Urbanissimo Réflexions foncières n°112

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Idées & chiffres• Saïd ALMI : Où en est l’urbanisme nord-africain ?• Amel BAZIZ-BERKANI etAli HADJIEDJ : Alger en mutation

• Leila ABBAS et Ali HADJIEDJ : Le port d’Alger face aux enjeux de la mon-dialisation• Linda Sabrina ALLOUI-AMI MOUS-SA et Ali HADJIEDJ : L’aménagement touristique en Algérie, un état des lieux

•Alain COSTA : Gérard de Nerval oul’improbable mariage de la poésie et de la propriété

Main basse sur l’architecture et l’urbanisme. De grands consortiums s’en mêlent au titre de la coopération. Dotés généralement de bureaux

d’études implantés dans des villes prestigieuses, loin des réalités locales sur lesquelles ils parachutent des projets grandioses clé en main, ces holdings ou groupes immo-biliers internationaux dominent de plus en plus, avec le concours de nombre d’entreprises chinoises, le marché de l’immobilier, des travaux publics et de l’aménagement ur-bain.A Tunis, le projet des berges du Lac sud en est un exemple. La « Porte de la Méditerranée », qui se veut une ville

Urbanisme et coopération

Où en est l’urbanisme nOrd-africain ?

par Saïd aLMI

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Le vraisemblable n’est pas le vrai, ni le semblable (© Saïd ALMI)

Gérard de nerval, pOésie et prOpriété...

par aLaIn coSta

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n° 112 1e TrIMeSTre 2011 CPPAP n° T77694

URBANISSIMOFondé en 1997 Pour un urbanisme de qualité 20 €

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© URBANISSIMO, réflexions foncièresCPPAP T 77694 Dépôt légal : à la date d’impressionwww.reflexions-foncieres.comFondateur : rodrigo acosta-GarciaDirecteur : Saïd almi Rédacteur en chef : alain costa

comité de lecture et de rédaction : Rodrigo Acosta-Garcia, Saïd Almi, Jacques Amory, Pierre-Yves Beau-chant, Jean-Paul Blais, Alain Costa, Jean-Claude Galléty, Régis Gouémo, Henri Heugas-Darraspen, Philippe Tem-plé, Anthony Tchekemian, Philippe Verdier, Marc Wiel. Membres correspondants : Céline Cordier, Jean-Pierre Giordani, Daniel Terrolle, Chris Younès. documentaliste : Joséphine Dell’Aquila.

Qui sommes-nous ?Issus de toutes les disciplines scientifiques constituées, les membres de l’équipe d’URBANISSIMO ont en com-mun un intérêt soutenu pour la théorie et la pratique de l’urbanisme. Animés d’un esprit de critique constructive, ils portent sur l’actualité des regards croisés dans un souci d’objectivité qui rime avec liberté et pluralité. En tant que plateforme d’échange et d’expression, URBA-NISSIMO donne à celles-ci tout leur sens, notamment en accueillant toutes les idées sensées et en ouvrant ses colonnes aux étudiants.

Ligne éditorialeJusqu’en 2009, URBANISSIMO privilégiait les ques-tions foncières et immobilières dans les milieux ur-bains. Désormais, elle s’ouvre à toutes les approches concourant à l’aménagement des villes : anthropologie, architecture, droit, écologie, économie, géographie, histoire, philosophie, politique, sociologie et urbanisme proprement dit.L’urbanisme n’étant ni une science, dans le sens rigou-reux du terme, ni un art stricto sensu, mais une praxis complexe qui fait appel à tous les savoirs et les savoir-faire relatifs à l’établissement humain et à son environ-nement, seul un décloisonnement disciplinaire permet à cette pratique de s’exercer pleinement.

avertissement- URBANISSIMO change de cadence. Il devient trimes-triel *, avec des articles plus étoffés et des thématiques plus variées. - Toute reproduction d’éléments de la publication doit être soumise à autorisation préalable. Tél. : 33 (0)1 45 45 63 21 - 09 75 51 33 22 – 06 23 93 58 16. [email protected] ou [email protected]* Les abonnements en cours seront correctement ajustés. Editeur délégué : arEar 31, rue pernety 75014 paris [email protected] SIrEt 428 511 96 00028

1er trimestre 2011 - Urbanissimo

* Editorial : Urbanisme et coopération 1

* Arguments / Idées et chiffres- Saïd ALMI : Où en est l’urbanisme nord-africain ? - Amel BAZIZ-BERKANI et Ali HADJIEDJ : Alger en mu-tation. Des projets structurants pour de grandes ambitions - Leila ABBAS et Ali HADJIeDJ : Le port d’Alger face aux enjeux de la mondialisation - Linda Sabrina ALLOUI-AMI MOUSSA et Ali HADJIEDJ : L’aménagement touristique en Algérie, un état des lieux *Littérature urbaine - Alain COSTA : Une France de propriétaires. Quand un poète se met en quête d’un logement : Gérard de Nerval ou l’improbable mariage de la poésie et de la propriété.

*Analyse - Alain COSTA : Les prix de l’immobilier résidentiel vont continuer à progresser en 2011

*Enquête- Rodrigo ACOSTA : Écoconstruction, une forme de «capitalisme naturel » ?

* Lectures * Veille juridique * Télex-carnet-agenda * ANNONCES

SOMMAIRE

SERVICE ABONNEMENTSAbonnements : 4 numéros : 75 Euros TTC (TVA à 2,1%) Version PDF (via email) 60 Euros TTC (TVA à 19,6%) Pour la CEE : 4 numéros 100 Euros TTC ; autres pays : 110 Euros.

Service abonnés 22 rue Charles Dupuis78510 Triel-sur-Seine

DANS lE pROChAIN NuMéRO

La concertation en questionEtude de cas : Consultation locale pour un projet d’urbanisme en deuxième couronne de la région Ile-de-France.

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nouvelle de 300 000 habitants, n’est en réalité qu’un centre international d’affaires, de services et de loisirs. Une société immo-bilière internationale d’in-vestissement, Sama Dubaï, est chargée de sa réalisation. Cette même compagnie, par ailleurs à l’origine du quartier central d’affaires de la capitale émiratie dominé par les quatre Dubaï Towers, contrôle des projets analo-gues dans les villes de Casa-blanca (Marina) et de rabat (Amwaj). L’Algérie, entre autres pays (1), n’est pas en reste. en pleine privatisa-tion, son domaine portuaire par exemple tombe en par-tie entre les mains de l’en-treprise Dubaï Ports World. L’opération de transformation du port d’Alger ainsi programmée ne sera pas sans effets sur la structure séculaire de la ville et sur sa vie (2). Dans le même temps, et presque partout, on ap-pelle de ses vœux le retour d’un urbanisme raison-né de concertation ou de négociation, à l’exemple des pratiques issues de la loi Cornudet du 14 mars 1919. Cette loi est l’aboutissement d’un ensemble d’expériences dont la rencontre est à l’origine de l’école française d’urbanisme. Après une courte phase d’application partielle et fragmentée dans des contextes très variés, avant qu’on n’assiste à

une véritable offensive de l’urbanisme fonctionna-liste, facilitée par l’urgence de la reconstruction et de la construction en grand nombre de l’après guerre, on redécouvre aujourd’hui l’esprit de cette école et ses avantages. La coopération en matière d’urbanisme et d’aménage-ment ne doit pas prendre la forme d’un simple transfert de technologies ou de mo-dèles préétablis, mais d’un échange de savoirs et de sa-voir-faire sensibles et réflé-chis. Telle est précisément le principal atout de l’école française d’urbanisme pour laquelle aux règles générales communes à l’ensemble des villes sont toujours ajou-

tées des dispositions particulières propres à chaque espace urbain traité concrètement. D’où son réa-lisme, par opposition à toutes les utopies urbaines.

Saïd ALMI

(1) Voir par exemple dans le prochain numéro d’UrBAnISSIMO Alain Costa : Sénégal:unenouvellecapitaledansleslimbes.Lompouloul’échecd’unecoopération.(2) Saïd Almi : Leportd’Alger,élémenturbainstructurantendevenir, in : Cap sur les ports francophones, rencontre internationale organisée par l’AUF, les escales improbables de Montréal et l’APerAU.Québec, du 3 au 6 juin 2008. A paraître dans UrBAnISSIMO.

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Urbanissimo - 1er trimestre 2011

Lacoopérationenma-tièred’urbanismeet

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Où en est l’urbanisme nord-africain ?Dans Utopia, on a coutume de voir l’exacte expression d’une création exnihilo. Or, Thomas More y fait référence à une société et à un espace concrets, préexistants. Son modèle ne surgit donc pas du néant. Il est construit point par point à partir de la critique d’une société réelle (celle de l’Angleterre contemporaine). Trois siècles plus tard, Fourier donne forme à son Phalanstère en s’inspirant du château de Versailles. C’est dire l’importance qu’il y a à examiner les fondements, théoriques et doctrinaux, de la configuration de notre espace urbain et de notre mode d’intervention sur cet espace. Longtemps après l’accession des trois pays nord-africains, Maroc, Algérie, Tunisie, à leur indépendance, les choix effectués en matière d’urbanisme continuent à y subir l’ascendant de quelques principes d’aménagement issus du contexte colonial français. Il s’agit essentiellement du fonctionnalisme et du culturalisme, au projet modélisateur, donc prétendument reproductible. Mais il est un autre antécédent, aux conséquences beaucoup moins évidentes : la régularisation. Or, avec la faillite avérée des modèles fonctionnaliste et culturaliste, on assiste depuis quelques années en europe à un retour en force de cette même régularisation, propre à l’école dite française d’urbanisme. L’occasion est trop belle pour ne pas s’interroger sur les effets possibles de cette pratique sur la pensée urbaine nord-africaine aujourd’hui. Demandons-nous toutefois, auparavant, où en est l’urbanisme en Afrique du nord et quelle place y occupent les urbanistes. Après bien des décennies de tâtonnements, la question mérite d’être posée.A la lumière de l’histoire, quelques jalons peuvent être plantés. Ils sont d’autant plus nécessaires que de profondes mutations affectent depuis quelques années le champ de l’aménagement de l’espace maghrébin. L’émergence du développement urbain durable, l’introduction du principe de gouvernance,

l’accomplissement progressif de la mondialisation et la récente mise en place d’un projet d’Union pour la Méditerranée nous invitent à la réflexion. Trois grandes phases peuvent être distinguées, à partir du début du XXe siècle, dans la trajectoire des pratiques urbanistiques des pays nord-africains (Maroc, Algérie, Tunisie). La première couvre la période comprise entre le début de la Première guerre mondiale et celui de la Seconde. La deuxième s’étend de la fin des hostilités de 1939-1945 à la fin des années 50. La troisième court de l’accession des trois pays à leur indépendance jusqu’à nos jours.

Au-delà de cette analogie chronologique, on observe curieusement une forte similitude entre les orientations théoriques et doctrinales des partis d’aménagement urbain adoptés dans chacun des trois pays. La première phase reste dominée par des idées urbaines de « régularisation » telles qu’elles étaient mises en œuvre au sein de l’école dite française de l’urbanisme. La seconde se caractérise par une nette prédominance des principes fonctionnalistes issus du Mouvement moderne des CIAM (Congrès Internationaux d’Architecture Moderne) et de la Charte d’Athènes. Dans le même temps, des notions d’urbanisme culturaliste, fondé sur une conception échelonnée de l’espace, font quelquefois

Par Saïd ALMI

Les bouleversements politiques actuels dans le Nord de l’Afrique justi-fient l’interrogation : Où en est l’urbanisme nord-africain ? (Dr)

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leur apparition ici et là. Quant à la troisième, elle est marquée par un recours permanent soit à des modèles empruntés à la phase précédente, soit à des instruments (schémas et plans) élaborés depuis le début des années 60 en europe (SDAU, POS, PUD, zones d’aménagements divers, SCOT, PLU…). et, depuis peu enfin, les préférences vont à des consortiums, holdings ou groupes immobiliers internationaux basés dans les pays du Golfe.

Prémices d’un urbanisme de régularisationL’urbanisme de régularisation se définit comme une démarche qui vise à optimiser l’espace urbain par l’intégration des fins et des moyens mis à sa disposition par la science et la technique et à adapter la ville historique aux besoins et aux exigences modernes, sans sacrifier pour autant l’héritage du passé. Il se situe dans la droite ligne de la régularisation haussmannienne (1), qu’il dépasse cependant en étendant sa démarche à l’ensemble des villes. Il est caractéristique de la méthode de l’école française d’urbanisme, née de la convergence de trois grandes influences, celles de l’ecole des ponts et chaussées, du Musée social et de l’expérience coloniale de Lyautey au Maroc. La loi du 14 mars 1919 sur les plans d’aménagement, d’embellissement et d’extension (PAee) en est la consécration législative et réglementaire en France. L’urbanisme de régularisation se caractérise par une grande capacité d’adaptation : aux règles générales applicables à l’ensemble des villes sont toujours ajoutées des dispositions particulières propres à chaque espace urbain traité concrètement. Au Maroc, un important arrêté est pris par Lyautey dès 1913. Il est suivi le 16 avril 1914 par un édit du Sultan (dahir). Le premier n’autorise la création de centres européens qu’en « dehors » des cités musulmanes ; l’idée obéit à des raisons à la fois politiques, économiques, sanitaires, édilitaires et esthétiques (2). Le second prévoit l’établissement de plans généraux d’alignement, d’aménagement et d’extension dont bénéficient plusieurs villes marocaines (Casablanca, Meknes, Fès, rabat…). Ces textes préfigurent la législation française de 1919. Le principe du «développement séparé», mis en œuvre durant une dizaine d’années par le résident général, Henri Prost et leurs équipes ne procède d’aucune volonté discriminatoire. Bien au contraire, il relève d’une philosophie respectueuse de l’altérité et des œuvres du passé et attachée à la culture locale, qui fait honneur à l’école française d’urbanisme dont il traduit l’un des multiples aspects. en Algérie, la loi Cornudet du 14 mars 1919 est rendue applicable au pays en 1922 et en 1925. L’urbanisme de régularisation, incarné ici par Prost et la société des Plans régulateurs des frères Danger, entourés de leurs équipes respectives, trouve à s’appliquer à toutes les villes algériennes de plus de 10000 habitants. Il consiste à transformer l’espace urbain en l’adaptant aux nécessités modernes d’hygiène et de circulation notamment, tout en évitant de bouleverser

outre mesure les structures existantes. Passé, présent et futur y sont en effet indissociablement liés. A Alger par exemple, une réglementation spéciale comportant de solides prescriptions de sauvegarde place la Casbah sous un régime particulier destiné à en conserver l’aspect général. Comme pour la loi de 1919, préfigurée par les textes de 1913 et 1914 au Maroc, les travaux pionniers de Prost à Alger aboutissent à la définition d’un urbanisme régional avant même l’adoption du décret-loi du 25 juillet 1935 sur les plans régionaux en métropole. Au lendemain de la promulgation de la loi du 14 mars 1919, la municipalité de Tunis demande à l’architecte Victor Valensi un projet d’aménagement, d’embellissement et d’extension. Dès 1920, l’urbaniste français présente un plan en tout point conforme aux prescriptions de la loi Cornudet, donc de l’urbanisme de régularisation. Valensi propose de conserver la vieille ville de Tunis dans son intégralité. Dans le même temps, il dote la partie européenne de tout l’outillage normatif moderne de l’espace occidental (3). Mais, comme la majeure partie des PAee, en Métropole comme dans les territoires occupés, son projet ne sera pas réalisé, puisqu’en 1929 il est classé. Quatre ans plus tard, les ingénieurs Chevaux et eloy, du service d’urbanisme nouvellement créé, proposent un plan général d’aménagement du périmètre de Tunis et de sa zone d’extension. Dans ses grandes lignes, leur projet s’inspire du précédent, mais en bons partisans de la rénovation urbaine, eloy et Chevaux préconisent une intervention lourde dans la médina où ils taillent violemment (4), à l’instar des adeptes du Mouvement moderne des CIAM. De ce point de vue, leur projet annonce celui de Bernard-Henri Zehrfuss, une dizaine d’années plus tard, et du fonctionnalisme alors triomphant.

Offensive fonctionnalisteInspiré par une idéologie universaliste de progrès, le fonctionnalisme en architecture et en urbanisme prône une adaptation stricte de la forme à la fonction et une dissociation rigoureuse des fonctions urbaines (5). Il est né d’une triple volonté d’économie, d’efficacité et de rendement. Comme la doctrine de régularisation, la théorie fonctionnaliste privilégie les valeurs d’hygiène et de mobilité. Mais au lieu d’un urbanisme de composition, elle préconise un urbanisme volontariste d’imposition. elle se fonde sur les possibilités techniques et les prouesses industrielles grâce auxquelles elle vise à créer un espace nouveau, conforme aux exigences de la société machiniste. Cette société créant des besoins nouveaux, supposés les mêmes partout, il devient possible de concevoir l’habitat et la ville elle-même à partir de modèles universels. Le postulat fonctionnaliste d’invariance humaine (il y est question d’homme-type et de besoins-types) et de valeurs prétendument universelles se traduit par une dépréciation totale de l’héritage ancestral, des traditions et des particularités locales et régionales. Du passé, l’urbanisme fonctionnaliste n’hésite donc pas à faire table rase.

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Vingt-trois ans après le départ de Prost du Maroc, Michel ecochard prend en charge l’urbanisme marocain entre 1945 et 1953. Depuis, Casablanca «n’avait plus d’urbanisme», note ce dernier (6). en dépit de l’armature que l’urbaniste de Lyautey avait prévue pour l’extension de la ville, les opérations spéculatives ont en effet pris le dessus et donné lieu, comme partout, à une périurbanisation incontrôlable, due à une arrivée massive de populations rurales. Partisan du Mouvement moderne et des théories de Le Corbusier, ecochard développe la notion de « construction pour le plus grand nombre » pour juguler cette croissance urbaine. Mais, sensible à l’œuvre de Prost (parce que formé aux côtés des frères Danger), il cherche à tenir compte de la spécificité des populations marocaines. Au lieu, cependant, de se cantonner dans un strict respect de leur culture, comme sous Lyautey, ecochard pose le problème en termes de sous-développement qu’il cherche à combattre au moyen des techniques modernes des plans-types, de l’hygiène et de la standardisation. Cette forme d’encadrement de l’extension urbaine fait école et se développe jusqu’à l’adoption en 1964 d’un décret général sur les lotissements d’habitat économique.Convié en février 1931 à exposer à Alger son point de vue d’urbaniste, au même titre que bien d’autres invités, Le Corbusier se lance dans une entreprise hasardeuse qui durera une douzaine d’années et dont naissent plusieurs grands projets sans lendemain. Il reviendra toutefois à ses disciples de marquer définitivement l’ensemble du paysage urbain algérien de très nombreuses réalisations directement inspirées de la théorie fonctionnaliste de l’architecture et de l’urbanisme. Placé dès 1942 sous la direction d’un ingénieur (Jacques Wattez) et d’un inconditionnel du Mouvement moderne et des idées de Le Corbusier (l’urbaniste Jean de Maisonseul), le service départemental d’urbanisme d’Alger par exemple ouvre la voie à la nouvelle tendance, favorisée par ailleurs par l’arrivée au ministère de la reconstruction et de l’urbanisme d’autres fidèles gagnés aux thèses fonctionnalistes (eugène Claudius-Petit, Pierre Dalloz…). C’est ensuite à l’Agence du Plan d’Alger qu’il incombe de reconduire les principes modernes d’aménagment de l’espace et de les consolider avec le concours de Pierre-André emery, Gerald Hanning… Chargé en 1943 d’évaluer les dommages de guerre au Maroc et en Algérie, Bernard-Henri Zehrfuss se rend aussitôt après à Tunis où il est nommé architecte en chef du gouvernement tunisien, responsable du service d’architecture de la direction des Travaux publics du protectorat de 1943 à 1948. Il y mène différentes études d’urbanisme pour les villes de Tunis, Bizerte et Sfax et réalise plusieurs bâtiments suivant les canons de l’architecture moderne, tout en poursuivant la direction d’autres chantiers de logements collectifs à Alger (Champ de Manœuvres). Son Plan directeur d’aménagement de la région de Tunis (1945) comporte la création de villes nouvelles de 30000 habitants autour de l’agglomération centrale. Il exprime

une séparation nette entre la médina, la ville européenne et les villes nouvelles; l’ensemble étant relié par un réseau d’artères principales et de voies de chemin de fer permettant une circulation et des échanges rapides. D’une manière générale, et conformément au principe fonctionnaliste de dissociation des fonctions urbaines, zones d’habitat, zones de travail et circulation sont soigneusement séparées. Ordonnancement libre, simplicité et ordre, telle est la logique fonctionnelle qui préside au projet de Zehrfuss qui, comme les précédents, demeure sans suite immédiate. Mais d’autres interventions s’en inspireront ou lui emboîteront le pas contradictoirement, à commencer par le projet de la Cité franco-musulmane de l’ingénieur Mohamed Ali el Annabi présenté en 1948. el Annabi est le premier Tunisien à avoir été admis à l’ecole polytechnique de Paris. A son retour au pays, il est nommé aux Travaux publics (direction des intérêts miniers), puis directeur du Plan (7). entre temps, il conçoit le projet en question dans lequel il trace un axe de symétrie autour duquel il dispose tous les services économiques et administratifs communs. De part et d’autre, il répartit séparément les quartiers européens et musulmans. Si dans la partie européenne l’architecture des bâtiments et leur disposition obéissent aux normes occidentales modernes, du côté musulman elles sont empreintes de caractères spécifiques que l’auteur puise dans la tradition et le passé (8). Cette dimension nostalgique trahit chez l’ingénieur, militant nationaliste, une influence du courant culturaliste alors en concurrence avec le Mouvement moderne en urbanisme. Outre l’ecole polytechnique, el Annabi a également fréquenté l’ecole libre des sciences politiques, l’ancêtre de Sciences Po de Paris. et cette école développait une coopération soutenue avec des universités étrangères. Or le mouvement culturaliste était alors assez répandu, notamment en Autriche et en Angleterre depuis Camillo Sitte, ebenezer Howard et raymond Unwin (9).

