Coûts et bénéficesProtection thermique des bâtiments
Les bâtiments existants offrent un énorme potentiel d‘amélioration de
leur protection thermique.
2 3Editeur: Office fédéral de l‘énergie (OFEN)Auteurs: Eberhard Jochem, Martin Jakob, CEPE EPF ZurichRédaction: Thomas Glatthard, LucerneGraphiques: Martin Jakob, Christine SidlerPhotos:EMPA, Dép. Physique du bâtiment (thermo-graphie en page de couverture), Thomas Glatthard, association MINERGIE, Oerlikon Journalisten AG, Fischer + Visini, ZurichTraduction (édition française): Pierre Grandjean; Sylvain Bauhofer (OFEN)Rédaction finale et production: René Mosbacher, Christine Sidler, Oerlikon Journalisten AGImpression: Office fédéral des constructions et de la logistique (OFCL)Soutien financier: Programme de l‘OFEN Fonde-ments de l‘économie énergétique (EWG), associa-tion MINERGIE, Flumroc AGTirage: 2500 (allemand), 500 (français)Berne, 2003
Distribution:• OFCL, Distribution des publications,3003 Bernehttp://www.bbl.admin.ch/fr/bundespublikationenn° 805.330.f
• Secrétariat MINERGIE, Steinerstrasse 37,3000Berne 16, tél. 031 350 40 60,E-Mail: [email protected]
Prix: 10 francs
La présente publication repose essentiellement sur les trois études suivantes réalisées dans le cadre du programme Fondements de l‘économie énergétique (EWG) de l'OFEN.
• «Grenzkosten bei forcierten Energieeffizienzmass-nahmen bei Wohngebäuden» (Coûts marginaux des mesures d‘efficacité énergétique supplémentaires aux bâtiments d‘habitation), en allemand avec ré-sumé en françaisCEPE et HBT EPF Zurich, Institut Paul Scherrer PSI: di-rection du projet: E. Jochem, CEPE, M. Jakob, CEPE; collaboration: K. Christen (DARCH, EPF Zurich), H. Huber (HTA Lucerne), A. Müggler (Association suisse toitures et façades ASTF), Ch. Weder (Asso-ciation professionnelle suisse pour des façades ven-tilées APSFV), St. Häberli (Association suisse pour l‘économie de la construction AEC)
• «Direkte und indirekte Zusatznutzen bei energieef-fizienten Wohngebäuden» econcept et CEPE, Zurich. Chef de projet: W. Ott, econcept, élaboration M. Baur, econcept et M. Jakob, CEPE
• «Erneuerungsverhalten im Bereich Wohnge-bäude» M. Jakob, CEPE, EPF Zurich
Groupe d‘accompagnement de la présente publica-tion: R. Meier (EWG), R. Vogel (SRT Architekten, Zu-rich), HP. Bürgi (agence MINERGIE du bâtiment / BSR Architekten, Berne), P. Hofer (Prognos, Bâle), H. J. Jeker (Jeker Blanckarts architectes, Bâle), V. Steiner (OFL), R. Humm (Energiefachstelle AG), A. Nietlisbach (AWEL ZH), F. Jehle (AUE BL), Th. Fisch (AUE BS), E. Jakob (WEA BE), A. Paoli (Energiefach-stelle TG)
Possibilités de commande des rapports des études: voir page 24.
Impressum
2 3Energie et habitation
Le mode de calcul est-il juste? .............................................. 4
Prévoir le futur ..................................................................... 5
Rénovations: un grand potentiel ........................................... 6
La demande de logements future ......................................... 7
Conseils pour les rénovations
Un toit a de multiples fonctions ............................................ 8
Plus-value grâce à la façade ................................................ 10
Remplacement des fenêtres ................................................ 12
Aération pour plus de confort ............................................. 14
Systèmes de chauffage plus petits....................................... 15
Conseils pour les bâtiments neufs
De grandes baies captent la chaleur .................................... 16
La maison en tant que tout ................................................. 18
Conseils d‘ordre économique
Co-bénéfices – les grands oubliés........................................ 20
Des occasions à saisir!......................................................... 21
Conclusions d‘ordre politique
Stimuler le développement.................................................. 22
Plan d‘action en 12 points................................................... 23
Info+.................................................................................. 24
Table des matières
4 5
Energie et habitationLe mode de calcul est-il juste?
Construit en 1964, renouvelé en 2001 selon le standard MINERGIE: L‘ensemble résidentiel «Zugermatte» à Baar
En Suisse, le chauffage des bâtiments re-
présente environ un tiers de la demande
d‘énergie utile. Il recèle un grand poten-
tiel d‘amélioration de l‘efficacité énergé-
tique ainsi que de réduction des émis-
sions de CO2 et des coûts de chauffage.
Les besoins en énergie utile des bâti-
ments suisses pourraient diminuer à long
terme de deux tiers grâce à des mesures
techniques adéquates et n‘atteindre plus
que la moitié des normes actuelles des
bâtiments neufs. Au surplus, s‘ils optent
pour des mesures plus strictes, les maîtres
d‘œuvre éclairés bâtiront conformément
aux normes MINERGIE ou MINERGIE P.
Dans ce cas, le rendement des bâtiments
s‘améliore d‘un facteur cinq ou plus.
Souvent, les rénovations de façades se li-
mitent à une réfection des crépis puis à
un rafraîchissement de leur peinture. Et
quand on construit un bâtiment, on in-
vestit dans son isolation juste ce qu‘il faut
pour répondre aux prescriptions cantona-
les. Mais cette attitude restera-t-elle en-
core défendable, compte tenu des longs
cycles de renouvellement des façades (40
à 60 ans) et des fenêtres (20 à 30 ans)?
Protection thermique sous-évaluée?
Le manque de rentabilité est souvent le
principal argument invoqué contre les in-
vestissements dans l‘isolation thermique
des bâtiments. Mais ne fait-on pas sou-
vent le calcul en considérant les coûts de
construction d‘hier (au lieu d‘aujourd‘hui)
et les prix de l‘énergie d‘aujourd‘hui (au
lieu de demain)? Et l'évaluation des in-
vestissements ne devrait-elle pas aller
plus loin que les seuls bénéfices énergéti-
ques? Tient-on compte des précieux co-
bénéfices que sont, p. ex., l‘amélioration
du confort, la meilleure protection contre
le bruit et la plus grande facilité de loca-
tion? Le plus souvent, ces co-bénéfices
ne sont ni chiffrés, ni même évoqués, et
leur valeur pécuniaire est le plus souvent
inconnue. Pourtant, c‘est précisément ici
que se situent, tant pour l‘économie du
logement que pour les locataires et les
maîtres d‘œuvre, les aspects centraux
d‘une évaluation économique correcte et
globale de tels investissements. Mais si les
calculs de rentabilité présentent ces lacu-
nes, ne s‘ensuit-il pas que – s‘agissant de
l‘isolation thermique – l‘on risque de sous-
investir, voire de mal investir? La présente
publication s‘attaque à ces questions et
livre de précieuses informations aux maî-
tres d‘œuvre, architectes, entreprises de
la construction de logements, mais aussi
à l‘économie du logement et aux sphères
politiques. Elle se fonde sur les résultats de
trois études récentes (voir l‘impressum).
4 5
Prévoir le futur
Toute une série de changements annon-
cés à moyen terme parlent en faveur d‘in-
vestissements dans la protection thermi-
que. Par exemple le prix des carburants.
En effet, certaines tendances et certains
faits montrent que dans le futur, on con-
sidérera les prix actuels des combustibles
comme très bas. La hausse découlera par
exemple de la loi sur le CO2, qui demande
une réduction de 10 % des émissions de
CO2 en Suisse entre 1990 et 2010. Vu les
résultats insuffisants des douze dernières
années, le prélèvement d‘une taxe sur le
CO2 sur les carburants et les combustibles
à partir de 2006 s‘impose pour atteindre
cet objectif.
Une taxe de l‘ordre de 50 fr./t CO2 ren-
chérirait le gaz naturel d‘un peu plus de
1 ct./kWh (+20 %) et l‘huile de chauffage
d‘un peu moins de 15 ct./l (+30 %). En
outre, les prix des combustibles fossiles
risquent de subir une longue hausse d‘ici
quelques décennies. La production mon-
diale de pétrole devrait culminer entre
2020 et 2030. A partir de là, il faudrait
s‘attendre à ce que le prix du pétrole
augmente, et par conséquent aussi celui
d‘autres combustibles fossiles. Ajoutons
que les conflits secouant les régions pé-
trolifères du Proche-Orient feront parfois
s‘envoler les prix (voir aussi page 21). Le
cadre du financement changera lui aussi.
L‘Accord de Bâle II oblige les banques à
procéder dès 2006 à une évaluation de
la solvabilité de leurs clients. Un client
dont les logements resteraient partielle-
ment vides faute de travaux de rénova-
tion obtiendrait de sa banque des condi-
tions d‘intérêt moins favorables. De plus,
la proportion de personnes âgées va aug-
menter dans la population et, avec elle,
les besoins en appartements confortables
(voir aussi page 7).
Co-bénéfices
Comme le montrent les études précitées,
les mesures d‘isolation thermique mises
en œuvre dans des bâtiments existants
sont rentables ou très proches du seuil de
rentabilité économique dans la plupart
des cas. Cela d‘autant plus si l‘on prend
en compte les risques de hausse de prix
de l‘énergie au cours de la durée d‘utilisa-
tion des investissements et les co-bénéfi-
ces de la protection thermique.
