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ASSISTANCE À MAÎTRISE D’OUVRAGE PRÉALABLE

À LA PROGRAMMATION DE L’ÎLOT DE LA POSTE

SUR LA COMMUNE DE BASTIA

Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements

Décembre 2017

1 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017

Préambule 1

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3

Fonctionnement/Accessibilité/Mobilités/Stationnement

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Opportunité d’implanter un équipement hôtelier

5

Opportunité d’implanter un équipement commercial et du tertiaire

Opportunité d’implanter du logement

Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017 2

Préambule 1

2

3

Fonctionnement/Accessibilité/Mobilités/Stationnement

4


5

Opportunité d’implanter un équipement commercial et du

tertiaire



Le site à étudier : l’îlot de la Poste à Bastia

Une convention de portage a été signée entre

la Ville de Bastia et l’Office Foncier de la

Corse (OFC) en août 2016 :

Acquisition par l’OFC de la plus grande

partie de l’îlot (zone rouge), soit 2 360 m²

au sol.

Engagement d’une étude de faisabilité et

de programmation par la Ville permettant

d’apprécier la capacité du site, les

activités à y implanter, et la faisabilité

juridique et financière de l’opération de

restructuration de l’îlot.

4

Extrait de l’acte de vente

Le document ci-présent rassemble les éléments d’étude de

marché le volet de l’étude de faisabilité confiée au

groupement SCET-CITADIA.

Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017

Les objectifs du projet de requalification de l’îlot de la Poste à Bastia

► Situé dans l’hyper centre de Bastia, le

positionnement de cet îlot est considéré comme

stratégique par les acteurs locaux pour

participer à la requalification de ce quartier

central, en lien avec les perspectives de

recomposition urbaine du quartier du Fango.

► Cet îlot est une opportunité foncière pour

implanter des fonctions mixtes et attractives qui

participent à la redynamisation du centre ville et

bénéficient aux habitants.

► La Ville souhaite confier à un partenaire la

construction /restructuration de cet îlot dans le

respect de ces objectifs.


Préambule 1

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3

Fonctionnement / Accessibilité / Mobilités / Stationnement

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tertiaire



Fonctionnement /Accessibilité/Mobilités/Stationnement



Ilot situé le long d’une des avenues principales de Bastia et entre deux carrefours (giratoires importants): l’avenue Maréchal Sebastiani et à proximité immédiate des générateurs de trafics ;

Avenue maréchal Sébastiani très fréquentée (en heure de pointe) ;

Accès en cœur d’ilot (cour interne) depuis la rue César Campinchi ;

Stationnements le long des voies: Stationnements en épis rue César Campinchi, rue du Chamoine Colombani et boulevard du général Graziani

904 places de stationnements à proximité

La fréquentation de la trame viaire autour de l’îlot est aussi renforcée par la proximité aux sites générateurs de trafic (Ecoles, commerces…) ;

En terme de stationnement, Bastia compte :

2 471 places « en parking »

2 000 places sur voirie

Les parkings les plus proches de l’îlot de La Poste sont les parkings Gare et Saint Nicolas (soit 904 places de stationnements) ;



Au-delà de l’accessibilité multimodale « remarquable » constituée par la proximité du port et de la gare, la ville de

Bastia mène plusieurs projets connexes dont la réalisation devraient améliorer l’accessibilité de l’îlot :

L’aménagement d’un nouveau parking public de 450 places dans le quartier de la gare,

La prolongation de la desserte ferroviaire par l’aménagement d’une ligne trame-train reliant la Gare au Port Toga

La création de la rocade

La création d’un corridor transport par câbles reliant les hauteur de Bastia à la gare de Bastia.


Source : Etude de faisabilité pré-opérationnelle pour l’aménagement de l’emprise de la gare de Bastia STOA 28.07.2017

Préambule 1

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tertiaire



Synthèse offre hébergement moyenne / haut de gamme Bastia

► La destination

Bastia : des atouts pour devenir une destination touristique urbaine en Corse (dynamisme, offre culturelle, proximité centre ville et port), mais insuffisante pour développer l’offre hôtelière, développement conjoint d’une offre affaires, intégrée ou non à l’hôtellerie

Un arrière pays attractif avec des pôles phares (Cap Corse, Saint Florent),

Des filières d’excellence à mettre en avant (Bien-être, Terroir, Biosphère),

Bastia une destination de courte durée : tourisme, affaires

► L’hôtellerie à Bastia

Une offre haut de gamme insuffisante en volume sur Bastia, une offre moyenne gamme 3 étoiles en centre-ville pas à niveau, contrairement à sa périphérie

Une implantation d’une offre moyenne / haut de gamme pertinente en centre ville de Bastia,

Une offre éco moyenne gamme inégale mais bien adaptée aux clientèles touristiques de passage,

Plusieurs projets hôteliers en cours pour densifier l’offre, notamment haut de gamme,

Des hôtels finalement peu dotés en équipements MICE.

