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NUMÉRO SPÉCIAL IMMOBILIER 2016LES CLÉS POUR INVESTIR

EDITION MARSEILLE - DU 9 AU 31 MARS 2016

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SOMMAIRE

SURFACE PRIVÉE est édité par MARKET PLACE CONCEPT - SAS au capital de 552 000 e - Immatriculée au RCS de Marseille: 538 187 592 - Tél. : 04 82 53 61 40 - Fax : 04 82 53 05 70 - [email protected] - www.surfaceprivee.com - Directeur de la Publication Jean-Christophe Serfati / [email protected] - Équipe Commerciale Pascal Lacoste / [email protected] - Jossie Bonnaffous / [email protected] - Julien Fouque / [email protected] - Administratif Dorita Garnier / [email protected] - Responsable de production Magali Veltz / [email protected]. Date de parution : du 9 au 31 mars 2016 - Direction artistique & web Agence Sunmade / 04 84 525 595 / www.sunmade.fr - Rédactrice : Jessica Engel / [email protected] 06 27 15 55 07 - Impression : imprimerie Tiber / EU - Toute reproduction, totale ou partielle, du présent numéro est interdite et constituerait une contrefaçon sanctionné par les articles 425 et suivants du code pénal. Le magazine n’est pas responsable des textes, documents, photos et illustrations qui lui sont envoyés.© Photos ISTOCK - FOTOLIA.

P 06 > 12 À L’AFFICHE P 15 > 40 ACTUALITÉS :P 15 > 18 PRÊT À TAUX ZÉROP 21 > 22 ÉCO PTZP 27 > 28 LOI PINELP 32 PAROLES D’ACHETEURSP 34 DOSSIER DES AVANTAGES FISCAUX CONTRE LE MAL LOGEMENTP 36 QUEL PLACEMENT ME CONVIENT LE MIEUX ?P 40 RÉSIDENCE SECONDAIRE : UN INVESTISSEMENT DE RÊVE ?P 42 GLOSSAIRE

NOSINVITÉS

Vue Major, en vente chez EIFFAGE IMMOBILIER P9

ARCHIK P2

P7P12

P5

ESPACES ATYPIQUES P47LUXE ET PRESTIGE P45

P10P8

EDITO2016, ANNÉE DÉCISIVE

Surface Privée vous propose ce numéro spécial sur l’investissement immobilier. Souvent considéré à tort comme une problématique élitiste, l’investissement immobilier touche chacun d’entre nous, tôt ou tard, de près ou de loin.

Qui n’a jamais rêvé d’acheter sa résidence principale ?

Qui ne désire pas trouver un placement sûr pour son argent, ou optimiser sa fiscalité ?

Aujourd’hui, plus que jamais, tous les indicateurs sont au vert pour investir. La loi Pinel a relancé l’attractivité de l’investissement locatif. Le prêt à taux zéro, jusqu’alors réservé au neuf, a été étendu à l’existant et a vu ses plafonds relever, favorisant davantage de primo-accédants. Ces mesures incitatives sont en place jusqu’à la fin de l’année 2016. Qu’en sera-t-il au delà ?

Enfin, il ne faut pas l’oublier, les taux pratiqués par les banques sont historiquement bas ! Ne risquent-ils pas de remonter en 2017 ?

Dans ce numéro spécial, Surface Privée démêle le flot d’informations relatif aux lois en vigueur, en s’appuyant sur l’expertise de personnalités du secteur. Pour y voir plus clair et comprendre en quoi 2016 est une année décisive pour se lancer, des fiches pratiques font la lumière sur chaque mesure phare.

Pour ce hors série, Surface Privée choisit de toucher un lectorat plus large, grâce au réseau de distribution de La Provence. Nous souhaitons incarner le partenaire de référence de tous les métiers de l’immobilier, et tenons à remercier les nombreux professionnels et annonceurs qui nous accordent déjà leur confiance.

Notre objectif, pour eux, pour tous : informer le plus grand nombre, afin que vous soyez « enfin chez vous » ! Jean-Christophe Serfati, Président et fondateur de Surface Privée


HENRI LADOUCE, DIRECTEUR DE LA PRESCRIPTION IMMOBILIÈRE À LA CAISSE D’ÉPARGNE PROVENCE ALPES CORSE (CEPAC) PRÉSENTE L’ANNÉE 2016 SOUS L’ANGLE DU CRÉDIT IMMOBILIER. UN BON CRU S’ANNONCE !

À l’affiche

Quelles sont les nouvelles des taux d’intérêts pour les crédits immobiliers ? En 2015, les taux ont poursuivi leur chute notamment sur les premiers mois de l’année, pour atteindre leur plus bas niveau en juin. Après avoir enregistré une légère remontée, ils sont repartis à la baisse en fin d’année.L’année 2015 restera certainement gravée dans les mémoires des professionnels de l’immobilier. Les banques ont prêté 40 % de plus qu’en 2014. La production de crédit immobilier de la CEPAC s’élève à plus de 2,1 milliards d’euros. En ce début d’année 2016, la tendance se poursuit. Les taux se stabilisent aux alentours de 2,15 % en moyenne. Les experts estiment qu’ils ne devraient pas remonter, voire peut-être même baisser encore. 2016 devrait donc être un millésime favorable pour les emprunteurs.

Quelles ont été les raisons de cette embellie du marché de l’immobilier et du crédit en 2015 ?Globalement, les prix du marché immobilier ont baissé avant de se stabiliser. Des prix stables conjugués à des taux d’intérêt historiquement bas, ont créé des conditions favorables et dopé l’immobilier ! En milieu d’année, le volume des transactions a commencé à remonter dans l’ancien, pour finir l’année avec une hausse de 13 %. Pour le neuf, le dispositif Pinel d’investissement locatif, fait partie des mesures qui ont favorisé la relance du marché.

2016 sera-t-elle une année propice à l’achat immobilier ?Outre les taux de crédits qui devraient rester très bas, quelques indicateurs économiques sont dans le vert. Le moral des ménages repart un peu à la hausse. Les mesures pour relancer la construction, le dispositif Pinel en particulier, sont prolongées jusqu’à la fin

2016. Et surtout, cette année, le prêt à taux zéro (PTZ) a évolué, et est devenu très incitatif. L’élargissement de ses critères d’octroi va permettre de multiplier par deux le nombre de familles bénéficiaires, soit un objectif de 120 000 prêts. Tout est donc en place pour que 2016 soit une bonne année pour le secteur immobilier ; les acheteurs ont toutes les cartes en main pour acquérir leurs biens dans d’excellentes conditions.

Et dans la région, existe-t-il des aides spécifiques ?Le « Chèque Premier Logement » est un dispositif conjoint mis en place par la Ville de Marseille et des banques partenaires, dont la CEPAC, pour aider les primo-accédants. Il est réservé aux ménages qui répondent à des conditions d’éligibilité (plafond de ressources, critères du logement) et se traduit par l’octroi d’une « subvention » qui vient en déduction et donc alléger les mensualités de remboursement du prêt immobilier pendant les dix premières années.

Quelques incertitudes pourraient venir nuancer cet enthousiasme. La CEPAC propose-t-elle des aménagements pour atténuer les imprévus ?Nous avons pensé ces situations avec PRIMO, prêt à taux fixe qui permet au client d’adapter ses capacités de remboursement en modifiant le montant de ses échéances. Il peut ainsi, en cas d’évolution de ses ressources, augmenter son échéance mensuelle pour diminuer la durée totale du crédit. Puis revenir à l’échéance initiale en cas de difficulté passagère.

Existe-t-il une durée optimale pour un crédit immobilier ?Non, cela est directement lié à la capacité de remboursement du client. Une durée de crédit plus longue sera plus coûteuse, mais offrira une échéance moins élevée et permettra de profiter du bas taux d’intérêt jusqu’à la fin du crédit.

