Synthèse CCI

Etude prospective et programmation commerciale

PLESSE

Etude prospective - programmation commerciale

Commune : Plessé 2

Contexte et objectifs de l’étude

Objectif de l’étude :

Aider à construire une vision partagée à 10 ans du commerce et plus globalement de

son aménagement urbain de centre.

Des enjeux multiples :

• Maintenir et développer le commerce de proximité en centre-bourg.

• Créer des lieux de vie adaptés aux différentes fonctions d’un centre-bourg.

• Répondre aux enjeux clés de l’aménagement durable du territoire.

Sources d’informations :

• Observatoires et registres de la CCI,

• Résultats du recensement général 2009 de la population, fourni par l’INSEE et

l’outil d’Indice de Dépenses Commercialisables fourni par l’ACFCI.

• L’enquête auprès des gérants des établissements exerçant dans les locaux

commerciaux.


Commune : Plessé 3

Plan de l’étude

A – La demande de l’aire de chalandise : évolutions et perspectives 1. Présentation du territoire et de la zone de chalandise

2. Evolutions sociodémographiques : quels enjeux pour le commerce?

B – Caractéristiques de l’offre commerciale 1. L’insertion des commerces de Plessé dans l’environnement régional

2. Les pôles de la commune

3. Organisation du pôle centre actuel

4. Etat des lieux des cellules commerciales existantes

C – Potentialités commerciales 1. La densité commerciale avec des communes similaires

2. Marché potentiel et rapports offre/demande

3. Synthèse : forces et faiblesses du territoire au regard de l’activité commerciale de proximité

D – Scenarii 1. Hypothèses d’adaptation de l’appareil commercial actuel et conditions de réussite du projet

2. Proposition de scenarii de développement commercial pour Plessé

Préambule : des modes de consommation en mutation

CROISSANCE de la POPULATION

+ 300 000 hab.

d’ici 2030

(Loire-Atlantique)

27% de la population de + de

60 ans en 2030 (L-A)

Au-delà de 23 minutes de

trajet, le consommateur est

moins disposé à rejoindre un

hyper

Dépenses contraintes

: 1/3 du budget

moyen dans 5 ans

20% des détenteurs de

smartphone, et

59% qui possèdent une

tablettes ont acheté en

ligne

3 sur 10 utilisent

1 smartphone pour

se renseigner,

localiser un commerçant

ou consulter des avis.

63 % des Français ont

acheté par Internet

UNE STRUCTURE DE POPULATION MODIFIEE

DES DÉPLACEMENTS FRÉQUENTS DES TRAJETS PLUS COMPLEXES

ARBITRAGE DES ACHATS

PROGRESSION

DU COMMERCE EN LIGNE SOUS PLUSIEURS FORMES

DES OUTILS QUI FACILITENT LA

PREPARATION DES ACHATS

CONSOMMER PARTOUT

ET DE PLUS EN PLUS AILLEURS

Sources : INSEE, FEVAD, CREDOC, Sondage ViaVoice - EQUIPMAG

1. Préambule : nouveaux modes de consommation

76% des français

ont vendu au moins

1 produit à un

particulier en 2011

MOTIFS D’ACHAT et ARBITRAGE

Sécurité, Prix et

Made in France dans le top 3

(à plus de 80%)

76% des

français ont un

ressenti positif vis-

à-vis du centre-ville

4 mobinautes sur 10 surfent sur le web en

magasin UNE COMMUNICATION ATTENDUE PARTOUT

Le contact humain : un

élément toujours plus incitatif

pour acheter en magasin

(à 62%)

L’ATOUT DU MAGASIN :

LE COMMERÇANT

41% souhaitent recevoir des

offres par email

36% pour le catalogue papier

2,6% de la conso.

alimentaire est bio

UNE CONSOMMATION PLUS RAISONNÉE ? ▲

Sources : INSEE, FEVAD, CREDOC, Sondage ViaVoice - EQUIPMAG

DES PARCOURS CLIENTS

PLUS COMPLEXES

1. Préambule : nouveaux modes de consommation

Sources : INSEE, Le Commerce de Détail. Edition 2011.

