Villes humaines, villes durables ? Pour une révolution énergétique dans l'immobilier du Grand...

Les Cahiers de la FNAIM Paris Ile-de-FranceUne publication de la FNAIM Paris Ile-de-France - Juillet 2013 - N° 3 - 18 €Directeur de publication : Gilles Ricour de BourgiesN°ISBN 978-2-9521616-3-3 - ISSN : 2265-7940

Nous ne vivons pas une crise, mais une transformation. Profonde, rapide, voire brutale, elle déborde le champ économique, et même politique, pour imposer des changements de société, exiger une évo-lution de nos façons d'être, de vivre. Caractéristique de la modernité, de nos modes de vie hérités des révolutions industrielles des derniers siècles, le "principe de surabondance" est derrière nous. Tout sim-plement parce que ce principe n’est plus viable. Ainsi, même avec l’énergie nucléaire, et même si l’exploitation des gaz et pétrole de schiste devait se développer - y compris pourquoi pas en France ?

-, cela ne remettrait pas en question l’effort à engager pour maîtriser notre consommation globale d’énergie. Et pour l’optimiser, par une réelle valorisation des déchets par exemple - une source d’énergie particulièrement prometteuse en milieu urbain. La transition vers davantage d’efficacité énergétique n’est pas une lubie, un luxe pour pays riche - un "grigri" pour "bobo" ! C’est un impératif à la fois social, écologique et économique.

Les territoires urbains contribuant pour plus des deux tiers à la consommation mondiale d’énergie et pour plus de 70 % aux émissions globales de gaz carbonique, c'est dans les villes que va se jouer la transition énergétique. Et le logement est la clé essentielle de ce changement, tout particulièrement dans une région aussi dense que le Grand Paris.

L’efficacité énergétique des bâtiments est une idée qui a mis du temps à germer. Mais main-tenant, tout devrait aller très vite. D’autant plus que les professionnels de l’immobilier sont fortement engagés dans cette dynamique. Il en va d'ailleurs de leur crédibilité, de leur rôle de conseil auprès de leurs clients. Ainsi, les gestionnaires d’un parc ancien sont tout à fait légitimes à préconiser les travaux de rénovation : sans ces travaux, leurs clients ne pourront peut-être plus payer leurs charges demain ! De même s’agissant de la valeur des biens immobiliers. Cet aspect patrimonial dépendra directement des mesures mises en œuvre : à défaut, l’immobilier – y compris de bureau – perdra de son prix et ne sera plus la "valeur refuge" préférée des Français. Ne pas alerter les clients reviendrait, pour un professionnel de l’immobilier, à scier la branche sur laquelle repose tout le marché ! Mais s’assurer de la valeur du bien acquis par une famille, faire baisser les charges de copropriétaires dont le pouvoir d’achat est loin d’être en progression, c’est aussi permettre aux gens de vivre mieux. N’en déplaise à certains mauvais esprits qui voudraient "diaboliser" nos métiers, cet objectif n’est jamais absent des préoccupations des professionnels de l’immobilier, qui confirment ainsi leur réelle utilité sociale. Les contributions réunies dans le présent ouvrage en témoignent. J'en remercie très chaleureusement leurs auteurs. C'est ensemble que nous pourrons faire du Grand Paris une ville durable. Une ville humaine. Vivable.

Gilles Ricour de BourgiesPrésident de la Chambre FNAIM

Paris Ile-de-France

Avec les contributions de :Pierre-André de Chalendar, Claude Chetrit, Sabine Desnault, Richard Laganier, Myriam Maestroni, Pierre Mutz, Philippe Pelletier, Didier Ridoret, Pierre Veltz.

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Villes humaines, villes durables ?

Pour une révolution énergétique dans l’immobilier du Grand Paris

Les Cahiers de la FNAIM Paris Ile-de-France sont une plateforme d’échanges et de débats dans le cadre de l’avènement du Grand Paris. Autour d’un thème d’actualité, cette revue semestrielle permet à des personnalités d’horizons variés, responsables politiques et adminis-tratifs, experts, intellectuels et praticiens, de livrer leurs analyses, donner leur point de vue et stimuler la réflexion collective.Dans le monde complexe et mouvant qui est le nôtre, il importe de multiplier les approches, de décloisonner les savoirs. La réussite naît de l’échange et de l’interconnexion des réseaux.Par cette initiative, les professionnels de l’immobilier regroupés au sein de la FNAIM s’affirment comme des acteurs déterminés, ouverts et responsables, au cœur de la Cité.

Déjà parus dans cette collection :

Peur sur la ville ? Contributions pour un Grand Paris de la sécurité (mars 2012)

Paris Brille-t-il ? L'urgence d'une véritable stratégie d'attractivité pour le Grand Paris (novembre 2012)

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Contexte et enjeux 7Gilles Ricour de Bourgies Président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

Présentation des intervenants 19

Entretiens Philippe Pelletier 23Pierre Veltz 33Didier Ridoret 39Myriam Maestroni 47Claude Chetrit 55Pierre-André de Chalendar 63Sabine Desnault 71Pierre Mutz 79Richard Laganier 87

AnnexesEconomies d'énergie : l'engagement de la FNAIM Paris Ile-de-France 95Emprunt collectif de copropriété : le décret du 11 mars 2013 99

Orientations bibliographiques 101

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Villes humaines, villes durables ?Pour une révolution énergétique dans l'immobilier du Grand Paris

Les Cahiers de la FNAIM Paris Ile-de-FranceUne publication de la FNAIM Paris Ile-de-France - juillet 2013 - N° 3Directeur de publication : Gilles Ricour de BourgiesN°ISBN 978-2-9521616-3-3 - ISSN : 2265-7940

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"Nous ne vivons pas une crise, nous vivons un processus de transformation. Demain ne sera pas du tout comme hier, et, comme une che-nille au moment de sa mue en papillon, nous subissons une réorganisation en profondeur de notre monde."1 Cette transformation est profonde, mais également rapide, voire vio-

lente. Elle déborde le champ économique, et même politique, pour imposer des changements de société, exiger une évolution de nos modes de vie. Le développement durable apparaît ainsi comme l’une des clés de sortie de nos difficultés. N’en doutons pas : nous sommes à présent à un tournant. Les économies d’énergies ne sont pas des choix pour demain, mais pour au-jourd’hui. Le comprendre est vital pour le logement et pour l’éco-nomie en général.

La question énergétique est en effet centrale. On semble le découvrir aujourd’hui, depuis le Grenelle de l’environnement et avec le débat national en cours sur la transition énergétique. Mais c’est en fait depuis le premier choc pétrolier, en 1973, qu’il est apparu nécessaire d’affirmer des choix énergétiques nou-veaux. Avec deux leviers : la diversification des sources d’éner-gie - du "mix énergétique" - d’une part, la maîtrise globale de la consommation d’autre part. Sans doute avons-nous manqué

1 Robert Branche. Cf. Les mers de l’incertitude. Diriger en lâchant prise, Éditions du Palio, mai 2010.

Mobilisation généralepour un habitat économeen énergie !

par Gilles Ricour de BourgiesPrésident de la FNAIM Paris Ile-de-France

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Les Cahiers de la FNAIM Paris Ile-de-France

de motivation depuis plus de 30 ans… Pour preuve : l’Europe importait moins de 40 % de son énergie en 1980, aujourd’hui c’est 54 % ! "Couplée à la volatilité du prix de l’énergie, cette dépendance accrue augure d’une menace stratégique sé-rieuse et d’une pression économique insoutenable" remarque Jean-Pascal Tricoire, PDG de Schneider Electric2. Il y a donc urgence à agir : notre pays n’a tout simplement plus les moyens de gaspiller l’énergie qu’il consomme3. Et le monde dans son ensemble ne peut pas envisager son développement à venir sur le modèle énergétique et industriel de l’Europe des XIXe

et XXe siècles. Sauf à prendre le risque de "pourrir la planète", de la rendre définitivement invivable. Ainsi que le souligne un récent rapport de l’OCDE : "L’évolution actuelle de la situation énergétique augmente la vulnérabilité et les risques de chocs et d’épuisement ou de destruction des ressources naturelles."4 Ce qui ne concerne pas seulement nos systèmes économiques, nos sociétés, mais également chaque citoyen.

Une crise de la modernité

Caractéristique de la modernité, de nos modes de vie hérités des révolutions industrielles, le "principe de surabondance" (Peter Sloterdijk) est derrière nous. Tout simplement parce que ce principe n’est plus viable. Les hommes ont déjà consommé en un siècle des stocks de ressources naturelles qui avaient mis 300 millions d’années à se constituer. Qui ne voit qu’un certain modèle est désormais dans l’impasse, et que de nou-velles modalités de croissance sont à inventer ? Ainsi, même avec l’énergie nucléaire, et même si l’exploitation des gaz et pétrole de schiste devait se développer, - y compris pourquoi pas en France ? - cela ne remettrait pas en question l’effort à engager pour maîtriser notre consommation globale d’énergie. Et pour l’optimiser, par une réelle valorisation des déchets par

2 "La France doit relever le défi de la transition énergétique", tribune publiée par Les Échos, 30/05/2013.3 En 2012, le déficit commercial généré par les importations de pétrole et de gaz a représenté 67 milliards d’euros, avec une pression importante sur le pouvoir d’achat des consommateurs.4 Études de l’OCDE sur la croissance verte : Énergie, 2012.

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exemple - une source d’énergie particulièrement prometteuse en milieu urbain. La transition vers davantage d’efficacité éner-gétique n’est pas une lubie, un luxe pour pays riche - un "grigri" pour "bobo" ! C’est un impératif à la fois social, écologique et économique. Et le logement est la clé essentielle de ce chan-gement, tout particulièrement dans une région aussi dense que le Grand Paris.

Le logement, au cœur de la "conversion écologique" de nos sociétés

Une large part de la consommation d’énergie, et donc au-jourd’hui de combustibles fossiles, est destinée au chauffage des logements et aux déplacements. C’est-à-dire pour l’essen-tiel à la vie urbaine telle qu’elle se développe dans le monde entier. Le climatologue Jean Jouzel l’explique : "En France, plus de 70 % de la consommation d’énergie finale sont ainsi liés au bâtiment – résidentiel et tertiaire – et au transport, avec une proportion croissante dans nos villes et agglo-mérations. Les constructions y sont générale-ment trop gourmandes en énergie et l’expan-sion urbaine entraîne une extension sans fin des besoins de mobilités."5 Le bâtiment consomme à lui seul 44 % de l’énergie finale (contre 32 % pour les transports, le reste étant le fait de l’industrie et de l’agri-culture). C’est donc là qu’il faut agir. Le Grenelle de l’environ-nement ne s’y est pas trompé, en ciblant sur ce secteur les principaux efforts à réaliser pour respecter le protocole de Kyo-to, c’est-à-dire diviser par quatre nos émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 20506 : 98 % de cet objectif est à atteindre

5 Préface à l’ouvrage Des villes et des hommes, Eiffage, 2013. Dans son rapport World Energy Outlook 2008, l’Agence internationale de l’énergie (AIE) estimait déjà que les territoires urbains contribuaient pour plus des deux tiers à la consommation mondiale d’énergie et pour plus de 70 % aux émissions globales de gaz carbonique.6 S’y ajoute le paquet "énergie climat" adopté par l’Union européenne et sa règle des 3 fois 20, à savoir, à l’horizon 2020 : 20 % de réduction des émissions de gaz à effet de serre, 20 % d’économie d’énergie et 20 % de renouvelables dans la consommation totale d’énergie.

Le bâtiment consomme à lui seul 44 % de l'énergie finale. C'est donc là qu'il faut agir.

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par le seul bâtiment. Au total, le Gouvernement entend dimi-nuer, d’ici à 2020 et pour le seul logement, les consommations d’énergie de 38 % et les émissions de gaz à effet de serre de 50 %. Le défi est donc immense. Il est au centre du débat en cours sur la transition énergétique qui devrait déboucher sur un projet de loi à l’automne 2013. Dans un récent numéro de Futuribles consacré à la "société postcarbone", le prospecti-viste Hugues de Jouvenel nous enjoint de "reconnaître que, plus long est le temps nécessaire pour opérer ces transfor-mations, plus tôt il convient de les entreprendre, et que nul ne saurait se dispenser d’innover au prétexte que les autres s’en abstiennent"7…

Un impératif écologique et social

L’impératif est d’abord écologique. Il a trait à nos modes de ges-tion des ressources naturelles, à nos rapports avec la nature. Et ce n’est pas une question idéologique, partisane. Le souci écologique n’est pas l’apanage d’un parti. Il est d’essence phi-losophique. Il illustre une volonté de retrouver "de la mesure en toutes choses" (Horace), à rebours de l’hybris, la démesure, qui a parfois caractérisé nos différentes révolutions industrielles. Dès 1951, l’écrivain allemand Ernst Jünger parlait de "recours aux forêts" pour évoquer cette nécessité, non pas de fuite du monde réel, mais de ressourcement, où l’homme "se rencontre lui-même, en sa substance impérissable et indivisible"8. Fonda-mentalement, l’écologie est humaine. Elle ne vise pas à exclure et condamner l’homme pour ce qu’il est, mais à rétablir l’har-monie avec son environnement, son écosystème propre. Car l’enjeu de l’écologie bien comprise est, face au seul règne de l’objet, de la technique et de la marchandise, de "réinstituer" le monde des hommes.

Dès lors, cet enjeu écologique rejoint la question de la justice sociale. Le défaut de maîtrise de la consommation d’énergie

7 "Vers une société postcarbone", in Futuribles n°392, janvier-février 2013.8 Traité du rebelle ou le recours aux forêts, par Ernst Jünger, Seuil, Points Essais, 1986.

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de son logement contribue au déchirement du lien social, à l’émergence d’une "France à deux vitesses". Si la pollution at-mosphérique concerne tout le monde, et constitue un sujet de préoccupation dans nos grandes agglomérations, la précarité énergétique frappe les plus fragiles. L’INSEE définit cette pré-carité énergétique comme le fait de consacrer plus de 10 % de ses revenus à sa facture d’énergie, ce qui concerne 3,8 millions de foyers d’après ses données9. Un chiffre confirmé par le baro-mètre Powermetrix-AFP du 30 avril 201310, qui estime à plus de 6 millions le nombre d’habitants reconnaissant "avoir eu récem-ment des difficultés à payer leur facture d’électricité". Plus d’un Français sur 10 ! Et cette nouvelle forme de pauvreté est en augmentation, comme le confirme une récente étude comman-dée par l'Union nationale des centres communaux d'action so-ciale11. 77 % des centres communaux d'action sociale (CCAS) ont en effet constaté depuis trois ans une hausse des sollicita-tions relatives à l'énergie liée au logement (chauffage, cuisson et éclairage), dont 23 % faisant état d'une "forte hausse" des demandes. Seuls 21 % des quelque 800 CCAS ayant répondu à cette enquête menée entre octobre et décembre 2012 estiment que ces demandes sont stables et 2 % qu’elles sont en baisse.

Certes, la précarité énergétique est d’autant plus forte en zone rurale et périurbaine. Mais le Grand Paris n’est pas épargné bien sûr. L’augmentation annoncée du coût de l’énergie ne fera qu’augmenter le nombre de ménages en difficulté pour se chauffer, d’autant plus que beaucoup sont déjà à la limite maxi-mum de leur taux d’effort en matière de logement. Seule une politique vigoureuse d’économies d’énergie dans le logement pourra enrayer ce risque.

9 Sachant que la facture énergétique des ménages représente aujourd’hui en moyenne 9 % de leur budget, dont près de 5 % pour leur résidence.10 "Plus de 6 millions de Français peinent à payer leur facture d’électricité", Le Monde.fr avec AFP, 30/04/2013.11 Source : Localtis.info, 27/03/2013.

Plus d'un Français sur dix aurait des difficultés à payer sa facture d'électricité !

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Pour un véritable développement durable

La notion est ancienne mais ce n’est qu’en 1987 que le Pre-mier Ministre norvégien, Gro Harlem Brundtland, décrit le dé-veloppement durable comme "un développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs". En 1992, le fameux "Sommet de la Terre", tenu à Rio sous l'égide des Nations unies, officialise la définition du développement durable comme "un développement économiquement efficace, socialement équi-table et écologiquement soutenable". Pourquoi le rappeler ? Parce que le développement durable ne marche bien que sur ses trois pieds (économie, écologie, social) et que l’économique n’est pas moins important que les autres. Et si le développement durable suggère un modèle de "ville frugale" (Jean Haëntjens)12, le terme ne doit pas prêter à confusion : l’objectif est bien d’offrir plus de satisfactions aux habitants en consommant moins de ressources. La sobriété énergétique n’est pas la décroissance, bien au contraire ! Pour l’ancienne ministre Corinne Lepage, "l’écologie est une solution, pas une punition !"13 D’ailleurs, on évalue à 75 000 le nombre d’emplois directs et indirects, créés ou maintenus, pour la rénovation de 500 000 logements par an.

La conversion écologique nous invite cependant à un chan-gement de paradigme, que nous avions déjà souligné dans le précédent numéro de cette collection de Cahiers : pour séduire, attirer ou retenir une population, le cadre et les modes de vie précèdent les activités économiques. Comme le rappelle Pierre Veltz, en soulignant le déficit migratoire croissant des actifs franciliens au-delà de 30 ans, "il n’y a pas d’un côté les pro-blèmes économiques, et de l’autre les problèmes de la vie des gens. Ce sont ces derniers qui conditionnent en dernier ressort la dynamique économique de l’agglomération".14 La question

12 La ville frugale, par Jean Haëntjens, FYP éditions, 2011.13 Source : Constructif n°31, janvier 2012.14 Paris, France, Monde. Repenser l’économie par le territoire, par Pierre Veltz, éditions de l’Aube, 2012. Voir également sur cette question : Paris brille-t-il ? L’urgence d’une véritable stratégie d’attractivité pour le Grand Paris, Cahier de la FNAIM Paris Ile-de-France n°2, novembre 2012.

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des économies d’énergie illustre parfaitement cette dynamique. Question tout à la fois sociale, écologique et économique, elle pourrait résumer à elle seule la notion de développement du-rable. L’efficacité énergétique des bâtiments est une idée qui a mis du temps à germer. Mais maintenant, notamment en raison des crises - économique, sociale, écologique – que nous traver-sons, tout va aller très vite. D’autant plus que les professionnels de l’immobilier sont fortement engagés dans cette dynamique.

L’engagement résolu des professionnels de l’immobilier

Le développement durable fait partie des axes stratégiques prioritaires de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France depuis de nombreuses années, qui nous ont vu nous inscrire dans une démarche de promotion du développement durable au sein des métiers de la copropriété, de l’administration de biens et de la transaction. Mais cet engagement s’est accéléré ces derniers mois pour se concrétiser notamment par :• la création, le 12 novembre 2012, de l’Agence francilienne des certificats d’économie d’énergie, en partenariat avec Economie d’Energie (EDE) SAS, permettant aux agences adhérentes et aux particuliers de disposer d’un outil simple et interactif pour s’informer, choisir les travaux et bénéficier d’éco-primes financées par les certificats d’énergie ;• la création d’une plateforme dédiée aux syn-dics, qui constituent la clé de voûte de la copro-priété et l’élément moteur dans le lancement d’un programme de rénovation énergétique réussi. Dans ce cadre, un partenariat avec EDF a été signé le 30 avril 2013.15

Économie d’énergie et développement durable font désormais clairement partie de l’ADN des professionnels de l’immobilier regroupés au sein de la FNAIM. Leur crédibilité tient à leur acti-vité, à leur rôle de conseil auprès de leurs clients. Ainsi, les ges-tionnaires d’un parc ancien sont tout à fait légitimes à préconi-

15 Voir le détail de ces outils et partenariats en annexe.

La FNAIM Paris Ile-de-France a créé l'Agence francilienne des certificats d'économie d'énergie, signé des partenariats avec EDF et la société EDE...

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ser les travaux de rénovation : sans ces travaux, leurs clients ne pourront peut-être plus payer leurs charges demain ! De même s’agissant de la valeur des biens immobiliers. Cet aspect patri-monial dépendra directement des mesures mises en œuvre : à défaut, l’immobilier – y compris de bureau – perdra de son prix et ne sera plus la "valeur refuge" préférée des Français. Ne pas alerter les clients reviendrait, pour un professionnel de l’immo-bilier, à scier la branche sur laquelle repose tout le marché !

Mais s’assurer de la valeur du bien acquis par une famille, faire baisser les charges de copropriétaires dont le pouvoir d’achat est loin d’être en progression, c’est aussi permettre aux gens de vivre mieux. N’en déplaise à certains mauvais esprits, qui voudraient "diaboliser" nos métiers, cet objectif n’est jamais absent des préoccupations des professionnels de l’immobilier, qui confirment ainsi leur réelle utilité sociale. Une ville, ce sont des logements et des réseaux – y compris des réseaux de so-lidarité. Et l’approche par le développement durable nous incite à renouer avec une vision dans la durée. Qu’il s’agisse de la protection de l’environnement ou de celle du patrimoine de nos clients. Dès lors, l’agent immobilier n’est pas un commercial qui "fait sa vente". C’est un professionnel qui participe d’une économie de biens durables, qui accompagne son client dans le temps, après l’acte de vente, pour que son logement ait en-core de la valeur dans 15 ans. C’est pratiquement un nouveau métier qui émerge, ouvrant des perspectives inédites. Et qui distingue encore plus clairement le professionnel du particulier, lequel sera rapidement disqualifié par cet impératif d’écono-mies d’énergie.

