Urbanisme commercial : les nouvelles dispositions des lois ALUR et ACTPE. Communication AudéLor...

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n° 80 décembre 2015

Urbanisme commercial :Les nouvelles dispositionsdes lois ALUR et ACTPE

Communication N° 80 - AudéLor - Décembre 20152

Contact : Christine [email protected] 02 97 12 06 69

Après des années d’hésitation, le rappro-chement entre l’aménagement commer-cial et l’urbanisme "de droit commun"devient progressivement une réalité. Cesévolutions ont été largement entaméesen 2008 avec la loi LME, elles ont étépoursuivies dans le cadre de la loi sur l’Ac-cès au Logement et un Urbanisme Rénové(ALUR) du 24 mars 2014 et de la loi rela-tive à l’Artisanat, au Commerce et aux TPE(ACTPE) ou loi Pinel du 18 juin 2014. Dansce contexte où la place du commercedans les documents d’urbanisme a pro-fondément évolué, cette note a pour ob-jectif de faire le point sur les dispositionsactuellement en vigueur.

Introduction

Communication N° 80 - AudéLor - Décembre 2015 3

Les 10 principaux éléments à retenir

1 Autorisation commerciale en CDAC :le seuil de 1000 m² est maintenu*

2 Les drives sont désormais soumisà autorisation commerciale

3 Pour les communes de moins de20 000 habitants : possibilité de saisir la CDAC pour des projets de 300 à 1000 m²*

4 Un seul dossier pour le permis de construire et l’autorisation commerciale

5 Les CDAC passent de 8 membres à 11

6 Les critères de décisions en CDACsont précisés et élargis, ils incluentnotamment la préservation des centresurbains

7 L’autorisation commerciale est caduqueau bout de 3 ans*

8 Obligation de démantèlement pourles locaux vacants depuis 3 ans

9 Réduction des surfaces de stationnement pour les commerces

10 Rôle accru du SCoT en matièred’urbanisme commercial

(*) : dispositions importantes à rappeler qui existaient avant les lois ALUR et ACTPE


1) Seuil de 1000 m² maintenu et priseen compte des drives

La loi LME de 2008 avait déjà profondémentmodifié le système en élevant le seuil d’au-torisation de 300 m² à 1000 m². La loi ALURde 2014 a complété le dispositif en l’éten-dant aux drives. Ainsi, sont soumis au-jourd’hui à autorisation :n La création d’un magasin de commercede détail d’une surface de vente supérieureà 1000 m²n La création d’un ensemble commercial1

dont la surface de vente totale est supé-rieure à 1000 m²n L’extension de la surface de vente d’unmagasin de commerce de détail ou d’un en-semble commercial ayant déjà atteint leseuil des 1000 m²n L’extension de la surface de vente d’unmagasin existant dès lors que la surface devente est amenée à dépasser le seuil des1000 m².n Tout changement de secteur d’activitéd’un commerce d’une surface de vente su-périeure à 2000 m². Ce seuil est ramené à1000 m² lorsque l’activité nouvelle du ma-gasin est à prédominance alimentaire.n La réouverture au public, sur le mêmeemplacement, d’un magasin de commercede détail d’une surface de vente supérieure

à 1000 m² dont les locaux ont cessé d’êtreexploités pendant 3 ans.n Les drives, définis comme des "points per-manents de retraits par la clientèle d’achatsau détail, commandés par voie télématique,organisés pour l’accès en automobile" sontdésormais soumis à autorisation (Loi ALUR-2014). Tous les drives sont soumis à auto-risation (y compris ceux qui sont accolés aumagasin). Sont exclus de ce principe d’auto-risation commerciale : les "drives intégrés àun magasin de détail ouvert au public à ladate du 26 mars 2014" et ceux "n’empor-tant pas la création d’une surface de plan-cher de plus de 20 m²".

Pour les projets nécessitant un permis deconstruire, l’autorisation d’exploitation com-merciale est périmée si les surfaces commer-ciales n'ont pas été ouvertes au public dansun délai de 3 ans à compter de la date à la-quelle le permis de construire est devenu dé-finitif. Pour les projets ne nécessitant pas unpermis de construire, l’autorisation commer-ciale est caduque dans un délai de 3 ans àcompter de la notification de la date de la dé-cision ou de la date à laquelle l'autorisation aété accordée.

