Rapport etude opportunité EPFL 47 V 12 juil 12 · ETATS DES DOCUMENTS D’URBANISME ET DE...

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Etude de préfiguration d’un Etablissement Public Foncier Local à l’échelle départementale

Etude d’opportunité

Juin 2012

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SOMMAIRE

APPROCHE METHODOLOGIQUE ET CONTEXTE DE L’ETUDE ................................ 3

1. RAPPEL DES OBJECTIFS DE LA MISSION .................................................................. 4 2. DECOUPAGES TERRITORIAUX UTILISES POUR CETTE ETUDE D’OPPORTUNITE .................. 5

PARTIE 1 : FACTEURS DE LA DYNAMIQUE FONCIERE .......................................... 9

1. CONTEXTE : UN DEPARTEMENT SOUS L’INFLUENCE DE DEUX METROPOLES REGIONALES 10 2. DYNAMIQUES SOCIO-DEMOGRAPHIQUES DU TERRITOIRE ........................................ 13

A. La population......................................................................................... 13 B. Les ménages .......................................................................................... 16 C. Les déplacements .............................................................................. 18 D. Les emplois ........................................................................................ 20

PARTIE 2 : LA DYNAMIQUE FONCIERE DEPARTEMENTALE ................................ 23

1. EVOLUTION DE L’OCCUPATION SPATIALE ............................................................. 24 A. Les modes d’occupation ........................................................................ 24 B. Consommation, densité et « formes urbaines » .................................... 32

2. LES DYNAMIQUES FONCIERES ET LA CONSTRUCTION NEUVE (HABITAT ET ACTIVITES) ..... 43 A. La construction neuve ........................................................................... 43 B. Le marché foncier d’après les données des notaires ............................. 47 C. La vente de maisons d’après les données des notaires ..................... 50 D. Le marché foncier d’après les annonces (seloger.com) ..................... 52 E. Perception du marché par les acteurs ................................................... 55

PARTIE 3 PROJETS, POLITIQUES PUBLIQUES ET PERCEPTION DES ACTEURS.... 58

1. ETATS DES DOCUMENTS D’URBANISME ET DE PROGRAMMATION ............................. 59 2. LES OUTILS FONCIERS ...................................................................................... 64 3. LES PROJETS EN COURS ET A VENIR ..................................................................... 67

PARTIE 4 SYNTHESE DES ENJEUX DEPARTEMENTAUX .............................. 69

CONCLUSION : QUELLES OPPORTUNITES POUR UN EPFL DEPARTEMENTAL EN

LOT-ET-GARONNE ? ......................................................................................... 71

1. DYNAMIQUES SOCIO-DEMOGRAPHIQUES ET EPFL ................................................ 71 2. DYNAMIQUES ECONOMIQUES, PROJETS DES COLLECTIVITES ET EPFL ......................... 72 3. DYNAMIQUES TERRITORIALES, ARMATURE URBAINE, CONSOMMATION FONCIERE ET EPFL 72 4. OUTILS FONCIERS EXISTANTS, ACTEURS ET EPFL ................................................... 73

ANNEXE 1 : FICHES DES PAYS ISSUES DES ATELIERS TERRITORIAUX ................. 74

ANNEXE 2 : L’ESSENTIEL SUR LES EPFL AYANT PARTICIPE AUX ATELIERS

TERRITORIAUX ................................................................................................. 86

ANNEXE 3 : COMPTE RENDU DES ATELIERS TERRITORIAUX .............................. 93


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Approche méthodologique et contexte de l’étude


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1. Rappel des objectifs de la mission

Trois principaux enjeux ont amené le Conseil général à s’intéresser à la question de la maîtrise foncière et de ce fait, à étudier l’opportunité de mise en œuvre d’un EPFL (Etablissement Public Foncier Local) à l’échelle du département :

• La nécessité de satisfaire les nouveaux besoins en logements et en équipements publics dans un contexte de croissance démographique, et de maintenir les services en zones rurales,

• La nécessité de modifier les modes de développement urbain et de lutter contre le mitage en privilégiant la densité, la continuité urbaine et la requalification des centres anciens,

• La nécessité de préserver les zones agricoles et les espaces naturels sensibles.

Cet outil permettrait à la fois de répondre à ces enjeux mais serait aussi un moyen efficace pour mutualiser des moyens financiers et pour disposer d’une force d’intervention et d’ingénierie plus pérenne autour d’objectifs de maîtrise foncière partagés. Conçu comme un outil au service des collectivités membres, les EPFL ont comme principal vocation l’acquisition pour constituer des réserves foncières ou pour permettre aux collectivités de réaliser des opérations d’aménagement en maîtrisant le foncier par anticipation. La présente étude comprend 2 phases : 1 – Etude d’opportunité et 2 – Etude de faisabilité.

1. Etude d’opportunité

Cette 1ère phase a pour vocation de déterminer l’opportunité et les enjeux de

mise en œuvre d’un établissement public foncier local à l’échelle du département.

Cette étude a également pour vocation de sensibiliser les communes et les EPCI aux questions foncières, car la création d’un EPFL reste de leur compétence directe.

Pour cela, a été réalisée une étude des dynamiques territoriales et du marché

foncier à l’échelle du département de Lot-et-Garonne qui comporte un état des lieux :

• des problématiques foncières du territoire,

• des besoins, des atouts et contraintes des collectivités au regard de leurs projets d’aménagement,

• des outils opérationnels de maîtrise foncière existants et mis en œuvre.

Elle se décline en plusieurs thématiques : • Évolution de l’occupation spatiale. • Dynamiques du marché foncier. • Projets d’aménagement, politiques publiques et besoins fonciers. • Les enjeux départementaux. • Perception des acteurs vis-à-vis d’un EPFL dans le département.

Cette phase s’appuie sur une analyse documentaire et des données ainsi que sur une démarche de concertation. Analyse documentaire et des données

Documents d'urbanisme Données

SCOT, PLH, PDH Corine Land Cover, Perval, Sitadel, Insee, RNE, etc.

Concertation

Entretiens bilatéraux Enquête Ateliers territoriaux

9 entretiens in situ et 16 par téléphone : bailleurs sociaux, Conseil Général, Conseil Régional, Chambre des notaires, Pays, DDT, DREAL, SAFER, SEM 47, CAUE et EPFL Agen Garonne.

Enquête auprès de tous les EPCI sur les thèmes suivants : besoins fonciers et outils de maîtrise foncière utilisés, outils de veille pour détecter les opportunités, perception du marché foncier et avis sur le projet d'EPFL.

Ces ateliers sont adressés aux élus communaux et intercommunaux. Au nombre de 5 (un par pays), ils ont pour intérêt de faire un rendu partiel du diagnostic et de donner une explication de ce qu’est un EPFL, avec la présence de directeurs d’établissements hors département.

2. Etude de faisabilité

Cette 2ème phase, (en tranche conditionnelle), permettra de déterminer l’ensemble des conditions opérationnelles de création et de fonctionnement de l’EPFL (hypothèse 1) ou le cas échéant, de tout autre outil de financement voire de portage foncier adapté au département (hypothèse 2).

Ainsi l’étude abordera :


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• Les compétences et missions de l’EPFL. • Les thématiques d’intervention. • Les modalités d’intervention de l’établissement. • Le cadrage financier et le rôle d’appui des collectivités (communes, EPCI,

Conseil général, Conseil régional). • Les éléments de méthodes pour l’association des collectivités. • Le statut et le règlement intérieur.

L’étude de faisabilité permettra également de constituer un noyau dur de collectivités intéressées et de les accompagner dans leur démarche de décision.

2. Découpages territoriaux utilisés pour cette étude d’opportunité Nous avons étudié la dynamique foncière selon deux découpages infra-départementaux : les territoires correspondant aux zonages de l’INSEE (ZAUER (1)) et les EPCI.

Les Territoires

Avec ce découpage géographique, nous avons pu comparer les espaces ruraux aux espaces urbains. En partant des zonages que l’INSEE

1 a proposés début 2010, notre analyse du

département de Lot-et-Garonne a été effectuée en comparant les résultats des recensements selon la taille des unités urbaines et la situation des différentes communes rurales. Nous avons ainsi retenu 7 types de territoires :

1. L’unité urbaine d’Agen comprenant 16 communes. 2. L’unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot composée de 13 communes. 3. L’unité urbaine de Marmande composée de 9 communes.

1 ZAUER : Zonages en aires urbaines et en aires d'emploi de l'espace rural. Ce découpage

distingue l'espace à dominante urbaine de l'espace à dominante rurale. Il permet notamment de prendre en compte le phénomène de périurbanisation en s'appuyant sur l'attractivité en termes d'emploi (définition de l’Insee).

4. Le reste des unités urbaines comprend 19 communes. 5. Les communes rurales des aires urbaines : 109 communes. 6. Les communes rurales multipolarisées : 79 communes. 7. Les communes rurales hors influence des pôles : 74 communes.

La carte 1.1. présente la répartition spatiale des territoires et le tableau 1.1. les chiffres clés en termes de population et de densité.

Carte I.1. Les types de territoires utilisés dans l’analyse Source : Données INSEE-2010. Cartographie : ASTYM

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Tableau I.1. La place des types de territoire dans le département de Lot-et-Garonne en termes de population et de densité

Type de territoire Nb de

communes

Superficie

(km²)

Part de la

superficie

départementale

Population

1990

Population

1999

Population

2009

Part de la

population

départementale

2009

Densité de

population

2009

(hab/km²)

Taux de

croissance

annuel

1990-1999

Taux de

croissance

annuel

1999-2009

Unité urbaine d'Agen 16 224 4% 69 167 70 819 79 348 24% 354 0,26% 1,14%

Unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot 13 318 6% 47 413 47 260 49 808 15% 157 -0,04% 0,53%

Unité urbaine de Marmande 9 147 3% 24 963 24 567 27 489 8% 187 -0,18% 1,13%

Reste des unités urbaines 19 399 7% 53 955 51 808 52 425 16% 131 -0,45% 0,12%

Communes rurales des aires urbaines 109 1 567 29% 47 260 48 778 54 661 17% 35 0,35% 1,15%

Communes rurales multipolarisées 79 1 488 28% 35 339 34 743 37 109 11% 25 -0,19% 0,66%

Communes rurales hors influence des pôles 74 1 217 23% 27 892 27 421 28 857 9% 24 -0,19% 0,51%

Département Lot-et-Garonne 319 5 361 100% 305 989 305 396 329 697 100% 62 -0,02% 0,77%

Source : Données INSEE – 2009. Calculs : ‘ASTYM’

De manière générale, on peut remarquer que 63 % de la population est localisée dans les unités urbaines, occupant environ 20 % de la superficie départementale (correspondant à 57 communes). En termes de densité, il existe un grand écart entre les unités urbaines et les communes rurales. En effet, avec 192 habitants/km², ces unités urbaines sont largement au-dessus de la moyenne départementale qui est d’environ 62 habitants/km². Les communes rurales, quant à elles, connaissent une densité de population d’environ 28 habitants/km² soit environ 2 fois moins que la moyenne départementale et environ 12 fois moins que celle de l’unité urbaine d’Agen. D’après les taux annuels de croissance démographique de la période intercensitaire 1990-1999, seulement deux des différents types de territoire connaissent une croissance de population : l’unité urbaine d’Agen et les communes rurales des aires urbaines.

Le reste des unités urbaines a connu sur cette période, la baisse de population la plus importante avec - 0,45 %/an. Entre 1999 et 2009, tous les types de territoires connaissent un rythme de croissance positif, plus particulièrement pour l’unité urbaine d’Agen, l’unité urbaine de Marmande et les communes rurales des aires urbaines. Leur taux annuel de croissance est très nettement détaché de celui des autres types de territoires.


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Les EPCI

A ce jour, il existe dans le département 20 Etablissements Publics de Coopération Intercommunale. La carte 1.2 présente leur répartition spatiale ; le tableau 1.2 ci-dessous présente les chiffres clés en termes de population et de densité. On remarque l’important poids démographique de trois EPCI qui regroupe 55 % de la population départementale soit 181 000 habitants :

• Communauté d’Agglomération d’Agen avec 75 381 habitants en 2009 soit 23 % de la population départementale.

• Communauté d’Agglomération Val de Garonne Agglomération avec 58 034 habitants en 2009 soit 18 % de la population départementale.

• Communauté de Communes du Grand Villeneuvois avec 47 557 habitants en 2009 soit 14 % de la population départementale.

Il existe donc un décalage significatif avec des EPCI plus modestes tels que la Communauté de Communes des Coteaux de Beauville et la Communauté de Communes des Deux Séounes dont la population n’excède pas les 3 000 habitants. Cependant, les taux de croissance les plus importants concernent les EPCI à proximité de la Communauté d’Agglomération d’Agen et au Sud de la Garonne: CC du Canton de Laplume en Bruilhois, CC des Coteaux de l’Albret et CC des Deux Séounes.

Carte I.2. Les EPCI du département de Lot-et-Garonne

Source : Francièmes. DIACT. Cartographie : ‘ASTYM’


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Tableau I.2. La place des EPCI dans le département de Lot-et-Garonne en termes de population et de densité

EPCI du Lot et Garonne Nb de

communes

Superficie

(km²)

Part de la

superficie

départementale

Population

1990

Population

1999

Population

2009

Part de la

population

départementale

2009

Densité de

population

2008

(hab/km²)

Taux de

croissance

annuel

1990-1999

Taux de

croissance

annuel

1999-2009

CA du Grand Villeneuvois 18 334 6% 44 598 44 708 47 557 14% 142 0,03% 0,62%

CC du Pays Fumélois 19 325 6% 20 254 18 902 18 675 6% 57 -0,76% -0,12%

CC du Canton de Castillonnès 10 128 2% 3 343 3 303 3 536 1% 28 -0,13% 0,68%

CC du Pays de Duras 17 227 4% 5 102 5 106 5 452 2% 24 0,01% 0,66%

CC du Pays de Lauzun 18 228 4% 10 325 9 923 10 245 3% 45 -0,44% 0,32%

CC des Deux Séounes 6 64 1% 2 087 2 300 2 568 1% 40 1,09% 1,11%

CC des Coteaux de l'Albret 13 235 4% 4 691 4 859 5 494 2% 23 0,39% 1,24%

CC du Val d'Albret 16 289 5% 17 558 17 115 17 849 5% 62 -0,28% 0,42%

CC de Coteaux de Beauville 9 125 2% 2 753 2 744 2 993 1% 24 -0,04% 0,87%

CA Val de Garonne Agglomération 42 659 12% 54 717 53 802 58 034 18% 88 -0,19% 0,76%

CC du Pays Villeréalais 8 118 2% 2 696 2 783 3 041 1% 26 0,35% 0,89%

CC de Coteaux et des Landes de Gascogne 25 650 12% 6 552 6 515 7 385 2% 11 -0,06% 1,26%

CC Bastide et châteaux en Guyenne 19 361 7% 9 026 8 883 9 526 3% 26 -0,18% 0,70%

CC de Penne d'Agenais 9 146 3% 6 568 6 616 7 319 2% 50 0,08% 1,01%

CC Lot et Tolzac 15 256 5% 7 259 6 898 7 194 2% 28 -0,57% 0,42%

CA d'Agen 19 309 6% 66 620 68 066 75 381 23% 244 0,24% 1,03%

CC du Canton de Prayssas 10 154 3% 4 106 4 202 4 706 1% 31 0,26% 1,14%

CC du Canton de Laplume en Bruilhois 9 125 2% 8 344 9 541 11 752 4% 94 1,50% 2,11%

CC du Confluent 17 214 4% 11 634 11 822 12 515 4% 59 0,18% 0,57%

CC du Mézinais 7 246 5% 3 916 3 846 4 025 1% 16 -0,20% 0,46%

Département Lot-et-Garonne 319 5361 100% 305 989 305 396 329 697 100% 62 -0,02% 0,77%

Source : Données INSEE – 2009 Calculs : ‘ASTYM’

Comme le montre la partie 1 qui suit, c’est sur ces territoires à plus forte concentration de population et croissance démographique que la demande foncière sera la plus exacerbée. Pour les autres, en particulier les territoires

ruraux, la demande foncière va concerner des projets certes plus dispersés et de moindre ampleur mais tout aussi importants pour les acteurs concernés.


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PARTIE 1 : Facteurs de la dynamique foncière


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1. Contexte : un département sous l’influence de deux métropoles

régionales

Le Lot-et-Garonne : un territoire longtemps peu attractif…

Le Lot-et-Garonne ne possède pas un taux de croissance de population important, seulement 0,31 %/an entre 1968 et 2009 contre 0,65 % pour l’Aquitaine. Il est d’ailleurs le seul département à avoir connu une baisse de population et ce, entre 1990 et 1999. Toutefois, il se distingue par une dynamique démographique plus importante que d’autres départements comparables d’Aquitaine tels que la Dordogne (0,24%/an sur la même période).

