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QUARTIERS DURABLES RHONE ALPES

Présentation de C. Houdebine

SCIC URBANCOOP LYON - 1er juin 2010

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SommairePrésentation des spécificités d’une SCIC

Présentation de la SCIC URBANCOOP

• Construire et vendre des logements à prix de revient sans risque spéculatif

• Aider les communes à maîtriser une vraie priorité en matière de logement

• Concevoir des programmes adaptés aux familles techniquement et financièrement

• Intégrer des objectifs de développement durable et d’économie d’énergie

• Démocratie locale et Eco Quartiers : l’enjeu de la concertation

Opération BBC Effinergie® de Port Saint Louis

Projet d’Eco Quartier - Veynes (Logements BBC et quartier à Energie Positive)

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Présentation des spécificitésd’une SCIC

Société Coopérative d’Intérêt Collectif

Pour en savoir plus : - l’AVISE (Agence pour la Valorisation des Initiatives Sociales et Economiques)http://www.avise.org/ et sur les SCIC : http://www.avise.org/spip.php?article641&var_recherche=SCIC

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Caractéristiques d’une SCIC

• Ce sont des coopératives à capital variable (SA ou SARL)• L’agrément de l’État est un préalable à leur création• Leur capital peut être ouvert aux collectivités territoriales• Les SCIC peuvent recevoir des subventions publiques• Actionnaires permanents et stables - salariés de la SCIC (obligatoire) - bénéficiaires de la SCIC (obligatoire) - partenaires financiers (banques) (facultatif) - collectivités territoriales (CA, CG ou CR) (facultatif)

- autres (facultatif)• Actionnaires pour un projet donné (facultatif) - bénéficiaires locaux - collectivité locale

Leur objectif, sous contrôle de l’État, est : « la création

de biens ou de services d’intérêt collectif qui présentent

un caractère d’utilité sociale »

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Intérêts d’une SCIC

• Réunir tous les acteurs intéressés par une action donnée relevant de l’intérêt général quel que soit leur statut

Pour certains d’entre eux, réunion uniquement le temps d’un projet grâce au capital variable de la coopérative qui facilite les entrées et sorties en très peu de formalités

• Raisonner en société de personnes (morales ou privées) et non en société de capitaux, car le rendement des actions d’une SCIC est capé comme celui d’une société HLM

Ne pas chercher un « rendement financier » inutile mais simplement la concrétisation d’un objectif d’utilité sociale intéressant l’ensemble des coopérateurs membres

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Présentation de la SCIChttp://www.urban.coop

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Construire et vendre des logements à prix de revient sans risque spéculatif

• Principes de la coopérative UrbanCoop peu de bénéfices très peu de frais financiers (trésorerie positive) faibles frais de commercialisation

• Les outils d’un achat immobilier classique VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) Secteur protégé, donc mêmes garanties qu’en promotion privée

• Vendre un foncier communal à un prix raisonnable (sous l’estimation des Domaines) contre une limitation du droit de revendre avec plus value

incidence transparente du coût foncier : l’outil coopératif permet de ne répercuter aux accédants que le prix du foncier payé à la commune (+TVA)

outil anti-spéculatif de droit réel pouvant être activé sur 9 à 25 ans (selon l’importance de l’effort public), mais qui ne bloque jamais les reventes

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Aider les communes à maîtriser une vraie priorité en matière de logement

• Clé du filtrage coopératif :

Urbancoop peut décider de ne vendre qu’à ses membres (règles internes

à la Coop !)

Il faut donc être membre pour pouvoir acheter !

Urbancoop contrôle des candidatures

Urbancoop valide les adhésions / objet social ou / critères de priorité des

délibérations municipales

• La priorité aux habitants ne découle pas donc pas d’une discrimination à la

vente (interdite) mais d’une gestion « astucieuse » de l’adhésion formelle au

« club » coopératif Urbancoop !

• La mixité sociale découle d’une volonté organisée et non d’un processus

naturel

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Concevoir des programmes adaptés aux familles techniquement et financièrement

• Détermination de la cible et établissement du programme (taille des logements) après analyse de la demande de la commune et de ses services

• Lancement d’une pré étude architecturale sur les terrains présélectionnés par la mairie et analyse du prix de vente hors foncier de la coopérative (importance des VRD et des fondations)

• Validation de la cible communale en terme d’accession des actifs et analyse du niveau de coût de foncier supportable pour les ménages (Incidence transparente du foncier)

• L’approche Urban Coop permet de ne répercuter aux accédants que le prix du foncier payé à la commune (+ TVA)

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Intégrer des objectifs de développement durable et d’économie d’énergie

• Démarche de qualité environnementale systématique : méthodologie Urbancoop (Système de Management Environnemental) avec AMO HQE spécialisée

• Politique élaborée selon un double enjeu Diminuer l’impact environnemental des opérations Agir dans l’intérêt des primo-accédants : optimisation du ratio

investissement / coût global Diminuer les futures factures énergétiques

Performance énergétique : niveau maximum certifiable, soit à ce jour le label BBC Effinergie®

http://www.effinergie.org/site/Effinergie/Catalogue

« Le développement durable est un développement qui répond aux besoins des générations présentes sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs »

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Démocratie locale et Eco Quartiers :l’enjeu de la concertation

• Stratégie de concertation avec toutes les parties prenantes de l’opération Futurs acquéreurs, collectivités, maîtrise d’œuvre, entreprises,

riverains, habitants d’autres quartiers, …• Démarche participative : méthodologie propre à UrbanCoop

Clef de la réussite : Organisation et planification pour ne pas perdre de temps (le logement est une urgence !)

