S45 revue de presse kylia - semaine du 2 au 8 novembre 2015

La revue de Presse KYLIA

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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 2 au 8 novembre 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Réforme des aides au logement : les députés

amendent la proposition du Gouvernement Le 02/11/2015

Le projet de loi de Finances 2016 prévoit une réduc tion de 225 millions d’euros des allocations

logement.

Le projet de loi de Finances 2016 prévoit une réduction de 225 millions d’euros des allocations

logement. DR/SIPA

Annoncée il y a quelques semaines, la réforme des aides au logement a été amendée en commission.

Les députés ont notamment adopté des amendements du député socialiste, élu de Paris, Christophe

Caresche qui touchent à des mesures ciblées présentées par le gouvernement, et devront être

revotés en séance le 4 novembre pour être intégrés au projet de loi de Finances pour 2016. Celui-ci


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prévoit ainsi de réduire le montant des aides au logement de 225 millions d'euros en 2016, sur un

montant global de 15,5 milliards d’euros.

3 coups de rabot sur les allocations logement

Selon le ministère du Logement, trois pistes de réforme ont été retenues : premièrement, la prise en

compte, pour le calcul des allocations logement, du patrimoine des allocataires ; deuxièmement, la

suppression de mesures dérogatoires, qui bénéficiaient principalement aux jeunes venant de

décrocher un premier emploi ; troisièmement, le plafonnement du montant des APL, qui sera réduit

au-delà d’un certain montant de loyer considéré comme excessif par rapport aux ressources

déclarées du ménage.

Des amendements moins contraignants

Les députés ont relevé le loyer à partir duquel l'APL serait dégressive : au lieu de correspondre à 200

% du montant du loyer plafond actuel comme le voudrait le gouvernement, il serait de 280 %.

A Paris et sa petite couronne, des loyers représent ant deux fois le loyer-plafond applicable à

cette zone sont malheureusement plus la norme que l 'exception et les locataires n'ont pas

nécessairement le choix face à une offre limitée", justifie Christophe Caresche.

Enfin, un autre de ses amendements vise à maintenir un avantage pour les salariés (qui ne sont pas

en CDI) de moins de 25 ans que le gouvernement voulait supprimer. "Il serait regrettable de supprimer

tout aménagement en faveur d'un public souvent fragile", considère le député.

avec AFP.

Source : LeNouvelObs.com


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Immobilier : à Paris, 42 % des mises en location

excèdent le loyer maximum légal Le 3/11/2015

A Paris, 42% des loyers ne sont pas conformes à la loi et excèdent en moyenne de 146,51 euros par mois le montant maximum applicable.

- Shutterstock

Ce sont surtout les particuliers bailleurs qui ne r espectent pas la loi sur l’encadrement des

loyers entrée en vigueur en août. Les petites surfa ces sont les plus concernées.

Trois mois après l’entrée en vigueur à Paris de l’encadrement des loyers , visiblement le démarrage

est poussif. « 42 % des loyers ne sont pas conformes et excèdent, en moyenne, le montant maximum

applicable de 146,51 euros par mois », souligne l’association de consommateurs CLCV, après avoir


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épluché les annonces immobilières de cinq grands sites : Seloger.com, Fnaim.fr, Leboncoin.fr, Pap.fr,

et Century21.fr.

Les 650 annonces retenues par la CLCV révèlent que le maximum légal – fixé par la loi en euros au

mètre carré selon le type de logement et sa localisation – est surtout dépassé par les petites surfaces

(50 % des studios violent la loi contre 34 % des trois pièces). Exemple extrême relevé par

l’association : un studio du quartier de la Sorbonne dont le loyer excède le montant fixé par la loi de

plus de 200 euros par mois…

Les meublés davantage en infraction

De même, les meublés sont davantage en infraction (48 % d’entre eux) que les locations nues (36 %).

Enfin, troisième constat, les particuliers louant en direct sont les pires bailleurs. 53 % de leurs

annonces ont un loyer hors la loi, contre 30 % « seulement » des annonces passant par des

professionnels. Par site, le taux d’infraction va de 20 % pour Century 21 à… 54 % pour Leboncoin.fr,

repère des particuliers louant en direct. Pour les locataires, Leboncoin ne rime pas avec bonnes

affaires…

Plus un arrondissement parisien est demandé, plus les bailleurs dérapent. Dans le très convoité

Marais, le taux de conformité des annonces n’est que de 17 % ! « Plus l’on s’éloigne du centre

historique et plus les loyers proposés respectent le maximum légal », explique la CLCV. Seule

exception : le très huppé XVIe arrondissement, où le taux de conformité n’est que de 38 %

Faut-il conclure de cette enquête, comme le fait la CLCV, que plus de 2 loyers sur 5 sont

manifestement illégaux ? Probablement, car si la loi prévoit un complément de loyer pour dépasser le

plafond maximum légal (20 % au-dessus du loyer de référence du quartier) en cas de caractéristiques

exceptionnelles du logement, aucune des annonces en infraction ne mentionnait ce complément de

loyer.

Méconnaissance ou cynisme ?

L’enquête révèle un taux moyen de dépassement de 18 % du plafond légal autorisé, mais la

dispersion est importante. Dans 67 % des cas d’infraction à la loi sur l’encadrement, le loyer dépasse

de moins de 20 % le maximum légal. Le reste va très au-delà. Près d’un quart des infractions accuse

des dépassements de 21 % à 40 % et le solde, soit 10 % des cas, crève le plafond autorisé de plus de

41 %.


