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Les contrats de location– partie 1

LE PRENEUR_____________________________________

Guylaine Houde et Diane Paul1

THÈME 10- Partie 1

1. Aspects financiers de la location

2. Problématique comptable

3. Point de vue du preneur (locataire)

3.1 Classement du contrat

3.2 Contrat de location-financement pour le preneur

3.2.1 Calcul du montant initial à comptabiliser à l’actif et au passif3.2.2 Cas particuliers

Comptabilisation : Illustration avec les contrats 001, 002 et 003 du cas Productions GDF (p.4 à 26 du cas)

3.3 Contrat de location-simple

Comptabilisation : Illustration avec le contrat 004 du cas Productions GDF (p. 27 à 31 du cas)

1 © 1995, Diane Paul (maj IFRS – IAS 17 - D.Paul et G. Houde, A2009)

Les contrats de location (partie 1 – côté preneur)

1. Aspects financiers de la location

Illustration : Contrat de location de voiture

Prix de vente: 30 000 $Valeur résiduelle dans 4 ans: 15 000 $Taux de financement: 8 %

Emprunt classique 4 ans

PV (JVM) = N = FV = I = PMT =

Location sur 4 ans

PV (JVM) = N = FV = (paiement final) I = PMT=

Guylaine Houde et Diane Paul 1

1. Aspects financiers de la location (suite)

Principales différences entre : location –vs- achat avec emprunt

- Preneur : souvent aucun versement initial (donc financement à 100%)

Pour le preneur : pas d’impact immédiat sur ses flux de trésorerie

- Habituellement, taux d’intérêt fixe

Souvent variable pour un emprunt commercial

- Habituellement, taux d’intérêt plus faible

Parce que le locateur conserve les déductions fiscales.

- Habituellement, le preneur n’a pas à donner d’autres garanties

Alors que le créancier peut exiger d’autres garanties pour un emprunt, ainsi que des clauses restrictives

- Plus grande flexibilité du financement

- Peut parfois permettre du « financement hors-bilan »

- Protection : Désuétude ou perte de valeur

- Bailleur demeure légalement propriétaire du bien, il conserve les avantages fiscaux découlant de la propriété du bienDéduction de l’amortissement

- Preneur peut déduire entièrement les paiements de loyerPlus avantageux la première année-vs- emprunt où l’amortissement déductible est réduit de 50% la première année règle fiscale du demi-taux

2. Problématique comptable

Voici deux opérations portant sur un ordinateur d'une valeur de 30 000 $, fabriqué et vendu par la société SAN.

La société A achète l’ordinateur et se finance auprès d'une société de crédit. L'emprunt porte intérêt à 8% et est remboursable sur 3 ans à raison de 940 $ par mois, payable en fin de mois.

La société BAIL signe un contrat de location avec SAN, pour une période de 3 ans, à raison de 933 $ par mois payable au début du mois. À la fin du bail, elle aura l'option d'acheter l’ordinateur pour 1 $.

Substance juridique :

Contrat de A = droit

Contrat de BAIL = droit

Substance économique : le contrat de BAIL est-il différent du contrat de A ?

Qui profite de la plus grande partie des avantages économiques liés à l’utilisation de l’ordinateur ? La société BAIL ou la société SAN ?

Compte tenu de l’évolution rapide de la technologie : Durée de vie de l’ordinateur ne dépasse probablement pas 3 ans Si SAN reprend l’ordinateur après 3 ans, sa valeur marchande sera minime.

Quelle est la probabilité que BAIL achète l’ordinateur à 1$ à la fin du bail ? Probabilité élevée : équivaut en substance à un transfert automatique de droit de propriété. Si durée vie économique > 3 ans, c’est BAIL qui en tirera les avantages futurs.

Qui supporte la plus grande partie des risques économiques liés à l’utilisation de l’ordinateur ? La société BAIL ou la société SAN ?

Si l’ordinateur est désuet dans un an, qui assume le risque de perte?

BAIL est captive du contrat (ne peut se défaire de son obligation de payer les loyers !)

