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Lefèvre Pelletier&associés Avocats

ACTUALITÉ IMMOBILIÈREJURIDIQUEET FISCALE 2013

15ème édition - Janvier 2014

Lefèvre Pelletier&associés Avocats2


En ces temps d’incertitude internationale, de morosité économique et de détresse sociale, nos équipes juridiques ont fait le choix de mettre en relief cequi va mieux. Au-delà des inévitables difficultés suscitées par le trop-plein réglementaire et par une jurisprudence souvent bien pointilliste, quelques solutions se dessinent en effet :

- d’abord, ce faisceau d’ordonnances qui commence à desserrer le carcan juridique de la construction et de l’urbanisme. Les signes sont timides mais ilsexistent, permettant que la norme s’assouplisse pour favoriser une opérationimmobilière d’envergure ou allégeant la chape des recours abusifs contre lesautorisations d’urbanisme. Ce n’est pas encore le choc de simplification, maiscela va dans le bon sens.

- ensuite et surtout, cette confirmation que notre organisation juridique s’accommode fort bien du droit souple, celui de la règle qui montre le chemin,qui suscite l’adhésion des acteurs, qui entraîne sans contraindre. Le plan bâtimentdurable a participé en 2013 au développement de ce droit souple par la géné-ralisation en juillet de l’annexe environnementale au bail commercial, comme,depuis fin octobre, par l’ouverture à la signature de la charte d’engagement volontaire de rénovation énergétique du parc tertiaire. Cette voie normativedoit être encouragée car elle rend bien compte de la capacité de la sociétécivile à participer à l’élaboration des normes, puis à s’engager à les respecter ;et ce n’est sûrement pas par hasard que le Conseil d’Etat a consacré au « droitsouple » son étude annuelle 2013.

A tous, nous sommes reconnaissants de la confiance que vous nous accordez.

Bonne lecture à chacun !

Les équipes des départements immobilier et fiscal

Janvier 2014

Lefèvre Pelletier & associés est l’un des premiers cabinets d’avocats en France. Il

accompagne ses clients français et étrangers en s’appuyant sur la complémentarité

des compétences de ses équipes en toutes matières du droit des affaires en conseil

comme au contentieux.

ACTUALITES IMMOBILIÈREJURIDIQUE ET FISCALE 2013

Lefèvre Pelletier&associés Avocats 3

SOMMAIRE

5.1 Développement durable ------------------------------ p.25

5.2 Environnement ---------------------------------------------------------- p.27

6 Propriétés publiques ------------------------------- p.28

7 Droit pénal de l’immobilier ------- p.30

II La fiscalitéimmobilière en 2013 ---------------------- p.31

1 Mesures législatives ---------------------------------- p.32

1.1 Fiscalité des foncières -------------------------------------- p.32

1.2 Fiscalité des entreprises ------------------------------- p.32

1.3 Fiscalité des particuliers ------------------------------- p.37

1.4 Taxe sur la valeur ajoutée ------------------------- p.40

1.5 Mesures diverses ---------------------------------------------------- p.42

2 Rescrits, instructions fiscales, actualités BOFiP, position contentieuse de l’administration ------------------------------------------------- p.42

3 La jurisprudence fiscaleimmobilière en 2013 ------------------------------ p.45

3.1 Revenus fonciers ----------------------------------------------------- p.45

3.2 Plus-values immobilières ----------------------------- p.46

3.3 Droits d’enregistrement ------------------------------ p.47

3.4 Impôts locaux ------------------------------------------------------------- p.47

III Chronologie des principaux textesparus en 2013 ------------------------------------------------- p.48

1 Le droit

immobilier en 2013 -------------------------- p.04

1 Dispositions générales ------------------------ p.04

1.1 Vente – Avant contrat ------------------------------------- p.04

1.2 Propriété, servitudes, mesurage, diagnostics -------------------------------------- p.05

1.3 Copropriété – Association Syndicale --------------------------------------- p.07

2 Immobilier d’entreprise -------------------- p.08

2.1 Bail en général ----------------------------------------------------------- p. 08

2.2 Bail commercial ------------------------------------------------------- p. 08

2.3 Bail professionnel ------------------------------------------------ p.10

2.4 Bail à construction etbail emphytéotique ------------------------------------------- p. 10

2.5 Agent immobilier etprofessions immobilières --------------------------- p. 10

2.6 Relations sociales (gardiens) ---------------- p.11

2.7 Sociétés immobilières ------------------------------------- p.12

2.8 Crédit-bail immobilier ---------------------------------- p.12

2.9 Financement et garanties ---------------------------- p.12

3 Immobilier résidentiel ------------------------- p.14

3.1 Protection du locataire et vente d’immeuble ------------------------------------- p.14

3.2 Bail d’habitation -------------------------------------------------------- p.16

4 Construction-Urbanisme -------------- p.19

4.1 Construction --------------------------------------------------------------- p.19

4.2 Urbanisme ----------------------------------------------------------------------- p.21

5 Développement durable etenvironnement -------------------------------------------------- p.25


et de l’habitation, l’acquéreur non professionnel peut serétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre luinotifiant l’acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la sous-cription de parts donnant vocation à l’attribution enjouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation oula vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.

Lorsque les époux se sont conjointement engagés à acquérir un bien, chacun d'eux a qualité pour se prévaloirde la rétractation de l'autre dans les conditions prévuesaudit article. L'exercice par l'un des époux co-acquéreursde son droit de rétractation entraîne l'anéantissementdu contrat (Cass civ. 3ème 4 décembre 2013).

� Conditions suspensives

Lorsque la promesse de vente est subordonnée à unecondition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'unprêt pour financer l'acquisition, les conditions du prêtenvisagé sont généralement décrites par la promesse.L’acquéreur-emprunteur qui sollicite un prêt à des condi-tions différentes perd le bénéfice de la condition suspen-sive, qui sera réputée acquise même si le prêt n'est pasobtenu. Il en va ainsi si le montant du prêt sollicité estsupérieur au montant indiqué par la promesse (Cass. civ.

3ème 16 janvier 2013), si la demande de prêt porte sur untaux inférieur à celui prévu par la promesse (Cass. civ. 3ème

20 novembre 2013) ou encore si la demande de prêt n'estpas faite au nom des acquéreurs mais d’une société civileimmobilière en cours d’immatriculation (Cass. civ. 3ème

27 février 2013).

� Pacte de préférence

Le pacte de préférence est un avant-contrat par lequel unpromettant s’engage, dans le cas où il déciderait de céderl’immeuble concerné, à en faire prioritairement la propo-sition au bénéficiaire. Ce type de mécanisme se retrouvedans les baux, pour permettre au locataire de devenirprioritaire en cas de cession des locaux loués par le bailleur. Le pacte de préférence stipulé au profit d'un locataire sur les locaux loués ne s'applique pas à la ventede la totalité de l'ensemble immobilier comprenant pourpartie les locaux loués (CA Paris 6 février 2013).

A défaut de clause contraire, le pacte de préférence s'impose aux héritiers du stipulant par application de l'article 1122 du Code civil (CA Colmar 11 janvier 2013).

Vente

� Vices cachés

L’article 1643 du Code civil énonce que « le vendeur est

tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus,

à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à

aucune garantie ».

1 Le droit immobilier en 2013

1 Dispositions générales

1.1 Vente - Avant contrat

Avant contrat

� Promesse de vente

La jurisprudence rendue depuis 1993 qui refuse au béné-ficiaire d’une promesse unilatérale de vente l’exécutionforcée de la vente en cas de rétractation du promettantaprès signature de la promesse, a été confirmée en 2013par la troisième chambre civile de la Cour de cassation(Cass. civ. 3ème 12 juin 2013).

Le bénéficiaire d’une promesse de vente a seul qualité àagir pour obtenir la restitution du dépôt de garantie sila vente n'est pas réitérée, et ce même si le dépôt a étéversé par un tiers (Cass. civ. 3ème 29 mai 2013).

Lorsque la promesse de vente prévoit un délai pour laréalisation d'une condition suspensive et qu’à la date pré-vue pour la régularisation de l’acte de vente, cette condi-tion n’est pas réalisée, la promesse est caduque du faitde la défaillance de la condition suspensive, quand bienmême aucune clause de la promesse ne prévoit explicitement cette caducité (Cass. civ. 3ème 29 mai 2013).

A l’inverse, lorsqu'une promesse de vente stipule que ledélai prévu pour la réitération de la vente est automati-quement prorogé pendant un délai complémentairejusqu’à réception des pièces administratives nécessairesà la perfection de l’acte authentique, l’expiration de cedélai ou sa prorogation n'entraîne pas la caducité de lapromesse, mais la date d’expiration est constitutive dupoint de départ de la période à partir de laquelle l'unedes parties peut obliger l'autre à s'exécuter (Cass. civ. 3ème

3 avril 2013).

Une indemnité d'immobilisation dans une promesse synallagmatique de vente indemnisant le vendeur en casde défaillance de l'acquéreur ne prive pas le vendeur dela possibilité d'agir en exécution forcée de la vente (Cass.

civ. 3ème 19 mars 2013).

Lorsqu'une promesse unilatérale de vente ne soumet lalevée d'option d'acquisition à aucun formalisme particulier,l'option peut être régulièrement levée lorsqu'elle a faitl'objet d'une notification entre les notaires du bénéficiaireet du promettant et le notaire du promettant en a informéoralement ce dernier (Cass. civ. 3ème 19 décembre 2012).

� Droit de rétractation

Aux termes de l’article L. 271-1 du Code de la construction


En présence d'une servitude conventionnelle occultenon déclarée dans l'acte de vente, la responsabilité duvendeur ne peut pas être retenue sur le fondement dela garantie des vices cachés prévue à cet article, mais surle fondement de la garantie d'éviction en matière de ser-vitudes occultes prévue par l'article 1638 du Code civil(Cass. civ.3ème 27 février 2013).

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés n'estpas valable lorsque le vendeur est un professionnel del’immobilier alors que l'acquéreur ne l'est pas. La Courde cassation a élargi la notion de professionnel à un par-ticulier qui, bien que ne possédant aucune compétenceparticulière dans le domaine, avait lui-même conçu etinstallé une cheminée dans le bien vendu ; il est ainsi tenudes vices cachés même en présence d'une clause exo-nératoire (Cass. civ. 3ème 10 juillet 2013).

� Lésion

L’action en rescision pour lésion est la possibilité laisséeau vendeur d’un immeuble dans les deux ans de la vente,de demander à l’acquéreur le paiement d’un supplémentde prix, s’il démontre qu’il a été lésé de plus de 7/12e

dans le prix de vente. Cette action n'est ouverte qu'auvendeur de l'immeuble. Si l'acquéreur revend par la suitel'immeuble à un tiers, ce dernier ne peut pas demanderla rescision pour lésion de la vente initiale (Cass. civ. 3ème

25 juin 2013).

1.2 Propriété, servitudes, mesurage, diagnostics

Propriété

� Création conventionnelle d’un droit réel

Dans un acte de vente conclu en 1932, les parties étaientconvenues que la fondation, venderesse du bien, se réservaitla jouissance et l’occupation des locaux dans lesquels elleétait installée. Soixante quinze ans plus tard, l’acquéreurassigne la fondation en expulsion, soutenant que le droitd'usage et d'habitation accordé à une personne morale nepouvait légalement excéder trente ans. La Cour de cassa-tion écarte cette demande et reconnaît la validité dedroits réels démembrés non affectés par la durée maxi-male de trente ans. Ces droits, non prévus par la loi maisimaginés par les parties, peuvent être consentis par le pro-priétaire « sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel

conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien »(Cass. civ. 3ème 31 octobre 2012).

� Voie de fait

Une commune ne peut engager des travaux sur une propriété privée que si elle est bénéficiaire d’une servi-tude de passage et d’aménagement établie par arrêté

préfectoral ou si elle a mis en œuvre une procédure luipermettant d'engager de tels travaux. A défaut, l’action dela commune, même si elle relève d’actions de préventiondes incendies de forêt, est constitutive d’une voie de fait(Cass. civ. 3ème 20 février 2013).

� Prescription acquisitive et possession poursuiviesolo animo

Pour prescrire utilement, une possession doit être établie,à l'origine, par des actes matériels d'occupation réelle,qui n’ont pas en revanche à perdurer pendant le coursde la possession. La possession peut donc être poursuiviepar la seule intention et permettre ainsi, sauf interruptionpar un acte ou un fait contraire, la prescription acquisitivede l’immeuble sur lequel elle s’exerce (Cass. civ. 3ème 20

février 2013).

� Bornage et droit de propriété

L’action en bornage qui ne vise qu’à fixer la limite sépa-rative de fonds contigus doit être distinguée de l’actionen revendication, qui a trait à la propriété de tout oupartie du fonds. En conséquence, l'accord des parties surl'implantation des bornes n'implique pas à lui seul un accord sur la propriété des parcelles litigieuses (Cass. civ.

3ème 23 mai 2013).

Mesurages

L’action en réduction de prix ouverte à l’acquéreur parla loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dite « loi Carrez » doitêtre intentée contre le vendeur dans l’année suivant lavente. Dans le cas où ce délai est expiré, l’acquéreurreste fondé à intenter une action en responsabilité à l’encontre de la société qui a effectué le mesurage. Tou-tefois, dans la mesure où il n’est pas certain que le prixde vente ait été établi proportionnellement à la surfacedu bien vendu, une telle action ne peut aboutir à fairesupporter par le mesureur la réduction de prix corres-pondant (Cass. civ. 3ème 11 septembre 2013).

En revanche, à la suite d’une erreur de mesurage, il y alieu de rechercher si la faute du mesureur n’a pas privél’acquéreur de la chance d’acquérir le bien à moindreprix (Cass. civ. 3ème 6 juillet 2013).

Les caves ne sont pas considérées comme des surfacesprivatives au sens de la loi Carrez. Cependant, peut êtrepris en compte le bien, certes décrit comme une cavedans le règlement de copropriété de l’immeuble et l’actede vente, mais qui lors de la vente se présente matériel-lement comme ayant été aménagé et transformé en réserve (Cass. civ. 3ème 2 octobre 2013).

� Question prioritaire de constitutionnalité

Le vendeur qui doit restituer une partie du prix à l’acquéreur victime d’une erreur de mesurage ne subitaucune dépossession du droit de propriété au sens del'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme etdu citoyen.

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui protège l’ac-quéreur d’un lot de copropriété, ne prive pas pour autantde droit le vendeur d’un lot qui estime avoir subi un préjudice lié au mesurage de celui-ci. Il dispose du droitde demander réparation sur le fondement de la respon-sabilité de droit commun (Cass. civ. 3ème 10 janvier 2013).

Servitudes

� Hauteur des plantations et caractère supplétif del’article 671 du Code civil

L’article 671 du Code civil, imposant une hauteur maxi-male de deux mètres pour les plantations situées àmoins de deux mètres de la ligne séparative de deuxfonds ne trouve pas à s’appliquer en présence d’un règlement de lotissement qui régit différemment la hauteur des plantations. L’action visant à faire arracherou réduire la hauteur des plantations est alors soumiseà une prescription trentenaire qui court à compter dudépassement de la hauteur fixée par le règlement (Cass.

civ. 3ème 27 mars 2013).

� Titulaire de l’action en élagage

L'article 673 du code civil ouvre l'exercice de l'action enélagage quelle que soit la nature du droit réel à protéger ;elle n’est pas limitée au propriétaire du fonds obstrué,elle peut également être intentée par le bénéficiaire d’uneservitude de passage sur ce fonds dans l’hypothèse où lesarbres en entravent l'exercice (Cass. civ. 3ème 5 juin 2013).

� Entretien d’une servitude de passage

Il appartient au propriétaire du fonds dominant bénéfi-ciant d’une servitude de passage d’assurer l'entretien del’assiette de la servitude afin de pouvoir en user et laconserver. Sauf convention contraire, le propriétaire dufonds servant n'est pas tenu d'améliorer ou d'entretenirl'assiette de la servitude, mais doit observer une attitudepurement passive en ne faisant rien qui tende à diminuerl'usage de la servitude ou à la rendre plus incommode(Cass. civ. 3ème 5 juin 2013).

� Etat d’enclave et indemnisation de la servitude depassage

Sauf renonciation des propriétaires du fonds servant, leprincipe de l’indemnisation de la servitude de passageprévue à l’article 682 du Code civil s’applique égalementau cas particulier d’une enclave résultant d’un partage

visé à l’article 684 du même code (Cass. civ. 3ème 15 octobre

2013).

Diagnostics réglementaires

� Amiante

Deux arrêtés du 26 juin 2013 précise les modalités de réalisation et le contenu attendu du rapport du repéragedes matériaux et produits des listes A, B et C de l'annexe13-9 du code de la santé publique. Ces textes sont ap-plicables aux opérations de repérage dont le rapport esttransmis au propriétaire postérieurement au 1er juillet2013.

� Audit énergétique

Cf. 1.3. Copropriété-Association Syndicale.

� DPE et ERP

Un décret du 30 juillet 2013 abaisse le seuil de surface,au-delà duquel naît l’obligation de réaliser et d’afficherun diagnostic de performance énergétique dans les ERPde la première à la quatrième catégorie occupé par lesservices d’une collectivité publique ou d’un établissementpublic. Depuis le 2 août 2013, un DPE est obligatoirementétabli avant le 1er janvier 2015 pour les bâtiments de plusde 500 m² au lieu de 1.000 m². A compter du 1er juillet2015, le seuil sera une nouvelle fois abaissé à 250 m², leDPE devra alors être réalisé avant le 1er juillet 2017.

� Etat des risques naturels, miniers et technologiques

Nouveau modèle

Un arrêté du 19 mars 2013 a modifié le modèle d'état desrisques naturels et technologiques (ERNT). Le nouvel étatinclus dorénavant les risques miniers et est en consé-quence rebaptisé « état des risques naturels, miniers et

technologiques » ou « ERNMT ». Ce nouveau modèle estentré en vigueur le 1er juillet 2013.

Etat des risques et préjudice indemnisable

En application de l’article L. 125-5 du Code de l’environ-nement qui prévoit l’annexion de l’ERNMT, le preneurpeut demander la résolution du bail ou une diminutiondu loyer en cas de défaut d’annexion de l’ERNMT au bail.

Les juges du fond ont adopté une jurisprudence contra-dictoire sur ce point. Dans un arrêt du 9 janvier 2013(CA Paris 9 janvier 2013), la cour d’appel de Paris rejettela demande d’indemnisation du preneur au motif qu’il nejustifie d’aucun préjudice. Une décision similaire a été rendue en ce sens en matière de baux d’habitation (CA

Nîmes, Ch. Civ. 2 A, 24 mai 2012).

Néanmoins, par un arrêt du 2 octobre 2013, la Courd’appel de Paris a fait droit à une demande d’indemnisation



du preneur à qui l’ERNMT n’avait pas été remis lors de laconclusion du bail, mais postérieurement. La Cour d’appelprécise à cet égard que « le préjudice (…) est limité à l’igno-

rance dans laquelle s’est trouvé [le preneur] pendant 18 mois

de ce que l’immeuble était en dehors d’une zone à risque ».

Cet arrêt de la Cour d’appel de Paris doit être rappro-ché d’une décision de la Cour d’appel de Nîmes quirelève que l’action en résolution judiciaire du bail com-mercial est recevable, puisqu’aucun document relatif auxrisques naturels et technologiques n’a été joint lors dela conclusion du bail et que le local était situé dans unezone à risques (CA Nîmes, 29 novembre 2012).

� Projet de loi ALUR : un nouveau diagnostic

Le projet de loi ALUR envisage la création d’un nouveaudiagnostic technique réglementaire relatif au risque deprésence dans le bâtiment du serpula lacrymans, pluscommunément appelé mérule. La communication de cediagnostic s’imposerait dans le cadre de vente portantsur des biens situés dans des zones géographiques déli-mitées par arrêtés préfectoraux, suivant une procédures’apparentant à celle existant en matière de termites.

Deux diagnostics techniques s’ajouteraient par ailleursau dossier de diagnostics remis à l’occasion d’une location : l’état mentionnant la présence ou l’absence dematériaux ou produits de la construction contenant del’amiante et l’état de l’installation intérieure d’électricité.De manière surprenante, l’état de l’installation intérieurede gaz n’y figure pas.

� Charge du coût du dossier de diagnostics techniques

Si les textes prévoient qu’en cas de vente de tout oupartie d'un immeuble bâti un dossier de diagnostics tech-niques fourni par le vendeur est annexé à la promessede vente, ou à défaut à l'acte authentique de vente, rienn’interdit aux parties de convenir de mettre à la chargede l'acquéreur le coût du dossier de diagnostics tech-niques (Cass. civ. 3ème 16 janvier 2013).

1.3 Copropriété- Association Syndicale

Assemblées générales

� Passerelle de majorité de l'article 25-1

L’usage de la passerelle de majorités prévue à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 est facultatif. Son exercicen’est pas automatique (Cass. Civ. 3ème, 24 avril 2013).

Pour autant, l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 nerequiert pas une décision intermédiaire avant de procéderdirectement au nouveau vote aux conditions de majoritéde l'article 24 de la même loi (Cass. civ. 3ème 23 janvier 2013).

� Obligation de distribuer les pouvoirs

Le droit de tout copropriétaire de participer ou de sefaire représenter à l’assemblée générale est un droit fondamental, dont le non-respect entraîne la nullité desdécisions prises. Le copropriétaire dont le pouvoir n’apas été distribué et qui engage une action en contestationde la validité des votes verra donc son action accueilliesur ce fondement (Cass. civ. 3ème 24 avril 2013).

� Présidence de l’assemblée générale des copropriétaires

L’article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoitque tout copropriétaire peut déléguer son droit de voteà un mandataire, que ce dernier soit ou non membre dusyndicat des copropriétaires. Cependant, ce texte ne per-met pas à un copropriétaire de déléguer à un mandatairela faculté d'être élu président de l'assemblée généraledes copropriétaires (Cass. civ. 3ème 13 novembre 2013).

Charges de copropriété

� Fonds de roulement

La réserve prévue au règlement de copropriété appelée« Fonds de roulement » est remboursable en totalité auvendeur ; le syndic peut en exiger le versement par l'ac-quéreur du lot de copropriété (Cass. civ. 3ème 27 mars 2013).

� Imputabilité d’une hausse de prime d’assurance

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas mettre à lacharge d'un seul copropriétaire l'augmentation desprimes d'assurances de l'immeuble qui constitue unecharge commune générale, même si son activité, au demeurant conforme au règlement de copropriété, enest à l’origine (Cass. civ. 3ème 22 mai 2013).

� Clause de répartition de charges réputée nonécrite

La décision de réputer non écrite une clause de répartitionde charges ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée (Cass. civ. 3ème 10 juillet

2013). Il s’agit d’un revirement de la jurisprudence qui jugeaitqu’une clause réputée non écrite était censée n’avoir jamaisexisté (en ce sens Cass. civ. 3ème 27 septembre 2005).

Syndic

� Autorisation du syndic à agir en justice

L'action du syndic dirigée contre un copropriétaire enremboursement d'une facture de travaux nécessite uneautorisation de l'assemblée générale lorsqu’elle constitueune action en réparation du préjudice causé par ce co-propriétaire au syndicat par une violation du règlementde copropriété ou une atteinte aux parties communes(Cass. civ. 3ème 2 octobre 2013).

� Opposition du syndic

Le fait pour le syndic de ne pas distinguer dans l’opposi-tion adressée au notaire recevant la vente d’un lot decopropriété les quatre types de créances du syndicaténoncées à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967,constitue un manquement à une condition de forme quia cependant pour seul effet de faire perdre aux créancesleur caractère de créances privilégiées et super privilé-giées, ces créances pouvant alors valoir comme simplecréances hypothécaires ou chirographaires (Cass. civ. 3ème

27 novembre 2013).

Atteintes aux parties communes

L'action ayant pour objet d’obtenir restitution des partiescommunes qu'un copropriétaire s'est indûment appropriéest une action réelle soumise à la prescription trente-naire tandis que l'action en suppression d'un empiétementsur les parties communes, intervenu à l'occasion de travaux autorisés par une assemblée générale, est uneaction personnelle soumise à la prescription décennalede l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. civ. 3ème

19 juin 2013). Ces délais spéciaux prévus par la loi du 10juillet 1965 dérogent aux délais de droit commun réforméspar la loi du 17 juin 2008.

Audit énergétique

Un arrêté du 28 février 2013, publié au Journal officiel du3 avril 2013, est venu préciser l’ensemble des informationsque doit contenir l’audit énergétique et la manière dontil doit être réalisé, d’ici le 31 décembre 2017, dans les copropriétés à usage principal d’habitation de plus de cinquante lots, dotés d’équipements de chauffage ou derefroidissement collectif.

Défaut de mise en conformité des statutsd’une association syndicale libre (ASL)

L'absence de mise en conformité des statuts d’une ASLne remet pas en cause, de manière définitive, son exis-tence légale mais lui fait perdre sa capacité d’ester enjustice (Cass. civ. 3ème, 11 septembre 2013 à rapprocher Cass.

Civ. 3ème 5 juillet 2011).

2 Immobilier d’entreprise

2.1 Bail en général

Sinistre total

La résiliation de plein droit du bail sur le fondement del’article 1722 du Code civil (destruction totale de la chose

louée en cas de sinistre) ne peut intervenir que s’il existeune impossibilité absolue et définitive d’user de la choselouée conformément à sa destination (Cass. civ. 3ème

19 décembre 2012).

La Cour de cassation a d’ailleurs précisé que la Courd’appel avait pu, pour rejeter la demande de résiliationde plein droit du bail, prendre en compte des élémentspostérieurs au sinistre et notamment le fait que la reconstruction avait déjà été réalisée et que le bailleurn’apportait pas la preuve que le prix des travaux auraitpu excéder la valeur de l’immeuble.

Projet de loi ALUR

Le projet de loi ALUR prévoit de rapporter de quaranteà vingt et un jours la durée maximale des travaux dontla réalisation doit être supportée par le preneur, sansindemnisation du bailleur, en application de l’article 1724du Code civil.

2.2 Bail commercial

Projet de loi Pinel

Le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et auxtrès petites entreprises de madame Sylvia Pinel, ministrede l’artisanat, du commerce et du tourisme, devrait êtreprochainement étudié à l’Assemblée Nationale.

