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Le viager, un placement financier rentableInstallée à Rolle, Sabrina Reynier, spécialiste de la vente viagère en Suisse, accompagne depuis plus de deux ans des clients dans cette démarche d’acquisition peu conventionnelle, mais plébiscitée par les vendeurs comme par les acheteurs. Une fois les sentiments de culpabilité levés, on comprend pourquoi le viager est un principe gagnant-gagnant. Explications.

Vendre et acheter en viager fait l’objet d’une demande accrue d’année en année. La complexité du processus

implique cependant d’être accompagné par des spécialistes. Immo-Vie-Agee bénéficie désormais d’une très bonne notoriété et en-registre un nombre constant de sollicitations.Le principe de base reste simple: il s’agit de vendre son logement en conservant le droit d’y habiter jusqu’à la fin de ses jours. Au moment de la vente, le vendeur touche une somme du capital appelée «bouquet», puis il percevra jusqu’à son décès une «rente» viagère. Plusieurs schémas sont cependant envisageables: viager occupé, viager libre ou vente à terme. Les vendeurs sont en géné-ral des personnes âgées de plus de 70 ans, souvent sans enfant, qui souhaitent, grâce à ce revenu régulier, gonfler leur retraite insuffisante, voire aider financièrement des membres de leur famille. C’est aussi un com-plément qui peut s’avérer très utile lors d’une rentrée en EMS, habituellement onéreuse,

d’un des deux conjoints. Bref, vivre mieux et chez soi restent les précieux avantages qui poussent les propriétaires à faire appel à Sabrina Reynier pour mettre leur bien en viager.

Quels avantages côté acheteur?Le profil type de l’acheteur est souvent une personne financièrement aisée qui n’a pas besoin d’emprunter et désire placer son argent de façon sûre. La pierre demeure une excellente valeur refuge, qui supplante bien des investissements boursiers. Dans la plu-part des cas, le bien possède un réel intérêt locatif. Acquérir son logement en viager, c’est aussi la garantie d’avoir un bien entretenu au quotidien. Très diversifiés, de l’appartement en centre-ville à la maison de maître, les

objets mis à la vente sont parfois extraordi-naires, comme cette fabuleuse maison bulle d’architecte de 250 m2 à Anières!

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 802 • 7 MARS 2016

trouve que certains de ses lec-teurs ont un esprit critique très développé. Ainsi, l’un deux fait

remarquer que la semaine dernière, la page 2 de votre hebdomadaire préféré était datée de 2011 et qu’un des clins d’œil du Bousingot citait un article de novembre 2016. Il y a vraiment des gens taquins!

note que la progression en langue française de la «Tribune» (06.02.16) semble avoir fait une pause:

a des amis à Lille et connaît donc le germanisme «une paire de...» pour

dire «quelques» (cf. l’allemand «ein Paar Stunden», quelques heures). Mais s’étonne de cet avis des services municipaux nyonnais, qui parlent couramment le chti:

note qu’à en croire la «Tribune» (15.12.15), les attentats risquent vrai-ment de se multiplier:

apprécie cette affiche de la Ville multiculturelle d’Onex. Il serait quand même bien d’engager aussi

des francophones...

retrouve cet article de «24 Heures» (12.09.15):

Il reste à savoir comment les électeurs font pour élire des anonymes.

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Etude annuelle du Crédit Suisse

«Investisseurs, il faut retrousser vos manches!»Les vaches grasses paraissent de plus en plus lointaines. Selon l’étude 2016 du Crédit Suisse sur le marché immobilier suisse, les portes du paradis se sont refermées. Mais on est loin de l’enfer!

C’est le Crédit Suisse qui l’affirme: «Pen-dant plus de 10 ans,

des conditions presque paradi-siaques régnaient sur les mar-chés immobiliers suisses: des prix et des loyers en hausse continue, une demande en plein boom et peu de surfaces inoc-

cupées, le tout baignant dans des taux bas». Malheureuse-ment pour les professionnels de l’immobilier, la promenade dans ce paradis touche à sa fin. Les économistes de la banque, qui présentaient récemment aux Suisse romands leur étude sur le marché immobilier national

sont clairs: «Depuis quelques années, les signes laissant pré-sager un changement de décor se multiplient et les investisseurs immobiliers ne pourront plus at-tendre simplement que les ren-dements leur tombent du ciel. Il ne faudra plus compter sur le soutien des taux. Réaliser les

rendements escomptés sur le marché immobilier nécessitera davantage d’efforts». Mais Sara Carnazzi-Weber, responsable de l’analyse macro-économique de la banque, qui présentait les résultats de l’étude en com-pagnie de Philippe Kaufmann, co-auteur de cette recherche,


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se veut rassurante. «Certes, le paradis s’éloigne, mais ce n’est pas l’enfer», rassure-t-elle en substance.

