taBle des MatiÈres - Librairie Wilson & Lafleur · taBle des MatiÈres xi ii) La notion...

taBle des MatiÈres

AvAnt-propos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . v

tItrE I – LA vEntE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1Notions historiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

preMiÈre partie LEs rÈGLEs GÉnÉrALEs DE LA vEntE . . . . . . . . . . . . . . . 5

CHApItrE I CArACtÈrEs Et ConDItIons DE vALIDItÉ DU ContrAt DE vEntE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

i. caractÉristiQues du contrat de Vente . . . . . . 8A. Contrat consensuel, transférant le droit de propriété. . . . . 8

1) le consensualisme et le code civil. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9a) consensualisme et publicité des droits . . . . . . . . . . . . 9b) consensualisme et individualisation. . . . . . . . . . . . . . . 10c) transfert de propriété et transfert des risques . . . . . 10

2) le consensualisme et le formalisme de la Loi sur la protection du consommateur . . . . . . . . . 11

B. Contrat bilatéral, à titre onéreux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12C. Contrat conclu ou non dans le cours des activités

d’une entreprise, par un vendeur professionnel ou par un vendeur non professionnel . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

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x Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

ii. conditions de ValiditÉ du contrat de Vente 14A. La capacité des parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

1) Mandataires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152) administrateurs du bien d’autrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

a) personnes visées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16b) effets des restrictions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

3) personnes mariées et limitations résultant des régimes matrimoniaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

4) Avocats, juges et officiers de justice, à l’égard des droits litigieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

B. Le bien vendu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181) le bien doit être déterminé ou déterminable

(art. 1373, 1374 c.c.Q.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182) la vente du bien doit être possible et licite . . . . . . . . . . . 19

a) possibilité matérielle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20b) possibilité juridique ou licéité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

C. Le prix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221) notions générales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222) relation entre la valeur du bien et le prix . . . . . . . . . . . . 23

D. Le droit de propriété du vendeur : sanction de la vente du bien d’autrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241) notions générales et circonstances

de la vente du bien d’autrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242) exercice et limite des recours sanctionnant

la vente du bien d’autrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26a) nullité possible mais non automatique . . . . . . . . . . . . 26

i) Acquisition ultérieure du bien vendu par le vendeur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

ii) Prescription acquisitive empêchant les recours . 28iii) Ventes sous l’autorité de la justice . . . . . . . . . . . . . 29iv) Recours exceptionnel en nullité par le vendeur de

bonne foi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30b) Vente du bien d’autrui intervenue

hors du cours des activités d’une entreprise . . . . . . . . 31i) Recours du véritable propriétaire . . . . . . . . . . . . . 31ii) Recours de l’acheteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

c) Vente du bien d’autrui intervenue dans le cours des activités d’une entreprise . . . . . . . . 32i) La notion de vente dans le cours des activités

d’une entreprise et la volonté du législateur d’en assurer la stabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33


taBle des MatiÈres xi

ii) La notion d’acheteur de bonne foi . . . . . . . . . . . . . 34iii) La revendication du véritable propriétaire

assujettie au remboursement de l’acheteur de bonne foi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

iv) Le cas particulier des véhicules automobiles . . . . 37

CHApItrE II LA proMEssE DE vEntE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

i. le contenu des proMesses de Vente usuelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

ii. les tYpes de proMesse de Vente . . . . . . . . . . . . . . . 45A. La promesse unilatérale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

1) De la promesse unilatérale à la promesse bilatérale. . . . 452) Modalités et délais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

B. Le pacte de préférence, dit droit de préemption. . . . . . . . . . 47C. La promesse bilatérale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

1) controverses sous le code civil du Bas canada . . . . . . . 502) la prise de position du législateur dans

le Code civil du Québec . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51D. La promesse de vente avec tradition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52E. La promesse de vente assortie du versement

d’une somme d’argent, à titre d’acompte ou d’arrhes (art. 1711 C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

iii. les recours en cas d’ineXÉcution de la proMesse de Vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56A. L’action en passation de titre (art. 1712 C.c.Q.) . . . . . . . . . . 58

1) le processus de l’action en passation de titre . . . . . . . . . 59a) la mise en demeure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60b) les mesures provisionnelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

i) L’injonction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61ii) La saisie avant jugement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62iii) La mise sous séquestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62iv) La préinscription (art. 2966 C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . 63

c) le contenu de la déclaration de l’action en passation de titre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64i) Les allégations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64ii) Les conclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

2) Les défenses possibles à une action en passation de titre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

3) le jugement et ses effets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69


xii Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

B. Résolution de la promesse de vente et réclamation de dommages-intérêts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 701) résolution de la promesse de vente . . . . . . . . . . . . . . . . . 702) réclamation de dommages-intérêts . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

a) circonstances et modalités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72b) Évaluation des dommages-intérêts . . . . . . . . . . . . . . . 74

iV. la proMesse de Vente d’un iMMeuBle D’HABITATION OFFERT PAR UN CONSTRUCTEUR ou un proMoteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76A. Le contrat préliminaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

1) les mentions obligatoires. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 772) la promesse d’achat avec faculté de dédit . . . . . . . . . . . . 78

B. Les notes d’informations particulières. . . . . . . . . . . . . . . . . 79C. La vente d’une fraction de copropriété divise . . . . . . . . . . . 81

CHApItrE III LEs oBLIGAtIons DU vEnDEUr. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

§1. LA DÉLIvrAnCE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

i. notions et ModalitÉs de la dÉliVrance. . . . . . 84A. Distinction entre « délivrance » et « livraison » . . . . . . . . . . 84B. Moment et lieu de la délivrance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

1) le moment de la délivrance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85a) principe général . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85b) exceptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

2) le lieu de la délivrance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87C. Frais de délivrance et d’enlèvement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

II. BUTS ET EFFETS DE LA DÉLIVRANCE . . . . . . . . . . . . . . 89A. Procurer à l’acheteur la possession juridique

et matérielle de la chose vendue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 891) Biens mobiliers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 892) Biens immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

B. Fournir le moyen de prouver aux tiers le transfert de la propriété. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

C. Délivrance et transfert des risques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

iii. l’oBJet de la dÉliVrance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97A. Biens meubles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97


taBle des MatiÈres xiii

1) Bien individualisé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 972) Bien déterminé quant à son espèce . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

B. Biens immeubles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

iV. l’ineXÉcution de l’oBligation de dÉliVrance et ses sanctions . . . . . . . . . . . . . . . 102A. Inexécution totale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

1) exécution forcée de l’obligation (art. 1601 à 1603 C.c.Q.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

2) résolution de la vente (art. 1736, 1590, 1604, 1606 c.c.Q.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

B. Exécutionincomplèteoudéficiente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1041) achat avec ou sans considération de la contenance. . . . . 1042) résolution ou diminution proportionnelle

de l’obligation de l’acheteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

§2. LA GArAntIE DU DroIt DE proprIÉtÉ (art. 1723 à 1725 C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

I. LES FONDEMENTS DE LA GARANTIE du droit de propriÉtÉ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

ii. les atteintes au droit de propriÉtÉ. . . . . . . . . . 111A. Contestation ou revendication du droit

de propriété transféré par des tiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112B. Les hypothèques et les autres droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

1) Les hypothèques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115a) Hypothèques immobilières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115b) Hypothèques mobilières. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116c) effets de la prise en charge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

2) les autres droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1173) Les taxes municipales impayées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

C. Les empiétements (art. 1724 C.c.Q.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120D. La violation des limitations de droit public. . . . . . . . . . . . . 123

1) Traitement du problème sous le Code civil du Bas Canada. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

2) solutions apportées par le Code civil du Québec . . . . . . . 126a) obligation de garantir l’absence de violation

et non l’absence de limitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126b) le principe des droits acquis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127


xiv Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

iii. la garantie lÉgale et la garantie conVentionnelle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129A. La garantie légale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129B. La garantie conventionnelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