Ce projet de loi, dont la rédaction n’est pas encore abou-tie, envisage les mesures suivantes, que les professionnelssuivent avec une certaine inquiétude, concernant notam-ment les mesurées visées aux articles 4 et 5 du projetde loi qui sont lourdes de conséquences financières :

- la durée totale du ou des baux dérogatoires successifsserait portée à trois années (article 1) ;

- le choix des indices : en matière de plafonnement etde révision, les indices de référence seraient l’ILC etl’ILAT, aux lieu et place de l’ICC (article 2) ;

- la commission départementale de conciliation verrait sescompétences élargies aux questions liées aux révisionsde loyer ainsi qu’aux charges et travaux (article 3) ;

- de manière générale, les augmentations de loyer intervenues à l’occasion des renouvellements ou desrévisions de loyer ne pourront, sauf exception,conduire à des augmentations supérieures, pour uneannée, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’annéeprécédente (article 4) ;

- certaines charges dont la liste serait fixée par décret,ne pourraient, en raison de leur nature, être imputéessur le locataire (article 5) ;

- création d’un droit de préemption au profit des com-merçants, en cas de vente des locaux qu’ils occupenten vertu de leur bail (article 6) ;

- possibilité pour la commune de déléguer le droit depréemption dont elle bénéficie à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’uneopération d’aménagement (article 7).



Indexation

� Clauses d’indexation comportant un indice deréférence ou un indice de base fixe

Par un arrêt du 16 octobre 2013 publié au bulletin etrendu en formation de section, la Cour de cassation approuve le raisonnement de la Cour d’appel ayant validé une clause d’indexation comportant un indice deréférence fixe, en interprétant la clause d’indexation auregard de la volonté des parties.

Cet arrêt qui a été rendu en matière de baux profession-nels est parfaitement transposable aux autres contratscomportant des clauses d’indexation, et notamment auxbaux commerciaux.

Par un arrêt du 11 décembre 2013 également publié aubulletin et rendu en formation de section, la Cour decassation valide une clause d’indexation comportant unindice de base fixe (également qualifié d’indice de baseimmuable). Cet arrêt intervient à la suite du pourvoi introduit par le preneur, après l’arrêt de la Cour d’appelde Paris du 4 avril 2012 qui avait validé la dite clause d’indexation comportant un indice de base fixe.

Cet arrêt devrait ainsi mettre fin aux divergences de jurisprudence en la matière.

Le feuilleton judiciaire à suivre porte désormais sur lesclauses d’indexation variant uniquement à la hausse.

� Clauses d’indexation ne variant qu’à la hausse

La Cour d’appel de Paris s’est prononcée de manièrecontradictoire sur la validité des clauses d’échelle mobilene jouant qu’à la hausse, dans le cadre de la mise enœuvre de la révision visée à l’article L. 145-39 du Codede commerce.

La Cour d’appel de Paris a ainsi considéré que les clausesd’indexation ne jouant qu’à la hausse étaient valables, déslors que l’indice lui-même était licite, conformément à lademande du preneur qui souhaitait mettre en œuvre larévision visée à l’article L.145-39 du Code de commerce(CA Paris 3 avril 2013 ; à noter également un arrêt de laCour d’appel d’Aix-en-Provence en ce sens : 15 mars2013).

Dans une autre espèce, la Cour d’appel de Paris a réputénon écrite, sur le fondement de l’article L.112-1 alinéa 2 duCode monétaire et financier, une clause d’indexation nejouant qu’à la hausse, conformément à la demande du pre-neur qui souhaitait s’opposer à la mise en œuvre de l’articleL.145-39 du Code de commerce (CA Paris 12 juin 2013).

Durée du bail renouvelé

La Cour de cassation a considéré que le bail doit êtrerenouvelé pour une durée de neuf années, sauf accorddes parties postérieur au renouvellement du bail, en

application des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-12 du Code de commerce, et en dépit des dispo-sitions du bail initial prévoyant que la durée du bail commercial renouvelé est de douze années (Cass. civ. 3ème

18 juin 2013).

Cet arrêt, qui n’a pas été publié au Bulletin, tranche, pourla première fois, la question suivante : les parties peuvent-elles prévoir dans le bail initial, la durée du bailrenouvelé ?

La solution de cet arrêt du 18 juin 2013 est critiquableà tous égards puisque seule la durée minimale du bail renouvelé est d’ordre public et l’article L. 145-12 duCode de commerce n’apporte aucune restriction à l’encontre d’un bail renouvelé d’une durée supérieure àneuf ans.

Loyer à paliers et fixation du loyer de renouvellement

L’existence d’un loyer progressif par paliers ne fait pasobstacle à la règle du plafonnement prévue à l’article L. 145-34 du Code de commerce. La variation indiciairesera alors calculée en prenant pour base le « loyer initial

acquitté » par le preneur lors de la prise d’effet du bail àrenouveler (Cass. civ. 3ème 6 mars 2013). A noter que laCour de cassation évoque « un loyer initial acquitté » maisles termes « loyer contractuel initial » auraient dû y être préférés.

Congé

Le congé signifié par le preneur est un acte irrévocable,et la nullité dudit congé ne peut être prononcée au motifque cet acte a été signifié par erreur, et que l’huissier aainsi agi en dehors de son mandant, sans le consente-ment du preneur (Cass. civ. 3ème 5 juin 2013).

Environnement commercial

Le bailleur d’un centre commercial est tenu d’entretenirles parties communes du centre commercial, accessoiresnécessaires à l’usage des locaux loués (Cass. civ. 3ème

19 décembre 2012).

En revanche, il n’existe pas d’obligation légale pour lebailleur d’un local situé dans un centre commercial ouune galerie commerciale d’assurer le maintien de l’envi-ronnement commercial, sauf clause contraire dans le bail(Cass. civ. 3ème 3 juillet 2013).

Procédure collective du preneur

Lorsqu’une procédure de sauvegarde ou de redresse-ment judiciaire est convertie en liquidation judiciaire, ledélai d’attente de trois mois imposé au bailleur pour solliciter la résiliation du bail, commence à courir dès lejugement d’ouverture de la sauvegarde ou du redresse-ment (Cass. com. 19 février 2013).

Taxes

En l’absence de clause dans le bail commercial mettant àla charge du preneur le paiement de la taxe d’enlèvementdes ordures ménagères, celle-ci n’est pas due par le preneur (Cass. civ. 3ème 13 juin 2012).

Travaux

Le bailleur ne doit rembourser au preneur les travauxdont il est tenu que s’il a été préalablement mis en de-meure de les réaliser et, à défaut d’accord, si le preneura obtenu une autorisation judiciaire de se substituer àlui. L’arrêt rapporté rappelle cette double condition eny apportant expressément une exception, liée au casd’urgence, ce qui constitue un infléchissement de la jurisprudence en matière de baux commerciaux, sanspour autant définir cette notion d’urgence (Cass. civ. 3ème

23 mai 2013).

2.3 Bail professionnel

Cf. 2.2 Indexation

2.4 Bail à construction etbail emphytéotique

Le notaire ne peut être tenu pour responsable de l’absence de clause d’indexation du loyer d’un bail àconstruction lorsqu’il n’est pas démontré que le loca-taire aurait accepté une telle clause (Cass. civ. 1ère 6 février

2013).

Lorsqu’un bail à construction stipule une promesse devente au bénéfice du preneur, l’indivisibilité entre cesdeux conventions doit être expressément stipulée dansl’acte afin d’exclure l’application des règles relatives à lalésion (Cass. civ. 3ème 4 avril 2013).

Le preneur d’un bail emphytéotique ne peut pas invoquerla prescription acquisitive à l’encontre de son bailleurdans la mesure où le bail emphytéotique constitue unacte aux termes duquel le preneur en tant que détenteurdoit restituer le bien en fin de location ce qui fait ainsiobstacle au caractère non équivoque de la possession(Cass. civ. 3ème 10 avril 2013).

2.5 Agent immobilier et professions immobilières

Agent immobilier

� Responsabilité

La plaquette publicitaire d’un agent immobilier annonçantla perception de loyers « nets de charge », « garantis par un

bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d’occupation

de la résidence », était de nature à convaincre les investis-seurs que le montage de la résidence présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaines. Dèslors, l’agent immobilier a manqué à son devoir d’informa-tion et de conseil en s’abstenant d’alerter les investisseurssur les risques de non-perception des loyers auxquels ilsse trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneurà bail commercial, risques dont les stipulations du bail nepermettaient pas de mesurer l’impact sur la fiabilité annoncée du placement (Cass. civ. 1ère 2 octobre 2013).

La méconnaissance par l’agent du droit de préemptionouvert au locataire d’habitation en application de l’article15-II de la loi du 6 juillet 1989, est une faute ouvrantdroit à réparation du préjudice qui en résulte (Cass. civ.

1ère 3 juillet 2013).

� Rémunération

Lorsque le mandat d’entremise met la commission del’agent immobilier à la charge du vendeur, alors que l’acteconstatant l’engagement des parties la fait supporter auxacquéreurs, les acquéreurs ne pouvaient valablements’engager à rémunérer les services de l’agent immobilierque par un engagement postérieur à la réitération authentique de la vente (Cass. civ. 1ère 24 avril 2013).

Aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre quece soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pourlaquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivementconclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. Ainsi, tant que la vente n’a pasété réalisée, l’agent immobilier ne peut se prévaloir dela clause pénale du mandat de recherche exclusif emportant obligation de conclure la vente sauf à payerune indemnité forfaitairement fixée au montant de la rémunération, même en l’absence de faute imputable aumandant (Cass. civ. 1ère 27 novembre 2013).

Notaires

� Acte authentique

Le défaut d’annexion des procurations à un acte authen-tique ne disqualifie pas ce dernier en acte sous seingprivé (Cass. ch. mixte 21 décembre 2012).

� Mandat

Le notaire instrumentaire ne peut pas être le mandataireapparent de ses clients pour l'établissement d'un acteavec le concours d'un confrère, les deux officiers publicsétant alors tenus de procéder à la vérification de leurspouvoirs respectifs. Ainsi, le fait pour le notaire instru-mentaire de se présenter comme le mandataire de cesclients et de transmettre au notaire des candidats



acquéreurs un projet de promesse de vente accepté parces derniers, ne peut participer à former la vente entreles parties, les propriétaires pouvaient donc refuser designer la vente (Cass. civ. 3ème 20 mars 2013).

� Obligation de recevoir les actes

Les notaires sont en principe tenus d’une obligationd’instrumenter, sauf à justifier d’un juste motif ou lorsquel'acte pour lequel ils sont requis serait contraire à l'ordrepublic ou illicite. Aussi, le notaire ne peut refuser de ré-gulariser une promesse ou un acte de vente du fait d’unacte antérieur, inopposable aux tiers car non publié.L’existence de ce premier acte non publié ne constituepas un justif motif permettant au notaire de s’exonérerde son obligation de recevoir l’acte de vente (Cass. civ.

1ère 20 décembre 2012 ; Cass. civ. 3ème 11 septembre 2013).

� Responsabilité civile professionnelle

Nullité de la vente et banque prêteuse

Lorsque la nullité de la vente a pour conséquence la nullité du prêt, les notaires fautifs sont tenus de réparéle préjudice subi par la banque qui a perdu les intérêtsconventionnels auxquels elle avait droit. De ce fait, lepréjudice de la banque prêteuse n’est nullement hypo-thétique, bien qu'à la date d'annulation de la vente le prêtétait censé être entièrement remboursé (Cass. civ. 3ème 30

janvier 2013).

Les sous-acquéreurs, même de mauvaise foi, n’ont pas àprocéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité desactes de vente, cette obligation ne reposant que sur lesnotaires. Ainsi, ces derniers avaient manqué à leur devoirde conseil en n’attirant pas l'attention des sous-acquéreurssur le risque d'acquérir des lots pour une destinationdifférente de celle visée par l'ordonnance du juge-com-missaire. Ils doivent subir les conséquences de l'annula-tion des ventes subséquentes et indemniser les sociétéssous-acquéreurs de la perte des profits et avantagesqu'elles auraient pu retirer des acquisitions si ellesn'avaient pas été annulées (même arrêt).

La responsabilité du notaire, qui a omis de régler lescréanciers et de purger les hypothèques à l’occasiond’une vente, ne peut être engagée à l’égard d’un créancierhypothécaire qui dispose d’un droit de suite pour le recouvrement de sa créance. Faute d’avoir exercé uneaction à l’encontre de l’acquéreur sur le fondement dudroit de suite, le créancier hypothécaire ne justifie pasd’un préjudice certain (Cass. civ. 3ème 27 février 2013).

Nullité de la vente et restitution du prix

Si la restitution du prix, par suite de l'annulation ducontrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamnéà en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démon-

trée des vendeurs, dès lors que les acquéreurs avaientperdu toute possibilité de recouvrer leur créance auprèsdu vendeur placé en liquidation judiciaire (Cass. civ. 3ème

10 juillet 2013).

2.6 Relations sociales (gardiens)

Logement de fonction du gardien

La Cour de cassation rappelle qu’un gardien d’immeublerelevant du régime dérogatoire de la catégorie B (excluanttoute référence à un horaire précis) doit bénéficier d’unlogement de fonction, accessoire de son contrat de travail.

En l’espèce, un salarié est engagé par un syndicat de co-propriétaires en qualité de gardien-concierge à servicepermanent, catégorie B. Il conclut en même temps queson contrat de travail un bail pour un appartement dansla même résidence moyennant un loyer mensuel d’unpeu plus de 600 euros. Mis à la retraite, il demande leremboursement de loyers et de taxes liées au logement,soutenant que le loyer de son logement de fonction nepouvait excéder 180 euros au regard de la conventioncollective des gardiens, concierges et employés d’immeu-bles applicable.

La chambre sociale a censuré l’arrêt de la cour d’appelqui avait débouté le gardien au motif que la conventioncollective, dans sa rédaction alors applicable, ne prévoyaitpas l’attribution obligatoire d’un logement de fonctionet que les dispositions légales (article L7211-2 du codedu travail) se bornaient à donner une définition duconcierge.

Selon la Cour de cassation, l’application combinée desdispositions légales et conventionnelles imposaient l’attribution d’un logement de fonction au gardien caté-gorie B. La convention collective (article 20) a depuis étémodifiée et prévoit désormais l’attribution obligatoired’un logement de fonction au gardien catégorie B.

Évolution législative

L'actualité sociale spécifique au secteur de l'Immobiliern'a pas connu de bouleversement majeur.

En revanche, il faut signaler une loi de sécurisation del'emploi n° 2013-504 du 14 juin 2013 (“LSE”) qui emporte une refonte totale de la procédure des grandslicenciements pour motif économique, et constitue à cetitre une évolution majeure du droit social.

Désormais, le plan de sauvegarde de l'emploi établi parl'employeur ou négocié avec les partenaires sociaux faitl'objet d'une homologation ou validation par l'adminis-tration. Le juge judiciaire est ainsi dessaisi au profit dujuge administratif du contentieux relatif à la procédured'élaboration et à la validité du PSE. L'élaboration du plan

est en outre encadrée dans des délais stricts fonction dunombre de licenciements envisagés.

La LSE apporte également des garanties supplémentairespour les salariés : prévoyance obligatoire, encadrementdes temps partiels, etc.

2.7 Sociétés immobilières

Date d’évaluation des droits sociaux

Par un arrêt de principe du 4 mai 2010, la Cour de cassation a fixé la date d’évaluation des droits sociauxen cas de retrait d’un associé à la date la plus proche decelle du remboursement de la valeur de ces droits, enl’absence de dispositions statutaires

L’expert qui a déposé son rapport en 2007 a commis uneerreur grossière en ignorant une jurisprudence posté-rieure du 4 mai 2010, dans la mesure où elle ne constituaitni un revirement ni même l’expression d’une évolutionimprévisible de la jurisprudence (Cass. com. 15 janvier

2013).

Possibilité de revenir sur une décision d’associés

Dans un cas d’espèce original, la Cour de cassation limitela possibilité de revenir sur une décision d’associés.

Les associés d’une société civile propriétaire d’un im-meuble avaient décidé à l’unanimité lors d’une assembléede vendre l’immeuble à un prix minimal et de partager,après paiement des dettes sociales, le solde selon desmodalités de répartition différentes de celles prévuesstatutairement pour le partage de l’actif social. Lorsd’une assemblée postérieure à la vente de l’immeuble,les associés avaient décidé à la majorité statutaire « d’an-nuler » ces délibérations et de verser aux associés unacompte sur dividendes. La demande d’annulation desassociés ayant voté contre cette dernière décision a étéaccueillie favorablement aux motifs que : (i) la décisionde vendre l’immeuble et la décision de répartition duproduit de la vente dérogatoire aux statuts étaient indivisibles, la vente de l’immeuble constituant un com-mencement d’exécution de ces délibérations, leur remiseen cause n’était plus possible ; (ii) les associés avaient undroit acquis à la mise en œuvre des modalités de répar-tition des bénéfices constatés suite à la vente (Cass. com.

19 mars 2013).

Rétractation du bénéficiaire d’un pacte depréemption

La cession des actions est parfaite une fois que le béné-ficiaire du droit de préemption a notifié son intentiond’acquérir aux conditions proposées. Aucun droit de repentir ne peut en conséquence lui être reconnu, sauf

en présence d’une clause autorisant expressément le bénéficiaire du droit à se rétracter (CA Versailles 25 juin

2013).

Demande de retrait pour justes motifs d’unassocié de société civile dissoute

Le remboursement de la valeur de ses droits sociaux ré-sultant d’une demande de retrait formée par un associéd’une société civile dissoute, est étranger aux besoins dela liquidation. La demande de retrait pour justes motifsformée par un associé après que la société ait été dis-soute par l’effet d’un jugement et alors que les opérationsde liquidation étaient en cours, a ainsi été rejetée (Cass.

com. 12 février 2013).

Ordonnance et décret du 25 juillet 2013relatifs au régime juridique des SCPI

Les principales nouveautés introduites par ces textes entrésen vigueur le 31 juillet 2013 sont les suivantes :

- possibilité de détenir des parts d’autres SCPI, d’OPCIou de sociétés de personnes dont l’actif est constituéd’immeubles,

- les terrains nus situés dans une zone urbaine ou à urbaniser peuvent représenter jusqu’à 10% de la valeurde son patrimoine immobilier,

- recours à des moyens de communication électroniquepour la convocation des associés aux AG et l’envoi desrapports et documents sociaux sous réserve de l’accord écrit des associés concernés,

- la gérance doit être assurée par une société de gestionde portefeuille.

2.8 Crédit-bail immobilier

Dans l’hypothèse de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre d’un crédit preneur,le juge de droit commun est compétent pour connaîtrede la demande d’acquisition de la clause résolutoire ducrédit bailleur en raison du non paiement des redevancespostérieurement au jugement d’ouverture (Cass. com.

17 septembre 2013).

2.9 Financement et garanties

Hypothèques

Une promesse d’affectation hypothécaire par acte authen-tique permet de demander l’inscription de l’hypothèqueconsentie sans avoir à la réitérer (Cass. civ. 3ème 11 juin 2013).

Délégation

La convention par laquelle une société anonyme, débi-trice d’une société, s’oblige à payer au créancier de son



créancier les sommes dues à ce dernier au titre d’uneouverture de crédit, constitue à son égard un moded’extinction de sa propre dette envers le délégant et nonun engagement en garantie des obligations pesant sur untiers ; aucune autorisation du conseil d’administrationn’est donc nécessaire (Cass. com. 15 janvier 2013).

Cautionnement

Le défaut de reproduction des mentions manuscrites, im-posées par le Code de la consommation, dans un cautionnement souscrit par une personne physique, estsanctionné par la nullité relative ; la caution peut renoncerà invoquer cette nullité en exécutant volontairement sonengagement en connaissance du vice l’affectant (Cass. com.

5 février 2013).

Ne revêt pas nécessairement la qualité de caution avertie, l’associé fondateur d’une société qui s’est portécaution des engagements de cette dernière ; son enga-gement peut, selon les circonstances de l’espèce, êtreécarté (Cass. civ. 1ère 27 février 2013). A l’inverse, le dirigeantd’une société caution de celle-ci a la qualité de cautionavertie en raison de son expérience professionnelleétendue (Cass. com. 22 janvier 2013).

La caution doit être déchargée de ses engagementslorsque le créancier, bénéficiaire de la caution, a omis dedéclarer sa créance alors que le débiteur cautionné a étéplacé en liquidation judiciaire, et que cette omission l’aempêchée d’exercer un recours subrogatoire et de tirerun avantage effectif du droit d’être admise dans les répartitions et dividendes. Cette décharge de la cautionprévue à l’article 2314 du Code civil s’applique mêmelorsque le créancier n’est que chirographaire (Cass. com.

19 février 2013).

La caution qui garantit l’exécution d’un contrat de loca-tion-gérance à durée déterminée n’est pas tenue desobligations nouvelles nées de la prorogation de celui-ci(Cass. com. 9 avril 2013).

De la même manière, le cautionnement octroyé par descautions non professionnelles pour le paiement dessommes dues au titre d’un bail dérogatoire ne peuts’étendre au bail commercial faisant suite audit bail dé-rogatoire (Cass. civ. 3ème 23 mai 2013).

Les irrégularités de pure forme affectant les mentionsmanuscrites prescrites par les articles L. 341.2 et suivantsdu Code de la consommation ne sont pas sanctionnéespar la nullité de la garantie (Cass. civ. 1ère 10 avril 2013,

Cass. civ. 1ère 11 septembre 2013).

Un cautionnement consenti par une personne physiquene peut être manifestement disproportionné à ses bienset revenus ; à défaut, la caution sera déchargée de sonengagement. La chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé les conditions d’appréciation de la

disproportion : elle s’apprécie au moment de la conclu-sion des cautionnements et en fonction du montant del’engagement souscrit et des biens et revenus de la caution, en prenant également en considération l’enga-gement global de la caution (Cass. com. 22 mai 2013). Lesengagements postérieurs à l’engagement de la cautionne sont en revanche pas pris en compte (Cass. com. 9 avril

2013 ; Cass. com. 12 mars 2013) comme les revenus es-comptés de l’opération garantie (Cass. com. 4 juin 2013).

Le délai contractuellement prévu dans un acte de caution-nement, imparti au bénéficiaire d’un cautionnement pourle mettre en jeu et dont le non respect est sanctionné parla caducité, n’est pas un délai de prescription et peut doncêtre inférieur à un an (Cass. com. 15 octobre 2013).

Taux effectif global (TEG)

Afin de déterminer si des frais ou commissions entrentou non dans le calcul du taux effectif global, il convientde rechercher s’ils constituent le prix d’un service lié àla tenue du compte des clients ou un service de caisse,distinct d’un crédit, de sorte que ces frais ou commissionsne constituent pas la contrepartie de ce crédit (Cass. com.

8 janvier 2013).

Lorsque l’emprunteur a souscrit l’obligation de contracterune assurance incendie, au risque d’être sanctionné parla déchéance du terme, les frais relatifs à cette assuranceincendie n’ont pas à être intégrés dans la déterminationdu taux effectif global, l’octroi du prêt n’ayant pas étéconditionné par la souscription de cette assurance (Cass.

civ. 1ère 6 février 2013 et Rép. min. n°7576).

En revanche, lorsque la souscription de parts socialesdans l’établissement du crédit coopératif est imposéecomme une condition d’octroi du prêt, le coût des partsdoit être intégré dans le calcul du taux effectif global(Cass. civ. 1ère 24 avril 2013).

Le taux annuel effectif global, qui s’applique aux emprun-teurs non professionnels, doit être calculé sur la based’une année civile de 365 ou 366 jours, cette règle étantd’ordre public (Cass. civ. 1ère 19 juin 2013).

Devoir de conseil de la banque

La responsabilité d’un établissement prêteur proposant àdes personnes physiques, avec une agence immobilière dumême groupe, des investissements permettant de défisca-liser leurs revenus grâce à l’acquisition d’appartementsdans le cadre d’un projet de rénovation de monumentshistoriques, peut être engagée lorsque celui-ci a manqué àson obligation d’information et de conseil en n’indiquantpas aux investisseurs les risques liés à une augmentationdes coûts prévisionnels de construction en raison de l’absence de validation des travaux par l’architecte desbâtiments de France (Cass. com. 8 janvier 2013).

Cœur Défense

Suite de l’affaire Cœur Défense - La cession decréance de loyers par voie de bordereau Dailly àl’épreuve des procédures collectives

Dernier épisode en date de l’affaire Cœur Défense : l’undes deux arrêts rendus par la cour d’appel de Versaillesle 28 février 2013 est venu apporter plusieurs précisionssur le régime de la cession de créance de loyers par voiede bordereau Dailly en cas d’ouverture d’une procédurecollective à l’égard du cédant.

Rappelant que la cession de créance par voie de bordereauDailly prend effet entre les parties et devient opposableaux tiers à la date apposée sur le bordereau lors de sasignature et de sa remise par le cédant, la cour en a déduit que la cession de créance était opposable à laprocédure collective si la cession était antérieure au jugement d’ouverture et que le cessionnaire n’avait pasà exercer d’action en revendication (action tendant à lareconnaissance du droit de propriété aux fins d’opposa-bilité de celui-ci à la procédure collective) pour voir sesdroits reconnus sur les créances.

Par ailleurs, tirant les conséquences de la survenance dutransfert de propriété de la créance dès la signature etla remise du bordereau, la cour est venue consacrer l’efficacité de la cession des créances de loyers, nées avantl’ouverture de la procédure collective mais également ànaître (postérieurement à l’ouverture de la procédurecollective) non seulement au titre de baux conclus avantl’ouverture de la procédure collective mais encore, autitre de baux à conclure sur les locaux de l’immeubleCœur Défense postérieurement à cette ouverture. Pourmémoire, les bordereaux Dailly étaient libellés de façontrès large et prévoyaient que la cession portait sur l’intégralité des créances présentes ou futures dont bénéficiait ou était susceptible de bénéficier le cédant autitre des baux portant sur tout ou partie de l’actif im-mobilier et plus, généralement, au titre de tout contratquels qu’en soient la forme et le régime juridique concluou à conclure.

En outre, s’agissant de la notification faite par le cession-naire aux débiteurs cédés, postérieurement à l’ouverturede la procédure collective, la cour d’appel a apportédeux précisions intéressantes.

Elle a indiqué, d’une part, que la notification ne constituaitpas une mesure d’exécution ou de réalisation de la sûreté mais, une simple mesure d’information du locatairedébiteur cédé, la créance étant sortie du patrimoine ducédant et entrée dans celui du cessionnaire dès la signa-ture et la remise du bordereau. Par conséquent, la notifi-cation ne peut tomber sous le coup de la prohibition desprocédures d’exécution des créanciers postérieurementà l’ouverture d’une procédure collective.