Attention aux capacités hôtelières : conflits d’usage possibles entre clientèles touristiques et affaires, notamment sur l’arrière saison, un dimensionnement à bien calibrer (pas plus de 60 chambres)

Des projets en cours (3 identifiés)


Adéquation offre hôtelière moyenne/haut de gamme et demande


Type

clientèles

Type de

séjour sur

Bastia

Adéquation hôtellerie haut de gamme et demande Bastia

Clientèle

touristique Court

A la marge, une clientèle aisée susceptible d’être attirée par du haut de gamme sur

Bastia

Une offre d’hôtellerie haut de gamme en périphérie de Bastia plus adaptée à ce type de

clientèle

Une clientèle de passage pouvant être intéressée par l’offre culturelle et le dynamisme

du centre ville

Clientèle

affaires/ent

entreprises

Court

Bastia organise environ une vingtaine d’évènements MICE sur l’année.

La demande de la clientèle affaires est faible sur Bastia car l’offre hôtelière en

séminaire est limitée en centre ville

Une offre hôtelière vite saturée en centre ville lors des manifestations importantes

Une clientèle pouvant être attirée par le dynamisme du centre ville et la proximité entre

le port, la ville, les hébergements

Clientèle

congrès Court

L’offre ne répond pas à la demande, seul le théâtre est susceptible d’accueillir des

Congrès, mais ne possède pas de salles de sous commission

Possibilité de créer un équipement en petit congrès en centre ville, à condition d’avoir

des structures hôtelières à proximité

Potentielle Partielle Incomplète

Atouts et faiblesses de l’implantation d’hôtellerie moyenne/haut de

gamme à Bastia


Forces Faiblesses

Une ville d’art et d’histoire, patrimoniale et culturelle

Un arrière pays attractif pouvant retenir les touristes sur Bastia

pour des courtes durées

Bastia premier contact des touristes en Corse

Un centre ville dynamique toute l’année (peut-être moins en

été)

Une offre hôtelière économique bien adaptée à la clientèle

touristique de passage, voire d’affaires (localisation/tarifs)

Un taux d’occupation déjà satisfaisant (environ 60%)

Une offre de restauration qualitative en centre ville

Une offre haut de gamme peu présente en centre ville aux

capacités d’accueil insuffisantes

Forte pression sur les prix, tarifs négociés 15 à 20% moins cher

que dans le sud pour rester attractif

Peu de lieux d’accueil séminaire

Une offre haut de gamme bien présente en périphérie de Bastia

bénéficiant d’atouts peu accessibles en centre ville

Une activité touristique qui reste encore saisonnière

Une logistique importante à mettre en place lors de

l’organisation d’évènements d’ampleur (transfert, saturation des

hôtels)

Opportunités Menaces

Faiblesse du nombre de chambres en 4 étoiles par

établissement, certain vite saturés.

Un volume clientèle MICE relativement important (5 000 pax, a

minima une vingtaine de manifestations) offrant une opportunité

de développement sur ce segment

Un secteur événementiel bien organisé sur le territoire

(nombreuses entreprises réceptives, cluster évènementiel)

Le projet d’hôtellerie haut de gamme de 60 chambres, à

l’emplacement du collège Giraud, calibré sur ces deux

segments tourisme et affaires

Un territoire configuré pour l’accueil d’une clientèle affaires, une

ville de services, une ville tertiaire pouvant générer des flux

toute l’année

Plusieurs projets hôteliers en cours afin de combler les

manques en matière d’hôtellerie économique et haut de gamme

Un taux de remplissage à l’année de l’ordre de 60%, à la limite

de capacité d’absorption d’une nouvelle offre

Des projets hôteliers en cours le projet Giraud (60 chambres), le

Mercure 80 chambres bien identifié des clientèles affaires, le

passage à 4 étoiles de l’hôtel ALIVI

Un potentiel de clientèle touristique CSP+ encore faible pour

séjourner en centre ville

Si pas d’équipement structurant d’affaires implanté, difficile pour

Bastia d’assurer un développement hôtelier ambitieux.

