Vie du patrimoine social - DRIHL Île-de-France

DRIHL Val-de-Marne Avril 2020

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Vie du patrimoine social Le présent document précise les conditions d’autorisation par l’Etat d’évolutions du patrimoine social, à savoir les autorisations d’évolutions des loyers d’une part, les autorisations et notifications du patrimoine social d’autre part. Il détaille ainsi les modalités d’instruction et éléments à fournir par le bailleur demandeur, nécessaires à la délivrance des autorisations préfectorales.


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Modalités d’autorisation et d’instruction des évolutions du patrimoine social - DRIHL Val-de-Marne

VENTE DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX 1. Procédure d’autorisation d’aliénation du patrimoine des bailleurs sociaux 4

1.1. Les principes généraux de la procédure d’autorisation de cession ................................ 4

1.1.1. Vente des logements sociaux identifiés dans le plan de vente de la convention d’utilité sociale (CUS)................................................................................................................................... 4

1.1.2. Vente des logements sociaux non-inscrits dans le plan de vente de la CUS ................. 4

1.1.3. Autres cas de cessions .................................................................................................... 4

1.2. Les bénéficiaires de la vente (L. 443-11 du CCH)............................................................... 4

1.2.1. Pour les logements occupés ou vacants ......................................................................... 4

1.2.2. Pour les logements occupés ........................................................................................... 5

1.2.3. Si le logement est vacant (par ordre de priorité) ............................................................. 5

1.3. Les conséquences de la vente ............................................................................................. 6

1.3.1. Pour les locataires, les attributions et les loyers ............................................................. 6

1.3.2. Pour le décompte des logements sociaux (L. 302-5 du CCH) ........................................ 6

1.3.3. Pour la convention APL ................................................................................................... 6

1.4. Documents nécessaires lors de la transmission des décisions d’aliéner ...................... 7

REVISION DES LOYERS 2. Instruction des demandes d’autorisation d’augmentation des loyers .......... 9

2.1. Révision annuelle en fonction de l’IRL du 2ème

trimestre de l’année n-1 ......................... 9

2.2. Cas des bailleurs concernés par des plans de redressement CGLLS en cours ............ 9

2.3. Demande de dérogation suite à des travaux de réhabilitation ....................................... 10

DEMOLITION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX 3. Instruction des demandes d’autorisation de démolition ...............................12

3.1. Principes généraux de la procédure de déclaration d’intention de démolir et de prise en considération par le Préfet (PCDID) ......................................................................................... 12

3.2. Préparation et signature d’un protocole de relogement ................................................. 12

3.3. Principes généraux de la procédure d’autorisation de démolir ..................................... 13

3.4. Déconventionnement du patrimoine démoli .................................................................... 13

ANNEXES ANNEXE 1. Tableaux types à transmettre pour les demandes d’autorisation d’augmentation des loyers .....................................................................................15

Cas 1 : révision IRL ......................................................................................................................... 15

Cas 2 : révision suite à réhabilitation ............................................................................................ 15

ANNEXE 2. Contenu du dossier de déclaration d’intention de démolir et instruction du dossier en vue de l’obtention de sa prise en considération .......16