2. Problématique comptable (suite)

Comparaison de la situation de A et de BAIL

A (achat) BAIL (location)Ordinateur Droit de propriété √

Actif ? Avantages futurs (utilisation, plus-value, valeur résiduelle…) √ √Contrôle avantages futurs √ √Résulte d’événements passés √ √Actif financier ? NON

Paiements mensuels futurs

Passif ? Obligation actuelle √ √Sortie de ressources représentatives d’avantages économiques

√ √

Résulte d’événements passés √ √Passif financier ? OUI

Impact sur les états financiers si on comptabilisait selon la forme juridique

Achat avec emprunt Contrat de location

Bilan : Actif immobilisé RIEN = hors bilan- Impact sur ratio de rendement sur l’actif

Dette non courante (et portion courante) RIEN = hors bilan- impact sur ratio d’endettement- impact sur ratio du fonds de roulement

Résultats : Charge financière décroissante Charge locative constanteCharge d’amortissement- impact sur ratio de couverture des intérêts- impact sur bénéfice net (croissant)

On voit bien que la substance économique, qui est identique dans les deux cas, ne serait pas reflétée aux états financiers si on comptabilisait selon la forme juridique des contrats.

CONCLUSION : Substance économique identique pour les 2 contrats

Contrat de BAIL = achat avec emprunt déguisé en contrat de locationDonc, aucune raison de comptabiliser ces contrats de manière différente :

PRÉÉMINENCE DE LA SUBSTANCE ÉCONOMIQUESUR LA FORME JURIDIQUE


3.1. Classement du contrat

POUR DÉTERMINER SI LE BAIL EST UN CONTRAT DE LOCATION-FINANCEMENT OU DE LOCATION-SIMPLE, ON DOIT SE DEMANDER:

En substance, le bail a-t-il pour effet de transférer, du bailleur au preneur, LA QUASI-TOTALITÉ des risques ou avantages inhérents à la propriété du bien loué?

1 Transfert des risques et avantages : LOCATION FINANCEMENT

IAS17.08 Un contrat de location est classé en tant que contrat de location-financement s’il transfère au preneur la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété.

Pour le preneur : Location-financement

Pour le bailleur : Location-financement

Créance non courante = Valeur actualisée des loyers à recevoir + Vente (si le bailleur est un fabricant ou distributeur)

(On sort l’actif loué du bilan du bailleur et on le remplace par une créance non courante appelée « Investissement net dans un contrat de location »)

Encaissements de loyers imputés : 1) remboursement du principal de la créance

2) produits d’intérêts

2 SINON : LOCATION_SIMPLE :

IAS17.08 Un contrat de location est classé en tant que contrat de location-simple s’il ne transfère pas au preneur la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété.

Impact au bilan : Rien à comptabiliserÉ/R : Charges de loyer


3.1. Classement du contrat (suite)

En substance, le bail a-t-il pour effet de transférer, du bailleur au preneur, LA QUASI-TOTALITÉ des risques ou avantages inhérents à la propriété du bien loué?

Directives d’interprétation : IAS 17 paragraphes 10 à 12

Jugement professionnel pour apprécier la réalité économique du contrat :

INDICATEURS PRINCIPAUX

Considérer les principaux indicateurs suivants (individuellement ou conjointement) :

1. Transfert de propriété au preneur au terme de la durée du contrat de location. (Transfert explicite)

2. Le contrat donne au preneur une option d’achat à prix de faveur. (Transfert implicite)

3. Durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vie économique de l’actif loué.

4. La valeur actuelle des paiements minimaux au titre de la location s’élève au moins à la quasi-totalité de la juste valeur de l’actif loué.

5. La nature des actifs loués est tellement spécifique que seul le preneur peut les utiliser sans apporter de modifications majeures.

Pour les fins du cours, si une des situations ci-dessus est clairement présente suite à l’analyse des clauses du contrat de location :

C’est un contrat de LOCATION-FINANCEMENT (CLF)

Sinon = Contrat de location-simple (CLS)

3.1 Classement du contrat (suite)

INDICATEURS SECONDAIRES

Considérer les indicateurs suivants :

1. Le contrat prévoit que le preneur peut résilier le contrat de location, mais il doit alors rembourser le bailleur des pertes subies par ce dernier à cause de la résiliation.

(Ex : le bailleur vend ou loue à un prix inférieur à la JV du bien à la date de la résiliation et la perte est à la charge du preneur)

2. Le contrat prévoit que les pertes résultant de la variation de la JV de la valeur résiduelle totale estimative à la fin de la durée de location seront assumés par le preneur (ou, le cas échéant, que les profits reviendront au preneur).

Ces clauses peuvent indiquer qu’il y a, en substance, transfert de la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété du bien loué, du bailleur au preneur.

