Perspectives Entreprises On Point 1er trimestre 2014

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Perspectives Entreprises – 1er trimestre 2014

En direct du marché : des

entreprises plus actives dans un

contexte qui leur reste favorable

Les entreprises franciliennes ont démontré en début d’année un plus grand niveau

d’activité, confortant le rebond constaté au 4e trimestre 2013. Sans anticiper sur le

retour d’une forte concurrence entre locataires, cette légère remontée de la demande

de bureaux laisse penser que le creux du marché est passé et que les relations

locataires / propriétaires vont commencer à se rééquilibrer vers la fin de l’année.

Le niveau et la qualité de l’offre immédiate restent inchangés à fin mars à

l’échelle de la région.

Avec 3,911 millions de mètres carrés immédiatement disponibles en Ile-de-France, le

taux de vacance des bureaux reste à 7,50%. Si l’on estime couramment que le

marché est équilibré quand le taux de disponibilité se situe entre 5 et 6%, on

retiendra que globalement l’Ile-de-France est un marché favorable aux

locataires. Toutefois, Paris reste en situation de pénurie de bureaux avec des taux

de disponibilité qui peuvent descendre à 3% dans certains secteurs, alors que la

périphérie, dans la plupart des cas, est en situation de sur-offre.

Actuellement 20% des surfaces disponibles sont neuves ou restructurées et

seulement 18% sont de Grade A1. Les équilibres ou les déséquilibres sont

comparables à ceux constatés pour l’offre générale : les actifs de qualité se situent

en périphérie de Paris et en particulier dans les marchés de l’Ouest, alors que

Paris intra-muros ne représente que 5% de l’offre de Grade A disponible.

Enfin, si les grandes surfaces (>5.000 m²) représentent près de la moitié de l’offre en

surface, elles représentent moins de 10% des produits disponibles en nombre. De

nouveau, on retrouve toujours le même déséquilibre géographique : les grandes

surfaces se situent en dehors de Paris.

Le loyer moyen de Grade A baisse dans les marchés bien pourvus en offre

mais se stabilise voire augmente dans Paris

Les valeurs locatives moyennes constatées sur transactions dans des immeubles de

Grade A, diminuent dans de nombreux marchés de la 1ère couronne parisienne et en

particulier à l’Ouest. Cette évolution est la conséquence directe d’une situation de

sur-offre qui perdure et d’une disponibilité importante d’immeubles de qualité dans

ces secteurs.

A contrario, dans Paris intra-muros le manque de produits de qualité maintient

les loyers sur les immeubles de Grade A. On constate même une hausse dans le

Quartier Central des Affaires (QCA), où il faut débourser en moyenne 650 €/m²/an

pour un immeuble moderne, contre 610 €/m²/an fin 2013. Cette hausse reste

toutefois à relativiser, puisqu’elle ne fait que ramener le loyer moyen de Grade A du

QCA à son niveau de l’été 2013, gommant la baisse intervenue après l’été 2013.

1 Les immeubles de Grade A sont des bâtiments dont les caractéristiques physiques (taille,

hauteurs libres sous plafonds, flexibilité etc), les prestations techniques (climatisation, sécurité

des personnes, sécurité d’exploitation, gestion du bâtiment) et les services offerts aux

occupants, les rendent particulièrement adaptés à la demande des grandes entreprises.

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Perspectives Entreprises – 1er trimestre 2014

Un peu plus de 400 000 m² de bureaux neufs disponibles à venir d’ici la fin de

l’année

Aux presque 800 000 m² de bureaux neufs livrés et disponibles s’ajouteront d’ici la fin

de l’année un peu plus de 400 000 m² supplémentaires. Les livraisons attendues d’ici

fin 2014 viendront dans certains cas corriger un problème de manque d’offre de

qualité, comme dans Paris, mais surtout alimenter des marchés d’ores et déjà bien

pourvus en produits neufs comme le Croissant Ouest parisien.

Ce sont environ 40.000 m² de bureaux restructurés et disponibles qui sont

attendus d’ici fin 2014 dans le QCA, ce qui représente le double des disponibilités

actuelles sur ce segment de marché. Loin de provoquer une sur-offre, ces livraisons

permettront à ce marché de retrouver une situation plus équilibrée puisqu’aujourd’hui

les produits neufs-restructurés ne représentent guère que 5% de l’offre disponible.