Heureuse nouvelle

La construction de logements ne ralentit guère et une diminu-tion n’est pas attendue de sitôt. On peut prévoir que le nombre de logements va augmenter de plus de 4000 unités cette an-née. Heureuse nouvelle pour les locataires: la hausse des loyers devrait quasiment s’arrêter en 2016. Le recul de l’immigration de travail pèse également sur les loyers. Après une baisse de près de 10% du nombre de ce

type de migrants en 2015, les économistes du Crédit Suisse tablent pour l’année en cours sur une baisse encore plus impor-tante de personnes actives, car la croissance de l’emploi devrait s’essouffler ces prochains mois. En nombre net, la diminution de la main-d’œuvre devrait toute-fois être largement compensée par l’arrivée de quelque 17 000 demandeurs d’asile en 2016, soit en tous cas au moins autant que l’an dernier. «La demande supplémentaire de logements en location émanant des deman-deurs d’asile augmentera encore les tensions, notamment dans le segment des prix les plus bas, qui est le plus concurrentiel»,

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Fossé entre générations L’étude du Crédit Suisse met en évidence le fossé grandis-sant entre les générations dans le secteur de la propriété du logement. La demande est de plus en plus générée par des personnes qui sont dans la seconde moitié de leur vie. Les propriétaires ont aujourd’hui en moyenne déjà 57 ans. Avec le vieillissement de la génération du baby-boom jouissant d’une situation financière confortable et d’une plus longue durée de vie, les ménages âgés dominent de plus en plus le marché. Les jeunes ménages restent en revanche plus longtemps dans les logements locatifs, notamment en raison des prix élevés de la construction et du durcissement de la réglementation. Ainsi, un fossé se creuse entre les généra-tions. «En conséquence, avertit le Crédit Suisse, le marché de la propriété du logement sera soumis à un test de résistance, au plus tard lorsque les classes à faible natalité suivront les baby-boomers». A partir de 2018, les économistes de la banque s’attendent à une demande plus faible, induite par des facteurs démographiques, qui pourrait, dans quelques années, perdre un tiers par rapport à aujourd’hui.

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avertit l’étude. Au niveau de la demande, les mêmes experts estiment que le mouvement des investissements vers la pierre ne devrait pas se tarir immédia-tement, dans la mesure où les rendements offerts par l’immo-bilier de logement demeurent supérieurs aux placements alternatifs, les obligations de la Confédération en particulier.

Surfaces de vente dans la tourmenteLa demande de logements en propriété, la PPE notamment, demeure soutenue par les faibles taux d’intérêt, l’aug-mentation des revenus, ainsi que par l’aspiration, sensible depuis quelques années, des personnes immigrées à l’ac-cession à la propriété. Pour 2016, les experts tablent sur

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un apaisement continu du marché du logement en pro-priété. Concernant les prix, une augmentation est encore prévisible à l’échelle natio-nale mais elle serait de moins de 1%. La correction devrait se poursuivre en Suisse ro-mande, mais elle ne devrait pas s’accentuer, les condi-

tions globales de l’accession à la propriété de son logement demeurant attrayantes.Dans les autres secteurs de l’immobilier, les économistes de la banque prévoient une croissance nulle de l’occupation des surfaces commerciales, et par conséquent une demande très faible. En ce qui concerne,

enfin, les surfaces de vente, le marché, tourmenté par le commerce en ligne, est égale-ment tombé sous la coupe de la numérisation. Et le phénomène n’en est qu’à ses débuts. Hor-mis les emplacements de pre-mier ordre où la demande de surfaces se concentre, la com-mercialisation des surfaces

se révèle difficile. Les auteurs de l’étude n’escomptent donc, pour les prochaines années, aucun changement de ten-dance dans les fermetures de magasin, avec des surfaces va-cantes en hausse et les loyers en baisse.

Etienne Oppliger

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ses inspirations, et qu’il tra-vaille avec une originalité et une envie qui n‘appartiennent qu’à lui. Des œuvres imposantes qui expriment la vie, le sens du mystère, l’amour de la beauté, la recherche de l’harmonie. Artiste fin et profond, le Valaisan André Raboud, qui vit et crée dans son vaste domaine, à la fois sa mai-son et son atelier, situé à Saint-Triphon, présente une grande ex-position de ses œuvres récentes à l’Espace Arlaud, à Lausanne, jusqu’au 27 mars prochain. Des œuvres fortes et sensibles qui ne cessent de capter le regard et d’interroger sur notre relation au visible et à l’invisible.

La métaphysique du granit noirNé à Strasbourg de mère fran-çaise et de père suisse, André Raboud, 67 ans, est un artiste qui semble intérioriser, à sa manière, des influences mul-

tiples, des strates qui se super-posent et s’enrichissent dans une synthèse étonnante. Des voyages en Amérique centrale et au Japon, qui lui ont donné le goût de ces cultures lointaines et raffinées. Une attirance et une familiarité avec les civilisations mayas, celtes, égyptiennes, entre lesquelles il ressent des

intuitions et construit des pas-serelles, des correspondances subtiles qui s’expriment dans sa pierre de prédilection, le granit noir.A travers la puissance brute de la pierre, André Raboud fait res-sentir, à la fois, l’extrême dou-ceur de l’art et l’éternel mystère de la vie. Un grand artiste qui ne

s’arrête pas aux formes, ni aux couleurs, mais qui parle de mé-taphysique et de sens de la vie.

