Université Paris IV SorbonneLangues étrangères

appliquées

DROIT DES AFFAIRES

Semestre 1

3 – Le bail commercial

I. LA CONCLUSION DU BAILA. Le recours au bail commercialB. La durée du bailC. Les principales clauses du bail

II. LE TERME DU BAILA. Le droit au renouvellementB. Les conséquences du renouvellementC. Les conséquences du non-renouvellement

I. LA CONCLUSION DU BAIL

A. Le recours au bail commercial

Les immeubles dans lesquels un fonds de commerce est exploité

Le locataire doit être commercant

Distinction avec les baux de courte durée et les conventions d’occupation précaire

B. La durée du bail

Durée minimale de 9 ans pour le bailleur sauf :- réalisation de travaux,- reconstruction de l’immeuble

Le locataire peut résilier tous les trois ans ; toutefois :

- il peut renoncer dans le contrat à ce droit ;- il peut résilier le bail à tout moment s’il part à la retraite

C. Les principales clauses du bail Le loyer et son évolution ; plafonnement / indice INSEE Les travaux : distinction réparations courantes et grosses

La cession du bail et la sous-location : interdites sauf exceptions

La déspécialisation ; partielle (libre) ou totale (autorisation bailleur)

II. LE TERME DU BAIL

A. Le droit au renouvellement

Conditions :

- le fonds doit avoir exploité pendant les trois dernières années,

- seul le propriétaire du fonds peut l’invoquer,

- le propriétaire du fonds ne doit pas avoir commis de faute.

Modalités : dans les deux cas par commandement d’huissier :

- le congé avec offre de renouvellement : initiative du propriétaire

- la demande de renouvellement : à défaut de congé, faite par le locataire

Loyer plafonné sauf modification des facteurs locaux de commercialité ou si durée bail initial supérieure à 12 ans (déplafonnement)

B. L’absence de renouvellement

Les parties ont omis de donner congé (bailleur) et de demander le renouvellement (locataire) : le bail se poursuit pour une durée indéterminée

Le bailleur refuse de renouveler le bail : le bailleur doit au locataire une indemnité d’ éviction sauf :

- faute du locataire

- insalubrité ou ruine de l’immeuble

- reprise pour habiter locaux d’habitation accessoires au commerce

Le bailleur a un droit de repentir (15 jours après décision fixant montant de l’indemnité d’ éviction)