1) les limites imposées par les articles 1732 et 1733 c.c.Q. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130a) interdiction d’exclure la garantie des faits

personnels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130b) interdiction d’exclure la garantie sur des vices

de propriété connus du vendeur . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131c) l’achat aux risques et périls de l’acheteur

professionnel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1312) Exemples de clauses modifiant la garantie. . . . . . . . . . . . 132

a) les clauses restreignant la garantie légale . . . . . . . . . 132b) Les clauses bonifiant la garantie légale . . . . . . . . . . . . 133

iV. l’eXercice des recours en garantie . . . . . . . . . . 134A. La dénonciation au vendeur de l’atteinte

au droit de propriété (art. 1738 C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . 1341) But de cet avis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1342) exceptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

B. Les recours en garantie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1361) l’appel principal en garantie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1362) l’appel en garantie du vendeur par l’acheteur

poursuivi par un tiers (action en garantie incidente) . . . 138a) la requête d’appel en garantie et l’action

en garantie incidente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138b) les attitudes possibles du vendeur, défendeur

en garantie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139c) les jugements sur l’action en garantie . . . . . . . . . . . . 139

i) Si la réclamation du tiers est rejetée . . . . . . . . . . . 139ii) Si la réclamation du tiers est accueillie . . . . . . . . 139

3) restitution des prestations et indemnité due à l’acheteur si la vente est résolue . . . . . . . . . . . . . . . 140

C. L’atteinte partielle au droit de propriété . . . . . . . . . . . . . . . . 140

§3. LA GArAntIE DE QUALItÉ (art. 1726 à 1731 C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141A. La philosophie générale de la garantie de qualité. . . . . . . . 141


taBle des MatiÈres xv

1) la garantie de qualité est indépendante de la bonne foi du vendeur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

2) les droits résultant des défauts cachés ne sont pas toujours faciles à faire valoir . . . . . . . . . . . . . 144

B. Les paramètres de la réforme du Code civil sur les défauts cachés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1441) Maintien, lors de la recodification de la majorité

des règles de l’ancien Code et intégration de règles issues du droit de la consommation . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

2) Application des règles générales du droit des obligations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145a) la sanction de l’inexécution des obligations . . . . . . . . 145b) Les règles concernant la bonne foi . . . . . . . . . . . . . . . . 146c) le contenu obligationnel du contrat. . . . . . . . . . . . . . . 147d) les clauses abusives ou illisibles. . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

3) déjudiciarisation de l’exercice des droits . . . . . . . . . . . . . 1504) la nouvelle notion de vendeur professionnel

par opposition à celle de vendeur profane ou non professionnel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

i. la notion de Vice cacHÉ (art. 1726 c.c.Q.) . . . . . . . . . 153A. Les caractéristiques du vice donnant ouverture

au recours pour vices cachés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1561) Vice grave (art. 1726 c.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

a) principes généraux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156b) exemples et applications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157i) Édifices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158ii) Terrains . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161iii) Produits divers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165iv) Animaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

2) Vice caché, non apparent (art. 1726 c.c.Q.) . . . . . . . . . . . 167a) L’effet du caractère apparent du vice . . . . . . . . . . . . . . 168b) Manœuvres dolosives ou propos rassurants du vendeur

induisant l’acheteur en erreur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171c) Le recours à l’expert. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173

i) L’utilité du recours à l’expert . . . . . . . . . . . . . . . . . 173ii) Le rôle et les limites des obligations de l’expert . . 175iii) Les Associations d’inspecteurs préachat . . . . . . . 176

3) Vice inconnu de l’acheteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1774) Vice existant lors de la vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178

a) antériorité et présomption d’antériorité du défaut . . 178


xvi Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

b) Vice postérieur, résultant d’un mauvais usage ou d’un mauvais entretien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179

c) défauts ou de fabrication ou de conception . . . . . . . . . 180

ii. les ModalitÉs de la garantie de QualitÉ, selon la LOI SUR LA PROTECTION DU CONSOMMATEUR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182A. Garanties générales prévues par

la loi sur la protection du consommateur. . . . . . . . . . . . . . . 1821) garanties d’ordre public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1822) Étendue et modalités d’application

de la garantie légale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182a) principes fondamentaux de la garantie légale

générale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183i) Garantie d’aptitude du bien à servir selon

sa destination normale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183ii) Garantie de durabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184

b) Le service après vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1863) Étendue et modalités des garanties conventionnelles . . 1864) les garanties prolongées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

B. Garanties particulières concernant la vente des automobiles et motocyclettes d’occasion. . . . . . . . . . . . . 1881) garantie de conformité des automobiles d’occasion . . . . 1882) garantie de bon fonctionnement des automobiles

ou des motocyclettes (art. 151 à 166 L.p.c.) . . . . . . . . . . . 190a) champ d’application de la garantie . . . . . . . . . . . . . . . 190b) portée et limite de cette garantie . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

C. Recours prévus par la loi sur la protection du consommateur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

iii. les recours en Vertu de la garantie de QualitÉ prÉVus par le code ciVil (art. 1739, 1590, 1604, 1605 c.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195A. Notions générales : choix de l’acheteur entre

la résolution de la vente et la réduction de l’obligation . . . 1951) les recours de l’acheteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1952) recours des sous-acquéreurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1963) recours contre un vendeur-constructeur ou promoteur,

pour vices cachés, malfaçons ou vices de construction susceptibles de provoquer la perte de l’immeuble. . . . . . 197


taBle des MatiÈres xvii

B. Les délais raisonnables de la dénonciation et la prescription des recours . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1981) la dénonciation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

a) le délai raisonnable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199b) les buts de la dénonciation et de la mise

en demeure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202c) Les justifications possibles de l’absence

de dénonciation ou d’une dénonciation tardive . . . . . . 2042) la prescription du recours . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205

C. Les recours disponibles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2071) l’action en résolution de vente, autrefois appelée

action rédhibitoire (art. 1726 et 1604 c.c.Q.) . . . . . . . . . . 207a) nature et circonstances du recours . . . . . . . . . . . . . . . 207b) la dénonciation et la problématique de la résolution

de plein droit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209c) Le caractère théorique de la résolution

extrajudiciaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2102) l’action en réduction de prix, autrefois appelée

action estimatoire ou quanti minoris (art. 1726 et 1604 c.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

3) la réclamation de dommages-intérêts (art. 1728 c.c.Q.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214a) principes généraux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214b) les présomptions imposées aux vendeurs

professionnels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216i) La présomption de l’antériorité ou de l’existence

du défaut au moment de la vente . . . . . . . . . . . . . . 216ii) La présomption de connaissance . . . . . . . . . . . . . . 217

4) Le recours direct de l’acheteur à la fois contre le vendeur immédiat, les vendeurs intermédiaires et les fabricants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223

D. Incidence de la perte du bien en raison du vice. . . . . . . . . . 225

iV. la garantie conVentionnelle contre les Vices cacHÉs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226A. Principes généraux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226B. Les limites de la garantie conventionnelle. . . . . . . . . . . . . . 227

1) Vendeurs professionnels et fabricants . . . . . . . . . . . . . . . 2272) possibilité du vendeur professionnel de dénoncer

les défauts cachés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229


xviii Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

3) possibilité du vendeur non professionnel de se libérer de la garantie des défauts qu’il ignore . . . . . . . . . . . . . . . 229

4) Les ventes circonstancielles ne confèrent pas toujours le statut de vendeur professionnel . . . . . . . 230

C. Les garanties sous forme de déclaration de faits . . . . . . . . 232

V. LE DÉFAUT DE SÉCURITÉ D’UN BIEN. . . . . . . . . . . . . . . 233A. Principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233B. Une responsabilité pouvant être contractuelle

ou extracontractuelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233C. Application de ces principes et exonération. . . . . . . . . . . . . 234

CHApItrE Iv LEs oBLIGAtIons DE L’ACHEtEUr (art. 1734 et suiv. C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237

i. prendre liVraison. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237A. Principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237B. Les sanctions de l’obligation de prendre livraison . . . . . . . 238

1) exécution forcée de la vente et réclamation du prix de vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238

2) résolution légale (art. 1740 c.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

ii. paYer le priX. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240A. Notions générales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240B. Le temps et le lieu du paiement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242C. Les sanctions du défaut de payer le prix . . . . . . . . . . . . . . . 244

