Une approche g éo g raphique des prix immobiliers à Paris. Premiers r és u ltats

Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

Une approche géographique des prix immobiliers à Paris.

Premiers résultats

Marianne Guérois, Renaud Le Goixet Claire Cunty

UMR Géographie-cités, CNRS - University Paris 1 - University Paris 7

EA CRETEILUniversité Paris 12


Les enjeux du projet pour la Ville de Paris

Une situation de pénurie et des prix très élevés.

Partenariat avec des économistes (Paris 2) et des épidémiologues (Paris 6)

un marché spéculatif, refuge des investisseurs (ventes à la découpe…) ?

Ou un jeu de l’offre et de la demande dans une situation de pénurie spécifique à Paris?



Les hypothèses “classiques” :

• Les relations entre le marché du travail parisien (spécialisé, très diplômé) influe sur les prix ;

• En retour, les prix constituent un repoussoir voire un filtre, au détriment des classes moyennes, des jeunes, déséquilibrant la structure des CS et l’accès au marché du travail.

• Les évolutions du prix du logement reflète les évolutions des taux d’intérêt.



Le rôle de la structure spatiale :

• Gradient centre-périphérie lié à l’accessibilité ;• Effets des axes de transport (rente de situation) ;• Effets, certains mais difficilement mesurables, des rentes de

site : marquage social, parc, environnement scolaire, quartier « à la mode » etc...



Analyser les déterminants de la formation des prix à Paris:

• À partir de données au logement (Base BIEN);

Les économistes :• Etudes économétriques (modélisation hédoniques) ; rôle des

variables propres aux caractéristiques du logement, et aux données « exogènes » (criminalité, niveau scolaire, environnement).

• Effets sur le marché des « prophéties autoréalisatrices » (croyances, rôle de la presse, etc.), par le biais d’enquêtes



Analyser les déterminants de la formation des prix à Paris:• À partir de données au logement (Base BIEN);

Démarche des géographes :• Analyse longitudinale (1990-2003) de l’évolution des prix à un niveau fin :

vagues de baisse, de hausse, effets de diffusion des prix par effet de voisinage

• Mise en évidence à une échelle fine des phénomènes de rupture et de discontinuités dans la géographie des prix

• Une approche multiscalaire : structure du logement, effets de contexte, effets des distances à divers équipements et aménités, logiques d’acteurs


La base BIEN : caractéristiques et extractions

Les pbs : données manquantes, redondantes, aberrantes, hétérogènes Au final : 50 variables, entre 11 000 et 28 000 transactions /an, toutes géocodées.

Taille de l'échantillon sur les transactions d'appartements anciens

10000

15000

20000

25000

30000

35000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Années

No

mb

re d

e t

ran

sati

on

s

Extrait de labase BIEN

Echantillonfinal (prix/m²etcoordonnéesrenseignés)


La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers

Le prix moyen du m² dans les appartements anciens, en 1990 et en 2003

Arrondissements Quartiers

Source : base BIEN, Chambre des Notaires, APUR.


Evolution du prix/m² moyen à l'adresse

2000

2500

3000

3500

4000

4500

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002

Années

Pri

x /

m²

(eu

ros

)

Adresse

Quartiers

Arrdts


Deux cycles immobiliers

Valorisation des secteurs centraux après 1997.


Variabilité moyenne des prix du m² par quartier (1990-2003)

0,6 - 10,55 - 0,60,5 - 0,550,45 - 0,50,4 - 0,450,35 - 0,40,3 - 0,350,25 - 0,3

CV

1990 1997 2003


Evolution de la dispersion des prix/m² (CV)

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002

Années

Pri

x /

m²

(eu

ros

)

Adresse

Quartiers

Arrdts

Une homogénéisation de l’espace des prix



Valorisation et dépréciation relatives dans Paris :5 trajectoires locales de variation des prix



Les principales tendances de l’évolution des prix/m²Des données ponctuelles aux cartes lissées

0 20 km10d

f(dij)= 0,5

1

0 20 km10d

f(dij)= 0,5

1

0 40 km 30 20 10 d ij

f (d ij ) = 0,5

1

0 40 km302010dij

f(dij)= 0,5

1

0 40 km302010dij

f(dij)= 0,5

1


250 m

500 m

1 km




Les prix dans leur contexte local (rapport voisinages 500 / 1000 m)



Réévaluations etDépréciations locales(19e arrondissement)


