Mars 2017 1© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Marché du logement neuf en Languedoc-RoussillonActivité de la promotion immobilière
Bilan de l’année 2016 & perspectives
Mas de Saporta, Montpellier – Mercredi 1er Mars 2017
Intervention de Yohan Breuil, directeur associé, Adequation
informations immobilières / études & conseil
LYON / PARIS / MONTPELLIER / NANTES / NICE
Mars 2017 2© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Des nouvelles d’Adéquation …
65 collaborateurs au sein d’une société qui fêtera ses 25 années d’expérience
5 implantations de proximité : Paris, Lyon, Nice, Montpellier et Nantes
70 aires de marché couvertes par nos observatoires
Plus de 1.000 missions d’études et de conseil par an, partout en France et
pour l’ensemble des acteurs de l’habitat : aménageurs, promoteurs, collectivités
locales, bailleurs sociaux, établissements publics fonciers, gestionnaires, banques et
commercialisateurs
Interventions sur tous les segments immobiliers : logement, commerce, immobilier
d’entreprise
800 efocus réalisés chaque mois
100 % d’énergie disponible !
Mars 2017 3© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Retour sur les motifs d’espoirs & facteurs d’inquiétudes
établis en début d’année 2016 en région LANGUEDOC-ROUSSILLON ?
Quel bilan d’activité en 2016 sur le marché
du LANGUEDOC-ROUSSILLON?
2016, année record ?
Mars 2017 4© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Promotion immobilière : le périmètre d’observation en Languedoc-Roussillon
+/- 1.890.000 habitantsdont près de 600.000concentrés au sein dusecteur « région deMontpellier », soit 32% dela population totale.
Près de 500 communes,
dont 25 en zone A, 76 enzone B1, 44 en zone B2,33 en zone B2 nonéligible et 287 en zone C(zonage fiscal Pinel).
Carte du zonage Pinel Région Languedoc
Roussillon
Mars 2017 5© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Quelles perspectives pour 2016 : vers une stabilité du marché sur desvolumes équivalents aux bons scores de 2015, voire plus ?
Un optimisme justifié en raison en raison de motifs d’espoir :
Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers au niveau national,ancien et neuf, localement le retour marqué de la clientèle d’investisseursprivés et un socle des acquéreurs‐occupants consolidé
Le maintien des taux d’intérêt : ils devraient rester bas dans les prochainstrimestres
La réforme du PTZ, plus « généreux » : montant plus élevé, plafonds deressources relevés donc accessibles à un plus grand nombre
Le marché du Languedoc-Roussillon devrait enregistrer un volume d’activité
équivalent à la très bonne année 2015, soit autour de 5.000/5.200ventes nettes au détail dont 3.500-3.700 ventes sur le seul
marché montpelliérain
«
Mars 2017 6© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
?
Et une inconnue majeure :
La capacité d’alimentation des marchés en offre nouvelle
Quelles perspectives pour 2016 : vers une stabilité du marché sur desvolumes équivalents aux bons scores de 2015, voire plus ?
Mais des facteurs d’inquiétudes, notamment sur les marchés de
Narbonne, Béziers et Perpignan :
Un climat économique et social qui reste « morose »
Des difficultés à alimenter le marché et à sortir des opérations sur des niveauxde prix davantage en phase avec les capacités budgétaires des ménageslocaux.
Quid des effets d’annonce sur l’avenir du dispositif Pinel ?
»
Mars 2017 7© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
6 984
7 368
3 732 3 877 3 898
5 2995 716
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
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9 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes(Collectif + Individuel groupé)
Ventes nettes
7 397
8 719
5 145 5 2024 776
6 131 5 8986 984
7 368
3 732 3 877 3 898
5 2995 716
0
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7 000
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2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes(Collectif + Individuel groupé)
Mises en vente Ventes nettes
7 397
8 719
5 145 5 2024 776
6 131 5 8986 984
7 368
3 732 3 877 3 898
5 2995 716
3 359
4 2594 237
4 758 4 515 4 6144 306
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes(Collectif + Individuel groupé)
Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale
Un bilan très positif en Languedoc-Roussillon !