D’autre part, elle a jugé que la notification n’a pas, nonplus, eu pour effet de résilier le mandat qui avait étéconféré au cédant pour recouvrer les loyers dans la me-sure où elle avait seulement mis fin à la partie « encais-

sement du mandat », le débiteur cédé continuant après lanotification à pouvoir adresser aux locataires les factureset documents afférents aux créances de loyers (confor-mément aux dispositions contractuelles). La notificationne pouvait pas, en l’espèce, tomber sous le coup de l’interdiction de résilier les contrats en cours au momentde l’ouverture d’une procédure collective.

Enfin, la cour a reconnu que les créances initialement cédées à des banques pouvaient être par la suite cédéesvalablement par ces banques à un fonds commun de titrisation lequel n’a pourtant pas la qualité d’ « établis-

sement de crédit », reprenant ainsi une position implicite-ment adoptée en 2007 par la Cour de cassation (Cass.

com. 16 octobre 2007).

3 Immobilier résidentiel

3.1 Protection du locataire et vente d’immeuble

Vente en bloc et prorogation de baux (article 10.1de la loi du 31 décembre 1975 dit AmendementAurillac)

� Liste des locataires annexée à l’acte de vente

La liste des locataires concernés par l’engagement deprorogation des baux en cours pour une durée de sixans, peut être valablement produite en annexe de l’acteauthentique de vente dès lors que cet acte stipule expressément former un tout indivisible avec ses annexes et que les prescriptions requises en matièred’acte notarié ont bien été respectées.

La loi n’exige aucune formalité particulière de notificationaux locataires concernés par la prorogation du bail pourune durée de six ans à compter de la signature de l’acteauthentique de vente. L’annexion dans l’acte de vente dela liste des locataires concernés suffit à la validité de cetengagement (TGI Paris, 11 juillet 2013 frappé d’appel).

� Prorogation du bail à des conditions différentes

Le principe selon lequel les baux prorogés se poursui-vent aux mêmes conditions, subit un tempéramentquand l’acquéreur est un bailleur social et que le loge-ment est conventionné. En l’espèce, une société d’HLMs’était engagée à proroger les baux en cours à la suitede l’acquisition d’un immeuble en entier et en une seulefois, puis avait appliqué un complément de loyer en vertud’une convention passée avec l’Etat. Un locataire a alors



contesté l’application de ce complément de loyer aumotif que son bail avait nécessairement été prorogé auxmêmes conditions. La Cour de cassation considère cependant que dans ce cas, les baux en cours sont sou-mis aux dispositions tant légales que conventionnelles,de telle sorte que le bailleur pouvait fixer un nouveauloyer malgré la prorogation des baux (Cass. civ. 3ème

10 juillet 2013).

Il faut rappeler, ce qui n’a pas dû être indifférent au casd’espèce, que les organismes HLM ou les logements faisantl’objet d’un conventionnement échappent en principe àl’engagement de prorogation des baux souscrits lors dela vente d’un immeuble de plus de dix logements. Maisun tel acquéreur peut toujours s’y soumettre volontai-rement, comme en l’espèce.

Droit de préemption du locataire

� Commission d’agence

Le locataire titulaire d’un droit de préemption, qui accepte l’offre de vente du bien qu’il habite, n’a pas àpayer de commission à l’agent immobilier mandaté parle propriétaire qui n’avait effectué aucune recherche effective. Cette décision rendue au visa de l’article 15-IIde la loi du 6 juillet 1989, est transposable au droit depréemption de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975(Cass. civ. 3ème 3 juillet 2013).

� Mauvaise foi du locataire

Dans le cadre d’une vente par lots, la contestation judi-ciaire de la validité d’une offre de vente non acceptéedoit être engagée dans des délais raisonnables, à peined’irrecevabilité tirée de la mauvaise foi du locataire. C’estce qu’a jugé la Cour d’appel de Paris dans une affaire oùdes locataires n’avaient pas répondu à l’offre de ventequi leur avait été délivrée, avaient gardé un silence totalpendant quatre ans malgré les occasions qui leur avaientété offertes, et n’avaient contesté l’offre de vente quebien plus tard, dans le cadre d’une demande en nullitédu congé-reprise pour habiter délivré par le nouveaupropriétaire bailleur (CA Paris, 26 septembre 2013).

� Formalisme

L’offre de vente n’étant soumise à aucun formalisme par-ticulier, la Cour de cassation a jugé valide une offre devente notifiée par courrier recommandé avec accusé deréception sur une lettre à en-tête de la société notarialemandataire de la société venderesse et signée par les gérants de cette société (Cass. civ. 3ème 6 novembre 2013).

Au nom de la théorie des apparences, la Cour d’appelde Paris décide qu’une offre de vente délivrée par l’actionnaire d’une société alors que cet acte aurait dûêtre diligenté par le président n’en n’est pas moins valide

au motif qu’elle ne comportait aucune mention qui auraitpu faire naître le moindre doute chez son destinataire etqu’aucun texte n’exige que soit mentionné dans un actede procédure le nom de la personne physique représentant une personne morale (CA Paris 25 avril 2013).

� Titulaire du droit de préemption

Le droit de préemption ne bénéfice qu’aux locataires delocaux à usage d’habitation ou mixte ou aux occupantsde bonne foi bénéficiant du droit au maintien dans leslieux de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. Ainsi,l’exploitant d’un hôtel dans un immeuble ayant fait l’objetd’une division puis d’une vente par lots, ne bénéfice pasdu droit de préemption issu de l’article 10 de la loi du31 décembre 1975, car les locaux ne comportent quedes chambres et des salles de bain, sans cuisine ni séjour,ce qui ne répond pas à la définition d’habitation mais révèle bien un usage d’hôtel (CA Caen, 26 septembre 2013).

La méconnaissance du droit de préemption issu del’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne peut êtrereprochée par les héritiers du locataire défunt n’ayantpas exercé de son vivant l’action en nullité de la vente,faute pour eux de remplir une des conditions prévuespar ce texte, à savoir être locataire ou occupant de bonnefoi au moment de la vente (CA Paris, 28 mars 2013).

Etat de l’immeuble

Des juges du fond ont reconnu valide un état de l’immeuble qui, s’il ne mentionnait pas expressément l’accord collectif de location du 16 mars 2005, portaitsur tous les éléments visés par ce texte, indiquant defaçon claire, précise, complète et approfondie, ceux quinécessitaient des observations, ainsi qu’une liste de tra-vaux.

La cour considère par ailleurs que la seule distinctionexistant entre l’état de l’immeuble et l’audit techniquerésiderait dans le fait que le premier est établi à la seuleinitiative du bailleur et suivants des modalités fixées unilatéralement alors que le second requiert uneconcertation avec l’association de locataires. Cette position va cependant à l’encontre de la position de laCour de cassation qui a jugé que l’état de l’immeuble estun audit technique moins fourni que les diagnostics etbilans techniques requis en présence d’une associationde locataires (CA Paris 3 octobre 2013).

Ce que change le projet de loi ALUR

Le droit de préemption du locataire ouvert par l’article10 de la loi du 31 décembre 1975 serait complété parun droit de préemption subsidiaire reconnu à la Com-mune en cas de non exercice par le locataire de sondroit de préemption.

Le droit pour le locataire qui en fait la demande, de resterdeux ans dans les lieux loués (article 11.1 de la loi du 31décembre 1975), est étendu aux ventes par lots de plusde cinq logements (au lieu de 10 précédemment) sans cependant que les accords collectifs de location ne soientmodifiés par ailleurs.

Par ailleurs, en matière de vente en bloc, le projet de loiabaisse également le seuil d’application de l’amendementAurillac de 10 à 5 logements, afin de protéger les loca-taires installés dans les petites copropriétés.

Il est enfin prévu une prorogation de plein droit des bauxen cours, d’une durée de 3 ans à compter du terme dubail, en cas de mise en copropriété d’un immeuble indivisayant au moins 5 locaux d’habitation dans les zones d’ur-banisation continue de plus de 50.000 habitants.

3.2 Bail d’habitation

Décence

Pour justifier une exception d’inexécution du bail, le caractère non décent d’un logement doit être caracté-risé, ce qui n’était pas le cas dans cette espèce où lesdésordres de l’appartement (fissurations, parquet affaissé, carrelage décollé, faïence cassée, absence dejoints de baignoire) ne laissaient pas apparaître un risquemanifeste pour la sécurité physique ou morale de sesoccupants et où aucun arrêté de péril n’avait été notifiépar le préfet (CA Paris, 22 janvier 2013).

Usage des lieux

En l’absence d’état des lieux de sortie, le courrier élec-tronique de l’administrateur adressé au bailleur plus d’unan après la libération des lieux, relevant des dégradationsdans les lieux lors de la restitution des lieux par les locataires, sans constater qu’elles ne leurs étaient pas im-putables, fait jouer la présomption de responsabilité quipèse sur le locataire pour les dégradations constatéeslors de la restitution des lieux (Cass. civ. 3ème 9 avril 2013).

Le locataire qui recherche la responsabilité du bailleurpour défaut d’exécution de son obligation d’entretien,ne peut refuser l’offre de ce dernier d’exécuter son obli-gation en nature. Le locataire ne peut donc pas demanderune réparation pécuniaire, en équivalent alors que le bailleur propose la réparation en nature d’une obligationde faire non exécutée (Cass. civ. 3ème 27 mars 2013).

Loyer

� Baux soumis à la loi du 1er septembre 1948

Le décret n° 2013-863 du 26 septembre 2013 actualisele prix de base de la valeur locative mensuelle des locauxdonnés à bail au visa de la loi du 1er septembre 1948. A

compter du 1er juillet 2013, les locaux n’ayant pas atteintcette valeur locative, peuvent être augmentés au maxi-mum de 1,54% pour les locaux des catégories III A et IIIB, II B et IIC, ainsi que les locaux de la catégorie II A restantsoumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Les loyers des locaux de la catégorie IV ne subissentquant à eux aucune majoration annuelle légale de loyer.

� Baux soumis à la loi du 6 juillet 1989

Le décret n° 2013-689 du 30 juillet 2013 applicable pourun an, reprend intégralement le mécanisme d’encadrementdes loyers des logements vacants et des baux renouvelésinstitué dans 36 agglomérations par le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 (cf. notre article dans OpérationsImmobilières n° 49, oct. 2012 : « encadrement des loyers :

la question des travaux »).

Ce système devrait être relayé par un nouveau méca-nisme spécifique de fixation et d’évolution des loyers dansles zones tendues dans lesquelles la taxe sur les locauxd’habitation vacants est applicable (cf. ci-après : Ce quechange le projet de loi ALUR).

Assurance

Le fait de ne pas être assuré contre les risques locatifspendant une durée de six mois ne constitue pas unefaute grave justifiant la résiliation du bail. Dans cette affaire, où un bail verbal dépourvu de clause résolutoireavait été conclu, le nouveau bailleur avait, lors du chan-gement de propriétaire, sommé le locataire de justifierd’une assurance. Les attestations produites ne couvraientpas toute la période de location mais les juges ont estimé qu’il ne s’agissait pas là d’une faute suffisammentgrave pour justifier la résiliation du bail (CA Aix-en-

Provence, 22 février 2013)

En revanche, dans l’hypothèse où le bail prévoit uneclause résolutoire, la régularisation rétroactive, de l’obli-gation d’assurance contre les risques locatifs ne suffit pasà écarter la résiliation du bail qui est alors automatique,le juge étant alors privé de son pouvoir d’appréciation(CA Douai, 14 février 2013).

Ces débats vont vraisemblablement perdre de leuracuité avec le projet de loi ALUR interdisant d’ériger ledéfaut d’assurance contre les risques locatifs en motif derésiliation du bail (cf. ci-après : Ce que change le projetde loi ALUR).

Transfert du bail

Le transfert du bail au conjoint survivant, séparé de sonépoux et n’habitant plus les lieux depuis de nombreusesannées, n’est pas automatique : il suppose une demandede sa part. A défaut, le bailleur, qui assigne le conjoint sur-vivant aux fins d’obtenir le paiement des arriérés de



loyer dus depuis le décès de son époux, est mal fondé,d’autant plus quand, comme en l’espèce, le conjoint sur-vivant avait manifesté clairement son intention de ne pasoccuper les lieux (Cass. civ. 3ème 10 avril 2013).

Congé – reconduction – renouvellement

Un congé comportant une date d’effet postérieure dequelques jours au terme du bail, est valide car la loi du 6juillet 1989 n’impose pas de viser la date d’expiration dubail dans le congé. L’erreur sur ce point n’entraîne doncpas la nullité du congé dont les effets sont en revanchereportés à l’échéance suivante du bail (CA Aix-en-Provence,

10 janvier 2013).

Le bailleur qui, après avoir délivré congé pour reprise, amanifesté son intention non équivoque de vendre le bienau locataire en place (établissements de diagnostics requis pour la vente, établissement d’une promesse devente), est réputé avoir renoncé au bénéfice de soncongé, de telle sorte que le bail s’est tacitement reconduit(CA Paris, 26 mars 2013).

Remise en état des lieux

L’acceptation de la restitution des clés par le bailleurn’emporte pas renonciation de sa part à exiger la remiseen état des lieux loués. La renonciation à un droit ne seprésume pas et ne peut résulter que d’actes manifestantsans équivoque la volonté du bailleur de renoncer, ce àquoi la récupération des clés, même dénuée de réserve,n’équivaut pas (Cass. civ. 3ème 9 avril 2013).

Etat des lieux

Les coûts relatifs à l’établissement de l’état des lieux desortie par huissier doivent rester à la charge exclusivedu bailleur quand les locataires, qui avaient quitté leslieux, n’ont pas été avertis en temps utile de la date d’établissement de l’état des lieux pour pouvoir s’y rendre en temps voulu. La loi exige en effet que les inté-ressés soient convoqués au moins 7 jours à l’avance (CA

Chambéry, 31 janvier 2013).

Locations meublées

� Clauses abusives

La recommandation n° 13-01 de la Commission desclauses abusives du 6 juin 2013 relatives aux contrats delocation non saisonnière de logement meublé recense43 clauses litigieuses parmi lesquelles les clauses ayantpour effet ou pour objet de :

- prévoir la faculté pour le bailleur de modifier unilaté-ralement, à tout moment, le prix et la nature des prestations prévues dans le contrat de bail ;

- empêcher le locataire de détenir des animaux domes-tiques dans les lieux loués dès lors que ceux-ci ne

causent pas de dégâts et ne troublent pas la jouissancedes autres occupants de l’immeuble ;

- faire peser sur le locataire les frais et honoraires dumandataire du bailleur, etc.

� Locataire étudiant

Nonobstant les clauses du bail stipulant une durée d’unan ferme et écartant expressément l’application du statut des locations meublées, la Cour de cassation relève qu’un logement qui constituait la résidence prin-cipale d’un locataire étudiant est soumis aux dispositionsdu statut précité. Le locataire pouvait donc valablementdélivrer congé à tout moment. L’impossibilité de dérogeraux dispositions d’ordre public du statut des locationsmeublées est ici rappelée (Cass. civ. 3ème 5 février 2013).

� Mobilier

Un bail meublé comportant une liste d’équipement sommaire et ne contenant pas la fourniture de literie, d’appareils et d’ustensile de cuisine, ne permet pas d’assurerune jouissance immédiate et normale des lieux au locataireet est requalifié en bail régi par la loi du 6 juillet 1989 re-lative aux locations nues (CA Paris 13 décembre 2012).

Aucune disposition législative n’impose au bailleur d’annexerau bail meublé un inventaire du mobilier : le bailleur peutainsi établir par tous moyens la présence, lors de la dé-livrance du logement, d’un mobilier suffisant pour assurerune habitation normale, peu importe que l’inventaire aitété dressé lors du bail en cours, dès lors qu’il succèdeau contrat de location pour lequel ledit inventaire a étéétabli. En l’espèce, le bailleur produisait un état des lieuxet un inventaire établi quelques années plus tôt dans lecadre d’une location saisonnière, conclue avec le mêmelocataire avec lequel la location s’était depuis poursuiviesous un autre régime (CA Aix-en-Provence, 11 janvier 2013).

� Renouvellement

Le refus du locataire d’accepter l’offre de renouvellementdu contrat avec augmentation du moment du loyer, n’entraîne pas la fin de la relation contractuelle faute deconstituer un motif légitime et sérieux de congé, de tellesorte qu’à défaut de saisine du juge, le bail est tacitementreconduit aux conditions antérieures (CA Versailles, 28

mai 2013).

L’ordonnance rendue dans le cadre d’une procédure derésiliation d’un bail meublé ne peut être réformée aumotif que le commandement de payer a été délivré parerreur au visa de la loi du 6 juillet 1989 ne régissant pasle bail litigieux, dans la mesure où le commandement visebien les dispositions contractuelles elles-mêmes qui com-portent une clause résolutoire de plein droit en cas denon paiement des loyers (CA Montpellier, 7 février 2013).

Ce que change le projet de loi ALUR

Au moment de la rédaction du présent fascicule, le projetde loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un UrbanismeRénové) a été adopté en première lecture à l’assembléeet au sénat. Le texte du projet de loi est donc encoresusceptible d’évolution à l’occasion de la seconde lecturepar chacune des deux chambres. Il s’agit donc ici de brosserles principales dispositions de cette réforme profondede la loi du 6 juillet 1989, sans en dresser un panoramadéfinitif ni exhaustif.

� Forme et rédaction du bail

Le bail est plus strictement encadré : il devra notamment respecter un contrat-type, mentionner un certains nom-bre d’information (ex : surface habitable, nature et coûtdes travaux effectués depuis le dernier renouvellementou la fin du dernier contrat, etc.) et annexer une noticegénérale d’information visant les droits et obligations dulocataire, les voies de conciliation et de recours à sa disposition.

Dans le mois de la prise d’effet du bail, le locataire pourra,en cas de lacune du bail, sommer le bailleur de produireles informations manquantes et, à défaut, saisir le juge.Par ailleurs, en cas d’erreur sur la surface habitable deplus d’1/20ème par rapport à celle exprimée dans lecontrat, le locataire pourra demander au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

De nouvelles clauses réputées non écrites sont crées :les clauses pénales seraient notamment interdites.

Le défaut d’assurance contre les risques locatifs ne seraitplus une cause de résiliation du contrat de location : lebailleur peut pallier la carence du locataire en souscrivantune assurance pour le compte de ce dernier après miseen demeure infructueuse de transmettre l’attestationd’assurance.

� Loyer

Des observatoires locaux des loyers sont crées dans leszones tendues avec notamment pour mission d’établirdes statistiques de loyers permettant au préfet de fixerchaque année par arrêté : un loyer médian de référence,un loyer élevé (au maximum 20 % en sus du loyer médiande référence) et un loyer médian de référence minoré (auminimum 30 % en dessous du loyer médian de référence).

Lors de la conclusion du bail, le loyer est fixé librement entreles parties dans la limite du loyer élevé. Un complémentde loyer exceptionnel peut être appliqué au loyer debase pour les logements présentant des caractéristiquesde localisation ou de confort exceptionnelles par rapportà des logements situés dans le même secteur géogra-phique. Le locataire peut dans un délai de trois mois àcompter de la signature du bail contester le complémentde loyer exceptionnel.

Lors du renouvellement du loyer, le bailleur ou le locatairepeut intenter une action en réévaluation du loyer s’il estinférieur au loyer médian de référence minoré ou en diminution du loyer s’il est supérieur au loyer élevé.

Les locations meublées consenties dans certaines résidences services échapperont en principe à ce cadrecontraignant.

� Garantie Universelle des Loyers

La garantie universelle des loyers (GUL) serait mise enplace : elle aurait pour objet de couvrir les bailleurscontre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriserl’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion.Elle est applicable aux locations à usage de résidenceprincipale nue ou meublée, mais les logements conven-tionnés ou HLM en sont exclus. D’obligatoire elle seraitfinalement facultative, il est d’ailleurs pour l’essentiel renvoyé à des décrets d’application qui laissent ainsi lechamp des possibles largement ouvert.

� Etat des lieux d’entrée et de sortie

L’état des lieux d’entrée et de sortie est établi confor-mément à un modèle-type. En cas de tiers mandaté, leshonoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire,le montant imputé au second ne pouvant excéder celuiimputé au premier dans la limite d’un plafond fixé pardécret en Conseil d’Etat. Le contenu de l’état des lieuxd’entrée peut être complété, à la demande du locataire,dans les 10 jours qui suivent son établissement.

� Congé

En cas d’acquisition d’un bien occupé, un congé-vente nepeut être délivré que pour le terme du premier renou-vellement du bail en cours ; la délivrance d’un congé pourreprise n’est quant à elle autorisée qu’au terme du bailen cours ou, si le terme du bail intervient moins de deuxans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

� Colocation

Un statut spécial est crée pour la colocation : contrat-type, possibilité d’un forfait pour les charges locatives,régime spécial de solidarité des colocataires et de lacaution.

� Prescription et délai

Les actions judiciaires en matière de baux d’habitation sontprescrites par trois ans à l’exception de l’action en révisiondu loyer par le bailleur qui est prescrite un an après la dateconvenue par les parties pour réviser ledit loyer.

Par ailleurs, lorsque la régularisation des charges locativesn’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivantl’année de leur exigibilité, le locataire peut demander àeffectuer un paiement par douzième, échelonné sur uneannée.



� Location meublée

Le régime de la location meublée est intégré à la loi du6 juillet 1989 dont certaines dispositions lui deviennentapplicables. Le régime de la location meublée s’aligneainsi significativement sur celui de droit commun ; seulesquelques particularités demeurent, par exemple, la duréed’un an, la facturation des charges au forfait ou le montant du dépôt de garantie de 2 mois. Une liste deséquipements qui doit comporter le mobilier est fixéepar décret.

A noter qu’une location meublée dont la durée excèdedeux ans par l’effet de ses renouvellements, tombe sousle régime de droit commun du bail d’habitation organisépar la loi du 6 juillet 1989.

� Résidence universitaire

Un statut locatif de la résidence universitaire à caractèresocial ou non est créé et trouve sa place dans une sous-section de la loi du 6 juillet 1989.

Il se caractérise par une grande souplesse de durée (unmois renouvelable) et l’absence de droit au maintiendans les lieux du locataire. La fixation du loyer n’échap-pera pas en principe à l’encadrement dans les zonesconcernées, mais les charges pourront être appelées suivantun forfait non révisable.

4 Construction – Urbanisme

4.1 Construction

Responsabilité contractuelle des constructeurs

Avant la réception de l’ouvrage, le promoteur est tenud’une obligation de résultat : il doit livrer un ouvrageexempt de vice et conforme à sa destination. A défaut,sa responsabilité contractuelle peut être engagée par lessous-acquéreurs de l’ouvrage : les actions contre lesconstructeurs, fondées sur la responsabilité contrac-tuelle, se transmettent en effet aux acquéreurs successifsde l’ouvrage, sauf clause contraire (Cass. civ. 3ème 10 juillet

2013).

Une action en non-conformité de l’ouvrage peut quantà elle être initiée par les victimes contre le vendeur,même s’il n’en a pas été le constructeur, même si ellesne sont plus propriétaires de l’ouvrage dans la mesureoù elles justifient d’un préjudice, en l’occurrence, la réali-sation avant la vente des travaux de mise en conformité(Cass. civ. 3ème 3 avril 2013).

Responsabilité légale des constructeurs

� Actions sur le fondement de la responsabilitélégale des constructeurs

La responsabilité légale des constructeurs ne peut êtremise en jeu que si la réception des travaux a été pro-noncée ; ce principe a été rappelé pour la mobilisationde la responsabilité décennale des constructeurs (Cass.

civ. 3ème 27 février 2013).

Cette action ne peut pas être initiée par le locataire maisseulement par le propriétaire de l’ouvrage (Cass. civ. 3ème

23 octobre 2012) dans le délai d’épreuve de 10 ans à partirde la réception. Ce délai expiré, le propriétaire est forclos à agir sauf en cas de faute dolosive de l’entrepre-neur, qui reste alors tenu au titre de sa responsabilitécontractuelle, soit 5 ans à compter de la survenance dudommage (Cass. civ. 3ème 27 mars 2013).

� Responsabilité biennale de bon fonctionnement

Aux termes de deux arrêts rendus à 7 mois d’intervalle,la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a opéréun revirement de jurisprudence en adoptant uneconception plus orthodoxe de la garantie biennale debon fonctionnement. Après plusieurs années pendantlesquelles cette garantie était appliquée aux chosesinertes (par exemple, moquette, dallage), la Haute juri-diction revient au critère initial du fonctionnement.

Dans un premier arrêt du 13 février 2013, l’applicationde cette garantie a été rejetée pour des fissures et décollements affectant le sol dallé d’un centre commercial,qui ne constituait pas un bien d’équipement au sens dela garantie de bon fonctionnement.

Cette position a été confirmée dans un second arrêt du11 septembre 2013 avec une motivation affinée : la garantie biennale est écartée cette fois pour des fissuresaffectant un carrelage qui est un « élément dissociable de

l’immeuble, non destiné à fonctionner ».

Cette position qui rejette la responsabilité biennale apour conséquence d’élargir la mise en jeu de la respon-sabilité contractuelle des constructeurs, qui nécessite lapreuve d’une faute.

� Responsabilité décennale des constructeurs

L’ouvrage visé à l’article 1792 du Code civil peut êtreune terrasse lorsqu’elle présente certaines caractéris-tiques démontrant qu’elle faisait corps avec la maisond’origine (Cass. civ. 3ème 7 novembre 2012).

Un des deux critères de mobilisation de la responsabilitédécennale est l’impropriété à destination du bien. Cettenotion, qui relève du pouvoir d’appréciation souveraindes juges du fond, a donné lieu à plusieurs arrêts qui démontent sa nature protéiforme.

Dans un arrêt du 10 octobre 2012, la 3ème chambre civilede la Cour de cassation a consacré l’appréciation « inconcreto » de la destination du bien, c’est-à-dire par rapportaux éléments qui sont entrés dans le champ contractuel.

Dans cette espèce, elle retenait que la non-conformitéde l’isolation phonique d’un appartement « d’exception »est un dommage rendant le bien impropre à sa destina-tion, relevant donc de la responsabilité décennale desconstructeurs.

Elle a également considéré que rendent l’ouvrage impropreà sa destination, des désordres esthétiques affectant unimmeuble ayant une valeur architecturale, qui était enl’occurrence un élément du patrimoine architectural dela commune de Biarritz (Cass. civ. 3ème 4 avril 2013) ou encore la non-conformité d’une rampe d’accès rendantles lots d’un immeuble d’habitation inaccessibles aux personnes handicapées, les normes légales et réglementairesayant pourtant été intégrées dans les documentscontractuels (Cass. civ. 3ème 5 novembre 2013).

Enfin, dans un arrêt de censure du 8 octobre 2013, ellea retenu que des désordres engendrés par des défautsd'isolation thermique, entraînant un inconfort, peuventrendre l’ouvrage impropre à sa destination.

