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Côte d’Azur Habitat et Logis Familial,
ACTEURS DESDYNAMIQUES de la Métropole NICE Côte
d’Azur
Éditos
La mise en valeur d’un territoire dépend d’un grand nombre d’acteurs différents qui contribuent à son activité.Le partenariat entre tous ces acteurs est indispensable aux grands équilibres et au développement harmonieux de ce territoire.
L’accueil des diverses composantes de la population à tous les âges de leur existence (enfance, adolescence, actifs, retraités, personnes âgées), dans des conditions dignes et respectueuses de l’environnement, est une condition fondamentale d’un développement équilibré du territoire.Le logement social contribue et participe à cet équilibre en proposant des conditions d’hébergement compatibles aux revenus de 72 % de la population.
Quels sont les impacts de la réalisation de logements locatifs sociaux sur un territoire délimité et comment en mesurer les conséquences ?C’est à ces deux questions que se sont attachés à répondre la Métropole Nice Côte d’Azur, Côte d’Azur Habitat et Logis Familial, deux des bailleurs sociaux implantés sur ce territoire métropolitain avec l’aide de l’association DELPHIS dont la mission consiste à promouvoir l’innovation dans le logement social.
Un ensemble d’indicateurs a été ainsi renseigné par les participants à cette étude, indicateurs que l’on peut regrouper sur trois dynamiques principales :• Les dynamiques sociales comme, par exemple, le gain
théorique en pouvoir d’achat pour les ménages ou la surface habitable supplémentaire dont ils bénéficient en présence d’un parc locatif social
• Les dynamiques économiques qui mesurent les impacts de l’activité et des dépenses des bailleurs sociaux auprès des entreprises du secteur
• Les dynamiques environnementales qui concernent les consommations énergétiques des ménages et les émissions de gaz à effet de serre évités
Ce sont ces résultats qui sont présentés dans ce document après un bref rappel historique du logement social dans notre pays, le rappel de la vision stratégique de la Métropole avec une série de « chiffres clés ».
Que cette lecture puisse vous permettre de mieux appréhender les enjeux qui conditionnent la réussite d’un développement maîtrisé du territoire et de son attractivité pour ses habitants.
La Métropole Nice Côte d’Azur est un territoire d’exception, forte d’un environnement et de paysages de grande qualité qui la rende particulièrement attractive. Pourtant au regard des contraintes multiples qui limitent ses capacités de développement, la question de l’accueil de nouvelles populations actives qui contribuent au développement économique du territoire est aujourd’hui clairement posée. Le logement social «créateur de valeurs» joue ce rôle d’accueil et participe ainsi au développement du territoire.
Dans un contexte de forte tension immobilière, le logement est une préoccupation majeure des habitants qui légitimement aspirent à être bien logés, dans des conditions financières compatibles avec leurs revenus. Pour faire face à la crise du logement, l’enjeu est de taille, tous les leviers doivent être actionnés : organiser le territoire et les partenariats pour orienter l’offre en logements, impulser cette offre et veiller à ce qu’elle soit adaptée aux besoins, socialement et économiquement. La Métropole Nice Côte d’Azur et les acteurs du territoire agissent en ce sens, de par leur action quotidienne et leur participation au développement de l’offre en logements, Côte d’Azur Habitat et Logis Familial contribuent de manière active aux dynamiques du territoire.
Malgré des conditions difficiles, la Métropole, ses communes membres, conscientes des besoins, et les organismes HLM maintiennent des efforts très importants, tant financier, qu’en ingénierie, pour maintenir une production de logements abordables à un niveau satisfaisant : de l’hébergement spécifique à l’accession sociale, sans omettre le logement locatif social et intermédiaire.
Permettre aux ménages modestes d’accéder à un logement locatif social de qualité et de réaliser un parcours résidentiel ascendant est un enjeu majeur du Programme Local de l’Habitat actuel et futur, tout comme une offre en logement cohérente avec le développement économique et les besoins des entreprises. Les Plans Locaux d’Urbanisme en vigueur illustrent la volonté politique en mobilisant les outils réglementaires en faveur de la mixité sociale. Le PLU Métropolitain renforcera ces outils afin de gagner encore en efficacité.
La Métropole Nice Côte d’Azur, Côte d’Azur Habitat et Logis Familial, partagent une vision commune du territoire et de son développement, cette vision nous a guidés tout au long de la réalisation de ce rapport. Notre conviction collective de la valeur sociétale, économique et environnementale du logement social à l’échelle de notre territoire ne s’en trouve que renforcée !
Je tiens à remercier l’USH et la CDC d’avoir lancé cette initiative et DELPHIS d’avoir mené ce travail d’expert qui contribue à mieux faire connaitre l’impact du logement social sur un territoire, notamment au profit des élus.
Dominique ESTROSI-SASSONEPrésidente de Côte d’Azur HabitatSénateur des Alpes-MaritimesMaire adjoint de NiceConseillère Métropolitaine
Cathy HERBERTDirectrice Générale de Côte d’Azur Habitat
Philippe TOESCAPrésident du Directoire de
Logis Familial
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Sommaire
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8
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Le logement social : plus d’un siècle d’histoire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le logement social : un investissement sociétal rentable ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Les chiffres clés de la Métropole Nice Côte d’Azur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Les chiffres clés du logement social, de Côte d’Azur Habitat et de Logis Familial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La Métropole Nice Côte d’Azur, Logis Familial et Côte d’Azur Habitat : une vision stratégique commune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Les organismes Hlm, acteurs des dynamiques sociales de la Métropole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Des services dédiés pour améliorer la qualité de vie des ménages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Les organismes Hlm, acteurs des dynamiques économiques de la Métropole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Des mesures pour pérenniser les partenariats locaux et développer l’insertion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Les organismes Hlm, acteurs des dynamiques environnementales de la Métropole . . . . . . . . . . . .