1) Vente d’un bien meuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244a) refus d’effectuer la délivrance

(art. 1721 et 1740, al. 2, 1591 c.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . 244b) droit de revendication ou de saisie avant jugement,

en prévision ou comme suite de la résolution de plein droit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245i) Distinctions entre la saisie-revendication

prévue dans le contexte de l’article 1741 C.c.Q. et les autres cas de saisie avant jugement . . . . . . 245

c) la saisie avant jugement en prévision d’une résolution judiciaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246ii) Fondement du droit de revendication même

en dehors de l’application de l’article 1741 C.c.Q. 247iii) Conditions d’exercice du droit de revendication,

selon l’article 1741 C.c.Q., lié à la résolution de plein droit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248


taBle des MatiÈres xix

c) réclamation du prix en justice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251d) résolution judiciaire de la vente

(art. 1590, al. 2, 1604 c.c.Q.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251i) Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252ii) Effets de la résolution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252

e) Priorité du vendeur impayé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253i) Fondements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253ii) Conditions d’existence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253iii) Rang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254iv) Mesures conservatoires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254

f) interférence du droit fédéral avec les droits du vendeur impayé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255i) Droits du vendeur impayé de biens meubles

et garantie bancaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255ii) Revendication des fournisseurs en cas de faillite

et d’insolvabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2552) Recours du vendeur impayé en matière immobilière . . . 257

a) résolution de la vente et clause résolutoire . . . . . . . . 257i) Protection de l’acheteur immédiat, de l’acheteur

subséquent et de tout intéressé . . . . . . . . . . . . . . . . 260ii) Protection des créanciers hypothécaires

subséquents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261iii) Effets de la résolution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262

b) Hypothèque immobilière avec rang privilégié . . . . . . 263

§4. LA rEstItUtIon DEs prEstAtIons AprÈs LA rÉsoLUtIon oU L’AnnULAtIon DE LA vEntE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

i. restitution des prestations par le Vendeur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265A. Le prix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265B. Les dommages-intérêts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266

1) les frais du contrat (art. 1734, 1705 c.c.Q.) . . . . . . . . . . . 2662) les frais de restitution et les dépens (art. 1705 c.c.Q.) . 2663) la plus-value et les impenses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267

a) la plus-value (art. 1458, 1611 c.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . 267b) les impenses (art. 1703, 958 et suiv. c.c.Q.) . . . . . . . . 268

i) La bonne ou mauvaise foi des parties . . . . . . . . . . 268ii) Les catégories d’améliorations : nécessaires,

utiles ou d’agrément. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268iii) Droit de rétention lors de la restitution

d’un immeuble. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269


xx Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

ii. restitution des prestations par l’acHeteur 269A. Remise du bien en nature ou par équivalence . . . . . . . . . . . 269B. Remise des fruits, si l’acheteur était de mauvaise foi

(art. 1704 C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

deuXiÈMe partie DE CErtAIns rÉGIMEs pArtICULIErs . . . . . . . . . . . . . . . . 273

§1. DE DIvErsEs MoDALItÉs DE vEntE . . . . . . . . . . . . . . 275

CHApItrE I LA vEntE À L’EssAI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275

I. DÉFINITION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275

II. CONDITIONS DE FORMATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275

III. EFFETS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277

CHApItrE II LA vEntE À tEMpÉrAMEnt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279

i. la Vente À teMpÉraMent dans le code ciVil . 280A. Notion et domaine d’application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280B. Formation et opposabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281

1) stipulation claire de la réserve de propriété . . . . . . . . . . 2822) publication de la réserve de propriété . . . . . . . . . . . . . . . 282

a) Opposabilité aux créanciers hypothécaires et aux acheteurs subséquents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282i) Opposabilité à l’égard des créanciers

hypothécaires. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283ii) Opposabilité aux acquéreurs subséquents . . . . . . 284

b) Opposabilité à un syndic de faillite . . . . . . . . . . . . . . . . 284C. Effets. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287

1) transfert des risques. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2872) Recours du vendeur à tempérament en cas de défaut . . 288

a) réclamation des paiements en souffrance. . . . . . . . . . 288i) Réclamation des versements échus . . . . . . . . . . . . 288

b) déchéance du terme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288c) reprise de possession. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289

i) Réserve de propriété et reprise de possession : mécanisme apparenté aux sûretés réelles . . . . . . 290

ii) Processus de la reprise de possession . . . . . . . . . . 291


taBle des MatiÈres xxi

ii. la Vente À teMpÉraMent rÉgie par la LOI SUR LA PROTECTION DU CONSOMMATEUR . . 294A. Conditions de validité du contrat de vente

à tempérament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295B. Mesures destinées à protéger le consommateur . . . . . . . . . 296

1) absence de transfert des risques. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2962) Modalités des frais de crédit et bénéfice

du terme en faveur du consommateur . . . . . . . . . . . . . . . 2973) indissociabilité des obligations du vendeur

et des droits résultant de l’effet de commerce remis par l’acheteur-consommateur . . . . . . . . . . . . . . . . . 297

C. Sanctions des défauts de l’acheteur : la déchéance du terme et la reprise de possession . . . . . . . . 298

1) déchéance du terme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2982) reprise de possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299

a) notions générales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299b) processus de la reprise de possession . . . . . . . . . . . . . 299

i) Avis de 30 jours . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300ii) Autorisation du tribunal si l’acheteur a acquitté

la moitié ou plus de son obligation . . . . . . . . . . . . 300

CHApItrE III LA vEntE AvEC FACULtÉ DE rACHAt (art. 1750 à 1756 C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303

i. nature JuridiQue de la Vente AVEC FACULTÉ DE RACHAT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303A. Définition. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303B. Utilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304C. Objet et opposabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

II. CONDITIONS D’EXERCICE DE LA FACULTÉ de racHat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306A. Les parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306

1) les personnes pouvant exercer le rachat. . . . . . . . . . . . . 3062) les personnes contre qui la faculté de rachat

peut être exercée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306B. Simultanéité de la vente et de la clause de faculté

de rachat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307C. Délai d’exercice du droit avec faculté de rachat. . . . . . . . . . 307


xxii Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

III. EFFETS DE LA VENTE AVEC FACULTÉ de racHat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309A. Avant l’exercice ou la déchéance

de la faculté de rachat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3091) situation de l’acheteur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309

a) un droit de propriété résoluble. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309b) le droit de percevoir les fruits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309c) une possession permettant la prescription. . . . . . . . . 310

2) situation du vendeur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310B. Après l’échéance de l’exercice de la faculté de rachat . . . . . 310

1) le vendeur exerce la faculté de rachat . . . . . . . . . . . . . . . 3102) le vendeur n’exerce pas la faculté de rachat . . . . . . . . . . 312

CHApItrE Iv LA vEntE AUX EnCHÈrEs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313

i. Vente Volontaire auX encHÈres . . . . . . . . . . . . . . 314A. Caractéristiques de la vente volontaire aux enchères. . . . . 314B. Processus de la vente volontaire aux enchères . . . . . . . . . . 314C. Effets de la vente volontaire aux enchères . . . . . . . . . . . . . . 315

1) transfert du droit de propriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3152) Obligation de payer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3153) obligation de garantie du vendeur . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316

a) la garantie de qualité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316b) la garantie du droit de propriété . . . . . . . . . . . . . . . . . 316

II. VENTE FORCÉE AUX ENCHÈRES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317A. Notion de vente forcée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317B. Processus prévu au code de procédure civile . . . . . . . . . . . 317

1) Avis de vente, mise à prix, enchères et adjudication . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317

2) effets particuliers de la vente judiciaire. . . . . . . . . . . . . . 319a) garanties résultant de la vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319b) Extinction des hypothèques et autres droits. . . . . . . . 320c) libération du débiteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321d) annulation d’une vente en justice . . . . . . . . . . . . . . . . . 321e) interruption du processus de vente en justice

lors de la faillite du débiteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322C. Processus de vente pour taxes selon le code municipal

du Québec et la loi sur les cités et villes . . . . . . . . . . . . . . . . 322


taBle des MatiÈres xxiii

§2. DE DIvErs ContrAts AppArEntÉs À LA vEntE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325