Velléités culturalistesL’introduction à partir de 1945 de la théorie culturaliste de l’urbanisme en Algérie est due à Tony Socard et à Gaston Bardet, deux héritiers de la pensée de l’historien Marcel Poëte et de l’urbanisme britannique. L’approche culturaliste est dominée par la nostalgie des anciennes communautés culturelles et le respect des valeurs affectives. elle accorde une importance primordiale à la somme d’information qu’elle réunit grâce à des enquêtes détaillées. La conception culturaliste de l’espace urbain est celle d’une organisation échelonnée. Son élément de base est l’« unité de voisinage », ensemble topographique et entité sociale regroupant trois à cinq unités résidentielles. Son modèle est l’ancienne paroisse, mais avec, comme élément fédérateur, non l’église mais l’école et le centre civique. La réunion d’un maximum de huit unités de voisinages forme le bourg, ou « unité administrative ». D’autres « unités » plus étendues sont ensuite distinguées jusqu’à embrasser la

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totalité de l’agglomération urbaine. Le schéma d’organisation fédérative est supposé valable universellement. Si de par l’importance accordée à l’enquête et à l’information la démarche culturaliste se rapproche de la régularisation, son recours à la modélisation invite à la comparer à la méthode fonctionnaliste. L’une et l’autre se veulent reproductibles, quel que soit le contexte. C’est vraisemblablement ce qui explique que la notion fondamentale d’« unité de voisinage » par exemple se retrouve intacte chez Maisonseul en Algérie, comme chez ecochard au Maroc. et c’est sans doute aussi ce caractère de reproductibilité qui permettra aux aménageurs des trois pays nord-africains indépendants de puiser dans les expériences coloniales ou de reprendre à leur compte des principes, des schémas ou des procédés qu’ils empruntent directement à l’urbanisme européen post-colonial.

Emprunts : d’un modèle à l’autreL’emploi, dans les trois pays nord-africains indépendants, d’une terminologie d’urbanisme souvent comparable à celle utilisée en France notamment témoigne de la réalité d’une référence continue à des schémas conceptuels préétablis. C’est une démarche dont les ressorts remontent à la période coloniale. Quelques exemples suffisent à le montrer. en Algérie, plusieurs textes français régissant l’urbanisme algérien ont été reconduits par la loi du 31 décembre 1962 et les statuts des organismes publics chargés des opérations immobilières demeurent pratiquement inchangés jusqu’en 1971. Ceux du 31 décembre 1958 instituant les PUD, les ZUP, les ZAD et les ZAC et rendus applicables à l’Algérie par des décrets du 6 septembre 1960 ont été prorogés par une ordonnance de décembre 1964. Conjuguée avec l’action de Maisonseul, demeuré en Algerie jusqu’en 1975, cette reconduction de méthodes d’approche a pesé sur les choix politiques en matière d’urbanisme. Culturalisme et fonctionalisme ont ainsi triomphé dans l’Algérie indépendante. Du tout premier plan d’urbanisme conçu en 1967 pour la ville d’Alger, qui prend l’aspect d’une simple reformulation des dispositions du GUrA (Groupement d’Urbanisme de la région Algéroise) de 1958-1959, qui n’est lui-même qu’une version rationalisée du projet du corbusien Gérald Hanning de 1954-1958, au récent GPU (Grand Projet Urbain), en passant par le POG (Plan d’Orientation Générale), approuvé en 1975, et le PUD (Plan d’Urbanisme Directeur) de 1980-1983, on retrouve, intacts, les principes de l’urbanisme fonctionnaliste et culturaliste (10).

Au Maroc, un décret est adopté en 1964 qui officialise la méthode dite des lotissements d’habitat économique, inaugurée une quinzaine d’années plus tôt par ecochard. Devant la frénésie des spéculateurs peu scrupuleux attirés par un marché immobilier juteux, le travail des urbanistes se transforme en opérations d’accompagnement consistant, à défaut de contrôle possible, à encadrer une pratique illégale au moyen d’un système que l’urbanisme moderne met à leur disposition.en Tunisie, un concours international est lancé en 1961 pour une percée de la Casbah de la capitale. epris de progressisme, Habib Bourguiba y voit, conformément aux recommandations d’un plan d’aménagement de la ville datant de 1957, et contre l’avis d’un Lyautey un demi-siècle plus tôt, une condition et un symbole d’émancipation et de modernisation urbaine. Décidément, la méthode fonctionnaliste est prégnante. Si bien d’ailleurs qu’en 1967, prenant conscience des dangers menaçant la Médina, le gouverneur-maire de la ville Hassib Ben Ammar crée l’Association de Sauvegarde de la Médina de Tunis (ASM), aujourd’hui encore particulièrement célèbre et reconnue pour ses travaux. Après une longue période de mimétisme orienté vers les pays d’europe d’où on a importé, sans recul critique, outils et

instruments, procédés et techniques, les regards se tournent aujourd’hui, dans la droite ligne de la logique issue de l’urbanisme de modèle, vers les pays du Golfe.

L’exemple le plus spectaculaire est le projet des berges du Lac sud de Tunis. Une ville nouvelle clé en main destinée à accueillir 300 000 habitants y est en cours de réalisation. « La Porte de la Méditerranée » abritera en son centre un prodigieux centre international d’affaires, de services et de loisirs. L’opération a été confiée

à Sama Dubaï, une société immobilière d’investissement internationale. Quant à la conception, elle revient à des bureaux d’études internationaux, ayant la prétention de tenir compte des réalités économiques, sociales et culturelles locales. Dans les faits, aucune enquête sérieuse, ni consultation, n’a été entreprise (11). Cette même compagnie, qui a lancé dans le quartier central d’affaires de la capitale émiratie les fameuses Dubaï Towers, contrôle des projets analogues dans les villes de Casablanca (Marina) et de rabat (Amwaj). en Algérie, c’est le domaine portuaire qui est ainsi convoité. L’entreprise Dubaï Ports World s’apprête à prendre en charge la gestion du port d’Alger dont la privatisation, donc la transformation par extension, provoquera inévitablement des effets certains sur la ville (12).

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Avatars et distorsions

Un mimétisme irréfléchi domine donc les politiques urbaines nord–africaines qui a donné à s’interroger avec justesse tant sur le sens d’un folklore investi d’une valeur identitaire que sur celui d’une modernité vidée de sa substance, en matière de réalisations architecturales et urbaines (13). L’entremêlement de ces références donne lieu à des situations de subversion (14) dénoncées unanimement. S’y ajoutent une « urbanification » (15) massive et des pratiques sournoises, témoins d’un grand vide urbanistique. Aussi bien au Maroc et en Algérie qu’en Tunisie, on assiste en effet à une extension urbaine explosive. Cette péri-urbanisation, sous-équipée, entraine une paupérisation des quartiers qu’aucun texte législatif ou réglementaire ne parvient à réduire ou à endiguer. Par ailleurs, dans les trois pays, une même situation prévaut : celle d’un urbanisme de plan officiel, incarnant un docte savoir, paternaliste et autoritaire (16), exclusif de toute idée participative et caractérisé par une méconnaissance totale des besoins, des attentes et des aspirations des premiers intéressés eux-mêmes (17).Dans le miroir de cette situation générale de dysfonctionnement de décalages et d’abandon, on déplore une grande carence en matière d’enseignement et d’associations de professionnels de l’urbanisme. Au Maroc, il existe trois écoles d’architecture, un Institut national d’Aménagement et d’Urbanisme (InAU), doté d’un Centre d’etudes et de recherche en Aménagement et Urbanisme, à rabat. Mais on ne relève aucune corporation de professionnels de l’urbanisme stricto sensu. Des efforts sont déployés en vue de la création d’une association des urbanistes du Maroc, mais le puissant Ordre des Architectes Marocains semble s’y opposer farouchement.Il existe dix écoles d’architecture en Algérie, mais seule l’une d’elles dispense quelques cours élémentaires d’urbanisme. C’est l’ePAU (ecole Polytechnique d’Architecture et d’Urbanisme), héritière de l’Institut d’Urbanisme de l’Université d’Alger ouvert en décembre 1945. en revanche, une dizaine d’universités disposent de filières « aménagement urbain et aménagement régional » issues en 1986 d’un tronc commun créé en 1971. elles fournissent l’essentiel du contingent des aménageurs urbanistes affectés à la planification, l’aménagement et la gestion des villes. Quant à l’AAUA (Association des Aménageurs et Urbanistes Algériens), fondée en 2001, elle ne dispose toujours pas, en dépit des compétences et de l’utilité des actions qui sont les siennes, de l’agrément officiel lui permettant d’agir efficacement. en Tunisie, il existe trois établissements d’enseignement supérieur de l’urbanisme : l’enAU (École nationale d’Architecture et d’Urbanisme), l’ITAAUT (Institut Technologique d’Art, d’Architecture et d’Urbanisme de Tunis) et l’ISTeUB (Institut Supérieur des Technologies de l’environnement, de l’Urbanisme et du Bâtiment) de Tunis.

et les professionnels de l’aménagement urbain disposent de l’ATU (Association Tunisienne des Urbanistes), créée en 1979 et reconnue officiellement dès 1981. L’ATU mène une activité exemplaire, malgré les difficultés sans nombre auxquelles elle est souvent confrontée et des ressources limitées (18). Les urbanistes marocains et algériens gagneraient à s’en inspirer.D’une manière générale, les autorités publiques maghrébines semblent bien mesurer l’ampleur dramatique de la situation architecturale et urbaine de leurs fiefs. Mais les solutions préconisées manquent de profondeur. Dans son allocution d’ouverture aux 1ères Assises nationales d’architecture, le 19 décembre 2006, le Président algérien a dénoncé à juste titre les vices de « conception et d’exécution des programmes, des incohérences, des négligences, des visions étriquées ou mal adaptées aux besoins », « le laxisme (et) le népotisme ». Le Chef de l’etat a insisté sur la nécessité de mettre en place « des instances nationales spécialisées dans la prospective (et) la planification minutieuse ». Il a regretté que la construction de logments se soit toujours « limitée à des aspects quantitatifs », au détriment de la qualité. Il a enfin recommandé « de revisiter dans une perspective d’ensemble les dispositifs et les instruments » et même de « rompre avec des approches inadaptées et dangereusement perverses ». Certes, il a souligné par ailleurs l’existence d’une « crise de l’urbanisme », mais la réalité urbanistique semble reléguée au second plan. Il demeure là une prééminence de l’architecture qui rappelle irrésistiblement une situation vieille de près de 80 ans. Car à Alger même, un dilemme opposait architectes, réputés résolument tournés vers l’avenir, et urbanistes, soucieux de l’équilibre organique des villes (19). en réalité, c’est tout l’urbanisme de modèle, aux assises faussement scientifiques, qui est à remettre en question, au profit d’un urbanisme entendu dans le sens originel du terme. Celui forgé en même temps que l’élaboration de la pratique régularisatrice de l’urbanisme de l’école française (20). A contre courant de la monosémie fonctionnaliste et de la modélisation culturaliste, l’anthropologie et l’histoire aident, grâce à l’étendue de son champ épistémique pour l’une, au recul opérationnel (21) pour l’autre, à mieux penser la ville, à l’appréhender différemment.

Retour à la régularisation ?Avec, partout, la faillite avérée des grands modèles d’urbanisme, on assiste depuis quelques années à une redécouverte de l’école française d’urbanisme (20) et de sa méthode de régularisation.Parallèlement, la reconsidération critique de la Charte d’Athènes par le Conseil européen des Urbanistes (22) ouvre une voie nouvelle à la réflexion sur les modes d’intervention les plus adéquats sur l’espace urbain. Tels qu’ils sont formulés dans les propositions les plus récentes, ceux-ci s’apparentent curieusement aux dispositions de la régularisation en question. Ainsi en est-il par exemple de la notion de « trialogue », introduite à l’occasion du 43è Congrès international de

ARguMENTS


(1) Le mot “régularisation” a été introduit par Haussmann lui-même. Cf. Georges eugène Haussmann (Baron) : Mémoires, Paris, Victor-Havard, 1890-1893. rééd., Paris, ed. du Seuil, 2000.(2) Cf. résidence générale de la république française au Maroc : LaRenaissanceduMaroc1919-1922. Dixansdeprotectorat, Poitiers, imp. Marc Texier, 1922. - Louis-Hubert-Gonzalve Lyautey : Parolesd’action1900-1926. Paris, Armand Colin, 1927.- Henri Prost : Ledéveloppementdel’urbanismedansleprotectoratduMarocde1914à1923, in : L’urbanisme aux colonies et dans les pays tropicaux. Congrès tenu à l’exposition coloniale internationale à Vincennes, 10-15 octobre 1931, tome 1. La Charité sur Loire, Delayance, 1932. (3) Cf. Jellal Abdelkafi : LaMedinadeTunis:espacehistorique, Paris, Presses du CnrS, 1989.- Serge Santelli : Lecreusetméditerranéen, Tunis, editions du Demi-cercle, CnrS, 1995. - Imen Oueslati : LaplacedelamédinadeTunisdanslesprojetsd’aménagementdel’époquecoloniale, in : Urbamag (revue maghrébine de recherche en urbanisme et aménagement), Tunis, octobre 2006.(4) Cf. G. eloy : LaVilledeTunisàl’expositioncolonialeinternationalede1931, Tunis, Weber et Cie, 1931.- Jellal Abdelkafi : op. cit.(5) DéclarationduIVeCongrèsInternationald’ArchitectureModerne (CIAM), Pa-ris, 1933. reprise par José-Luis Sert : CanOurCitiesSurvive?AnABCofurbanproblems.Theiranalysis,theirsolutions, Paris, 1942, puis par Le Corbusier : LaCharted’Athènes, Paris, 1943, et rééditée continûment depuis. (6) Michel ecochard : Casablanca,leromand’uneville, Paris, éd. de Paris, 1955.(7) Cf. Monia Ben Smida : MohamedAliElAnnabi, in : réalités, Tunis, n° 1118, 31 mai 2007.- Habib Belaïd : Figuresd’ingénieurspendantleprotectoratfrançaisenTunisie.L’exempledelaposteetdestravauxpublics, in : Les ingénieurs maghrébins dans les systèmes de formation, Tunis, éd. de l’IrMC (Institut de recherche sur le Maghreb Contem-porain), 2001.(8) Moncef Ben Slimane : EsthétiquedelavilledeTunisen1945.EtudedesprojetsdeZehrfussetAnnabi, in : revue Tunisienne d’arts plastiques, d’architecture et d’urba-nisme. Publication de l’Université de Tunis II, janvier 1989.(9) Camillo Sitte : DerStädtebaunachseinenkünstlerischenGründsätzen, Vienne, 1889. Traduction française L’Artdebâtirlesvilles.L’Urbanismeselonsesfondementsartistiques, Paris, ed.du Seuil, 1996. - ebenezer Howard : Tomorrow,aPeacefulPathtoSocialReform, Londres, 1898, réédité en 1902 sous le titre: GardenCitiesofTomorrow. Traduction française Lescités-jardinsdedemain, Paris: ed. Sens Tonka, 1998. - raymond Unwin : TownPlanninginPractice, (l’auteur), 1909. Traduction française: L’étudepratiquedesplansdevilles, Paris, 1922. (10) Cf. Saïd Almi : Urbanismeetcolonisation.PrésencefrançaiseenAlgérie, Sprimont, Pierre Mardaga, 2002.(11). Le gouvernement tunisien a donné son accord le 11 septembre 2008. Lors des JMU 2007 de Yaoundé, Morched Chabbi en a fait une analyse critique magistrale.

l’urbanisme et définie comme une opération réunissant une vision à long terme, la création des conditions du possible et une participation élargie, soit trois composantes éminemment caractéristiques de la régularisation (23).D’autre part, les modèles fonctionnaliste et culturaliste tendent à faire de l’urbanisme une science savante, neutre et rigoureuse. Or, parce qu’elle a affaire à des systèmes de valeurs, la pratique urbanistique ne peut prétendre au statut scientifique, donc au projet modélisateur. n’est-ce justement pas là un des fondements essentiels de l’urbanisme de régularisation ?

