Steiner Investment Rapport annuel 2018 Foundation Créer plus de … · 2019-03-29 · STEINER...

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20

18

Rapport annuel2018

SteinerInvestmentFoundationCréer plus de valeur – ensemble

STEINER INVEST Rapport annuel 2018

6 En cours de discussion avec le Conseil de fondation

et la direction

10 Temps forts de 2018

13 Résumé analytique

15 Investisseurs de référence

16 Perspectives 2019

17 Principaux chiffres-clés

18 Steiner Investment Foundation en un coup d’œil

20 Instances

21 Organigramme

22 Organisation

24 Building Information Modeling (BIM)

26 Aperçu du portefeuille

29 Nouveaux projets 2018

30 Glasi-Quartier, Bülach (ZH)

32 Haslirainpark, Buchrain (LU)

34 Hofmatt Süd, Soleure (SO)

36 Webereiweg, Buchs (AG)

38 PA Châtelain, Rolle (VD)

41 Projets existants et leur avancement

42 Weidsicht, Pfäffikon (ZH)

42 Gloggeguet, Schaffhouse (SH)

43 Les Genêts, Genève (GE)

43 Secteur Feldmühle, Rorschach (SG)

44 Sonne, Emmenbrücke (LU)

44 En Porteau, Saint-Légier-La Chiésaz (VD)

45 Weggishof, Weggis (LU)

45 Les Rives de la Baye, Montreux (VD)

48 Gestion des risques et compliance

49 Comptes annuels

71 Rapport de l’organe de révision et rapport d’évaluation

Sommaire

4


Rapport annuel

« La Steiner Investment Foundation sait convaincre grâce à des concepts ren-tables et une équipe très motivée qui est prête à aller toujours plus loin. La combinaison d’une pensée innovante, d’une coopération basée sur le par-tenariat et d’une action durable est la clé de notre succès.»

Ajay Sirohi Président du Conseil de fondation

5

Reto Niedermann, Ajay Sirohi, Urs Rüdin

De gauche à droite en Secteur Feldmühle, Rorschach (SG)

6


En cours de discussion avec le Conseil de fondation et la direction

« Après une excellente première année de création, le groupe de placements a continué à s’imposer avec succès sur le marché en 2018. Quels ont été les temps forts de l’exercice et quels défis la Steiner Investment Foundation a-t-elle relevés?»

Ajay Sirohi Le principal défi a consisté à tirer parti de la

solide performance de la première année et en parallèle,

à consolider le positionnement de l’organisation. L’année

passée, nous ne nous sommes plus uniquement concentrés

sur les nouvelles acquisitions, mais aussi sur la gestion de

nos huit projets existants. En parallèle, nous avons agrandi

notre équipe, introduit de nouveaux systèmes, profession-

nalisé nos processus et fait progresser notre stratégie de

croissance. Au milieu de l’année, ces défis étaient relevés.

Grâce à l’engagement de notre équipe, nous avons pu in-

vestir dans cinq nouveaux projets, renforcer notre position-

nement sur le marché et terminer l’exercice sur une note

financière positive.

Quelles sont les opportunités d’investissement qui

existent pour les institutions de prévoyance profes-

sionnelle suisses dans le domaine des placements

immobiliers? Comment la Steiner Investment Founda-

tion peut-elle les satisfaire avec son offre?

Ralf Labrenz Généralement, il y a les instruments clas-

siques qui regroupent des biens existants désuets et accu-

mulent les retards d’entretien, et qui ne répondent plus aux

besoins de la population résidente en termes d’équipement.

Nous sommes le seul groupe de placements en Suisse à se

concentrer exclusivement sur des projets de construction

neuve. Grâce à nous, les institutions de prévoyance profes-

sionnelle peuvent s’engager très tôt dans des projets im-

mobiliers et bénéficier de rendements relativement élevés

avec un risque assumé par le partenariat. Le pipeline de

développement complet et le vaste savoir-faire de notre

7

partenaire immobilier Steiner SA leur garantissent une sé-

curité accrue et leur offrent la possibilité d’investir égale-

ment de petits montants par l’intermédiaire du groupe de

placements «Swiss Development Residential». En outre,

nous poursuivons une double stratégie où environ la moitié

de nos investissements est dédiée à des appartements en

propriété, et ces derniers contribuent à un rendement at-

trayant pendant la période de construction des immeubles

locatifs qui ne génère sinon aucun rendement. Avec «Swiss

Development Residential», les institutions de prévoyance

professionnelle disposent d’un nouveau produit diversifié

aux meilleurs endroits.

De quoi les investisseurs ont-ils pu profiter avec votre

premier groupe de placements «Swiss Development

Residential»?

Ajay Sirohi Les chiffres parlent d’eux-mêmes: grâce à

notre cinquième émission, nous avons généré un afflux de

fonds d’environ CHF 92 millions, ce qui nous a permis

d’augmenter la fortune nette du groupe de placements à

CHF 192 millions, et de doubler notre croissance en moins

de deux ans. Sur la même période, la valeur nette d’inven-

taire (VNI) du groupe de placements a atteint CHF 115.85.

En outre, depuis notre lancement en mars 2017, nous avons

réalisé un rendement exceptionnel sur le marché immobilier

suisse avec plus de 8%. Nous avons déjà achevé avec suc-

cès notre premier projet à «Weidsicht». Le suivant sera ter-

miné à Genève à l’été 2019. Actuellement, 84% de nos pro-

jets existants se trouvent en phase de développement, et

16% en phase de construction.

Certaines tendances peuvent-elles être identifiées

à partir des comportements de placement des institu-

tions de prévoyance professionnelle?

Ajay Sirohi Dans le contexte actuel de taux d’intérêt né-

gatifs et en raison de l’offre limitée, les investisseurs insti-

tutionnels sont de plus en plus disposés à accepter des

rendements plus faibles. En parallèle, on note une volonté

de prendre plus de risques. Nous décelons une tendance

dans le fait qu’ils souhaitent s’impliquer dès les premières

phases de construction, ce qui aurait encore été impossible

il y a quelques années pour une fondation de placement

exonérée d’impôt.

Ralf Labrenz Lorsque les investisseurs institutionnels

souhaitent investir, les fondations de placement restent le

véhicule privilégié. En outre, la construction de logements

neufs sur des sites suisses attrayants a aussi le vent en

poupe. Si l’on se tourne vers l’étranger, selon les études

actuelles, le premier marché cible des institutions de pré-

voyance professionnelle suisses sera à l’avenir l’Allemagne.

Quel a été l’impact de la numérisation sur l’orientation

du groupe de placements?

Ralf Labrenz Avec l’application de la méthode Building

Information Modeling et la décision d’introduire le logiciel

iTWO, Steiner SA a amorcé une transition technologique

capitale en Suisse. Et nous sommes fiers d’y contribuer.

Trois de nos projets existants ont déjà été intégrés au pro-

cessus BIM et tous les nouveaux grands projets sont égale-

ment planifiés selon cette méthode. Nous nous attendons

à des rendements plus attrayants grâce à la prévention des

« Je suis convaincu que 2019 sera pour nous une année intéressante et fructueuse malgré la pression de la concurrence et les goulets d’étranglement du marché.»

Ajay SirohiPrésident du Conseil de fondation

8


erreurs, à l’amélioration des risques et aux économies de

temps au cours des phases de construction et de développe-

ment des projets. En outre, le BIM ouvre la voie à des

concepts marketing innovants grâce à la 3D et à la réalité

virtuelle. Sans oublier que l’introduction de la solution logi-

cielle moderne Reaforce a permis d’améliorer le contrôle

numérique des projets et de renforcer la transparence.

Nous sommes les premiers utilisateurs de Reaforce en

Suisse.

Le marché immobilier devrait également être difficile

en 2019, les prix demeurant élevés. Avec quelle

stratégie le groupe de placements se considère-t-il

capable de relever les défis à l’avenir?

Ajay Sirohi Je suis convaincu que 2019 sera pour nous

une année intéressante et fructueuse malgré la pression de

la concurrence et les goulets d’étranglement du marché.

Nous continuerons d’investir dans l’organisation et de

consolider le groupe de placements. Nous gérerons cor-

rectement nos projets qui passent maintenant en phase de

construction et nous continuerons de ravir nos investis-

seurs avec une gamme de produits attrayante.

Ralf Labrenz Nous bénéficions d’un positionnement so-

lide au niveau structurel, et nous continuons de progresser

avec efficacité et rapidité sur le marché. De plus, nous nous

distinguons par la qualité de nos analyses produit et nos

courts circuits de décision. Grâce à notre partenariat avec

Steiner SA, nous avons déjà d’intéressants projets de

développement en cours et nous sommes confiants quant

à notre capacité de bien commencer la nouvelle année.

Qu’est-ce qui fait le succès de la Steiner Investment

Foundation?

Ajay Sirohi Fidèles à la devise «Façonner ensemble notre

avance», nous avons grandement profité de notre partena-

riat avec Steiner SA au cours des deux dernières années et

du transfert de savoir-faire associé. En outre, nous savons

convaincre grâce à des concepts rentables et une équipe

très motivée qui est prête à aller toujours plus loin. La com-

binaison d’une pensée innovante, d’une coopération basée

sur le partenariat et d’une action durable est la clé de notre

succès.

Sinon, quoi de neuf?

Ralf Labrenz Un changement de personnel important

nous attend pendant cette nouvelle année: après deux an-

nées fructueuses, notre CFO Hannes Leu a choisi de rele-

ver un nouveau défi professionnel. Nous nous réjouissons

d’avoir déjà trouvé son successeur en la personne de Peter

Hausberger. Il rejoindra la Steiner Investment Foundation

au 1er mai. Nous remercions Hannes Leu pour ses excellents

résultats depuis la création de la fondation et nous lui sou-

haitons beaucoup de succès pour la suite de sa carrière.

« Nous sommes le seul groupe de placements en Suisse à se concentrer sur des projets de construction neuve.»

Ralf LabrenzCEO

9

Secteur Feldmühle

Rorschach (SG)

Secteur Feldmühle

Rorschach (SG)


10

Temps forts de 2018

23

mar

s 2

018

Première assem- blée ordinaire des investisseurs 13

projets de développement fruc-tueux depuis la création en 2016

Valeur de marché prévue de tous les projets immobiliers à l’achèvement des travaux CHF 608.4 mio.

CHF 92.3 mio.

Croissance plus que doublée

Augmentation du volume de la fortune nette

CH

F

192

mio

.F

ortu

ne n

ette

+81 %Actif immobilisé

+108.6%Cinquième émission avec un afflux de fonds de près de


11

4.13

%

Rendement des fonds propres en 2018:

Depuis le lancement:

15.85%

Positionnement du portefeuille

Août 2018: commercialisation réussie du premier projet

Notation selon Wüest Partner SA

CHF115.85

Cérémonie d’inauguration

« Weidsicht»

VNI du groupe de placements

«Très bon»

Lancement des travaux:

«Weggishof»«Gloggeguet»

« Glasi- Quartier»

Acquisition phare en mars 2018

Plus grand projet de logements urbains en Suisse

Valeur de marché estimée à l’achèvement des travaux: CHF 128 millions

Concours d’études selon la méthode innovante BIM

«Secteur Feldmühle», Rorschach (SG) «Sonne», Emmenbrücke (LU)

13


Résumé analytique

« Avec cinq nouveaux projets immobiliers et le doublement de notre actif immo-bilisé, nous sommes sur la bonne voie et nous poursuivons notre stratégie de croissance. Début 2019, nous avons déjà pu acquérir un nouveau projet et nous sommes confiants quant à la possibilité de compléter encore notre portefeuille avec des options de placement promet-teuses au cours des prochains mois.»

Ralf Labrenz CEO

14


Bilan de l’exercice 2018

Après une année de création exceptionnelle, la Steiner

Investment Foundation continue en 2018 sur la voie de la

réussite avec une croissance saine et cinq nouveaux

projets immobiliers prometteurs pour le groupe de place-

ments «Swiss Development Residential» (SDR). Malgré

le démarrage timide du nouvel exercice avec un seul grand

projet remporté, le SDR a pu reprendre de la vitesse aux

troisième et quatrième trimestres et réaliser avec succès

quatre autres acquisitions. Après seulement deux exercices,

le groupe de placements dispose de 13 projets immobiliers

dont la valeur de marché totale à l’achèvement des travaux

est estimée à CHF 608.4 millions.

La 5e émission de l’exercice a permis de lever CHF 92.28

millions. La 6e émission en décembre 2018 a suscité un vif

intérêt auprès des investisseurs et a nettement dépassé

le volume de souscription de la 5e émission. Au 31 dé-

cembre 2018, la Steiner Investment Foundation a pu élargir

son cercle d’investisseurs à un total de 44 institutions de

prévoyance professionnelle affiliées (+9).

Les projets existants se développent également de manière

satisfaisante. Le premier projet acquis par la Steiner

Investment Foundation à Pfäffikon (ZH) a été mené à bien.

