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ZAC « Les Hauts de l’Allaine » - Dossier de réalisation

Présentation au Conseil Municipal du 7 juillet 2014 1/29

Maître d’ouvrage Mandataire

ZAC « Les Hauts de L’Allaine »

Projet d’habitat à DELLE

PRESENTATION DU DOSSIER DE REALISATION

Conseil Municipal du 7 Juillet 2014



Avant-propos

• Procédure de ZAC (Zone d’Aménagement Concertée) régie par le Code de l’Urbanisme (articles L.311-1 à L.311-8 et R.311-1 à R.311-12).

• Composition du dossier de réalisation de ZAC, soumis à l’approbation du Conseil Municipal :

1- Rapport de présentation

2- Programme des équipements publics

3- Programme global des constructions

4- Modalités prévisionnelles de financement

5- Annexes :

• Etude d’impact sur l’environnement – Compléments d’études sur avis de l’Autorité Environnementale

• Plan de composition urbaine globale

• Tableau du bilan financier prévisionnel



PREAMBULE

• 26 septembre 2008 : initiation de la ZAC située sur le site Montreux – Vergerats.

• 15 avril 2011 : approbation par le Conseil Municipal du dossier de création de la ZAC.

• Objet de la ZAC = aménagement d’un futur quartier d’habitat, 21,1 ha dont 14,3 ha urbanisables, à proximité du centre-ville et de différents équipements publics.

• 2 janvier 2012 : SODEB mandatée pour coordonner et piloter les études nécessaires à la formalisation du dossier de réalisation de la ZAC.

• Février è juillet 2012 : organisation d’un concours restreint sur études préliminaires pour désigner un maître d’œuvre.

• Juillet 2012 : choix du groupement EGIS France / Atelier Villes&Paysages pour la conception urbaine et paysagère du futur quartier et la réalisation des infrastructures associés.

• Octobre 2012 è Octobre 2013 : élaboration des études d’avant-projet.

• Octobre 2013 è Juin 2014 : élaboration du dossier de réalisation.



RAPPEL DES OBJECTIFS DU PROJET

UN CONTEXTE FAVORABLE

Situation géographique de la ville de Delle favorable à l’urbanisation :

• La Jonxion – Gare TGV

• Futur hôpital médian

• Actiparc (Suisse) : installation de Swatch Group 500 à 700 emplois prévus

• Etc.

LA VOLONTE D’UNE MAITRISE DE L’URBANISATION

• Urbanisation durable, respectueuse de l’environnement.

• Diversité de l’habitat et de logement, et mixité sociale.

• 360 logements sur 15 ans a minima, soit 15 à 20 logements par an.



LES OBJECTIFS DE CONCEPTION DU PROJET

Habiter, se déplacer et vivre ensemble = 3 objectifs qualitatifs de la ZAC.

5 thématiques environnementales à respecter :

• L’hydrologie : conservation de la combe, bassin versant suisse, gestion de l’eau par infiltration, etc.

• L’énergie : énergies renouvelables, logements passifs, éclairage public peu consommateur, etc.

• Les déplacements : accès principal par la Rue de Déridé, accès secondaires par les Vergerats, favoriser les modes doux en lien avec le centre-ville, etc.

• La biodiversité : favoriser la biodiversité dans le projet, mettre en place des espaces de compensation des habitats naturels urbanisés, etc.

• La gestion durable du domaine public : réaliser un projet avec peu d’entretien pour la collectivité, mettre en place une gestion différentiée des espaces publics, etc.



LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT DU FUTUR QUARTIER

CONCEPTION URBAINE

• UN PROJET POUR UN SEUL QUARTIER

Etablir entre les 2 secteurs, Montreux et Vergerats :

o Voie d’accès unique par la combe.

o Relation visuelle (déboisement).

o Réseau de voies douces via la combe.