Graphe 1.1. Evolution de la population d’Aquitaine par département

Source : Données Insee – 2009.

Tableau 1.1. Evolution de la population depuis 1968

Source : Données Insee – 2009.

Les départements qui ont connu la plus forte progression sont :

• la Gironde, en 1ère place. En 2009, presque la moitié de la population régionale, soit 1 434 661 habitants, se trouvait sur son territoire.

• et les Landes, en 2ème place. Cette progression modeste que connait le département laisse présumer une pression moins forte sur le marché foncier que pour les autres départements tels que la Gironde et les Landes, du fait de leur position littorale. Néanmoins, en se trouvant sur l’axe Bordeaux-Toulouse, il profite de l’influence de ces deux métropoles et connait une certaine attractivité au cours de la dernière décennie.

… mais qui se situe dans les aires d’influence de Bordeaux et Toulouse,…

La carte ci-dessous, relative à l’évolution de la densité de population, met bien en évidence l’influence de Bordeaux et Toulouse sur le département du Lot-et-Garonne.

Carte 1.1. Evolution de la densité de population entre 1999-2008

Source : Données Insee – RGP 1999 et 2008.

Zone géographique Taux de croissance annuel 1968-2009

Part de la population régionale 2009

Dordogne 0,24% 13%

Gironde 0,86% 45%

Landes 0,77% 12%

Lot-et-Garonne 0,31% 10%

Pyrénées atlantiques 0,60% 20%

Aquitaine 0,65% 100%

150 000

350 000

550 000

750 000

950 000

1 150 000

1 350 000

1968 1975 1982 1990 1999 2008 2009

Dordogne

Gironde

Landes

Lot-et-Garonne

Pyrénées atlantiques

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Elle se traduit par une progression démographique significative des communes du département situées dans l’axe Bordeaux/Toulouse et notamment dans la vallée de la Garonne (cf. tableau ci-dessous).

Tableau 1.2. Liste des communes avec un taux d’évolution démographique

important (+ de 3%/an) entre 1999 et 2009

Rang (sur 319 communes)

Commune Population 2009

Taux de croissance annuel 1999-2009

122 Caubeyres 201 4,06%

126 Marmont-Pachas 135 4,02%

128 La Sauvetat-de-Savères 517 4,01%

137 Auradou 379 3,92%

148 Saint-Sardos 352 3,82%

156 Roquefort 1 729 3,75%

167 Masquières 181 3,69%

169 Saint-Urcisse 231 3,68%

176 Pompogne 197 3,62%

181 Lafox 1 162 3,59%

184 Saumont 224 3,55%

194 La Sauvetat-sur-Lède 635 3,46%

212 Frégimont 263 3,36%

224 Beaupuy 1 426 3,33%

228 Estillac 1 810 3,31%

232 Saint-Martin-de-Beauville 170 3,29%

237 Grézet-Cavagnan 353 3,27%

248 Poussignac 292 3,20%

256 Ambrus 97 3,17%

284 Paulhiac 304 3,06%

287 Castelculier 2 290 3,04% Source : Données Insee – 2009

Cet apport de population induit sur l’armature urbaine, une progression des espaces urbains ainsi qu’une forte multipolarisation des communes rurales depuis 1999.

D’après les cartes ci-dessous : L’aire urbaine de Bordeaux s’étend le long du littoral et au Sud-Est en direction de Toulouse. L’aire urbaine de Toulouse s’étend principalement au nord (vers Montauban) et à l’Ouest (vers le Gers et Agen). Les communes entre Bordeaux et Toulouse sont de plus en plus polarisées par ces deux métropoles régionales.

Carte 1.2. Répartition des communes dans les espaces urbains et ruraux

Source : Données Insee – 1999 et 2010. Cartographie ASTYM

1999

2010


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… de nouveaux enjeux apparaissent dans la vallée de la Garonne

Cette progression des communes multipolarisées s’explique par la présence de l’A 62. Cette autoroute a eu un impact considérable en termes d’aménagement du territoire et a permis le développement des communes qu’elle traverse (urbanisation linéaire intensifiée). Cet axe, a été également une opportunité pour les décideurs locaux pour développer un certain nombre d’activités (Agropole, Walibi, etc.). Carte 1.3. Réseau routier

Source : Viamichelin, 2012. Ce développement dans la vallée de la Garonne devrait se poursuivre avec le projet de Ligne à Grande Vitesse dont la mise en service commerciale est envisagée autour de 2017.

LGV


18/07/20128313 PPaaggee 13

2. Dynamiques socio-démographiques du territoire

A. La population

Un regain de population

Le département de Lot-et-Garonne s’inscrit dans la tendance générale constatée en Aquitaine d’une croissance de la population. Cependant, cette dynamique n’a pas été constante :

• Entre 1968 et 1990, la population a augmenté de 0,23 % par an.

• Entre 1990 et 1999, la population a baissé de 0,02 % par an.

• Depuis 1999, une croissance démographique importante est constatée avec un taux de + 0,77 % par an.

Carte 1.4. Evolution démographique

Lot-et-Garonne : - 0,02 % Lot-et-Garonne : 0, 77%

Source : Données INSEE-2009. Cartographie : ‘ASTYM’

Durant la décennie 1990, le département de Lot-et-Garonne perd en habitants (moins 593). Cette perte de population n’a pas touché l’ensemble du territoire, elle est essentiellement visible au nord-ouest du département.

Entre 1999 et 2009, la tendance s’inverse. Sur l’ensemble des communes du département, 247 communes (78,2 %) ont connu une croissance démographique. Ainsi, le département a été marqué par une croissance démographique particulièrement accrue. Sa population est passée de 305 396 à 329 697 habitants en 2009, soit une progression de 7 % sur cette période. L’ unité urbaine d’Agen, de Marmande ainsi que les communes rurales des aires urbaines ont connu la hausse la plus importante (+ 12 %) au détriment du reste des unités urbaines (+ 1 %). En 2009, la population du département se répartissait comme l’indique le graphique suivant :

Graphe 1.1. Répartition de la population départementale 2009

par type de territoire

Source : Données INSEE-2009

Nous avons 63 % de la population en milieu urbain, dont 1/4 dans l’unité urbaine d’Agen, contre seulement 37 % en milieu rural.

11% 9% 24%

15%8%16%

17%

Unité urbaine d'Agen

Unité urbaine de Vi l leneuve-sur-Lot

Unité urbaine de Marmande

Res te des uni tés urbaines

Communes rura les des a i res urba ines

Communes rura les multipolari sées

Communes rura les hors influence des pôles

1990-1999 1999-2009


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Une population vieillissante

À l’instar de la région Aquitaine, le vieillissement de la population du département de Lot-et-Garonne se poursuit. Au 1

er janvier 2008, les 60 ans et plus représentaient presque 1/3 de la

population (29 %), soit + 2 points par rapport à 1999. Tandis que les moins de 20 ans représentaient 22 % de la population. L’âge moyen est passé de 41,9 ans à 43,4 ans entre 1999 et 2008. Comme l’indique le graphe ci-dessous, les personnes âgées sont bien plus nombreuses qu’en 1999. Graphe 1.2. Répartition de la population entre 1999 et 2008 par tranches d’âge


Augmentation significative de la part des plus de 75 ans et des 45-59 ans d’une part et baisse des parts dans les tranches d’âges 0-14, 15-29, et 30-44 ans, d’autre part, reflètent bien un processus de vieillissement qui se poursuivra à long terme.

D’après la carte suivante, les communes qui ont un indice de vieillesse le plus fort ont une proportion plus importante des plus de 60 ans par rapport à celle des moins de 15 ans.

Carte 1.5. Indice de vieillesse en 2008

Source : Données INSEE-2008 Cartographie : ‘ASTYM’

Ainsi, les personnes âgées sont essentiellement présentes au sein des grandes agglomérations et en milieu rural. Les familles préfèrent s’installer dans les communes périurbaines.


18/07/20128315 PPaaggee 15

Des apports migratoires

Comme indiqué précédemment, le département de Lot-et-Garonne a connu une croissance démographique sur la période 1999 - 2008, + 7 %. À l’origine de cette augmentation, ce n’est pas un excédent naturel de la population (- 83 habitants) mais un apport migratoire conséquent (+ 20 467 habitants) qui vient très largement le compenser. Le tableau suivant présente les grandes tendances de la croissance démographique sur le territoire.

Tableau 1.3. Les grandes tendances de l’évolution démographique (1999-2008) (Pour le solde migratoire, les communes de Ruffiac et Mauvezin-sur-Gupie ne sont pas comprises dans

les calculs n’ayant pas de données INSEE pour la population de 1999).

Nombre

de

communes

Part en

%

Croissance avec soldes naturel et migratoire positifs 128 40%

Croissance avec solde naturel positif et solde migratoire négatif 12 4%

Croissance avec solde naturel négatif et solde migratoire positif 108 34%

Croissance nulle 5 2%

Décroissance avec solde naturel négatif et solde migratoire positif 19 6%

Décroissance avec solde naturel positif et solde migratoire négatif 18 6%

Décroissance avec soldes naturel et migratoire négatifs 27 9% Source : Données INSEE-2008

Entre 1999 et 2008, 159 communes (50 % du total du département) ont connu un solde naturel positif, 259 (82 %) ont connu un solde migratoire positif et 128 (40 %) ont connu à la fois un solde naturel et migratoire positif. Ces chiffres illustrent bien que la croissance démographique, notamment migratoire, touche une grande partie du territoire.

Carte 1.6. Les soldes naturels et de migrants entre 1999 et 2008


Le solde naturel confirme la vitalité de l’unité urbaine d’Agen, au détriment des autres pôles, et des communes périurbaines.

Le solde migratoire révèle l’attractivité des trois principales unités urbaines (Agen, Villeneuve-sur-Lot et Marmande) ainsi que de leur périphérie.


18/07/20128316 PPaaggee 16

1990-1999 1999-2008

B. Les ménages

Une progression du nombre de ménages…

La carte ci-dessous montre bien que les communes ayant connu une croissance démographique importante ont intrinséquement connu une croissance rapide du nombre de ménages. Le nombre de ménages est passé de 127 466 à 144 297 soit une augmentation de 13 % entre 1990 et 2008. Cette croissance est nettement supérieure à celle de la région Aquitaine qui, pour la même période, est de 9 %.

Carte 1.7. Evolution du nombre de ménages

Lot-et-Garonne : 0,94 %/an Lot-et-Garonne : 1,39 %/an

Source : Données Insee – RGP 2008. Cartographie : ‘ASTYM’

Cette croissance est encore plus marquée en périphérie des aires urbaines. Cette dynamique se traduit par une expansion des ménages vers des territoires encore plus éloignés des centres urbains mais également par le desserrement des ménages dont la taille moyenne diminue.

… mais une diminution de leur taille

Sur la période 1999-2008, 86,9 %, le département (soit 274 communes) est confronté à une baisse de la taille des ménages. En effet, le nombre moyen de personnes par ménage est passé de 2,4 à 2,3.

Carte 1.8. Evolution de la taille des ménages entre 1999 et 2008

Lot-et-Garonne : 2,3 personnes / ménages



18/07/20128317 PPaaggee 17

Ce phénomène s’explique par différents facteurs :

• Une augmentation du nombre de familles monoparentales (+ 17 % en 9 ans) et de personnes seules (+ 26 % en 9 ans).

• Le vieillissement de la population.

• Une augmentation du nombre de jeunes décohabitants (départ de chez les parents pour prendre un premier logement).

Comme l’indique la carte 1.8., cette baisse de la taille des ménages est particulièrement marquée au sein des unités urbaines.


18/07/20128318 PPaaggee 18

C. Les déplacements

Une population mobile dans ses déplacements…

Les mobilités se montrent très importantes pour le département. Les communes périphériques (pointillés verts) des unités urbaines étant majoritairement résidentielles, la mobilité domicile-travail se fait vers les pôles d’emploi (trait vert) : le pôle urbain de l’aire urbaine, ou les pôles urbains voisins. Dans certains secteurs tels que l’Agenais et le Villeneuvois on remarquera un nombre important de communes résidentielles relativement éloignées des pôles. Dans le Nord, plus éloigné des pôles urbains, des communes rurales (pointillés bleus) parviennent à capter une part importante d’actifs.

Carte 1.9. Déplacements domicile-travail


Les conséquences d’une population mobile :

• Augmentation du nombre de véhicules par ménages

La préférence des ménages très marquée pour les voitures particulières et la difficulté de structurer une offre de transport collectif suffisamment concurrentielle dans les territoires ruraux, font que les ménages possèdent de plus en plus une voiture voire deux voitures et plus. Les ménages ayant une voiture ont augmenté de 10 % entre 1999 et 2008 et ceux possédant deux voitures et plus de 24 %. La voiture est donc de plus en plus prégnante dans les modes de déplacement des ménages.

• Etalement urbain

La baisse des réserves foncières dans les aires urbaines, l’idéal de la maison avec jardin… contribuent à l’étalement des populations en périphérie voire en milieu rural car le foncier disponible y est moins cher.

… et dans son parcours résidentiel Sur 5 ans, il y a 1/3 de la population qui a changé (au moins une fois) de logement soit 108 133 habitants qui sont concernés par des flux de mobilité se partageant entre :

Graphe 1.3. Type de parcours résidentiel

Source : Données INSEE-2008. Calculs : ASTYM

26%

40%

8%

22%4%

Même commune

Même département

Même région

Même pays

Autre pays

18/07/20128319 PPaaggee 19

Le département de Lot-et-Garonne est relativement attractif avec 34 % de mobilités extra-départementales. Il s’agit en grande majorité de mobilités au sein même du département (40%) puis sur la même commune (26 %).

Carte 1.10. Ménages ayant emménagé depuis moins de 5 ans


Les ménages connaissant une mobilité importante résident dans les unités urbaines du département et dans quelques communes rurales.

Les parcours résidentiels sont de moins en moins linéaires et ce, en raison des récentes évolutions sociétales (augmentation des familles monoparentales, les décohabitations familiales, etc.).


18/07/20128320 PPaaggee 20

1999 2008

D. Les emplois

Une hausse du nombre d’actifs occupés…

Le nombre d’actifs occupés est en augmentation pour une grande majorité du territoire (86 % des communes). Il est passé de 111 752 à 125 852 actifs occupés soit une augmentation annuelle de 1,33 % entre 1999 et 2008. Les communes qui ont été particulièrement marquées par cette augmentation du nombre d’actifs occupés sont des communes appartenant à l’unité urbaine d’Agen, ainsi que les communes rurales des aires urbaines et multipolarisées. (cf. graphique ci-dessus).

Graphe 1.4. Nombre d’actifs occupés en 1999 et 2008 par type de territoire

Source : Données INSEE-2008. Calculs : ‘ASTYM’

Comme le présente les cartes suivantes, les axes de communication ainsi que l’influence des aires urbaines jouent un rôle essentiel dans la répartition de l’emploi sur le territoire départemental. Cette dynamique est particulièrement remarquable lorsque l’on compare les deux années.

Carte 1.11. Evolution du nombre d’actifs occupés entre 1999 et 2008


… mais des revenus disparates

Les ménages de Lot-et-Garonne ont des revenus moyens inférieurs à ceux de la région.

Tableau 1.4. Les revenus moyens (en euros) en région Aquitaine

Revenu net déclaré moyen par foyer fiscal

Dordogne 19 408

Gironde 22 832

Landes 21 199

Lot-et-Garonne 19 340

Pyrénées Atlantiques 22 505

Aquitaine 21 763


0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

Unité urbained'Agen

Unité urbaine deVilleneuve-sur-

Lot

Unité urbaine deMarmande

Reste des unitésurbaines

Communesrurales des aires

urbaines

Communesrurales

multipolarisées

Communesrurales hors

influence despôles

Acti fs occupés en 2008

Acti fs occupés en 1999


18/07/20128321 PPaaggee 21

Comme l’indique le tableau ci-dessus, le revenu moyen par foyer fiscal du département et non seulement inférieur à celui de la région mais aussi à celui des autres départements d’Aquitaine. Ceci dit, il augmente de manière logique entre 1999 (11 864 €) et 2009 (19 341 €). La carte suivante fait apparaître de fortes disparités au sein du département ainsi que de fortes concentrations des revenus élevés dans les aires urbaines, notamment sur les communes de première et deuxième couronne des villes centres.

Carte 1.12. Les revenus moyens des foyers fiscaux en 1999 et 2008

Revenu moyen : 11 864 euros

1999

2008

Revenu moyen : 19 341 euros

Source : Données INSEE 2008. Cartographie ASTYM

18/07/20128322 PPaaggee 22

CONTEXTE ET DYNAMIQUES SOCIO-DEMOGRAPHIQUES

Eléments clefs Enjeux territoriaux et fonciers

Gains démographiques grâce aux apports migratoires : (+ 20 467 habitants entre 1999 et 2008), alors que le solde naturel est négatif

Une offre foncière qui doit répondre à l’attractivité

Une population vieillissante : l’âge moyen est passé de 41,9 ans à 43,4 ans entre 1999 et 2008

Adaptabilité des logements selon l’âge et la taille des ménages

Le nombre de ménages augmente mais leur taille diminue : de 127 466 à 144 297 entre 1999 et 2008, alors que la taille est passée de 2,4 à 2,3 personnes par ménage

La décohabitation des ménages conduit à accélérer le phénomène d’étalement urbain

Une population très mobile : 1/3 de la population a changé (au moins une fois) de logement, soit 108 133 habitants entre les deux derniers recensements.