Cf. LesgrandsprojetsurbainsauMaghreb,fonctionsetimpact, in : Villes en développe-ment, ISTeD, n° 81-82, sept.-oct. 2008. (12) Cf. Saïd Almi : Leportd’Alger.Elémenturbainstructurantendevenir. Commu-nication à la rencontre internationale Capsurlesportsfrancophones, organisée par l’AUF, les escales improbables de Montréal et l’APerAU, 3-6 juin 2008, Québec. A paraître dans Vies de Villes (Alger).(13) Khalid Mikou. Riad,modulorettatami, Casablanca, Archimedia, 2003. (14) Daniel Pinson : Maroc:unhabitat«occidentalisé»subvertiparla«tradition», in : Monde Arabe, Maghreb-Machrek, n° 143, «Villesdanslemondearabe», Paris, La Documentation française, 1er trimestre 1994.(15) Le terme a été proposé par Gaston Bardet pour désigner le phénomène spon-tané du développement urbain, par opposition à la forme organisée que recouvre le mot urbanisme proprement dit. (16) A. Bendjelida, J. Fontaine, J.-C. Brule : AménageursetaménagésenAlgérie:héri-tagesdesannéesBoumedieneetChadli, Paris, L’Harmattan, 2004.- Morched Chabbi : L’urbanisationenTunisie,transformationsettendancesd’évolution, in : Villes réelles, villes projetées. Fabrication de la ville au Maghreb, (dir. nadir Boumaza), Paris, Maisonneuve et Larose, 2005. (17) Cette ignorance sociologique est très bien illustrée par une étude de réda Benkirane : Bidonvilleetrecasement,modesdevieauxcarrièresBenM’sick(Casablanca), Institut Universitaire d’etudes du Développement (IUeD), Genève, 2004. Voir également, entre autres travaux de plus en plus nombreux en la matière:- Michel Marié : Lesterresetlesmots.Unetraverséedessciencessociales, Paris, Méri-diens Klincksieck, 1989. - Abdelmalek Sayad : Lerapportaulogementmoderne, in : Sciences sociales. Panorama, Alger, n° 1, septembre 1979.- el Hadi Tebib : L’habiterdanslelogementdetypesocialàConstantine.Manièresetstratégiesd’appropriationsdel’espace. Thèse d’urbanisme, Université de Constantine, décembre 2007. (18) L’AAUA est composée de six commissions : aménagement urbain et régional, aménagement des milieux physiques, gestion des villes relevant des régions arides, composition urbaine et préservation des monuments historiques, projet d’architec-ture et d’urbanisme et enjeux socio urbains des villes. Malgré des ressources et des moyens limités, l’ATU s’emploie à promouvoir l’urbanisme et la profession d’urbaniste et veille à l’amélioration de la formation. elle est à l’origine de la création d’un département d’urbanisme à l’ITAAUT et d’une filière de formation courte de techniciens supérieurs en urbanisme à l’enAU, avant l’ouverture en 2005 d’un cursus de Bac + 5 en urbanisme au sein de l’ISTeUB. Parmi ses nombreuses activités, on relève notamment l’organisation du 16ème congrès de l’AIU (Association Internationale des Urbanistes) en septembre 1980 à Tunis, des Journées d’études en 1985-1987, des Universités de printemps, des échanges avec le CFDU (Conseil Français des Urbanistes) et la SFU (Société Française des Urbanistes), la publication de 3 numéros du bulletin ATUinformation, l’élaboration d’un annuaire des urbanistes…(19) Cf. Saïd Almi : Expositiond’urbanismeetd’architecturemoderne(1933), in : L’Al-gérie et la France, Paris, ed. robert Laffont, mai 2009. (20) en 1867, l’ingénieur espagnol Ildefonso Cerdá introduisit le terme « urbaniza-cion ». en français, le mot « urbanisme » est apparu pour la première fois en 1910, puis immédiatement dans l’entourage d’Henri Prost au Musée social, aujourd’hui CeDIAS, et à la SFU.- Ildefonso Cerdá : Teoriageneraldelaurbanizacion, Madrid, 1867. Traduction fran-çaise Théoriegénéraledel’urbanisation, Paris, ed. du Seuil, 1979.- Pierre Clerget : L’urbanisme,étudehistorique,géographiqueetéconomique, in : Bulletin de la Société neuchâteloise de géographie, 1910. (21) Cf. Vincent Berdoulay, Paul Claval (dir.) : Auxdébutsdel’urbanismefrançais, Paris, L’Harmattan, 2001.(22) european Council of Town Planners/Conseil européen des Urbanistes : LaNouvelleCharted’Athènes2003.LaVisionduConseilEuropéendesUrbanistessurlesVillesdu21esiècle, Lisbonne, 2003.(23) Cf. Saïd Almi : Trialogueetrégularisation.Retoursuruneexpérienceavortée/TrialogueandRegularization:ReappraisalofanAbortiveExperience, in : Actes du 43e Congrès International de l’Urbanisme ISOCArP. Urban Trialogues. Co-productive ways to relate visioning and strategic urban projects, 19-23 septembre 2007, Anvers.

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La concurrence mondiale entre les grandes agglomérations fait émerger de nouvelles formes d’organisation urbaine où les fonctions tertiaires supérieures sont devenues un véritable enjeu pour les villes en quête d’attractivité. La puissance du secteur tertiaire se mesure aujourd’hui à l’échelle internationale.Dans ce contexte, les pays en développement doivent, d’une part, relever le défi pour répondre aux problèmes socio-économiques auxquels ils sont confrontés, d’autre part, promouvoir la tertiarisation, moteur de compétitivité et de croissance. L’Algérie n’est pas en reste.

Alger se lance dans la reconquête de ses territoires, peu valorisés. De grands projets voient le jour et les chantiers se multiplient, au centre-ville comme en périphérie.Une architecture nouvelle fait son apparition et les quartiers pauvres changent progressivement de visage grâce à des opérations de renouvellement du tissu urbain. Alger se transforme. Son ambition : rejoindre les grandes métropoles en phase avec les nouvelles exigences mondiales de développement. Le passage d’un urbanisme d’extension à un urbanisme de renouvellement auquel nous assistons exerce déjà des effets de renforcement des activités du centre-ville tout en contribuant à une redistribution des flux matériels et humains et des fonctions au bénéfice du reste de la ville.

La reconquête des quartiers centraux Bien que concurrencés par de grandes réalisations en périphérie, les quartiers centraux restent très convoités. Leur centralité conjuguée avec leur urbanité et la proximité des lieux de pouvoir et de

décision séduisent davantage les investisseurs et les visiteurs. La beauté d’Alger n’est pas à démontrer. Sa baie jouit d’une réputation mondiale. Pourtant, beaucoup de ses quartiers anciens sont en proie à une dégradation irrépressible. Dans le même temps, trop dense pour recevoir de nouvelles constructions, le centre se transforme par renouvellement sur place de ses bâtiments. A Alger, il aura fallu attendre les années 1980 pour qu’une réflexion sérieuse soit engagée sur le délabrement de son architecture et la nécessité de sa revalorisation.L’opération « el Hamma-Hussein Dey » initiée alors par le gouvernement a depuis fait tâche d’huile. La restructuration du quartier du Hamma, situé dans la partie est du grand centre de la ville, a permis de conquérir des friches industrielles et des espaces dénaturés. Plusieurs opérations d’aménagement et de rénovation immobilière ont ensuite été entreprises entre la place du 1er Mai et les Abattoirs, plus à l’est. Mais il demeure encore bien des tâches à accomplir. Le réaménagement de la place du 1er Mai devait permettre une meilleure régulation du trafic de transit. Or, la vitesse des

Alger en mutation : des projets structurants pour de grandes ambitions

Source : Google. Retouches : Amel BAZIZ-BERKANI

Les projets structurants d’alger

Port

Aéroport international

Mer méditerranée

Palais des expositions

Autoroute Est

Casbah

Oued El Harrach

Oued El Hamiz

Voie ferré

Université (USTHB)

Ryadh El Feth

Ruisseau

Vers Bir Mourad Rais

Par Amel BAZIZ-BERKANI et Ali HADJIEDJ *

* Amel BAZIZ-BerKAnI est maître-assistante doctorante à l’USTHB d’Alger et Ali

HADJIeDJ professeur des Universités (Alger)

Les projets structurants d’Alger

Source : Google. retouches : Amel BAZIZ-BerKAnI

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véhicules n’y excède jamais les 20 ou 30 km/h aux heures de pointe. Bien mieux, faute de financement, tout un chantier immobilier est paralysé. et si quelques tours destinées au logement, reconverties en bureaux, une bibliothèque et un hôtel de prestige (Sofitel) ont pu être réalisés, ni le Palais des Congrès, ni le centre commercial, parmi d’autres équipements prévus, n’ont encore vu le jour.

Une vingtaine d’années plus tard, il fut question de raccorder le projet du Hamma aux hauteurs d’Alger où bien des parcelles de terrain surplombant la baie ont été récupérées entre le ravin de la Femme Sauvage et le quartier des abattoirs, et affectées à l’implantation de bureaux abritant des sièges de banques, de compagnies d’assurances et de services d’équipements publics, et disposés en « murs rideaux » le long de la rn 1, entre le quartier du « ruisseau » et celui de « Bir Mourad raïs ».

Parallèlement, des tours d’affaires, réalisées par le secteur privé, ont jailli près du pont des Fusillés, dans le quartier des abattoirs. Grâce à un réseau routier adapté, le trafic entre les différents quartiers en question ne souffre d’aucune congestion.D’une manière générale, Alger est une ville saturée. Cependant, elle dispose de plusieurs réserves foncières (friches, assiettes de bâtiments anciens vétustes…) susceptibles de recevoir des aménagements propres à soulager ses contraintes. Certes, la préservation du patrimoine bâti à forte valeur historique et culturelle est fortement recommandée, mais il est aussi indispensable de prémunir les vieux quartiers contre les risques certains d’effondrement. Les inondations de 2001 et le séisme de 2003 l’ont montré, qui ont permis une prise de conscience aiguë de leur vulnérabilité. Du coup, un regain d’intérêt pour ces ensembles fragiles a pris corps. Une opération pilote de réaménagement a ainsi concerné l’un des plus vieux quartiers de la ville (Ahmed Chaib, ex-Tanger) dont l’état déplorable suscitait toutes les indignations possibles. Situé au cœur du centre-ville, à proximité du port, et confiné entre la rue Larbi Ben M’hidi (anciennement rue d’Isly) et la rue Abane ramdane, ce quartier, hérité de la période coloniale française, a été longtemps négligé devant la priorité accordée à la Casbah, patrimoine historique classé par l’UneSCO.D’ailleurs, la prise en considération du vieux quartier Ahmed Chaib s’est faite plus tardivement que celle de la Casbah. Le tout premier diagnostic concernant cet espace a été réalisé par une équipe d’aménagement urbain du Laboratoire de Géographie et Aménagement du Territoire (LGAT) de l’Université des Sciences et de la Technologie Houari Boumediène (USTHB), en 2006. Placés sous la tutelle de la Direction du Logement de la Wilaya (Préfecture) d’Alger, qui en est le maître d’ouvrage, le CeneAP (Centre national d’etudes et d’Analyses pour la Planification) et le CTC (Contrôle Technique de Construction) se voient quant à eux octroyer respectivement

l’étude socio-économique et l’étude technique du bâti. Celui-ci est destiné essentiellement au logement (85%). Dominé par les hauts immeubles de la rue Larbi Ben M’hidi (rue d’Isly) où se concentrent tous les commerces de grand standing, le quartier Ahmed Chaib se contente de petites boutiques au hasard de ruelles sombres et irrégulières. La majeure partie du quartier étant dans un état de délabrement avancé, toute opération de rénovation ou de réhabilitation s’avère extrêmement coûteuse. Pourtant il importe de redynamiser cet espace central et lui restituer le rôle économique et social qu’il mérite. Le quartier d’affaires de Bab Ezzouar : vecteur de lisibilité exemplaire

Les quartiers d’affaires sont des structures susceptibles de promouvoir des territoires en développant leur activité et leur attractivité à une échelle internationale. euroméditerranée à Marseille, la Part-Dieu à Lyon et euralille à Lille sont ainsi l’équivalent d’une véritable « turbine tertiaire » (Frédéric racat). Mais la nouvelle économie tertiaire générée par les quartiers d’affaires n’est possible qu’à la condition de doter ceux-ci d’un réseau de transports performant. Généralement, voiture, train, métro et tramway trouvent à s’y combiner efficacement. La nouvelle stratégie urbaine développée par Alger est justement axée sur cette idée. Le premier quartier d’affaires d’Alger, mis en chantier depuis 2006, a été implanté dans une commune de la périphérie est de la ville : Bab ezzouar. Dominé jusque-là par le logement, le tissu urbain de cette commune est en pleine mutation au profit des bureaux. Verre et acier se substituent au béton.

Jadis occupé par des zones de dépôt d’entreprises industrielles et des zones sous douanes, des fermes et de l’habitat précaire, le site choisi s’étend sur 70 hectares. Il jouxte un hôtel international (Mercure) et accueille déjà quelques immeubles

© Amel BAZIZ-BERKANI

Une architecture nouvelle fait son apparition

Une architecture nouvelle fait son apparition. © Amel BAZIZ-BERKANI

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modernes dans lesquels des entreprises de nouvelles technologies de l’information et de la communication ont élu domicile. Deux tours et plusieurs immeubles de bureaux, un grand centre commercial et de loisirs, un hypermarché, un hôtel et des activités diverses viendront compléter le nouveau quartier. Aux 32 000m² de surfaces commerciales et 16 000 m² de bureaux prévus s’ajouteront 850 places de parking.Le quartier d’affaires de Bab ezzouar devrait jouer un rôle d’autant plus important qu’il occupe une position stratégique. Sa proximité avec l’Université des Sciences et de la Technologie, le Palais international des expositions de Bordj el Kiffan et l’aéroport international de Dar el Beida notamment lui confère un atout majeur. Quant à sa desserte, les liaisons dont il est doté devraient suffire à conforter l’accès à ses différentes parties. Le dédoublement d’un chemin vicinal (le CV 01) le contournant et reliant l’aéroport et la rocade sud à la route nationale (rn 05) et à l’autoroute est au nord, le passage à proximité, côté nord, d’une ligne de tramway en cours de réalisation et la voie ferrée au sud constituent déjà un arsenal plus ou moins suffisant. Mais le projet souffre d’un handicap majeur : la suspension plusieurs années durant des travaux d’aménagement de la ligne de métro d’Alger. en tout état de cause, le quartier d’affaires de Bab ezzouar changera certainement la vocation et l’image de sa commune et même de sa région, et contribuera au désengorgement du centre d’Alger.

« Alger Medina »

Dans le sillage et à la faveur du projet de Bab ezzouar, prometteur et rassurant, plusieurs programmes mis entre parenthèses sont relancés. Tel est le cas d’« Alger Medina », né en 2002, mais arrêté faute de moyens financiers et d’investissements. Alger Medina se veut une plate-forme économique, culturelle et sociale ambitieuse destinée à soutenir et à soulager le centre de la capitale.Situé au cœur de la baie, dans la commune de Mohammadia, il est à dix minutes de l’aéroport et à proximité immédiate du Palais des expositions, et l’autoroute est le rapproche du centre et du port. Sa réalisation s’effectuera en plusieurs étapes. D’abord Alger Medina donnera lieu à un centre d’affaires avant que d’autres espaces dédiés aux rencontres nationales et internationales ne viennent le relier au futur Palais des Congrès… L’ensemble offrira au visiteur un cadre particulièrement agréable.

Alger, sur la voie de la séduction

exister et trouver sa place dans un marché international où chaque ville aspire à devenir attractive et rayonnante n’est pas une sinécure. Alger doit prouver que son territoire, ouvert aux compétences nationales et internationales, est porteur

d’avenir. D’où la nouvelle stratégie mise en œuvre. Bien que le dernier Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (PDAU), toujours en cours de préparation, prévale sur tous les projets, on assiste à la poursuite d’initiatives audacieuses qui favorisent l’émergence de nouvelles centralités. Le passage d’un système urbain « monocentrique », inadapté aux exigences nouvelles, à un système polycentrique, grâce aux différents projets examinés, ouvre le voie à un développement territorial équilibré en Algérie et fait admettre l’idée d’une compétitivité à plus grande échelle.Avec ses différents projets, Alger compte investir sa baie, longue de 52 km, d’une force historique de développement aux ambitions internationales.

Conclusion

recherchant une reconnaissance internationale, animée par une volonté d’ouverture sur le monde, Alger explore son territoire urbain, investit dans des projets structurants susceptibles de mettre en valeur sa vocation de ville géopolitiquement centrale. elle vise à gagner une place de choix dans l’espace méditerranéen et à évoluer vers le statut de métropole internationale. en réinvestissant son territoire, en revalorisant son littoral, en redéfinissant ses transports et en contrecarrant la tendance à l’étalement horizontal de son urbanisme, Alger met en œuvre les conditions nécessaires à cette promotion. Mais elle doit aller au-delà d’un simple argument de marketing urbain et inscrire à son programme un urbanisme durable et compétitif. Pour ce faire, elle doit relever un autre défi : encadrer la nouvelle stratégie de l’etat de structures institutionnelles et managériales ad hoc.

- Amel Baziz-Berkani et Ali Hadjiedj : Lecturephysico–spatialeetsocio–urbained’Algerdansuneoptiqueprospective, in : Colloque international « Comment lire la ville d’aujourd’hui, morphologies urbaines et transformations socio-spatiales », Université de Annaba, Avril 2007.- renaud Dizian : LesactivitéséconomiquesenIle-de-France:versmoinsd’étalement, in : Les Cahiers de l’IAUrIF Paris, n° 145, octobre 2006.Claude Chaline, Jocelyne Dubois-Maury, Ali Hadjiedj : Alger, lesnouveauxdéfisdel’urbanisation. Paris, L’Harmattan, 2003.- Ali Hadjiedj : Lagestionurbained’Alger,unegestiondevisionetd’actionparanticipation, in : el Djazair, magasine de l’économie et des TIC, Alger, n° 21, décembre 2009.- Bruno Moriset : Lesforteressesdel’économienumérique.Desimmeublesintelligentsauxhôtelsdetélécommunications, in : Géocarrefour, volume 78, avril 2003.- Frédéric raca : Proposerdenouvellesopérationsaudacieuses,notammentdanslecentreville, in : Immobilier de bureau & métropolisation : reflets du marché et moteurs de développement, Paris, Fédération nationale des agences d’urbanisme, 2007.- Société royale Belge de géographie : ItinérairedelarénovationdesquartiersanciensàBruxelles, Coll. Hommes et Paysages, n° 32, Bruxelles, ULB, 2001.

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Le port d’Alger face aux enjeux de la mondialisation

Le passage d’un monde duel (capitalisme vs socialisme) à un monde orienté vers le système de l’économie de marché, dominé par la compétitivité, a fait du transport, d’une manière générale, un secteur clé du développement dans le nouveau schéma de l’économie mondiale.

Dans ce concert, le port d’Alger nous offre un cas d’espèce digne de questionnements. Im-planté sur une cote de 1600 km de longueur parsemée de douze autres ports commerciaux, le port d’Alger, en drainant à lui seul les 2/3 des opérations d’import-export, exerce une suprématie aujourd’hui remise en question par la capacité du port de Djendjen à Jijel à accueillir les navires de troisième et quatrième générations. D’autant qu’il n’est exploité qu’à 20% de ses pos-sibilités alors que dans le même temps le port d’Alger vit une situation de crise ponctuée de conflits permanents le mettant au bord de l’asphyxie. La mer a toujours constitué un espace d’intégration et de développement pour l’Algérie qui transporte toujours 95% de ses échanges commerciaux par la voie maritime. Le coût financier de ces transactions est estimé à 10% de la valeur de ses importations (1). Les produits acheminés par le port d’Alger représentent 68% des importations nationales.n’est-ce pas là un sujet d’interrogation sur l’intensité de ces flux commerciaux qui dénote manifestement un déséquilibre territorial, lequel va à l’encontre de la politique nationale de l’aménagement du territoire fondée justement sur le principe d’équilibre territorial et d’équité dans un contexte de déve-loppement durable ?Certes, l’activité soutenue du port d’Alger a beaucoup renforcé son rayonnement national et international, mais à en consi-dérer les conséquences négatives : pollution, engorgement et rupture des relations ancestrales des Algérois d’avec leur baie, nous sommes en droit de s’interroger.

L’infrastructure portuaire en Algérie L’Algérie dispose d’un réseau portuaire constitué de treize

ports de commerce dont huit à vocation de trafic de marchan-dises générales (Alger, Oran, Annaba, Djendjen, Ghazaouet, Mostaganem, Ténès et Delly), trois à fonctionnement mixte - marchandises générales et d’hydrocarbures - (Bejaia, Arzew et Skikda) et deux nouveaux ports consacrés aux hydrocarbures (Skikda et Béthioua). Ces ports ont une capacité théorique estimée à environ 127 millions de tonnes/an, dont 80 millions pour les vracs liquides et 25 millions de tonnes pour les mar-chandises générales. Selon le classement annuel des ports internationaux ayant un trafic conteneurisé de plus de 300000 eVP (equivalent Vingt Pieds), établi par le CTY (Containerisation International Yearbook), le port Alger a amélioré son rang en passant de la 161ème position en 1998 à la 121ème en 2002.Les ports algériens ne captent qu’une petite part du trafic maritime dans la Méditerranée. Leur trafic ne représente que 5% des deux milliards de tonnes de marchandises transitant par les différents ports. Le même constat est établi pour les lignes régulières avec les autres ports de la Méditerranée. Les ports les mieux desservis peuvent atteindre 60 à 70 navettes. Ceux d’Alger et d’Oran fonctionnent respectivement avec 7 et 8 services hebdomadaires réguliers, suivis de Bejaia et de Skikda (4 services).L’arrivée dans ces ports de sociétés maritimes étrangères et d’armateurs mondiaux pourrait redynamiser le trafic. Actuellement, l’offre de services est dominée par le Danois Maersk Line (32% des capacités), le Suisse MSC (30%), et le

Par Leila ABBAS et Ali HADJIEDJ *

* Leila ABBAS est doctorante-enseignante à l’USTHB d’Alger et Ali HADJIeDJ professeur des Universités (Alger)

Source : EPAL : Présentation du port d’Alger. Annuaire de l’entreprise portuaire

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Français CMA-CGM (20%). Les services de Maersk relient les grands ports algériens avec les « hubs » de la compagnie d’Algesiras et de Gioia Tauro. Quant à MSC, il opère principa-lement sur les routes triangulaires reliant Valence, Barcelone et les ports algériens. La CMA-CGM dessert les ports algériens depuis sa base principale de Marseille, alimentée depuis Bar-celone et Gênes (2).Le port d’Alger a signé un accord avec la CMA-CGM dans le but de faciliter les échanges maritimes, notamment avec le port de Marseille. Cet accord lui a permis d’améliorer le traitement des conteneurs et de se rapprocher de la moyenne enregistrée dans les plus grands ports de la Méditerranée (réduction du temps de traitement des conteneurs de 15 à 6 jours). Les principaux ports du pays connaissent également un pro-cessus de transformation significatif avec la mise en œuvre de projets d’augmentation de capacités et de modernisation. Cer-tains sont destinés à devenir des éléments clés du futur système portuaire algérien, à l’exemple des deux ports de Djendjen et de Mostaganem.Différents projets de modernisation ayant pour objectif d’aug-menter les capacités d’accueil des conteneurs sont à l’étude. Oran va acquérir de nouveaux équipements et agrandir ses quais, DP World prévoit de moderniser le terminal à conte-neurs d’Alger et de rénover intégralement le port de Djendjen, et Portrek compte agrandir le port de Bejaia et améliorer les zones d’entreposage. De son côté, le ministère des Transports a prévu un investissement lourd pour l’installation de nou-veaux équipements et l’amélioration des accès terrestres du port de Skikda.Faute d’optimisation et de professionnalisme, les ports algé-riens ne sont pas encore assez compétitifs par rapport à leurs concurrents. Les aménagements projetés sont donc susceptibles de les adapter au nouveau contexte du commerce maritime mondial. La récente réorientation des flux portuaires d’Alger relatifs à la commercialisation des automobiles vers le port de Djendjen est le signe d’un début de mutation en cours.