Aujourd‘hui, ces deux aspects sont rare-
ment pris en compte dans les considéra-
tions de rentabilité. Les co-bénéfices évo-
qués sont, par exemple, le meilleur con-
fort d‘habitation, l‘isolation phonique,
les maladies évitées, le plus faible risque
de voir un logement rester vide et l‘aug-
mentation de la valeur du bâtiment; pour
l‘investisseur, ces bénéfices peuvent avoir
une valeur économique aussi élevée que
ceux réalisés sur le plan énergétique.
Sous l‘angle de l‘économie en général et
de l‘économie énergétique en particulier,
les mesures d‘isolation thermique supplé-
mentaires des bâtiments rejaillissent po-
sitivement sur les coûts. En effet, outre
les co-bénéfices, on prend en compte les
coûts externes évités (émissions polluan-
tes, rejets de gaz à effet de serre).
Les coûts de réduction des émissions
de CO2 sont relativement faibles dans
la construction et la rénovation énergé-
tique comparativement à de nombreux
autres domaines. A cela s‘ajoutent des
retombées complémentaires sur l‘emploi,
localement et régionalement bien répar-
ties. Elles découlent essentiellement du
remplacement des importations d‘agents
énergétiques fossiles par des prestations
indigènes à différents stades: conception,
construction et maintenance, ou encore
fabrication des produits d‘isolation ther-
mique.
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Seule une approche
globale montrera les
coûts et les bénéfi-
ces réels d‘investisse-
ments énergétiques
supplémentaires
6 7Depuis les années 70, le marché offre
toujours plus de techniques d‘isolation
thermique et de fenêtres qui permettent
d‘améliorer notablement le bilan énergé-
tique des bâtiments. Ainsi, le remplace-
ment de fenêtres permet aujourd‘hui déjà
de réduire de moitié, voire de deux tiers
les pertes par transmission. En outre, les
pertes dues à la ventilation diminuent.
S‘agissant des façades et des toits, l‘isola-
tion telle qu‘elle se pratique aujourd‘hui
permet de réduire de 70 % ou plus les
pertes de chaleur. Lors des rénovations
effectuées jusqu‘ici, ces possibilités n‘ont
guère été mises à profit, comme l‘a mon-
tré une vaste enquête portant sur quel-
que 2000 immeubles d‘habitation collec-
tives ou villas familiales.
Les fenêtres ont été les éléments les plus
fréquemment renouvelés ces 15 derniè-
res années. 40 à 60 % de tous les bâti-
ments construits jusqu‘au milieu des an-
nées 70 ont subi des rénovations de fe-
nêtres, rénovation signifiant en général
le remplacement des fenêtres. Le pour-
centage de mesures touchant les faça-
des est presque aussi élevé, à savoir entre
35 et plus de 50 %, suivant l‘année de
construction. Hélas, en général, ces me-
sures ne consistent qu'à ravaler les faça-
des, autrement dit, à les repeindre (et au
besoin en refaire le crépi). Elles ne dé-
bouchent donc sur aucune amélioration
énergétique.
Quant aux façades, elles n‘ont été isolées
que sur 10 à un peu plus de 15 % des
bâtiments examinés. Avec 25 à 35 %, les
habitations collectives construites entre
1947 et 1975 constituent une réjouis-
sante exception. Les causes à l'origine de
ces phénomènes sont en cours d‘étude.1
Des chances manquées
Dans l‘ensemble, l‘isolation thermique
est trop souvent négligée. Ces 15 der-
nières années, deux tiers des propriétai-
res d‘habitations collectives et trois quarts
des propriétaires de villas n‘ont pas mis à
profit le cycle de rénovation pour recon-
sidérer l‘isolation thermique de leurs bâ-
timents. Ce faisant, ils ont galvaudé une
immense chance de réduire leurs coûts
de chauffage, d‘améliorer leur confort et
d‘augmenter la valeur de leurs proprié-
tés, tout en contribuant à la réduction
des émissions de CO2 et à la protection
de l‘environnement.
Ainsi, les bâtiments non rénovés recèlent
encore un grand potentiel de réduction
de la demande de chaleur. A titre d‘exem-
ple, les façades des habitations construi-
tes jusqu‘en 1946 nécessitent une inter-
vention étendue. De même, trois quarts
des maisons des années 1947 à 1960 et
plus de la moitié de celles construites de
1960 à 1975 n‘ont pas une isolation ther-
mique suffisante.
Les toits présentent, eux aussi, un grand
potentiel de renouvellement. Beaucoup
de toits n‘ont pas été rénovés au cours
des 15 à 20 dernières années. Il s‘agira
donc de mettre à profit les rénovations
de toitures qui se profilent ces prochaines
années en procédant (en même temps) à
une isolation thermique (voir aussi p. 8).
Outre les architectes et les ingénieurs, les
artisans et les entrepreneurs de construc-
tion ont un important rôle à jouer ici. En
effet, les propriétaires souhaitant effec-
tuer des rénovations s‘adressent souvent
à eux, que ce soit pour leur demander
conseil ou leur adjuger des travaux: un
tiers des propriétaires d‘immeubles col-
lectifs et près de la moitié des propriétai-
res de villas le font, et cela non seulement
pour des travaux de réfection, mais en-
core pour des isolations thermiques.
Part des rénovations effectuées entre 1985 et
2000 sur des façades de villas et d‘immeubles
collectifs, rapportées au total des bâtiments
construits durant la même période (plusieurs
mentions possibles).
n Pas d‘indication ou IT avant 1986
n Pas de mesures sur façades
n Réfection
n Isolation thermique (IT)
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Rénovations: un grand potentiel
1 «Mobilisation des potentiels de renouvellement auprès des bâtiments résidentiels», econcept et CEPE EPF Zurich, sur mandat du programme Fonde-ments de l‘économie énergétique EWG de l‘Office fédéral de l‘énergie (OFEN), étude menée de l‘été 2003 à l‘automne 2004.
6 7Ces prochaines décennies, la popula-
tion résidente suisse ne va pas seulement
se stabiliser, mais encore sensiblement
vieillir du fait du recul des naissances et
de l‘augmentation de l‘espérance de vie:
si le groupe des plus de 65 ans constitue
15 % de la population actuelle, en 2020
il en représentera déjà 20 %.
La population résidente stabilisée de la
Suisse va faire du marché du logement
un marché locataire ou acheteur respec-
tivement dans un certain nombre de ré-
gions. Locataires et acheteurs auront le
choix, et ils donneront la préférence aux
logements rénovés, confortables, offrant
peu de charges et des frais de chauffage
bon marché. En outre, l‘expérience mon-
tre que la population vieillissante privilé-
gie les logements bien isolés, où la tem-
pérature est agréable, y compris celle des
murs, et où il n‘y a pas de courants d‘air.
Constructions nouvelles et rénovations
doivent tenir compte de ces attentes. Les
bâtiments ayant un confort insuffisant et
des charges élevées seront plus difficiles
à louer et risquent de rester partielle-
ments vides.
Une valeur évoluant mieux et une
solvabilité améliorée
La facilité de louer les appartements,
autrement dit le risque qu‘un bâtiment
a de rester partiellement vide, pourrait
devenir déterminante dans les estima-
tions de solvabilité des propriétaires que
font les banques en vertu de l‘Accord de
Bâle II. Celui-ci est en partie déjà appliqué
en Suisse et prendra pleinement effet à
partir de 2006. Les propriétaires bénéfi-
ciant de bonnes estimations de solvabi-
lité recevront des crédits à taux d‘intérêt
réduits, ce qui pourra abaisser de 25 %
les charges du capital. C‘est là un effet
qui, à lui seul, permet de financer une
partie des investissements consacrés à
l‘isolation thermique. Selon les estima-
tions d‘experts immobiliers, les bâtiments
économes en énergie affichent une va-
leur évoluant de manière plus favorable,
autrement dit, ils supposent des amortis-
sements plus faibles. Ils compensent plus
ou moins au passage les surcoûts inhé-
rents aux investissements énergétiques.
En outre, les maisons MINERGIE peuvent
se vendre jusqu‘à 9 % plus cher que les
maisons classiques (voir aussi page 20).
La demande de logements future
Accord de Bâle II
L‘Accord de Bâle II oblige les banques
à procéder dès 2006 à une évaluation
de la solvabilité de leurs clients et à
fixer des taux d‘intérêt différenciés
suivant celle-ci. Raison: les risques dé-
coulant de clients gérant mal leurs af-
faires ne doivent pas être financés par
ceux qui ont une bonne gestion à long
terme. En Suisse, on en fait les premiè-
res expériences: la différence d‘intérêt
entre bonne et mauvaise solvabilité
peut aller jusqu‘à un point de pour-
centage. Cela signifie près de 20 % de
différence sur les charges de capital.