Avant même l’achèvement du lotissement, les 38 apparte-

ments avaient déjà été vendus à des personnes intéressées

de la région. Le premier coup de pelle a été donné en

octobre 2018 pour les projets «Gloggeguet» et «Weggis-

hof» et un concours d’études selon la méthode innovante

du Building Information Modeling (BIM) a été organisé dans

le «Secteur Feldmühle» à Rorschach (SG).

La très bonne relation de confiance existant entre les

investisseurs et la direction de la fondation a été dévelop-

pée et renforcée au cours de l’exercice. Le portefeuille

de projets a ainsi été considérablement étoffé et le volume

de souscription a nettement augmenté par rapport

à l’année précédente. La première assemblée ordinaire des

investisseurs s’est tenue le 23 mars 2018 à Zurich-

Oerlikon, au siège de la fondation. Elle a connu un réel

succès car toutes les propositions du Conseil de fon-

dation ont été approuvées à l’unanimité.

« Le marché immobilier suisse reste diffi-cile. Il est compliqué d’y trouver des opportunités intéressantes. C’est pour-quoi il est d’autant plus important de travailler avec une équipe basée sur un large réseau, bien ancrée, compétente et agile, ainsi que des partenaires solides. Les résultats de l’exercice écoulé dé-montrent que la Steiner Investment Foun-dation est en excellente position pour réaliser ses objectifs.»

Prof. Dr Markus SchmidigerMembre du comité d’investissement

15


La première fondation de placement suisse axée

sur le développement de projets immobiliers

Avec le groupe de placements «Swiss Development

Residential», la Steiner Investment Foundation propose

une solution de placement innovante et durable avec

des projets immobiliers suisses issus du vaste portefeuille

de développement de Steiner SA. Les investisseurs

profitent d’une participation précoce aux projets de

développement et de nombreuses années d’expérience

dans la planification et la mise en œuvre de biens

immo biliers de valeur. Résultat: une allocation optimisée

des risques et une participation équitable au résultat

du développement.

Lors de la sélection de ses projets, la Steiner Investment

Foundation mise sur des sites prometteurs dans les

principales agglomérations de Suisse, mais également sur

l’acquisition de terrains à des prix de marché attrayants.

Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de l’augmenta-

tion de valeur lors du développement du projet, qui

comprend les phases suivantes:

1. Acquisition d’un terrain à bâtir

2. Développement du projet

3. Réalisation du projet

4. Gestion et administration des biens immobiliers

Les investisseurs institutionnels apprécient tout particu-

lièrement l’accès à de nouvelles propriétés résidentielles

aux meilleures perspectives de rendement et ils inves-

tissent dès les premières phases du projet. L’avantage: ils

profitent de rendements plus attrayants qu’avec les

immeubles existants.

La majorité des gains est inscrite au bilan au moment de

l’obtention du permis de construire sous forme de béné-

fices de réévaluation. Ainsi, les premiers investisseurs

profitent d’une rémunération opportune et équitable de leur

investissement puisque le risque est plus élevé. Le fait

que le partenaire de développement participe au résultat de

ces projets permet de s’assurer qu’il mettra tout en œuvre

pour les mener à bien.

Investisseurs de référence

16


Perspectives 2019

L’intérêt porté par les institutions de prévoyance profes-

sionnelle suisses aux investissements immobiliers directs

et indirects en Suisse et à l’étranger ne faiblit nullement,

et ces dernières privilégient généralement les investisse-

ments immobiliers au niveau national en raison de

l’opacité du marché et des risques externes (restrictions

politiques et légales, risques de change, etc.). Elles

manifestent un intérêt tout particulier pour le secteur des

propriétés résidentielles. En matière de placements immo-

biliers indirects, les institutions de prévoyance profession-

nelle suisses accordent la priorité aux investissements

dans des fondations de placement, mais elles ne négligent

pas non plus les sociétés immobilières et les fonds immobi-

liers cotés et non cotés. La Steiner Investment Foundation

estime que cette tendance va encore se poursuivre.

Pour les institutions de prévoyance professionnelle, la part

d’immobilier continue à jouer un rôle important, bien

que le marché soit notamment exposé à des changements

politiques, l’évolution des modes de vie et la numérisation.

La demande d’appartements en propriété abordables dans

les agglomérations urbaines reste toujours considérée

comme extrêmement élevée. Le groupe de placements fait

face à cette évolution en investissant dans de nouveaux

logements et en assumant les risques en partenariat

jusqu’à l’achèvement des travaux. C’est pourquoi la stra-

tégie de croissance étendue sera poursuivie au cours

du nouvel exercice.

Afin de préparer les acquisitions et d’explorer d’autres

projets prometteurs sur le marché, la division Gestion

des transactions a été créée à la fin de l’exercice 2018.

Les liquidités disponibles de CHF 69.1 millions au

31 décembre 2018 seront utilisées pour effectuer des paie-

ments dans le cadre de projets déjà acquis, mais égale-

ment pour en acquérir de nouveaux au cours de l’exercice

à venir. Le premier nouveau projet a déjà été acquis

début 2019 et le rendez-vous chez le notaire a déjà été

fixé pour le second. Grâce au partenariat avec Steiner SA,

notre pipeline compte d’autres projets intéressants.

La Steiner Investment Foundation utilise la solution logi-

cielle Reaforce, pour optimiser ses processus de développe-

ment de projets et continuer à se développer au rythme

des exigences de la numérisation. La solution offre un

aperçu complet du processus de développement des pro-

jets, contrôle la faisabilité financière et détermine non

seulement les flux financiers détaillés, mais aussi les diffé-

rents indices de résultat et de rendement. À l’avenir,

la fondation de placement espère parvenir à un contrôle

de projet encore plus complet et à une plus grande

transparence.

« Le marché immobilier restera très difficile en 2019, les prix demeurant élevés et l’offre limitée. Grâce à des stratégies de développement novatrices, à une gamme de produits attrayante et à l’accent mis sur des sites de grande qualité, nous continue-rons de répondre à la de-mande croissante au cours du prochain exercice financier.»

Andreas RomanTransaction Manager

17


« Après un excellent premier exercice, nous avons pu poursuivre sur la voie de la réussite en 2018: grâce à une émission ayant généré un afflux de fonds d’environ CHF 92 millions, nous avons augmenté la fortune nette du groupe de placements à CHF 192 millions et doublé notre croissance.»

Dr Hannes LeuCFO

Principaux chiffres-clés

DONNÉES CLÉS 31.12.2018 31.12.2017

Valeurs no 34401187

Parts émises 1 656 185 826 803

Valeur d’inventaire par part CHF 115.85 CHF 111.26

Nombre d’institutions de prévoyance ayant investi 44 35

Compte de fortune

Valeur vénale des immeubles CHF 142 956 582 CHF 73 812 180

Fortune globale CHF 212 539 353 CHF 117 453 756

Fortune nette CHF 191 876 052 CHF 91 991 692

Quote-part des fonds empruntés 0% 0%

Performances

Distribution aucune aucune

Rendement des fonds propres 4.13% 11.26%

Rendement du capital investi (ROIC) 4.85% 9.49%

Quote-part des charges d’exploitation TER-ISA (GAV) 0.56% 0.59%

Quote-part des charges d’exploitation TER-ISA (NAV) 0.67% 0.73%

18


La Steiner Investment Foundation est une fondation indépendante et autonome de droit suisse. Notre objectif consiste à gérer des groupes de placements innovants et durables dédiés exclusivement aux institutions de prévoyance professionnelle suisses. En tant que première fondation de placement axée sur le développement de projets immobiliers, nous sommes spécialisés dans l’acquisition de projets de construction idéalement situés et dont les sites sont les mieux notés.

Avec le groupe de placements «Swiss Development Residential» lancé en 2017, nous proposons aux investisseurs une solution de placement innovante et durable avec des projets immobiliers suisses. Nous nous appuyons pour cela sur le vaste portefeuille de développement de Steiner SA. Les investisseurs profitent d’une participation précoce aux projets de développement et d’une longue expérience dans la planification et la mise en œuvre de biens immobiliers à valeur ajoutée. Le groupe de placements promet une allocation optimisée des risques et une participation équitable au résultat du développement.

La Commission de haute surveillance de la prévoyance profession-nelle (CHS PP) assume la surveillance de la Steiner Investment Foundation.

Steiner Investment Foundation


13

projets immobiliers

investisseurs

Les marchés immobiliers suisses les plus attrayants

en matière de logement

1re Orientation géographique

fondation de placement suisse axée sur le développement de projets immobiliers

CréationSeptembre 2016

Valeurs Pensée novatrice.

Partenariat. Durabilité.

Compétences Gestion

des investissements. Gestion des

transactions. Gestion de la

construction et du développement

En exclusivitépour les institutions suisses de prévoyance

mar

s 2

017

Lancement réussi du groupe de placements «Swiss Development Residential»

19

En un coup d’œil

indépendante autonome

Gestion de porte-feuille active

&44

20


Ralf Labrenz (droite)

CEO

Dr Hannes Leu (gauche)

CFO (jusqu’au 28.2.2019)

Conseil de fondation

Direction

Comité d’investissement «Swiss Development Residential»

Ajay Sirohi (gauche)

Président du Conseil de fondation

Reto Niedermann (milieu)

Vice-président

Urs Rüdin (droite)

Membre

Michael Schiltknecht (gauche)

Président

Dr Christoph Zaborowski (droite)

Vice-président

Prof. Dr Markus Schmidiger (milieu)

MRICS – membre

La fondation basée à Zurich est gérée par des experts du secteur de longue date et se compose du Conseil de fondation, de la direction et du comité d’investissement.

Instances

21


Vue d’ensemble des personnes impliquées, des instances et des structures contractuelles.

Organigramme



Direction

Comité d’investissement

1er Groupe de placements

«Swiss Development Residential»

Administration

Steiner SA

Développement de

projet et EG

Steiner SA

Facility Management

Privera SA

Organe de révision

Ernst & Young SA

Experts chargés

des estimations

Wüest Partner SA

KPMG SA

Banque de dépôt

Banque Cantonale

Vaudoise (BCV)

Contrat de service

Contrat d’EG

Contrat d’administration

Mandat de révision

Mandat d’évaluation

Contrat de banque de dépôt

Distribution

Vontobel Asset

Management SA

Steiner SA

Contrat de distribution

Assemblée des investisseurs

22


Ajay Sirohi

Président

Ajay Sirohi occupe le poste de

Chief Financial Officer et est

membre du conseil d’adminis-

tration de Steiner SA. Il a

participé au redressement et

apporté une grande contri-

bution à la stabilisation et à

la réorientation de l’entreprise.

En parallèle, il a créé la Steiner

Investment Foundation et

l’India Real Estate Fund. Aupa-

ravant, Ajay Sirohi avait occu-

pé le poste de CFO au sein

d’entreprises inter nationales

telles que GE Infrastructure,

United Technologies Corpora-

tion, ITT et Goodyear. Au cours

de ses 20 ans de carrière, il a

géré des investissements dans

les secteurs de l’immobilier,

des infrastructures, des éner-

gies renouvelables et du com-

merce de détail. Ajay Sirohi a

obtenu un master en Business

Administration et un bachelor

en mathématiques.

Reto Niedermann

Vice-président

Depuis 2013, Reto Nieder-

mann occupe la fonction de

manager intérimaire et

consultant indépendant dans

le secteur financier. Il met au

service de la Steiner Invest-

ment Foundation plus de

25 ans d’expérience dans les

domaines Business Develop-

ment, Marketing et Sales et

de la finance et de la gestion

d’actifs qu’il a acquise

notamment chez UBS, Acolin

et DJE Finanz AG en tant

que Head of Fund Distribu-

tion et dans diverses fonc-

tions marketing. Depuis

2005, M. Niedermann est

également examinateur

fédéral.

Urs Rüdin

Membre

En tant que membre de

divers conseils d’administra-

tion d’organismes suisses

et étrangers proposant des

véhicules de placement

immobilier, Urs Rüdin peut

se prévaloir de plus de

10 ans d’expérience dans le

domaine immobilier. Depuis

2016, il occupe le poste de

directeur adjoint du départe-

ment Business Development

Real Estate de Vontobel

Asset Management SA, où il

est notamment responsable

de la distribution des fonds

immobiliers durables et de

produits tiers de fonds

immobiliers et de fondations

de placement non cotés.

Organisation


Ralf Labrenz

CEO

Après une carrière réussie

chez Steiner SA, Realstone,

Zurich Insurance, UBS et

HypoVereinsbank, Ralf

Labrenz a lancé avec succès

la création de la Steiner

Investment Foundation en

2016. Cet employé de com-

merce diplômé HES et

commercial dans l’industrie de

l’immobilier et du logement

auprès de la CCI dispose

d’une vaste expérience en

gestion d’instruments immo-

biliers, et cela fait plus de

20 ans qu’il bénéficie d’un

réseau actif dans le secteur.

M. Labrenz est membre de

l’ASIP et de la GIF.

Direction

23


Michael Schiltknecht

Président

Michael Schiltknecht est

architecte diplômé de l’EPF et

économiste d’entreprise HES.

