Le marché des bureaux en région
lyonnaise
Bilan & Perspectives 2013
2 Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
3 Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
Edito
Economie acte 1 à 4 : pour le « Double-dip »finalement c’est oui en Europe …
Lors de notre précédente édition du Bilan et Perspectives
de décembre 2012, les perspectives économiques de la
zone Euro et de la France s’assombrissaient et l’année
qui s’achève n’est pas venue contredire cette prévision,
au contraire. 2012 est le résultat logique d’une
mécanique d’évènements économiques et financiers qui
agitent le monde depuis 2007 et qui ont mené les
économies de la zone Euro au « double-dip » en 2012.
L’Acte 1 débute avec la crise financière de l’été 2007 et
trouve son apogée en 2008 avec la faillite de Lehman
Brothers. L’acte 2 s’ouvre en 2009 avec l’entrée en
récession des pays développés. Les Etats mettent en
œuvre de manière rapide et coordonnée des politiques
« d’amortisseurs » sociaux et économiques au prix d’une
forte hausse de la dette publique. D’autre part, la crise
financière « privée » est également contrée par la prise
en charge par certains états de la dette toxique des
banques (comme en Irlande). L’acte 3 est porté par un
certain succès de ces politiques volontaristes
coordonnées avec un rebond de la croissance
économique en 2010. Pour autant cette embellie est de
courte durée puisqu’immédiatement suivie par la crise
des dettes souveraines Européennes (Irlande et Grèce
tout d’abord puis Espagne, Portugal et Italie) suite à
l’explosion des dettes des Etats. Finalement l’acte 4
commence quand, sous l’impulsion des acteurs de la
finance mondiale, des grands organismes internationaux
(FMI, OCDE) et de l’Europe, les pays « périphériques »
mettent en œuvre des politiques d’austérité extrêmement
sévères.
Si l’effet « déprimant » de l’austérité sur la croissance
était connu a priori, l’impact sur les économies en a été
largement sous-estimé ; et c’est en partie de cette erreur
que provient la situation actuelle des pays européens.
En effet, dans un premier temps l’équation
communément admise était que la réduction d’1 point de
PIB du déficit structurel entrainait une baisse de la
croissance d’1/2 point. Au mois d’octobre dernier, le FMI
est revenu sur cette analyse reconnaissant que l’impact
des mesures d’austérité a été très clairement sous-évalué
et que le coefficient de réduction de la croissance n’était
pas de 0,5 mais de 0,9 à 1,7. Le résultat est là, les pays
du Sud de l’Europe sont de nouveau entrés en récession,
subissant l’engrenage de la « trappe à austérité » :
attrition de la demande intérieure, dégradation rapide des
indicateurs d’activité et de confiance, chômage,
récession, dérapage continu des déficits et des dettes ; et
finalement entrainement des autres pays de la zone Euro
dans le « double-dip ».
Depuis fin 2011, la dégradation de la croissance
économique est patent dans la zone Euro (stagnation
puis recul du PIB). Début 2012 on remarque des
situations extrêmement contrastées d’un pays à l’autre :
croissance dans les pays du Nord et en Allemagne,
récession au Sud et la France dans une position médiane
à 0. Cet environnement dégradé a entraîné une chute
rapide des indicateurs de climat des affaires et d’activité
dès le printemps dans les pays « du centre ».
En effet, en matière de commerce international, les
premiers clients des entreprises Européennes restent
avant tout Européens ; ainsi pour l’Allemagne, l’Europe
représente près de 65% de ses flux à l’export et pour la
France 62% (dont 15% pour l’Italie et l’Espagne) ; la
récession d’une partie des pays européens ne pouvait
pas ne pas impacter leurs partenaires économiques, et
c’est le cas cette année.
Ces dernières semaines, la publication des chiffres du
PIB européen, bien que moins mauvais que prévu,
confirme la récession et les prévisions pour le 4e
trimestre laissent entrevoir une nouvelle détérioration.