De la valeur créée pour chaque projet - Exemple de 2 opérations réalisées sur le territoire de le Métropole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Côte d’Azur Habitat, Logis Familial et la Métropole Nice Côte d’Azur : des valeurs et actions partagées pour rendre attractif le territoire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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LE XXIe SIÈCLE, un nouveau visage et de nouveaux défis pour le logement social
La politique de renouvellement urbain est engagée le 13 décembre 2000 avec la promulgation de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (« Loi SRU ») dont les maîtres mots sont mixité urbaine et offre d’habitat diversifiée.
Elle est suivie en 2003 par la loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine qui donne naissance à l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU).
Dans un contexte où les prix de l’immobilier s’envolent en particulier dans les zones « tendues » et où l’offre de logements abordables diminue, des mesures sont prises pour faire évoluer le peuplement des quartiers et favoriser la mixité sociale.
FIN DU XIXe SIÈCLE – DÉBUT DU XXe SIÈCLE, la naissance du logement social
En 1894, la loi Siegfried est promulguée, encourageant la création d’organismes d’habitations à bon marché (HBM) grâce à des exonérations fiscales et la possibilité d’utiliser les fonds de la Caisse des dépôts pour financer ces programmes.
Par la suite, une loi soutenue par Paul Strauss, permet aux communes de financer le logement social et relie alors logement social et action publique locale. Ainsi, en 1906, les offices publics communaux et départementaux d’HBM sont institués.
Suite à la loi de 1928, un programme de construction sur cinq ans est mis en place, prévoyant la construction de 260 000 logements à bon marché, en locatif (social et intermédiaire) comme en accession. C’est le début de l’intervention de l’État en matière de politique de logement.
MILIEU DU XXe SIÈCLE, les besoins de reconstruction d’après-guerre
Suite aux destructions, les logements sont surpeuplés et les conditions de vie insalubres : 90 % de la population n’a ni baignoire ni douche, 80 % pas de WC intérieurs et 48 % pas d’eau courante.
Dans cette même période débute le « baby-boom » ce qui rend les efforts de nouvelles constructions d’autant plus nécessaires. Face à ces besoins, le plan Courant (1953) prévoit la construction de 240 000 logements par an pendant cinq ans.
Le 1er février 1954 : l’Abbé Pierre lance un appel pour aider les sans-abris ce qui entraînera l’adoption d’un programme de 12 000 logements neufs en cités d’urgence.
La construction est industrialisée (baisse des coûts et réduction des délais) avec pour conséquence la réalisation de très grands programmes (grands ensembles) et donne naissance aux ZUP (Zones à urbaniser en priorité) en 1958. En moins de 15 ans, 2,2 millions de logements sont construits.
Cette période voit naître également le concept de la « cité de transit » avec l’arrivée massive de travailleurs immigrés.
Le logement social : un nouveau chapitre qui s’écrit
LA FIN DU XXe SIÈCLE, retour au territoire et premières remises en question des orientations du passé
L’urbanisme des tours et des barres a montré ses limites et en 1975, l’amélioration des conditions de logement et la lutte contre la marginalisation de la population des grands ensembles deviennent des enjeux centraux. Ces problématiques seront désormais portées par la politique de la ville. En 1982, les lois de décentralisation donnant la responsabilité de la planification urbaine et de logement social aux communes.
Naissent alors les premières obligations faites aux communes de posséder une part minimale de logements sociaux sur le territoire avec la loi d’orientation pour la Ville qui fixe ce taux à 20 % pour les communes situées dans des agglomérations de plus de 200 000 habitants.
La mixité sociale devient un enjeu majeur accompagnée par l’instauration du prêt locatif à usage social (PLUS) qui permet à diverses catégories de ménages d’accéder au logement social.
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Le logement social : un investissement sociétal rentable ?
Avec la loi ALUR, les politiques pour développer ou requalifier l’habitat social sont et seront de plus en plus portées par les collectivités délégatrices des aides à la pierre. Ainsi, les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH) et les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU et PLUi), fixent des objectifs concrets en matière de construction et de rénovation en lien avec les besoins économiques, sociaux et environnementaux du territoire.
Les défis sont conséquents : il s’agit tout autant de « réparer » le passé que de répondre aux besoins présents en offrant des logements à forte qualité d’usage à des prix de loyer abordables et peu énergivores.
Les efforts réalisés par les bailleurs sociaux en lien avec les pouvoirs publics pour relever ces défis sont croissants. Cependant, les héritages du passé ont créé une image négative du secteur de l’habitat social, qui malgré les efforts en marche, peine à changer. Ce secteur est aujourd’hui encore perçu comme un coût pour la société, coût associé par le sens commun à une qualité technique et un service insuffisant. Dans un contexte de renouvellement urbain et de politique de la ville, les grands ensembles qui ont fortement marqué l’image du logement social tendent à faire place à des logements qui se fondent totalement dans la forme urbaine du territoire.
Dire que l’image du logement social qui perdure encore aujourd’hui est décalée des réalités présentes ne suffit pas, encore faut-il parvenir à observer et à rendre compte des apports des bailleurs sociaux, sur et pour leur territoire.
Le projet AcTerr s’inscrit dans cette perspective : à partir d’une cartographie des activités des bailleurs associées à des indicateurs de mesure et une analyse qualitative, il se propose de rendre manifeste la contribution des organismes Hlm aux processus de création de valeur qu’ils animent sur leur territoire.
L’analyse mobilisée s’appuie sur une vision élargie de la notion de «valeur». Elle se veut :
« Globale » : elle porte sur les dimensions économiques, sociales et environnementales ;
« Partagée » : elle mesure à la fois la valeur produite par et pour le bailleur social, mais également celle produite pour les différents acteurs du territoire (collectivités, habitants, entreprises, etc.).