VERGERAT

MONTREUX

COMB

E

Rue de Déridé

Accès principal



• UN PROJET EN FAVEUR DES MODES DOUX

o Piste cyclable structurante qui relie le quartier au centre-ville de Delle.

o Réseau de chemins piétons autour et entre les 2 secteurs, Montreux et Vergerats.

o Accès aisé au transport collectif (OPTYMO).



• UN PROJET A VOCATION NATURELLE ET AGRICOLE

o Aménagement du quartier comme un parc naturel et agricole.

o Conservation des arbres en place è verger dans le quartier.

• UNE OFFRE D’HABITAT VARIE

o Un cadre paysager de grande qualité pour les collectifs.

o Une offre d’habitat individuel dense diversifié.

o Un habitat individuel libre, de qualité.



PRINCIPES DE LA TRAME VIAIRE

o Réduction des surfaces imperméabilisées (impact environnemental).

o Réduction des vitesses de circulation.

PRINCIPES DE LA TRAME BLEUE

o Récolte des eaux pluviales dans des noues.

o Stockage dans des bassins naturels (espaces creux inondables).

o Infiltration dans le terrain naturel



STRATEGIE VEGETALE

o Préserver un esprit de ville à la campagne.

o Améliorer la biodiversité par l’offre de plantes mellifères.

o Favoriser la cueillette de fruits (habitants, promeneurs).

o Limiter l’entretien (choix des arbres, paillage, etc.)

COLLECTE DES DECHETS

o Possibilité de mettre en place des points d’apports volontaires (PAV) semi enterrés è Système de collecte encore à l’étude au niveau de la CCST.

o Collecte des ordures ménagères et du tri sélectif par bennes individuelles.



GESTION DU STATIONNEMENT

o Collectifs = parkings en sous-sol semi enterrés.

o Habitats denses intermédiaires et groupés = stationnement en poche en entrée d’ilot.

o Maisons individuelles = stationnement dans les parcelles.

o Places visiteurs prévues le long des voies de desserte du quartier.

o Parking public mutualisé au cœur du quartier.



VOIRIES

HIERARCHIE DES VOIES



GEOMETRIE DES VOIES Principe = respect de la topographie existante.

è limiter les terrassements è mieux s’insérer dans le paysage

COUPES TYPES DES VOIES ü Voie primaire structurante de desserte en entrée de quartier



ü Voie primaire structurante de desserte en séquence centrale de quartier



ü Voies secondaires (1) et tertiaires (2) de desserte

1

(1)

2

(2)



RESEAUX

EAUX PLUVIALES

o Récupérées par des systèmes de noues végétalisées.

o Crues è trop plein des noues acheminé vers des espaces végétalisés inondables et équipés de puits d’infiltration.

o Rejet à débit limité dans le réseau existant (rue de Déridé) en sécurité.

EAUX USEES

o STEP de Grandvillars = 20 000 équivalent-habitants (EH). Elle atteint aujourd’hui environ 15 000 EH. ZAC = 360 logements, soit 800 EH. è La STEP est donc suffisante.

o Raccordement sur les exutoires existants situés rue Jean Moulin et rue de Déridé.



EAU POTABLE

o Raccordement sur les conduites existantes situées rue Jean Moulin et rue de Déridé.

ECLAIRAGE PUBLIC

o Eclairage public basé sur la technologie LED.

o Luminaires prévues : § Ht. = 7 m sur la voie principale : 84 W, et une interdistance de 25 m. § Ht. = 4 à 5 m sur les autres voiries : 29 à 44 W, et une interdistance de 20 m.

ELECTRICITE ET TELEPHONE

o Le réseau d’électricité est réalisé conformément aux prescriptions d’ERDF.

o Le réseau téléphone est réalisé conformément aux indications de l’opérateur Télécom (ORGANGE).