CHApItrE I L’ÉCHAnGE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325

I. ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS DE L’ÉCHANGE . . . . . . . . . 325A. Deux biens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325B. Deux transferts de propriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326

II. EFFETS DE L’ÉCHANGE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326A. Entre les parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326B. À l’égard des tiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327

iii. oBligations des parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327

CHApItrE II LA DAtIon En pAIEMEnt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329

i. nature du contrat de dation en paieMent. . . 329A. Principes généraux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329B. Nullité de la clause exigeant préalablement

la dation en paiement dans l’éventualité d’un défaut, mais validité de la dation en paiement volontaire . . . . . . . 330

II. EFFETS DE LA DATION EN PAIEMENT . . . . . . . . . . . . . . 332A. Extinction d’une obligation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332B. Transfert de propriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332

1) entre les parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3322) À l’égard des tiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333

§3. DE LA vEntE DE CErtAIns BIEns InCorporELs . 335

CHApItrE I LA vEntE DEs DroIts sUCCEssorAUX . . . . . . . . . . . . . . . . 335

I. DÉFINITION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335

II. EFFETS DE LA VENTE DE DROITS SUCCESSORAUX. 336A. Transfert de la propriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336B. Obligations des parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336

1) le vendeur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3362) l’acheteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337


xxiv Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

CHApItrE II LA vEntE DE DroIts LItIGIEUX . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339

i. la notion de droit litigieuX . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339

ii. le retrait litigieuX. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342A. La notion de retrait litigieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342B. Les conditions d’ouverture du retrait litigieux . . . . . . . . . . 343

1) Quand la vente a été faite à un cohéritier ou copropriétaire du droit vendu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343

2) Quand la cession du droit litigieux a été faite à un créancier en paiement de ce qui lui était dû. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344

3) Quand la cession du droit litigieux est faite au possesseur de l’héritage sujet au droit litigieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344

4) Quand le tribunal a rendu un jugement maintenant le droit en question, quand le droit a été établi ou quand le litige est en état d’être jugé. . . . . . . . . . . . . . 344

C. Modalités d’exercice du retrait. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345D. Effets du retrait litigieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346

tItrE II – LE LoUAGE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347

introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348A. Notions historiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348

1) la réforme de 1973 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3482) le Code civil du Québec . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350

B. Définitionetcaractèresducontratdelouage. . . . . . . . . . . . 3511) Définition. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3512) distinctions entre le louage et d’autres contrats . . . . . . . 3523) nature du droit du locataire dans le bien loué. . . . . . . . . 355

C. Les règles applicables aux différents baux . . . . . . . . . . . . . . 3561) Règles générales (art. 1854 à 1891 C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . 3572) Règles particulières applicables au bail de logement

(art. 1892 à 2000 C.c.Q.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357

§ 1. rÈGLEs GÉnÉrALEs AppLICABLEs À toUs LEs BAUX . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358


taBle des MatiÈres xxv

CHApItrE I ForMAtIon DU ContrAt DE LoUAGE. . . . . . . . . . . . . . . . . . 359

I. CONDITIONS DE FOND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359A. Le consentement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359B. La capacité de contracter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361

1) La capacité d’administrer le bien donné à bail. . . . . . . . . 3612) limite imposée par les régimes de protection. . . . . . . . . 362

C. Les éléments du contrat de louage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3631) le bien loué. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363

a) Bien corporel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363b) Bien incorporel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364

2) Le loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3643) la durée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365

D. Opposabilité du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3651) Véhicules routiers et biens loués pour l’exploitation

d’une entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3662) Baux immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368

II. CONDITIONS DE FORME . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368A. Bail écrit ou verbal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368B. Bail présumé, aussi appelé « bail par tolérance » . . . . . . . . 369

1) Biens immeubles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3692) Biens meubles. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372

iii. preuVe et interprÉtation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372A. Preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372

1) Bail écrit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3722) Bail verbal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373

B. Interprétation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374

CHApItrE II DroIts Et oBLIGAtIons DEs pArtIEs . . . . . . . . . . . . . . . . . 375

i. droits et oBligations du locateur. . . . . . . . . . . . 377A. Délivrance du bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377

1) processus de la délivrance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3782) Moment de la délivrance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3783) Étendue de l’obligation de délivrance :

accessoires et contenance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380


xxvi Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

a) les accessoires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380b) la contenance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381c) Le bon état de réparation de toute espèce

lors de la délivrance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382B. Procurer la jouissance paisible du bien . . . . . . . . . . . . . . . . 383

1) nature et durée de cette obligation. . . . . . . . . . . . . . . . . . 383a) Garantie de l’aptitude du bien loué à servir aux fins

pour lesquelles il a été loué et l’entretenir à cette fin. 387b) Obligations du locataire, corollaires à l’obligation

d’entretien du propriétaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389i) Dénoncer les défectuosités (art. 1866 C.c.Q.) . . . . 390ii) Supporter les visites et les inspections

raisonnables de l’état du bien . . . . . . . . . . . . . . . . . 390iii) Supporter les réparations urgentes

et nécessaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391C. Garantir contre les troubles de droit et de fait . . . . . . . . . . . 392

1) troubles résultant du fait personnel du locateur. . . . . . . 395a) Changements apportés à la forme ou

à la destination du bien loué. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395b) clauses d’exclusivité et de non-concurrence . . . . . . . . 397

2) troubles résultant du fait des tiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401a) les tiers ordinaires. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401b) les autres locataires du bien ou de l’immeuble

(art. 1860 c.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402i) Colocataires d’un même bien et occupants . . . . . . 402ii) Tolérance réciproque des inconvénients

normaux du voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403iii) Recours dans le cas de troubles entre locataires

d’un même immeuble. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4053) troubles de droit des tiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407

D. Recours du locataire contre le locateur en défaut de respecter ses obligations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4081) exécution en nature . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408

a) obligation de délivrance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409b) obligation d’entretien du bien loué ou de service. . . . 409

i) Autorisation judiciaire d’effectuer les travaux etderetenirleloyeràcettefin . . . . . . . . . . . . . . . . 409

ii) Injonction ou ordonnance enjoignant le locateur de faire les travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411

iii) Réparations urgentes et nécessaires pour l’utilisation ou la conservation du bien, quand le locateur ne peut être contacté . . . . . . . . . 411

c) obligation de garantir la jouissance paisible. . . . . . . . 413


taBle des MatiÈres xxvii

2) Diminution du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4143) résiliation du bail. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415

a) résiliation judiciaire du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415b) résiliation unilatérale et abandon du bien

ou des lieux loués. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416i) Fondement juridique et motif de l’abandon . . . . . 416ii) Processus de l’abandon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 418

4) réclamation de dommages-intérêts . . . . . . . . . . . . . . . . . 419

ii. droits et oBligations du locataire . . . . . . . . . . . 420A. Paiement du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420

1) Nature et moyens d’exécution de l’obligation de payer le loyer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420

2) Modalités particulières d’établissement du loyer dans les baux commerciaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422a) Le loyer fixe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422b) Le loyer variable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423

i) Le loyer de base . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423ii) Le loyer additionnel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423iii) Le loyer à pourcentage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424

c) Variation du loyer en cours de bail . . . . . . . . . . . . . . . . 4253) Usage du contrat de bail comme mode de financement

de locaux commerciaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4264) Des modalités complexes du paiement du loyer . . . . . . . 427

a) Solidarité de l’obligation de payer le loyer . . . . . . . . . 428b) Indivisibilité de l’obligation de payer le loyer . . . . . . . 429

5) Garanties du paiement du loyer et insolvabilité du locataire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429a) Le défunt privilège du locateur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429b) Le loyer dû et la faillite du locataire. . . . . . . . . . . . . . . 430

6) Hypothèque des loyers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432a) création et opposabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432b) effets de l’exercice des droits résultant

de l’hypothèque des loyers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434B. Utilisation du bien avec prudence

et diligence et suivant sa destination . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434

1) utilisation prudente et diligente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4342) utilisation du bien suivant sa destination. . . . . . . . . . . . . 435

a) utilisation du bien et occupation des lieux . . . . . . . . . 435b) changement de la destination des lieux. . . . . . . . . . . . 437