Parallèlement à cette baisse de l’activité économique,
l’actualité financière a également été chahutée cette
année. Un nouveau psychodrame a failli de nouveau
avoir lieu cet été sur les marchés financiers à propos des
dettes souveraines des pays périphériques. Au mois de
juillet de nouvelles rumeurs sur la sortie de la Grèce de
l’Euro, et la forte hausse des taux espagnols ont amené
la BCE à prendre des positions affirmées qui ont ramené
une certaine forme de calme sur les marchés financiers.
En parallèle, la mise en œuvre de la réglementation Bâle
III pour les banques, couplée à leurs problèmes de bilans
pré-existants, a eu un effet pro-cyclique sur l’économie en
raison du durcissement des conditions d’accès à la dette
pour l’ensemble des acteurs économiques.
Dans ce panorama européen, la France occupe une
position médiane. Le PIB stagne depuis 1 an, mais
l’économie n’est pas entrée en récession. Les indicateurs
de climat des affaires et d’activité se sont dégradés, mais
moins que la moyenne européenne. La situation de
l’emploi se détériore mois après mois, mais avec de
fortes disparités selon les régions. Par ailleurs, la France,
en dépit de sa dette élevée et de la dégradation de sa
notation (Standard & Poors en Janvier et Moody’s en
novembre), bénéficie d’un coût de dette historiquement
bas avec une rémunération de l’OAT 10 ans qui oscille
4 Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
entre 2 et 2,30% depuis l’été (soit un crédit à taux 0
compte tenu de l’inflation).
… qui connaît un impact relativement limité sur lemarché lyonnais
L’année 2012 a subi les effets conjugués de la pénurie
d’offres neuves de grandes surfaces et l’attentisme des
grands utilisateurs. Dans un contexte économique
incertain, le volume global de la demande placée sur
l’année devrait être en nette diminution par rapport à la
très bonne année 2011. Cependant, une transaction
supérieure à 20.000 m² est attendue dans le dernier
trimestre, ce qui devrait permettre de rattraper un peu le
retard pris par le marché.
Compte tenu des résultats enregistrés à ce jour, nous
prévoyons donc une contraction de la demande placée
sur l’année 2012 avec un chiffre compris entre 160.000 et
180.000 m² placés sur l’agglomération lyonnaise.
Le marché locatif lyonnais cette année a été marqué par
une baisse des transactions de grande ampleur, avec un
recentrage fort sur le segment des opérations moyennes
(1.000 à 3.000 m²), situation assez typique des années
de conjoncture difficile. Pour autant, la seule explication
n’est pas à trouver dans le contexte économique mais
aussi dans la situation de pénurie d’offre dans les
marchés du cœur de Lyon. Les secteurs centraux
atteignent des niveaux de vacance très faibles, comme la
Part-Dieu qui se situe à 2,2%, et la disponibilité de
grandes surfaces neuves y est encore plus restreinte. Ce
manque d’offre impacte directement l’activité des grandes
surfaces et maintient élevées les valeurs locatives du
centre-ville.
En ce qui concerne le marché de l’investissement, les
volumes engagés jusqu’à maintenant sont comparables à
ceux de l’année passée et 2012 devrait rester dans
l’épure de 2011 autour de 800 m€.
En matière d’investissement, on peut retenir pour l’année
écoulée, que le marché a fait preuve d’une bonne
résistance et a continué à attirer les investisseurs.
Toujours essentiellement aux mains des investisseurs
français, le marché lyonnais reste un territoire de
prédilection pour les SCPI françaises qui y trouvent la
maturité, la profondeur et la stabilité qu’elles recherchent.
Par contre, en raison du manque de produits de
dimension « internationale », Lyon n’a pas su capter la
demande des investisseurs internationaux. Bien que la
majorité des investisseurs reste toujours focalisée sur les
investissements sécurisés, on retient néanmoins que la
part des investissements sur des produits en risque a
progressé cette année.
5 Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
Lyon : entre
attentisme et
nouveaux besoins
des utilisateurs
Le marché tertiaire Lyonnais est un
marché aux fondamentaux solides.
Néanmoins, dans un contexte
économique difficile, le marché
tertiaire lyonnais subit l’impact du
manque de transactions sur le
segment des grandes surfaces.