ANNEXE 3. Contenu du dossier de demande de l’autorisation de démolir ........16


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Ventes de logements

locatifs sociaux

Conditions d’autorisation de cession

du patrimoine des bailleurs sociaux

La loi d’évolution pour le logement, l’aménagement et le numérique (ELAN) mise en vigueur le 24 novembre 2018 a modifié la procédure applicable en matière d’autorisation d’aliénation du patrimoine des bailleurs sociaux, d’une part en la simplifiant pour ainsi encourager les aliénations, d’autre part en diversifiant le profil des acquéreurs et enfin en maintenant le rôle de l’Etat et des communes dans le suivi et la mise en œuvre de ces aliénations. Par ses dispositions, la loi ELAN prévoit d’accélérer la vente patrimoniale des organismes de logements sociaux eu vue de contribuer à l’essor de l’accession sociale à la propriété et ainsi favoriser les parcours résidentiels ascendants, tout en favorisant la mixité sociale par la diversification des statuts d’occupation des logements. L’Etat local restera néanmoins vigilant sur les ventes autorisées afin de lutter contre le développement des copropriétés fragiles et de maintenir une offre sociale respectant les obligations SRU. Les attentes seront donc fortes, d’une part, sur la qualité et l’ancienneté du bâti vendu, mais aussi sur les capacités financières et l’information reçue des acquéreurs. D’autre part, pour éviter que les aliénations n’aient uniquement pour conséquence une diminution du nombre de logements sociaux sur le territoire, elles devront être accompagnées d’une démonstration du dynamisme du bailleur dans la production ou d’une prévision de ce dernier sur l’utilisation des fonds, telle que prévue dans la loi Elan.


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1. Procédure d’autorisation d’aliénation du patrimoine des bailleurs sociaux

1.1. Les principes généraux de la procédure d’autorisation de cession L’article L. 443-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) permet la vente de logements construits ou acquis depuis plus de 10 ans. La loi permet la possibilité d’acquérir ces logements au moyen d’un contrat de location-accession ou bien d’acquérir ces mêmes logements au moyen d’un contrat de vente d’immeuble à rénover. Ces logements doivent répondre à des normes d’habitabilité et de performance énergétique minimales. L’article L. 443-15-6 institue également la vente des logements-foyers construits ou acquis depuis plus de dix ans. Enfin, l’article L. 443-14 prévoit la vente des logements intermédiaires ainsi que des éléments du patrimoine immobilier des organismes de logements sociaux.

1.1.1. Vente des logements sociaux identifiés dans le plan de vente de la convention d’utilité sociale (CUS)

Une notification de la décision d’aliénation au Préfet du département de la commune d’implantation est requise

1.1.2. Vente des logements sociaux non-inscrits dans le plan de vente de la CUS La décision de cession doit faire l’objet d’une autorisation. L’autorisation d’aliénation est délivrée par le Préfet après consultation de la commune d’implantation et des collectivités publiques qui ont accordé un financement ou leurs garanties d’emprunts.

1.1.3. Autres cas de cessions Vente de logements ne répondant pas aux conditions d’ancienneté (L. 443-8 du CCH) En cas de circonstances économiques ou sociales particulières du bailleur propriétaire, une cession peut porter sur des logements ne satisfaisant pas les critères minimaux d’ancienneté. La décision d’aliénation fera alors l’objet d’une autorisation d’aliénation délivrée par le Préfet après consultation de la commune d’implantation

Les conditions d’ancienneté et d’habitabilité ne sont pas exigées en cas de vente entre bailleurs sociaux.

Vente des logements-foyers (L. 443-15-6 du CCH) Une notification de la décision d’aliénation au Préfet du département de la commune d’implantation est requise. Vente des logements intermédiaires ou d’éléments du patrimoine immobilier autres que du logement (L. 443-14 du CCH) Une notification de la décision d’aliénation au Préfet du département de la commune d’implantation est requise. Elle doit être transmise dans un délai d’un mois à compter de la décision.

1.2. Les bénéficiaires de la vente (L. 443-11 du CCH)

1.2.1. Pour les logements occupés ou vacants Vente à un OHLM, une SEM agréée, une collectivité, un organisme MOI ou un organisme foncier solidaire Une notification de la décision d’aliénation au Préfet du département de la commune d’implantation est requise.


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Les conditions d’ancienneté et d’habitabilité ne sont pas exigées en cas de vente entre

bailleurs sociaux.

Si la vente conduit à une diminution de plus de 30% du patrimoine de l’organisme vendeur, le régime d’autorisation de l’aliénation est maintenu. L’autorisation est délivrée par le Préfet après consultation de la commune. Il conviendra alors de transmettre au Préfet une note sur l’avenir envisagé de l’organisme à moyen et long terme. Vente dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain à un établissement public d’aménagement (L. 326-1 du code de l’urbanisme) ou à un établissement public foncier (EPFIF) Tous les logements vacants ou occupés peuvent être vendus dans le cadre d’opérations de renouvellement en vue de leur démolition. Une notification de la décision d’aliénation doit être transmise au Préfet.