60 % d’investisseurs
3.545 €/m²
en collectif libre neuf (hors
logement « aidé » & hors pkg)
Repères 2016
- 4%
-7%
+ 8%
2016 vs. 20151.435 VEB
vs. 1.246 (+15%)
SCELLIER DUFLOT PINEL
• Mais inférieur aux années fastes du Scellier (-22% vs. 2011) et en deçà de la dynamiquenationale (+25% annoncé)
• Des ventes concentrées sur les villes classées en zone A (60% des ventes) & B1 (25%)
7 397
8 719
5 145 5 2024 776
6 131 5 8986 984
7 368
3 732 3 877 3 898
5 2995 716
3 359
4 2594 237
4 758 4 515 4 6144 306
0
1 000
2 000
3 000
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Evolution des volumes(Collectif + Individuel groupé)
Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale
7 397
8 719
5 145 5 2024 776
6 131 5 8986 984
7 368
3 732 3 877 3 898
5 2995 716
3 359
4 2594 237
4 758 4 515 4 6144 306
0
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Evolution des volumes(Collectif + Individuel groupé)
Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale
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5 145 5 2024 776
6 131 5 8986 984
7 368
3 732 3 877 3 898
5 2995 716
3 359
4 2594 237
4 758 4 515 4 6144 306
0
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7 000
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2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes(Collectif + Individuel groupé)
Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale
Mars 2017 8© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Un marché à nouveau porté par la dynamique
montpelliéraine ?
Mars 2017 9© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Une hausse des volumes de ventes AU DETAIL se poursuivant surl’année 2016
Taux de désistement =
15% ventes brutes
vs 17% en 2015 & 14% en 2014
+ 5% vs. 2015
+ 59% vs. 2014
+ 58% vs. 2013
• Un score proche du record de 2011 (année faste du Scellier)
Nb de ventes 2016 :
Mars 2017 10© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
49% des ventes sur la ville-centre dont la moitié sur les seuls quartiers Croixd’Argent et Port Marianne. 75% en ajoutant Castelnau-le-Lez et St-Jean-de Védas
Ventes nettes au détail:
Mars 2017 11© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Et une année 2016 « RECORD » en cumulant les ventes en bloc
+ 15% vs. 2015
+ 69% vs. 2014
+ 68% vs. 2013
Nb de ventes 2016 :
• Un bilan supérieur aux succès de 2015 et 2011 sous l’ère Scellier (+16% vs. 2011)
• Montée de l’offre locative intermédiaire : SNI, Foncière Logement
3 4953 944
2 292 2 432 2 415
3 664 3 832
266
342
522 530 533
658
1 138
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes de ventes nettes AU DETAIL+VEB(Collectif + Individuel groupé)
Ventes nettes VEB
3761
4286
2814 2962 2948
4322
4970
Mars 2017 12© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Un maintien de la clientèle d’investisseurs et surtout une bonnedynamique des ventes à propriétaires-occupants
+1% vs. 2015
+68% vs. 2014
+97% vs. 2013
+11% vs. 2015
+47% vs. 2014
+21% vs. 2013
Ventes à
investisseurs
Ventes à occupants
7221 168 1 092 1 261 1 036
1 370 1 521
2 773
2 776
1 2001 171 1 379
2 2942 311
79%
70%
52%48% 57%
63%60%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Répartition des ventes entre occupants et investisseurs(Collectif + Individuel groupé)
Ventes à occupants Ventes à investisseurs
• Record de ventes à propriétaires-occupants en 2016 ! Plus de 1.520 ventes, soit
une augmentation de + 11 % par rapport au précédent record
Mars 2017 13© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
468
807 804929
785
1 097 1 050190
365 288
332
251
273471
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Répartition des ventes occupants entre accession "libre" et "aidée"
Libre occupant Aidé occupant
31%
20%
24%
26%
26%31%
29%
Des ventes à propriétaires-occupants portées par une forte hausse desventes en accession « aidée »…
• Des ventes « aidées » portées par les dispositifs de « prix maitrisés » (303 ventes),
le dispositif PSLA (112 ventes) et les ventes PNRU (56 ventes)