« 2016, UNE ANNÉE TRÈS FAVORABLE POUR LES EMPRUNTS IMMOBILIERS »


À l’affiche

CAISSE D’EPARGNE PROVENCE-ALPES-CORSE (CEPAC)Place Estrangin PastréBP10813254 Marseille Cedex 6www.caisse-epargne .frTél : 3241

ACTUALITÉS :sur facebook : planete.caisse.epargnesur twitter : @CaissEpargnePAC

À la CEPAC, la durée moyenne d’un crédit immobilier est de 18 ans. Auparavant, on demeurait dans le bien acquis jusqu’à la fin du crédit. Aujourd’hui, les gens sont beaucoup plus mobiles, et, en moyenne, ils revendent leur bien au bout de huit ans.

Quel conseil donneriez-vous aux ménages pour qu’ils voient leur projet immobilier aboutir dans les meilleures conditions ?Je vais donner un conseil a priori évident : avant toute chose, rencontrez votre conseiller pour déterminer l’enveloppe dont vous pouvez disposer. La question du budget détermine la suite de votre projet. Il est important dans un premier temps, de réaliser toutes les simulations utiles à partir des ressources et des charges, pour calculer le niveau des remboursements mensuels et le « reste à vivre ». Ce qui permet de chiffrer le montant du capital empruntable. Et intégrer l’apport personnel, le montant des frais d’acquisition, les travaux… L’aide du banquier est d’autant plus précieuse qu’il peut, à ce stade, apprécier l’éligibilité du client aux différents dispositifs et prêts réglementés existants, et en calculer les avantages et leurs répercussions sur le crédit. Toutes ces démarches sont importantes, et il est vraiment nécessaire de s’y intéresser en amont. Cela permet de partir en quête de votre bien avec toutes les clés en main pour bien cibler votre recherche et être ainsi prêt à saisir la bonne opportunité !

Quels sont les services proposés par la CEPAC aux personnes souscrivant un emprunt immobilier ?L’achat d’un logement est un acte important dans une vie, qui doit être parfaitement préparé et maitrisé. Pour ce qui nous concerne, nous sommes toujours là pour accompagner nos clients et les dégager de tout souci concernant le suivi et la gestion de leur dossier de crédit. Nous avons ainsi déployé des services à distance afin de pouvoir contacter rapidement chaque emprunteur (par téléphone ou par e-mail) et l’informer de manière régulière à chacune des étapes de son financement : l’accord du prêt, l’édition des offres de prêt, la réception des documents signés, le déblocage des fonds. L’acquéreur, rassuré et l’esprit libéré, peut ainsi se consacrer pleinement à tous les autres aspects de son projet : les travaux, l’agencement, la décoration.


HERVÉ GATINEAU, DIRECTEUR IMMOBILIER

GRANDS PROJETS

À l’affiche

« LA PIERRE RESTE UNE VALEUR REFUGE »

Le constructeur et promoteur Eiffage s’investit dans la pierre marseillaise avec conviction. Entretien avec Hervé Gatineau, directeur immobilier grands projets, Eiffage Immobilier Méditerranée.Investir dans la pierre en 2016 reste-t-il un placement d’avenir ?Lorsque l’on compare l’immobilier aux autres produits d’investissement, aucun doute n’est permis : la pierre reste une valeur refuge. C’est aussi une brique importante pour la constitution d’un patrimoine, ainsi que sa transmission.

Quels sont les principaux dispositifs incitatifs ?Le plus important est le nouveau prêt à taux zéro 2016 (PTZ), qui s’adresse aux primo-accédants. Il présente de nombreux avantages : une hausse des plafonds de revenus, un différé de remboursement plus important, ainsi qu’une durée du prêt plus longue induisant des mensualités plus basses. Il permet également de financer jusqu’à 40% du prix de l’acquisition, contre 18 à 26% précédemment. De plus, il se marie bien avec le dispositif « chèque premier logement », mis en place par la ville de Marseille. Pour les investisseurs, la loi Pinel est toujours un excellent levier, qui offre une réponse adaptée aux investisseurs dans l’immobilier locatif.

A quel public s’adressent les produits de défiscalisation ?La loi Pinel s’adresse à un public large. Ce n’est pas un produit de défiscalisation de niche, bien au contraire. En outre, certains dispositifs pour les logements gérés comme le « Censi Bouvard » ou le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) sont également des outils efficaces en sélectionnant attentivement les emplacements et les gestionnaires.

Qu’est ce qui distingue Eiffage de sa concurrence ? Nous sommes à la fois constructeur et promoteur, ces deux fonctions sont dans notre ADN. C’est le même groupe qui conçoit puis qui construit les opérations, il y a continuité dans les interlocuteurs. Par ailleurs, nous recherchons toujours des solutions innovantes, à cout d’exploitation maîtrisé, dans la mise en œuvre de nos programmes.

Quels sont vos principaux programmes ?Nous développons avec l’aide d’Euroméditerranée et de la Ville de Marseille l’écoquartier Smartseille, première pierre d’Euromed 2, de 58 000m² dont 450 logements. La première tranche de commercialisation a connu un vif succès, la seconde est attendue au cours du premier trimestre 2016. Le Castel, notre opération luxe (en copromotion avec ANF), avec vue mer et prestations exceptionnelles, connaît elle aussi un départ très prometteur ; la commercialisation de la résidence de tourisme (gérée par Résid Etudes) vient également de débuter. Enfin, nous débutons les travaux de UNIV’R Longchamp, un quartier intergénérationnel qui comprendra crèche, école, résidence étudiante et commerces. Eiffage est aussi signataire de la charte « un immeuble, une œuvre »En effet, Eiffage fait partie des premiers signataires de cette charte, initiée par le Ministère de la Culture. Nous nous sommes engagés à intégrer à toutes nos constructions l’œuvre d’un artiste français vivant. Eiffage se veut un acteur de la Ville avec un grand « V ». Le bâtiment est un lieu de vie, qui a vocation à créer du lien. Y faire pénétrer l’art est une mission sociétale.

EIFFAGE IMMOBILIER MÉDITERRANÉE 8/14 allée Cervantes13009 Marseille04 91 93 93 58www.eiffage-immobilier.fr

Le Castel-Marseille 2e

Projet Smartseille- Marseille 15e

Création : .FR / Coordination : / Photos et illustration : Views et Golem / Illustration non contractuelle, libre interprétation de l’artiste / Les informations recueillies par notre société feront l’objet d’un traitement informatique destiné à la gestion de clientèle et, éventuellement, à la prospection commerciale. Conformément à la Loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 dite “informatique et libertés”, vous bénéficiez d’un droit d’accès et de rectification aux informations vous concernant, que vous pouvez exercer en vous adressant à Eiffage Immobilier : 11, place de l’Europe - 78141 Vélizy-Villacoublay. Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant. (1) LOT M63 - Selon TVA en vigueur et dans la limite des stocks disponibles. (2) LOT M19 - Selon TVA en vigueur et dans la limite des stocks disponibles.

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À l’afficheLa fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Provence couvre une zone géographique qui s’étend de l’aire avignonnaise à l’aire toulonnaise et moyen Var, ainsi que l’aire urbaine des Alpes. Elle représente une partie importante de la profession, y compris les quarante plus gros promoteurs, et 70% de la production du territoire. Entretien avec son président, Stéphane Pérez.

Quelles sont les missions de la FPI Provence ?Nous avons un double enjeu : eu égard de notre position sur le terrain, nous agissons comme relais d’information. Cela se traduit à l’échelle nationale, par des actions de lobbying auprès des représentants de l’État. En région, nous travaillons avec tous les acteurs de l’acte de bâtir, dans le but de construire plus et de construire mieux. Construire plus, car la production d’un logement crée deux emplois en moyenne. Il faut aussi assurer le carnet de commande. En 2015, nous avons enregistré 10 200 réservations ! Construire mieux, car notre société est en attente d’une meilleure qualité de logement, comme d’environnement. Les habitudes ont changé, il faut décloisonner les mondes : intégrer des commerces, mélanger étudiants et personnes âgées, locataires et propriétaires. Certaines de nos actions sont philanthropes : nous avons fait un don de 150 000 euros à Habitat & Humanisme pour la construction d’une unité de logements à Marseille. Nous sommes mécène du fort Saint-Jean au MuCEM. Nous avons signé une convention avec l’école supérieure des professions de l’Immobilier, ESPI, afin d’assurer la relève.

