Réalités du marché de l habitation : Montréal et ses ......2017/03/09 · avec enfants. Peu de...

SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT

Réalités du marché de l’habitationMontréal et ses banlieues environnantes

Geneviève LapointeAnalyste principaleCentre d’analyse de marché

9 mars 2017


Au programme

Portrait de l’île et des banlieues

Le marché de la revente

Le marché de la construction neuve

Le marché locatif


Portrait de l’île et des banlieues


Portrait : l’île de Montréal

61 % des ménages sont locataires

39 % des ménages sont formésd’une seule personne

Pôles d’emplois les plus importants

Disparités de revenu importantes

Île de Montréal

Source : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011Calculs de la SCHL


Portrait : la banlieue

72 % des ménages sont propriétaires

44 % ménages sont des famillesavec enfants

Plusieurs pôles d’emplois

Revenus en moyenne plus élevés

Banlieue

Laval

Rive Nord

Rive Sud

Vaudreuil-Soulanges

Source : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011Calculs de la SCHL


Rive Sud et Vaudreuil-Soulanges*

La population se déplace de l’île vers la banlieue et l’extérieur de la région

Solde net entre les secteurs , 2015-2016

4 653

3 685

6 638

Laval

Rive Nord*Île deMontréal

Source : Compilation spéciale Institut de la statistique du Québec* Définition 2011 RMR de Montréal

Rive Nord*3 111

1 989Périphérie nordhors RMR*

2 605Périphérie sudhors RMR*


Solde migratoire net, 2015-2016

Migration interne : bilan positif dans la plupartdes secteurs en banlieue

Source : Compilation spéciale Institut de la statistique du Québec* Définition 2011 RMR de Montréal

- 16 609

- 178

+ 4 364

+ 3 432

Île deMontréal

Rive Sud et Vaudreuil-Soulanges*

Laval

Rive Nord*


Caractéristiques des mouvements migratoires entrel’île et la banlieue

La part la plus importante du déficit migratoire de l’île sont des personnes de

25 à 49 ans et surtout des famillesavec enfants. Peu de baby-boomers

quittent la banlieue pour s’installer sur l’île de Montréal.

Le groupe des 15 à 24 ans est le seul

pour lequel l’île gagne plus d’habitants qu’elle n’en perd par rapport à la banlieue.

Source : Compilation spéciale Institut de la statistique du Québec

SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENTSources : Recensements 2011-2016Statistique Canada.

≥ 10 %

0 % à < 10 %

-10 % à < 0 %

< -10 %

Une forte croissance de population aux extrémités du territoire

Croissance de la population2011-2016

Mirabel

Ste-Sophie

St-Colomban

St-Lin-des-Laurentides

Vaudreuil-DorionLes Cèdres

Carignan, Chambly

St-Amable

L’Assomption

St-Philippe,St-MathieuMercier

Les CoteauxSt-Zotique


Le marché de la revente


Hausse des ventes d’unifamiliales dans tousles grands secteurs en 2016

Île de Montréal

Rive Sud

Laval

Rive Nord 4 %

Source : FCIQ par le système Centris®

V-S

6 %

1 %

Ventes Centris®, unifamiliales

6 %

2 %

RMR de Montréal 4 %


Unifamiliales – 2015*

Vendeur

Équilibré

Acheteur


Calculs de la SCHL

Unifamiliale : resserrement des conditions de marché dans plusieurs secteurs en 2016

Unifamiliales – 2015


Unifamiliales – 2016

Unifamiliale : resserrement des conditions de marché dans plusieurs secteurs en 2016