Cet engagement des professionnels, à la fois comme acteurs économiques et comme citoyens, est aujourd’hui indispen-sable. Même si le gouvernement annonce vouloir s’attaquer au problème, le retard pris est immense, et les mesures annon-cées ne sont pas encore à la hauteur des enjeux. Alors que la loi de programmation du Grenelle de 2009 fixait comme objectif la rénovation complète de 400 000 logements par an à compter de 2013, et que le candidat François Hollande avait promis de porter ce chiffre à 500 000, aujourd’hui seuls quelque 120 000

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logements privés et 25 000 logements sociaux sont rénovés chaque année. Qui peut croire sérieusement que les pouvoirs publics pourront à eux seuls, même avec beaucoup de volon-tarisme, atteindre dès 2015 le chiffre annoncé de 380 000 lo-gements privés (dont 50 000 précaires) et 120 000 logements sociaux rénovés par an ?

L’État a certes un rôle majeur à jouer. Notamment dans le finan-cement de ces travaux : le levier fiscal est d’autant plus justifié que, en étant incités à entretenir leurs biens, les propriétaires fourniront de l’emploi qualifié et non délocalisable. Mais là en-core, ce ne sera pas suffisant. L’initiative privée reste indis-pensable. Il faut rendre le pouvoir de décision aux donneurs d’ordre, avec des mécanismes novateurs, concrets, comme ceux mis en œuvre par la FNAIM Paris Ile-de-France avec EDE et EDF. L’essentiel du financement étant assuré de ma-nière pluriannuelle, par décision des assemblées générales de copropriétaires, et gagé sur les économies à réaliser en termes de consommation d’énergie.

Les économies d’énergie, moteur des villes "postcarbone"

La question est éminemment politique. Le chan-tier de la rénovation thermique oblige à repen-ser la ville elle-même. Ses usages, les façons de l’habiter, d’y travailler, de s’y déplacer. La ville durable qui se construit sous nos yeux sera à la fois plus "dense" et plus "intense".• Dense, c’est-à-dire en mesure de limiter l’éta-lement urbain, l’emprise urbaine sur les terres agricoles, par un surhaussement modéré du bâti existant et la valorisation des "dents creuses" du tissu urbain actuel - mais en y préservant les espaces verts, voire "sauvages"16.• Intense, c’est-à-dire avec peu de déplacements internes.

16 Cf. Nathalie Machon (dir.), Sauvages de ma rue. Guide des plantes sau-vages des villes de la région parisienne, coédition Le Passage et Museum national d’Histoire naturelle, 2011. Voir aussi à ce sujet La maison de l’im-mobilier n°6, février 2012.

Le chantier de la rénovation thermique est politique : il oblige à repenser la ville elle-même.

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Afin, comme le préconise l’économiste et député européen écologiste Alain Lipietz dans le dernier numéro de la revue Constructif, d’"offrir aux gens la possibilité de travailler là où ils vivent, plutôt qu’ils se voient obligés de déménager là où ils ont quelques chances de trouver un emploi"17.

Densité et intensité se retrouvent dans les nouveaux projets de construction durable centrés autour d’un bâtiment, d’un îlot ou d’un quartier. À cette échelle, l’énergie positive des constructions neuves peut profiter à la rénovation de l’exis-tant, et la mixité des usages garantir un échelonnement de la consommation au cours de la journée (et de la nuit). L’objectif étant que la consommation et la production d’énergie s’équi-librent à l’échelle de l’îlot urbain. Solidarité et mutualisation deviennent les maîtres mots de la gestion de l’énergie en ville. Deux autres piliers de la construction durable sont explorés par les ingénieurs, notamment ceux du laboratoire Phosphore d’Eiffage. D’une part, l’exploitation des énergies renouvelables existantes localement (vent, mer, solaire, etc.). D’autre part, la prolongation de l’usage et donc de la durée de vie des bâti-ments. Il doit être en effet possible de conserver et faire évo-luer son logement en fonction de ses besoins, notamment la taille de sa famille, plutôt que de se contraindre à déménager. Cette modularité, qui est d’ores et déjà possible technique-ment, et concerne au premier chef les bureaux, commerces et parkings, devrait se développer à terme dans le logement - y compris dans l’ancien.

Deux autres moteurs doivent contribuer, dès maintenant, à ac-célérer la "conversion écologique" du bâti : la simplification nor-mative et réglementaire, la réduction des coûts de construction. Dans ce dernier domaine aussi, les solutions techniques exis-tent, du béton cellulaire aux ossatures bois, en passant par les enduits de mortier, les parois vitrées et les plaques de plâtre. Pour preuve, les constructions neuves intègrent sans grande difficulté, et à des coûts désormais maîtrisés, la règlementation thermique (RT) 2012, obligatoire depuis le 1er janvier 2013.

17 Constructif n°35, Densifier la ville ?, juin 2013.

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La prise en compte des économies d’énergie va nécessaire-ment modifier en profondeur la conception et la gestion de la ville. Au point de voir peut-être l’émergence de villes réellement postcarbone. C’est-à-dire des villes qui auraient "pour objectifs principaux : une division par quatre d’ici à 2050, par rapport à 1990, des émissions de gaz à effet de serre (dans les pays de Nord), une quasi-autonomie à l’égard des énergies carbo-nées (pétrole, gaz, charbon), une capacité suffisante d’adapta-tion aux changements climatiques, et enfin, une attention plus grande aux situations de précarité énergétique"18. Et lorsque l’on parle de villes, il faut en fait songer à la société dans son ensemble, puisque 80 % de la population française vit dans les grandes aires urbaines (et que moins de 5 % de la population échappe à l’influence des villes)19. Une réalité d’autant plus frappante à l’échelle du Grand Paris !

À quoi servent finalement les villes durables, voire si l’on y ar-rive, les sociétés postcarbone ? À générer de l’activité tout en réduisant notre empreinte écologique. C’est-à-dire à remettre la dimension humaine "au cœur de la Cité". Car en matière d’urbanisme et de logement, la véritable distinc-tion n’est pas - ou n’est plus - entre les villes modernes et celles qui ne le seraient pas encore - ou pas assez. Elle est entre les villes invivables et les villes vivables. Prendre enfin en compte les attentes des gens, leur goût pour une vie saine, équilibrée, où ils puissent s’épanouir, n’est pas la moindre des révolutions à suggérer à nos décideurs.

18 Jacques Theys et Eric Vidalenc, "Vers des villes postcarbones. Six scé-narios contrastés", in Futuribles n°392, op. cit.19 Chiffres INSEE, "Le nouveau zonage des aires urbaines de 2010", par Chantal Brutel et David Levy, INSEE Première n°1374, octobre 2011.

Prendre enfin en compte les attentes des gens, leur goût pour une vie saine, équilibrée, où ils puissent s'épanouir...

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Philippe Pelletier est avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit immobilier. Il s'est vu confier la présidence du plan bâtiment durable par lettre de mission du Gouverne-ment en date du 6 septembre 2012. Chargé d’enseignement à l’université Paris-II Pan-théon Assas (Master 2 de droit immobilier), il

est l'auteur de nombreux rapports publics relatifs au logement, au commerce et à l’urbanisme. Membre du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, il a été président de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) de 1998 à 2008 et de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) de 1989 à 1994, et en assure aujourd'hui la présidence d'honneur. Dans le domaine du développement durable, il a présidé le Comité opé-rationnel du Grenelle, consacré à la rénovation des bâtiments existants, ainsi que le Comité stratégique du plan bâtiment Gre-nelle de 2009 à 2012. Philippe Pelletier est Officier de la Légion d’Honneur.

X-Ponts et docteur en sociologie, Pierre Veltz a mené une carrière mixte de chercheur et d'opérationnel. Il est Président directeur géné-ral de l’Etablissement public Paris-Saclay de-puis sa création en 2010, après en avoir assu-ré la préfiguration comme délégué ministériel pour Paris-Saclay. Ancien directeur de l'Ecole

de Ponts et président de ParisTech, il est membre du Comité de prospective de l’Agence nationale de la recherche (ANR). Pierre Veltz est l'auteur de nombreux ouvrages, parmi lesquels Mon-dialisation, villes et territoire : l'économie d'archipel (Puf 2005), La grande transition : la France dans le monde qui vient (Seuil 2008) ou Des lieux et des liens : Essai sur les politiques du ter-ritoire à l'heure de la mondialisation (éditions de l'Aube 2012). Paris, France, Monde, publié en septembre 2012 aux éditions de l'Aube, se veut une réflexion sur la place de la France et du Grand Paris dans la géographie mondiale de l'innovation.

Les intervenants

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Didier Ridoret est entrepreneur et président de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) depuis juin 2008. A ce titre, il est également membre du Conseil exécutif et du Bureau du Medef. Parmi ses nombreuses autres res-ponsabilités, il est administrateur de l’Union d’Economie Sociale pour le Logement

(UESL) et de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), président de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment (CGI Bât) et du Conseil de surveillance de SAGENA (SA Générale d’Assurances). Membre du Conseil Economique et Social et Environnemental (CESE) depuis novembre 2010, Didier Ridoret est Chevalier de la Légion d’Honneur et Cheva-lier dans l’Ordre national du Mérite.

Myriam Maestroni. Diplômée de Sup de Co Bordeaux, titulaire d'un Post Graduate en finance de l'université de Barcelonne et d'un MBA à l’Esade, elle a évolué tout au long de sa carrière dans le secteur de l’énergie. Après un passage chez les pétroliers Dyneff et Agip, elle rejoint Primagaz en 1996, dont elle de-

vient Directeur Général en 2005, à 38 ans. Elle est aujourd’hui à la tête d'Economie d'Energie SAS, une société spécialisée dans le traitement et la valorisation des certificats d’énergie. Lauréate 2012 de La Tribune Women’s Award, catégorie Green Business, elle intervient régulièrement au profit de grandes écoles de management et dans différents comités de direction (Auchan, Brink’s, SNCF, EDF…). Elle a publié Intelligence émotionnelle, services et croissance avec Luis M. Huete (éditions Maxima 2009) et Mutations énergétiques avec Jean-Marie Chevalier (éditions Alternatives 2010).

Titulaire du DECS en comptabilité et d’une licence en droit de l’université Paris II Assas, Claude Chetrit dirige le cabinet Paris France Immobilier qu’il a créé il y a plus de 30 ans. Très engagé au sein de la Fédération natio-nale de l’immobilier, il est président adjoint de

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la FNAIM Paris Ile-de-France, en charge de la copropriété et de l’administration de biens, après y avoir été responsable de la formation professionnelle. Il est par ailleurs administrateur de la Caisse de garantie de l’immobilier (CGAIM) et préside la com-mission "Administration de biens" de la Chambre Paris Ile-de-France et de la FNAIM à l’échelon national.

Pierre-André de Chalendar est Président directeur général du Groupe Saint-Gobain. Diplômé de l'ESSEC et ancien élève de l'ENA, ancien inspecteur des finances, il a été adjoint du Directeur Général chargé de l'Energie et des Matières Premières au ministère de l'In-dustrie avant de rejoindre la Compagnie de

Saint-Gobain en 1989, à 30 ans. Il y réalise l'essentiel de sa carrière, notamment à l'international (Royaume-Uni et Irlande en 2000-2002), avant d'être élu administrateur en juin 2006, nommé Directeur Général en juin 2007 puis PDG en juin 2010. Adminis-trateur de Veolia Environnement et de BNP Paribas, Pierre-An-dré de Chalendar est également Président d’EPE (Entreprises Pour l’Environnement) depuis juin 2012. Il est Officier de la Lé-gion d’Honneur et Chevalier dans l’Ordre national du Mérite.

Sabine Desnault. Titulaire du master en ma-nagement immobilier de l’ESSEC et d’un DEA "Economie de l’Energie" à l’Institut Français du Pétrole (IFP), elle débute sa carrière pro-fessionnelle chez Renault en 1996, et devient notamment chef de projets à la Direction des Affaires Immobilières de 2004 à 2008. Puis

elle rejoint Nexity pour créer la Direction "Process et Développe-ment Durable", avec pour objectif de mieux intégrer les innova-tions, accentuer les efforts en matière de réduction des coûts de construction et organiser la mise en œuvre rapide de la straté-gie de développement durable de Nexity. En 2009, elle devient Directrice du développement durable et intègre le Comité de direction de Nexity. Elle connaît bien l'Ile-de-France pour avoir été élue locale, maire adjoint de la ville de Colombes (Hauts-de-Seine) de 2001 à 2008.

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Pierre Mutz, Saint-Cyrien, Préfet honoraire. Après avoir été officier d'active prendant près de 20 ans, il entame une carrière préfecto-rale en 1980, comme Sous-préfet puis Com-missaire adjoint de la République. En 1986, il rejoint la préfecture de police de Paris, où il occupe successivement, pendant 10 ans, les

fonctions de Chef de cabinet, Sous-directeur du personnel et, en qualité de Préfet, Directeur du cabinet du préfet de police de Paris (1993-1996). Préfet de l'Essonne (1996-2000), de la région Limousin et de la Haute-Vienne (2000-2002), Directeur général de la Gendarmerie nationale (2002-2004), il retrouve la région parisienne en qualité de Préfet de Police (2004-2007) puis de Préfet de la région Ile-de-France, Préfet de Paris (2007-2008). Conseiller spécial du président d’Eiffage et Président du conseil de surveillance de Logement français depuis 2008, il a animé, en 2011, un groupe de travail de l'association Paris Ile-de-France Capitale Economique sur la mobilité en région parisienne. Titu-laire de nombreuses médailles et distinctions, Pierre Mutz est Commandeur de la Légion d'Honneur et dans l'Ordre national du Mérite.

Richard Laganier. Diplômé de l'université des Sciences et Techniques du Languedoc et Docteur en géographie, il est professeur à l’Université de Paris Diderot et membre du Pôle de Recherche pour l'Organisation et la Diffusion de l'Information Géographique (PRODIG) du CNRS. Ses thèmes de re-

cherche portent notamment sur la gestion des risques hydrolo-giques et le développement des territoires, la gouvernance de l’environnement et des risques liés à la nature, l'évaluation de l’action publique. Membre du comité de rédaction de la revue Développement durable et territoires (www.revue-ddt.org), au-teur ou co-auteur de très nombreux articles et ouvrages univer-sitaires, Vice-Président de l’université Paris Diderot en charge du Conseil Scientifique de 2007 à 2012, Richard Laganier est par ailleurs Président du Comité National Français de Géogra-phie, membre des conseils d'administration de la Fondation Paris Diderot et de l’Ecole d’Architecture Paris Val de Seine.

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Philippe PelletierAvocat spécialisé en droit immobilierPrésident du "Plan Bâtiment durable"

"La transition écologique n’est pas à contre-courantde la crise, elle en est une condition de sortie"

Depuis le Grenelle de l’environnement, en 2007, un plan spécifique pour le bâtiment a été mis en place. Pourquoi un tel ciblage ? Et pourquoi, malgré tout, des freins persistent dans la "conversion écologique" du bâti ?

En 2007, les tables rondes organisées dans le cadre du Gre-nelle de l’environnement ont pointé une double réalité. D’une part, c’est dans le secteur du bâtiment que la consommation d’énergie était la plus élevée, correspondant à plus de 40 % de la consommation d’énergie totale en France. Mais d’autre part, c’est probablement dans ce secteur que les progrès pou-vaient être le plus facilement envisagés. C’est pourquoi les lois Grenelle 1 du 3 août 2009 et Grenelle 2 du 12 juillet 2010 ont en effet ciblé prioritairement les bâtiments et ce qui les agrège, à savoir la ville et l’urbanisme. Des avancées sensibles ont été réalisées dans ces domaines depuis 5 ans. Les principaux freins que vous évoquez sont en fait des interrogations. Elles sont à mon sens de trois ordres :• Premièrement, la réalité de la demande. Comment convaincre les ménages et les entreprises de la double nécessité de s’atta-quer à leurs charges de chauffage, qui risquent de ne plus être maîtrisables, et de s’interroger sur la valeur de biens immobi-liers qui resteraient énergivores ?• Deuxièmement, la qualité de l’offre de services pour réaliser cette mutation. Est-ce que l’ensemble de la filière, depuis les maîtres d’œuvre jusqu’aux gestionnaires d’immeubles, en pas-

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sant par les entreprises du bâtiment, disposent de la qualifica-tion adéquate pour mener à bien cette transformation ?• Troisièmement : avec quelles ressources financières allons-nous relever ce défi ?

Aujourd’hui, la demande me semble exister. Tant du côté des maîtres d’ouvrage, des propriétaires que des occupants, cha-cun convient que la maîtrise des coûts d’énergie est devenue une nécessité, et que ce qui risque de nous coûter encore plus cher est notre inaction collective sur les bâtiments. Déjà, pour 4 millions de ménages environ, soit 8 à 10 millions de per-sonnes, les coûts du recours à l’énergie atteignent une limite insupportable, puisque ces personnes sont en situation de pré-carité énergique, c’est-à-dire qu’elles n’arrivent même pas à "mal se chauffer". Cette situation s’observe surtout en territoire périurbain ou rural, dans le bâtiment diffus : une maison indi-viduelle, pour une surface équivalente, consomme au moins deux fois plus d’énergie qu’un appartement.

La difficulté tient donc moins à la sensibilisation qu’au passage à l’acte. Une fois sensibilisé, on attend d’être rassuré par les résultats obtenus par ceux qui ont franchi le pas. Cela demande du temps pour créer un marché. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Depuis les décisions du Grenelle, un million de loge-ments ont été touchés par des rénovations lourdes. Cela peut paraître beaucoup, mais c’est malheureusement peu significatif au regard d’un parc français de plus 30 millions de logements.La question du marché soulève en réalité deux interrogations principales : sa solvabilité et la réalité de l’offre disponible. L’État a globalement rempli son rôle d’incitation et d’organisa-tion. D’une part avec une aide massive pour les ménages les plus pauvres et des aides financières ou fiscales pour les autres ménages. D’autre part avec un système de repérage et une meilleure qualification des entreprises sur l’ensemble du terri-toire. Mais, aujourd’hui, il n'est pas encore évident que, sur tout le territoire, le chauffagiste qui interviendra sur votre chaudière en panne ne vous proposera pas une chaudière équivalente. Alors qu’il devrait être en mesure de vous présenter une chau-dière plus performante, ou un "mix énergétique", de faire le tour

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de votre logement et vous dire que cela ne sert à rien d’instal-ler une chaudière plus performante si vous n’isolez pas le toit. C’est une véritable révolution culturelle que l’on demande aux artisans. Certains ont fait le pas, mais pas tous. C’est l’une des raisons pour lesquelles la transition énergétique des logements ne s’est pas massivement mise en œuvre.

Mais nous sommes désormais engagés dans un processus ir-réversible. Je n’imagine pas qu’il puisse y avoir un abandon de ce sujet. La situation de crise économique va peut-être re-tarder des actions. Elle ne va supprimer la conviction, mainte-nant largement partagée, que le coût de l’énergie a vocation à augmenter et, donc, que la capacité à maîtriser ses charges se prépare maintenant.

Vous êtes en charge d’une nouvelle mission : le "Plan Bâti-ment durable". De quoi s’agit-il ? Quels sont les nouveaux objectifs assignés ?

Ce nouveau plan s’inscrit dans la droite ligne du plan bâtiment Grenelle qui concernait la période 2007-2012. Il garde le même objectif : amener à l’horizon 2050 l’ensemble des bâtiments de notre pays à une consom-mation moyenne de 50 kWh par m² et par an. Sachant qu’aujourd’hui nous sommes à 5 fois plus… Nous avons donc 40 ans pour réaliser ce parcours, avec un objectif intermédiaire de 150 kWh par m² en 2020. Nous avons certes fait des progrès, mais nous ne sommes pas encore dans le rythme permettant de penser qu’on at-teindra en 2020 ce point d’étape.

Le Plan Bâtiment durable vise donc à accélé-rer ce rythme en mettant en œuvre des actions plus amples. La première vise la construction. La réglementation thermique dite RT 2012, applicable depuis le 1er janvier 2013, enjoint aux constructeurs et aux promoteurs d’utiliser tout procédé de leur choix en vue d’atteindre une per-formance d’ores et déjà fixée à 50 kWh par m² et par an. C’est

Nous avons certes fait des progrès depuis le plan bâtiment Grenelle, mais nous ne sommes pas encore dans le rythme permettant de penser qu'on atteindra en 2020 le point d'étape fixé à une consommation moyenne de 50 kWh par m2 et par an.

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trois fois mieux que la précédente réglementation, la RT 2005, qui fixait un objectif de 150 KWh par m² et par an. La RT 2012 se met en place sans grande difficulté, ni technique ni finan-cière, l’objectif initial étant que le coût pour l’acquéreur reste sensiblement identique. Déjà se profile une nouvelle réglemen-tation, à l’horizon 2020, qui ne sera plus seulement caractéri-sée par la performance énergétique, mais sera davantage en-vironnementale.

Comment se mesurera cette "performance environnemen-tale" ?

Cette notion couvre trois sujets.• Le premier consiste à tenir compte du poids carbone par m², et pas seulement de la consommation d’énergie. Ce qui revien-dra à privilégier les matériaux dits "décarbonés", qui émettent nettement moins de gaz à effet de serre au moment de leur fabrication et/ou de leur acheminement. Le ciment fabriqué à proximité d’un chantier, en France, sera ainsi davantage prisé que celui dont le clinker - la base du ciment - nous arrive par voie maritime par exemple.• La deuxième orientation vise à remettre l’occupant au centre du sujet. Il ne faut pas oublier que ces bâtiments nouveaux sont faits pour accueillir des gens ! On va donc s’occuper davantage du confort d’été, de la qualité de l’air intérieur, de l’isolation pho-nique… On s’est en effet aperçu qu’un bâtiment mieux isolé de l’extérieur est un bâtiment paradoxalement plus bruyant. Ré-duire le bruit de fond extérieur conduit à mieux entendre les sons intérieurs, d’étage à étage ou d’appartement à apparte-ment, sur le même palier. Il faut donc prévoir d’améliorer l’isola-tion phonique des appartements.• La troisième orientation concerne les bâtiments à énergie posi-tive, qui vont donner lieu à une production d’énergie à partir du bâtiment. On peut penser que cette production ne doit pas sys-tématiquement être réalisée par chaque bâtiment pour assurer l’équivalent de sa consommation, mais être mutualisée au plan de la parcelle, du quartier, voire de la ville. Cette orientation sou-lève la question de l’autoconsommation, que la réglementation actuelle ne permet pas. Est-ce que l’énergie ainsi produite sera

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intégralement mise sur le réseau, ou sera-t-elle en partie auto-consommée, seul le surplus étant redistribué ? La philosophie est bien sûr différente, et a des implications en termes d’orga-nisation urbaine ou d’égalité d’accès des citoyens à l’énergie.