Comment qualifieriez-vous l’année 2015 ?En 2010, nous comptions 11 000 mises en vente, mais les années suivantes, nous en avons perdu 3000. Avec le renforcement du prêt à taux zéro, qui solvabilise les ménages et favorise les primo-accédants, et grâce à la loi Pinel qui a redonné vie à l’investissement locatif, 2015 a été une bonne année pour

les promoteurs. Le renouveau de la ville de Marseille n’a pas été étranger à cette tendance. Nous sommes revenus aux chiffres de 2010, avec 11 500 mises en vente, contre 8 300 en 2014, 10 200 réservations, contre 8000 précédemment et un stock de 8000 logements, contre 7300. Ce sont trois bons indicateurs.

Comment appréhendez-vous 2016, mais aussi 2017, avec le remaniement ministériel ?Je suis très déçu de changer de ministre. J’essaie de ne pas avoir d’a priori, je déplore simplement que l’on puisse changer quelque chose qui fonctionnait très bien, et qui est parvenu à relancer une activité moribonde depuis cinq ans. Je souhaite donc que les mesures mises en place soient maintenues en 2017. En 2016, j’espère en tous cas que nous continuerons sur cette lancée. J’entends montrer aux élus locaux que l’on peut vraiment faire de belles choses.

Il est donc encore temps d’investir ?Tout à fait ! L’immobilier est un placement sûr, qui permet des plus-values de 3 à 4%. Au pire des fluctuations du marché, on perdait seulement 1 à 2 points. Nous avons traversé la crise de 2008, celle des subprimes... La construction a gagné en qualité. J’ai plus de doutes sur l’existant, qui va peiner à se mettre aux normes, ou pire, ne plus être transformable ! Nous travaillons déjà aux normes RT 2018 et même sur les bâtiments positifs, applicables en RT 2020. 2016 devrait être une belle année.

Quels seront les événements marquants pour la FPI ?Le premier sera le Gala des Pyramides, le 31 mars, au J4. Nous y montrerons nos réalisations aux professionnels de l’immobilier, mais aussi aux élus. Tous les trimestres, nous faisons un point sur l’état du marché via l’observatoire immobilier de Provence. En fin d’année, nous dressons un bilan global.

« 2016 DEVRAIT ÊTRE UNE BELLE ANNÉE »

Fédération des promoteurs immobiliers de Provence 583 av. du Prado13008 MARSEILLE04 96 11 29 52 http://fpi-provence.fr/

STÉPHANE PÉREZ, PRÉSIDENT DE LA FPI

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APPARTEMENTSDU 2 AU 4 PIÈCES

(1) Offre valable uniquement en cas de signature d’un contrat de réservation entre le 18 février et le 3 mars 2016 inclus, valable sur une sélection de logements dans la limite des stocks disponibles au 18 février 2016 et sous réserve de la signature de l’acte authentique de vente dans les délais stipulés au contrat de réservation. (2) Ce taux réduit de TVA à 5,5% s’applique au programme “La Madrague” à Marseille 9e, sous réserve que les conditions de l’article 278 sexies I-11° du Code Général des Impôts soient remplies (notamment résidence principale de l’acquéreur-plafonds de ressources du réservataire à respecter- détails auprès de nos équipes commerciales), selon stocks disponibles au 18 février 2016. (3) Ce taux réduit de TVA à 7% s’applique aux programmes situés uniquement à plus de 300 m et à moins de 500 m d’une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31/12/2013 ou que le traité de concession d’aménagement a été signé avant le 01/01/2014 (art. 29 de la loi de finances du 29 décembre 2013). Pour bénéficier de la TVA à 7%, vous devez répondre à plusieurs conditions : faire du logement neuf votre résidence principale pendant 10 ans, le logement acheté doit respecter un plafond de prix de vente (prix maximum au m2 de surface utile), avoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources fixés pour la zone géographique où se situe le logement (plafonds PLS +11%) et calculés en fonction de la composition de votre foyer fiscal ; les ressources à prendre en compte sont les “revenus fiscaux de référence” du foyer pour l’année N-2 (N correspondant à la date de signature de votre contrat de réservation). S’il s’avère que vos ressources sont supérieures à ce plafond ou si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, le prix de vente sera soumis au taux normal de TVA applicable selon la législation en vigueur. Détails auprès de nos équipes commerciales. (4) Prix hors stationnement et en TVA réduite à 5,5% du lot C22. (5) Prix hors stationnement et en TVA réduite à 5,5% du lot B11. (6) Livraison prévisionnelle et non contractuelle. (7) Prix hors parking et selon stock disponible au 18/02/2016. (8) Nouveau Prêt à Taux 0% 2016 octroyé pour l’achat d’un logement neuf destiné à demeurer, au cours des six premières années suivant la date de versement du prêt, la résidence principale de l’emprunteur et réservé aux personnes physiques qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt. Le montant de ce prêt, ses modalités de remboursement et sa durée sont soumis à des conditions d’attribution en fonction de la zone géographique du logement, de la composition du foyer et des ressources de l’acquéreur (Art. L.31-10-1 et s. et R.31-10-1 et s. du Code de la construction et de l’habitation). Nouveaux barèmes PTZ applicables à partir du 1er janvier 2016. (9) Prix du terrain à bâtir lot B08, selon le stock disponible au 18 février 2016. *Les réalisations sont conformes à la nouvelle Réglementation Thermique « RT2012 ». **Le Label BBC « Bâtiment Basse Consommation » : démarche visant à l’obtention de la certification à l’achèvement des travaux. OGIC - N° RCS : Nanterre 382 621 134 - 58, avenue Edouard Vaillant - 92100 Boulogne-Billancourt. Architectes : Bernard Vernerey - James Chassagne - Pierre Boyer - JM Grégoire - Muriel Chéron. Illustrations : L.Prullière - Attik Images - Eric Malan - Cible Publicité - Infime. Illustrations et document non contractuels. AGENCE JFKA - 02/2016

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À l’afficheAcheter un bien est une décision cruciale. Pour nous aider à nous poser les bonnes questions avant de nous lancer, entretien avec Didier Bertrand, Administrateur et Secrétaire Général de la Fédération Nationale de l’Immobilier des Bouches-du-Rhône (FNAIM 13).

Pouvez-vous nous décrire la Fnaim et ses missions ?La Fnaim regroupe 12 000 structures dans les quatorze métiers de l’immobilier, pour plus de 100 000 collaborateurs. Elle est force de proposition auprès des pouvoirs publics et défend l’intérêt des consommateurs. Elle assure notamment des missions de formation, veille au respect de la législation et de l’éthique. Dans les Bouches-du-Rhône, la Fnaim compte 420 adhérents.

Pourquoi acheter dans l’ancien ?Tout d’abord, je vais insister sur un point sémantique. Le terme « ancien » n’est pas approprié, car il ne décrit pas un bien qui n’a que cinq ou dix ans. Nous préférons le terme « existant ». D’abord, pourquoi investir tout court ? L’immobilier est toujours, et plus que jamais, une valeur refuge. D’autant plus à notre époque, faite d’incertitudes économiques et boursières. Beaucoup d’investisseurs ne veulent plus prendre de risques. Or, si leur compte est bloqué, ils auront toujours un toit et quatre murs. Cette vision extrême relevait du fantasme il y a peu, mais nous avons pu voir des situations analogues à nos portes, en Grèce. La logique d’investissement « du bon père de famille » est donc plus que jamais d’actualité. Dans le passé, plus l’investissement était risqué, plus il était rentable. Aujourd’hui, la différence est nulle, alors, pourquoi prendre des risques ? Enfin, les taux d’intérêt sont historiquement bas !