1.2.2. Pour les logements occupés Vente à l’occupant (ou conjoints/ concubins/ descendants/ ascendants) Condition d’éligibilité : occupation depuis plus de 2 ans par le locataire

Afin de garantir le bon fonctionnement des futures copropriétés, les projets de cession doivent être conduits de manière à éviter de produire les copropriétés dégradées de demain. Ce qui suppose une vérification des capacités financières des futurs acquéreurs et une information complète des locataires en tant qu’éventuels futurs copropriétaires sur l’évolution prévisible des charges, en lien avec l’état technique du bâtiment, la liste des travaux votés, et les règles de fonctionnement et l’organisation de la future copropriété.

Personne morale de droit privé Condition d’éligibilité : PLS depuis plus de 15 ans La forme des autorisations est en fonction des éléments établis dans la partie 1.1.

1.2.3. Si le logement est vacant (par ordre de priorité)

Pour les logements vacants, les modalités de publicité sont prévues aux articles R. 443-12 et D. 443-12-1 du CCH. A noter que le délai minimal d’information et de publicité est d‘un mois, sauf si l’acquéreur potentiel est un locataire issu du parc social et que l’offre d’achat est égal ou supérieur au prix demandé.

a. Locataires d’un LLS dans le département et gardiens d’immeuble du bailleur Condition d’éligibilité : satisfaire les critères d’accession à la propriété sociale

b. Les collectivités territoriales

c. Les autres personnes

d. Personnes morales de droit privé Condition d’éligibilité : PLS depuis plus de 15 ans

Si vente d’un programme de plus de 5 PLS, alors l’ordre de priorité ne s’applique pas. La forme des autorisations est en fonction des éléments établis dans la partie 1.1.


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1.3. Les conséquences de la vente

1.3.1. Pour les locataires, les attributions et les loyers Les locataires de logements sociaux vendus par les organismes HLM bénéficient du droit au maintien dans les lieux. Ces logements restent soumis aux règles d’attributions sous conditions de ressources et de fixation des loyers établies dans la convention APL (L. 411-3 du CCH). Les locataires de logements sociaux vendus par les SEM bénéficient d’une reconduction tacite de leur bail (bail de 3 ans). Ces logements restent soumis aux règles d’attribution sous conditions de ressources et de fixation des loyers établies dans la convention APL (L. 411-4 du CCH). Si la vente des logements sociaux est faite au profit d’une personne de droit privé, il demeure une obligation de maintien des conditions d’attributions de la convention APL et des baux jusqu’au départ des locataires. L’acquéreur personne physique, qui souhaite revendre son logement dans les 5 ans qui suivent l’acquisition, est tenu d’en informer l’OHLM anciennement propriétaire, qui peut se porter acquéreur (L. 443-12-1 du CCH). L’acquéreur personne physique, qui souhaite louer son bien dans les 5 ans qui suivent l’acquisition, le niveau de loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés dans la convention APL (L. 443-12-1 du CCH).

1.3.2. Pour le décompte des logements sociaux (L. 302-5 du CCH) Sont décomptés dans le cadre de l’inventaire SRU, pendant une période de dix ans à compter de leur vente, les logements vendus à leurs locataires en application de l'article L. 443-7.

1.3.3. Pour la convention APL Une fois la vente effective de logements, il conviendra de prévoir la modification par voie d’avenant de l’éventuelle convention APL couvrant le programme concerné.


