SORTIR DE L’HABITAT INDIGNE DANS LES COPROPRIETES DEGRADEES

REPERER, REPARERREPERAGE DES COPROPRIETES POTENTIELLEMENT EN DIFFICULTE

En cours d’OPAH classique avecvolet copropriétés en difficulté etlutte contre l’habitat indigne depuis2008.

Dans le cadre de son OPAH, laCALPE a expérimenté l’Observatoiredes copropriétés de la DDT91.

Une Communauté d’Agglomération de 52 160 habitants (INSEE 2009) située entre Paris etla ville nouvelle d’Evry.

Densité comparable à une commune moyenne de la première couronne parisienne: 3 079habitants / km².

Coopération DDT91 – Collectivité locale : participation de la CALPE à l’élaboration de l’Observatoire (2006‐2008)

Test sur le terrain• Confirmation de la dégradation physique des copropriétés repérées • Vérification des données pour un travail au niveau de terrain• Intégration des copropriétés repérées dans la convention d’OPAH

Constat• Une partie des copropriétés de la CALPE ne sont pas repérées par l’observatoire car elles 

ont moins de 10 logements. 

Méthodologie de repérage des copropriétés de moins de 10 logements par la CALPE à parfaire: • Repérage visuel par l’équipe de l’OPAH• Repérage issu des signalements insalubrité et du repérage de l’habitat indigne (enquêteur 

insalubrité de la CALPE et l’équipe OPAH).

Coopération DDT91 – Collectivité locale : participation de la CALPE à l’élaboration de l’Observatoire (2006‐2008)

Repérage visuel par l’équipe de l’OPAH‐ Repérage exhaustif des bâtiments sur un quartier en sélectionnant les immeubles collectifs en mauvais état‐ Grille d’appréciation visuelle de l’état du bâti‐ Rendu: Atlas photographique et Fiches immeubles

Recoupement avec, les signalements insalubrité et le repérage de l’habitat indigne‐ Signalements des habitants ou des communes‐ Enquêtes insalubrité: enquêteur de la CALPE et équipe OPAH‐ Repérage suivant la grille insalubrité Anah simplifiée.‐ Rendu: Atlas de l’habitat indigne

Coopération DDT91 – Collectivité locale : utilisation par la CALPE de l’Observatoire mis à jour (2009‐2011)

Intégration à la convention d’OPAH de deux nouvelles copropriétés repérées parl’Observatoire.

Développement d’une nouvelle méthodologie de travail sur les copropriétés• Compléter les fiches d’identité des copropriétés de l’observatoire, • Monter un dossier avec informations techniques, sociales et « vie de la 

copropriété ».

Exemple d’une copropriété repérée par l’Observatoire (plus de 10 logements)

Nature et état

Façade en meulière en état médiocre.Le plancher haut de la cave s’affaissait: il a fait l’objet d’un arrêté de péril. Infiltrations d’eau par terrasse accessible au dessus des logements en RDC.

Couverture en tuile mécanique sans isolation thermique.Evacuation d’EU en très mauvais état. 

Boites aux lettres non conformes et porte hall en état médiocre sans contrôle d’accès.

Réseau électrique pas aux normes, plomberie vétuste, descentes d’EU apparent.

Portes palières non CF et absence d’extincteur.

Type d’immeuble : Ancien hôtelHauteur : R+3Nombre d’activités : 0Nombre de logements : 7Nombre d’escaliers : 1Syndic: turn‐over important

CONTEXTE

DESCRIPTIF TECHNIQUE

5 PO et 1 PBUne majorité de propriétaires occupants : 3personnes seules, 2 couples avec enfants.Un bailleur loue deux logements faisant l’objetd’arrêtés de péril et d’insalubrité. Ménages vivanten sur‐occupation. Un logement vacant.

COMPOSITION SOCIALE

• Copropriété gérée par des syndics professionnels, le conseil syndical est représenté par une copropriétaire occupante.

• La présence d’un copropriétaire bailleur en impayés lourds grève le budget de la copropriété et paralyse la vie de l’immeuble, copropriétaire manquant de réactivité en ce qui concerne les travaux dans son logement.

VIE DE LA COPROPRIETE

Exemple d’une copropriété non repérée par l’Observatoire (moins de 10 logements)

2007 2008 ‐ OPAH 2009 2010 2011 Déc. 2011 2012 Juil. 2012

Signalement villeCopropriété prioritaire

Arrêtés d’insalubrité 2 lgtsRDC

Relogement famille 1Arrêté de péril imminent

Négociation avec  PB du lgt en RDCDossier Anah travaux de levée de 

péril copropriétéTentative relogement famille 2

Arrêté de péril ordinaireTravaux d’office

Tentative de relogement famille 2

Travaux sortie de périlsHébergement prov. famille 2

Levée arrêtés de péril

Achat logement RDC par Habitat et Humanisme

Accompagnement de la copropriété: dossier 

copropriété dégradée, nouveau syndic, vote des 

travaux et MOE

Début travaux logement RDC

La CALPE s’est saisie de la dynamique instaurée par la DDT91 (perspectives 2013)