De telles clauses peuvent être ajoutées dans un contrat dans le but de contourner les indicateurs principaux pour faire en sorte que le contrat soit classé comme un contrat de location simple :

Ex : clause 1 permet de réduire les paiements de loyer prévus au contrat et de considérer que le bail est résiliable en tout temps, mais, en réalité, le bail peut être non résiliable (économiquement) pour le preneur. En fait, cette clause indique que l’intention initiale est que le bail soit non résiliable.

Ex : clause 2 permet de réduire les paiements de loyer prévus au contrat, mais elle fait en sorte qu’il y a transfert des R&A au preneur puisqu’il assume le risque et les avantages liés à la valeur résiduelle.

En les prenant en compte, on veut déterminer la substance réelle du contrat.

Si l’analyse des indicateurs principaux et secondaires n’amène pas à conclure qu’il y a transfert de la quasi-totalité des R & A inhérents à la propriété :

Contrat de LOCATION SIMPLE (CLS)


Analyse du premier indicateur

Quand peut-on considérer qu’il y a transfert de propriété ?

- Transfert explicite

Analyse du deuxième indicateur

Quand peut-on considérer qu’il y a une option d’achat à prix de faveur ?

- Transfert implicite

- Certitude raisonnable que le preneur achètera le bien à la fin du bail.

- Prix de faveur : Prix d’achat suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date à laquelle l’option peut être levée pour qu’au commencement du contrat de location on a la certitude raisonnable que l’option sera levée (i.e. que le preneur achètera le bien à cette date).

Indicateurs 1 et 2 : Seuls indicateurs possibles pour un TERRAIN


Analyse du 3 e indicateur

Quand peut-on considérer que la durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vie économique de l’actif loué ?

PÉRIODE DE LOCATION (Durée du bail)IAS 17 paragraphe 4 (définitions)

= période pendant laquelle le contrat est non résiliable (1),

plus: toute période faisant l'objet d'une option de renouvellement si on a la certitude raisonnable que le preneur exercera son option.

Ex : Option de renouvellement à prix de faveur;***A condition que la période de location établie (durée du bail) ne s'étende pas au-delà de la date à compter de laquelle peut être exercée une option d'achat à prix de faveur.

Ex : Période visée par des options de renouvellement ordinaires précédant la date à compter de laquelle peut être exercée une option d'achat à prix de faveur.

(1) Le bail est non résiliable si, pour qu'il puisse être résilié, il faut :(IAS 17.4 – Définition de « non résiliable »):

i) qu'une éventualité peu probable survienne, ouEx : que le preneur fasse faillite

ii) que le preneur obtienne l'autorisation du bailleur, ouPeu probable que le bailleur va donner son autorisation de résilier le bail

iii) que le preneur conclue un nouveau contrat portant sur le même actif ou un actif équivalent avec le même bailleur, ou

Équivaut à prolonger le bail car la substance n’est pas vraiment différenteiv) que le preneur verse une pénalité si importante (somme complémentaire) que, à la date

de commencement du contrat de location, il y a une certitude raisonnable que le contrat sera maintenu en vigueur.


**** Rappel ****

Durée de vie économique

Durée pendant laquelle l’utilisation d’un bien, dans des conditions normales, procure des avantages économiques (i.e. qu’il est rentable de l’utiliser).

Plusieurs éléments peuvent affecter la durée de vie écono prévisible d’un bien :

- durée d’utilisation normale (Km, nbre d’unités produites, facteurs environnementaux)

- désuétude technologique prévue (Parfois plus rentable d’acquérir un bien plus performant)

- changements prévus dans les préférences des consommateurs(Peut affecter la vie utile des équipements de production)

- insuffisance de la capacité des équipements –vs- besoins nouveaux(Ex : on veut augmenter la production, machine actuelle devient inutile si on doit changer pour une machine avec une plus grande capacité)

Valeur résiduelle

Valeur de réalisation nette probable d’un bien à la fin de sa durée de vie utile ou à la fin d’un contrat de location.

Lien entre durée de vie économique et valeur résiduelle ?

La valeur résiduelle estimée du bien à la fin du contrat de location peut indiquer que le bien a encore une durée de vie économique après la fin du contrat, mais :

Un bien peut avoir une valeur résiduelle même si sa durée de vie économique est terminée (par exemple, une valeur de rebut).