Un magasin qui n’est plus l’unique lieu d’achat.

1. Préambule : nouveaux modes de consommation > évolution de l’offre


Commune : Plessé 7

A - La demande dans l’aire de chalandise :

Evolutions et perspectives


Commune : Plessé 8

1. Présentation du territoire et de la zone de chalandise

Plessé, pôle intermédiaire du Pays de Redon.

Une zone de chalandise

de 5 700 personnes et 2

300 ménages.

2e plus grande commune

de Loire-Atlantique,

située à 25 km du futur

aéroport.


Commune : Plessé 9


Plusieurs lieux de vie sur la commune : 1 800 ménages éparpillés sur le territoire.

Une répartition

ne facilitant pas

la fréquentation

du centre-bourg

par l’ensemble

de la population

de la commune.

4528 habitants en 2009


Commune : Plessé 10


• Solde migratoire positif,

moteur à 95% de la

croissance

• Objectif de population :

• 5 000 habitants d’ici 2015,

• 6 000 hab. d’ici 2025.

• Un accueil des nouveaux

habitants essentiellement

dans le bourg, mais une

cinquantaine de lots

disponibles sur le domaine

de Carheil.

• Des perspectives de

croissance de la

population dont l’ampleur

et la localisation sont

susceptibles de favoriser

le commerce de proximité.

Une commune à la démographie dynamique (supérieure aux

communes alentours.

* Taux de croissance départemental : +1,1%

Objectifs :

500 habitants de plus croissance naturelle

Carheil :+ 220 (50 lots dispo)

+2,7 % / an


Commune : Plessé

Indice de vieillissement (ratio entre le groupe de

65 ans et plus et le groupe de 30 ans et moins) :

• 0,74 pour Plessé en 1999

• 0,58 pour Plessé en 2009

• 0,54 pour la L-A en 2009

Un essor de la population de jeunes actifs.

• Une population qui rajeunit : ¼ de la

population a moins de 16 ans, grâce à

l’arrivée de jeunes ménages.

• Autant de ménages d’une personne,

de couples sans enfant que de

couples avec enfant.

• Une tendance au vieillissement

limitée, mais tout de même supérieure

au département dans son ensemble.

• Une offre commerciale qui devra à

la fois être à même de répondre

aux enjeux liés aux vieillissement

(contraintes de mobilité) et aux

besoins d’une population jeune

avec enfants et des attentes plus

citadines.





Nette augmentation des CSP+ dans les dernières années.

La population se diversifie à Plessé :

les besoins, les attentes et les

habitudes des habitants également.

Solde migratoire par CSP

ERWAN

*Les CSP+ regroupent les chefs d’entreprises, les artisans et commerçants,

les cadres, les professions intellectuelles supérieures et les professions

intermédiaires.

6% 4%

3%

7%

12%

17% 28%

23%

Plessé 1999

Agriculteurs exploitants

Artisans, Comm., Chefs entr.

Cadres, Prof. intel. sup.

Prof. intermédiaires

Employés

Ouvriers

Retraités

Autres

5% 4%

6%

13%

16%

17%

28%

11%

Plessé 2009



Un niveau de revenus qui s’élève pour la commune de Plessé.

*Le revenu fiscal est la somme des revenus déclarés par le ménage sur la «

déclaration de revenus », avant tout abattement et avant redistribution. Le

revenu par unité de consommation est évalué de la manière suivante : le

premier adulte du ménage compte pour une unité de consommation, les

autres personnes de 14 ans et plus comptent chacune pour 0,5, les enfants

de moins de 14 ans comptent chacun pour 0,3.

Exemple: un ménage de deux adultes qui déclare un revenu annuel de 30

000 €, aura alors un revenu par UC de 20 000 €.

Un même ménage avec un enfant de moins de 14 ans qui déclare un

revenu identique, aura alors un revenu par UC de 16 667 €.