Mais ces sujets concernent pour l’essentiel le neuf. Qu’en est-il de la rénovation ?

C’est le deuxième pilier du Plan bâtiment durable. Et c’est le plus important. Quantitativement, le neuf n’assure qu’1 % envi-ron du renouvellement du parc immobilier par an : 99 % du sujet concerne donc l’existant ! Et ici, sont privilégiées l’incitation, la recherche d’adhésion. Pas encore, ou très peu, l’obligation. Il s’agit de susciter l’adhésion des gens en faisant appel à leur intelligence, puis de les inciter à l’action et d’aider les plus fra-giles à franchir le pas. La nouveauté du plan, depuis son renou-vellement en 2012, tient à la hausse des objectifs à atteindre : 500 000 logements par an. Et deux sujets doivent être traités dans ce cadre. Quel accompagnement proposer aux ménages pour qu’ils arrivent à prendre la décision et comment sécuriser la mise en œuvre de cette décision ? Quels fi-nancements, autres que d’État, peut-on inventer demain ? L’un de nos chantiers concerne donc ces financements innovants, notamment en partenariat avec la Caisse des dépôts, chargée d’une mission sur ce sujet.

La FNAIM Paris Ile-de-France a mis en place un système d’éco-primes, avec son parte-naire Economie d’Energie SAS. Que pensez-vous de ce type d’initiatives ?

Cela va bien évidemment dans le bon sens et participe à ce double objectif qu’il est indispensable d’atteindre. Il faut en effet réussir, d’une part à accompagner les ménages dans leur prise de décision, et d’autre part à inventer des relais financiers pour remplacer ceux d’un État devenu incapable de les mettre en œuvre durablement. Lorsque l’État dit qu’il faut mettre en place un "service public de l’efficacité énergétique",

Quel accompagnement proposer aux ménages pour qu'ils arrivent à prendre la décision et comment sécuriser la mise en œuvre de cette décision ? Quels financements, autres que d'État, inventer demain ?

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cela ne signifie pas qu’il faut créer des instances de nature administrative pour accompagner les ménages, mais qu’il faut engager partout une démarche d’intérêt général pour accompa-gner les ménages et développer les capacités de financement. L’action de la FNAIM Ile-de-France s’inscrit indubitablement dans ce projet.

Plus globalement, qu’attendez-vous des professionnels de l’immobilier ?

J’ai tendance à penser que l’État a eu un rôle essentiel dans la phase d’initiation, puis d’impulsion du processus. Mais qu’aujourd’hui, son rôle est devenu moins important. L'accom-pagnement des citoyens est nécessaire, on l’a vu, mais le re-lais est désormais celui de l’économie, et les leviers d’action sont ceux de la vie immobilière ordinaire. C'est-à-dire qu’il faut que les professionnels de l’immobilier jouent leur rôle de conseils, mais aussi de pilotes, qu’ils fassent preuve de créa-tivité, mutualisent des moyens d’intervention pour emmener leur clientèle actuelle ou à venir dans cette démarche vers des immeubles sobres en énergie et des villes moins carbonées. C’est leur rôle en tant qu’acteurs privés et ils n’ont pas grand-chose à attendre de l’État, désormais, dans cette mobilisa-tion. Mais c’est d’autant plus important qu’ils ont une chance à saisir, une opportunité de donner de la valeur à leur rôle, à leur métier. Le sujet des économies d’énergie est créateur de valeur. Si un syndic de copropriété propose à ses clients une rénovation énergétique de leur immeuble et qu’il arrive à mon-ter le financement, je pense que ces clients apprécieront à sa juste mesure cette valeur ajoutée. De même pour les adminis-trateurs de biens ou ceux qui font de la gestion locative. Pour cela, il faut que les professionnels soient formés, qu’ils soient au bon niveau pour entraîner le mouvement. Mais je ne doute pas que ce soit l’une des priorités d’un syndicat professionnel comme la FNAIM.

Comment éviter que la crise économique et sociale n’anni-hile les incitations à engager les travaux de mise en confor-mité des logements ?

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La réponse est un peu paradoxale. À première vue, on peut estimer que la crise ne va pas annihiler ce mouvement. Tout au plus peut-elle le ralentir en raison des disponibilités financières contraintes des ménages, de leurs priorités d’épargne aussi. Mais sur une trajectoire de 40 ans, ce ne sera pas forcément significatif. A contrario, on peut aussi penser que, pour certains acteurs, la crise va accélérer le processus de transition écolo-gique. Le concept d’économie d’énergie parle assez bien à une société convaincue qu’il est temps d’en finir avec la gabegie et le gaspillage. Les ressorts de la crise économique générale et ceux de la démarche écologique en particulier ne sont pas en opposition. La transition écologique n’est pas à contre-courant de la crise, elle en est une condi-tion de sortie.

C’est ce qui explique que la rénovation éner-gétique vous paraisse si prioritaire ?

Je me retrouve assez bien dans le livre de Je-remy Rifkin, La troisième révolution industrielle. Le mouvement de transition est engagé à une échéance à plusieurs générations. Le bâtiment et la ville en sont des éléments centraux, parce qu’à terme c’est la façon d’habiter ou de travailler, d’utiliser les logements professionnels, qui sera modifiée. Comme il y a une interaction évidente entre l’enveloppe et les occupants, on occupera différemment un local plus isolé. Les relations humaines dans les entreprises qui se sont installées dans des bâtiments à énergie positive ont d’ores et déjà évolué. Auparavant, on s’interpellait de bureau à bureau, à haute voix ; maintenant, on y chuchote. Auparavant, chacun avait sa bouilloire ; maintenant, il y a des tisaneries et l’on s’y retrouve volontiers. C’est une autre façon de gérer les relations humaines. On observe la même évolution des compor-tements des habitants dans les logements sobres en énergie.

Que vous inspire finalement la situation du logement en France ? Quelle serait pour vous une réelle politique pu-blique dans ce domaine ?

Il y a une interaction évidente entre l'enveloppe et les occupants. On occupe différemment un local plus isolé. À terme, c'est la façon d'habiter ou de travailler, d'utiliser des logements professionnels, qui sera modifiée.

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La situation du logement peut paraître décourageante. Alors que, bon an mal an, 2 % du PIB sont consacrés à son finance-ment, on n’observe pas de réduction significative des crises du logement… Les raisons sont nombreuses, mais quatre actions pourraient structurer, à mon sens, une véritable politique du logement.

• Première action : développer le parc locatif à partir de l’initia-tive privée. Cela suppose de donner un statut économique aux bailleurs privés, de les reconnaître comme des entrepreneurs qui fournissent une prestation de services et qui peuvent à ce titre amortir leur outil d’investissement, l’amortissement étant accéléré, en contrepartie d’un engagement social - comme c’est le cas avec beaucoup d’efficacité en Allemagne. Le bailleur privé étant bien traité sur le plan économique, il ne se crispera plus sur la relation locative, car son intérêt sera de maintenir de façon pérenne le locataire dans son logement. C’est là une interaction entre une situation économique stable et améliorée du bailleur privé et une situation juridique stable et améliorée du locataire.

• Deuxième action : se fixer comme objectif que nos compa-triotes soient, majoritairement, propriétaires de leur logement au moment de leur retraite. C’est-à-dire répondre à la volonté très forte des Français d’être propriétaires, mais de façon un peu plus modeste que l’énoncé d’une "France de propriétaires" par le précédent Président de la République. L’objectif serait de favoriser une épargne retraite fléchée vers le logement. Ce serait en outre un moyen habile de réconcilier les Français avec la retraite par capitalisation, qui pourrait ainsi devenir "politique-ment correcte", car socialement utile, donc acceptable par tous.

• La troisième action concerne les coûts de construction. Nous construisons trop cher en France car nous ne sommes pas encore entrés dans l’ère de l’industrie immobilière. C'est-à-dire une activité où l’on met en œuvre des process avant que chaque corps de métier n’aligne ses procédés. Aujourd’hui, chacun vient développer son art sans lien avec celui de l’autre. Il en résulte beaucoup de non qualités et une dépense de main-

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d’œuvre tout à fait excessive. Par une démarche collective d’ap-proche du chantier, orientée sur la recherche de productivité, il est possible de maîtriser le temps de main-d’œuvre et donc de réduire considérablement les coûts de construction. C’est un vrai défi pour notre société. Mais tous les pans de l’industrie ont fait cette révolution. Il n’y a aucune raison de considérer l’industrie immobilière comme un secteur à part : les questions de compétitivité des entreprises concernent, aussi, l’immobilier et la construction.

• Le quatrième sujet est celui de la gouvernance. Il faut impérativement développer le pouvoir des intercommunalités en matière d’urbanisme et de logement. Tant que l’on restera dans cette situa-tion d’écartèlement entre un État impuissant, mais disposant en théorie des principaux leviers d’action, et des communes trop petites, mais qui ont en main la décision d’urbanisme, on ne pro-gressera pas. La gouvernance n’est pas un su-jet pour commission, congrès ou colloque : c’est un sujet tout à fait essentiel, en particulier dans une région comme l’Ile-de-France !

Tant que l’on restera dans cette situation d’écartèlement entre un État impuissant, mais disposant en théorie des principaux leviers d’action, et des communes trop petites, mais qui ont en main la décision d’urbanisme, on ne progressera pas.

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Pierre VeltzPrésident directeur général de l’établissement publicParis-Saclay

"La transition énergétique n'est pas qu'affaire de coûts et de prix"

Vous estimez que l’efficacité énergétique est au cœur des enjeux territoriaux. Qu’est-ce que cela signifie ? Qu’est-ce que l’efficacité énergétique d’un territoire urbain ?

L’efficacité énergétique, c’est d’abord la sobriété, c’est-à-dire la maîtrise de la consommation des ressources, qu’elles soient fossiles ou renouvelables. Mais il faut sortir d’une approche pu-rement individuelle - et culpabilisante - de la sobriété énergé-tique, et l’analyser à l’échelle territoriale. Utiliser de l’énergie n’est pas un péché. En revanche, il est indispensable d’exa-miner globalement le fonctionnement énergétique du territoire. Le contraire de l’efficacité énergétique est d’injecter quelques gouttes de BEPOS (Bâtiment à Energie Positive) dans un océan énergivore…

Pour être sobre, un territoire doit donc être intelligent. Il doit mo-biliser les ressources locales et tirer parti des complémentarités entre acteurs en organisant les échanges entre la production et la consommation ; entre la piscine, qui a besoin de chaleur toute l’année, et les immeubles de bureaux, qui en ont souvent trop. Cela demande de développer des solutions collectives, comme un réseau de chaleur par exemple, qui ne sont pas tou-jours les plus faciles à mettre en œuvre en raison de problèmes d’acceptabilité sociale ou des réflexes d’optimisation écono-mique individuelle. Au moment de concevoir leurs projets, les collectivités locales et les aménageurs doivent donc se doter d’une vision claire des enjeux énergétiques propres à leur terri-toire, dans toutes leurs complexités.

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Ceci dit, la question à la fois centrale et très difficile est celle des échelles. Ce qui est pertinent à une échelle donnée peut engendrer des effets négatifs dans un périmètre plus vaste (un écoquartier mal situé mais très attractif engendrant des flux de déplacements nouveaux très élevés, par exemple). Les terri-toires sont des systèmes ouverts, et une addition d’optimisa-tions locales ne conduit pas nécessairement à un optimum d’ensemble. Toute politique sur un bâtiment, sur un ensemble de bâtiments ou sur un territoire devrait se préoccuper de ces effets à échelle plus vaste.

Faut-il penser une ville plus "compacte", aux activités plus concentrées ? L’étalement urbain est-il réellement "l’en-nemi" du développement durable ou pourrait-il être com-patible avec une approche plus économe des dépenses d’énergie ?

Il y aurait beaucoup à dire sur cette opposition ritualisée entre compacité et étalement, qui tient lieu de credo urbanistique en France, mais qui mérite d’être affinée. Bien sûr, la ville compacte, parce qu’elle va de pair avec une forme de "den-sité énergétique", rend plus facile le déploiement des solutions collectives nécessaires aux échanges et à une utilisation plus intensive des ressources locales. Le cœur de notre stratégie ur-baine à Paris-Saclay est d’ailleurs de promouvoir des quartiers compacts, en lieu et place des aménagements très étalés qui sont aujourd’hui la norme sur le plateau.

Cependant, il faut être plus précis. Premièrement, il y a étale-ment et étalement : ce qui est très mauvais, c’est le saupou-drage de petits lotissements qu’on a connu en grande pé-riphérie de nos villes, en Ile-de-France notamment. Loin des transports en commun, et faute de taille critique permettant un regroupement des services, ces formes urbaines multiplient les besoins de déplacements (pour faire les courses, emmener les enfants à l’école, au sport, etc.), obligeant souvent les ménages à avoir deux voitures. Des modèles urbains distribués, avec des quartiers importants organisés autour de pôles de transports en commun, comme à Berlin, permettent en revanche de concilier

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la soutenabilité et les modes de vie proches de la nature que re-cherchent beaucoup de nos concitoyens. Deuxièmement, n’ou-blions pas que la forte densité, du type de celle de la première couronne parisienne, produit aussi des surcoûts. Enfin, les pro-blèmes que pose le modèle de l’étalement urbain ne sont pas d’abord énergétiques : bien sûr, les périurbains utilisent plus la voiture individuelle et moins les transports en commun ou le vélo ; mais les habitants des centres-villes prennent davantage l’avion… Si on raisonne sur l’année, et pas seulement sur la semaine ouvrable, on a de bonnes raisons de penser que la dépense énergétique de mobilité est davantage corrélée au re-venu qu’à la localisation ! L’étalement urbain, sur le mode fran-çais, est en réalité insoutenable pour d’autres raisons : risque social (dont une forte sensibilité au prix de l’essence), consom-mation anarchique de foncier agricole et naturel, etc.

Le modèle de la ville hyperdense est vertueux à de nombreux égards. Il correspond souvent à un moment du cycle de vie des ménages. Mais il n’est pas le seul possible. Outre le fait qu’en l’absence de régulation du marché foncier, et le vrai sujet est là, ce modèle tire les prix vers le haut et accentue les effets de cen-trifugation/éviction des moins riches. Je suis convaincu que les révolutions en cours (celles du numérique, de la mobilité) auront un impact considérable sur nos modes de vie, et rendront possible de nouvelles formes de relation entre ville, densité, nature et mobilité décarbonée. La relation entre les dimen-sions énergie/GES et les formes urbaines peut changer. Et il faut se méfier des approches mo-nocritères, et éviter de construire dans des lieux où les gens ne veulent ni vivre ni travailler…

Quels liens peut-on établir, à l’échelle de la ville, ou plus largement du Grand Paris, entre efficacité énergétique et dynamisme économique ?

L’énergie, tant en termes de disponibilité que de coûts, est un important facteur de compétitivité au plan national. Proposer une énergie à un coût maîtrisé, c’est se donner de bons atouts

Le modèle de la ville hyperdense est vertueux à bien des égards. Mais il faut éviter de construire dans des lieux où les gens ne veulent ni vivre ni travailler…

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pour la compétitivité du pays. La France, on le sait, est au-jourd’hui plutôt bien placée à cet égard.

La tendance à la raréfaction de l’énergie pourrait complexifier la donne. Demain, le coût de l’énergie sera davantage dépendant de facteurs locaux, car les ressources le seront davantage. Les territoires qui seront sobres et capables de proposer une éner-gie à moindre coût seront plus attractifs. La décentralisation de l’énergie que l’on sent poindre est une piste prometteuse et stimulante. Mais on ne peut pas la poursuivre à n’importe quel prix. Une forme de péréquation reste nécessaire.

Le nouveau contexte est également une source d’opportunités pour les territoires qui auront su s’adapter. La transition éner-gétique vers les renouvelables et la décentralisation ne peu-vent pas être évaluées seulement au regard des coûts et des prix. Les enjeux industriels de positionnement sur les nouveaux marchés sont essentiels. En Allemagne, où, rappelons-le, le prix de l’énergie est très supérieur au nôtre, cet aspect des choses est omniprésent, y compris dans la vision des Verts. Ces enjeux industriels concernent les composants (photovol-taïque, éoliennes, etc.) mais aussi la capacité de les faire fonc-tionner en systèmes. Sous cet angle, les effets de démonstra-tion, sous forme de prototypes, mais aussi en vraie grandeur, sont un élément de compétitivité, appelant la coopération des industriels et des pouvoirs publics. Au dix-neuvième siècle, Pa-ris a su impressionner le monde entier par sa capacité à créer des réseaux techniques très avancés qui fonctionnent encore aujourd’hui. Le projet du Grand Paris doit être considéré sous cet angle : exemplarité écologique et efficacité énergétique, re-cherche de résilience, dynamisme technologique et industriel sont trois dimensions qui ne s’excluent pas, bien au contraire.

Quelle est l’importance de l’urbanisme et du logement dans cette vision stratégique ?

On connaît les chiffres. Le bâtiment représente 43 % des consommations énergétiques, un quart des émissions de GES. Quant au logement, il absorbe en moyenne 30 % du budget

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des ménages. Il est donc à l’évidence un élément crucial pour la transition énergétique. Je n’insiste pas sur les enjeux bien connus qui concernent directement le logement en tant que tel : • risque de renchérissement des charges et d’augmentation de la précarité (je note au passage que la notion de "précarité énergétique" ne va pas de soi car elle n’est pas perçue isolé-ment d’autres aspects, plus globaux) ; • importance cruciale de la rénovation thermique, alors même que le marché dans ce domaine décolle difficilement ; • rôle essentiel des comportements, surtout lorsque les bâti-ments eux-mêmes s’approchent de performances élevées... Je voudrais en revanche souligner l’importance de l’interac-tion entre le logement et les autres composantes d’un quartier, c’est-à-dire le logement comme maillon essentiel de l’équilibre énergétique global d’un territoire. C’est une problématique ma-jeure pour nous, dans le cas de Paris-Saclay, puisque nos pro-grammes se répartissent environ à part égale entre logement, accueil d’entreprises et enseignement supérieur/recherche.

Ainsi, le logement a des besoins en chaleur assez bien répar-tis sur l’année, car la production d’eau chaude sanitaire représente 50 % du total. Il est donc possible de jouer de la complémentarité entre les logements et des programmes qui ont des besoins symétriques en froid. La mixité fonction-nelle est un atout en matière énergétique ! En-fin, le logement est le lieu-support des usages émergents de l’énergie. Pensons à l’alimenta-tion des appareils électroniques (ordinateurs, téléphones, etc.), mais aussi à la recharge des véhicules électriques : autant d’usages qui au-ront de plus en plus d’impact sur le réseau de distribution d’électricité. Le sujet du logement doit donc être abordé comme un élément d’une optimisation globale, dans une dynamique dont les moteurs relèvent de la technique, mais surtout, en dernier ressort, des modes de vie.

Quels sont l’expérience et les projets de Paris-Saclay dans ce domaine ?

Le logement a des besoins en chaleur assez bien répartis sur l'année, car la production d'eau chaude représente 50 % du total. La mixité fonctionnelle est un atout en matière énergétique !

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Paris-Saclay est un extraordinaire laboratoire pour la transi-tion énergétique pensée dans ses relations au territoire. C’est d’abord une concentration remarquable de compétences, in-dustrielles et de recherche, sur un très large spectre de su-jets. Plusieurs IEED (instituts d’excellence pour les énergies décarbonées) y sont en création : photovoltaïque, efficacité des systèmes industriels et urbains, mobilité décarbonée et communicante. Le pôle de compétitivité System@tic est aussi très présent sur ces sujets. Un tissu remarquable de PME et de grands comptes (EDF, Air Liquide, Alstom, Total, Renault, PSA, Valeo, notamment), sans compter les grands organismes (CEA, CNRS), les écoles et les universités composent un éco-système capable d’apporter à la fois des technologiques très spécifiques et des visions systémiques.

D’autre part, le projet de campus urbain que nous menons (avec des programmes mixtes, comme je l’ai dit) constitue un terrain idéal pour déployer, avec les collectivités locales, une stratégie d’"éco-territoire" innovante et surtout intégrative, ar-ticulant trois échelles : les bâtiments eux-mêmes, les quartiers et le très vaste ensemble qui va de l’école polytechnique au CEA, sur plus de 6 kilomètres. Les mots clés de cette stratégie sont simples : sobre, malin (c’est-à-dire systémique et intégratif) et local (raisonnablement). En matière énergétique, nous étu-dions la faisabilité d’un réseau de chaleur à basse température alimenté par la géothermie dans l’Albien1. Cette boucle d’eau tempérée a l’immense avantage de permettre l’échange de flux d’énergie entre les acteurs. Elle sera combinée à une gestion intelligente de l’apport des autres énergies renouvelables (pho-tovoltaïque surtout) et de l’électricité pour composer une "smart grid multi-énergie". Cette stratégie est bien sûr articulée avec les sujets essentiels de la mobilité, du métabolisme urbain (dé-chets, valorisation des échanges avec les activités agricoles et forestières), et de la gestion de l’eau. Un magnifique et vaste chantier, à l’image du projet Paris-Saclay dans son ensemble !