Analyse du 4 e indicateur

Quand peut-on considérer qu’au commencement du contrat de location, la valeur actuelle des paiements minimaux au titre de la location s’élève au moins à la quasi-totalité de la juste valeur de l’actif loué.

En substance, cela veut dire que le bailleur (locateur) est assuré de récupérer la quasi-totalité de son investissement en plus de réaliser un rendement sur son investissement.

La substance économique du bail est similaire, pour le bailleur, à une vente à tempérament ou à un prêt à long terme.

VA [Flux monétaires futurs provenant du preneur] Quasi-totalité JV de l’actif (Actualisés sur la durée du bail) au début du contrat

i.e. :

VA [PMTL/ preneur (définition page suivante) ≥ 90% JV de l’actif (Actualisés sur la durée du bail) au début du contrat

Pour vérifier le 4e indicateur, il faut d’abord déterminer les éléments suivants :

a) Durée du contrat de location (Période de location/Durée du bail) (déjà vu)b) Paiements minimums au titre de la location du preneur (PMTL/preneur) c) Coûts des services et des taxesd) Taux d’actualisation à utiliser pour l’actualisation des paiements

3.1 Classement du contrat - Analyse du 4e indicateur (suite)

b) PMTL du preneur (IAS 17.04 définitions) comprennent :

PMTL du preneur

1- Paiements du preneur sur la durée de la location 2- Paiements à la fin du contrat :

i) Valeur résiduelle garantie par preneur (VRG/preneur) OUii) OAPF (Illustration Productions GDF contrat 003) OUiii) autres paiements exigibles dans des situations particulières

PMTL – PRENEUR (Scénarios possibles)

LOYERS minimums * prévus pour la durée du bail (À la fin du bail, on conserve le bien gratuitement ou on retourne le bien au bailleur sans autre paiement ou garantie additionnel)

LOYERS minimums* + OAPF

LOYERS minimums *+ VRG (P) (valeur résiduelle garantie par le preneur ou personne qui lui est liée)

LOYERS minimums* + Pénalité de non renouvellement si on pense que le preneur la paiera (Situation inhabituelle)

*Excluant les coûts des services et les loyers conditionnels

1 Paiements du preneur sur la durée de la location Tous les paiements que le preneur est (ou peut être) tenu d’effectuer pendant la durée de la location à l’exclusion du loyer conditionnel, du coût des services et des taxes à payer à rembourser au bailleur. Ces paiements incluent généralement :

INCLURE : Loyers minimums prévus sur la durée du bail

Loyer NET (exclure loyer conditionnel et coût des services et des taxes)

Paiements annuels, mensuels, trimestriels, pour établir le « n » des calculs d’actualisation (nombre de paiements)

Début ou fin de période (actualisation en mode BGN ?) Tenir compte des avantages incitatifs reçus par le preneur

Ex : 2 premiers mois de loyer gratuits ou remboursement des frais de déménagement par le bailleur

Loyers à prix de faveur si période de renouvellement à un loyer inférieur au prix du marché a été considérée dans la durée de la location

3.1 Classement du contrat - Analyse du 4 e indicateur (suite)

1 Paiements du preneur sur la durée de la location (suite)

EXCLURE : Les loyers conditionnels

P artie des paiements au titre de la location dont le montant n’est pas fixe et liés à une variable indépendante de l’écoulement du temps (ex : % du chiffre d’affaires, degré d’utilisation, indice des prix ou intérêts du marché futurs, loyers liés à l’utilisation future du bien. Ex : Km parcourus, nombre unités produites)

Ex : Loyer mensuel 1 000 $ + loyer additionnel de 30 $ par point de % du taux LIBOR.

Taux LIBOR = 2% au début du contrat et 2.5% le 2e semestre. = 1 060 $ (1 000 $ + 2 X 30 $0 = loyer fixe inclus dans les calculs de PMTL 2e semestre : Loyer de base 1 060 $ + Loyer conditionnel de 15 $ (0,5 X 30 $0

Ex : Loyer mensuel de 500 $ pour un maximum de 1000 photocopies par moisLoyer additionnel de 5$ par tranche de 300 photocopies au-delà de 1000 =500 $= loyer fixe pour PMTL + Loyer conditionnel selon nbre de photocopies

2 Paiements à la fin du contrat (Selon scénarios possibles énoncés ci-dessus)

i) OAPF

ii) Valeur résiduelle garantie par preneur (VRG/preneur) (ou une personne qui lui est liée i.e. apparenté du preneur)

Lorsque le preneur ne conserve pas le bien à la fin du contrat de location car il n’y a aucun transfert automatique ou OAPF :

Le bien est remis au bailleur à la fin du contrat

Pour le bailleur, cette « Valeur résiduelle » correspond en substance à un « encaissement » dont la valeur correspond à la juste valeur estimative du bien loué à la fin du contrat.