C. Veiller à la conservation du bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439


xxviii Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

1) effectuer les menues réparations locatives . . . . . . . . . . . 4392) répondre des dégradations et des pertes . . . . . . . . . . . . 441

a) dégradations usuelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441i) Nature de ces dégradations. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441ii) Obligation de réparer les dégradations avantlafindubail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443

b) dégradations résultant de l’incendie dans les lieux loués . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444i) Absence de présomption de faute

du locataire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444ii) Causes de l’abolition de la présomption

de l’article 1629 C.c.B.C.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 445iii) Nécessité de prouver la faute du locataire . . . . . . 445iv) Dommages subis par des tiers . . . . . . . . . . . . . . . . 448v) Intensité de la preuve de la faute

du locataire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448vi) Exonération de responsabilité et assurances . . . . 448

D. Recours du locateur contre le locataire en défaut de respecter ses obligations . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4511) exécution en nature . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452

a) La réclamation du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452i) L’action en réclamation de loyer. . . . . . . . . . . . . . . 452ii) Les ordonnances de sauvegarde et

les réclamations en matière de loyer . . . . . . . . . . . 453b) l’injonction pour le respect des clauses d’exclusivité

et de non-concurrence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4552) réclamation de dommages-intérêts ou exécution

par équivalent. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4563) résiliation du bail. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457

a) résiliation pour manquement aux obligations résultant du bail. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458

b) Résiliation pour défaut de payer le loyer. . . . . . . . . . . 458i) Résiliation judiciaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458ii) Résiliation de plein droit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459

CHApItrE III soUs-LoCAtIon Et CEssIon DE BAIL . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463

i. coMparaison entre la cession de Bail et la sous-location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464A. Différences entre sous-location et cession de bail . . . . . . . . 464B. Conséquences pratiques sur les relations entre

les parties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465


taBle des MatiÈres xxix

ii. processus de la sous-location ou DE LA CESSION DE BAIL (art. 1870 à 1872 C.c.Q.) . . . . . . . 466A. Processus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466

1) avis d’intention de sous-louer ou de céder le bail . . . . . . 4682) consentement réel ou présumé du locateur. . . . . . . . . . . 468

a) consentement ou refus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468b) informations que le propriétaire a le droit d’obtenir . 469c) Motifs sérieux de refus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470

i) Baux résidentiels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470ii) Baux commerciaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471

3) Frais occasionnés par la sous-location ou la cession de bail. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474

B. Relations entre les parties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4741) cession de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474

a) transfert d’obligations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474b) novation sauf clause contraire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 475

2) sous-location. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476a) recours en cas d’inexécution des obligations . . . . . . . 476b) Paiement du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 477c) réparations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 478d) droit au maintien dans les lieux, dans le cas

d’un logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 478

CHApItrE Iv EXpIrAtIon Et rEnoUvELLEMEnt DU BAIL . . . . . . . . . 479

i. les causes de l’eXpiration du contrat de Bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 480A. Avènement du terme selon les modalités convenues . . . . . 480

1) Bail à durée déterminée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 480a) l’arrivée du terme. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 480

i) Clauses de prolongement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 480ii) Clauses de renouvellement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481

b) La reconduction du bail à durée déterminée. . . . . . . . 482i) La tacite reconduction du bail immobilier. . . . . . 482ii) Le sort des sûretés garantissant l’exécution

des obligations du bail reconduit . . . . . . . . . . . . . . 485iii) La reconduction expresse d’un bail mobilier . . . . 485

2) Bail à durée indéterminée. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 486B. Résiliation du bail avant terme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 487

1) Manquement d’une partie à ses obligations . . . . . . . . . . . 4872) situation de faillite ou d’insolvabilité. . . . . . . . . . . . . . . . . 487


xxx Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

3) résiliation judiciaire et résiliation de plein droit. . . . . . . 4884) Résiliation pour loyer impayé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 489

C. Aliénation ou résolution du droit du bailleur dans le bien loué . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4901) Bail à durée déterminée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492

a) Bail non publié . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492i) Conséquence de l’absence de publication

du bail. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492ii) Les délais de 6 et 12 mois. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492

b) Bail publié . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494i) Modalités de publicité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494ii) Protection du locataire par les engagements

de l’acheteur ou par la publicité . . . . . . . . . . . . . . . 494iii) Moment où la publicité du bail doit s’effectuer . . 495

2) Bail à durée indéterminée. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497D. Perte et expropriation du bien loué . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497

1) perte du bien loué . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4972) expropriation du bien loué . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497

II. LES EFFETS DE L’EXPIRATION DU BAIL . . . . . . . . . . . . 499A. Droitdevisiteauxfinsderelocation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499B. Obligation de remettre le bien au locateur àlafindubail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5001) principe de la remise du bien au locateur. . . . . . . . . . . . . 5002) remise du bien dans le même état . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5013) Enlèvement des constructions, ouvrages et plantations

faits par le locataire (art. 1891 c.c.Q.). . . . . . . . . . . . . . . . 503

§2. LE BAIL DE LoGEMEnt (art. 1892 à 2000 C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 508

introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 508A. Dispositions d’ordre public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 508

1) Règles d’ordre public de protection. . . . . . . . . . . . . . . . . . 5092) Règles d’ordre public de direction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5093) Les clauses énoncées à l’article 1893 C.c.Q. . . . . . . . . . . . 510

B. Domaine d’application des dispositions régissant le bail de logement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5111) les inclusions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512

a) une chambre, sauf exceptions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512


taBle des MatiÈres xxxi

b) une maison mobile et le terrain sur lequel elle est érigée. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514

2) les exclusions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 515a) Le logement loué à des fins de villégiature . . . . . . . . . 515b) Le logement dont plus du tiers de la superficie

est utilisé à des fins autres que l’habitation . . . . . . . . . 516

CHApItrE I ForMAtIon DU ContrAt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517

i. Bail Écrit ou VerBal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517A. Nécessité de transmettre un bail écrit

avec les règlements et les annexes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5171) le bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5172) Le règlement de l’immeuble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5193) la langue utilisée pour la rédaction du bail

ou du règlement, et des avis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 520B. Contenu du bail standard imposé par

la Régie du logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5201) la description des parties, du logement,

des accessoires et des services offerts . . . . . . . . . . . . . . . 5202) Le loyer et les modalités de paiement

(section d du formulaire) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 520a) description des lieux et services fournis

en contrepartie du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 520b) Avis de l’exclusion du contrôle du loyer par

la Régie du logement, s’il y a lieu. . . . . . . . . . . . . . . . . . 521c) Indication au nouveau locataire du loyer

payé au cours des 12 derniers mois par l’ancien locataire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 521

3) les avis relatifs au bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522C. Clauses et comportements interdits

dans le cadre d’un bail de logement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5231) comportements interdits en vertu des chartes . . . . . . . . 5232) clauses et comportements interdits en vertu

du code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524a) discrimination en raison de la condition familiale

ou parentale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524b) Harcèlement ou représailles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524c) clauses abusives ou déraisonnables . . . . . . . . . . . . . . . 526

ii. Bail prÉsuMÉ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 527


xxxii Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

CHApItrE II oBLIGAtIons DU LoCAtEUr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 529

i. garantie du Bon État de rÉparation de toute espÈce et du Bon État d’HaBitaBilitÉ des lieuX louÉs . . . . . . . . . . . . . . . . 529A. Le bon état de réparation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 530B. Le bon état d’habitabilité et de propreté . . . . . . . . . . . . . . . . 530C. Le logement impropre à l’habitation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533

ii. entretien des lieuX louÉs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 537A. Étendue de l’obligation d’entretien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 537B. Conditions d’exécution des réparations

ou améliorations majeures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5381) nécessité de l’avis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 538

a) avis préalable de 10 jours indiquant la date du début des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 538

b) en cas d’évacuation nécessaire des lieux. . . . . . . . . . . 5392) intervention et appréciation du tribunal . . . . . . . . . . . . . 540