A l’heure de l’application généralisée de la RT 2012 quiimpose une performance énergétique aux bâtiments etd’une jurisprudence divergente sur l’appréhension décennale ou contractuelle du « désordre énergétique »,ce dernier arrêt confirme la nécessité de légiférer sur cesujet. A cet égard, le rapport du second groupe de travaildu Plan Bâtiment Durable sur la « Garantie de Performance

Energétique » coprésidé par monsieur Michel Huet etmonsieur Michel Jouvent rendu cet été propose d’ajouterun article L.111-10-5 au Code de la construction et del’habitation (CCH) afin d’encadrer la mobilisation de laresponsabilité décennale des constructeurs pour le « désordre énergétique ». Ce projet d’article est actuellementétudié par les ministères concernés et devrait être intégréau projet de loi sur la transition énergétique annoncé pourle printemps 2014.

Vente en état futur d’achèvement

� Contrat de réservation

Les mentions informatives obligatoires devant figurerdans les contrats de réservation ont vocation à protégerl’acquéreur, de sorte qu’il a seul la faculté de solliciter lanullité ; la demande du vendeur à cette fin doit donc êtrerejetée (Cass. civ. 3ème 26 septembre 2012).

� Secteur protégé

Par ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013, la garantie intrinsèque à laquelle le vendeur en l’état futurd’achèvement pouvait avoir recours a été supprimée.Pour toute demande de permis de construire déposéeà partir du 1er janvier 2015, le vendeur devra donc sous-crire une garantie financière d’achèvement de l’immeubleou de remboursement des versements effectués en casde résolution (nouvel article L.261-10-1 du CCH).

Assurance

� La responsabilité de l’expert d’assurance de responsabilité décennale

L’expert de l’assureur responsabilité décennale de l’en-treprise qui a orienté l’assureur et le maître d’ouvragevers une solution réparatoire inadéquate, commet unefaute et engage sa responsabilité ; le maître d’ouvragepeut donc obtenir sa condamnation sur le fondement del’article 1382 du Code civil (Cass. civ. 3ème 29 mai 2013).

� Déclaration d’assurance

L’assuré doit déclarer toutes circonstances nouvelles encours d’exécution des travaux qui peuvent augmenter lesrisques initialement déclarés ou en créer de nouveaux,conformément à l’article L.113-2 du Code des assu-rances ; à défaut l’assureur est bien fondé à opposer laréduction proportionnelle de son indemnité (Cass. civ.

3ème15 mai 2013).

� Garantie effondrement avant réception

En l’absence de TRC et lorsque le maître d’œuvre n’ac-tionne pas la « garantie effondrement avant réception » qu’ila souscrite, le maître d’ouvrage peut exercer une actionoblique (article 1166 du Code civil) à l’encontre de l’assu-reur du maître d’œuvre, pour mobiliser cette assurance dechose à son profit (Cass. civ. 3ème 21 novembre 2012).

Responsabilité du maître d’œuvre

Le maître d’œuvre qui est chargé d’une mission de dépôtdes permis de construire et de démolir n’a pas à vérifierl’état du sous-sol (Cass. civ. 3ème 30 janvier 2013).

Un maître d’œuvre dont la responsabilité contractuelleest recherchée peut s’opposer à sa condamnation in so-lidum lorsque les dispositions de son contrat excluenttoute condamnation solidaire ou in solidum : la Hautejuridiction a en effet précisé que ces stipulations doiventêtre respectées (Cass. civ. 3ème 19 mars 2013), prenantainsi le contrepied d’une jurisprudence établie depuis lesannées 1980.

Marchés de travaux

Le marché à forfait est un contrat dans lequel la fixationdu prix est convenue d’avance globalement pour des tra-vaux dont la nature et la consistance sont définies ;lorsque des travaux supplémentaires sont réalisés, ilsdoivent être autorisés par écrit et leur prix convenu avecle maître d’ouvrage (article 1793 du Code civil). La 3ème

chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcéesur le sort de travaux supplémentaires effectués encours de chantier, réglés par le maître d’ouvrage, qui lescontestait par la suite : dans un arrêt du 29 mai 2013,elle a considéré que les paiements effectués sans contes-



tation ni réserve valent acceptation sans équivoque destravaux non inclus dans le forfait. Cet assouplissementappelle donc les maîtres d’ouvrage à la vigilance.

Par ailleurs, lorsqu’un forfait est établi sur la base d’uncalcul erroné, qui induit la conclusion d’un avenant, lemaître d’ouvrage peut réclamer l’indemnisation de sonpréjudice au bureau d’études techniques fautif : en effet,le caractère forfaitaire du marché n’exonère pas le tiersau contrat d’entreprise, de son obligation de réparer lepréjudice (Cass. civ. 3ème 13 février 2013).

Enfin, la responsabilité du mandataire commun du grou-pement d’entreprises, qui s’était contractuellement déclaré solidaire vis-à-vis du maître d’ouvrage de l’ensemble des entreprises composant le groupement,peut être retenue en cas de faute d’exécution d’un descotraitants, qui faisait en l’occurrence l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire (Cass. Civ. 3ème 13 février

2013).

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Le CCMI doit répondre à des caractéristiques définies àl’article L.231-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui vise expressément la « construction » d’unimmeuble. Aussi, dans l’hypothèse d’une rénovation « lourde » d’un immeuble existant, le contrat liant le maîtred’ouvrage à l’entrepreneur ne peut pas être qualifié deCCMI (Cass. civ. 3ème 20 mars 2013).

La nullité du contrat de construction de maison indivi-duelle pour violation des règles d’ordre public protec-trices du maître d’ouvrage lui ouvre le droit de réclamerla remise en état du terrain, c’est-à-dire la démolition de laconstruction édifiée, sans indemnité pour le constructeurau titre des travaux réalisés ; le constructeur ne peut solliciter le coût des travaux qu’il a réalisés (Cass. civ. 3ème

26 juin 2013).

Le banquier qui finance la construction d’une maison individuelle est tenu d’une obligation de renseignementsur la nature du cadre contractuel du projet qu’il acceptede financer ; cette obligation a néanmoins un caractèrerelatif (Cass. civ. 3ème 9 octobre 2013).

Sous-traitance

L’article 14-1 de la loi n°75-1334 du 31 décembre 1975stipule que le maître d’ouvrage qui a connaissance d’unsous-traitant ne bénéficiant pas des protections légales(acceptation et agrément de ses conditions de paiement)doit mettre en demeure l’entrepreneur principal de respecter ses obligations, à défaut de quoi, il engage saresponsabilité délictuelle à l’égard du sous-traitant. Cetteobligation s’impose bien que le sous-traitant n’ait pas étéprésent sur le chantier : s’il s’agit d’un bureau d’études

exclusivement chargé d’une prestation intellectuelle(Cass. civ. 3ème 11 septembre 2013) ou même s’il s’agit d’unsous-traitant industriel auquel l’entrepreneur principal acommandé une charpente métallique réalisée en atelier(Cass. civ. 3ème 7 novembre 2012). Cette obligation s’imposenonobstant l’achèvement des travaux sous-traités (Cass.

civ. 3ème 15 mai 2013) voire même la fin du chantier (Cass.

civ. 3ème 11 septembre 2013).Sur le fondement de ce mêmearticle, le maître d’ouvrage doit demander à l’entrepre-neur principal de justifier de la fourniture d’une cautionau sous-traitant et à défaut, s’assurer de l’acceptation parl’entrepreneur principal de la délégation de paiement(Cass. civ. 3ème 12 juin 2013).

4.2 Urbanisme

Documents d’urbanisme

� Réforme de la modification des documents d’urbanisme

Le décret n° 2013-142 du 14 février 2013 pris pour l'ap-plication de l'ordonnance n° 2012-11 du 5 janvier 2012portant clarification et simplification des procédures d'éla-boration, de modification et de révision des documentsd'urbanisme met en place, pour les schémas de cohérenceterritoriale et les plans locaux d’urbanisme, des disposi-tions propres à chaque procédure d'évolution de ces documents. Le recours à une enquête publique unique estégalement autorisé lorsqu’une déclaration de projet nécessite la mise en compatibilité de plusieurs documents.

� Modification des documents d’urbanisme

Possibilités de déroger aux règles des plans locaux d’urbanisme

L’ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 relative audéveloppement de la construction de logement, entrée envigueur dès sa publication, le 4 octobre, permet à l’autoritécompétente pour délivrer le permis de construire portantsur des logements, d’accorder quatre types de dérogationsau règlement du plan local d’urbanisme :

- dérogation aux règles relatives au gabarit et à la densitépour permettre certaines implantations ;

- dérogation aux règles relatives au gabarit et aux obli-gations en matière de création d'aires de stationnementpour faciliter la création de logement par surélévationd'un immeuble existant ;

- dérogation aux règles relatives au gabarit et aux obli-gations en matière de création d'aires de stationnementpour faciliter la réalisation des projets de transformationen habitation d'un immeuble existant, par reconstruction,rénovation ou réhabilitation ;

- dérogation à certaines règles du Code de la constructionet de l'habitation pour faciliter la création de logementpar surélévation d'un immeuble existant.

Cette faculté ne concerne que certaines zones « tendues »(communes visées par l’article 232 du Code général desimpôts et communes de plus de 15 000 habitants figurantsur la liste visée par l’article L. 302-5 du Code de laconstruction et de l’habitation).

Les obligations en matière de création d’aires de station-nement peuvent également être assouplies pour autoriserla réalisation d’un projet de construction de logementssitué à moins de cinq cents mètres d’une gare ou d’unestation de transport public.

Le décret n° 2013-891 du 3 octobre 2013 visant à favoriserla construction de logements, pris en application de cetteordonnance précise la consistance des dossiers de demandes de dérogations, les modalités d'instruction desdemandes et de décision. Ainsi est prévue une majorationdu délai d'instruction des demandes de permis deconstruire, d'un mois pour celles dérogeant aux seules règlesd'urbanisme et de deux mois pour celles dérogeant auxrègles de la construction afin de tenir compte de l'allon-gement dû à l'examen des dérogations.

� Création d’une procédure intégrée pour le logement

L’ordonnance n° 2013-888 du 3 octobre 2013 relative àla procédure intégrée pour le logement vise à intégrer, ausein d’une même procédure, l’autorisation de réaliser uneopération de logement, la mise en compatibilité des docu-ments d’urbanisme et l’adaptation des normes supérieures.

Aux termes du nouvel article L. 300-6-1 du Code de l’urbanisme, cette procédure concerne la réalisation, ausein d’une unité urbaine, d’une opération d’aménagementou d’une construction comportant principalement des logements et nécessitant la mise en compatibilité d’un document local d’urbanisme. Le même article précise lesconditions dans lesquelles l’État pourra modifier les documents dont l’adaptation est rendue nécessaire par lamise en comptabilité de ces documents d’urbanisme.

Une seule enquête publique sera ouverte et organisée parle préfet qui portera à la fois sur l’adaptation des normessupérieures et la mise en comptabilité des documentsd’urbanisme.

Cette nouvelle procédure est entrée en vigueur le 1er janvier2014.

� Abrogation d’un plan local d’urbanisme

Le maire d’une commune est compétent pour statuer surune demande d’abrogation de tout ou partie d’un planlocal d’urbanisme qu’il estime non fondée, dès lors que lesdispositions dont l’abrogation est demandée sont légales (CE, 2 octobre 2013).

� Droit de délaissement

Le Conseil constitutionnel a déclaré conforme à la Consti-tution l’ancien article L. 123-9 du Code de l’urbanisme.L’absence de droit de rétrocession au profit du proprié-taire qui a exercé son droit de délaissement d’un terrainclassé en emplacement réservé par un plan d’urbanismen’est en effet pas contraire à la Constitution (Cons. const.

21 juin 2013).

� Schéma directeur de la région d’Ile-de-France

Le nouveau schéma directeur de la région d’Ile-de-Francea été adopté aux termes d’un décret n° 2013-1241 du 27décembre 2013 portant approbation du schéma directeurde la région d’Ile-de-France.

Permis de construire

� Composition du dossier de permis de construire

Le décret n° 2013-979 du 30 octobre 2013 relatif auxétudes de faisabilité des approvisionnements en énergiedes bâtiments nouveaux a modifié le champ d’applicationde l’obligation de réalisation d’une étude de faisabilité desdiverses solutions d'approvisionnement en énergie du bâtiment, en vue de favoriser l'installation d'équipementsperformants et d'énergies renouvelables. Cette obligationest étendue aux bâtiments dont la surface est compriseentre 50 et 1 000 m². Les parties nouvelles de bâtimentsainsi que les bâtiments neufs auxquels la réglementationthermique impose le recours à une source d'énergie renouvelable sont exemptés de l'obligation d'étude de faisabilité.

Le pétitionnaire devra donc attester avoir réalisé cetteétude et produire cette attestation dans le dossier de demande de permis de construire pour ces bâtiments.

Parallèlement, un arrêté du 30 octobre 2013 modifiantl'arrêté du 18 décembre 2007 relatif aux études de faisa-bilité des approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs et parties nouvelles de bâtiments et pourles rénovations de certains bâtiments existants en Francemétropolitaine limite le nombre de variantes à étudierpour les études portant sur des bâtiments d’une surfaceinférieure à 1000 m².

Le décret et l'arrêté s'appliquent aux demandes de permisde construire déposées à compter du 1er janvier 2014.

� Achèvement de la construction

Le requérant qui conteste la date d’achèvement de travaux, notamment pour démontrer l’irrecevabilité d’unrecours introduit contre un permis de construire, plusd’un an après l’achèvement des travaux, peut, par tousmoyens, apporter devant le juge la preuve que ces travauxont été achevés à une date postérieure à celle de la réception de la déclaration d’achèvement en mairie. En



l’espèce, la date d’achèvement a été prouvée par la production de factures de téléphone, d’eau et d’électricitéet d’une déclaration établie sur le fondement de l’article1406 du Code général des impôts qui dispose que lesconstructions nouvelles, ainsi que les changements deconsistance ou d'affectation des propriétés bâties et nonbâties, sont portés par les propriétaires à la connaissancede l'administration, dans les 90 jours de leur réalisationdéfinitive (CE 6 décembre 2013).

Contentieux de l’urbanisme

� Réforme du contentieux de l’urbanisme

Une ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relativeau contentieux de l’urbanisme tend à limiter les recoursabusifs contre les permis de construire, de démolir oud’aménager.

L’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme définit l'intérêtà agir des requérants autres que l'État, les collectivités territoriales et leurs groupements et les associations. Lesrequérants ne seront désormais recevables à former unrecours que si le projet est de nature à affecter directe-ment les conditions de jouissance du bien qu'ils détiennentou occupent régulièrement ou pour lequel ils bénéficientd’un contrat. En outre, cet intérêt s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande d'autorisation (articleL. 600-1-3 du Code de l’urbanisme). Néanmoins, une exception est prévue lorsque le requérant est en mesurede justifier de circonstances exceptionnelles.

L’article L. 600-5 permet désormais au juge de prononcerune annulation partielle du permis lorsqu’il estime que levice affectant le permis peut être régularisé par un permismodificatif et fixer un délai dans lequel le titulaire du permispourra demander la régularisation.

Le nouvel article L.600-5-1 prévoit la possibilité pour lejuge de recourir à l’annulation conditionnelle d’une auto-risation de construire, de démolir ou d’aménager. Ce dispositif permet au juge saisi d’une demande d’annulationd’un permis et constatant qu’un seul moyen affectant l’en-semble du projet est fondé, de surseoir à statuer. Un délaiest alors fixé pour régulariser l’autorisation initiale, puis àl’issue de ce délai, si un permis modificatif intervient, lejuge peut constater la régularisation, après avoir préala-blement invité les parties à présenter leurs observations.

Sur proposition du rapport Labetoulle, l’ordonnanceconsacre le principe d'attribution de dommages-intérêtspar le juge de l’excès de pouvoir en cas de recours abusifcontre un permis de construire, de démolir ou d'aménager.

En vertu du nouvel article L. 600-7 du Code de l'urbanisme,les titulaires d'une autorisation d'urbanisme pourront doncformuler cette demande dans un mémoire distinct, auprèsdu même juge chargé d’analyser la requête formée contre

l’autorisation d’urbanisme. Le texte précise égalementqu’une telle demande pourra être formulée en appel.

Pour mettre en œuvre cette demande indemnitaire, le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme devra démon-trer que le recours excède la défense des intérêts légitimes du requérant et que ce recours lui cause unpréjudice « excessif » (article L. 600-7 du Code de l’urbanisme).

Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 19 août2013 et s’appliquent, en principe aux instances en cours,tout au moins sur les dispositions d’ordre procédural. Maisil convient de noter une certaine incohérence actuelle surle traitement des requêtes fondées sur l’article L 600-7 duCode de l’urbanisme. Alors que le tribunal administratif de Poitiers a accueilli la demande pour une instance engagéeavant la publication de l’ordonnance (TA Poitiers 10 octobre

2013), le tribunal administratif de Strasbourg a jugé irre-cevables le 15 octobre 2013 les conclusions reconvention-nelles présentées sur le fondement de l’article L. 600-7 duCode de l’urbanisme dans une instance engagée avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance.

Enfin, l'ordonnance prévoit que toute transaction par laquelle un requérant se désiste d'un contentieux encontrepartie d'une somme d'argent ou d'un avantage ennature devra être enregistrée auprès de l'administrationfiscale (article 635 du Code général des impôts).

� Suppression de l’appel dans certains contentieuxde permis de construire

Le décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013 relatif aucontentieux de l'urbanisme modifie les règles en donnantcompétence aux tribunaux administratifs pour connaîtreen premier et dernier ressort, pendant une période decinq ans, des contentieux portant sur les autorisationsde construire des logements ou sur les permis d'aménagerautorisant la création de lotissements dans les com-munes marquées par un déséquilibre entre l'offre et lademande de logements (article R. 811-1-1 dans le Codede justice administrative).

Il permet également au juge de fixer une date limite au-delà de laquelle de nouveaux moyens ne pourront plusêtre soulevés par le requérant.

Ces dispositions s'appliquent aux recours introduits entrele 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018.

� Possibilité d’annulation partielle

Partie indentifiable d’un projet

Par une décision du 1er mars 2013, le Conseil d'Etat précise les pouvoirs du juge administratif en matière d'an-nulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans lecas de projets comportant plusieurs éléments.

Ainsi, lorsque les éléments d'un projet de constructionayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pufaire, en raison de l'ampleur et de la complexité du projet,l'objet d'autorisations distinctes, le juge peut prononcerune annulation partielle de l'autorisation d'urbanisme enraison de la divisibilité des différents éléments. Mais au casd'espèce, l'éolienne et le poste de livraison autorisés parle permis de construire ne constituaient pas deux ouvrages matériellement distincts.

Incompétence

Le Conseil d’Etat a jugé dans un arrêt du 27 novembre2013 que l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme peutêtre appliqué en cas d’illégalité externe du permis deconstruire. Au cas d’espèce, le permis était partiellementillégal car il autorisait la réalisation d’une partie du projetsur le territoire de la commune de Bihorel sur laquelle lemaire de Bois-Guillaume n’avait pas compétence mais leConseil d’Etat confirme l’annulation partielle de l’arrêté.

Cet article peut également être appliqué en cas d’illégalitédu permis de construire résultant de la non-conformitéde la pente des toitures des villas dans la mesure la régu-larisation du vice relevé ne conduirait qu'à un « léger abais-

sement des faîtières » (CE 4 octobre 2013).

� Déféré préfectoral

Les décisions de non-opposition à déclaration préalable detravaux doivent être regardées comme des autorisationsd’utilisation du sol et peuvent être déférées au tribunaladministratif par le préfet (CE 23 octobre 2013).

� Obligation de notification

Le recours contre la décision d’un maire constatant la caducité d’une décision de non-opposition à travaux n’estpas soumis à l’obligation de notification prévue à l’articleR. 600-1 du Code de l’urbanisme (CE 25 septembre 2013).

La simple production du certificat de dépôt de la lettrerecommandée suffit à justifier de l’accomplissement del’obligation de notification des recours en matière d’urba-nisme prévue à l’article R. 600-1 du Code de l’urbanismesi le caractère suffisamment informatif de ce courrier n’estpas discuté devant le juge (CE 15 mai 2013).

Lotissement

� Définition du lotissement

En application de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanismedans sa rédaction antérieure au 1er mars 2012, le Conseild'État retient une définition objective du lotissement enconsidérant que seul compte le résultat de l'opération dedivision, sans qu’importe la méthode conduisant à ce résultat. En conséquence, constitue un lotissement la division d'un terrain en vue de l'implantation de bâtimentssur la partie conservée par le propriétaire (CE 20 février

2013).

� Mise en concordance d’un lotissement

Aux termes de l’article L. 442-11 du Code de l’urbanisme,le maire a la faculté, lorsqu’un document d’urbanisme in-tervient postérieurement à un permis d’aménager autori-sant la création d’un lotissement, de mettre les documentsdu lotissement en concordance avec ce document, aprèsenquête publique.

Ces dispositions peuvent être appliquées aux lotissementsdont les règles d’urbanisme sont devenues caduques aprèsun délai de dix ans suivant l’autorisation de lotir (CE 7 octobre

2013).

Urbanisme commercial

La circonstance que le permis ait été accordé et que lestravaux soient en cours ne suffit pas à établir l'urgence àsuspendre, suite à l’introduction d’un référé suspensif, uneautorisation d'exploitation commerciale. Une telle présomption n'existe pas au regard de l'autorisation d'ex-ploitation commerciale contrairement à celle existantepour la mise en œuvre du permis de construire (CE 11

février 2013).

Préemption

� Prix

En application de l’article L. 120-1 du Code de l’urbanisme,le prix d’acquisition d’un bien préempté peut être infé-rieur à celui visé à la promesse de vente si la décision depréemption répond à un intérêt général suffisant (CE 7

janvier 2013).

� Possibilité de préemption

L’autorité titulaire du droit de préemption peut légale-ment préempter un bien à la réception d’une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner, alors même qu’elle avaitrenoncé à préempter le même bien aux mêmes conditions,à la réception d’une première déclaration (CE 5 juillet

2013).

Expropriation

Le décret n° 2013-718 du 2 août 2013 relatif à la mise enplace du service de communication électronique au publicdes informations permettant l'appréciation de la valeurvénale des immeubles à des fins administratives ou fiscalea été pris en application de l'article L. 107 B du Livre desprocédures fiscales.

Il prévoit la création d'un service dénommé : « Rechercher

les valeurs immobilières » pour permettre aux personnesphysiques de procéder à une évaluation de leur bien immo-bilier lorsqu'elles font, notamment, l'objet d'une procédured'expropriation.



Taxes d’urbanisme

� Actualisation annuelle de la redevance pour lacréation de locaux à usage de bureaux, des locauxcommerciaux et des locaux de stockage en régiond’Ile-de-France

Par un arrêté du 2 décembre 2013 relatif à l’actualisationannuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la redevance pour la création de locaux à usage de bureaux,des locaux commerciaux et des locaux de stockage en région d’Ile-de-France (articles L. 520-1 et L. 520-3 duCode de l’urbanisme), les taux de la redevance susviséeont été actualisés.

Les tarifs par mètre carré de surface de construction,pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014,sont ainsi fixés :

En outre, l’arrêté fixe les différents tarifs qui s’appliquentaux communes bénéficiant d’un abattement compte tenude leur changement de circonscription ou de la perte deleur éligibilité soit à la dotation de solidarité urbaine, soitau bénéfice du fonds de solidarité des communes de larégion d'Ile-de-France.

� Actualisation annuelle des tarifs pour le mètrecarré de taxe d'aménagement

L’arrêté du 15 novembre 2013 relatif à l'actualisation annuelle des tarifs pour le mètre carré de taxe d'aména-gement (article L. 331-11 du Code de l’urbanisme) fixe lestarifs par mètre carré de construction, intervenant dansle calcul de la taxe d’aménagement, à 712 €, hors Ile deFrance, et 807 €, pour l’Ile de France, pour la période du1er janvier 2014 au 31 décembre 2014.

5 Développement durable et environnement

5.1 Développement durable

Parc tertiaire, public et privé : de la charted’engagement volontaire au futur décretfixant une obligation de travaux

L’enjeu est connu : les bâtiments du secteur tertiaire,

public et privé, représentent près de 850 millions de m²et se caractérisent par le niveau élevé de leur consom-mation d’énergie : avec le quart des surfaces bâties, le parctertiaire assure le tiers de la consommation énergétiquedes bâtiments.

Or, si la loi du 3 août 2009, dite « Grenelle 1 », a fixé desobjectifs généraux de réduction de consommationd’énergie d’au moins 38% d’ici 2020 dans les bâtimentsexistants, la loi du 12 juillet 2010, dite « Grenelle 2 », aposé le principe d’une obligation future de travauxd’amélioration de la performance énergétique des bâti-ments tertiaires, publics et privés, entre 2012 et 2020,un décret d’application doit préciser les modalités decette obligation de travaux.

A ce jour, et bien qu’un excellent rapport dirigé par MauriceGauchot ait préfiguré ce que pourrait être cette futureobligation règlementaire, le décret n’est pas paru.

Le président de la République a, lors de la conférenceenvironnementale de septembre 2013, demandé que cedécret soit publié en 2014.

Dans cette perspective, a été organisée une mobilisationdes principaux acteurs du parc tertiaire, qui ont été invités à adhérer à une charte d’engagement volontaire,préparée par l’équipe du plan bâtiment durable.

Par leur signature, les détenteurs du parc tertiaire ou sesutilisateurs s’engagent à entreprendre la rénovationénergétique de leurs bâtiments et à rendre compte deleurs engagements : quelle amélioration de la perfor-mance énergique ? Quel coût pour y parvenir ? Quellenature de travaux ? Quelles difficultés rencontrées ? etc.

Ouverte à la signature le 31 octobre 2013, cette charteavait recueilli fin décembre une quarantaine de grandessignatures du parc privé, comme du parc public et d’autresadhésions s’opèrent régulièrement (pour en savoir plus :se reporter au site du plan bâtiment durable).

Cette initiative révèle la maturité du secteur de l’immo-bilier tertiaire, dont les acteurs manifestent leur aptitudeà s’engager, sans contrainte ni sanction juridique, toutsimplement parce que les actions de rénovation énergé-tique sont de bonne politique immobilière et répondentà des enjeux de valeur.