Il a rejoint Steiner SA en 2007.

Depuis 2010, il dirige l’unité

opérationnelle Développement

immobilier et est membre

de la direction. Auparavant, il

a travaillé chez Credit Suisse

en tant que représentant

du maître d’ouvrage pour de

gros projets, puis chez AXA

Winterthur comme respon-

sable du développement de

projet.

Dr Christoph Zaborowski

Vice-président

Après 16 ans passés chez

Wüest Partner, Christoph

Zaborowski est propriétaire de

REFL Invest AG et membre

du conseil d’administration de

Credit Suisse Funds AG. En

outre, il est président du con-

seil d’administration de

Deal Estate AG et de BS2 AG,

membre du comité d’investis-

sement du fonds immobilier

FG Wohninvest Deutschland

et membre du comité immo-

bilier de la caisse de pension de

la Lonza. En outre, Christoph

Zaborowski est membre

du conseil de surveillance de

Fundamenta (Deutschland)

AG et du conseil d’administra-

tion de Fundamenta Holding

AG. Il a étudié la macro-

économie aux Universités de

Constance et Kingston (UK)

et passé sa thèse de doctorat

à l’Université de Zurich.

Prof. Dr

Markus Schmidiger

MRICS – membre

Markus Schmidiger dirige le

CC gestion de l’immobilier

à la Haute école de Lucerne.

Auparavant, il a fondé Engel

& Völkers en Suisse et

dirige aujourd’hui l’activité

Residential en tant que PCA.

Il a étudié et passé sa thèse

de doctorat à l’Université de

Saint-Gall, travaillé dans le

conseil en stratégie et géré

des portefeuilles immobiliers

d’une valeur supérieure

à CHF 1 milliard. Il est membre

de divers conseils de fonda-

tion et comités d’investis-

sement, actif dans plusieurs

entreprises de Property

Technology et membre de la

«Royal Institution of

Chartered Surveyors».

Comité d’investissement «Swiss Development Residential»

Dr Hannes Leu

CFO (jusqu’au 28.2.2019)

Après avoir occupé le poste

de responsable Accounting

et Reporting chez Steiner SA,

Hannes Leu a été nommé

directeur adjoint de la

Steiner Investment Founda-

tion en 2016. M. Leu est

expertcomptable diplômé,

membre de la Chambre fidu-

ciaire et a obtenu son diplôme

(lic. oec. publ.) à l’Université

de Zurich. En plus de ses

activités professionnelles, il

s’est consacré à un doctorat

à l’Université de Vienne, qu’il

a achevé au printemps 2018.

24


La numérisation est en train de conquérir le secteur de

l’immobilier et pose les bases d’une construction efficace

grâce au Building Information Modeling (BIM). Le BIM

est un processus basé sur un modèle qui permet de plani-

fier, construire et exploiter de manière optimale des

bâtiments et des infrastructures sur la base d’informa-

tions numériques. Il facilite la sélection et la commande

d’éléments de modélisation, fournit automatiquement des

estimations de coûts ajustées et facilite le suivi et le

contrôle des matériaux. Toutes les données du bâtiment

sont modélisées, combinées et enregistrées numé-

riquement et disponibles tout au long du cycle de vie

d’un immeuble.

Building Information Modeling (BIM)Avec l’introduction de la méthode BIM, la Steiner Investment Foundation contribue à façonner la manière de penser et de planifier l’avenir.

25


Avantage entermes de coûts

Avantage entermes de risques

Avantage en termesde temps

Avancement du projet

Ris

que

/coû

ts

actuelle des experts, l’intégration systématique du BIM

réduit considérablement les coûts à long terme.

Le BIM comme base de méthodes de

commercialisation innovantes

Avec l’intégration accrue de la technologie BIM dès la

phase de planification d’un projet de construction, la

Steiner Investment Foundation vise à l’avenir à optimiser

les dépenses et à garantir aux investisseurs une meilleure

sécurité de planification. En outre, le BIM et la planifica-

tion numérique de la construction joueront un rôle décisif

dans la commercialisation de l’immobilier. Les données

peuvent servir de base à des visites virtuelles à l’aide de

lunettes 3D ou de réalité virtuelle, et permettre aux

personnes intéressées d’avoir un aperçu en direct de

l’immeuble fini pendant la phase de planification du

projet. Cela permet d’identifier les acheteurs plus rapide-

ment et d’achever les projets plus tôt.

« Le BIM n’est pas seulement un logiciel, c’est aussi une nouvelle façon de penser et de planifier qui accélère l’avancement des projets et garantit aux investisseurs une sécurité précoce en matière de coûts et de planification.»

Luzius Hitz Head of Development & Construction

Building Information Modeling (BIM)

La planification accrue a un impact positif sur le risque, les coûts et l’avancement du projet.

Du plan de construction traditionnel au

modèle 3D virtuel

La Steiner Investment Foundation et Steiner SA appliquent

déjà la méthode BIM dans trois projets. Pour le projet

phare «Glasi-Quartier», qui combine un développement

urbain innovant avec une qualité de vie élevée et des

méthodes de développement de pointe, tous les urba-

nistes travaillent exclusivement avec le processus BIM. Le

bureau du projet «Glasi à Bülach» est actuellement l’un

des plus grands laboratoires BIM de Suisse. Steiner SA

s’efforce d’optimiser les coûts et les délais et d’assurer la

bonne exécution des projets grâce à la coordination des

modèles partiels et à la détermination des quantités sur la

base de modèles pour la planification des coûts et les

appels d’offres.

Le BIM du point de vue des investisseurs

Le BIM suppose que les personnes impliquées dans le

projet de construction passent à la troisième dimension au

cours de leur travail. Cela permet de voir à quoi ressem-

blera le bâtiment dès la phase de planification. Les change-

ments et les améliorations peuvent être mis en œuvre

à l’avance plus facilement et à moindre coût, et les risques

peuvent être réduits ou complètement éliminés.

Économies de coûts significatives

Les informations numériques constituent une base pré-

cieuse pour les évaluations et sont utilisées pour optimiser

les coûts du cycle de vie avant même la phase de gestion

ultérieure. Ainsi, les coûts d’entretien d’un bâtiment peuvent

être réduits à un stade précoce grâce à des calculs de

simulation, par exemple sur l’efficacité énergétique et

l’optimisation de l’utilisation de l’espace. Selon l’opinion

Risque BIM

Risque antérieur

Coût total cumulé BIM

Coût total cumulé antérieur

26


Aperçu du portefeuilleDes investissements durables sur des sites attractifs: Un bref portrait de tous les projets immobiliers de la Steiner Investment Foundation.

Nouveaux projets

Glasi-Quartier, Bülach (ZH)– 5 sections d’une nouvelle zone urbaine avec

150 logements locatifs et 35 logements en

propriété par étages

– Peu avant le début de la construction

– Achèvement des travaux prévu: 3e trimestre 2021

Haslirainpark, Buchrain (LU)– 6 immeubles avec 59 logements en

propriété par étages



Hofmatt Süd, Soleure (SO)– 4 complexes immobiliers avec un total de

99 appartements en propriété et en location

– Début des travaux: 2e trimestre 2020


Webereiweg, Buchs (AG)– 3 immeubles collectifs de quatre étages avec

36 logements en propriété par étages



PA Châtelain, Rolle (VD)– 20 appartements en propriété et

7 surfaces de bureaux et de vente

– Immeuble réservé pour le développement du projet

et la commercialisation

– Début des travaux prévu au: 3e trimestre 2022

Bestehende Projekte

Weidsicht, Pfäffikon (ZH)– 38 logements en propriété par étages

– Peu avant l’achèvement des travaux

– Vente terminée

Gloggeguet, Schaffhouse (SH)– 5 immeubles résidentiels avec un total de 99 apparte-

ments en propriété et en location et garderie

– En cours de construction, achèvement des travaux

prévu: 1er trimestre 2020

Les Genêts, Genève (GE)– Lotissement avec 16 logements locatifs et

16 places de stationnement au centre de Genève

– Peu avant l’achèvement des travaux

Secteur Feldmühle, Rorschach (SG)– Projet de développement de quartier avec logements,

bureaux et magasins

– Début des travaux: 1er trimestre 2022

– Achèvement des travaux prévu: 1er trimestre 2025

Sonne, Emmenbrücke (LU)– Lotissement avec 150 appartements en propriété et

en location, ainsi que des espaces commerciaux

– Début des travaux: 3e trimestre 2021


En Porteau, Saint-Légier-La Chiésaz (VD)– 5 immeubles résidentiels avec 113 appartements en

propriété et en location

– Début des travaux: 1er trimestre 2020

– Achèvement des travaux prévu: 1er trimestre 2022

Weggishof, Weggis (LU)– Projet de nouvelle construction avec

20 logements en propriété par étages

– En cours de construction; achèvement des travaux

prévu: 4e trimestre 2020

– Vente en cours

Les Rives de la Baye, Montreux (VD)– 2 immeubles résidentiels et commerciaux avec

locaux commerciaux en centre-ville


27


Surfaces

en %

Valeurs: surface utile

principale prévue

à l’achèvement du projet

Rorschach 130.6

Scha�house 68.2

Emmen 67.9

Genève 10.1

Weggis 17.1

Montreux 25.1

St-Légier 73.1

Buchs 8.5

Buchrain 24.1

Soleure 53.0

Bülach 128.0

Rolle 2.8

Répartition géographique

en millions de CHF

Valeurs: valeurs de

marché prévues

à l’achèvement du projet

Positionnement du

portefeuille

en millions de CHF

Valeurs: valeurs de

marché prévues

à l’achèvement

du projet

Rating de Wüest Partner SA

Logements en propriété par étages

Habitation

Bureau

Vente

Spécial5234

6

6 2

Rolle 2.8

Rorschach 130.6Scha�house 68.2

Weggis 17.6

Genève 10.1

Montreux 25.1

Bülach 128.0Emmen 67.9

St. Légier 78.5

Soleure 53.0Buchrain 24.1

Buchs 8.5

Notation de siteMauvais Excellent

Mau

vais

Mic

ro-p

lace

men

tE

xcel

lent

28


Glasi-Quartier

Bülach (ZH)

29

Le contrat pour le premier investissement à Bülach (ZH) a été attribué en mars 2018, suivi en septembre et novembre par l’achat d’une nouvelle phase de construction à Bülach et de nouvelles acquisitions à Buchrain (LU) et Soleure (SO). Les derniers projets immobiliers à Buchs (AG) et Rolle (VD) ont été intégrés dans le groupe d’investissement en décembre 2018.

5nouveaux projets

2018

30


Détails du projet

Location

Propriété par étages

Nombre de logements 150 35

Surface habitable 9 309 m2 3 717 m2

Surface spéciale 1 041 m2 –

Vente 1 817 m2 –

Bureaux/locaux commerciaux 3 623 m2 –

Surface totale 15 790 m2 3 717 m2


31Avec sa plus grosse acquisition jamais réalisée, le groupe de placements

«Swiss Development Residential» a acheté une partie du projet «Glasi-

Quartier» (sections P, Q, R, S et O) à Bülach-Nord. Sur l’ancien site de l’usine

Glashütte, un nouveau quartier urbain est en cours de construction afin de

proposer un espace de vie et de travail polyvalent et de grande qualité pouvant

accueillir jusqu’à 1 500 personnes.

L’objectif est de créer une zone urbaine autonome de 42 000 m2 avec 400 loge-

ments locatifs et 150 logements en propriété par étages. La répartition

intéressante des zones résidentielles, commerciales et de services garantit une

polyvalence attrayante avec une gamme optimale de services.

Le nouveau quartier urbain impressionne par son architecture unique, ses

espaces publics ouverts et sa vaste gamme d’appartements et de locaux.

L’excellente situation à proximité immédiate de la gare de Bülach et l’accès

rapide à l’autoroute cantonale A51 font du «Glasi-Quartier» un véritable

lieu de convergence pour les habitants de tout âge. Les familles avec enfants

trouveront à Bülach une offre éducative variée, du jardin d’enfants à l’école

cantonale.

La valeur de marché à l’achèvement des 5 bâtiments sur un total de 21

est estimée à CHF 128 millions. Les premiers emménagements dans le

«Glasi-Quartier» sont prévus au 4e trimestre 2021.

Glasi-QuartierBülach (ZH)

Acquisition contrac-tuelle du terrain

Développement Construction Opérationnel

Avancement actuel

Début des travaux loyer: 2e trimestre 2019

Début des travaux propriété par étages: 3e trimestre 2019

Achèvement des travaux prévu loyer: 3e trimestre 2021

Achèvement des travaux prévu propriété par étages: 3e trimestre 2021

32


HaslirainparkBuchrain (LU)

Buchrain fait partie de la zone culturelle de la ville de Lucerne et se trouve sur

le passage de l’autoroute A14, qui relie Lucerne à Zurich via Zoug. La commune

est située sur une colline entre la Reuss et le Rontal et offre aux habitants et

aux touristes un espace de loisirs et de détente local et attrayant.