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1.4. Documents nécessaires lors de la transmission des décisions d’aliéner

Ventes de logements HLM prévus dans la

CUS

Ventes de logements HLM non-inscrits dans

la CUS

Ventes de logements-foyers

Ventes de logements intermédiaires ou d’un élément du patrimoine

immobilier

lettre de saisine du dossier exposant les motifs de la vente et identifiant les biens (adresse, numéros de lots, étages)




Attestation du respect des normes d’habitabilité

Attestation du respect des normes d’habitabilité

Informations sur les normes d’habitabilité et sur les éléments du bâti

Diagnostic de performance énergétique par logement, condition minimale classe E du DPE

Diagnostic de performance énergétique par logement, condition minimale classe E du DPE

Le cas échéant, diagnostic

de performance énergétique par logement, condition minimale classe E du DPE

Délibération du CA portant sur la décision d’aliéner



Délibération du CA de l’organisme datant de moins d’un mois

Le cas échéant, numéro de la convention APL



Exposé ou précision sur utilisation des fonds issus de la vente de logements

Exposé ou précision sur utilisation des fonds issus de la vente de logements

Extrait de la CUS

Le bailleur apportera la preuve de l’utilisation des fonds pour la reconstitution d’une offre sociale pérenne sur le territoire de la commune si celle-ci est déficitaire en logements sociaux, le cas échéant sur le territoire de l’EPT

Si la vente concerne une personne physique, il conviendra de fournir en plus :

- Montant des charges locatives, de copropriété des 2 dernières années, liste des travaux

réalisés les 5 dernières années sur les parties communes, liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipements qu’il serait souhaitable d’entreprendre

- L’analyse de l’établissement du prix du bien et sa publicité.

Ces éléments sont à verser au dossier d’aliénation par voie postale transmis à l’adresse :

DRIHL94 / SHRU / BMSSB 12/14 rue des Archives

94011 CRETEIL CEDEX L’instruction et les échanges se feront par l’intermédiaire de la boîte mail : [email protected]

mailto:[email protected]


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Révisions des loyers

Modalités d’autorisation de révisions

des loyers

Les valeurs maximales et pratiquées des loyers et des redevances cadrées par les conventions APL peuvent être réévaluées annuellement sur la base de la hausse de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2ème trimestre de l’année précédente, en application de l’article L. 353-9-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Toutefois, en dehors de cette révision annuelle, une hausse des loyers et redevances pratiqués peut être autorisées de façon dérogatoire, en cas de plan de redressement approuvé par la CGLLS ou en cas de réhabilitation dans les conditions prévues au second aliéna de l’article L. 353-9-3 du CCH et au dernier aliéna de l’article L. 442-1 du même code, dans les limites fixées par les articles précités de 5% au-dessus de l’IRL ou au-delà en cas d’accord des associations représentatives des locataires et des locataires. Ces valeurs et ces augmentations ne sont pas appliquées de manière automatique et font l’objet d’une instruction par la DRIHL94.


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2. Instruction des demandes d’autorisation d’augmentation des loyers

Dans le cadre de vos demandes d’autorisation d’augmentation de loyers, il conviendra de transmettre les éléments ci-dessous à l’adresse :

DRIHL94 / SHRU / BMSSB 12/14 rue des Archives

94011 CRETEIL CEDEX L’instruction et les échanges se feront par l’intermédiaire de la boite partagée : [email protected]

2.1. Révision annuelle en fonction de l’IRL du 2

ème trimestre de l’année n-1

Dans le cadre de la révision annuelle des loyers plafonds et pratiqués, les OHLM (OPH, ESH, SA HLM) sont tenus de fournir au représentant de l’État :

La délibération du conseil d’administration portant sur la décision d’augmentation de loyer appliquée au 1

er janvier de l’année n, deux mois avant sa mise en vigueur, soit avant le 1

er

novembre de l’année n-1 (art. L. 442-1-2 du CCH). Les SEM ne sont pas tenues à cette obligation. Pour autant, pour que l’instruction de la demande d’augmentation puisse être réalisée, il conviendra que les bailleurs accompagnent leurs demandes :

D’une liste des programmes (conventionnés ou non) soumis ou non à une augmentation de loyer ;

D’une grille détaillant pour chaque programme concerné par une évolution de loyer, les montants du loyer/redevance pratiqué et du loyer plafond (maximum des conventions APL) avant et après actualisation et le taux d’augmentation (voir – cas 1) ;

Un courrier de lancement de la campagne de révision annuelle des loyers/ redevances sera adressé aux bailleurs au début du mois de septembre leur demandant la transmission des délibérations portant sur ces révisions annuelles.

