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20 NOVIEMBRE 2016 Políticas comparadas de vivienda ///////////////////////////////////////////// QH Qüestions d’Habitatge Edición en castellano
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20NOVIEMBRE 2016
Políticas comparadas de vivienda
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Edición en castellano
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Qüestions d’HabitatgeNúmero 20. Noviembre 2016
ColecciónQüestions d’Habitatge
Textos:Josep Maria Montaner, Javier Burón, Àngels Mira Cortadellas, Laurent Ghekiere, Federación Europea de Cooperativa Pública y Vivienda Social, Pilar García-Almirall, Lenimar Arends, Blanca Gutiérrez Valdivia, Daniela Idrovo, Gina Cleves, Maria Jesús Calvo
Coordinación:Jordi PalayImma Santos
Fotografías:Jordi López y Centro de Fotografía Documental Barcelona
Dirección:Regiduría de Vivienda (Josep Maria Montaner, Vanesa Valiño, Javier Burón, Eva Jou, Merche Montilla, Iván Gallardo, Magda Minguell y Montse Prats)
Edición:Ayuntamiento de BarcelonaPatronato Municipal de la Vivienda
Reservados todos los derechos de edición
Diseño gráDco: Gerard Medina (www.gmedina.es)
Corrección: Miguel Vándor, Univerba y Treeloc
Producción editorial:Dirección de Imagen y Servicios EditorialesISSN 2462-4152Depósito Legal: B-4847/99
Presentación:Comparativa de políticas de vivienda 3Josep Maria Montaner, regidor de Vivienda
El reto de la política pública de vivienda de Barcelona 5Javier Burón, gerente de Vivienda
Las políticas sociales de vivienda desde la perspectiva local. Los promotores públicos 11Àngels Mira Cortadellas, gerente del Patronato Municipal de la Vivienda
¿Qué futuro tienen las políticas de vivienda después de la crisis? 19Laurent Ghekiere, director de Asuntos Europeos de la Unión Social para la Vivienda
Las políticas sobre la vivienda en la UE: los últimos avances 25Federación Europea de Cooperativa Pública y Vivienda Social
Modelos de política de vivienda municipal en Europa y América 31Pilar García-Almirall, Lenimar Arends, Blanca Gutiérrez Valdivia, Daniela Idrovo, Gina Cleves
Anexo Precio de alquiler de las viviendas en Barcelona 67
Índice
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S i el primer número de la nueva época de Qüestions d’Habi-
tatge ha sido dedicado a recapitular y repensar la actividad del Patronato de cara a los nuevos tiempos y a las diversas es-
trategias para afrontar la emergencia habitacional, en este segundo número se parte del trabajo monográfico del equipo procedente de la Escuela de Arquitectura de Barcelona, ETSAB-UPC, dirigido por Pilar García-Almirall con la colaboración de Lenimar Arends, Blanca Gutiérrez Valdivia, Daniela Idrovo y Gina Cleves, sobre una cuestión esencial para plantear cualquier política de vivienda: un estudio comparativo entre casos de estudio.
Y toda comparación, para ser útil, debe basarse en aclarar los parámetros que vayan a compararse y en conocer los diversos con-textos, unidos a diversas tradiciones de políticas sociales de vivien-da que no se pueden improvisar.
Se trata de conocer el número de viviendas públicas nuevas que se construyen cada año, cómo se garantiza el derecho a la vivien-da, los procesos de rehabilitación, si existen medidas para controlar el incremento de los alquileres, qué tratamiento se lleva a cabo en relación con las «okupaciones» o squatters (ya sea por ideología o por necesidad) y cómo se han afrontado los problemas de la emer-gencia habitacional y las anomalías, como la crisis hipotecaria y las viviendas vacías.