Un revenu fiscal médian par unité

de consommation en croissance

pour la commune :

15 410 euros en 2007*,

16 048 euros en 2010.

Plessé : 181e rang du département

quand au niveau du revenu médian.

L’arrivée de nouveaux ménages

devraient permettre de maintenir

cette tendance favorable pour le

commerce de proximité.



Commune : Plessé

Un tiers des actifs résidant à Plessé travaillent dans leur commune.

Un solde entrées-sorties largement négatif : - 870 actifs par jour.

Les actifs entrants sont des clients potentiels en journée.

Les actifs sortant génèrent une évasion en partie

incompressible, sauf si du service est développé en fonction

de leurs besoins (horaires décalés, par exemple).

Un solde migratoire domicile-travail négatif expliquant en partie l’évasion commerciale.

PLESSE




B- Caractéristiques de

l’offre commerciale



1. L’insertion des commerces de Plessé dans son environnement

Plessé : un des neufs pôles relais du Pays de Redon à renforcer.

Plessé : pôle relais du Pays de Redon

au cœur d’un maillage structuré de

pôles d’équilibre.

Guenrouet : pôle commercial de centre

bourg, à proximité du domaine de

Carheil.

Plusieurs sources d’évasion

commerciale possible pour les

habitants de la commune.

Vocation d’un pôle relais :

Assurer une large couverture des besoins courants,

alimentaires et non alimentaires, de la population d’un

territoire distant de moins de 10 minutes en voiture.

Ils doivent être perçus comme une

alternative structurée au pôle majeur. Extrait Document Orientation générale du SCOT du Pays de

Redon. Février 2010


Commune : Plessé

2. Les commerces de Plessé

Un centre composé de :

3 commerces

alimentaires,

5 commerces non

alimentaires,

2 restaurants et 1 café,

1 marché le dimanche,

place du Lion d’Or.

1 supermarché :

aujourd’hui à l’écart,

ouvert depuis 1 an.

Un pôle complété par les

services suivants :

1 banque,

1 agence immobilière,

2 ambulances,

1 auto-école,

1 architecte.

Un tissu commercial en plein renouvellement



2. Les projets commerciaux à 10 ans.

Emplacement de l’ancien 8 à huit

La mairie prépare une nouvelle configuration du local pour l’ancien 8 à huit.

Ce local, actuellement vacant, détient un emplacement stratégique et transition entre la place du Lion

d’Or et la Place de l’Eglise.

• Projet de 3 locaux facilement modulables.

• Transfert de la fleuriste à prévoir (actuellement en location rue des Magnolias).

Projet privé : ouverture d’un commerce de vêtements pour jeunes

• au rez-de-chaussée à l’emplacement actuel d’un garage autour de la place du Lion d’Or.

• Diversification de l’offre pour la commune.

Plusieurs mouvements positifs à prévoir dans le centre.

1 local (80 m²) sur la place de l’Eglise aujourd’hui utilisé à titre de logement.



3. Les générateurs de flux : équipements et habitat.

Une extension anticipée vers l’est du bourg actuel.

Note : Les zones représentées sont indicatives et approximatives .

Elles ne respectent pas précisément les limites de propriété et n’ont aucune valeur juridique.


Commune : Plessé

Activité des établissements.


Total Répondants

Age moyen

de

l’exploitant

Surface totale

des locaux

(en m²)

Surface

moyenne

des locaux

Emploi

ETP

Locaux dédiés à

l’activité

commerciale et

de restauration

11 11 45 2 105 110 28,25

Autres locaux 7 5 ND 265 53 ND

Total 18 16 - 2 370 91 -

Source : Synthèse des entretiens réalisés en octobre 2012

Les locaux actuels proposent des surfaces relativement réduites.

Neuf locaux ont une surface de vente inférieure à 60 m², et une configuration qui

permet difficilement le développement de l’activité.


Commune : Plessé

Locaux commerciaux.


