Vente de PPE en zone de développement Loi Longchamp: feu ...€¦ · chroniqueur juridique Me...

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P our rappel, la loi Long- champ vise à mettre fin à la mainmise par des investisseurs de logements construits en PPE (propriété par étages) dans la Zone de déve- loppement et de faire en sorte que ces logements puissent être directement acquis par des pro- priétaires individuels qui aient la ferme intention de les occuper personnellement et non de faire une opération spéculative. Le projet initial, largement édul- coré par le Grand Conseil, avait été «retoqué» par le Tribunal fédéral, par un arrêt du 15 jan- vier 2015 (cf. «Tout l’immobilier» N° 775). Le flambeau de la loi Longchamp a toutefois été repris dans le cadre de l’Initiative «Halte aux magouilles immobilières, oui à la loi Longchamp!». Cette Initia- tive a été validée par le Conseil d’Etat. Comme les recourants sont manifestement têtus, ces der- niers ont saisi la toute nouvelle Chambre constitutionnelle de la Cour de Justice de Genève de plusieurs recours contre la vali- dation de cette initiative par le Conseil d’Etat. Les arrêts rendus par la Cour Constitutionnelle font toutefois la part belle à la loi Longchamp en avalisant, avec quelques nuances, ses dispositions es- sentielles. À l’exception toutefois d’un point - au demeurant ma- jeur! - prévoyant la rétroactivité de la loi, qui est annulé. Voyons les points essentiels des arrêts de la Cour Constitution- nelle (dont l’un ne comprend pas moins de 61 pages!) Obligation du propriétaire d’occuper personnellement l’appartement acquis La Loi Longchamp prévoit que «les logements destinés à la vente doivent être occupés par leur propriétaire». La loi ne limite toutefois pas explicitement la durée de cette obligation. A ce propos, la Chambre consti- tutionnelle a jugé que l’obligation faite au propriétaire d’habiter personnellement l’appartement acquis devait être interprétée comme suit: cette obligation d’habiter doit être limitée à la durée du contrôle; • seules des personnes phy- siques, et non des sociétés, peuvent devenir propriétaires d’un appartement acquis en PPE; • restent toutefois réservés les cas d’achats d’appartements par des sociétés immobilières d’actionnaires-locataires ou des sociétés coopératives; • une même personne ne sau- rait être propriétaire de plusieurs appartements PPE situés en Zone de développement; • le propriétaire ne peut laisser l’appartement vide. Il a l’obliga- tion de l’occuper personnelle- ment; • dans des situations (très) par- ticulières, le propriétaire d’un logement peut l’occuper person- nellement tout en ayant, juridi- quement, un domicile ailleurs. Motifs permettant de déroger à l’obligation d’habiter La loi Longchamp prévoit ex- pressément certains motifs qui permettent à l’acquéreur d’un appartement de ne pas habi- ter personnellement l’apparte- ment pendant toute la durée du contrôle et, par conséquent, de le louer avant la fin du contrôle. Il s’agit des cas suivants: • circonstances imprévisibles, tels le divorce des acquéreurs, une mutation professionnelle dans un autre lieu de travail, un état de santé ne permettant plus le maintien dans le logement ainsi que... le décès (sic!); • acquisition d’un (ou plusieurs) appartement par le propriétaire du terrain en paiement du prix du terrain; • une situation sur le marché du logement ne permettant pas de trouver un acquéreur au prix contrôlé et admis par l’Etat. La Chambre constitutionnelle confirme que cette liste ne peut pas être considérée comme étant exhaustive, sans toutefois prôner une application souple de la loi en faveur d’une interpréta- tion large des justes motifs. La Chambre constitutionnelle élargit toutefois d’ores et déjà la liste de justes motifs aux cas suivants: • Etat étranger ou organisation internationale, pour son chef de mission; • frontalier ressortissant de l’UE ou de l’AELE (résidence secon- daire, 5 jours par semaine); • succession (aucun héritier n’est en mesure d’acquérir et d’habiter l’appartement); • cas d’une famille recomposée (appartement finalement trop exigu). En revanche, la Chambre consti- tutionnelle exclut formellement des justes motifs: • l’acquisition par un jeune père n Vente de PPE en zone de développement Loi Longchamp: feu vert constitutionnel, mais sans effet rétroactif Dans son numéro 755, du 16 février 2015, Tout l'Immobilier vous avait présenté, sous la plume de notre chroniqueur juridique M e Patrick Blaser, l’état de la saga liée à l’adoption de la loi Longchamp. Depuis le 2 septembre 2015, la Chambre constitutionnelle de la Cour de Justice vient de rendre des arrêts suite aux recours interjetés contre l’Initiative «Halte aux magouilles immobilières», laquelle reprend «à son compte» l’essentiel de la loi Longchamp. TOUT L’IMMOBILIER • NO 782 • 28 SEPTEMBRE 2015 L’actualité immobilière Chronique juridique de M e Patrick Blaser