Vendeur

Équilibré

Acheteur


Calculs de la SCHL



Resserrement des conditions de marché en banlieue nord

Source : FCIQ par le système Centris® Calculs de la SCHL

*: Douze derniers mois

Vendeur

Équilibré

Acheteur

St-Eustache, Deux-Montagnes, Ste-Marthe-sur-le-Lac251 000 $ + 2 %

Blainville, Lorraine, Rosemère367 000 $ -2 %

Ste-Thérèse,Boisbriand283 000 $ + 6%

Mirabel284 000 $ +6 %

L’Assomption, Lavaltrie220 000 $ + 3%



Resserrement des conditions de marché en banlieue nord



Vendeur

Équilibré

Acheteur

St-François,St-Vincent276 000 $ + 6 %

Centre-ville de Laval329 000 $ + 3 %

Fabreville280 000 $ 0 %

Ste-Rose, Auteuil, Vimont333 000 $ + 2 %





Vendeur

Équilibré

Acheteur

Chambly329 000 $ + 6 %

Sud-ouest de la Rive-Sud268 000 $ + 1 %

Brossard,St-Lambert

429 000 $ + 4 %

Candiac La Praire427 000 $ + 7 %

Châteauguay234 000 $ + 1 %

Resserrement des conditions de marché sur la Rive Sud

L’Île Perrot307 000 $ + 5 %





Vendeur

Équilibré

Acheteur

Saint-Hubert280 000 $ + 2 %

Vieux-Longueuil311 000 $ + 2 %

Vaudreuil Dorion310 000 $ + 2 %

Boucherville, Saint-Bruno412 000 $ + 3 %

Sainte-Julie Varennes299 000 $ + 3 %

Brossard, St-Lambert429 000 $ + 4 %

Les secteurs où les conditions sont les plus serrées sur la Rive Sud


Île de Montréal : la plupart des secteurs à l’avantage des vendeurs

Mont-Royal, Outremont, Westmount, Hampstead1,3 M $ + 11 %

Ouest de l'île nord430 000 $ + 7 %




CDN,NDG,CSL665 000 $ + 6 %

Ouest de l'île sud499 000 $ + 4 %

Pointe est de l’île295 000 $ + 1 %


Des variations un peu plus soutenues des prix

2 %Rive Nord

272 000 $

Laval

333 000 $

3 %Rive Sud

325 000 $

1 %Vaudreuil-Soulanges

317 000 $

7 %Île

551 000 $

RMR363 000 $

4 %


*Douze derniers moins

Prix Centris® moyen, unifamilales–2016*

3 %


Les ventes de copropriétés en hausse en 2016

9 %

2 %

2 %

Rive Nord

Île de Montréal

Rive Sud

Laval


Ventes Centris®, copropriétés

11 %



Un marché encore favorable aux acheteurs presque partout

Copropriétés – 2016*

Vendeur

Équilibré

Acheteur

Vaudreuil Dorion197 000 $ + 8%

Boucherville, Saint-Bruno289 000 $ - 8 %

Mont-Royal, Outremont, Westmount, Hampstead531 000 $ -2 %

Rosemont316 000 $ + 4 %

Plateau356 000 $ -1 %

Le Sud-Ouest325 000 $ + 5 %


Calculs de la SCHL


L’Île Perrot203 000 $ + 1%


Variations des prix : divergences entre les secteurs

-2 %Rive Nord

188 000 $

Laval

234 000 $

0 %

Rive Sud

217 000 $

5 %Vaudreuil-Soulanges

196 000 $

4 %Île

331 000 $

RMR284 000 $

3 %


*Douze derniers moins

Prix Centris® moyen, copropriétés–2016*

2 %

Ahuntsic-Cartierville536 000$ +5 %

Villeray474 000$ +5 %

MercierHochelaga-Maisonneuve446 000$ +2 %

CDN/NDG/CSL634 000$ +6 %

Le Sud-Ouest488 000$ +6 %


Calculs de la SCHL


Plex (2 à 5 logements) – 4e trimestre 2016*

Plex sur l’île de Montréal :Le marché s’est aussi resséré dans secteurs les plus actifs

AnjouSaint-Léonard551 000$ 0 %

Vendeur

Équilibré

Acheteur

Rosemont559 000$ +5 %

Lachine LaSalle453 000$ +1 %

RMR481 000 $

3 %


Sommaire – Marché de la revente

Les acheteurs expérimentés continuent de favoriser l’activitédans les secteurs parmi les plus dispendieux.

Les conditions de marché se resserrent, mais le marché demeure favorable aux acheteurs, en particulier en banlieue nord.

Un produit qui demeure prisé dans les secteurs en périphérie du centre de l’île.