Le lotissement «Haslirainpark» prévu, composé de six immeubles et d’un

parking commun, s’intègre harmonieusement au relief légèrement incliné avec

son architecture de grande qualité et se caractérise par des plans modernes

et non conventionnels. Au total, 59 logements en propriété par étages, ainsi

que 124 places de parking seront réalisés et commercialisés par Steiner SA.

Le terrain acquis par la Steiner Investment Foundation jouxte au nord-est

une zone agricole avec une vue dégagée et offre un accès direct à la forêt au

sud-est. Le canal de la Reuss et la Reuss elle-même sont également acces-

sibles à pied. Avec le Mall of Switzerland, le Rotsee-Badi et la gare de Lucerne

dans un rayon de 7 kilomètres maximum, le lotissement associe des logements

rurauxet la proximité urbaine.

Les travaux du projet «Haslirainpark» commenceront bientôt. L’achèvement

des travaux est prévu pour le l’été 2021. En outre, un projet de densification

ultérieure est prévu en 2021 sur une surface réservée de 2 548 m2. L’extension

prévoit des logements en propriété par étages. La procédure d’autorisation

est en cours.

33


Détails du projet

Location


Nombre de logements – 59

Surface habitable – 6 166 m2

Surface spéciale – –

Vente – –

Bureaux/locaux commerciaux – –

Surface totale – 6 166 m2



Avancement actuel

Début des travaux: 2e trimestre 2019

Achèvement des travaux prévu: 3e trimestre 2021

Vente: commencée


Détails du projet

Location





Vente – –

Bureaux/locaux commerciaux 59 m2 –


Hofmatt SüdSoleure (SO)

34

35


Soleure se trouve dans le sud du Jura, sur les berges de l’Aar, à environ

30 kilomètres à l’est de Bienne. Avec son offre culturelle suprarégionale qui

comprend des journées dédiées au cinéma, à la musique et à la littérature,

la «plus belle ville baroque de Suisse» est une attraction appréciée des habi-

tants et des visiteurs qui viennent de toute la Suisse.

Le nouveau lotissement prévu de «Hofmatt Süd» se trouve à proximité

immédiate de la ville de Soleure, qui propose des loisirs et services variés, et

à quelques minutes à pied de la vieille ville très animée. 4 complexes immo-

biliers de 99 appartements au total sont prévus sur une surface de 9 642 m2.

Ils seront intégrés à la structure résidentielle existante composée de maisons

individuelles, de villas historiques et de logements adaptés aux personnes

âgées. Le terrain à bâtir jouxte un lotissement avec une limitation de vitesse de

30 km/h au nord et une zone industrielle au sud, et dispose d’arrêts de bus,

de commerces ainsi que d’installations scolaires et sportives dans un rayon

d’un kilomètre. L’autoroute A5 est accessible en 5 minutes en voiture.

À environ 1 km au nord du nouveau lotissement se trouve un espace de loisirs

et de détente local avec les pittoresques gorges de la Verena. Les randonneurs

et les cyclistes trouveront un vaste réseau de sentiers pédestres et 600 km de

pistes cyclables dans les environs et le long de l’Aar.

La mise en service du nouveau lotissement «Hofmatt Süd» est prévue pour le

printemps 2022.



Avancement actuel



Début de la vente: 1er trimestre 2020

36


WebereiwegBuchs (AG)

37


Détails du projet

Location





Vente – –



Buchs est une commune municipale attrayante du canton d’Argovie. Située

dans la basse vallée de la Suhre, elle fait partie de l’agglomération de la ville

animée d’Aarau, qui allie une forte puissance économique à un large éventail

d’activités culturelles et de loisirs.

Le lotissement «Webereiweg» est construit non loin de la petite ville idyllique,

dans la commune voisine de Buchs. En collaboration avec Steiner SA, la

Steiner Investment Foundation prévoit la construction de trois immeubles

collectifs polygonaux de quatre étages dans un quartier résidentiel planté

de vieux arbres très hauts. Au total, le lotissement se divise en 36 logements

en propriété par étages de grande qualité et en 43 places de parking souter-

rain, et séduit par son langage architectural frais et contemporain, tant à l’in-

térieur qu’à l’extérieur.

Le projet est situé au milieu d’un quartier résidentiel calme, mais proche des

transports en commun et en plein cœur de l’action. L’école et les commerces

ainsi que la gare de Buchs se trouvent à proximité immédiate. L’autoroute et

la gare d’Aarau avec ses liaisons directes vers Berne, Bâle et Zurich se trouvent

à environ 5 minutes en voiture.

Les travaux de construction du quartier d’immeubles collectifs «Weberei-

weg» commenceront bientôt. La commercialisation a débuté en février 2019.

L’objectif est d’atteindre un taux de réservation de plus de 40% à la

mi-août 2019.



Avancement actuel



Début de la vente: Février 2019

38


PA ChâtelainRolle (VD)

La commune de Rolle est située sur les berges du lac Léman, dans la région de

La Côte. Le terrain acquis se situe dans une zone commerciale et est princi-

palement entouré par des immeubles résidentiels, des pôles de services et des

espaces de loisirs et de détente locaux à proximité immédiate. Sur une

superficie de 2 700 m2, 20 appartements en propriété, 7 espaces prévus pour

des bureaux et des commerces et 20 places de stationnement sont prévus.

Le terrain est réservé au développement du projet et à la commercialisation

jusqu’en 2024.

39


Détails du projet

Location





Vente – 700 m2





Avancement actuel

Début des travaux prévu au: 3e trimestre 2022


Début de la vente: 1er trimestre 2022

40


Les Genêts

Genf (GE)

41


Le premier projet acquis par la Steiner Investment Foundation à Pfäffikon (ZH) a été mené à bien. Le premier coup de pelle a été donné en octobre 2018 pour les projets «Gloggeguet» et «Weggishof» et un concours d’études selon la méthode innovante du Building Information Modeling (BIM) a été organisé dans le «Secteur Feldmühle» à Rorschach (SG). Actuellement, 84% des projets se trouvent en phase de déve-loppement, et 16% en phase de construction.

projets existants et leur avancement

8

42


Le premier projet acquis par la Steiner Investment Foundation est pratiquement achevé. Situé dans l’agréable commune lacustre de Pfäffikon, le «Weidsicht» offre un espace de vie généreux, un ensoleillement optimal et une architecture moderne. Avant même l’achèvement des travaux de construc-tion, les 38 appartements ont été vendus en 2018 à des personnes intéressées de la région.

WeidsichtPfäffikon (ZH)

Avancement actuel Début des travaux: Octobre 2017 Achèvement des travaux prévu: 2e trimestre 2019 | Vente: achevée

Sur le site «Gloggeguet» au nord-est de la vieille ville de Schaffhouse, 5 immeubles résidentiels et 2 bâtiments annexes avec 99 appartements en propriété et en location sont en construction. L’un des joyaux du complexe est un domaine classé qui est actuellement transformé en garderie avec une salle commune.

GloggeguetSchaffhouse (SH)

Avancement actuelDébut des travaux: Novembre 2018 | Achèvement des travaux prévu: 1er trimestre 2020

Détails du projet

Location




Surface spéciale 406 m2 –

Vente – –



Détails du projet

Location




Surface spéciale – 48 m2

Vente – –



Acquisition contractuelle du terrain




43


Dans le quartier résidentiel central du Petit-Saconnex à Genève, la Steiner Investment Foundation a acquis 16 appartements locatifs de 3,5 pièces et 16 places de parking dans le cadre de l’expansion de son groupe de placements «Swiss Development Residential». Le projet situé sur le versant sud est entouré d’immeubles résidentiels indépendants et offre une vue époustouflante.

Les GenêtsGenève (GE)

Avancement actuelDébut de location: 1er trimestre 2019 Achèvement des travaux prévu: 2e trimestre 2019

Dans le «Secteur Feldmühle» à Rorschach, autrefois la plus grande usine de broderie au monde, un lotissement à usage mixte est en construction. Ce grand projet immobilier s’étend sur 35 919 m2 et comprend des appartements en propriété et en location, ainsi que des bureaux et des espaces commerciaux. Certains bâtiments industriels seront conservés afin que le cachet du nouveau lotissement soit lié au passé industriel. Une étude a été commandée sous forme de processus BIM en 2018 pour le développement du secteur.

Avancement actuelDébut des travaux: 1er trimestre 2022 | Début de la vente: 4e trimestre 2023 Achèvement des travaux prévu: 1er trimestre 2025

Secteur FeldmühleRorschach (SG)

Détails du projet

Location




Surface spéciale 350 m2 745 m2

Vente 848 m2 411 m2

Bureaux/locaux commerciaux 3 744 m2 977 m2


Détails du projet

Location


Nombre de logements 16 –

Surface habitable 1 311 m2 –


Vente – –


Surface totale 1 311 m2 –





44


La Steiner Investment Foundation a obtenu deux parcelles orientées plein sud dans la commune de Saint-Légier-La Chiésaz, sur une superficie de 26 000 m2. Le projet «En Porteau» est composé de 5 immeubles résidentiels avec 113 appartements en propriété et en location, et de 4 garages. Les appartements ont une vue impressionnante sur les Alpes et le lac Léman.

Détails du projet

Location





Vente – –



En PorteauSaint-Légier-La Chiésaz (VD)

Avancement actuelDébut des travaux: 1er trimestre 2020 | Début de la vente: 3e trimestre 2019 Achèvement des travaux prévu: 1er trimestre 2022

Avancement actuelDébut des travaux: 3e trimestre 2021 | Achèvement des travaux prévu: 2e trimestre 2023 | Début de la vente: 4e trimestre 2020

Le terrain d’une surface d’environ 9 500 m2 et orienté sud-est est situé au centre de la commune industrielle d’Emmenbrücke. La construction d’un lotissement avec 159 appartements en propriété et en location, ainsi que des espaces commerciaux au rez-de-chaussée et au premier étage est prévue dans le secteur «Sonne».

SonneEmmenbrücke (LU)

Détails du projet

Location




Surface spéciale 3 773 m2 –

Vente – –







45


Le nouveau projet de construction «Weggishof» est en parfaite harmonie avec l’architecture de la région touristique d’Innerschweiz. Le projet comprend 20 appartements en propriété, 20 places de parking souterrain et 10 places de stationnement en extérieur, le tout abrité par un édifice en terrasses et réalisé en construction mixte avec du bois. Les logements de une à cinq pièces séduisent par leur orientation sud-ouest et leur vue sur le lac. Les premiers appartements ont déjà été vendus en 2018.

Détails du projet

Location





Vente – –



WeggishofWeggis (LU)

Avancement actuel Vente: commencée | Achèvement des travaux prévu: 4e trimestre 2020

Le projet «Les Rives de la Baye» est développé au centre de Montreux, non loin du lac Léman, sur un terrain de 1 500 m2. 2 immeubles résidentiels et commerciaux de 22 appartements, 430 m2 de surface commerciale et 34 places de stationnement souterrain sont prévus. Les environs se caractérisent par des bâtiments résidentiels urbains et historiques et offrent de très bonnes liaisons avec les diverses infrastructures.

Les Rives de la BayeMontreux (VD)

Détails du projet

Location



Surface habitable 850 m2 1 012 m2


Vente 453 m2 –



Avancement actuelDébut des travaux: 2e trimestre 2021 | Début de la vente: 1er trimestre 2021 Achèvement des travaux prévu: 3e trimestre 2022





46


Weidsicht

8330 Pfäffikon (ZH)

47


48


Par gestion des risques, on entend la gestion et la

maîtrise systématiques et permanentes des risques

sur la base de données économiques et statistiques. Cela

comprend l’identification, la mesure, l’évaluation, la

gestion et l’établissement de rapports concernant des

positions à risque individuelles ou associées.

Le Conseil de fondation de la Steiner Investment Founda-

tion détermine les bases de la politique de risque de

l’entreprise, sa propension au risque, ainsi que les limites

de risque, et il définit les processus adéquats pour

l’identification, la mesure, l’estimation, l’évaluation et le

contrôle des risques rencontrés par la Steiner Invest-

ment Foundation. À cet effet, le Conseil de fondation

a adopté la mise en place d’un système de contrôle

interne (SCI). En outre, le Conseil de fondation a mis en

place une structure organisationnelle qui désigne et

documente clairement les responsabilités, les compé-

tences, les obligations, ainsi que les pouvoirs de

donner des instructions et de prendre des décisions.

Les missions relatives au contrôle des risques sont prises

en charge par la direction de la Steiner Investment

Foundation. Elle s’assure de saisir, limiter et surveiller les

principaux risques auxquels est exposée la Steiner

Investment Foundation.

Par compliance, on entend le respect des dispositions

légales, règlementaires et internes, ainsi que le respect

des standards du marché et des règles professionnelles.

Les fonctions de compliance sont assurées par le Conseil

de fondation de la Steiner Investment Foundation.