Total Répondants Propriétaires

Loyer

moyen

au m²

Développement

du local

impossible

Projets de

transmission

Locaux dédiés à

l’activité

commerciale et de

restauration

11 11 7 75 8 5

Autres locaux 7 5 2 104 4 ND

Total 18 16 9 77 12 -

Aucun diagnostic accessibilité complet n’a été réalisé à ce jour dans le centre du bourg.

L’ensemble des locaux occupés appartiennent à des propriétaires privés (Seul l’ancien 8

à Huit appartient à la mairie). La forte proportion de propriétaires et la présence de

logement adjacent au local commercial induit un fort attachement aux locaux en place.

Les quelques loyers versés pour les locaux dédiés aux commerces et restauration sont

assez disparates. Quant aux autres locaux, les loyers pratiqués sont homogènes.

Source : Synthèse des entretiens réalisés en octobre 2012


Commune : Plessé


Zoom sur l’âge des commerçants et l’évolution des chiffres d’affaires.

Des transmissions en perspective

5 exploitants nous ont clairement affirmé avoir un

projet de transmission d’ici 10 ans.

Ce phénomène est prévisible compte-tenu de l’âge

des exploitants en place : 27% des exploitants ont

plus de 50 ans et 37 % ont entre 41 et 50 ans.

Un contexte difficile ?

Un seul établissement a enregistré une hausse de

son chiffre d’affaires dans la dernière année.

Le renouveau de l’équipement commercial de

Plessé sera donc un élément clé pour son

maintien de l’offre.


Commune : Plessé


L’évaluation des locaux a

été réalisé sur la base de

leur potentiel de

développement et sur le

risque d’investissement lié

à la mise aux normes

accessibilité.

Dans le bourg, la moitié

des locaux commerciaux

présentent un risque

d’investissement important

ou lourd. Trois locaux

seulement ne présentent

aucun risque à ce jour.

Seulement trois locaux

(dont le carrefour contact)

ont une capacité de

développement.

Une situation préoccupante vis-à-vis de l’utilisation des locaux commerciaux à l’avenir.



C- Potentialités commerciales



1. La densité commerciale de Plessé

Une densité commerciale

relativement faible.

Un nombre de commerces

réduit par rapport aux

communes de même taille,

voir de taille inférieure.

Quelles évolutions possibles pour une commune qui atteindra le seuil de 5 000 habitants?



2. Marché potentiel et rapport offre/demande

Une demande qui n’est pas satisfaite par la seule présence des commerces du bourg.

Méthodologie : mêmes paramètres sauf population estimée.

Limite de l’analyse :

> modifications des habitudes de consommation >

/ conditions de réalisation : moduler scénarios/

Achats réguliers : Alimentaires : Comparaison Bourg Plessé / Commune

Plessé

Achats réguliers : non alimentaires

Achats occasionnels : HS

Offre 2012 du

bourg

Demande en euros

(Zone de chalandise

2012)

Taux de

captation

Estimation de la

demande à 10 ans

Ensemble des commerces présents

dans le bourg (hors Carrefour Contact) 2 623 150 18 409 686 14% 21 611 371

dont commerces alimentaires 590 912 11 044 050 5% 12 964 754

dont commerces non alimentaires 1 636 050 7 365 636 22% 8 646 617

En considérant une zone de chalandise comprenant l’ensemble de la commune ainsi que 10 % des

habitants des communes à proximité, les commerces du centre de Plessé ne captent, dans leur

ensemble, que 14% de la demande totale pour laquelle une offre est présente.

Pour les commerces alimentaires, le faible taux s’explique par la présence du Carrefour Contact,

mais aussi par des habitudes de consommation dans les pôles d’emploi ou sur les trajets domicile-

travail.

Dans la précédente étude, analyse de potentiel réalisée début 2012, la CCI avait

- Préconiser le renfort des activités existantes par leur transfert géographique ou le développement

de leur offre;

- Envisager plusieurs opportunités à valider quant à la venue de nouvelles activités commerciales :

Magasin d’optique, Prêt-à-porter enfant /bébé – puériculture ou encore cycles/motoculture.