Depuis l‘introduction des normes MINERGIE, les
bâtiments certifiés (label et conformité) con-
naissent une forte expansion. Total en décem-
bre 2002: 2250
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8 9
Conseils pour les rénovationsUn toit a de multiples fonctions
L‘efficacité énergétique d‘un bâtiment
puise ses racines dans l‘isolation thermi-
que de son enveloppe. De multiples avan-
tages peuvent lui être associés: faibles
coûts d‘énergie, installations de chauf-
fage réduites et peu coûteuses, confort
élevé, et donc l‘assurance que le bâti-
ment pourra être loué et prendra de la
valeur. Elle est l‘un des principaux inves-
tissements à consentir dans les bâtiments
d‘habitation et l‘une des mesures d‘effi-
cacité énergétique les plus rentables.
Outre ses avantages directs, l‘isolation
du toit présente fréquemment d‘impor-
tants avantages indirects: elle réduit non
seulement les besoins de chauffage, mais
augmente encore le confort- été comme
hiver – et permet enfin de disposer d‘un
espace supplémentaire d‘habitation plein
de charme.
Une isolation thermique à base minérale
offre une protection contre les tempéra-
tures extérieures extrêmes – été comme
hiver – ainsi que contre le bruit. Les iso-
lants à base de cellulose ou les panneaux
de fibres de bois sont particulièrement in-
téressants pour se prémunir de la chaleur
estivale. Ils sont bien un peu plus cher
que les isolants minéraux, mais leur uti-
lisation combinée donne des solutions
avantageuses et adéquates. En outre,
planter de la végétation sur un toit plat
contribue à améliorer la protection ther-
mique en été.
Aspects économiques
Les toits se prêtent plus facilement à
des travaux d‘isolation que les façades.
Comme ils présentent souvent moins
d‘angles et d‘arêtes, ils se prêtent mieux à
une intervention architecturale ou techni-
que. En outre, les coûts de l‘isolation ther-
mique sont en partie ou complètement
compensés par l‘abaissement des coûts de
chauffage. Si l‘on table (en raison d‘un cal-
cul à trop court terme) sur un prix d‘éner-
gie de 4 ct./kWh, il en résulte des coûts
nets minimes. En revanche dès 5 ct./kWh,
il en résulte un plus, et avec 7 ct./kWh
même 20 à 24 cm d‘isolation deviennent
rentables. Il serait donc absurde de lésiner
sur l‘épaisseur d‘isolation.
La méthode sous-jacente aux calculs
coût/bénéfice peut être illustrée à par-
tir de l‘exemple d‘une isolation de
12 cm. Cette dernière coûte en moyenne
80 fr./m2 de plus qu‘une simple réfec-
tion. Soit dans les comptes un amortisse-
ment et des frais de capital (3,5 % d‘in-
térêt réel) de 3.40 fr. par an et par m2 de
toit. Si l‘on se base sur les prix actuels de
l‘énergie, de l‘ordre de 40 à 45 fr./100 L
de mazout (soit 4 à 4,5 ct./kWh), cette
isolation réduit la note de chauffage de
2.70 fr./m2. Les coûts annuels nets tom-
bent ainsi à 0.70 fr./m2 toit. A supposer
que les prix moyens de l‘énergie grimpent
à 7 ct./kWh au cours des 50 ans de lon-
gévité de l‘isolation, il en découle un plus
annuel de 0.90 fr. par m2 de toit. Au vu
de ces chiffres et même sans prendre en
compte les co-bénéfices, il est conseillé
de prévoir dès aujourd‘hui une isolation
de 20 cm d‘épaisseur.
Le propriétaire gagnera à faire le calcul
suivant: si un appartement mansardé de
100 m2 peut être loué ne serait-ce que
L‘isolation du toit se justifie d‘autant plus lors
d‘une rénovation qu‘elle permet d‘étendre l‘es-
pace habitable.
Epaisseur de l‘isolation
[cm]
Coûts d‘investisse-ment supplémen-
taires [fr./m2]
12 80
14 84
18 98
24 122
Rénovation d‘un toit: surcoûts moyens de l‘iso-
lation thermique par rapport à la réfection
8 9
20 francs de plus par mois parce qu‘il a
été mieux isolé qu‘exigé, ce montant con-
tribue à couvrir les coûts à raison d‘envi-
ron 1.8 franc par m2 de surface de toit,
ce qui fait qu‘une isolation de 30 cm
d‘épaisseur devient rentable, et que les
co-bénéfices se révèlent payants (voir la
flèche dans la figure ci-dessous).
Des détails à soigner
Dans les toits plats, il vaut la peine d‘inté-
grer les bordures dans l‘isolation thermi-
que pour des questions tant énergétiques
qu‘économiques. Dans le cas d‘une mai-
son individuelle, l‘intégration du parapet
dans l‘isolation aura à peu près le même
effet qu‘une isolation de surface supplé-
mentaire de 5 à 10 cm. Si au lieu du toit
on isole les combles, il s‘agit de soigner
les zones de transition avec la façade,
pour des raisons de physique du bâtiment
aussi. Une démarche échelonnée devrait
planifier l‘isolation ultérieure de la façade
et prévoir les raccords correspondants.
Demandes d‘offres
Il ressort de l‘enquête que les prix offerts
pour isoler un toit fluctuent très forte-
ment. En conséquence, il vaut la peine
de demander plusieurs offres, surtout si
l‘isolation est très épaisse. Le cas échéant,
on obtiendra des prix nettement infé-
rieurs aux prix moyens relevés.
Frais de chauffage
Lors de travaux d‘isolation thermique, les coûts par kWh d‘énergie utile économi-
sée ne doivent pas être comparés directement avec le prix de l‘énergie, mais avec
les frais de chauffage économisés. Ainsi l‘on prend en compte les pertes d‘énergie
évitées moins élevées imputables au moindre besoin d‘énergie. En outre, les frais de
chauffage totaux économisés comprennent les économies permises par le généra-
teur de chaleur lui-même. Elles proviennent de l‘installation ultérieure d‘un plus petit
appareil qui réduit ainsi les frais.
Prix de l‘énergie [ct./kWh] 4,0 7,0
Coûts de l‘énergie [ct./kWh] (prix de l‘énergie divisé par le rendement)
4,4 7,8
Bénéfice plus petite install. de chauffage [ct./kWh] 1,2 1,2
Frais de chauffage économisés [ct./kWh] 5,6 9,0
Notions entrant dans un calcul de rentabilité
Taux d‘intérêt réel Taux d‘intérêt nominal (p.ex. hypothécaire) moins le renchéris-sement (inflation)
Méthode des annuités
Calcul des coûts annuels de la charge d‘intérêt et de l‘amortisse-ment régulier d‘un investissement. Le montant annuel constant peut être exprimé en % de l‘investissement initial (annuité).
Durée de vie en années
Annuité/an avec 3 % d‘intérêt réel
Annuité/an avec 4 % d‘intérêt réel
15 8,4 % 9,0 %
20 6,7 % 7,4 %
30 5,1 % 5,8 %
50 3,9 % 4,7 %
Exemple: Un investissement de 10 000 francs, amorti sur 30 ans avec une charge d‘in-
térêt de 3 %, aboutit à des paiements annuels de 510 francs (5,1 % de 10 000 fr.).
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Coûts et bénéfices directs de l‘isolation ther-
mique lors d‘une rénovation de toit. Les coûts
incluent les dépenses d‘énergie ainsi que les
frais de capital induits par l‘isolation des faça-
des (3,5 % d‘intérêt réel, 50 ans de longévité).
n Frais de chauffage (prix de l‘énergie
7 ct./kWh) n Frais de chauffage (prix de l‘éner-
gie 4 ct./kWh) n Surcoûts annuels dus à l‘isola-
tion thermique, main d‘œuvre comprise. Signi-
fication de la flèche: voir texte
10 11
Plus-value grâce à la façade
A l‘heure actuelle, il est possible de procé-
der à une isolation thermique de façade
dans quasiment toutes les constructions.
Les épaisseurs usuelles des matériaux
d‘isolation, environ 12 cm, réduisent de
65 à 75 % les pertes par transmission
dans les façades comparativement à l‘ab-
sence d‘isolation. Une épaisseur de 20
cm réduit même ces déperditions de 70 à
80 %. Au surplus la pose d‘une isolation
thermique dans des bâtiments existants
peut en améliorer très sensiblement le
confort, puisque cela va tempérer les sur-
faces des murs intérieurs: de 15 à 16 °C
sans isolation, leur température va en
effet passer à 19 °C avec une isolation de
16 cm d‘épaisseur. Les risques d‘humidité
diminuent au passage.
Qu‘en est-il de la rentabilité de l‘isola-
tion d‘une façade? Un simple ravalement
(réfection du crépi, peinture) coûte 30 à
40 fr./m2. Les frais supplémentaires dus à
une isolation sont de l‘ordre de 80 fr./m2
pour une isolation de 12 cm d‘épaisseur,
de 90 fr./m2 pour une isolation de 16 cm
et de plus de 100 fr./m2 pour une isola-
tion de 20 cm. C‘est ce que montrent les
calculs réalisés à partir des données rele-
vées auprès d‘une vingtaine d‘entreprises
de ravalement de façades.
Si l‘isolation est de 12 cm, l‘amortisse-
ment et les intérêts de 3,5 % en termes
réels induisent des coûts d‘environ 4 fr./
m2 de façade et par année. Aux prix ac-
tuels de l‘énergie, soit 40 à 45 fr./100 li-
tres d‘huile de chauffage ou 4 à 4,5 ct./
kWh pour le gaz naturel, les gains réalisés
sur les frais de chauffage sont du même
ordre de grandeur que ce montant. Si les
prix de l‘énergie augmentent au cours de
la durée de vie de la façade, le résultat
devient encore meilleur, et il en découle
un plus de 2 à 2,5 fr./m2 de façade.