Gestion des risques et compliance

49

SteinerInvestmentFoundationComptes annuels

50


Fortune de base

Bilan

Au 31 décembre 2018

en CHF 31.12.2018 31.12.2017

ACTIFS

Liquidités 30 410 63 539

Créances à court terme

Tiers 4 974 2 694

Groupe de placements «Swiss Development Residential» 21 149 80 228

Société fondatrice 332 259 268 448

Compte de régularisation de l’actif

Tiers 71 835 0

Société fondatrice 0 50 694

Autres actifs 201 683 0

Total des actifs 662 310 465 603

PASSIFS

Fonds étrangers

Engagements à court terme 280 406 42 418

Compte de régularisation du passif 97 279 150 068

Total des fonds étrangers 377 685 192 486

Capital de fondation

Capital de dotation 200 000 200 000

Report de bénéfice au début de l’exercice 73 117 0

Résultat global de la période 11 508 73 117

Total du capital de fondation 284 625 273 117

Total des passifs 662 310 465 603


51

Fortune de base

Compte d’exploitation

2018

en CHF

01.01.2018 – 31.12.2018

(12 mois)

28.09.2016 – 31.12.2017

(15.1 mois)

Produits

Imputations au groupe de placements «Swiss Development Residential»

liées aux frais du Conseil de fondation et du comité d’investissement

267 258 169 299

Imputations au groupe de placements «Swiss Development Residential»

liées aux frais de représentation du maître d’ouvrage

263 516 78 400

Imputations à la société fondatrice 1 257 662 920 085

Variation des autres actifs 201 683 0

Autres produits 18 219 0

Total des produits 2 008 338 1 167 784

Charges

Charges de personnel – 1 401 821 – 703 740

Assurances – 31 316 – 33 679

Charges de l’organe de révision – 49 685 – 54 539

Autres charges administratives – 105 021 – 10 299

Frais de l’autorité de surveillance – 7 800 – 14 500

Adhésions – 2 000 – 2 000

Charges liées à l’assemblée des investisseurs – 2 527 – 5 605

Charges liées au rapport annuel – 61 925 – 38 008

Charges liées aux expertises d’évaluation – 334 617 – 231 736

Charges financières – 118 – 561

Total des charges – 1 996 830 – 1 094 667

Résultat global de la période 11 508 73 117

52


Groupe de placements


BilanAu 31 décembre 2018

en CHF 31.12.2018 31.12.2017

ACTIFS

Liquidités 69 055 113 43 404 630

Créances

Créances fiscales issues de l’impôt sur les gains immobiliers 70 472 33 378

Autres créances 449 138 168 040

Compte de régularisation de l’actif 8 048 35 528

Terrains à bâtir 103 571 482 61 464 569

Bâtiments en construction 39 385 100 12 347 611

Total des actifs 212 539 353 117 453 756

PASSIFS

Fonds étrangers

Engagements liés aux terrains à bâtir et aux bâtiments en construction – 16 512 240 – 20 494 240

Acomptes d’acheteurs – 105 000 0

Autres engagements à court terme

Tiers – 784 486 – 732 306

Fortune de base Steiner Investment Foundation – 21 149 – 80 228

Compte de régularisation du passif – 590 426 – 280 912

en CHF 0 – 22 500

Total des fonds étrangers – 18 013 301 – 21 610 186

Fortune nette avant impôts différés 194 526 052 95 843 570

Impôts différés – 2 650 000 – 3 851 878

Fortune nette 191 876 052 91 991 692

Variation de la fortune nette

Fortune nette au début de la période considérée 91 991 692 0

Émission de parts pendant la période considérée 92 277 041 82 680 300

Résultat global de la période considérée 7 607 319 9 311 392

Fortune nette à la fin de la période considérée 191 876 052 91 991 692

Évolution des parts en circulation

Nombre de parts au début de la période considérée 826 803 0

Parts émises 829 382 826 803

Nombre de parts à la fin de la période considérée 1 656 185 826 803

Valeur de la part

Valeur en capital de la part 111,26 100,00

Résultat global de chaque part sur la période considérée 4.59 11.26

Valeur d’inventaire de la part 115.85 111.26


53

Groupe de placements


Compte d’exploitation2018

en CHF

1.01.2018 – 31.12.2018

(12 mois)

03.03.2017 – 31.12.2017

(9.9 mois)

Revenu locatif théorique (net) 92 560 0

Diminution du revenu résultant de l’inoccupation – 11 001 0

Total du revenu locatif net 81 559 0

Dépenses d’entretien – 71 717 – 38 484

Total de l’entretien des immeubles – 71 717 – 38 484

Coûts de chauffage et d’exploitation non imputables – 56 712 – 52 084

Assurances liées aux terrains – 13 984 – 18 756

Honoraires de gestion – 69 120 0

Impôts et taxes – 12 564 0

Frais de location et d’annonces – 9 630 0

Frais de transaction – 789 723 – 1 128 187

Frais liés à l’achat/la vente d’immeubles et à la conclusion de contrats de développement – 720 551 – 1 194 581

Frais de conseil et de représentation du maître d’ouvrage – 422 929 – 115 961

Total des charges d’exploitation – 2 095 213 – 2 509 569

Intérêts créditeurs 20 979 35 569

Total des autres produits 20 979 35 569

Dépenses banque de dépôt – 39 961 – 14 340

Autres intérêts passifs – 51 027 – 47 218

Autres frais de financement – 731 – 898

Total des frais de financement – 91 719 – 62 456

Frais de gestion – 379 829 – 130 000

Dépenses Conseil de fondation – 172 077 – 66 342

Dépenses comité d’investissement – 95 181 – 102 958

Dépenses liées au calcul de la VNI – 16 221 – 3 118

Autres charges administratives – 76 435 0

Total des charges administratives – 739 743 – 302 418

Participation aux produits courants lors de l’émission de parts 710 158 4 500 375

Produits issus de l’émission de parts 1 378 806 1 038 713

Dépenses liées à la distribution de parts – 459 602 – 432 538

Total du résultat net issu de l’émission de parts 1 629 362 5 106 550

Résultat net de la période considérée – 1 266 492 2 229 192

Variations de valeurs réalisées pour les terrains à bâtir, les bâtiments en construction et finis 590 564 483 081

Impôts sur les gains immobiliers – 16 907 – 94 622

Total des gains en capital réalisés 573 657 388 459

Variations de valeurs non réalisées pour les terrains à bâtir, les bâtiments en construction et finis 7 098 276 10 545 619

Variations des impôts différés 1 201 878 – 3 851 878

Total des gains en capital non réalisés 8 300 154 6 693 741

Résultat global de la période considérée 7 607 319 9 311 392

54


1. Fondements et organisation

Objet, création et siège

Sous le nom Steiner Investment Foundation a été constituée une fondation au sens des art. 80 ss du CC.

La Steiner Investment Foundation est une fondation de placement au sens de l’article 53g de la loi

fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP). La Commission de

haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS PP) assume la surveillance de la Steiner Invest-

ment Foundation. Ladite fondation a pour but de placer et de gérer les fonds de prévoyance qui lui sont

confiés. Dans ce but, elle peut constituer divers groupes de placements et participer à des sociétés ou des

placements collectifs au moyen de l’actif immobilisé. Sa fortune de base lui permet d’acquérir à hauteur

du montant réglementaire des parts d’une société ayant pour but de gérer des fonds de prévoyance, et

chargée de la gestion et de l’administration du patrimoine de la fondation. La fondation a été fondée le

28 septembre 2016, à l’initiative de la société fondatrice Steiner SA, Zurich.

Le siège de la Steiner Investment Foundation se situe à Zurich. Son adresse exacte est la suivante:


c/o Steiner SA, Hagenholzstrasse 56, 8050 Zurich

www.steinerinvest.com, [email protected]

Sont autorisés comme investisseurs de la fondation:

a) institutions de prévoyance et autres institutions exemptées d’impôts ayant leur siège en Suisse qui

servent à la prévoyance professionnelle; et

b) personnes qui gèrent les placements collectifs des institutions mentionnées au point a), sont surveil-

lées par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA), et qui effectuent des

placements dans la fondation uniquement pour le compte de ces institutions.

La fortune de la fondation est composée de la fortune de base et de l’actif immobilisé. L’actif immobilisé

comprend les valeurs patrimoniales investies en vue d’un placement commun. Outre la fortune de base,

il existe actuellement un groupe de placements, le «Swiss Development Residential».

Organes, instances et partenaires contractuels


Ajay Sirohi Président

Reto Niedermann Vice-président

Urs Rüdin Membre

Annexe aux comptes annuels


55

Conformément aux statuts, la société fondatrice a le droit de désigner une minorité du Conseil de fonda-

tion. Ajay Sirohi a été nominé par la société fondatrice. Reto Niedermann et Urs Rüdin ont été élus lors

de l’assemblée extraordinaire des investisseurs du 25 septembre 2017 jusqu’à l’assemblée ordinaire des

Investisseurs prévue en 2020. Le Conseil de fondation se constitue lui-même. Ses membres signent col-

lectivement à deux.

Le Conseil de fondation est l’organe exécutif suprême de la fondation. Il dispose ainsi de toutes les com-

pétences qui ne sont pas attribuées par la législation ou les statuts de la fondation à l’assemblée des

investisseurs ou à l’organe de révision. Le Conseil de fondation peut, tant que la loi l’y autorise, déléguer

la direction de la fondation à un tiers. La direction et les autres fonctions auxquelles sont attribuées des

missions et des compétences sont responsables envers le Conseil de fondation. Lors de la délégation de

missions et de compétences, le Conseil de fondation veille à la qualification des intervenants qu’il choisit,

tout en assurant une instruction et une surveillance adéquates. Le Conseil de fondation peut établir un

comité d’investissement ou plusieurs comités d’investissement avec des fonctions spécifiques. La nomi-

nation, les obligations, la composition et les compétences du ou des comité(s) d’investissement sont

fixées dans le règlement de la fondation ou dans des règlements spéciaux.

Direction

Ralf Labrenz Directeur (CEO)

Dr Hannes Leu Directeur adjoint (CFO) jusqu’au 28 février 2019

Le Conseil de fondation décide de l’engagement des membres de la direction. Les membres de la direction

signent collectivement à deux.

Comité d’investissement

Michael Schiltknecht Président

Dr Christoph Zaborowski Vice-président

Prof. Dr Markus Schmidiger Membre

Le comité d’investissement est élu par le Conseil de fondation. Le Conseil de fondation désigne le pré-

sident et, le cas échéant, son vice-président. Les membres du comité d’investissement n’ont aucun droit

de signature.

Organe de révision

Ernst & Young SA, Zurich

Experts chargés des estimations

Wüest Partner SA, Zurich, et KPMG SA, Zurich

Banque de dépôt

Notenstein La Roche Privatbank SA, Saint-Gall (jusqu’au 30 juin 2018)

Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne (à partir du 1er juillet 2018)

Autorité de surveillance

Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS PP), Berne

Gestion des biens immobiliers

Privera SA, Gümligen

Partenaires de distribution

Vontobel Asset Management SA, Zurich, et Steiner SA, Zurich

Partenaire de développement et entrepreneur total

Steiner SA, Zurich

56


Investisseurs et parts

Un total de 1 656 185 parts était émis au 31 décembre 2018 (un total de 826 803 parts au 31 décembre 2017).

Ces dernières se répartissent entre 44 institutions de prévoyance professionnelle, chacune détenant

entre 1 000 et 443 000 parts.

Acte de fondation, statuts et règlements

Acte de fondation: authentifié par acte notarié le mercredi, 31 août 2016

Dernière modification des statuts: assemblée extraordinaire des investisseurs du 25 septembre 2017

Dernière modification du règlement de la fondation: assemblée extraordinaire des investisseurs du 25 sep-

tembre 2017

Les autres règlements relèvent de la compétence du Conseil de fondation et sont entrés en vigueur aux

dates suivantes:

Règlement d’organisation 2 septembre 2016

Règlement des émoluments et des frais 2 septembre 2016

Directives de placement et de financement du

groupe de placements «Swiss Development Residential» 2 septembre 2016

Règlement concernant la cession de placements immobiliers du

groupe de placements«Swiss Development Residential» 2 septembre 2016

Règlement de rémunération 1 janvier 2018

Directives de placement du groupe de placements «Swiss Development Residential»

La fortune de la fondation est placée en respectant les critères de sécurité, de rendement et de liquidité.

La fondation poursuit une stratégie de placement orientée vers la stabilité avec des produits durables et

un potentiel continu de création de valeur ajoutée.

Le groupe de placements investit ses avoirs dans des terrains à bâtir, des bâtiments en construction et

des immeubles à rénover en Suisse (lors de l’acquisition par la fondation, les immeubles à rénover doivent

encore être habités). Les critères de sélection des projets s’articulent autour de l’attractivité de l’emplace-

ment, de l’accessibilité aux transports publics, des évolutions démographiques, des possibilités de vente,

du rendement attendu, ainsi que du potentiel d’accroissement de la valeur et des rendements.