Augmentation de la pollution due à une mobilité qui privilégie les voitures particulières Etalement urbain

Arrivée de population active : +1,33 % entre 1999 et 2008 Une offre foncière et en équipements/services qui doit répondre à l’attractivité

Revenus modestes : 19 340 €/an en Lot-et-Garonne, contre 21 763 €/an en Aquitaine

Parcours résidentiel limité

Des projets notamment dans la vallée de la Garonne (LGV, zones d’activités, …)

Besoins fonciers importants


18/07/20128323 PPaaggee 23

PARTIE 2 : La dynamique foncière départementale


18/07/20128324 PPaaggee 24

1. Evolution de l’occupation spatiale

A. Les modes d’occupation

Une expansion de l’armature urbaine

La carte ci-dessous met en évidence le phénomène d’expansion de l’espace urbain, notamment des principales agglomérations (Agen, Marmande et Villeneuve-sur-Lot), ainsi que le rôle déterminant des vallées et des axes de communication dans l’urbanisation du territoire lot-et-garonnais. Les communes marquées par ce phénomène possèdent souvent les taux de croissance démographique et de construction les plus importants et laissent pressentir une tension foncière plus perceptible. C’est notamment le cas pour des communes en périphérie des pôles urbains (cf. tableau ci-contre).

Tableau 2.1. Les communes les plus marquées par la croissance démographique

Commune Densité de

pop.2009

Var. densité

de pop.

1990-2009

Tx croiss.

annuel pop.

1999-2009

Nombre de

logements

construits 2005-

2009

Beaupuy 175 36% 3,33 89

Castelculier 153 43% 3,04 75

Caubeyres 14 97% 4,06 80

Estillac 228 53% 3,31 123

Lédat 96

61% 2,97 83

Marmont-Pachas 17

101% 4,02 44

Masquières 15

44% 3,69 111

Roquefort 230 76% 3,75 52

Saumont 33

58% 3,55 71

La Sauvetat-sur-Lède 45

50% 3,46 47 Source : Données INSEE – 2008 et SITADEL – 2009

Carte 2.1. Evolution de la densité de population

2009 1990

Les communes les plus marquées par la croissance démographique

Source : Données INSEE 2009. Cartographie ASTYM

18/07/20128325 PPaaggee 25

1999 2010

En comparant la taille des unités urbaines de 1999 et de 2010, deux dynamiques retiennent l’attention :

• La forte progression des espaces urbains, notamment pour les principales unités urbaines telles que l’unité urbaine d’Agen, l’unité urbaine de Marmande et l’unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot.

• Des communes rurales de plus en plus polarisées. L’influence des villes s’accentue autour des unités urbaines par la croissance du nombre de communes multipolarisées. Sur cette période, ce dernier est passé de 9 à 79. Celui des communes rurales des aires urbaines de 58 à 109. Ainsi, la part des communes rurales hors influence des pôles a fortement

chuté. Elles ne représentent plus que 27 % des communes du département contre 63 % en 1999.

Cela signifie que pendant la dernière période intercensitaire, la

croissance démographique des communes rurales est caractérisée par

l’arrivée de nouveaux ménages ; ceux-ci s’installent en milieu rural et

travaillent dans les zones d’emploi, induisant ainsi une plus forte

mobilité.

Carte 2.2. Evolution des types de territoires

Source : Données INSEE – 2010. Cartographie : ‘ASTYM’


18/07/20128326 PPaaggee 26

Le parc de résidences principales s’amplifie

Le nombre de résidences principales a connu une augmentation, avec + 23 % entre 1990 et 2008. Il s’agit en grande majorité de maisons (79 % des logements en 2008 contre 82 % en 1999). Cependant, on remarque que la variation des appartements a progressé de manière significative.

Tableau 2.2 Répartition des logements selon le type

Source : Données INSEE – 2008. Calculs : ‘ASTYM’

Cet accroissement du parc se traduit sur le territoire par un élargissement de la périurbanisation autour des pôles départementaux et chefs-lieux de canton. Entre 1990 et 1999, les territoires attractifs se résumaient à la 1

ère couronne

d’Agen, de Casteljaloux et de Villeneuve-sur-Lot. Les taux de variation annuels étaient compris entre 2 et 3 %, voire plus pour certaines communes (4 % des communes du département). Entre 1999 et 2008, les ménages s’installent de plus en plus loin des pôles urbains. Le taux de variation annuel continue de croître dans la 1

ère couronne

mais augmente également dans la 2ème

couronne. Ainsi, nous assistons à une accentuation du phénomène de périurbanisation. La situation est particulièrement visible pour les principaux pôles urbains du département. Sur cette période, 7 % des communes, généralement en couronne périurbaine (soit 4 % de la population du Lot-et-Garonne), ont connu un taux d’évolution supérieur à 3 %.

Carte 2.3. Evolution de nombre de résidences principales Source : Données INSEE – 2008. Cartographie : ‘ASTYM’

Maisons Appartements

Nombre en 2008 135 082 33 121

Part en 2008 79 % 21 %

Taux de variation 99-08 11 % 51 %

1990-1999 1999-2008


18/07/20128327 PPaaggee 27

Carte 2.4. Evolution des logements vacants

Un surcroît de la vacance

Entre 1999 et 2008, le stock de logements vacants a augmenté de 32 % alors qu’entre 1990 et 1999, leur nombre baissait de 13 %.

Tableau 2.3. Evolution du nombre et de la part de logements vacants

1990 1999 2008

Taux de variation annuel

1990-1999 1999-2008

Population 305 989 305 396 326 399 -0,02% 0,74%

Logements 139 800 148 242 169 932 0,65% 1,53%

Logements vacants 13 655 11 893 15 689 -1,52% 3,13%

Source : Données INSEE – 2008

En 1990, les logements vacants sont relativement nombreux sur le territoire départemental. Nous avons plus de 50 % des communes qui ont une part de logements vacants supérieure à 10 %. En 1999, cette part de logements vacants diminue pour atteindre 8 %, alors qu’en 2008, la tendance s’inverse et la part de logements vacants augmente jusqu’à 9 %. D’après ce dernier recensement, 1/3

des communes ont une part de logements vacants supérieure à celle du département. Or, d’après Filocom, la vacance serait plutôt de 12,4 % du parc de logements, soit « plus de 21 000 logements vacants »

1.

Selon les déclarations des élus lors des ateliers territoriaux, la vacance touche des communes disséminées sur l’ensemble du territoire et plus particulièrement, les centres-bourgs ainsi que les logements produits dans le cadre des dispositifs de défiscalisation des années 2000. A noter sur la carte 2.4 que les communes situées dans la périphérie d’Agen (trait vert) présentent une faible part de vacance. Il s’agit d’un secteur où la demande de logements est plus forte, due en grande partie au départ des ménages de la ville-centre vers la couronne périphérique.

En termes de besoin d’intervention foncière, la diminution de la vacance

immobilière impliquerait des moyens humains, financiers et juridiques plus

conséquents, surtout en zone rurale. Elle suppose également de modifier les

modes de développement urbain en réorientant la demande d'installation des

ménages vers les centres villes. Tout ceci nécessite la conception de produits

répondant aux attentes en centre-ville (jardins, garages).

2008 1999 1990

Source : Données Insee – RGP 2008. Cartographie : ‘ASTYM’ 1. Extrait du PDH ; page 123


18/07/20128328 PPaaggee 28

Une forte part de résidences secondaires en dehors des principales

vallées Le nombre de résidences secondaires a augmenté de 11 % depuis 1990 pour représenter en 2008 près de 10 000 logements, alors que, sur cette période, leur part rapportée au parc immobilier en croissance a diminué pour passer de 6,4 % en 1990 à 5,9 % en 2008.

Graphe 2.1. Evolution du nombre de résidences secondaires depuis 1968

Source : Données INSEE – RGP 2008

Les variations saisonnières de fréquentation qu’induisent ces résidences secondaires, n’affectent pas l’ensemble du territoire. On les retrouve essentiellement dans la partie Nord-Est et Sud-Ouest du département. Le caractère rural, des atouts touristiques et les prix de biens font qu’un bon nombre de ces communes attirent des ménages qui achètent des logements pour les transformer en résidence secondaire, en particulier des étrangers.

Ces deux zones possèdent des parts de résidences secondaires souvent supérieures à 25 % (27 communes). Quelques exemples de communes les plus touchées par la fréquentation saisonnière en 2008:

• Courbiac : 42 %

• Loubès-Bernac : 37%

• Sérignac-Péboudou : 36 %

Carte 2.5. Part des résidences secondaires dans le parc de logements en 2008

Source : Données INSEE – RGP 2008. Cartographie : ‘ASTYM’ Cette part relativement importante des résidences secondaires a des effets variés sur le territoire:

• Une part des résidences secondaires importante peut générer une tension sur le marché des résidences principales.

• Par ailleurs, en période de faible fréquentation, cela peut induire une perte d’animation si elles sont concentrées dans les bourgs.

• Par contre, dans les zones rurales marquées par un déclin démographique, cette dynamique permet de préserver un patrimoine bâti dont la qualité constitue un facteur d’attractivité.

-

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

1968 1975 1982 1990 1999 2008

nombre de résidencessecondaires

18/07/20128329 PPaaggee 29

Une offre en services et équipements, dissociée des nouveaux modes

d’habiter

La carte 1.6 met en évidence :

• 3 pôles de centralité (Agen, Villeneuve-sur-Lot et Marmande).

• 3 pôles intermédiaires dits « de relais » (Fumel, Tonneins et Nérac).

• Une densité moyenne de pôles de services le long des vallées du Lot, de la Garonne et de la Baïse.

• Une densité faible de pôles de services dans la partie Nord, Est et Sud-Ouest du département (figuré orange sur la carte) dont le maillage est marqué par des fragilités plus ou moins importantes en fonction de la diversité de services, de leur accessibilité et de la taille de leur population.

Globalement, le département dispose d’un réseau structurant en services et équipements. Cependant, comme nous l’avons soulevé précédemment, l’installation des ménages s’est faite indépendamment de cette offre. En effet ces dernières années, « ce n’est pas majoritairement sur les communes et bourgs présentant un certain nombre de services, commerces et équipements que se dirigent les flux (solde migratoire, évolution du nombre de logements)»

2.

2 Extrait du PDH de Lot-et-Garonne, page 41.

Carte 2.6. Répartition des services en 2010

Source : INSEE (Base permanente des équipements).Données 2010. Cartographie : ‘ASTYM’

Carte 2.7. Taux de construction entre 2005 et 2009

Source : Données SITADEL. 2009 et INSEE 2009. Cartographie : ‘ASTYM’

Les services de proximité : superette, artisan/commerçant, la poste, banque, école élémentaire, médecin généraliste, pharmacie, etc. Les services intermédiaires : magasins d’équipement de la maison, librairie, dentiste, kinésithérapeute, ophtalmologiste, centre de santé, collège, etc. Les services de centralité : hyper/supermarché, enseignement secondaire et supérieur, cinéma, équipement de la personne, centre hospitalier, médecin spécialiste (pneumologue, orthoptiste, sage femme, …), etc.

2005-2009

Pôles de centralité

Pôles intermédiaires

18/07/20128330 PPaaggee 30

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

Unité urbaine

d'Agen

Unité urbaine

de Villeneuve-

sur-Lot

Unité urbaine

de Marmande

Reste des

unités urbaines

Communes

rurales des

aires urbaines

Communes

rurales

multipolarisées

Communes

rurales hors

influence des

pôles

Part en 1990Part en 2000Part en 2006

Evolution des grands modes d’occupation des sols

L’espace artificialisé (zones urbaines, économiques, aéroports, infrastructures routières, chantiers, jardins et espaces de loisirs des villes, …) progresse dans le Lot-et-Garonne

3.

Graphe 2.3. Part des espaces artificialisés dans les 3 années d’inventaire de CLC

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

Unité urbained'Agen

Unité urbaine deVilleneuve-sur-

Lot

Unité urbaine deMarmande

Reste des unitésurbaines

Communesrurales des aires

urbaines

Communesrurales

multipolarisées


influence despôles

Part en 1990

Part en 2000

Part en 2006

Source : Données Corine Land Cover – 1990, 2000 et 2006

3 La base de données géographique Corine Land Cover (CLC) est produite dans le cadre du

programme européen CORINE, de coordination de l’information sur l’environnement. Il s’agit d’un inventaire biophysique de l’occupation des terres effectué sur 29 Etats européens. Cet inventaire a été réalisé sur 3 années (1990, 2000 et 2006) ce qui permet de connaître l’évolution de l’occupation des sols. Néanmoins, l’échelle de travail (1/100 000), ainsi que le niveau de précision (la surface de la plus petite unité cartographiée est de 25 hectares), ne donnent pas la possibilité de déterminer l’emprise de l’urbanisation lorsqu’il s’agit de surfaces plus petites, venant de lotissements de petite taille, des hameaux et autres modes isolés d’urbanisation. Dans notre analyse, nous gardons seulement l’évolution des parts des grands types d’occupation des sols : espaces artificialisés, espaces boisés, espaces agricoles.

Cette artificialisation a particulièrement touché les communes rurales des aires urbaines, notamment sur la période 1990-2000 où le total des surfaces artificialisées a presque doublé. Le territoire le moins affecté est l’unité urbaine de Marmande avec une différence de surfaces artificialisées de 3,2 % entre 1990 et 2006. La progression des surfaces artificialisées est beaucoup moins significative entre 2000 et 2006. … aux dépens des terres agricoles principalement et des forêts et milieux semi

naturels

L’ensemble des territoires à l’étude affiche une baisse des surfaces agricoles, un phénomène de vase communicant avec les espaces artificialisés dans tous les types de territoire. La plus significative touche l’unité urbaine d’Agen.

Graphe 2.4. Evolution de la part des territoires agricoles



18/07/20128331 PPaaggee 31

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Unité urbaine

d'Agen

Unité urbaine

de Villeneuve-

sur-Lot

Unité urbaine

de Marmande

Reste des

unités urbaines

Communes

rurales des

aires urbaines

Communes

rurales

multipolarisées

Communes

rurales hors

influence des

pôles

Part en 1990Part en 2000Part en 2006

En ce qui concerne les forêts et milieux semi-naturels, l’évolution connaît de très petites variations (cf. graphiques ci-contre). Seule l’unité urbaine de Marmande et les communes rurales hors influence des pôles connaissent une augmentation de la part des surfaces des forêts et milieux semi-naturels.

Graphe 2.5. Evolution de la part des forêts et milieux semi-naturels



18/07/20128332 PPaaggee 32

B. Consommation, densité et « formes urbaines »

Considérations liminaires

Les données de consommation précédentes doivent être appréciées comme

étant des tendances qui s’inscrivent dans des évolutions structurelles :

• l’urbanisation des périphéries des villes et des villages qui s’est considérablement développée depuis les années 1970 a conduit à la banalisation des espaces et des paysages et à leur surconsommation ;

• s’agissant de l’espace agricole, cette transformation des terres s’est conjuguée à leur abandon par les agriculteurs (mutations des activités, spéculation, …).

Cependant, l’imprécision des sources (du fait des méthodes de calculs et des

échelles de travail) utilisées précédemment conduit à proposer une évaluation

de l’espace consommé en 2010 en utilisant des données disponibles plus

précises (cf. ci-après b.2).

Par ailleurs, les découpages fonciers constituent avec le réseau des voies et les constructions les trois éléments constitutifs du tissu urbain. On ne peut donc pas évoquer la consommation foncière sans prendre en compte ces autres éléments que l’on va traduire par les notions de densité des constructions et de « formes urbaines » (type de tissu urbain). En effet, ces trois indicateurs – consommation, densité, « formes urbaines » – témoignent de l’adaptation des constructions dans le temps et dans l’espace, c’est-à-dire dans l’histoire et la géographie du territoire (des territoires) et des politiques qui ont été menées. De plus, sur le terrain, ils constituent pour les élus des leviers concrets permettant d’agir sur des contraintes complexes de gestion urbaine :

• Limiter les coûts des infrastructures (réalisation/maintenance).

• Regrouper l’habitat, les services et les lieux de travail pour réduire la mobilité (temps, coûts, CO2).

• Produire du foncier en limitant la sélection sociale par le prix.

• Réduire l’impact sur les espaces agricoles (forte valeur agronomique) et naturels.