Quels sont les avantages de l’existant ?Ils sont nombreux, mais je ne veux pas opposer neuf et existant. Disons que chaque type de bien a son public. Dans l’existant, acheter n’a jamais été aussi intéressant : les biens sont au bon prix et les taux sont bas. La possibilité de faire une plus-value à la revente est importante, dès lors que l’on s’engage dans des travaux de rénovation. Ensuite, la plupart des biens se situent dans les secteurs dynamiques et les centres urbains, où le neuf est rare. Du point de vue de l’esthétique, il y en a pour tous les goûts, alors que le neuf est plus normé. C’est dans l’existant que l’on retrouve le charme architectural, les volumes et les styles atypiques. Dans le neuf, les charges sont difficiles à évaluer. L’existant présente une forme de mixité dans les usages de vie, alors que le neuf n’a souvent qu’une fonction, l’existant est le miroir de notre société : on y vit, on y travaille...

Quelles questions se poser avant d’acheter ?Outre les critères objectifs, superficie, prix... tout tourne autour de la qualité de vie. Un toit et ses quatre murs ne sont que le support d’un projet de vie. Il faut donc se demander quelle existence on souhaite y mener. Est-ce que je compte me déplacer à pied ? Ai-je besoin d’un grand séjour pour recevoir mes amis, ou de grandes chambres pour mes enfants ? Est-ce que, spontanément, j’aime ce lieu ? La seconde volée de questions concerne les plans économiques et juridiques. Que signifient les diagnostics ? Ai-je bien l’entière propriété de telle partie du terrain ? Le montant des charges est-il normal ? Quels seront les travaux à l’achat et les frais à l’usage ? Les professionnels savent orienter leurs clients, et les aident à trouver la réponse à l’ensemble de ces questions. Ils se satisferont tout particulièrement d’avoir trouvé le bien qui correspond à chacun.LE LOGEMENT :

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DIDIER BERTRAND, ADMINISTRATEUR ET SECRÉTAIRE

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Actualités

BON À SAVOIRDe nouvelles conditions de ressources. Ce prêt sans intérêt, aidé par l’État, est accordé sous certaines conditions, notamment, de ressources. Aujourd’hui, une personne seule habitant dans une zone « tendue », dite « A », peut prétendre au PTZ si ses revenus annuels sont de 37 000 euros. Pour un couple avec un enfant, le plafond est de 62 900 euros, tandis que les familles avec deux enfants sont éligibles jusqu’à 74 000 euros de revenus.

40 % DU COÛT TOTAL DE L’OPÉRATION : le prêt à taux zéro peut financer jusqu’à 40 % du coût total de l’opération. Cette quotité est fixée à 10 % pour l’achat d’un logement social existant. Attention, le coût de l’acquisition est lui aussi plafonné. Il est fonction de la zone géographique du bien et du nombre d’occupants. Par exemple, pour un couple avec deux enfants achetant un logement neuf, en zone B1, le montant de l’opération est plafonné à 270 000 euros, pour un PTZ de 108 000 euros maximum.

LE RETOUR DE L’ANCIEN : Plus besoin d’acheter dans le neuf, ou de se lancer dans la construction, pour faire partie des ménages éligibles au prêt à taux zéro. L’obtention dans l’existant est conditionnée à une cote part de travaux, fixée à 25 % du montant total de l’acquisition. Bricoleur dans l’âme et amateur de biens anciens ? C’est le moment de se lancer !

FINANCEMENT COMPLÉMENTAIRE : bien sûr, le PTZ peut se cumuler avec d’autres prêts. Bonne nouvelle, afin de simplifier les formalités, toutes les banques qui ont signé une convention avec l’État sont en mesure de l’accorder. La durée de l’emprunt peut aller jusqu’à 25 ans, avec des remboursements différés de 5 à 15 ans, en fonction des revenus et de la localisation du logement.

Remodelé depuis le 1er janvier 2016, le prêt à taux zéro (PTZ) fait déjà de nombreux émules. La raison de son succès ? Les nouvelles mesures incitatives : relèvement du plafond des revenus, possibilité d’emprunter jusqu’à 40 % de la valeur du bien et ouverture à l’ancien, sous certaines conditions.

PRÊT À TAUX ZÉRO :LE MEILLEUR ALLIÉ DES PRIMO-ACCÉDANTS


Actualités

En perte de vitesse au cœur de la crise, le PTZ a séduit 1 691 ménages dans les Bouches-du-Rhône en 2013, sensiblement autant qu’en 2014. Pendant les heures de gloire du dispositif, quelques années auparavant, les acheteurs bénéficiaires pouvaient atteindre 9 000 chaque année dans le département.

Créé en octobre 1995, le PTZ a connu de nombreux visages. « À son origine, ce prêt aidé par l’État s’appliquait à l’achat dans le neuf, mais aussi dans l’ancien, si la quotité de travaux atteignait 54 % du coût de l’acquisition», se souvient Thierry Moallic, directeur de l’agence départementale d’information sur le logement des Bouches-du-Rhône (Adil13).

En janvier 2005, l’obligation de travaux a été supprimée. En 2007, le PTZ était majoré dès lors que la collectivité locale votait une aide en faveur de l’accession à la propriété. En 2009, on a doublé le plafond du PTZ dans

le neuf. En 2011, le PTZ+ a supprimé les conditions de ressources, puis en janvier 2012, le PTZ dans l’ancien a été supprimé : le prêt était si attractif qu’il était trop consommé. Il coûtait trop cher à l’État ». 2016 marque donc la réintroduction de l’ancien dans les possibilités de financement du prêt à taux zéro.

Une aubaine, à la condition que les travaux dans le logement représentent 25 % de la facture totale. Seconde nouveauté de l’année, la hausse du montant prêté, qui pourra désormais représenter jusqu’à 40 % du coût d’achat, contre environ 20 % jusqu’alors.

UN PLAFOND DE REVENU REHAUSSÉ

Réservé aux primo-accédants et aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans, le PTZ reste soumis à de strictes conditions de revenus.

En 2016, celles-ci se voient augmentées, selon un barème prenant en compte la composition du foyer, et la situation géographique du logement. Ainsi, un couple avec un enfant domicilié à Marseille, peut désormais prétendre à un PTZ en ayant jusqu’à 62 900 euros de revenus annuels, tandis qu’une personne seule peut emprunter sans intérêt si elle gagne jusqu’à 37 000 euros. Quant aux plafonds de l’opération, ils sont fixés à 255 000 euros pour une famille de trois personnes, 210 000 euros pour un couple et 150 000 euros pour un célibataire, dans les secteurs tendus.

Cette nouvelle mouture, couplée à des taux d’emprunt historiquement bas, devrait contribuer à booster le marché de l’immobilier, et à redonner des opportunités d’achat aux classes moyennes. « Le fait de réintroduire l’ancien devrait permettre une hausse des demandes de prêt à taux zéro, estime Thierry Moallic. Nous constatons un regain d’intérêt pour ce dispositif, toutefois dans l’existant, 25 % de travaux reste très élevé. Est-ce que cette quotité va permettre de relancer l’achat et la rénovation dans l’ancien ? C’est l’enjeu du nouveau PTZ. Dans tous les cas, cela ne pourra se réaliser que si l’existant est vendu au juste prix », conclut le directeur de l’Adil des Bouches-du-Rhône.

Depuis le 1er janvier 2016, davantage de personnes peuvent bénéficier du prêt à taux zéro. Une excellente nouvelle pour les primo-accédants, qui se voient offrir l’opportunité d’acheter leur résidence principale à des conditions particulièrement avantageuses, combinées à des taux historiquement bas. Du jamais vu !