2.2. Cas des bailleurs concernés par des plans de redressement CGLLS en cours

Le dossier de demande de dérogation devra comprendre :

Une note générale présentant la demande de dérogation ;

La délibération du conseil d’administration portant sur la décision d’augmentation de loyer, deux mois avant sa mise en vigueur (art. L. 442-1-2 du CCH) ;

L’extrait du protocole CGLLS en cours présentant les engagements liés à l’évolution des loyers ;

Une grille détaillant pour chaque programme concerné par une évolution de loyer, les montants du loyer/redevance pratiqué et du loyer plafond (maximum des conventions APL) avant et après actualisation et le taux d’augmentation (voir ANNEXE 1 Tableaux types à transmettre pour les demandes d’autorisation d’augmentation des loyers – cas 1) ;

Les révisions des loyers des bailleurs en protocole CGLLS sont généralement instruites chaque

année, simultanément aux révisions annuelles. Il convient néanmoins que le bailleur mette à disposition les renseignements suffisants pour permettre l’application d’une dérogation sur l’évolution des loyers.



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2.3. Demande de dérogation suite à des travaux de réhabilitation Le dossier de demande de dérogation devra comprendre au minimum :

Une note générale présentant sommairement l’opération de réhabilitation (nombre de logements, adresse, n° convention APL, programme de travaux…) justifiant la dérogation et précisant les répercussions prévisionnelles du coût des travaux sur les loyers et les charges ;

La délibération du conseil d’administration portant sur la décision d’augmentation de loyer, deux mois avant sa mise en vigueur (art. L. 442-1-2 du CCH) ;

Le détail des travaux réalisés dans le cadre de la réhabilitation ;

Le plan de financement des travaux incluant les prêts aidés (PAM, éco-prêt logement social, etc.) et l’amortissement du coût des travaux ;

Les bilans d’exploitation prévisionnels avec et sans augmentation des loyers ;

Un tableau présentant au logement, l’évolution des loyers plafonds et appliqués avant et après travaux, la répercussion sur les charges en cas d’amélioration énergétique, l’éventuelle application d’une troisième ligne de quittance, le taux d’effort avant et après travaux, les montants simulés des aides personnelles au logement et le taux d’augmentation du loyer (voir ANNEXE 1 Tableaux types à transmettre pour les demandes d’autorisation d’augmentation des loyers – cas 2) ;

Une attestation de conformité des travaux pour vérifier la date d’achèvement de la réhabilitation (et la date pour la mise en place de l’augmentation du loyer dérogatoire). Ce document pourra être fourni ultérieurement si la demande présentée par le bailleur est produite avant l’achèvement des travaux. Dans ce dernier cas, le calendrier prévisionnel des travaux indiquant la fin de la réhabilitation ;

Un projet d’avenant à la convention APL permettant de matérialiser les éventuels changements de surface et/ou de proroger la durée de la convention.

Pour les demandes d’augmentation dont la hausse est supérieure à 5 % en sus de l’IRL, une

présentation des modalités de concertation avec les associations, les locataires ainsi que leur accord/avis