Enjeux d’un projet d’hébergement hôtelier sur l’îlot de la Poste

► Bastia, une destination attractive pour favoriser un développement hôtelier à l’année :

Un centre ville assez attractif pour fidéliser, favoriser une nuitée chez une clientèle de tourisme urbain

et attirer la clientèle MICE,

Les clientèles touristiques sont principalement des clientèles de passage, en majorité consommatrices

d’un hébergement éco/moyenne gamme facilement accessible à la sortie du port,

Les clientèles affaires seront sensibles à Bastia si présence d’équipements de proximité en centre

ville.

► Le projet d’hôtellerie :

Un projet d’hôtellerie moyen/haut de gamme d’un volume significatif en 1 seul établissement

L’intérêt d’un projet d’hôtellerie haut de gamme en centre ville, profiter du dynamisme et de

l’attractivité de Bastia et de la possibilité d’effectuer des activités complémentaires sur place ou dans

l’arrière pays (culturel en centre ville, bien-être et sport nature), t sur le segment affaires et touristique

Attirer la clientèle affaires pour favoriser un remplissage à l’année.

Se démarquer des petites unités luxe

► Points de vigilance:

Vigilance sur la notion de haut de gamme

Le projet hôtelier ne trouvera son marché que s’il s’accompagne d’un équipement d’affaire à l’échelle

de Bastia.

Développement de la filière MICE, stratégie filière en appui.


Axes d’un projet d’hébergement hôtelier sur l’îlot de la Poste

► Demande

3 segments de clientèles

− Touristes : en développement / destination / nouvelles cibles haut de gamme, étrangère mais pour l’OT, la

« concurrence » des hôtels hors Bastia, notamment bord de mer, navettes hôtels en place, y pallie largement

− Un produit typique urbain à trouver

− Affaires, ville de services mais des flux à soutenir

− Congressistes : saturation de l’offre, forte demande, ponctuelle

► Site

Très bien situé, accessible, au pied de la ville, animation café terrasses de la place

► Type de produit

3 étoiles +

50 à 60 chambres

Sans restauration

Un centre de conférences et d’accueil séminaires, réunions, évènementiel d’entreprises d’environ 1000m²,

grande salle à plat de 300m², salles de réunions (modulable, maximum 10 salles trame de 40 m²/salle,

espace réceptif avec vue (200 places assises en restauration, 300 debout en configuration traiteur debout)

En parallèle, définir une stratégie pour développer les évènements économiques et faciliter le séjour des

participants afin d’amplifier le tourisme d’affaire


Préambule 1

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4


5

Opportunité d’implanter un équipement commercial et du tertiaire



Un centre ville commercialement actif ……

Dans un contexte de décroissance du commerce dans les

centres de villes moyennes , le centre ville de Bastia, comparé à

d’autres villes de même taille, apparait relativement résilient,

avec :

► Un nombre important de commerces dans le centre-ville (398

dans l’hyper-centre) ce qui donne une moyenne d’un peu plus de

9 commerces pour 1000 habitants,

► Une grande diversité d’offre, assez rare dans cette taille de ville,

► Une forte présence du secteur de l’équipement de la personne,

secteur dont l’importance est un bon indicateur d’attractivité

élargie,

► une bonne largeur de gamme, qui témoigne d’une fréquentation

par une clientèle aisée

► Une offre de proximité assez présente, bien répartie sur

l’ensemble du centre, avec un nombre significatif de petites

surfaces alimentaires et de supérettes

► Un secteur restauration important, même s’il est sans doute

marqué par une forte saisonnalité

► Un parcours marchand agréable, avec différentes ambiances et

types de commerce

► Un niveau de vacance notablement faible : 6% relevé en 2015,

pour une moyenne de 11% dans les villes moyennes *.


* Source : Palmarès PROCOS des centres villes

commerçants - janvier 2017

Un centre ville commercialement actif ……

Cette résilience peut être attribuée à différents facteurs :

► Un cadre urbain et un site de grande qualité, avec une

identité forte

► Un centre ville actif avec des emplois

► Une population significative résidente sur place (sachant

que la vitalité démographique est au Sud)

► Une répartition relativement homogène, tout autour du

cœur marchand, des parcs de stationnement, ce qui

permet une bonne ventilation des flux sur les différents

secteurs marchands de l’hypercentre

► Une fréquentation touristique, dont on sait qu’elle est un

facteur déterminant de bonne santé des centres villes

marchand dans cette catégorie d’agglomération


… mais avec des fragilités

Des éléments de vigilance importants pour l’évolution du centre sont à

noter :