L’aspiration à la beauté absolueChaleureux et ouvert, André Raboud a le sens de la profon-deur et du contact. Il n’est pas

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André Raboud, l’homme de granitLa puissance et la grâce, la force brute et la spiritualité: c’est ce qui se dégage des oeuvres récentes du sculpteur valaisan André Raboud, exposées jusqu’au 27 mars à l’espace Arlaud, à Lausanne, 2, place de la Riponne. L’occasion de retrouver l’univers très singulier d’un artiste qui marie des influences venues du monde entier.


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un artiste du détachement et de la distance, mais un artiste de la sincérité et de la vérité. Ses œuvres exposées à l’Espace Arlaud montrent un homme qui aime la vie, un homme qui cultive toutes les richesses et tous les bonheurs de la vie, tout en aspirant à un idéal d’équi-

libre et de paix. Pourquoi la vie? Pourquoi la tendresse? Pour-quoi la grâce? Si André Raboud aime la terre, qui lui donne sa force et sa réalité, il ne s’en contente pas et il la dépasse sans cesse dans ses oeuvres, il la transcende et la porte plus loin, plus haut.

L’artiste, mais aussi l’homme… Le créateur, mais aussi l’être humain qui exprime la tota-lité de ce qu’il est, son amour, ses joies, ses doutes, ses souffrances. André Raboud a perdu une fille, renversée par une voiture. Il a failli mourir, il y a six ans, emporté par une

vague de l’océan. La violence et l’injustice du monde, d’un côté; la rémission et l’espoir de l’autre: une voie étroite qui est la sienne. Car comme le disent les mystiques, c’est la beauté qui sauvera le monde.

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La déductibilité des dettes fiscales - et corollairement des intérêts débiteurs fac-

turés aux contribuables par le service du recouvrement de l’Ad-ministration fiscale - est devenue une question d’importance pour la plupart des contribuables.Par le passé, seuls les contri-buables en retard dans le paie-ment de leur bordereau de taxation étaient concernés par la problématique des intérêts (moratoires) débiteurs. Mais depuis l’avènement des intérêts (financiers) débiteurs à charge du contribuable qui n’aurait pas payé, en suffisance, des acomptes pro-visionnels, le nombre de contri-buables concernés par cette problématique a explosé. De plus, avec l’application de taux diffé-rents depuis 2013 entre le taux des intérêts rémunératoires ver-sés sur un «trop-payé» d’une an-née (0,5%) et le taux facturé sur

le «pas-assez-versé» d’une autre année (3%), le contribuable est toujours perdant et se retrouve redevable d’intérêts débiteurs.En outre, en ce qui concerne les dettes fiscales, depuis le passage au système d’imposition post-numerando (taxation de l’année fiscale sur la base des revenus et fortune de l’année fiscale), tous les contribuables devant s’acquit-ter d’un impôt sur les revenus au niveau de l’IFD sont devenus ipso facto titulaires d’une dette fiscale envers l’AFC au 31 décembre de l’année fiscale.Dès lors, comment le contribuable peut-il faire valoir en déduction ses dettes fiscales et les intérêts débiteurs y relatifs?

Des dispositions légales de procédureLa Loi de procédure fiscale (LP-Fisc) est entrée en vigueur le 1er

janvier 2002. La Loi relative à la perception et aux garanties des impôts des personnes physiques et des personnes morales (LP-GIP) est quant à elle en vigueur depuis le 1er janvier 2009.La LPGIP a quelque peu chan-gé la situation qui prévalait jusqu’alors depuis 2002 (date d’entrée en vigueur de la LP-Fisc) et jusqu’à 2009 (date d’entrée en vigueur de la LP-GIP), puisqu’elle a instauré l’éta-blissement de réels décomptes fiscaux intermédiaires et finaux.

De l’AFC et des dettes fiscales en capital et intérêtsLa Loi de procédure fiscale pré-voit notamment:• à l’article 25, alinéa 1, que «Le Département établit les élé-ments de fait et de droit permet-tant une taxation complète et

exacte, en collaboration avec le contribuable»;• à l’article 32, alinéa 1, lettre b, que «Doivent fournir au contribuable des attestations écrites : …b) les créanciers et les débiteurs, sur l’état, le mon-tant, les intérêts des dettes et créances...»;• à l’article 32, alinéa 2, que «Lorsque le contribuable ne produit pas les attestations re-quises, le Département peut les exiger directement du tiers».Ainsi au regard de ces dispo-sitions de la Loi de procédure fiscale, l’AFC devrait:• de première part, établir les éléments de faits, c’est-à-dire en l’occurrence l’état des créances et dettes fiscales en capital et intérêts du contri-buable; • de deuxième part, en sa qua-lité de créancière, respecti-vement débitrice, fournir au

Dettes fiscales: attestation ou intégration automatique?Sachant que tous les créanciers doivent fournir au contribuable des attestations écrites sur le montant et les intérêts de leurs créances, qu’en est-t-il lorsque la créancière du contribuable n’est autre que l’Administration fiscale?