C. Droit de visite et d’accès au logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5411) nécessité de l’avis préalable. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5412) Nécessité d’accès immédiat en cas d’urgence . . . . . . . . . 542

iii. procurer la Jouissance paisiBle . . . . . . . . . . . . . . 543

iV. sanctions des oBligations du locateur . . . . . . 544A. Exécution en nature. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 544B. Émission d’une ordonnance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 545

1) Manquements risquant de rendre le logement impropre à l’habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 545

2) Gestes empêchant l’accès au logement . . . . . . . . . . . . . . . 546C. Retenue, diminution et dépôt du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . 546

1) autorisation donnée au locataire de faire certains travaux et de retenir le loyer à cette fin . . . . . . . . . . . . . . 546

2) Diminution du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5473) Dépôt du loyer au greffe du tribunal (art. 1907 C.c.Q.) . 547

a) exception d’inexécution adaptée au contrat de bail . . 547b) Procédure du dépôt du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 548c) Récupération ou utilisation du loyer déposé . . . . . . . . 549

4) Retenue unilatérale du loyer en cas d’urgence . . . . . . . . 549


taBle des MatiÈres xxxiii

D. Abandon des lieux loués . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5501) Motifs d’abandon des lieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5502) procédure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552

a) avis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552b) réintégration facultative du logement

abandonné. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 553E. Dommages-intérêts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554

1) dommages-intérêts compensatoires . . . . . . . . . . . . . . . . . 5542) dommages moraux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5543) dommages-intérêts exemplaires ou punitifs . . . . . . . . . . 554

F. Résiliation judiciaire du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 556

CHApItrE III DroIts Et oBLIGAtIons DU LoCAtAIrE . . . . . . . . . . . . . . . 557

i. paieMent du loYer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 557A. Objet du paiement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 557B. Modalités de paiement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 558

1) Règles générales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5582) interdictions concernant les modalités

de perception des loyers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 558C. Incertitude quant à l’identité du créancier du loyer. . . . . . 559D. Divisibilité ou indivisibilité de l’obligation

de payer le loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 560

II. UTILISATION DES LIEUX LOUÉS DE FAÇON prudente et diligente, suiVant leur destination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 561A. Utilisation des lieux avec prudence et diligence . . . . . . . . . 561B. Utilisation des lieux suivant leur destination. . . . . . . . . . . 563

iii. oBligation de Veiller À la conserVation des lieuX louÉs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 563A. Réparations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 563B. Dégradations et pertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 564

1) détériorations ordinaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5642) incendie dans les lieux loués . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 565

C. Droit de visite et d’accès au logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . 565D. Restitutiondeslieuxàlafindubail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 566


xxxiv Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

iV. sanctions des oBligations du locataire . . . . . 567A. Résiliation du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 567

1) Retard dans le paiement du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 567a) retard de plus de trois semaines . . . . . . . . . . . . . . . . . 567b) retards fréquents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 568

2) Motifs autres que le retard dans le paiement du loyer . . 570B. Dommages-intérêts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 571

CHApItrE Iv EXpIrAtIon Et rEConDUCtIon DU BAIL DE LoGEMEnt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573

i. droit au Maintien dans les lieuX . . . . . . . . . . . . . 574A. Applications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 576

1) changement de propriétaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5762) changement du locataire signataire du bail. . . . . . . . . . . 577

a) cessation de la vie commune. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577b) Décès du locataire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 578

B. Processus du maintien dans les lieux. . . . . . . . . . . . . . . . . . 5801) reconduction du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 580

a) procédure de reconduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 580i) L’avisdemodificationduloyer,deladurée

et des autres conditions du bail . . . . . . . . . . . . . . . 581ii) La réponse du locataire qui refuse lesmodificationsénoncéesdansl’avis. . . . . . . . . . 584

iii) La réaction du locateur qui demande àlaRégiedefixerleloyeretdestatuer surlesautresmodificationsdubail. . . . . . . . . . . . 585

2) avis de départ du locataire et non-reconduction du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 586

ii. contrÔle des loYers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 587A. Les personnes admises à demander le contrôle

du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 587B. Les logements assujettis au contrôle des loyers

par la Régie du logement et ceux qui ne le sont pas . . . . . . 588C. Lesméthodes,critèresetprocéduredefixation

du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 589

iii. eXceptions au principe du droit au Maintien dans les lieuX. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 591A. La résiliation unilatérale du bail par le locataire . . . . . . . 592


taBle des MatiÈres xxxv

1) les changements en raison de l’âge, de la santé ou des conditions économiques. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 592

2) le déguerpissement du locataire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5943) la cessation d’emploi dans le cas d’un bail

accessoire à un contrat de travail. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5954) La fin des études dans une maison d’enseignement

fournissant un logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 596B. La reprise de possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 596

1) les locateurs pouvant reprendre possession. . . . . . . . . . 5972) Les bénéficiaires du droit de reprise de possession . . . . 5993) Formalités de l’exercice du droit de reprise

de possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 600a) l’avis de six mois . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 600b) La réponse expresse et affirmative ou le refus

présumé du locataire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 601c) La demande d’autorisation à la Régie

du logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 602i) Disponibilité d’un logement de même genre . . . . 602ii) Discrétion de la Régie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 603

d) sanction pour reprise de mauvaise foi . . . . . . . . . . . . . 604C. Éviction du locataire pour subdiviser, agrandir

substan tiellement ou changer l’affectation d’un logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6051) avis d’éviction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6052) réaction du locataire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6053) décision du tribunal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 606

IV. EFFETS DE LA RÉSILIATION OU de la non-reconduction du Bail . . . . . . . . . . . . . . 606

CHApItrE v MoDALItÉs proprEs À CErtAIns tYpEs DE BAUX DE LoGEMEnt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 609

i. les BauX dans un ÉtaBlisseMent D’ENSEIGNEMENT (art. 1979 à 1983 C.c.Q.). . . . . . . . . . . . . 609A. Modalités du maintien dans les lieux. . . . . . . . . . . . . . . . . . 610B. Interdiction de sous-location et de cession de bail . . . . . . . 611

ii. les BauX de logeMents À loYer ModiQue (art. 1984 à 1995 C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 611A. Immeubles visés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 611


xxxvi Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

B. Admissibilité des locataires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 612C. Fausses déclarations ou évolution de la situation

des locataires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6131) Fausses déclarations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6132) occupation d’un logement d’une catégorie

autre que celle à laquelle le locataire a droit . . . . . . . . . . 6143) Décès de l’un des cooccupants ou cessation

de la cohabitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 614D. Variation du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 614

1) augmentation selon les normes réglementaires . . . . . . . 6152) Modification du niveau de revenu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615

§3. LA rÉGIE DU LoGEMEnt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615

introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615A. Fonctions de la Régie du logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615B. Constitutionnalité de la Régie du logement . . . . . . . . . . . . . 617

i. coMpÉtence de la rÉgie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 619A. Les demandes relatives au bail d’un logement

lorsqueles montants en jeu ne dépassent pas le montant de la compétence de la Cour du Québec (70 000 $). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6191) tribunal d’exception . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6202) compétence pécuniaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 621

B. Les demandes portant sur les matières visées aux articles 1941 à 1964, 1966, 1967, 1969, 1970, 1977, 1984 à 1990, et 1992 à 1994 C.c.Q. sont de la compétence exclusive de la Régie . . . . . . . . . . . . . . . . . 623

C. Les demandes relatives à la conservation des logements locatifs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6241) démolition de logements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6252) aliénation d’un immeuble situé dans un ensemble

immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 627a) la notion d’ensemble immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . 627b) l’autorisation de la régie et ses effets . . . . . . . . . . . . . 628

3) conversion d’un immeuble locatif en immeuble en copropriété divise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 630a) Application de ces règles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 630b) cas où la conversion est autorisée

ou interdite. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 631


taBle des MatiÈres xxxvii

c) Étapes de la conversion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 631i) Avis d’intention aux locataires . . . . . . . . . . . . . . . 631ii) Demande auprès de la municipalité . . . . . . . . . . . 632iii) Demande d’autorisation auprès

de la Régie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 632iv) Inscription de la déclaration

de copropriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 633v) Mise en vente des unités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 633

ii. preuVe et procÉdure deVant la rÉgie . . . . . . . 633A. Première instance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 633

