Ud1 wk1 s5 2 bakhoum

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Planification & Développeurs privés

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Planification & Développeurs privés

Le Développeur Privé: quand et pourquoi

• Etat absent ou peu actif

• L’Etat n’a pas les moyens de satisfaire les besoins / lademande

• A la demande de l’Etat, pour des développementsspécifiques (Sultanat d’Oman, Jordanie,)

Quelque soit le cas de figure, l’opérateur privé s’inscritdans le schéma directeur du planificateur

Le planificateur

Le planificateur impose un certain nombre de contraintes liées à l’achat du terrain ou au développement du projet dans le cas d’une prise de participation:

• Critères d’utilisation (objet du développement urbain) dans les conditions de vente• Prix préférentiel conditionné par l’utilisation du terrain (objet principal)• Conditions d’utilisation du sol (ratios, densité, services communautaires, etc.)• Contraintes sur les prix d’exploitation des infrastructures et des services primaires (marge

maximum au delà des prix du service public)• Délai d’utilisation du terrain (Egypte)• Calendrier pour la réalisation du projet (Maroc, Oman, Jordanie)• Enfin, l’Autorité publique en tant qu’actionnaire minoritaire (avec ou sans minorité de contrôle dans

le projet) approuve le master plan (Oman, Monténégro, Maroc)

La relation entre le planificateur et l’aménageur / développeur est donc limitée ou est une relation d’actionnaires

Dans aucun cas, l’Etat n’impose une obligation de gestion. Celle ci est toujours une condition d’Orascom

L’approche et les contraintes de l’aménageur privé

• Le projet urbain pour un développeur privé doit être viable financièrement:

o Prix du terrain par rapport à l’utilisation (Land usage, land utilisation)

o Vente de l’immobilier porteur

o Environnement urbain accueillant sans lequel l’immobilier ne se vendra pas (community services) d’où le fait qu’Orascom demande à contrôler l’environnement urbain

• Durabilité / vision à long terme

o Mixité à créer autour d’un noyau dur (product diversification)

o Le développeur reste et gère l’espace urbain créé

Le développeur privé répond à UN LOGIQUE DE MARCHÉ et à UNE LOGIQUE FINANCIÈRE ce qui n’est pas le cas du planificateur

• Vison globale

o Le développeur privé a une vision globale du projet et en assume l’entièreresponsabilité

o Cela oblige le développeur à prendre une position à long terme et àassurer la durabilité de son investissement

o C’est d’autant plus important, que le développeur portera lesconséquences de ses erreurs aussi bien au niveau opérationnel qu’auniveau financier

• Flexibilité

o Le développeur privé est sensible aux forces du marchés auxquelles il doitréagir et s’adapter. Contrairement aux autorités publiques, il peut ralentirou accélérer le développement en fonction des conditions du marché

o En termes opérationnels, il est à l’écoute des demandes de la population(ses clients) et réagit plus rapidement qu’une autorité publique

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Notes:1 The Group acquired 90% stake in Lustica Development AD Podgorica , whereby the Government of Montenegro will retain the balance (October 2009).2 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group.3 This date refers to the estimated start of operations for phase one.

Total project area of 6.8 million m2

Planned components

8 hotels with expected capacity of 2,210 rooms

2,350 residential units

A golf course, marina and town centre

Key facts

Tivat

Group stake1

90%

Expected start of development2

2010

2013

Location

Lustica, the municipality of Tivat on the Traste Bay

Expected start of operation3

Lustica Development ADMontenegro

7

Key facts

Total project area of approx. 6.19 million m2

Fully integrated resort town project

Planned components- 5 hotels with total capacity of 804 rooms

- 450 villas & 500 apartments

- A marina, golf course, and town center

Project Status

Breakwaters works and the marina basin were completed during November 2009

159 apartments nearing completion around the marina basin (18 apartments blocks)

Sifawy, a 55 room boutique hotel in the marina area, is nearing completion

69 villas under construction

Jebel Sifah

Development start1

Q4 2007

Expected start of operation

Q2 2011

70%2

Group stake

Jebel Sifah

Notes:1 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group2 Balance: Omani Ministry of Tourism

Oman

8

Total project area of approx 25.1 million m2

Self sufficient fully integrated resort

Planned components

- 5 hotels with total capacity of approx. 1,250 rooms (management agreements signed with ClubMed, Mövenpick and Rotana)

- 550 villas and 600 apartments

- Golf course, natural lagoons, and town center

Project status

The marina basin is 90% completed, with on-going finalization of the breakwaters

186 apartments under development in the marina area

2 marina boutique hotels (Juweira hotel 66 keys and Lagoon hotel 83 keys) under construction

Rotana hotel’s construction is ongoing (planned to offer 396 hotels keys and 50 serviced villas)

62 villas under construction, with 38 villas at level of masonry works/plastering

Network of lagoons, around 450,000 m3 excavated

Key facts

Q2 2012

Q4 2007

Salalah Beach

Expected start of operation

70%2

Group stake

Notes:1 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group2 Balance: Omani Ministry of Tourism

Salalah Beach

Development start1

Oman

9

The island covers approx 11 million m2

Development of 1 million m2

1 exclusive boutique hotel offering 32 exclusive villas

Project Status

• 11 guest pavilions under construction

• Permanent utility area completed (desalination plant, etc.)