Chiffres à l‘appui, il est rentable de poser
des isolations de 20 à 24 cm d‘épais-
seur si l‘énergie coûte 7 ct./kWh. Il vaut
donc la peine, lors de rénovations de bâ-
timents, de bien isoler les façades au lieu
de se contenter de les réparer et de les
Rénovation de façade destinée à mettre en
valeur le bâtiment. La pose d'une façade ven-
tilée (avec isolation thermique) apporte une
nouvelle touche architecturale. C‘est souvent
une possibilité bienvenue, en particulier dans
le cas des bâtiments des années 60 et 70.
10 11
Surcoûts de l‘isolation thermique de façades
dus à l‘augmentation de l‘épaisseur de l‘isola-
tion: grande variation des coûts pour les épais-
seurs supérieures à 16 cm, pratiques d‘excellen-
ce sensiblement plus faibles que la moyenne et
valeurs extrêmes à cause des suppléments dus
à différents facteurs (peur, pionnier, appren-
tissage).
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repeindre. Ainsi, il est vivement recom-
mandé d‘opter pour des isolations d‘au
moins 16 à 20 cm d‘épaisseur, et non
pas seulement de 12 cm comme le veut
l‘usage.
Penser à long terme
Celui qui, aujourd‘hui, renonce à une
bonne isolation thermique, le paiera
deux fois plus tard. Le calcul suivant le
montre bien: le renouvellement d‘un m2
de façade coûte aujourd‘hui 120 francs,
compte tenu d‘une isolation de 12 cm. Or
si dans 10 à 25 ans, une forte hausse de
prix de l‘énergie devait justifier de doubler
cette épaisseur, il en coûtera à nouveau à
peu près 120 francs, donc au total envi-
ron 240 fr. Si en revanche on pose d‘em-
blée une isolation de 24 cm, les coûts ne
seraient que de 140 fr. (pratiques d‘excel-
lence) ou 150 fr. (valeur moyenne). Car
pour procéder à cet accroissement ulté-
rieur, il aura fallu payer deux fois les coûts
fixes, à savoir l‘installation du chantier, les
échafaudages, le montage et le revête-
ment de la façade.
A l‘instar des isolations de façade, il vaut
la peine de demander des offres à plu-
sieurs entreprises expérimentées, en par-
ticulier pour les épaisseurs plus grandes
que celles qui sont usuelles aujourd‘hui.
Comme ce marché est encore nouveau,
Coûts spécifiques et gains énergétiques géné-
rés par l‘isolation thermique de façades de
bâtiments existants (sans tenir compte de
l‘amélioration de confort ni d‘autres co-béné-
fices).
n frais de chauffage pour un prix de l‘énergie
de 7 ct./kWh
n frais de chauffage pour un prix de l‘énergie
de 4 ct./kWh
n coûts annuels dus respectivement au ravale-
ment (réfection du crépi, peinture) (valeur
U = 0,9 W/m2K) et à l‘isolation thermique
(valeur U < 0,3 W/m2K), y.c. main d‘œuvre.
certaines entreprises calculent également
les suppléments de risques (voir figure)
et par conséquent les surcoûts diffèrent
beaucoup parmi les entreprises.
Le supplément généré par chaque cen-
timètre d‘isolation thermique devrait
autant que possible ne pas trop dépas-
ser 1 fr./m2.
12 13
Remplacement des fenêtres
Fenêtres et portes sont rénovées plus sou-
vent que les autres parties de l‘enveloppe
d‘un bâtiment. Elles bénéficient égale-
ment de progrès plus rapides que les fa-
çades. Cela permet de profiter de l‘état le
plus récent de la technique à intervalles
de 20 ou 30 ans. L‘évolution technique
est impressionnante et, en conséquence,
les pertes thermiques (valeurs U) des fe-
nêtres standards actuelles sont de moitié
inférieures à celles d‘il y a 25 ou 30 ans. Et
malgré ces progrès, les coûts ont diminué
d‘un quart environ en termes réels.
Un remplacement revient souvent
moins cher
Remplacer des fenêtres a souvent un in-
térêt économique, surtout lorsque des
travaux d‘entretien sont prévus et que les
fenêtres en place ne sont pas étanches.
Plutôt que dépenser 100 fr. par m2 pour
leur entretien, il est plus rentable de pro-
céder au changement d‘une fenêtre dont
la valeur U du verre est de 1,1 W/m2K
(voir tableau). Dans le choix des fenêtres,
on estime que:
• Comme la valeur U des vitrages actuels
est généralement inférieure à celle des
cadres, le cadre doit être le plus petit pos-
sible. Pour la même raison, les meneaux
interrompant le vitrage sont à éviter.
• Le marché offre des solutions intéres-
santes dans le raccord entre les vitrages.
L‘acier inox ou le plastique utilisés comme
pièces d‘écartement (espaceur) n‘occa-
sionnent que de faibles surcoûts, mais
augmentent d‘environ 10 % l‘efficacité
énergétique.
• Une fenêtre bien isolée a une valeur U
faible et une valeur g élevée (au moins
0,5). Une valeur g élevée améliore du-
rablement le bilan énergétique, en par-
ticulier lorsque les fenêtres sont orientées
au sud, à l‘est ou à l‘ouest. Elle garantit
pour ainsi dire que l‘énergie solaire entre
aussi dans les pièces d‘habitation par les
fenêtres. Si les valeurs g ne sont pas pu-
bliées, il vaut la peine d‘interroger les fa-
bricants et les revendeurs de vitrages. En
été, une protection solaire extérieure doit
faire en sorte que les pièces ne soient pas
surchauffées. Ces conseils, le dernier en
particulier, valent aussi pour les construc-
tions neuves.2
Fenêtres – terminologie
Deux paramètres déterminent la qua-
lité énergétique d‘une fenêtre:
Valeur U
Coefficient de transmission de cha-
leur, anciennement valeur k. Cette va-
leur exprime la perte thermique totale
d‘un élément de construction mesuré
en puissance par unité de surface et
par degré K de différence de tempéra-
ture, exprimée en W/m2K. De bonnes
fenêtres ont une faible valeur U.
Valeur g
Taux global de pénétration de l‘éner-
gie mesuré en %: la valeur g appliquée
aux fenêtres indique le pourcentage
du rayonnement solaire qui fournit
de la chaleur à un bâtiment. En consé-
quence, les fenêtres auront une valeur
g aussi élevée que possible et, pour
faire écran à la chaleur estivale, une
protection extérieure contre le soleil.
12 13
Prix en fonction de
l‘efficacité énergé-
tique de fenêtres à
cadre en bois (à gau-
che) et de fenêtres à
cadre synthétique.
n taille fenêtre 1,5 m2
n taille fenêtre 3,5 m2
n taille fenêtre 5,5 m2
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Fenêtre entière
Valeur U [W/m2K]
Investisse-ments
[fr./m2]
Coûts annuels[fr./m2]
Frais annuels de chauffage
[fr./m2]
Total des frais annuels[fr./m2]
prix de l‘énergie
4 ct./kWh 7 ct./kWh 4 ct./kWh 7 ct./kWh
Anciennes fenêtres
3,0 100 9 18 29 27 38
Fenêtre remplacée Uvitrage = 1,1
1,4 493 27 7 11 34 38
Fenêtre remplacée Uvitrage = 0,7
1,1 558 30 5 9 36 39
Fenêtre remplacée Uvitrage = 0,5
0,9 620 33 5 7 38 41
Coûts et bénéfices
du remplacement de
fenêtres orientées
vers le nord.
Lors du remplacement de fenêtres, il faut
également prendre en compte la physi-
que du bâtiment. Comme les joints en
caoutchouc améliorent l‘étanchéité des
nouvelles fenêtres, le renouvellement
d‘air du bâtiment diminue. D‘où la né-
cessité d‘aérer régulièrement pour pré-
venir les dégâts dus à l‘humidité. Or il se-
rait faux d‘ouvrir sans contrôle des fenê-
tres basculantes, au risque d‘annuler les
gains en efficacité énergétique. Une aé-
ration douce représente donc une solu-
tion élégante pour garantir la circulation
d‘air nécessaire aux bâtiments étanches
(voir page 14).
Bien-être et tranquillité
Outre une baisse de la consommation
de chauffage, le remplacement des fe-
nêtres a plusieurs effets positifs. La ré-
duction des courants d‘air dans les piè-
ces ainsi que les faces intérieures des vi-
tres plus chaudes augmentent le confort
d‘habitation. En outre, le bruit venant de
l‘extérieur est atténué de 10 à 15 dB,
autrement dit les nuisances diminuent de
moitié. Il ressort d‘études diverses qu‘un
grand nombre de résidents seraient prêts
à payer leur loyer un peu plus cher pour
bénéficier de ces avantages. A 15 francs
de plus de loyer mensuel – chiffre pris à
titre d‘illustration – pour un appartement
de 90 m2, cela donne une marge contri-
butive d‘environ 10 fr. par m2 de fenêtre
et améliore le rendement.