Création d’un observatoire des copropriétés dégradées sur le territoire communautaire

Evolution de l’OPAH actuelle• OPAH Classique• OPAH Copropriétés dégradées• OPAH de Renouvellement Urbain sur le périmètre de PNRQAD

Programme de formation ADIL/CALPE pour les nouveaux bénéficiaires du PASS‐FONCIER

Second enquêteur insalubrité au service habitat de la CALPE  

NOM DE LA RUE

N° PAIRS N° IMPAIRS

10ter 20 57 59bis

Coefficient d'insalubrité 0,59 Coefficient d'insalubrité 0,57 Coefficient d'insalubrité 0,3 Coefficient d'insalubrité 0,31

Nombre de logements 5 BàL Nombre de logements 1 Nombre de logements 1 Nombre de logements 5

SV X X X

22 22bis 61 65 B

Coefficient d'insalubrité 0,86 Coefficient d'insalubrité 0,56 Coefficient d'insalubrité 0,7 Coefficient d'insalubrité 0,33

Nombre de logements 5 Nombre de logements 1 Nombre de logements 8 Nombre de logements 1

EI EI SV X

24 38-38b 67 A 67 B

Coefficient d'insalubrité 0,42 Coefficient d'insalubrité 0,61 Coefficient d'insalubrité 0,63 Coefficient d'insalubrité 0,61

Nombre de logements 3 Nombre de logements 1 Nombre de logements 3 Nombre de logements 1

EI EI SV EI

40 48bis 67 D 67 E

Coefficient d'insalubrité 0,33 Coefficient d'insalubrité 0,44 Coefficient d'insalubrité 0,36 Coefficient d'insalubrité 0,33

Nombre de logements 1 Nombre de logements 1 Nombre de logements 1 Nombre de logements 1

X X X X

Observations Observations

Bâti dégradé Apparemment en travaux. Déjà visité dans le cadre de l'OPAH.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations Observations

Suspicion de vacance. Bâti très dégradé et manque de propreté.

Bâti très dégradé.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations Observations

Bâti très dégradé. Présence potentielle de plomb. Risque de chutes de personnes. Présence de 2 logements vacants.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations Observations

Etat du bâti dégradé. Etat du bâti moyen. Présence de 5 logements pour une surface habitable faible.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations Observations

Sous réserve d'investigations plus poussées.

Dégradation du bâti.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations Observations

Parcelle composée de 3 logements dont un semble vacant. Bâti dégradé.

Parcelle composée de plusieurs bâtiments anciens très dégradés. Maison de maître en fond de parcelle derrière un hangar.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations

Logement au RDC d'un immeuble. Le 1er étage est accessible par le n°22 de la rue. Signalé pour des raisons de dégradation du bâti extérieur.

Ménages rencontrés

Observations

Signalé pour des raisons de dégradation du bâti extérieur. Fort risque de chutes d'ouvrages et de personnes.

Ménages rencontrés

Observations

Grande maison divisée en plusieurs logements. Suspicion de vacance.

Ménages rencontrés

Observations

Bâti très dégradé. Présence potentielle de plomb. Personne âgée dépendante vivant seule. Constructions et logements en fond de cour.

Ménages rencontrés

OPAH ‐ CALPE_REPERAGE DE L'HABITAT INDIGNE ETABLI PAR AUFJ/HER

NOM DE LA RUE

N° IMPAIRS N° IMPAIRS

AM Robert Schumann 69 AM Robert Schumann 71 AM Robert Schumann 107 AM Robert Schumann 121

Coefficient d'insalubrité 0,65 Coefficient d'insalubrité 0,56 Coefficient d'insalubrité 0,61 Coefficient d'insalubrité 0,61

Nombre de logements 3 Nombre de logements 3 Nombre de logements 1 Nombre de logements 2

1 X X PR

AM Robert Schumann 71bis AM Robert Schumann 73 AM Robert Schumann 123 AM Robert Schumann 129

Coefficient d'insalubrité 0,53 Coefficient d'insalubrité 0,3 Coefficient d'insalubrité 0,4 Coefficient d'insalubrité 0,83

Nombre de logements 12 Nombre de logements 1 Nombre de logements Nombre de logements 12 BàL

EI X PR SV

AM Robert Schumann 77 A AM Robert Schumann 77 B AM Robert Schumann 139 AM Robert Schumann 163bis

Coefficient d'insalubrité 0,52 Coefficient d'insalubrité 0,81 Coefficient d'insalubrité 0,44 Coefficient d'insalubrité 0,42

Nombre de logements NR Nombre de logements 4 Nombre de logements 1 Nombre de logements 1

X EI X X

AM Robert Schumann 77bis AM Robert Schumann 105 AM Robert Schumann 171 AM Robert Schumann 173 A