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Actualités

DU CÔTÉ DES AIDES DE L’ÉTAT ET DE LA FISCALITÉ

Les ménages éligibles peuvent financer jusqu’à 40 % de la construction de leur maison grâce au prêt à taux zéro (PTZ), et le cas échéant, l’achat du terrain destiné à la construction du logement. Le remboursement de ce prêt peut être différé de 5, 10 ou 15 ans selon les profils. Par ailleurs, les nouveaux édifices bénéficient d’une exonération de la taxe foncière pendant les deux ans suivant l’achèvement des travaux. Si certaines collectivités locales préfèrent conserver la part de la taxe foncière qui leur revient (l’exonération n’est alors que partielle), d’autres motivent les propriétaires de logements économes en énergie par des dégrèvements incitatifs de taxe foncière, pendant cinq ans. Soumises aux normes en vigueur en 2016, toutes les maisons neuves peuvent prétendre à ces exonérations. Dans tous les cas, il incombe au propriétaire de faire une déclaration de construction pour bénéficier de ces avantages.

DES NORMES ET DES GARANTIES INTÉRESSANTES

Autre point positif, les constructeurs souscrivent différentes garanties. La garantie de parfait achèvement oblige à réparer dans l’année les problèmes notifiés à la livraison, ainsi que ceux qui apparaissent au cours de l’année suivante. Une garantie décennale, pour les problèmes graves se déclarant dans les dix ans, et une biennale, pour les dysfonctionnements des équipements, s’ajoutent à la première. De plus, les normes techniques de construction imposées aux maisons en 2016 assurent un confort et une sécurité durables. La réglementation thermique 2012 (RT 2012), en particulier, garantit de bonnes performances énergétiques : isolation optimale, système de chauffage adapté... en même temps que des économies sur les factures et un véritable confort thermique dans l’habitation. Une maison neuve construite suivant les normes de 2016 ne nécessitera pas de rénovation avant un bon moment, et c’est encore des économies…

Autant de bonnes raisons pour construire une maison à l’agencement fonctionnel selon ses propres critères, à son goût, en choisissant les matériaux du gros œuvre jusqu’aux moindres finitions !

RT2012 : HABITER ÉCOLO, DES ÉCONOMIES SUR LES FACTURES D’ÉNERGIE

La RT2012 a été élaborée dans le cadre du Grenelle de l’Environnement et doit permettre de diviser par trois la consommation énergétique des bâtiments neufs, avec une valeur inférieure à 50 kWhep/m2.an. Il est devenu obligatoire de fournir une attestation thermique. Il convient aussi d’intégrer une énergie renouvelable ou une solution alternative dans le projet de construction. Par exemple, des capteurs solaires pour produire l’eau chaude sanitaire, un poêle ou une chaudière à bois pour chauffer la maison, l’électricité produite par des panneaux photovoltaïques, etc. Enfin, un test d’étanchéité à l’air doit être effectué en fin de chantier et joint à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Toutes ces obligations visent bien entendu à réduire la consommation énergétique des constructions neuves. Et grâce à la RT2012, l’écologie a pour conséquence directe de réduire drastiquement la facture énergétique des ménages !

QUELLES QUESTIONS SE POSER AVANT D’ACHETER ?

Outre les critères objectifs, superficie, prix... tout tourne autour de la qualité de vie. Un toit et ses quatre murs ne sont que le support d’un projet de vie. Il faut donc se

demander quelle existence on souhaite y mener. Est-ce que je compte me déplacer à pied ? Ai-je besoin d’un grand séjour pour recevoir mes amis, ou de grandes chambres pour mes enfants ? Est-ce que, spontanément, j’aime ce lieu ? La seconde volée de questions concerne les plans économiques et juridiques. Que signifient les diagnostics ? Ai-je bien l’entière propriété de telle partie du terrain ? Le montant des charges est-il normal ? Quels seront les travaux à l’achat et les frais à l’usage ? Les professionnels savent orienter leurs clients, et les aident à trouver la réponse à l’ensemble de ces questions. Ils se satisferont tout particulièrement d’avoir trouvé le bien qui correspond à chacun.

DES AVANTAGES ÉCONOMIQUES DE CONSTRUIRE SA MAISON

Construire sa maison revêt une importance particulière dans une vie. C’est la possibilité d’approcher au plus près de son idéal, sans trop de compromis… Et de surcroît, pour le propriétaire, une foule d’avantages découle de la construction d’une maison en 2016. Un rapide tour d’horizon pour s’en convaincre.

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Actualités

BON À SAVOIRReconduit pour l’année 2016, l’éco-PTZ comprend quelques améliorations par rapport à sa précédente mouture, à savoir :

Une durée de réalisation des travaux allongée.Désormais, le propriétaire dispose de trois ans (au lieu de deux) pour fournir la facture des travaux réalisés, à compter de la date d’émission de l’offre de prêt.

Meilleure cohabitation entre prêt à l’accession et éco-prêt : La demande d’éco-PTZ peut être réalisée au moment de l’acquisition du bien. Dès lors que le futur propriétaire émet sa demande d’éco-PTZ simultanément avec sa demande de crédit immobilier, les formalités peuvent être prises en charge par la banque. L’établissement bancaire fournit à l’emprunteur les devis type à compléter par l’artisan, recueille les formulaires et attestations « reconnu garant de l’environnement » (RGE) des entreprises.

Un éco-prêt pour les ménages modestes.À destination des ménages modestes, bénéficiaires du programme «Habiter Mieux» de l’agence nationale de l’habitat (Anah), un éco-prêt spécifique est mis en place afin de contribuer au financement du reste à charge.

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) aide à financer les travaux de rénovation énergétique. Reconduit au 1er janvier 2016, il peut être accordé aux propriétaires de logement et aux syndicats de copropriétaires, jusqu’au 31 décembre 2018.

ÉCO-PRÊT À TAUX ZÉRO UN COUP DE POUCE À LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE


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ÉCO-PTZ :BON POUR L’ENVIRONNEMENT ET POUR LE PORTEFEUILLE

RECONDUIT POUR TROIS ANS L’éco-prêt à taux zéro (Eco PTZ), qui permet aux ménages d’emprunter sans intérêt pour financer des travaux d’isolation ou de chauffage, vient d’être reconduit pour trois ans. Les propriétaires auront donc jusqu’au 31 décembre 2018 pour faire leurs travaux. L’éco-prêt à taux zéro est accessible à tous les ménages propriétaires, bailleurs ou occupants, sans condition de ressource, dès lors que le bien est occupé au titre de résidence principale, et que la somme est employée au financement d’un bouquet de travaux, réalisé par des professionnels « reconnus garants de l’environnement » ou RGE (cf encadré). Le logement doit être ancien, achevé avant le 1er janvier 1990. Peuvent également bénéficier d’un éco-prêt les copropriétaires, bailleurs ou occupants, pour financer leur quote-part de travaux entrepris dans les parties communes de la copropriété.

DES BOUQUETS DE TRAVAUX

Le montant alloué au titre de l’éco-PTZ est fonction du type de travaux. Il doit s’agir d’un « ensemble de travaux cohérents et efficaces, comprenant au moins deux des catégories de travaux », parmi lesquels l’isolation thermique de la toiture, de la surface des murs donnant sur l’extérieur, des parois vitrées, ou le remplacement des portes donnant sur l’extérieur. Sont également concernés l’installation de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants, et ceux utilisant une source d’énergie renouvelable. Les travaux doivent permettre d’atteindre

«une performance énergétique globale minimale du logement», en limitant la consommation d’énergie en-deçà d’un certain seuil, exprimé en kWh/m²/an : 150 kWh/m²/an si le bâtiment présente une consommation conventionnelle d’énergie primaire avant les travaux supérieure ou égale à 180 kWh/m²/an, ou de 80 kWh/m²/an si cette consommation est inférieure à 180 kWh/m²/an avant les travaux. Un éco-PTZ, pour quels montants ? La somme dépend du nombre de travaux réalisés. Le banquier peut ainsi allouer jusqu’à 10 000 euros, remboursables sur 10 ans pour une action simple, et à 30 000 euros, remboursables sur 15 ans, pour trois actions et plus. À destination des ménages modestes, saluons enfin la prime d’aide à la rénovation énergétique des logements, complémentaire aux aides de l’Anah. Celle-ci prend en charge 10 % des travaux de rénovation énergétique, et devrait bénéficier à 50 000 ménages en 2016.