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Reste à savoir si l’important taux de non-respect de l’encadrement des loyers résulte d’une

méconnaissance du dispositif, qui n’en est qu’à ses débuts, ou d’un réel cynisme des bailleurs qui

tablent sur la crainte des locataires de se mettre leur propriétaire à dos par une action en justice.

D’autant que la loi ne prévoit pas de sanction claire et dissuasive. Dès le débat de la loi au Parlement,

des professionnels remarquaient par ailleurs qu’une bonne partie des locataires de petites surfaces

sont là pour peu de temps, à l’instar des étudiants, et ne se donneraient donc pas la peine de passer

des années à contester leur loyer en justice, puisqu’ils seraient partis avant le jugement.

Source : LesEchos.fr


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A Paris, plus d'un appartement sur trois ne

respecte pas l'encadrement des loyers Le 3/11/2015

Les loyers abusifs sont nettement plus fréquents quand le logement est loué en direct : seules 47%

des annonces sont conformes à la loi, contre 70% via un professionnel. (Crédits : Reuters) Dans une

étude publiée ce mardi 3 novembre, l'association de consommateurs CLCV rapporte notamment que

42% des annonces immobilières ne respectent toujours pas la législation. Les petites surfaces ou les

biens loués directement par un particulier sont les plus concernés par ces abus.

Plus d'un appartement sur trois se loue plus cher que le maximum autorisé à Paris, et même un sur

deux lorsqu'il l'est directement par un particulier, rapporte la CLCV dans une étude publiée ce mardi 3

novembre, trois mois après l'entrée en vigueur de l'encadrement des loyers dans la capitale. Pour

rappel, depuis le 1er août, à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un

logement ne peut dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral (selon le nombre

de pièces et la période de construction), ni lui être inférieur de 30%, en vertu de la loi Alur du 24 mars

2014.

Quelque 650 petites annonces publiées sur cinq sites internet différents - seloger.com, fnaim.fr,

leboncoin.fr, pap.fr, et century21.fr -, ont été retenues par l'association de consommateurs, la CLCV


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pour cette étude, avec un "partage équitable" entre locations meublées et vides, et entre

professionnels de l'immobilier et propriétaires-bailleurs en gestion directe.

Loyers non conformes, voire abusifs

Il en ressort que 42% des loyers ne sont pas conformes à la loi et excèdent, en moyenne de 146,51

euros par mois, soit 1.758,12 euros à l'année, le montant maximum applicable.

Les loyers abusifs sont nettement plus fréquents quand le logement est loué en direct : seules 47%

des annonces sont conformes à la loi, contre 70% via un professionnel.

Le taux d'annonces respectant la loi grimpe à 80% sur century21.fr et 72% sur seloger.com. Il chute

en revanche à 59% sur fnaim.fr, à 53% sur pap et même 46% sur leboncoin.fr.

Cela signifie tout de même que "30% des annonces passées par un professionnel ont un loyer

excédant le maximum applicable", souligne l'Association nationale de défense des consommateurs et

usagers (CLCV). Or, "au regard de ses obligations, tant légales que déontologiques,

l'agent immobilier se doit de refuser toute annonce de ce type", pointe-t-elle.

Les abus plus nombreux sur les petites surfaces

En outre les abus concernent essentiellement les petites surfaces, car le taux d'annonces conformes

à la loi y est le plus faible : 50% pour les 1 pièce, contre 59% pour les 2 pièces, 66% pour les 3 pièces

et 78% pour les 4 pièces et plus, a constaté l'association.

Les loyers "hors-la-loi" sont aussi plus fréquents et plus excessifs lorsque le logement est meublé :

seules 52% des annonces pour ce type de biens sont conformes à la loi, contre 64% des locations

nues. Et le montant du dépassement est de 160 euros en moyenne pour un meublé, contre environ

128 euros pour un logement vide.

Ainsi "mieux vaut louer un logement nu assez grand dans le XXe arrondissement par l'intermédiaire

d'une agence qu'un petit studio meublé dans le XVIe, géré directement par le bailleur", conclut la

CLCV.

Source : LaTribune.fr


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Impôts locaux : qui sera exonéré en 2015,

et comment faire pour en profiter

Le 3/11/2015

L'exécutif persiste et signe. Comme l'avait promis le secrétaire d'Etat au Budget Christian Eckert

dimanche, Bercy a annoncé dans un communiqué que toutes les personnes exonérées de taxe

foncière et d'habitation en 2014 le resteraient en 2015 et 2016.

Pour rappel, la loi prévoit des exonérations de taxe foncière et d'habitation pour certaines catégories

de personnes (handicapés, invalides, personnes âgées…) si elles ne dépassent pas un certain niveau

de revenu. L'exonération de taxe d'habitation a profité à 3,66 millions de ménages en 2014, pour un

coût de 1,27 milliard d'euros, tandis que celle sur la taxe foncière a bénéficié à 1 million de foyers

(pour un coût de 133 millions d'euros), selon un document annexé au projet de loi de finances 2016.

En pratique, si vous étiez exonéré en 2014 et que vous avez déjà payé ces deux impôts au titre de

cette année, vous serez automatiquement remboursé "dans les premiers mois de 2016". Pour aller

plus vite, il sera aussi possible d'adresser une demande à partir du 9 novembre à l'administration

fiscale, au guichet, par téléphone ou par mail, pour pouvoir recevoir le remboursement dans les trois

semaines.