Les discontinuités spatiales du marché du logement

Méthode :

• Agréger les données à un niveau de significativité suffisant• Identifier les limites où une discontinuité significative apparaît

- (Méthode grasland & co…)• Mesure les sauts dans la nature de l’effort financier

- (ratio entre l’iris le plus cher et le moins cher)



Méthode & Hypothèses

- Analyse univariée de discontinuité : identifier année par année les ruptures significatives, toutes choses égales quant au gradient C/P

- Analyse mulltivariée :* Repérer les discontinuités structurelles (pérennes), celles qui

apparaissent au fil de vagues spéculatives ou de dépréciations locales, et qui se maintiennent

* Éliminer le « bruit de fond » : discontinuités locales très conjoncturelles, liées à des valeurs extrêmes


Les discontinuités territoriales : des logiques locales

de formation des prix ?


Une exploration multi-échelles de la formation des prixa. corrections effectuées sur la BD.

Corrections des coordonnˇes (X,Y) des biens ˇtudiˇs en fonction de l eur adresse (appartements anciens, 1999, 12e arrondissement).

LÕerreur la plus courante consistait en la juxtaposition de p lusieurs dizaines de ventes, rˇalisˇ es des adresses diffˇren tes, mais dont les coordonnˇes dans la base (latitude, longitude) ˇ taient identiques.


Une exploration multi-échelles de la formation des prixa. corrections effectuées sur la BD.

LÕeffet des corrections de coordonnˇes sur lÕˇvaluation des prix moyens par Iris (appartements anciens, 1999, 12e arrondissement).

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

0 500 1000 1500 2000 2500 3000

PX_M2_99

PX_M

2_9

9_C

0

20

40

60

80

100

120

0 20 40 60 80 100 120 140

NBVENTE99

NBVENTE99_


Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variables

Variable dˇpendante Prix des biens anciens (appartements)

Log (prix)

Variables indˇpendantes : niveau logement Surface LOGSURF Etage LOGETAGE Type Appa rtement 0 Standard

1 studio 2 duplex/triplex 3 autres

Epoque construction 0 avant 1947 1 1947-1969 2 1970-1990 3 rˇcent (apr¸ s 1990)

Distance du centre de gravitˇ des prix (km) D_CTR_PRIXLog Distance* Seine (km) < 500 m -> 1

> 500 m -> 0 Distance au parc le plus proche (km) < 500 m -> 1

> 500 m -> 0 Distance au bois de Vincennes (km) < 500 m -> 1

> 500 m -> 0 Distance aux voies ferrˇe s Gare de Lyon (km) < 250 m -> 1

> 250 m -> 0 Distance au Bd des Marˇchaux < 50 m -> 2

50-500 m -> 1 > 500 m -> 0

Distance Station Metro la plus proche D_METROLog Distance Station interconnection / correspondance la plus proche D_INTERCOLog Voie privˇe Oui -> 1

Non ->0


Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variablesVariable dˇpendante

Prix des biens anciens (appartements)

Log (prix)

Variables indˇpendantes : niveau logement Surface LOGSURF Etage LOGETAGE Type Appartement 0 Standard

1 studio 2 duplex/triplex 3 autres

Epoque construction 0 avant 1947 1 1947-1969 2 1970-1990 3 rˇcent (apr¸s 1990)

Distance du centre de gravitˇ des prix (km) D_CTR_PRIXLog Distance* Seine (km) < 500 m -> 1

> 500 m -> 0 Distance au parc le plus proche (km) < 500 m -> 1

> 500 m -> 0 Distance au bois de Vincennes (km) < 500 m -> 1

> 500 m -> 0 Distance aux voies ferrˇes Gare de Lyon (km) < 250 m -> 1

> 250 m -> 0 Distance au Bd des Marˇchaux < 50 m -> 2

50-500 m -> 1 > 500 m -> 0

Distance Station Metro la plus proche D_METROLog Distance Station interconnection / correspondance la plus proche D_INTERCOLog Voie privˇe Oui -> 1

Non ->0

A. Prix, accessibilitˇ aux infrastructures, amˇnitˇs

NB : On cartographie ici les prix au m¸t re carrˇ, afin de produire une reprˇ sentation de la distribution des prix toutes choses ˇga les quant la surface des biens



Variables indˇpendantes : niveau Ē rue Č Bruit Source : APUR Codage selon le niveau de bruit.