Le port d’Alger : son évolution et son organisation spatialeGéographiquement, le port d’Alger s’incurve dans le littoral ouest de la baie d’Alger. Il s’étale du nord au sud sur 3 km. Il est délimité par la jetée Mustapha au nord-est à 160 mètres de la côte et par le brise-lames au sud-ouest. Cette position lui offre une protection contre les vents violents de l’Ouest et du nord. Sa configuration actuelle est le résultat de nombreux travaux qui se sont succédé pendant quatre siècles. Durant la période coloniale française, il a d’abord servi de port militaire avant d’être affecté aux besoins commerciaux. Son trafic a défié toutes les prévisions et a largement dépassé ses travaux d’agrandissement. Si bien que de nouveaux aménagements se sont imposés.Avec la mise en place durant les années 1990 de la

Direction des Travaux et de Développement (DTD) dans le but de créer une dynamique de développement et de moder-nisation des installations des infrastructures portuaires, le port est entré dans une nouvelle phase de son évolution. Du point de vue de son organisation interne, le port d’Alger est divisé en trois zones opérationnelles et est doté d’une gare maritime, d’un silo à céréales, d’un terminal à conteneurs moderne, de deux formes de radoubs, d’un port pétrolier et de deux cales de halage dont l’une est utilisée pour les embar-cations de pêche et de plaisance.Cependant, comme la plupart des ports algériens, le port d’Al-ger souffre d’une sous-exploitation de ses capacités. en effet, jusqu’en 2004, le taux d’occupation des quais n’était que de 75% environ. Cette situation difficile a incité les autorités responsables à revoir les modalités de déchargement et de chargement des marchandises et à tracer un plan de développement portuaire à court et à moyen termes. Objectif: augmentation de la ren-tabilité des infrastructures (3).

Les infrastructures routières et ferroviaires, éléments de rayonnement d’un port relié à toutes les régions du pays Le port d’Alger occupe une position privilégiée, eu égard aux infrastructures de transport partant de la capitale et desservant la presque totalité du pays. Il dispose de sept accès routiers : la Pêcherie, la rue d’Angkor, la gare maritime, la rampe Tafourah, le grand môle, la rue de Fontanelle par la rue de Grasse.Depuis la période coloniale jusqu’à aujourd’hui, les pouvoirs publics n’ont eu de cesse de veiller à l’intégration régionale et à l’accessibilité locale au moyen d’axes de transport dont les plus importants demeurent :- les liaisons côtières (rn 24 – rn 11) et les deux liaisons est-ouest (rn4 – rn5) dans la région nord du pays,- le prolongement de la rn 5 vers la région des Hautes Plaines,- la liaison routière rn 1 dite transsaharienne avec le Sud du pays, - deux lignes de voies ferrées relient le port aux régions

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Source : E.P.A.L. : Revue annuelle de l’activité portuaire, 2008

Evolution du trafic marchandise du port d’alger (1940–2005)

1940 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

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est et ouest du pays. L’une des-sert Bouira, Sétif, Bordj Bou-Arre-ridj, Constantine et Annaba, l’autre Blida et Chlef avant d’aboutir à la gare d’Oran.

D’autres réali-sations sont en-visagées en vue d’améliorer la desserte du port en le pourvoyant de liaisons fer-roviaires et rou-tières susceptibles d’absorber les flux en augmen-tation continue.Mais, comparativement à d’autres ports méditerranéens, le port d’Alger continue d’accuser une grande faiblesse dans la part réservée au transport ferroviaire de ses flux (entre 10 et 30% de sa masse globale).en ce qui concerne sa gestion, le port est passé d’un régime public à un système de partenariat. Jusqu’en 1982, il était géré par l’O.n.P (Office national des Ports). Depuis, et suite à une restructuration nationale du système portuaire, il est passé entre les mains de l’e.P.A.L (entreprise Portuaire du Port d’Alger). Les orientations de développement, les décisions d’investis-sement, les choix commerciaux et la politique de tarification demeurant cependant tributaires de l’autorité de tutelle (le ministère des Transports), le nouveau mode de gestion s’est avéré incompatible avec un marché en évolution permanente. Aussi, l’e.P.A.L est devenue en 1989 e.P.e/SPA (entreprise Publique economique/Société par Actions.). Ses nouveaux

statuts lui permettent d’exercer à la fois des missions d’auto-rité portuaire et des activités à caractère commercial, tout en exploitant, en partenariat avec des organismes spécialisés, les infrastructures portuaires (bassins, quais, magasins, terre-pleins, voûtes…) et les installations spécialisées (terminal à conteneurs, gare maritime, portiques à grains, etc.). Commercialement, et pour mieux répondre aux besoins ex-primés par le marché, la nouvelle entreprise portuaire a opté pour l’approche pragmatique. Celle-ci s’est traduite récemment par une association des secteurs public et privé illustrée par un accord avec l’entreprise Dubaï Ports World « DP World » (4) qui a donnant naissance à une société mixte de droit algérien « Djazaïr Port World ».

Evolution du trafic et de l’activité portuairesLes aspects du trafic en transit dans le port d’Alger se sont transformés d’une manière radicale. Destiné à l’exportation

des produits agricoles et miniers durant la première moitié du XXè siècle, le port est devenu aujourd’hui un pôle national (hors hydrocarbures) où s’acheminent toutes les importations.Depuis la fin de la deuxième guerre mondiale, qui a eu un impact réel sur le volume du trafic global (moins de 3 mil-lions de tonnes), l’activité du port d’Alger hormis la période 1960-1965, précédant et suivant l’indépendance du pays, et le début des années 1970 à l’issue desquelles le volume des échanges est passé de 6.4 à 4 millions de tonnes (1976) (5), malgré le développement accéléré engagé par

Source : Ministère des Transports : Schéma Directeur Sectoriel Ferroviaire, 2007

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Source : E.P.A.L : Revue annuelle de l’activité portuaire, 2008

Evolution du trafic des conteneurs de 2000 à 2007

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

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énoncés, les autorités devraient modérer l’objectif de massifi-cation du conteneur de son terminal et donner la possibilité aux autres ports algériens de prendre part au trafic maritime et, partant, de se positionner dans le réseau international. Certes, l’intention y est et le processus est bien amorcé. Mais hisser l’Algérie au rang de pôle d’excellence exige davantage. Le plan de développement du port d’Alger devrait précisément être orienté vers une réduction sensible de ses fonctions et à leur spécialisation. La création de nouveaux espaces urbains vitaux en dépend, sans compter que les autres ports nationaux en bénéficieront.

(1) Ministère des Transports : Annuairestatistiquedesportsdecommercealgérien, Alger, 2002. (2) Les principaux ports marchands sont : Alger (10 071 292 tonnes), Oran (3 879 581 tonnes), Annaba (5 175 759 tonnes) et Djendjen (1 379 359 tonnes) ; ils totalisent 75% du trafic portuaire (hors hy-drocarbures). D’après la présentation des ports algériens réalisée par l’UneCe (United nations economic Commission for europe) en 2008. (3) Ministère des Transports : Plandedéveloppementstratégiquedesportsalgériens, Alger, 2005. (4) DubaïPortWorld, numéro trois mondial de l’exploitation des ter-minaux à conteneurs, gère 47 ports répartis sur les cinq continents et depuis peu celui de Djendjen.(5) La reconversion d’une partie du vignoble algérien et la nationa-lisation en 1971 des hydrocarbures ayant entraîné une diminution des exportations du vin et du pétrole sont à l’origine de cette baisse.

Référencesbibliographiques- Amel Berkani-Baziz : Leportd’Algeretsonimpactsurl’organisationetlefonctionnementdutissuurbain,thèsedemagisterenaménagementurbain, USTHB, Alger, septembre 2003.- Michèle Colin : Lesvillesportuairesdanslesfluxdelamondialisation. rapport final de l’Association Internationale Villes et Ports. Le Havre, ministère de l’equipement, 2001. - Antoine Frémont : Lesstratégiesportuairesfaceauxarmementsdelignesrégulières. extrait de la 8e conférence internationale des villes portuaires (AIVP), Dalian, 2002.- Antoine Frémont : Conteneurisationetmodernisation:leslogiquesdesar-mateursdelignesrégulières. Thèse d’habilitation à diriger des recherches, Université Paris-Panthéon-Sorbonne, UFr de Géographie, 2005.- elisabeth Gouvernal : Les lignesmaritimes et le transport terrestre :quelsenseignementspeut-ontirerducasduMaerskLine?in : Cahiers scientifiques du transport, n° 44, 2003.- L’intégrationrégionaledel’espaceeuro-méditerranéenparlessystèmesdetransport. Conférence de la FeMIP (Facility for euro-Mediterranean Investment and Partnership), Monaco, les 9 et 10 novembre 2006.- CeTMO (Centre d’etudes du Transport pour la Méditerranée Occidentale) : ColloqueinternationalsurlaconteneurisationenAlgérie, Bejaia, juillet 2005. - ISeMAr (Institut Supérieur d’economie Maritime nantes-Saint-nazaire) : Evolutiondelagestionetdel’organisationdesports. note de synthèse n°13, Janvier 1999.- JICA (Japan International Cooperation Agency): Etudededévelop-pementdesportsd’Alger, Oran, et Annaba, 2004. - Ministère des Transports : Annuairestatistiquedesportsdecommercealgérien, Alger, 2002.- Ministère des Transports : Plandedéveloppementstratégiquedesports

la revalorisation du tissu industriel, connaît une progression constante. Cette tendance à la hausse du trafic global repose principale-ment sur l’importation de produits agricoles, de matériaux de construction et de produits pétroliers finis. Le port exporte de moins en moins de produits pétroliers bruts (2,53% du volume national). A la faveur du nouveau mode gestion et de la nouvelle organisation du transport maritime fondée sur la conteneurisation, le port d’Alger se spécialise donc. Pourtant Alger reste loin derrière Tunis (95% du trafic global conteneu-risé et Casablanca (85%). et les prévisions ne font pas passer son taux actuel (70%) à plus de 86,4% à l’horizon 2015.

Faire face aux enjeux actuels de la mondiali-sation : par quelle stratégie et quels moyens? L’enjeu pour les ports algériens, dans le contexte actuel de la mondialisation, est de s’imposer comme pôles logistiques qui organisent leurs territoires maritimes et leur arrière-pays. La solution passe par une mise à niveau au moyen de l’amélioration de leurs compétences, pour une meilleure cohérence avec le phénomène de la globalisation.L’inadaptation de infrastructures et des superstructures natio-nales aux nouvelles exigences du commerce mondial et des systèmes de fret pèse gravement sur les coûts de transport et de logistique de nos ports. La flotte algérienne par exemple ne compte que 70 navires de commerce, lesquels ne partici-pent qu’à hauteur de 15% du transport par capacités propres. Quant à la question environnementale, elle est encore plus préoccupante. Des millions de litres d’eaux usées urbaines sont déversées sans traitement préalable dans la Méditerranée. Mais les autorités ont pris un ensemble de mesures d’urgence et préparé un plan d’action pour chacun des ports nationaux. Le Schéma Directeur Portuaire et Maritime vise d’ailleurs à en améliorer notable-ment et la situation et la compétitivité en les développant et en les modernisant. Pour le port d’Alger notamment, l’insuffisance d’espaces de stockage de conteneurs a poussé les autorités à y remédier en réaménageant l’enceinte et en réalisant de nouveaux dépôts sous douanes et des ports secs. Surtout, il est prévu de transférer une grande partie de son activité vers d’autres ports nationaux justement sous-exploités dans le but de suppléer tout à la fois à la faiblesse compétitive du port et aux maux dont souffre le centre d’Alger en matière d’activités proprement urbaines et de plaisance.

ConclusionDe par sa situation au cœur de la ville, le port d’Alger est de-venu non seulement un goulot d’étranglement qui perturbe le fonctionnement urbain de la capitale mais aussi un facteur de déséquilibre territorial.en vertu des principes du développement national durable

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Le tourisme prend une importance de plus en plus grande. Presque tous les pays adoptent des politiques favorables au développement de cette activité aux retombées économiques avérées. En Algérie, le tourisme est parmi tous les secteurs celui qui a le moins évolué : stagnation dans les années 1980 et régression sensible durant la période difficile des années 1990. Mais avec le récent Schéma Directeur d’Aménagement Touristique (SDAT 2025), adopté en juin 2008, une nouvelle politique est désormais appliquée.

Le SDAT 2025 est l’un des principaux volets du nouveau Schéma national d’Aménagement du Territoire (SnAT 2025), instrument de l’etat définissant les orientations de développe-ment territorial à l’horizon 2025. Sept pôles d’excellence, un plan stratégique, des projets prioritaires et un plan opérationnel y sont définis. Les pouvoirs publics algériens ne se sont pas toujours suf-fisamment préoccupés de l’état du tourisme et des infras-tructures nécessaires à cette activité dans le pays. et l’impact environnemental des équipements d’accueil, d’hébergement, de restauration et de loisirs, souvent déployés sans mesure ni réflexion, a été longtemps négligé. Avec le SDAT et le SnAT 2025, tout comme le tourisme est devenu une composante clé de l’aménagement du territoire, la protection de l’environnement est érigée au rang des priorités nationales.

Cinq dynamiques en faveur du tourisme en AlgérieLe nouveau positionnement algérien en matière de tourisme s’articule autour de cinq dynamiques conformes aux principes du développement durable. Ces dynamiques constituent un véritable levier à la « mise en tourisme » du pays. elles visent à :- valoriser la destination vers l’Algérie et accroître ainsi son attractivité et sa compétitivité,- développer sept pôles d’excellence touristique (POT) de référence, destinés à servir de modèles de gestion et de fonc-tionnement (1),

L’aménagement touristique en Algérie, un état des lieux

Par Linda Sabrina ALLOUI-AMI MOUSSA et Ali HADJIeDJ *

- déployer un plan qualité tourisme (PQT), - mettre en place un partenariat public-privé et encourager la transversalité,- mettre en œuvre un plan de financement de soutien aux activités touristiques et d’encouragement de l’investissement national et international.

Les institutions chargées de l’aménagement touristique Jusqu’à la création en 1998 de l’Agence nationale de Déve-loppement du Tourisme (AnDT), seule l’entreprise nationale d’etudes touristiques (eneT) était chargée d’appliquer les directives nationales d’investissement et de développement des Zones d’expansion touristique (ZeT), instituées huit ans après l’adoption du premier Schéma Directeur d’Aménagement Touristique de 1980.

Avec l’adoption du SDAT 2025, un comité de pilotage des pôles touristiques d’excellence vient renforcer l’AnDT en mettant en place des chefs de pôles décentralisés dans les quatre coins du pays (Oran, Alger, Annaba, Ghardaïa), en attendant d’autres nominations. Ces nouvelles structures tombent à point. elles viennent combler un grand vide dans l’équilibre territorial en matière de tourisme. en revanche, les directions de tourisme, présentes dans chaque wilaya (département), voient leur rôle réduit à néant. Leur mission ne consiste plus qu’à remplir des tâches administratives limitées. Or, expérimentées et très au fait des réalités locales,

* Linda Sabrina Aloui Ami Moussa est doctorante à l’USTHB et Ali Hadjiedj professeur des Universités (Alger)

© Linda Sabrina ALLOUI-AMI MOUSSA

Les cinq dynamiques de la politique touristique en algérie.

idées & chiffres


elles pourraient contribuer à une meilleure gouvernance dans ce domaine (2).

Les instruments

Un premier SDAT avait été mis au point en 1980 pour l’hori-zon 2000. Il avait pour objectif de sélectionner dans 27 wilayas, au nord et au sud du pays, des zones d’expansion touristique prioritaires et d’établir un inventaire des sources thermales sur l’ensemble du pays. Il en a résulté un zonage du territoire sous la forme de 174 ZeT protégées par décret et le repérage de 202 sources à vocation thermale. Avec l’actuel SDAT, les pouvoirs publics comptent développer les produits et les filières les plus représentatifs des potentialités

nationales en matière de tourisme et créer les conditions de leur adaptation au marché. Les sept pôles touristiques nouvellement dé-finis correspondent à des projets de territoires touristiques bien délimités. en Algérie, ils coïncident avec des ZeT et des ZeST (Zones d’expansion et Sites touristiques) (3). Or, il demeure bien des espaces aux potentialités tou-ristiques effectives mais insoupçonnées et qui ne se trouvent pas être concernés par le projet. Les critères de sélection n’étant pas clairement définis, beaucoup de wilayas se sentent lésées par le SDAT 2025. De fait, entre 1988 et 2010, peu de nouvelles ZeT et ZeST ont été créées.

Mais le nouveau zonage se distingue du pré-cédent par la diversification de la vocation des

ZeST dans lesquelles les mesures de protection et de préser-vation des sites recensés ont été renforcées. Par conséquent, le modèle classique littoral/Sahara est dépassé en faveur d’une nouvelle géographie des implantations touristiques, bien que le littoral fasse toujours l’objet d’un choix prédominant.

Les études d’aménagement touristique D’après le premier SDAT, des études d’aménagement touris-tique portant sur 100 ZeT et la viabilisation de 70 d’entre elles devaient avoir lieu. Or, en 2005, seule une première tranche concernant 22 zones a été soumise à un examen. 22 autres zones, entre autres projets de viabilisation, devaient faire l’objet d’un projet d’aménagement à partir de 2006 ; elles ne


organisation institutionnelle de l’aménagement touristique


Instruments de l’aménagement touristique

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idées & chiffres


connurent aucune suite. Qui plus est, le programme de la réalisation des études d’aménagement touristique mis en place par le SDAT 2025 lui-même subit des interruptions inopinées. raison généralement invoquée : absence d’acquéreurs.

Flou juridique et dysfonctionnementsDepuis 1966, seuls une ordonnance, trois lois et quinze décrets exécutifs encadrent l’aménagement touristique en Algérie. La pauvreté de cet arsenal juridique témoigne de l’insuffisance d’intérêt des pouvoirs publics pour la question touristique. Jusqu’au SDAT 2025, l’indifférence était telle qu’entre 1988 et 2003 aucun texte n’a été pris. S’y ajoutait une grande in-cohérence due à l’obstruction administrative et à la mauvaise gestion foncière, si bien qu’un décalage permanent pouvait être observé entre les prises de décisions et leur application. entre temps, plusieurs ZeT étaient détournées de leur voca-tion principale, squattées, ou affectées à d’autres fins par les collectivités locales, censées les protéger. De son côté, la loi du 17 février 2003 relative aux ZeST a jeté un flou sur les traditionnelles ZeT. Celles-ci sont souvent confondues avec celles-là, lorsqu’elles ne sont pas tout simplement dénaturées.