Ceux qui n'ont pas encore payé ces impôts en 2015 et qui étaient exonérés l'an dernier sont invités à

ne pas tenir compte des avis d'imposition reçus.

Cette mesure a été prise pour pallier l'impact de plusieurs tours de vis ayant touché les personnes

âgées aux revenus modestes, en particulier la suppression progressive de la "demi-part" de quotient

familial dont bénéficiaient les veufs et les veuves, qui a entraîné une forte hausse de l'imposition

locale de quelque 900.000 retraités depuis 2008.

Source : Capital.fr


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Immobilier : vers une « ubérisation » du

logement : Le 4/11/2015

Une étude Orpi/Ipsos dévoile les nouvelles tendance s en matière de logement. Au menu :

économie du partage, nomadisme et nouveaux modes d’ habitation...

L’immobilier n’échappe pas au phénomène de l’ « ubérisation » de l’économie, lié à l’accélération des

innovations technologiques. Une étude intitulée « Comment les Français vivent-ils leur logement en

2015 ? » du réseau immobilier Orpi met en lumière de nouvelles tendances. L’enquête a été réalisée

en octobre 2015 par Ipsos sur un échantillon de 1.004 personnes représentatives de la population

française et âgées de 18 ans et plus.

Bureau à domicile, émergence du double logement

L’habitation principale des Français est en train de s’ouvrir à de nouveaux usages. La moitié des

sondés se disent favorables à la possibilité de louer une chambre de son logement à une personne

pour avoir un complément de revenus. Les plus jeunes - 18-35 ans - sont particulièrement intéressés

mais aussi les plus âgées, car c’est une façon pour eux de rester à domicile le plus longtemps

possible. Ils sont aussi 34 % à envisager de mettre en location leur logement sur des sites Internet


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pour le louer lorsqu’ils n’y sont pas, même pour quelques jours (dont 4 % déclarent l’avoir déjà fait).

C’est sans nul doute l’effet Airbnb qui a permis de mettre en relation de nombreux propriétaires

particuliers en leur offrant la possibilité de rentabiliser leur logement en leur absence. Par ailleurs,

alors qu’il y a quelques années encore, il n’était pas pensable de prêter son logement à une personne

autre qu’un proche, 50 % des interviewés se déclarent prêts à un échange de logement avec un

inconnu pendant la période de vacances. A la fois pour des raisons économiques mais également de

désir de partage, la colocation gagne du terrain . 28 % des personnes interrogées disent pouvoir

envisager de vivre en colocation, dont 52 % des 18-35 ans.

« Cette étude est un concentré de tendances que nous avons vu émerger cette année, observe

Etienne Mercier, directeur adjoint du département opinion d’Ipsos, dont l’explosion de l’économie

collaborative, surtout en Europe du Sud et en France. On loue, on échange, on fait du troc, de plus en

plus, à la fois pour les objets, le transport et le logement. » La France, relève aussi l’étude Orpi, est

devenue en quelques mois, le deuxième marché mondial de la location de logements entre

particuliers.

Enracinement du projet familial dans la propriété

L’accélération de la pénétration du numérique (Internet, technologies mobiles) dans la vie des

Français entraîne de nouvelles manières de penser son logement. Désormais, il n’est plus

indispensable d’être à son bureau pour travailler et être joignable. « Avoir un bureau dans son

logement et travailler le plus souvent chez soi » est cité comme possible par 55 % des Français

interrogés, dont 62 % pour les moins de 35 ans. C’est l’heure du nomadisme. « On se voit agile et

capable de bouger », note Etienne Mercier. La pratique du double logement se développe. D’après

l’étude, 55 % des sondés pensent pouvoir vivre quatre jours par semaine dans un endroit (dans une

ville) et trois jours dans un autre (à la campagne, à la montagne ou à la mer). Et 7 % affirment l’avoir

déjà fait. Dans ce contexte, l’appétence est de plus en plus forte pour une expérience à l’étranger : 49

% des Français interrogés pensent possible d’aller vivre à l’étranger pendant plusieurs années avant

de revenir s’installer en France et 7 % déclarent l’avoir déjà fait.

« L’économie de partage, souligne Jean-Claude Kaufmann, sociologue, touche particulièrement les

jeunes mais pas seulement. Les « jeunes » seniors sont également concernés. On souhaite d’une

certaine manière vivre deux vies en une seule par l’échange (une partie de la semaine ou pendant les

vacances), d’une région à l’autre, d’un style de vie à l’autre. Sans que cela occasionne des frais et

une complexité de gestion comme ce serait le cas avec une résidence secondaire. Au contraire,

l’échange ou la sous-location offrent la possibilité de dépenser moins tout en tissant des liens pouvant

devenir amicaux. »


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A l’heure de la location, de l’échange de logement, des vols low cost, la mobilité est de plus en plus

simplifiée. Victime collatérale de ce mouvement, la résidence secondaire ne fait plus rêver. Près de 50

% des sondés considèrent l’achat d’une maison de vacances comme inutile et 88 % comme pas

important. A l’inverse, devenir propriétaire de son logement principal est vu comme prioritaire pour 54

% des Français interviewés et chez les 18-35 ans cette proportion est encore supérieure. « L es

jeunes ont encore la valeur de la propriété comme repère », commente Bernard Cadeau, président

d’Orpi. « La propriété rassure et porte l’idée de famille, appuie Jean-Claude Kaufmann. Elle permet

d’une certaine façon d’effacer les doutes sur le partenaire conjugal. »

Source : LesEchos.fr


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Immobilier : la moitié des acquéreurs

s’endettent sur 20 ans Le 5/11/2015

Les banques prêtent à nouveau sur de plus longues périodes. Un effet qui est d’une grande aide aux

primo-accédants. Désormais, 56 % des acquéreurs ont un crédit immobilier sur 20 ans.