Cette approche de la valeur permet de situer à nouveau le rôle du logement social, non plus uniquement comme un outil pour répondre à des besoins quantitatifs mais plutôt comme un maillon à part entière de la chaîne de valeurs du territoire qui en favorise le développement économique et en améliore les conditions de vie des ménages et pour préserver l’environnement.
Activité économique et emploi
Dans quelle mesure les activités des organismes Hlm contribuent-elles au chiffre d’affaires des entre-prises du territoire sur lequel ils sont implantés ? Quel volume d’emplois ces activités peuvent-elles permettre de maintenir voire de générer sur un territoire ?
Maîtrise des consommations énergétiques
Les logements sociaux sont-ils plus performants au niveau énergétique que les autres logements ? Cette performance aide-t-elle à lutter contre la précarité énergétique ? Quel est leur contribution possible aux politiques énergie-climat du territoire ?
Condition de vie des ménages et de pouvoir d’achat
Privés de logements sociaux, combien auraient dû payer les ménages dans le parc privé ? Pour un même niveau de loyer, la surface aurait-elle été la même ? Est-ce que les ménages ont bénéficié d’autres services qui ne sont pas proposés par les bailleurs privés ?
6
28,6 %
38,1 %
17,6 %
15,7 %
1 466 km²superficie 369 hab./km² en moyenne
3 309 hab./km² dans les communes du littoral
Les chiffres clés de la Métropole Nice Côte d’Azur
Ménages d’une personne
Couples sans enfant
Couples avec enfant(s)
Familles mono-parentales
0 > 14 ans
15 > 29 ans
30 > 59 ans
+ 60 >
Répartition des habitants par âge
Répartition des ménages par composition familiale
540 000 habitants 235 000 ménages
France :
19 786 €/anMétropole NCA19 582 €/an
Taux de chômage
11 % 9 %
Revenu annuel médian par unité de consommation
Métropole NCA
Métropole NCA
18,40 %
18,10 %
39,7%
23,9%
Source : Insee, RP 2012
France
France
Métropole NCA France
9,9 %
22,1 %
24,6 %
40,2 % 34,5 %
27 %
27%
8,8 %
7
Les chiffres clés du logement social sur la Métropole NCA
Les chiffres clés de Côte d’Azur Habitat et Logis Familial sur la Métropole NCA
2 615 5 663 5 782 2 706 329 171
127 525 657 369 84 8
T1 T2 T3 T4 T5 T6 et plus
Nombre de demandes en attente
Nombre de logements sociaux attribués
La demande et l’offre de logements sociaux
sur le territoire en 2015
Au total, 1 770 logements sociaux ont été pourvus sur les 17 266 demandes soit une pression de la demande de 9,8
La pression de la demande représente le rapport entre le nombre de demandes de logements locatifs sociaux (LLS)
et le nombre de LLS attribués dans l’année.On estime que la pression est forte quand le ratio est
supérieur à 4.
279 831 résidences principales (18,3% de maisons - 80,7% d’appartements)
31 364 logements sociaux soit un taux de logements sociaux de 11,2%
15 266 logements dont 98,3% d’appartements un taux de vacance locative de 1,47%
2 008 logements dont 96,8% d’appar-tementsun taux de vacance locative de 0,73%
Une majorité de logements construits
entre 1946 et 1990
Une majorité de logements construits
après 1990
80%
20%
Avant 1990
Après 1990
48% 52%
Avant 1990
Après 1990
464 collaborateurs travaillant sur le territoire de la
Métropole
33 collaborateurs travaillant sur le territoire de la
Métropole
Demandes Attributions Pression de la demande
25
20
15
10
5
0
20,6
10,8 8,8
7,3
3,9
21,4
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
8
Impulser une profonde mutation de l’économie du territoire, notamment en renforçant le domaine technologique ainsi que les partenariats avec le monde de la formation et de la recherche :
Proposer une offre foncière et immobilière attractive, Faciliter l’adéquation entre les besoins des entreprises et les demandeurs d’emploi, Faire reconnaître les atouts du territoire (beauté du paysage méditerranéen : mer,
nature, montagne)
Développer harmonieusement la Métropole en tenant compte des spécificités des communes :
Assurer une solidarité de développement économique et social entre le Littoral et le Moyen et le Haut-Pays, sans augmenter les déplacements pendulaires
Renforcer la qualité de vie et requalifier l’habitat ancien dégradé, Développer les actions et programmes culturels accessibles à tous, Développer l’offre touristique et les hébergements en lien avec les attentes des
touristes.
Fonder cette mutation sur une politique d’aménagement, de mobilité et de développement éco-exemplaire et socio-responsable :
Améliorer le parc de logement existant et produire un habitat de qualité, abordable et répondant à l’ensemble des besoins sociaux et économiques,
Veiller à la durabilité et à la préservation d’un environnement de qualité exceptionnelle, Repenser la mobilité en proposant de nouveaux aménagements, dont la ligne 2 du
Tramway, et en favorisant les modes de transport alternatifs
Permettre à la Métropole de devenir un territoire d’excellence rivalisant avec les autres grandes agglomérations européennes et
de l’arc méditerranéen.
Les grands objectifs de la Métropole Nice Côte d’Azur pour les années à venir
Renforcer l’action coordonnée des 49 communes pour une
gestion plus efficace afin d’améliorer la qualité de vie de
leurs concitoyens.
LA MÉTROPOLE NICE CÔTE D’AZUR, CÔTE D’AZUR HABITAT ET LOGIS FAMILIAL: une vision stratégique commune
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LA MÉTROPOLE NICE CÔTE D’AZUR, CÔTE D’AZUR HABITAT ET LOGIS FAMILIAL: une vision stratégique commune
Contribuer au dynamisme économique : production, emploi et revenus locaux
Par l’injection dans l’économie locale de conséquents investissements source d’emplois et de revenus pour les salariés et les prestataires
En favorisant l’insertion des personnes qui sont éloignées de l’emploi par des clauses d’insertion et une prise en compte de la dimension sociale dans les appels d’offres.