L’exigence de trouver de nouvelles réponses en aménagement – incluant la dimension foncière – n’a pas échappé aux élus locaux. En Lot-et-Garonne, des préconisations ont été faites dans ce domaine depuis au moins 10 ans en intégrant le concept de développement durable (sociétal, économique, environnemental) ; à titre d’exemple à l’échelon départemental :

• Actions menées par le CAUE: - Edition d’un CD ROM : « La bastide mystère » en 2003 ; - Concours d’idée « La ville à la campagne » (2004) ; - Edition du guide « Agrandir le bourg » (2005) ; - Accompagnement de projets pilotes et participation au

programme de recherche « Habitat pluriel » (2006) ; - Colloque : « Urbanisme raisonné en milieu rural : de nouveaux

modes d’habiter à inventer » (octobre 2008).

• Plan départemental de l’habitat 2012 (Conseil général) qui présente dans son diagnostic (croissance des ménages, revenus, mobilités, vacance, prix …) 11 enjeux dont 5 concernent directement ou indirectement le foncier.

• Profil environnemental 2011 (DREAL) qui aborde également ces thématiques en spécifiant plus particulièrement la dimension environnementale (occupation, écosystèmes, risques, …).

C’est pourquoi nous proposons de replacer cette partie dans les principes d’action retenus par le Président du Conseil général dans la conclusion du colloque d’octobre 2008 évoqué supra : 1 – « Le principe de la décision publique » pour ne pas que les contraintes multiples à prendre en compte dans l’aménagement ne se réduisent à la seule logique de l’offre et de la demande ; 2 – Les dimensions du développement durable (environnement, économie et cohésion sociale) dans l’appréciation de la valeur : agronomique, paysagère, économique ; 3 – Les enjeux de la gouvernance locale qui induisent le développement de l’intercommunalité pour apporter les services « urbains » attendus par les habitants.


18/07/20128333 PPaaggee 33

b.1 - « Le principe de la décision publique » appliqué au foncier

Les trois indicateurs – consommation, densité, formes urbaines – sont directement liées aux décisions d’aménagement ; celles-ci relèvent des choix politiques qui sont faits dans le temps et à différentes échelles (parcelle, secteur, quartier, commune, EPCI, …) selon la réglementation en vigueur (législation, SCOT, PLU, ...). Néanmoins, la maîtrise du sol reste la première condition à la construction ; la collectivité publique peut donc, par les différents outils dont elle dispose, orienter la consommation, la densité et les formes urbaines qui, au final, seront conservées en mémoire dans le parcellaire. Or, une des grandes difficultés concerne la cohérence de ces interventions. La commune de Laroque-Timbaut fournit un bon exemple de la maîtrise de l’urbanisation, face aux difficultés auxquelles sont confrontées les collectivités, est fourni dans le rapport de diagnostic du plan départemental de l’habitat (commune de Laroque-Timbaut _ p69 à 73) : 30 ans de développement ; 14 modalités différentes d’intervention ; 9 fois l’équivalence de la surface du bourg en urbanisation nouvelle ; 625 ménages et 807 automobiles en 2007. Cet exemple dépasse le cadre départemental et illustre « le principe de la décision publique » appliqué au foncier dans les domaines de l’habitat, les activités, les équipements, les espaces naturels, etc. Gérer la consommation, la densité et les « formes urbaines » concerne donc également les outils fonciers nécessaires pour procéder à des acquisitions, constituer des réserves foncières, exercer un droit de préemption, etc.

b.2 - Les dimensions du développement durable appliquées au

foncier

b.2.1 - La consommation de l’espace en 2010

Les actes du colloque 2008 évoqué supra mettent bien en évidence les imprécisions des données à petite échelle et à périodicité faible de mise à jour : 3 sources d’information (classification INSEE « zones en aires urbaines » ;

Document 2.1. Aménagements de la commune Laroque-Timbaut sur 30 ans

Source : PDH du Lot-et-Garonne


18/07/20128334 PPaaggee 34

programme européen Corine Land Cover ; enquête TERUTI) appliquées au Lot-et-Garonne donnaient des résultats de consommation sur 10 ans extrêmement différents.

Il faut donc fiabiliser les calculs, selon une procédure reproductible, dont les paramètres sont connus et au plus près de la réalité. Compte tenu que le cadastre numérique est partiel sur le département, le choix a été fait d’utiliser la BD Topo IGN qui offre une qualité égale des données à l’échelle départementale. Le calcul de consommation (hors voirie) a été fait sur la base des emprises des bâtiments et équipements avec une zone tampon de 20 mètres pour les premiers et 5 m pour les seconds. Cette consommation est évaluée à environ 44 000 ha ; ce résultat peut être considéré comme un état zéro (année 2010) qui pourra être affiné quand le cadastre numérique aura couvert le département. On notera également que l’espace bâti se prolonge de façon importante en dehors des zones urbaines le long des voies de communication ; la réalité territoriale de la consommation est réticulaire et dispersée.

Cartes 2.9. Consommation et dispersion

Source : BD Ortho IGN/BD TOPO IGN / Cartographie : INATER

b.2.2 - La densité

Les données ci-après (actes du colloque 2008) rappellent pour mémoire des ratios moyens de densité en Lot-et-Garonne.

Tableau 2.7. Ratios moyens de densité en Lot-et-Garonne

Source : Actes du colloque 2008

L’économie de l’espace passe notamment par la densité des constructions et donc par la maîtrise des formes urbaines (cf. ci-après) mais aussi par le développement des documents de planification encore insuffisants. b.2.3 - Les « formes urbaines »

Comme évoqué précédemment, les « formes urbaines » s’appuient sur un « parcellaire-système » qui intègre de multiples dimensions : historiques ou politiques, naturelles ou culturelles, économiques ou procédurales, etc. Quelques exemples bien présents en Lot-et-Garonne :

• Histoire et géographie : l’occupation des rives et des coteaux (voies de passage), des promontoires (sites stratégiques de défense ou de marquage d’influences), des confluences, etc.

• Procédures : l’espace remembré ou loti (procédures administratives).

• Activités : l’espace bâti (centres anciens au centre des terres exploitées) avec l’organisation vernaculaire des bourgs anciens.

Lot-etGaronne France

Habitat individuel libre

Permis de construire individuel en diffus

Habitat individuel avec procédure

Lotissement d'habitat ou permis d'aménager)

Habitat individuel groupé

Permis de construire groupé

Habitat collectif 50 70 et plus

Densité et formes urbainesNombre de logements à l'ha

2,5

10

13

5

10

25


18/07/20128335 PPaaggee 35

De façon générale, on peut distinguer :

• L’espace urbain et périurbain avec son centre et sa périphérie, marqués par la dilatation progressive de l’espace bâti :

- Les îlots urbains : continuité du bâti ; commerces et services en rez-de-chaussée ; R+1 à R+4.

- Les espaces limitrophes : bâti discontinu et spécialisé (zone d’habitation), le plus souvent, sous forme de lotissements avec une taille des lots qui va en croissant : de 400 m² à 1000-1500 m².

• L’espace rural, marqué notamment par l’habitat dispersé et des lots individuels de très grandes superficies mais aussi localement, des formes urbaines denses avec des villes et villages anciens dont les bastides ; ces dernières sont des références en matière d’urbanisme volontaire.

Concernant l’espace rural, il faut également insister sur deux caractéristiques importantes de l’histoire départementale présentées de façon détaillée dans « Les hommes et leurs travaux dans les pays de la Moyenne Garonne : Agenais et Bas-Quercy » - Pierre Deffontaines 1936 : 1 – d’une part, l’évolution des peuplements et leurs types, et en particulier, le passage d’une population de 347 073 habitants en 1841 à 268 083 habitants en 1911 ; 2 – d’autre part, les modes d’occupation de l’espace (« Les horizons de travaux ») qui ont conduit dès le XIII

ème siècle à une grande dispersion de l’habitat sur le

territoire départemental. Le gros intérêt de cette contribution est d’apporter des explications à l’organisation du foncier actuel, notamment par les pratiques rurales disparues. Enfin, la diversité des « formes urbaines » est importante ; à titre d’illustration, nous présentons ci-après 3 approches transversales liées au passage des centres vers la périphérie, au patrimoine et à la spécialisation des espaces (exemples montrés en ateliers).

*Dilatation de l’espace urbain dense vers la périphérie et le milieu rural

Cartes 1.10. Illustrations

Ces trois exemples localisés sur Agen et sa périphérie illustrent la dilatation du parcellaire en passant du centre vers la périphérie :

• La ville centre avec ses équipements publics, ses places et ses îlots caractérisés par des constructions en continu (parcellaire de type XIX);

• La périphérie immédiate avec une production du bâti via des procédures (lotissements, permis groupé, …) et un mode d’organisation lié au développement des automobiles ;

• La périphérie éloignée constituée de constructions individuelles le long des voies où subsiste une typologie traditionnelle de l’habitat dispersé décrit dans le document précédemment cité (un exemple, « La borde » : bâtiments, cour et jardins, pigeonnier, plantations).

*Importance de la dimension patrimoniale

La bastide constitue un exemple de parcellaire organisé dans un urbanisme volontaire ; elle est emblématique de nombreux cœurs de villages du Lot-et-Garonne (et plus généralement du sud-ouest).

Source : PCI Vecteur 2011 – DGFIP. Cartographie : INATER


18/07/20128336 PPaaggee 36

En effet, y apparaissent de façon claire et structurée les trois éléments constitutifs du tissu urbain évoqués au § 1: le réseau des voies, les découpages fonciers et les constructions. Leurs fondations au XIIIe et au début du XIVe siècle « coïncident avec une croissance urbaine soutenue, une volonté évidente de renforcer le peuplement de la région tout en assurant une domination militaire et politique dans des contrées que se disputaient les rois de France, d’Angleterre ainsi que le Comte de Toulouse » (in Le Lot-et-Garonne – Jean Paul Charrié – Edition Sud-Ouest 2009). Elles sont à rattacher à la période des « villes neuves » dont la toponymie départementale est riche : « Villeneuve », "Sauveterre", "Salvetat", "Castelnau"… Ce parcellaire se distingue du cas précédent (dilatation progressive des constructions du centre vers la périphérie) par un ensemble homogène (géométrie des voies et des parcelles, hauteurs des constructions…).

Carte 2.11. Source : BD Ortho IGN/Cartographie INATER

Les « formes urbaines » de nombreux centres-bourgs constituent également des patrimoines de tissu urbain intéressants (tissu vernaculaire) ; elles témoignent de la diversité des situations rencontrées et de leur adaptation aux multiples conditions locales.

Cartes 2.12. Exemples de 2 bourgs dans le pays du Val d’Albret

Source : PCI Vecteur - 2011 DGFIP / Cartographie INATER

*La spécialisation des espaces

Les formes urbaines témoignent également de la typologie d’occupation (vocation : habitat, activités, équipement), et en particulier du « zoning » prévus par les documents d’urbanisme qui a fortement marqué la planification depuis 40 ans.

Cartes 2.13. Exemples de spécialisation des espaces

Source : BD Ortho IGN/BD TOPO IGN / Cartographie : INATER


18/07/20128337 PPaaggee 37

b.3 - Les enjeux de gouvernance locale appliqués au foncier

Les illustrations précédentes des § b.1 et b.2 sont complétées dans cette partie par des valeurs calculées selon la procédure évoquée § 4.1. Ces valeurs concernent la consommation foncière et la dispersion (le mitage) des entités bâties sur le territoire (entité bâtie : espace bâti d’un seul tenant quelle que soit sa superficie : ville, bourg, hameau, ferme ou bâtiment isolés) ; elles varient suivant les différentes échelles de territoire et donc de gouvernance qui y sont rattachées. Pour cela, nous distinguons d’une part, l’échelle départementale et d’autre part, les échelles de territoire qui ont été prises en compte précédemment dans l’étude afin de relier les différentes analyses réalisées dans la partie précédente. b.3.1 - Echelle départementale

* Géographie et histoire :

Deux aspects généraux peuvent être mis en évidence :

• Le département appartient au bassin aquitain ; celui-ci est structuré autour de la Garonne, point bas de 3 grands plans inclinés à partir du Massif central (Nord-est), de la ligne de partage des eaux avec la Méditerranée (Ariège) et des Pyrénées (Sud-est).

• Son nom - Lot-et-Garonne - rappelle également l’importance du Lot dans le réseau hydrographique (notamment, la longueur des 2 cours est équivalente).

Ainsi, les vallées qui en découlent segmentent le territoire départemental dans lequel 9 entités paysagères ont été mises en évidence par le CAUE 47 (document « Paysages du Lot-et-Garonne »). Par entité paysagère, il faut comprendre des ensembles homogènes d’occupation de l’espace, résultat de la géographie (morphologie, nature des sols, climats locaux, …) et de l’histoire des lieux (modes d’occupation successifs).

Carte 2.14. Paysages de Lot-et-Garonne

Source : CAUE 47 « Paysages du Lot-et-Garonne »


18/07/20128338 PPaaggee 38

*Modes d’occupation de l’espace (grandes tendances)

La progression des territoires non agricoles de 10 % en 1989 à 12 % en 2010 (soit 14 000 ha environ) illustre celle de l’urbanisation.

Tableau 2.8. Les grandes tendances

. Consommation et dispersio

Source : Agriculture.gouv.fr – Utilisation du territoire - 2012 (Calculs : INATER)

Graphique 2.5. Evolution de l’utilisation des sols en agriculture

Source : Agriculture.gouv.fr – Utilisation du territoire - 2012 (Calculs : INATER)

Dans le tableau 2.8, l’espace non agricole est une estimation issue de données statistiques ; il comporte les zones urbanisées, les infrastructures et les plans et les cours d’eau. De plus, comme dans le cas de Corine Land Cover, ce qui est important, c’est la tendance, d’autant plus que les outils utilisés pour ces estimations ont évolué au cours du temps. En revanche, comme indiqué ci-dessus (b.2.1), les 44 000 ha (tâche urbaine) ne sont pas estimés mais calculés à partir d’un référentiel normalisé (BD TOPO IGN) ; cette valeur est issue des choix faits pour les paramètres de calcul : 20 m pour les bâtiments et 5 m pour les équipements. Ce qui importe est que le calcul est vérifiable et adaptable en modifiant les paramètres en tant que de besoin ; ce calcul pourra être, par exemple, amélioré en le corrélant le moment venu avec PCI Vecteur. Cette empreinte urbaine est logiquement inférieure au territoire non agricole du tableau 2.8, d’autant plus que notre calcul ne comporte pas l’infrastructure en dehors des tissus urbains.

• Consommation : d’après notre calcul à partir de la BD Topo, 44 000 ha d’espace consommé par l’urbanisation dans le Lot-et-Garonne (selon les paramètres retenus).

Le réseau hydrographique - Le Lot, la Garonne et le Dropt – est un déterminant géographique mais aussi un déterminant dans la consommation de l’espace puisque les espaces les plus denses sont centrés sur les vallées.

Agriculture : Evolution de l'utilisation des sols

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

1 2 3

Années : 1989 - 1999 - 2010

Sur

face

s (h

a)

SAU

Bois et peupleraies

Territoire non agricoleautre (y compris eauxintérieures)

Territoire agricole noncultivé

Etangs en rapport

NC


18/07/20128339 PPaaggee 39

• Dispersion Elle progresse de l’Ouest vers l’Est ; cette dispersion importante dans les zones de mollasse était soulignée dès 1936 (document op.cit : p 69).

Cartes 2.15. Consommation et dispersion de l’espace en 2010

Source : BD TOPO IGN / Cartographie : INATER

b.3.2 - Echelles des territoires

Les tableaux ci-après illustrent la ventilation de l’espace urbain calculé en termes de surface et d’entités par Pays. On remarquera la différence nette qui existe en termes d’espace consommé entre le Pays Agenais (12,8% de son territoire) par rapport aux autres Pays. Après l’Agenais, Le Pays de la Vallée du Lot et celui du Val de Garonne-Gascogne se détachent des autres territoires Tableau 2.9. Les Pays

Nom du PaysSurface consommée

(ha)Surface totale (ha)

Surface consommée/surface

totale (%)Nbre d'entités bâties

Nbre moyen d'entités bâties par km² et par

pays

Agenais 8 619 67248 12,8 3780 5,6

Albret Porte de Gascogne 4 193 77309 5,4 3513 4,5

Dropt 5 913 90251 6,6 4908 5,4

Val de Garonne - Gascogne 8 632 117591 7,3 4338 3,7

Vallée du Lot 16 627 185884 8,9 10972 5,9

Total 43 985 538283 8,2 27 511 5,1

Surface urbanisée (ha)


18/07/20128340 PPaaggee 40

Les deux premières cartes suivantes paraissent similaires ; elles portent sur des thèmes différents et ont été obtenues par des calculs indépendants. Elles montrent la relation entre densité de population et densité de l’urbanisation. La première – Densité de population – exprime le rapport du nombre d’habitants sur la superficie de l’EPCI (en blanc, les communes n’appartenant pas à un EPCI). La troisième relative à la dispersion couplée aux trois autres cartes montre que la dispersion est présente plutôt dans les espaces à faible consommation et population, faiblement couvert par des documents d’urbanisme opposables.