Nombreux sont ceux qui souhaitent rénover leur logement et mieux l’isoler, afin de réduire leur facture énergétique, tout en gagnant en confort de vie. Mais encore faut-il avoir les moyens de réaliser les travaux ! Grâce à l’éco-prêt à taux zéro (Eco PTZ), les ménages peuvent passer du désir à l’acte. Mieux, au moment de la revente, cette éco-rénovation permet d’augmenter la valeur du bien. Tour d’horizon d’un coup de pouce de l’État.

QUI SONT LES PROFESSIONNELS RGE ?

Pour être éligibles à l’éco-PTZ, les travaux doivent impérativement être effectués par une entreprise ou un artisan certifiés « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE). Derrière cet acronyme, le label RGE garantit qu’une entreprise remplit certains critères et a suivi une formation auprès d’un organisme agréé. Le dispositif, reconnu par l’État, tient notamment compte du volume d’activité, du respect de critères légaux et administratifs, des compétences... La qualification ou la certification RGE est accordée pour 4 ans. Les professionnels sont référencés sur le site : http://renovation-info-service.gouv.fr


Actualités

BON À SAVOIR Investissez, louez, économisez

Dispositif d’investissement locatif, la loi Pinel 2016 permet de bénéficier d’une réduction d’impôts conséquente. Loin d’être réservée aux personnes fortunées, elle s’adresse à tous les contribuables français qui investissent dans le neuf.

Bon à savoir En quoi cela consiste-t-il ? La loi Pinel succède à la loi Duflot. Il s’agit d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21%, à l’attention des particuliers investissant dans l’immobilier à des fins locatives. Le dispositif est étalé sur six, neuf ou douze ans, pendant lesquels les particuliers amortissent leur investissement en le louant, tout en réduisant le montant de leur impôt sur le revenu.

Une mesure, pour qui ? « Contrairement aux idées reçues, la défiscalisation ne concerne pas que les personnes lourdement imposées, indique Olivier Campana, président de SFC. Elle s’adresse même à 80 % des personnes imposables ». Autrement dit, La loi Pinel s’adresse à tous les contribuables français susceptibles d’acquérir, un logement neuf destiné à la location, et ce, jusqu’au 31 décembre 2016. Ils bénéficient alors d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21%, sur toute la durée de location. Les avantages fiscaux sont proportionnels à la durée de la mise en location. Plus longtemps le logement est mis en location, plus l’économie réalisée est importante.

Quels logements sont éligibles ?Attention, tous les logements ne peuvent pas prétendre aux avantages de la loi Pinel. L’objectif étant d’encourager l’amélioration énergétique dans les zones dites « tendues », les immeubles neufs en milieu urbain, conformes à la norme RT2012, sont sans surprise les seuls concernés par cette mesure. Quant aux bâtiments qui surpassent les performances thermiques de la RT2012, ils se verront appliquer un « bonus Pinel ».

LOI PINEL : VOUS AVEZ JUSQU’AU 31 DÉCEMBRE 2016 POUR RÉALISER UN INVESTISSEMENT TRÈS AVANTAGEUX. LE COMPTE À REBOURS EST LANCÉ


Actualités

Dernière année pour investir avec la fameuse loi Pinel. Au 31 décembre 2016, cette mesure de défiscalisation locative, remplaçante du dispositif Duflot, tirera sa révérence. Conçue pour inciter les ménages à placer leur épargne dans les logements neufs en zone tendue, elle devrait permettre de palier au manque d’appartements dans les secteurs à forte demande, à savoir en région parisienne et dans toutes les agglomérations françaises.

POUR QUELS AVANTAGES ?

« Les possibilités de louer à ses ascendants ou ses descendants, d’investir pour des durées variables (six, neuf ou douze ans) que nous avons introduites correspondent aux attentes des particuliers-investisseurs. Cette formule n’a pas entraîné de hausse des prix des logements neufs. En plus, quand on change les dispositifs trop souvent, plus personne ne s’y retrouve et les ventes s’en ressentent » déclarait la Ministre Sylvia Pinel, au Figaro Immobilier en août 2015.

En 2016, la Loi Pinel reste donc identique à sa première version. Elle consiste en un investissement immobilier dans le neuf sur six ans à douze ans, avec l’obligation de louer à un tiers. Première bonne nouvelle de la mesure, alors qu’ils étaient exclus du dispositif Duflot, les ascendants et les descendants peuvent être les occupants du logement. Il est donc possible de louer un appartement à votre enfant, tout en restant bénéficiaire du dispositif ! Quant à la réduction d’impôts, elle s’échelonne de 12% à 21% du montant de l’achat du bien, lui-même plafonné à 300 000 euros. Elle reste, en tout état de cause, proportionnelle à la durée de l’opération : 12% du montant du bien pour

un engagement de location de six ans, 18% pour une location de neuf ans, et 21% pour un engagement locatif de douze ans. Le bénéfice fiscal peut donc atteindre la somme rondelette de 63 000 euros, lissée sur la durée de l’engagement.

RÉUSSIR SON INVESTISSEMENT PINEL

Sans surprise, afin de réussir son investissement, le choix le plus crucial est l’emplacement géographique du bien. Toutes les zones urbaines dites « tendues » ne se valent pas, il est donc recommandé d’opter pour des lieux en plein développement, qui n’ont pas encore atteint leur plein potentiel.

Parce que le temps peut manquer et que l’enjeu est important, s’entourer d’une équipe de spécialistes est également bienvenu. Un professionnel réalisera plusieurs études et simulations sur les cas les plus appropriés à la situation de chacun. Au terme de l’engagement de location, l’investisseur est libre de disposer du bien comme bon lui semble.

Un investissement Pinel correctement évalué pourra être revendu avec une belle plus-value, ou apporter une rente régulière aux retraités. Il peut enfin devenir un second pied-à-terre, ou un patrimoine à transmettre à sa descendance.

Mise en place en septembre 2014, la loi Pinel, du nom de la ministre du Logement Sylvia Pinel, est une mesure performante d’investissement locatif. Elle permet à tout contribuable français résidant en France, de bénéficier de réductions fiscales, s’il investit dans l’immobilier neuf à des visées locatives.

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Parole d’acheteurs

2016, L’ANNÉE IDÉALE POUR LES INVESTISSEMENTS

ACHETER DANS LE NEUF : « Cela fait des années que j'envisage d'acheter dans le neuf. Depuis que j'ai pris connaissance du nouveau PTZ et que ma femme a décroché un CDI, je me dis que c'est le moment ou jamais ! C'est

décidé, en 2016, nous serons propriétaires ! ». Lionel, cherche dans le neuf à Marseille. FAIRE CONSTRUIRE : « Longtemps, nous pensions ne pas avoir les moyens pour posséder notre propre maison. Nous avons toutefois cherché un terrain qui correspondait à nos attentes et à notre budget. Lorsque l'occasion s'est enfin présentée, nous n'y croyions plus ! Nous avons

pu bâtir une maison qui nous ressemble, et ne l'avons jamais regretté. Si je devais recommencer aujourd’hui, avec toutes les mesures incitatives, je n'hésiterais pas une seule seconde, j'achèterais même sûrement plus

grand ! ». Frédéric, retraité dans les Alpes de Haute-Provence.

ACHETER DANS L'EXISTANT : « Nous avons cherché la perle rare, et, coup de chance, nous l'avons trouvée. Nous voulions une maison avec un petit terrain, avec ni trop, ni trop peu de travaux. Nous ne sommes pas éligibles

au PTZ, mais grâce à l'éco-PTZ, et au crédit d'impôt pour la transition énergétique, nos travaux d'amélioration thermique vont très vite être amortis. Maintenant, j'ai hâte d'emménager ! ». Ludovic, Aubagne.