La VALEUR REÉSIDUELLE TOTALE du bien sera utilisée pour le calcul du taux de rendement (Ti) du bailleur.

Lorsque la valeur résiduelle est « garantie » par le preneur, cette valeur fera partie des PMTL du preneur et du bailleur.


b) PMTL du preneur (suite)ii)Valeur résiduelle garantie par preneur (VRG/preneur) (suite)

Scénarios possibles/Valeur résiduelle d’un bien loué à la fin du bail:

• VRG (P) : La valeur résiduelle du bien est entièrement garantie par le preneur ou une personne qui lui est liée (les baisses de valeur ne sont pas absorbées par le bailleur). La VRG (p) fait partie des PMTL preneur et bailleur car elle est «exigible » pour le preneur et le bailleur (VRG (p) correspond au montant de la valeur résiduelle garantie totale et non seulement l’estimation de l’écart à combler)

ET/OU• VRG (t) : La valeur résiduelle du bien est entièrement garantie par un tiers non lié

au bailleur (les baisses de valeur ne sont pas absorbées par le bailleur). La VRG (T) fait partie des PMTL bailleur seulement car elle est «exigible » auprès d’une entité tierce autre que le preneur. (Seul élément créant une différence entre les PMTL preneur et PMTL bailleur)

ET/OU• Non garantie (VRNG) = Risque assumé par bailleur. Cette valeur est alors exclue des

PMTL (preneur et bailleur) car «non exigible ». Elle est utilisée dans le calcul du taux implicite du contrat de location car cette valeur fait partie du rendement du bailleur sur le bail. (C’est une rentrée de fonds à la fin du contrat pour le bailleur)

• COMBINAISON: VR totale = VRG (P) + VRG (T) + VRNG

ii) Autres paiements exigibles du preneur dans des situations particulières

- EX : pénalité de non renouvellement ou de non prolongation exigible et payable à la fin du bail (ex :on prévoit que le preneur ne renouvellera pas et paiera la pénalité) (Situation exceptionnelle)

SYNTHÈSE PMTL / PRENEUR

a) LOYERS minimums (Sans CS et loyers conditionnels) +b) VRG (P) ou OAPF ou Pénalité de non renouvellement

PMTL – BAILLEUR

Seront utilisés pour le calcul du taux implicite du bailleur et pour l’analyse de la 4ième condition du côté bailleur

a) PMTL / PRENEUR +b) VRG (tiers non apparenté au bailleur)

3.1 Classement du contrat Analyse du 4 e indicateur (suite)

c) Coûts des services et des taxes à rembourser au bailleur (CS)

Ce sont les frais normaux reliés à l’utilisation du bien loué.

Selon le bail, ces frais peuvent être assumés directement par le preneur ou assumés par le bailleur et facturés au preneur, séparément des PMTL, ou inclus dans les PMTL :

d)

Taux d’actualisation

(IAS 17.20)Pour analyser le 4e indicateur, on doit actualiser les flux monétaires futurs du preneur avec :

- Taux implicite du contrat de location (du bail) Si connu par le preneur ou si le preneur a l’information pour le déterminer

sinon- Taux d’emprunt marginal du preneur

Taux marginal du preneur (Tm) = taux que le preneur devrait payer s’il voulait emprunter au début du contrat de location à des conditions similaires (durée, garanties…)

Taux implicite du contrat (Ti) = taux de rendement effectif réalisé par le bailleur sur son investissement dans le contrat de location.

Frais sont assumés par le preneur Frais sont assumés par le bailleur, et sont…

Le preneur paie ces frais directement aux fournisseurs des services

facturés séparément au

preneur

inclus dans les PMTL en vertu du bail (1)

Le preneur paie ces frais au bailleur, séparément des PMTL

Déduire des PMTL/preneur aux fins des calculs utilisant les PMTL (calcul de la VAPMTL et calcul du taux implicite)

En substance, ces frais sont des frais d’utilisation du bien loué :charge portée au résultat sur la période couverte par ces frais

(1) Tenir compte aussi de la marge de profit que le bailleur aurait ajoutée aux coûts des services inclus dans les loyers (PMTL).