La majorité des particuliers qui achètent un logement, empruntent à nouveau sur de longues périodes.

Les durées d’emprunt qui s’étaient sensiblement réduites ces dernières années, ont augmenté ces

derniers. Désormais, 56 % des acquéreurs ont un crédit immobilier sur 20 ans, alors qu’ils n’étaient

que 44,5 % en 2013. Et 21 % empruntent sur plus de 25 ans. A l’opposé, le nombre de prêts sur 15

ans, diminue (17,5 % de la production de crédits contre 22,2 % en 2013), constate le dernier

observatoire Crédit Logement/CSA. «L’allongement de la durée des crédits permet à une forte

demande de ménages jeunes ou modestes de réaliser ses projets d’accession à la propriété»,

explique l’étude de Crédit Logement. Parce que les ménages (en particulier les plus modestes)

peuvent aujourd’hui s’endetter davantage et plus longtemps, le montant d’apport personnel continue

de diminuer (-8 % au cours des 10 premiers mois de 2015 par rapport à la même période de 2014,

après -4,2 % en 2014).


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Les taux des crédits immobiliers continuent de monter doucement

Les Français il est vrai s’endettent toujours dans de bonnes conditions. Certes, les taux des crédits

sont revenus à leur niveau de début d’année. En octobre, les particuliers ont emprunté à 2,22 % en

moyenne hors assurances, contre 2,19 % en septembre, selon Crédit Logement/CSA. Il s’agit du

quatrième mois de hausse. Dans le détail, les emprunteurs achetant un logement neuf ont obtenu un

prêt à 2,31 % en moyenne (hors assurance) à et ceux devenant propriétaires d’un bien ancien à

2,24 % en moyenne (hors assurance).

«Depuis juin, les taux des crédits immobiliers ont augmenté de 0,21 %», pointe Michel Mouillart,

professeur d’économie à Paris Ouest et auteur de l’étude. Mais la hausse aurait pu être bien plus

importante. «Les banques n’ont que partiellement répercuté la hausse des taux de l’OAT à 10 ans

(NDLR: emprunt d’État Français sur lequel sr lequel sont indexés les crédits à taux fixes), qui a

augmenté de 0,76 % entre avril et juin», ajoute-t-il.

4,39 années de revenus pour devenir propriétaire d’un logement ancien

Malgré des conditions de financement toujours avantageuses, le coût relatif des opérations réalisées

dans le neuf remonte (+1,8 % au cours des 10 premiers mois par rapport à la même période de 2014).

«Il représente 4,62 année de revenus. Il s’agit d’un des plus hauts niveaux que l’Observatoire a eu à

connaître depuis le début des années 2000», souligne l’étude. «Les coûts des logements anciens

progressent aussi à un rythme soutenu (+2,3 % entre janvier et octobre en glissement annuel)»,

précise l’Observatoire. Il faut compter en moyenne 4,49 années de revenus pour devenir propriétaire

d’un logement ancien (4,39 années en octobre 2014).

Pour autant, le marché des crédits immobiliers est très actif en cette rentrée. Après un été un peu

atone (comme tous les ans), le rebond de septembre et d’octobre «est plus marqué que les années

précédentes et il faut remonter aux années 2006/2007 pour retrouver une telle vigueur», note l’étude.

L’année sera bonne. «La reprise est portée par l’amélioration des conditions de crédit et le

rétablissement depuis un an du moral des ménages», décrypte l’étude.

Source : LeFigaro.fr


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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Contrat de location-gérance : avantages et

inconvénients Le 2/11/2015

La location-gérance, aussi appelée « gérance libre », permet à un propriétaire de fonds de commerce

d’accorder à un tiers le droit d’exploiter temporairement son fonds.

La mise à disposition du bien entraîne le paiement d’une compensation financière par le locataire

gérant. Le montant de cette dernière est fixé librement par les deux parties et peut être fixe, lié aux

bénéfices ou au chiffre d’affaires.

Quels sont les avantages et les inconvénients de ce dispositif ?

Les avantages du contrat de location gérance

Pour le bailleur comme pour l’exploitant, les avantages de la location gérance sont nombreux.

Les avantages de la location gérance pour le propri étaire

• Tirer un revenu de son fonds au lieu de le laisser inexploité tout en en conservant la propriété.


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• Le contrat de location-gérance impose au locataire-gérant de veiller au bon état du fonds. Il

est tenu d’empêcher ou de limiter sa dépréciation durant son exploitation. Le contrat l’engage

également à respecter la législation en vigueur.

• Sauf exception, l’entretien des locaux comme du matériel est à la charge du locataire-gérant,

ce qui réduit les frais à la charge du bailleur.

• Le bailleur n’est pas tenu de verser une indemnité lorsque le fonds lui est restitué.

Les avantages de la location gérance pour le locata ire

• La durée du contrat

Un contrat de location gérance est généralement signé pour un an, renouvelable par tacite

reconduction. Moins engageante et plus souple qu’un bail commercial traditionnel, la location-gérance

constitue une alternative intéressante pour les professionnels souhaitant tester leur activité avant de

s’établir de manière plus pérenne.

Il réduit par ailleurs les frais à charge évitant l’achat d’un fonds de commerce.