Mientras se prepara este número se comprueba que, a partir del año 2014, los alquileres han vuelto a subir en la ciudad de Barce-lona. Se calcula que en el 2015 han subido entre un 6 y un 7 %. Si
una de las primeras medidas del nuevo Gobierno municipal ha sido aumentar ostensiblemente las ayudas al pago del alquiler, llegando a dedicar nueve millones de euros y ayudando a unas 2.000 famili-as o unidades de convivencia, un incremento descontrolado de los precios del alquiler pone en duda la capacidad y efectividad de estas medidas.En esta situación, reclamar un control de los incrementos de los alquileres, al menos en aquellos barrios populares de la ciudad en los que hay vulnerabilidad residencial, se convierte en una condición imprescindible. Debe reclamarse que, ya sea la Generalitat de Catalunya o el Gobierno del Estado español, promulguen una ley que permita a los municipios, en caso de emergencia y de incrementos abusivos del alquiler, poder intervenir. Por eso es tan útil conocer los mecanismos de pro-moción de la vivienda de alquiler social vigentes en ciudades de referencia como París, Ámsterdam y Berlín, que tienen fuertes políticas de vivienda y están mucho más avanzadas en la defensa de los derechos de los inquilinos.Por tanto, he aquí un número que nos permite pensar y plan-tear políticas de vivienda pública, en una ciudad que tiene unas 10.500 viviendas asequibles y que convendría que tuviera unas 100.000. Å
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Comparativa de políticas de vivienda
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Josep Maria Montaner
Regidor de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona
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L a actual situación de emergencia habitacional (desahu-cios, imposibilidad de amplias capas de la sociedad para poder hacer frente con sus salarios a los precios
del alquiler, expulsión de los barrios de las rentas medias y bajas autóctonas por rentas superiores externas, etc.), así como los retos que se vislumbran en el futuro inmediato (crecimiento de la exclusión sociohabitacional, abarcando cada vez a mayores capas de las poblaciones, carencia de un modelo habitacional diversificado y sostenible para la soci-edad geriatrizada, etc.) hacen imprescindibles las políticas públicas de vivienda, especialmente las locales (las que tie-nen mayor capacidad de conectar lo residencial con los ser-vicios sociales y de empleo públicos). Sin embargo, el Estado español, Cataluña y (en menor medida) Barcelona han care-
cido de unas verdaderas políticas públicas de vivienda en las pasadas décadas.
Nuestra acción pública en vivienda ha sido una especie de mi-noría de edad, ha tenido un objetivo equivocado (ayudar a generar empleo en el sector de la construcción, sostener la tasa de acumu-lación del capital privado empleado en este sector en épocas de bo-nanza y socializar pérdidas en épocas de crisis) y ha sido diseñada, fundamentalmente, por el lobby financiero-inmobiliario, antes que por la Administración o la ciudadanía. La debilidad social, política y académica en torno a las políticas de vivienda ha sido tradicional-mente muy severa entre nosotros. Sin embargo, los gravísimos hechos acaecidos desde el estallido de la previamente negada burbuja in-mobiliaria hacen inevitable una revisión crítica de nuestro pasado y un replanteo de nuestro futuro inmediato. Ya no es posible, habida
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Javier Burón
Gerente de Vivienda
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El reto de la política pública de vivienda
de Barcelona: converger con las buenas
prácticas de la Unión Europea o padecer aún
más y durante más tiempo
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que todas ellas puedan, en primer lugar, vivir en una vivienda digna (residir en una vivienda pública o recibir una ayuda pública para al-quilar una vivienda privada) y, a largo plazo, disponer de trabajo, de forma que puedan proveerse su propia solución habitacional.
SUBVENCIONAR
Muy en conexión con los problemas de la emergencia habitacional, pero también como instrumento estructural de política de vivien-da, entendemos que las subvenciones al alquiler (siempre que con-tengan mecanismos antifraude y contra la inflación de los precios) deben reforzarse. Creemos tanto en ello que somos la primera ciudad catalana y del Estado que aporta importantes recursos propios a las subvenciones públicas al alquiler estatales y autonó-micas. En el futuro, esperamos que estas ayudas empiecen a ser menos importantes como sistema para evitar desahucios y pasen a ser más relevantes como forma de incentivar el alquiler asequible (lo óptimo sería que alcanzasen un tamaño tal que pudieran deflactar algunos segmen-tos del mercado privado del alquiler).