2) Possibilité de saisine de la CDACpour des projets compris entre 300 et1000 m²

Dans les communes de moins de 20 000habitants, les maires (ou l’autorité compé-tente en matière d’urbanisme) peuvent pro-

Les projets soumisà autorisation

(1) : Un ensemble commercial se définit par un ensemble de magasins réunis sur un même site, qui, soit ont été conçus lors d’une même opération d’amé-nagement foncier, soit bénéficient d’aménagements permettant l’accès par une même clientèle, soit font l’objet d’une gestion commune, soit sont réunispar une structure juridique commune.


poser au conseil municipal de saisir pouravis la CDAC pour des projets de création etd’extension de commerce et d’ensemblecommercial nécessitant un PC et dont la sur-face est comprise entre 300 et 1000 m².Cette possibilité de saisine est ouverte lorsde l’instruction de la demande de permis deconstruire.

Pour les projets d’équipements commer-ciaux nécessitant un permis de construire,un seul dossier sera désormais requis aulieu de deux auparavant. La demande d’au-torisation commerciale est intégrée au per-mis de construire. Ce permis de construire"enrichi" est instruit en CDAC. Un avis favo-rable de la commission sur le volet commer-cial de la demande de permis de construireest requis pour l’obtention de celui-ci auprès

du service instructeur. Pour les projets quine sollicitent pas de permis de construire, lerégime précédent reste en vigueur.Cette disposition va permettre d’assurer unemeilleure cohérence des projets (autorisa-tion commerciale /permis de construire).Mais ce système devient plus onéreux pourles pétitionnaires et risque de mettre enpéril les petits promoteurs régionaux. Eneffet, une fois l’autorisation commerciale ob-tenue, les promoteurs pouvaient commer-cialiser les lots pour financer le dossier dedemande de permis de construire souventbeaucoup plus coûteux. Avec le nouveausystème, ce ne sera plus cas, il faudra d’em-blée déposer un permis de construire avecun volet commercial.

Un dossier unique pour l’autorisation commerciale et lepermis de construire


Avec la loi ACTPE du 18 juin 2014, la CDACest passée de 8 membres à 11. Le nombred’élus augmente (de 5 à 7 élus), mais lenombre d’élus locaux diminue. En effet,

avant la loi ACTPE, le nombre d’élus locauxétait de 4 pour 8 représentants, il passe à 3 pour 11 représentants.Comme c’était le cas précédemment, lacommission ne peut délibérer que si aumoins la majorité de ses membres sont pré-sents et l’autorisation est adoptée à la ma-jorité absolue des membres présents.

CDAC : 11 membres dont 7 élus

COMPOSITION DE LA CDAC

Avant la loi ACTPE5 élus

n Le maire de la commune d’implantation (ouson représentant)n Le président de l’EPCI compétent en matièred’aménagement de l’espacen Le maire de la commune la plus peuplée del’arrondissement (ou son représentant)n Le président du conseil général (ou son re-présentant)n Le Président du SCoT (ou son représentant)

3 personnalités qualifiées

n 1 en matière de consommationn 1 en matière de développement durablen 1 en matière d’aménagement du territoire

Après la loi ACTPE7 élus

n Le maire de la commune d’implantation (ouson représentant)n Le président de l’EPCI à fiscalité propredont est membre la commune d’implantation (ouson représentant)n Le président du conseil départemental (ouson représentant)n Le président du conseil régional (ou son re-présentant)n Un membre représentant les maires au ni-veau départementaln Un membre représentant les intercommuna-lités au niveau départementaln Le Président du Syndicat mixte du SCoT (ou sonreprésentant)

4 personnalités qualifiées

n 2 en matière de consommationn 2 en matière de développement durable etd’aménagement du territoire


La loi LME de 2008 avait introduit de nou-veaux critères d’appréciation des projetsen rupture avec l’ancien dispositif. Les cri-tères économiques ont été remplacés pardes critères en lien avec l’aménagementdu territoire. Avec la loi Pinel, les critèresde décision de la CDAC sont précisés etélargis.

Les projets sont examinés au regard descritères suivants :

En matière d’aménagement du territoire :uLa localisation du projet et son intégra-tion urbaineu La consommation économe de l’es-pace, notamment en termes de stationne-mentn L’effet du projet sur la vie urbaine, ru-rale et de montagnen L’effet du projet sur les flux de trans-ports uet son accessibilité par les trans-ports collectifs et les modes dedéplacement les plus économes en émis-sion de dioxyde de carbone.

En matière de développement durable :n La qualité environnementale du projet,et son intégration dans les réseaux detransport collectifunotamment du point de vue de la perfor-mance énergétique, du recours le pluslarge qui soit aux énergies renouvelables

et à l’emploi de matériaux ou procédéséco-responsables, de la gestion des eauxpluviales, de l’imperméabilisation des solset de la préservation de l’environnement ;uL’insertion paysagère et architecturaledu projet, notamment par l’utilisation dematériaux caractéristiques des filières deproduction locales ;uLes nuisances de toute nature que leprojet est susceptible de générer au détri-ment de son environnement proche.