Unifamiliales :

Copropriétés :

Plex :


Le marché de la construction neuve


Propriété-absolue : regain dans la plupart des secteurs en 2016

4 %

Rive Sud

V-SLaval

Île

11 %

3 %

Rive Nord

Mises en chantier de logements en propriété absolue – 2016

Source: SCHL

18 %

13 %

Laval



Les mêmes secteurs continuent de se démarquer

Mises en chantier, logements en propriété absolue – 2016

Source : SCHL

Mirabel396 + 16 %

St-Jérôme194 +3 %

Terrebonne221 + 3 %

Ste-Marthe-sur-le-Lac134 x 2

Longueuil268 +17 %

Carignan146 +20 %

Chambly146 +29 %


Mises en chantier, logements en propriété absolue – 2016

Source : SCHL

Ste-Sophie153 +3 %

St-Lin-Laurentides143 +10 %

Les mêmes secteurs continuent de se démarquer


Copropriété : recul des mises en chantier dans plusieurssecteurs en 2016

30 %

Laval

Vaudreuil-Soulanges

Rive Sud

Île de Montréal

Rive Nord

15 %

Source: SCHL

26 %

21 %

27 %

RMR de Montréal -14 %

Mises en chantier, copropriétés – 2016


Copropriétés : secteurs qui se démarquent en 2016

Chomedey531 + 41 %

Mises en chantier, copropriétés – 2016

Source : SCHL

Laval-Des-Rapides307 + 47 %

Ville-Marie1 378 -29 %

Mirabel224 - 21 %

Terrebonne211 -14 %

Brossard273 +69 %

Longueuil285 +34 %


0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Copropriétés neuves inoccupées Secteurs de la RMR de Montréal

Le stock de copropriétés neuves inoccupées se résorbe…sauf sur la Rive-Nord

Moyenne mobile de 12 moisSource : SCHL

Île de Montréal

Rive Nord

Rive Sud

Laval

V.S.


Mises en chantier d’appartements locatifs - 2016

Locatif : baisse dans la majorité des secteurs en 2016

Rive Nord

LavalLaval

Vaudreuil-Soulanges

Île de Montréal

8 %

71 %

51 %

76 %

Source : SCHL

37 %

RMR de Montréal -4 %

Rive Sud

SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENTSource : SCHL, immeubles mis en chantier en 2016

Construction de plusieurs immeubles locatifs de grande taille,surtout sur l’île de Montréal en 2016


Sommaire – Marché du neuf

La construction demeure concentrée dans certains secteurssitués aux extrémités de la RMR.

L’ajustement se poursuit. Ville-Marie soutient l’activité sur l’île.Offre importante de copropriétés inoccupées sur la Rive Nord.

Arrivée à venir d’une offre importante d’unités neuves sur le marché locatif en banlieue et sur l’île.

Propriété absolue:

Copropriétés :

Locatifs :


Le marché locatif


Un taux d’inoccupation plus élevé surl’Île de Montréal et sur la Rive Sud

4,1

2,6 2,7

3,9

1,9

4,0

3,03,2

4,3

3,2

Île de Montréal Laval Rive Nord Rive Sud Vaudreuil-Soulanges

Taux d’inoccupation (%) par secteur

2015 2016

Source : SCHL, octobre 2016.Immeubles d’initiative privée de 3 logements et plus


Les secteurs avec les taux d’inoccupation les plus faibles

Terrebonne, Mascouche, LaPlaine, Lachenaie 1,9 %

Vimont, Auteuil 1,0 %

Mercier1,5 %

Saint-Bruno, Beloeil, Varennes1,2 %

Blainville, Rosemère, Boisbriand, Ste-ThérèseSte-Anne-des-Plaines 1,6 %



Hochelaga-Maisonneuve5,1 %

Villeray, St-Michel, ParcExtension 5,0 %

Pointe-aux-Trembles, Rivière-des-Prairies6,8 %

Dorval, Lachine5,4 %

Côte-des-Neiges, Mont-Royal, Outremont 5,5 %

Les secteurs avec les taux d’inoccupation les plus élevés



Des taux d’inoccupation plus bas dans les immeubles récents malgré des loyers beaucoup plus élevés