► Des habitudes d’achat qui se prennent en périphérie et une

fréquentation qui est en baisse (entretien CCI)

► Poursuite d’un mouvement de développement du périurbain (et

dynamisme démographique au Sud de l’agglomération)

► Accessibilité du centre ville perçue comme difficile, voiture

omniprésente et difficultés récurrentes pour le stationnement

► Des potentialités de développement pour la concurrence de

périphérie, à l’image de ce qui se fait à Ajaccio

► Parcours marchand agréable et diversifié, mais très étiré et qui

montre des vulnérabilités sur la rue Napoléon avec un niveau de

vacance en hausse

► Absence de grandes surfaces « locomotives » en hyper-centre qui

pourraient conforter l’attractivité et enrichir l’offre

► Un besoin de renouvellement et une concurrence d’Internet

(sachant que la Corse est sur un taux d’achat sur le net supérieur

à la moyenne nationale)


L’îlot de la Poste : un site particulièrement bien situé sur le plan

commercial

► Comme le montre le graphique ci-dessous, nous sommes sur un

site de forte commercialité,

► Les 6 facteurs de commercialité sont tous au-dessus de la

moyenne, sans distorsion ni faiblesse significative,

► Ils illustrent le caractère stratégique et la qualité de ce site

sur le plan commercial, situé d’un coté au débouché des deux

rues commerçantes majeures de Bastia, et, de l’autre, entre la

gare et le port.


Pour quel programme commercial ?

Si le potentiel commercial du site ressort clairement, reste à convenir de l’opportunité de faire du

commerce sur cet emplacement, sachant que 2 options apparaissent en première analyse

envisageables :

1. Développer une offre commerciale importante, mais limitée à quelques moyennes surfaces,

avec accès sur rue, sans partie communes.

2. Installer en façade quelques boutiques d’accompagnement


Analyse AFOM de l’Hypothèse 1 : Moyennes surfaces


Atouts Faiblesses

Opportunités

Utilisation de la presque totalité de façade

principale nécessaire

Besoin d’utiliser une grande hauteur réduisant la

disponibilité pour les autres éléments du

programme

Excellente commercialité du site

Simplicité de conception par rapport au centre

commercial

Plus grande adaptabilité par rapport aux

contraintes du bâtiment

Meilleure complémentarité vis-à-vis des autres

éléments du projet

Relocalisation d’enseignes dans le centre ville

Possible concurrence vis à vis de certaines

activités existantes

Incertitude à ce stade sur l’intérêt d’enseignes

nationales / internationales structurantes

Menaces

Capacité à attirer des enseignes nouvelles

Développer un programme nouveau avec un

impact sensible sur l’activité marchande du

centre ville

Effet d’entrainement sur l’attractivité commerciale

du centre ville

Analyse AFOM de l’Hypothèse 2 : Boutiques


Atouts Faiblesses

Opportunités

Pas d’impact qualitatif sur le commerce de centre

ville

Moindre mise en valeur, pas de rôle structurant

au niveau commercial

Bonne compatibilité avec les autres programmes

et la mixité de fonctions

Commercialisation facile

Programme sécure en terme d’investissement

Rendement facilement prévisible

Pas de risque particulier notable

Menaces

Participer à l’extension du linéaire marchand de

l’avenue Sebastiani

Situation du marché locatif de locaux tertiaires sur le centre-ville de

Bastia

En centre-ville de Bastia , l’offre en immobilier d’entreprises est peu abondante : les très petites

entreprises, trouvent le plus souvent à louer des bureaux dans des immeubles de logements. Mais

elles ne disposent d’aucuns services, en comparaison des services et facilités proposés aux

entreprises sur Erbajolo.

Les loyers pratiqués : 11 à 12 €/m²/HC

Il existe un espace de coworking sur Bastia de 14 postes (Bastia coworking) qui répond aux besoins

ponctuels des TPE, travailleurs indépendants…

A proximité, le Parc technologique d’Erbajolo concentre une offre de locaux tertiaires qui

rassemble des atouts pour les entreprises :

Accessibilité facile en voiture et en bus, parkings gratuits, viabilisation des terrains, exonération

de la taxe locale d’équipement, locaux modulaires, souplesse des baux (location pour une

semaine, un mois, etc.), salles de réunion

Peu de locaux disponibles ; les entreprises les plus importantes ont l’habitude d’acheter ou de

construire leurs propres locaux.

On peut donc constater une quasi-absence de marché locatif tertiaire et d’investisseurs privés

en immobilier d’entreprises sur l’agglomération de Bastia.