PerspectivesLe plan opérationnel de mise en œuvre du SDAT 2025 pose trois préalables : - assainissement du foncier touristique à l’occasion de la définition de nouvelles ZeT par l’instauration de mesures administratives adéquates,- reconstitution du stock foncier à la faveur de la délimitation des nouvelles ZeST,- désenclavement, au moyen de la viabilisation, de ces zones touristiques dont l’accessibilité est souvent problématique. en effet, la question foncière est au centre de toutes les difficul-tés rencontrées. Pour mieux l’appréhender, l’AnDT s’est dotée d’antennes régionales à l’est, à l’ouest et au sud du pays. Mais les convoitises des promoteurs immobiliers, des aménageurs et des municipalités, forts de l’appui du wali (préfet) - qui, devant un directeur du tourisme chargé de préserver l’intégrité des ZeT et des ZeST, pèse de tout son poids - menaçant constamment, toutes les mesures prises sont souvent vouées à l’échec. La création de nouvelles ZeST s’avère donc sans utilité. S’y ajoute paradoxalement une grande disparité dans la répartition

des POT et des ZeST qui prive bien des wilayas, pourtant reconnues pour leur potentiel touristique, des mesures avan-tageuses que recèle le nouveau SDAT.

Conclusionen reprenant l’ancien système des ZeT, le SDAT 2025 a recon-duit tous les dysfonctionnements inhérents à cette démarche, sans prévoir aucune solution aux difficultés, aujourd’hui suf-fisamment identifiées, qui entravent son aboutissement.Pour y remédier, des textes juridiques forts, incontournables, sont indispensables. La réussite de la nouvelle politique d’amé-nagement touristique du pays en dépend. Des erreurs du passé comme de toutes les expériences éprou-vées, en Algérie comme à l’étranger, il est toujours possible de tirer des leçons et, par là même, de forger une force d’action appropriée.

(1) La notion d’excellence est inhérente à celle de tourisme durable. elle consiste à se conformer aux principes éthiques reconnus par l’OMT (Organisation mondiale du Tourisme) en garantissant le respect des autres, la préservation des ressources, le partage équitable des valeurs créées… Cf. François Bédard : Systèmedemesures pour l’excellence desdestinations, in : rencontre scientifique algéro-québécoise sur l’urbanisme et le tourisme, USTHB, Alger, avril 2010. (2) Cf. Alloui-Ami Moussa Linda-Sabrina, Ali Hadjiedj : L’aménagementtouristiqueenAlgérie,étatdeslieuxetperspectives, in : rencontre scientifique algéro-québécoise… (op. cit.). (3) Sites naturels et/ou culturels classés. Référencesbibliographiques - Juts Jean-Marie : Pôlesd’excellenceetcontratsdedéveloppementtouristiquedelacôted’Opale, in : Cahier espaces, n° 47, Paris, juin 1999. - Ministère de l’Aménagement du Territoire, de l’environ-nement et du Tourisme : LeSchémaDirecteurd’AménagementTouristiquehorizon2025. Alger 2008.- Actesducolloqueinternationalsurletourisme,secteurdel’économiedesubstitutionetdedéveloppementdurable,USTHB/MATET/IUP, Alger, Avril 2008.- Rencontrescientifiquealgéro-québécoisesurl’urbanismeetletou-risme. USTHB, Alger, avril 2010 (document inédit).

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Littérature urbaine


Quand un poète se met en quête d’un logement, il peut devenir un redoutable prévisionniste.

UrBAnISSIMO a inauguré, dans son n° 111, avec la présenta-tion du roman d’Italo Calvino, « La spéculation immobilière », et de l’ouvrage d’Alberto Magnaghi, « Le projet local », sa rubrique Littérature urbaine qui devient désormais régulière. Il présente dans ce n° 112 les errances, de logement en logement, du poète Gérard de nerval dans un Paris pré-haussmannien, donnant à voir tout à la fois certains « mécanismes » de for-mation de la ville et un parcours résidentiel personnel déjà confronté, en cette première moitié du 19e siècle, à un marché du logement étroit.

« Il est véritablement difficile de trouver à se loger dans Paris » (1). Sous la plume du poète Gérard de nerval (Promenades et Souvenirs, décembre 1854- février 1855) (2), la réflexion peut aujourd’hui paraître insolite (pas d’anachronisme à rebours). rien n’aurait donc changé depuis cent cinquante ans !A la différence de George Sand, Lamartine (La Vigne et la Mai-son), Vigny et autres Hugo, nerval n’a jamais eu de domicile en propriété. Toute son existence, il a poursuivi, du Valois à l’Orient, à travers bien des pays, la quête de son éternel féminin, à l’ombre des jeunes filles en fleurs. Il faut d’emblée rappeler le rôle joué par la « maison » dans la vie et l’œuvre de Balzac, son contemporain et, plus tard, dans celles de Zola… alors nerval ne prêtera pas à sourire ! Sa vie : une série d’exils, de paradis perdus, d’errances sans grande issue…Ses voyages ? Ils furent incessants… il voyage pour essayer de guérir et de se guérir. Une grande partie de son existence, la plus heureuse peut-être et la plus charmante, du moins litté-rairement parlant, aura été pérégrinante.Ses domiciles ? Il faudrait une page pour en dresser la liste (encadré 1).« Son logis est partout et nulle part : il se promène au Caire quand vous le croyez citoyen résidant au divan Lepelletier (3), et si vous le poursuivez en egypte, il s’est déjà perdu dans les brouillards de Londres » (Le Corsaire-Satan, octobre 1846) (4).« Où loger, de fait, une hirondelle ipode ? » Théophile Gautier

le décrit « familier et sauvage comme une hirondelle qui se pose un instant et reprend son vol après un cri joyeux »: « demeurer en place était pour lui un supplice ». Ses biens: «La richesse lui semblait un embarras et, comme Diogène voyant un berger puisant de l’eau dans sa main, il eût volontiers rejeté sa coupe inutile » (toujours Gautier). Son grand-père maternel, mort en 1834, lui laisse un petit héritage : trente mille francs-or, une coquette somme pour l’époque…il en réalise aussitôt une partie et part en voyage (en Provence, à rome et à naples), puis fonde une revue de luxe qui le ruinera définitivement.Homme de lettres, poète majeur d’un dix-neuvième siècle qui en compta son lot, dramaturge, journaliste (encadré 2) (5) dont l’œuvre est bien plus remarquable que celle, entre autres, des pièces de théâtre dont il eût à rendre compte, grand voyageur à pied, à cheval et en diligence (sans oublier le chemin de fer (6), nerval a vécu intensément ses errances dans le Valois, à Paris, en Belgique et en Hollande, à Londres, en Allemagne et en Autriche, en Algérie, en Italie et en Orient. Mais la « spatialité » nervalienne ne décrit pas le monde tel qu’il est, elle l’explore et se veut « la géographie magique d’une planète inconnue ». L’écrivain aura souvent brouillé les pistes : il n’y a pas concor-dance stricte entre sa vie « historique » et sa vie « mythique », mais une vie « poétique » qui rompt, nolens volens, avec l’autobiographie.Parmi ses maîtres « élus » et vénérés, Jean-Jacques rousseau occupe une place privilégiée, mais comme il avait peine à achever des oeuvres de longue haleine, de l’ampleur des Confessions, nerval préfèrera la forme fragmentaire et souple des rêveries du promeneur solitaire : il fera semblant, ou croira faire semblant, de nous livrer en vrac les impressions et les incidents de quelques instants de sa vie. Le promeneur solitaire, parti de Paris, évoque rétrospectivement et tour à tour Montmartre, Saint-Germain, Pontoise, et le Valois... Ces lieux privilégiés sont, pour la plupart, des lieux élevés, nerval étant à la recherche de l’air et de la lumière : son rêve est de voir chaque matin le soleil se lever. A Saint-Germain, la fantaisie primesautière prédomine : le « déshérité » (7) finit par pénétrer et coucher dans le château, grâce à son astuce et à son bagou. L’errance nocturne dans la «Ville royale » amène ainsi nerval

Une France de propriétaires

Gérard de Nerval ou l’improbable mariage de la poésie et de la propriété

Par Alain COSTA



à évoquer ses premiers souvenirs d’enfance. Sa série de Promenades est une quête, paradoxalement la quête d’un domicile, la recherche du havre qui mettra fin à l’errance du promeneur. Un des aveux les plus sincères de nerval se fait sous cette forme peu élégiaque, la moins élégiaque qui se peut lire sous la plume d’un poète aussi talentueux : « Je ne serai jamais propriétaire ».Tour à tour il envisagera trois domiciles de rêve : - une villa pompéienne à implanter dans la vigne de Mont-martre (encadré 3) ; - un château royal dont le promeneur se considère comme

le légitime héritier, tel ravenswood, le héros de LaFiancéedeLamermoor de Walter Scott ; - enfin, une roulotte de bohémiens. L’apparition, à Senlis, de cette roulotte et des « gens du voyage » lui permet de rêver à la vie des comédiens errants exaltés par Scarron et Goethe : il pourra enfin pénétrer dans la maison mobile. L’homme, en quête d’un abri, n’a-t-il pas enfin trouvé la solution idéale, la synthèse du repos et du mouvement, du réel et du rêve ? « Pourquoi ne pas rester dans cette maison errante à défaut d’un domicile parisien ? ». Sans compter les cafés et cabarets qui semblent avoir joué un rôle non négligeable dans son existence.

1 : Une vie d’errances qui dessine une géographie parisienne

né en 1808 à Paris, au 96, rue Saint-Martin, Gérard Labrunie est vite séparé de ses parents, partis en « campagne » (son père est médecin au service de l’Armée du rhin) ; il est confié, peu après sa naissance, à une nourrice de Loisy, entre ermenon-ville et Mortefontaine (Oise), puis à son grand-oncle qui habite aussi Mortefontaine (8), près du château. Sa mère décédée, son père rentre en France en 1814 et s’installe avec l’enfant au 72, rue Saint-Martin. entré en 1820 au collège royal Charlemagne, il loge en « pension » chez un particulier, rue de Jarente.1831 : bref séjour à la prison Sainte-Pélagie, pour tapage nocturne ; nouveau séjour en 1832. en 1834, il habite, avec Arsène Houssaye (9) et plusieurs jeunes peintres, barbus et chevelus, 3, impasse du Doyenné (sur l’emplacement de l’actuelle place du Carrousel) « une mansarde changée en palais » : c’est l’époque de la « Bohême galante ». Les loyers y étaient bon marché et Balzac y logera sa Cousine Bette, qui est pauvre.1835 le voit 5, rue des Beaux-Arts ; en 1837, il habite 91, rue Coquenard ; en 1839, on le trouve 15, rue Taitbout.De retour d’un long voyage en europe en 1840-1841, un témoin mentionne sa présence dans un minuscule appartement, 2, rue de navarin. Théophile Gautier l’héberge aussi 14, rue de navarin. Il loge ensuite, tout aussi provisoirement, 13, rue Le Peletier, toujours dans le neuvième arrondissement. entre 1841 et 1855, il effectue plusieurs séjours dans les maisons de santé des Docteurs Blanche père et fils (22, rue de norvins, pour le père ; hôtel de la princesse de Lamballe à Passy, situé en contrebas de la maison de Balzac, pour le fils- l’ac-tuelle ambassade de Turquie à Paris), à l’hospice de la Charité et, à deux ou trois reprises, à la maison de santé municipale, la Maison Dubois, rue du Faubourg Saint-Denis.Après avoir effectué à nouveau plusieurs voyages et occupé plusieurs appartements dans divers quartiers de Paris, nous le retrouvons 6, rue neuve-Pigalle en 1844, puis 15, rue de la Victoire.1846 le voit, toujours locataire, 16, rue de Douai. Il aurait aussi habité, la même année, le Château des Brouillards, à Mont-martre, 13, allée des Brouillards (au bout de la rue Girardon). Il demeure 4, rue Saint-Thomas-du-Louvre de 1848 à 1850 ; puis 9, rue du Mail en 1852 et 1853. La même année 1853, il réside, très peu de temps, 2 rue du Faubourg Montmartre.D’autres adresses parisiennes du poète nous sont connes : 39, rue de La rochefoucauld, 9, rue Monthyon, 24, rue Bréda, 48, rue notre-Dame de Lorette, 66, rue des Martyrs.La liste de ses domiciles parisiens n’est de toute évidence pas exhaustive, elle est certainement sujette à caution. Il convient d’y ajouter, essentiellement dans le 9ème arrondissement, les nombreux appartements d’Alexandre Dumas père qui l’hé-berge à diverses reprises entre 1830 et 1855, de l’impasse des Trois Frères à la rue Saint-Lazare, en passant par la rue Laffitte : Dumas est même réveillé une nuit par un agent de police qui lui signale qu’un nommé Labrunie le réclame au poste où il vient d’être conduit après avoir été trouvé se promenant nu sur le boulevard Montmartre !Autres demeures répertoriées: Saint-Germain-en-Laye, où il séjourne de temps à autre chez son parrain, puis chez une tante ; Senlis ; Meaux, à l’hôtel de la Sirène, au fond d’une cour, actuelle rue du général Leclerc (un immeuble aujourd’hui transformé en appartements)…en 1854, il loue une chambre à l’Hôtel de normandie, il erre même sans domicile fixe.On connaît la suite et fin : le 20 janvier 1855, Théophile Gautier et Maxime du Camp le rencontrent au siège de la revue de Paris qui vient de publier le début d’Aurélia ; malgré le froid, il n’a pas de paletot. La température atteindra bientôt 18° au-dessous de zéro dans la ville enneigée. A l’aube du 26 janvier, on le retrouve pendu, rue de la Vieille-Lanterne, à l’em-placement du futur Théâtre Sarah Bernhardt (aujourd’hui derrière le Théâtre du Châtelet).



Dans la réalité, il séjourne souvent tout simplement à l’auberge, ainsi à l’auberge de l’Ange Gardien à Saint-Germain ! Car son « errance» ne sera pas seulement « juridique » sous la forme d’un refus, ou d’une impossibilité financière, d’accéder à la propriété. Il se sera fait, en quelque sorte, le héraut et le porte-parole du mouvement des artistes bohèmes de cette première moitié de siècle, mais en même temps le témoin d’un rapport particulier aux lieux en général et à Paris en particulier.Aurait-il eu la nostalgie des changements de lieux, ce qui expliquerait ce rapport à l’errance ?Ses domiciles parisiens sont peu connus ou ont disparu (cf. pourtant la longue liste de ses habitations, encadré 1). Il n’a guère habité que de « pauvres masures », et le baron Haussmann en a fait raser la plupart (ainsi la rue Saint-Thomas-du-Louvre, où il réside en 1848, sera détruite par le percement de la rue de rivoli). Pourtant nerval peut apparaître comme un fidèle observateur et « transcripteur », à travers les nombreux « pa-piers » qu’il donne, en espérant faire fortune ou tout simple-ment pour vivre, à des journaux, du Paris pré-haussmannien. Mais il n’aura jamais, ou très peu, sublimé dans l’écriture le Paris de son enfance : ses textes apparaissent assez réalistes et s’apparentent déjà, parfois, à du reportage, à la différence de ses souvenirs liés à Saint-Germain et au Valois.

Nerval bientôt propriétaire ?rentré d’Allemagne en 1854, à l’issue d’un troisième voyage (il s’était déjà rendu outre-rhin en 1839-1840, avec un dé-tour par l’Autriche où il avait rencontré Liszt et la pianiste Marie Pleyel, puis à l’automne 1850, où il a assisté à Weimar à la première de Lohengrin), le poète avait précédemment

résidé successivement Place du Louvre et rue du Mail. Il nous raconte ses déboires : évincé du premier logement avec vingt francs de dédommagement, qu’il a négligé, il ne sait d’ailleurs pourquoi, d’aller toucher à la Ville, il avait trouvé dans le second ce qu’on ne trouvait plus guère dans le centre de Paris…un coin de nature (« une vue sur deux ou trois arbres occupant un certain espace ») : on ne sait pas davantage pourquoi il a quitté ce logement. Il dit ensuite avoir longtemps habité Montmartre (on ne connaît en réalité que de brefs séjours du poète chez Théo-phile Gautier, rue de navarin, en 1840-41, à nouveau en 1852, qu’importe ! puis 6, rue Pigalle début 1844, rue des Martyrs à la même époque, peut-être 16, rue de Douai, vers 1846, sans compter les huit mois passés en 1841, après une première crise de folie, à la clinique du docteur esprit Blanche, rue de norvins).rentré d’Allemagne donc, il se décide, après un court séjour dans une « villa de la banlieue », à chercher un domicile plus assuré que les précédents. Ses pas le mènent à nouveau sur la Butte Montmartre. « On y jouit d’un air très pur, de perspec-tives variées et l’on y découvre des horizons magnifiques », aussi bien à l’aurore, qui est très belle du côté de Paris, qu’à l’heure du couchant dont « les teintes pourprées, les nuages déchiquetés et flottants peignent des tableaux de bataille et de transfiguration au-dessus du grand cimetière, entre l’arc de l’etoile et les coteaux bleuâtres qui vont d’Argenteuil à Pontoise ».nerval nous dit sa nostalgie face à une évolution qu’il décrit ainsi : « Les maisons nouvelles s’avancent toujours… - Attaqué d’un côté par la rue de l’empereur, de l’autre par le quartier

2. La maison de Balzac vue par Gérard de Nerval

nerval a décrit ainsi, d’une manière très poétique, dans La Presse du 28 octobre 1850, la maison d’Honoré de Balzac :« Maintenant, parlons de cette maison de Passy, dont les splendeurs intérieures avaient succédé aux merveilles visibles de sa maison de Sèvres.L’une était exactement l’antipode de l’autre. La première avait manqué quelque temps d’escalier ; - la seconde en avait trois étages.Seulement, il fallait descendre. On se présentait à une petite porte de la rue qui cotoie les hauteurs de Passy donnant de loin sur la plaine de Grenelle, l’île des Cygnes et le Champ-de-Mars.Pas de maison devant soi. Un mur, une porte verte et une sonnette.Le concierge ouvrait, et l’on se trouvait sur le palier du premier étage, en descendant du ciel.Au second étage, on rencontrait la loge, le concierge disait : il y a encore deux étages, en descendant. Heureusement cette maison inverse n’avait pas d’entresol.Au dernier étage, on se trouvait dans une cour. Deux bustes en terre cuite indiquaient au fond la demeure du romancier. Une fois la porte ouverte, une odeur délicieuse flattait l’odorat de l’homme de goût, comme cette odeur des pommes vertes dont il est question dans le livre de Salomon.C’était un office où sur des tablettes soigneusement dressées on admirait toutes les variétés possibles de poires de Saint-Germain qu’il est possible de se procurer.Balzac, avec son sourire rabelaisien, drapé de sa robe de chambre en cachemire, vous recevait ensuite et vous arrêtait quelque temps à une appréciation savante des diverses qualités de ses poires. Il en avait pour quelques centaines de francs et regret-tait quelques variétés rares accaparées par le duc d’Ayen et le duc de Luynes. Un jardinier de Harlem n’eût pas eu pour ses tulipes plus d’amour que Balzac pour ces simples variétés de poires ». (Source : Œuvrescomplètes, Gallimard, La Pléiade, tome 2).