La demande placée en manque de grandestransactions
Le marché a enregistré une baisse de 20% à la fin du
3ème trimestre. 24 transactions de plus de 1.000 m² ont
été enregistrées cette année et représentent 46% du total
des surfaces consommées. Notons qu’en période de
crise, le segment « mid-market » (surfaces entre 1.000 et
3.000 m²) a un poids plus important sur le marché. 2009
a été l’année la moins performante de ces 5 dernières
années, et alors que la part du « mid-market » oscille
entre 20 et 24% en période normale, elle a grimpé à près
de 30% cette année-là. L’année 2012 suit le même
chemin en affichant à la fin du 3ème trimestre 29% des
volumes transactés sur ce type de surface.
Les transactions sur les très grandes surfaces
(supérieures à 3 000 m²) font donc défaut cette année et
le chiffre global de la demande placée s’en ressent
fortement.
A quoi est dû ce manque de grandes transactions ?
Quelles sont les raisons qui freinent les grands
utilisateurs dans leurs démarches immobilières ?
Les grands utilisateurs prennent davantage le temps de
la réflexion et les délais de décision sont plus longs
qu’auparavant. Cependant cette seule remarque ne peut
expliquer le manque flagrant de grandes transactions. En
effet, même si les directions immobilières prennent le
temps de la réflexion, le nombre et le volume de
demandes reste important ; alors que traditionnellement,
plus la surface recherchée est importante plus l’utilisateur
a tendance à rechercher une surface neuve.
Actuellement, le marché lyonnais peine à répondre ce
type de demandes car il fait face depuis plusieurs
trimestres à une importante pénurie d’offres neuves et
notamment sur les grandes surfaces et sur les secteurs
les plus prisés. Prenons l’exemple de la Part-Dieu où
seuls 9.000 m² de surfaces neuves sont ou seront
disponibles d’ici fin mars 2013 alors qu’en moyenne ce
sont près de 25 000 m² qui sont commercialisés sur des
immeubles neufs chaque année. En attendant les
lancements et les livraisons, le marché de la Part-Dieu
subit un manque de grandes surfaces, ce qui est d’autant
plus vrai pour le neuf. Le taux de vacance du secteur se
situe à 2,2 %, soit le plus bas d’Europe, devant Londres
West End à 4,2% et Paris CBD 5%.
Le manque de grandes transactions résulte finalement
plus d’un manque d’offre adapté que d’une réelle
absence de demande.
En effet, en dépit du manque d’offres de qualité sur les
secteurs les plus recherchés du centre de Lyon, les
grands utilisateurs sont toujours présents et ont été actifs.
Quelques grandes transactions sont attendues,
notamment sur des immeubles en pré-commercialisation.
Une offre qui s’érode
L’offre locative a diminué de 20% sur les douze derniers
mois. Notons que l’offre immédiate de seconde main
baisse de 15% alors que l’offre immédiate neuve diminue
de près de 28%.
Les demandes sur les surfaces neuves étant plus
importantes, notamment sur les grandes surfaces, ce
type de bien trouve rapidement preneur et notamment sur
les secteurs recherchés.
Dans ce contexte de pénurie, les pré-commercialisations
continuent d’être importantes : près de 40% des surfaces
aujourd’hui en cours de construction ont d’ores et déjà
trouvé preneur et les négociations en cours confirment
clairement cette tendance.
Cependant la situation demeure différente d’un secteur à
l’autre bien qu’un nombre croissant de marchés se trouve
en-dessous de la moyenne régionale.
6 Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
Penser le coût immobilier d’une manière globale
Le coût immobilier ne doit pas être réduit simplement au
loyer. Les Directeurs Immobiliers considèrent depuis
quelques temps déjà le coût immobilier en coût complet.
Saviez-vous que le coût complet d’utilisation d’un
immeuble de bureaux s’élève en moyenne entre 8 et 12
% du total des charges d’exploitation d’une entreprise ?
L’environnement de travail est donc la cible évidente
d’une stratégie de réduction des coûts. Mais pour gérer
efficacement les coûts globaux d’utilisation, il convient
d’avoir une image claire de toutes leurs composantes et
comprendre quels compromis peuvent être faits entre
coût par mètre carré et coût par occupant (en équivalent
temps plein).