RÉALISER UN INVESTISSEMENT LOCATIF : « C’est mon banquier qui m’a motivée pour un investissement immobilier. Il m’a parlé de rentabilité, de taux bas, de prix intéressants… Et j’ai trouvé un studio qui m’aura coûté 80 000 € tout compris, travaux, frais de notaire, aménagement… Avec les taxes et le remboursement de l’emprunt sur 10 ans, il me coûte 700 € par mois. Ce qui est très cher ! J’ai calculé que je devais le louer 330 € par semaine au minimum deux semaines par mois pour que l’opération ne me coûte rien. Cela m’a l’air tout à fait faisable ! Et puis si ça ne fonctionne pas, je le louerais à l’année. » Barbara, a acheté un studio sur la Canebière pour la location saisonnière.

ACHETER UNE RÉSIDENCE SECONDAIRE : « Nous ne nous sommes posé aucune question, ni même réfléchi investissement. Nous tenions à garder un lien avec ce village, pour ne pas nous couper complètement de notre histoire familiale, transmettre ce lieu à nos enfants. Et nous n’avons aucun regret. Nous assumons les charges, qui, par chance, ne sont pas trop élevées. Nous n’avons souscrit à aucun abonnement, ni internet, ni tv. Nous payons juste l’eau, l’électricité et les taxes. Et si un jour nous n’y arrivons plus, nous pourrons toujours envisager de la louer ». Depuis un héritage, Sophie et son mari sont propriétaires d’une maison de village de 75 m2 dans le Luberon dont ils profitent les week-ends.

ACHETER À PLUSIEURS : « J’adore skier et j’ai envie de profiter des prix qui sont très bas en ce moment. J’ai repéré un appartement à Risoul pour 60 000 €, alors je suis en train de monter un projet avec deux amis, pour que cela nous revienne moins cher. Il faut tout prendre en compte : les charges, l’entretien… Si l’affaire nous semble rentable, nous aurons alors le plaisir d’aller skier quand on le veut… mais toujours à Risoul… ». Raphaële, Marseille.

Tous les indicateurs sont au vert pour investir dans l’immobilier en 2016. Des taux historiquement bas viennent se combiner à un prêt à taux zéro (PTZ), alléchant pour les primo-accédants. Les investisseurs ont jusqu’au 31 décembre pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, en matière de défiscalisation. Quant à ceux qui achètent dans l’ancien, le PTZ ou l’éco-prêt à taux zéro leur permettent de rénover à moindre coût. Ils sont devenus propriétaires, ils ont investi, ils vous disent pourquoi.


Actualités

DES AVANTAGES FISCAUX CONTRE LE MAL LOGEMENT

L’intermédiation solidaire ou location solidaire consiste pour un propriétaire bailleur à mettre son bien à la disposition d’une association (comme Solibail) ou d’une agence immobilière à vocation sociale qui le prend en charge pour une durée déterminée. Depuis le mois de janvier, les communes qui n’atteignent pas le quota de 25 % de logement social pourront déduire de leur pénalité financière les aides qu’ils accorderont aux organismes agréés d’intermédiation solidaire.

DES TRAVAUX SUBVENTIONNÉS POUR L’INTERMÉDIATION SOLIDAIRE

L’Agence nationale de l’habitat (Anah) et des associations agréées, comme Habitat et humanisme, distribuent aussi des aides pour réhabiliter des logements vétustes avec une possibilité de déduction fiscale si, pour l’Anah, le bien est ensuite loué à un loyer maîtrisé, fixé selon

des zones géographiques définies par la demande et ce, pour au moins neuf ans, ou confié à l’association qui le louera à des personnes fragilisées…

UNE GESTION LOCATIVE GRATUITE POUR LES PROPRIÉTAIRES

Les avantages pour le propriétaire du bien sont nombreux. En premier lieu, il n’a à s’occuper de rien. Son loyer, proposé sous les prix du marché, est garanti. Il est aussi déchargé des frais d’entretien. En contrepartie du rabais consenti sur le loyer, il profite d’un abattement fiscal sur ses revenus fonciers pouvant aller jusqu’à 70 % selon la convention signée. Cerise sur le gâteau, du 1er novembre dernier au 31 décembre 2017, les propriétaires consentant à confier leur bien pendant trois ans toucheront une prime de l’Anah d’un montant de 1 000 €.

INVESTIR SOLIDAIRE

L’usufruit social locatif permet d’envisager un investissement solidaire. C’est un montage financier qui diminue le montant de l’investissement initial, car le bien est acheté en nue propriété. L’usufruit est confié à un bailleur social (OPAC, société HLM, ESH) pour une durée déterminée. Au terme de l’usufruit, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien. L’usufruit social locatif partage donc l’investissement initial entre les investisseurs et les bailleurs sociaux pour créer des logements sociaux temporaires… ou comment faire coïncider intérêts particulier et général !

SÉCURISER LES PROPRIÉTAIRES : VISALE, UNE NOUVELLE GARANTIE LOYERS IMPAYÉS

Depuis le 20 janvier 2016, les personnes de moins de 30 ans entrant dans la vie active ou de plus de 30 ans dont l’emploi est précaire : CDD ou période d’essai d’un CDI, intérim, intermittent, contrat d’apprentissage ou contrat aidé, et donc avec peu de garanties pour louer un logement ont la possibilité d’être couvertes par le Visa pour l’emploi et le logement (Visale). Gratuite pour le propriétaire comme pour le locataire, elle bénéficie aussi aux ménages en intermédiation locative. En 2017, Visale sera peut-être étendu aux chômeurs qui déménagent pour trouver un emploi, et ce, sans limite d’âge.Si le locataire dispose de revenus représentant au moins 50 % du loyer, Action logement paiera le loyer au propriétaire en cas d’impayé. Et c’est Action logement qui se retournera ensuite contre le locataire pour le remboursement.

Avec 3,8 millions de personnes mal logées en France, selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre, le besoin en logements sociaux est loin d’être comblé. Pour y remédier partiellement, l’État tente d’impliquer, à l’aide d’avantages fiscaux, le parc privé dans l’offre de logements aux ménages modestes et précaires. Encore faut-il être au fait de l’intermédiation solidaire ou l’usufruit social locatif…


Actualités

À travers la loi Pinel, les pouvoirs publics incitent les contribuables à investir dans l’immobilier locatif, afin de renouveler et d’agrandir le parc de logements en location. Pour cette bonne action, les investisseurs bénéficient alors de réductions de leur impôt sur le revenu. Cette loi s’adresse aux ménages imposables dès les tranches médianes. La hausse sensible de la fiscalité des classes moyennes a encore élargi la gamme des

profils concernés. Du point de vue des particuliers, elle permet de répondre à plusieurs objectifs : placement pour revente avec plus-value, défiscalisation, constitution d’un patrimoine…

Les investisseurs d’un profil sensiblement équivalent peuvent aussi se tourner vers le dispositif Censi Bouvard, qui propose un abattement fiscal aux acheteurs de

logements dans des établissements médicalisés pour personnes âgées, dans des résidences services pour étudiants ou seniors, dans des résidences de tourisme. La gestion de ce bien (location, encaissement de loyers, entretien, etc.) est confiée à une société tiers qui s’engage à verser un loyer au propriétaire, lui procurant ainsi une certaine sérénité.

LES MÉNAGES FORTEMENT IMPOSÉS À LA RESCOUSSE DU PATRIMOINE

Depuis 1962, la loi Malraux a pour objectif de motiver à coup d’avantages des investisseurs pour restaurer le patrimoine dans les quartiers historiques des villes. Le dispositif a depuis beaucoup évolué, mais l’objectif reste peu ou prou le même. Dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), la réhabilitation d’immeubles présentant un caractère historique ou esthétique particulier enclenche pour les investisseurs une réduction d’impôt, selon le montant des travaux effectués. Elle s’adresse aux ménages fortement imposés qui chercheraient à se constituer un patrimoine de qualité, en partie financé par réduction d’impôt. Cette loi peut aussi permettre d’atténuer l’impact fiscal d’une grosse rentrée d’argent.