Key facts

As

Sodah

Island

Q2 2009

2013

Expected start of operation

70%2

Group stake

As Sodah Island

Development start1

Notes:1 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group2 Balance: Omani Ministry of Tourism

Oman

10

Key facts

Expected start of operation

70%2

Group stake

City Walk, Muscat

Development start1

Notes:1 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group2 Balance: Omani Ministry of Tourism

Total project area of 47,000m2

New downtown leisure complex with planned total built up area of approx. 153,000m2

Planned components

- 5 star hotel with 282 rooms (to be managed by Grand Hyatt)

- Office space (approx. 19,400 m2)

- Retail space (approx. 15,200 m2)

- Parking with a capacity for 1,166 cars (built up area of approx. 42,000 m2)

Q1 2009

2014

Muscat

Oman

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Total project area of 15 million m2

Shareholders agreement signed with C.D.G1

Construction of phase one commenced by end of Q2 2008

Master plan was finalized during Q1 2010

Planned components (phase one)

8 hotels with total capacity of 2,500 rooms

1,166 apartments & 685 villas

Two golf courses, a marina, town centre, and much more

Final development agreement was approved by Moroccan Government (September 2007)

Key facts

Chbika

Group stake1

65%

Start of development2

Q3 2008

Canary islands

Q2 2013

Location

Approx. 300 km from Agadir, 250 km from Canary Islands

Expected start of operation

Notes:1 Caisse de Depot et de Gestion, the Morocco social development fund, retains the balance of 35%.2 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group.

ChbikaMorocco

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Notes:1 Joint venture agreement signed with Imerys, a publicly traded Company with a primary listing on Euronext Paris. Imerys is a global player in producing and transforming industrial minerals.2 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group.3 This date refers to the estimated start of operations for phase one.

6 plots with total area of 6.82 million m2

Joint venture agreement signed with Imerys1

The project was accredited as “Eco-town” by the UK Government

Planned components

A mixed portfolio of more than 5,000 real estate units (affordable and upscale)

Leisure and recreational facilities (a hotel and a marina)

Key facts

Cornwall

Group stake1

75%

Expected start of development2

Q1 2011

2013

Location

Approx. 353 km from London

Expected start of operation3

Eco-BosUnited Kingdom

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Key facts

Total project area of approx. 1.5 million m2

Exemption from “Lex Koller” legislation (restricting sales of real estate to foreigners)

Site development commenced during September 2009

Real estate sales launched on 1 May 2010

Total value of reservations = CHF 42.8 million (14 units) as at 10 September 2010

Planned components

6 hotels with total capacity of 844 rooms

Approx. 490 apartments & 20-30 villas

18 hole golf course

Covered parking with a capacity for approx. 1,970 cars

Commercial centre, all season leisure pool

Upgrading of existing ski lifts

Andermatt

Q2 2008

2013

Resort altitude

1,440 m

Location

Approx. 120 km from Zurich, 180 km from Milan

Development start1

Expected start of operation

Note:1 Defined as year in which the master plan is deemed final by the Group

Andermatt Swiss AlpsSwitzerland

Le projet phare d’Orascom: Gouna

Gouna en chiffres

Démarrage du projet:

1989 quand le Tourism Development Authority (TDA) organisme d’Etat propriétaire des terrains sur la Mer Rouge veut développer le tourisme dans la région mais n’a pas de moyens.

Le TDA décide de vendre des terrains non viabilisés

Orascom achète 33 millions de m2 (3 300 hectares)

Situé à 27 km d’Hurgada (aéroport militaire et petite port de pêche)

Gouna en 2010

• Près de 20% du terrain a été développé• Environ 20 000 résidents permanents• 3000 chambres d’hôtels avec un taux d’occupation moyen annuel de 75%• Immobilier: appartements, villas, staff housing, un quartier entier pour les employés, logement social• 1 million de m2 de lagunes afin que tout le monde soit sur l’eau• une école internationale et une école locale• Une école hôtelière• Une école d’infirmières • L’université Américaine (centre sur l’environnement)• Un hôpital• 3 marinas• 1 golf de 18 trous (18 trous supplémentaires en construction)• Une ferme • Tous les services urbains (entretien de la ville, éclairage public, espaces verts, réseau de communication)• Un centre de gestion des déchets (triage et de recyclage)• Un système de transports en commun (bus, tuk tuk, taxis)• Une zone industrielle• Infrastructures: production et distribution d ’électricité, désalinisation de l’eau des puits, distribution de l’eau,

traitement des eaux, etc., • Un aéroport

• Création d’emplois: environ 10,000 emplois permanents plus construction

Gouna: historique

• Phase 1: Le point de départ Une idée Des valeurs (environnement, autonomie, sécurité) Une autonomie à la fois forcée et voulue Un marché quasi inexistant

• Phase 2: Créer la durabilité atteindre la taille critique Les conditions de la durabilité: des investissements lourds (écoles,

club, hôpital, etc.) Attirer les commerces Sédentariser la population

• Phase 3: Le succèsReconnaissante internationale (diversification de

la clientèle)Continuité de la demande dans un marché

international difficileGouna n’est plus l’endroit où on travaille mais

« sa » ville que l’on gèreLes habitants sont devenus « propriétaires de la

ville» ils participent spontanément avec des idées, des critiques, des suggestions

Gouna:les leçons qu’on peut en tirer

• Une vision, des valeurs et les moyens d’imposer cette vision àtravers le contrôle du projet et de sa réalisation

• Autonomie (choix du terrain)

• Précéder et utiliser les forces du marché

• L’impulsion d’un chef

• Les habitants se sentent responsables

• En un mot, le projet urbain est une entité vivante qui évolue

Les rapports avec le planificateur

Ce que le développeur privé demande au planificateur, ce sont

• Des conditions initiales bien définies

• Des lignes directrices claires

• La continuité