Thierry Dubois Docteur en droit - Notaire Chargé de cours à lUniversité Centre de droit notarial...

Thierry DuboisDocteur en droit - Notaire Chargé de cours à l’Université

Centre de droit notarialde l’Université de Lausanne

Les matinées du patrimoineJeudi 7 février 2008

Propriété foncière – Droit foncier rural

Jurisprudence récente



Extension verticale

de la propriété foncière

Art. 667 al. 1 CC

« La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice »



Extension verticale de la propriété foncière

Art. 667 al. 1 CC





Art. 667 al. 1 CC


L’extension verticale est limitée par l’intérêt que présente l’exercice du droit de propriété.




Art. 667 al. 1 CC



1.- Intérêt positif(intérêt à utiliser son fonds pour y édifier des constructions)




Art. 667 al. 1 CC



1.- Intérêt positif(intérêt à utiliser son fonds pour y édifier des constructions)

2.- Intérêt négatif(intérêt à s’opposer à toute immixtion de tiers sur son fonds)




• ATF 132 III 353

• JdT 2006 I 573

• RNRF 2007 208

• SJ 2006 I 349




• ATF 132 III 353

• JdT 2006 I 573

• RNRF 2007 208

• SJ 2006 I 349

Abbaye de l’Arc




• ATF 132 III 353

• JdT 2006 I 573

• RNRF 2007 208

• SJ 2006 I 349

Abbaye de l’Arc

Extension de l’Hôtel Alpha(97 ancrages. Profondeur 20 à 43 m)




• L’extension verticale est limitée par l’intérêt que présente l’exercice du droit de propriété.

• L’intérêt doit être digne de protection

• L’intérêt peut être un intérêt futur, pour autant qu’il soit réalisable dans un avenir prévisible d’après le cours ordinaire des choses




- Aucun projet de construction concret (parking souterrain) n’existe

- Le bâtiment est classé monument historique- Le but de l’association n’est pas économique (exploitation

d’un cercle ou club privé)- L’extension horizontale du parking voisin est, le cas

échéant, possible (niveau inférieur 14m - ancrages litigieux 20 à 43m)

- Le PPA limite le nombre des places de parc intérieures à 100 (98 sont déjà réalisées)




1.- La création d’un parking ne peut être envisagée dans un proche avenir, ou même à vues humaines

2.- L’association n’a pas invoqué d’autre utilisation de son bien-fonds qui serait empêchée par les ancrages litigieux

3.- L’intérêt de l’association se limite à se voir allouer une indemnité

« Un tel intérêt n’est toutefois pas digne de protection aux fins de l’art. 667 al. 1 CC »




• ATF 132 III 689• JdT 2007 I 69

L’intérêt du propriétaire à l’exercice du droit de propriété sur le volume aérien ou souterrain doit être digne de protection.

Mais, à qui incombe le fardeau de la ...

Preuve?




• Doctrine dominanteLa preuve incombe au propriétaire

« ... lorsqu’un droit est lié à un intérêt, il incombe à celui qui invoque le droit de prouver cet intérêt »

• Doctrine minoritaireLa preuve incombe à celui qui conteste l’intérêt

« ...l’absence exceptionnelle d’intérêt du propriétaire à l’exercice de son droit dans le sous-sol doit être prouvée par celui qui invoque ce fait destructeur »




• Selon le Tribunal fédéral :

« Il incombe au propriétaire foncier de prouver qu’il a un intérêt digne de protection à l’exercice de son droit de propriété sur le sous-sol considéré, et non à celui qui conteste l’intérêt du propriétaire de prouver que cet intérêt n’existe pas »



Droit foncier rural

L’un des buts de la LDFR est de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel, y compris celle du fermier, en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles (art. 1 al. 1 let. b LDFR).

Ce but a pour corollaire que l’acquisition des entreprises et des immeubles agricoles est en principe soumise à autorisation (art. 1 al. 2 let. a et 61 ss LDFR)



Droit foncier rural

Lorsque l’acquéreur n’est pas exploitant à titre personnel l’autorisation d’acquérir lui est accordée s’il prouve qu’il a un juste motif pour le faire (art. 64 al. 1 LDFR).

C’est notamment le cas lorsque un créancier qui détient un droit de gage sur l’entreprise ou l’immeuble acquiert celui-ci dans une procédure d’exécution forcée (art. 64 al. 1 let. g LDFR).



Droit foncier rural

• ATF 132 III 212BCGe

Parcelle soumise à la LDFR

Non exploitant

Enchères forcéesMotif d’autorisation (art. 64 al. 1 let. g

LDFR)

Gage immobilier

Cession de créance



Droit foncier rural

• Conformément à l’art. 64 al. 1 let. g LDFR, le créancier qui détient un gage sur un immeuble agricole a droit à la délivrance d’une autorisation en cas d’acquisition dans le cadre d’une procédure d’exécution forcée

• La protection de l’art. 64 al. 1 let. g LDFR n’est pas limitée aux institutions actives dans le crédit hypothécaire

• Une cession de créance est possible (pas de distinction entre titulaire originaire et titulaire dérivé de la créance garantie par le gage)



Droit foncier rural

Nonobstant les arguments qui précèdent, cette opération constitue pour le Tribunal fédéral une fraude à la loi.

« Un créancier gagiste agissant aux seules fins de protéger sa créance (...) acquerra l’immeuble pour le revendre à plus ou moins bref délai à un exploitant à titre personnel. L’acquisition n’est alors pas une fin en soi et l’exception au principe de l’exploitation à titre personnel apparaît d’emblée temporaire »



Droit foncier rural

Lorsque l’acquéreur n’est pas exploitant à titre personnel l’autorisation d’acquérir lui est accordée s’il prouve qu’il a un juste motif pour le faire (art. 64 al. 1 LDFR).

C’est notamment le cas lorsque malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait, aucune demande n’a été faite par un exploitant à titre personnel (art. 64 al. 1 let. f LDFR).



Droit foncier rural

• AVANT ATF 132 III 658 (JdT 2007 I 71)

• APRES ATF 132 III 658 (JdT 2007 I 71)

P1 10’000 m2 Pré-champ

P2 2’000 m2

Bâtiments + Pré-champ

Offre publique: VENTE P1+P2 EN BLOC

CHF 1’500’000.-

P1 10’000 m2 Pré-champ

P2 2’000 m2

Bâtiments + Pré-champ

Offre publique:P1 : CHF 50’000.-

P 2 : CHF 1’450’000.-



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