LA CHRONIQUE DE L'AGEDECA S S O C I A T I O N G E N E V O I S E P O U R L A D É F E N S E D E S C O N T R I B U A B L E S *

(*) association créée en 2005 dont les membres fondateurs ont été M. et Mme Larpin (Impôts Service), ainsi que Me Michel Lambelet.


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contribuable une attestation sur l’état, le montant, les intérêts de ses dettes et créances;• de troisième part, en sa qua-lité d’autorité de taxation, som-mer le contribuable de produire l’attestation qu’elle-même, en sa qualité de créancière, aurait dû lui fournir (cf. ci-dessus);• de quatrième part, si le contri-buable ne lui avait (ou pouvait) pas lui remettre l’attestation y re-lative, d’exiger – d’elle-même – la remise de ladite attestation!• Aussi, en cas de dette et d’in-térêts financiers et/ou mora-toires, l’AFC se devrait de les intégrer lors de la taxation du contribuable.

Des attestations et de l’automatismeAvant l’avènement de la LPGIP, aucun décompte intermédiaire ni final tels que ceux stipu-lés aux articles 11 et 17 LPGIP

n’étaient prévus dans la LCP (Loi sur les contributions pu-bliques) et la LPFisc.La LPGIP a changé la situation, puisqu’elle a instauré l’établis-sement de réels décomptes intermédiaires et finaux. Tou-tefois, l’AFC, lorsque qu’elle adresse le formulaire de décla-

ration au contribuable, ne joint que la situation des acomptes versés pour l’année fiscale, mais en aucun cas des attesta-tions de dettes et intérêts pour d’autres années fiscales! Cela n’est pas conforme à ce que l’on pourrait attendre d’une Ad-ministration fiscale créancière

et facturant des intérêts finan-ciers et/ou moratoires.La situation se corse encore pour la dette IFD (impôt fédé-ral direct), l’éventuelle dette ICC (impôt cantonal et communal) et intérêts financiers y relatifs de l’année fiscale pour laquelle le contribuable est appelé à

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• La déductibilité des dettes, une question importante!

•

• C H R O N I Q U E A G E D E C


12

rédiger sa déclaration, puisque l’AFC ne saurait émettre une attestation de dette et intérêts qu’après avoir procédé à la taxation du contribuable…; il ne lui reste donc plus qu’à inté-grer ces éléments d’autorité et automatiquement, en complé-tant la déclaration déposée par le contribuable afin de le taxer régulièrement.

Attitude à adopter

Tout contribuable peut faire va-loir en déduction de ses reve-nus les intérêts de ses dettes lorsque ceux-ci sont échus et exigibles, en application des ar-ticles 34, lettre a LIPP et 33, ali-néa 1, lettre a LIFD) et peut dé-

duire ses dettes existantes au 31 décembre de l’année fiscale.Donc, le contribuable peut:

soit interpeller l’AFC (préa-lablement à la rédaction de sa déclaration fiscale) pour qu’elle lui fournisse les attestations de dettes et intérêts concer-nant toutes les années fiscales antérieures (en application de l’article 32, alinéa 1, lettre b LPFisc) afin de pouvoir les mentionner dans sa déclaration fiscale;

soit, afin d’éviter une sur-charge de courrier à l’AFC (et d’encourager la déforestation), préciser dans les observations de sa déclaration: «Le contri-buable invite l’AFC à complé-ter l’état des dettes en ajoutant

ses dettes fiscales pour toutes les années fiscales antérieures, ainsi qu’à ajouter tous les inté-rêts débiteurs qu’il devrait ou aurait dû au regard des dettes fiscales existantes au 31.12 de la présente année fiscale ou ayant été remboursées pendant la présente année fiscale».En outre et dans tous les cas, pour les dettes fiscales de l’année (solde ICC non couvert par les acomptes provisionnels versés et montant IFD dû et intérêt financiers y relatifs…), le contribuable doit préciser dans les observations de sa décla-ration: «Le contribuable invite l’AFC à compléter sa déclara-tion en incluant, le cas échéant, le solde ICC non couvert par les

acomptes provisionnels ver-sés et le montant IFD dû pour la présente année fiscale, ainsi que les intérêts financiers y relatifs».

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Sachant qu’à Genève, une dette fiscale de CHF 10 000.- non prise en compte occasionnera jusqu’à CHF 100.- (1%) de sup-plément d’impôt sur la fortune et que des intérêts débiteurs de CHF 100.- non déduits occasion-neront jusqu’à CHF 40.- (40%) d’impôts (ICC et IFD) supplé-mentaires, tout contribuable serait bien inspiré de demander la juste application de la loi en la matière.