Les immeubles neufs, bien qu’ayant des valeurs locatives
au mètre carré plus élevées, restent totalement attractifs
face aux autres immeubles moins récents actuellement
sur le marché dont le coût immobilier par poste de travail
par an peut être 20% supérieur celui d’un immeuble
neuf. L’efficience des surfaces et la performance
énergétique des nouveaux immeubles permet une
réflexion globale des coûts et rend obsolète la simple
notion de prix au mètre carré.
Jean-Pierre Buisson – Directeur Régional Ernst and
Young – l’avait évoqué en tant qu’invité de notre table
ronde au Forum Jones Lang LaSalle 2011 : « Je crois
qu’il faut complètement oublier cette notion de loyer au
mètre carré, il faut travailler au prix par poste.
Effectivement on peut afficher des tarifs officiels de 280
euros du mètre carré, et bien je peux confirmer qu’à Lyon
nous avons stabilisé les coûts : j’ai un coût global de mon
immobilier qui est resté le même»
C’est pour cela que la notion de prix par mètre carré est
restrictive. Bien qu’il reste un indicateur important, il ne
doit pas à lui seul guider une décision aussi importante
que l’emplacement choisi par une entreprise. Une
localisation inadaptée peut mettre en péril la pérennité
d’une société ou son développement. Les salariés
doivent trouver un avantage à une re-localisation de leur
entreprise, un intérêt, car ils passeront sans doute à plus
de temps dans les transports. Il devient difficile pour
certaines sociétés qui décident de délocaliser uniquement
dans une logique financière de conserver les talents qu’ils
avaient attiré. Il ne faut pas oublier que le « bureau »
n’est plus uniquement un lieu où l’on travaille, mais un
lieu où l’on vit. C’est un véritable atout de management
pour une entreprise.
Michel Lagrave, Direction du Développement chez Jones
Lang LaSalle en parle lors de notre Forum 2012 : « Enfin,
vous avez parlé tout à l’heure de localisation
géographique : c’est très important. Souvent, les chefs
d’entreprise, pour des raisons économiques, ont toujours
tendance à délocaliser un peu trop loin et ça, il faut
s’arrêter un petit moment sur le sujet pour bien peser
l’effet que ça peut induire et raisonner en « coût global
immobilier ».
Pascale CHASTAING-DOBLIN, Associée Membre du
Comité Exécutif de Deloitte France, Responsable des
Ressources Humaines lors de notre dernier Forum:
« D’abord, un attachement profond à ce site de Neuilly,
pour plusieurs raisons, trois raisons principales : d’abord,
son accessibilité assez extraordinaire – on est sur la ligne
1 du métro parisien, qui est une ligne extrêmement
pratique – ; on est quand même au cœur d’une cité, on
est au cœur d’une ville, donc il y a un certain nombre de
restaurants et de cafés, autour, qui vivent quasiment
uniquement de la proximité de ces locaux de Deloitte. Et
puis, un dernier élément fort : il est ressorti de toutes nos
analyses que cette localisation, par rapport à nos grands
concurrents, que je ne citerai pas, mais qui sont
beaucoup implantés à La Défense, était un atout en
matière d’attraction et de rétention des talents. »
7 Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
Le marché lyonnais
de l’investissement :
une place européenne
à investir
Dans un contexte économique agité,
la reprise demeure fragile, mais
l’optimisme semble de mise sur le
marché lyonnais.
Le marché lyonnais demeure le terrain de jeu desinvestisseurs français
Après un redémarrage confirmé en 2011, le marché
lyonnais atteint les 334 millions d’euros investis à la fin du
troisième trimestre 2012, soit une légère baisse de 3%
par rapport à fin septembre 2011.
Compte tenu d’une situation saine du marché locatif
lyonnais et de l’attrait des investisseurs pour la
métropole, nous assistons depuis maintenant plus d’un
an au retour des investissements spéculatifs permettant
ainsi de faire diminuer la pression sur l’offre et surtout de
satisfaire des entreprises utilisatrices afin de leur
proposer des immeubles BBC et HQE.