1 La nappe de l'Albien du bassin de Paris est une nappe d'eau sou-terraine qui contient des réserves estimées à 700 milliards de m3.

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Didier RidoretPrésident de la Fédération Française du Bâtiment - FFB

"La situation est aujourd’hui bloquée. Or le temps est compté ! "

Parmi les vingt mesures gouvernementales récemment présentées dans le Plan d'investissement pour le logement (PIL), cinq portent sur la rénovation énergétique. Quelles sont-elles et à quels objectifs répondent-elles ?

Avant de répondre précisément à cette question, il importe de signaler que ce qui change fondamentalement avec ce Plan, c’est le ton, la petite musique autour de l’immobilier. Dans les annexes au projet de Loi de finances pour 2013, en septembre/octobre 2012 donc, l’immobilier était encore la source de presque tous les maux de la France, du fait des ponctions opé-rées sur les revenus des ménages, sur leur épargne, de son impact sur les salaires et donc sur la compétitivité française, etc. Fin mars 2013, il est devenu un secteur de croissance, à soutenir. L’approche des pouvoirs publics s’est inversée.Les cinq mesures en faveur de la rénovation énergétique s’ins-crivent dans ce contexte, alors que tout à chacun a bien pris conscience que, d’une part, sans rapide et large développe-ment de l’amélioration du parc existant, tant en matière de lo-gement que de non-résidentiel d’ailleurs, il n’y aurait pas de transition énergétique réussie, et que, d’autre part, la situation était aujourd’hui bloquée.Les mesures prises en matière d’efficacité énergétique dans le cadre du PIL sont de trois ordres.

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Premièrement, deux d’entre elles visent à simplifier, harmoniser et, en quelque sorte, professionnaliser le conseil et l’accom-pagnement des ménages aux plans techniques, financier, etc., sur tout le territoire. À cette fin, le gouvernement prévoit la mise en place de guichets uniques (mesure 16), tant au plan national que local, ainsi que d’un millier d’ambassadeurs dédiés plus spécifiquement aux ménages en situation de précarité (mesure 17).Deuxièmement, à nouveau deux mesures adressent un mes-sage rassurant quant à l’évolution des aides à la rénovation énergétique. Il s’agit, d’une part, de la sanctuarisation du bud-get global fixé pour le Crédit d’impôt en faveur du développe-ment durable (CIDD) et l’éco-prêt à taux zéro, ainsi que du renforcement des subventions distribuées par l’Anah (mesure 18), d’autre part, de l’amélioration de l’éco-prêt logement social destiné aux travaux énergétiques sur le parc locatif social (me-sure 19).Troisièmement, une dernière mesure (n° 20) a pour objectif d’encourager la professionnalisation de la filière par une nou-velle confirmation de la mise en place de l’éco-conditionnalité. En clair, une entreprise "reconnue Grenelle environnement" (RGE) pourra attester de l’éligibilité des travaux réalisés aux différentes aides (éco-prêt à taux zéro, CIDD, subventions de l’Anah – dont la nouvelle prime de 1 350 € –, etc.) À défaut, il faudra faire intervenir un intermédiaire pour contrôler la confor-mité des travaux de performance énergétique et pouvoir béné-ficier des mêmes aides.

De notre point de vue, toutes ces mesures vont dans le bon sens. De fait, même si elles ne sont pas de nature à permettre à elles seules d’atteindre les 500 000 logements rénovés énergé-tiquement par an visés par le Gouvernement, elles sont néan-moins indispensables pour permettre de l’envisager. Reste que le temps est compté. C’est pourquoi il faut saluer la très récente annonce d’une mise en œuvre de l’éco-conditionnalité à partir du 1er juillet 2014. C’est une étape cruciale dans l’application de ce plan, qui marque une avancée majeure pour le marché de la rénovation énergétique des bâtiments et doit permettre un soutien fort à l’emploi.

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Quel lien établissez-vous entre urbanisation et dévelop-pement durable ? La densification, en particulier, est-elle inéluctable ?

Le lien fort passe par ce qu’on appelle l’artificialisation des sols, c’est-à-dire la transformation d’usage de ces derniers. Plus particulièrement, en ce qui nous concerne, c’est la question de l’extension des villes, de l’urbanisation des zones périurbaines qui est posée à la filière de la construction.

Du strict point de vue du développement durable, toute modifi-cation de l’usage naturel d’une parcelle constitue une atteinte. Trois choses doivent toutefois être précisées. Premièrement, au cours des vingt-cinq dernières années, seuls 15 % de la construction neuve (logement et non-résidentiel) s’est faite hors zones urbanisées. Deuxièmement, du point de vue d’une entreprise de bâtiment, construire en centre-ville ou construire au milieu des champs, c’est à peu près égal. D’un côté comme de l’autre, c’est de l’activité et c’est ce qui compte aujourd’hui. Troisièmement, du point de vue du maître d’ouvrage ou de l’acquéreur, les choses sont en revanche très différentes, no-tamment parce que les prix diffèrent, du fait, certes, du coût du foncier, mais aussi des coûts de construction. Les règles, les normes, les contraintes de déplacement, de stationnement, etc. conduisent à des coûts d’intervention sen-siblement plus élevés en zone urbaine. Certes, on peut espérer tirer quelques avantages en contrepartie, pendant la durée d’occupation du bien (services publics de transport, bénéfice des réseaux de chaleur,…) mais l’horizon auquel ces avantages finiraient par compenser le surcoût initial est bien au-delà de celui d’un ménage moyen.

Pour autant, l’intérêt de la densification de nos agglomérations est indéniable. Il convient dès lors de soutenir, y compris bud-gétairement, un tel mouvement pour qu’il se développe réel-lement. A contrario, personne ne comprendrait que l’on com-mence par l’interdiction de toute artificialisation car dans ce

Pour nos agglomérations, l'intérêt de la densification est indéniable. Il convient de soutenir un tel mouvement.

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cas, on peine à imaginer comment articuler offre et réponse aux besoins, en quantité et en prix, alors que le pouvoir d’achat des ménages baisse et que le marché du crédit s’est nettement affaissé. Ce thème passionnant de la densification, ainsi que les voies et moyens à réunir pour parvenir à un équilibre satis-faisant, reste encore largement débattu. La FFB vient d’ailleurs d’y consacrer un beau numéro de sa revue Constructif1.

En matière d'efficacité énergétique, plutôt qu'une obliga-tion de travaux, vous plaidez en faveur d'une "incitation" bien comprise en direction des logements anciens. Pou-vez-vous nous expliquer pourquoi ? Comment s’assurer de l’efficacité de cette incitation ?

Le choix de la FFB en faveur de l’incitation et du refus de l’obli-gation de travaux découle d’une raison simple et forte, que nous nous sommes forgée en analysant les expériences passées : il n’y a rien de mieux qu’une obligation pour bloquer le marché !Tout d’abord, personne n’imagine évidemment que les capa-cités financières des ménages sont extensibles à l’infini. Or, engager des travaux réellement efficaces du point de vue de la consommation énergétique, c’est-à-dire atteindre ou au moins tendre vers le niveau BBC "existant", présente un coût non né-gligeable : de l’ordre de 40 000 € à 60 000 € dans bien des cas. Faute de retour sur investissement à un terme raisonnable, avec un budget des ménages contraint, quatre raisonnements peuvent être tenus : soit des aides publiques massives vien-nent accompagner l’obligation, ce qui est aujourd’hui peu pro-bable ; soit les ménages coupent fortement dans leurs autres dépenses (alimentaires, vestimentaires, de loisir, etc.), ce qui n’est guère réaliste ; soit on définit une obligation sans effet car non respectée (mais qui pourrait l’imaginer ?) ; soit on bâcle les travaux !

Par ailleurs, comment croire que l’obligation s’appliquera sans difficulté dans les copropriétés ? Comment croire aussi que de potentiels investisseurs en secteur locatif seront totalement in-sensibles à ces coûts supplémentaires ?

1 Densifier la ville ?, Constructif n°35, juin 2013, www.constructif.fr.

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Enfin, comment faire lorsque les coûts des travaux de mise à ni-veau s’avèrent supérieurs à la valeur vénale des biens, voire en cas de "negative equity", c'est-à-dire lorsque ces mêmes coûts s’avèrent supérieurs au capital amorti ? Il y a fort à craindre que de telles situations se traduisent par des retraits massifs de biens disponibles sur le marché, tant en accession qu’en locatif. La crise du logement en serait aggravée d’autant, au détriment des plus fragiles.

Au fond, il y a dans l’idée d’obligation une double perversion.La première revient à masquer, par l’édiction d’une énième règle, le fait que le marché de la rénovation énergétique ne se développe pas au rythme espéré parce que, dans beaucoup de cas, le temps de retour sur investissement des travaux sont su-périeurs à vingt, trente ans ou plus quand ce n’est pas 100 ans. En d’autres termes, la loi pallierait le fait que le baril de pétrole n’atteigne pas les 200 $ prévus par certains !La seconde perversion revient à faire miroiter le développe-ment du marché. Mais, aujourd’hui comme il y a quelques années, comment croire ceux qui annoncent 40, voire 50 mil-liards d’euros d’activité supplémentaire, alors que le marché de l’amélioration-entretien loge-ment, dans son ensemble, ne représente qu’un peu plus de 40 milliards d’euros ? Tout n’est pas additif, le budget alloué aux travaux d’efficacité énergétique serait, pour une large part, pris ail-leurs, sur d’autres postes de dépenses et d’in-vestissement.

Bref, nous ne croyons guère aux effets de l’obli-gation pure et simple, nécessairement mal com-prise par nos concitoyens. Il faut, dans un premier temps, qui peut encore être long, continuer à inciter. Quant à s’assurer du bon usage de ces incitations, la mise en place du guichet unique, l’éco-conditionnalité, ainsi qu’une relance de l’éco-prêt à taux zéro et la réouverture du PTZ+ à l’acquisition dans l’an-cien avec de gros travaux de rénovation énergétique forment très probablement l’un des meilleurs cocktails de solutions qui puissent être imaginées.

Tout n'est pas additif ! Le budget alloué aux travaux d'efficacité énergétique serait, pour une large part, pris ailleurs, sur d'autres postes de dépenses et d'investissements.

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Comment voyez-vous l'évolution de l'offre de logements et de bureaux "énergétiquement efficaces" dans le cadre du Grand Paris à l'horizon 2020 ?

L’urgence me semble être d’abord quantitative. Or, derrière cette approche se cache un véritable problème de fond qui touche à la régulation dans notre pays. Tant qu’on n’aura pas réussi à mettre en place un système qui permette à celui qui gère l’urbanisme et l’octroi des permis de construire de s’abs-traire, au moins pour partie, des effets de la tendance naturelle des citoyens-électeurs au malthusianisme foncier, s’interroger sur les perspectives quantitatives en matière d’offre de loge-ments et de bureaux n’aura guère de sens sur un ensemble, pour l’heure morcelé, tel que le Grand Paris. Or, la récente dé-cision du Sénat de purement et simplement biffer les articles concernant l’Ile-de-France dans le premier projet de loi sur la décentralisation ne laisse guère d’espoir à court terme.Toutefois, si on se limite à la seule question de la qualité éner-gétique des biens, deux remarques, qui valent pour le Grand Paris mais aussi pour le reste du territoire national, peuvent être faites.

Du côté du non-résidentiel, et notamment en ce qui concerne les bureaux, la "valeur verte" a d’ores et déjà pris du sens sur le marché. De ce fait, on doit s’attendre à un relèvement, pro-bablement assez rapide, de la qualité énergétique de ce parc. Il pourrait d’ailleurs s’accompagner du développement d’un nou-veau type de friches composées de bâtiments laissés en dés-hérence, faute de pouvoir les mettre au goût du jour moyennant un investissement jugé soutenable.

Il n’en est pas de même pour le logement, où deux types de marchés semblent aujourd’hui se dessiner : ceux qu’on peut qualifier d’actifs ou de tendus, où la qualité énergétique des biens ne compte qu’à la marge dans la formation des prix ; et ceux qui sont atones, où une "passoire thermique" n’a plus de prix, car elle est simplement sortie du marché. La tendance d’ensemble pour l’avenir s’avère donc difficile à déterminer.

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Pensez-vous que le savoir-faire français en matière d'effi-cacité énergétique peut constituer un modèle pour d'autres métropoles mondiales ?

Il faut, je crois, se garder de tout triomphalisme excessif. Nous ne pourrons répondre à cette question qu’avec du recul, dans quelques années. Ce qui est déjà vrai en revanche, c’est que nous construisons en marchant un modèle original, celui de la prise en compte du développement durable au sein d’agglomérations existantes et en pleine croissance démographiques. Ce ne sont ni le développement de friches en centre-ville, ni la création de villes nouvelles qui motivent les tra-vaux en cours. Si nous parvenons à transformer l’essai, alors oui, toute la filière aura défini une méthode que nous pourrons exporter.

Si nous parvenons à transformer l'essai, alors oui, toute la filière aura défini une méthode que nous pourrons exporter.

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Myriam MaestroniPrésidente d’Economie d’Energie SAS

"Il en va de la valeur des biens mais aussi de leurs coûts d’usage, donc du coût de la vie"

Pourquoi s’intéresser autant à l’efficacité énergétique de son logement ?

Soulignons de prime abord que l’intérêt porté au coefficient de performance énergétique d’un logement est très récent. Il n’est apparu qu’à partir de 2006, en application du Grenelle de l’en-vironnement et de la loi de programmation et d’orientation de la politique énergétique (POPE). Mais il s’est rapidement démo-cratisé et fait aujourd’hui partie de notre quotidien. On a ainsi vu fleurir dans toutes les agences immobilières, qu’il s’agisse de vente ou de mise en location de biens, cette fameuse éti-quette énergie. Dans les métiers de l’immobilier, non seulement cette mesure de l’efficacité énergétique est apparue, mais elle est devenue obligatoire pour toute transaction, en complément des autres diagnostics comme le bilan amiante. Or il est rare qu’une obligation se convertisse, ou se superpose, à une prise de conscience générale. Une telle diffusion n’est donc pas ano-dine : on mesure la capacité de notre société à changer notam-ment en fonction du temps qui sépare une décision de sa mise en application, de son appropriation par le grand public.

Ceci posé, le fait de rendre obligatoire la réalisation d’un dia-gnostic de performance énergétique - le fameux DPE - a permis de découvrir que son logement s’inscrivait dans une catégorie plus ou moins performante. Cela a également révélé que tous les logements n’étaient pas égaux face à la problématique de l’énergie. Si l’on a une maison en catégorie A, qui correspond

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au standard que doivent respecter les constructions nouvelles, on va dépenser 50 kWh par m2 et par an. Mais si l’on est dans la catégorie G, le logement sera au minimum neuf fois plus consommateur d’énergie. Quand on sait que les prix du pétrole et du gaz sont appelés à augmenter, on va donc être rapidement confrontés à des coûts très importants. Des coûts d’autant plus importants que nous sommes désormais dans des économies sans croissance : le poids de l’énergie dans le budget total des ménages est appelé à progresser encore davantage.

Comment calculer cette performance énergétique ? Com-ment l’optimiser ?

Les professionnels qui se rendent sur place contrôlent une sé-rie de paramètres regroupés au sein de trois grands chapitres. Le premier concerne l’efficacité passive du bâtiment, qui s’ap-précie d’abord en fonction de sa localisation, de son exposition, de ses caractéristiques géographiques et techniques. Il est bien évident, par exemple, qu’une maison située dans le nord de la France ou dans les Alpes sera plus consommatrice en chauf-fage que si elle était située sur la Côte d’Azur. C’est ce que l’on appelle la consommation liée à la zone climatique. De même, une maison exposée au Sud consommera moins que si elle était exposée au Nord. Et une maison de deux étages et de 200 m2 consommera davantage qu’une maison de plain-pied de 50 m2. Dans ce premier volet, un certain nombre de critères est également lié à la composition du ménage, aux caractéris-tiques familiales. Qui vit dans le bien en question ? Une famille nombreuse, des personnes âgées ou des enfants en bas âge, des retraités engendrent une consommation supérieure à celle d’un couple sans enfant qui, de surcroît, quitte le domicile de nombreuses heures dans la journée pour aller travailler.

Le deuxième volet est plus directement technique. Il s’attache à l’étude de la consommation d’énergie en fonction de trois critères : le bâti (isolation, ventilation, régulation de la tempé-rature), le système de chauffage et plus généralement les ap-pareils consommateurs d’énergie (chaudière, radiateurs, type d’énergie consommée…), l’existence ou non d’apport par des

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sources d’énergie renouvelable (panneaux solaires, géother-mie, etc.). C’est l’ensemble de ce bilan technique qui sera retra-cé dans le DPE. Celui-ci peut être réalisé par un professionnel – ce qui est obligatoire dans le cadre d’une transaction immo-bilière – mais chacun peut réaliser un pré-diagnostic gratuit, en ligne, afin de vérifier les caractéristiques de son logement, par exemple sur notre site www.economiedenergie.fr. Ce type d’outil est particulièrement adapté aux besoins des personnes qui envisagent de vendre ou de louer un bien, mais ne sont pas encore décidées, ou qui souhaitent améliorer la performance énergétique de leur logement pour faire des économies de chauffage et valoriser à terme ce logement.

La troisième composante d’un bilan énergétique est liée aux comportements : réduire le nombre de bains, écourter le temps passé sous sa douche, baisser d’un degré sa température de chauffage, etc. C’est important mais marginal si le logement est mal isolé et équipé d’un système ou d’un matériel de chauffage ancien. D’ailleurs, le comportement n’est pas retracé dans le DPE. Cela sera peut-être le cas dans le futur, lorsque l’on aura les moyens de contrôler les consommations au regard de la composition du ménage, le type d’énergie utilisé par type de besoins, dans quelles proportions, etc. Aujourd’hui, on connaît notre consommation d’électricité et de gaz, mais pas la proportion des différentes utilisations dans notre consom-mation d’énergie globale (pour laver notre linge, faire bouillir notre eau, nous laver, etc.).

Les consommateurs sont parfois perdus entre les différentes normes et certificats, ou découragés par la complexité des dé-marches ou l’ampleur des travaux à prévoir. Comment les aider ?

Paradoxalement, le fait d’avoir mis en place cette mesure de l’étiquette énergie avec le DPE, qu’il soit réa-lisé en ligne ou par un professionnel, a déjà permis à chacun de comprendre quels étaient les principaux leviers qui pouvaient

La composante du bilan énergétique liée aux comportements est importante, mais finalement marginale. Un comportement vertueux ne sert pas à grand-chose si le logement est mal isolé et équipé d’un système ou d'un matériel de chauffage ancien.

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faire la différence. Par exemple, sur notre site, on dispose d’un bilan des principaux points de consommation, auxquels est at-tribuée une note de 0 à 20, qui permet de repérer facilement les urgences. Il vaut mieux ainsi commencer par l’isolation d’une maison avant de s’intéresser aux modes de chauffage, prévoir le changement rapide d’une chaudière qui a plus de 15 ans d’âge, etc. En général, les familles de travaux sont connues. Mais, sauf projet de rénovation intégrale, le vrai sujet concerne leur hiérarchisation dans le temps, l’identification des priorités. Par quoi je commence ? C’est là que les outils proposés sur Internet trouvent toute leur pertinence, notamment lorsqu’ils permettent des simulations.

Si les gens s’intéressent au sujet, c’est malheureusement en raison de l’état du parc immobilier. En France, aujourd’hui, on estime que plus de 54 % des logements - soit 15 millions - ont une étiquette énergie inférieure à D. Cette estimation est is-sue d’une étude conduite en 2011 à partir d’un échantillon de 100 000 DPE réalisés par le réseau national des diagnostics im-mobiliers. Elle est confirmée par la bonne perception que nous avons du parc français, qui comprend beaucoup de logements anciens dont les caractéristiques de construction, propres à chaque époque, sont connues. Or le marché actuel de la ré-novation ne concerne que 150 000 à 300 000 logements par an et même les nouveaux objectifs fixés par l’État, à 500 000 logements, sont très en deçà des besoins réels. Dans une op-tique volontariste, un million de logements devraient être réno-vés chaque année. C’est un rythme de croisière qu’il faudrait atteindre d’ici 3 à 5 ans si l’on veut vraiment avoir une action significative au regard du nombre de logements énergivores. Il est important de fixer le cap. Car on ne peut pas imaginer qu’à partir du moment où un problème est identifié, on ne se donne pas l’objectif – et les moyens – de le résoudre.

Pourquoi une telle politique vous paraît-elle indispen-sable ?

Le risque est de voir se dessiner une France à deux vitesses, avec des habitants bénéficiant de logements consommant

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moins de 50 kWh par m2 et par an, comme c’est la norme dé-sormais pour le neuf, et d’autres occupant des logements an-ciens qui sont à plus de 170 kWh. Dans la durée, si l’on ne fait rien, l’écart entre le neuf et l’existant va continuer à se creu-ser, contribuant à dévaloriser toujours davantage les biens de personnes qui sont déjà, souvent, en situation de précarité énergétique. Compte tenu des coûts de l’énergie évoqués pré-cédemment, mais aussi de la contraction du pouvoir d’achat des Français avec la crise économique et financière que nous connaissons, cela me semble socialement - et donc politique-ment – intenable.

Il en va de la valeur des biens mais aussi de leurs coûts d’usage, donc du coût de la vie. Or la population française est vieillissante. Comment accepter de voir se conjuguer le pro-blème du vieillissement de la population avec les suraffecta-tions budgétaires sur le poste énergie des personnes âgées qui, en général, ne vivent pas dans les logements récemment construits ? Ce serait dramatique. C’est un vrai sujet de société. Un vrai sujet économique aussi, puisque le chantier de la réno-vation des logements est susceptible de créer 150 000 à 200 000 emplois non délocalisables. C’est donc un sujet qui mérite une mobilisation générale, beaucoup plus importante qu’initiée jusqu’à présent.