Les demandes d’augmentation de loyers/redevances liées à des travaux de réhabilitation feront l’objet d’échanges préalables au dépôt de la demande et/ou au lancement des travaux avec les services de la DRIHL94 afin d’analyser la recevabilité du projet. Il conviendra ainsi de déposer le dossier présenté ci-dessus avant l’engagement des travaux, après instruction, la DRIHL établira alors un accord de principe à l’application de la dérogation à l’issue des travaux. Pour valider cet accord de principe, une fois les travaux réalisés, le bailleur transmettra la déclaration d’achèvement des travaux et les éventuels éléments modificatifs du dossier (évolution de l’occupation sociale, surfaces, diagnostic énergétique, etc.). En cas de changement substantiel des travaux, des niveaux de charge atteints ou de non atteinte des performances énergétiques visées, une instruction complémentaire sera nécessaire. Une augmentation dérogatoire de loyers/redevances pratiqués ne peut s’appliquer au-delà du loyer/redevance plafond de référence inscrit dans la convention APL, actualisé. Même si les locataires bénéficiant d’une valorisation de la qualité de service de leur habitation doivent être mis à contribution dans le cadre de travaux de réhabilitation, le coût des travaux ne doit pas être uniquement porté par ces derniers. Ainsi, la durée d’application d’une augmentation dérogatoire de loyers/redevances pratiqués ne pourra dépasser la durée d’amortissement des travaux. En outre, des augmentations ne sauraient être octroyées si elles impliquent une hausse trop importance du taux d’effort associée éventuellement à une baisse significative du reste à vivre des locataires en place.


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Démolitions de logements

locatifs sociaux

Modalités d’autorisation de démolition

de logements sociaux

La démolition de logements sociaux nécessite une autorisation Préfectorale (L. 443-15-1 du CCH). En amont de cette autorisation, plusieurs démarches doivent permettre de valider et de sécuriser le projet de démolition, et d'établir les conditions de reconstitution de l'offre démolie, notamment sur un secteur tendu comme le Val-de-Marne. En aval de l'autorisation, il s'agit de régulariser la situation du point de vue des conventions APL afin que les logements démolis soient effectivement retirés des conventions (et par conséquent des inventaires des logements sociaux des communes) et que le nombre de logements réservés du contingent préfectoral soit recalculé au regard des logements restants conventionnés. Les différentes étapes d'échanges administratifs et techniques sont détaillées ci-après, et les annexes permettent de préciser les attendus (justificatifs, pièces à fournir, mode de travail ou d'instruction du dossier à chaque étape).


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Dans le cadre de vos demandes de déclaration d’intention de démolir et d’autorisation de démolir, il conviendra de transmettre les éléments ci-dessous à l’adresse :

DRIHL94/ SHRU 12/14 rue des Archives

94011 CRETEIL CEDEX L’instruction se fera :

- Pour les démolitions dans le cadre du NPNRU, par le responsable territorial du bureau de la rénovation urbaine en charge du projet NPNRU ;

- Pour les autres démolitions, par le bureau du financement du parc social et son renouvellement : [email protected]

3. Instruction des demandes d’autorisation de démolition

3.1. Principes généraux de la procédure de déclaration d’intention de démolir et de prise en considération par le Préfet (PCDID)

La prise en considération d'une déclaration d'intention de démolir par le Préfet permet d'acter la validation de principe d'une démolition et le projet urbain sur le foncier libéré par la démolition. Elle repose sur de premiers échanges afin de définir un projet partagé entre bailleur, ville, EPT et État quant à l'identification et les modalités de financement de la reconstitution de l'offre, ou la mise en place d'un comité relogement et d'un protocole de relogement engageant les différents réservataires. Il est primordial que ces échanges aient lieu en amont de tout relogement. Par ailleurs, il s'agit d'un jalon temporel permettant de fixer la prise en compte des dépenses lorsque l'opération fait l'objet d'une aide financière (projet ANRU notamment). Au stade du dépôt du dossier d’intention, le projet de démolition doit permettre de quantifier et recenser les logements locatifs sociaux voués à être démolis (nombre/adresse/patrimoine conventionné APL ou non) et déterminer l'impact de cette démolition au regard de l'obligation SRU imposant un minimum de 25% de logements sociaux aux communes dans leur parc de résidences principales. La déclaration d'intention de démolir doit intervenir au moins six mois voire plusieurs années avant la démolition selon l'ampleur de l'opération de démolition. La prise en considération, ou les demandes de compléments, interviennent dans les deux mois qui suivent le dépôt du dossier. L'avis du Maire est recueilli dans le cadre de l'instruction de la demande. Le contenu du dossier à déposer auprès de la DRIHL94, ainsi que les étapes d'instruction du dossier, sont précisés en ANNEXE 2.