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tout de même quelques efforts), il assure en tout cas un cadre de vie aussi sympathique que dynamique et convivial. Comment se sentir bien et comment aller à la rencontre des autres s'il est impossible de se sentir bien chez soi?

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choses plus intéressantes à faire comme voir des potes, se reposer, faire du sport, se détendre, regarder des films et lire des bons livres, profiter de ses proches… Sauf que, quand on ne sait plus où poser les yeux chez soi sans que ça nous provoque des migraines...».C'est alors que, pour Camille Auseaume, apparaît forcément l'envie puissante de faire de l'ordre et de dégager l'espace. C'est alors que l'envie de redevenir maître chez soi, sans ces meubles qui encombrent et sans

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La culture de récupérationLe quart de siècle qui vient

de s’écouler a vu l’effon-drement des grandes idéo-

logies, celles qu’on avait appe-lées les totalitarismes. Depuis la chute du Mur de Berlin, le phéno-mène le plus marquant du post-totalitarisme est l’émergence de la gauche moraliste, une gauche qui n’entend pas combattre le ca-pitalisme ni porter une nouvelle société sur les fonts baptismaux, qui s’est accommodée de l’indi-vidualisme et de l’argent tout en gardant sa posture de rebelle, et qui a récupéré dans les pou-belles de l’histoire un vrai bric-

à-brac conceptuel. Ce n’est pas un courant solidement structuré, mais une sorte de patchwork de bribes d’anciennes idéologies.Le totalitarisme se caractérisait par une structure monstrueu-sement cohérente; la culture de récupération, au contraire, est un amalgame composé de relativisme, de moralisme, de sentimentalisme, d’hédonisme, d’indignation, de surenchère, d’écologisme, et d’une capa-cité à ostraciser ce qui n’entre pas dans sa pensée molle. Elle pioche dans les «morceaux choisis» des auteurs qui ont eu

pignon sur rue durant les années 70 pour en faire un bricolage hétérogène.La culture de récupération a profité d’un long moment de doute de notre civilisation pour s’imposer: l’Occident a douté de son histoire et de son héritage; culpabilisé et amateur de repen-tance, il a abandonné l’éduction et l’école aux réformistes. Cette gauche moraliste a donc poussé les gens à la perte de l’estime de soi sur la base d’une décultura-tion maximale. Entretenant la fic-tion d’une société angélique, elle a donné dans le brassage des

valeurs généreuses bon marché, mêlées aux bons sentiments. Il n’y a rien de plus destructeur que le bon sentiment.Ce nouvel air du temps n’a rien de charmant ni de tolérant: il traite de réactionnaire qui le conteste, organise des campagnes de délation médiatique et de déni-grement, dépose facilement plainte et se donne pour le gar-dien du «vivre-ensemble», son mot de ralliement. Aujourd’hui, la culture de récupération est un peu essoufflée, mais son pouvoir de nuisance n’est pas encore émoussé.

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La plus grande prudence doit guider le futur acqué-reur devant une telle situa-

tion idyllique. Car la France pos-sède une législation très stricte relative à son Domaine public maritime (DPM) et dont l‘appli-cation peut réserver quelques surprises aux propriétaires dont les terrains affleurent le rivage.Ces dispositions législatives font l’objet d’un important contentieux devant les juri-dictions administratives fran-çaises, car l’Etat français, pro-priétaire du DPM, manifeste depuis quelques années une volonté ferme et non équivoque de reconquérir son domaine maritime en le débarrassant des diverses constructions ou installations privées qui ont pu y être édifiées au cours des années passées par les proprié-taires riverains, le plus souvent d’ailleurs en parfaite légalité, au visa d’autorisations d’occupa-tion temporaire (AOT) délivrées par la puissance publique. Cette reconquête se fait sou-vent de manière assez dure, dans la mesure où un conten-tieux à connotation pénale est systématiquement évoqué, voire engagé, contre le proprié-taire récalcitrant qui refuserait de répondre favorablement et immédiatement à la demande «amiable» qui lui sera adres-sée par les services de l’Etat, aux fins de démolir toutes ses installations édifiées sur le DPM

au droit de sa propriété, et de restituer le littoral dans son état naturel.