L’un des principaux obstacles n’est-il pas d’ordre financier ?

Je ne le crois pas du tout. Je pense même que c’est un faux prétexte. Aujourd’hui, l’expérience prouve que cet argument ne tient pas. Il est évident que l’on ne peut pas demander à des familles de dépenser en moyenne 250 euros par m2 pour rénover intégralement leur logement, ce qui supposerait de mobiliser un budget total de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Non seulement elles n’en ont pas toujours les moyens, mais elles n’en ont pas davantage la pos-sibilité, puisqu’elles vivent dans le logement en question, qui ne peut donc être "envahi" pendant des semaines par autant

La rénovation énergétique des logements est un vrai sujet de société, qui mérite une mobilisation générale, beaucoup plus importante qu'initiée jusqu'à présent.

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d’artisans qu’il y a de corps de métiers concernés. Le réalisme suggère donc une rénovation progressive, étape par étape. Au moins pour le logement privé et individuel, qui est majoritaire en France. Dès lors, il devient plus facile pour nos compatriotes d’envisager, sur 3, 5 ou 10 ans, de faire remonter en gamme leur maison en réalisant les travaux dans l’ordre de priorité que permettent de fixer les outils, notamment basés sur Internet, que j’évoquais précédemment.

Nous réfléchissons d’ailleurs beaucoup avec la FNAIM Paris Ile-de-France à des solutions comme le "Passeport énergie", qui permet d’étaler la dépense liée aux travaux de rénovation dans la durée. Envisagé sous cet angle, on se rend compte que le problème financier n’est certes pas supprimé, mais pour par-tie et très largement dépassé. Ce qui est certainement beau-coup plus important est de savoir quels travaux faire, dans quel ordre, avec quels types de professionnels et quelles garanties.

D’autant plus que, parmi les financements mobilisables, figurent ceux liés aux certificats d’énergie…

Les certificats d’économie d’énergie constituent en effet la deuxième mesure phare, avec les DPE, de la loi POPE issue du Grenelle. Plutôt que de payer un impôt supplémentaire à l’État, lié à leurs activités économiques, les grands opérateurs d’énergie sont incités à sensibiliser les Français à la nécessité d’économiser l’énergie, mais également à les aider à réaliser des travaux de rénovation. Les montants alloués au titre de ces certificats représentent 10 % du montant de ces travaux – un taux de prise en charge d’ailleurs susceptible d’augmenter à l’avenir. Les certificats d’économie d’énergie ont donc pour pre-mière vertu de proposer un financement d’amorçage. Mais ils se sont également traduits par un énorme effort de sensibilisa-tion, d’information et finalement de conviction du grand public, dont on peut mesurer chaque jour l’efficacité. Economie d’En-ergie SAS a déjà traité 150 000 dossiers de Français ayant réa-lisé des travaux : dans 20 % des cas, leur décision a été prise suite à une discussion avec un proche, par effet de bouche à oreille. Cela signifie que vous ne changez plus votre chaudière

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comme auparavant, parce qu’elle est tombée en panne, mais parce que votre voisin vous a expliqué avoir changé la sienne en bénéficiant de l’ensemble des aides disponibles - dont les éco-primes permises par les certificats d’énergie et que nous instruisons en Ile-de-France en partenariat avec la FNAIM. Les certificats d’économie d’énergie, basés sur un mécanisme de fiscalité innovant, permettant une aide directe, ont donc un effet levier tout à fait déterminant. Chaque Français peut en bénéfi-cier, sous réserve bien sûr de l’éligibilité des travaux qu’il envi-sage, tant en termes d’objectif (ils doivent favoriser l’efficacité énergétique du logement) que de mise en œuvre (ils doivent être réalisés par des professionnels, avec du matériel homolo-gué). Bien utilisés et bien compris, ils constituent une manière originale d’aider à comprendre par quels travaux commencer et comment les financer.

Quel est plus généralement le sens de votre partenariat avec la FNAIM Paris Ile-de-France et avec les profession-nels de l’immobilier ?

Ce partenariat constitue l’une de mes fiertés. Il s’appuie sur un réseau de professionnels reconnus, au contact direct des personnes qui ont à acheter, vendre ou louer un bien immobilier, et qui sont donc plus naturellement sensibilisées à l’importance de la performance énergétique de ce bien. La Chambre FNAIM Paris Ile-de-France a com-pris avant beaucoup d’autres l’importance de la vague de fond qui était en train de se lever. Et elle n’a pas été effrayée par la nouveauté de ce vaste chantier. C’est suffisamment rare pour être souligné car, en France, on donne souvent l’impression que "nouveauté" est synonyme de "complexité" ! Je crois au contraire qu’il faut apprendre à vivre avec des choses innovantes qui, par définition, tranchent avec les habitudes prises. Les agents immobiliers se sont retrouvés, presque du jour au lendemain, à accoler une étiquette éner-gie à chaque bien faisant l’objet d’une transaction, et ils l’ont fait avec une très grande efficacité. Aujourd’hui, l’étape supplé-

Le partenariat conclu avec la FNAIM Paris Ile-de-France constitue l'une de mes fiertés. La Chambre a compris avant beaucoup d'autres l'importance de la vague de fond qui était en train de se lever.

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mentaire est dans le conseil et l’accompagnement des clients sur ces sujets. Ces missions nouvelles induisent de nouvelles compétences. Un bien classé A ou B a-t-il la même valeur qu’un autre étiqueté F ou G ? Comment garantir la valeur - la "valeur verte" - de son logement ? Les anciennes caractéristiques sont bien sûr toujours valables. Un bien d’exception, ou situé dans un quartier d’exception, restera très bien valorisé. Mais la ques-tion de l’efficacité énergétique du logement sera de plus en plus importante. Tout particulièrement en Ile-de-France, où l’on retrouve tout l’éventail des formes juridiques et fonctionnelles, mais aussi des âges, de l’immobilier.

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Claude ChetritGérant de Paris France ImmobilierPrésident adjoint de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France

"Il faut prendre conscience qu’il y a urgence"

Vous êtes un professionnel reconnu de l'immobilier. Pour-quoi et comment améliorer la performance énergétique de son logement ?

L’objectif est de réduire notre consommation en énergie. Pour des raisons écologiques, en vue de diminuer les gaz à effet de serre. Pour des raisons économiques, parce qu’aujourd’hui nous consommons trop de combustibles que nous ne produi-sons pas nous-mêmes. Pour des raisons sociales enfin, car ce contexte génère pour les ménages des charges importantes, qui ne sont pas maîtrisées. Il faut donc agir !Comment ? Notre rôle, en tant que professionnels de l’immo-bilier, est d’informer les copropriétaires sur toutes les possibili-tés qu’ils ont de remédier à cette situation de manière simple, et relativement peu coûteuse. Des idées, des comportements ou des travaux peuvent entraîner une baisse conséquente de la consommation de leur logement. C’est d’autant plus urgent que l’on a connu, ces trois dernières années, soit des hivers très longs et froids, soit moins longs mais très rigoureux. Les budgets de chauffage, tant individuels que collectifs, ont donc explosé.

Quelles pistes concrètes d’amélioration peut-on indiquer aux propriétaires ?

Dans un immeuble collectif de plus de 50 lots, avec un chauf-fage collectif, les copropriétaires n’ont pas le choix. Ils ont jusqu’au 31 décembre 2017 pour mettre en place un audit

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énergétique. Si l’immeuble est inférieur à 50 lots, ils ne peu-vent échapper au diagnostic de performance énergétique (DPE) amélioré. Dans un cas comme dans l’autre, il s’agit de prendre conscience de la réalité des dépenses d’énergie d’un immeuble et d’étudier les moyens de réduire ces dépenses. Deux pistes sont immédiatement envisageables. Tout d’abord, le remplacement des fenêtres palières dans les parties com-munes, ainsi que celles de chaque propriétaire ou occupant. Ce point est important car une surconsommation dans un seul logement a des répercussions directes sur les coûts à suppor-ter par l’ensemble de la copropriété. Ensuite, il faut assurer le remplacement de la chaudière, si elle est traditionnelle, par une chaudière à condensation. Si le chauffage collectif est au fuel, il peut être en toute hypothèse envisagé de le remplacer par un chauffage au gaz, un combustible certes toujours fossile mais moins coûteux, notamment parce qu’il ne nécessite pas d’être commandé, livré, entreposé, etc.

Et pour les immeubles sans chauffage collectif ?

Il n’y a pas encore d’obligation réglementaire, mais les mêmes problèmes se posent, en particulier s’agissant de l’isolation des murs et fenêtres. Les propriétaires doivent donc réfléchir aux solutions accessibles. Ils peuvent par exemple, à titre indivi-duel, se doter de chaudières à condensation, réviser l’isolation des canalisations d’eau chaude sanitaire, mettre en place des robinets thermostatiques ou un programmateur pour adapter la température de chauffage aux conditions d’utilisation du loge-ment, qui sont différentes en fonction des heures de la journée. D’autres idées relèvent du comportement des consommateurs. Et c’est souvent très simple. Par exemple, en baissant d’un de-gré son chauffage, on peut faire jusqu’à 7 % d’économie. De même en programmant une température moyenne de 19 °C, suffisante pour le confort du logement et de ses occupants. Il est dans notre rôle de professionnels de l’immobilier de donner ces conseils, ou de les rappeler, à nos clients.

Ces conseils valent bien sûr également pour le logement indi-viduel. Si le pavillon est énergivore, le propriétaire a tout intérêt

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à engager des travaux d’isolation (toit, caves, murs, fenêtres) et de mise aux normes des moyens de chauffage. Sinon, il rencontrera les plus grandes difficultés pour revendre son lo-gement, tout en supportant d’ici cette transaction des charges énormes, et croissantes.

Cette "obligation" vaut-elle également pour les propriétaires non occupants, qui louent leurs biens à l’année ?

Bien sûr. Même si la pénurie des logements disponibles en Ile-de-France joue aujourd’hui en leur faveur, les bailleurs doivent également se préparer à un moment où, avec le temps et la diffusion de l’information, la sensibilisation des clients, ceux-ci arbitreront de plus en plus en faveur de logements basse consommation. Là encore pour des raisons très concrètes. Car si le chauffage n’est pas compris dans les charges, il s’ajoute au prix du loyer qui est bien souvent, déjà, au maximum des ca-pacités de dépense de logement des ménages, dont le pouvoir d’achat n’est pas près de s’améliorer de façon spectaculaire.

Qu’en est-il des immeubles de type hauss-mannien, ou en briques, très nombreux au cœur de l’agglomération parisienne, et dont les façades extérieures ne peuvent pas être traitées par les procédés actuels pour être isolées ?

On ne peut pas en effet mettre une isolation extérieure sur un immeuble en pierre de taille ou même en brique, côté rue. Mais on peut déjà travailler sur les courettes, isoler les caves, les parties communes, la toiture… Si la coproprié-té refait une terrasse ou une couverture, il est impératif que soit prévue une isolation entre l’étanchéité ou la couverture et le plancher haut de l’immeuble. S’il y a un pignon à refaire, il est également possible de réaliser un bardage isolant. Il faut bien sûr que tout le monde joue le jeu. Je pense en particulier aux Bâtiments de France et aux architectes des villes, qui ne sont pas toujours conciliants au prétexte du respect des règles

On ne peut pas mettre une isolation extérieure sur un immeuble en pierre de taille ou même en brique, côté rue. Mais on peut travailler sur les courettes, isoler les caves, les parties communes, la toiture…

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d’urbanisme. C’est donc aussi aux pouvoirs publics de prendre leurs responsabilités en assurant la cohérence nécessaire entre les objectifs des différentes politiques mises en œuvre.

Aujourd’hui, dans les grandes agglomérations comme Paris, compte tenu des tensions du marché immobilier, le caractère énergivore d’un immeuble ou d’un appartement joue peu sur sa valorisation. Les clients restent en général davantage focalisés sur le prix que sur la performance énergétique. Mais ce n’est qu’une question de temps. La multiplication des constructions "Bâtiment Basse Consommation" (BBC) va contraindre rapi-dement l’ancien à s’aligner sur des normes énergétiques plus vertueuses. Regardez le XIIIe arrondissement, où se multiplient les rénovations !

Il m’apparaît donc important de tenir un langage de vérité à ce sujet. L’isolation complète, à Paris, a fortiori dans l’hauss-mannien, conduira à diminuer la superficie Carrez des appar-tements. Donc à prévoir le réaménagement intérieur de ces appartements, pour que cette réduction de surface ne s’accom-pagne pas d’une baisse de qualité de vie, de confort. De même, la différence de coût entre un ravalement simple et un rava-lement isolant est aujourd’hui de 40 à 70 %, voire du simple au double. C’est important, mais comme l’on constate la mul-tiplication d’entreprises spécialisées dans ce type d’isolation, la concurrence va permettre de diminuer progressivement les tarifs. Le coût des travaux à engager peut certes constituer un obstacle, mais il peut et doit être dépassé.

Quelles aides les propriétaires peuvent-ils mobiliser ?

Il existe aujourd’hui beaucoup d’aides financières. En pre-mier lieu celles distribuées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), en faveur des propriétaires bailleurs, des syndicats de copropriétaires et des propriétaires occupants. Pour les bailleurs, les aides concernent essentiellement les logements considérés comme indignes ou très dégradés. Les travaux d’amélioration peuvent également concerner l’adaptation au handicap du logement et de ses accès, ou encore la transfor-

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mation d’usage d’un local afin de le rendre habitable. Le lo-gement doit atteindre, après les travaux, un niveau de perfor-mance énergétique correspondant au moins à l’étiquette "E". Pour les syndicats de copropriétaires, des subventions peuvent être accordées pour des travaux portant sur les parties com-munes et les équipements communs de l’immeuble. Pour les propriétaires occupants enfin, sous conditions de ressources et avec là encore un ciblage en faveur des logements les plus dégradés et des personnes handicapées, les subventions de l’Anah peuvent prendre en charge jusqu’à 50 % du coût des travaux de rénovation et de mise aux normes. Les propriétaires occupants aux ressources les plus modestes peuvent en outre accéder au programme "Habiter Mieux" spécifiquement dédié à la rénovation thermique des logements, en vue de lutter contre la précarité énergétique. Ce programme prend la forme d’une prime forfaitaire d’un montant de 1 600 €, accordée si les tra-vaux réalisés améliorent d’au moins 25 % la performance éner-gétique du logement.

Les collectivités locales distribuent aussi parfois des aides. Ainsi, le Conseil régional d’Ile-de-France pro-pose un dispositif d’aide directe aux particuliers propriétaires occupant une maison individuelle, pour l’installation d’un chauffe-eau solaire, d’un système solaire combiné, de capteurs photo-voltaïques, d’une toiture végétalisée, ou encore d’une pompe à chaleur géothermale. La géo-thermie est en effet une spécialité francilienne, dont bénéficient déjà plus de 150 000 équivalents logements dans la région. Pour les travaux, le Conseil régional privilégie le secteur du logement social et les bâtiments tertiaires. Mais, par l’intermédiaire de l’Ademe, elle peut aussi aider à financer les diagnostics et audits énergétiques. D’autres collectivités ont leur propre dispositif. Ainsi de la Ville de Paris, qui peut inter-venir en complément d’autres acteurs publics, avec son dis-positif "Copropriétés : objectif climat", ou de façon plus ciblée. Par exemple, l’"Opération programmée d’amélioration ther-mique des bâtiments" (OPATB) est aujourd’hui centrée sur le XIIIe arrondissement, où les grandes tours construites dans les

La géothermie est une spécialité francilienne, dont bénéficient déjà plus de 150 000 équivalents logements dans la région.

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années 1960 se révèlent particulièrement énergivores. Selon l’importance des économies d’énergie à réaliser, d’autres finan-cements sont accessibles. Cependant, ces aides publiques directes, qui étaient plus nombreuses il y a quelques années, vont sans doute peu à peu décroître en raison de la crise.

C’est pourquoi d’autres pistes doivent être envisagées. En ver-tu du décret du 23 novembre 2009, le propriétaire bailleur peut proposer à un locataire une augmentation raisonnable de son loyer afin de partager les coûts des travaux, mais également les économies qui en résultent. Il existe surtout le crédit d’impôt et l’éco-prêt à taux zéro (PTZ), dont chaque propriétaire peut bénéficier individuellement, en attendant la mise en place ef-fective de l’éco-PTZ collectif, dont pourraient bénéficier les co-propriétés pour financer les travaux d'économie d'énergie dans les parties communes des copropriétés ou les travaux d'intérêt collectif dans parties privatives. Enfin, il y a les certificats d’éco-nomie d’énergie.

En quoi consiste le partenariat signé entre la FNAIM Paris Ile-de-France et la société Economie d’Energie (EDE) ?

L’objectif est d’utiliser les financements assurés par le dispo-sitif des certificats d’économie d’énergie au profit de la réno-vation des logements en Ile-de-France. Depuis le Grenelle de l’environnement et le vote en 2005 de la loi de Programma-tion et d’Orientation de la Politique Énergétique (POPE), les fournisseurs d’énergie et de carburants sont en effet tenus de réaliser ou d’inciter à la réalisation d’économies d’énergie. En contrepartie, ces fournisseurs, appelés "obligés", obtiennent un volume équivalent de certificats d’économies d’énergie (CEE) lorsque leurs actions ont eu un rôle moteur dans la réalisation, par le consommateur, d’opérations d’économies d’énergie. Ces entreprises sont donc fortement incitées à financer, directement ou indirectement, de telles opérations. Consciente des enjeux et désireuse de s’investir au profit de ses membres, la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France a choisi la société Total comme "obli-gé" et a signé un partenariat avec la société Economie d’Ener-gie SAS, spécialisé dans le conseil sur le marché de l’énergie

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et les travaux d’économie d’énergie, afin de mobiliser au mieux ce dispositif. Ainsi est née, en septembre 2012, l’Agence fran-cilienne des certificats d’énergie (AFCEE). Très concrètement l’AFCEE se présente sous la forme d’un site internet, simple et interactif, accessible depuis le site de la Chambre www.lamai-sondelimmobilier.org, où chacun peut réaliser un pré-diagnostic énergétique, choisir les travaux éligibles et estimer le montant des éco-primes, qui peuvent atteindre un montant conséquent, selon la nature des travaux à réaliser. Ce programme nova-teur s’adresse à tout particulier souhaitant réaliser des travaux individuels d’économies d’énergies, en Ile-de-France et dans l’Oise, mais également aux professionnels, qui peuvent ainsi conseiller concrètement leurs clients et leur proposer une aide financière supplémentaire.

Comment être conseillé et orienté dans ce "maquis" d’aides ?

Lorsque l’on met en place un audit énergétique par exemple, on s’entoure de personnes qui montent les dossiers dans le but de mobiliser les différentes aides possibles. L’inconvénient majeur est que celles-ci ne sont pas versées en amont, mais une fois les travaux réalisés, et souvent bien longtemps après. Les coproprié-taires doivent donc supporter les coûts, avancer l’intégralité des sommes avant de bénéficier des remboursements prévus. Je pense qu’il serait plus simple, et surtout plus efficace, de déclen-cher les aides à partir de la décision de réali-ser l’audit, sur la base du vote de la copropriété concernée. Le coût de cet audit étant compris entre 7 000 et 15 000 euros, il est évident que cela peut être un frein dans bon nombre de pe-tites copropriétés. Mais l’essentiel est que cela soit réalisé par de bons professionnels, à même de garantir que les travaux recommandés seront efficaces, et de chiffrer le montant des économies ainsi réalisées. Il faut aussi que ces professionnels ne conseillent que les travaux indispensables à l’atteinte des résultats fixés… Consciente là

L'inconvénient majeur des aides publiques est d'être versées, non pas en amont, mais une fois les travaux réalisés, et souvent bien longtemps après.Il serait plus efficace de déclencher les aides à partir de la décision de réaliser l'audit énergétique.

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encore de l’enjeu, la FNAIM Paris Ile-de-France a signé un par-tenariat avec l’Agence parisienne du climat, afin d’accompa-gner les syndics et les conseils syndicaux dans la réalisation de ces audits et donc de référencer les meilleurs professionnels.

Il faut bien prendre conscience qu’il y a urgence. Pour les bâ-timents à chauffage collectif, comme je l’ai rappelé, ces audits doivent être réalisés d’ici à 2017. C’est-à-dire qu’il faut s’en pré-occuper aujourd’hui ! Plus généralement, les propriétaires ont tout intérêt à ne pas perdre de temps. Rien ne garantit en effet que toutes les aides actuellement disponibles existeront encore dans un an ou deux, en tout cas avec les mêmes montants et les mêmes bénéficiaires. Plus on attend, plus ce sera difficile. C’est donc dès maintenant qu’il faut saisir l’opportunité de valo-riser son bien pour les décennies à venir.

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Pierre-André de Chalendar Président directeur général du Groupe Saint-Gobain

"Il est temps de viser l'efficacité et d'utiliser davantage le volet réglementaire !"

Les pouvoirs publics souhaitent faire de la "transition éco-logique" une priorité et accélérer les économies d’énergie, tout particulièrement dans le logement. Qu’en pensez-vous ?

Le réchauffement climatique et la raréfaction des ressources naturelles imposent indubitablement de nouveaux efforts, no-tamment dans le secteur du bâtiment. Celui-ci est en effet l’un des plus gros consommateurs d’énergie, avec ce que cela implique comme effets négatifs sur l’environnement. Environ 40 % de la consommation d’énergie est aujourd’hui, en France, le fait des bâtiments. Or, faire des économies d’énergie dans le bâtiment c’est facile ! On sait déjà construire des bâtiments qui ne consomment pas d’énergie, voire des bâtiments à éner-gie positive, qui produisent davantage d’énergie qu’ils n’en consomment. Pour le neuf, le problème est en quelque sorte réglé depuis le Grenelle de l’environnement et la mise en place de la RT 2012. Mais cela ne porte que sur 1 % du parc im-mobilier chaque année. Le sujet le plus important, et qui reste largement devant nous, est donc celui de l’ancien. Si l’on veut améliorer de façon substantielle l’efficacité énergétique globale des bâtiments, il faut agir sur leur rénovation.