A plus lointain horizon, le nombre de mètres carrés livrables en 2015 est en hausse,

mais très largement pré-loués notamment en raison de grandes opérations clés-en-

mains. Ainsi, progressivement l’apport de nouveaux bureaux disponibles est en

train de se tarir pour les années à venir, d’autant que les investisseurs ne se

positionnent pas sur de nouvelles constructions sans identifier un locataire au

préalable.

Perspectives

Contexte général macro-économique

Après 3 mois de stabilité, l’indicateur du Climat des Affaires acte un léger rebond

en mars à 95 points. S’il reste encore en-deçà de son niveau moyen de long terme

(100 points), cette hausse vient mettre fin à une stagnation qui durait depuis

novembre dernier. Cette hausse vient conforter celle de l’indice PMI Markit qui

entérine une progression significative en mars, nettement au-dessus du seuil des

50 points (seuil d’expansion de l’activité), et qui atteint son plus haut niveau depuis 2

ans et demi.

Les conditions d’un rebond de la croissance économique et de la confiance se

consolident à un rythme lent en France et à ce stade les prévisions restent

inchangées avec une anticipation de hausse du PIB de +0,8% en 2014 et de +1,2%

en 2015 selon Consensus Forecast.

Marché locatif

Le rythme de progression des indicateurs économiques en ce début d’année, ainsi

que les chiffres du 1er trimestre nous conduisent à maintenir inchangées nos

prévisions en ce qui concerne le marché locatif :

• Offre disponible : globalement stable avec une érosion probable de la

qualité de l’offre disponible en 2e partie d’année. Toujours beaucoup d’offre

disponible à l’Ouest de Paris.

• Loyers : d’ici l’été les valeurs faciales devraient rester globalement stables

après les baisses constatées en 2013 et les mesures d’accompagnement

resteront à un niveau élevé (moins de 15% en moyenne dans Paris, 20% et

plus en 1ère couronne). Selon le dynamisme de la demande en seconde

partie d’année, l’écart entre loyer réel et loyer facial pourrait commencer à

se réduire.

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Perspectives Entreprises – 1er trimestre 2014

Cartographie de l’offre de bureaux

immédiatement disponible

Part et nombre de mètres carrés neufs dans l’offre

disponible de bureaux

Taux de disponibilité des bureaux en Ile-de-France

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Perspectives Entreprises – 1er trimestre 2014

Cartographie du loyer moyen de Grade A

Cartographie des livraisons de bureaux

2014

2015

Les livraisons d’immeubles attendues : nombre de mètres carrés actuellement en chantier et encore disponibles à la commercialisation

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Perspectives Entreprises – 1er trimestre 2014

La Défense : des opportunités à saisir !

« La Défense va mal, La Défense souffre, La Défense est en panne » tels sont les gros titres que nous pouvons lire abondamment

dans la presse ces derniers mois. Et pourtant le marché de La Défense n’a pas dit son dernier mot. La parole à ses utilisateurs, aux

salariés qui se rendent quotidiennement dans le quartier d’affaires et qui y travaillent.

9 salariés sur 10 satisfaits de travailler à La Défense

« 9 salariés sur 10 satisfaits de travailler à La Défense », c’est ce que révélait en décembre dernier l’enquête annuelle réalisée par

BVA pour Défacto, l'établissement Public de Gestion, de Promotion et d'Animation de La Défense.

A l’issue de 1 156 entretiens en face à face, les résultats de l’enquête mettaient en avant que La Défense bénéficie d'une bonne

image auprès des salariés. Le quartier est perçu comme vivant en semaine (92% de satisfaits), où il fait bon travailler (86%), et une

grande majorité recommanderait le site comme lieu de travail (84%).

Modernisation et renforcement de l’offre de transports en commun

Concernant l’épineuse question des transports, la grande majorité des salariés de La Défense se rend à son travail en transport en

commun (87%) et se déclare satisfait de l’accessibilité du site. 81% des salariés interrogés sont également satisfaits de la fréquence

des métros, RER, tram et bus.

L’automatisation de la ligne 1 du métro a sans nul doute apporté plus de fluidité au trafic. Concernant la ligne A du RER, dont la

fréquentation globale a bondi de 20 % en dix ans, la mise en service complète de nouvelles rames à deux étages, prévue pour

2017, devrait accroître de 30% la capacité de transport de la ligne, selon la RATP. Un impératif pour cette ligne, l'une des plus

fréquentées au monde avec un million de voyageurs par jour.