ESPACES PAYSAGERS



EQUIPEMENTS URBAINS

BELVEDERE - SECTEUR MONTREUX



ENTREES CHARRETIERES

Marquage de l’angle de chaque entrée de parcelle par un muret en structure métallique et bardage bois ajouré formant un L

§ coffrets techniques (électricité, télécommunication)

§ bennes d’ordures ménagères et de tri,

§ boite aux lettres avec numéro d’adressage.



POINTS D’APPORT VOLONTAIRE DES DECHETS



PHASAGE

Echéancier

prévisionnel de réalisation

Réalisation de la voie primaire en entrée de ZAC 2015

Viabilisation de la phase 1 + Aménagement de la combe 2015 – 2016

Viabilisation de la phase 2 2021

Viabilisation de la phase 3 2027



PROGRAMME GLOBAL DES CONSTRUCTIONS

§ Petits collectifs (R+2 ou R+1+A) § Habitats intermédiaires (R+1 ou R+1+A) § Habitats individuels groupés (R+1 ou R+1+A) § Habitats individuels (R+1 ou R+1+A)

Au stade du dossier de réalisation, il est prévu 360 logements, dont 30 % de logements sociaux.



DEPENSES

Dépenses totales prévisionnelles = 10 286,00 k€ HT.

ACQUISITIONS FONCIERES

Estimation France Domaine = 1 400,4 k€ HT

Indemnités d’éviction (0,5 € le m2 de terrain exploité) = 45,00 k€ HT.

1 605,00 k€ HT (yc honoraires d’acquisitions + frais d’actes)

ETUDES

Topographie, géotechnique, hydraulique, environnement et conception urbaine et paysagère, suivi architectural des implantations des constructions, frais de bornage, etc.

522,00 k€ HT.



HONORAIRES TECHNIQUES

Mission de maîtrise d’œuvre, frais de coordination sécurité protection de la santé, contrôle technique, etc.

526,00 k€ HT.

TRAVAUX

§ Voie primaire – Entrée de ZAC = 427,00 k€ HT

§ Phase 1 – Montreux + Combe = 1 731,00 k€ HT

§ Phase 2 – Vergerats = 1 248,00 k€ HT

§ Phase 3 – Ermite = 1 718,00 k€ HT

Imprévus + actualisation = 10 % (soit 569,00 k€ HT).

5 693,00 k€ HT.



FRAIS FINANCIERS

Les frais financiers qui seront induits par les prêts, lignes de crédit, avances ou découverts, ont été évalués au taux de 4,5 % sur la base du découvert de trésorerie cumulée.

1 046,00 k€ HT.

FRAIS DE GESTION ET COMMERCIALISATION

Rémunérations perçues par l’aménageur concessionnaire.

714,00 k€ HT.

FRAIS DIVERS

Publicité, appels d’offres, reprographie, taxes foncières, etc.

180,00 k€ HT.



RECETTES

Recettes totales = 10 286,00 k€ HT.

CESSIONS DE TERRAINS § Habitat collectif o 158 logements o Surface plancher = 12 640 m2 (soit, 80 m2 en moyenne par logement) o 150 € HT/m2

§ Habitat dense intermédiaire o 52 logements, répartis sur 26 bâtiments avec chacun 2 logements (RDC / 1+A) o Surface plancher = 4 680 m2 (soit, 80 m2 en moyenne pour le logement en RDC et 100 m2

en moyenne pour le logement au 1er étage avec attique) o 150 € HT/m2

§ Habitat individuel groupé o Surface cessible = 30 144 m2 o 97 parcelles o 30 000 € HT/parcelle



§ Habitat individuel libre o Surface cessible = 30 255 m2 o 53 parcelles o 65 000 € HT/parcelle

8 979,00 k€ HT.

PARTICIPATIONS

Participations nécessaires à atteindre l’équilibre de l’opération = 1 307,00 k€ HT.

§ Rachat par ERDF des réseaux électriques de la ZAC : 507,00 k€ HT

§ Participation à l’équilibre de l’opération par la ville de Delle : 800,00 k€ HT

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