Source : BD TOPO IGN / Cartographie : INATER

Carte 2.17. Consommation :

surface bâtie sur surface totale

(taux d’urbanisation

Carte 2.18. Dispersion : nombre

d’entités bâties par km² et par

EPCI (mitage de l’espace)

Carte 2.16. Densité de

population de la tache urbaine

Carte 2.19. Documents d’urbanisme opposables

en 2010

Cartographie : Source : DDT 47


18/07/20128341 PPaaggee 41

Synthèse sur la consommation, densités et formes urbaines

La compréhension du foncier au travers de sa géographie et de son histoire constitue un préalable ; les entités paysagères proposées dans le document du CAUE 47 présenté ci-dessus constituent un premier niveau d’approche globale intéressant. La maîtrise des outils fonciers et de leur mise en œuvre, nécessaire aux interventions opérationnelles sur la consommation foncière, la densité et les formes urbaines, suppose une expertise que ne peuvent pas toujours avoir en interne les collectivités. En cela, un EPFL est un outil pertinent pour répondre aux enjeux stratégiques mis en évidence au cours des ateliers :

• L’espace agricole : un espace stratégique pour la nation (« autonomie agricole »).

• L’espace bâti : des priorités à fixer : à renouveler dans les centres, à maîtriser en densité et qualité dans leur périphérie, et à « raisonner » quand il est dispersé.


18/07/20128342 PPaaggee 42

OCCUPATION SPATIALE


Accentuation du phénomène de périurbanisation. La situation est particulièrement visible pour les principaux pôles urbains du département. Entre 1999 et 2008, un grand nombre des communes périurbaines des pôles a connu un taux d’évolution des résidences principales supérieur à 3 %

Etalement urbain Perte de terres agricoles Dégradation du paysage et de l’environnement

Augmentation du nombre des résidences principales, notamment les logements individuels : +23 % entre 1990 et 2008 ; près de 80 % de logements individuels.

Consommation du foncier par l’habitat

Pression foncière

La part de logements vacants augmente : augmentation de 32% de la vacance entre 1999 et 2008. La part de logements vacants est de 9 % selon l’INSEE, voire 12 % selon FILOCOM.

Bâti qui se dégrade Perte de vitalité/animation et donc de l’attractivité des communes Préservation du patrimoine architectural Des moyens humains et financiers et juridiques importants sont nécessaires pour leur réhabilitation

Deux secteurs (Nord-Est et Sud-Ouest) marqués par la forte présence de résidences secondaires

Possible déséquilibre dans l’offre d’équipements Perte d’animation Tension immobilière

Une offre en services en déséquilibre avec les constructions neuves

Augmentation des déplacements Fragilisation des petits pôles ruraux


18/07/20128343 PPaaggee 43

2. Les dynamiques foncières et la construction neuve (habitat et

activités)

A. La construction neuve

Un parc de logement croissant…

L’essor démographique a stimulé le marché de la construction. Ainsi, entre 2000 et 2009, le département a connu un cycle exceptionnel de construction. Le rythme de constructions neuves a été de près de 2 400 logements par an dans le département, dont 64,2 % dans les unités urbaines.

Tableau 2.12. Logements commencés entre 2000 et 2009

par type de territoire et par période

Type de territoire

2000-2004 2005-2009 2000-2009

Nb de

logements

pour 1000

hab.

Total % Total % Total %

00-

04

05-

09

00-

09

Unité urbaine d'Agen 3 736 34 % 2 953 23 % 6 689 28 % 47 37 84

Unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot 1 701 16 % 1 413 11 % 3 114 13 % 34 28 63

Unité urbaine de Marmande 705 6 % 1 158 9 % 1 863 8 % 26 42 68

Reste des unités urbaines 1 044 10 % 2 659 20 % 3 703 15 % 20 51 71

Communes rurales des aires urbaines 1 849 17 % 2 271 17 % 4 120 17 % 34 42 75

Communes rurales multipolarisées 912 8 % 1 447 11 % 2 359 1 0% 25 39 64

Communes rurales hors influence des pôles 918 8 % 1 170 9 % 2 088 9 % 32 41 72

Département Lot-et-Garonne 10 865 100 % 13 071 100 % 23 936 100 % 33 40 73

Source : Données SITADEL – 2009. Calculs : ‘ASTYM’

D’après le tableau ci-dessus, deux éléments sont à retenir :

1. Une constante augmentation des constructions neuves. Sur la période 2005-2009, le nombre de logements a été plus soutenu avec 2 206 logements neufs de plus par rapport à la période précédente.

2. Une hausse importante des logements neufs au sein des unités urbaines secondaires (+ 155 %) et l’unité urbaine de Marmande (+ 64 %). Bien que l’unité urbaine d’Agen possède la part de construction la plus élevée entre 2000 et 2009, son rythme de construction dernier a fortement chuté (- 21 %) entre les deux périodes.

Le maillage routier est un facilitateur des déplacements individuels automobiles. Il influe indirectement sur le développement de la construction neuve. Ainsi, depuis 2000, les communes qui comptabilisent le plus grand nombre de constructions de logements sont situées :

• Le long de la RD 813 qui longe la Garonne, entre Marmande et Agen.

• Le long de la RD 666.

• Le long de la RN 21 entre Agen et Villeneuve-sur-Lot.

• Le long de la RD 911 : vallée du Lot.

Carte 2.20. Répartition spatiale de la construction neuve entre 2000 et 2009

Source : Données SITADEL – 2009. Cartographie : ‘ASTYM’

18/07/20128344 PPaaggee 44

… marqué par une prépondérance du logement individuel

Le parc de logements lot-et-garonnais a connu sur la période 2000-2009 un accroissement de près de 24 000 logements, soit environ 14 % du parc en 2009. Il a été alimenté par des :

• Maisons individuelles (57,4 %).

• Appartements (21,7 %).

• Logements intermédiaires (10,2 %).

• Logements en résidence spécifique (10,8 %). Ces différents types de logement ont évolué de manière différenciée. Entre 2000 et 2009, les logements en résidence spécifique et les appartements ont connu la croissance la plus importante, avec respectivement +75% et +21%. Le logement individuel n’a, quant à lui, augmenté que de 14 % et les logements intermédiaires de 11 %.

Graphe 2.6. Evolution des constructions par période et par type de logements

Source : Données SITADEL-2009. Calculs : ASTYM

Aujourd’hui, le parc est principalement tourné vers la maison individuelle (8 logements sur 10).

La carte ci-dessous permet de constater que cette dynamique touche la quasi-totalité du territoire. En effet, ce sont 253 communes (79 % du territoire) où la part de logements individuels est égale ou supérieure à 75 % de l’ensemble des constructions neuves et 139 communes où cette part du logement individuel est égale à 100 %.

Carte 2.21. Part du logement individuel dans les constructions neuves entre

2005 et 2009

Source : Données SITADEL – 2009. Cartographie : ASTYM

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

Logement

individuel

Logement

individuel groupé

Logement collectif Logement en

résidence

spécifique

2000-2004

2005-2009

18/07/20128345 PPaaggee 45

La SHON des activités se réduit…

Entre 2000 et 2009, environ 2 652 417 m² de locaux ont été aménagés pour accueillir des activités. Les locaux sont principalement localisés le long des axes de circulation. On distingue en particulier :

• le long de l’A 62 dans l’axe Bordeaux – Toulouse, et notamment près des échangeurs

• le long de la RD 911 entre Aiguillon et Villeneuve-sur-Lot

• sur le confluent.

Sur ces 2 652 417 m², plus de 40% correspondent aux bâtiments agricoles.

Carte 2.22. Répartition des locaux d’activités commencés entre 2000 et 2009

(SHON en m²)

Source : Données SITADEL – 2009. Cartographie : ASTYM

Graphe 2.7. Répartition des locaux (SHON) d’activités réalisées entre 2000 et

2009

1%

18%

16%42%

10% 13%

Hébergements

Bureaux-commerces

Artisanat-industrie

Bâtiment agricole

Entrepôts

Services publics

Source : Données SITADEL – 2009. Calculs : ASTYM

Le marché de la construction de locaux d’activités a diminué sur la période 2000-

2009. Sur le département, 363 408 m² de SHON ont été commencés en 2000

contre seulement 138 390 m² en 2009, soit une diminution de 62 %. Cette

tendance a été marquée surtout par la baisse des constructions des locaux à

vocation agricole (-72%). Les locaux agricoles sont dépendants d’un ensemble de

facteurs : reprise des exploitations impliquant la construction de nouveaux

Graphe 2.8. Evolution des surfaces commencées par type de bâtiment

entre 2005 et 2009 (SHON en m²)



18/07/20128346 PPaaggee 46

bâtiments plus adaptés au mode de fonctionnement du repreneur,

modernisation des installations. Par ailleurs, la surface agricole diminuant, il est

également normal que les projets de bâtiments agricoles connaissent cette

tendance.

On remarquera que sur cette période on a connu une augmentation des locaux

consacrés à l’artisanat-industrie et aux bureaux-commerces (plus visibles en

zones urbaines) entre 2005 et 2008, alors que la baisse est significative entre

2008 et 2009. Ce changement de tendance est à corréler avec la crise

immobilière (puis économique) qui a été amorcée en 2008.

Sur le plan géographique, la baisse de la SHON de nouveaux locaux d’activités concerne tous les types de territoires. Elle a été cependant plus soutenue pour l’unité urbaine de Marmande (- 90 %) et l’unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot (- 81 %). Les moins affectés semblent être l’unité urbaine d’Agen (- 47 %) et les communes rurales multipolarisées (- 27 %).

Tableau 2.13. SHON des surfaces d’activités construites entre 2000 et 2009 selon le type de territoire

SHON TOTALE construite en m² TAUX de CONSTRUCTION

2000-2004 2005-2009 2000-2009 2000-2004 2005-2009 2000-2009

Unité urbaine d'Agen 309 038 241 384 550 422 -10 % -13 % -47 %

Unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot 262 923 127 124 390 047 -38 % -46 % -81 %

Unité urbaine de Marmande 114 362 78 872 193 234 -2 % -83 % -90 %

Reste des unités urbaines 182 433 136 227 318 660 -15 % -19 % -69 %

Communes rurales des aires urbaines 195 966 101 857 297 823 13 % -52 % -71 %

Communes rurales multipolarisées 392 746 182 088 574 834 38 % -35 % -27 %

Communes rurales hors influence des pôles 178 397 149 000 327 397 -35 % -31 % -60 %

Département Lot-et-Garonne 1 635 865 1 016 552 2 652 417 -9 % -36 % -62 %



18/07/20128347 PPaaggee 47

9%

83%

6%

1%1%

B. Le marché foncier d’après les données des notaires

Précisions méthodologiques sur les données de la base de données des

notaires (PERVAL) Dans le département du Lot-et-Garonne la base de données des notaires (PERVAL) n’est pas exhaustive et le taux de remplissage est insuffisant pour faire une étude communale ou intercommunale des transactions sur les terrains et les maisons. Les statisticiens de Perval nous ont conseillé de travailler sur les années 2004 et 2010, jugées les plus pertinentes au cours de la dernière décennie. Une analyse a été faite donc faite par type de territoire sur les deux années retenues. L’analyse porte sur :

• L’habitat. Seuls les actes concernant les maisons T5 ont été retenus. La sélection porte sur la vente des maisons et ne tient pas compte des ventes à l’euro symbolique.

• Les terrains. La sélection porte uniquement sur les terrains viabilisés. Or, un taux de remplissage relativement faible et probablement différent selon les communes peuvent induire certaines discordances dans les résultats. Cela a été le cas pour les extractions faites, en particulier dans le périmètre de l’unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot en 2010. En effet, sur les communes de Bias et de Villeneuve-sur-Lot quelques ventes exceptionnelles de terrains ont été enregistrées, portant sur des terrains de plus de 5 000 m² et affichant des prix supérieurs à 100 000 € HT. Ces ventes produisent un biais statistique très significatif sur ce périmètre, ce qui signifie que les résultats obtenus doivent être interprétés avec prudence. De manière générale, on peut affirmer que sur un segment médian départemental, l’unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot ne correspondrait pas au territoire où les prix sont les plus élevés du département.

Les terrains viabilisés

Acteurs principaux : les personnes physiques

Sur le marché foncier, les personnes physiques correspondent à la catégorie d’acteurs la plus représentée. En 2010, elles totalisent 36 % des ventes et 83 % des acquisitions. On peut ainsi en déduire que la vocation finale des terrains a été essentiellement consacrée à l’habitat. Les personnes morales et entreprises correspondent également à une catégorie d’acteurs relativement importante. Dans les ventes, elle se positionne en première place avec 43 % des transactions. Les terrains viabilisés étant surtout dédiés à l’habitat, il est logique que les vendeurs soient des professionnels.

Graphe 2.8. Profils des acheteurs et acquéreurs en 2010

Vendeurs Acquéreurs

Source : Notaires de France – Perval. Données 2010

Cette répartition des catégories d’acteurs/vendeurs est globalement reproduite sur les deux années observées.

4%5%

36%

43%

11%

1%

Administration Entreprise, personne moraleParticulier, personne physique Marchand de biens, professionnelSociété Civile Immobilière Secteur Social


18/07/20128348 PPaaggee 48

Une baisse des surfaces totales vendues

La surface totale des terrains vendus en 2010 est moins importante que celle de 2004. Elle est passée d’environ 48 à 30 ha.

2.14. Tableau de comparaison des ventes de terrains viabilisés

dans le département

Source : Notaires de France – Perval. Données 2004 et 2010. Calculs : ‘ASTYM’

A partir de l’analyse par type de territoire, nous pouvons distinguer des différences de situations entre les pôles urbains, les espaces périurbains et les communes rurales.

On constate que les communes rurales et l’unité urbaine d’Agen ont été les territoires de prédilection pour l’achat de terrains. Ils sont largement en tête avec une surface totale de terrains vendus en 2010 supérieure à 90 000 m². Ce qui est cohérent avec les tendances démographiques et de la construction des logements étudiés précédemment.

Graphe 2.9. Surface totale des terrains vendus en 2010 selon le type de

territoire (en ha)

Nous avons donc ainsi, 1/3 (35 %) des surfaces vendues localisées dans des communes rurales, 1/3 (31 %) sur l’unité urbaine d’Agen et 1/3 sur les autres unités urbaines (34 %).

Cette surface totale de terrains vendus est plus basse par rapport à 2004, excepté pour l’unité urbaine de Marmande (+ 34 201 m²) et le reste des unités urbaines (+ 7 387 m²). Néanmoins, l’échantillon portant sur 2 années, il est difficile de déceler une tendance lourde. On parlera plutôt d’une contraction relative du marché par rapport à 2004.

Une diminution de la taille des parcelles vendues

La surface médiane des terrains vendus est moins élevée en 2010 qu’en 2004. Elle est passée de 1 218 à 1 023 m². Cette différence a été constatée sur deux des territoires étudiés à savoir l’unité urbaine d’Agen (- 99 m²) et les communes rurales (- 153 m²) qui de par leurs volumes de transaction permettent de baisser la médiane départementale. La vente de terrains de grande taille dans un nombre de transactions relativement peu élevé, pour la réalisation d’opérations d’équipement (hôpital) et d’activités (ZA), font que la plus forte variation soit observée sur l’unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot.

Graphes 2.10. Comparaison de la surface médiane des terrains vendus selon le

type de territoire (en m²)

2004 2010 Différence 2004-2010

Surfaces moyennes vendues en m² 1 946 1 653 - 293

Surfaces médianes vendues en m² 1 218 1 023 - 195

Prix moyen /m² 17 34 + 17 Prix médian /m² 21 42 + 21

0 2 4 6 8 10 12

Unité urbaine d'Agen

Unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot

Unité urbaine de Marmande

Reste des unités urbaines

Communes rurales

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

Uni té urbai ne

d'Agen

Unité urba ine

de Vi l l eneuve-

s ur-Lot

Uni té urbai ne

de Marmande

Reste des

unités

urba i nes

Communes

rura les

2004 2010

1 218

1 023

Source : Notaires de France – Perval. Données 2010 Source : Notaires de France – Perval. Données 2010

Transactions exceptionnelles (grands terrains avec un prix supérieur à 150 000 € HT)


18/07/20128349 PPaaggee 49

Nous savons, d’après ce graphique, que :

• seule l’unité urbaine d’Agen possède une surface médiane de terrains vendus inférieure à celle du département.

• L’unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot dispose de la plus forte surface médiane de terrains vendus pour des raisons conjoncturelles.

L’évolution sur la période 2000-2008 permet d’avoir une tendance générale :

• Les surfaces les plus importantes sont achetées sur les communes rurales notamment les communes rurales multipolarisées. Situées en périphérie des aires urbaines, elles disposent des prix de terrains les moins chers.