Comment ?

Les méthodes sont les mêmes pour le neuf et l’ancien. Elles supposent d’agir sur les trois piliers que sont l’enveloppe du bâ-

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timent - une spécialité de tous les métiers de Saint-Gobain -, les équipements et les comportements des utilisateurs. Mais force est de constater que nous sommes très en retard sur les objectifs fixés par l’État dans le cadre du Grenelle. J’attends donc que le débat sur la transition énergétique débouche sur des décisions plus vigoureuses, en particulier lors de leur transcription législa-tive à l’automne prochain. D’autant plus que les annonces du Pré-sident de la République, dans le cadre du plan d’urgence pour le logement présenté en mars dernier, ne sont toujours pas à la hau-teur des enjeux de rénovation du bâti. Les nouveaux logements sont une nouvelle fois au centre du dispositif annoncé alors qu’ils ne constituent plus le nœud du problème. Les mesures annon-cées sur la rénovation sont essentiellement limitées à la mise en place progressive d’un tiers financeur, à l’augmentation des sub-ventions pour certains ménages, et à la meilleure information du public. Tout ceci reste très flou et est loin d’être suffisant.

Pourquoi le Grenelle n’a-t-il pas obtenu les résultats es-comptés ?

Le sujet de la rénovation a été uniquement pris comme un sujet financier. Les banques, avec le crédit d’impôt dévelop-pement durable et l’éco-prêt à taux zéro, se sont vu confier un rôle trop important. Or elles ne sont pas outillées pour assurer la transition énergétique : il n’entre pas dans leurs missions et compétences de vérifier, contrôler, que les tra-vaux concernés sont correctement menés ! Je préconise des solutions faisant davantage appel au volet réglementaire, qui a démontré son efficacité pour le neuf. L’heure est venue de s’orienter, de manière progressive et ciblée bien sûr, vers des rénovations obligatoires. Quelques pistes peuvent être ouvertes sur ce sujet.

Nous disposons tout d’abord de la directive européenne du 19 mai 2010, qui supprime toute surface minimum pour introduire des critères de performance énergétique lors des rénovations significatives. La transposition en droit français de cette directive, qui se fait toujours attendre, pourrait permettre à la France d’aller au-delà des critères européens.

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Une deuxième piste à creuser concerne le "moment opportun". Car il y a un certain nombre de moments dans la vie des biens où les travaux sont plus faciles à réaliser. Pourquoi ne pas ima-giner de rendre obligatoires les travaux de mise aux normes environnementales lors de la vente d’un bien ? Aujourd’hui, le Grenelle a uniquement prévu une obligation de réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Et, sans aucune obligation légale, puisqu’il était initialement réservé à l’acheteur, ce DPE est désormais affiché pour chaque bien, dans toutes les agences immobilières. Cela prouve que, progressivement, les clients et les professionnels de l’immobilier se sont rendu compte que l’efficacité énergétique d’un logement participe pleinement de l’estimation de sa valeur. Donc, au moment où le bien est mis en vente, et par conséquent monétisé, on pourrait tout à fait imaginer de rendre obligatoire son amélioration. Que cette dépense soit supportée par le vendeur ou l’acheteur, ou que son montant soit bloqué au même titre que les frais de notaire par exemple, importe peu. Au moment de la transaction, le bien a un prix, qui permet de supporter cette dépense nécessaire. Ce dispositif serait progressif bien sûr, voire concentré sur les biens présentant les indices de consommation d’énergie les plus défavorables (par exemple les indices F et G). Bien sûr, il faudrait concentrer les aides existantes pour accompagner en priorité ces travaux.

La question du financement des travaux est en effet sou-vent présentée comme le principal frein à la rénovation de l’ancien…

C’est pourquoi je crois à la possibilité d’un financement au moment de la vente, lorsqu’il y a monétisation du bien. Mais cela n’est envisageable que pour l’habitat individuel. Le sujet se pose différemment pour l’habitat collectif. La rénovation des logements collectifs doit devenir une priorité du Grand Paris !

Y a-t-il une spécificité francilienne en la matière ?

La région se caractérise par une surreprésentation de l’habitat

Pourquoi ne pas imaginer de rendre obligatoires les travaux de mise aux normes environnementales lors de la vente d'un bien ?

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collectif. Or, alors que ce type d’habitat est en règle générale de meilleure qualité que les maisons individuelles, souvent plus anciennes, la performance énergétique du bâti n’y est pas meil-leure que dans les autres régions françaises. Tout simplement parce que c’est en Ile-de-France que l’on trouve la proportion la plus importante d’immeubles collectifs construits dans les années où les économies d’énergie ne constituaient pas une priorité. La rénovation énergétique des immeubles collectifs franciliens appelle des solutions nouvelles.

Quelles pourraient être ces solutions ?

Pour l’habitat collectif, deux séries de mesures me semblent possibles. La première s’inspirerait de l’action d’André Malraux en faveur de l’obligation de ravalement. Cela paraît naturel à tout le monde aujourd’hui, mais l’idée d’obliger les gens à nettoyer régulièrement leur façade, a fortiori pour des raisons uniquement esthétiques, n’allait pas de soi ! On pourrait donc définir, dans un certain nombre d’habitats collectifs, en fonc-tion là encore de leur performance énergétique, une obligation d’améliorer la performance thermique au moment des ravale-ments. Ne seraient pas concernés les immeubles en brique et en pierre de taille, en particulier les immeubles haussmanniens, pour lesquels on ne pourra pas échapper à une action sur les murs intérieurs, engendrant une réduction, mais minime, de la surface des logements. Le deuxième axe d’effort devrait porter sur une évolution du droit de la copropriété. La manière dont fonctionnent aujourd’hui les copropriétés est un obstacle évi-dent au déclenchement de travaux importants. Il faudrait facili-ter la prise de décision.

Je suis donc très clairement partisan d’utiliser le volet régle-mentaire, qui a l’avantage de pouvoir concentrer les aides éventuelles de façon plus efficace, en contrepartie d’obli-gations nouvelles. Nous devons avoir le souci des finances publiques, dont chacun connaît l’état. Mais il y a de l’argent disponible : il faut mieux l’utiliser ! La dépense publique doit retrouver sa fonction initiale d’effet levier pour initier et accom-pagner le changement.

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Vous avez évoqué la perspective d’une réduction de la surface des appartements anciens suite à des travaux de rénovation thermique. Comment convaincre les proprié-taires lorsque l’on sait que le prix d’un logement reste en-core très largement calculé en fonction de sa superficie ?

Il y aurait beaucoup à dire sur cette focalisation des prix sur une donnée purement arithmétique. De nombreux autres critères existent. Nous avons parlé de la performance énergétique. L’avenir réside également dans la modularité. Elle s’impose déjà dans les bureaux et se développera dans le logement. Techniquement, il est d’ores et déjà possible de moduler un habitat, notamment en fonction des différents usages d’une pièce selon le moment de la journée, mais aussi des différentes époques de la vie, de l’âge des enfants, des besoins que l’on peut avoir en avançant en âge, etc. Cela participe de la fonc-tionnalité, et donc de la valeur, d’un logement.

Plus globalement, le concept de "ville durable" nous oblige à ré-fléchir à la notion de confort. Pour moi, une ville "plus durable" est une ville "plus confortable". C’est même l’une des conditions pour que l’efficacité énergé-tique ne soit pas vécue comme une contrainte, mais au contraire comme un progrès. Toute la stratégie de Saint-Gobain est ainsi basée sur la notion d’"habitat Multi-Confort". Cela concerne la modularité, dont je viens de parler, mais aussi tous les autres aspects de l’habitat. Le confort thermique en premier lieu, bien sûr, car une mai-son, un immeuble ou un bureau plus efficace sur le plan énergétique est plus agréable à vivre. On peut consommer moins, dépenser moins et vivre mieux ! Le confort est également visuel, avec l’utilisation de toute une série de matériaux comme le verre, qui permet un éclairage naturel et se combine très bien avec la recherche d’efficacité énergétique. Le confort acoustique aussi, auquel la ville de demain sera particulièrement attachée compte tenu de l’importance du problème des nuisances sonores, y compris dans les bureaux et l’habitat collectif. Ici aussi, isolation acous-

Pour moi, une ville "plus durable" est une ville "plus confortable". C'est même l'une des conditions pour que l'efficacité énergétique ne soit pas vécue comme une contrainte, mais au contraire comme un progrès.

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tique et thermique se combinent naturellement. La qualité de l’air intérieur enfin, où beaucoup d’innovations sont possibles. Tous ces nouveaux conforts sont parfaitement compatibles avec une moindre dépense d’énergie. La frugalité n’est pas la restriction.

Quels sont d’ailleurs les nouveaux procédés qui permet-tent la construction ou la rénovation de logements plus économes en énergie ?

Saint-Gobain travaille beaucoup sur ce sujet, notamment sur les vitrages, les isolants, la plaque de plâtre, etc. Les maté-riaux incorporent progressivement, de manière passive ou ac-tive, toute une série de fonctionnalités. Je pense par exemple aux verres à couches, qui disposent de fonctions actives qui les font changer de propriétés lorsqu’ils sont soumis à un cou-rant électrique. Ou encore à la plaque de plâtre qui se révèle capable d’absorber un certain nombre de substances toxiques présentes dans l’air de manière volatile. On travaille également sur les ponts thermiques en matière d’isolation… L’innovation est pratiquement sans limite dans tous ces domaines. Elle concerne tous les acteurs de l’immobilier, des pouvoirs publics aux clients, en passant par l’ensemble des professionnels qui interviennent sur la chaîne de valeur.

Comment, justement, améliorer les synergies entre toutes ces parties prenantes, et notamment mieux impliquer les professionnels de l’immobilier ?

Comme vous le savez, le bâtiment se caractérise par la multi-plicité de ses acteurs. Les circuits de décision sont complexes entre l’utilisateur final, l’architecte, le bureau d’études, les inter-médiaires immobiliers, les artisans, les constructeurs, les dis-tributeurs et les fabricants. Il faut donc sensibiliser l’ensemble de ces acteurs, autour d’un enjeu très important : celui de la formation. Car pour créer le marché, il ne faut pas seulement stimuler la demande. Il faut s’assurer d’une offre de qualité, ac-cessible et fiable. La deuxième spécificité du secteur est qu’il est conservateur et souvent réticent à utiliser de nouveaux pro-

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cédés non encore éprouvés, alors que l’on construit pour durer et que les innovations sont innombrables. Ces deux spécificités du bâtiment sont à prendre en compte si l’on veut y introduire des changements.

J’ai souligné l’importance de l’aspect réglementaire, qui concerne les pouvoirs publics. Les décisions à prendre doivent se faire dans la concertation. Les débats en cours sur la tran-sition énergétique telle qu’initiés par le gouvernement doivent donc être le catalyseur d’une réflexion associant toutes les par-ties prenantes de façon plus efficace. Il est temps en effet de viser l’efficacité. Les professionnels, notamment ceux de l’im-mobilier réunis au sein de la FNAIM, doivent contribuer à cet objectif de "politique publique" bien comprise.

Saint-Gobain bénéficie d’une très forte implantation à l’international. Quelles grandes tendances pouvez-vous y observer ?

La France a longtemps été en retard par rapport à l’Allemagne et aux pays du nord de l’Europe. Le Grenelle nous a remis à ni-veau sur les standards de construction des bâti-ments neufs. La RT 2012, en particulier, compte parmi les meilleurs standards internationaux en matière d’économie d’énergie. Sur les sujets de rénovation, la France reste très en retard, y com-pris là encore par rapport à l’Allemagne.

En Europe, des raisons climatiques évidentes font de l’Autriche et de la Scandinavie des pays très avancés, quand les nations du sud de l’Europe restent encore en retrait. Pourtant, la chaleur soulève également des problèmes de consommation énergétique. Dans le sud des États-Unis en particulier, les besoins en termes de climatisation sont une préoccupation crois-sante. Saint-Gobain travaille donc également sur la protection de la chaleur, qui reste "un problème de riche" car directement lié au niveau de vie : tout le monde cherche à se protéger du

Le Grenelle nous a remis à niveau sur les standards de construction des bâtiments neufs. La RT 2012 compte parmi les meilleurs standards internationaux en matière d'économie d'énergie. Mais sur les sujets de rénovation, la France reste très en retard…

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froid, mais seuls les plus riches peuvent se protéger du chaud ! Un sujet qui concerne au premier chef les pays émergents, où se distingue l’importance accordée à cette question énergétique par la Chine. Même si l’écart reste immense entre les objectifs fixés par les pouvoirs publics centraux et la manière dont ils sont mis en œuvre localement, cela bouge très vite, ne serait-ce qu’en raison de la pollution. Pékin va ainsi s’attaquer beaucoup plus rapidement qu’on peut parfois le croire à ce problème.

Cette vision internationale ne souligne-t-elle pas finale-ment que la question des économies d’énergie est de na-ture stratégique ?

Bien sûr. C’est pourquoi le débat actuel sur la transition éner-gétique est l’occasion de prendre conscience de l’importance des économies d’énergie, en particulier dans le bâtiment, mais aussi de l’importance de l’énergie comme facteur de compéti-tivité de notre industrie. Les économies d’énergie s’imposent bien sûr par souci écologique, notamment en vue de réduire les émissions de gaz à effet de serre. Mais aussi pour des objec-tifs économiques et stratégiques : utiliser moins et mieux l’éner-gie est le meilleur moyen de garantir le bon fonctionnement de notre économie et la sécurité énergétique du pays. Le dévelop-pement durable ne saurait ici se confondre, bien au contraire, avec la décroissance !

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Sabine DesnaultDirectrice du développement durable du Groupe NEXITY

"Être un acteur engagédu territoire durable"

Comment une entreprise de l’immobilier comme Nexity in-tègre-t-elle la notion de développement durable, et en par-ticulier les économies d’énergie dans le logement ?

Aujourd’hui, l’épuisement des ressources, l’augmentation du prix de l’énergie, ainsi que de la précarité énergétique, ne sont plus des risques. Ce sont des réalités. Face à ces phéno-mènes, comment opérer le nécessaire virage ? Comment pro-poser des produits et services adaptés aux nouvelles attentes des clients, avec des modèles économiques qui soient toujours créateurs de valeur pour un acteur immobilier ? Cela suppose de profondes remises en question. De nouvelles économies émergent déjà. Ainsi apparaît l’économie de fonctionnalité, qu’illustre par exemple le Velib’, ou encore l’économie circu-laire, où le déchet de l’un devient le matériau entrant de l’autre. C’est une question qui interroge directement nos métiers : la façon d’envisager l’accès au logement doit-elle être revisitée ? L’écosystème des acteurs doit-il être modifié ?

Le développement durable a souffert pendant longtemps d’être cantonné à son aspect technique. Comment répondre à la ré-glementation thermique ? Faut-il installer des panneaux photo-voltaïques ?, etc. Or la technique n’est qu’un moyen au service d’un enjeu plus large : comment accompagner la transforma-tion de la société et l’émergence de nouveaux modes de vie avec des modèles économiques adaptés ? Pour l’entreprise, la question centrale est donc bien celle de ces nouveaux mo-dèles économiques plus vertueux pour la société dans son en-

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semble et pour ses usagers. Les orientations stratégiques de développement durable de Nexity se déclinent ainsi selon deux grands axes. Le premier est de considérer qu’en tant qu’acteur de l’immobilier, notre premier enjeu sociétal est de favoriser l’accès au logement et, de plus en plus, le maintien dans le logement. Le deuxième axe est d’apporter des réponses ter-ritoriales durables. En effet, compte tenu de la diversité et de la complémentarité de nos métiers (aménagement, promotion, services immobiliers...), nous entendons être un acteur engagé du territoire durable. Ce qui, encore une fois, dépasse les solu-tions techniques : ce n’est pas parce qu’il y aura des bâtiments basse consommation partout sur un territoire que celui-ci sera durable !

Qu’est-ce donc pour vous qu’un "territoire durable" ?

Pour Nexity, un territoire durable doit être à la fois pour tous, sur mesure, connecté et bas carbone.

• Un territoire pour tous, qui favorise réellement l’accès et le maintien dans le logement, mais qui traite aussi des sujets de concertation, de mixité sociale et fonctionnelle, de densité, d’intergénérationnel, etc. Lorsque nous lançons une opération d’aménagement et promotion, nous nous demandons systéma-tiquement si le projet favorise ces exigences sociétales.

• Un territoire sur mesure, parce que chaque territoire dispose de ses propres particularités (proximité de la mer ou de la mon-tagne, site pollué ou proche d’une autoroute, etc.). Il y a donc des solutions différentes, des offres spécifiques à proposer, no-tamment s’agissant du traitement des paysages, de la biodiver-sité, de la gestion de l’eau ou de la qualité de l’air.

• Un territoire connecté, parce que la "connexion" est déter-minante pour accompagner les nouveaux modes de vie et de conception de la ville que nous évoquions précédemment. Nous devons intégrer les nouvelles logiques de flux et de mutualisa-tion. Elles organisent le maillage des réseaux, des transports, des nouvelles mobilités. Il existe dorénavant de véritables arbi-

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trages entre la mobilité physique et la mobilité numérique. Face au développement du e-commerce, de la e-activité, et demain de la e-éducation ou encore de la e-santé, l’organisation des territoires et les besoins en termes de produits et services vont évoluer. La connexion doit s’entendre également au sens éner-gétique. L’échelle de réflexion n’est plus tant celle du bâtiment que celle du macro-lot ou du quartier. Les réglementations à venir autour du bâtiment positif vont d’ailleurs dans ce sens. La question énergétique nous incite donc à étendre nos réflexions sur le logement à un périmètre plus large que celui du seul bâti. Aujourd’hui déjà nous travaillons à la mise en place de réseaux de chaleur, économes en énergie, autant que possible alimen-tés par des énergies renouvelables, et susceptibles de four-nir plusieurs quartiers. Demain, la loi NOME, qui introduit de nouvelles tarifications énergétiques à partir de 2016, conduit à imaginer des logiques de délestage ou d’effacement à l’échelle de plusieurs bâtiments interconnectés.

• Un territoire bas carbone enfin, car le territoire durable doit encore plus aujourd’hui qu’hier réduire sa dépendance énergé-tique. L’enjeu est de taille pour tous les consommateurs, par-ticuliers, entreprises, collectivités locales. Si la réglementation thermique est un outil fort, la ré-novation énergétique, les quartiers bas carbone et le pilotage énergétique sont des solutions en plein développement. Il faut par ailleurs garder à l’esprit que l’augmentation du coût de l’énergie peut avoir un impact significatif sur les coûts de construction. Car faire du béton, des fenêtres ou du carrelage nécessite de l’énergie. Les amener sur les chantiers aussi ! La conception bas car-bone doit donc intégrer l’ensemble du cycle de fabrication des produits.

Comment dès lors maîtriser les coûts de construction, donc proposer une offre qui reste accessible socialement ?

Nous avons fait le choix de l’innovation, en travaillant sur de nouveaux procédés constructifs qui s’inspirent des bonnes pra-

Si la réglementation thermique est un outil fort, la rénovation énergétique, les quartiers bas carbone et le pilotage énergétique sont des solutions en plein développement.

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tiques de l’industrie et nous permettent d’améliorer également nos process internes. Nous avons ainsi créé en 2010 une direc-tion de l’innovation et des partenariats.À titre d’exemple, nous avons livré à Brest un programme d’habitat collectif BBC, en bois, avec un prix inférieur de 15 % à celui du marché et un délai de livraison réduit de 6 mois. Par ailleurs, nous structurons notre politique achat et sommes convaincus qu’il faut innover en ingénierie financière. Je crois qu’il faut retenir que les exigences économiques, sociétales et environnementales entraînent une véritable révolution dans la filière.

Une ville "durable" est-elle selon vous nécessairement une ville plus "dense" ? Densité et économies d’énergies sont-elles strictement liées ?

15 % des Français sont aujourd’hui en situation de précarité énergétique et la problématique d’étalement urbain est connue dans certaines agglomérations françaises. Oui, la densifica-tion peut être une réponse, mais pas la seule, aux économies d’énergie. On ne pourra pas faire l’économie de la densifica-tion. Mais il est possible de densifier de façon intelligente. Le mot densité fait souvent peur, mais la densité perçue et vécue est totalement différente.Pour exemple, les ensembles d’habitats collectifs des années 1970 sont très peu denses alors que les immeubles hauss-manniens le sont. C’est pourquoi nos équipes d’ensembliers urbains ont travaillé avec celles des architectes de Roland Cas-tro, dans le cadre du Grand Paris, pour proposer de nouvelles façons de vivre ensemble. Denses, certes, mais dont la densité perçue serait humainement et socialement acceptable. Le pro-jet est dénommé "Habiter le ciel". Il propose des immeubles qui, lorsque vous arrivez à votre étage, ne soient pas conçus autour d’un couloir desservant des dizaines de portes ano-nymes, mais un espace de vie, différent selon les étages, tel qu'un terrain de pétanque, une aire de jeux pour les enfants, ou encore un espace zen. Chaque appartement s’ouvre sur ces espaces de vie comme autant de places de village à l’intérieur des immeubles…

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Où a-t-on besoin de densifier en priorité ? Les réponses sont multiples et il faut les adapter à chaque territoire. Notre atten-tion se porte plus naturellement vers les secteurs à proximité des gares, à proximité des zones d’activité économique ou en-core connaissant une pression foncière significative.