En participant aux grands projets d’urbanisme structurant de la Métropole (Projet de Rénovation Urbaine des Moulins)
Améliorer la qualité de vie des ménages
Par un accompagnement social accru afin d’aider les ménages les plus fragiles (territorialisation des travailleurs sociaux et du personnel de proximité)
En favorisant la cohésion sociale et la tranquillité résidentielle par des services et des opérations de proximité (Gardien d’immeuble, Service civique et opérations dans le cadre du contrat de Ville)
Par le suivi et le maintien à domicile des personnes âgées et handicapées (travaux d’adaptation, accompagnement)
Veiller à la préservation de l’environnement
En construisant des logements performants (démarche « Bâtiments Durables Méditerranéens » et charte chantier vert)
En réhabilitant les bâtiments anciens pour les rendre moins énergivores (opérations en BBC rénovation et opérations thématiques)
En limitant la consommation d’eau et d’énergie (opérations en lien avec les fournisseurs d’énergie, pose de compteur d’eau individuel, fourniture de Kit permettant des économies d’énergie en lien avec les associations)
En s’assurant du tri des déchets (containers enterrés, compost collectif, campagne de sensibilisation en lien avec les ambassadeurs du tri de la métropole)
10
Pour avoir un logement dans le parc privé ayant la même surface (soit 64 m² en moyenne pour un appartement), le locataire de l’orga-nisme Hlm devrait payer 900 €, alors qu’il paye 373 € en moyenne par mois aujourd’hui, soit un gain théorique en pouvoir d’achat de près de 6 324 € par an.
+ 38 m² + 527 € / mois
Pour un loyer moyen de 373 € / mois, si le ménage avait dû se loger dans le parc privé, il vivrait dans un logement de 27 m², soit environ 38 m² de moins que la surface dont il bénéficie en tant que locataire de Côte d’Azur Habitat ou Logis Familial
En proposant des logements à la location mais également à la vente à un prix inférieur à celui du secteur libre, Côte d’Azur Habitat et Logis Familial offrent la possibilité à des ménages de bénéficier de logements confortables et à prix abordables pour un taux d’effort maîtrisé (c’est-à-dire la part du budget consacré au logement).
Afin de mesurer l’impact théorique sur le pouvoir d’achat / ou le gain théorique en surface pour un ménage par rapport à une situation alternative (en l’absence de logements du bailleur), une comparaison est réalisée avec les prix du parc privé sur la Métropole Nice Côte d’Azur (le détail de la méthodologie et des données utilisées figure à la fin de ce document).
Rapporté à l’ensemble des ménages logés par Côte d’Azur Habitat et Logis Familial sur le territoire de Nice Métropole,
l’ensemble du «gain» théorique en pouvoir d’achat s’élève à plus de 100 millions € pour 2014.
Les organismes Hlm, ACTEURS DES DYNAMIQUES SOCIALES DE LA MÉTROPOLE
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Un accompagnement social Aujourd’hui Demain
Chez Côte d’Azur Habitat et Logis Familial, 13 ETP sont dédiés à l’accompagnement social.
En 2014, CAH et LF ont réalisé à eux deux plus de 1 000 plans d’apurement permettant ainsi d ’éviter le renforcement des situations de fragilité des ménages.
Conforter les dispositifsd’accompagnement social afin d’aider les ménages les plus fragiles et développer les opérations et les services qui permettent de favoriser la cohésion sociale et la tranquilité résidentielle : développer la médiation entre les locataires, appliquer une politique de gestion urbaine de proximité et de surveillance accrue dans les quartiers prioritaires.
Une offre de parcours résidentiel
En 2014, chez CAH et LF, 76 mutations internes ont eu lieu, permettant aux locataires de bénéficier de logements mieux adaptés à leurs besoins.
Entre 2012 et 2014, 116 logements ont été vendus à des ménages dont une partie à des locataires du parc social. Ces logements ont été vendus à un prix moyen d’environ 100 000€ de moins que celui pratiqué par le secteur privé pour un logement équivalent.
Aujourd’hui Demain
Une adaptation des logements pour les personnes âgées
Aujourd’hui Demain
Poursuivre les efforts engagés concernant le maintien à domicile des personnes âgées et handicapées en partenariat avec la Métropole et le Conseil Départemental pour que se créént des synergies entre les acteurs de différents secteurs.
Plus de 300 000 € seront investis chaque année pour des actions d’adaptation des logements (bac à douche, accès handicapé, barre de maintien, sol anti-dérapant etc.).
En 2014, Côte d’Azur Habitat a réalisé plus de 230 000 € de travaux d’adaptation avec le concours financier de la Métropole et de la Région.
Les travaux améliorent le confort et la sécurité des personnes dans leur logement, et contribuent à prévenir les chutes. Ils représentent une économie pour les ménages mais aussi pour le Conseil Départemental qui participe à la prise en charge des coûts d’hébergement en maison de retraite.
Des services dédiés pour améliorer LA QUALITÉ DE VIE DES MÉNAGES
Permettre aux locataires d’avoir un véritable parcours résidentiel :
par la poursuite d’une politique de vente à prix bas de logements aux locataires via un abattement de 30% sur le prix des domaines;
en offrant, dans le cadre des mutations, la possibilité aux ménages de déménager en leur proposant des logements mieux adaptés à leurs besoins,
par la mise en place d’une bourse d’échange afin de favoriser les mutations internes.
12
Au total, l’activité de Côte d’Azur Habitat et Logis Familial sur le territoire de la Métropole en 2014 a contribué à l’activité
de près de 1 285 personnes en équivalent temps plein (direct et indirect) engendrant un versement de plus de 34,2 M€ de rémunération.