Les bâtiments pourvus de fenêtres d‘une
qualité énergétique supérieure valent
plus cher. Le prix de vente des maisons
individuelles pourvues de telles fenêtres
est systématiquement 2 à 3,5 % plus
élevé (pour une situation et un équipe-
ment comparables). C‘est ce qui ressort
d‘analyses menées par la Banque canto-
nale de Zurich (ZKB) et portant sur plus de
5000 transactions de maisons individuel-
les (voir aussi page 20).
1 Voir aussi la fiche technique SIA 2021 «Bâtiments vitrés – Confort et efficience énergétique».
14 15
Aération pour plus de confort
Outre l‘isolation thermique, l‘étanchéité
et la récupération de chaleur condition-
nent la consommation de chauffage des
bâtiments. Pour des raisons d‘hygiène, de
confort et de physique de la construction,
l‘air des bâtiments étanches doit être re-
nouvelé de manière adéquate. Une aéra-
tion contrôlée permet d‘amener de l‘air
frais en permanence, même lorsque les
fenêtres sont fermées. Elle augmente
considérablement le confort tout en évi-
tant les dégâts dus à l‘humidité. En outre,
elle préserve les habitants des nuisances
sonores.
Les bâtiments neufs actuels, sans aération
contrôlée, consomment 70 à 90 MJ/m2a
d‘énergie de chauffage pour compenser
les pertes de chaleur dues au renouvelle-
ment d‘air. Cela laisse donc un important
potentiel d‘efficacité énergétique inuti-
lisé. En revanche, une enveloppe étanche
et une aération contrôlée permettent de
réduire de 90 % parfois cette demande
de chaleur. La récupération de la chaleur
contenue dans l‘air évacué s‘avère pré-
cieuse ici et, quoique dans une moindre
mesure, le préchauffage de l‘air extérieur,
p.ex. par les serpentins de sondes géo-
thermiques. Les bâtiments à très faibles
besoins d‘énergie de chauffage (comme
les maisons MINERGIE) disposent tou-
jours d‘un concept d‘aération.
Pas chère, mais bonne
L‘aération contrôlée est souvent considé-
rée comme «chère»; mais on oublie les
co-bénéfices qu‘elle induit, et dont il faut
tenir compte dans un calcul de rentabi-
lité. Ainsi, l‘aération contrôlée purifie l‘air,
ce qui se traduit par moins de maladies
respiratoires et d‘allergies. Elle améliore la
qualité du sommeil, grâce à l‘air frais qui
circule toutes fenêtres fermées.1 Globale-
ment, elle améliore les perspectives de lo-
cation et la valeur du bâtiment.
Il est vrai qu‘au prix actuel de l‘énergie,
une aération contrôlée ne peut être inté-
gralement financée par les gains qu‘elle
permet de réaliser sur les coûts de chauf-
fage. Il n‘en demeure pas moins que les
surcoûts nets sont, de 3 à 7 fr. par m2 de
surface habitable et par année. Ils repré-
sentent environ 40 à 50 fr./mois pour un
L‘étanchéité de l‘en-
veloppe du bâtiment
ainsi que l‘aération
contrôlée avec récu-
pération de chaleur
réduisent de 90 %
parfois les pertes de
chaleur dues à l‘aéra-
tion. D‘où de substan-
tielles économies au
niveau de la consom-
mation d‘énergie de
chauffage, représen-
tées par les flèches.
n avec aération par
les fenêtres n avec
aération contrôlée
1 Voir aussi l‘étude «Akzeptanz von Komfortlüftungen im Wohnungsbereich» menée dans le cadre du programme Fondements de l‘économie énergétique (EWG): www.ewg-bfe.ch.
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appartement de 100 m2, et 50 à 75 fr./
mois pour une maison familiale, soit en-
viron 3 % des coûts de location. Si l‘on in-
clut dans l‘évaluation la valeur pécuniaire
des bénéfices évoqués plus haut, il res-
sort que les coûts supplémentaires rési-
duels d‘une aération contrôlée sont – dé-
pendant du segment du marché – plus ou
moins compensés (voir page 20).
L‘aération de confort
garantit un air pur
et le maintien de la
valeur immobilière.
14 15Meilleures sont l‘enveloppe et la ventila-
tion d‘un bâtiment, plus son chauffage
peut être de faible dimension. La relation
n‘est pas tout à fait proportionnelle, cer-
tes, car dans le cas du dimensionnement,
c‘est-à-dire pour le jour le plus froid et
par couverture nuageuse, la puissance de
chauffage diminue un peu moins que la
demande annuelle. Or en principe, il est
possible de réduire sensiblement les coûts
au niveau des investissements consacrés
à la production et à la distribution de cha-
leur. La demande de chaleur résiduelle ne
nécessite en général que de très petites
installations de chauffage. Cela permet
en particulier d‘utiliser à des coûts plus
avantageux des énergies renouvelables,
p.ex. solaire thermique, chaleur tirée de
l‘environnement ou bois.
Les pompes à chaleur couplées à des son-
des géothermiques, en particulier, profi-
tent d‘investissements sensiblement ré-
duits quand la demande de chaleur est
faible. Si, par exemple, une villa a besoin
de 4 kW seulement au lieu de 8 kW, les
coûts des sondes se réduiront de moitié
environ, soit de 6 à 8000 francs. Dans
le cas du chauffage au bois, mais aussi
à mazout, cela réduit l‘espace nécessaire
au stockage du combustible (bûches, co-
peaux, citerne).
Meilleur marché, car plus petit
La diminution des investissements peut
être chiffrée ainsi. Dans les villas, la ré-
duction des coûts annuels en capital des
chauffages à mazout, à gaz et à bois est
de l‘ordre de 1 à 1,5 ct. par kWh de cha-
leur économisé. La réduction des coûts
oscille entre 5 et 8 ct. par kWh pour les
pompes à chaleur. Pour les habitations
collectives, ces réductions sont, respecti-
vement de 1,5 ct./kWh pour le mazout, le
bois et le gaz, et de 3 à 5 ct./kWh pour les
pompes à chaleur.
Pour que leur rendement énergétique et
pécuniaire soit optimal, les pompes à cha-
leur doivent fonctionner avec de basses
températures d‘entrée. Une bonne isola-
tion de l‘enveloppe de bâtiment devient
alors indispensable, notamment dans les
bâtiments existant déjà. En outre, tant
que faire se peut, toutes les formes de
production de chaleur demandent à être
renouvelées à la suite d‘une réfection de
l‘enveloppe. Elles risquent sinon d‘être
surdimensionnées. Cependant, il est sou-
vent difficile de le faire étant donné que
le cycle de renouvellement d‘une installa-
Systèmes de chauffage plus petits
Les coûts de l‘installation de production de
chaleur sont grosso modo inversement propor-
tionnels à l‘isolation thermique.
n SIA 380/1: valeur limite
n SIA 380/1: valeur cible
n MINERGIE: valeur moyenne actuelle de l‘en-
veloppe du bâtiment
n MINERGIE: les exigences atteintes uniquement
grâce à des mesures concernant l‘enveloppe
du bâtiment
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Local de chauffage
d‘une maison
MINERGIE
tion de production de chaleur – 15 à 20
ans – et, partant, de réinvestissement est
plus court que celui de l‘enveloppe d‘un
bâtiment.
16 17
Conseils pour bâtiments neufsDe grandes baies captent la chaleur
Les considérations faites plus haut à pro-
pos de l‘isolation thermique lors des ré-
novations valent en général également
pour les constructions neuves. Comparée
à la rénovation, la construction offre tou-
tefois une plus grande marge de manœu-
vre – par exemple pour tout ce qui touche
aux fenêtres.
Les facteurs essentiels pour les gains
énergétiques bruts dus au rayonnement
solaire incident sont l‘orientation, l‘om-
bre et le taux global de pénétration de
l‘énergie (valeur g). Dans les bâtiments
orientés nord-sud, il est indiqué de
poser de grandes fenêtres sur la façade
sud et de petites fenêtres sur la façade
nord. Lorsque l‘ombrage est faible, aug-
menter les surfaces de fenêtre améliore
aussi le bilan énergétique de bâtiments
orientés est-ouest. Mais il faut pour cela
de grandes fenêtres dotées de petits ca-
dres et de vitrages offrant un coefficient
de transmission de chaleur (valeur U) de
0,7 W/m2K au maximum. Dans les plus
petites fenêtres, on peut obtenir un effet
positif avec des vitrages présentant des
valeurs U voisines de 0,5 W/m2K et simul-
tanément des valeurs g d‘au moins 50 %.
A condition toutefois d‘avoir moins de
10 % d‘ombrage ou des cadres isolés.
Les grandes baies
vitrées donnant au
sud font bénéficier de
la chaleur du soleil. Et
une protection solaire
externe évite la
surchauffe estivale.
16 17
Type de fenêtre Bilan énergétique [MJ/m2fenêtre a]
Petites fenêtres Grandes fenêtres
Sud Ouest Sud Ouest
Standard actuel (Uverre =1,1 W/m2K, g=0,57) -34 -217 109 -101
Triple vitrage (Uverre =0,7 W/m2K, g=0,52) 15 -152 169 -21
Triple vitrage (Uverre =0,5 W/m2K, g=0,42) -16 -152 141 -16
Triple vitrage (Uverre =0,5 W/m2K, g=0,5) 44 -117 202 20
Fenêtre Maison Passive (Ufenêtre < =0,8 W/m2K, g=0,5) 136 -23 231 51
Pour comparaison: mur avec isolation de 10 à 12 cm d‘épaisseur: -90 mur avec isolation de 30 cm d‘épaisseur -45
Bilan énergétique de plusieurs types de fenê-
tres, en MJ/a par m2 de fenêtre , compte tenu
d‘un ombrage de 30 % et d‘un facteur de gain
de chaleur libre de 90 %. Les valeurs négati-
ves signifient des pertes thermiques nettes et
les valeurs positives, des gains thermiques nets
pendant la période de chauffage.