En matière de protection des consom-mateurs :uL’accessibilité, en termes, notammentde proximité de l’offre par rapport auxlieux de vie ;uLa contribution du projet à la revitalisa-tion du tissu commercial, notamment parla modernisation des équipements com-merciaux existants et la préservation descentres urbains ;uLa variété de l’offre proposée par le pro-jet, notamment par le développement deconcepts novateurs et la valorisation de fi-lières de production locales ;uLes risques naturels, miniers et autresauxquels peut être exposé le site d’im-plantation du projet, ainsi que les me-sures propres à assurer la sécurité desconsommateurs.

À titre accessoire, la commission peutprendre en considération la contributiondu projet en matière sociale.

Des critères précisés pourapprécier les dossiers en CDAC

u les nouveaux critères ajoutés par la loi Pinel

Le contrôle du préfet est renforcé, il lui serapossible désormais de demander à un ex-ploitant ayant obtenu une autorisation com-merciale, un plan côté des surfaces de ventedu projet. Cela lui permettra de mieux vérifierla conformité du projet validé en CDAC avecle dossier de permis de construire.Enfin, avec la loi Pinel, un pétitionnaire dontle projet a été rejeté pour un motif de fondpar la CNAC ne peut déposer une nouvelledemande sur un même terrain, à moinsd’avoir pris en compte les motivations de ladécision de la CDAC.

1) Vers un dispositif anti-friches

La loi Pinel prévoit, pour les commercesayant bénéficié d’une autorisation commer-ciale après la parution du décret (12 février2015), une obligation de démantèlementlorsque le local a cessé d’être exploité etqu’il reste vacant pendant 3 ans (caducitéde l’autorisation commerciale).

Cette disposition a pour objectif d’aider àrésorber les friches commerciales et à inci-ter les propriétaires à réaliser des travauxde rénovation. Elle peut cependant s’avérercompliquée à mettre en œuvre dans la me-sure où les propriétaires concernés peu-vent avoir des difficultés à financer cestravaux (insolvabilité). Par ailleurs, la loiPinel prévoit, pour éviter la dégradation deslocaux commerciaux visibles depuis la rue,que le règlement de publicité extérieure dé-finisse des zones à l’intérieur desquellestout occupant ou propriétaire doit veiller àce que l'aspect extérieur des locaux neporte pas atteinte au caractère ou à l’inté-rêt des lieux avoisinant.

2) Une division par deux des sur-faces de stationnement

Dans le cadre de la loi ALUR, les surfaces destationnement pour les commerces soumisà autorisation commerciale ont été limitéesaux trois quarts de la surface de plancherdes bâtiments affectés au commerce soit0,75 m² de stationnement par m² de sur-face de plancher contre 1,5 m² auparavant.Ainsi, avant la loi ALUR, 1000 m² de surfacede plancher pouvait générer (1000 x 1,5)/25 m² (surface d’une place de parking) =60 places ; Désormais, pour les bâtimentsdont le permis de construire sera déposé àcompter du 1er janvier 2016, le calcul sera :(1000 x 0,75) /25 = 30 places. Toutefois, lePLU peut augmenter ce plafond pour le fixerjusqu’à 100% de la surface de plancher.


Du changement dans lescontrôles et les recours

Vers une meilleure prise encompte des impactsdes espaces commerciaux


En outre, comme le précise la loi, "les es-paces paysagers en pleine terre, les sur-faces réservées à l’auto-partage et lesplaces de stationnement dédiées à l’alimen-tation des véhicules électriques ou hybridesrechargeables sont déduits de l’emprise ausol des surfaces affectées au stationne-ment. La surface des places de stationne-ment non imperméabilisées compte pour lamoitié de leur surface".