Les efforts concernant le RER A ne s’arrêtent pas là puisque le STIF et la région ont également annoncé l’accélération des travaux

de rénovation de la ligne. Le tronçon central de la ligne devrait ainsi bénéficier d’une automatisation à partir de 2019.

A ces projets s’ajoutent en sus le prolongement d’Eole (RER E) vers La Défense, prévu à horizon 2020, et l’arrivée de la ligne 15 du

Grand Paris Express en 2025, qui offriront tous deux des alternatives d’accès au quartier d’affaires.

Des mètres carrés vides, des loyers en baisse …

D’un point de vue immobilier, La Défense ne manque pas d’atouts, non plus, pour répondre aux besoins et aux stratégies des

entreprises. Le quartier est l’un des secteurs qui peut prétendre le mieux répondre aux problématiques des grands groupes, par la

pluralité de ses produits immobiliers.

L’offre de bureaux est abondante et variée. En 2013, elle a été multipliée par 2,5. D’importantes livraisons sont intervenues, à

l’image des tours « Carpe Diem » ou encore « Eqho », et de nombreuses surfaces de bureaux ont été libérées. Fin mars, on

dénombrait ainsi près de 440 000 m² de bureaux vides à La Défense, ce qui représente environ 13% du parc tertiaire de ce marché.

En comparaison, en Ile-de-France, le taux d’inoccupation du parc tertiaire est de l’ordre de 7,5%, tandis qu’à Paris il est de 5,1%.

La Défense dispose non seulement d’offres de qualité abondantes mais aussi de loyers différenciés allant de 330 à 550 € sur le

parvis, en valeur de présentation, avant négociation. Les loyers proposés sont bien inférieurs à ceux du centre de la capitale, où ils

peuvent atteindre 750 € par exemple dans le 8ème arrondissement.

Par le jeu des indexations, des loyers signés 6 ans auparavant entre 350 et 460€ en Péri-Défense (Courbevoie et Puteaux par

exemple) atteignent aujourd’hui des valeurs de 399 à 525 €, soit des positionnements à des prix comparables voire supérieurs à

ceux des immeubles situés sur le parvis de La Défense actuellement.

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Perspectives Entreprises – 1er trimestre 2014

Certaines grandes sociétés, comme Allianz, ont d’ailleurs fait le choix de consolider leurs implantations à La Défense. Elles peuvent

y loger plusieurs types de fonctions à proximité, dans un périmètre circonscrit. Son positionnement stratégique aux portes de la

capitale et directement connecté au Quartier Central des Affaires parisien lui confère un atout supplémentaire par rapport aux autres

quartiers tertiaires périphériques.

… mais jusqu’à quand ?

Mais, aujourd’hui, le marché de La Défense semble être à un tournant. Plusieurs grandes entreprises étudient de près des

opportunités de regroupement sur ce secteur. Ces négociations avancées, qui représentent plusieurs centaines milliers de mètres

carrés, pourraient sonner un nouveau départ pour le quartier d’affaires.

Si les dernières livraisons de « Majunga » et « D² » sont encore attendues en 2014, la surcapacité du marché de La Défense ne

sera que passagère. Par sa nature immobilière et par la nature de ses occupants (de grands groupes industriels, bancaires et

d'assurance), chaque livraison d’immeuble ou libération crée potentiellement une situation de suroffre, qui peut être rapidement

absorbée.

Mais si aujourd’hui, le niveau d’offres à La Défense a atteint un pic, l’inversion de la courbe pourrait bien s’enclencher, même s’il

faudra encore un certain temps avant de parler de pénurie. En tout état de cause, La Défense reste encore pour l’heure un marché

d’opportunités.

En direct du Grand Paris

Le début d’année a été riche en actualités. Les phases de concertations se poursuivent. En bref, ce qu’il faut retenir :

Gouvernance :

• La Société du Grand Paris (SGP) change de direction : Philippe Yvin est nommé Président du directoire.

• Le Conseil constitutionnel a validé la loi créant la Métropole du Grand Paris (MGP).

Transports :

• Ligne 15 du Grand Paris Express : avis favorable pour l’enquête publique de la ligne Rouge 15 Sud. Les travaux de la ligne Rouge 15 Sud démarreront en 2015 avec la déviation des réseaux concessionnaires, puis en 2016 avec le génie civil des gares et le creusement des tunnels.