Bilan énergétique et coûts annuels de fenê-
tres de divers types et grandeurs, compte tenu
de l‘orientation à l‘ouest. n Frais de chauffa-
ge avec prix de l‘énergie 7 ct./kWh n Frais de
chauffage avec prix de l‘énergie 4 ct./kWh,
n Coûts annuels de la fenêtre.
Mieux valent les grandes fenêtres
Les grandes fenêtres améliorent l‘effica-
cité énergétique pour bien moins cher
que les petites. En effet, l‘augmentation
de la taille des fenêtres abaisse les coûts
par m2 (voir aussi p. 11). De plus, les plus
grandes fenêtres ont une meilleure effi-
cacité énergétique en raison de leurs ca-
dres relativement plus petits.
L‘exemple d‘une fenêtre orientée à
l‘ouest, avec un ombrage de 30 %, est
tout à fait probant (voir illustration). En
effet, les coûts annuels nets par m2 sont
de 25 % plus faibles pour la grande fenê-
tre que pour la petite fenêtre. En outre, la
demande de chauffage par m2 d‘une telle
fenêtre diminue de plus de la moitié, dé-
passant même les petites fenêtres à triple
vitrage (voir tableau).
Le bilan énergétique des grandes fenê-
tres à triple vitrage est encore meilleur,
c.à.d. presque équilibré, pour la même
orientation bien entendu. Leurs coûts
annuels sont un peu plus élevés par
rapport à la qualité standard (valeurs
Uverre=1,1 W/m2K), mais toujours infé-
rieurs de près de 20 % à ceux des petites
fenêtres standard. Ils sont plus bas encore
pour les fenêtres orientées au sud. L‘éco-
nomie est de 30 % pour de grandes fe-
nêtres de qualité standard, et cela avec
un bilan énergétique positif. On recom-
mande également pour les grandes fenê-
tres des vitrages ayant des valeurs U de
0,7 W/m2K ou 0,5 W/m2K. En effet, il faut
se rappeler que c‘est la température inté-
rieure des fenêtres qui est le facteur de
bien-être lorsque le soleil ne brille pas.
Il incombe à l‘architecte de concevoir
les surfaces de fenêtres et les pièces de
manière à ce que l‘apport thermique ne
nécessite pas de protection contre le so-
leil entre saisons. Une bonne conception
spatiale des pièces et des matériaux de
construction retenant bien la chaleur
aident à utiliser l‘énergie solaire de ma-
nière optimale.
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18 19La construction offre de nombreux
moyens de limiter la consommation
d‘énergie de chauffage. Celle-ci peut
d‘ailleurs très bien être combinée avec
les exigences primaires qu‘une habita-
tion doit satisfaire: bien-être, répartition
de l‘espace, etc. Bien souvent, le fait de
construire selon les critères de l‘efficacité
énergétique renforce même le bien-être,
notamment dans le cas de l‘aération con-
trôlée.
Les différents éléments de coûts et béné-
fices (pages 9 à 14) s‘influencent parfois
mutuellement. Pour évaluer leur impact
énergétique dans un cas concret, on se
sert d‘un programme de calcul selon SIA
380/1. En outre, on examine en particu-
lier la protection solaire (voir la fiche tech-
nique SIA 2021).
L‘enveloppe du bâtiment, exercice
imposé
La réduction des besoins de chaleur vient
en première place. Pour des questions de
coût d‘exploitation, une isolation thermi-
que d‘env. 20 cm d‘épaisseur (avec une
valeur U de 0,2 W/m2K) est recomman-
dée sur les façades, les toitures et les
sous-sols ou le sol. Les pertes de cha-
leur diminueront ainsi d‘un tiers, voire
de moitié par rapport aux isolations stan-
dard d‘aujourd‘hui. Il importe de consi-
dérer toutes les surfaces, même les zones
de transition entre les diverses éléments
de construction. Car mieux celles-ci sont
isolées, plus il est important d‘éviter les
ponts thermiques. Le nouveau catalogue
des ponts thermiques de l‘OFEN contient
d‘excellentes suggestions ou conseils
(adresse de commande, voir p. 24)
Les surcoûts dus à l‘isolation supplémen-
taire et les frais de chauffage réellement
économisés sont imputés dans les calculs
de rentabilité. Ceux-ci englobent aussi la
diminution des pertes thermiques et les
économies générées par une plus petite
installation permise par l‘isolation supplé-
mentaire. Sur la base du prix actuel de 4
ct./kWh pour le prix de l‘énergie, les frais
de chauffage s‘élèvent à 5,6 ct./kWh.
Toutefois, des montants de 7 ct. pour le
prix de l‘énergie et 9 ct. pour les frais de
chauffage semblent plus réalistes (voir
page 5 et l‘encadré de la page 9).
Dans les nouvelles constructions égale-
ment, il vaut la peine d‘étudier l‘impact
des co-bénéfices monétarisés sur la ren-
tabilité. Dans les toitures par exemple,
une isolation thermique généreuse amé-
liore considérablement le confort, l‘été
surtout. Si un appartement de 100 m2
peut être loué ne serait-ce que 20 francs
de plus par mois, les surcoûts de l‘isola-
tion thermique sont déjà compensés par
la baisse des frais de chauffage.
Une bonne isolation thermique est enfin
indiquée au niveau des fenêtres. Le gain
thermique réalisé permet de réduire la
consommation de chaleur d‘un quart
supplémentaire (voir page 16/17 pour
plus de détails).
L‘aération, figure libre
L‘étanchéité de l‘enveloppe d‘un bâti-
ment et l‘aération contrôlée permettent
de réduire d‘un quart la demande de
chaleur totale du bâtiment (construc-
tion neuve d‘aujourd‘hui), soit de 50 à
70 MJ/m2a. Les gains thermiques qu‘elle
permet de réaliser ne suffisent certes pas
pour financer entièrement une aération
contrôlée; toutefois, celle-ci améliore
sensiblement le bien-être et le confort.
L‘air est toujours frais et agréable, même
lorsque les fenêtres sont fermées, ce qui
est particulièrement important dans les
endroits exposés au bruit; les fenêtres
peuvent bien sûr être ouvertes en tout
temps.
Conclusion
Dans la construction, l‘efficacité énergé-
tique occasionne d‘abord une augmenta-
tion des coûts d‘investissement. Or il suf-
fit de 5 à 7 % de surcoûts par rapport à
une construction standard pour atteindre
les normes MINERGIE. Et la diminution
des frais de chauffage compense par-
tiellement ces surcoûts. Si l‘on admet un
taux d‘intérêt réel de 3,5 %, il s‘ensuit des
surcoûts minimes de 5 à 9 fr. par m2 de
surface chauffée et par an, compte tenu
des prix actuels de l‘énergie. Si l‘on con-
sidère dans le calcul les probables hausses
des prix de l‘énergie, ces surcoûts ne sont
plus que de 4 à 7 fr./m2. Cela correspond
à 35 ou 50 fr. par mois pour un apparte-
ment de 100 m2 ou, 40 à 75 fr. par mois
pour une villa familiale. Ces surcoûts sont
en outre compensés par d‘autres avanta-
ges parfois liés à des bénéfices économi-
ques directs (voir aussi page 20): les re-
cettes potentiellement plus élevées des
loyers, les prix de vente supérieurs des
villas familiales, de meilleures perspec-
tives de location peuvent rapidement et
largement compenser ces coûts.
La maison en tant que tout
18 19
Protection thermique Coûts annuels totaux (y c. énergie, production de chaleur, etc.)
Demande de chaleur (Qh)
Coûts d‘in-vestissement
Coûts annuels
Huile, gaz(4 à
5 ct./kWh)
Huile, gaz (7 ct./kWh)
Pompe à chaleur géo-
thermique)(16 ct./kWhe)
Bois(7 ct./kWh)
[MJ/m2a] [fr./m2] [fr./m2 a] [fr./m2 a] [fr./m2 a] [fr./m2 a] [fr./m2 a]
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190 22 1 7 9 10 10
133 81 4 10 11 12 11
76 216* 12* 16 17 18 17
*y c. aération
Coûts d‘investisse-
ment et coûts annuels
de bâtiments avec
differents systèmes
de chauffage, en
fonction de l‘isola-
tion thermique et des
besoins de chaleur.
Immeuble collectif,
sans co-bénéfices.
Bâtiments neufs: gains d‘efficacité énergéti-
que et coûts annuels d‘une meilleure isolation
thermique des façades. Les coûts englobent les
dépenses d‘énergie ainsi que les frais de capital
de l‘isolation supplémentaire, montage com-
pris (3,5 % d‘intérêt réel, longévité 40 ans).
n Frais de chauffage (prix de l‘énergie
7 ct./kWh), n Frais de chauffage (prix de l‘éner-
gie 4 ct./kWh), n Frais annuels de l‘isolation
thermique, main d‘œuvre comprise.