L’Etat ne laisse pas le choixLa réception d’une telle de-mande de la part de l’Etat (en pratique émanant de la DDTM: Direction départementale des territoires et de la mer) est la cause d’une grande surprise pour le propriétaire concerné, lequel croyait pouvoir béné-ficier en toute sérénité de ses installations maritimes et de son accès privatisé à la mer, acquis en même temps que la propriété, comme le faisait avant lui son vendeur, loin des regards importuns. Mais il va très vite comprendre, après s’être informé auprès des pro-fessionnels spécialisés, que le Domaine Public Maritime est l’objet en France d’une législa-tion tout à fait particulière, dont l’objectif est de faire que ce ter-ritoire public reste libre de toute occupation privée, et surtout, accessible à tous.Sans entrer dans les détails historiques, il faut savoir que cette législation résulte d’une très ancienne règle française de préservation du littoral, connue souvent sous l’appellation de «chemin des douaniers», re-montant au 17e siècle. Elle est issue de l’Ordonnance de la Ma-rine marchande de Colbert du

31 juillet 1681, relative à la police des ports, des côtes et des ri-vages de la mer. Son objet était de définir clairement la consis-tance du domaine public mari-time et ainsi de fixer la limite du rivage de la mer en ces termes: «Sera réputé bord et rivage de la mer tout ce qu’elle couvre et découvre pendant les nouvelles et pleines lunes, et jusques où le grand flot de mars se peut étendre sur les grèves».Ce texte est la source d’un important contentieux, dans la mesure où la définition du ri-vage de la mer fixe une limite purement physique qui ne concorde pratiquement jamais avec les limites parcellaires des propriétés privées riveraines. De surcroît, les limites du rivage de la mer sont fluctuantes, car elles ont vocation à se modifier quasiment en permanence du fait de phénomènes naturels et climatiques, qui entraînent sou-vent une remontée des eaux, repoussant ainsi mécanique-ment le rivage vers l’intérieur des terres.

Construction prohibée

Le second article de l’Ordon-nance de la Marine de Colbert faisait défense à quiconque de «bâtir sur les rivages de la mer» sous peine «de démolition des ouvrages, de confiscation des matériaux et d’amende arbi-traire», Et les Edits de Moulins

de février 1566 ont réglementé le caractère inaliénable, impres-criptible et inviolable des pro-priétés composant le domaine du Roi, notamment pour éviter que celui-ci ne les vende dans un but d’enrichissement per-sonnel.Ces grands principes ances-traux ont été intégralement repris par le Code Général de la propriété des personnes pu-bliques de 2006, (CG3P), lequel définit la méthode de délimita-tion du DPM au droit des pro-priétés privées riveraines et donne la possibilité à l’Etat de délivrer des autorisations d’oc-cupation temporaire (AOT) de son domaine en contrepartie du paiement d’une redevance annuelle. Ce sont précisément ces actes administratifs (AOT), du chef de leur non-renouvellement, et la définition même de cette limite du rivage de la mer qui en-traînent les nombreux conten-tieux administratifs actuels, dans la mesure où la plupart des côtes françaises ne sont pas délimitées contradictoire-ment, comme le prévoit ce Code et que ces AOT sont très rare-ment renouvelées.

Des autorisations précairesEt ce même Code (CG3P) défi-nit les autorisations d’occupa-tion du domaine public (AOT)

• D R O I T I M M O B I L I E R14

En bord de mer français

Biens immobiliers «pieds dans l’eau» dans le collimateurDe nombreux étrangers fortunés sont tentés d’acquérir un bien immobilier situé sur le littoral français (propriétés avec villa et terrain allant jusqu’au rivage de la mer), propriétés d’autant plus attrayantes qu’elles possèdent souvent une plage «privée» de sable ou bétonnée, avec parfois la présence d’installations nautiques ou portuaires telles qu’un débarcadère, un ponton, etc. On peut comprendre cet engouement, dans la mesure où ces propriétés, souvent très onéreuses, notamment sur la Côte d’Azur, restent rares et confèrent à leurs possesseurs une sensation de privilège au regard de leur situation dite «pieds dans l‘eau», se traduisant par un accès privé à la mer, aménagé ou non.


• D R O I T I M M O B I L I E R 15

comme des actes administratifs ayant un caractère personnel, précaire et révocable à tout moment. Ce qui signifie qu’une AOT n’est pas transmissible entre les propriétaires succes-sifs de la propriété sur laquelle elle porte. Il en résulte que dès lors qu’une personne achète un terrain bordant le rivage fran-çais et bénéficiant d’une AOT pour des installations privées balnéaires ou nautiques situées en bordure du rivage, donc sur le DPM, le transfert de propriété entraîne de facto la déchéance de l’AOT, celle-ci étant inces-sible puisque délivrée par l’Etat à titre personnel. Les AOT étant des titres pré-caires, lorsqu’elles sont néan-moins délivrées, elles le sont pour une durée déterminée (5 ou 9 années), mais elles sont révocables à tout moment. La sécurité n’existe pas dans cette matière. Et il n’existe pas non plus de renouvellement tacite de l’AOT. Pour obtenir le renou-vellement de cette autorisa-tion, il faut en faire la demande expresse, et le renouvellement est loin d’être assuré, même si une telle AOT a été délivrée précédemment pendant plu-sieurs décennies aux précé-dents propriétaires. Au regard de la politique actuelle de l’Administration française, ces AOT se délivrent aujourd’hui au compte-goutte...L’AOT lorsqu’elle est délivrée, en-traîne en contrepartie le paiement d’une redevance domaniale fixée par l’Etat. Mais la caducité de l’AOT arrivée à expiration n’em-pêche pas l’Etat de réclamer le paiement d’une redevance. Ainsi, le propriétaire qui paye régulière-ment la redevance réclamée ne doit pas se sentir pour autant titu-laire d’une nouvelle AOT qui aurait été automatiquement renouvelée: car dans ce cas, il ne s’agit plus d’une redevance domaniale, mais d’une simple indemnité d’occupa-tion sans droit ni titre du domaine public maritime. Et le propriétaire peut être à tout instant obligé de déguerpir dès que l’Administra-tion lui en fera injonction. Ainsi, l’Etat peut demander à