Les acteurs français restent clairement majoritaires sur le
territoire lyonnais. Les SCPI, qui bénéficient d’un niveau
de collecte toujours important auprès du public, trouvent
à Lyon un marché attractif et mature dont les actifs
correspondent à leur cible d’investissement.
Les investisseurs français occupent une position
dominante sur le marché lyonnais et ce depuis
maintenant quelques trimestres.
Pour autant Lyon est une métropole dynamiquedont le marché tertiaire présente les atoutssusceptibles de capter l’intérêt des investisseursinternationaux
L’agglomération lyonnaise atteint ces performances grâce
à une politique volontariste des pouvoirs publics, qui
s’appuie sur un développement local très dynamique,
alliée à la confiance des acteurs privés. Les investisseurs
sont face à un marché immobilier aux fondamentaux
sains et solides.
Entre son climat économique favorable, ses grands
projets en cours, et sa culture de l'innovation, le tissu
économique lyonnais est propice à l'implantation
d'entreprises. Les entrepreneurs l'ont bien compris. Le
magazine L'Entreprise désigne d'ailleurs Lyon comme la
meilleure grande ville de France pour créer sa société, et
cela depuis 5 ans. Avec des projets innovants et
ambitieux sur le quartier d’affaires de la Part-Dieu,
l’agglomération lyonnaise s’affirme depuis quelques
années comme une réelle alternative à Paris pour
implanter et développer son entreprise mais également
pour investir.
Les investisseurs nationaux et européens ne s’y sont pas
trompés. Lyon est une métropole dynamique et une place
tertiaire désormais influente. La région lyonnaise se place
en 3ème position après Londres et Paris en matière
d’investissement étranger (source Aderly). Avec un PIB
dépassant les 188 milliards en 2011, la région est 5ème
au rang européen et la 3ème région européenne en
matière d’accueil d’implantations internationales.
8 Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
Deuxième concentration de centres de décision et
second parc tertiaire français après Paris, l’agglomération
lyonnaise offre près de 5,5 millions de mètres carrés
tertiaire dont plus de 1 million sur le seul quartier de la
Part-Dieu. a
Dans la compétition européenne et la recherche de la
sécurité des investissements, le marché de bureaux
lyonnais offre un profil attractif pour les investisseurs
internationaux .
- Avec 265 000 m² placés en 2011 Lyon atteint des
niveaux d’activité comparables à d’autres capitales
européennes.
- Lyon a su conserver et développer les fonctions
tertiaires au sein de son territoire de par son
attractivité et sa stratégie tertiaire métropolitaine.
Cette diversification lui offre la capacité de résistance
aux aléas économiques (en comparaison à l’évolution
constatée dans d’autres villes majeures).
- La demande placée annuelle représente en moyenne
5% du parc, un niveau comparable à celui enregistré
à Paris.
- Les valeurs locatives restent maîtrisées et
compétitives par rapport à Paris et aux autres
grandes villes européennes
- Lyon n’est pas un marché spéculatif, il est maitrisé et
progresse en termes de valeur locative en parallèle
avec l’amélioration de la performance des immeubles
(normes internationales, HQE, BBC…)
- Ce marché est lié à une excellente coproduction
entre les différents acteurs de la chaine de
l’immobilier, à savoir, les promoteurs, les
opérateurs…
Le principal quartier d’affaires de Lyon, la Part Dieu
bénéficie d’un positionnement géographique, que l’on
peut qualifier d’hyper centre. Le quartier est le « hot spot
économique » de Lyon, lieu prioritaire pour les utilisateurs
et la porte d’entrée des investissements sur
l’agglomération. Construit autour de la Gare TGV en
liaison directe avec Paris et l’Europe, le quartier accueille
aujourd’hui plus de 2 200 entreprises employant plus de
50 000 salariés.
Ce quartier, qui compte de grands immeubles et
concentre de grandes entreprises, offre les
caractéristiques d’un marché international, mais doit
aussi relever le défi de son offre :
- plus de 50% du parc tertiaire de la Part-Dieu a été
construit avant 1990 et seulement 30% du parc de la
Part-Dieu répond aux dernières normes
internationales.