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Bâtiments neufs: gains d‘efficacité énergéti-
que et coûts annuels d‘une meilleure isolation
thermique des toitures. Les coûts englobent les
dépenses d‘énergie ainsi que les frais de capital
de l‘isolation supplémentaire, montage com-
pris (3,5 % d‘intérêt réel, longévité 50 ans).
n Frais de chauffage (prix de l‘énergie
7 ct./kWh), n Frais de chauffage (prix de l‘éner-
gie 4 ct./kWh), n Frais annuels de l‘isolation
thermique, main d‘œuvre comprise.
20 21Les mesures d‘isolation thermique ont
divers effets secondaires positifs, qui
sont malheureusement souvent négli-
gés ou considérés comme minimes.
Or pour tous les acteurs, les co-béné-
fices peuvent avoir un impact compa-
rable à celui des bénéfices directs réa-
lisés sur les coûts de l‘énergie. Les co-
bénéfices leur sont parfois même supé-
rieurs, comme le montre une recherche
en cours.1 Il s‘est avéré en effet que les
villas familiales MINERGIE peuvent être
Conseils d'ordre économiqueCo-bénéfices: les grands oubliés
Co-bénéfices non énergétiques
+ Plus de protection contre le bruit
La combinaison de nouvelles fenêtres et d‘une aération contrôlée ainsi que l‘isolation thermique faite de matériaux lourds (par ex. minéraux) réduit le bruit extérieur.
+ Bien-être Des locaux sans courant d‘air, avec des murs extérieurs et des surfaces de fenêtres mieux tempérés améliorent le confort.
+ Air de meilleure qualité
Une aération contrôlée garantit en permanence de l‘air frais. Elle empêche la fumée ou les odeurs de cuisine, de salle bains ou de WC de se propager.
+ Une meilleure hygrométrie
Une aération contrôlée permet de d‘éviter les dégâts dans les immeubles neufs ou totalement rénovés, surtout s‘ils sont étanches. Cet aspect est crucial lorsque les habitants sont absents tout le jour et ne peuvent donc aérer.
+ Augmentation de la surface utile
L‘isolation thermique du toit augmente souvent l‘espace habitable si précieux.
+ Sécurité accrue L‘aération contrôlée permet de maintenir les fenêtres constamment fermées. D‘où une meilleure pro-tection contre l‘effraction.
+ De meilleurs reve-nus locatifs
Un questionnaire à choix multiple complété par 250 locataires a montré qu‘une meilleure protec-tion thermique peut être monnayée. Dans les bâtiments neufs, une aération contrôlée justifie 5 % de hausse de loyer. Les personnes disposant déjà de l‘installation d‘aération n‘accepteraient qu‘en échange d‘une diminution de loyer de 10 % de retourner dans un appartement sans installation d‘aé-ration. Dans les bâtiments existants, les nouvelles fenêtres présentant un bon bilan énergétique ou une rénovation de façade avec isolation peuvent procurer 100 à 150 francs de loyer supplémentaire.1
+ Meilleur prix de vente
Les villas familiales MINERGIE nouvellement construites se vendent en moyenne 9 % plus cher que des bâtiments comparables érigés dans des situations similaires. C‘est ce qui ressort d‘une enquête com-mune de la Banque cantonale de Zurich et du CEPE de l‘EPF Zurich.2 Même en tenant compte d‘une fluctuation statistique de +/- 5 %, une entreprise générale ou un investisseur peuvent au moins récu-pérer les surcoûts d‘une construction MINERGIE, sinon augmenter leur gain.
+ Meilleure appré-ciation
Les experts immobiliers de la Banque cantonale de Zurich estiment que les bâtiments MINERGIE pren-nent davantage de valeur et donc se déprécient moins. Malgré des investissements jugés 5 % plus éle-vés, dans 90 % des cas les calculs de simulation révèlent que les maisons MINERGIE affichent après
30 ans une valeur supérieure à celle d‘un bien immobilier standard.2
vendues systématiquement 4 % à 14 %
plus cher que des bâtiments compara-
bles et érigés dans des situations com-
parables.1,2
Même si l‘on ne peut encore chiffrer
qu‘approximativement les co-bénéfices
en francs et en centimes, on aurait tort
d‘en faire abstraction dans la planifi-
cation des investissements. Les risques
de ne pas assez investir seraient trop
grands. Et compte tenu de la durée des
cycles de réinvestissement et de l‘évo-
lution probable à la hausse des prix de
l‘énergie, ne rien faire finirait par coû-
ter cher.
1 Projet en cours «Direkte und indirekte Zusatznut-zen von energieeffizientem Bauen und Erneuern»,econcept et CEPE EPF Zurich, sur mandat du pro-gramme EWG de l‘OFEN. Rapport disponible au début 2004 auprès de l‘Office fédéral des construc-tions et de la logistique (OFCL). econcept ou le CEPE de l‘EPF Zurich donneront volontiers des renseigne-ments sur le projet.
2 Voir publication sur le marché immobilier de la banque cantonale zurichoise (ZKB) en fin 2003
20 21Les décisions d‘investir dans la construc-
tion se prennent à long terme. Il y a donc
risque de passer à côté de chances, que
ce soit au niveau de l‘abaissement des
coûts de l‘énergie ou des perspectives de
plus-value du bâtiment. En effet, il faudra
attendre 30 à 50 ans avant le prochain in-
vestissement majeur.
Construire ou rénover aujourd‘hui selon
les canons de l‘efficacité énergétique,
c‘est aussi réduire le risque de voir des
logements rester vacants. En outre, une
hausse des prix de l‘énergie se dessine.
Les principales raisons en sont les sui-
vantes:
• Les engagements de Kyoto et la taxe
sur le CO2 grèveront les prix dès le milieu
de cette décennie.
• Les experts pensent que la production
mondiale de pétrole atteindra son maxi-
mum entre 2020 et 2030, ce qui va en-
traîner une hausse de prix marquant de
cet agent énergétique ainsi que d‘autres.
• Le Proche-Orient, qui possède deux
tiers des ressources pétrolières de la pla-
nète, assure déjà 30 % de la production
de cette matière première. Ces prochai-
nes décennies, la production pétrolière
va à nouveau se concentrer sur cette ré-
gion politiquement instable, ceci à cause
du recul de la production dans les autres
pays: dès 2020, 50 % du pétrole provien-
dra du Proche-Orient et plus de 60 % de
l‘OPEP. D‘où de brusques augmentations
en perspective à chaque conflit.
Réduire la dépendance énergétique
Les potentiels d‘économie sont grands.
Le renouvellement des systèmes de
chauffage et surtout l‘amélioration de la
protection thermique permettent d‘éco-
nomiser 50 à 70 % de combustible par
rapport à la consommation moyenne du
parc actuel des maisons d‘habitation. En
outre, les pompes à chaleur et les éner-
gies renouvelables (énergie solaire ther-
mique, bois) sont financièrement avan-
tageuses dans les bâtiments bien isolés.
Leur utilisation permet non seulement
d‘éviter la production de gaz à effet de
serre, mais aussi de réduire la dépen-
dance vis-à-vis des combustibles fossiles.
Des occasions à saisir!
La production de pétrole selon les méthodes
classiques devrait culminer entre 2020 et 2030.
(Source: P. Kehrer «Das Erdöl im 21. Jahrhun-
dert – Mangel oder Überfluss?» (Le pétrole au
XXIe siècle – penurie ou abondance?) confé-
rence tenue au musée du pétrole de Wietze le
10 mars 2000. Bundesanstalt für Geowissens-
chaften und Rohstoffe (Institut fédéral pour les
géosciences et les matières premières), Hano-
vre, Graphique: CEPE, Oerlikon Journalisten)
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22 23Les nouveaux bâtiments offrent une
bonne protection thermique relativement
bon marché. C‘est ce que montrent les
constructions réalisées selon MINERGIE.
Or les rénovations se prêtent aussi à toute
une série d‘améliorations techniques qui,
opérées de manière adéquate, en valent
la peine. Toutefois, ces possibilités sont
encore trop peu mises à profit dans la
construction et surtout dans la rénova-
tion et, de surcroît, avec de grandes dif-
férences d‘un canton à l‘autre. Comme
l‘indiquent les études mentionnées au
début et en page 24, ni la technique ni la
rentabilité ne sont en cause, mais bien les
conditions cadres inadéquates.
L‘isolation thermique est payante
Avec 5 à 8 ct. brut par kWh économisé,
les prix actuels de l‘énergie justifient
de poser une isolation thermique stan-
dard (12 à 16 cm) lors de rénovations.
D‘autant plus que les prix de l‘énergie
vont augmenter pendant les 40 à 60 ans
que durent ces investissements. Ainsi, les
coûts moyens de la chaleur économisée
se situeront plutôt entre 8 à 10 ct./kWh.
Il s‘ensuit que des isolations de 20 cm
d‘épaisseur seraient rentables, puisque
les coûts moyens n‘augmentent que lé-
gèrement lors de rénovation à 7 à 10 ct.
brut par kWh de chaleur économisée.