• Une protection légale

L’avantage de la location-gérance est que le locataire est relativement protégé par la législation

quant à la qualité du bien qui lui est livré. Il est protégé sur 3 aspects : la garantie des vices cachés, la

garantie d’éviction et la garantie du fait personnel.

• Les redevances constituent des charges déductibles de son bénéfice imposable.

Quels sont les inconvénients de la location géranc e ?

La conclusion d’un contrat de location-gérance expose également les parties prenantes à un certain

nombre d’inconvénients, dont elles doivent prendre connaissance avant la signature. Il est

recommandé de faire appel aux services d’un professionnel, un avocat par exemple, afin de bénéficier

de conseils utiles.

Les inconvénients de la location-gérance pour le pr opriétaire…

• Droit de jouissance


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Selon l’article L144-5 du Code du commerce, le propriétaire du fonds ne peut normalement octroyer le

droit de jouissance du bien au locataire-gérant que s’il a exploité le fonds durant 2 ans minimum, sauf

exceptions.

• Même si le locataire-gérant a l’obligation de veiller au bon entretien des lieux et du matériel, le

bailleur s’expose à un risque de dépréciation de son bien au terme du contrat.

• Avant la publication (obligatoire) du contrat et jusqu’à 6 mois après, le propriétaire du fonds

est solidaire des dettes éventuellement contractées par le locataire-gérant. Il s’agit

probablement du plus gros inconvénient de la location gérance .

• Même après 6 mois, le propriétaire peut être sollicité par l’administration fiscale pour le

paiement d’impôts directs.

• La fin de l’exploitation du fonds par le locataire gérant ne signifie pas la fin de tout

engagement du bailleur. S’il poursuit l’activité du locataire et conserve l’identité de l’enseigne,

il est tenu de poursuivre les contrats de travail en cours.

…et pour le locataire-gérant

• Le locataire gérant travaille quelque peu « à perte », dans le sens où il n’aura le droit à

aucune indemnité à l’issue du contrat de location-gérance , même s’il fait prospérer le fonds,

en apportant une clientèle plus importante. C’est là le principal inconvénient de la location

gérance pour lui.

• Changer la destination du bien peut entraîner la modification du montant de la redevance.

La location gérance est un dispositif relativement intéressant pour les propriétaires et locataires ne

souhaitant pas s’engager dans un bail commercial de longue durée. D’autres alternatives, comme le

bail dérogatoire, peuvent également être intéressantes en fonction des cas.

Source :www.ciel-mon-bureau.fr


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Demande de renouvellement du preneur à bail

commercial : le silence du bailleur ou un

double langage. Le 3/11/2015

En fin de bail commercial, lorsque le bailleur reste inactif, le preneur dispose de deux alternatives : soit

en faire de même et prendre le risque de subir quelques années plus tard un déplafonnement du

loyer, soit délivrer au bailleur une demande de renouvellement.

Ainsi, l’article L 145-10 du Code de commerce dispose qu’« à défaut de congé, le locataire qui veut

obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent

l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation… Dans les trois

mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire

connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut

d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du

renouvellement du bail précédent. »

Usuellement, la demande de renouvellement du preneur contient une proposition de loyer.

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation a eu à se prononcer sur le point de savoir si

l’acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l’absence de réponse du bailleur à

une demande de renouvellement formée par son locataire faisait obstacle à l’exercice ultérieur par le

bailleur du droit d’option, qui lui offre la possibilité de refuser de renouveler le bail en offrant le

paiement d’une indemnité d’éviction.

En matière de baux commerciaux, l’existence de ce droit d’option du bailleur est justifiée par le fait que

les parties ne sauraient être liées sans un accord sur le montant du loyer renouvelé. Ainsi, le bailleur

peut rétracter son accord en invoquant un motif grave et légitime de refus de renouvellement, à

condition que ce motif ait été inconnu du bailleur au moment où il a proposé ou accepté le

renouvellement, ou encore que ce motif soit né après l’initiative des parties.

En l’espèce, le locataire avait délivré le 11 avril 2006 à son bailleur un congé avec une demande de

renouvellement.


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Le bailleur ayant gardé le silence pendant le délai de 3 mois prévu par l’article L 145-10 du Code de

commerce, le preneur avait considéré que le bail commercial se trouvait renouvelé.

Mais, plus d’un an et demi après la délivrance du congé par le preneur, le bailleur fit délivrer un congé

« déniant en raison de la persistance des manquements visés à une sommation antérieure, tout droit

des locataires au renouvellement du bail échu le 30 septembre 2006 et à une indemnité d’éviction ».

Le bailleur estimait que tant qu’une décision judiciaire définitive n’était pas acquise concernant le

renouvellement du bail, il avait la possibilité de notifier un congé avec refus de renouvellement du bail,

sans être tenu de verser une indemnité d’éviction aux locataires au regard de la gravité des motifs

invoqués.

Dans un arrêt du 8 avril 2014, la Cour d’appel de Reims rejetait la demande du bailleur estimant que

« l’article L. 145-11 du code de commerce prévoit que si le bailleur, sans être opposé au principe du

renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail, il doit, dans le congé prévu à l’article L.

145-9 dudit code ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10

faire connaître le loyer qu’il propose ».

Ainsi, la Cour d’appel estimait qu’aucune demande de modification du loyer n’ayant été formée à

l’occasion de la demande de renouvellement du congé, l’acquiescement du bailleur valait pour le

renouvellement du bail et la fixation du loyer.