Assez proche de la loi Malraux, dans l’esprit de conservation du patrimoine français, le dispositif Monuments historiques permet la restauration de biens classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH). En contrepartie de coûteux travaux de réhabilitation, supervisés par l’architecte des bâtiments de France et effectués par des entreprises agréées, les personnes les plus fortement imposées bénéficient d’avantages fiscaux très intéressants. En plus d’une situation économique bien assise, un goût pour les vieilles et belles pierres est un plus pour mener à bien ce type de projet.

Rompus aux nuances, contraintes et avantages de ces nombreux dispositifs, les cabinets de gestion de patrimoine indépendants permettent de trouver le produit adapté à chaque profil d’investisseur.

Vous payez des impôts. Les placements financiers sans risque, type Livret A, ne rapportent plus grand-chose. Les placements risqués ne vous attirent pas. Les taux sont bas. Les prix de l’immobilier semblent s’être stabilisés. Valeur sûre pour 60 % des Français selon une enquête CSA de 2015, la pierre offre plusieurs possibilités d’investissement selon les profils et les motivations : sécurisation du capital, revenu complémentaire pour la retraite, constitution d’un patrimoine à transmettre, défiscalisation, rendement… Comment faire son choix entre les différents dispositifs ficelés par des pouvoirs publics adeptes du « Quand le bâtiment va, tout va » ? En gardant toujours à l’esprit qu’en matière d’immobilier, l’emplacement est primordial.

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Actualités

Très ancrée dans la tradition nationale, la résidence secondaire apparaît aujourd’hui aux Français comme un luxe. Pourtant pour ceux qui s’accrochent encore à ce rêve, la conjoncture est plutôt favorable et le système D, né de la crise, invente des solutions pour le rendre un peu plus accessible.

RÉSIDENCE SECONDAIRE : UN INVESTISSEMENT DE RÊVE ?

À la différence des autres secteurs de l’immobilier, soutenus par des incitations fiscales ou des prêts à taux zéro, l’achat d’une résidence secondaire ne bénéficie d’aucune aide. Au mieux, vous serez exonéré de redevance TV, si vous l’acquittez déjà dans votre résidence principale et il vous faudra attendre au moins 22 ans avant d’enclencher une exonération fiscale en cas de revente.

En raison de la demande en baisse depuis 2008, les prix se sont érodés et aujourd’hui, c’est peut-être le moment d’envisager l’achat d’une maison de vacances à un prix intéressant ! Selon le baromètre LPI-seloger.com, en 2014, le prix moyen au m2 pour les biens achetés en vue d’un usage en résidence secondaire avait reculé de 8,7% en PACA.

DES SOLUTIONS SYSTÈME D

Pour rendre le rêve plus accessible, le plan de financement de sa résidence secondaire peut intégrer la possibilité de louer le bien. Une dizaine de semaines de location par an implique certes quelques contraintes, mais peut dégager le montant des charges fixes. Selon un sondage Ifop de 2014, seuls 35% des propriétaires de résidences secondaires se résigneraient à louer leur petit coin de paradis.

L’achat à plusieurs est l’une des tendances émergente de ce marché. Maison à la campagne ou chalet au ski, si les prix sont bas en ce moment, ils le sont d’autant plus qu’on les partage, en même temps que les taxes, l’entretien et les charges… Depuis quelques années, certains sites

Internet proposent même de mettre en relation des profils compatibles en vue d’un achat groupé. Dans ce cas, l’achat peut s’effectuer en constituant une SCI (société civile immobilière). Clé de voûte pour la réussite d’un tel projet : l’attention portée à la rédaction des statuts de la SCI, qui permettent de fixer un cadre sans surprise pour les différents acquéreurs et d’envisager tous les cas de figure.

Les 70% des Français qui déclarent rêver d’une maison de vacances ont là quelques pistes pour passer à l’achat ! La grande maison de campagne dans laquelle se réunissent amis et famille a peut-être encore de beaux jours devant elle.

BON À SAVOIR LA SCI : SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

Société à but non commercial, la société civile immobilière (SCI) et sa variante familiale permettent d’acheter et gérer des biens immobiliers à plusieurs (au moins deux). Chaque associé reçoit des parts sociales correspondant à son apport dans l’achat du bien dont la SCI, personne morale, est propriétaire. Le pouvoir y est partagé entre la gérance, qui règle les affaires courantes et l’assemblée des associés, qui prend les décisions plus importantes.

Les statuts de la SCI définissent les procédures en cas de retrait ou de décès d’un associé, d’entrée d’un nouvel associé, les règles de majorité applicables aux décisions prises par l’assemblée, le domaine de compétence du gérant. Pour un achat groupé, ils peuvent aussi prévoir la durée des différents séjours, la répartition des charges… À noter, en matière de transmission, la SCI présente un certain nombre d’avantages. Toutefois, la création d’une SCI obéit à des règles et obligations (bilan annuel, comptes approuvés par les associés) qu’il convient d’assimiler avant de se lancer !

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Glossaire

ADEME (prononcer Adème). Opérateur de l’État, l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie accompagne la transition énergétique. À l’attention des particuliers, elle dispense une foule d’informations et de conseils, tant sur le financement d’une rénovation énergétique, les obligations liées à une construction avec la RT 2012 que sur les bonnes pratiques…

Anah. L’Agence nationale de l’Habitat a pour vocation d’améliorer le logement des ménages les plus modestes. Cette administration distribue des aides financières pour résorber l’habitat indigne, adapter les logements aux personnes âgées ou handicapées… Le programme Habiter mieux dispense sous condition des subventions pour la rénovation énergétique des logements.

AVAP ex ZPPAUP (imprononçable). Les Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine ont remplacé les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. Il s’agit d’y « promouvoir la mise en valeur du patrimoine bâti et des espaces ». Dans ces zones, les investisseurs peuvent rénover des immeubles éligibles au dispositif Malraux.

BBC (bébécé). Bâtiment Basse Consommation est un label qui mesure une performance énergétique. Créé pour la RT 2005, il est devenu la norme de construction depuis l’adoption de la RT 2012.

Bepos. Les Bâtiments à énergie positive produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment pour leur fonctionnement. Ce standard technique pourrait devenir obligatoire à l’horizon 2020.

CITE ex CIDD. Le Crédit d’impôt pour la transition énergétique est la nouvelle appellation du Crédit d’impôt développement durable, qui, comme son nom l’indique partiellement, est une aide financière pour les propriétaires occupants et locataires qui réalisent des

travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale.

DPE (dépéheu). Impossible de faire l’impasse sur le Diagnostic de performance énergétique, bien identifiable grâce à ses jolies étiquettes colorées du rouge au vert pour connaître la quantité d’énergie primaire consommée et son dégradé de mauve pour la quantité de gaz de serre émise par le logement concerné. Il doit être établi par un professionnel indépendant, certifié et assuré.

LMNP (elènèm’pé). Il s’agit du régime fiscal de loueur en meublé non professionnel. C’est un statut qui permet de déclarer les revenus tirés d’une location saisonnière et des investissements en résidences services.

PLU. Depuis le 1er janvier, le Plan local d’urbanisme a fait peau neuve. Ce document de planification permet de répondre aux questions suivantes : où puis-je construire, comment prendre en compte mon environnement et comment me raccorder aux réseaux et équipements existants ? À consulter en amont de tout projet de construction !

PTZ (pétézed). Sésame 2016 pour acquérir sa résidence principale. Impact identique pour des travaux si on ajoute le préfixe éco.

RGE (èrgéheu). Seul le recours à des professionnels du bâtiment Reconnus garants de l’environnement permet de bénéficier des aides à la rénovation énergétique octroyées par l’État.

RT (èrté). La première réglementation thermique date de 1974. Depuis, la consommation énergétique des constructions neuves a été divisée par deux ! Aujourd’hui, les progrès techniques permettent d’envisager des bâtiments à énergie positive en 2020.

PARLEZ-VOUS L’IMMOBILIER ?

BBC, SRU, RGE, LMNP, RT… Difficile de se retrouver dans ce langage crypté de sigles et autres raccourcis, incompréhensibles pour le non-initié. Petit glossaire pour se frayer un chemin dans cette foisonnante jungle linguistique, tout en inventivité !

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