La loi LME a créé en 2008, le Documentd’Aménagement Commercial (DAC) intégréau SCoT. Ce DAC a connu depuis de nom-breuses évolutions. (c.f schéma page 10),mais le SCoT est devenu un élément clé dela régulation commerciale pour le territoire.Aujourd’hui, la loi Pinel permet aux collecti-

vités de réaliser un Document d’Aménage-ment Artisanal et Commercial (DAAC) quisera intégré dans le Document d’Orientationet d’Objectif (DOO) du SCoT. Ce DAAC est fa-cultatif, il "détermine les conditions d’im-plantation des équipements commerciauxqui, du fait de leur importance, sont suscep-tibles d’avoir un impact significatif sur l’amé-nagement du territoire et le développementdurable". De plus, le DAAC localise (sanstracé à la parcelle) les secteurs d’implanta-tion périphérique ainsi que les centralités ur-baines. Si le DAAC est facultatif, le DOO enrevanche doit définir "les localisations pré-férentielles des commerce en prenant encompte les objectifs de revitalisation descentres-villes, de maintien d’une offre com-merciale diversifiée de proximité […]" art.L.122-1-9. Enfin, la loi Pinel prévoit que l’an-nulation du DAAC ne compromet pas les au-tres documents du SCoT.

Une place croissante du com-merce dans le SCoT

Ainsi, les nouvelles dispositions de la loiPinel qui régissent le DAAC (art. L122-1-9du code de l’urbanisme), sont entrées en vi-gueur le 15 octobre 2014. Cependant, letexte prévoit, pour les Scot dont la procé-dure de révision est engagée avant cettedate, ce qui est le cas pour celui de Lo-rient, la possibilité d’opter pour appliquerl’article L 122-1-9 dans sa précédente ver-sion, c’est-à-dire : DAC obligatoire, délimita-tion des ZACOM, mais pas de possibilitéd’annulation partielle du document.

Avec ces nouvelles lois, le rôle prépondérantdu Scot est affirmé : les autorisations d’ex-ploitation commerciale devant être compa-tibles avec les documents d’orientations etd’objectifs (DOO). Les mesures instauréespar les lois ALUR, ACTPE en 2014 permet-tent ainsi un renforcement du contrôle desimplantations commerciales. Cela est dû no-tamment aux nouveaux critères d’apprécia-tion des projets en CDAC qui vont dans lesens d’une plus grande prise en compte del’aménagement du territoire et du dévelop-


Contenu des lois Contenu du SCoT

2008 Loi LME : les Scot peuvent intégrer un document d'aménagement commercial (DAC)

Le DAC définit des zones d'aménagement commercial (Zacom)

2010 Loi Grenelle 2 : les Scot doiventintégrer un document d'aménagementcommercial (DAC)

Le DOO définit les objectifs relatifs aux équipements commerciaux et localisa-tions préférentielles des commerces.Il comprend un DAC qui "délimite" des Zacom et peut fixer des conditions d'implantation des commerces "d'im-portance"

Mars 2014 Loi ALUR : Suppression du document d'aménagement commercial Obligation des fixer des conditions dans le document d'orientations et d'objectifs (DOO)

Révision du Scot du Pays de Lorientengagée par délibération du 24/10/2013

Le DOO définit les localisations préfé-rentielles des commerces.Il doit déterminer les conditions d'im-plantation des commerces "d'impor-tance".

Juin 2014 Loi Pinel : Introduction du document d'aménagement artisanal et commercial (DAAC) dans le DOO.

Le DOO définit les localisations préféren-tielles des commerces.Il peut comprendre un DAAC qui déter-mine les conditions d'implantation des commerces "d'importance" et localise les secteurs centraux et périphériques à enjeux.

Source : Urbanisme commercial : quelle stratégie foncière intégrer dans son Scot ? S. Bergeron AID Observatoire, Techni.Cités #284


pement durable. Ainsi, les centralités ur-baines font l’objet d’une attention particu-lière qui s’inscrit totalement dans lesobjectifs de la Charte Commerciale du Paysde Lorient adoptée en février 2014 ("la com-mission d’aménagement commercial prenden considération : […] La contribution duprojet à la revitalisation du tissu commercial,notamment par la modernisation des équi-pements commerciaux existants et la pré-servation des centres urbains").

Bibliographie - références

Réforme de l’aménagement commercial, septembre 2015, D. Moreno, CCI FranceCommerce et documents d’urbanisme, septembre 2015, D. Moreno, CCI FranceRéforme 2014 de l’urbanisme commercial et autres dispositions relatives au commerce,octobre 2014, D. Moreno, CCI France.La loi Pinel et ses décrets d’application, septembre 2015, Les cahiers de l’ADUANUrbanisme commercial : quelle stratégie foncière intégrer dans son Scot ? juin-juillet2015, S. Bergeron, AID Observatoire, Techi .Cités n°284Loi LME n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économieLoi Grenelle 2 n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environ-nementLoi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.Loi ACTPE (Pinel) n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et auxtrès petites entreprises (ACTPE)

Tél. : 02 97 12 06 40Agence d'Urbanisme,de Développement Économique

et Technopole du Pays de lorient

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