3. Montmartre et sa vigne- Le Clos Montmartre

Montmartre (le Mont de Mars ou le Mont des Martyrs, selon) fut longtemps un humble village, hors de Paris. L’implantation de la vigne sur la colline est attestée dès l’époque gallo-romaine. Au 12èmle siècle, le roi Louis 6 le Gros acheta aux moines implantés sur le haut de la Butte les terres qui entouraient la modeste chapelle du village. Il y fit construire une église et un monastère qui devint celui des Bénédictines de Saint-Pierre. Son épouse, la reine Adélaïde de Savoie, en devint l’abbesse : elle décida d’en accroître les revenus, et le vignoble connut un essor spectaculaire. Vignerons et laboureurs coexisteront ensuite pendant plusieurs siècles, les parcelles prendront de l’ampleur.,A la fin du 18ème siècle, Montmartre était une bourgade entourée de vignes sur ses versants pentus, et de cultures d’arbres fruitiers et de céréales à sa base. Les voies de communication n’étaient en fait que de simples chemins qui menaient aux champs. Mais un grand danger guettait ce tableau bucolique : dès l’époque gallo-romaine, les versants de la Butte étaient creusés de très nombreuses et profondes carrières de gypse, dite la pierre à plâtre. Leur exploitation avait très largement contribué à faire de Lutèce la « ville blanche » gallo-romaine. Plus tard, elle devait concourir à la splendeur des plafonds des grandes demeures du Marais. La « place Blanche » et la « rue Blanche » virent ainsi déambuler, des siècles durant, les charrois menant le plâtre de Montmartre vers Paris.De très nombreuses sources jaillissaient des flancs de la colline. Ces petits ruisseaux, appelés les « pleurs de la Montagne », dévalaient joyeusement les pentes pour alimenter depuis des siècles l’étang des Poissonniers et les marais de la Grange Batelière. Ils sortirent peu à peu de leurs lits naturels, captés par les excavations qui s’affaissaient. en s’engouffrant dans ces entonnoirs toujours plus nombreux, les sources de Montmartre s’y perdirent en provoquant des dégâts irréparables à la structure même de la Butte.nerval, qui habitait les lieux, nous décrit vers 1850 dans ses Itinéraires de Paris et alentours (ndlr : sans doute la première ébauche de ses Promenades et Souvenirs) son affection pour Montmartre, son air très pur et ses horizons. Il évoque les moulins et les cabarets de la Butte. Il nous dépeint ses tonnelles et ses elysées champêtres, ses ruelles silencieuses bordées de chaumières, de granges et de jardins touffus. Mais, observateur attristé, il évoque aussi les pentes verdoyantes coupées de précipices, où les sources impétueuses fouillent dans les glaises et en détachent peu à peu des îlots de verdure : triste résultat de l’exploitation non raisonnée du sous-sol de la Butte. en témoin attentif de l’agonie du vignoble, il précise que la dernière vigne du cru anciennement célèbre de Montmartre « qui luttait, du temps des romains, avec celles d’Argenteuil et de Su-resnes, perd chaque année quelques rangées de ses ceps qui tombent dans les carrières… ». Le coup de grâce est donné en 1860 lorsque Paris annexera ses treize villages limitrophes, dont Montmartre, pour passer de onze à vingt arrondissements. La vigne, déjà martyrisée par l’exploitation des carrières puis par la nouvelle poussée démographique engendrée par une offre locative alléchante aura vécu.Décimé par le mildiou, le phylloxéra et par…l’urbanisation, ce vignoble n’était plus qu’un souvenir à l’aube du 20e siècle.Mais à l’angle de la rue Saint-Vincent, le patron des vignerons, et de la rue des Saules subsistait, ultime vestige d’un espace demeuré naturel, un terrain vague.Fin des années 1920 : la rumeur, fondée, courut alors qu’une société immobilière projetait de récupérer ce mauvais terrain en pente afin d’y monter une opération, à l’image de celle qui avait été réalisée à l’emplacement de l’ancienne maison voisine de Berlioz. Le dessinateur Francisque Poulbot se mobilise et mobilise avec lui toutes les forces vives de Montmartre pour sauver de ce vaste programme immobilier, en le rachetant par souscription, ce qui fut un temps le jardin d’Aristide Bruant, devenu le « Square de la Liberté ».C’est un tout petit peu plus tard, en 1933, que surgit l’idée, surprenante au premier regard, de renouer avec la tradition « vineuse » montmartroise remontant au Moyen Age, en y plantant à nouveau des pieds de vigne, majoritairement fes plants de Thomery et de Morgon. en 1934 eurent lieules premières vendanges de l’ère moderne en présence du président Albert Lebrun et sous le patronage de Fernandel et de Mistinguett. Le « Clos Montmartre » est né. Aujourd’hui, le vignoble, propriété de laVille de Paris, s’étend sur une surface d’environ 1 500 m2 et est composé de près de 1 800 pieds, représentant vingt-sept cépages, principalement en gamay et pinot noir. Le vin est entièrement vinifié dans les caves de la Mairie du dix-huitième arrondissement ; près de mille bouteilles (de cinquante cl) sont issues chaque année de cette vigne et vendues au profit du Comité des Fêtes et de l’Action sociale de l’arrondissement.Sympathique retour de l’Histoire !

(Source : d’après « Montmartre fête son cinéma - Vendanges 2008 », par André Dumas, « Compagnon de Montmartre », La GazettedeMontmartre n° 34, octobre-novembre-décembre 2008).



de la mairie, qui sape les âpres montées et abaisse les hauteurs du versant de Paris, le vieux mont de Mars aura bientôt le sort de la butte des Moulins. – Cependant, il nous reste encore un certain nombre de coteaux … » (encadré 3).On y rencontre même une vigne, « la dernière du cru cé-lèbre de Montmartre. Chaque année, cet humble coteau perd une rangée de ses ceps rabougris, qui tombent dans une carrière. C’est le plus beau point de vue des environs de Paris. La plaine Saint-Denis a des lignes admirables, bornées par les coteaux de Saint-Ouen et de Montmorency. Au-dessus se dessine et serpente la rue des Brouillards, qui descend vers le chemin des Bœufs. A droite est une rangée de maisons, la plupart fermées pour cause de craquements dans les murs. Il y a, à gauche, de vastes terrains, recouvrant l’em-placement d’une carrière éboulée, que la commune a concédés à des hommes industrieux qui en ont transformé l’aspect. Ils ont planté des arbres, créé des champs où verdissent la pomme de terre et la betterave… On descend le chemin et l’on tourne à gauche. Là sont encore deux ou trois collines vertes, entaillées par une route qui plus loin comble des ravins profonds… » (encadré 3).« Ce qui me séduisait dans ce petit espace abrité par les grands arbres du Château des Brouillards, c’était d’abord ce reste de vignoble lié au souvenir de Saint Denis … »« Il y a dix ans, j’aurais pu (10) l’acquérir au prix de trois mille francs… On en demande aujourd’hui trente mille ! ». Que ne l’a-t-il fait ! Le texte laisse percevoir chez le poète plus qu’une once de regret. Bien lui a pourtant pris de ne pas avoir mis son souhait à exécution, faute de moyens ! Il aurait pu peut-être recourir aux prêts de la Banque Foncière de Paris, qui allait donner naissance en 1852 au Crédit Foncier de France, et aurait été sans doute l’un des premiers surendettés, sans le parachute de la loi neiertz ! Il y aurait fait bâtir une construction « légère », « une petite villa dans le goût de Pompéi, avec un impluvium et une cella, quelque chose comme la maison du poète tragique », ce qui l’aurait dispensé, comme il y a été contraint moult fois, de chanter, au 8 ou au 15 de chaque trimestre (le terme, « près de Paris, du moins » (11), le refrain de Monsieur Vautour (12) : « Quand on n’a pas de quoi payer son terme, Il faut avoir une maison à soi ! ».Aurait-il descendu le chemin et tourné à gauche ? « La plu-

part des terrains et des maisons éparses de cette petite vallée appartiennent à de vieux propriétaires, qui ont calculé sur l’embarras des Parisiens à se créer de nouvelles demeures et sur la tendance qu’ont les maisons du quartier Montmartre à envahir la plaine Saint-Denis ». et nerval d’ajouter, non sans amertume : « C’est une écluse qui arrête le torrent ; quand elle s’ouvrira, le terrain vaudra cher. Je regrette d’autant plus

d’avoir hésité, il y a dix ans, à donner trois mille francs du dernier vignoble de Montmartre ».

La spéculation immobilière au-rait-elle déjà pointé son nez ? Période-clé de la révolution industrielle en France, les années 1820-1880 ont vu l’investissement en bâtiment multiplié par plus de trois en valeur. Cette vi-gueur de l’investissement a accompagné celle de la croissance démographique et économique. Par ses effets en écho, tous les vingt ans, la reprise de la natalité qui a suivi la fin des guerres napoléoniennes a exercé une influence durable (déjà !) sur la demande de logements. La popu-lation a en effet augmenté d’un quart entre 1815 et 1860, en même temps que la transformation des structures écono-miques et sociales appelait à terme une redistribution spatiale des activités et des hommes.Là réside l’origine première de la forte poussée de l’investissement immobilier des années 1820-1880 dont nerval aurait pu être considéré, s’il l’avait

voulu, comme l’une des « victimes consentantes ». C’est la rapide croissance démographique des villes qui, tout à la fois, a entretenu les tensions sur le marché du logement et a en-traîné le remodelage des vieux centres urbains : aux travaux d’Haussmann, à Paris, ont fait écho ceux réalisés à la même époque à Lyon, Marseille, Montpellier et Lille. Alors que la tendance générale des prix était alors orientée à la baisse, les loyers ont été multipliés par cinq, tandis que la valeur des immeubles l’était par trois.

Certainement contestable sur le plan social, cette évolution a assuré au placement immobilier, au milieu du siècle, une rentabilité entre 6 à 8 %, tout autre que celle tirée de la rente ou de la propriété rurale (3 %). La spéculation se soldera par une rapide régression de l’importance des logements modestes dans les centres urbains.Sur le plan économique, elle se traduira par la violence des crises qui, telles celles de 1826 et 1863, affecteront le marché immobilier….précédant 1883, Juglar et Kondratieff (13).

Certainement contestablesurleplansocial,cetteévo-lution a assuré auplace-mentimmobilier,aumilieudu siècle, une rentabilitéentre6à8%,toutautrequecelle tiréede la renteou de la propriété rurale(3 %). La spéculationse solderaparune rapiderégressiondel’importancedes logements modestesdanslescentresurbains.

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Gérard de Nerval, conjoncturiste émériteIl n’y faut plus penser : Gérard de nerval ne sera jamais pro-priétaire ! A dire vrai, ajoute le poète, il n’y a pas de propriétaires aux buttes de Montmartre : « On ne peut asseoir légalement une propriété sur des terrains minés par des cavités peuplées dans leurs parois de mammouths et de mastodontes. La commune y concède un droit de possession qui s’éteint au bout de cent ans…On y campe comme les Turcs (14); et les doctrines les plus avancées auraient peine à contester un droit si fugitif où l’hérédité ne peut longuement s’établir ». Il nous laisse même ce commentaire, en note : « Certains propriétaires nient ce détail, qui m’a été affirmé par d’autres. n’y aurait-il pas eu, là aussi, des usurpations pareilles à celles qui ont rendu les fiefs héréditaires sous Hugues Capet ? ». Arrêtons-nous un instant sur cette affirmation !nous n’avons pas pu vérifier les dires de nerval sur le statut des terrains et des maisons élevées au 19e siècle sur la butte de Montmartre. Un tel investissement rejoindrait, par exemple, ceux réalisés à la même époque, en vertu d’une loi ancestrale spéciale, à Londres où Gérard venait de se rendre à plusieurs reprises, plus particulièrement dans le domaine de Kensington Palace Gardens, un investissement sur KPG ne donnant droit qu’à l’usufruit du terrain, à défaut de la propriété. Les proprié-taires perpétuels, ou freeholders, récupèrent en général, après un délai de 99 ans, les immeubles vendus à des propriétaires temporaires, ou lease-holders. Le bailemphytéotiquerésidentiela été supprimé au 20e siècle par un gouvernement travailliste, seul le CrownEstate, organisme public qui abrite et gère les avoirs immobiliers et agricoles de la monarchie britannique, ayant échappé à la nouvelle loi. Le gouvernement a ainsi contraint à céder leurs droits, à un prix proche de celui du marché, aux occupants qui en feront la demande. Ayant parcouru les quartiers de Paris où vivent ses relations, nerval n’a rien trouvé, pour louer, qu’à des prix impossibles, augmentés par les conditions que formulent les concierges. Il n’a visité qu’un seul logement au-dessous de trois cents francs de loyer trimestriel, sans « jour », la fenêtre de la chambre s’ouvrant sur un corridor qui n’est pas bien clair. Il a même négligé de visiter une « cave à louer » qui lui a été proposée, se souvenant d’avoir déjà vu à Londres la même inscription, suivie de ces mots : « Pour un gentleman seul ».Dans ces conditions, pourquoi ne pas aller demeurer à Versailles ou à Saint-Germain (-en-Laye) ? en prenant un abonnement de chemin de fer - le « passe navigo » de l’époque – (15), on a là les ressources d’une cité, tout en étant presque à la cam-pagne. « en réalité, qu’est-ce qu’une demi-heure de chemin de fer, le matin et le soir ? Vous vous trouvez logé par le fait rue Saint-Lazare, n° 130. Le trajet n’offre que de l’agrément, et n’équivaut jamais, comme ennui ou comme fatigue, à une course d’omnibus ».Très heureux de cette idée, nerval hésite entre « la plus déserte ou la plus abandonnée de ces deux villes » : il choisit Saint-

Germain, qui est pour lui une ville de souvenirs.

Mais « la banlieue est encore plus chère que Paris ».La réalité, toute encore d’actualité, rattrape vite notre poète.On ne croit pas si bien dire !n’ayant rien trouvé à louer, la nuit étant venue, après avoir parcouru les rues et les places, nerval se repose dans un café, sur la place du Marché. Il y apprend que des réparations sont alors effectuées au château, il s’y rend donc le lendemain pour constater lui-même où en était la restauration et le sergent-concierge, « avec ce sourire qui n’appartient qu’à un militaire de ce grade », lui explique que, pour simplement raffermir les fondations du château, neuf millions seraient nécessaires ! « Les apportez-vous ? ». Habitué à ne plus s’étonner de rien, nerval lui fait observer que, ne les ayant pas sur lui, il pourrait encore les trouver. Piqué au vif, et ayant trouvé une idée, il retourne à Saint-Germain deux jours plus tard : pourquoi ne pas lancer une souscription ? Certes la France est pauvre, mais pourquoi ne pas faire payer les Anglais qui doivent venir l’an prochain à l’exposition universelle et les solliciter ainsi pour nous aider à sauver de la destruction un édifice qui a hébergé plusieurs générations de leurs reines et de leurs rois. Il ne manquera pas d’aller soumettre son projet aux habitués du Café du Marché qui l’accueillent avec enthousiasme, puis, étant allé dîner au pavillon Henri 4, d’en faire part à trois Anglais et à une An-glaise, qui en furent « émerveillés et trouvèrent ce plan tout à fait conforme à leurs idées nationales ». Keynésien avant l’heure, nerval se fait ainsi le héraut de la relance par l’investissement !

En guise de conclusion « J’aime beaucoup Paris, où le hasard m’a fait naître, mais j’aurai pu naître aussi bien sur un vaisseau ». Mais il confiera aussi à son père : « Avec le caractère que j’ai, je suis souvent si malheureux de la vie de Paris ». « Un homme du Midi s’unissant là par hasard à une femme du nord ne peut produire un enfant de nature lutécienne » (16). et pourtant, Gérard de nerval a aimé la ville, sa ville… Ce « sentiment » permet de comprendre ses errances dans Paris, ce qui fera dire à Théophile Gautier : « Avec l’exquise urbanité qui le caractérisait… », et autorisera les meilleurs « critiques » de notre poète à réunir, dans la seconde moitié du 20e siècle, certains de ses écrits non encore publiés sous le titre commun Mémoiresd’unParisien. Claude Pichois, l’universitaire, pourra écrire que nerval n’aura eu qu’une seule maîtresse, Paris… Il aura habité la ville, plus qu’un logement !

(1) PromenadesetSouvenirs. Chapitre 1 : La Butte Montmartre. (2) Publiés en feuilleton dans l’Illustration…. donc en cours de pa-rution au moment où leur auteur se suicida à l’aube du 26 janvier 1855. Avec Aurélia, l’ouvrage constitue le dernier récit à avoir été publié de son vivant.

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(3) ndlr : rue Le Peletier. (4) « Journal des spectacles, de la littérature, des arts et des modes ». (5) La maison de Balzac vue par nerval.(6) Promenadesetsouvenirs : chap. 2, « Le château de Saint-Germain ». (7) el Desdichado : « Je suis le ténébreux, le veuf, l’inconsolé, le prince solitaire…» (LesChimères).(8) C’est au nom d’un pré, propriété de sa famille maternelle, le ClosdeNerval, qu’il empruntera le pseudonyme sous lequel la postérité l’immortalisera et qu’il possédera jusqu’à sa mort. (9) Futur haut personnage du Second empire, Arsène Houssaye aura construit, sinon sa carrière, au moins ses succès littéraires et mondains, sur l’exploitation du talent de ses collaborateurs. Poète à succès, directeur du journal l’Artiste auquel nerval participera activement et qui publia certaines de ses oeuvres, poète à succès, il fut administrateur du Théâtre Français et président de la Société des gens de lettres. Contrairement à notre poète, il se sera, lui, enrichi grâce à la spéculation immobilière !

(10) Variante : « voulu ». (11) Selon Jules Marsan, qui a édité une partie des œuvres de nerval au 20ème siècle (Champion, 1926), cette parenthèse ne figurerait pas sur le manuscrit d’origine.(12) M. Vautour est le type du propriétaire impitoyable, créé par Marc-Antoine Désaugiers (1772-1827) dans le vaudeville du même titre (1811). (13) Source : ImmobilieretbâtimentenFrance(1820-1980), Michel Lescure, Hatier, 1983.(14) Le lecteur nous permettra de se demander avec lui pourquoi « l’on y camperait comme les Turcs » ! (15) C’est en 1837 qu’une des premières lignes de chemin de fer relia Paris au Pecq, puis, une dizaine d’années plus tard, à Saint-Germain. (16) PromenadesetSouvenirs.Chapitre7: Voyage au nord.

4. 2008 : le marché immobilier de Montmartre à l’heure de la crise

La Butte Montmartre, au cœur du 18e arrondissement, attire toujours les acquéreurs. Bien pourvu en bars, commerces et restaurants, et proche du centre de Paris, ce quartier ancien, calme, souvent aéré et pourvu de verdure plaît aux urbains en quête d’un bien revêtant du charme, celui d’Amélie Poulain ! Le côté « village » et les petites rues tortueuses en renfor-cent le cachet, même si les appartements ne présentent pas tous le charme recherché.Les prix de l’ancien sont restés à un haut niveau, mais ont cessé de s’envoler, même pour les biens disposant d’une terrasse, d’un jardin ou d’une vue sur la capitale (cf nerval !). Le secteur n’est pas épargné par la tendance baissière du marché. Les prix débutent à 5 500 euros le mètre carré pour grimper jusqu’à 9 000 euros : place Marcel Aymé, un appar-tement de 50 mètres carrés situé au troisième étage d’un bel immeuble a été vendu en octobre 2008, hors droits, 9 100 euros le mètre carré ; ce bien aurait auparavant trouvé facilement preneur aux alentours de 9 500/10 000 euros le mètre carré.Les acquéreurs appréciant ce secteur et disposant d’un budget de plus de 500 000 euros, restent difficiles. Là comme ailleurs, ils peuvent désormais négocier les prix affichés, alors que les délais moyens de vente s’allongent.La forte hétérogénéité des prix reflète la disparité des typologies du bâti.Le versant ouest de la Butte, autour des rues Lepic et Gabrielle et de l’avenue Junot, qui présente un bâti plus homogène, demeure le plus cher. L’offre de surfaces supérieures à 80 mètres carrés y est encore importante : On peut y trouver, près de l’avenue Junot, dans une ambiance bourgeoise, de beaux hôtels particuliers (pour 200 mètres carrés, prévoir 1,8 à 2 millions d’euros). Certains ont été découpés en appartements.Le quartier des Grandes Carrières, à la frontière avec le 17ème arrondissement, reste, au pied de la Butte, apprécié. Après avoir flambé de plus de 15 % entre 2004 et 2007, les prix se sont assagis.Un peu plus près du Sacré-Cœur, le secteur est plus touristique et beaucoup moins calme. Les prix varient entre 8 000 et 8 500 euros/mètres carrés. Ils peuvent même dépasser les 9 000 euros lorsque le bien bénéficie d’une vue. Place du Tertre, un quatre pièces de 104 mètres carrés avec travaux et doté d’un toit-terrasse de 50 mètres carrés offrant une vue panora-mique sur Paris, a été cédé en 2008 à 950 000 euros.Le quartier des Abbesses, naguère populaire, se « boboïse »: il attire les célibataires, les jeunes cadres branchés et les expa-triés de retour en France. Même si le bâti est de moins bonne qualité, et si nombre de petits immeubles étroits ne dispo-sent ni d’ascenseur, ni de parking, les biens se négocient encore autour de 6 500 euros le mètre carré, ainsi en haut de la rue des Martyrs. Mais les valeurs accusent des baisses. Pour des « biens de charme », les prix peuvent dépasser 7 000 euros.De l’autre côté de la Butte, à l’est, les prix, bien que moins chers, grimpent néanmoins car ce secteur est devenu celui d’un marché de report pour les acheteurs qui n’ont pas trouvé sur l’autre versant. Ainsi un appartement en excellent état a pu se négocier à 6 000 euros le mètre carré.Ainsi, à Montmartre, dans la continuité de 2008, alors que les prix avaient affiché des valeurs en voie de stabilisation à des niveaux élevés dans les meilleurs secteurs et des baisses de l’ordre de 5 % dans ceux les moins cotés sur l’année 2009 grâce à la bonne tenue du premier trimestre, les neuf premiers mois de 2010 ont connu une nouvelle progression des prix portant le prix moyen au mètre carré à 6290 euros au troisième trimestre 2010. (Source:FoncierExpertiseetChambredesNotairesd’Ile-de-France).