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  • Pour rappel, la loi Long-champ vise à mettre fin à la mainmise par des investisseurs de logements construits en PPE (propriété par étages) dans la Zone de déve-loppement et de faire en sorte que ces logements puissent être directement acquis par des pro-priétaires individuels qui aient la ferme intention de les occuper personnellement et non de faire une opération spéculative.Le projet initial, largement édul-coré par le Grand Conseil, avait été «retoqué» par le Tribunal fédéral, par un arrêt du 15 jan-vier 2015 (cf. «Tout l’immobilier» N° 775).Le flambeau de la loi Longchamp a toutefois été repris dans le cadre de l’Initiative «Halte aux magouilles immobilières, oui à la loi Longchamp!». Cette Initia-tive a été validée par le Conseil d’Etat.Comme les recourants sont manifestement têtus, ces der-niers ont saisi la toute nouvelle Chambre constitutionnelle de la Cour de Justice de Genève de plusieurs recours contre la vali-dation de cette initiative par le Conseil d’Etat.Les arrêts rendus par la Cour Constitutionnelle font toutefois la part belle à la loi Longchamp

    en avalisant, avec quelques nuances, ses dispositions es-sentielles. À l’exception toutefois d’un point - au demeurant ma-jeur! - prévoyant la rétroactivité de la loi, qui est annulé.Voyons les points essentiels des arrêts de la Cour Constitution-nelle (dont l’un ne comprend pas moins de 61 pages!)

    Obligation du propriétaire d’occuper personnellement l’appartement acquisLa Loi Longchamp prévoit que «les logements destinés à la vente doivent être occupés par leur propriétaire».La loi ne limite toutefois pas explicitement la durée de cette obligation.A ce propos, la Chambre consti-tutionnelle a jugé que l’obligation faite au propriétaire d’habiter personnellement l’appartement acquis devait être interprétée comme suit:• cette obligation d’habiter doit être limitée à la durée du contrôle;• seules des personnes phy-siques, et non des sociétés, peuvent devenir propriétaires d’un appartement acquis en PPE;

    • restent toutefois réservés les cas d’achats d’appartements par des sociétés immobilières d’actionnaires-locataires ou des sociétés coopératives;• une même personne ne sau-rait être propriétaire de plusieurs appartements PPE situés en Zone de développement;• le propriétaire ne peut laisser l’appartement vide. Il a l’obliga-tion de l’occuper personnelle-ment;• dans des situations (très) par-ticulières, le propriétaire d’un logement peut l’occuper person-nellement tout en ayant, juridi-quement, un domicile ailleurs.

    Motifs permettant de déroger à l’obligation d’habiterLa loi Longchamp prévoit ex-pressément certains motifs qui permettent à l’acquéreur d’un appartement de ne pas habi-ter personnellement l’apparte-ment pendant toute la durée du contrôle et, par conséquent, de le louer avant la fin du contrôle.Il s’agit des cas suivants:• circonstances imprévisibles, tels le divorce des acquéreurs, une mutation professionnelle dans un autre lieu de travail, un état de santé ne permettant plus

    le maintien dans le logement ainsi que... le décès (sic!);• acquisition d’un (ou plusieurs) appartement par le propriétaire du terrain en paiement du prix du terrain;• une situation sur le marché du logement ne permettant pas de trouver un acquéreur au prix contrôlé et admis par l’Etat.La Chambre constitutionnelle confirme que cette liste ne peut pas être considérée comme étant exhaustive, sans toutefois prôner une application souple de la loi en faveur d’une interpréta-tion large des justes motifs.La Chambre constitutionnelle élargit toutefois d’ores et déjà la liste de justes motifs aux cas suivants:• Etat étranger ou organisation internationale, pour son chef de mission;• frontalier ressortissant de l’UE ou de l’AELE (résidence secon-daire, 5 jours par semaine);• succession (aucun héritier n’est en mesure d’acquérir et d’habiter l’appartement);• cas d’une famille recomposée (appartement finalement trop exigu).En revanche, la Chambre consti-tutionnelle exclut formellement des justes motifs:• l’acquisition par un jeune père