Or les isolations thermiques ne sont po-
sées que sur 25 à 45 % des façades et des
toitures rénovées. En outre, rares sont les
maîtres d‘ouvrage qui investissent dans
des isolants plus épais que la norme ac-
tuelle. C‘est là une occasion manquée,
du point de vue tant de la politique éner-
gétique et climatique que de l‘économie
domestique. En effet, s‘il faut renforcer
après coup une isolation, les investisse-
ments sont quasiment deux fois plus oné-
reux. Il en coûte même trois à cinq fois
plus cher par kWh d'efficacité énergéti-
que gagné.
Penser aux effets secondaires positifs
Les effets secondaires indirects positifs,
comme la diminution du bruit, celle de
la morbidité, une plus grande facilité
de location et une meilleure solvabilité,
peuvent compenser en partie ou même
complètement des surcoûts de l‘isola-
tion thermique. Ils devraient donc être
intégrés dans les calculs de rentabilité
et dans les offres des entreprises soumis-
sionnaires. Cette information gagnera à
être connue.
Des incitations financières à prévoir
Les formes d‘isolation thermique les plus
avancées sur le plan technique sont pro-
duites et appliquées en très petites séries
pour l'instant. Mais expérience à l‘ap-
pui, la production de plus grandes séries
laisse entrevoir pour ces technologies de
Conclusions d‘ordre politiqueStimuler le développement
sensibles améliorations ainsi que des ré-
ductions de coûts. Cette dynamique des
coûts induite par des effets d‘apprentis-
sage et des économies d‘échelle parle en
faveur de mesures d‘incitation limitées
dans le temps de la part des collectivités
publiques. Il faut éviter une politique con-
tre productive de «stop-and-go».
Améliorer le standard et la pratique
Vu leur part importante à la consomma-
tion de combustible de la Suisse, les bâ-
timents d‘habitation doivent fournir une
contribution sensible à l‘objectif de réduc-
tion inscrit dans la loi sur le CO2. Cela sup-
pose d‘une part que les nouvelles cons-
tructions aillent au-delà des prescriptions
appliquées dans les cantons, et d‘autre
part que les habitations rénovées soient
dotées d‘excellentes isolations thermiques
et équipées de chauffages issus de tech-
niques modernes. A cet effet, tous les ac-
teurs ont besoin d‘informations plus com-
plètes et d‘offres de perfectionnement.
22 23Les investissements dans l‘isolation ther-
mique des bâtiments d‘habitation qui se-
raient souhaitables sur le plan écologique
ou économique ne vont pas se produire
d‘eux-mêmes dans les conditions actuel-
les, ni surtout au rythme souhaité. D‘où
la nécessité d‘encouragements ciblés sur
le plan politique. Un plan d‘action pro-
metteur devrait combiner les mesures
suivantes:
1une information systématique, ad-
ressant les différents groupes cibles
– investisseurs, entreprises actives dans la
planification ou les travaux du bâtiment
– sur les co-bénéfices des différents inves-
tissements dans l‘isolation thermique et
les aérations de confort voir page 20);
2une formation améliorée et intensi-
fiée à l‘intention des sociétés immo-
bilières, des régies immobilières, des con-
cepteurs et des entreprises du bâtiment
sur des thèmes tels que «nouvelles tech-
nologies d‘isolation thermique», «évalua-
tion économique objective des coûts et
bénéfices d‘investissements liés à l‘isola-
tion thermique», «explications à propos
du coût et des bénéfices d‘investisse-
ments dans des solutions alternatives lors
d‘offres et d‘entretiens avec des clients»,
«comment informer correctement les lo-
cataires de la valeur des investissements
dans l‘isolation thermique»;
3 le renforcement des exigences can-
tonales fondées sur la norme SIA
380/1, par exemple sur la base du mo-
dule 2 (solution standard 1) des prescrip-
tions énergétiques des cantons (MoPEC),
du standard MINERGIE ou du sentier de
réduction d‘énergie à l‘étude SIA (actuel-
lement en révision);
4 la déclaration obligatoire de la con-
sommation d‘énergie et l‘obligation
qui en découle de rénover les bâtiments
consommant trop d‘énergie;
5 la poursuite de la promotion finan-
cière et institutionnelle du label MI-
NERGIE, de MINERGIE-P ou d‘autres con-
cepts de construction basse énergie;
6l‘adaptation du droit fiscal, afin de
créer des incitations aux investisse-
ments. A titre d‘exemple, des avantages
fiscaux accordés aux fonds de rénovation
rendent attractives les rénovations en gé-
néral et le renouvellement global en par-
ticulier;
7 des adaptations du droit du bail à
loyer: de meilleures possibilités de
répercuter les coûts favoriseraient les in-
vestissements dans une protection ther-
mique approfondie;
8 un programme spécial d‘octroi de
crédits ou d‘intérêts préférentiels,
lancé par la Confédération, les cantons
ou les banques et ciblant les rénovations
visant à atteindre les modules MINERGIE;
9 une garantie de risque visant à pro-
mouvoir le contracting;
Plan d‘action en 12 points
Acteurs et mesures d‘encouragement préconi-
sées pour les investissements dans l‘isolation
thermique des bâtiments d‘habitation (Source:
L. Nielsen, Office danois de l‘énergie, adapta-
tion: CEPE)
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10 l‘implantation de solutions répon-
dant aux pratiques d‘excellence,
en améliorant la transparence du mar-
ché par l‘information ou à l‘aide d‘outils
appropriés, et en abolissant les obstacles
au marché;
11 l‘intégration, dans les outils de
planification des coûts et les pro-
grammes actuels de calcul des besoins
énergétiques selon SIA 380/1, d‘éléments
de coût empruntés aux solutions particu-
lièrement efficientes. L‘optimisation des
projets serait plus facile;
12 la prise en compte du facteur
de l‘efficience énergétique et de
la protection thermique dans la mise en
œuvre de Bâle II. D‘où des incitations fi-
nancières à investir dans l‘efficacité éner-
gétique.
24 MINERGIE et MINERGIE-P posent des
jalons
MINERGIE est un label de qualité pour les
bâtiments nouveaux ou rénovés. La mar-
que est une propriété commune de la
Confédération, des cantons et de l‘éco-
nomie. Elle vise avant tout à améliorer
le confort des bâtiments dans lesquels
des personnes habitent ou travaillent.
Ce confort résulte d‘une enveloppe de
haute qualité, c‘est-à-dire bien isolée et
étanche, ainsi que d‘une aération contrô-
lée. La consommation spécifique d‘éner-
gie est le principal paramètre permettant
de chiffrer la qualité exigée d‘une cons-
truction. Le maître d‘œuvre et les con-
cepteurs ont toute liberté au niveau de
la conception, du choix des matériaux et
de la structure interne et externe d‘un
bâtiment. Dans la branche du bâtiment
s‘est développée une offre très fournie
de prestations et de services répondant
aux exigences de MINERGIE. Parmi les
fournisseurs, on dénombre architectes
et ingénieurs, fabricants de matériaux,
de composants et de systèmes. Outre le
standard MINERGIE, qui vise un impact à
grande échelle, il existe un nouveau stan-
dard MINERGIE-P (pour standard maison
Passive) qui, lui, est plutôt un produit de
niche incitant à abaisser encore davan-
tage la consommation d‘énergie.
Informations sur MINERGIE
• Secrétariat de MINERGIE, Steiners-
trasse 37, 3000 Berne 16, tél. 031 352
40 60 , e-mail: [email protected]
• Agence MINERGIE du bâtiment, Optin-
genstrasse 54, 3013 Berne, tél. 031 340
35 30, e-mail: [email protected]
• www.minergie.ch
Publications
Jakob, M., Jochem, E., Christen, K.:
Grenzkosten bei forcierten Energieeffi-
zienzmassnahmen bei Wohngebäuden
(Coûts marginaux des mesures d‘effica-
cité énergétique supplémentaires aux
bâtiments d‘habitation), sur mandat du
programme EWG de l‘Office fédéral de
l‘énergie (OFEN), à commander à l‘OFCL,
3003 Berne, n° de commande 805.054f
ou www.ewg-bfe.ch
Jakob, M., Jochem, E.: Erneuerungs-
verhalten im Bereich Wohngebäude,
2003, sur mandat du programme EWG
de l‘Office fédéral de l‘énergie (OFEN),
à commander à l‘OFCL, 3003 Berne,
n° de commande: 805.331.f ou sous
www.ewg-bfe.ch
E. Jochem, M. Jakob (éd.): Energiepers-
pektiven und CO2-Reduktionspotentiale
in der Schweiz bis 2010. vdf Hochschul-
verlag AG, EPF Zurich, ISBN: 3-7281-
2916-X (début 2004)
Office fédéral de l‘énergie (éd.): Catalo-
gue des ponts thermiques, à téléchar-
ger sous www.suisse-energie.ch (> Con-
seils & prestations > Offres: Bâtiments
> Outils de conception) ou à commander
à l‘OFCL, 3003 Berne n° de commande
805.159 f.
Flumroc AG (éd.): Nachhaltig sanieren
und umbauen; à télécharger sous
www.flumroc.ch (> Dokumentation >
Fachartikel)
Info+
Informations générales
Programme Fondements de l‘économie
énergétique (EWG)
www.ewg-bfe.ch
SuisseEnergie
www.suisse-energie.ch
Centre for Energy Policy and Economics
(CEPE), EPF Zurich
www.cepe.ethz.ch
econcept AG, Zurich
www.econcept.ch
Flumroc AG, Flums
www.flumroc.ch
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