Le groupe de placements investit principalement dans des projets immobiliers à usage résidentiel. Cela

comprend également d’autres types de logements qualifiés (pour les personnes âgées et les étudiants par

exemple). La proportion d’immeubles d’habitation représente entre 70% et 100%, sur la base de la valeur

vénale du portefeuille immobilier.


57

2. Règles relatives à la présentation des comptes

Fondements

L’art. 47 OPP 2 sur la régularité de la tenue des comptes et de la comptabilité s’applique aux fondations

de placement. Une comptabilité séparée doit être tenue pour la fortune de base et les divers groupes de

placements. Conformément à l’art. 47 OPP 2, les comptes annuels sont composés du bilan, du compte

d’exploitation et de l’annexe, et ils doivent être établis et consolidés selon les recommandations relatives

à la présentation des comptes Swiss GAAP RPC 26. Les éventuelles exigences particulières de la Com-

mission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS PP) ou de l’ordonnance sur les

fondations de placement (OFP) ont été prises en compte.

Le principe suprême de la recommandation Swiss GAAP RPC 26, selon lequel les comptes annuels doivent

donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats (true and fair view),

s’applique aux comptes annuels de la Steiner Investment Foundation. Cela exige l’utilisation systématique

de valeurs actuelles (essentiellement les valeurs de marché) pour tous les placements. L’évaluation de

l’actif se fait à la valeur actuelle au jour du bilan, sans incorporation des effets de lissage. Les estimations

des valeurs vénales des immeubles ont été réalisées, sauf indication contraire, par les experts chargés des

estimations de Wüest Partner SA, Zurich.

Le deuxième exercice correspond à l’année civile; ainsi, il a couvert la période du 1 janvier 2018 au 31 dé-

cembre 2018. La Steiner Investment Foundation a été créée le 28 septembre 2016, et le Conseil de fonda-

tion a décidé de ne pas établir de comptes annuels pour la fortune de base au 31 décembre 2016, mais

seulement au 31 décembre 2017. Le premier exercice étendu 2016/2017 a couvert la période du 28 sep-

tembre 2016 au 31 décembre 2017. La première émission du groupe de placement «Swiss Development

Residential» a eu lieu le 28 février 2017. La première libération de la première émission a eu lieu le 3 mars

2017. Ainsi, le premier exercice du groupe de placement «Swiss Development Residential» s’étendait du

3 mars 2017 au 31 décembre 2017.

Tous les montants des comptes annuels sont libellés en francs suisses (CHF) et les éventuels écarts sont

mentionnés en conséquence (par exemple k CHF). Au cours de l’exercice et de l’année précédente, au-

cune transaction n’a été réalisée avec l’étranger ou dans une devise étrangère.

Terrains à bâtir et bâtiments en construction

Les terrains à bâtir et bâtiments en construction sont évalués à la valeur actuelle au jour du bilan (valeur

de marché). L’évaluation est en principe basée sur la méthode «discounted cash-flow» (également appe-

lée méthode DCF). Ainsi, les futurs flux de fonds (recettes et dépenses) sont actualisés à la date de réfé-

rence pour l’évaluation. Ces futurs flux de fonds peuvent comprendre des flux attendus ou déjà prévus

contractuellement. L’estimation est réalisée par des experts indépendants mandatés. Certains projets (en

totalité ou en partie) sont traités avec un partenaire de développement en mettant à disposition des ter-

rains. Cela signifie que le terrain est vendu aux futurs propriétaires par étage et que ces derniers concluent

le contrat d’entreprise totale directement avec le partenaire de développement. L’indemnisation conve-

nue est calculée avec une représentation DCF de la situation contractuelle, et évaluée aux valeurs de

marché par les experts indépendants mandatés.

58


Si la Steiner Investment Foundation n’est ni le propriétaire, ni l’ayant droit économique de l’immeuble (par

exemple en cas d’acomptes de réservation ou de droits d’acquisition), l’estimation est réalisée à partir de

la valeur d’acquisition. Si la valeur de marché est inférieure à la valeur d’acquisition, cette dernière est

réévaluée en conséquence. L’expert indépendant mandaté n’effectue aucune estimation des immeubles

évalués à leur valeur d’acquisition.

Créances

L’évaluation des créances s’effectue à la valeur nominale, après déduction des correctifs de valeur en cas

de créances douteuses. S’il existe pour les créances des indices selon lesquels les montants ne seront pas

tous recouvrés conformément aux conditions convenues à l’origine (comme par exemple une probabilité

d’insolvabilité ou des difficultés financières significatives du débiteur), une correction de valeur est alors

réalisée.

Liquidités

Les liquidités regroupent les avoirs bancaires (dépôts à vue), ainsi que les dépôts à terme avec une

échéance maximale de trois mois. Les dépôts à vue et à terme sont estimés à leur valeur nominale. Les

éventuels intérêts (négatifs) sont comptabilisés à la période pendant laquelle ils sont encourus.

Provisions

Une provision est un engagement probable et fondé sur un événement passé, dont le montant (et

l’échéance) sont incertains mais estimables. Des provisions sont constituées dans la mesure où des obli-

gations juridiques ou implicites, ou encore des risques de pertes sont connus au moment de l’établisse-

ment des comptes annuels. Le calcul des provisions est basé sur la meilleure estimation possible compte

tenu des risques et des incertitudes afférents. Les éventuels engagements pour lesquels une sortie de

fonds est jugée improbable ne sont pas comptabilisés en tant que provisions dans le bilan, mais publiés

dans l’annexe en tant qu’engagements conditionnels.

Impôts différés

Les impôts différés concernent les impôts différés sur les gains immobiliers. Un calcul spécifique est ef-

fectué pour chaque immeuble. Le montant de l’impôt différé (sur les gains immobiliers) varie en fonction

des lois fiscales cantonales et dépend notamment du gain immobilier, ainsi que de la durée de détention.

Cela signifie que l’impôt sur les gains immobiliers peut varier dans le temps en cas de modification de la

durée de détention, et ce même si le gain immobilier reste inchangé. La durée de détention représente

généralement la période entre l’achat de l’immeuble et le jour du bilan. Dans certains cas justifiés, il est

possible de déroger à ce principe (par exemple en cas d’absence de permis de construire) et que la durée

de détention soit évaluée au mieux. L’année précédente, la durée de détention couvrait exclusivement la

période entre l’achat de l’immeuble et le jour du bilan. Cette estimation modifiée engendre un produit

d’impôt unique, d’un montant de CHF 1,27 million, qui a été comptabilisé en résultat pendant l’exercice.

En tant qu’institution de prévoyance professionnelle, la Steiner Investment Foundation est libérée de

l’assujettissement à l’impôt sur le bénéfice.


59

Frais de transaction

Lors de l’achat et de la vente d’immeubles de placement, une taxe de transaction représentant au maxi-

mum 1.75% du prix d’achat ou de vente certifié peut être versée en fonction des dispositions réglemen-

taires.

Frais liés à l’achat/la vente d’immeubles et à la conclusion de contrats de développement

Les frais liés à l’achat ou la vente d’immeubles et à la conclusion de contrats de développement intègrent

des frais qui sont en rapport direct avec l’achat ou la vente d’un immeuble, ainsi qu’avec la conclusion des

contrats de développement associés. Les frais liés à l’achat ou la vente comptent notamment les frais

notariés et d’inscription au registre foncier, les frais de conseil juridique associés à l’élaboration de

contrats, ainsi que les droits de mutation. Les frais liés à la conclusion de contrats de développement

regroupent notamment les frais de conseil juridique.

Frais de gestion

Les frais de gestion représentent 0.35% du patrimoine total hors liquidités de tous les projets de construc-

tion en cours et 0.40% du patrimoine total hors liquidités de tous les immeubles existants. Ils sont versés

à Steiner SA (en vertu du contrat de service conclu, cf. section «Imputations à la société fondatrice» au

chapitre «Détails des comptes annuels de la fortune de base») au cours de la prise en charge des frais de

Steiner SA.

60


3. Détails des comptes annuels de la fortune de base

Liquidités

Au 31 décembre 2018 et au 31 décembre 2017, toutes les liquidités étaient sous forme de dépôts à vue

(aucun dépôt à terme).

Au 31 décembre 2018 et au 31 décembre 2017, aucune correction de valeur n’a été réalisée sur les créances.

Autres actifs

Au cours de l’exercice 2018, la représentation du maître d’ouvrage a engendré une charge nette de

CHF 201 683 (différence entre les dépenses réelles associées à la représentation du maître d’ouvrage et

les produits issus des frais de représentation du maître d’ouvrage du groupe de placement «Swiss

Development Residential», cf. section «Imputations au groupe de placement «Swiss Development

Residential» liées aux frais de représentation du maître d’ouvrage»). Toutefois, comme des contrats

d’entreprise et de développement ont déjà été signés, dont les frais de représentation du maître d’ouvrage

généreront au cours des prochaines années des produits de plus de CHF 890 000 qui peuvent aussi être

décomptés des frais réels des groupes de placement, la charge nette de CHF 201 683 a été portée à l’actif

et sera déduite des futurs produits issus des frais de représentation du maître d’ouvrage.

Créances

en CHF 31.12.2018 31.12.2017

Créances envers des tiers 4 974 2 694

Créances envers le groupe de placements «Swiss Development Residential» 21 149 80 228

Créances envers la société fondatrice 332 259 268 448

Total des créances 358 382 351 370

Engagements à court terme

en CHF 31.12.2018 31.12.2017

Taxes sur la valeur ajoutée 43 352 23 213

Assurances sociales 58 842 14 473

Engagements résultant de livraisons et de prestations 161 742 0

Autres engagements 16 470 4 732

Total des engagements à court terme 280 406 42 418


61

Charges de personnel

Les charges de personnel sont composées des salaires des personnes disposant du statut d’employé (par

exemple direction, représentation du maître d’ouvrage et leurs assistants), des honoraires des membres du

Conseil de fondation et des honoraires des membres du comité d’investissement. Au cours de l’année

précédente, l’ensemble des membres du Conseil de fondation et du comité d’investissement a renoncé

à une partie des droits à indemnisation conséquents au profit de la Steiner Investment Foundation.

Imputations à la société fondatrice

Conformément au contrat de service conclu entre la société fondatrice (Steiner SA, Zurich) et la Steiner

Investment Foundation, Steiner SA prend en charge des frais spécifiques de la Steiner Investment Foun-

dation jusqu’au 31 décembre 2019 au plus tard (notamment ceux liés à la direction, les frais d’audit, les

émoluments de la CHS, les frais de la banque de dépôt, les coûts d’estimation des immeubles, les frais de

l’assemblée des investisseurs, et les frais des adhésions). Les frais pris en charge par la société fondatrice

mais qui n’ont pas encore été facturés sont comptabilisés de manière distincte dans le poste «Compte de

régularisation de l’actif de la société fondatrice».

Imputations au groupe de placements «Swiss Development Residential» liées aux

frais du Conseil de fondation et du comité d’investissement

Les frais du Conseil de fondation et du comité d’investissement sont répartis entre les groupes de place-

ments concernés. Au 31 décembre 2018 et au 31 décembre 2017, il existait uniquement le groupe de place-

ments «Swiss Development Residential», et la totalité des frais du Conseil de fondation et du comité

d’investissement a ainsi été décomptée au groupe de placements «Swiss Development Residential» pen-

dant l’exercice et l’année précédente.