Analyse du 4 e indicateur (suite)

d) Taux d’actualisation (suite)

Taux implicite d’un contrat de location (IAS 17.20)

Taux de rendement réalisé par le bailleur via son investissement dans le contrat de location (TRI)

INVESTISSEMENT

INITIAL DU BAILLEUR =VA [Flux monétaires futurs revenant au

bailleur](Actualisés sur la durée du bail)

Quel est l’investissement initial du bailleur dans le contrat de location ?

Quels sont les flux monétaires futurs revenant au bailleur?

JUSTE VALEUR du bien à la date de signature du bail

+

Coûts initiaux directs (CIDb)

Seulement si le bailleur est un intermédiaire financier

Coûts marginaux assumés par le bailleur et directement attribuables à la négociation et à la conclusion du contrat de location

Loyers (Sans CS et non conditionnels) +

OAPF ou Pénalité (cas très rares) ou VALEUR RÉSIDUELLE TOTALE

- VRG (preneur)- VRG (tiers)- VRNG

En résumé :

PMTL/preneur + VRG/tiers + VRNG OU

PMTL/bailleur + VRNGFormule complète pour calculer le taux implicite

JV du bien + CID b =VA [PMTL/bailleur] + VA (VRNG)

JV du bien + CID b =

VA [loyers – (CS + Π)] + OAPF ou VA (VRG p) +VA (VRG/tiers) + VA (VRNG)

Valeur résiduelle TOTALE


d) Taux d’actualisation (suite)

CONCLUSION SUR LE 4 e INDICATEUR - CLASSIFICATION

Si VA [PMTL preneur] ≥ 90% JV du bien au début du bail

n = durée du bail

i = Ti si preneur le connaît ou peut le calculer ou Tm

PMTL preneur = Loyers – (CS + Π) + VRG preneur /Ou OAPF/ ou Pénalité)

Alors, on considère que le bailleur est assuré de récupérer la quasi-totalité de son investissement en plus de réaliser un rendement (donc que pratiquement tous les avantages et risques inhérents à la propriété sont transférés du bailleur au preneur)

= contrat de location-financement pour le preneur

Analyse du 5e indicateur– Nature spécifique du bien loué

Le bien loué est d’une nature tellement spécifique que seul le preneur peut l’utiliser sans lui apporter des modifications majeures.

Ex : équipement conçu expressément selon les spécifications du preneur, de telle manière qu’il a une valeur de revente limitée à la fin du bail : le bailleur s’assurera normalement de récupérer son investissement auprès du preneur initial.

3.2 Contrat de location-financement pour le preneur

3.2.1 Calcul du montant initial à comptabiliser à l’actif et au passif Évaluation initiale de l’actif ?

Coût historique = Sommes payées pour le bien (sans les frais de financement)

Coût pour le preneur : VA [PMTL/preneur] + CID preneur

**** Règle de plafonnement

La valeur des PMTL actualisés (sans tenir compte des CID) ne doit pas excéder la JVM du bien loué.

Voir 3.2.2 Cas particuliers Illustration – situation où la JV < VA (PMTL)

Évaluation du passif ?

Obligation (dette) correspond aux paiements futurs sans les frais de financement :

Dette à une date donnée : VA [PMTL/preneur] (Principe s’applique en tout temps)

Amortissement de l’actif en fin d’exercice

Assiette d’amortissement : COÛT - VALEUR RÉSIDUELLE

Avec indicateurs 1 ou 2Coût initialement comptabilisé - VR fin de durée de vie (comme l’achat du bien)

Autres indicateursCoût initialement comptabilisé - VRG (P) (La VRG (p) est la seule valeur résiduelle incluse dans le coût pour le preneur)

Période d’amortissement

- Durée économique si transfert de propriété ou OAPF (si indicateurs 1 ou 2 présents)

- Durée du bail dans les autres cas (bien est retourné au bailleur)

Étapes suivantes illustrées avec le cas Productions GDF Versements du loyer Présentation aux états financiers

3.2.2 Cas particuliers

Illustration – situation où la JV < VA(PMTL)

Contrat de location avec un « TROISIÈME TAUX »

Durée du contrat : 3 ans Loyers, 31 décembre : 12 500 $ Valeur résiduelle garantie par le preneur : 1 110 $ Durée économique du bien : 3 ans Taux marginal du preneur : 10 % JVM du bien au début du bail : 30 000 $ Coûts du preneur pour négocier le bail (CID) 1 000 $Note : valeur résiduelle estimée par le bailleur = 3 000 $ (valeur inconnue du preneur)

ÉTAPE 1 : CLASSIFICATION DU BAIL

Vérification des indicateurs principaux pour un CLF :

Aucun transfert automatique ou implicite (OAPF) de la propriété du bien.