Ventes « aidées »
Ventes « libres »
+73% vs. 2015
+88% vs. 2014
+42% vs. 2013
-4% vs. 2015
+34% vs. 2014
+13% vs. 2013
Mars 2017 14© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
986
1 279
1 1521 213
1 105
1 482
1 656
28% 32% 50% 50% 46% 40% 43%0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes de ventes en secteur aménagé(Collectif + Individuel groupé)
… et par voie de conséquence par l’activité en secteur aménagé
• Des ventes réalisées principalement au sein du quartier Port Marianne (+/- 20%) et des
ZAC Roque Fraisse (+/-18 %), Ovalie (+/- 15%) et des Grisettes (+/- 9%)
Ventes en secteur
aménagé
+12% vs. 2015
+50% vs. 2014
+37% vs. 2013
Mars 2017 15© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
3 813
4 790
2 786
3 2162 995
4 2133 875
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution des volumes de mises en vente(Collectif + Individuel groupé)
Un marché freiné par une moindre alimentation de marché, en baisse de8% par rapport à 2015
- 8% vs. 2015
+ 29% vs. 2014
+ 20% vs. 2013
Nb de mises en
vente 2016 :
Mars 2017 16© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
76% de l’offre nouvelle concentrée sur les villes de Montpellier,Castelnau-le-Lez et Saint-Jean-de-Védas
Mises en vente :
Mars 2017 17© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
1 240
1 861 1 881
2 4252 594
2 8622 660
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Evolution de l'offre commerciale(Collectif + Individuel groupé)
Un marché « sous offreur » en fin d’année 2016, compte tenu d’une baissed’alimentation du marché et de volumes de ventes qui progressent
• Un écoulement théorique de l’offre en seulement 8 mois (au rythme des 12derniers mois)
-7% vs. fin 2015
+3% vs. fin 2014
+10% vs. fin 2013
Offre
commerciale fin
2016:
Mars 2017 18© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Une répartition des ventes impactées par la présence de la clientèled’investisseurs avec un cœur des ventes en T2/T3
• Une offre en pré-commercialisation (45%) en diminution par rapport à l’offre en
chantier (51%)
9%
8%
35%
44%
38%
36%
16%
11%
2%
1%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Offre en 2016
Ventes en 2016
Ventes et Offre par typologie de produit(Total)
T1 T2 T3 T4 T5
Durée théorique
d’écoulement
ST/T2
7 mois
T4/T5
12 mois
T3
9 mois
Prix moyen en collectif*
T2 : 163 K€
ST : 121 K€
T5 : 545 K€
T4 : 320 K€
T3 : 227 K€
*Prix Unitaires Moyens des ventes en libre (collectif, TVA pleine, hors parking)
Mars 2017 19© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Des disparités flagrantes entre produits vendus à « investisseurs » et« occupants »
9%
25%
50%
84%
88%
91%
75%
50%
16%
12%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
T1
T2
T3
T4
T5
Répartition des ventes nettes en collectif investisseurs -occupants par typologie (1T16-4T16)
Occupants Investisseurs
Mars 2017 20© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Un prix moyen au m² des ventes qui stagne autour de 3.770 €/m²(hors stat.) en 2016
• Un impact du parking, en collectif de +/- 280 € rapporté au m² habitable
• Un prix moyen observé sur la ville de Montpellier qui stagne également, +/- 4.000 €/m²(hors stationnement)
Mars 2017 21© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Un impact des ventes « aidées » sur le prix moyen/m² des ventes àpropriétaires-occupants, en baisse en 2016
• Un différentiel de +/- 430 €/m² entre les ventes propriétaires-occupants et les ventesauprès des investisseurs
3 242 € 3 293 €3 438 € 3 438 € 3 469 €
3 555 €3 363 €
3 554 €3 679 € 3 636 € 3 615 € 3 610 €
3 768 € 3 792 €
2 000 €
2 400 €
2 800 €
3 200 €
3 600 €
4 000 €
4 400 €
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Prix hors pkg des ventes en collectif occupants et investisseurs (libre et aidé)
Prix des ventes à occup Prix des ventes à invest
Mars 2017 22© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Quelle situation sur les autres marchés locaux en
LANGUEDOC-ROUSSILLON ?