Imputations au groupe de placements «Swiss Development Residential» liées aux

frais de représentation du maître d’ouvrage

Au titre des dépenses associées à la représentation du maître d’ouvrage, des frais de représentation du

maître d’ouvrage de 1.25% sur les coûts d’investissement liés aux constructions sont facturés au groupe

de placements «Swiss Development Residential». Le coût du terrain et les frais annexes à l’achat ne sont

pas comptés dans les coûts d’investissement liés aux constructions.

en CHF 2018 2016/2017

Honoraires Conseil de fondation, y compris prestations sociales et impôts préalables non récupérables – 164 958 – 60 851

Honoraires comité d’investissement, y compris prestations sociales et impôts préalables non récupérables – 88 151 – 97 507

Salaires, y compris rémunérations variables – 860 282 – 457 043

Charges d’assurance sociale et de prévoyance professionnelle – 129 693 – 72 672

Autres charges de personnel – 158 737 – 15 667

Total des charges de personnel – 1 401 821 – 703 740

Effectif au 31 décembre 2018 ou 2017 (en nombre de postes) 8,00 2,50

Effectif moyen 2018 ou 2016/2017 (en nombre de postes) 6,04 2,19

62


4. Détails sur les comptes annuels du groupe de placements «Swiss Development Residential»

L’expert chargé des estimations Wüest Partner SA évalue uniquement les terrains à bâtir ou les bâtiments

en construction inscrits au bilan aux valeurs de marché. Dans son rapport abrégé, l’expert chargé des esti-

mations Wüest Partner SA évalue à CHF 140.8 millions la valeur de marché des projets estimés par Wüest

Partner.


en CHF 31.12.2018 31.12.2017

Bâtiments en construction évalués aux valeurs de marché 39 385 100 12 347 611

Total des bâtiments en construction 39 385 100 12 347 611

Terrains à bâtir évalués aux valeurs de marché 101 463 100 57 587 105

Terrains à bâtir évalués à la valeur d’acquisition 2 108 382 3 877 464

Total des terrains à bâtir 103 571 482 61 464 569

Total des terrains à bâtir et des bâtiments en construction 142 956 582 73 812 180

Dont évalués à la valeur d’acquisition 2 108 382 3 877 464

Dont évalués aux valeurs de marché 140 848 200 69 934 716

31.12.2018 31.12.2017 2018 2017

Nom NPA/localité (canton) Rue Valeur au bilan Valeur au bilan Estimation Total du revenu locatif net

Total du revenu locatif net

Surface du terrain Type

Weidsicht 8330 Pfäffikon (ZH) Schriberweidstrasse 20-30 0 1 747 611 Valeur de marché 0 0 1 144 m2 Propriété par étages

Les Genêts 1209 Genève (GE) Chemin du Champ-Baron 22 10 070 000 10 600 000 Valeur de marché 0 0 1 107 m2 Locatif

Weggishof 6353 Weggis (LU) Luzernerstrasse 9 118 000 0 Valeur de marché 0 0 5 606 m2 Propriété par étages

Gloggeguet 8207 Schaffhouse (SH) Herblingerstrasse 47 20 197 100 0 Valeur de marché 0 0 24 863 m2 Propriété par étages et locatif

Total des bâtiments en construction évalués aux valeurs de marché 39 385 100 12 347 611 0 0

Feldmühle 9400 Rorschach (SG) Feldmühlenstrasse 23 736 000 22 950 105 Valeur de marché 23 576 0 27 585 m2 Propriété par étages et locatif


Sonne 6020 Emmenbrücke (LU) Gersagstrasse 3 24 056 000 23 237 000 Valeur de marché 45 037 0 9 505 m2 Propriété par étages et locatif

Les Rives de la Baye 1820 Montreux (VD) Avenue Nestlé 1 5 235 200 5 080 000 Valeur de marché 12 946 0 1 496 m2 Propriété par étages et locatif

Secteur Glasi, immeubles P, Q, R, S et O 8180 Bülach (ZH) Schaffhauserstrasse 109 20 797 000 0 Valeur de marché 0 0 6 657 m2 Propriété par étages et locatif

Haslirain 6035 Buchrain (LU) Haslirainstrasse 8 080 900 0 Valeur de marché 0 0 11 342 m2 Propriété par étages

Hofmatt sud 4500 Soleure (SO) Walter-Hammer-Strasse 9 117 000 0 Valeur de marché 0 0 9 642 m2 Propriété par étages et locatif

Rolle – PA Châtelain 1180 Rolle (VD) Route de Lausanne 3 2 453 000 0 Valeur de marché 0 0 1 413 m2 Propriété par étages

Webereiweg 5033 Buchs (AG) Webereiweg 2 7 988 000 0 Valeur de marché 0 0 4 256 m2 Propriété par étages

Total des terrains à bâtir évalués aux valeurs de marché 101 463 100 57 587 105 81 559 0

Gloggeguet 8207 Schaffhouse (SH) Herblingerstrasse 47 0 3 218 534 Valeur d’acquisition 0 0 24 863 m2 Propriété par étages et locatif

En Porteau 1806 Saint-Légier-La Chiésaz (VD) Chemin des Cerisiers 2 108 382 658 930 Valeur d’acquisition 0 0 25 987 m2 Propriété par étages et locatif

Total des terrains à bâtir évalués à la valeur d’acquisition 2 108 382 3 877 464 0 0


63

4. Détails sur les comptes annuels du groupe de placements «Swiss Development Residential»

L’expert chargé des estimations Wüest Partner SA évalue uniquement les terrains à bâtir ou les bâtiments

en construction inscrits au bilan aux valeurs de marché. Dans son rapport abrégé, l’expert chargé des esti-

mations Wüest Partner SA évalue à CHF 140.8 millions la valeur de marché des projets estimés par Wüest

Partner.


en CHF 31.12.2018 31.12.2017

Bâtiments en construction évalués aux valeurs de marché 39 385 100 12 347 611

Total des bâtiments en construction 39 385 100 12 347 611

Terrains à bâtir évalués aux valeurs de marché 101 463 100 57 587 105

Terrains à bâtir évalués à la valeur d’acquisition 2 108 382 3 877 464

Total des terrains à bâtir 103 571 482 61 464 569

Total des terrains à bâtir et des bâtiments en construction 142 956 582 73 812 180

Dont évalués à la valeur d’acquisition 2 108 382 3 877 464

Dont évalués aux valeurs de marché 140 848 200 69 934 716

31.12.2018 31.12.2017 2018 2017

Nom NPA/localité (canton) Rue Valeur au bilan Valeur au bilan Estimation Total du revenu locatif net

Total du revenu locatif net

Surface du terrain Type

Weidsicht 8330 Pfäffikon (ZH) Schriberweidstrasse 20-30 0 1 747 611 Valeur de marché 0 0 1 144 m2 Propriété par étages

Les Genêts 1209 Genève (GE) Chemin du Champ-Baron 22 10 070 000 10 600 000 Valeur de marché 0 0 1 107 m2 Locatif


Gloggeguet 8207 Schaffhouse (SH) Herblingerstrasse 47 20 197 100 0 Valeur de marché 0 0 24 863 m2 Propriété par étages et locatif

Total des bâtiments en construction évalués aux valeurs de marché 39 385 100 12 347 611 0 0

Feldmühle 9400 Rorschach (SG) Feldmühlenstrasse 23 736 000 22 950 105 Valeur de marché 23 576 0 27 585 m2 Propriété par étages et locatif


Sonne 6020 Emmenbrücke (LU) Gersagstrasse 3 24 056 000 23 237 000 Valeur de marché 45 037 0 9 505 m2 Propriété par étages et locatif

Les Rives de la Baye 1820 Montreux (VD) Avenue Nestlé 1 5 235 200 5 080 000 Valeur de marché 12 946 0 1 496 m2 Propriété par étages et locatif

Secteur Glasi, immeubles P, Q, R, S et O 8180 Bülach (ZH) Schaffhauserstrasse 109 20 797 000 0 Valeur de marché 0 0 6 657 m2 Propriété par étages et locatif

Haslirain 6035 Buchrain (LU) Haslirainstrasse 8 080 900 0 Valeur de marché 0 0 11 342 m2 Propriété par étages

Hofmatt sud 4500 Soleure (SO) Walter-Hammer-Strasse 9 117 000 0 Valeur de marché 0 0 9 642 m2 Propriété par étages et locatif

Rolle – PA Châtelain 1180 Rolle (VD) Route de Lausanne 3 2 453 000 0 Valeur de marché 0 0 1 413 m2 Propriété par étages

Webereiweg 5033 Buchs (AG) Webereiweg 2 7 988 000 0 Valeur de marché 0 0 4 256 m2 Propriété par étages

Total des terrains à bâtir évalués aux valeurs de marché 101 463 100 57 587 105 81 559 0

Gloggeguet 8207 Schaffhouse (SH) Herblingerstrasse 47 0 3 218 534 Valeur d’acquisition 0 0 24 863 m2 Propriété par étages et locatif

En Porteau 1806 Saint-Légier-La Chiésaz (VD) Chemin des Cerisiers 2 108 382 658 930 Valeur d’acquisition 0 0 25 987 m2 Propriété par étages et locatif

Total des terrains à bâtir évalués à la valeur d’acquisition 2 108 382 3 877 464 0 0

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Au jour du bilan, la Steiner Investment Foundation n’est pas encore propriétaire des biens-fonds Glasi P, Q,

R, S et «Les Genêts» (année précédente: «Weggishof», Les Rives de la Baye et «Les Genêts»), mais tous

les contrats de vente ont été enregistrés chez le notaire. En ce qui concerne «Les Genêts», la propriété

sera transmise à la Steiner Investment Foundation une fois que les travaux seront terminés et que le paie-

ment final aura été effectué. S’agissant du projet Glasi P, Q, R, S, le contrat de vente a été enregistré chez

le notaire et la propriété sera transférée à la Steiner Investment Foundation une fois que toutes les condi-

tions du contrat de vente seront remplies. La Steiner Investment Foundation est l’ayant droit économique

de ces deux immeubles, ce qui explique qu’ils ont été inscrits au bilan aux valeurs de marché, en tant que

terrain à bâtir ou bâtiment en construction. En ce qui concerne les autres biens-fonds, la Steiner Invest-

ment Foundation en est le propriétaire foncier.

Pour la période considérée, les taux d’intérêt utilisés afin de calculer la valeur de marché selon la méthode

DCF ont varié entre 3.0% et 3.6% (année précédente: entre 2.6% et 3.8%).

La valeur au bilan des terrains à bâtir évalués à la valeur d’acquisition est aussi bien constituée de paie-

ments d’arrhes dédiés à l’achat d’un terrain que d’acomptes versés au titre de prestations de développe-

ment. La Steiner Investment Foundation n’est ni le propriétaire, ni l’ayant droit économique de ces im-

meubles. La Steiner Investment Foundation part du principe que ce projet fera l’objet d’une conclusion de

contrat favorable, ce qui explique que les paiements d’arrhes et les prestations de développement portés

à l’actif n’aient fait l’objet d’aucune correction de valeur.

Étant donné que la Steiner Investment Foundation ne possède pas encore d’immeubles finis, la répartition

des immeubles en logements ou encore par pièces et mètres carrés n’a pas été effectuée.

Créances

Les créances fiscales issues de l’impôt sur les gains immobiliers s’élèvent à CHF 70 472 (année précé-

dente: CHF 33 378) et sont composées des acomptes d’impôts (garantie prise par les autorités chargées

de l’impôt sur les gains immobiliers en cas de vente d’un immeuble), après déduction des impôts anticipés

sur les gains immobiliers.

Les autres créances, d’un montant de CHF 449 138 (année précédente: CHF 168 040), représentent des

imputations de frais au partenaire de développement Steiner SA suite à l’acquisition contractuelle d’un

terrain et au décompte final d’un projet.

Au 31 décembre 2018 et au 31 décembre 2017, aucune correction de valeur n’a été réalisée sur les créances.

Liquidités

Au 31 décembre 2018 et au 31 décembre 2017, toutes les liquidités étaient sous forme de dépôts à vue

(aucun dépôt à terme).


65

S’agissant des projets «Les Genêts» (Genève), «Feldmühle» (Rorschach), «Sonne» (Emmenbrücke) et

des immeubles P, Q, R et S du secteur Glasi, les circonstances propres aux projets sont telles que la durée

de détention ne correspond pas à la période entre l’achat des immeubles et le jour du bilan. D’autres dates

sont utilisées à la place du jour du bilan (notamment la date d’obtention prévue du permis de construire

ou celle prévue pour la fin des travaux).

Les autres provisions englobaient les provisions associées aux activités d’entretien et aux frais de notaires.

Engagements liés aux terrains à bâtir et aux bâtiments en construction

en CHF 31.12.2018 31.12.2017

Engagements liés aux terrains à bâtir et issus de l’acquisition de terrains,

qui sont réglés uniquement lorsque certaines conditions sont satisfaites

– 13 598 000 – 14 300 000

Engagements liés aux bâtiments en construction dont le prix d’achat résiduel

est versé à mesure de l’avancement des travaux

– 2 914 240 – 5 194 240

Engagements liés aux terrains à bâtir et issus de l’acquisition de terrains, pour les résidus toxiques convenus 0 – 1 000 000

Total des engagements liés aux terrains à bâtir et aux bâtiments en construction – 16 512 240 – 20 494 240

Impôts différés

en CHF 2018 2017

Impôts différés au bilan d’ouverture – 3 851 878 0

Variation des impôts différés en 2018 ou 2017 1 201 878 – 3 851 878

Impôts différés au jour du bilan – 2 650 000 – 3 851 878

en CHF

en CHF

Autres Provisions

Total Provisions

Volume des provisions au 3 mars 2017 0 0

Constitution des provisions en 2017 – 22 500 – 22 500

Volume des provisions au 31 décembre 2017 – 22 500 – 22 500

Utilisation des provisions en 2018 22 500 22 500

Volume des provisions au 31 décembre 2018 0 0

Autres engagements à court terme

en CHF 31.12.2018 31.12.2017

Droits de mutation pas encore versés – 327 540 – 237 540

Indemnités de distribution pas encore versées 0 – 216 788

Frais de transaction pas encore versés à Steiner SA – 368 848 – 176 750

Autres engagements résultant de livraisons et de prestations – 88 098 – 101 228

Total des engagements à court terme envers des tiers – 784 486 – 732 306

66


La commission d’émission est mentionnée en tant que produit dans le poste «Produits issus de l’émission

de parts». Selon les bulletins de souscription à l’émission, une partie de la commission d’émission a permis

de couvrir les coûts de distribution associés à l’émission des parts. Ces coûts de distribution sont attri-

bués au poste «Dépenses liées à la distribution de parts».