Dans un arrêt de cassation du 16 septembre 2015, la troisième chambre civile de la Cour de cassation

a rappelé que l’acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l’absence de réponse

du bailleur à une demande de renouvellement formée par son locataire ne présentait qu’un caractère

provisoire.

En conséquence, le silence conservé par le bailleur ne faisait pas obstacle à l’exercice par ce dernier

de son droit d’option, tant que les parties n’étaient pas convenues d’un accord sur le montant du loyer

du bail renouvelé.

Ainsi, contrairement à la position de la Cour d’appel, la Haute juridiction estime que le silence du

bailleur emporte accord uniquement sur le principe du renouvellement mais en aucune façon sue le

montant du loyer renouvelé.

Précédemment, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà décidé dans un arrêt du

4 mai 2011 que si le bailleur, qui avait répondu tardivement à une demande de renouvellement


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émanant du preneur, était réputé avoir accepté le principe du renouvellement, il n’était pas privé du

droit de demander la fixation d’un nouveau loyer.

De ce fait, nonobstant le fait que la loi prévoit une procédure d’échanges de position entre bailleur et

preneur dans un délai imparti, le silence du bailleur se révèle ambigu, révélant savoir :

• Un accord provisoire sur le renouvellement du bail,

• Un refus provisoire sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Ainsi, contrairement à ce que pourrait laisser penser l’article L 145-10 du Code de commerce, qui ne

dit mot…ne consent pas (définitivement).

Lors la procédure de renouvellement du bail, que l’initiative de renouveler le bail provienne du bailleur

ou du preneur, le preneur demeurera donc dans l’incertitude…pendant deux années.

En effet, une fois la prescription biennale acquise, à défaut d’action judiciaire de l’une des parties, le

renouvellement du bail interviendra aux charges et conditions du bail expiré et au prix en vigueur à sa

date d’expiration, sans possibilité de recours du bailleur.

Source : www.village-justice.com


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Le boom de la restauration à emporter à

domicile Le 5/11/2015

Près de 800 millions de repas commandés puis consommés à la maison en un an. En soirée, 1 repas

sur 3 commandés à l'extérieur se déguste à domicile.

The NPD Group se penche aujourd'hui sur le boom de la consommation des repas achetés à

l'extérieur et consommés à domicile dans l'Hexagone. Dans une conjoncture morose, où la

consommation en restauration hors domicile continue à souffrir de la crise économique (la

fréquentation des établissements de restauration était à -1 % en cumul annuel à fin septembre 2015),

la restauration à emporter à domicile a le vent en poupe. Le NPD Group note une progression de 4 %

en fréquentation en un an pour un segment qui pèse désormais 4,7 milliards d'euros, soit presque 10

% du volume global de la restauration hors domicile.

Cuisine du monde en tête de liste

Aujourd'hui, la restauration à emporter représente 10 % des visites en restauration hors domicile - une

proportion qui s'envole à 30%, soit près d'une visite sur trois en soirée pour tous les circuits (à

l'exception des boulangeries). Outre la révolution technologique, c'est la mutation du consommateur

lui-même, toujours plus pressé et actif, qui vient tirer le segment, comme le soulignent les résultats du

panel CREST du NPD Group.

La restauration rapide ethnique est le moteur incontestable de la croissance du segment à emporter

en 2015. Elle comprend la cuisine asiatique (chinoise, japonaise, thaï), la cuisine turque et les kebabs,

et a contribué à hauteur de 50 % à la croissance totale de la consommation à domicile. Arrivent

ensuite les GMS, qui proposent de plus en plus de plats préparés (frais ou industriels) et les

boulangeries grâce aux viennoiseries, pains ou autres produits amenés à la maison pour le petit-

déjeuner.

Autres circuits principaux qui dominent le paysage de la restauration à domicile : les établissements

proposant des burgers et des pizzas livrés ainsi que certaines sandwicheries. La part des visites

comprenant une consommation à emporter à la maison varie de 15 % pour les GMS jusqu'à 70 %

pour la pizza livrée. Les restaurants « classiques » captent eux 5 % des visites du marché -

principalement des restaurants italiens proposant des pizzas à emporter.


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Et demain ?

La restauration livrée a un potentiel de développement important : la France est à ce titre encore loin

derrière l'Angleterre où elle représente 1 visite sur 7 d'après les données du NPD Group. Le secteur

est en ébullition avec d'un côté une offre produits de plus en plus large et de l'autre l'arrivée de

nouveaux acteurs tels que les sites et les plateformes de livraison qui permettent aux restaurants

d'accéder à une clientèle nouvelle : celle qui reste à la maison ou au bureau devant son ordinateur.

Alloresto, Chronoresto, Livraisonresto, Resto In, etc. proposent un accès illimité à une offre très

variée.

Top 3 des facteurs motivant le choix de la restauration à emporter à domicile :

1. La perception de la cuisine, vue comme une corvée après une journée de travail

2. L'envie de partager un moment convivial en famille, en faisant plaisir aux enfants

3. Le manque de temps

Source : L’hôtellerie-restauration.fr


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Immobilier commercial, la loi du consommateur Le 5/11/2015

Des centres commerciaux devenus destination loisirs et des boutiques de proximité partout et pour

tout : le client dicte sa loi en matière d’urbanisme commercial

Contraint de s’adapter aux nouvelles habitudes de consommation, le secteur du commerce de détail

est aujourd’hui en pleine transformation. Non seulement les grands centres commerciaux traditionnels

tendent à devenir de véritables espaces de divertissement et de loisir, mais le commerce de proximité

évolue, lui aussi, en développant de nouveaux concepts davantage en phase avec les nouvelles

habitudes de consommation. Résultat : l’immobilier commercial pourrait bien constituer l’une des

composantes les plus dynamiques du secteur de la construction au cours des années à venir.