Réglementation thermique

� Etude de faisabilité

Le décret n°2013-979 du 30 octobre 2013 relatif auxétudes de faisabilité des approvisionnements en énergiedes bâtiments nouveaux modifie la liste des projets pourlesquels, préalablement au dépôt d’une demande de permisde construire, le maître d’ouvrage doit réaliser une étudede faisabilité des diverses solutions d’approvisionnement

3e circonscription 92,81 €


1re circonscription 371,22 €







Valeur actualisée au 1er janvier 2014

Locaux de bureaux

Locaux de stockage

Locaux commerciaux

en énergie du bâtiment, en vue de favoriser l’installationd’équipements performants et d’énergies renouvelables.

Cette obligation ne concernait initialement que les bâti-ments neufs de plus de 1.000 mètres carrés. A compterdu 1er janvier 2014, elle est étendue aux bâtiments dontla surface est comprise entre 50 et 1.000 mètres carrés,en application de la directive 2010/31/UE du 19 mai 2010.

Un arrêté du même jour modifie en conséquence l'arrêtédu 18 décembre 2007 relatif aux études de faisabilité desapprovisionnements en énergie pour les bâtiments neufset parties nouvelles de bâtiments et pour les rénovationsde certains bâtiments existants en France métropolitaine.

� Méthode de calcul de la RT 2012

L’arrêté du 20 juillet 2011 portant approbation de la mé-thode de calcul Th-BCE 2012 relatif aux caractéristiquesthermiques et aux exigences de performance énergétiquedes bâtiments neufs, a été modifié par arrêté du 16 avril2013.

Quelques jours plus tard, le Conseil d’Etat annulait cet ar-rêté du 20 juillet 2011 pour un motif de forme : l’arrêtéaurait dû être signé conjointement par le ministre de l’Égalité des territoires et du Logement et le ministre del’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie (CE,

24 avril 2013).

Mais cette décision prévoyait que l’annulation ne serait ef-fective qu’à l’issue d’un délai de trois mois à compter de ladate de sa décision, soit le 24 juillet 2013, le Conseil d’Etatvisait ainsi à garantir la sécurité juridique des projets deconstruction en cours et assurer la continuité de l’applica-tion de la RT 2012.

Cette décision a donc conduit à la promulgation d’un nouvelarrêté le 30 avril 2013 portant approbation de la méthodede calcul Th-BCE 2012, entré en vigueur le 24 juillet 2013,date d'effet de la décision du Conseil d'Etat précité.

Certificats d’économie d’énergie (CEE)

Un projet de décret venant modifier les décrets n°2010-1663 et 2010-1664 du 29 décembre 2010 relatif auxobligations d’économie d’énergie et relatif aux CEE, pro-longe la deuxième période du dispositif des CEE jusqu’au31 décembre 2014 et fixe les modalités de mise enœuvre de ce dispositif pour cette nouvelle année.

Il rend en outre éligibles les sociétés d’économie mixtedont l’objet est l’efficacité énergétique et qui proposentle tiers-financement.

A l’issue de l’année 2014, la troisième période d'obligationd'économies d'énergie sera lancée du 1er janvier 2015 au31 décembre 2017. Cette période aura pour objectif deséconomies d’énergie de 220 TWhcumac par an, répartiesentre les vendeurs d’énergie sur la base du prix TTC des

énergies (à hauteur de 75%) et des volumes de ventes enkWh (à hauteur de 25%).

Par ailleurs, on retiendra que les actions pouvant donnerlieu à la délivrance des CEE sont, entre autres, des opérations standardisées auxquelles une valeur forfaitaired’économie d’énergie est associée. Elles correspondentaux actions les plus fréquemment réalisées et sont définiespar arrêté ministériel sous forme de fiches à caractèreréglementaire (par exemple, dernier en date, l’arrêté du24 octobre 2013 définissant les opérations standardiséesd’économie d’énergie). Ces fiches précisent les conditionsde délivrance et le mode de calcul du montant des certificats à attribuer.

Audit énergétique

� Entreprises de plus de 250 salariés

L’article 40 de la loi n°2013-619 du 16 juillet 2013 portantdiverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine du développement durablemodifie le Code de l’énergie et impose aux personnesmorales immatriculées au RCS et celles de droit privénon commerçantes ayant une activité économique dontle total du bilan, le chiffre d’affaires ou les effectifs excè-dent des seuils fixés par décret, de réaliser tous les quatreans un audit énergétique.

Ces entreprises peuvent sinon mettre en œuvre un système de management de l’énergie (SME) ; il s’agitd’une procédure d’amélioration continue de la perfor-mance énergétique. L’audit ainsi réalisé par le SME rendalors superflu un audit énergétique séparé.

Cette loi vise à transposer la directive 2012/27/CE du25 octobre 2012 relative à l’efficacité énergétique.

Le décret n°2013-1121 du 4 décembre 2013 est venudéterminer les seuils au-delà desquels une personne moraleréalise un audit énergétique :

- soit les effectifs excèdent 250 salariés ;

- soit son chiffre d’affaires annuel excède 50 millionsd’euros ou son total de bilan excède 43 millions d’euros.

Le premier audit est établi au plus tard le 15 décembre2015.

� Copropriété de plus de 50 lots

Cf. 1.3. Copropriété et association syndicale.

Bonus-malus énergétique

La loi n°20136312 du 15 avril 2013 visant à préparer latransition vers un système énergétique sobre et portantdiverses dispositions sur la tarification de l’eau et sur leséoliennes a été censurée par le Conseil constitutionneldans une décision du 11 avril 2013 pour méconnaissancede l’égalité devant les charges publiques.



Pour mémoire, l’objectif du « bonus-malus énergétique »était d’inciter les consommateurs à réduire leurs consom-mations domestiques. Or, ce mécanisme excluait lesconsommations professionnelles, notamment du secteurtertiaire et distinguait les consommateurs d’immeublescollectifs et ceux du résidentiel individuel.

5.2 Environnement

Sites et sols pollués et déchets

� Vente d’un terrain et obligation de délivrance

La Cour de cassation est revenue sur la notion d’obliga-tion de délivrance conforme dans le cadre de la vented’un terrain pollué (Cass. civ. 3ème 16 janvier 2013). En l’es-pèce, pour exclure la violation de l’obligation de déli-vrance conforme la Cour relève que (i) l’acquéreur avaitdéclaré être parfaitement informé du fait que le terrainavait servi de cadre à l’exploitation d’une activité de pro-duction de résines de synthèse, (ii) il avait renoncé ex-pressément à engager la responsabilité du vendeur dufait de la pollution, et enfin (iii) l’acte de vente comportaiten annexe un tableau de stockage recensant les produitschimiques stockés par l’exploitant dans ses installations.Le vendeur a donc intérêt à délivrer l’information la pluscomplète possible sur les activités industrielles passéesdu site afin d’échapper au risque de remise en cause dela vente.

De plus, cet arrêt précise que le dernier exploitant d’uneinstallation classée pour la protection de l’environne-ment (ICPE) est tenu de remettre le site en état dès lacessation de l’exploitation, sans que l’acquéreur du sitene soit tenu de l’y enjoindre par une mise en demeure.Il encourt une condamnation à des dommages et inté-rêts s’il n’y a pas procédé à ce moment là.

� Devoir de conseil d’un architecte envers le maître d’ouvrage

Il n’appartient pas à l’architecte de réaliser des travauxde reconnaissance des sols pour effectuer un diagnosticde la pollution éventuelle, ni d’attirer l’attention de l’acquéreur sur le risque d’acquérir le bien sans procéderà de telles investigations. La Cour de cassation préciseainsi les contours du devoir de conseil des architectes enmatière de terrains pollués dans le cadre d’une missiond’obtention de permis de construire et de démolir (Cass.

civ. 3ème 30 janvier 2013, n° 11-27.792).

Néanmoins, il convient d’être prudent dans l’interprétationde cette solution qui ne vaut sans doute que dans l’hypothèse d’une mission partielle de l’architecte relativeà l’obtention d’un permis de construire, et non dans le casd’une mission générale de maîtrise d’œuvre de conception.

� Responsabilité subsidiaire du propriétaire d’unterrain pollué

Le Conseil d’Etat a réaffirmé la responsabilité subsidiairedu propriétaire d’un terrain à raison des déchets entre-posés sur son site. Cette responsabilité n’est que subsi-diaire, ce qui signifie qu’elle n’a vocation à être déclenchée que dans l’hypothèse où la responsabilité dudernier exploitant d’une ICPE ou celle du producteurou détenteur des déchets ne peut être efficacement recherchée (CE 1er mars 2013 et 25 septembre 2013).

De plus, cette responsabilité est attachée au comporte-ment négligent du propriétaire, « notamment s’il a fait

preuve de négligence à l’égard d’abandon sur son terrain ».Ces arrêts sont la consécration de la position adoptéepar le Conseil d’Etat dans l’arrêt Commune de Palais surVienne du 26 juillet 2011, ce qui donne à ce mouvementjurisprudentiel la force de la constance.

� Projet de réforme sur les sites et sols pollués

Cette jurisprudence est à mettre en lien avec l’adoptiond’un projet de réforme traitant l’ensemble de la questiondes sites et sols pollués, qui a pris le chemin d’un amen-dement parlementaire au projet de loi ALUR (amendementvoté en première lecture au Sénat le 26 octobre 2013).Si les ambitions du texte sont nombreuses, il est possiblede les synthétiser autour de la trilogie « informer, redé-

ployer, clarifier ».

Premièrement, le texte tend à améliorer l’informationdes populations sur l’état de la pollution des sols, et àainsi prévenir l’apparition de risques sanitaires liés à lapollution par la création de zones de vigilance quiconcernent les terrains où la connaissance de la pollu-tion justifie des mesures particulières pour préserver lasécurité, la santé et la salubrité publiques.

Deuxièmement, le texte a pour objectif majeur de favo-riser le redéploiement des sites pollués afin notammentde lutter contre l’artificialisation des sols naturels etl’étalement urbain. En ce sens, le projet instaure de nouveaux mécanismes visant à inciter les aménageurs às’engager dans la réaffectation des anciennes friches industrielles vers un usage résidentiel, dans le respect duprincipe pollueur-payeur. Une disposition autorise ainsi untiers à prendre en charge les obligations administrativesde réhabilitation du site pollué du dernier exploitant, enautorisant un transfert très sécurisé de ces obligations,lequel n’était pas possible jusqu’à présent. Une autre disposition prévoit d’encadrer le changement d’usage d’unsite de mesures de gestion de la pollution qui permettentd’assurer la compatibilité entre l’état des sols et le nouvelusage projeté afin de préserver la santé, la sécurité, la salubrité publiques et l’environnement. Un bureaud’études certifié viendra attester de la bonne exécutiondes mesures de gestion de la pollution.

Troisièmement, le texte vise à clarifier les règles actuellesrelatives à la détermination des responsables et à l’étenduede leur responsabilité, alors qu’on assiste au développe-ment incontrôlé du contentieux civil lié aux ventes de terrains pollués, qui a un impact très négatif sur la trans-mission des sites. En ce sens, le projet vient affirmer unehiérarchie entre les différents responsables de la réhabili-tation d’un site pollué vers un usage déterminé, hiérarchiedans laquelle prend place le propriétaire, dont la responsa-bilité n’est que subsidiaire, conformément au mouvementjurisprudentiel rappelé plus haut. Espérons que ce projetverra définitivement le jour très prochainement, ce quiconstituerait un pas décisif dans la clarification du régimedes sites et sols pollués.

Installations classées ICPE

� Prescription de la responsabilité administrativedu dernier exploitant et prescription trentenaire

Depuis le fameux arrêt Alusuisse du 8 juillet 2005 (CE

ass, 8 juill. 2005), le Conseil d’Etat n’avait pas eu l’occasionde revenir sur la question de la prescription des obliga-tions administratives du dernier exploitant d’une ICPE.C’est chose faite par un arrêt SCI Chalet des Aulnes du12 avril 2013 dans lequel la haute assemblée administra-tive répète le principe majeur dégagé huit ans plus tôt(CE 12 avril 2013). D’une part, l’arrêt confirme que lesobligations financières du dernier exploitant liées à la remise en état du site se prescrivent par trente à compterde la notification de la cessation d’activité à l’administra-tion.D’autre part, il rappelle la permanence des pouvoirsde police du préfet qui peuvent s’exercer à tout momentcontre le détenteur du site.

� Polices administratives et pénales les ICPE

Une circulaire du 19 juillet 2013 relative à la mise enœuvre des polices administratives et pénales en matièred’installations classées pour la protection de l’environ-nement (ICPE) vient préciser les conditions d’applicationdes dispositions de l’ordonnance du 11 janvier 2012 portant simplification et harmonisation des dispositionsdes polices administrative et judiciaire du code de l’environnement, laquelle est entrée en vigueur le 1er juillet2013 (ordonnance n° 2012-34 du 11 janvier 2012).

L’objectif majeur de cette circulaire est de porter à l’attention des autorités administratives les précautionsqu’elles doivent suivre dans la mise en œuvre des diversinstruments de contrainte que leur offre l’ordonnance,pour prévenir des annulations du juge administratif.

Spécialement, la circulaire rappelle les prescriptions àrespecter dans l’utilisation des mises en demeure, et apporte des précisions sur le nouvel outil que constitue

l’amende administrative, créée par l’ordonnance, qui doitnécessairement être précédée d’une mise en demeure.Les exploitants d’ICPE s’y reporteront avec intérêt afind’apprécier la régularité des mesures que leurs prescritl’administration.

Principe de précaution et déclaration d’utilité publique

Les recours formés par les associations et collectivitéslocales contre l’arrêté ministériel du 25 juin 2010 décla-rant d’utilité publique la ligne à très haute tension « Co-tentin-Maine » ont offert l’occasion au Conseil d’Etat depréciser la manière dont il entend concilier les déclara-tions d’utilité publique avec le principe de précaution (CE

12 avril 2013). La haute assemblée administrative affirme ici qu’une opération qui méconnait les exigencesdu principe de précaution ne peut jamais être déclaréed’utilité publique.

Ainsi, en cas de contestation de la déclaration d’utilitépublique, il appartient au juge administratif de vérifierque l’application du principe de précaution est justifiée,de s’assurer ensuite de la réalité des procédures d’éva-luation du risque mises en œuvre, et enfin de l’absencede toute erreur manifeste d’appréciation dans le choixdes mesures de précaution. Par ailleurs, si la déclarationsatisfait à ces premiers contrôles, le juge administratif doitencore contrôler l’utilité publique du projet en mettanten balance ses avantages et ses inconvénients, et en prenant en compte au titre des inconvénients le risquetel qu’il est prévenu par les mesures de précaution, lesinconvénients d’ordre social pouvant résulter de ces mesures et le coût financier de celles-ci. C’est à une appréciation très minutieuse que s’est livré le Conseild’Etat en l’espèce pour juger que la ligne en questionétait bien d’utilité publique. Cette décision est à prendreen considération dans la préparation des grands projetsqui prétendent à un caractère d’utilité publique.

6 Propriétés publiques

Domanialité publique virtuelle

� Disparition de la domanialité publique virtuellepour l’avenir

Le Conseil d’Etat (CE 8 avril 2013) confirme la disparitionde la domanialité publique virtuelle sous l’égide du codegénéral de la propriété des personnes publiques (CG3P)et de sa définition législative du domaine public (ArticleL.2111-1 du CG3P).

La domanialité publique virtuelle consiste à appliquer àune dépendance du domaine privé d’une personne publique les principes de la domanialité publique, par



anticipation, dès lors que son affectation à l’usage du pu-blic ou à un service public moyennant aménagements etdonc son entrée dans le domaine public est prévue defaçon certaine (CE 6 mai 1985).

Trop souvent perçue comme une source de rigidité etd'insécurité juridique, les rédacteurs du CG3P affichaientleur volonté de réduire le champ de la domanialité publique et affirmaient que la nouvelle définition mettaitfin à la théorie de la domanialité publique virtuelle. Ladoctrine se montrait moins affirmative face à un textepeu explicite et attendait la confirmation du Conseild’Etat.

� Précision sur le régime de la domanialité publique virtuelle pour le passé

Dans sa décision du 8 avril 2013, confirmée quelquesmois plus tard (CE 17 mai 2013 ; CE 1er octobre 2013), leConseil d’Etat ajoute que les dépendances qui sont en-trées dans le domaine public en application de la théoriedomanialité publique virtuelle, ne sont pas automatique-ment sorties du domaine public en 2006, avec l’entréeen vigueur du CG3P.

Ces dépendances demeurent dans le domaine public tantqu’elles n’ont pas fait l’objet d’une procédure classiquede déclassement. Est indifférent à cet égard l’abandon duprojet d’affectation prévue pendant un temps de façoncertaine.

Domanialité publique des murs desoutènement des voies publiques

La jurisprudence se prononce régulièrement sur l’appar-tenance au domaine public des murs de soutènementdes voies publiques, en tant qu’accessoires de ces voies(Article L.2111-2 du CG3P).

Le Conseil d’Etat (15 mai 2013) est récemment allé assezloin à propos d’un mur séparant la propriété d’un rive-rain d’une voie communale en surplomb, qui s’est par-tiellement éboulé à la suite d’intempéries.

La haute juridiction constate d’une part, qu’aucun élémentne permet d’établir la propriété du mur dont la partieinférieure a été réalisée il y a une centaine d'années, etd’autre part, que cette partie inférieure de l'ouvrage assure le soutènement de la voie publique. Elle en déduitpourtant l’appartenance du mur au domaine public.

C’est donc l’utilité du mur pour la voie publique qui permet au Conseil d’Etat d’en déduire son appartenanceau domaine public, sans déterminer explicitement le pro-priétaire. La Cour administrative d’appel de Marseilleadoptait le 28 mai 2013, dans une autre affaire, une position opposée.

Domanialité publique globale

Le Conseil d’Etat a rendu public en 2013 un avis d’unede ses formations administratives (CE 19 juillet 2012,Domaine national de Chambord) qui se prononce sur lemaintien de la théorie de la domanialité publique globalesous l’empire du CG3P.

La domanialité publique globale consiste à appliquer àl’ensemble des biens d’une emprise foncière déterminéeaffectée à l’utilité publique, le même régime de domanialitépublique alors même qu’un des biens ne remplit pas, à luiseul, les critères permettant de le qualifier de dépendancedu domaine public (CE 13 juin 1989, avis).

Malgré le silence du CG3P et la volonté affichée de ses rédacteurs de réduire le champ de la domanialité publique,l’avis pérennise la théorie de la domanialité publiqueglobale.

Ainsi, le domaine national de Chambord, ensemble his-torique exceptionnel d’un seul tenant, appartient danssa globalité au domaine public de l’Etat.

Résiliation d’une convention d’occupation dudomaine public

Les contrats portant occupation du domaine public peuventêtre, comme tout contrat administratif, résiliés pour unmotif d’intérêt général. Les motifs peuvent être variés(conservation du domaine, motifs esthétiques ou encorefinanciers) et sont en général appréciés de manière assezsouple par le juge administratif.

Une illustration jurisprudentielle récente vient l’attester.La Cour administrative d’appel de Bordeaux (14 mars2013) a jugé que la résiliation fondée sur la volonté demettre en place une procédure préalable de mise enconcurrence répond à un motif d’intérêt général. Onrappellera pourtant qu’aucune disposition législative ouréglementaire ni aucun principe n’impose à une personnepublique d’organiser une procédure de publicité préala-ble à la délivrance d’une autorisation ou à la passationd’un contrat d’occupation d’une dépendance du domainepublic (CE 3 décembre 2010, Ville de Paris et Association Paris

Jean Bouin).

Par ailleurs, en application de la jurisprudence dite « Béziers2 » (CE 21 mars 2011, Commune de Béziers), une partie àun contrat administratif peut saisir le juge du contrat d’unemesure de résiliation qu’il estime entachée d’une illégalité et tendant à la reprise des relations contractuelles.

La Cour administrative d’appel de Douai (CAA Douai 2

mai 2013, CROUS de l’Académie de Lille), sur renvoi duConseil d’Etat (CE 11 octobre 2012, Société OrangeFrance), applique cette jurisprudence à une conventiond’occupation du domaine public résiliée et prononceainsi la reprise des relations contractuelles.

Bail emphytéotique administratif et gestioncourante d’un bien immobilier

Le Conseil d’Etat précise les motifs pour lesquels unecollectivité territoriale pouvait conclure un bail emphy-téotique administratif (BEA) avant la loi n° 2011-267 du14 mars 2011 (CE 19 novembre 2013, Société Nationale Im-

mobilière).

Selon le Conseil d’Etat, les dispositions relatives au BEA(Article L.1311-2 du Code général des collectivités territoriales) en vigueur avant la loi du 14 mars 2011permettent seulement de conclure des contrats danslesquels le preneur a la charge de réaliser, sur le bien im-mobilier qu’il est autorisé à occuper, des investissementsqui reviendront à la collectivité en fin de bail. Le Conseild’Etat confirme de la sorte la proximité souvent soulignéeentre le BEA et le bail à construction.

En revanche, ces dispositions ne permettent pas la conclu-sion de contrats par lesquels une collectivité territorialeconfie à un tiers une mission de gestion courante d’un bienlui appartenant.

Il en va différemment depuis la loi du 14 mars 2011 quiétend le champ du BEA à la restauration, la réparation, l'entretien-maintenance et la mise en valeur d’un bien immobilier. Cette loi ne comporte néanmoins aucun caractère rétroactif.

Construction de logements sociaux

La loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobili-sation du foncier public en faveur du logement et au ren-forcement des obligations de production de logementsocial comporte deux volets.

Elle étend et précise en premier lieu les possibilités decéder à un prix inférieur à leur valeur vénale les terrainsbâtis ou non, destinés à la construction de logements sociaux détenues par l’Etat, certains de ses établisse-ments publics et la Société de Valorisation Foncière etImmobilière.

Cet aménagement du principe d’incessibilité des proprié-tés publiques à un prix inférieur à leur valeur, validé parle Conseil constitutionnel peut aller jusqu’à la gratuité dela valeur du terrain.

Le montant de la décote dépend de la catégorie de loge-ments à construire et des circonstances locales, tenant àla situation du marché foncier et immobilier, à la situationfinancière de l'acquéreur du terrain, à la proportion et àla typologie des logements sociaux existant sur le territoirede la collectivité considérée et aux conditions financièreset techniques de l'opération.

Le rabais est de droit à la double condition que l’acquéreursoit une collectivité territoriale, un établissement publicde coopération intercommunale (EPCI) compétent en

matière de logement ou l’un des organismes agréés chargésdu logement social et que le terrain figure sur une listeétablie par le préfet de région.

En outre, le domaine public de l’Etat ou de ses établisse-ments publics qui pouvait déjà faire l’objet d’un bail em-phytéotique administratif en vue de la réalisation delogements sociaux pourra désormais faire l’objet d’unbail à construction poursuivant le même objectif. Les règles relatives à la décote sont applicables pour le calculdu loyer de ces baux.

En second lieu, la loi du 18 janvier 2013 porte le quotade logements sociaux exigé des communes de 20 à 25 %des résidences principales. Toutefois, certaines com-munes restent soumises au taux de 20 %. Il s’agit de com-munes où le parc de logements existant ne nécessite pasun effort de production supplémentaire.

7 Droit pénal de l’immobilier

Responsabilité pénale d’une entreprise deconstruction pour homicide involontaire

Une société de BTP a saisi la Cour de cassation à la suitede sa condamnation par la Cour d’appel de Paris du chefd’homicide involontaire (200.000€ d’amende et publica-tion du jugement) en raison du décès d’un de ses salariéssur le chantier de construction d’un centre commercialau sein d’un parc d’attraction.

La Cour d’appel exposait qu’« un défaut de conception de

l’acte de construire imputable à la personne morale poursuivie,

distinct du manquement aux règles d’hygiène et de sécurité,

a été en la circonstance à l’origine » de l’accident.

La chambre criminelle de la Cour de cassation censurecette décision aux motifs que la Cour d’appel ne s’estpas expliquée « sur le défaut de conception dénoncé » etn’a pas indiqué « en quoi les infractions (…) avaient été com-

mises pour le compte de la société X, par un de ses organes

ou représentants ».

Cette décision rappelle que la responsabilité pénale d’unepersonne morale sera engagée par la faute commise parun de ses organes ou représentants (Crim. 22 janvier 2013).

Amiante

La chambre criminelle de la Cour de cassation a confirméles mises en examen intervenues dans l'affaire dite de « l'amiante » aux termes de deux arrêts du 10 décembre2013. La haute juridiction infirme ainsi un arrêt rendupar la chambre de l'instruction de la cour d'appel deParis le 17 mai 2013. La Cour d’appel avait annulé les



mises en examen d’anciens membres du Comité perma-nent amiante (CPA) instance de concertation créée en1982, des chefs d'empoisonnement, de voie de fait ayantentraîné la mort, d’homicides involontaires, de coups etblessures involontaires, et d’abstention délictueuse deporter secours.

La chambre criminelle reproche à la chambre de l’instruc-tion de s’être prononcée par des motifs empreints decontradiction, assimilable à l’absence de motivation. Eneffet, pour annuler les mises en examen, la chambre del’instruction avait jugé que :

- la politique « d’usage contrôlé » de l’amiante était justifiée« au regard des connaissances médicales de l'époque » etce alors que l'amiante avait « été classée comme étant

agent cancérogène pour l’homme par le Centre international

de recherche sur le cancer depuis 1977 et qu’en 1982, la

conférence de Montréal ait indiqué que les valeurs limites

d'exposition ne protégeaient pas du risque de cancer ».

- dans « un contexte international marqué par des politiques

différentes », le Comité permanent amiante (CPA)n’avait pas eu d’influence sur les pouvoirs publics, laFrance s’étant opposée au projet américain d’inter-diction de l’amiante en 1986 et au projet européend’interdiction en 1991. Le CPA s’était montré trèsactif pour défendre l’« usage contrôlé » de l'amiante.

La Cour de cassation a renvoyé la cause et les partiesdevant cette même chambre autrement composée (Crim.

10 déc. 2013).

Preuve illicite

Un contribuable est mis en examen des chefs de fraudefiscale, escroquerie en bande organisée, abus de bienssociaux, abus de confiance, blanchiment….

Les données informatiques versées aux débats par l’administration fiscale française au soutien de sa plainteavaient été volées ou détournées à la HSBC Private Bankpar l’un de ses salariés. Le contribuable demandait l’annulation de la plainte de l’administration fiscale aumotif qu’elle était fondée sur des moyens illicites.

La Cour de cassation confirme le rejet de la demanded’annulation prononcée par la chambre de l’instructioncar les fichiers informatiques ne constituent pas desactes de l’information susceptibles d’être annulés mais « des moyens de preuve soumis à discussion contradictoire »(Cass. crim. 27 nov. 2013).