La densification permet d’amortir le coût du foncier sur un nombre de logements plus importants et réduit ainsi le coût d’accès au logement, qui est un objectif majeur de notre poli-tique de développement durable.

Comment y parvenir dans l’ancien, le bâti existant ?

Par la rénovation énergétique ! L’un des points bloquants de cette rénovation est le modèle économique. Les retours sur investissements sont longs (supérieurs à 15 ans) et le niveau de solvabilité des copropriétaires est très hétérogène. Là aus-si, la densification peut être une réponse. En effet, si l’on peut ajouter un étage ou deux au bâti existant, la valorisation de ces logements supplémentaires, dont le foncier a d’ores et déjà été payé par les copropriétaires actuels, serait à même de financer tout ou partie des travaux de rénovation énergétique. Cette piste relève forcément du cas par cas, car il faut non seu-lement que l’immeuble supporte une rénovation incluant une telle surélévation, mais aussi que le PLU le permette… et bien sûr que les copro-priétaires le décident ! Il est donc là encore diffi-cile de déployer largement ces solutions. Il reste néanmoins important de les envisager dans les zones urbaines, denses, comme le Grand Paris en particulier.

La rénovation reste cependant toujours compliquée…

La rénovation est un défi à la fois majeur et extrêmement com-plexe à relever. Dans son métier de syndic de copropriété, Nexity accompagne ses clients dans l’étude de la rénovation énergétique de leur bâtiment. Nous avons d’ailleurs signé, l’an-

Si l'on peut ajouter un étage ou deux au bâti existant, la valorisation de ces logements supplémentaires serait à même de financer tout ou partie des travaux de rénovation énergétique.

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née dernière, le premier contrat de performance énergétique en copropriété privée de France. Nous sommes bien placés pour connaître la complexité du problème. Une complexité qui n’est pas, fondamentalement, liée à des obstacles techniques, que l’on finit toujours par lever. Même si cela peut prendre un cer-tain temps, il y a suffisamment d’ingénieurs et de cerveaux bien faits en France pour trouver des solutions ! Le sujet est prin-cipalement économique. Cela reste très coûteux de faire des rénovations énergétiques dans du bâtiment existant, qui est habité, de surcroît par des populations souvent hétérogènes socialement, dont toutes n’ont pas l’envie ou ne disposent pas des moyens pour financer ce type de travaux à un moment don-né. S’y ajoutent des délais généralement assez longs, compte tenu du rythme des assemblées générales et, il faut bien l’ad-mettre, de l’absence d’obligation en la matière. Un groupe de travail s’est ouvert dans le cadre du "Plan bâtiment durable" sur cette question de l’obligation de la rénovation énergétique des bâtiments existants. Aujourd’hui, la seule obligation est de réaliser, soit des audits énergétiques, soit des DPE pour les bâtiments à chauffage collectif. Nous sommes très investis sur ces sujets qui posent clairement pour nos copropriétaires la question de la maîtrise des charges et de la valorisation de leur patrimoine. L’innovation financière et probablement fiscale est indispensable si l’on veut avancer.

Il existe justement des innovations financières sur le péri-mètre parisien ?

Il y en a même plusieurs. Nous finançons par exemple, avec l’agence parisienne du climat, le projet de "coach copro" à des-tination des copropriétaires de la capitale et réfléchissons avec les différents partenaires à la façon de monter des contrats de performance énergétiques adaptés. Nous étudions également l’offre de la SEM Energie Posit'if, société d'économie mixte dé-diée à l'efficacité énergétique et aux énergies renouvelables à l’échelle de l’Ile-de-France, qui propose de se positionner comme tiers financeur pour la rénovation des copropriétés et de se rémunérer sur les économies d’énergie en découlant. Ce qui nous intéresse, c’est d’expérimenter des solutions avec ces

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partenaires, au cas par cas, via des opérations pilotes, car nous savons a contrario n’avoir pas encore trouvé, collectivement, de modèle récurrent et performant pour assurer de façon mas-sive la rénovation énergétique du bâti ancien.

Côté financement, il existe certes des aides financières, comme les crédits d’impôt développement durable ou l’éco-PTZ. Elles sont absolument nécessaires dans le dispositif, mais pourraient à mon sens être encore plus efficaces si elles venaient éga-lement soutenir des travaux d’aménagement pour favoriser le maintien à domicile des personnes âgées ou dépendantes. Cela nous aiderait à convaincre les plus réticents, mais surtout cela pourrait se traduire par des économies pour l’État et une meilleure qualité de vie dans le temps pour les occupants. Voilà une aide que l’on pourrait qualifier de durable à plusieurs titres.

Définitivement, les sujets de développement durable obligent à nous interroger de façon globale sur nos modes de vie. Qu’est-ce qu’une ville durable ? Une ville où l’on a envie de rester, d’habiter, de vivre. Non seulement parce qu’elle est économe en énergie, mais parce qu’elle facilite l’accès au logement, le maintien dans le logement, l’accès au travail. Elle favorise une certaine mixité sociale et un équilibre entre les espaces privés et publics. La "pensée vertueuse" n’est pas une fin en soi. Elle incite à se tourner résolument vers les nouveaux usages et modes de vie de la ville.

Comment faites-vous partager ces objectifs aux différents acteurs du marché de l’immo-bilier ?

Nexity est bien impliquée dans les débats por-tant sur les sujets de développement durable dans l’immobilier. Nous avons été copilotes du chantier "loge-ment" à l’époque du Grenelle puis du chantier "copropriété" l’année dernière. Nous participons également aux groupes de travail sur le tertiaire, sur l’obligation en copropriété, etc. et sommes membre fondateur de l’Observatoire de l’immobilier

La "pensée vertueuse" n'est pas une fin en soi. Il faut expérimenter des solutions via des opérations pilotes, car nous savons n'avoir pas encore trouvé de modèle pour assurer de façon massive la rénovation énergétique du bâti ancien.

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durable. Nous sommes donc actifs et présents. Nous essayons de promouvoir une approche réaliste, qui ne s’enferme pas dans une forme de "dogmatisme énergétique" mais prend en compte l’ensemble du spectre du développement durable. Il y a certes un problème énergétique, qu’il faut traiter. Et des solu-tions techniques existent. Mais les modes de vie et les usages doivent rester au cœur d’une approche territoriale en veillant tout particulièrement à ne pas générer de l’exclusion.

Enfin, si l’on veut réellement convaincre nos clients, particuliers ou utilisateurs de tertiaire, on devra passer d’une obligation de moyens à un engagement de résultats. Lorsque nous avons signé le premier contrat de performance énergétique en copro-priété privée, nous nous sommes engagés, après travaux, à une baisse de 40 % de la consommation de chauffage, mesu-rée en KWh, de la copropriété en question. C’est un engage-ment signé : si l’objectif n’est pas atteint, il y aura rembourse-ment de la différence aux copropriétaires. Ce sont donc des logiques tout à fait nouvelles.

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Pierre MutzConseiller d’Eiffage et Président du conseil de surveillance de Logement français, ancien Préfet de la région Ile-de-France, Préfet de Paris (2007-2008).

"C'est l'aménagement global de nos villes qui doit êtrerepensé"

Pourquoi les économies d’énergie dans le logement vous semblent-elles essentielles ?

Tout d’abord parce que le bilan énergétique du parc immobilier représente l’un des premiers gisements d’économies d’éner-gies. Quelques chiffres soutiennent ce constat : 33 millions de logements, dont 18,6 millions de maisons individuelles, absor-bent chaque année 30 % de la consommation totale d’énergie finale et représentent 20 % des émissions de CO2. La transition énergétique dans l’habitat est donc l’une des urgences écolo-giques majeures, mais pas seulement. Le bilan social et écono-mique est également préoccupant. En 2008, les ménages fran-çais ont dépensé en moyenne 2 300 € pour leur consommation énergétique, et ce budget ne fera qu’augmenter compte tenu de l’évolution tendancielle du prix des énergies. Si l'on ajoute les deux millions de ménages qui habitent des logements mal chauffés, près de 10 % de la population est potentiellement concernée par la précarité énergétique. L’urgence est palpable : il faut redoubler d’efforts pour atteindre les objectifs du Grenelle de l'Environnement soit, d'ici 2020, une réduction des consom-mations d'énergie de 38 % et des émissions de CO2 de 50 %.

J’ajoute que la réflexion sur la question de l’énergie ne se limite pas aux seules frontières de l’habitat. En 2010, les transports sont responsables de 36 % des émissions de CO2, le résiden-tiel-tertiaire en représente 25 %, et l’industrie 19 %. Au total,

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les villes engloutissent les deux tiers de l’énergie produite et sont à l’origine d’environ 70 % des émissions de CO2. Autre-ment dit, "construire autrement" est certes nécessaire mais non suffisant : c’est l’aménagement global de nos villes qui doit être repensé en intégrant la question des mobilités, des déchets, des nouveaux modes de vie, de la répartition des emplois, ou encore des services écologiques que la nature peut rendre gratuitement en milieu urbain tels que l’épuration de l’air et de l’eau.

Comment parvenir à des villes authentiquement durables, plus sobres, voire à terme "post-carbones" et productrices de leur propre énergie ?

Notre planète est devenue radicalement urbaine. Si 50 % des hommes vivent en ville depuis 2008, ils seront bientôt 70 % d’ici 2030. La demande de logements, de services et de mobi-lités est à la fois croissante et insatiable. Pourtant, la sobriété semble bien être la première pierre d’un modèle d’urbanisation soutenable, en la déclinant à toutes les échelles : de la ville au logement, en passant par l’îlot urbain. Alimenter en énergie une ville entière, avec une empreinte carbone aussi maîtrisée que possible, commence par la réduction de la demande énergé-tique à la source.

Le laboratoire de prospective en développement urbain durable d’Eiffage, Phosphore, promeut plusieurs pistes :• la sobriété tout d’abord, à travers la réduction des besoins de puissance, la mutualisation des transports et des équipements (encore appelée "intensification d’usage"), l’amélioration des systèmes existants de chauffage, d’éclairage et d’information, ou encore la récupération de l’énergie fatale1 ;• puis, l’exploitation quasi-exclusive du potentiel local en éner-gies renouvelables, variable en fonction des caractéristiques géographiques et climatiques du territoire ;

1 L’énergie fatale correspond à l’énergie inéluctablement coproduite par certains processus. Elle peut être récupérée et valorisée (ex : la récupération de la chaleur produite par l’incinération de déchets).

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• une architecture bioclimatique et un traitement exigeant des enveloppes énergétiquement performantes, afin que le bâti neuf et rénové devienne support de production d’énergies re-nouvelables ;• et enfin, l’accompagnement, notamment via les nouvelles technologies numériques, des comportements individuels, res-ponsables de gaspillages énergétiques importants.

Comment le bâti, neuf ou rénové, peut-il très concrètement y participer ?

Le taux de renouvellement du parc immobilier en France est inférieur à 1 % par an, alors que le nombre d’unités de loge-ment construites avant la première réglementation thermique avoisine les 66 %. On voit donc que la construction neuve ultra-performante ne saurait, à elle seule, infléchir la courbe des consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre imputables à l’habitat et au tertiaire. Si le bâtiment à énergie positive reste une réponse innovante incontournable, le plan d’urgence concerne davantage l’éco-rénovation du parc existant. Sans oublier que prolonger la durée de vie du bâti existant permet d’amortir l’énergie grise2 et les gaz à effet de serre émis lors de sa construction.

Au-delà de l’échelle du bâtiment, la production d’énergie peut aussi être appréhendée au sein de l’écosystème urbain. Le laboratoire Phos-phore envisage ainsi des formes de partage des performances entre les bâtiments neufs et anciens d’un même îlot. Ce mode opératoire est appelé Solidarité énergétique® : le quartier fonctionne comme un système solidaire capable d’optimiser les productions d’électricité et les usages associés, les échanges s’opèrent entre le parc existant et les bâtiments neufs, les bu-reaux, les logements et les services, etc.

2 L’énergie grise correspond à l’énergie dépensée lors de la pro-duction et la fabrication de matériaux ou de produits industriels.

Le taux de renouvellement du parc immobilier est inférieur à 1 % par an. La construction neuve ultra-performante ne saurait, à elle seule, infléchir la courbe des consommations d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre imputables à l'habitat et au tertiaire.

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Pourquoi cette solidarité énergétique est-elle "au cœur de la cité" ?

Plusieurs traductions concrètes de la Solidarité énergétique® sont possibles :• En cœur d’îlot, les bâtiments neufs à énergie positive jouent le rôle de centrales d’énergies renouvelables de proximité pour eux-mêmes, mais aussi au profit de bâtiments voisins, débi-teurs en énergie et dont le potentiel de rénovation est épuisé.• Au sein d’un même bâti, la solidarité peut s’exercer par ajout d’une extension neuve énergétiquement efficiente, en interac-tion avec la partie ancienne de la construction, qui, même après rénovation, reste moins performante.• Enfin, à l’intérieur d’un même immeuble, la programmation mixte permet également de mutualiser l’énergie produite dans une approche dite "chronotopique" de l’espace, c’est-à-dire qu’elle est variable en fonction des heures de la journée : la cha-leur produite par les bureaux la journée peut ainsi par exemple chauffer les logements des étages voisins la nuit.

Vous avez mené des propositions d’aménagements vir-tuels exemplaires à Marseille, Strasbourg et dans l’agglo-mération de Grenoble. Sont-elles transposables à l’échelle du Grand Paris ? À quelles conditions ?

La première règle est de prendre strictement en compte toutes les caractéristiques du territoire : propriétés physiques, natu-relles et culturelles du lieu, évolutions socio-démographiques, composition urbaine et architecturale… L’idée est de proposer des solutions d’écomobilités, de renouvellement urbain et de productions énergétiques renouvelables en parfaite résonance avec le génie du territoire, et donner ainsi sens à ce qui sera conservé, valorisé, rénové, requalifié ou, pourquoi pas, effacé et renaturé.

À Marseille par exemple, les équipes du laboratoire ont conçu un bouquet énergétique renouvelable en fonction des éléments dominants du site : le mistral, le soleil et la mer dont l’inertie thermique est exploitée par pompes à chaleur réversibles. À

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Grenoble, le relief environnant rend l’exposition solaire et les vents turbulents moins propices à la production d’énergie. Le bouquet énergétique s’appuie alors sur la complémentarité entre productions hydroélectrique et photovoltaïque, biomé-thane et biomasse issue de l’abondante ressource en bois.

De nombreuses solutions sont adaptables au Grand Paris comme à d’autres métropoles, qui vivent partout les mêmes enjeux immédiats et complexes : place des écomobilités, be-soin de maîtrise énergétique et d’adaptation des logements et des services urbains à l’évolution des modes de vie, nécessaire densification pour protéger les espaces naturels d’une artificia-lisation excessive.

Autrement dit, c’est dans l’articulation entre le démesurément grand des métropoles du XXIe siècle et l’infiniment petit des so-lutions sur mesure en termes de logements et de services, qu’il nous faut essayer de comprendre la ville de demain.

En quoi la mise aux normes environnementales participe également à la sécurité et à la valorisation d’un logement ?

Ce qui est standard aujourd’hui sera discount demain ! Du simple point de vue de la valeur vé-nale ou locative d’un bien, il ne sera plus accep-table de payer à la fois un loyer important et des charges énergétiques conséquentes. Dans une perspective économique, la mise aux normes du logement participe déjà à sa valorisation finan-cière, aujourd’hui et dans la durée.

L’utilisation de systèmes domotiques intégrés ouvre également des voies intéressantes pour optimiser les consommations énergétiques, mais aussi, dans les versions les plus promet-teuses, améliorer le confort hygrothermique, acoustique et lumineux, voire la sécurité du logement en aver-tissant ses usagers de toute anomalie.

Du simple point de vue de la valeur vénale ou locative d'un bien, il ne sera plus acceptable de payer à la fois un loyer important et des charges énergétiques conséquentes. La mise aux normes du logement participe déjà à sa valorisation financière, aujourd'hui et dans la durée.

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Un autre point de valorisation est constitué par l’adaptation du logement et la question de son évolutivité. Nous vivons des mu-tations sociologiques de fond, qu’il s’agisse du vieillissement de la population, des nouveaux comportements de multi-habitation en lien fréquent avec les exigences professionnelles, ou encore des phénomènes de décohabitation issus de la fréquence des divorces et des parcours personnels non linéaires. Penser des volumes facilement aménageables, avec des cloisons dépla-çables, ou encore prévoir l’adaptation des pièces aux besoins d’une personne à mobilité réduite sont autant de réponses per-tinentes que le logement peut proposer dans un modèle de ville durable pour tous.

Comment assurer le financement d’une telle révolution, alors que les énergies renouvelables restent encore très coûteuses et que la crise économique et sociale réduit les marges de manœuvre des pouvoirs publics et des mé-nages ?

Concernant la mutation vers les énergies renouvelables, les pouvoirs publics sont aujourd’hui à la manœuvre. Le débat sur la transition énergétique en est une preuve. Il est vrai que notre modèle énergétique national s’est révélé particulièrement effi-cace et équitable dans les décennies qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale et qu’il a formaté notre pensée. Le passage à grande échelle aux énergies renouvelables locales devra en revanche s’appuyer sur un autre modèle "sur mesure", à l’instar des dispositifs de type "solidarité énergétique" décrits précé-demment.

Concernant les marges de manœuvre des ménages, en parti-culier des primo-accédants, il est certain que les prix excessifs de l’immobilier pèsent aujourd’hui lourdement dans l’assiette de l’emprunteur. Dès lors, comment celui-ci peut-il financer et réa-liser immédiatement les travaux de rénovation, y compris éner-gétique ? S’il n’y a pas de solution miracle en période de très forte demande, j’entrevois cependant deux solutions complé-mentaires possibles. D’une part, une baisse des coûts d’achat en fonction de l’état du bien. C’est l’objectif que visait dès 2006

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la publication obligatoire du diagnostic de performance énergé-tique pour toute vente immobilière, puis dès 2007 pour toute lo-cation. Cela contribue à la meilleure information de l’acquéreur et, il faut l’espérer, donne quelques marges de négociation.D’autre part, l’émergence de prêts bancaires en coût global. Le fonctionnement de ce type de prêt réinjecte dans le calcul de l’assiette éligible de l’emprunteur les économies réalisées grâce aux travaux immédiats de rénovation énergétique. Tout le monde y trouve son compte : l’acquéreur qui soulage, dès son emménagement, ses charges énergétiques domestiques, et le banquier qui maîtrise mieux ses risques avec un gage immobi-lier rénové et mieux valorisé. Or, aujourd’hui, seule une ou deux banques le pratiquent en France, c’est dommage.

Quel rôle attribuer aux professionnels de l’immobilier dans les évolutions que vous décrivez ?

Les experts de l’immobilier sont particulièrement conscients des enjeux du marché, ainsi que des difficultés juridiques et écono-miques liées à la transition énergétique dans le bâtiment. En tant que principaux interlocuteurs des acquéreurs, locataires, bailleurs, propriétaires, ou conseils syndicaux, ils ont un rôle de pédagogues, capables de faire valoir auprès de leurs clients les bénéfices éco-nomiques et le gain de confort qu’apportent des travaux d’éco-rénovation. Ils peuvent clairement contribuer à assainir le marché en intégrant les impératifs énergétiques et en déclenchant les décisions de travaux de rénovation par un travail de sensibilisation. Ils sont également des relais entre les pouvoirs publics et les ménages et peuvent se constituer comme acteurs du chan-gement, dans le sens d’une prise de conscience de l’urgence environnementale et sociale que pose la question de l’habitat.

Les professionnels de l'immobilier ont un rôle de pédagogues, capables de faire valoir auprès de leurs clients les bénéfices économiques et le gain de confort qu'apportent des travaux d'éco-rénovation.

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Richard LaganierProfesseur à l’Université de Paris DiderotPrésident du Comité national français de géographie

"Une ville durable est une ville sûre et attractive"

Qu’est-ce qu’une "ville durable" ? Comment assurer un "développement urbain durable" ?

Une ville durable est avant tout une ville dont le développement ne se réalise pas au détriment d’autres territoires ou des popu-lations. Elle maîtrise les risques inhérents à ce développement, en prenant en compte ses impacts environnementaux et so-ciaux négatifs. Elle est donc, aussi, le creuset d’une mise en cohérence des politiques publiques, par une plus grande trans-versalité d’action, ce qui nécessite un réel courage politique. Une ville durable est enfin une ville solidaire, dans l’espace et dans le temps, puisque l’enjeu essentiel est que son dévelop-pement ne soit pas assuré par le sacrifice des ressources né-cessaires aux générations à venir.

Quels types de politiques publiques s’affirment pour assu-rer une transition vers des villes plus durables ?

Les politiques conduites dans ce cadre se sont orientées vers une priorité : la réduction des émissions de CO2. Cette action se décline sur plusieurs volets : la maîtrise de la demande éner-gétique, le développement des énergies renouvelables, l’éco-construction, les nouvelles mobilités… Bref, on observe la mise en place d’un faisceau de politiques publiques liées par une prise en compte des questions énergétiques. La problématique du transport durable est ici essentielle. Il s’agit d’assurer les be-soins de mobilité en les rendant compatibles avec l’utilisation de

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ressources renouvelables, sans mettre en danger la santé des populations ou le fonctionnement des écosystèmes. Beaucoup de choses ont déjà été engagées dans ce domaine, notamment s’agissant des mobilités de courte distance. J’en veux pour preuve le renouveau des transports publics urbains (tram, bus électriques) et l’essor des mobilités douces (vélo), qui débou-chent sur une réduction des pollutions tout en en contribuant à décongestionner les axes routiers. L’efficacité d’une politique de transports fait partie des éléments clés de la transition éner-gétique. Mais elle est indissociable d’une politique plus globale d’urbanisme qui met en cohérence l’aménagement, l’habitat, les lieux de travail et les réseaux de transport collectif.