C’est à un réel changement des habitudes de consommation de nos concitoyens qu’a finalement

conduit la crise économique et financière des dernières années. Moins de 10 ans après son

déclenchement à la fin de l’année 2008, on constate en effet une véritable remise en question du

modèle ancien fondé sur la consommation de masse au profit d’une consommation davantage

personnalisée. Explication : les difficultés de pouvoir d’achat rencontrées depuis quelque temps par la

plupart des Français ont entraîné non seulement une diminution du niveau de leurs dépenses, mais

aussi la réorientation d’un certain nombre d’entre elles vers des achats à la fois plus sélectifs et plus

réfléchis. “Les distributeurs doivent désormais concilier une capacité à proposer à leurs clients en

même temps des contenus enrichis et des prix relativement bas dans un contexte économique

difficile”, indiquait Patrick Duchen, directeur d’études et de recherche au Crédoc (Centre de recherche

pour l’étude et l’observation des conditions de vie), en introduction d’une étude sur le sujet publiée en

juillet dernier. Une évolution que toutes les enseignes de la distribution ont commencé à prendre en


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compte et qui se traduit par une mutation importante aussi bien du commerce généraliste des grands

centres commerciaux que du commerce de proximité des zones urbaines.

Centres commerciaux de loisirs

Premier constat : l’émergence d’une nouvelle génération de centres commerciaux. Confrontés à la

concurrence de plus en plus vive du commerce en ligne, les centres commerciaux traditionnels ont

commencé à enregistrer un recul significatif de leur activité au début de la présente décennie. Grands

centres régionaux ou centres urbains plus petits : quelle que soit leur taille ou leur localisation, ils

enregistrent depuis une diminution régulière du nombre de leurs clients. Selon les chiffres publiés par

le Conseil national des centres commerciaux, la fréquentation globale est aujourd’hui inférieure

d’environ 5 % par rapport à son niveau d’avant la crise. Autre indicateur significatif : le taux de

vacance des boutiques n’a cessé de croître pendant la même période, pour se situer actuellement

autour de 8 %. Bref, après plusieurs décennies de croissance forte et ininterrompue, on estime que,

tant en termes d’effectifs employés que de nombre d’établissements, la baisse se situe désormais sur

une pente régulière de l’ordre de 2 % par an. “Ce qui signifie vraisemblablement qu’il ne s’agit pas

seulement d’un phénomène conjoncturel, mais plutôt d’une réelle inflexion de la manière dont nos

concitoyens procèdent à leurs achats de produits de grande consommation” explique Philippe Moati,

professeur d’université et fondateur de l’institut spécialisé L’ObSoCo.

Telle est certainement la raison pour laquelle les centres commerciaux récemment inaugurés –

Aéroville sur la zone aéroportuaire de Roissy, Beaugrenelle à Paris, l’Ilo à Epinay-sur-Seine, One

Nation Paris près de Versailles, Qwartz à Villeneuve-la-Garenne, Les Terrasses du Port à Marseille ou

Polygone Riviera à Nice – offrent un visage résolument nouveau. C’est ainsi que l’on assiste à

l’arrivée dans leurs allées de salles de cinéma, de restaurants thématiques de qualité, d’enseignes à

la mode, voire de musées ou d’aquariums… Le tout s’inscrivant dans une architecture renouvelée

avec des plafonds hauts, de nombreuses zones lumineuses et une signalétique efficace… “Toutes les

grandes sociétés foncières ont désormais compris qu’il nous fallait faire en sorte que le centre

commercial devienne une véritable destination de loisirs et que le consommateur se sente bien dans

cet environnement” assure Jean-Michel Silberstein, délégué général du Conseil national des centres

commerciaux (CNCC).

D’où l’idée encore d’y organiser régulièrement des événements tels que des concerts ou des

expositions. En fait, il s’agit de modifier une tendance qui a longtemps prévalu, en faisant de l’acte

d’achat un complément de l’acte de loisir, et non plus l’inverse. Toujours plus de confort, de services,

d’innovation et de convivialité, tel est le mot d’ordre actuel. Dans la même optique, le CNCC a créé un

label intitulé Valorpark, dont la vocation est de revaloriser l’image des centres commerciaux auprès du


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public. Aujourd’hui en tout cas, on compte, pour l’ensemble de la France, un peu plus d’une

quarantaine de projets répondant à un tel cahier des charges et représentant une surface totale de

l’ordre de 2 millions de m2, dont environ un quart pour la seule région Ile-de-France.

La proximité en résistance

Cette offre nouvelle permettra-t-elle de relancer la fréquentation des grands centres commerciaux

dans notre pays ? Pour la plupart des experts, la réponse dépendra en grande partie de la progression

de la part du e-commerce dans le panier moyen des Français au cours des prochaines années, mais

aussi du dynamisme du commerce de proximité qui est entré, lui aussi, dans une phase de profonde

mutation. C’est le cas tout d’abord du commerce alimentaire qui a fait, au cours des dernières années,

une percée significative dans le centre des villes, avec des enseignes comme Leader Price Express,

Casino Shop, Carrefour City ou Monop… En ouvrant, l’an dernier, près de 500 supérettes nouvelles

de moins de 1 000 m2, elles ont enregistré une nouvelle progression de leur chiffre d’affaires de l’ordre

de 3 %. Résultat : une étude réalisée récemment par l’institut spécialisé Nielsen confirme que ce

circuit de distribution assure désormais près de 10 % de la commercialisation des produits

alimentaires en France.