• L’unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot, au même cas que l’unité urbaine de Marmande, dispose d’une surface médiane légèrement supérieure à celle du département.

• Le reste des unités urbaines connaissent une situation inverse. La surface médiane est inférieure à celle du département.

Envolée des prix du foncier

Concernant le prix des parcelles, le prix médian HT du m² des terrains viabilisés de 2010 est 2 fois plus élevé qu’en 2004 (21 à 42 euros HT du m²). Presque l’ensemble des territoires a subi cette même différence. Seul le prix médian des terrains du reste des unités urbaines est plus bas (- 5 €). Les communes rurales ont eu la plus forte variation : le prix médian HT du m² des terrains a augmenté de 13 € (soit +130 % de différence). D’après le graphique ci-contre, on soulève qu’en 2010 :

• L’unité urbaine d’Agen connaît les prix les plus élevés du département (59€/m²).

• Le « reste des unités urbaines » possède le prix le plus faible (17 €/m²).

Graphe 2.15. Comparaison du prix médian HT du m² des terrains viabilisés

vendus selon le type de territoire (en €) Source : Notaires de France – Perval. Données 2004 et 2010

0

10

20

30

40

50

60

70

Unité urbaine

d'Agen

Unité urbaine

de Vi l leneuve-

sur-Lot

Unité urbaine

de Marmande

Reste des

unités

urbaines

Communes

rurales

2004 2010

21

42


18/07/20128350 PPaaggee 50

92,7%

0,4%

1,1%2,9%0,4%

2,5%

C. La vente de maisons d’après les données des notaires

Acteurs principaux : les personnes physiques

Le principal acteur dans la vente et l’achat de maisons est la personne physique. En 2010, elles sont à l’origine de 92,7% des ventes et de 96 % des achats.

Graphe 2.12. Profils des acheteurs et acquéreurs de 2010

Vendeurs Acquéreurs

Source : Notaires de France – Perval. Données 2010

Ces parts ne diffèrent pas de celles constatées en 2004, les personnes physiques étaient déjà à l’origine à plus de 90 % des ventes et des achats de maisons. Elles sont néanmoins moins présentes en 2010 dans les ventes laissant place à d’autres catégories d’acteurs telles que la société civile immobilière ou le secteur social.

Les prix des maisons plus élevés

La surface médiane des maisons T5 de 2010 est restée sensiblement la même que celle de 2004. Elle est passée de 112 m² à 111 m². Le prix médian du m² des maisons vendues en 2010 est plus élevé qu’en 2004. On estime une différence de + 188 euros, soit +18%.

Tableau 2.16. Comparaison des ventes de maisons dans le département

2004 2010 Différence

2004-2010

Surfaces habitables moyennes (m²) 122 123 1

Surfaces médianes des parcelles des maisons vendues (m²) 112 111 - 1

Prix moyen /m² 1024 1 228 204

Prix médian /m² 1043 1231 188 Source : Notaires de France – Perval. Données 2004 et 2010. Calculs : ‘ASTYM’

D’après le graphe ci-après, le prix médian des maisons est plus important en 2010 qu’en 2004. Cette différence a marqué l’ensemble des territoires excepté pour l’unité urbaine de Marmande (- 19 euros). La plus forte différence est constatée dans les communes rurales où le prix médian HT du m² des maisons T5 a varié de 400 euros. Il est passé au-dessus de prix médian du département.

96,0%

2,9% 0,4%

0,7%

Administration Entreprise, personne moraleParticulier, personne physique Marchand de biens, professionnelSociété Civile Immobilière Secteur Social


18/07/20128351 PPaaggee 51

Graphe 2.13. Prix médian HT du m² des maisons T5 Source : Notaires de France – Perval. Données 2004 et 2010 En 2010, trois des types de territoire avaient un prix médian HT du m² supérieur à celui du département :

• Unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot avec 1 396 € du m²

• Unité urbaine d’Agen avec 1 315 € / m²

• Les communes rurales avec 1 270 € / m² Le prix médian des maisons vendues sur l’unité urbaine d’Agen est supérieur de 20 000 € à celui du département. En 2004, le prix médian HT du m² des maisons était moins élevé sur l’ensemble des communes rurales ; connaissant depuis la plus forte progression du département, en 2010 le prix médian est le troisième plus élevé parmi les territoires étudiés, après l’unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot et assez proche de l’unité urbaine d’Agen.

En ce qui concerne la taille des maisons, la surface médiane est assez variable sur les deux années observées. L’unité urbaine de Villeneuve-sur-Lot (+ 3 m²) et le reste des unités urbaines (+ 5 m²) ont connu une augmentation de la surface médiane. La taille des maisons des communes rurales est restée constante sur la période (120 m²). Quant aux deux autres territoires, à savoir l’unité urbaine d’Agen et l’unité urbaine de Marmande, la surface médiane est plus basse avec respectivement - 1 m². On retient pour 2010 que : Les communes rurales sont en tête en ce qui concerne la surface médiane des maisons : 120 m². Seule l’unité urbaine d’Agen figure en dessous de la surface médiane des maisons vendues du département.

Graphe 2.14. Surface habitable médiane des maisons en m²

Source : Notaires de France – Perval. Données 2004 et 2010. Calculs ASTYM

0

300

600

900

1200

1500

Unité urbaine

d'Agen

Unité urbaine

de Vi l leneuve-

sur-Lot

Unité urbaine

de Marmande

Reste des

unités

urbai nes

Communes

rurales

2004 20101 231 1 043

100

105

110

115

120

125

Unité urba ine

d'Agen

Unité urba ine

de Vi l leneuve-

sur-Lot

Unité urbai ne

de Marmande

Reste des

unités urba ines

Communes

rurales

2004 2010

112 111


18/07/20128352 PPaaggee 52

D. Le marché foncier d’après les annonces (seloger.com)

Nous avons voulu faire une photographie du marché foncier et immobilier en nous appuyant sur les annonces des ventes proposées par internet, sur le site seloger.com, qui regroupe un éventail assez large de professionnels de l’immobilier. Ce relevé a été effectué sur trois jours au mois de mai 2012. Les informations collectées présentent un échantillon statistique assez intéressant et constitue une image du marché, même si les prix affichés ne correspondent pas aux véritables prix des transactions (cf. chapitres 2.b et 2.c précédents). Nous avons retenu les annonces qui concernent le marché de l’habitat (maisons, appartements, fermes, granges, hôtels particuliers, …) et aussi les terrains. Les annonces concernant les autres types de bien (locaux commerciaux, bureaux, …) sont négligeables, ce qui est logique puisque les agences immobilières qui affichent les annonces sur le site consulté travaillent surtout dans le domaine de l’habitat.

Les annonces concernent surtout les maisons, la typologie d’habitat la plus

répandue dans le département

Nous avons relevé plus de 4 300 annonces de biens en vente sur l’ensemble du département. Sur cet ensemble, 70 % correspondent à des ventes de maisons, suivi des annonces d’appartements (17 %) et de terrains (9 %). La proportion entre maisons (70 %) et appartements (17 %) est en accord avec la structure du parc de logements du département relevé dans le recensement de l’INSEE (79 % et 21 % respectivement). Il faut souligner que les annonces d’appartements se concentrent presque exclusivement sur Agen (85 %) ; suivi de loin par Marmande (3 %), Colayrac-Saint-Cirq et Le Passage (2 % sur chaque commune). Le reste de l’offre est disséminé dans 16 autres communes.

Graphe 2.15. Nombre d’annonces par type de bien

Source : Seloger.com. Mai 2012. Calculs ASTYM


18/07/20128353 PPaaggee 53

Les terrains : plus grands et moins chers dans les secteurs ruraux et les petites

unités urbaines

Les annonces de ventes de terrains affichent des tailles médianes de terrain entre 1 500 m² dans l’unité urbaine d’Agen et de Villeneuve-sur-Lot et 3 000 m² dans les communes rurales hors influence des pôles. On remarquera également que les terrains proposés dans les petites unités urbaines sont d’une taille assez importante. Par ailleurs, les annonces donnent une bonne image de la différence des prix selon le type de territoire ; les prix sont plus élevés dans les principaux pôles urbains (avec un écart net pour l’unité urbaine d’Agen) et dans les communes rurales des aires urbaines ; remarquons toutefois que les écarts de prix entre les valeurs extrêmes (UU d’Agen, UU de Marmande et communes rurales hors influence des pôles), sont assez proches entre eux. Cette situation est à mettre en rapport avec les tendances démographiques étudiées précédemment, où nous avions constaté une croissance démographique sur un grand nombre de communes du département.

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

UU d'Agen UU deVilleneuve sur

Lot

UU deMarmande

Les autres UU Communesrurales des

aires urbaines

Communesrurales

mulipolarisées


influence despôles

Lot-et-Garonne : 2 050 m²

- €

50 000 €

100 000 €

150 000 €

200 000 €

250 000 €


Lot

UU deMarmande


aires urbaines

Communesrurales

mulipolarisées


influence despôles

Lot-et-Garonne : 192 000 €

Graphe 2.16. Taille médiane des terrains en vente par territoire

Graphe 2.17. Prix médian des terrains en vente par territoire




18/07/20128354 PPaaggee 54

Les maisons : des terrains plus petits dans les villes dans des fourchettes de prix

pas trop écartées Pour une taille moyenne se situant dans les types T5 à T6, on s’aperçoit clairement que la taille médiane des terrains est beaucoup plus petite dans les unités urbaines que dans les communes rurales, qu’elles soient proches ou éloignées des pôles urbains, les terrains sont beaucoup plus grands. Nous sommes ici face à deux segments de marché complètement différencié selon le type de territoire. En revanche les écarts des prix médians des maisons en vente oscillent entre 170 000 € dans les unités urbaines de Marmande et les autres unités urbaines du département et 214 000 € dans les communes rurales multipolarisées. La différence de prix n’est pas excessive si l’on tient compte de la différence de taille de terrains. D’autant plus que, non seulement les terrains sont plus grands, mais aussi la surface habitable est plus importante

Tableau 2.17. Surface habitable médiane des maisons en vente

Territoire

surface habitable

médiane (m²)

UU d'Agen 110

UU de Villeneuve sur Lot 117

UU de Marmande 121

Les autres UU 135

Communes rurales des aires urbaines 145

Communes rurales multipolarisées 145

Communes rurales hors influence des pôles 150

Lot-et-Garonne 130

Source : Seloger.com. Mai 2012

Graphe 2.18. Taille médiane des terrains des maisons en vente par territoire


Graphe 2.19. Prix médians des maisons en vente par territoire


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500


Lot

UU deMarmande


aires urbaines

Communesrurales

mulipolarisées


influence des

pôles

Lot-et-Garonne : 1 640 m²

- €

10 000 €

20 000 €

30 000 €

40 000 €

50 000 €

60 000 €

70 000 €


Lot

UU deMarmande


aires urbaines

Communesrurales

mulipolarisées


influence despôles

Lot-et-Garonne : 47 000 €


18/07/20128355 PPaaggee 55

E. Perception du marché par les acteurs

Le tableau ci-dessous présente une synthèse de la perception des acteurs sur les enjeux du territoire départemental :

Perception Enjeux

CAUE Etalement urbain fortement présent Manque de services techniques pour beaucoup de communes Retard en termes de planification et donc de procédures (encore 133 communes en RNU)

Conseil Régional Territoire pas naturellement attractif. Le dynamisme a été apporté par des projets comme Agropole, Walibi Le territoire connait une certaine pression (afflux touristiques + évolution démographique) mais pas la forte tension que connaissent les départements littoraux

La LGV La déprise industrielle Les friches La dévitalisation et la paupérisation des centres anciens.

EPCI Foncier en abondance et pas cher mais mal localisé Le prix du foncier a connu une forte augmentation mais reste relativement bon marché Stabilisation des prix depuis 3 ans. Les prix du bâti sont encore très élevés au regard de la situation du marché Désertification des centres-bourgs et donc vacance Mitage Problème de friches économiques à cause de l’aménagement de nouvelles zones.

Intégration des orientations en matière d’environnement et de densification liées au Grenelle 2

Notaires Augmentation des prix du foncier notamment entre 2005 et 2007. Territoire peu attractif : loin du littoral, rural, sans véritables pôles urbains Le marché foncier et immobilier est essentiellement animé par les Organismes de Logement Social. Pour Agen, Villeneuve et Marmande : marché saturé. L’offre foncière y est quasi-inexistante. Perte d’étrangers Le marché des résidences « secondaires » se trouve dans le Sud-Ouest et le Nord Est du département, aux zones frontalières (Dordogne, Lot, Gers) et dans quelques poches (canton de Beauville). Il y a une augmentation de la population, loin des centres-urbains.

Pas de véritables enjeux perçus

Organisme de Logement Social

Territoire rural, pauvre, éclaté et petit Mobilité difficile pour les publics fragiles Déprise des activités économiques historiques Pas de forte pression foncière. Uniquement sur Agen : plus de réserves alors qu’il s’agit du pôle d’attractivité La défiscalisation a eu des effets désastreux : surproduction de logements ne répondant pas aux besoins de la population + augmentation des prix Priorité donnée à l’agglomération d’Agen : en 2011 l’Etat n’a financé que des projets sur l’agglomération

Les enjeux en périphérie : la lutte contre la déprise industrielle/agricole, contre l’étalement urbain, la reconquête des centres anciens. Enjeux en agglomération: logements vacants, inconfort des logements, nombreuses maison de bourg à réhabiliter


18/07/20128356 PPaaggee 56

Perception Enjeux

Pays Surproduction de logements défiscalisés. Augmentation des surfaces consommées au détriment des espaces agricoles Modèle de la maison individuelle dominant Fort taux de vacance dans les bastides Beaucoup de petites communes démunies La rareté du foncier dans la partie centrale (contraintes naturelles et donc prix élevés) Bourgs en perte de dynamisme Pallier l’impact du Pays de l’Agenais : les ménages s’installent de plus en plus loin des pôles d’emploi et des centres de service, ce qui à terme pourrait affecter la vitalité du pôle. De nombreux villages sont marqués par la dévitalisation Une grande liberté est donnée aux communes en matière de permis de construire, ce qui conduit à un mitage croissant, en outre accentué par l’existence d’un habitat dispersé.

S’investir sur le foncier bâti (habitat, activités, équipement) Maîtriser le foncier en périphérie du bâti existant. Cela concerne en particulier les communes les plus importantes.

SEM 47 Friches industrielles significatives Pas de forte pression Prix en augmentation mais restent raisonnables Parcelles importantes

Réhabilitation des friches, renouvellement urbain sur des terrains Opportunités aux sorties d’autoroutes


18/07/20128357 PPaaggee 57

DYNAMIQUES FONCIERES ET DE LA CONSTRUCTION


Augmentation conséquente du parc de logements voire même surproduction liée aux produits immobiliers défiscalisés des années 2000 (3 600 logements livrés).

Adéquation entre offre et demande Etalement urbain Perte de terres agricoles

Prédominance du logement individuel qui se traduit par une consommation foncière importante notamment en raison de la taille moyenne des parcelles d’environ 1 700 m²

Etalement urbain Perte de terres agricoles

Développement le long des vallées et en périphérie des pôles urbains

Etalement urbain Equilibre de l’armature urbaine Efficacité et économie des infrastructures linéaires

Marché foncier et immobilier qui montre des signes de dynamisation et de pression foncière. Entre 2004 et 2010 ont a connu une :

• hausse des prix fonciers de 100%

• hausse des prix de cession immobilière de 18% Les prix ont plus fortement augmenté dans les territoires ruraux entre 2004 et 2010 (+130%), et la taille des terrains reste la plus importante. D’après les annonces de ventes, il existe un grand écart entre la taille des terrains entre les communes rurales (autour de 3 000 m²) et les unités urbaines (autour de 1 000 m²). Pression foncière liée à l’augmentation importante du prix du foncier (Agen et les communes rurales des aires urbaines :

Accès au logement dans un département où les prix augmentent de manière significative, alors que les revenus de ménages restent modestes. Maîtrise d’un foncier qui coûte de plus en cher pour garantir la mixité fonctionnelle, notamment les projets d’aménagements publics.


18/07/20128358 PPaaggee 58

PARTIE 3 Projets, politiques publiques et perception des acteurs


18/07/20128359 PPaaggee 59

1. Etats des documents d’urbanisme et de programmation

SCOT : Les pôles urbains sont principalement concernés

Trois périmètres SCOT ont été définis dans le Lot-et-Garonne. Ces documents supra-communaux concernent seulement 34 % des communes (108 communes). Mais, ils couvrent une partie du territoire non négligeable et concernent les agglomérations où la pression de l’urbanisation est la plus ressentie. Les documents sont à des stades différents, le SCOT de l’Agenais et du Marmandais sont en cours d’élaboration tandis que celui du Villeneuvois a été suspendu.