Quel est précisément le rôle de l’habitat, et du logement en particulier, dans cette transition écologique ?

Dans ce domaine aussi, il convient de souligner l’importance des initiatives d’ores et déjà engagées. Cela va de la ques-tion de l’écoconstruction à celle de la densification du bâti, de l’adaptation de celui-ci aux contraintes environnementales, jusqu’à la prise en compte des inégalités sociales - y compris s’agissant de la question de l’insalubrité - ou de la mixité sociale de quartier. Autant d’éléments et d’enjeux qui participent de la construction d’une ville durable. Les acteurs du développement urbain (élus, architectes, urbanistes, professionnels de l’immo-bilier) sont donc confrontés à ces défis, qui incluent également le changement climatique, la gestion des déchets et rejets de la ville dans son environnement, etc. Cela nécessite une nouvelle façon de penser la ville, et se concrétise par des projets urbains d’un genre nouveau, qu’illustrent par exemple les éco-quartiers.

À une échelle plus fine, cela a donné lieu à une prise en compte de la requalification énergétique des logements. Le Grenelle de l’environnement de 2007 avait d’ailleurs affiché des objectifs ambitieux en matière de réduction de la consommation éner-gétique des bâtiments. Toutes ces initiatives s’inscrivent dans une logique d’adaptation du bâti et du logement aux enjeux d’économie de ressources (eau, énergie…) et de consomma-tion énergétiques.

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La priorité étant mise sur les économies de ressources, "durable" est-il nécessairement synonyme de "frugal" ?

Une ville durable recherche par nature un développement éco-nome, à la fois d’espace et de ressources. C’est une ville moins dépendante des énergies fossiles, ce qui la conduit à penser différemment son fonctionnement. Le modèle ancien, qui s’est imposé à la fin du XIXe siècle et tout au long du XXe, était hygié-niste et fonctionnaliste. Il reposait sur une séparation des fonc-tions (zones industrielles ou plus généralement d’activités, es-paces d’habitat, zones vertes…) qui a débouché sur l’étalement urbain. Il était aussi fondé sur un construit urbain qui se voulait soucieux des questions de santé publique (ouverture d’artères pour "aérer" l’espace urbain, enterrement des réseaux d’eau pour limiter les miasmes). Ce modèle est aujourd’hui totalement remis en question par la mixité fonctionnelle. Très concrète-ment, cela signifie que, à la ville diffuse et qui s’étale s’oppose le modèle de la ville dense, compacte. On voit aussi des évolu-tions significatives dans le champ de la gestion de l’eau, où l’objectif est de renouer avec le cycle naturel pour optimiser la ressource par le biais de mesures compensatoires et la reconstitution de trames bleues (et vertes) plutôt que de cher-cher à faire disparaître l’eau du paysage urbain.

Aujourd’hui, on cherche donc à promouvoir un modèle de ville compacte, qui limite les mobili-tés, les consommations de temps et d’énergie associées aux déplacements. Cela suppose pour partie d’intégrer cette démarche économe, dans la façon de construire mais également de réhabiliter des quartiers et des logements. La problématique du renouvellement urbain est ainsi au cœur du projet de ville durable. La nou-velle façon de penser la ville conduit à construire ou renou-veler d’anciens quartiers en essayant d’adapter les nouveaux construits aux contraintes existantes sur les territoires. Cepen-dant, l’erreur serait de penser que la durabilité urbaine ne se définirait qu’à travers des réponses techniques.

La promotion d'un modèle de ville compacte suppose d'intégrer une démarche économe dans la façon de construire mais également de réhabiliter les logements. La problématique du renouvellement urbain est au cœur du projet de ville durable.

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Les nouveaux quartiers s’inscrivent également dans un projet social, basé sur la "mobilisation citoyenne", c’est-à-dire la parti-cipation des habitants. L’université Paris Diderot, où j’enseigne, en constitue un bon exemple. Elle est située au cœur d’une zone urbaine inondable (Paris Rive Gauche) qui a été totale-ment renouvelée en s’adaptant pour partie à la contrainte hy-drologique. Le vieux quartier industriel a laissé place à un tissu urbain qui mêle habitat, entreprises et espaces verts, et au sein duquel l’université est totalement imbriquée. Nous disposons d’un très beau campus au cœur même de la ville, un campus ouvert sur son quartier qui propose notamment une diffusion des savoirs scientifiques et techniques par l’ouverture de notre bibliothèque universitaire aux habitants et l’organisation de di-verses manifestations "grand public" (Treize Minutes, Entretien des Grands Moulins, Fête de la Science…).

Le périurbain est-il incompatible avec cette nouvelle ap-proche ?

La périurbain est un lieu d’expression de multiples tensions, en raison de la question du coût du foncier bien sûr, du mitage et des inégalités sociales et spatiales qui s’y expriment sans doute plus qu’ailleurs. Mais c’est aussi un lieu où l’on expéri-mente de nouvelles façons de penser l’aménagement urbain. On y teste un certain nombre de pratiques nouvelles. Il s’agit donc de territoires sociologiquement très contrastés, où s’expri-ment de fortes inégalités sociales, mais où apparaissent aussi de nombreuses innovations. Plutôt que d’être un peu trop faci-lement et systématiquement décrié, le périurbain devrait faire l’objet de toutes les attentions des politiques urbaines.

Une partie de vos travaux porte sur la vulnérabilité et la ré-silience des villes face aux risques liés à la nature, comme les inondations par exemple. En quoi le développement durable peut-il être un facteur de résilience pour une ville, une société ?

Un territoire est confronté à deux grandes formes de vulnérabi-lité. La première est d’ordre biophysique. Elle se décline en une

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vulnérabilité matérielle (le risque d’atteinte au bâti ou aux infras-tructures), une vulnérabilité structurelle (l’altération possible ou la désorganisation d’une structure, comme une entreprise ou un réseau technique suite à une inondation par exemple), une vulnérabilité fonctionnelle enfin (la dégradation voire l’interrup-tion du service rendu à la ville par cette même entreprise ou ce réseau). Pour conserver l’exemple de l’inondation, qui consti-tue d’ailleurs le risque naturel le plus vraisemblable en Ile-de-France, un réseau de transport comme le métro parisien peut être atteint au niveau de sa propre infrastructure, puisqu’elle est en très grande partie souterraine, mais également au niveau de sa gestion. Si les personnels ne peuvent pas accéder à leur poste de travail ou faire fonctionner le réseau, ils ne pourront pas assurer le service attendu par les usagers. C’est une forme de vulnérabilité que l’on peut donc rencontrer à Paris.

La deuxième forme de vulnérabilité est de nature sociale. Elle renvoie à différentes formes de déficits qui s’observent plus particulièrement dans les territoires urbains. Ces déficits sont d’ordre culturel d’abord : quelle est la culture ou la mémoire du risque dans une société de plus en plus mobile ? Lorsqu’on s’installe dans une ville, on ne connaît pas forcément les dangers associés aux risques naturels ou technologiques. De même avons-nous une insuffisante connaissance des bonnes pratiques à mettre en œuvre à l’échelle indivi-duelle le jour où la crise surviendra. L’absence de connaissance est donc un facteur de vulné-rabilité. S’y ajoutent des déficits de nature orga-nisationnelle et collective, en particulier l’effica-cité du système de gestion de crise mis en place pour faire face aux crises à venir.

C’est bien cette double vulnérabilité, biophysique et sociale, sous-jacente au système urbain, qui transforme un événement en catastrophe. Si une ville et ses habitants sont bien adaptés à la présence d’une contrainte, il n’y aura pas de catastrophe lors d’inondations de forte intensité. Il y aura simplement une crise, de plus ou moins grande ampleur, à "gérer". La conso-

Quelle est la culture ou la mémoire du risque dans une société de plus en plus mobile ?Lorsque l'on s'installe dans une ville, on ne connaît pas forcément les dangers associés aux risques naturels ou technologiques…

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lidation de notre système urbain suppose donc de limiter ces facteurs de vulnérabilité, en faisant en sorte que la ville et ses habitants deviennent plus résilients, mieux armés face aux risques. Autrement dit, la ville résiliente a réfléchi aux formes de vulnérabilité, elle a fait en sorte de remédier aux vulnérabili-tés sous-jacentes d’un système urbain. C’est en ce sens qu’elle est, aussi, une ville durable.

En quoi une ville durable peut-elle être également facteur de développement économique et d’attractivité ?

La notion même de développement durable nous invite à pen-ser les liens entre les questions qui relèvent de l’environne-ment (changements climatiques, révolution énergétique…) et les questions économiques et sociales. Finalement, quel est l’objectif du développement durable ? C’est de mieux vivre en-semble, d’assurer une meilleure qualité de vie sans compro-mettre l’avenir, c’est-à-dire sans épuiser les ressources qui as-surent ce développement. Cet objectif général débouche sur des réponses qui concernent autant la sécurité des biens et des personnes que les enjeux de développement économique. Une ville sûre est une ville attractive, qui est donc capable de se développer économiquement en attirant des entreprises, des activités nouvelles. Mais également en exportant. Penser une nouvelle forme de construit urbain, de nouvelles façons d’habiter, est un levier important en matière d’innovations tech-nologiques. Or ces innovations sont susceptibles de créer des emplois et d’exporter des savoir-faire à l’étranger - d’autant plus que la "ville durable" est un enjeu qui se pose partout sur la planète !

Comme toutes les thématiques liées aux économies d’énergie invitent à l’innovation technologique, elles peuvent par là même assurer des emplois d’autant plus précieux, pour un territoire, qu’ils ne sont pas délocalisables. Ils sont inscrits dans des lo-giques de proximité géographiques. Je pense en particulier à la rénovation du parc immobilier. Plusieurs millions de loge-ments sont concernés. Ils pourraient générer plus de 100 000 emplois nouveaux. Il en est de même en matière de rénovation

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des infrastructures de transports, de diversification des sources d’énergie, de recyclage des déchets, du passage à une agri-culture de circuits courts, de transformation du parc automo-bile pour produire des véhicules moins consommateurs et peu émetteurs de CO2, etc.

La palette de champs d’investigations pour construire la ville durable est susceptible de créer de nouvelles activités et de nouveaux métiers dans de nombreux secteurs. C’est pour-quoi le modèle de ville durable est particulièrement vertueux. Étant plus attractive, la ville durable peut bénéficier du renfor-cement de son développement par apports externes, par les flux (hommes, entreprises, capitaux) qu’elle est susceptible de capter à son profit, de valoriser. Mais son caractère "durable" est également fac-teur de développement endogène. Il induit de nouvelles façons de penser la ville en termes économiques et d’emplois, centrées sur le bien-être de ses habitants actuels et à venir. Donc sur l’humain.

Le caractère "durable" d'une ville est facteur de développement endogène, centré sur le bien-être de ses habitants actuels et à venir. Donc sur l'humain.

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La Chambre FNAIM Paris Ile-de-France s’inscrit dans une dé-marche de promotion du développement durable au sein des mé-tiers de la copropriété, de l’administration de biens et de la tran-saction. Elle se positionne activement en 2013 sur le thème des économies d'énergie en apportant des solutions très concrètes à ses adhérents et à leurs clients, notamment par la mobilisation du dispositif des certificats d’économie d’énergie, créé par les articles 14 à 17 de la loi n° 2005-781 du 13 juillet 2005, dite "loi POPE", en application du Grenelle de l'environnement.

1. La première étape a été la création par la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France de l'Agence Francilienne des Certificats d'Econo-mie d'Energie (AFCEE) en partenariat avec la société Economie d’Energie SAS (EDE), afin de permettre aux agences adhérentes de la FNAIM Paris Ile-de-France et aux particuliers de disposer d'un outil simple et interactif pour s'informer, choisir les travaux et bénéficier d'éco-primes financées par les certificats d’économie d’énergie (CEE).EDE procède à la promotion du dispositif de CEE à destination des adhérents de la Chambre et de leurs clients. Cette promotion com-prend notamment le versement de primes aux clients particuliers et professionnels en vue de les inciter à la réalisation de travaux indi-viduels reconnus comme des opérations standardisées au sens du dispositif, et collecte pour son compte les CEE générés.La signature de la convention de partenariat entre la FNAIM Paris Ile-de-France et EDE est intervenue le 12 novembre 2012.La mise en ligne début 2013 du site Internet AFCEE.FR et d'un call center spécifique a permis de donner accès à une base d'informa-tions sur l'efficacité énergétique pour les professionnels adhérents de la FNAIM Paris Ile-de-France et pour les particuliers, afin de les conseiller sur la rénovation des biens immobiliers et sur les éco-

Economies d'énergie :l'engagement de la FNAIMParis Ile-de-France

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primes dont ils peuvent bénéficier (assiettes de dépenses éligibles, montants, conditions d'obtention, etc.).

Le site AFCEE est accessible depuis le site de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France www.lamaisondelimmobilier.org ou directe-ment à l’adresse suivante : www.afcee.fr.Sur ce site, l’internaute peut se connecter à tout moment pour :• Réaliser un pré-diagnostic énergétique indicatif pour l'étiquette énergétique de son bien.• Consulter la liste des travaux de rénovation reconnus par le dis-positif CEE.• Simuler en ligne le montant exact des éco-primes CEE à recevoir à la fin des travaux.• S'inscrire, créer un espace personnel et déposer directement le dossier de demande d'éco-primes.Le dossier pour obtenir des éco-primes est ensuite entièrement traité par la plateforme AFCEE. Aucune démarche administrative n’est à effectuer par le particulier.Quant à l’adhérent FNAIM Paris Ile-de-France, il peut orienter ses clients vers le site AFCEE et les inciter ainsi à réaliser des écono-mies d’énergie et à valoriser leurs biens.

2. La deuxième étape de l'engagement de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France est la création, toujours avec EDE, d’une pla-teforme dédiée aux syndics, clef de voûte de la copropriété et élé-ment moteur pour lancer une rénovation énergétique réussie.Dans ce cadre, un partenariat avec EDF a été signé le 30 avril 2013.La Chambre FNAIM Paris Ile-de-France et le groupe EDF, inscrit depuis longtemps dans une démarche de développement durable, ont en effet décidé de collaborer en vue de l’obtention de CEE par EDF au titre des actions mises en œuvre par les adhérents de la FNAIM Paris Ile-de-France. Ils ont également souhaité associer leurs compétences afin de proposer aux syndics adhérents de la FNAIM Paris Ile-de-France :• des informations sur les économies d’énergie et les dispositifs qui en découlent,• des solutions d’efficacité économique énergétique adaptées aux professionnels de l’immobilier,

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• plus généralement, des offres destinées à satisfaire les besoins de leurs clients et adhérents, tout particulièrement en matière de mobilisation d'éco-primes.

Une plateforme dédiée aux syndics adhérents de la FNAIM Paris Ile-de-France leur permet de déposer un dossier pour l’obtention d’éco-primes dans le cadre de travaux de rénovation énergétique entrepris pour l’ensemble d’une copropriété (isolation des murs, isolation de la toiture, changement de la chaudière collective…).

Ce nouveau service complète donc utilement la possibilité offerte aux copropriétés d'un financement de ces travaux par le recours à un emprunt collectif (cf. annexe suivante).

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• Objet : copropriété des immeubles bâtis - travaux et acquisitions - financement par l’emprunt bancaire.

• Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.

• Publics concernés : syndicats de copropriétaires, syndics de co-propriété professionnels ou bénévoles, copropriétaires, établisse-ments bancaires, entreprises d’assurance spécialement agréées, établissements de crédit.

• Description de ce texte : les articles 26-4 à 26-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ont déterminé les conditions dans lesquelles peut être sous-crit, au nom du syndicat des copropriétaires, un emprunt bancaire destiné à financer des travaux ou des actes d’acquisition régulière-ment votés ou à préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation de travaux votés.Le présent décret prévoit que le montant de l’emprunt souscrit au nom du syndicat apparaît dans la première partie de l’état daté, document qui est transmis par le syndic au notaire avant l’établisse-ment de tout acte réalisant ou constatant le transfert ou la création d’un droit réel sur un lot.Il impose la notification au syndic, en cas de transfert de la propriété d’un lot, de l’accord du prêteur, de la caution et du nouveau proprié-taire à ce que les sommes restant dues au titre du remboursement de l’emprunt collectif par l’ancien propriétaire du lot soient désor-mais à la charge de l’acquéreur du lot.Il complète la liste des informations notifiées par le syndic aux co-propriétaires en vue de la tenue de leur assemblée générale pour y faire figurer les conditions générales et particulières du projet de

Emprunt collectif de copropriété : le décretdu 11 mars 2013

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contrat de prêt collectif ainsi que la proposition d’engagement de caution correspondante.Enfin, il définit la notion de défaillance du copropriétaire, qui est une condition de mise en œuvre de la garantie mentionnée à l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965.

• Références : ce décret n° 2013-205 est pris pour l’application de l’article 103 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la sim-plification du droit et à l’allégement des démarches administratives.Il a été publié au JORF n°0061 du 13 mars 2013.Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’adminis-tration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par le présent décret peut être consulté, dans sa ré-daction issue de cette modification, sur le site Légifrance : www.legifrance.gouv.fr.

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Valérie Fert et François Mabille (dir.), Enjeux géopolitiques de l'en-vironnement. Énergies, marchés, conflits, éditions du Cygne, 2013, 177 p.

Jean Haëntjens, La ville frugale. Un modèle pour préparer l'après-pétrole, FYP éditions, 2011, 139 p.

Françoise Lieberherr-Gardiol et German Solinis (dir.), Quelles villes pour le XXIe siècle ?, Infolio éditions, 2012, 438 p.

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Agence francilienne des certificats d'économie d'énergie : www.afcee.fr

Agence nationale de l'habitat : www.anah.fr

Agence parisienne du climat (APC) : www.apc-paris.com

Économie d'énergie : www.economiedenergie.com

La maison de l'immobilier - Le site des professionnels de l'immo-bilier à Paris et en Ile-de-France : www.lamaisondelimmobilier.org

Portail européen des professionnels de la construction durable : www.construction21.eu

Site du débat national sur la transition énergétique : www.transition-energetique.gouv.fr

World Green Building Council : www.worldgbc.org

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Les Cahiers de la FNAIM Paris Ile-de-FranceUne publication de la FNAIM Paris Ile-de-France - Juillet 2013 - N° 3 - 18 €Directeur de publication : Gilles Ricour de BourgiesN°ISBN 978-2-9521616-3-3 - ISSN : 2265-7940

Nous ne vivons pas une crise, mais une transformation. Profonde, rapide, voire brutale, elle déborde le champ économique, et même politique, pour imposer des changements de société, exiger une évo-lution de nos façons d'être, de vivre. Caractéristique de la modernité, de nos modes de vie hérités des révolutions industrielles des derniers siècles, le "principe de surabondance" est derrière nous. Tout sim-plement parce que ce principe n’est plus viable. Ainsi, même avec l’énergie nucléaire, et même si l’exploitation des gaz et pétrole de schiste devait se développer - y compris pourquoi pas en France ?

-, cela ne remettrait pas en question l’effort à engager pour maîtriser notre consommation globale d’énergie. Et pour l’optimiser, par une réelle valorisation des déchets par exemple - une source d’énergie particulièrement prometteuse en milieu urbain. La transition vers davantage d’efficacité énergétique n’est pas une lubie, un luxe pour pays riche - un "grigri" pour "bobo" ! C’est un impératif à la fois social, écologique et économique.

Les territoires urbains contribuant pour plus des deux tiers à la consommation mondiale d’énergie et pour plus de 70 % aux émissions globales de gaz carbonique, c'est dans les villes que va se jouer la transition énergétique. Et le logement est la clé essentielle de ce changement, tout particulièrement dans une région aussi dense que le Grand Paris.

L’efficacité énergétique des bâtiments est une idée qui a mis du temps à germer. Mais main-tenant, tout devrait aller très vite. D’autant plus que les professionnels de l’immobilier sont fortement engagés dans cette dynamique. Il en va d'ailleurs de leur crédibilité, de leur rôle de conseil auprès de leurs clients. Ainsi, les gestionnaires d’un parc ancien sont tout à fait légitimes à préconiser les travaux de rénovation : sans ces travaux, leurs clients ne pourront peut-être plus payer leurs charges demain ! De même s’agissant de la valeur des biens immobiliers. Cet aspect patrimonial dépendra directement des mesures mises en œuvre : à défaut, l’immobilier – y compris de bureau – perdra de son prix et ne sera plus la "valeur refuge" préférée des Français. Ne pas alerter les clients reviendrait, pour un professionnel de l’immobilier, à scier la branche sur laquelle repose tout le marché ! Mais s’assurer de la valeur du bien acquis par une famille, faire baisser les charges de copropriétaires dont le pouvoir d’achat est loin d’être en progression, c’est aussi permettre aux gens de vivre mieux. N’en déplaise à certains mauvais esprits qui voudraient "diaboliser" nos métiers, cet objectif n’est jamais absent des préoccupations des professionnels de l’immobilier, qui confirment ainsi leur réelle utilité sociale. Les contributions réunies dans le présent ouvrage en témoignent. J'en remercie très chaleureusement leurs auteurs. C'est ensemble que nous pourrons faire du Grand Paris une ville durable. Une ville humaine. Vivable.

Gilles Ricour de BourgiesPrésident de la Chambre FNAIM

Paris Ile-de-France

Avec les contributions de :Pierre-André de Chalendar, Claude Chetrit, Sabine Desnault, Richard Laganier, Myriam Maestroni, Pierre Mutz, Philippe Pelletier, Didier Ridoret, Pierre Veltz.

Villes humaines, villes durables ?Pour une révolution énergétiquedans l'immobilier du Grand Paris

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