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anaLyse


« Les prix de l’immobilier ne devraient guère augmenter en 2010 », ainsi titrait UrBAnISSIMO dans son n° 111 il y a quelques mois. Contrairement aux prévisionnistes de notre Météorologie nationale, rarement conjoncturiste ne s’est aussi grossièrement trompé; nos lecteurs seraient en droit d’exiger des excuses de leur trimestriel préféré ! Ils auront heureusement rectifié d’eux-mêmes.« Le marché se stabilise alors que plusieurs dispositifs d’aide arrivent à leur terme. La demande de logements neufs continue à donner des signes de faiblesse », écrivions-nous.en fait, il en a été tout autrement. Dans l’ancien, les prix de l’immobilier résidentiel ont progressé au troisième trimestre 2011 de 8/9 %, en rythme annualisé. notaires et agents im-mobiliers s’accordent, avec quelques nuances comme à l’ac-coutumée, sur ce rythme. Dans le neuf, les prix ont progressé d’environ 7 % pour les appartements, alors que ceux des maisons individuelles baissaient de près de 5 %.Les transactions ont connu un vif essor en 2010 (+ 20 % dans le neuf, + 25 % dans l’ancien), retrouvant à l’échelle nationale leur niveau d’avant la crise de 2007-2008.La capitale a connu une accélération notable de la hausse des prix : l’indice notaires-Insee des prix des appartements anciens vendus à Paris a dépassé 7 000 euros le mètre carré au troisième trimestre 2010, en hausse annuelle de 13,8 % et trimestrielle de 5,1 %. Selon les nouveaux panels représentatifs des avant-contrats présentés par les notaires pour septembre, octobre et novembre 2010, qui préfigurent le futur indice de prix des contrats de vente entre novembre 2010 et février 2011, la hausse des prix de vente à Paris devrait approcher in fine 20 % en rythme annuel sur l’ensemble de l’année 2010 avec un prix moyen au m2 voisin de 7 500 euros en fin d’an-née. Dans la mesure où les avant-contrats de ventes de la fin d’année 2010 se transformeront en ventes en ce début 2011, cette hausse devrait se poursuivre au même rythme au cours des premiers mois de cette année, les indices de prix de vente approchant un nouveau record à 8 000 euros le mètre carré.La hausse sera moindre en 2011 en Ile-de-France et en pro-vince.Dans la région capitale, hors Paris, il ressort une évolution moins forte, la hausse des prix devant dépasser les 10 % en 2010

sur un an, notamment pour les appartements. Cette évolution est trop élevée pour être durable, fragilisant la solvabilité des accédants.en province, les premiers résultats du second semestre 2010 révèlent une évolution trimestrielle des prix de près de 3 % pour les appartements anciens et de 5 % pour les maisons an-ciennes. Sur un an, les évolutions sont respectivement de 5,3 % et de 8,9 %, selon le Conseil supérieur du notariat.Ces indicateurs préfigurent la tendance des premiers mois de 2011, consacrant un rattrapage de la baisse des prix constatée en 2008 et 2009. A rennes, nantes, Bordeaux, Lyon et Mar-seille, le rythme annuel devrait être compris entre 10 et 15 %, pour des fourchettes de prix moyens entre 2 250 euros/m2 (rennes) et 3 000 euros/m2 (Lyon). A Toulouse, la hausse 2010 sera probablement plus faible (entre 5 et 10 %), tandis qu’à Brest l’évolution tournera autour des 5 %. Dans d’autres villes de province, notamment dans le grand-est, les dernières évolutions constatées montrent une certaine stabilité des prix.Les prix de l’immobilier résidentiel vont continuer à progres-ser cette année 2011, non du fait du PTZ+, dont le dispositif prendra un peu de temps pour monter en puissance et ne de-vrait atteindre son rythme de croisière qu’en 2012, mais plutôt de celui du retour sur le marché des seconds accédants dont l’attentisme avait prévalu ces deux dernières années, en raison également du nouvel afflux d’étudiants et de la poursuite des phénomènes de décohabitation.

Le ralentissent des mises en chantier constaté en 2010, malgré le dispositif Scellier, en légère perte de vitesse, devrait perdurer en 2011, en raison tout à la fois d’un contexte d’attentisme préélectoral et de la réduction des aides fiscales (suppression de la déduction des intérêts d’emprunts).La pierre a retrouvé son statut de valeur refuge, si tant est qu’elle l’ait un moment perdu. Le niveau des taux des crédits immobiliers, les plus bas enregistrés depuis 1945, continue à solvabiliser les candidats à l’achat, qui doivent aujourd’hui consacrer l’équivalent de près de quatre années de revenus à leur acquisition. La baisse des taux est certainement à peu près terminée, mais une hausse brutale de ces mêmes taux est peu probable en 2011.

Conjoncture

Les prix de l’immobilier résidentiel vont continuer à progresser en 2011 Par Alain COSTA

enquête


Écoconstruction, une forme de « capitalisme naturel » ?

Le premier forum de la Seine-Aval consacré à la forma-tion et aux métiers de l’écoconstruction à avoir lieu dans les Deux Rives, s’est tenu à Andrésy (Yvelines).Il a confirmé la solidité d’un concept nouveau (1) dans un monde économique en plein questionnement. Une tren-taine d’exposants, des conférences-débats, une table ronde de qualité (10 intervenants) à la clôture, tels furent les atouts de la réussite de ce premier forum qui attira plus de 400 visiteurs.

Depuis le lancement le 25 novembre 2009, par la sous-secrétaire d’etat à l’ecologie Chantale Jouanno, du pôle éconconstruction à Chanteloup-les-Vignes, ce forum confirme la volonté des acteurs économiques (CAPeB, Maison de l’emploi 78, Pôle écoconstruction Seine-Aval…) et des décideurs politiques de conserver de l’avance dans cette filière dès lors que la prise en compte écologique est désormais généralisée. Plusieurs exemples y ont illustré une tendance forte de l’écoconstruction : un exploitant agricole paysagiste (Jade) qui propose des toitures végétalisées, des artisans qui sont des précurseurs (Techni-façades…), et des entre-prises-conseil qui travaillent dans la perspective de vous faire bénéficier des économies d’énergie (Soleal…). en bref, tout un nouveau monde économique qui se dessine.Au cours des débats de ce forum, des dizaines de col-légiens d’Andrésy, des Mureaux, et de Chanteloup-les-

Vignes et des chercheurs d’emplois se sont aussi déplacés pour s’informer sur les modalités de formation et des débouchés de la filière qui reste prometteuse tant pour l’emploi que pour la préservation de l’environnement. Il y avait aussi des propriétaires qui venaient pour se te-nir au courant des dernières astuces pour changer leurs habitudes dans un habitat qui reste très « énergivore ».

Du chemin à parcourir

en revanche, on s’est également rendu compte que beau-coup de chemin reste à parcourir : le cadre juridique (le zonage par le PLU et le PPAUP) doit être assoupli ou modifié pour que cette filière prenne véritablement son essor dans une économie « naturelle » ou verte (2). Dans ce sens, quelques questions pertinentes demeurent sans réponse : à propos des énergies renouvelables, les dispo-sitifs énergétiques « sontautorisésdèslorsqu’ilsnesontpasvisiblesdepuislarueetqu’ilsontuneteinteidentiqueàcelledel’élémentsurlequelilssontfixésetqu’ilsnedépassentpaslasilhouettedel’élémentconsidéré. » De ce fait, il est impossible d’installer des panneaux so-laires dans le cas d’espèce de la ville d’Andrésy, ville hô-tesse de ce forum, pour une majorité de propriétaires. Concernant l’utilisation du bois, il est souvent expliqué aux propriétaires que : « Lesmenuiseriesextérieuresserontpeintes;etl’aspectboisdesfaçadesdesconstructionsprincipales

L'écoconstruction pourrait s'affirmer ainsi dans la Boucle des Deux Rives (Yvelines) (DR)

enquête


estinterdit.»en outre, les toitures végétalisées sont interdites dans les zones ZPPAUP (un Andrésien vient de se voir refuser sa toiture).Aussi la filière pourrait-elle s’organiser différemment par rapport à une nouvelle logique, un « capitalismena-turel…» Cette forme de capitalisme devrait intégrer les externalités (3) propres à la production, à la distribution et à la commercialisation des biens et des services dans un contexte de contrainte écologique (changement cli-matique et pollution du CO

2). Le producteur-exploitant

Jade, que nous avons rencontré, rentre dans cette logique du capitalisme naturel.

Exigence capitale etefficacité énergétique

De ce fait, on pourrait s’interroger sur la présence des « anciensgrospollueurs » de la Seine-Aval, qui se recréent actuellement une « virginitémarketing » après avoir « sac-cagé » notre territoire.Mais on pourrait certainement objecter et à juste titre, qu’il vaut mieux que ces grandes entreprises labellisées « éco » ou « bio » soient dans la mouvance du développe-ment durable qu’extérieures… Pourquoi pas !Alors, il faudra bien qu’elles toutes, sans exception, jouent le jeu du « capitalismenaturel » à fond et que les acteurs écono-miques et politiques agissent dans un cadre strict du respect de LA reSSOUrCe rAre : le foncier et a fortiori la terre. C’est une exigence économique sociale et CAPITALe parce que l’avenir de la planète en dépend…en conclusion, François Garay, Président MDe Amont 78, maire des Mureaux, a souligné l’importance de l’ef-ficacité énergétique. Tout doit être diagnostiqué, mesuré et évalué d’une manière objective dans la filière « éco-construction ». Des outils de mesure sont aussi néces-saires à l’éclosion d’un véritable pôle écoconsctruction dans les Deux rives.Pour la première fois en Ile-de-France, les jeunes en for-mation, les demandeurs d’emplois et tous ceux qui sou-haitent évoluer dans le domaine de l’écoconstruction, ont rencontré les acteurs économiques du secteur et les institutionnels spécialisés dans ce domaine. -R.A.

(1) Ce forum innovant a été co-organisé par la ville d’Andrésy, la Communauté d’Agglomération des Deux rives de Seine, le Pôle régional écoconstruction de la Seine-Aval, la Maison de l’emploi Amont 78 et la Maison de l’emploi Mantois Seine-Aval.(2) NaturalCapitalisme, 1999, ed. Hachette Book Group USA. In-troduction au concept de «capitalisme naturel» A lire.(3) Les externalités sont les coûts qui sont laissés à la Collectivité ou qui sont négligés par une logique à court terme. Ce sont ces exter-nalités économiques non chiffrées aujourd’hui, qui pèseront sur les générations futures…

Construire un territoire moins énergivore…

Un débat passionnant a eu lieu le 4 novembre der-nier dans les Yvelines entre cent-cinquante initiés(1), membres du réseau CAUE 78, (Conseil d’archi-tecture, d’urbanisme et de l’environnement des Yvelines), sous la présidence de Philippe Tautou, conseiller général et maire de Verneuil-sur-Seine. L’invité de la soirée, Philippe Pelletier, une som-mité en matière d’urbanisme, s’est montré simple et direct : « Quelle société veut-on fabriquer pour les généra-tions à venir ? ».

en réalité il s’agissait de changer de modèle, certains diraient de modifier les choix fondamentaux du mode de vie. Les constatations sont les mêmes depuis une génération : la so-ciété française se caractérise par une consommation énorme d’énergie (250 Kw /m2 annuellement en moyenne). C’est excessivement coûteux pour les ménages et aussi pour les collectivités publiques. D’ici 2050, il faudrait atteindre une moyenne de 50 Kw/m2/an car le coût de l’énergie augmen-tera inexorablement. La précarité énergétique conduit à faire peser le poids fi-

Philippe Pelletier, avocat, est un des experts du Grenelle du bâtiment... : «Il faut se mettre à l’heure du développement durable !» (Photo J2R)

enquête


nancier sur les plus démunis. Selon Philippe Pelletier, il ne s’agit pas de cesser d’aider les populations précaires (notam-ment par le biais de subventions…) mais de « vivre tout aussi bien en gaspillant moins », et cela vaut aussi pour les autres couches de la société. Par là, M. Pelletier souligne que tout le monde est concerné.

Les implications sur le quotidien seraient simples : il faut trouver un nouvel équilibre entre la tentation de produire et de consommer à tout va sans se soucier de la consommation d’énergie… Peut-on construire des bâtiments à énergie po-sitive ? Oui, répond Philippe Pelletier : le parc du logement monte à 30 millions d’unités, avec un flux de 300.000 loge-ments neufs annuels. Il est désormais urgent d’inciter les gens « à se mettre à l’heure du développement durable ». D’où l’importance d’expérimenter ici dans les Deux rives, avec l’éco-construction et la mise en place d’une nouvelle politique de mobilité pour la plaine : la construction d’un nouveau port.

De la confrontation entre les intérêts privés et publics sortira un nouveau modus vivendi, avec un autre ensemble de prio-rités pour les collectivités (dans la constitution des gouver-nances nouvelles de type intercommunales…) et pour l’etat. nous allons vivre des transformations importantes et « tout est dans tout et inversement ! »Les gouvernements successifs, depuis une décennie, tra-vaillent à un consensus sur la question énergétique. Les lois Grenelle I et II sont le fruit de ce travail. Il reste beaucoup du chemin devant nous : inclure dans le droit français tout un arsenal (200 décrets à publier…) et une pédagogie qui soient efficaces pour atteindre les objectifs fixés par le législa-teur. en 2013, tout nouveau permis de construire devrait se plier à ces nouvelles exigences de consommer moins d’énergie.Cependant, une série d’interrogations subsiste : est-ce que ce

nouveau paradigme est reproductible ? Certains doutent : « On ne peut pas décréter le changement ! », dit-on. Comment traduire cet ensemble conceptuel sur les documents d’urba-nisme (PLU, Schéma de cohérence territorial, sans parler du PPrI…) ? Comment faire accepter la densité et « faire com-prendre et réfléchir la volonté politique de bien faire et de mieux faire », selon Philippe Tautou, élu chargé de l’aména-gement du territoire dans l’interco’.en conclusion, il s’agit de déterminer une inversion du sys-tème, avec l’idée « noble » de partager les ressources rares d’une manière plus équitable : une sorte de nouveau contrat social. Certes, économisons l’énergie, mais prévoyons aussi de chan-ger progressivement nos « atavismes » pour consommer sans avoir à se poser la question de l’équilibre entre les besoins des habitants d’aujourd’hui et nos successeurs dans deux ou trois générations.

Un grand débat s’est ouvert actuellement sur un équipement public, le Port des 2 rives entre Triel et Carrières-sous-Poissy (24 ha sur un site qui a été largement négligé par les collec-tivités locales et les industriels exploitants du secteur). Il est temps de mettre un peu de cohérence dans nos actes citoyens afin de léguer un environnement vivable aux générations futures. et l’impératif est aussi de réussir la transformation de notre territoire en un modèle du XXIe siècle en matière d’énergie et de mobilité…

SéRIEUX

(1) Etaient présents à la table du débat : Arnaud Richard, député des Yvelines, Franck Boutté, ingénieur de l’ENPC, Philippe Trouilloud, architecte des bâtiments de France, Anne Meignien, directrice de la DDT 78, direction départementale des territoires, Elisabeth Rojat-Lefebvre, directrice du CAUE 78.

Lectures


Efficacité environnementale des documents locaux d’urba-nisme. Application aux bruits routiers dans des communes franciliennes et algéroises.

L’ouvrage de Maissoun ABOU WArDA-KHAZen, paru le 5 novembre 2010 aux editions Universitaires européennes, est une reprise intégrale (568 pages) d’une thèse d’urbanisme soutenue le 24 novembre 2008 à l’Institut d’Urbanisme de Paris (Université Paris XII Val-de-Marne). Omniprésente, la notion de développement durable recouvre une multitude de questions économiques, sociales et poli-tiques liées à l’environnement. Dans sa contribution, Mais-soun ABOU WArDA-KHAZen a privilégié la question du bruit causé par les déplacements urbains. A l’issue d’un exa-men attentif de différents documents d’urbanisme et de plani-fication environnementale, et d’une enquête menée directe-ment auprès de nombreux décideurs et techniciens - enquête ayant consisté dans des entretiens et un suivi de l’élabora-tion des documents en question -, l’auteur a réussi à mon-trer l’existence, en France, d’un avant et d’un après SrU (loi du 13 décembre 2000 sur la Solidarité et le renouvellement urbains). Avant, les aspects environnementaux prenaient dans les instruments de planification urbaine une place minime. Ils étaient abordés d’une manière partielle et faisaient l’objet d’une « approche sectorielle réductrice de la réalité urbaine ». Depuis, les dispositifs mis en place contre les nuisances so-nores notamment permettent « une meilleure articulation des préoccupations environnementales et urbanistiques et, ce faisant, une meilleure coordination des modes d’actions », malgré bien des freins dus à des « habitudes de pensées et d’actions », voire une hostilité à peine voilée (le non respect de l’article 55 sur les 20% de logements sociaux en fait foi). Autre apport de la loi SrU, près de vingt ans après l’institu-tion de la décentralisation, la réaffirmation de la transversalité. Tel un leitmotiv, celle-ci revient dans tous les débats où elle est invoquée unanimement. Les Assises nationales de l’ener-gie (1) par exemple y voient une clé de voûte face aux encla-vements institutionnels verticaux.

L’Algérie et la France, Paris, Editions Robert Laffont, collec-tion Bouquins, avril 2009, LXII-901 p.Ce dictionnaire, conçu et coor-donné par Jeannine Verdès-Le-roux, a mobilisé 160 auteurs originaires de France et d’Algérie. Avec ses 612 entrées, l’ouvrage embrasse des aspects multiples et variés de la complexité coloniale franco-algérienne. A bien des biographies synthétiques s’ajou-tent des notices sur les langues, les religions, les populations, les événements majeurs, les villes… et l’architecture et l’urbanisme. Cette première contr ibution du genre a le double mérite de révéler qu’une grande partie de la présence française en Algérie reste mal connue parce qu’inexplorée, tout en offrant au lecteur féru d’histoire des outils indispensables à sa compréhension.Surtout, elle tombe à point nommé. Près d’un demi-siècle après l’accession de l’Algérie à son indépendance, discordes et malentendus continuent de dominer les relations entre les deux pays, alors que tout les rapproche et les réunit. Un manuel à se procurer toutes affaires cessantes.

© Editions Universitaires Européennes

D’un côté comme de l’autre de la Méditerranée, on assiste à cette même forme de résistance au changement malgré des dispositifs plus ou moins appropriés et l’auteur l’a bien noté qui a su porter son choix sur des exemples pris dans les deux régions d’Alger et de Ile-de-France. Le bruit, sujet préalable à une coopération renforcée entre la France et l’Algérie dans les domaines de l’urbanisme et de l’environnement ? Puisse-t-il. -.S.A. (1) Devenues Assises de l’energie, du Climat et de l’Air des Col-lectivités territoriales. rendez vous annuel des acteurs de l’éner-gie, ces rencontres, initiées en 1999 par la Communauté Urbaine de Dunkerque et organisées alternativement avec la Communauté d’Agglomération de Grenoble, seront au centre de la thématique du numéro 113 d’UrBAnISSIMO intitulé Urbanisme et énergie.