<61dB(a) -> 0 61-67 dB(a) ->1 68-73 dB(a) ->2 >73 dB(a) ->3

Equipement commercial. Source : Rapport Ē QuÕest-ce qui fait quartier dans Paris ? Č

Commerces de proximitˇ -> 0 Restauration et culture -> 1 Commerces dÕinterface -> 2 Commerces ŅpopulairesÓ -> 3

Prestige (adresse connue pour tre ŅprestigieuseÓ).

Prestigieux -> 1 Normal -> 0


Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variablesVariables indˇpendantes : niveau Ē rue Č

Bruit Source : APUR Codage selon le niveau de bruit.

<61dB(a) -> 0 61-67 dB(a) ->1 68-73 dB(a) ->2 >73 dB(a) ->3

Equipement commercial. Source : Rapport Ē QuÕest-ce qui fait quartier dans Paris ? Č

Commerces de proximitˇ -> 0 Restauration et culture -> 1 Commerces dÕinterface -> 2 Commerces ŅpopulairesÓ -> 3

Prestige (adresse connue pour tre ŅprestigieuseÓ).

Prestigieux -> 1 Normal -> 0

B. Bruit et voies privˇes



Variables indˇpendantes : niveau Iris Structure socio-professionnelle (% de la pop. de plus de 15 ans)

Artisans CPIS intermˇdiaire employˇ s ouvriers retraitˇs ch™meurs

Structure par ‰ge (% pop. de plus de 15 ans)

15-19 ans 20-24 25-29 30-49 50-59 60 ou plus

% du nb de logements occupˇs par propriˇ taires Propriˇ taires % du nb de logements en location HLM HLM Profil des logements de lÕIris par taille moins de 40

entre 40 et 70 entre 70 et 100 100 ou plus

Mesure de lÕˇvitement scolaire (Logscol)

Nb dÕenfants 13 ans scolarisˇs dans les coll¸ge s dont dˇpendent lÕIRIS / pop. Rˇsidente de 13 ans.

Revenu mˇdian 2001 En Euro Rapport inter-dˇ cile des revenus 2001 Ratio * distances euclidiennes



Variables indˇpendantes : niveau Iris Structure socio-professionnelle (% de la pop. de plus de 15 ans)

Artisans CPIS intermˇdiaire employˇ s ouvriers retraitˇs ch™meurs

Structure par ‰ge (% pop. de plus de 15 ans)

15-19 ans 20-24 25-29 30-49 50-59 60 ou plus

% du nb de logements occupˇs par propriˇ taires Propriˇ taires % du nb de logements en location HLM HLM Profil des logements de lÕIris par taille moins de 40

entre 40 et 70 entre 70 et 100 100 ou plus

Mesure de lÕˇvitement scolaire (Logscol)

Nb dÕenfants 13 ans scolarisˇs dans les coll¸ges dont dˇpendent lÕIRIS / pop. Rˇsidente de 13 ans.

Revenu mˇdian 2001 En Euro Rapport inter-dˇ cile des revenus 2001 Ratio * distances euclidiennes

C. Evitement et attractivitˇ scolaire :Ratio de frˇquentation des coll¸ges publics de la carte scolaire par les ˇ l¸ves de 13 ans

D. Analyse des catˇgories socioprofessionnelles par Iris en 1999.


Une exploration multi-échelles de la formation des prixc. Résultats : une structure des prix sensible aux effets de l’environnement,

mais soumise aux effets de seuils.

a. Coefficients d'ajustement :

Observations 1633,000 Somme des poids 1633,000 DDL 1620,000 R 0,790 R ajustˇ 0,788

b. Analyse de la variance :

Source DDL Somme des

carrˇ s Moyenne des

carrˇ s F Pr > F

Mod¸ le 12 106,409 8,867 506,981 <

0,0001 Erreur 1620 28,335 0,017

Total corrigˇ 1632 134,743

Calculˇ contre le mod¸ le Y=Moyenne(Y)

log(prix) 64,509.Log(surface) 6,912.Epoque2 2,418.F1 4,336.etage

3,19.terrasse1 3,615.dist _ rails 3,374.garage0 2,395.ruecommercante1

2,572.d _ parc0 2,352.commerces2 1,710.rue_bruit3 1,660.dist _ seine0


Conclusion

Une approche g éo g raphique des prix immobiliers à Paris. Premiers r és u ltats

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