Bastia, une ville à taille humaine avec un centre-ville très prisé

► Une bonne notoriété du centre-ville attire toutes catégories de ménages. En accession, il s’agit principalement de ménages locaux, ménages d’actifs de plus de 30 ans, plutôt CSP+ qui recherchent des appartements T3 ou T4 dans des immeubles construits avant 1948 (meilleure qualité, grands volumes des logements).

► Le point noir du centre-ville : le manque de places de stationnement (les parkings privatifs sont rares). La location d’un box en centre-ville (rare) : 120 à 130 €.

► Le centre-ville, quartier le plus attractif, est donc le plus cher : entre 2 500 et 2 700 €/m² dans l’ancien, et une moyenne de 2 300 €/m² pour l’ensemble de la ville.

► Des prix de vente attractifs en comparaison des prix pratiqués à Ajaccio par exemple, dont la moyenne se situe autour de 3 000 €/m².

► Même chose pour le marché locatif : en moyenne 11,4 €/m² à Bastia (14,4 €/m² à Ajaccio) ; soit un T3 dans l’ancien à 650/700 € par mois.

► La construction de nombreux programmes neufs à Bastia ces dernières années, a permis de détendre le marché locatif. Aujourd’hui, offre et demande s’équilibrent mieux (zonage Pinel B1)


Préambule 1

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tertiaire



Le neuf : un marché boosté par l’investissement Pinel, mais les objectifs

du PLH non atteints

Construction neuve (source Sitadel) :

► 231 logements neufs ont été construits en moyenne

par an sur ces 10 dernières années (2007-2016) ; soit

un indice de construction de 5 logements pour 1000

habitants, conforme à la moyenne nationale ;

► Pour rappel, les objectifs du PLH 2009-2014 étaient

de 320 logements construits par an pour pouvoir

répondre à l’ensemble des besoins (sur ces 6 ans, 283

logements ont été construits par an en moyenne) ;

► Les programmes immobiliers neufs en cours de

construction et de commercialisation à Bastia, sont

principalement situés au Sud de la ville, (entre 2 900 €

et 3 400 €/m² selon la situation et le standing du bien) ;

► Des programmes de plus haut standing, au centre de

Bastia, vue sur mer (ex quartier de Toga) : 3 800€/m²,

voire jusqu’à 4 500 €/m².

► Les primo accédants s’orientent préférentiellement

vers les terrains à bâtir, pour y construire leurs

maisons en-dehors de la communauté

d’agglomération, communes plus attractives en termes

de prix.

► Aujourd’hui, 40% des actifs qui travaillent à Bastia n’y

résident pas


Les besoins spécifiques en hébergement

Des besoins identifiés dans le PLH :

► Maison relais : pour accueillir des personnes isolées en situation de grande exclusion. (20 places existantes à Furiani et 10 places à Bastia)

► Résidence sociale pour jeunes travailleurs : pas d’équipement sur le périmètre de la CAB

Logements étudiants :

► peu d’étudiants à Bastia, et faible pression sur ce type de logements.

Logements personnes âgées :

► Résidence séniors :

Destinée aux personnes de 65 ans et plus autonomes, qui souhaitent avoir leur logement indépendant mais dans un cadre sécurisé.

Une résidence récente à Borgo, au sud de Bastia, le Domaine du Levant :

un ensemble résidentiel composé de plusieurs bâtiments organisés autour d’un jardin paysagé, et avec commerces et services.

Les bâtiments ont pour vocation d’accueillir des séniors dans 26 appartements de type T2, en location : les appartements se louent entre 800 et 850 € par mois.


l’îlot de la Poste : une localisation centrale prisée pour y habiter

► Un site parfaitement connecté et central,

à proximité de tous les commerces et

services.

► Les handicaps :

Nuisances liées au trafic automobile

Manque de places de stationnement

Dégagement/vue/vis-à-vis ; seule la hauteur

du bâtiment futur pourrait offrir de belles

vues sans vis-à-vis.

► Cibles clientèles :

Primo accédants (programmes neufs à

environ 2 300 €/m²) ;

Familles d’actifs avec enfants (privilégier

des logements spacieux, plutôt centraux) ;

Séniors qui reviennent du continent sur

Bastia une fois à la retraite (clientèle en

recherche d’appartements neufs de qualité

avec ascenseurs ; pouvoir d’achat souvent

plus élevé, capacité à accéder à des

logements à plus de 3 500 €/m²).


Place Saint-Nicolas Port maritime Hôtel de Ville

et CCI

Préfecture Gare ferroviaire

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