La croissance démographique sur Plessé contribuera à augmenter la demande totale et

permettra de soutenir l’activité commerciale dans le bourg. Le lien social entre commerçants

et habitants sera renforcé à condition que les commerçants soient attentifs aux nouvelles

attentes de leur clientèle.



3. Synthèse des forces et faiblesses du territoire

Inconvénients

- Une population géographiquement éclatée ;

- Des déplacements domicile-travail importants

- Une offre surtout orientée sur les achats de première nécessité;

- Plusieurs établissements structurants à transmettre dans les 10 prochaines

années ;

- Forte part de commerçants qui sont propriétaires de leurs locaux ;

- De nombreux locaux commerciaux liés aux logements;

- Peu de potentiel de développement des cellules existantes (faibles surfaces et

pas de surfaces extérieures disponibles) ;

- Un risque d’investissement important pour la moitié des établissements (mise aux

normes accessibilité au 1e janvier 2015) ;

- Attractivité croissante des pôles d’équilibre environnants ;

- Un service au client à adapter en fonction des nouveaux modes de

consommation.



3. Synthèse des forces et faiblesses du territoire

Potentiels

- Un cadre de vie de qualité ;

- Un marché potentiel en croissance :

- Accueil de nouveaux ménages possible à moyen terme grâce au

foncier disponible ;

- Une population aux revenus en hausse.

- Des besoins en cours de diversification ;

- Plusieurs établissements récents aux vitrines et aux agencements attractifs;

- Une offre complétée par un marché de week-end;

- Une association de commerçants dynamique;

- Accueil des commerçants en boutique à réinventer grâce à l’évolution des

modes de consommation et des outils.



D - Scenarii



Les scénarios d’adaptation de l’appareil commercial intègrent comme éléments communs :

1. Une population future de 6 500 habitants au sein de la zone de chalandise;

2. Une croissance sur Plessé qui sera concentré dans le bourg et les villages;

3. Un développement de l’habitat à l’est du bourg (autour du Carrefour contact);

4. Une poursuite des tendances actuellement observées en termes de populations accueillies et de

répartition des postes de consommation.

Ils reposent sur différentes logiques de localisation future des commerces, avec un impact sur

différentes variables :

1. L’animation du bourg (ambiance urbaine, synergie avec les autres fonctions) ;

2. La faisabilité technique, financière et réglementaire du projet ;

3. L’accessibilité au pôle (accès, stationnement) ;

4. La viabilité économique des commerces et la dynamique commerciale ;

5. Les flux, l’intégration paysagère et la consommation d’espace.

Hypothèses d’adaptation de l’appareil commercial



Proposition de scenarii de développement commercial pour Plessé

SCENARIO 0 :

Statu Quo / Maintien de l’offre en l’état

Les transmissions à venir (murs et fonds) sur des

locaux qui ne seront pas aux normes risquent de

conduire à un éparpillement de l’activité

commerciale à Plessé : autour du Carrefour, ou

encore vers les pôles d’équilibre autour de Plessé.

SCENARIO 1 : Conforter le rôle de Plessé

comme pôle relais

• Renforcer le rôle de la place de l’Eglise comme

place principale du commerce de proximité

• Requalifier la place du Lion d’Or pour étendre

l’offre commerciale du centre.

• Diversification de l’offre autour du Carrefour

Contact

- Réutiliser les locaux vacants;

- Réaffecter une fonction commerciale aux locaux

avec vitrine et utilisé à des fins d’habitat;

- Transfert des activités pour une organisation

plus cohérente des activités et un

développement des activités existantes dans

des locaux plus appropriés (ex : commerces

autour de la place avec flux et services

(banque, autoécole, pompes funèbres)

repositionner dans les rues adjacentes).

SCENARIO 2 : Transfert de l’activité

commerciale autour du Carrefour

Au cœur des nouvelles zones d’habitat

Services médicaux?

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