• Le SCOT de l’Agenais Commencé en 2010, son approbation est envisagée courant 2012. Il est élaboré à l’échelle du Pays de l’Agenais. Quelques enjeux auxquels il doit répondre :

- Production de 19 700 logements d’ici 2030. - Réduire la consommation foncière de 30 % d’ici 2030 (à conforter par du

renouvellement urbain et la sortie de vacance des logements). - Anticiper les enjeux liés aux grands projets (LGV France-Espagne, nouvel

échangeur autoroutier, Technopole Agen-Garonne, etc.). - Accroître l’offre en logements sociaux. - Réaménager la gare d’Agen. - Créer 280 ha de zones dédiées au développement économique d’ici

2030. - Etc.

• Le SCOT du Marmandais Le diagnostic ainsi que le PADD ont été réalisés, il reste encore à finaliser le Document d’Orientation et d’Objectifs. Le SCOT se donne pour objectifs de :

- Améliorer la répartition des équipements et services. - Développer le pôle de Samazan. - Valoriser ses grands éléments patrimoniaux (Garonne et Canal, centres

anciens, etc.).

- Conforter la relance démographique. Le maintien du nombre des jeunes de moins de 20 ans sera possible par une migration supplémentaire d’environ 8.700 habitants nouveaux sur 20 ans.

- Mobiliser 6.000 logements, neufs ou réhabilités pour répondre à l’enjeu démographique et pallier aux effets du desserrement des ménages.

- Favoriser le renouvellement urbain et la densification des urbanisations. - Etc.

• Le SCOT du Villeneuvois Sa démarche est actuellement suspendue, elle devrait reprendre courant 2012. Néanmoins le diagnostic a déjà été réalisé. Carte 3.1. Localisation des périmètres SCOT au sein du département

Source : DDT 47

Modification du périmètre au 01/01/2012

suite à l’adhésion de Hautefage-la-Tour


18/07/20128360 PPaaggee 60

Programme départemental et local de l’habitat :

Sur le département, sont recensés 1 Programme Départemental de l’Habitat et 2 Programmes Locaux de l’Habitat. Ces documents déterminent le foncier mobilisable qui servira d’appui à la programmation du PLH et définissent des objectifs et des actions en termes de formes urbaines et de densité. Carte 3.2. Les PLH du département du Lot-et-Garonne


Les deux PLH sont élaborés par deux des principaux pôles urbain : Marmande et Agen, et principalement au sein des périmètres SCOT, venant ainsi compléter les outils de politiques publiques mis en place.

• Le PLH de la CA d’Agen Le PLH est actuellement en cours de révision en lien avec l'élaboration d'un PLUi. De nouveaux objectifs devraient être fixés dans une orientation d'aménagement et de programmation du PLUi. Les besoins totaux en logement ont été redimensionnés à 5200 d'ici à 2020. Sur la période 2007-2012, la CAA prévoyait la construction de 2700 logements dont 805 locatifs conventionnés, incluant un objectif de rattrapage relatif à la loi SRU sur les communes de la première couronne. La répartition par commune est indiquée dans le tableau ci-dessous :

Tableau 3.1. Répartition des objectifs liés au logement social sur 6 ans.

Communes PLH sur 6 ans PLH par an Dont SRU/an ANRU Agen sur 6

ans

Agen 262 42 - 211

Boé 82 14 7 8

Bon-Encontre 133 22 14 8

Foulayronnes 62 11 4 8

La Passage 160 27 14 88

Colayrac 24 4 - 2

Layrac 82 14 9 3

Total 805 134 49 248

Source : PLH de la Communauté d’Agglomération d’Agen

• Le PLH du Val de Garonne – Gascogne Un diagnostic a été réalisé au milieu des années 2000. Ce dernier indiquait que les besoins en logements nouveaux pour le Pays Val de Garonne - Gascogne sont estimés à environ 240 logements par an, soit 1 440 logements sur 6 ans. Ces objectifs, et notamment ceux liés à la production de logements sociaux seront réévalués dans le prochain PLH en lien notamment avec l’éligibilité à l’article 55 de la loi SRU des communes de Marmande et de Tonneins.


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A noter qu’un PLH devrait être initié prochainement sur la CA du Grand Villeneuvois.

• Le PDH de Lot-et-Garonne Sur la période 2012-2017, le PDH préconise, au regard de la croissance démographique estimée, la construction de 2500 nouveaux logements par an dont 400 en locatifs conventionnés (soit 15% de l’offre). Le PDH préconise une répartition plus équitable de la production : 70% en zones urbaines agglomérées et 30% au sein des bourgs et des centralités secondaires. Le PDH prévoit également la requalification de près de 500 à 600 logements par an dans le parc privé.

Carte 3.3. Projection des besoins annuels en logements totaux dans le

département et par zones d’études.

Source : PDH du Lot-et-Garonne. Cartographie : Praticité


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Documents d’urbanisme : une couverture territoriale faible mais en

progression

La carte ci-dessous montre bien que la partie centrale, notamment dans l’axe de la Garonne et de la Baïse (secteurs les plus densément peuplés), est bien mieux couverte en documents d’urbanisme que le Nord et le Sud du département.

Carte 3.4. Documents d’urbanisme opposable en Lot-et-Garonne en 2012

Source : DDT 47

En 2012, 60 % des communes du département possèdent ou élaborent un document d’urbanisme, représentant 89 % de la population de 2009. Les communes qui n’ont pas de document d’urbanisme sont presque toutes des communes rurales (98 %), le plus souvent hors influence des pôles urbains et possédant une population inférieure à 1 000 habitants.

Tableau 3.2. Etat des lieux des documents d’urbanisme

Document d'urbanisme 2012 Nombre de communes Pop.2009 % pop 2009

RNU 129 35 183 11%

Carte communale 78 35 778 11%

PLU (ex POS) 30 98 868 30%

PLU (avec PADD) 72 155 162 47%

PLUi de Prayssas 10 4 706 1%

Total 319 329 697 100%

Source : DDT 47

Avec cette proportion conséquente de communes soumises encore au RNU, le département accuse un « retard en termes de planification et donc de procédures »

4.

La couverture viendra à être améliorée, les communes étant désormais de plus en plus poussées à réaliser des PLU. Cependant ces communes éprouvent de grosses difficultés

5 dans:

- L’élaboration des documents d’urbanisme. Ces communes souvent sans services techniques doivent faire appel à des bureaux d’études et financer la prestation. Or, une grande majorité d’entre elles ne disposent pas des moyens financiers nécessaires pour leur élaboration. - La gestion des documents d’urbanisme. Quand le document est établi, elles se sentent parfois démunies pour leur mise en œuvre ; elles souhaiteraient avoir un appui : explications, suivi, …

4 Entretien avec Nathalie Hérart, Architecte-Urbaniste, Directrice du CAUE.

5 Retours des élus au cours des ateliers territoriaux.


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Carte 3.5. Pourcentage de population couverte par un document d’urbanisme

dans chaque EPCI en 2012

Source : DDT 47. Cartographie : ‘ASTYM’

Synthèse sur les outils publics de planification et de programmation

On constate des outils mobilisés récemment, souvent en cours de réalisation (les 3 SCOT, le PLH et des PLU). En termes d’habitat, le PDH soulève notamment l’importance de la construction des logements neufs dans les trois secteurs territoriaux avec un besoin très conséquent de s’attaquer aux problèmes de la vacance, de la réhabilitation du bâti ancien des bourgs et villages. Par ailleurs, dans ce document on peut relever par rapport aux documents d’urbanisme qu’ « un grand nombre de PLU et cartes communales réalisés après la loi SRU, courant 2008 ont ouvert à l’urbanisation une proportion considérable de terrains ».

6Ainsi, les formes urbaines ont été très dispersées sur le territoire,

très consommatrices d’espace, générant des surcoûts en termes de réseaux, etc. Si l’on ajoute les défis de l’habitat inscrit dans le PDH et le manque de moyens de nombreuses collectivités locales, une intervention d’un EPFL peut s’avérer tout à fait pertinente. Il peut jouer un rôle de conseil dans l’élaboration et la mise en œuvre des documents d’urbanisme, la définition de stratégies foncières de moyens/long terme, etc.

6 Extrait du diagnostic du PDH de Lot-et-Garonne, page 65.


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2. Les outils fonciers Actuellement, les collectivités peuvent faire appel à quatre types d’acteurs pour leurs projets d’aménagement : la SEM, les bailleurs sociaux, l’EPFL de l’Agenais et la Safer.

• La SEM 47 Il s’agit d’une Société d’Economie Mixte créée à l’initiative des collectivités territoriales et leurs groupements. Elle peut réaliser des opérations d'aménagement, la construction ou l'exploitation de services publics à caractère industriel ou commercial ou de toute autre activité d'intérêt général. Elle peut également réaliser des opérations de conception, réalisation, entretien ou maintenance ainsi que, le cas échéant, de financement d'équipements hospitaliers ou médico-sociaux pour les besoins d'un établissement de santé, d'un établissement social ou médico-social ou d'un groupement de coopération sanitaire

7.

La SEM 47, créée dans les années 80, travaille surtout dans le domaine économique : gestion des concessions des zones d’activité (à Marmande et à Villeneuve). Avec un capital limité, elle a peu de marges de manœuvre d’intervention et de portage direct sur le foncier ; ce qui joue sur les opérations à entreprendre. En revanche, pour assurer la faisabilité et la rentabilité des opérations, la SEM effectue les négociations et toutes les démarches de maîtrise du foncier. Les collectivités jouent ainsi un rôle de porteurs-relais, avec un accompagnement technique de la SEM. Cette structure a des points communs avec les EPFL, pouvant intervenir pour le compte des collectivités sur le foncier. Cependant, les portages sur le long terme sont moins fiables. Il y a le risque d’affaiblissement de portage financier par manque de moyens des collectivités.

7 « Le guide des Sociétés d’Economies Mixtes Locales », la documentation française.

La relation : SEM 47 et EPFL départemental

A la question : Quels sont les partenariats possibles entre la SEM 47 et un EPFL dans le Lot et Garonne ? Le Directeur Général a répondu ce que « la SEM étant reconnue comme un opérateur foncier, possédant l’expérience et la compétence internes, elle pourrait apporter son expertise à l’EPFL : Dans l’accompagnement de la gestion de tout le foncier. Dans la maîtrise du foncier (évaluation, qualification et négociation du foncier) »

8.

Si un EPFL vient à être créé, la société et l’établissement pourraient allier leurs compétences afin d’assurer un meilleur service aux collectivités.

• Les organismes de logement social Le Lot-et-Garonne compte 3 organismes de logement social : Agen Habitat, Ciliopée Habitat et Habitalys qui comptabilisaient près de 9800 logements fin 2011. Ces trois opérateurs portent une production moyenne de 200 logements par an sur les 5 dernières années. D’autres opérateurs sont intervenus temporairement au cours des années 2000 (Erilia) ou pour des projets spécifiques (Aquitanis, Clairsienne).

- Agen Habitat

Créé en 1926, il s’agit d’un Office Public de l’Habitat dont la collectivité de rattachement est la CA d’Agen depuis 2010. Il travaille donc uniquement sur la CA d’Agen et plus particulièrement sur Agen même. Sa démarche principale est de « répondre à la demande tout en limitant l’étalement urbain »

9. L’office compte

près de 3850 logements. Avec le contrat qu’Agen Habitat a signé avec l’Etat, la CUS (Convention d’Utilité Sociale), un programme de 60 à 80 logements/an a été défini afin de répondre aux besoins de la population. Ces 70 logements (en moyenne) seront à 50% des logements individuels pavillonnaires et à 50% des logements collectifs (en centre-ville). Elle peut agir seule ou en collaboration avec les collectivités.

8 Entretien avec M. Michel Benoît, Directeur Général Délégué de la SEM 47.

9 Entretien avec M. Joël LE GOFF, Directeur Général d’Agen Habitat.


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- Ciliopée Habitat

En 1924 est créée la société Agenaise d’HLM qui deviendra en 2007, le Groupe Ciliopée. Cet office dispose de champs d’intervention très diversifiés : Ciliopée Habitat, Ciliopée Jeunes, Ciliopée Avenir et joie, Ciliopée Immobilier et Ciliopée 1% logement. Le parc de Ciliopée compte 3400 logements répartis sur tout le Lot-et-Garonne. Son programme de développement issu de la Convention d’Utilité Sociale s’élève

à 80 logements par an.

- Habitalys

Habitalys est un opérateur d’habitat social d’échelon départemental, rattaché au Conseil Général. Office Public Départemental d’HLM en 1929, Office Public d'Aménagement et de Construction (OPAC) en 2002, il devient en 2007, Office Public de l'Habitat. Son patrimoine s’élève à l’heure actuelle à 4 000 logements dont une partie est gérée par eux-mêmes et une autre partie par des associations, etc. Ces logements sont répartis sur 40 cantons :

- 1/4 sur Marmande (800 logements). - 1/4 sur l’agglomération d’Agen (mais pas sur la ville centre). - 2/4 sur le reste des cantons.

Son programme de développement issu de la Convention d’Utilité Sociale s’élève à 75 logements/ an, répartis de la façon suivante :

- 50% sur l’agglomération d’Agen (grosse demande). - 25% sur les autres pôles urbains (+ de 3 500hab). - 25% sur les autres communes.

Le parc se compose de 2/3 de logement individuel et le tiers restant en logement collectif. Pour répondre à ce programme, il a besoin de 3 à 4 ha / an. Les bailleurs sociaux peuvent avoir un rôle d’aménageur sur certaines opérations

d’ampleur (opération ANRU Tapie Mondésir pour Agen Habitat, opération Tuque

de Grabiac à Foulayronnes pour Habitalys par exemple).

La relation : Bailleurs sociaux et EPFL départemental

Aux questions : A votre avis, quel serait le rôle d’un EPFL en matière d’habitat social ? Et quelles autres attentes avez-vous vis-à-vis de la création d’EPFL dans le Lot et Garonne ? Les trois bailleurs sociaux ont répondu :

- « Compte tenu des priorités nationales et de leur déclinaison au niveau des territoires départementaux, l’opportunité de création d’un EPFL pour le logement social ne nous semble pas démontrée »

10.

- « Le Lot-et-Garonne n’est pas un territoire à enjeux, contrairement aux Landes par exemple (pression littorale). Il s’agit d’un département essentiellement rural où la pression foncière ne s’adresse qu’à une seule commune, Agen, où il existe déjà un EPFL local. Il n’est donc pas nécessaire de prévoir la création d’un nouvel établissement de ce type »

11.

- « Un EPFL n’a aucun intérêt pour un bailleur social »12.

En conclusion, les bailleurs sociaux ne semblent pas voir l’utilité de créer un EPFL en Lot-et-Garonne alors que les objectifs du PDH affichent des défis dans le parc ancien et dans le logement social qui sont relativement important.

• L’EPFL de l’Agenais L’EPFL a été créé, en 2011, à l‘initiative de la Communauté d’Agglomération d’Agen et de la Communauté de Communes de Laplume-en-Bruilhois. Pour 2012, ces deux EPCI devrait fusionner pour atteindre les 100 000 habitants. L’objectif principal de cet EPFL est double : les projets de développement économique (ZAC de Sainte-Colombe, extension de l’Agropole, etc.) et les projets d’infrastructures d’importance régionale (infrastructures liées au projet de LGV). Les volets d’intervention :

1 - Développement économique : 60% 2 - Logement : 25% 3 - Equipement public : 10% 4 - Valorisation : 5 %

10

Entretien avec Mme Emmanuelle Gauville, Directrice des études de Ciliopée. 11

Entretien avec M. Le Goff, Directeur Général d’Agen Habitat. 12

Entretien avec M. Gaillard, Directeur Général d’Habitalys.


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La relation : EPFL de l’Agenais et EPFL départemental

« Nous sommes favorables à des passerelles si les deux EPFL venaient à devoir

cohabiter ».

Carte 3.6. Périmètre de l’EPFL de l’Agenais


L’outil qui a été créé répond à des enjeux permettant d’assurer la maîtrise foncière d’un nombre relativement important de projets économiques. D’où la priorité fixée à ce volet dans le programme d’intervention (60%). Les marges de manœuvre pour accompagner les collectivités dans les politiques d’habitat et d’équipements sont limitées, surtout si celles-ci sont appelées à monter en puissance. De ce fait, pour faire face aux enjeux fonciers départementaux, une passerelle, voire une articulation entre les deux outils semble un point essentiel à intégrer dans la réflexion visant à la création d’un outil foncier départemental.

• La SAFER

Une SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) est une société anonyme, sans but lucratif (sans distribution de bénéfices), avec des missions d'intérêt général, sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances. À travers des études et jusqu'à la réalisation d'opérations foncières, elle joue un rôle majeur dans l'aménagement du territoire rural. Les trois grandes missions d'une SAFER :

- Dynamiser l'agriculture et les espaces forestiers, favoriser l'installation des jeunes.