Ateliers participatifs ouverts à tous sans hiérarchie : un homme, une voix

Utilisation d’outils issus des sciences humaines (méthodologie « Conférence de Consensus »)

Permettre à tous de s’exprimer et dégager des priorités claires Système original de notation sur chaque point en débat

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Opération BBC Effinergie®

de Port-Saint-Louis

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Port Saint LouisInnovation en BBC Effinergie®

• Résidence Honoré Charrière

23 villas en accession, à Port Saint Louis du Rhône (13)

Forte demande de différenciation / quartier en locatif social

Livraison octobre 2009 (début de la conception : 2005)

• Performances de l’opération

Certification Habitat et Environnement® (Cerqual)

Certification Qualitel® (Cerqual)

Certification BBC Effinergie ®

Actuellement, seule opération définitivement certifiée de la région PACA

• Urbancoop : 1er (et seul pour l’instant) opérateur BBC Effinergie en PACA

http://www.observatoirebbc.org/site/ObservatoireBBC/AccueilFichesP

eda

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BBC Effinergie® Approche transversale impérative

• Nécessité du travail en équipe pour résoudre les points d’achoppements (impactant soit le résultat final soit l’économie des entreprises) : exemples

Solaire photovoltaïque : échanges tardifs entre BET solaire et architecte ( déplacement des panneaux depuis le Rez de Chaussée vers la toiture pour cause d’ombres portées oubliées)

Briques Monomur: mauvaise anticipation par le BET de l’entreprise des problèmes liés au produit (pas de calepin précis au droit des appuis de fenêtre solutions bricolées pénalisantes - oubli des efforts d’arrachage par grand vent des volets tous les gonds ont été rescellés après réception !)

Sablières en tête de mur : oubli par les maîtres d’œuvre du risque de ventilation verticale dans les briques démontage de la charpente pour combler sablières près des chainages de tête.

Gaines électriques : manchons et raboutage dans les VS injection dans de nombreuses gaines pour obtenir l’étanchéité à l’air.

Bouches de VMC : collerettes simplement forcées sur gaine démontage et joints étanches à reprendre systématiquement

• Choix des matériaux et procédés / usages des habitants Recherche de produits auto-vidangeables pour le solaire thermique (car

gros problèmes de surchauffe l’été en cas d’absence)

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BBC Effinergie® Chantier : vigilance et accompagnement

• Passer d’une culture du cm près à une industrie du mm près. Passer d’un objectif de solidité à celui de l’étanchéité à l’air.

• Compétence et expérience des entreprises Exiger dans les pièces marchés les formations spécifiques

relatives aux produits et procédés innovants Exiger de connaître le nom des compagnons (tâcheron ou non)

• Anticipation de la maîtrise d’œuvre d’exécution. OPC lourde. Vigilance sur les approvisionnements. Des pièces spécifiques

oubliées peuvent bloquer d’autres corps d’états Pilotage serré du chantier et pédagogie permanente sur les

risques liés aux joints et aux interfaces. Contrôle des performances très tôt dans le déroulement du

chantier (tests de perméabilité de l’enveloppe). 5 séries de tests au cours du chantier à PSL, seule la dernière a été OK

• Journée de formation à la perméabilité de l’enveloppe : un minimum A prendre en charge par le maître d’ouvrage avec la présence de

tous les intervenants pour obtenir une synergie de l’équipe projet

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BBC Effinergie® Accompagnement des acquéreurs

• Réunion d’information organisée par le maître d’ouvrage avant le début des travaux

• Personnalisation finale des logements (après livraison) : remise par le maître d’ouvrage d’un CCTP pour les travaux de finition, afin de préserver les performances de l’enveloppe

• Remise du DIUO à l’association syndicale et d’un livret d’entretien « éco citoyen » aux acquéreurs

• Accompagnement de l’Association Syndicale des Acquéreurs pendant 2 ans afin de suivre les performances du programme (consommations / maintenance) et de continuer à agir sur les comportements des utilisateurs. Approche permettant de vérifier le bon fonctionnement général.

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Projet d’Eco Quartier - VeynesLogements BBC

et quartier à Energie Positive

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Eco Quartier de VeynesUne démarche participative pragmatique

• Projet d’Eco Quartier à Veynes (05)

Démarche volontaire : partenariat Ville de Veynes / Urbancoop / Conseil Régional PACA /

EPFR

1e tranche : 39 logements

2e tranche : 40 logements

Esquisse en janvier 2010, dépôt de PC en juin 2010

• Approche participative

Elaboration du projet : 1e esquisse été 2009

Réunion de présentation aux élus : hiver 2009

Réunion publique de présentation du projet : 5 février 2010

Ateliers participatifs avec les habitants : 23 / 30 avril 2010

Réunions de bouclage et modification du projet : APS, mai 2010

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Eco Quartier de VeynesPrincipales caractéristiques

• Habitat agréable et performant Conception bioclimatique Performance énergétique Chauffage urbain bois + gaz

• Vivre différemment Quartier durable Participation Enfants, piétons, vélos, jardins partagés

• Financement personnalisé Rapport qualité / prix Accompagnement financier Revenus de la vente de l’électricité verte

http://www.urban.coop/nos-projets.php?typeproj=2

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Approche participativeProjet initial, hiver 2009

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Outils participatifs

Permettre à tous de s’exprimer et dégager des priorités claires• organisation du questionnement• système de vote par couleur

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Approche participativeProjet final

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Références(Extraits)

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Références(Extraits)

Beausoleil La Turbie : l’Amendola

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Références(Extraits)

Mouans-Sartoux 1

Mouans-Sartoux 2

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Références(Extraits)

Mougins

Valbonne