3.2. Préparation et signature d’un protocole de relogement Le protocole de relogement vise à cadrer les grands principes de relogement, mais également à fixer la participation de chaque réservataire à l'effort de relogement. En l'absence de protocole de relogement signé de l'Etat, aucun logement du contingent préfectoral ne pourra être mobilisé pour les ménages issus du bâtiment à démolir. En phase de relogement, des comités de suivi trimestriels doivent être mis en place afin de pouvoir procéder au suivi des indicateurs et au respect des modalités pratiques de fonctionnement. Enfin, lorsque de blocages sont rencontrés par un bailleur qui envisage des évictions, il est rappelé que le droit au maintien dans les lieux ne s'applique plus pour un ménage qui aurait bénéficié d’au minimum trois propositions de relogement dans un immeuble ayant fait l'objet d'une autorisation de démolir (L. 443-15-1 du CCH). Aussi, il appartient au bailleur de solliciter ladite autorisation (voir ci-après) au moment opportun.



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3.3. Principes généraux de la procédure d’autorisation de démolir En application de l'article L. 443-15.1 du CCH, un bâtiment à usage d’habitation appartenant à un organisme HLM et construit avec l’aide de l’Etat ne peut être démoli sans l'accord préalable du représentant de l'Etat (autorisation de démolir). Cette autorisation est indépendante du permis de démolir délivrée au titre de l'article R 430-1 du Code de l'urbanisme par l'autorité compétente (en général la ville). Les enjeux liés à l'autorisation de démolir sont la sécurisation juridique du bailleur en cas d'évictions. La démolition de patrimoine ayant des conséquences sur l’inventaire annuel des logements sociaux des communes et éventuellement sur l'évolution des conventions APL, le dossier de demande d'autorisation de démolir (voir ANNEXE 3) devra comprendre un engagement du bailleur à régulariser la situation administrative de ces logements suivant la situation du patrimoine démoli.

3.4. Déconventionnement du patrimoine démoli La démolition de patrimoine conventionné à l'APL engendrant des modifications sur les conventions, le bailleur est tenu de prendre contact auprès des services de la DRIHL94 / bureau du conventionnement (conventionsapl-uthl94.bmssb.shru.udhl94.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr) au moins 6 mois avant la démolition effective pour que les procédures de mise-à-jour puissent être lancées (arrêté préfectoral ou avenant à la convention).

Patrimoine non conventionné

à l'APL

Mise à jour du RPLS dès la démolition effective

Patrimoine de la convention plus vaste que celui démoli

Patrimoine conventionné

à l'APL

Avenant à la convention

Patrimoine de la convention entièrement démoli

Résiliation de la convention par arrêté préfectoral

mailto:conventionsapl-uthl94.bmssb.shru.udhl94.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr

mailto:conventionsapl-uthl94.bmssb.shru.udhl94.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr


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ANNEXE


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ANNEXE 1. Tableaux types à transmettre pour les demandes d’autorisation d’augmentation des loyers

Cas 1 : révision IRL

Commune

Nom du program

me

N° conventio

n APL/avenant + année

de référence

des montants des loyers

Nombre de

logements

SC/SU

Loyer mensu

el/ annuel maxim

al pratiqu

é avant

hausse

Loyer plafond mensu

el/ annuel

avant hausse

Taux de hausse loyer au 01/01/n

+1

Loyer mensu

el/ annuel maxim

al pratiqu

é après

hausse

Loyer plafond mensu

el/ annuel

après hausse

Ce tableau pourra éventuellement être complété par une liste des programmes (nom/commune/nombre de logements) sur lesquels le bailleur a fait le choix de ne pas réaliser d’augmentation de loyer.