1) Les règles générales de procédure . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6332) la représentation des parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6343) les décisions de la régie et leur exécution . . . . . . . . . . . 634

a) les délais d’exécution. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 634b) l’exécution provisoire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 635c) l’exécution forcée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 635

B. Deuxième instance et moyens de se pourvoir contre les décisions de la Régie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6351) devant la régie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 635

a) La rectification (art. 88 L.R.l.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 635b) la rétractation (art. 89 l.r.l.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 635c) la révision (art. 90.1 l.r.l.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 635

2) devant la cour du Québec : l’appel des décisions de la régie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 636a) appels sur permission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 636

C. Pouvoir de surveillance et de contrôle de la Cour supérieure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 638

iii. dispositions pÉnales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 638A. Le défaut de se conformer à une ordonnance

du tribunal et l’outrage au tribunal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 638B. Infractions diverses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 639

tItrE III – LE ContrAt D’EntrEprIsE oU DE sErvICE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 641

note prÉliMinaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 641

§ 1. notIons GÉnÉrALEs sUr LE ContrAt D’EntrEprIsE oU DE sErvICE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 643


xxxviii Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

CHApItrE I notIon Et ContEnU DU ContrAt D’EntrEprIsE oU DE sErvICE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 643

introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 643

i. principes gÉnrauX . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 645A. Notion de contrat d’entreprise ou de service . . . . . . . . . . . . 645

1) le contrat d’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6452) le contrat de service. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 646

B. Distinctions entre le contrat d’entreprise ou de service et d’autres contrats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 647

C. Règles communes à tout contrat d’entreprise, pour la prestation de services ou la réalisation d’un ouvrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6511) l’absence de lien de subordination . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6512) Les critères de distinction entre le contrat de travail

et le contrat d’entreprise ou de service. . . . . . . . . . . . . . . 6523) le droit de l’entrepreneur ou du prestataire de services

de s’adjoindre des tiers (art. 2101 c.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . 655D. Autres lois régissant le contrat d’entreprise

ou de prestation de services . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 657

ii. oBligations des parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 658A. L’entrepreneur et le prestataire de services . . . . . . . . . . . . . 658

1) obligation d’information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 658a) Information sur les ressources à utiliser et les coûts. 659b) information sur les exigences techniques et légales . 660

i) Notions générales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 660ii) Soins de santé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 660iii) Agences de voyage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 661iv) Courtiers immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 662v) Courtiers en valeurs mobilières . . . . . . . . . . . . . . . 664vi) Avocats et notaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 665

c) Caractère bilatéral de l’obligation d’information et de renseignement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 666

2) exécuter son contrat (art. 2098, 2100 c.c.Q.). . . . . . . . . . 669a) Respect des règles de l’art . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 671b) Obligation de moyens ou de résultat . . . . . . . . . . . . . . 674

i) Obligations de résultat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 676ii) Obligations de moyens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 679

c) obligations accessoires. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 680


taBle des MatiÈres xxxix

3) Fournir les matériaux, à moins de convention contraire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 681a) Biens (Matériaux et outils) fournis par

l’entrepreneur (art. 2100, 2102, 2103, 2104 c.c.Q.) . . . 681b) Matériaux fournis par le client (art. 2104 c.c.Q.) . . . . 683c) perte des matériaux ou des biens requis

pour réaliser le contrat (art. 2105 c.c.Q.) . . . . . . . . . . 684B. Le client . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 684

1) Fournir une description suffisante du travail à effectuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 684

2) rémunérer l’entrepreneur ou le prestataire de services. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 685a) rémunération préalablement établie

sur la base de la valeur du travail accompli . . . . . . . . . 685b) Applications particulières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 686

i) Avocats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 686ii) Courtiers immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 687

c) travail précédé d’une estimation . . . . . . . . . . . . . . . . . 689i) Règles générales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689ii) Estimations lors de contrats de réparation

assujettis à la loi sur la protection du consommateur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 692

d) Le contrat à forfait . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 693i) Nature et circonstances du contrat à forfait . . . . 693ii) Les devoirs des parties avant la signature

d’un contrat à forfait . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 696iii) La force exécutoire du contrat à forfait

et les clauses de révision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6973) Recevoir l’ouvrage à la fin de sa réalisation . . . . . . . . . . . 699

a) La notion de fin des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 699b) la notion de réception . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 701c) l’étendue de la réception . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 702

i) L’acceptation sans réserve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 702ii) L’acceptation avec réserve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 703

d) les effets de la réception : transfert de la propriété et des risques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 705

CHApItrE III FIn Et rÉsILIAtIon DU ContrAt D’EntrEprIsE oU DE sErvICE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 709

i. caractÉristiQues gÉnÉrales de la rÉsiliation unilatÉrale des contrats d’entreprise ou de serVice. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 709


xl Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

A. Les règles générales de l’inexécution des obligations et les règles propres au contrat d’entreprise ou de service . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 709

B. La résiliation particulière aux contrats d’entreprise ou de service . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 711

C. Application de la résiliation unilatérale dans d’autres contrats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 712

D. Utilité de la règle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 712E. Caractère supplétif des règles de résiliation

unilatérale du contrat d’entreprise ou de service . . . . . . . . 714F. Indemnité selon les circonstances (art. 2129 C.c.Q.) . . . . . . 715

ii. la rÉsiliation unilatÉrale du contrat d’entreprise ou de serVice d’aprÈs les dispositions du code ciVil . . . . . . . . . . . . . . . . . 716A. La résiliation unilatérale au contrat d’entreprise

ou de service, telle que prévue dans le Code civil (art. 2125 à 2129 C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 716

1) résiliation par le client . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 716a) Aucune justification requise, à la condition

d’être de bonne foi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 716b) indemnité selon les circonstances. . . . . . . . . . . . . . . . . 719

2) résiliation par l’entrepreneur ou le prestataire de services (art. 2126 c.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 723a) nécessité d’un motif sérieux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 723b) Modalités de la résiliation : il ne faut pas résilier

à contretemps :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 725B. Le décès des parties (art. 2127 C.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 726

§ 2. AppLICAtIon DEs prInCIpEs GÉnÉrAUX DU ContrAt D’EntrEprIsE AUX ContrAts DE ConstrUCtIon D’oUvrAGEs IMMoBILIErs . . . 727

CHApItrE I LA ForMAtIon DU ContrAt D’EntrEprIsE poUr LA ConstrUCtIon D’Un oUvrAGE IMMoBILIEr . . . . . . 727

i. les contrats d’entreprise aVec l’adMinistration puBliQue et la loi sur les contrats aVec les organisMes puBlics . . 729

A. Les organismes publics assujettis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 730B. Le but et la nécessité du processus d’appel d’offres . . . . . . . 731


taBle des MatiÈres xli

C. Les seuils monétaires ou l’appel d’offres est exigé et les exceptions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7321) les seuils monétaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7322) les exceptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 733

D. La règle de l’adjudication des contrats au plus bas soumissionnaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 734