l’intéressé de supprimer ses installations situées sur le do-maine public dans un délai qu’il définit lui-même. A défaut, le contrevenant - désormais oc-cupant sans droit ni titre - s’ex-pose à la prise à son encontre d’une contravention de grande voirie (acte pénal) constatant l’infraction d’occupation illégale du domaine public et il se verra rapidement cité à comparaître devant le Tribunal administratif, lequel sera saisi par l’Etat qui demandera outre sa condam-nation à une forte amende, la démolition sous astreinte jour-nalière de tous les ouvrages liti-gieux situés sur le DPM.

Le cas du lac

Le propriétaire d’une telle propriété pieds dans l’eau en France peut en outre avoir à subir une autre sujétion non né-gligeable au regard d’une règle relative au littoral, mais cette fois-ci issue du code de l’urba-nisme. Il s’agit de la servitude de passage destinée au public appelée «sentier du littoral» ou «chemin des douaniers». Cette servitude se situe à partir de la limite haute du rivage de la mer sur une profondeur de trois mètres, grevant ainsi l’intérieur des propriétés riveraines pri-vées. Le propriétaire d’un tel terrain d’exception peut ainsi se voir déposséder de sa tran-

quillité et de son intimité en se retrouvant nez à nez avec des badauds déambulant en toute légalité le long du rivage, ou de la plage, sur son terrain privé. Il faut également rappeler que ces règles relatives au littoral français sont également appli-cables aux plans d’eau douce (lacs) d’une superficie de plus de 1000 hectares. Ainsi, sont concernées les rives du Léman, côté français, de la frontière d’Hermance à Saint-Gingolph.En conclusion, il résulte de ce tout qui précède que l’acquisi-tion d’une propriété d’excep-tion, en bord de mer, pieds dans l’eau, en France, doit se faire en toute connaissance préa-lable des risques administratifs auxquels elle reste soumise, issus de la législation relative au DPM, et il ne faut pas occulter le fait que l’éventualité de la des-truction des installations nau-tiques privées existantes, même très anciennes (il n’y a pas de prescription en cette matière), pour permettre la circulation des piétons sur le sentier littoral concourra immanquablement à une dépréciation non négli-geable de la valeur vénale du bien, éventualité qu’il convient d’apprécier avant la signature de l’acte translatif de proprié-té...

Me Jean-Louis AugereauAvocat au Barreau de Nice

Les auteurs

Me Jean Louis Augereau, diplômé de Sciences politiques et ancien élève de l’Ecole nationale de la Magistrature, est avocat au Barreau de Nice depuis 1972. Il est à la tête d’un cabinet spécialisé et reconnu dans le droit immobilier, la construction et l’urbanisme. A ce titre, il est le conseil de nombreux professionnels, dont la plupart des archi-tectes de la Côte d’Azur. Il est le past président de la Fédération Internationale Cobaty. Sa collaboratrice, Mme Nolwenn Claeysen, est juriste spécialisée dans le droit de l’urbanisme.

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Pourquoi les «noms d’oi-seaux» sont-ils censés être des insultes? On sait

que les corbeaux, par exemple, sont de grands stratèges, qu’ils aient des plumes aux ailes ou en aient une à la main… mais c’est vrai qu’on peut saisir une oie sans trop de ruse, mais un pigeon ou une alouette sont-ils faciles à berner, avec ou sans miroir? En tout cas, «bécasse» n’est pas un compliment – même si on en voit grader sans mal, tandis qu’une «tête de linotte» est juste étour-die; mais ce sont d’autre travers qu’on vise chez le «paon», le «coq» ou l’«autruche». Traiter quelqu’un de «perroquet» - moins flatteur que «singe» ou «camé-léon», mais plus que «mouton» - juge l’humain avant le volatile. Se moquer des «pingouins» vise plus leur allure carriériste que leur être profond. Image qui sied peu aux dames… plutôt «hup-pées» en pareil cas. Pourquoi le «canard» boîte-t-il plus que la poule ou le cygne n’est pas clair, mais se dit moins d’un patron que de sa firme… à rayer de la liste. Les oiseaux – hormis l’aigle, le cygne et la chouette - ne sont pas seuls à inspirer la médisance: on n’est guère plus juste avec «l’âne», sinon avec la «mule», qui – à nouveau – n’ont pas les

mêmes sous-entendus. Mettons un peu d’ordre dans ce zoo des quolibets (voir books.fr/un-phi-losophe-chez-mickey/, et aussi «Zoologie» de Milos Macourek sans oublier «Animal Farm» de George Orwell).