Île de Montréal 1,9 1 322 $

Laval 0,3 1 030 $

Rive Nord n.d. 902 $

Rive Sud n.d. 975 $


*immeubles construits après 2010, logements de deux chambres

Tauxd’inoccupation

%

Loyer moyen*$

RMR de Montréal 3,0 % , 1 068 $


Les secteurs avec les loyers les plus élevés

Centre-ville de MontréalÎle-des-Soeurs1 482 $

Baie-d’Urfé, BeaconsfieldKirkland, Pointe-Claire1 027 $

NDG-CSL-Hampstead,Westmount, Montréal-Ouest1 014 $

Source : SCHL

Loyer moyen ($), appartement de 2 chambres RMR de Montréal

RMR

791


Les secteurs avec les loyers les plus faibles

RDP, Pointe-aux-Trembles669 $

Mercier664 $

Mtl-Nord622 $

Saint-François 677 $

Pont Viau674 $

Source : SCHL

Laval-des-Rapides686 $

Loyer moyen ($), appartement de 2 c.c. RMR de Montréal

Villeray, St-Michel, Parc ext.656 $


719

2 504

4 149

4 735

16 304

Vaudreuil-Soulanges

Rive Nord

Laval

Rive Sud

Île de Montréal

Copropriétés offertes en location : hausse de l’offre dans tous les secteurs

28%

35%

12%

13%

28%

Source : SCHL, Octobre 2016

Nombre de copropriétés offertes en location, 2016


Copropriétés offertes en location : Un taux d’inoccupation plus élevé sur la Rive Nord

Île 2,9 1 359

Laval 2,2 1 120

Rive Sud 3,7 1 064

Rive Nord 4,2 1 021

Vaudreuil-Soulanges 2,7 978Source : SCHL, Octobre 2016* Copropriétés de deux chambres

Taux d’inoccupation (%) des copropriétés offertes en location

RMR de Montréal 3,1 % , 1 158 $

Tauxd’inoccupation

%

Loyer moyen*$


Faible présence d’investisseurs étrangersdans la RMR de Montréal

Sources : SCHL, JLR et MAMROTCompilation et calculs de la SCHL

Méthodes Résultats

Enquête de la SCHL sur les propriétaires étrangerssur le marché de la copropriété (2016)

- 1 % du stock de copropriétés- concentration dans le centre-ville

Registre foncier (2016)- 1 % des achats réalisés par des étrangers- surtout des copropriétés au centre-ville - provenance : surtout France et États-Unis

Rôle foncier (2015)

- moins de 1 % du stock de la RMR- surtout des copropriétés au centre-ville - provenance : surtout France et États-Unis

SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENTSource : MAMROTCompilation et calculs de la SCHLImmeubles de 20 unités et plus avec au moins un investisseur étranger

Un phénomène concentré au centre-ville et à l’Île-des-Soeurs, maisles résultats varient d’un immeuble à l’autre


8

3

5

4

5

Île de Montréal Vaudreuil-Soulanges Laval Rive Nord Rive Sud

Taux d’inoccupation (%) des places standards - 2016

Les résidences pour personnes âgées :une meilleure performance locative en banlieue

Source : SCHL, Enquête sur les résidences pour personnes âgées 2016.Le secteur Rive-Nord exclut Saint-Jérôme

1 708 $ 1 848 $ 1 620 $ 1 639 $ 1 738 $

RMR de Montréal 6,2 %


Conclusion

L’ÎLE ET LES BANLIEUES

• Des mouvements migratoires entre l’île et la banlieue qui soutiennent la croissance de la population aux extrémités de la région métropolitaine.

REVENTE

• L’activité dans les secteurs les plus dispendieux stimule la croissance des prix moyens du côté de la maison unifamiliale et de la copropriété.


Conclusion

LOCATIF

• Un marché plus serré pour les immeubles récents, notamment sur l’île.

• Faible présence d’investisseurs étrangers.

NEUF

• L’ajustement de la construction de copropriétés se poursuit un peu partout.

• Plusieurs immeubles locatifs de grande taille ont vu le jour, en particuliersur l’île.


Geneviève LapointeAnalyste principale

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