SECTEUR DE LA CONSTRUCTION
SECTEUR DU SERVICE MARCHAND
662 ETP indirects et induits
17,7 M€ de rémunérations brutes versées indirectement
126 ETP indirects et induits
4,1 M€ de rémunérations brutes versées indirectement
497 ETP directs sur le territoire de la Métropole
12,4 M€ de rémunérations versées aux salariés de Côte d’Azur
Habitat et Logis Familial
À travers leur activité de construction, de rénovation et d’entretien des logements et des parties communes, Côte d’Azur Habitat et Logis Familial contribuent au chiffre d’affaires des entreprises et au maintien, voire à la création d’emplois locaux.
Afin d’estimer le nombre d’emplois que l’activité de ces deux organismes Hlm a nécessité, les montants des dépenses courantes et des investissements de ces deux sociétés ont été collectés (le détail de la méthodologie et des données utilisées figure à la fin de ce document).
EMPLOYEUR DIRECT
58 M€ de dépenses d’investissement et de gros
entretien13 M€ de dépenses
d’exploitation
Les organismes Hlm, ACTEURS DES DYNAMIQUES ÉCONOMIQUES DE LA MÉTROPOLE
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Des mesures pour péreniser les partenariats locaux et développer l’insertion
Poursuivre le développement de l’offre patrimoniale, en dépit des contraintes financières, à raison de 150 logements par an sur le territoire de la Métropole Nice Côte d’Azur afin de donner la possibilité aux ménages, salariés des entreprises locales, de pouvoir se loger dans les appartements confortables et à des prix abordables.
Poursuivre sa politique d’investissement pour contribuer à une économie durable:
Réhabiliter 3% du parc ancien (600 logements) chaque année.
Maintenir un taux de vacance faible chaque année (<180 logements/an)
Assurer un autofinancement net rapporté aux loyers de 3% minimum
Développer plus largement la démarche d’achats responsables engagée afin de tenir compte systématiquement des enjeux environnementaux et sociaux dans les marchés.
Avec un dialogue renforcé et pérenne avec les fournisseurs et prestataires ainsi qu’une bonne connaissance du tissu local, les organismes Hlm co n t r i b u e n t co n c rè te m e n t a u développement des entreprises du territoire et donc de l’emploi. De part la structuration des procédures en matière d’achat et les exigences nouvelles en matière de procédés de construction, ils participent à l’innovation des entreprises du BTP.
Les dépenses réalisées par les organismes Hlm bénéficient pincipalement aux entreprises du territoire. Par exemple, la plupart des dépenses de cons- t r u c t i o n , d e ré h a b i l i t a t i o n e t d ’e n t re t i e n d u patrimoine, réalisées par Logis Familial en 2014, se sont faites au profit des entreprises locales
La Métropole Nice Côte d’Azur travaille régulièrement avec les bailleurs sociaux afin de les inciter à l’utilisation des clauses d’insertion dans les marchés publics. Ces clauses sociales sont intégrées dans les marchés passés par les organismes Hlm.
Par exemple, pour ses deux dernières grandes opérations, Logis Familial a permis de générer environ 8 300 heures d’insertion.
Au total, depuis 2008, l’activité de Côte d’Azur Habitat a permis de générer 97 222 heures d’insertion soit le travail d’environ 60 personnes à temps plein sur un an.
Une politique d’investissement qui soutient les entreprises
Aujourd’hui Demain
Une prise en compte de la dimension sociale dans les appels d’offre
La Métropole Nice Côte d’Azur travaille actuellement avec les bailleurs sociaux du territoire afin d’identifier les potentiels d’activités qui pourraient permettre la mise en oeuvre d’ateliers et chantiers d’insertion. En outre, la création d’un partenariat autour du recrutement de gardiens d’immeuble dans le cadre de clauses sociales est aujourd’hui à l’étude.
A partir de 2016, dans le cadre des futures opérations réalisées par Côte d’Azur Habitat, 32 431 heures d’insertion sociale seront engagées. Cela correspond au travail de 20 personnes à temps plein sur un an.
PACA
Alpes-Maritime
Métropole NCA
Construction Services marchands
83%
75%
50%
88%
81%
63%
Aujourd’hui Demain
14
Le secteur du bâtiment – et en particulier le secteur résidentiel – représente un gisement d’économies d’énergie important. Le développement de mesures d’efficacité énergétique à travers notamment la réhabilitation thermique et la construction de bâtiments très basse consommation en remplacement de bâtiments anciens, constitue une réponse pertinente et efficace à la maîtrise des consommations et à la réduction des émissions de CO2, mais également à la lutte contre la précarité énergétique. L’activité de réhabilitation thermique et de construction a donc un impact direct sur les consommations énergétiques des logements.
Afin d’estimer la consommation énergétique « évitée » grâce aux constructions performantes et l’amélioration des loge-ments du parc de Côte d’Azur Habitat et Logis Familial, une comparaison avec la consommation énergétique moyenne de l’ensemble des logements du département est réalisée (le détail de la méthodologie et des données utilisées figure à la fin de ce document).
É T I Q U E T T E É N E R G É T I Q U E : P LU S D E 90 % D E S LO G E M E N T S E N A , B, C , D
O. Hlm
Dpt 06
45 %40 %35 %30 %25 %20 %15 %10 %
5 %0 %
A B C D E F >G
0,9 % 26,8 % 43,1 % 21,0 % 6,7 % 1,2 % 0,2 %2,0 % 3,3 % 21,8 % 42,6 % 20,8 % 6,6 % 3,1 %
Âge moyen du parc des 2 organismes : 35 ans
AB
CD
EF
G
Logement énergivore
Logement économeConsommation moyenne des logements des 2 organismes
Hlm : 180 kWhep/m²/an
Consommation moyenne des logements des Alpes-
Martitimes : 209 kWhep/m²/an
A v e c c e n i v e a u m o y e n d e consommation énergétique des logements des deux organismes, 47 millions de kWhep ont été consommés en moins sur l’année par rapport au niveau moyen de consommation de l’ensemble des logements locatifs du département. Cela représente la consommation moyenne de plus de 3 600 logements.