Affichage du montant des honoraires parune agence immobilière

La Cour de cassation sanctionne la cour d’appel deNîmes qui avait condamné une agence immobilière pour

avoir affiché sur la vitrine le montant des honoraires denégociation dans les termes suivants : « honoraires de

négociations. 5.98 % TTC à la charge du vendeur. 3,59% TTC

à la charge de l’acheteur. Sauf conventions contraires ». Lacour avait considéré que l’agence avait ainsi fourni uneprestation de service sans respect des règles d’informa-tion du consommateur, car la valeur du bien à laquelles’appliquaient les pourcentages cités n’était pas indiquée.La Cour de cassation considère au contraire qu’un telaffichage ne peut donner lieu à condamnation, le prix desprestations du professionnel étant proportionnel au prixde vente du bien « lequel ne peut être déterminé qu’à l’issue

de la négociation » (Cass. crim. 4 juin 2013).

Démolition des constructions irrégulières

La Cour de cassation a sanctionné une Cour d’appel quiavait condamné un prévenu sous astreinte, à titre de peineprincipale, à la démolition des constructions édifiées sanspermis de construire et à la mise en conformité deslieux.

La Cour de cassation a rappelé que le juge pénal ne peutordonner la démolition à titre de sanction pénale, l’articleL 480-5 du Code de l’urbanisme prévoyant la démolitionet la remise en état comme mesures à caractère réeldestinées à faire cesser une situation illicite et noncomme une sanction pénale (Cass. crim. 15 janv. 2013).

Délit de construction sans assurancedécennale

Le délit de construction sans assurance décennale peutêtre constitué à l’encontre d’un individu qui, bien quecontestant son intervention sur le chantier de constructionde maison individuelle, avait eu la maîtrise d’œuvre du ter-rassement et à ce titre modifié l’implantation de la maison et dont le cahier de clauses techniques particulièresde la construction indiquait qu’il intervenait comme maîtred’œuvre au début du chantier. Il était donc tenu de sous-crire une assurance de responsabilité décennale et peutêtre pénalement sanctionné pour ne pas l’avoir fait (Cass.

crim. 13 mars 2013).

II La fiscalité immobilièreen 2013

De 2013, le grand public retiendra en matière fiscaleprincipalement l’affaire « Cahuzac » : la révélation de ladissimulation d’avoirs à l’étranger par le ministre du budgeta été le signal déclencheur d’une offensive générale duGouvernement contre la fraude fiscale. Au fil des mois,le front de cette offensive s’est élargi et a dépassé la simplelutte contre la fraude fiscale : désormais, tous les schémas

résidents fiscaux français, l’étude approfondie des décisionsdu Conseil d’Etat et des juges du fond est particulièrementimportante pour anticiper et limiter les frottements fiscauxexistant dans le secteur immobilier.

1 Mesures législatives

1.1 Fiscalité des foncières

La hausse de la fiscalité du secteur immobilier, et notam-ment des foncières, constatée en 2011 et 2012 (suppres-sion du 210 E, suppression de l’abattement de 40% sur lesdividendes des SIIC, retenue à la source de 15% sur les dividendes des SIIC et SPPICAV au profit d’organismes deplacement collectif) ne s’arrête que très partiellement en2013.

Si des mesures permettent de laisser le secteur reprendreson souffle après les hausses des dernières années (Tauxde TVA de 10% sur certaines opérations de construction delogements loués dans des secteurs « tendus » - Cf. II.1.4. -,exonération de taxe foncière – Cf. II.1.5., pérennisation del’exonération de contribution de 3% sur les revenus distribués – Cf. II.1.2.), d’autres mesures viennent impactersérieusement le secteur immobilier et notamment les foncières :

- Limitation de la déductibilité des intérêts versés dansle cadre de dispositifs hybrides (Cf. II.1.2.) ;

- Augmentation des obligations de distribution des SIIC(les dividendes sont taxés plus fortement que les plus-values de cession des titres des SIIC) (Cf. II.1.2.) ;

- Augmentation des droits de mutation de biens immobi-liers, ceux-ci pouvant être fixés à un taux global de5,80665% au lieu de 5,09006% actuellement (Cf. II.1.5.) ;

- Restriction du champ d’application du taux réduit prévuà l’article 210 F du CGI (transformation de bureaux enlogements) (Cf. II.1.2.) ;

1.2 Fiscalité des entreprises

De manière générale, la loi de finances pour 2014 neprévoit pas d’augmentation faciale de l’imposition dessociétés, à part pour les sociétés ayant un chiffre d’affairesupérieur à 250 millions d’euros. En revanche, on peutremarquer que le législateur a mis en place des dispositifsvisant principalement à contrecarrer des montages optimisants internationaux, mais qui vont in fine s’appli-quer également en théorie dans des situations franco-françaises et aboutiront à augmenter significativementl’imposition de nombreux contribuables dans le secteurimmobilier.


optimisants, notamment ceux utilisés en matière immo-bilière, sont visés.

Sont ainsi concernés les prêts hybrides, les opérationsde « business restructuring », les schémas d’abus dedroit, l’obligation de communication préalable des sché-mas d’optimisation fiscale : le gouvernement et députésont ainsi proposé des modifications substantielles de la fiscalité, en élargissant très largement les dispositifs existantset en créant ex nihilo de nouveaux régimes très intrusifs(comme l’obligation de communication préalable des schémas d’optimisation fiscale), en faisant fi de l’insécuritéjuridique qu’allaient entraîner ces modifications.

Le Conseil Constitutionnel a heureusement mis un coupd’arrêt à nombre (mais pas à toutes) de ces propositions,n’hésitant pas à qualifier certains dispositifs de trop imprécis dans leur rédaction eu égard aux sanctionsqu’ils créaient et aux restrictions qu’ils imposaient auxlibertés fondamentales.

Une des autres grandes caractéristiques de l’année 2013est encore une fois l’instabilité fiscale. Un an après avoirviolemment défrayé la chronique, le régime d’impositiondes plus-values mobilières des dirigeants d’entreprise estsupprimé rétroactivement : il ne s’appliquera jamais ! Enlieu et place de ce régime mort-né, un abattement spéci-fique sur la plus-value de cession des titres de PME a étécréé pour soutenir l’investissement dans ces sociétés :néanmoins, la faible majoration des abattements pour lesPME n’est pas en relation avec les risques pris par les investisseurs et le nombre de conditions d’applicationreste trop important. On peut regretter également l’absence d’alignement des abattements prévus en matièred’impôt sur le revenu aux prélèvements sociaux, ainsique la suppression de tout système d’exonération desplus-values de cession sous condition de remploi, tel qu’ilexistait préalablement (article 150 0-D bis du CGI). Unetelle rigidité dans les niveaux de taxation va nécessaire-ment contribuer à freiner les investissements.

De même, le régime d’imposition des plus-values immo-bilières a été fortement modifié en l’espace d’un an,d’abord via circulaire puis par la loi (avant d’être partiel-lement invalidé par le Conseil Constitutionnel). Entrel’abattement linéaire sur l’impôt sur le revenu étalé sur22 ans, l’abattement sur les prélèvements sociaux étalésur 30 ans, l’abattement exceptionnel de 25%, on ne saitplus quel comportement fiscal souhaite encourager legouvernement !

La jurisprudence administrative a fourni en 2013 des décisions extrêmement importantes pour le secteur immobilier : entre des décisions pénalisantes, notammentsur le bail à construction et des décisions très encoura-geantes sur l’alignement du régime d’imposition des plus-values immobilières des non-résidents sur le régime des


Relèvement du taux de la contribution excep-tionnelle à l’IS (article 16 de la loi de financespour 2014)

La contribution exceptionnelle s’ajoutant à l’impôt sur

les sociétés devant être payée par les entreprises réali-

sant plus de 250 millions d’euros de chiffre d’affaires,

fixée à 5 % à l’origine, passe à 10,7 %. Ceci aboutit à uneimposition effective des entreprises concernées s’élevantà 38,00 % de leur résultat fiscal.

Cette modification s’applique au titre des exercices closà compter du 31 décembre 2013, étant rappelé que lacontribution est censée être supprimée au 30 décembre2015.

Pour rappel, voici les principales impositions à la charge des sociétés :

Base brute résultat comptable

Base nette résultat comptable - déductions fiscales + réintégrations fiscales + toute augmentation d'actif net

taux réduit15% pour les premiers 38,120 € de bénéfice fiscal

des PME

taux normal 33,1/3%

taux global des sociétés avec un IS > 763k€ 34,43%

taux global des sociétés avec un IS > 763k€ 38,00%

et un chiffre d'affaires supérieur à 250m€

plus-value sur biens immobiliers et titres de taux applicable aux bénéfices courants

sociétés SPI non cotées*

produits de droits de propriété industrielle et 15,00%

plus-value sur cession de ces éléments

plus-value sur cession de titres de participation taux effectif de 4,00% (exonération de 88% de la

(hors titres de SPI) plus-value brute)

plus-value de cession de titres de participation 19,00%

qualifiant de SPI cotées*

Principauxtaux d'IS

Impôt sur les sociétés

* SPI: société à prépondérance immobilière (société qui n'utilise pas l'immobilier qu'elle détient pour son activité commerciale, industrielle...).

IFA supprimée à compter de 2014

C3S 0,16% du chiffre d'affaires du contribuable

applicable à toutes les distributions hors faites celles par les PME, par les SIIC sur les dividendes

qu'elles doivent distribuer et autres cas particuliersContribution de 3% à l'ISsur les dividendes

Autres impositions

Exercice fiscal(calendaire)

Taux IS de droitcommun

Incluant la contributionadditionnelle à l’IS

Incluant la contributionexceptionnelle à l’IS

2012 33,1/3% 34,43% 36,10%

2013 33,1/3% 34,43% 38,00%

2014 33,1/3% 34,43% 38,00%

Récapitulatif des taux globaux de l’IS de 2012 à 2014


Nouvelle condition de déductibilité des intérêtsversés à une entreprise liée (article 22 de la loide finances pour 2014)

Après d’importants coups de rabot au cours des exercicesprécédents ayant eu pour objectif de réduire le quantumdes intérêts déductibles fiscalement, le législateur vise cettefois à supprimer, dans certains cas, le principe même de déductibilité des intérêts, quel que soit le niveau d’endet-tement.

La déductibilité des intérêts versés à une entreprise liée vadésormais être subordonnée à la preuve que les intérêtsperçus par l’entreprise créancière sont assujettis à unimpôt sur les bénéfices au moins égal au quart de celui quiserait déterminé dans les conditions de droit commun.Cette preuve devra être apportée par l’entreprise débitrice à la demande de l’administration.

Ceci peut particulièrement toucher l’immobilier dans lamesure où la structuration de nombreux fonds lors de l’acquisition et lors du financement d’acquisitions immobi-lières requiert la création d’une société française détenuepar une entité établie dans un Etat autorisant l’utilisationde dispositifs financiers hybrides (la rémunération du financement accordé au véhicule d’investissement immo-bilier français est fiscalement assimilée à un intérêt déduc-tible en France au niveau dudit véhicule et comme undividende exonéré dans l’Etat du prêteur).

Les intérêts étant généralement exclus des régimes spécifiques français d’imposition des bénéfices, l’applica-tion de l’article 22 de la loi de finances pour 2014 à unesociété débitrice d’une société française devrait parconséquent rester rare.

L’article 22 de la loi de finances pour 2014 s’applique auxexercices fiscaux clos à compter du 25 septembre 2013.

L’instruction à paraître devra notamment clarifier si l’imposition minimum du quart s’apprécie exercice parexercice ou sur la durée du prêt et si des différentielsde taxation des intérêts résultant de régimes de taxationdifférents suivant une comptabilité de caisse ou d’enga-gement (cash basis/accrued basis) sont visés ou non parce texte. De même, le traitement des organismes sansbut lucratif ou à régime fiscal spécifique (caisses de retraite, mutuelles, etc…) devra être clarifié.

Projet de la commission européenne de modifier la directive mère-fille 2011/96/UEParallèlement à ce nouveau dispositif, la commission européenne a fait une communication le 25 novembre2013 précisant qu’elle entendait proposer de modifierla directive mère-fille (ci-après « DMF »).

La proposition vise à régler la question des dispositifsfinanciers hybrides dans le cadre cette fois-ci de l’applica-tion de la DMF et à introduire une règle générale anti-abusafin de protéger le fonctionnement de celle-ci.

Le régime mère-filles permet en effet d’exonérer enprincipe les distributions de dividendes entre une sociétéfiliale et sa mère lorsque ces deux sociétés sont dans despays membres différents de l’Union Européenne.

La commission européenne souhaite toutefois, comme lelégislateur français, empêcher que des paiements d’intérêtsdéductibles en théorie d’un point de vue fiscal soientconsidérés comme des dividendes soumis au régimemère-filles. C’est dans cette optique que la commissioneuropéenne souhaite que les paiements d’intérêts versésdans le cadre de prêts hybrides ne soient pas éligibles aurégime mère-filles dans l’Etat de résidence de la sociétémère.

Trésorluxembourgeois

Luxembourg

France

LuxCo

FrenchCo

Avant la loi de finances pour 2014

Exemple : asymétrie de qualification dans lepays source et dans le pays bénéficiaire :

0€ d’IS car application de la directivemère-filles (article 4-1 DMF)

Qualification dupaiement en tantque dividendes

Paiementd’intérêts

Les intérêtssontdéductiblesfiscalement


Luxembourg

France

LuxCo

FrenchCo

Après la loi de finances pour 2014




Tous les intérêtssont non-déductibles fiscalement

Trésorallemand

Trésorfrançais

Allemagne

France

LuxCo

FrenchCo

0€ d’IS allemand car application de laDMF (article 4-1 DMF)

0€ de retenue à la source car application de la directive mère-filles (article 5 DMF)


Distribution dedividendes


La commission européenne souhaite aussi introduire une règle anti-abus dans la DMF. En effet, une technique deplanification fiscale agressive consiste à créer dans le cadre d’un investissement en France par une société mère,une société intermédiaire sans substance dans un pays membre de l’Union Européenne afin de contourner l’absencede convention fiscale entre la France et le pays de la société mère (ou une convention fiscale peu avantageuse) etdonc l’application d’une retenue à la source de 30% sur les dividendes sortants.

Exemple – Société intermédiaire sans substance : Une société sise à La Barbade souhaite effectuer un inves-tissement immobilier en France, et créée une société intermédiaire au Luxembourg.

Ce mécanisme souhaité par la commission européenne viendrait s’ajouter au concept général de fraude à la loi.Si la DMF venait à être modifiée en ce sens, la question de son interaction avec le mécanisme français instauré parla loi de finances 2014 (prêts hybrides) serait posée.

Exemple : Asymétrie de qualification entre le pays source (intérêts) et le pays bénéficiaire (dividendes) :


Luxembourg

France

LuxCo

FrenchCo





Trésor français

Barbade

France

Luxembourg

BarbadosCo

CoquilleLuxCo

FrenchCo


Distributionde dividendes

Application de la retenue à la source de 30% : paiement d’impôts

Avant application du projet de directive mère-filles modifiée

Avant planification fiscale.Avant application du projet de directive mère-filles modifiée


Trésorfrançais

Barbade

BarbadosCo

FrenchCo

Luxembourg

France



0€ de retenue à la sourceconformément à la

convention fiscale applicable

0€ de retenue à la sourceconformément à la DMF

Avant planification fiscale.Avant application du projet de directive mère-filles modifiée


Luxembourg

France

LuxCo

FrenchCo

Pas application de la directive mère-filles : paiement d’IS



Paiementd’impôts


Après application du projet de directive mère-filles modifiée

CoquilleLuxCo


Trésorfrançais

Barbade

BarbadosCo

FrenchCo

Luxembourg

France



0€ de retenue à la sourceconformément à la convention fiscale

0€ de retenue à la sourceconformément à la DMF

Avant application du projet de directive mère-filles modifiée

CoquilleLuxCo


Trésorfrançais

Barbade

BarbadosCo

FrenchCo

Luxembourg

France



0€ de retenue à la sourceconformément à la

convention fiscale applicable

Application de la retenue à la source de 30%

Après application du projet de directive mère-filles modifiée

CoquilleLuxCo

Le projet de modification de la DMF aurait pour conséquence que l’interposition d’une société au Luxembourgn’empêcherait pas l’application de la retenue à la source.


Prêteur Traitement fiscal des intérêts chez l’emprunteur(lié au prêteur)

Société résidente fiscale française ou étrangère imputant les intérêts surdes déficits fiscaux existants

Société résidente fiscale française ou étrangère assujettie à un impôt < à 25% de l’impôt français de droit commun sur les intérêts (quelle que soit leur qualification - intérêts ou dividendes...)

Société résidente fiscale française ou étrangère assujettie à un impôt > à 25% de l’impôt français de droit commun sur les intérêts (quelle que soit leur qualification - intérêts ou dividendes...)

Déductible

Non déductible

Déductible (sous réserve pour sociétés UE de la modification de la directive mère-filles)

Conséquences de la loi de finances pour 2014 sur la déductibilité fiscale des intérêts acquittés par une société française

des plus-values de cession de ces mêmes actifs sontportés respectivement de 85% à 95% et de 50% à 60% ;

Outre l’effet de trésorerie pour les SIIC, cette dernièremesure aura un impact fiscal pour les investisseurs dans lamesure où les dividendes de SIIC ne bénéficient pas del’abattement de 40% (pour les personnes physiques) etsont soumis au taux de 33,1/3% pour les personnes mo-rales alors que les plus-values de cession de titres de SIICbénéficient potentiellement d’abattement pour durée dedétention pour les personnes physiques ainsi que d’un tauxréduit de 19% chez les personnes morales (si les titres deSIIC sont qualifiés de titres de participation).

Désormais, une SIIC ne peut plus générer de trésorerievia son activité locative et devra donc trouver les moyensde son autofinancement par des cessions d’actifs générantune plus-value.

Le régime des SIIC, qui bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés au titre de certaines de leurs activités en contrepartie d’une distribution minimale deleur résultat, est réformé :

- L’exonération de contribution de 3% sur les montantsdistribués lorsque les SIIC sont soumises à des obliga-tions de distribution (exonération limitée aux montantsdevant être obligatoirement distribués), mise en placede façon temporaire, est désormais permanente ;

- La retenue à la source sur les bénéfices réalisés en Francepar les sociétés étrangères va s’appliquer également à une société étrangère réalisant lesdits bénéfices via unétablissement stable ayant opté pour le régime SIIC,

- Les taux de distribution obligatoire des bénéfices pro-venant de la location d’immeubles et actifs assimilés et

position des plus-values mobilières) sera taxé de manièreglobale 3,94% de plus avec le nouveau régime SIIC (obligationde distribution à 95%) qu’avec l’ancien (obligation de distri-bution à 85%).

Dans notre exemple, un investisseur personne physiqueayant acquis en 2013 des titres de SIIC et les revendant plusde deux ans après (l’investisseur bénéficiera de l’abattementde 50% sur la plus-value prévue par le nouveau régime d’im-

Modification du régime SIIC (article 33 de la loi de finances rectificative pour 2013)

2013 2014 2015

100 100 100

85 85 85

51,4 51,4 51,4

17,1

171,4

2013 2014 2015

100 100 100

95 95 95

57,5 57,5 57,5

5,7

178,1

3,94%

Hypothèse n°1: Prélèvements fiscaux et sociaux - Sans les nouvelles obligations de distribution des SIIC

Résultat de la SIIC (composé exclusivement de revenus locatifs)

Montant devant être distribué en vertu du régime SIIC

Taxation (taux marginal de 45% + prélèvements sociaux)

Taxation de la plus-value à hauteur des bénéfices mis en réserve (cession au bout dedeux ans de détention)

Total prélèvements fiscaux et sociaux acquittés par l'investisseur personne physique

Hypothèse n°2 : Prélèvements fiscaux et sociaux - Avec les nouvelles obligations dedistribution des SIIC

Résultat de la SIIC (composé exclusivement de revenus locatifs)

Montant devant être distribué en vertu du régime SIIC

Taxation (IR à 45% + prélèvements sociaux)

Taxation de la plus-value à hauteur des bénéfices mis en réserve (cession au bout dedeux ans de détention)

Total prélèvements fiscaux et sociaux acquittés par l'investisseur personne physique

Hypothèse n°2 : augmentation de la fiscalisation globale des revenus de la SIIC

pour un investisseur personne physique par rapport à hypothèse n°1

Impact des nouvelles obligations de distribution des SIIC - Investisseur personne physique


La quatrième loi de finances rectificative pour 2011 avaitprévu que les personnes vendant des locaux à usage debureaux ou commerciaux pouvaient bénéficier d’un tauxréduit d’IS de 19% si l’acquéreur s’engageait à transformerces locaux en logements: ce régime s’appliquait aux cessionsà titre onéreux réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31décembre 2014.

Le bénéfice du régime est étendu à toute cession dont lespromesses ont été signées avant le 31 décembre 2014. En revanche, le législateur exclut du champ d’applicationde ce régime préférentiel les cessions entre entités liéesau sens de l’article 39-12 du CGI. Sans précisions, ces

modifications s’appliquent aux exercices clos à compter du31 décembre 2013.

En théorie intéressant, ce régime est en pratique très peuappliqué dès lors que :

- l’avantage en matière d’IS ne compense que très par-tiellement la décote de prix ;

- au dessus d’une surface de 800m² créée, 25% des loge-ments transformés doivent être des logements sociauxen vertu de certains plans locaux d’urbanisme ;

- la transformation de bureaux en logements est une opé-ration très technique et très couteuse, la démolition desbureaux étant dans de nombreux cas moins onéreuse quela transformation de ces espaces en logements ;

Modification du régime d’imposition de faveur des plus-values latentes sur des locaux de bureaux ou commerciaux en cas de transformation en logements (article 36 de la loi de financesrectificative pour 2013)

Prélèvements sociauxBase

98,25% de la base utilisée pour le calcul des cotisations sociales

Base identique à l'impôt sur le revenu

Dividende sans abattement

Montant net (hors cas particuliers)

Plus-value sans abattement pour durée de détention

Plus-value diminuée d'un abattement pour durée de détention augmentant avecle temps et aboutissant à une exonération totale après 30 ans de détention

Revenu

Salaires

Revenus fonciers

Dividendes

Intérêts

Plus-value mobilière

Plus-value immobilière

Taux

8%

15,50%

15,50%

15,50%

15,50%

15,50%

1.3 Fiscalité des particuliers

Rappel des principales règles d’imposition des revenus perçus par des particuliers

Impôt sur le revenuBase

Revenu net imposable après réintégration de la CRDS et d'une partiede la CSG

Revenu foncier net après déduction des charges, des intérêts d'emprunt(pas de déduction d'amortissement)

Dividende diminué d'un abattement de 40%

Montant net (hors cas particuliers)

Plus-value diminuée d'un abattement pour durée de détention (abattement majoré dans certains en cas de cession de titres de PME),sans possibilité d'exonération totale de la plus-value

Plus-value diminuée d'un abattement pour durée de détention quasi-linéaire aboutissant à une exonération totale de la plus-value au boutde 22 ans de détention

Revenu

Salaires

Revenus fonciers

Dividendes

Intérêts

Plus-value mobilière

Plus-value immobilière

Taux

Barème progressif 0-45%(sauf cas particulier)

Barème progressif 0-45%

Barème progressif

Barème progressif 0-45%(sauf cas particulier)

Barème progressif 0-45%

19%


Depuis la loi de finances pour 2013, les plus-values de cession

de valeurs mobilières et droits sociaux sont imposables au

barème progressif de l’impôt sur le revenu, après abattements

selon la durée de détention (sauf régimes spécifiques).

Ces abattements sont modifiés dans le cadre de la loi de

finances pour 2014. Ainsi, sont instaurés de nouveaux taux

d’abattement général pour durée de détention avec effet

au 1er janvier 2013 :

- lorsque la détention est supérieure à deux ans et infé-rieure à huit ans, l’abattement est de 50 % ;

- lorsque la détention est supérieure à 8 ans, l’abattementpasse à 65 %.

En matière immobilière, ce nouveau régime s’applique horscas très particuliers aux sociétés à prépondérance immo-bilière ou non, lorsque celles-ci sont soumises à l’impôt surles sociétés (société hôtelière ou para-hôtelière détenantses murs, titres de SIIC ou de SPPICAV).

Est également mis en place un abattement à taux majoré afinde favoriser la création et le développement des PME :

- lorsque la détention des titres de PME est supérieure àun an et inférieure à quatre ans, l’abattement est de 50 % ;- entre quatre et huit ans, il est de 65 % ; - enfin, au-delà de 8 ans, il est de 85 % ;

L’application de ce régime sera soumise à de nombreusesconditions, appréciées depuis la création des sociétés enquestion : en raison de l’imprécision de la rédaction du textede loi, de nombreuses problématiques se posent, que nousavons résumées dans le tableau ci-après.

Réforme du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux (article 17 de la loi de finances pour 2014)

Conditions d'application de l'abattement majoré

La société créée a moins de dix ans et n'est pas issue d'uneconcentration, d'une restructuration, d'une extension, d'une extension ou d'une reprise d'activités existantes

La société dont les titres sont cédés est une PME au sens dudroit communautaire (PME : < 250 salariés et chiffre d'affaires annuel < 50m€ ou total bilan < 43m€)

La société dont les titres sont cédés n'offre pas de garantie encapital à ses actionnaires

La société a son siège dans l'Union Européenne + Islande et Norvège

La société a une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, à l'exception de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier, ou est une holding animatrice

Montant de l'abattement (IR)

Montant de l'abattement (Prélèvements sociaux)

Impôt sur le revenu

Prélèvements sociaux

Problématique

Les notions de concentration, restructuration ne sont pas précisées :faut il appliquer les commentaires applicables au régime des entreprises nouvelles en matière d'impôt sur les bénéfices ?

Pour déterminer le respect de la condition de PME, il est nécessairede prendre en compte les effectifs et les données financières des sociétés liées, selon des mécanismes très précis.

Faut il appliquer les commentaires de l'administration applicablespour les réductions IR-PME et ISF-PME ?

N/A

Une société ayant une activité commerciale immobilière (marchandsde biens, syndic, société IS faisant de la location nue, location équipée)peut elle bénéficier de cet abattement spécifique aux PME ?