Durée du bail (3 ans) = 100 % durée économique du bien (3 ans)

Transfert des risques et avantages liés à la détention du bien LOCATION-FINANCEMENT

ÉTAPE 2 : ÉVALUATION DU BIEN

COÛT = VAPMTL (preneur) PMTL (preneur) = Loyers + VRG (preneur) Actualisation au taux implicite (si connu du preneur) sinon au taux marginal de 10 % Montant inscrit à l’actif avant les CID ne peut excéder la Juste Valeur du bien

Est-ce que le preneur peut calculer le taux implicite du bailleur ?

JVM = VAPMTL (Bailleur) + VAVRNG

JVM = VA LOYERS + VA VRG (preneur) + VA VRG (tiers)* + VAVRNG* 30 000 $ = VA 12 500 $ (n= 3, i=?) + VA (1 110 $) + VA (3 000 $- 1 110 $)*

Le preneur ne peut calculer le taux implicite du contrat car il retourne le bien loué au bailleur et il ne garantit qu’une portion de la valeur résiduelle totale et il ne connaît pas la portion non garantie de la valeur résiduelle.

* Valeurs inconnues du preneur

3.2 Contrat de location-financement pour le preneur (suite)

Illustration 1– suite

COÛT DE L’ACTIF = VAPMTL (preneur) (taux marginal de 10 %)

PMT =12 500 $, n =3, VF = 1 110 $, i = 10 %

PV = 31 920 $ VS JVM (Maximum) 30 000 $ (Voir étape 4)

ÉTAPE 3 : INSCRIPTION DU BIEN ET DE LA DETTE

Actif loué en vertu d’un CLF (voir étape 2) 30 000 $ @ Obligation découlant d’un CLF 30 000 $

Bien inscrit à un montant maximum de 30 000 $ (JV)-Règle de plafonnement

Actif loué en vertu d’un CLF 1 000 $ @ Encaisse (ou frais reportés si CID payés avant) 1 000 $

Capitalisation des CID du preneur avec la valeur comptable du bien loué

ÉTAPE 4 : INSCRIPTION DU LOYER

Il faut calculer un « troisième taux » car le bien et la dette n’ont pas été inscrits initialement à la VAPMTL mais à la juste valeur du bien.

Dette initiale du preneur est inscrite à 30 000 $ Versements effectués sur la durée du contrat : PMTL = Loyers + VRG (preneur) Remboursement complet de la dette sur 3 ans

PV = - 30 000 $, PMT = 12 500 $, VF = 1 110 $, n= 3, Comp i= ?

Troisième taux = 13,55 %

PMTL

Intérêts13,55 %*

Capital Solde

Signature du contrat 30 000 $Premier versement (31 décembre) 12 500 $ 4 065 $ 8 435 $ 21 565 $Deuxième versement 12 500 $ 2 922 $ 9 578 $ 11 987 $Troisième versement 12 500 $ 1 623 $ 10 877 $ 1 110 $Remise du bien (versement final) 1 110 $ 1 110 $ 0 $TOTAL 30 000 $

3.2 Contrat de location-financement pour le preneur (suite)

Illustration 1– suite

Premier versement

Obligation découlant d’un CLF 8 435 $Intérêts sur obligation découlant d’un CLF 4 065

@ Banque 12 500 $

Deuxième versement


@ Banque 12 500 $

Troisième versement


@ Banque 12 500 $

ÉTAPE 5 : AMORTISSEMENT DU BIEN LOUÉ

Pour les trois années

Dotation à l’amortissement cumulé - bien loué 9 963 $@ Amortissement cumulé – bien loué 9 963 $

Coût du bien – VRG (preneur) = 31 000 $ - 1110 $ = 9 630 $ Durée du contrat * 3 ans

*Période d’amortissement = Durée du contrat car aucun transfert de propriété, on retourne le bien au bailleur dans 3 ans

ÉTAPE 6 : REMISE DU BIEN

On remet le bien (on élimine sa valeur comptable i.e. son coût et son amortissement cumulé)

On annule le solde de la dette (Voir tableau ci-dessus)

Obligation découlant d’un CLF (voir tableau) 1 110 $Amortissement cumulé – bien loué (9 963 $ X 3 ans) 29 890 $

@ Actif loué en vertu d’un CLF (coût initial) 31 000 $

3.3 Contrat de location-simple (Voir contrat 004 – Productions GDF)

Particularités des CLS

Comment comptabiliser des paiements de loyers inégaux?