C’est que ce type de commerce répond aux besoins d’une clientèle urbaine, vieillissante et à pouvoir

d’achat élevé, qui se montre de plus en plus réticente à utiliser son véhicule pour faire ses courses.

Outre une gamme de produits adaptée à leurs habitudes de consommation – conditionnements plus

petits et plats préparés –, il lui offre en effet une série de services spécifiques tels qu’une grande

amplitude horaire, des possibilités de livraison à domicile, voire un espace restauration à l’intérieur du

magasin… Aujourd’hui, en tout cas, avec un chiffre d’affaires proche de 20 milliards d’euros –

supérieur à celui du hard discount –, le commerce alimentaire de proximité a augmenté son taux de

pénétration auprès des foyers français de plus de 10 points au cours des dix dernières années, selon

les résultats du dernier panel de consommateurs interrogé en France par les experts de l’institut

international Kantar World Panel, ce qui représente près de 2 millions de foyers supplémentaires pour

cette période.

Une récente enquête réalisée par l’institut CSA est même venue montrer que pratiquement un

habitant sur deux d’une ville de plus de 50 000 habitants âgé de plus de 18 ans fréquentait au moins

une fois par semaine la supérette de son quartier (et même trois sur quatre à Paris). Une tendance qui

n’est pas près de s’inverser : un certain nombre d’enseignes de la grande distribution comme

Intermarché et Auchan ont annoncé récemment un vaste programme d’ouvertures de magasins dans

le centre de plusieurs villes françaises.


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La fin des boutiques standardisées

Même s’il reste confronté à de réelles difficultés, dans les villes petites et moyennes notamment, le

commerce spécialisé commence lui aussi à s’adapter à l’évolution des modes de consommation. C’est

ainsi que la plupart des chaînes commerciales tendent à abandonner le format ancien de la boutique

standardisée, identique quelle que soit sa localisation, pour le remplacer par un modèle diversifié dans

lequel le volume et l’assortiment des magasins s’efforcent de coller au plus près aux besoins et aux

habitudes de la clientèle. C’est le cas par exemple dans le secteur des cosmétiques, avec des

enseignes comme Sephora ou Yves Rocher, dans celui de l’optique avec Optic 2000 et Krys, ou

encore dans les loisirs avec Nature & Découvertes ou La Halle au sport. “De cette façon, nous

pouvons multiplier les points de contact et accroître les opportunités de capter des clients sans cesse

plus mobiles et plus pressés”, explique Pascal Madry, directeur général de Procos (Fédération pour

l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé), qui réunit plus de 260 enseignes comptant

environ 60 000 points de vente pour un chiffre d’affaires total proche de 100 milliards d’euros.

D’où le développement relativement récent d’un certain nombre de concepts nouveaux. Cela a

commencé au début de la précédente décennie avec la création des premiers parcs d’activité

commerciale. Largement inspiré des “retail parks” anglo-saxons, le modèle consiste à regrouper

plusieurs magasins spécialisés sur un espace ouvert, situé à la première périphérie des villes. Ce qui

présente l’avantage de se rapprocher d’une clientèle sans cesse plus nombreuse, celle des habitants

des zones périurbaines, tout en adaptant le nombre et la taille des magasins à l’importance de la zone

de chalandise. Exemple : le retail park baptisé La Fabrique, implanté sur le territoire de la commune

de Coignères, dans les Yvelines, sur une surface totale de plus de 15 000 m2 et qui est largement

fréquenté par les habitants de cette banlieue relativement dense de la région parisienne.

Le sens de l’éphémère

C’est un peu la même idée qui a conduit la SNCF à décider l’ouverture de boutiques de proximité

dans les gares les plus fréquentées. Outre le fait de toucher la clientèle des voyageurs utilisant les

grandes lignes, il s’agit de permettre aux personnes qui se rendent quotidiennement à leur travail de

gagner du temps pour effectuer une part importante de leurs achats de première nécessité. Ou

encore, dernier concept en date dans l’univers du commerce de proximité : celui de la boutique

éphémère, qui permet à une enseigne de signer un bail de courte durée avec un propriétaire. Idéal

pour tester la qualité d’un emplacement ou l’intérêt de la clientèle pour telle ou telle gamme de

produits nouveaux !


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Centres commerciaux d’une part et commerce de proximité d’autre part, l’urbanisme commercial est

aujourd’hui en plein bouleversement. Certes, si l’on s’en tient aux seules surfaces soumises à

autorisation administrative officielle, on continue d’observer une réelle tendance à la baisse. En

revanche, si l’on prend en compte la totalité des projets actuellement dans les cartons, c’est-à-dire en

incluant les “drives” et les surfaces de vente de moins de 1 000 m², on constate que l’immobilier

commercial devrait constituer l’une des composantes les plus dynamiques du secteur de la

construction au cours des années à venir. Une preuve supplémentaire que le commerce de détail est

véritablement engagé dans une phase de mutation forte.

Source : Lenouveleconomiste.fr


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A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

Caroline PILATO / [email protected] / 01 47 70 24 18

S45 revue de presse kylia - semaine du 2 au 8 novembre 2015

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