De 1 à 4 ans de durée de détention: 50%De 4 à 8 ans de durée de détention: 65%Au-delà de 8 ans : 85%

0, quelle que soit la durée de détention

Barème progressif

15.50%

Taux

Nouveau régime de taxation des plus-values mobilières des personnes physiques à l'impôt sur le revenuDroit commun

Champ de l’abattement

Montant de l’abattement (IR)

Montant de l’abattement (Prélèvements sociaux)

Impôt sur le revenu

Prélèvements sociaux

S’applique à la cession de tous droits, titres, actions, parts et rachats de parts d’OPCVMnon à prépondérance immobilière ainsi qu’aux cessions de parts de société à prépondérance immobilières soumises à l’impôts sur les sociétés

< 2 ans : 0Entre 2 ans et 8 ans : 50%> 8 ans : 65%

0, quelle que soit la durée de détention

Barème progressif 0 - 45%

15.50%

Base imposable

Taux

Nouveau régime de taxation des plus-values mobilières des personnes physiques à l'impôt sur le revenuRégime spécifique aux PME

Base imposable


reste totale au bout de trente ans mais s’établit désor-mais de façon progressive et ne s’applique de manièreintéressante qu’à compter de vingt-deux ans de déten-tion (à partir de cette durée de détention, l’abattementest de 9% par an).

Le régime fiscal des plus-values de cession de terrains àbâtir est inchangé.

Les plus-values immobilières dont le fait générateur estintervenu après le 1er septembre 2013 bénéficierontd’une exonération totale de la plus-value au titre de l’im-pôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans de détention(au lieu de trente ans, précédemment) via l’instaurationd’un abattement de 6% à compter de la sixième annéede détention et de 4% la vingt-deuxième année. L’exo-nération de la taxation au titre des prélèvements sociaux

entre parties liées jusqu’au 31 août 2014 (au-delà de cettedate, application marginale de l’abattement à certains casparticuliers).

L’abattement exceptionnel de 25% s’applique à toute ces-sion de biens immeubles (i.e. hors titres de société à pré-pondérance immobilière) hors terrain à bâtir et cession

par elle, collectivités locales s’engageant à rétrocéder leslogements acquis aux bailleurs sociaux, autres organismes)est rétablie pour les cessions réalisées du 1er janvier 2014jusqu’au 31 décembre 2015.

L’exonération des particuliers et des SCI détenus par desparticuliers de la plus-value de cession des immeubles bâtiset non bâtis vendus à certains organismes (organismeHLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, Association foncière logement ou une SCI contrôlée

Ces abattements, restreints à l’impôt sur le revenu et nonétendus aux prélèvements sociaux, s’appliquent aux gains réa-lisés à compter du 1er janvier 2013 (sauf exceptions pour lesdirigeants partant à la retraite, un régime spécifique étantprévu pour eux).

Le régime d'imposition des dirigeants de sociétés (taux d’im-position proportionnel de 19%) est supprimé rétroactive-

ment. Aucun taux d’imposition proportionnel n’est désor-mais applicable aux plus-values de cession de titres de socié-tés dans le champ des plus-values mobilières réalisées pardes particuliers (hors sociétés translucides à prépondéranceimmobilière).

Le report d'imposition sous condition de remploi est sup-primé à compter du 1er janvier 2014.

Réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières (article 27 de la loi de financespour 2014)

Exonération de la plus-value de cession d’immeubles bâtis ou non bâtis destinés au logementsocial (article 27-IV-D de la loi de finances pour 2014)

Problématiques

Base taxable avant abattementpour durée de détention

Abattement général de duréede détention - IR

Abattement général de duréede détention - Prélèvementssociaux (PS)

Abattement exceptionnel

Règles pour les terrains àbâtir (IR et PS)

Taux

Régime issu de la circulaire (1/9/2013 jusqu'au 31/12/2013)

Identique au régime antérieur : Prix de cession défalquéde certains frais - Prix d'acquisition avec prise encompte de certains frais (Travaux, frais d'acquisition)

-6% par an au-delà de la cinquième année;- 4% la 22ème année= Exonération au bout de 22 ans

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà dela 5ème et jusqu'à la 21ème

- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention- 9 % par an au-delà de la 22ème

Exonération au bout de 30 ans

Jusqu'au 31/08/2014: Abattement de 25% sur la plus-value nette après abattement général pour durée de détention(réservé aux cessions de biens immeubles hors terrains à bâtir + cessions entre parties non liées)

- 2 % par an au-delà de la 5ème année;- 4% par an au-delà de la dix-septième;- 8 % par an au-delà de la vingt-quatrième (exonérationau bout de trente ans)

Régime issu de la loi de finances pour 2014 (Application rétroactive au 1er septembre 2013)

Identique au régime antérieur

Reprise du régime tiré de la circulaire du 02/08/2013

Reprise du régime tiré de la circulaire du 02/08/2013

Jusqu'au 31/08/2014 : Reprise du régime antérieur. Jusqu'au 31/12/2014 : possibilité de bénéficier du régime restreint à certaines zonessi engagement de démolir les constructionsexistantes et d'y construire des logements, avecapplication possible jusqu'en 2016 si signatured'une promesse avant le 31/12/2014

Reprise du régime antérieur

19% (33,1/3% pour certains non-résidents)+ 15,5% de prélèvements sociaux + taxe sur les plus-values immobilières élevées (6% max) + taxe sur cessions de terrains devenus constructibles

Nouveau régime de taxation des plus-values immobilières des personnes physiques(et sociétés de personnes détenues par des personnes physiques)


Les plus-values immobilières réalisées par des non résidentssont soumises, en France, à un prélèvement dont le tauxvarie en fonction de leur pays de résidence au jour de lacession (19%, 33,1/3%, 75%) ainsi qu’aux prélèvementssociaux (15,5%). Toutefois, les non-résidents ressortis-sants de certains Etats (en particulier, EEE) bénéficientd’une exonération en cas de première cession d’une

habitation qu’ils auraient conservée en France, exonérationsubordonnée notamment à la condition qu’ils aient lalibre disposition du bien au jour de la cession.

La loi de finances pour 2014 a fortement modifié cetteexonération. Les principales modifications sont résuméesdans le tableau ci-dessous :

1.4 Taxe sur la valeur ajoutée

Nouveau cas d’autoliquidation de la TVA parle donneur d’ordres de sous-traitants dansle secteur du bâtiment (article 25 de la loi definances pour 2014)

Cette mesure a pour objectif de mettre fin aux schémasdans lesquels un sous-traitant facture de la TVA à sondonneur d’ordres, sans jamais la reverser au Trésor alorsque le donneur d’ordres – de bonne foi ou non – déduitla TVA qui lui a été facturée. Ce schéma est fréquentdans le secteur du bâtiment en raison du nombre

important d’entreprises sous-traitantes éphémères.

Il a donc été créé un mécanisme d’autoliquidation de laTVA pour les travaux immobiliers réalisés par les sous-traitants pour le compte de donneur d’ordres : la taxedue au titre des travaux de construction réalisés par lesous-traitant pour le compte d’un preneur assujettidevra être acquittée par le preneur (si l’activité du don-neur d’ordres est soumise à TVA, la TVA autoliquidée parcelui-ci sera déductible immédiatement, l’opération seraalors neutre pour le donneur d’ordres). Ainsi les sous-traitants n’auront ni à déclarer, ni à payer de la TVA etdevront établir des factures HT.

Exonération de la plus-value de la première cession d’une habitation par un non-résident (article 28 de la loi de finances pour 2014)

Cette modification de l’exonération est applicable aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenant à compterdu 1er janvier 2014.

Problématiques

Champ d'application personnel

Champ d'application matériel

Conditions relatives à ladurée de résidence fiscaleen France avant la cession

Conditions pour bénéficier de l'exonérationquand à la disposition del'habitation

Limitations apportées àl'exonération (principe)

Limitations apportées àl'exonération (quantum)

Régime existant avant la loi de finances pour 2014

Nationaux d'Etats de l'Union Européenne ou de l'EEE(hors Lichtenstein) non-résidents. Cédants personnes morales sont exclus du bénéfice de l'exonération (même si jurisprudence favorable du TA de Paris)

Immeubles détenus en France (La cession de titres de société à prépondérance immobilière détenant une habitation ne peut bénéficier de l'exonération)

Durée minimum de résidence fiscale antérieure enFrance de deux ans

Avoir la disposition de l'habitation depuis le 1er janvierde l'année précédent la cession

Exonération limitée à une résidence par contribuable

Aucune

Principe-

Pas de modification

Pas de modification

Pas de modification

Pas de modification

Pas de modification

Pas de modification

Pas de modification

Aucune condition de disposition de l'habitationn'est exigé

Limitation de l'exonérationà 150.000 € de plus-valuenette imposable

Pas de modification

Pas de modification

Limitation de l'exonération à150.000 € deplus-value nette imposable

Exception : personnesayant quitté la France depuis moins de 5 ans

Régime existant après la loi de finances pour 2014

Nouveau régime d'exonération de la plus-value de la première cession d’une habitation par un non-résident


Faculté laissée au Ministre du Budget d’ins-taurer en cas d’urgence un mécanisme d’auto-liquidation de la TVA (article 25 de la loi definances pour 2014)

Le Ministre du Budget se voit accorder la faculté de déciderpar arrêté que la TVA soit acquittée par le destinatairedes biens ou preneur de services en cas d’urgence im-périeuse tenant à un risque de fraude à la TVA présentantun caractère soudain, massif et susceptible d’entraînerpour le Trésor des pertes financières « considérables et ir-

réparables ». L’utilisation de cette mesure de réaction ra-pide prévoyant un mécanisme d’autoliquidationdérogatoire de la TVA doit être autorisée par la Com-mission Européenne après instruction rapide. La mesurede réaction rapide prise face un risque de fraude ne peutexcéder neuf mois.

Cette possibilité vise tous les secteurs, notamment l’immobilier.

Les livraisons de logements neufs dans le secteur intermé-diaire à des investisseurs institutionnels bénéficieront, à présent, du taux intermédiaire de TVA de 10 %.

Le bénéfice de ce taux intermédiaire est subordonné aurespect de nombreuses conditions indiquées ci-dessous :

Soumission au taux intermédiaire de TVA des livraisons d’immeubles aux investisseurs institutionnels dans le logement intermédiaire (article 73 de la loi de finances pour 2014)

Modification des taux de TVA applicables enFrance (article 68 de la loi de finances recti-ficative n° 2012-1510 pour 2012, article 6 dela loi de finances pour 2014)

À partir du 1er janvier 2014 et conformément à l’article68 de la 3e loi de finances rectificative pour 2012 modifiépar la loi de finances pour 2014, les taux sont modifiésde la manière suivante :

Soumission des opérations de construction etde rénovation en faveur du logement socialau taux réduit de TVA (article 29 de la loi definances pour 2014)

Les opérations de construction et de rénovation de

logements sociaux, jusqu’ici soumises au taux intermé-

diaire de 7% (10% à compter du 1er janvier 2014), seront,

à présent, soumises au taux réduit de TVA de 5,5 %. La

mesure a pour objectif de relancer la construction et larénovation de logements sociaux.

Soumission des opérations de construction etde rénovation en faveur du logement socialau taux réduit de TVA (article 9 de la loi de finances pour 2014)Le taux réduit de TVA est étendu aux travaux d’amélio-ration de la performance énergétique des logements deplus de deux ans.

Taux de TVA applicables En 2013 Au 1er janvier 2014

Normal 19,60% 20,00%

Intermédiaire 7,00% 10,00%

Réduit 5,50% 5,50%

Super-réduit 2,10% 2,10%

Personnes devant recevoirlivraison des logements

Nature des logements

Destination des logements

Procédure

Zonage

Plafond de ressources deslocataires

Plafond de loyers

Pourcentage minimal delogements sociaux

Sociétés passibles de l'IS et établissements publics administratifs

Logements neufs

Résidence principale pendant une durée de vingt ans (possibilité de vendre jusqu'à 50% des logementsentre la 11ème et la 16ème année de détention)

Agrément préalable à obtenir du préfet

Le logement doit se situer dans une des zones A bis, A, B1 prévues pour le régime Duflot (zone B2non concernée)

Plafond de ressources des locataires prévu dans le cadre du régime Duflot

Plafond de loyers prévu dans le cadre du régime Duflot

25% des surfaces de l'ensemble immobilier construit doivent être dédiées à des logements sociaux(bénéficiant du taux de 5,5%)

Conditions à respecter pour bénéficier du taux intermédiaire de 10% en matière de TVA


Régime temporaire pour certains travauxeffectués sur les logements (article 21 de laloi de finances rectificative pour 2013)

L’article 21 de la loi de finances rectificative pour 2013prévoit que le taux de TVA de 7 % restera applicable auxtravaux éligibles dans les locaux à usage d’habitationlorsque les trois conditions cumulatives suivantes serontremplies :

- Les travaux font l’objet d’un devis daté et acceptéavant le 1er janvier 2014 ;

- Les travaux donnent lieu au versement d’un acomptede 30 % encaissé avant le 1er janvier 2014 ;

- Le solde est encaissé avant le 1er mars 2014 (les travauxpréparatoires prévoyant notamment que les travauxdoivent être achevés avant le 1er mars 2014).

1.5 Mesures diverses

Possibilité pour les conseils généraux de rele-ver le taux départemental du droit de ventesd’immeubles (article 77 de la loi de financespour 2014)

Les mutations d’immeubles sont aujourd’hui soumisesau droit départemental de vente d’immeubles au taux de3,80% ainsi qu’à la taxe communale au taux de 1,20 %. Sa-chant que les frais d’assiette et de recouvrement correspondent à 2,37% du droit départemental, le tauxglobal des droits d’enregistrement s’établit à ce jour à5,09006% pour les ventes d’immeubles. La loi de financespour 2014 va accorder l’autorisation aux départementsde relever le taux du droit départemental jusqu’à 4,50%pour les mutations à titre onéreux d’immeubles effectuéesentre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016, ce qui cor-respondra à un taux global de droit de vente d’immeublesà 5,80665%.

Le maire de Paris a fait savoir qu’il n’entendait pas modifier le taux du droit de vente d’immeubles. Néan-moins, un mécanisme de péréquation a été mis en placequi impliquera que les collectivités territoriales bénéfi-ciant de fortes rentrées de droits de vente d’immeubles,comme Paris, percevront in fine moins de recettes fiscales alors que leur taux d’imposition n’a pas bougé.

La position de la mairie de Paris ne saurait être définitivedès lors qu’un nouveau maire sera élu dans le courantde l’année 2014.

Absence d’obligation de faire rédiger les actesde cession de sociétés à prépondérance im-mobilière sous la forme authentique

Un temps envisagé par le projet de loi « ALUR », le projetvisant à obliger les parties à faire rédiger un acte de cessionde titres de sociétés à prépondérance immobilière sous

la forme authentique a été, à l’heure où nous mettonssous presse, abandonné.

Exonération de taxe foncière pendant vingtans des logements affectés à la résidenceprincipale (article 73 de la loi de financespour 2014)

Les logements neufs affectés à l’habitation principale sontexonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendantune durée de vingt ans à compter de l’année qui suitcelle de leur achèvement lorsque leur livraison a bénéficiédu taux intermédiaire de 10% mentionné au 1.4.

Aménagement des droits de mutation pardécès en cas de défaut de titre de propriétéimmobilière (article 11 de la loi de financespour 2014)

La loi de finances pour 2014 prévoit des mesures fiscalesayant pour objectif d’aider les contribuables à recouvrerl’usage de leur droit de propriété lorsque les successionsimmobilières se heurtent à des difficultés en raison detitres de propriété incertains.

Invalidation de certaines dispositions des loisde finances par le Conseil Constitutionnel

A par ailleurs été invalidée par le Conseil Constitution-nel la prorogation du dispositif d'exonération partiellede l'assiette des droits de mutation à titre gratuit(DMTG) de la part immobilière des successions com-portant des biens et droits immobiliers situés en Corse.

2 Rescrits, instructions fiscales, actualités BOFiP, position contentieuse del’administration

Utilisation temporaire d’un immeuble debureaux pour un autre usage et impact de saréaffectation à un usage de bureaux sur l’exigibilité de la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France

La redevance pour création de bureaux en Ile-de-Franceest due au titre de la construction, reconstruction, agran-dissement de locaux à usage de bureaux, de locaux com-merciaux ou de stockage ainsi qu’au titre de latransformation en de tels locaux de surfaces non affectéesprécédemment à ces usages (ci-après « la Redevance »)(articles L520-1 et L520-9 du Code de l’Urbanisme).


censé rendre au bailleur (cette TVA étant déductibledans les conditions de droit commun);

Ainsi, en cas de contrôle fiscal l’administration s’estime-rait en droit de réclamer au bailleur la TVA non collectéeau titre de la franchise, ainsi qu’une pénalité (10%) et desintérêts de retard.

En soutien de leur position, les services s’appuient le plussouvent sur le contrat de bail lui-même, estimant que lesconcessions réciproques consenties par les parties dansle cadre de la négociation commerciale, et reprises dansle contrat de bail, constitueraient en réalité de véritableséchanges de services, et non des conditions du bail.

Après avoir, un temps, estimé que toute franchise deloyer était potentiellement caractérisable de contrepartied’une prestation de services, l’administration fiscale a récemment restreint ses rehaussements à certains bauxseulement, même si son mode de pensée n’a pas fonda-mentalement changé :

- L’administration fiscale a considéré par une prise deposition formelle en date du 9 décembre 2013 quen’était pas la contrepartie d’une prestation de services la franchise de loyer octroyée dans le cadred’un bail de locaux à usage de bureaux sans possibilitéde remboursement de cette franchise en cas de non-respect par le preneur de sa renonciation à sa facultéde résiliation triennale ;

- En revanche, demeurent particulièrement surveilléspar l’administration les baux dans lesquels il est ex-pressément prévu que la franchise de loyer octroyéedoit être remboursée en cas de non-respect par lepreneur de sa renonciation à sa faculté de résiliationtriennale, l’administration fiscale s’estimant en droitde soumettre la franchise de loyer prévu par ce typede bail à TVA.

L’enjeu financier de ces rehaussements en matièrede TVA n’est pas limité aux pénalités et aux intérêts de retard : en opérant ces redressementsl’administration cherche à collecter de la TVA en parti-culier sur les assujettis partiels (Holding) ou non assu-jettis (Banque Finance, Assurance). En effet pour cessociétés, la TVA facturée au titre de la supposée prestationde services sera non récupérable (en totalité ou partiel-lement à leur niveau). Il peut également arriver que pourdes raisons de prescription la TVA redressée ne puisseêtre récupérée par les assujettis (le délai de reprise dontdispose l’administration étant plus long que le délai deréclamation ouvert au contribuable).

Trois arguments peuvent être avancés pour combattrela position, même amendée, de l’administration fiscale :

- Il n’y a pas de prestation de services ;

Lorsqu’un immeuble originellement affecté à un usagede bureaux et temporairement affecté à un autre usagerevient à sa destination originelle, une lecture littéralede l’article L520-9 du Code de l’Urbanisme pouvait fairecroire que la Redevance était due une deuxième fois autitre du retour de l’immeuble à sa destination première,malgré le fait qu’aucune surface supplémentaire de bureaux n’avait été créée.

L’administration a confirmé dans une prise de positionformelle du 6 août 2013 que le retour d’un immeubleoriginellement affecté à un usage de bureaux et tempo-rairement affecté à un autre usage à sa destination ori-ginelle n’était pas une opération soumise à la Redevance.

L’administration a tiré dans le cadre de cette prise deposition toutes les conséquences juridiques de la naturede la Redevance : cette dernière est un droit « ad vitam

aeternam » sur l’utilisation d’une surface donnée. Si uncontribuable achète via la Redevance le droit d’affecter sonlocal à la catégorie la plus onéreuse, l’usage « bureaux » (oul’a obtenu gratuitement en ayant affecté ses locaux à unusage de bureaux avant 1960), il peut affecter le local enquestion à n’importe quel usage (sous réserve d’obtenirles autorisations de changement de destination corres-pondantes) et modifier cet usage sans générer aucuneRedevance tant qu’aucune surface supplémentaire n’estcréée et que la surface existante n’est pas démolie.

Qualification des franchises de loyer octroyéesdans le cadre de baux de locaux de bureauxou commerciaux en tant que prestations deservices soumise à TVA – L’administrationfiscale réaffirme sa doctrine et restreint légèrement le champ des rehaussements

Au regard de la TVA, la franchise de loyer devrait en principe être analysée comme une réduction de prix, jus-tifiée par l’importance de la transaction et les conditionsde marché.

Certains services fiscaux, notamment la Direction (àcompétence nationale) des Vérifications Nationales et Internationales, tentent cependant de contester cetteanalyse, au motif que la franchise de loyer serait en faitla rémunération en nature d’un service qui serait rendupar le locataire au bailleur.

A suivre la position de ces services, il conviendrait alors :

- Pour le bailleur : de collecter la TVA sur le montantde la franchise, au même titre que le loyer principallui-même si le bail est soumis à TVA de plein droit ousur option;

- Pour le preneur : de facturer TTC le service qu’il est


- Il n’y a pas de lien direct entre la franchise de loyer etle service ;

- En tout état de cause, la franchise suit le régime dubail, prestation principale dont elle est indissociable.

Pour contester l’existence d’un flux croisé de presta-tions, la jurisprudence rendue en matière de réductionde prix accordés en fonction de volumes d’achat peutêtre utilement invoquée (un tel volume pouvant, selonnous, s’exprimer en durée) de même que celle concer-nant les accords dans la grande distribution.

Une autre piste tiendrait à démontrer que l’avantagecommercial correspondant à la franchise ne peut pasêtre regardé comme la contrepartie d’une prestation deservices, mais comme un simple aménagement dans lepaiement du prix (relevant des conditions du bail, et pasd’une prestation discontinue).

Il est rappelé que toute TVA facturée à tort n’est pas ré-cupérable. En cas de factures croisées, l’Administrationpourrait considérer que la TVA a été appliquée à tort (et donc illégalement facturée) et refuser la déductionau preneur du bail. Dans ce cas, les intérêts de retardresteront dus.

Exonération du droit de partage lors du par-tage avec soultes des parties communes d’unecopropriété

Dans un complexe immobilier, il était envisagé de liquiderla copropriété existante avant de procéder à une divisionen volumes. Le partage allait donner lieu à des soultes(soumises aux droits de mutation à titre onéreux). Il étaitdemandé si, dans ce cadre, le partage des parties com-munes pouvait bien bénéficier de l’exonération prévuepar l’article 749 A du CGI concernant les partages d’im-meuble bâtis, de groupe d’immeuble bâtis ou d’ensem-bles immobiliers soumis à la loi du 10 juillet 1965.

L’administration fiscale a répondu que, comme il était né-cessaire de mettre fin à la copropriété, opération entrantdans le cadre des dispositions de l’article 749 A du CGI,le schéma décrit pouvait bénéficier de l’exonération. Eneffet, le fait que le partage donne lieu à des soultes, taxa-bles aux droits de mutations à titre onéreux ne fait pasobstacle à l’application de l’exonération prévue à l’article749 A du CGI (rescrit du 1er mars 2013 n°2013/04 : BOI-

ENR-PTG-10-10 n°35).

Refus du législateur suisse de ratifier la nouvelleconvention fiscale franco-suisse relativementaux droits de succession

La ratification de la convention fiscale en matière dedroits de succession signée le 11 juillet 2013 entre laFrance et la Confédération Helvétique a été rejetée parle législateur suisse le 12 décembre 2013.

Cette convention :

- Mettait la définition du domicile fiscal en conformitéavec les critères de l’OCDE ;

- Permettait l’imposition en France des héritiers à raisonde la totalité de la succession de résidents suisses siles héritiers résidaient en France depuis plus de 8 anssur les 10 années précédant l’année de la succession ;

- Permettait à la France d’imposer les immeubles situésen France mais également les actions ou parts de SPIet les actions ou parts de sociétés détenant des im-meubles en France constituant plus d’un tiers de leuractif, qui, sans être des SPI sont contrôlées par le défuntavec sa famille ;

- Introduisait une nouvelle règle anti-abus.

Conséquence de ce refus, la convention fiscale franco-suisse du 31 décembre 1953 modifié par l’avenant du 22juillet 1997 reste applicable.

Mesures transitoires suite à l’abrogation dela disposition qui prévoyait que les cessionsd’immeubles achevés depuis moins de cinqans et acquis en tant qu’immeubles àconstruire par le vendeur étaient soumisesà TVA

La loi de finances rectificative pour 2012 du 29 décem-bre 2012 a prévu que, à compter du 31 décembre 2012,les cessions d’immeubles achevés depuis moins de cinq ansacquis en tant qu’immeubles à construire par le vendeurne sont plus soumises à TVA.

L’administration a toutefois prévu un régime transitoirepour celles de ces ventes qui avaient fait l’objet d’unepromesse de vente signée avant le 31 décembre 2012 : ilest admis que les cessions intervenant postérieurementau 31 décembre 2012 mais ayant fait l’objet d’une promessede vente signée avant cette date demeurent soumises àTVA et, corrélativement à la taxe sur la publicité foncièreou au droit d’enregistrement au taux de 0,70 %. Lapreuve de la date de la promesse peut être apportée partout moyen.

Les parties peuvent choisir d’être soumises aux nouvellesrègles en vigueur, auquel cas la cession ne sera pas sou-mise à TVA et l’acquisition correspondante sera soumiseaux droits de mutation au taux de droit commun (BOI-

TVA-IMM-10-10-20).

PATRIM « Rechercher des transactions im-mobilières » : Le nouveau service d’évaluationimmobilière de l’administration fiscale

Depuis le 6 novembre 2013, un nouveau service en ligne,PATRIM « Rechercher des transactions immobilières », metà la disposition des usagers des informations afin de les


aider à estimer la valeur vénale de leurs biens immobi-

liers pour des utilisations administratives et fiscales dans

le cadre exclusif de déclarations d’ISF ou de succession,

d’actes de donation ou de procédures administratives.

Cet outil s’appuie sur plusieurs critères tels le type de

bien, la surface, la date de construction, etc.

3 La jurisprudence fiscale immobilière en 2013

3.1 Revenus fonciers

Conséquence fiscale de l’acquisition du terrainen cours de bail à construction par le titulairedes droits du preneur

Le Conseil d’Etat s’est prononcé sur la situation du pre-

neur d’un bail à construction en cas d’acquisition du terrain

en cours de bail au regard des impôts directs (CE, 27 février

2013). Le Conseil a rappelé que la cession par le bailleur

au preneur d’un terrain faisant l’objet d’un bail à construc-

tion a les effets d’une résiliation amiable tacite du bail et

entrainant, notamment, la remise au bailleur,préalablement

à la vente, des constructions réalisées par le preneur. Ainsi,

l’acquisition par le preneur du terrain de l’assiette des

constructions emporte donc immédiatement transfert

dans son patrimoine des constructions. Par conséquent, la

variation d’actif net susceptible de résulter de la sortie des

constructions de l’actif pour leur valeur comptable et de

leur réinscription pour leur valeur vénale lors de leur

retour constitue un bénéfice imposable.