IAS 17.33 « Les paiements au titre du contrat de location simple doivent être comptabilisés en charge sur une base linéaire pendant toute la durée du contrat de location à moins qu’une autre base systématique soit plus représentative de l’échelonnement dans le temps des avantages qu’en retirera l’utilisateur ».

Ex. : Bail 24 mois : 12 premiers mois à 1 500 $; 12 autres mois à 1 200 $

Total des loyers 32 400 $, réparti sur 24 mois = 1 350 $ par mois

Écriture 12 premiers moisCharge locative 1 350Charge locative « payée d’avance » 150

@ Encaisse 1 500Écriture 12 derniers moisCharge locative 1 350

@ Encaisse 1 200 Charge locative « Payée d’avance » 150

Comment traiter les avantages incitatifs pour une location-simple? Voir SIC 15

Ex 1: Bail de 12 mois, loyer mensuel de 1 200 $; les 2 premiers mois de loyer sont gratuits

Total des loyers : 10 X 1 200 $ = 12 000 $ réparti sur 12 mois = 1 000$

Mois 1 à 2 : Charge locative 1 000

@ Avantage reporté 1 000

Solde Avantage incitatif reporté après 2 mois = 2 000 $ , réparti sur 10 mois =200 $

Mois 3 à 12: Charge locative 1 000 Avantage reporté 200

@ Encaisse 1 200

Ex 2 : On remet un montant d’argent au preneur à la signature du contrat ou le bailleur paie certains frais pour le preneur (Bailleur remet 12 000 $ frais de déménagement, bail 10 ANS)«Revenu » constaté (amorti) sur la durée du bail, en diminution de la charge de loyer.

Caisse 12 000 $@ Avantages incitatifs reportés 12 000 $

Avantages incitatifs reportés 1 200 $@ Charge de loyer 1 200 $

Loyer (charge) XXX $@ Caisse XXX $

3.3 Contrat de location-simple (suite)

SIC 15 Avantages incitatifs – précisions

Location-simple

Le SIC-15 vise uniquement les CLS. Lorsqu'il s'agit d'un CLS, les avantages incitatifs doivent être répartis de manière à assurer un bon rapprochement des produits et des charges sur toute la durée du contrat de location.

Il faut donc les comptabiliser comme une diminution de la charge locative sur la durée du contrat de location sur la même base que les charges de loyer (linéaire ou autre méthode préférable).

Ces avantages créent un « avantage reporté » qui sera amorti sur la durée du contrat de location de manière à obtenir une charge locative constante. Location-financement

Lorsqu'il s'agit d'un CLF, les avantages incitatifs sont intégrés dans les paiements minimaux actualisés, c'est-à-dire qu'ils viennent réduire les flux monétaires futurs exigibles du preneur qui sont utilisés dans le calcul de la valeur actualisée des PMTL/preneur.

Puisqu'ils sont actualisés et intégrés dans le montant de l'obligation non courante, il n'y a pas d'écritures particulières à faire.

En effet, l'amortissement des avantages incitatifs se fera automatiquement par le bais d'un intérêt réduit, dû à un taux de financement moindre (si le preneur utilise le taux implicite) ou à une valeur actualisée moindre (si le preneur utilise le taux marginal). Ex : contrat de location de 5 ans, transfert de propriété à la fin du bail

30 193 $ payable en fin d’année1ère année gratuiteTm = 8%VA (PMTL) = 92 595 $

Loyer Charge int. Augm (dim) obligation

ObligationCLF

92 595Année 1 0 7 408 7 408 100 003Année 2 30 193 8 000 (22 193) 77 810Année 3 30 193 6 225 (23 968) 53 842Année 4 30 193 4 307 (25 886) 27 956Année 5 30 193 2 237 (27 956) 0

Voir un autre exemple avec les 4 premiers mois de loyers gratuits dans le fichier Excel sur le site du cours « Avantage-incitatif-loyers-gratuits-obligations-CLF_DP_2009 ».