Mars 2017 23© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
3664
314
349
310
125
404
3832
267
262
413
307
466
0 1000 2000 3000 4000 5000
Région de MONTPELLIER
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
Région de PERPIGNAN2016
2015
+ 5%
314
349
310
125
404
267
262
413
307
466
0 100 200 300 400 500
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
Région de PERPIGNAN
2016
2015
+146%
+ 15%
Région de NARBONNE
Région de PERPIGNAN
-25%
+33%
-15%
Evolution des volumes de VENTES NETTES AU DETAIL entre 2015 et 2016
Les marchés ont progressé en volume, excepté Nîmes et Sète quienregistrent moins de 270 ventes
314
349
310
125
404
267
262
413
307
466
0 100 200 300 400 500
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
Région de PERPIGNAN
2016
2015
+146%
+ 15%
Région de NARBONNE
Région de PERPIGNAN
-25%
+33%
-15%
69%
X % part des
ventes dans
le marché
5%
5%
7%
6%
8%
Mars 2017 24© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
377
323
407
202
369
192
368
452
234
491
0 100 200 300 400 500
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
Région de PERPIGNAN
2016
2015
-49%
+14%
+11%
+16%
+33%
4213
377
323
407
202
369
3875
192
368
452
234
491
0 1000 2000 3000 4000 5000
Région de MONTPELLIER
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
Région de PERPIGNAN2016
2015
-8%
Evolution des volumes de MISES EN VENTE entre 2015 et 2016
Des performances commerciales directement corrélées à la capacitéd’alimenter les marchés
377
323
407
202
369
192
368
452
234
491
0 100 200 300 400 500
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
Région de PERPIGNAN
2016
2015
-49%
+14%
+11%
+16%
+33%
Mars 2017 25© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Répartition des ventes entre investisseurs et occupants - 2016
Une présence marquée de la clientèle d’investisseurs quelque soit lezonage fiscal en vigueur
12748%
9637%
13132%
8829%
17738%
14052%
16663%
28268%
21971%
28962%
0 100 200 300 400 500 600 700 800
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
Région de PERPIGNAN
Ventes à occupantsVentes à investisseurs
152140%
5643%
231160%
7557%
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
Région de MONTPELLIER
Région de NIMES
Mars 2017 26© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
3 790 €
3 073 €
3 080 €
2 856 €
2 909 €
2 986 €
3 766 €
3 215 €
3 123 €
2 933 €
2 962 €
3 211 €
- € 1 000 € 2 000 € 3 000 € 4 000 € 5 000 €
Région de MONTPELLIER
Région de NIMES
Région de SETE
Région de BEZIERS
Région de NARBONNE
Région de PERPIGNAN
2016
2015
-1%
+5%
+2%
+1%
+3%
+8%
Des prix moyens/m² globalement stables et homogènes, entre 2.900 et3.200 €/m² hors stationnement (excepté la région de Montpellier)
Evolution comparative des PRIX AU M² DU LOGEMENT COLLECTIF NEUF
(EN LIBRE hors stat. hors log aidé)
Mars 2017 27© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Comparaisons nationales en promotion immobilière
& Perspectives d’évolution
Mars 2017 28© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Evolution des ventes et part de l’investissement locatif entre 2014 et 2016
National
116.681 vtes au détail
Evo + 25 % Inv. 53 %
Source : ECLN et Adéquation
observatoires de l’immobilier
Mars 2017 29© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Évolution du prix/m² de surf. habitable entre 2014 et 2016 (hors stationnement)
Evo + 3 %
Source : ECLN et Adéquation
observatoires de l’immobilier
National
4.055 €/m²
Mars 2017 30© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Parmi les facteurs d’optimisme :
Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers depuis 2 ans au niveaunational, ancien et neuf, qui n’a pas de raison de s’arrêter …
Le coût de l’argent : les taux d’intérêt ont commencé à légèrementaugmenter mais devraient rester bas. Une situation favorisant évidemmentles particuliers (accédants comme les investisseurs) mais aussi lesinstitutionnels
Les aides directes (PTZ, Pinel, TVA minorée étendue à une bande de 500 men secteur NPNRU…) : prolongées en 2017, voire au-delà ? Elles solvabilisentsensiblement les ménages et encouragent les investisseurs
Quelles perspectives pour 2017 ? Ce qui pourrait influencer la tendance
Mars 2017 31© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Mais des facteurs d’inquiétudes persistent :
Une année électorale dont personne ne peut prédire l’issue (surtout pasles instituts de sondage !)
Les prix de l’immobilier : ont tendance à augmenter au centre desmétropoles, plutôt stables dans les périphéries et les villes moyennes
Des difficultés localement à alimenter le marché et à sortir des opérationssur des niveaux de prix davantage en phase avec les capacités budgétairesdes ménages locaux
Quelles perspectives pour 2017 ? Ce qui pourrait influencer la tendance
Mars 2017 32© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
Nos estimations en Languedoc-Roussillon
Dont près de 4.000 ventes (vs. 3.830 en 2016) sur le seul marché montpelliérain dont
la croissance a été plus précoce et rapide que sur les marchés secondaires mais qui
pourrait être ralentie par manque d’offre
Dont plus de 2.000 ventes (vs. 1.880 en 2016) sur les marchés secondaires qui
devraient accentuer leur reprise en raison d’une meilleure alimentation de l’offre
En parallèle, une augmentation prévisible des ventes en résidences-services
(notamment seniors) et des VEB notamment non sociales (poursuite des VEFA à la SNI
et démarrage des VEFA à Action Logement)
Estimation autour de 6.000 ventes nettes au détail en
Languedoc-Roussillon, dans la tendance des très bonnes années 2015 et 2016
Mars 2017 33© ADEQUATION - Marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon - Bilan de l’année 2016 & Perspectives
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