    n Vente de PPE en zone de développement

    Loi Longchamp: feu vert constitutionnel, mais sans effet rétroactifDans son numéro 755, du 16 février 2015, Tout l'Immobilier vous avait présenté, sous la plume de notre chroniqueur juridique Me Patrick Blaser, l’état de la saga liée à l’adoption de la loi Longchamp. Depuis le 2 septembre 2015, la Chambre constitutionnelle de la Cour de Justice vient de rendre des arrêts suite aux recours interjetés contre l’Initiative «Halte aux magouilles immobilières», laquelle reprend «à son compte» l’essentiel de la loi Longchamp.

    TOUT L’IMMOBILIER • NO 782 • 28 SEPTEMBRE 2015

    L’actualité immobilièreC h r o n i q u e j u r i d i q u e d e M e P a t r i c k B l a s e r

  • de famille de logements PPE pour y loger ses enfants à leur majorité;• l’acquisition par un propriétaire pour y loger un autre membre de sa famille;• l’acquisition d’appartements en PPE par des Caisses de pré-voyance professionnelle pour leurs propres pensionnés.

    Pas d’autorisation de vente en cas de locationLa loi Longchamp prévoit que si un logement soumis dès sa construc-tion au régime de la PPE est loué pendant la période de contrôle, son aliénation ne peut pas être autorisée automatiquement.La Chambre constitutionnelle ad-met la validité de cette disposition, tout en constatant qu’elle ne vise que des cas bien spécifiques et en la limitant toutefois à la période de contrôle.

    Sanction administrative: amende jusqu’à 20% du prix de revient total de l’immeubleLa loi Longchamp prévoit que tout contrevenant est passible d’une amende administrative pouvant al-

    ler jusqu’à 20% du prix de revient total de l’immeuble, tel qu’il est prévu par le plan financier.Par ailleurs, la loi Longchamp pré-voit de surcroît que les mesures et sanctions prévues par la LCI (loi sur les constructions et les ins-tallations diverses) peuvent être appliquées par analogie.Outre l’amende, les mesures peuvent notamment constituer en:• une interdiction d’utiliser l’appar-tement à titre locatif;• une remise en état, notamment par le remboursement de loyers perçus en cas de location.La loi Longchamp stipule égale-ment qu’en cas de violation de l’obligation d’habiter incombant au propriétaire, ce dernier peut se voir soumis à une interdiction de vendre son logement.L’ensemble de ces sanctions et mesures obtient l’aval de la Chambre constitutionnelle, qui rappelle toutefois que les sanc-tions doivent être prononcées dans le respect du principe de la proportionnalité.

    Pas d’effet rétroactif de la loi LongchampLa loi Longchamp prévoit que l’obligation faite au proprié-taire d’habiter personnellement l’appartement qu’il a acquis doit

    s’appliquer avec effet rétroactif notamment aux logements des-tinés à la vente situés dans les immeubles dont la date d’entrée moyenne des habitants est pos-térieure au 1er janvier 2010.Les dispositions rétroactives de la loi Longchamp, aux lourdes conséquences pour les pro-priétaires concernés, ont toute-fois toutes été annulées par la Chambre constitutionnelle.Sous cet angle, c’est un point fondamental qui a été gagné par les recourants.

    Cela étant, la saga de la loi Long-champ pourrait ne pas être ter-minée. En effet, les arrêts rendus par la Chambre constitutionnelle de la Cour de Justice peuvent encore faire l’objet d’un recours auprès du Tribunal fédéral, étant précisé qu’à ce jour le délai pour recou-rir n’est pas encore échu. Donc: affaire à suivre! n

    Patrick BlaserAvocat associé

    de l’Etude Borel & Barbey, Genè[email protected]

    • C H R O N I Q U E J U R I D I Q U E D E M E PAT R I C K B L A S E R 5

    • L’effet rétroactif a été rejeté.

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