Coefficient d'insalubrité 0,45 Coefficient d'insalubrité 0,53 Coefficient d'insalubrité 0,47 Coefficient d'insalubrité 0,78

Nombre de logements 1 Nombre de logements 1 Nombre de logements 4 BàL Nombre de logements 4

X SV PR 1

Observations Observations

Même bailleur que le n°173. Etat du bâti dégradé. Parties communes très dégradées. Même bailleur pour la majorité des locataires.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations Observations

Suspicion de vacance. Bâti dégradé. Sous réserve d'investigations plus poussées. Maison en fond de parcelle.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations Observations

Bâti dégradé. Des boxes en fond de parcelle ont été aménagés en logements. Suspicion de présence d'un "marchand de sommeil"

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations Observations

Bâti en mauvais état. Risque de chutes d'ouvrages. Entrée sur la rue Dagobert.

Bâti en très mauvais état.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations Observations

Suspicion d'aménagement d'un local commercial en logement.

Gros risque de chutes de personnes. Présence de 2 boîtes à lettres pour un logement.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations Observations

Entrée de l'immeuble par une cour commune au n°75. Logements vacants.

Bâti très dégradé. Présence potentielle de plomb. Risque de chutes d'ouvrages. Local commercial au RDC vacant.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations Observations

Présence potentielle de plomb. Entrée principale d'une grande cour commune distribuant plusieurs logements dont les états du bâti diffèrent.

Bâti dégradé.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

Observations Observations

Etat du bâti dégradé. Copro composée de 2 PO et 1 PB. Souhaitent faire appel à l'OPAH.

Bâti et parties communes dégradés. Immeuble faisant partie d'une copropriété dont l'entrée officielle se trouve au 71bis.

Ménages rencontrés Ménages rencontrés

OPAH ‐ CALPE_REPERAGE DE L'HABITAT INDIGNE ETABLI PAR AUFJ/HER

NOM DE LA RUE

OPAH ‐ CALPE_REPERAGE DE L'HABITAT INDIGNE ETABLI PAR AUFJ/HER

CC Les Portes de l'Essonne - Etude pré-opérationnelle d'OPAH - PATRIMOINE ARCHITECTURAL

N°REF. CADASTRALE

TYPOLOGIE -HAUT

NB LOGTS-ACTIV

MATERIAUX

ETAT BATI

OBSERVATIONS

N°

REF. CADASTRALE

TYPOLOGIE -HAUT

NB LOGTS-ACTIVMATERIAUXETAT BATIOBSERVATIONS

Etabli par AUFJ/HER

MEDIOCREEnduit peint, TP Enduit peint Enduit peint

A PROTEGER

1Enduit peint, Z Béton, TT

ASSEZ BON MEDIOCRE ASSEZ BON MEDIOCRE MEDIOCRE

24 1 1 11 0 1

MV R+1 MV R+1+C IM R+2MV R+1 MV R+2 MV R+2

9 11 13 13b

MEDIOCRE ASSEZ BON

15 17b

MEDIOCRE MAUVAIS MEDIOCRE ASSEZ BON

Propriété SNCFLouis Aubert Architecte Propriété

La Sablière A PROTEGER

Meulière, TT Meulière Meulière Enduit peint, TP

12 1 11 11 0 1 0

Crépi Crépi

R+3 MV

0 1 10 1

R+1+CMP R+1 MP R+1 R IR R+4 IR

1a 1b 3a 3b 7 7b

Nom de la rue

Adresse du bâtiment Nombres d'étages :

Référence cadastrale Nombres de logments :

surface habitable approximative du

bâtimentprésence d'un syndic ou gestionnaire :

Situation 0 1 2 3 Commentaires

Etat du commerce (si commerce en Rez-de-

chaussée)

Prévention des chutes de personnes / de chutes d’ouvrages

Prévention de la propagation incendie /

Accès évacuation

Dispositif d’évacuation des déchets solides

Autres équipements collectifs

INTERET PATRIMONIAL

OPAH Les Portes de l'Essonne Etablie par la CALPE et AUFJ/HER

GRILLE POUR REPERAGE DE LOGEMENT INDIGNE

Date d'établissement de la fiche : ……/……./2010

A- ELEMENTS INFLUENTSAspects des espaces

intérieurs et extérieus et nuisance de

l'environnement et éclairement

C - ETANCHEITE ET ISOLATION THERMIQUE

Couverture/ isolation/ Menuiseries extérieures

Accessibilité au plomb

Réseau électricité/ gaz

Façades Murs porteurs/

planchers/ escaliers

B - STRUCTURE

D - RISQUES SANITAIRES PARTICULIERS / SECURITE

F - USAGE ET ENTRETIEN

Réseau eau potable/ evacuation des eaux usées et chauffage

E - EQUIPEMENTS COLLECTIFS

Propreté / acivités nuisantes / Présence

d'animaux