• Lignes 14 Nord, 16, 17 Sud du Grand Paris Express : l'enquête publique se prépare.

• Le projet du CDG Express est officiellement (re)lancé.

• Le projet de prolongation du RER E vers l’Ouest de l’Ile-de-France a été validé par le STIF, qui annonce également l’accélération des travaux de rénovation du RER A.

Pôles de compétitivité & aménagement urbain :

L’ambition urbanistique du Grand Paris ne se résume pas à des projets de transports. Elle vise également à encourager les

dynamiques de secteurs d’activité au sein des territoires, en s’appuyant sur la création ou le renforcement de grands pôles de

compétitivité, également appelés « clusters ». Les clusters poursuivront deux objectifs : d’abord, s’affirmer comme des lieux de

référence dans leur domaine de spécialisation ; ensuite, soutenir le développement économique, en rationalisant l’étalement urbain.

Le Grand Paris s’appuiera ainsi sur 7 pôles de compétitivité thématiques :

• Le Plateau de Saclay, dédié à l’Innovation et à la Recherche,

• Le pôle des Echanges internationaux et de l’Evénementiel à Roissy-Charles-de-Gaulle,

• Le pôle de la Santé, qui s’étendra de Villejuif à Evry, et englobera le projet « Cœur d’Orly »,

• Le pôle de la Création à Saint-Denis Plaine Commune,

• Le pôle de la Finance à La Défense,

• Le pôle de l’Aéronautique au Bourget,

• Et le pôle de la Ville durable, autour de la cité Descartes à Marne-la-Vallée.

Afin de renforcer les clusters sur le long terme et d’organiser concrètement le développement autour du Grand Paris Express, des

Contrats de Développement Territorial (CDT) sont progressivement signés entre l'Etat et les collectivités territoriales. Ces CDT

encadrent, sur les territoires concernés, la programmation de projets d'urbanisme, de logement, de développement économique, de

transports, de protection de l’environnement…

Dans cette optique, 5 nouveaux CDT ont été signés sur les territoires de Plaine Commune, Boucle Nord des Hauts-de-Seine, Est

Ensemble, Roissy et Val-de-France.

Retrouvez toutes les informations relatives au projet du Grand Paris : www.grand-paris.jll.fr

L’ICC toujours en baisse au 4ème trimestre 2013

Au 4ème trimestre 2013, l’ICC entérine son troisième trimestre consécutif de baisse. L’indice du 4ème trimestre 2013 atteint 1

615 points, en baisse de 1,46% par rapport à l’indice du 4ème trimestre 2012. On pourra retenir toutefois que c’est la plus faible des

trois baisses d’indice constatées en 2013 et surtout que la valeur d’indice remonte par rapport au trimestre précédent, ce qui pourrait

laisser augurer un changement de tendance.

En parallèle, l’ILAT a également été publié et voit son rythme de croissance annuelle continuer à ralentir avec une progression de

0,50% sur un an. L’indice s’établit à 107,26 au 4ème trimestre 2013.

Les loyers indexés sur l’ICC, après avoir été en proie à une forte hausse d’indice entre 2011 et 2012, bénéficient aujourd’hui

de cette même volatilité à la baisse. En effet, seul l’ICC est passé en zone « négative » au cours du dernier semestre –

l’ILAT, quant à lui moins volatil, continue de se positionner à la hausse, même si cette hausse reste très contenue,

notamment sur la dernière période.

Source : INSEE

Taxe Annuelle sur les Bureaux en Ile-de-France : baisse de tarif en 2014

Pour la première fois depuis la réforme de la Taxe Annuelle sur les Bureaux, la clause d’indexation, qui avait été introduite

pour le calcul du barème annuel de la taxe, a joué en faveur des propriétaires et locataires. Le tarif par mètre carré baisse

ainsi de 1,74% cette année, représentant un coût variant entre 4,88€ / m² et 17,18€ / m² par an.

La définition des zones tarifaires reste la même :

• la 1ère circonscription concerne Paris et le département des Hauts-de-Seine,

• la 2ème circonscription les départements de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et les communes de Seine-et-Marne,

Essonne, Yvelines et Val d’Oise comprises dans l’aire urbaine de Paris,

• la 3ème circonscription englobe les autres communes d’Ile-de-France ainsi que celles éligibles aux deux fonds de

solidarité urbains DSUCS et FSRIF quelle que soit leur circonscription.

Source : JLL

www.jll.com

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