Par logement, cela représente une économie théorique d’environ 110 €/an pour les logements chauffés au gaz et 250 €/an pour les logements chauffés à l’électricité.
Les organismes Hlm, ACTEURS DES DYNAMIQUES ENVIRONNEMENTALES DE LA MÉTROPOLE
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De la valeur créée pour chaque projet - Exemple de 2 opérations réalisées sur le territoire de la Métropole Nice Côte d’Azur
Résidence « L’Alpine », Côte d’Azur Habitat,quartier Saint Jean d’Angély, Nice
17,67 millions d’euros HT investis pour la construction de l’ensemble du programme (logements + résidences séniors+ crêche).
Engendrant l’activité de plus de 200 salariés du secteur de la construction en équivalent temps plein.
Contribuant à environ 5,4 millions d’euros de rémunérations indirectes.
Une construc tion labellisée Cerqual et Très Haute Performance Environnementale.
Utilisation de matériaux éco-responsables pour la construction et de technologie visant à limiter les consommations d’eau et d’énergie.
29 logements locatifs sociaux à loyers abordables avec place de parking.
Pour les logements sociaux : un différentiel théorique de loyer par rapport à un logement du parc privé dans le quartier de 494 €/mois pour une même surface moyenne (soit 72 m²); ou, pour un même niveau de loyer, une surface de 39,5 m² de plus.
71 logements pour séniors avec des locaux collectifs (salle de réunion, d’animation, de restauration, etc.).
68 logements locatifs à loyers abordables du T1 au T5.
Un différentiel théorique de loyer par rapport à un logement du parc privé dans le quartier de 373 €/mois pour une même surface moyenne (soit 60m²); ou, pour un même niveau de loyer, une surface de 30 m² de plus.
Un parking controlé par vidéo sur-veillance et un accès par détection des plaques d’immatriculation.
Une construction performante avec une moyenne de consommation théorique des logements de 25 kWhep/m²/an.
L’installation de capteurs solaires sur le toit des bâtiments pour la production d’eau chaude relayée par des ballons gaz.
10,49 millions d’euros HT investis pour la construction des logements et des locaux commerciaux en pied d’immeuble.
Engendrant l’activité de 127 salariés du secteur de la construction en équivalent temps plein.
Contribuant à environ 3,4 millions d’euros de rémunérations indirectes.
Résidence « l’Arisana », Logis Familial,quartier de l’Ariane, Nice
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Sur l’ensemble de la Métropole, la conjugaison des opérations de ces trois acteurs contribue à la mise en valeur et à l’attractivité du territoire.
La Métropole pilote la politique générale de l’habitat, distribue des aides directes (subventions) et octroie des aides indirectes (abattement et exonération de taxes) auprès des bailleurs sociaux.
Ces conditions favorables permettent aux deux opérateurs de répondre à plusieurs défis sociétaux : Une relance de la production de logements
adaptés aux revenus de la population pour aider les ménages à faire face à leurs besoins et rattraper une insuffisance de production observée pendant plusieurs décennies.
CÔTE D’AZUR HABITAT, LOGIS FAMILIAL ET LA MÉTROPOLE NICE CÔTE D’AZUR : des valeurs et une vision partagées pour rendre attractif le territoire
La permanence de ces multiples et positives actions reste toutefois conditionnée à l’équilibre financier des opérations de construction neuve et à celles de réhabilitation du patrimoine ancien, et au subtil dosage des diverses sources de financement (emprunts, subventions et aides diverses, fonds propres).Les variations de taux d’intérêt, de quotité de subventions, de diminution de ressources (impayés de loyers), d’accumulation de normes nouvelles, de mesures sanitaires couteuses (désamiantage) peuvent mettre à mal ce cycle vertueux et ses résultats positifs pour toutes les composantes de la société.La multiplicité des intervenants et la responsabilité de tous les acteurs doivent être optimisées et pérennisées sur de longues périodes pour parvenir à contribuer aux fruits d’une croissance stable et respectueuse de l’environnement.
Les bailleurs sociaux doivent veiller à la bonne et saine gestion de leurs activités, les locataires doivent respecter leurs devoirs et profiter de leurs droits, les entreprises et les établissements financiers tenir leurs engagements et assumer leurs responsabilités, les collectivités locales et les services de l’Etat préserver leurs actions de partenariat : c’est en assurant ce dialogue permanent et ce partage de responsabilités et d’actions que la Métropole, Côte d’Azur Habitat et Logis Familial pourront continuer à favoriser le dynamisme économique et sociétal et l’attractivité du territoire au bénéfice de Tous.
U n e c o n t r i b u t i o n p a r l e u r p o l i t i q u e d’investissements à l’activité économique du secteur BTP (emplois, honoraires, travaux) de façon continue pouvant contrebalancer des réductions d’activités en période de ralentissement économique. Un impact puissant sur les économies d’énergie
dont le bâtiment reste l’un des gros utilisateurs avec une part de 44% du total de la consommation nationale, les bailleurs sociaux jouant un rôle notable en ce domaine de politique « énergie-climat ». Une participation aux finances des collectivités
locales avec le versement de plus de 9 millions d’euros de taxe foncière sur le patrimoine des deux organismes situés sur le territoire de la Métropole en 2014.