L’aménagement commercial dans les SCOT : retour d’expé-riences et pistes de réflexion, Ed. Certu, Prix : 30 Euros

Le commerce et la planification urbains sont longtemps restés étrangers l’un à l’autre. Par petites touches, la législation s’est enrichie de dispositions nouvelles sans pour autant remettre en cause la double autorisation, commerciale par les com-missions départementales d’équipement commercial (CDeC puis les CDAC), et d’urbanisme par le permis de construire. L’actuel projet de loi relative à l’urbanisme commercial, voté à l’Assemblée nationale le 15 juin 2010, franchit le pas décisif en ramenant le commerce dans le seul droit de l’urbanisme... Cet ouvrage, réalisé par un groupe de praticiens des agences d’urbanisme et du CerTU, accompagne l’évolution majeure que nous vivons. -.R.A.

© Editions Robert Laffont

VeiLLe juridique

1er trimestre 2011- Urbanissimo32

C e t t e r u b r i q u e vo u s e s t p r o p o s é e e n p a r t e n a r i a t a v e c l a Q u i n z a i n eJ u r i d i q u e , é d i t i o n s d u P a p y r u s , w w w. e d i t i o n s - p a p y r u s . c o m

FInAnCeS LOCALeSEmpruntsdescollectivitéslocalesCirculaire du 25 juin 2010 relative aux produits financiers offerts aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics (nOr : IOCB1015077C ; non publiée au JO) - Instruction DGI du 3 août 2010 relative aux produits financiers offerts aux collectivités locales et à leurs établissements publics (nOr : BCrZ1000059J ; non publiée au JO)

FISCALITeTaxesurlessurfacescommercialesDécret n° 2010-1026 du 31 août 2010 relatif à la taxe sur les surfaces commerciales et modifiant le décret n° 95-85 du 26 janvier 1995 relatif à la taxe d’aide au commerce et à l’artisanatCette taxe concerne des surfaces excèdant 4 000 m², le décret fixe les conditions dans lesquelles les services de la DGFiP sont informés des décisions des collectivités relatives au coefficient multiplicateur applicable au montant de la taxe.

UrBAnISMeCessiondeterrainsàusagepublic:lecodedel’urbanismecensuré!Décision du Conseil constitutionnel du 22 septembre 2010, Société esso SAF (n° 2010-33 QPC)Le Conseil constitutionnel a censuré, avec effet immédiat, une disposition du code de l’urbanisme qui prévoit qu’une collectivité peut exiger qu’on lui cède gratuitement jusqu’à 10 % d’un terrain pour un usage public, en échange d’un permis de construire.

Directive territoriale d’aménagement ou loi «Littoral» : faut-ilchoisir?Arrêt du Conseil d’État du 16 juillet 2010, Ministre d’etat, ministre de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables (n° 313 768; Section)

Eoliennesetloi«Montagne»:leConseild’Etatpersisteetsigne…Arrêt du Conseil d’État du 16 juillet 2010, Association pour la protection des paysages et ressources de l’escandorgue (n° 324 515)Leprincipedeprécautions’applique-t-ilenurbanisme?Arrêt du Conseil d’État du 19 juillet 2010, Association du quartier les Hauts de Choiseul (n° 328 687; Section)Anticipation d’un futur PLU - sursis à statuerArrêt du Conseil d’État du 16 juillet 2010, Sarl Francimo (n° 338 860; 10/9 SSr)

Une personne publique peut-elle faire constater le défaut de baselégaled’uneordonnanced’expropriation?Arrêt du Conseil d’État du 5 juillet 2010, Commune d’Angerville (n° 309 355 ; 3/8 SSr)

FInAnCeS LOCALeSGarantie contre les risques contentieux liés à la délivrance desautorisationsd’utilisationdusolCirculaire du 27 août 2010 relative au concours particulier de la DGD relatif à la compensation des accroissements de charges résultant de la souscription de contrats destinés à garantir les communes et leurs groupements contre les risques contentieux liés à la délivrance des autorisations d’utilisation du sol (nOr : IOCB1022164C ; non publiée au JO)

UrBAnISMeL’éolienetlepréfet…Jugement du Tribunal administratif d’Amiens du 1er juin 2010, Association France energie éolienne (n° 0802458; 4e ch.)

Loilittoral:qu’est-cequeles«agglomérationsetvillagesexistants»?réponse ministérielle - Question n° 76 405 - JO An du 07/09/2010 p. 9679

FInAnCeS LOCALeSRépartitionduconcoursparticulierdelaDGDpourl’établissementetlamiseenoeuvredesdocumentsd’urbanismeCirculaire du 1er octobre 2010 relative à la répartition du concours particulier de la DGD au titre de l’établissement et de la mise en oeuvre des documents d’urbanisme pour 2010 (nOr : IOCB1022373C ; non publiée au JO)

RépartitiondelaDGFdescommunes,desEPCIàfiscalitépropre,desdépartements,de ladotationdedéveloppementurbainetde laDGEdescommunesetdesdépartementsCirculaire du 16 septembre 2010 relative à la préparation de la répartition de la dotation globale de fonctionnement (DGF) des communes, des établissements publics de coopération intercommunale (ePCI) à fiscalité propre, des départements, de la dotation de développement urbain et de la dotation globale d’équipement des communes et des départements au titre de l’année 2011 (nOr : IOCB1023570C ; non publiée au JO)

UrBAnISMeUrbanisme commercial : quel recours pour les associations decommerçants?réponse ministérielle - Question n° 83 212 - JO An du 12/10/2010

Ladensitéd’équipementcommercialn’estplusunmotifderefus!Arrêt du Conseil d’État du 4 octobre 2010 (n° 333 413; 4/5 SSr)

VeiLLe juridique


Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France : en cas detransformationillégale…Arrêt du Conseil d’État du 30 juillet 2010, Ministre de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables (n° 312 204; 9/10 SSr)

FISCALITeTaxed’habitationetabattements…Circulaire du 15 octobre 2010 relative aux abattements de taxe d’habitation des communes et intercommunalités pour l’année 2011 (nOr : IOCB1026586C; non publiée au JO)

LOGeMenTDroit au logement opposable - délai laissé à la commission demédiationpourrendresadécisionDécret n° 2010-1275 du 27 octobre 2010 relatif au droit au logement opposable et modifiant le code de la construction et de l’habitation

DeCenTrALISATIOnTransfertderoutesnationalesauxdépartements-questionprioritairedeconstitutionnalitéArrêt du Conseil d’etat du 29 octobre 2010, Département de la Haute-Garonne (n° 342 072)

DOMAIneDomainepublicmaritime-constructibilité-questionprioritairedeconstitutionnalitéArrêt du Conseil d’etat du 6 octobre 2010 (n° 341 537)

UrBAnISMeChalet détruit par une avalanche : quand la zone devientinconstructible…Arrêt du Conseil d’État du 22 octobre 2010 (n° 326 949; 5/4 SSr)

FISCALITeTaxed’enlèvementdesorduresménagères:desprécisions…Instruction DGI du 28 octobre 2010 relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TeOM) - précisions sur les modalités d’institution de la taxe (nOr : eCeL1020376J; BOI 6 F-1-10)

LOGeMenTHLM-Modalitésd’actualisationdesplafondsderessourcesDécret n° 2010-1331 du 8 novembre 2010 relatif aux conditions d’actualisation des plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’etat en secteur locatif

SubventionpoursurchargefoncièreDécret n° 2010-1351 du 9 novembre 2010 relatif à la subvention pour surcharge foncière

UrBAnISMeCaducitédesrèglesd’unlotissement:uneremiseencausedesrapportsencolotis?réponse ministérielle - Question n° 82 169 - JO An du 16/11/2010 p. 12 487

Acquisitiondeterrainsprivés-promessenontenueArrêt de la Cour européenne des droits de l’homme du 18 novembre 2010, affaire Consorts richet et le Ber c/ France (n° 18990/07 et 23905/07)

Expropriation-montantdel’indemnitéArrêt de la Cour européenne des droits de l’homme du 4 novembre 2010, affaire Dervaux c/ France (n° 40975/07)

Contentieuxdupermisde construire : quipaye la communicationdudossier?réponse ministérielle - Question n° 85 385 - JO An du 30/11/2010 p. 13 180

ADMInISTrATIOnAugmentation de capital d’une SEM : la souscription d’unecollectivitéest-elleuneaidelégale?Arrêt du Conseil d’État du 10 novembre 2010, Communauté de communes du nord du bassin de Thau (n° 313 590; 3/8 SSr)

Laréformeterritorialeestparue!Loi n° 2010-1563 du 16 décembre 2010 de réforme des collectivités territorialesModification du code électoral, du code général des collectivités territoriales, du code général des impôts, du code de la construction et de l’habitation, du code de l’urbanisme, du code de l’environnement, du code du travai, du code de la santé publique. Modification de la n° 84-53 du 26 janvier 1984 portant dispositions statutaires relatives à la fonction publique territoriale : modification de l’article 32. Modification de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine : modification de l’article 11. Modification de la loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009 de finances pour 2010 : modification de l’article 77. Modification de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire : abrogation des articles 22, 26, modification des articles 1, 2, 23. Modification de la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales : modification de l’article 28. Modification de la loi n° 88-227 du 11 mars 1988 relative à la transparence financière de la vie politique : modification des articles 8, 9, création après l’article 9 de l’article 9-1. ratification des ordonnances suivantes : L’ordonnance n° 2009-1400 du 17 novembre 2009 relative à la simplification et à l’amélioration des règles budgétaires et comptables applicables aux régions et aux syndicats mixtes de l’article L. 5721-2 du code général

VeiLLe juridique

1er trimestre 2011- Urbanissimo34

des collectivités territoriales ; l’ordonnance n° 2009-1401 du 17 novembre 2009 portant simplification de l’exercice du contrôle de légalité ; l’ordonnance n° 2009-1530 du 10 décembre 2009 modifiant la partie législative du code général des collectivités territoriales.

Administrationterritorialedel’EtatCirculaire n° 5506/SG du 13 décembre 2010 relative à l’application du décret n° 2010-146 du 16 février 2010 modifiant le décret n° 2004-374 du 29 avril 2004 modifié relatif aux pouvoirs des préfets, à l’organisation et à l’action des services de l’etat dans les régions et départements (Premier ministre ; non publiée au JO)

FISCALITeTVAapplicableauxopérationsimmobilièresInstruction DGI du 29 décembre 2010 relative à la TVA applicable aux opérations immobilières (nOr : eCeL1030022J ; BOI 3 A-9-10)

LOGeMenTCondamnationdel’Etatpourlanon-miseenoeuvredesonobligationderelogementJugements du Tribunal administratif de Paris du 17 décembre 2010 (n° 1004946, n° 1005678 , n° 1001317)

DOMAIneOccupationdudomainepublicdel’Etatpardesouvragesdesservicesd’eauetd’assainissementDécret n° 2010-1703 du 30 décembre 2010 relatif aux redevances dues à l’etat en raison de l’occupation de son domaine public par des ouvrages des services d’eau et d’assainissement

FInAnCeS LOCALeSLoideprogrammationdesfinancespubliquesLoi n° 2010-1645 du 28 décembre 2010 de programmation des finances publiques pour les années 2011 à 2014Modification du code de la santé publique. Abrogation de la loi n° 2009-135 du 9 février 2009 de programmation des finances publiques pour les années 2009 à 2012.

FISCALITeImpositionforfaitaireannuellesurlespylônesArrêté du 28 décembre 2010 fixant le montant de l’imposition forfaitaire annuelle sur les pylônes pour 2011

LOGeMenTLogementsocial:plafondsderessourcesArrêté du 28 décembre 2010 modifiant l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’etat en secteur locatif

Calculdel’aidepersonnaliséeaulogementArrêté du 29 décembre 2010 modifiant l’arrêté du 3 juillet 1978 modifié relatif au calcul de l’aide personnalisée au logementArrêté du 29 décembre 2010 modifiant l’arrêté du 30 juin 1979 modifié relatif au calcul de l’aide personnalisée au logement attribuée aux personnes résidant dans un logement-foyer

UrBAnISMePromessedeventeavecconditiond’obtenirunPCArrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2010 (n° 10-10 473 ; 3e civ.)en cas de promesse de vente avec condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, si l’acquéreur peut démontrer que le permis sera refusé, le dépôt de garantie doit être restitué.

LOGeMenTDétecteursdefuméeDécret n° 2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation

FInAnCeS LOCALeSDotationgénéraledel’équipementdesdépartementsCirculaire du 4 janvier 2011 relative à la DGe des départements (nOr : IOCB1032730C ; non publiée au JO)

Transfertsdecompétences,compensationsfinancières…Circulaire du 31 décembre 2010 relative aux compensations financières des transferts de compétences inscrites dans la loi de finances initiale pour 2011 au titre notamment de la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales et de la loi n° 2008-1249 du 1er décembre 2008 généralisant le revenu de solidarité active et réformant les politiques d’insertion (nOr : IOCB1032222C ; non publiée au JO)

FISCALITeQuellefiscalitépourleshabitationslégèresdeloisirs?réponse ministérielle - Question n° 16 053 - JO Sénat du 18/11/2010 p. 2998

UrBAnISMeExpropriation:quiddeladouleurmorale?Décision du Conseil constitutionnel n° 2010-87 QPC du 21 janvier 2011

VOIrIeQuelledifférenceentreunchemind’exploitationetuncheminrural?réponse ministérielle - Question n° 92 688 - JO An du 11/01/2011 p. 174© Editions du Papyrus, 2011

carnet-agenda


téLex

Peut-on dégonfler la bulle immobilière ?

Depuis dix ans, les prix de l’immobilier ont plus que doublé. Dans toutes les agglomérations de France, malgré la crise fi-nancière de 2008, les prix à l’achat restent orientés à la hausse, entraînant dans leur sillage les prix des loyers. Ceux-ci ont augmenté de 50 %, et les loyers à la relocation de 80 %. Cette tendance, totalement déconnectée de l’évolution des revenus, creuse les inégalités, paupérise les classes populaires et fragilise les classes moyennes, qui consacrent une part toujours plus grande de leurs revenus pour se loger. Certes ces chiffres reflètent les marchés tendus (Ile-de-France, PACA…). Dans l’immobilier d’entreprise, certains professionnels tel DTZ, par le biais son département « recherche »(1), expliquent « une poursuite de la croissance des loyers de bureaux prime, même dans un scénario orienté à la baisse » pour 2011 et les années suivantes. L’étude de DTZ prévoit qu’au cours des 5 prochaines années, la croissance des loyers sera le premier moteur de croissance de la valeur en capital.(2)C’est le signal pour le retour des « vautours » comme après la crise de 1993 : Selon les «golden boys» de l’immobilier, «les nouveaux capitaux disponibles devraient permettre de répondre aux besoins de refinancement de la dette immobi-lière à l’échelle mondiale ». Il s’agit d’allouer 375 milliards de dollars de fonds propres disponibles entre 2011 et 2013. D’où vient cette manne ? C’est une autre histoire.est-il possible d’enrayer ce phénomène de spéculation pour la spéculation ? Il est clair que les « golden boys » sont à la défensive : ils tentent de se justifier et ont perdu le terrain de la légitimité, voire de la moralité, en matière de l’éthique dans les domaines économique et dans l’immobilier. Dans le secteur du logement, sujet de préoccupation majeure pour les Français, faut-il contrôler non seulement les loyers mais aussi les prix à l’achat ? Comment les pouvoirs publics peuvent-ils encadrer les prix du foncier, éviter la captation des plus-values par des rentiers et encourager des constructions et réhabilitations adaptées à la demande et à la crise écologique ? Bref, comment peut-on dégonfler la bulle immobilière ?Ces questions méritent une analyse profonde mais cela n’in-téresse pas manifestement les « golden boys » du DTZ.

Notes(1) le rapport de DTZ intitulé « Perspectives mondiales en 2011 »(2) Le scénario de base concernant les prévisions immobilières mondiales que présente le rapport DTZ repose sur l’hypothèse selon laquelle l’économie mondiale affichera une croissance du PIB de 3,8 % par an entre 2011 et 2015. Pour quantifier l’impact des incertitudes économiques, financières et réglementaires, l’étude présente les résultats des scénarios économiques haussier (+0,5 % par an) et baissier (-0,6 % par an). DTZ a ainsi mesuré l’impact de ces variations de croissance du PIB sur les prévisions des loyers prime pour les 7 principaux marchés de bureaux à travers le monde. Les loyers les plus sensibles aux variations du PIB sont ceux de Tokyo, Hong Kong et Francfort, les moins sensibles sont ceux de Paris, du West end de Londres et de Singapour, et quasi neutres à new York.

Carnet

Changementdeprésidentàl’EcoleSupérieuredesProfessionsIm-mobilièresChristian Louis-Victor a acceptée le passage de témoin de la part d’Henry Buzy-Cazaux, dans un contexte transitoire, afin de poursuivre les projets de développement de l’école. Henry Buzy-Cazaux est chargé de mission auprès du président du Conseil de l’Immobilier de l’etat et Christian Louis Victor est Président de l’Union des Maisons Françaises, a dirigé pendant plus de 20 ans la Compagnie européenne de Garantie et de Cautions.

SabineBaietto-Beysson succède à Christian Parent à l’OLAPSabine Baïetto-Beysson, ancienne directrice de l’Anah, a été désigné présidente de l’OLAP, Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne par le conseil d’administration de l’OLAP. elle succède à Christian Parent, Ingénieur Général des Ponts et Chaussées honoraire, qui a laissé la présidence pour des raisons personnelles.

Agenda

Lefoncierenquestions,journéed’étudesJeudi 3 mars à Marne-la-Valléeequilibre foncier bâti/foncier non-bâti, foncier et densités.rens : CAUe 77 27 rue du marché 77120 Coulommiersfax : 01 64 03 61 78

Commerceetdiscontinuités.Quandlafrontièreetladiscontinuitéstructurentlecommerce.Du 23 au 25 mars à l’Université d’Artois à Arrasrens : nicolas Lebrun au 03 21 60 37 [email protected]

Appelàprojets:reconversiondefrichesurbainespolluéesL’agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie lance un appel à projets sur ce thème d’actualité. Objectif : aider à la réalisation de travaux de dépollution de qualité et accompagner les acteurs de l’aménagement durable dans la concrétisation de leurs projets. Les dossiers sont à déposer avant le 31 mars 2011rens : ADeMe 6-8 rue Jean-Jaurès 92807 Puteaux cedexTél : 01 49 01 45 47 www.ademe.fr

«2011,alorslareprise?»,Lesrencontresdel’ObservatoiredubâtimentLundi 4 avril à 14 heures 30 à la Maison de l’Amérique latine217 bvd Saint-Germain 75007 Parisrens : 06 98 30 47 20 [email protected]

SaloneuropéeenduBoisetdel’habitatdurableDu 14 au 17 avril à Grenoble Tél. : 04 76 39 66 00

URBACITE 100 100 ans d’urbanisme européen

D’un siècle à l’autre 1911 > 2011 – 2013 Les urbanistes créent l’événement

Mettre en perspective l’avenir des villes et des territoires européens. Créer l’événement et la fête en célébrant le premier siècle des urbanistes européens avec l’ensemble des acteurs qui ont contribué aux avancées de nos cadres de villes :–– les entreprises ; –– les élus ; –– les créateurs ; –– le grand public, à travers ses associations. L’aube du XXe siècle a été fondatrice des premières organisations rassemblant les professionnels dans les différents pays, en y créant les structures du logement, des équipements culturels, de santé, des infrastructures de transport, de communication, en y organisant l’amélioration des conditions environnementales à travers la gestion de l’eau et des déchets, et en y développant à travers diverses expositions universelles des projets et des utopies. L’ECTP-CEU invite l’ensemble des partenaires susceptibles de s’y reconnaître à participer à cet événement qui se traduira par une Exposition co-construite par les associations d’urbanistes de différents pays, et qui présentera :

les enjeux d’hier et d’aujourd’hui sur nos villes et nos territoires ; les évolutions de notre capacité à gérer ces enjeux ; notre vision pour les 100 années à venir ; les réponses que chaque ville et territoire d’accueil ont vécues ou qu’ils

expérimentent ; les réponses que l’Europe nous permet aujourd’hui d’apporter à toutes

les difficultés rencontrées. Cette exposition démarrera sa tournée en France tout au long de l’année 2011 et se poursuivra en Europe, voire en Afrique du Nord, en 2012 et 2013. L’exposition se déroulera une dizaine de jours dans chaque ville et sera l’opportunité de rencontres, d’ateliers, de conférences entre les acteurs locaux et leurs correspondants européens.

Urbanissimo Réflexions foncières n°112

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