Hormis les coûts de distribution attribués au poste «Dépenses liées à la distribution de parts», la Steiner

Investment Foundation n’a payé ni perçu aucune restitution ou indemnité de distribution ni de prise en

charge pendant l’exercice.

Frais de transaction

Des frais de transaction de CHF 789 723 (exercice précédent CHF 1 128 187) se rapportent à des projets

acquis au cours de la période sous revue. Tous les frais de transaction de la période sous revue ont été

payés à Steiner AG ou inscrits au passif en faveur de Steiner AG.

Émission de parts

en CHF

Parts souscrites

Capital souscrit

1. émission Du 23.11.2016 au 29.03.2017 371 500 37 150 000

2. émission Du 28.03.2017 au 29.03.2017 60 000 6 000 000

3. émission Du 06.09.2017 au 29.09.2017 309 759 30 975 900

4. émission Du 13.11.2017 au 07.12.2017 85 544 8 554 400

Total de l’exercice 2017 826 803 82 680 300

5. émission Du 27.02.2018 au 29.03.2018 829 382 92 277 041


en CHF

Rachat en rendement actuel

Commission d’émission

1. émission 579 540 334 350

2. émission 93 600 54 000

3. émission 2 942 710 508 779

4. émission 884 525 141 584

Total de l’exercice 2017 4 500 375 1 038 713

5. émission Du 27.02.2018 au 29.03.2018 710 158 1 378 806



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Concernant l’acquisition d’un terrain par la Steiner Investment Foundation en 2017, le prix d’achat résiduel a été payé en 2018.

Les liquidités nécessaires ont été bloquées sur le compte bancaire. Les intérêts négatifs qui en résultent étaient à la charge du

vendeur du terrain et ont pu être déduits du prix d’achat résiduel.

Charges financières et intérêts créditeurs

en CHF 2018 2017

Dépenses banque de dépôt – 39 961 – 14 340

Autres intérêts passifs

Intérêts négatifs pouvant être répercutés – 20 979 – 35 569

Intérêts négatifs ne pouvant pas être répercutés – 30 048 – 11 649

Autres frais de financement – 731 – 898

Total des frais de financement – 91 719 – 62 456

Intérêts créditeurs issus de la répercussion d’intérêts négatifs 20 979 35 569

Intérêts créditeurs 20 979 35 569

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5. Autres publications et affectation du bénéfice

Actifs mis en gage

Concernant l’acquisition d’un terrain par la Steiner Investment Foundation en 2018, le prix d’achat sera

payé seulement en 2019. Les liquidités nécessaires de CHF 13 598 000 sont bloquées sur le compte

bancaire et seront débloquées uniquement lorsque la propriété sera transférée à la Steiner Investment

Foundation.

Concernant l’acquisition d’un terrain par la Steiner Investment Foundation en 2017, le prix d’achat résiduel

a été payé seulement en 2018. Les liquidités nécessaires de CHF 11 264 472 étaient bloquées sur le compte

bancaire et ont été débloquées uniquement lorsque le vendeur a respecté toutes les conditions du contrat

de vente. Cependant, la propriété de ce terrain a déjà été transmise à la Steiner Investment Foundation

en 2017.

Le montant des terrains à bâtir mis en gage est composé des crédits de construction et des hypothèques

contractées auprès de banques dans le cadre du financement de constructions et de terrains. Au jour du

bilan, les financements de terrains n’ont pas encore été sollicités.

Exigences de l’autorité de surveillance

L’autorité de surveillance n’a fait part d’aucune exigence concernant l’établissement de rapport sur la

période considérée.

Liquidités du groupe de placements «Swiss Development Residential»

en CHF 31.12.2018 31.12.2017

Liquidités bloquées au titre du paiement du prix d’achat résiduel dans le cadre de l’acquisition d’un terrain 13 598 000 11 264 472

Autres liquidités bloquées 0 150 000

Total des liquidités mises en gage 13 598 000 11 414 472

Terrains à bâtir, bâtiments en construction et finis du groupe de placements «Swiss Development Residential»

en CHF 31.12.2018 31.12.2017

Terrains à bâtir mis en gage 47 792 000 46 187 105


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Affectation du bénéfice

Conformément au règlement de la fondation adopté le 25 septembre 2017 lors de l’assemblée des inves-

tisseurs, les revenus nets annuels des groupes de placements sont en principe réinvestis en permanence

(capitalisation). Le Conseil de fondation peut établir que le revenu net annuel de certains groupes de

placements soit versé aux investisseurs en fonction des parts détenues. En cas de versement des reve-

nus, le Conseil de fondation fixe le montant distribué.

Pour l’exercice 2018 (comme pour l’année précédente 2016/2017 ou 2017), le Conseil de fondation a dé-

cidé de renoncer à une distribution du bénéfice du groupe de placements «Swiss Development Residen-

tial» ainsi que de la fortune de base, et de le reporter de la manière suivante:

Événements postérieurs au jour de référence du bilan

Aucun événement majeur qui aurait dû être mentionné ici n’est survenu après le jour de référence du bilan.

Affectation du bénéfice de la fortune de base

en CHF 2018 2016/2017

Report de bénéfice au début de l’exercice 73 117 0

Résultat global de l’exercice 11 508 73 117

Bénéfice au bilan à la fin de l’exercice 84 625 73 117

Distribution aux investisseurs 0 0

Report sur le nouvel exercice 84 625 73 117

Affectation du bénéfice du groupe de placements «Swiss Development Residential»

en CHF 2018 2017

Report de bénéfice au début de l’exercice 9 311 392 0

Résultat global de l’exercice 7 607 319 9 311 392

Bénéfice au bilan à la fin de l’exercice 16 918 711 9 311 392

Distribution aux investisseurs 0 0

Report sur le nouvel exercice 16 918 711 9 311 392

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Chiffres-clés du groupe de placements «Swiss Development Residential»

La Steiner Investment Foundation n’est pas membre de la CAFP. Les chiffres-clés sont cependant basés

sur la directive CAFP no 1 publiquement accessible (version: 1 septembre 2016). Conformément à cette

directive CAFP no 1, les chiffres-clés couvrent les principaux aspects de rendement et de risque spéci-

fiques à l’immobilier, et ils permettent de comparer les principaux chiffres-clés.

2018 2017

Taux de perte sur loyer 11.89% Non calculable

Quote-part des fonds empruntés 0.00% 0.00%

Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) Non utilisable Non calculable

Quote-part des charges d’exploitation TER-ISA (GAV) 0.56% 0.59%

Quote-part des charges d’exploitation TER-ISA (NAV) 0.67% 0.73%

Rendement des fonds propres 4.13% 11.26%

Rendement du capital investi (ROIC) 4.85% 9.49%

Rendement sur distribution 0.00% 0.00%

Coefficient de distribution 0.00% 0.00%

Rendement de placement 4.13% Non calculable

Au cours de l’exercice 2017, le groupe de placements «Swiss Development Residential» n’a enregistré

aucun revenu locatif. Ainsi, les chiffres-clés concernant le taux de perte sur loyer et la marge de bénéfice

d’exploitation n’ont pas pu être calculés en 2017. Le groupe de placements «Swiss Development Residen-

tial» a été constitué en 2017. Au début de l’exercice 2017, la valeur d’inventaire était nulle, ce qui explique

que le rendement de placement de 2017 n’a pas pu être calculé.

Certains chiffres-clés doivent être interprétés avec précaution (en particulier le taux de perte sur loyer)

car ils sont normalement utilisés pour les immeubles en portefeuille et non pour les immeubles en déve-

loppement. Le chiffre-clé marge de bénéfice d’exploitation ne peut être utilisé dans la mesure où les

revenus locatifs perçus en 2018 provenaient exclusivement de sous-locations et que ces derniers ne

comportaient encore aucun revenu locatif après la fin des travaux des immeubles de développement. Un

calcul arithmétique cohérent de la marge de bénéfice d’exploitation la situerait à – 3438.17%.

Rapport de l’organe de révision et rapport d’évaluation


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72


73


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Rapport d’évaluation

BewertungsberichtMandat Selon l’Ordonnance sur les fondations de placement (OFP), les biens fonciers de fondations de placement doivent à chaque fois être évalués par des experts en estimation indépendants pour la fin de l’exercice financier. Pour le compte de Steiner Investment Foundation (SIF), Wüest Partner a évalué tous les biens fonciers du groupe de placement «Swiss Development Residential» au 31 décembre 2018 dans le but d’établir son bilan. À la date de référence, le portefeuille comprend 14 biens fonciers (tous dans la phase d’étude ou la phase de construction, 6 d’entre eux avec une part de placement et de propriété par étage). Les documents pertinents pour l’évaluation ont été préparés par la fondation de placement ainsi que par les développeurs de projets compétents. Les estimations sont basées sur l’évaluation et l’analyse de ces documents, sur des inspections sur place à tour de rôle, ainsi que sur l’appréciation de la situation générale et spécifique du marché selon le bien foncier. Les experts en estimation de Wüest Partner mandaté par Steiner Investment Foundation ont réalisé la totalité du projet de manière neutre et assujetti uniquement au mandat de l’évaluation indépendante et cela en accord avec la fondation de placement, allant de la définition des paramètres d’évaluation et l’entrée des données dans le logiciel d’évaluation, par les véritables travaux d’évaluation, au contrôle de gestion et à la remise des résultats. Critères d’évaluation Wüest Partner confirme que les évaluations correspondent aux prescriptions légales et sont de plus conformes aux critères d’évaluation habituels dans la branche. En référence aux Swiss Evaluation Standards, la valeur de marché établie par bien foncier se considère comme «fair value», c’est-à-dire correspondant au prix de vente recouvrable probable en conditions normales dans l’environnement de marché actuel, sans considérer d’éventuels coûts de transactions. Méthode d’évaluation Les évaluations ont été effectuées de manière uniforme au moyen de la discounted cashflow method (méthode DCF). Avec la méthode DCF, la valeur de marché d’un bien immobilier est déterminée par la somme de tous les revenus nets futurs escomptés à la date de référence. Pour chaque bien foncier, l’escompte se fait conformément aux conditions du marché et ajusté au risque, c’est-à-dire en tenant compte de leurs chances et de leurs risques individuels. Dans le cadre de l’évaluation, une analyse et une estimation détaillées de chaque position de revenus et de coûts ont lieu. Comme bases, l’expert en estimation a à sa disposition l’état de planification et l’état du projet ainsi que des informations détaillées du marchés. Sur cette base, il fait une estimation des flux financiers attendus, définit le taux d’actualisation et évalue les produits de la vente. Certains projets sont effectués par SIF avec un partenaire de développement au moyen d’un modèle de gestion de terrain. Cela signifie que le terrain est vendu aux futures propriétaires d’étages et que ceux-ci concluent le contrat ET directement. L’indemnité convenue contractuellement pour SIF est calculée à l’aide d’une représentation DCF de la situation contractuelle. Un examen juridique de la situation contractuelle ne fait pas partie du mandat d’évaluation.

75


Rapport d’évaluation

Indépendance et confidentialité Les experts en estimation mandatés de Wüest Partner confirment leur indépendance et garantissent le traitement confidentiel d’informations liées au mandat d’évaluation.

Résultats des évaluations Au 31 décembre 2018, la valeur de marché des projets évalués par les experts est estimée à 140.8 millions de CHF. Les coûts de développements de projets et de constructions planifiés pour les dix prochaines années ont été plausibilisés. Ensuite, la terminaison aussi bien que le volume des investissements de biens fonciers isolés ont été réestimés et adaptés si nécessaire.

Vu qu’il s’agit de développements de projets pour tous les biens fonciers, l’exposition aux risques relatifs aux évolutions du marché et aux risques de coûts, d’autorisation et de commercialisation est élevée. La valeur de marché peut réagir de manière sensible à un changement de ces paramètres.

Les taux d’actualisation utilisés dans les évaluations reposent sur une observation continue du marché immobilier, particulièrement des taux de rendement payés lors de transactions de gré à gré pour des constructions existantes et des projets de développement. Zurich, le 26 février 2019 Wüest Partner AG

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Mentions légales

© Steiner Investment Foundation, 2019

Le rapport annuel 2018 de la Steiner Investment Foundation

est disponible en français et en allemand. La version alle-

mande imprimée fait foi.

Photographie et visualisations ScanderbegSauer

(photos pages 5, 7, 8, 12); Baumberger & Stegmeier AG

(photo page 9); matchcom (page 28 visualisa tion);

Reportair (photos pages 34 et 36); imageBroker / Alamy

Stock Foto (photo page 39); Archiv Steiner Investment

Foundation et Steiner AG (divers photos)

Concept et design NeidhartSchön, Zurich

Impression Neidhart + Schön Print, Zurich

Traduction Supertext, Zurich

Ste

iner

In

vest

men

t F

ou

nd

atio

nR

app

ort

an

nu

el

20

18


Hagenholzstrasse 56

CH-8050 Zurich

[email protected]

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Steiner Investment Rapport annuel 2018 Foundation Créer plus de … · 2019-03-29 · STEINER...

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