- sur ce million de mètres carrés, plus d’un tiers est
composé d’Immeubles de Grande Hauteur (IGH), soit
environ 315 000 m² et plus de 90% de ces IGH ont
été construits avant les années 80
- le taux de vacance du secteur Part-Dieu est le plus
bas d’Europe à 2,2 %, soit le plus bas d’Europe,
devant Londres West End à 4,2% et Paris QCA 5%.
Dans ce secteur seuls 9 000 m² de surfaces neuves sont
ou seront disponibles d’ici fin mars 2013 alors qu’en
moyenne ce sont près de 25 000 m² qui sont
commercialisés sur des immeubles neufs chaque année.
En attendant les lancements et les livraisons, le marché
de la Part-Dieu subit un manque de grandes surfaces, ce
qui est d’autant plus vrai pour le neuf.
Ainsi, actuellement, le marché de l’investissement
lyonnais reste une place à ré-investir par les investisseurs
internationaux par manque d’offre adaptée (grands
immeubles prime) alors que les signaux objectifs de
l’attractivité de la ville sont nombreux.
9 Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
Perspectives
L’économie à la poursuite de l’Acte 5 : la reprisec’est pour quand ?
Les perspectives de croissance pour les mois à venir ont
été revues à la baisse et selon les économistes, le début
de 2013 ne sonnera pas la reprise tant attendue.
En France, 2013 sera l’année où les mesures d’austérité
budgétaire battront leur plein pour les ménages et les
entreprises (la pression fiscale y sera à son plus haut
historique) alors que dans le même temps les
perspectives de l’emploi sont mauvaises. Il est fort
probable que l’un des principaux moteurs de la
croissance française, la consommation, reste atone en
raison de la dégradation du niveau de vie des ménages
et des craintes pour l’emploi. La nécessité d’entamer des
réformes structurelles en France est plus que d’actualité
et Moody’s l’a de nouveau mis en exergue en novembre
lors de la dégradation de la note française.
Au niveau international, 2012 a été l’année d’une prise de
conscience de la part des grands organismes comme le
FMI ou l’OCDE : l’austérité à tout crin et à tout prix est
une erreur, tant ses effets sur l’économie sont négatifs.
Le discours a changé ces derniers mois. Oui à la
restauration des comptes publics mais à un rythme
moindre pour sauvegarder autant que possible la
croissance économique.
Ces dernières semaines, l’Europe et les marchés, ont fait
preuve d’une plus grande tolérance sur le sujet :
assouplissement des objectifs et des délais de mise en
conformité budgétaires, sans que les marchés ne soient
« vent debout » contre ces annonces. L’Europe est
perçue comme étant l’homme malade du monde, et son
poids dans l’économie mondiale rend d’autant plus
nécessaire sa convalescence pour la croissance.
Le nouveau mot d’ordre en France est la compétitivité
des entreprises, le pays devant regagner les parts de
marché perdues depuis une dizaine d’années sur les
marchés internationaux. D’ores et déjà quelques signaux
ont été adressés aux entreprises ces dernières
semaines : les négociations sur l’emploi et le contrat de
travail entre syndicats et patronat ont débuté et le
gouvernement a mis en place un crédit d’impôt sans
condition pour les entreprises à hauteur d’environ 20 mds
d’Euros. Ce qu’il reste à savoir est si les négociations
aboutiront à un accord acceptable pour tous d’une part, et
si le crédit d’impôt aux entreprises sera suffisant pour leur
donner l’impulsion nécessaire à la reprise.
Ainsi, si on peut légitimement anticiper que les premiers
mois de l’année seront toujours marqués par la
stagnation, voire la récession, il est aléatoire de se
prononcer sur l’évolution au 2e semestre. En tout état de
cause, si l’activité devait se redresser à la mi année, les
effets ne seront pas immédiats sur le front de l’emploi ou
sur l’investissement des entreprises qui chercheront tout
d’abord à restaurer leurs marges.
Quel marché locatif à Lyon en 2013
La baisse de l’activité locative constatée en 2012 ne
signifie que les grands utilisateurs ont déserté le marché
lyonnais. Ainsi des demandes prospectives significatives
sont enregistrées en provenance aussi bien de grands
groupes que des PME/PMI régionales. Ces entreprises
s’inscrivent à plus de 80 % dans des immeubles neufs ou
à construire.