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Les travaux présentés dans ce document ont été menés dans le cadre du projet AcTerr, piloté par l’association DELPHIS, qui a débuté fin 2014. Il fait suite au projet « Création de Valeur » engagé dans le cadre de l’appel à projets de l’Union Sociale pour l’Habitat et de la Caisse des Dépôts et Consignations sur le thème « Mesurer sur le plan économique les apports du secteur du logement social ». Cette première phase exploratoire regroupant 13 organismes Hlm avait donné lieu à la rédaction du manuel « Mesurer la création de valeur d’un organisme Hlm pour un territoire » (C. Limousin, 2013). Avec AcTerr, le cadre de la phase exploratoire a en partie été redéfini et a davantage impliqué les collectivités locales sur lesquelles le parc des organismes participant à cette étude est implanté. AcTerr est donc le fruit d’une collaboration entre DELPHIS, Logis Familial, le GIE Logement Français, Côte d’Azur Habitat et la Métropole Nice Côte D’Azur mais également d’autres organismes Hlm: Promologis, Vosgelis, Le Logis Familial Varois, Méduane Habitat et Atlantique Habitations.Il a conduit à la création d’un outil permettant aux organismes Hlm de réaliser ce type d’analyse et de s’approprier la méthode.
DELPHIS est une association professionnelle française regroupant 27 sociétés anonymes Hlm. Sa mission est de promouvoir l’innovation et de contribuer à l’amélioration continue dans le secteur du logement social. DELPHIS encourage activement la Responsabilité Sociétale dans le secteur du logement social depuis 2006 et travaille avec de nombreux partenaires (ESH, OPH, SEM, etc.) dans le cadre des outils qu’elle développe (Habitat Senior Services® pour le maintien à domicile des personnes âgées, EURHO-GR® pour le reporting RSE, Qualibail® pour la qualité de service). DELPHIS est le membre fondateur d’Eurhonet, un réseau d’entreprises de logement social et public du Royaume-Uni, de France, d’Allemagne, d’Italie et de Suède, qui favorise le partage d’expérience et la diffusion des meilleures pratiques. Site Web : www.delphis-asso.org
Les travaux objets de la présente publication ont été réalisés par l’association DELPHIS, Côte d’Azur Habitat, Logis Familial et la Direction de l’Habitat de la Métropole Nice Côte d’Azur. Les opinions et les résultats figurant dans ce document n’engagent que ses auteurs. Les auteurs sont les seuls responsables du contenu de cette publication qui ne reflète pas nécessairement l’opinion des financeurs.
To u t e re p ré s e n t a t i o n o u re p ro d u c t i o n i n té g ra l e o u p a r t i e l l e fa i te s a n s l e co n s e n te m e n t d e l ’a u te u r o u d e s e s a ya n t s d ro i t s e s t i l l i c i t e selon le Code de la propriété intellectuelle (art L 122-4) et constitue une contrefaçon réprimée par le Code pénal.
ANNEXE : MÉTHODOLOGIE ET DONNÉES COLLECTÉES
Différentiel théorique de loyer ou de surface (page 10)
Le différentiel de niveaux de loyers ou de prix de vente reflète, en termes monétaires, un gain en conditions de vie, de deux natures :
en termes de conditions de logement (salubrité, surface, localisation…) : en l’absence de logement social, les locataires, ne pourraient accéder qu’à un logement de plus petite surface soit de moindre confort, voire, sur les territoires au marché tendu, ne pourraient pas se loger décemment sur le territoire. Le différentiel de loyers correspond en majeure partie à cette plus-value de qualité de vie pour les occupants ;
en termes de pouvoir d’achat : en diminuant le coût de logement pour les ménages occupants, par rapport au budget qu’ils auraient dû consacrer s’ils étaient logés dans le parc locatif privé du territoire, un surplus de « revenu disponible arbitrable » est dégagé, permettant aux ménages de couvrir leurs autres besoins. Le revenu disponible arbitrable est défini par l’Insee comme le revenu disponible des ménages après déduction de leurs dépenses pré-engagées (logement, télécommunications, assurances, services financiers...).
L’indicateur sur le différentiel de LOYER est calculé au moyen des données suivantes : Le loyer moyen au m² en 2014 des logements de Côte d’Azur Habitat et Logis Familial sur la Métropole Nice Côte d’Azur : 5,8 € Le loyer moyen en m² du parc locatif privé en 2014 sur le territoire (sources : ADIL 06 et Clameur) : 14,03 €
L’indicateur sur le différentiel de prix de VENTE est calculé au moyen des données suivantes : Le prix moyen au m² des logements vendu par Côte d’Azur Habitat et Logis Familial sur la Métropole Nice Côte d’Azur : 2 001 € (appartement dans l’existant)Le prix moyen en m² des logements vendus par le secteur libre (Sources : base de données Perval et site de vente) : 3 710 € (appartement dans l’existant) Limites d’interprétation et d’analyse :
Il conviendrait de réaliser une analyse plus fine permettant de comparer les taux d’effort par tranche de niveau de vie dans le parc des organismes Hlm et dans le parc privé car en pratique, certains ménages logés dans le parc social n’auraient peut-être pas pu se loger dans le parc privé. Les taux d’effort des ménages dans le parc privé par tranche de revenu n’étant pas disponibles, cette analyse plus poussée n’a pas pu être réalisée.
En outre, en raison de l’approche globale (ensemble des deux organismes Hlm sur le territoire) les indicateurs ne prennent pas en compte les caractéristiques des logements des organismes et du parc privé (type et qualité de bâti, de services, d’éléments de confort, de localisation sur le territoire, etc.), qui influencent le coût du logement (loyers et charges), mais aussi le niveau de satisfaction des occupants.