- Protéger l’environnement, les paysages et les ressources naturelles. - Accompagner le développement de l’économie locale.

La relation : SAFER et EPFL départemental

Les points de vue de la SAFER ont été exprimés lors d’un entretien bilatéral, mais aussi lors des ateliers territoriaux. Des passerelles semblent possibles entre ces deux types d’outils au service de l’aménagement du territoire.


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Les idées principales concernant les deux outils sont les suivantes : La complémentarité des outils au service des collectivités - SAFER et EPFL - doit être un objectif à poursuivre dès le démarrage de la démarche. Ainsi, en matière agricole, si le bâti peut être acquis par des particuliers, en revanche, les terres doivent rester au service de l’activité agricole (414 ha ont été consommés en 2010). Sur ce postulat, des complémentarités pourront se tisser naturellement entre EPFL et SAFER en fonction de la destination des biens et de la nature des acheteurs. De son côté, l’EPFL a un rôle important à jouer pour la dynamisation de l’espace bâti complémentaire et nécessaire à la vie rurale ; ceci concerne en particulier la revitalisation des centres-bourgs – une problématique récurrente.

3. Les projets en cours et à venir A partir des enquêtes faites auprès des intercommunalités via un questionnaire adressé en février 2012, nous avons pu dresser une liste de projets en cours ou prévus sur le territoire départemental. Ces projets ont été cartographiés ci-dessous :

Le taux de réponses des EPCI étant faible (9/20), tous les projets locaux

n’apparaissent pas sur la carte ci-jointe. De plus, les EPCI connaissant peu les

projets communaux, très peu d’informations a été rapportée sur cette échelle.

Pourtant, au plan foncier, ces projets peuvent avoir une place très significative en

termes de besoins d’accompagnement des collectivités, d’autant plus qu’il s’agit

souvent de communes qui manquent de moyens (techniques, humains et

financiers) pour réaliser leurs projets.

En ce qui concerne les informations collectées, on peut constater qu’une grande

partie des projets sont localisés dans le périmètre d’actions de l’EPFL de l’Agenais

et le long de la vallée de la Garonne, sur l’agglomération de Marmande

notamment.

Carte 3.7. Projets recensés sur le département


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PROJETS, POLITIQUES PUBLIQUES ET PERCEPTION DES ACTEURS


Encore beaucoup de communes soumises au RNU Urbanisation mieux contrôlée

Beaucoup de documents de planification en cours de réalisation Densification et économie du foncier

Programmes de construction de logements neufs en projet Besoin en foncier

Une proportion de terrains ouverts à l’urbanisation conséquente Etalement urbain Réduction des surfaces agricoles

Manque de moyens de nombreuses communes Aide aux communes dans l’élaboration et l’application de leur document d’urbanisme

Des outils de maîtrise foncière existants mais sans moyens dédiés (SEM, EPFL Agen Garonne, SAFER)

Des complémentarités à trouver sur le plan technique et financier, et sur l’objet des fonciers à porter

Des organismes de logements sociaux qui maîtrisent les terrains à l’opportunité

Une nécessité pour les collectivités d’avoir plus de maîtrise dans la localisation des projets d’habitat social (centres-villes, périphérie)


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PARTIE 4 Synthèse des enjeux départementaux

Ci-dessous la synthèse des éléments clefs et des enjeux territoriaux et fonciers induits :

Eléments clefs

Dynamiques démographiques :

• Le département gagne en habitants principalement grâce aux apports migratoires • Arrivée d’une population active • Une population très mobile • Le nombre de ménages augmente mais leur taille diminue • Une population vieillissante • Des revenus qui restent modestes

Dynamiques de l’habitat et modes d’habiter :

• Augmentation conséquente du parc de logements et, aux dires des acteurs, une surproduction liée aux produits défiscalisés avec des effets négatifs sur l’offre de logements

• Construction éloignée des lieux d’équipements de proximité • Des logements vieillissants • Mode d’habiter basé sur le logement individuel • Des besoins en logements et en équipements importants

Dynamiques territoriales et marché foncier :

• Forte vitalité d’Agen au plan démographique, économique et des projets • Accentuation de la périurbanisation/ développement autour des trois pôles et le long de la

Vallée du Lot et de la Garonne • Attractivité des pôles • Secteurs ruraux marqués par la forte présence de résidences secondaires • Patrimoine naturel, culturel et bâti qui rend le territoire attractif • Pression foncière liée à l’augmentation du prix du foncier

Projets, programmes et utilisation des outils :

• Des projets notamment dans la vallée de la Garonne • Retard en termes de planification et de procédures pour les communes (1/3) ne disposant pas

de documents d’urbanisme • Retard dans la planification

Enjeux territoriaux et fonciers

• Maîtrise de l’étalement urbain • Maintien et préservation des terres agricoles et des espaces naturels • Adéquation entre offre et demande • Equilibre de l’armature urbaine • Une offre foncière répondant à l’attractivité • Adaptabilité du logement suivant l’âge et la taille • Possible déséquilibre dans l’offre d’équipements • Foncier permettant la mixité sociale et la mixité fonctionnelle • Inadéquation entre moyens humains / financiers et coût de

réhabilitation • Urbanisation mieux contrôlée et anticipée


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Construction de logements

Forte

Faible


Forte

Faible


Forte

Faible

Secteur rural nord : vallée du Dropt, les Terreforts, La Lémance

Vallée de la Garonne

Vallée du Lot et les Causses

Entre deux vallées : les Serres

Secteur rural sud : Terres Gasconnes, Terres Landaises

Pôles urbains

Pôle départemental

Pôles secondaires

Pôles relais

Dynamiques territoriales

Zone de concentration de projets (habitat, économie, …)

Périurbanisation marquée autour des agglomérations

Grand projet d’infrastructure

Enjeux de réhabilitation/ revalorisation :

• Vacance importante• Préservation du patrimoine

Zone tendue en termes de demande de logements sociaux

Pôles urbains


Pôles secondaires

Pôles relais








Pôles urbains


Pôles secondaires

Pôles relais









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Conclusion : quelles opportunités pour un EPFL départemental en Lot-et-Garonne ?

Dans une optique précise de faisabilité d’un établissement public foncier à l’échelle départementale, cette étude a cherché à apporter un regard croisé des différents enjeux en lien avec les démarches de création de ce type d’outil. Ainsi, nous avons étudié les principales thématiques qui permettraient d’alimenter la réflexion par rapport aux évolutions territoriales du département : démographie, habitat, projets structurants, marché foncier (acteurs et tendances), occupation de l’espace, insertion dans un contexte économique régional, projets des collectivités et consommation foncière. Par ailleurs, nous avons abordé à plusieurs reprises dans les instances techniques et de pilotage (tenues les 20 février 2012 et les 28, 29, 30 mars 2012) les éléments de cadrage et de compréhension de l’outil et surtout, nous avons eu les interventions de trois directeurs d’EPFL lors de la réalisation des ateliers territoriaux (EPFL de Haute-Savoie, EPFL du Pays Basque, EPFL Béarn-Pyrénées). Ce pose alors la question qui motive l’étude : quelles opportunités pour un EPFL à l’échelle du département ?

1. Dynamiques socio-démographiques et EPFL En termes d’évolution démographique, on constate un changement marqué de tendance démographique par rapport à la période intercensitaire : d’un département qui connaît une légère baisse de population dans la période 1990-1999 (environ -600 habitants), nous constatons une relance démographique importante entre 1999 et 2009 (environ +25 000 habitants), croissance motorisée par la migration. En perspective, ce changement connu depuis 1999 devrait continuer. En effet, d’après les projections de l’INSEE « la croissance des populations de la Dordogne et du Lot-et-Garonne accélérerait entre 2007 et 2040 alors qu’ils sont les départements aquitains ayant connu les plus faibles

croissances entre 1990 et 2007. » 13

. Or, tout comme sur la période 1999-2008, la croissance démographique serait en premier due à la migration, tandis que le processus de vieillissement de population s’accentuerait. Dans le Lot-et-Garonne, la population serait de 375 000 habitants en 2040, soit environ 40 000 à 45 000 habitants de plus par rapport à 2009. Cela laisse présager des enjeux fonciers qu’il faudra anticiper :

• Dans l’habitat, augmentation de la demande de logements d’une part, et nécessaire adaptation du parc existant aux enjeux énergétiques et de vieillissement et de précarité d’un grand nombre de ménages. Par ailleurs, la modification des structures familiales et des besoins de confort va impliquer une évolution des produits à proposer : logements plus petits, espaces extérieurs en ville, proximité des services…

• Par rapport aux équipements, cette augmentation posera la question de la création d’éventuels nouveaux équipements pour faire face aux nouveaux besoins. Cette situation va impliquer un besoin de programmation et de portage de nouveaux projets par les collectivités.

• En termes de mécanismes de marché, une dynamisation démographique impliquant une augmentation des prix posera la question de la mixité sociale et fonctionnelle : avec la question de l’accès au logement des publics modestes et de la faisabilité économique des projets, notamment pour les ménages dont les revenus seront insuffisants pour acquérir le logement au prix qui évolue plus vite que les revenus.

Les collectivités seront ainsi sollicitées pour jouer un rôle de plus en plus important dans le développement des territoires afin de satisfaire ce flux démographique projeté par l’INSEE. Au plan foncier, en tant que socle de l’aménagement du territoire, la question de la maîtrise continuera d’être de plus

13

INSEE Aquitaine : « Aquitaine 2040 : vers les 4 000 000 millions d’habitants ». Le Quatre Pages. N° 192. Décembre 2010.


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en plus pressante, les collectivités ayant ici un rôle d’anticipation et de régulation à conforter. Reste à déterminer quels outils mobiliser pour anticiper l’évolution déjà en mouvement.

2. Dynamiques économiques, projets des collectivités et EPFL Au-delà des possibilités que la tendance démographique offrira au territoire pour dynamiser l’économie départementale, nous avons pu constater que de grands projets structurants sont déjà en cours et que les démarches de maîtrise foncière sont souvent intégrées. En ce sens, outre les procédures déjà connues pour acquérir le foncier pour les projets d’infrastructure (LGV, routes, …), un EPFL a été créé pour faire face notamment aux projets économiques dans l’agenais. Les autres pôles départementaux, le Marmandais et le Villeneuvois notamment, sont également dans une démarche d’accélération de projets économiques ; cela voudra dire que la maîtrise foncière pour les accompagner reste en grande partie ouverte. D’autant plus que, derrière les principaux projets identifiés, il est possible que d’autres projets surgissent, conséquence des effets multiplicateurs des projets moteurs. Au plan foncier, les enjeux actuels s’amplifiant, les collectivités seraient sollicitées pour :

3. Accompagner les projets actuels et nouveaux, aussi bien de taille importante (les grandes zones d’activités telles que la ZAC de Sainte-Colombe ou l’extension de l’agropole) que de taille plus modeste (des zones d’activité dans les pôles départementaux d’appui et dans des chefs-lieux de canton). Même si aujourd’hui les acteurs rapportent qu’il n’y a pas de pression foncière sur les zones d’activités, cette tendance est à suivre de près pour garder une certaine réactivité face à des porteurs de projets.

4. Lutter contre le phénomène de friches économiques, laissées par des entreprises qui ferment ou qui déménagent vers des sites plus conformes à leurs évolutions. Cela concerne surtout les pôles urbains, mais des pôles ruraux peuvent aussi être concernés par ce type de phénomène.

En termes d’outils fonciers, reste à savoir si les outils existants sont suffisants pour faire face à une dynamique économique qui s’accélère, en particulier en dehors de l’Agenais.

3. Dynamiques territoriales, armature urbaine, consommation

foncière et EPFL L’un des principaux problèmes que nous avons pu soulever aussi bien dans l’analyse statistique et documentaire que lors des rencontres avec les élus locaux est bien la question de la vacance immobilière, notamment dans les centres villes et centres bourgs. Ce phénomène est à mettre en balance avec la périurbanisation et ses effets en termes de morcellement urbain, lorsqu’elle n’est pas maîtrisée. Au-delà de ce constat, se posent ici de multiples questions sur la valorisation et la préservation du patrimoine, l’attractivité et l’animation même des centres urbains et ruraux, l’équilibre de l’armature urbaine, la répartition de la population entre des communes qui croissent et qui jouent un rôle de dortoirs et des communes qui, dotées des sources d’emploi et de services, se fragilisent en perdant de la population. Surtout se pose la question de la mobilisation de moyens financiers et juridiques pour faire face à ce phénomène, de même que le conseil le plus adapté pour les communes puissent trouver la manière d’agir en vue de sa solution. La question de la valorisation et la préservation du patrimoine des centres-villes et centres-bourgs, ainsi que les friches économiques constituent un problème

difficile en termes d’aménagement parce que complexe et coûteux :

l’intervention sur le foncier bâti. Pourtant l’intervention sur le foncier bâti est au cœur du renouvellement urbain et des principes de maîtrise de l’urbanisation qui sont inscrits dans les lois qui se succèdent en France après le sommet de Rio et qui se retrouvent renforcées dans les lois Grenelle 1 et 2. Dans ce contexte, les collectivités seront aussi sollicitées pour se mobiliser dans ce processus recherché de maîtrise de la consommation foncière et de restructuration de la ville. Car, le Département, face à cette croissance démographique et économique, a connu un rythme de consommation foncière


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parmi le plus important de la région, consommation qui se fait sur un territoire où la dispersion des formes urbaines est historique et a été renforcée depuis 30 ans par les modes récents d’urbanisation. Ici un outil foncier comme l’EPFL aurait sa place dans les interventions sur les fonciers bâtis, dans le conseil requis sur la définition des projets urbains et, en fonction des degrés d’articulation des outils fonciers existants, dans la préservation des espaces naturels et agricoles. La maîtrise foncière constitue un enjeu pour réorienter la demande d’installation des ménages vers les cœurs d’agglomération ou les périphéries immédiates, sur des produits habitat et des formes urbaines qu’il faudra adapter (mixité fonctionnelle, éléments de confort extérieurs, espaces publics…).

4. Outils fonciers existants, acteurs et EPFL Les seuils démographiques de 250 000 ou 300 000 habitants sont souvent cités comme nécessaires pour créer un EPFL qui se consolide sur le long terme. Les recommandations de la DGUHC vont dans ce sens (cf. « Les outils de l’action foncière » CETE-CERTU-DGUHC mars 2004). Sans aucune valeur juridique, ces seuils donnent plutôt du volume démographique pertinent pour générer suffisamment d’interventions et de portages fonciers. Le Lot-et-Garonne dans son ensemble est au-dessus de ce seuil. Rappelons toutefois que ce seuil théorique n’est pas forcément le seuil de départ des EPFL. Les trois EPFL invités lors des ateliers territoriaux nous permettent de le confirmer : celui de la Haute Savoie s’est créé en 2003 avec un périmètre de 135 000 habitants ; celui du Pays Basque a atteint 6 ans après sa création un périmètre qui couvre moins de 300 000 habitants ; l’EPFL du Béarn-Pyrénées, démarré en 2011, couvre aujourd’hui un périmètre de 185 000 habitants. Enfin, plus localement, l’EPFL Agen Garonne a été créé dans un périmètre qui couvre actuellement 90 000 habitants, soit 25% de la population départementale.

Bien qu’il soit juridiquement possible de créer un deuxième EPFL couvrant progressivement le reste du département en dehors de l’Agenais, se pose la question de deux périmètres qui coexisteraient au sein d’un même département avec un EPFL central et un EPFL périphérique. Comment les 2 outils vont-ils intervenir de manière cohérente et concertée pour faire face aux perspectives démographiques et économiques (et aux projets qui en découlent) qui dépassent le cadre de leurs frontières ? Un rapprochement entre les deux outils semble nécessaire pour identifier les articulations techniques et de fonctionnement. Un autre outil foncier agissant sur le département est constitué par la SAFER. Il semble clair que, dans le cadre de préfiguration d’un EPFL départemental, une

articulation serait à trouver avec la SAFER en fonction de la nature des terrains et de leur destination, comme cela est le cas pour l’EPFL du Pays Basque, du Béarn-Pyrénées, voire même de l’Agenais. Cela est également l’avis de cet organisme, rencontrés en entretien bilatéral et ayant participé aux ateliers territoriaux. En conclusion, les opportunités pour créer un EPFL au sein du département existent, mais avec des marges de manœuvre qui sont à manier avec soin. Au final, sa mise en place dépendra au final de la mobilisation des élus et de la mise en commun des opportunités ou nécessités d’intervention qui ont été invoquées dans certains territoires. A ce titre, il faut souligner non seulement l’intérêt que les élus ont manifesté lors des ateliers territoriaux par Pays, mais également des démarches tout à fait favorables que des EPCI entreprennent pour qu’un tel outil soit créé.


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Annexe 1 : Fiches des Pays issues des ateliers territoriaux


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Annexe 2 : L’essentiel sur les EPFL ayant participé aux ateliers territoriaux


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Annexe 3 : Compte rendu des ateliers territoriaux

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