Moins voleur mais pas plus honnêteOn taxera de «requin» un homme d’affaires, plus qu’un supérieur; et on hésitera à utili-ser cette image pour une dame, même si rares sont les citadins capables de distinguer le sexe des squales en haute mer (à la rigueur, on dira «hyène», ce qui n’est pas tout à fait pareil). Une «morue» est un cas plus bénin, et une «anguille» est difficile à attraper, mais cela vaut pour le conjoint qui déserte comme pour le partenaire en affaires. La «pieuvre» désigne plus des pou-voirs abstraits que des individus physiques: bref, toute mafia qui tire les ficelles. La «baleine» tourne en dérision le profil massif d’un homme, ou parfois, d’une femme. De même, une «vipère» ne s’applique guère à la vie des métiers: plutôt à la vie politique ou familiale, surtout un «nid» ou un «nœud» de vipères («vipère lubrique» est une image

démodée, même en Russie). En France, on parle des «élé-phants» du Parti socialiste, qui manquent d’«éléphantes» sinon d’éléphanteaux: c’est plus leur bruit et leur force qu’on évoque là que leur culte de la mémoire. Accuse-t-on plutôt un supérieur ou un collègue d’être un «cha-meau»; et dirait-on aussi bien – pour une dame – une «cha-melle»? Guère: sans doute gar-dera-t-on «chameau» comme un terme épicène; à la rigueur dira-t-on «chienne», dont l’âme est plus proche du chameau que du «chien» (qui au moins, n’auront pas d’enfants). Vieux «bouc» ira comme un gant à certains membres d’un conseil d’administration, et pour une dame, vieille «bique» véhiculera la même impression.

Un petit lapin est-il grand patron?Pourquoi appelle-t-on «rat» et non «souris» les jeunes filles qui font le ballet sur scène? En tout cas, quand il n’est pas suivi «de l’opéra», «rat» désigne plutôt un usurier (en français, du moins). «Fourmi» s’applique surtout aux légions d’ouvriers besogneux, même si La Fontaine y voyait plutôt un chef de famille ou une

femme au foyer. L’homme rusé comme un «renard» est proche du «requin» en affaires vu plus haut; mais chez les Anciens, c’était une vertu populaire, comme le montre Ulysse (la «re-narde » des contes chinois est un tout autre symbole). On pour-rait épuiser ce bestiaire, qui n’est pas propre à la vie au travail. Mais de qui aime-t-on médire le plus, sinon de collègues, de supérieurs; voire de subordon-nés, surtout les «loirs» ou «mar-mottes» qui tirent au flanc, ou les «tortues» et autres «escargots» qui mettent l’éternité à accomplir leur tâche? Use-t-on parfois de termes affectueux ou laudatifs à l’usine, au bureau, aux champs? Un patron ou un collègue trop «biquet» serait sans doute mal vu. Ce qu’on n’ose plus dire de nous-mêmes, on le colle aux bêtes: celles qui ne sont pas cruelles sont ineptes. Ou pas mûres: «lapin» se dit plutôt d’un enfant, mais si votre chef est un «chaud lapin», gare. Dans cet article, on a laissé de côté les «cafards» et les «microbes»… mais donnons une chance au drôle de «zèbre», même s’il est ambigu: fils d’une ourse blanche et d’un mouton noir.

Boris Engelson

7 mars 2016 – No 713

Hebdomadaire distribué gracieusement à tous les ménages du Canton de Genève, de l’agglomération de Nyon et de toutes les autres communes de la Zone économique 11 (Triangle Genève-Gland-Saint Cergue). 168 818 exemplaires certifiés REMP/FRP.

Edité par Plurality Presse S.A. Paraît le lundi Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer Coordination, Publicité, Gestion des annonces: Patrick GravanteMaquette: Imagic Sàrl Carouge, Daniel Hostettler, Sophie GravanteFlashage et impression: Mittelland Zeitungsdruck AGDistribution: Epsilon SA

Rédaction, Administration, Service de publicité: 8, rue Jacques-Grosselin • 1227 Carouge Tél. 022/307 02 27• Fax 022/307 02 22 CCP 17-394483-5 E-mail: [email protected]

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TOUT L’EMPLOI & FORMATION • NO 713 • 7 MARS 2016

Etes-vous zèbre au bureau?«Mon chef fait le paon du matin au soir»… «Ma sœur rêve d’être petit rat de l’opéra»… «Ce retraité est devenu grenouille de bénitier». Certes, on n’use pas de noms de bêtes qu’au travail… c’est juste là qu’ils ont le plus de relief. Mais on a du mal, parfois, à y respecter l’égalité des genres: qu’un confrère soit «bœuf» ou qu’une consœur soit «vache» n’a pas le même sens.

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