On peut noter que l’analyse du Conseil d’Etat diffère de

l’analyse civiliste : en effet, en matière de droits d’enregis-

trements, la Cour de cassation a jugé qu’une telle cession

anticipée entrainait l’extinction du bail par confusion sur

la tête du preneur des qualités de bailleur et de preneur,

sans impliquer aucun retour préalable des constructions

dans le patrimoine du bailleur et donc sans générer de

droits d’enregistrements (Cass. Com. 12 juin 2012).

Exemple :

Soit une société A titulaire des droits du bailleur vendant

ses droits à B, titulaire des droits du preneur. Le bilan de B

comprend avant l’acquisition des droits du bailleur ses

propres droits du preneur (constructions sur sol d’autrui)

pour leur valeur nette comptable.

Bilan du preneur B avant l’acquisition des droitsdu bailleur

Bilan du preneur B pendant l’acquisition des droitsdu bailleur

A la faveur du rachat des droits du bailleur via emprunt,le bail à construction est résilié d’un point de vue « im-pôts directs », les constructions sur sol d’autrui sontremplacées au bilan de B par la valeur vénale desconstructions.

L’augmentation d’actif net est taxable chez le preneur Bet génère chez celui-ci une charge d’IS de 3.000.000 x33,1/3% = 1.000.000 €.

Il en est de même lorsque bailleur et preneur du bail àconstruction cèdent par un même acte leurs droits à untiers (CE, 21 novembre 2011).

Caractère de revenu foncier de l’indemnitéversée par le preneur due au titre de frais deréparation et d’arriérés de loyers

Le Conseil d’Etat a précisé que l'indemnité versée aubailleur par le locataire, sous forme de cession au francsymbolique des parts détenues dans une société civileimmobilière, gestionnaire des charges de l'immeuble devait être incluse dans la détermination du revenu fon-cier (CE, 20 mars 2013). En effet, cette indemnité, qui

Augmentation d’actif net = 3 000 000€

Actif

Construction sur sol d’autrui 10 000 000€

Actifs circulants 1 000 000€

Total 11 000 000€

Passif

Capital 6 000 000€

Dettes 5 000 000€

Total 11 000 000€

Actif

Acquisition duterrain 1 000 000€

Constructions sur sol d’autrui 10 000 000€

Retrait des constructions -10 000 000€sur sol d’autrui

Addition des constructions 13 000 000€

Actifs circulants 1 000 000€

Total 15 000 000€

Passif

Capital 6 000 000€

Profit 3 000 000€

Dettesoriginelles 5 000 000€

Dettes acquisitionterrain 1 000 000€

Total 15 000 000€


compensait des sommes dues au titre des frais de répa-ration et de remise en état des locaux ainsi que du paie-ment d'arriérés de loyers à la suite de son départ, trouveson origine dans le droit de propriété et ne constituepas l'indemnisation d'un préjudice qu'aurait subi le bailleur.

Revenus immobiliers perçus par l’établisse-ment stable d’une société étrangère

Une société italienne exerçait une activité en France viaune succursale enregistrée à Paris à l’actif de laquelle figuraient plusieurs immeubles donnés en location, lanue-propriété d’un autre immeuble et des participationsdans des filiales étrangères. Afin de calculer son résultatimposable, la société avait regroupé tous les revenus etcharges de toutes ses activités en France et avait doncdéduit de ses revenus locatifs les charges relatives à lagestion de ses participations et à la nue-propriété de sonautre immeuble. Cette déduction a été contestée parl’administration fiscale qui a considéré que les revenuslocatifs devaient être imposés distinctement du résultatde la succursale car les revenus des immeubles sont im-posables dans l’Etat de situation des biens, en l’espèceen France, même en l’absence d’établissement stable enFrance.

Le Conseil d’Etat a donné tort à l’administration en jugeantque la convention fiscale avec l'Italie, qui prévoit l'impo-sition des revenus immobiliers dans l'Etat de situation del'immeuble, ne s'oppose pas à ce que ces produits,lorsqu'ils sont perçus en France par l'intermédiaire del'établissement stable d'une société italienne, soient imposés en France avec l'ensemble des résultats de cetétablissement stable et n'implique pas, en pareil cas, uneimposition séparée des différents revenus (CE, 5 avril

2013).

Renonciation sans contrepartie au retourgratuit d’agencements et acte anormal degestion

La Cour administrative d’Appel de Nancy a estimé quela renonciation sans contrepartie par une SCI bailleresseau retour gratuit d'agencements en fin de bail (retourgratuit prévu par le contrat de bail) constitue un acteanormal de gestion autorisant l'administration à sous-traire du prix de revient de l'immeuble dans les comptesde la SCI le prix d'acquisition de ces éléments, pour lecalcul de la plus-value de cession – et ainsi augmenter laplus-value imposable - (CAA Nancy, 21 février).

La Cour a estimé que l’acte anormal de gestion était notamment caractérisé par l’existence d’une commu-nauté d’intérêts entre la SCI bailleresse et son preneur(les gérants de la société preneuse étaient associées dela SCI bailleresse).

3.2 Plus-values immobilières

Plus-values immobilières des résidents fiscauxsuisses et des SCI détenus par des résidentssuisses

Pour les résidents fiscaux suisses, l’année 2013 fut porteusede changements radicaux. 2014 promet d’être égalementune année tout particulièrement intéressante pour cesderniers ainsi que pour tous les non-résidents hors EspaceEconomique Européen.

� Cession de biens immobiliers ou de parts de socié-tés à prépondérance immobilière par des personnesphysiques établies en Suisse

Le Conseil d’Etat a affirmé sur le fondement de la conven-tion franco-suisse qu’il ne saurait y avoir de discriminationentre l’imposition des résidents fiscaux suisses et des résidents fiscaux français (CE, 20 novembre 2013).

De ce fait, il confirme que les résidents fiscaux suisses personnes physiques peuvent bénéficier du taux de 19%,au lieu du taux de 33,1/3%.

Cette décision est particulièrement importante puisqu’elledevrait être transposable aux résidents des Etats hors Espace Economique Européen (EEE) ayant conclu avec laFrance une convention contenant une clause de non-dis-crimination identique à celle incluse dans la conventionfranco-suisse (mais non aux autres), ces non-résidents personnes physiques pouvant désormais bénéficier euxaussi du taux réduit de 19%.

� Taux applicable aux plus-values de cession d’immeu-bles par des SCI ayant des associés résidents hors EEEet liberté de circulation des capitaux.

La Cour administrative d’appel de Lyon s’est prononcéesur l’application du taux majoré d’imposition (33,1/3%) desplus-values immobilières réalisées par ces non résidents.

Elle a affirmé que l’imposition des plus-values immobilièresperçues indirectement par des résidents des Etats tiers àl’Union Européenne et à l’Espace économique européenau taux de 33,1/3% était discriminatoire et contraire auprincipe de libre circulation des capitaux entre les Etatsmembres (article 63 du traité sur le fonctionnement del’Union Européenne « TFUE ») alors que les résidents per-sonnes physiques d’un Etat de l’UE sont soumis à un tauxde 19% (CAA Lyon, 29 janvier 2013).

La Cour a précisé que la clause de gel n’était pas applicablepuisqu’elle ne peut être invoquée par un Etat que si les dispositions en question sont demeurées applicables demanière ininterrompue depuis le 31 décembre 1993. Or,les dispositions prévoyant le taux majoré d’imposition résultent d’une loi de 2004.


Cette décision est particulièrement importante car si ellevenait à être validée par le Conseil d’Etat (l’administrationfiscale s’est pourvue en cassation), elle permettrait aux per-sonnes physiques résidentes d’un Etat hors EEE de bénéficier du taux réduit du prélèvement des plus-valuesimmobilières, soit 19% au lieu du taux de 33,1/3%.

3.3 Droits d’enregistrement

Réorganisation interne d’un groupe et conven-tions de successeursUne convention de successeur a pour objet de permettrede succéder à un exploitant dans son activité par la reprise,à la fois de l’ensemble des infrastructures dont il bénéficie,des contrats qui y sont liés ainsi que des contrats de travail.Il s’agit donc d’une convention permettant la reprise cléen main d’une activité.

De telles conventions, au sens de l’article 720 du CGI, sontimposables aux droits de mutation à titre onéreux appli-cables aux cessions de fonds de commerce si trois condi-tions sont remplies, notamment si la convention estconclue à titre onéreux. Par un arrêt du 3 avril 2013, lachambre commerciale de la cour de cassation (Cass. Com.,

3 avril 2013) a affirmé qu’une telle convention conclue lorsde la réorganisation interne d’un groupe gardait son caractère onéreux et pouvait donc être taxée selon les règles applicables aux mutations de fonds de commerce.Cet arrêt met fin à une jurisprudence ancienne (Cass. Com.

2 octobre 1978) qui considérait que la réorganisation derelations entre mère et filiales privait le transfert d’activitésde son caractère onéreux.

3.4 Impôts locaux

Location d’immeubles nus – Soumission à la taxe professionnelle et à la contributionéconomique territoriale

Précisant sa jurisprudence, le Conseil d’Etat a affirmé quela location d’un immeuble nu par son propriétaire ne présente pas le caractère d’une activité professionnelle au

sens des dispositions de l'article 1447 du CGI dans le casoù le bailleur ne se borne pas à gérer son propre patri-moine mais poursuit, selon des modalités différentes, uneexploitation commerciale antérieure ou participe à l’ex-ploitation du locataire (Conseil d’Etat, 25 septembre 2013).

Cette solution relative à la taxe professionnelle, qui sembleau premier abord d’un intérêt limité en ce qui concerne lacotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation surla valeur ajoutée (CVAE) (composantes de la contributionéconomique territoriale remplaçant la taxe professionnelle,les entreprises effectuant de la location d’immeubles nusétant soumises à la CVAE avec une montée en puissance progressive jusqu’en 2019), pourrait néanmoinsimpacter les foncières si l’administration fiscale considéraitque les règles de transition spécifiques aux foncières (montéeen puissance de la CVAE) s’appliquait exclusivement auxbailleurs qui gèrent leur patrimoine et ne participent pas àl’exploitation du locataire (les autres bailleurs seraient alorssoumis à la CVAE dans les conditions du droit commundepuis 2010).

Définition des outillages, autres installations etmoyens matériels d'exploitation des établisse-ments industriels exonérés de taxe foncière

Le Conseil d’Etat a précisé que les outillages, autres instal-lations et moyens matériels d'exploitation des établissementsindustriels exonérés de taxe foncière sur les propriétésbâties en application du 11° de l'article 1382 du CGI s'entendent de ceux qui participent directement à l'activitéindustrielle de l'établissement et sont dissociables des immeubles (CE, 8e et 3e ss-sect., 25 sept. 2013).

La Cour suprême administrative a estimé qu’une installationde lutte contre l'incendie dont disposait une entreprise demenuiserie (i) n'était pas spécifiquement adaptée au pro-cessus industriel mis en œuvre, (ii) pouvait être utilisée encas d'affectation des locaux à d'autres activités et (iii) n'avaitpas vocation à être démontée de l'immeuble auquel elleétait incorporée, de sorte que celle-ci n’était pas une installation participant à l’activité industrielle de l’établis-sement et n’était pas dissociable des immeubles.


III Chronologie des principaux textes parus en 2013 (à jour des textes parusau 31 décembre 2013)

JANVIER2 janvier 2013 : décret n°2013-5 relatif à la prévention etau traitement de la pollution des sols, (JO du 4 janvier 2013).

18 janvier 2013 : loi n°2013-61 relative à la mobilisationdu foncier public en faveur du logement et au renforcementdes obligations de production de logement social, (JO du 19janvier 2013).

28 janvier 2013 : loi n°2013-100 portant diverses dispo-sitions d’adaptation de la législation au droit de l’Union européenne en matière économique et financière, (JO du29 janvier 2013).

FÉVRIER 1er février 2013 : arrêté fixant la liste des titres de séjourprévue au 1° de l’article R. 441-1 du code de la constructionet de l’habitation, (JO du 12 février 2013).

5 février 2013 : arrêté relatif à l’application des articles R.129-12 à R. 129-15 du code de la construction et de l’habi-tation, (JO 14 mars 2013).

11 février 2013 : arrêté fixant selon une périodicité annuelle la nature et les modalités de présentation par lesbailleurs sociaux des renseignements statistiques relatifs ausupplément de loyer de solidarité, (JO du 22 Février 2013).

14 février 2013 : décret n°2013-142 pris pour l’applicationde l’ordonnance n°2012-11 du 5 janvier 2012 portant clari-fication et simplification des procédures d’élaboration, demodification et de révision des documents d’urbanisme, (JOdu 16 février 2013).

26 février 2013 : réponse ministérielle sur le bénéfice del’exonération des plus-values immobilières lorsque le prixde cession est inférieur à 15.000 euros en cas de préemptiondes collectivités publiques sur plusieurs lots destinés à plu-sieurs acquéreurs (AN 26 février 2013 p.2259 n°13926).

28 février 2013 : arrêté relatif au contenu et aux modali-tés de réalisation d’un audit énergétique, (JO 3 avril 2013).

MARS 1er mars 2013 : mise à jour du BOFiP : Publication du rescrit du 1er mars 2013 n°2013/04 (BOI-ENR-PTG-10-10n°35), sur l’application de l’article 749 A du CGI, obtenu parLefèvre Pelletier & associés.

11 mars 2013 : Mise à jour du BOFiP relativement à la force de la présomp-tion légale de propriété jouant en cas de succession et por-tant sur les biens appartenant pour l’usufruit au défunt et

pour la nue-propriété à ses présomptifs héritiers (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10).

Décret n°2013-206 relatif à la taxe locale sur la publicité ex-térieure, (JO du 13 mars 2013).

20 mars 2013 : décret n°2013-232 relatif aux paiementseffectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnantlieu à publicité foncière, (JO du 22 mars 2013).

25 mars 2013 : arrêté portant modification de la troisièmepartie (Arrêtés réglementaires) du Code de l’urbanisme, (JOdu 7 avril 2013).

29 mars 2013 : décret n°2013-269 relatif à la lutte contreles retards de paiement dans les contrats de la commandepublique, (JO du 31 mars 2013).

AVRIL 10 avril 2013 : décret n°2013-301 portant diverses dispositions relatives aux déchets, (JO du 12 avril 2013).

15 avril 2013 : Loi n°2013-312 visant à préparer la transition vers un sys-tème énergétique sobre et portant diverses dispositions surla tarification de l’eau et sur les éoliennes, (JO du 16 avril2013).

Décret n°2013-315 relatif aux conditions d’aliénation des ter-rains du domaine privé de l’Etat en vue de la réalisation de pro-grammes de construction de logements sociaux et fixant lacomposition et le fonctionnement de la Commission natio-nale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier instituéeà l’article L. 3211-7 du code général de la propriété des per-sonnes publiques, (JO du 16 avril 2013).

30 avril 2013 : arrêté portant approbation de la méthodede calcul Th-BCE prévue aux articles 4, 5 et 6 de l’arrêté du26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques etaux exigences de performance énergétique des bâtimentsnouveaux et parties nouvelles de bâtiments, (JO du 15 mai2013).

MAI 10 mai 2013 : décret n°2013-392 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacantsinstituée par l’article 232 du code général des impôts, (JOdu 12 mai 2013).

JUIN 6 juin 2013 : décret n°2013-480 fixant les conditions derecevabilité de la déclaration effectuée en application de l’articleL. 561-15 du code monétaire et financier, (JO du 8 juin 2013).

19 juin 2013 : décret n°2013-517 relatif à la réduction desplafonds de loyer et à l’agrément prévus respectivement ausecond alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l’article 199 novovicies du code général des impôts,(JO du 21 juin 2013).

21 juin 2013 : mise à jour du BOFiP : Actualisation pour2013 des plafonds permettant à l’administration d’apprécier


si le loyer des sous-locations meublées est raisonnable afind’exonérer le produit de celles ci (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

26 juin 2013 :Circulaire relative au dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, (non parue au JO).

Arrêté relatif au repérage des matériaux et produits de laliste C contenant de l’amiante et au contenu du rapport derepérage.

Arrêté modifiant l’arrêté du 12 décembre 2012 relatif auxcritères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante etau contenu du repérage et modifiant l’arrêté du 12 décembre2012 relatif aux critères d’évaluation de l’état de conserva-tion des matériaux et produits de la liste B contenant del’amiante et du risque de dégradation lié à l’environnementainsi que le contenu du rapport de repérage.

JUILLET1er juillet 2013 : loi n°2013-569 habilitant le Gouverne-ment à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction, (JO du 2 juillet 2013).

9 juillet 2013 : décret n°2013-606 portant diverses modifications des dispositions du code de l’environnementrelatives à la publicité, aux enseignes et préenseignes, (JO du11 juillet 2013).

10 juillet 2013 : décret n°2013-610 relatif au règlementdes aides du fonds d’aide à la rénovation thermique des lo-gements privés (FART), (JO du 12 juillet 2013).

16 juillet 2013 :Loi n°2013-619 portant diverses dispositions d’adaptationau droit de l’union européenne dans le domaine du dévelop-pement durable, (JO du 17 juillet 2013).

Circulaire relative à la mise en œuvre des polices adminis-tratives et pénales en matière d’ICPE, (non paru au JO).

18 juillet 2013 : ordonnance n°2013-638 relative aucontentieux de l’urbanisme, (JO du 19 juillet 2013).

19 juillet 2013 : circulaire relative à la mise en œuvre despolices administratives et pénales en matière d’installationsclassées pour la protection de l’environnement.

24 juillet 2013 : décret n°2013-671 déterminant la listedes agglomérations et des établissements publics de coopé-ration intercommunale mentionnés au deuxième alinéa del'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation et la liste des communes mentionnées au septième alinéa du même article, (JO 26 juillet 2013).

25 juillet 2013 :Ordonnance n° 2013-676 modifiant le cadre juridique de lagestion d’actifs, (JO du 27 juillet 2013).

Décret n° 2013-687 pris pour l’application de l’ordonnancen°2013-676 du 25 juillet 2013 modifiant le cadre juridique dela gestion d’actifs, (JO du 30 juillet 2013).

Décret n°2013-687 Placement de trésorerie des organismesHLM, (JO 30 juillet 2013).

26 juillet 2013 : loi n°2013-672 Emprunts par des organismes HLM, (JO 27 juillet 2013).

30 juillet 2013 : Décret n°2013-689 relatif à l’évolution de certains loyers dansle cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement debail, pris en application de l’article 18 de la loi n°89-462 du 6juillet 1989, (JO du 31 juillet 2013).

Décret n°2013-695 relatif à la réalisation et à l’affichage dudiagnostic de performance énergétique dans les bâtimentsaccueillant des établissements recevant du public de la 1ère àla 4ème catégorie, (JO du 1er août 2013).

AOÛT 1er aout 2013 : mise à jour du BOFiP : Publication de me-sures transitoires suite à l’abrogation de la disposition quiprévoyait que les cessions d’immeubles achevés depuismoins de cinq ans et acquis en tant qu’immeubles àconstruire par le vendeur étaient soumises à TVA (BOI-TVA-IMM-10-10-20).

2 août 2013 : décret n°2013-718 relatif à la mise en placedu service de communication électronique au public des in-formations permettant l'appréciation de la valeur vénale desimmeubles à des fins administratives ou fiscales, (JO du 7août 2013).

6 août 2013 : prise de position formelle de l’administrationrelativement au traitement au regard de la redevance pourcréation de bureaux en Ile-de-France du retour d’un immeu-ble de bureaux à sa destination originelle après une affecta-tion temporaire à un autre usage.

27 août 2013 : décret n°2013-777 modifiant le décretn°2012-353 du 12 mars 2012 relatif aux enveloppes mini-males et maximales des emplois de la participation des employeurs à l’effort de construction et relatif aux clausestypes applicables aux sociétés immobilières mentionnées àl’article L. 313-27 du code de la construction et de l’habitation, (JO du 29 août 2013).

SEPTEMBRE 3 septembre 2013 : décret n°2013-803 relatif aux basesde données notariales portant sur les mutations d'immeublesà titre onéreux, (JO du 3 septembre 2013).

17 septembre 2013 : décret n°2013-832 relatif aux modalités d’attribution de la prime exceptionnelle d’aide àla rénovation thermique des logements privés, (JO du 19septembre 2013).

25 septembre 2013 : décret n°2013-856 relatif au Fondsnational d’accompagnement vers et dans le logement,(JO du 27 septembre 2013).

26 septembre 2013 : décret n°2013-863 modifiant le dé-cret n°48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prixde base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usageprofessionnel, (JO du 26 septembre 2013).


OCTOBRE 1er octobre 2013 : décret n°2013-879 relatif au conten-tieux de l’urbanisme, (JO du 2 octobre 2013).

3 octobre 2013 : Ordonnance n°2013-888 relative à la procédure intégrée pourle logement, (JO du 4 octobre 2013).

Ordonnance n°2013-889 relative au développement de laconstruction de logement, (JO du 4 octobre 2013).

Ordonnance n°2013-890 relative à la garantie financière encas de vente en l’état futur d’achèvement.

Décret n°2013-891 visant à favoriser la construction de lo-gements, (JO du 4 octobre 2013).

8 octobre 2013 : mise à jour du BOFiP relativement à laréduction d’impôt Duflot (BOI-IR-RICI-360-10-30 et BOI-IR-RICI-360-20-30).

18 octobre 2013 :Décret n°2013-936 relatif aux conditions d’aliénation desterrains du domaine privé des établissements publics del’Etat, ou dont la gestion leur a été confiée par la loi, prévueà l’article L. 3211-13-1 du code général de la propriété despersonnes publiques en vue de la réalisation de programmesde construction de logements sociaux, (JO du 20 octobre2013).

Décret n°2013-937 établissant la liste des établissements pu-blics de l’Etat mentionnée à l’article L. 3211-13-1 du codegénéral de la propriété des personnes publiques, (JO du 20octobre 2013).

30 octobre 2013 :Décret n°2013-979 relatif aux études de faisabilité des appro-visionnements en énergie des bâtiments nouveaux, (JO du 3novembre 2013).

Arrêté modifiant l’arrêté du 18 décembre 2007 relatif auxétudes de faisabilité des approvisionnements en énergie pourles bâtiments neufs et parties nouvelles de bâtiments et pourles rénovations de certains bâtiments existants en Francemétropolitaine, (JO du 3 novembre 2013).

NOVEMBRE 6 novembre 2013 : mise en place à titre expérimentalpour Paris et le Limousin du nouveau service d’évaluationimmobilière de l’administration fiscale « Patrim ».

7 novembre 2013 : décret n°2013-993 fixant les modalitésde mise en place et de fonctionnement des commissions dé-partementales des valeurs locatives des locaux profession-nels et des commissions départementales des impôts directslocaux, (JO du 9 novembre 2013).

13 novembre 2013 : publication de la loi n° 2013-1005du 12 novembre 2013 habilitant le Gouvernement à simpli-fier les relations entre l'administration et les citoyens.

15 novembre 2013 : Arrêté portant création d'un traitement de données à ca-ractère personnel relatif à l'enregistrement des demandesde logement locatif social dénommé « Numéro unique »,(JO du 29 novembre 2013).

Arrêté relatif à l’actualisation annuelle des tarifs pour le mètre

carré de taxe d’aménagement, (JO du 12 décembre 2013).

18 novembre 2013 : Décret n°2013-1037 relatif aux conditions de vente de lo-gements par les organismes d’habitations à loyer modéré,(JO du 20 novembre 2013).

Arrêté fixant les modalités de déclaration, de calcul et depaiement de la cotisation additionnelle due à la Caisse de ga-rantie du logement locatif social (CGLLS), (JO du 19 novem-bre 2013).

Commentaires administratifs relativement à la loi de trans-position de la directive 2010/45/UE - DLF: BOI-TVA-DECLA-30-20 et suivants CF: BOI-BIC-CHG-10-20-20,BOI-BIC-DECLA-30-10-20-30 et suivants. BOI-CF-DG-20,BOI-CF-COM-10-10-20 et suivants.

25 novembre 2013 : communication de la CommissionEuropéenne visant à modifier la directive 2011/96/UE (Référence : 2013/0400).

DÉCEMBRE 2 décembre 2013 : arrêté relatif à l’actualisation annuelledes tarifs au mètre carré pour le calcul de la redevance pourla création de locaux à usage de bureaux, des locaux com-merciaux et des locaux de stockage en région d’Ile-de-France, (JO du 29 décembre 2013).

4 décembre 2013 : décret n°2013-1121 relatif aux seuilsau-delà desquels une personne morale réalise un audit éner-gétique, (JO du 7 décembre 2013).

7 décembre 2013 : publication de la loi n° 2013-1117 du6 décembre 2013 relative à la lutte contre la fraude fiscale et la grande délinquance économique et financière.

12 décembre 2013 : La ratification de la convention fiscale en matière de droitsde succession signée le 11 juillet 2013 entre la France et laSuisse a été rejetée par le législateur helvétique.

Mise à jour du BOFiP relativement à la taxe sur les locaux àusage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux destockage et les surfaces de stationnement (BOI-IF-AUT-50-10).

20 décembre 2013 : mise à jour du BOFiP relativement àla taxe sur les terrains devenus constructibles : actualisationdes coefficients d’érosion monétaire pour 2014 (BOI-ANNX-000097).

27 décembre 2013 : Décret n°2013-1241 portant approbation du schéma direc-teur de la région d’Ile-de-France, (JO du 28 décembre 2013).

Décret n°2013-1297 relatif aux dispositions particulières àl’octroi aux syndicats de copropriétaires d’avances rembour-sables sans intérêt destinées au financement de travaux derénovation afin d’améliorer la performance énergétique deslogements anciens, (JO du 31 décembre 2013).

30 décembre 2013 :Publication de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 definances pour 2014.

Publication de la loi n° 2013-1279 du 29 décembre 2013 definances rectificative pour 2013.


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Ont participé à la rédaction de cette brochure, sous la direction de Sidonie Fraîche-Dupeyrat et Olivia Michaud :Christine Bernardo, Nicolas de Bengy, Jacques-Henry de Bourmont, Karine Bézille, Véronique Bruchet, FrédériqueChaillou, Hanan Chaoui, Hélène Cloëz, Clémentine Cointreau, Aurélie Dauger, Pascaline Déchelette-Tolot, FranckDenis, Rita Jacques, Virginie Julien, Doumedia Kim, Véronique Lagarde, Benoit Louis, Aurélien Mallaret, Stella Mariani,Pauline Marius, Olivier Ortega, Béatrice Parance, Philippe Pelletier, Antonia Raccat, Jeremy Regade, Vincent Reynaud,Mathieu Selva-Roudon, Marie-Odile Vaissié, Ariane Zarrabi-Costa.


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