Les besoins existent mais dans un contexte économique
défavorable, les entreprises se donnent le temps de la
réflexion et souhaitent sécuriser au maximum leur projet
immobilier. Cela entraine des reports de décisions et
parfois des changements de stratégie. La diversité du
tissu économique lyonnais permet de faire face à ce type
de conjoncture. En effet, certains secteurs moins
impactés par la crise soutiennent l’activité sur le marché
tertiaire lyonnais.
Dans un monde en perpétuel mouvement, rendu de plus
en plus complexe car intégrant des enjeux
technologiques, financiers, humains, environnementaux,
l’immobilier devient un véritable outil au service du
management des entreprises.
Les utilisateurs sont toujours plus exigeants quant à la
qualité des offres et des prestations. Les bâtiments
énergivores sont bannis et la norme Bâtiment Basse
Consommation (BBC) devient une évidence en
s’inscrivant logiquement dans leurs cahiers des charges.
Les besoins des utilisateurs évoluent et les bâtiments de
seconde main non restructurés ne sont plus adaptés.
Aujourd’hui on s’aperçoit que les grandes entreprises qui
se réorganisent sur de très grandes surfaces, pouvant
atteindre 15 ou 20 000 m², ont l’obligation d’avoir un
service associé de restauration pour traiter l’aspect
social au sein de leur entreprise. Ce type de besoin doit
être pris en compte dans la définition des futurs projets.
Un bâtiment de bureaux n’est plus uniquement un lieu de
travail, il est aujourd’hui porteur de sens et s’articule
autour de plusieurs points :
10 Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
.
- La volonté de brasser les populations, de mettre
ensemble des opérationnels et des activités plus
corporate dans un cadre environnant attractif ;
- La charte d’aménagement est une démarche que
lancent de nombreuses entreprises. Cette charte va
porter les valeurs, développer les typologies
d’espaces, mettre en avant les lieux de vie et de
rencontre, s’adapter à des technologies et proposer
des services adaptés. C’est vraiment l’outil essentiel
du management ;
- Tous les projets réussis nécessitent un
accompagnement très important tout au long du
projet, une conduite du changement très proche des
collaborateurs, mais surtout très proche du
management.
Autour de 800 M€ de transactions en 2012, quellesprévisions pour 2013 ?
Le marché lyonnais reste très actif en volume, signe que
l’agglomération lyonnaise conforte sa place de seconde
métropole française de l’investissement après l’Ile de
France. En dehors de l’Ile de France, Lyon capitalise plus
de 30 % des investissements en région et en 2011, les
surfaces louées où vendues aux entreprises sont
supérieures aux cumul des marchés marseillais et
toulousain.
Pour autant la pénurie d’actif prime à la vente pénalise
encore le marché lyonnais, cette tendance devrait
d’ailleurs se poursuivre sur l’année 2013.
Cette année le marché lyonnais de l’investissement est
maitrisé à la vente comme à l’acquisition par les
investisseurs français, notamment les SCPI dont la
collecte est en constante augmentation.
Cependant, nous pouvons sentir les prémisses de la
réapparition prochaine des investisseurs internationaux.
Le retour des fonds allemands est d’ailleurs attendu sur le
début de l’année 2013. L’arrivée de nouveaux
investisseurs internationaux (hors Europe) pourrait
bouleverser le panorama des investisseurs présents
actuellement sur la métropole lyonnaise.
Lyon est une ville où les valeurs locatives sont stables et
hiérarchisées, progressent en fonction de l’évolution
techniques des immeubles. Le taux de vacance est bien
maitrisé, sans exposer les investisseurs ; le tissu
économique reposant sur l’industrie vient asseoir une
dynamique de succès sécurisant les investisseurs
notamment d’origine Allemandes et Anglos Saxone. le
profil de la Métropole lyonnaise se retrouvant dans celui
des villes allemandes.
Les investisseurs restent également frileux quant à
investir sur des projets spéculatifs. Peu de banques
acceptent de financer ce genre de projets, ce qui rend la
situation d’autant plus compliqué sur le marché…de
l’investissement mais également locatif.
11 Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
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