Compléments d’analyse : Selon une étude de Le Bayon et al. (2013) réalisée au niveau national, le taux d’effort moyen net des aides est de 26,9 % pour
les ménages du parc privé et de 20,1 % pour ceux du parc social. Plus le niveau de vie des ménages est faible et plus cet écart se creuse : pour les ménages du premier quartile, le taux d’effort des locataires du secteur privé est de 33,6% alors que celui des locataires du parc social est de 20,2 %. Les loyers pratiqués par les bailleurs permettent donc aux ménages les plus pauvres de disposer d’un reste à vivre bien plus élevé que s’ils avaient dû se loger dans le secteur privé.
D’après l’étude de Ménard et Volat (2012), le logement social permet aux ménages modestes d’accéder à un habitat plus confortable : 60 % des ménages ayant les revenus les plus faibles résident dans un logement du parc social qualifié de confortable; ce n’est le cas que pour 47 %de ceux résidant dans le parc privé.
Différentiel de consommations énergétiques (page 14)
L’indicateur est calculé au moyen des données suivantes : La moyenne des données du DPE (kWh) du parc de Côte d’Azur Habitat et de Logis Familial sur le territoire : 180 kWh / m² / an. Une consommation énergétique moyenne estimée à 209 kWh / m² /an du parc de logements locatifs sur le territoire basée sur
les DPE renseignés dans l’observatoire de l’ADEME et les données ADIL et DREAL. La répartition du parc de logements locatifs du territoire par étiquette énergétique basée sur l’observatoire des DPE de l’ADEME.
Limite d’interprétation et d’analyse L’ensemble des données sur la performance énergétique du parc résidentiel sur le territoire n’est pas accessible car tous les
logements n’ont pas fait l’objet d’un diagnostic de performance énergétique. La fiabilité des DPE peut parfois être remise en cause et la consommation moyenne des logements du territoire est estimée à partir des données disponibles. Aujourd’hui les freins tendent toutefois à être levés avec le développement de la filière et de techniques de mesure plus robustes.
Par ailleurs, dans un contexte de volatilités des prix de l’énergie et de disparité des coûts en fonction de la source de chaleur utilisée, le différentiel de consommation énergétique en termes monétaires (c’est-à-dire en euro économisé par les locataires sur leur facture énergétique) peut varier d’une période à l’autre. Pour autant, si la méthode utilisée ne permet pas de mesurer au kWh près les consommations énergétiques évitées, les résultats offrent un ordre de grandeur de l’impact de la performance énergétique des logements des organismes Hlm sur les objectifs inscrits dans la politique énergie-climat du territoire.
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Nombre d’emplois liés aux dépenses d’investissement, de gros entretien et d’exploitation (page 12)
L’indicateur met en évidence le montant total des dépenses enregistrées dans l’année, montant correspondant à une injection de liquidités dans le tissu économique. Il correspond au chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année par les entreprises partenaires des deux organismes, du fait de leur activité sur le territoire.
Dépenses prises en compte : Le montant des dépenses courantes de Côte d’Azur Habitat et Logis Familial comprend l’entretien, la maintenance et le
fonctionnement (incluant les dépenses réalisées par les sites fonctionnels situés sur le territoire). Seules les dépenses liées aux services extérieurs sont prises en compte, compte tenu de leur impact plus significatif en termes d’emplois et de revenus locaux, à la différence des achats de matières et fournitures ;
Le montant des dépenses d’investissement et de gros entretien enregistré dans l’année comprennent les investissements en accession sociale et en aménagement.
Méthodologie d’évaluation du volume de rémunération versée et du nombre total d’emplois directs, indirects et induits : Les rémunérations et les emplois directs : l’indicateur comptabilise, en équivalents temps plein, le nombre de personnes
salariées des deux organismes, ou embauchées en intérim, dont le contrat de travail stipule un lieu de travail sur le territoire. Les rémunérations « directes », sont les rémunérations versées aux collaborateurs des organismes sur le territoire (personnels de terrain basés sur site, agences situées sur le territoire, et siège, le cas échéant) ;
Les rémunérations et nombre d’emplois indirects (prestataires, sous-traitants directs et consommations intermédiaires), en équivalents temps plein : ces éléments sont estimés à partir : du montant des dépenses d’investissement, d’entretien et fonctionnement sur le territoire ; de la part de coût de main d’œuvre dans le chiffre d’affaires, par branche d’activité, selon les ratios calculés à partir des données de l’Insee (0,216 pour le niveau 1 et 0,098 pour le niveau 2 dans le secteur des services marchands; 0,199 pour le niveau 1 et 0,107 pour le niveau 2 dans le secteur de la construction) ; du niveau moyen de rémunération brute, par branche d’activité, à l’échelle de l’aire urbaine (soit 26 843 € pour le secteur de la construction et 32 416 € pour le secteur des services marchands).
Limite d’interprétation et d’analyse Bien que l’analyse porte sur les emplois directs pour les salariés des organismes travaillant sur le territoire, il n’est cependant
pas possible de localiser parfaitement la destination finale des revenus, car elle dépend de la domiciliation des travailleurs concernés. Il peut néanmoins être supposé que ces salariés résident à proximité de leur lieu de travail.
L’impact sur l’emploi dans le secteur de la construction et des services aux entreprises est ici indirect car il serait inexact de considérer que les organismes Hlm sont à l’origine de la création de ces emplois puisqu’ils n’en sont pas les employeurs directs. Cependant, en suscitant l’activité des entreprises partenaires, ils contribuent à leur maintien voire à la nécessaire embauche de nouveaux travailleurs.
Collecte des données : Côte d’Azur Habitat, Logis Familial, GIE Logement Français et Métropole Nice Côte d’Azur
Méthodologie et coordination de projet : Association DELPHIS - www.delphis-asso.orgConception graphique : Diane Morel – www.dianemorel.com
- Avril 2016 -
Résidence Les Mosaïques , NiceCôte d’Azur Habitat
Résidence 81 Bd de la Madeleine , NiceLogis Familial
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