E. La description du processus d’appel d’offres . . . . . . . . . . . . 7361) l’avis préliminaire (art. 4 l.c.o.p.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7362) le contenu des documents d’appel d’offres . . . . . . . . . . . 7373) la conformité des offres présentées . . . . . . . . . . . . . . . . . 739

a) les conditions de conformité dont le non-respect entraîne le rejet automatique d’une soumission . . . . . 740

b) la correction des irrégularités mineures . . . . . . . . . . 742F. Les obligations de l’organisme émetteur

d’un appel d’offres et des soumissionnaires . . . . . . . . . . . . . 7441) obligations de transparence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 744

a) traitement égal des soumissionnaires . . . . . . . . . . . . . 745b) l’utilisation prudente et équitable des clauses

de réserve. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 745G. Obligations du soumissionnaire à qui le contrat

est adjugé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 747H. Recours devant les tribunaux à la suite

de l’attribution fautive d’un contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 748B. Le B.s.d.Q. les appels d’offres dans les domaines

publics ou privé par les entrepreneurs à la recherche de sous-traitants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7491) Historique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7492) l’adhésion au B.s.d.Q. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7513) Buts du B.s.d.Q. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7524) conditions d’application du c.B.s.d.Q. . . . . . . . . . . . . . . . 7535) droits et obligations des parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 754

a) l’entrepreneur destinataire adjudicataire. . . . . . . . . . 754i) Nécessité de recourir au B.s.d.Q. pour

les travaux de 20 000 $ et plus . . . . . . . . . . . . . . . . . 754ii) Exigence des garanties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 754iii) Formes et modalité des garanties . . . . . . . . . . . . . 755iv) Sanction du défaut de respecter les règles . . . . . . 756

b) le maître de l’ouvrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 757i) Rappel d’offres (art. I C.B.s.d.Q.) . . . . . . . . . . . . . . 757

c) les soumissionnaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 758


xlii Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

i) Admissibilité à soumissionner. . . . . . . . . . . . . . . . 758ii) Cautionnements de soumission, d’exécution

et de paiement des sous-traitants. . . . . . . . . . . . . . 759iii) Droit de retrait (Art. F-2, F-3) . . . . . . . . . . . . . . . . 760iv) Rejet automatique de soumissions tardives. . . . . 760

3) sanctions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 760

CHApItrE II LE ContEnU DU ContrAt D’EntrEprIsE poUr LA ConstrUCtIon D’Un oUvrAGE IMMoBILIEr . . . . . . 763

i. les tYpes gÉnÉrauX de contrat d’entreprise. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 763A. Le contrat par devis et marché . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 763B. L’estimation pouvant précéder un contrat . . . . . . . . . . . . . . 764

1) Distinction entre l’estimation et le contrat à forfait . . . . 7642) sanction de l’estimation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7663) les aléas de l’estimation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 766

C. Le contrat d’après le coût des matériaux et de la main-d’œuvre, majorés (cost plus). . . . . . . . . . . . . . 7681) Le contrat à pourcentage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7682) Le contrat pour un honoraire fixe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 769

D. Le contrat à forfait . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7693) Modifications dans un contrat à forfait . . . . . . . . . . . . . . . 770

a) le droit du propriétaire d’apporter des modifications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 770

b) les causes des changements engendrant des extras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 772i) Les conditions imprévues du sol . . . . . . . . . . . . . . 772ii) Les changements au programme ou étude insuffisanteduprogramme. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 773

c) Le processus de modification. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 774i) Si le contrat ne prévoit aucune procédure

contractuelle pour déterminer les coûts de l’exécution de travaux additionnels . . . . . . . . . 774

ii) Si le contrat prévoit une procédure demodificationpourdéterminerlescoûts de l’exécution de travaux additionnels et le cas échéant, l’ajustement de l’échéancier . . . . . 775

d) Renonciation du propriétaire à la procédure de modification. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 777


taBle des MatiÈres xliii

ii. les ModÈles de contrats prÉparÉs par les organisMes iMpliQuÉs dans l’industrie de la construction, coMMe l’association canadienne de la construction ou l’institut roYal d’arcHitecture du canada.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 777

CHApItrE III LEs oBLIGAtIons DEs pArtIEs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 779

I. LES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION . . . . . 779A. Les rôles respectifs des professionnels

de la construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7801) l’architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 780

a) le choix d’un architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 780b) contrat entre le client et l’architecte . . . . . . . . . . . . . . 781c) le rôle de l’architecte et les actes réservés. . . . . . . . . 782

2) l’ingénieur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 783a) le choix et l’engagement d’un ingénieur . . . . . . . . . . . 783b) le rôle de l’ingénieur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 784

3) l’entrepreneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 785

ii. les oBligations des entrepreneurs en construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 786A. Exécuter l’ouvrage en respectant les règles

de l’art applicables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7861) utilisation de méthodes et techniques reconnues . . . . . . 7862) Règles de l’art et Code national du bâtiment

et Loi sur le bâtiment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 788B. Livrer l’immeuble dans les délais prévus . . . . . . . . . . . . . . . 790

1) principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7902) les catégories de retards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 791

a) les retards compensables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 791i) L’ingérence du propriétaire dans les travaux. . . . 792ii) Les changements dans la méthode de travail,

imposés après la signature du contrat . . . . . . . . . 792iii) Le défaut du propriétaire de mettre

l’entrepreneur en mesure d’entreprendre les travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 793

iv) Les conditions imprévues du sol s’il existe une clause de révison dans le contrat . . . . . . . . . . 795


xliv Vente, louage, contrat d’entreprise ou de serVice

v) Les délais administratifs imposés lors des contrats avec l’administration publique . . . . 795

vi) Les suspensions ou arrêts des travaux imposés par le client, pour des raisons étrangères à l’entrepreneur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 796

vii) Incompétence caractérisée et prouvée des mandataires du maître de l’ouvrage, professionnels, notamment architectes ou ingénieurs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 796

b) les retards excusables. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 796c) Les retards injustifiés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 796d) les retards imputables aux deux parties . . . . . . . . . . 797

3) les dommages-intérêts et clauses pénales et les retards. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 797

C. Assumer les conséquences de la perte de l’ouvrage . . . . . . . 7981) avant la réception des travaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 799

a) si l’entrepreneur a fourni les matériaux et la main-d’œuvre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 799

b) si le client a fourni les matériaux . . . . . . . . . . . . . . . . . 8002) Après la réception des travaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 801

iii. les oBligations du client . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 802A. Avant les travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 802

1) Mettre l’entrepreneur en mesure d’entreprendre les travaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 802

2) obligation de renseignement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 803B. Pendant les travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 803C. Après les travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 804

1) recevoir l’ouvrage (art. 2110 c.c.Q.) . . . . . . . . . . . . . . . . . 8042) Payer le prix convenu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 805

CHApItrE Iv LA rEsponsABILItÉ DEs ArCHItECtEs, DEs InGÉnIEUrs Et DEs EntrEprEnEUrs . . . . . . . . . . . 809

i. notions gÉnÉrales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 810

II. LE FONDEMENT DE LA RESPONSABILITÉ des arcHitectes, des ingÉnieurs et des entrepreneurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 813A. L’ignorance présumée du propriétaire . . . . . . . . . . . . . . . . . 816B. L’ordre public. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 817


taBle des MatiÈres xlv

iii. les ModalitÉs d’application de la prÉsoMption de responsaBilitÉ des constructeurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 818A. Conditions d’application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 818

1) existence d’un contrat d’entreprise ou de vente par un constructeur ou un promoteur (art. 2118, 2124, 1794 c.c.Q.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 818a) contrat d’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 818b) contrat de vente par un entrepreneur

ou un promoteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8192) perte ou menace de ruine d’un ouvrage immobilier . . . . 8193) dégradations graves compromettant la stabilité

ou l’imperméabilité de l’ouvrage, par opposition à de simples malfaçons . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 822

i) Dégradations graves . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 822ii) Malfaçons. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 824

4) perte résultant d’un vice du sol, d’un vice de construction, de conception ou de réalisation . . . . . . . 826

5) les travaux doivent être terminés . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8276) la perte appréhendée ou survenant avant

l’expiration de la période de cinq ans . . . . . . . . . . . . . . . . 8287) surveillance ou direction des travaux par l’architecte

ou l’ingénieur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 828B. La mise en œuvre du recours contre l’architecte,

l’ingénieur et l’entrepreneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8301) la preuve du demandeur propriétaire . . . . . . . . . . . . . . . 8302) la présomption de responsabilité et les défenses

possibles pour renverser cette présomption . . . . . . . . . . 832a) application de la présomption de responsabilité . . . . 832b) renversement de la présomption de responsabilité. . 834

3) les techniques de preuves . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8374) la responsabilité solidaire et ses conséquences . . . . . . . 8385) les délais de prescription et la durée

de la présomption de responsabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . 839a) délais de prescription. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 839b) Perte ou détérioration survenant après l’expiration

de cinq ans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 840

tABLE DE LA JUrIsprUDEnCE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 843tABLE DE LA LÉGIsLAtIon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 963 InDEX AnALYtIQUE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 981


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