Cas 2 : révision suite à réhabilitation

Identification ménag

e/ logeme

nt

Nombre de personnes

à charg

e

Revenu

SH

SCO/ SU

Loyer actuel €/mois

APL avant

travaux

Taux

d’effort avant

travaux

Loyer

après

travaux €/mois

APL après

travaux

Taux

d’effort après

travaux

Variation des

loyers

Nombre d’années pour atteindre

le plafo

nd

Incidence charg

es chauffage ECS

Le cas

échéant, 3

ème

ligne de

quittance

Ce descriptif doit permettre d’identifier l’augmentation appliquée aux loyers mensuels des locataires et la durée (nombre d’années) théorique de cette augmentation pour chaque ménage en place.


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ANNEXE 2. Contenu du dossier de déclaration d’intention de démolir et instruction du dossier en vue de l’obtention de sa prise en considération

Le dossier d'intention doit contenir les éléments suivants : • une délibération du Conseil d’administration de l’organisme approuvant le projet ; • une analyse technique, urbaine et sociale justifiant le projet de démolition, accompagnée des documents graphiques permettant de situer sur le site les démolitions envisagées, ainsi que les actions urbaines prévues dans le projet (création de voies, traitement des espaces publics, équipements publics à implanter…) ; • une présentation détaillée de chacun des logements démolis : typologie, loyer, adresse, échéance de démolition, numéro de convention APL pour les logements conventionnés… Pour le cas de démolition de logements conventionnés, cette note devra synthétiser pour chaque convention APL concernée par des démolitions, le différentiel entre le nombre de logements potentiellement démolis à terme et le nombre de logements inscrits à la convention afin de pouvoir présumer approximativement "du choix" de procédure de mise-à-jour de la convention (avenant ou dénonciation) ; • une note préparatoire à l'élaboration d'un véritable protocole de relogement, explicitant les stratégies de relogement envisagées, leur articulation avec les dispositifs existants (conférence intercommunale du logement, programme local de l'habitat...). Cette note précisera également les dispositifs d'accompagnement social liés au relogement qui seront mis en place par le bailleur social ; • les besoins en programmation nécessaires à la reconstitution d'une offre et la description du parc de l’organisme sur la commune (nombre de logements, vacance et mutations annuelles et correspondance aux souhaits des locataires) ; • l'état d'occupation (quittancement) et de la vacance sur les 12 derniers mois. Un tableau de type « RIME » (outil USH) détaillant la situation des locataires avant et après relogement (mentionnant notamment les loyers avant/après et le reste à charge avant/après).devra être complété et remis par le bailleur lors du dépôt du dossier d’intention. Les décohabitations envisagées et leur prise en charge ou non par le bailleur sont à préciser ; L'ensemble des pièces relatives à la vacance et à l'occupation devra être actualisé suite à la prise en considération, afin de disposer des pièces à la date de PC DID qui fait référence en matière de relogement et de financements.

ANNEXE 3. Contenu du dossier de demande de l’autorisation de démolir Le dossier d’autorisation de démolir doit contenir les éléments suivants : • Courrier de l’organisme adressé au préfet (copie DRIHL94 sollicitant l'autorisation de démolir) • Attestation précisant l'avancement du relogement des locataires présents au moment de la déclaration d'intention de démolir, et calendrier pour l'achèvement des relogements • Engagement du bailleur à actualiser la déclaration de son patrimoine dans le RPLS (Répertoire sur le Parc Locatif Social) au regard des logements démolis. • Calendrier prévisionnel des travaux • Justificatif de la part des garants des prêts (contactés lors de la construction) approuvant le projet de démolition • Permis de démolir • Tableau de type « RIME » (outil USH) détaillant la situation des locataires avant et après relogement (mentionnant notamment les loyers avant/après et le reste à charge avant/après).devra être complété et remis par le bailleur lors du dépôt de la demande d’autorisation de démolir.

Vie du patrimoine social - DRIHL Île-de-France

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