PRODUCIR
Barcelona, Cataluña y España siguen sufriendo los efectos de un dra-ma de proporciones incalculables. En las pasadas décadas hemos producido millones de viviendas públicas, pero casi todas ellas han sido viviendas en propiedad (no en alquiler como en la UE) y desca-lificables. Es decir, que pasados unos años se convierten en viviendas con precios fijados por el mercado (con la única excepción de Euska-di, donde las viviendas con protección pública no se descalifican). Es por ello que la ciudad de Barcelona se fija como uno de sus principa-les retos estratégicos llegar a las 15.000 viviendas de alquiler públicas y del tercer sector en alquiler. Para parecernos a las ciudades europeas antes citadas deberíamos estar por encima de los 100.000 alquileres a precios inferiores a los del mercado. Pero en estos momentos, a du-ras penas disponemos de 10.000. Con lo que nos estamos compro-metiendo a producir en poco más de cinco años el 50 % de lo que se produjo en el pasado medio siglo. De manera secundaria, también produciremos vivienda para realojos urbanísticos y en derecho de superficie. Pero el centro de gravedad de nuestro programa produc-
tivo estará en el alquiler público: social, protegido y asequible (estos matices son relevantes). Lo cual, obligará a que en el Ayuntamiento la mentalidad promotora (construir y vender) sea total y absolutamente sustituida por la mentalidad gestora (construir, alquilar, atender, sa-tisfacer, rediseñar, innovar, etc).
ADQUIRIR
Pero no todo nuestro esfuerzo se va a emplear en subvencionar y construir, pues somos conscientes de que en la ciudad hay en es-tos momentos no pocas oportunidades de adquirir vivienda a pre-cios muy ajustados que puede servir para atender la emergencia habitacional, pero también para robustecer el servicio público de vivienda. Por ello, mantendremos, al menos durante algún tiempo,
una política excepcional de compra de viviendas y edificios a precios in-feriores al coste público de produc-ción.
MOVILIZAR
Otro ámbito en el que es necesario actuar, al margen de las subvenciones al alquiler y la producción de par-que público de alquiler, es la movi-lización de vivienda privada (vacía,
infrautilizada, mal utilizada, etc.) hacia el alquiler asequible. Para ello, utilizaremos medios económicos y financieros con el objetivo de atraer a una parte de los propietarios privados de vivienda hacia esquemas estables de alquiler asequible. No es una tarea fácil, pues en Barcelona, a diferencia de otras ciudades catalanas y españolas, hay (en términos relativos) poca vivienda vacía y una fuerte presión de la demanda sobre las viviendas de alquiler. Sea como fuere, aunque no pueda llegar a ser un elemento tan estructural de nues-tra política como la generación de parque público de alquiler, hay que procurar sacar todo el partido posible a la vivienda ya existente para su destino en parte al alquiler asequible.
MUTUALIZAR
Siendo clave la acción de lo público, el actual equipo de vivienda no pierde de vista que solo podremos conseguir una vivienda ase-quible y digna que sea sostenible en el tiempo si, además de acción pública, hay también sociedad civil actuando en este campo. Por
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Es por ello que la ciudad de Barcelona se "ja como
uno de sus principales retos estratégicos llegar
a las 15.000 viviendas de alquiler públicas y del
tercer sector en alquiler.
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de alquileres privados (en estos momentos, en una dinámica muy peligrosa, como se explica en este número) como los que tienen importantes y responsables ciudades europeas. En estas y otras cuestiones, Barcelona hará lobby. Presionaremos para poder satisfacer mejor las necesidades e intereses de la ciuda-danía barcelonesa, pero también para que el municipalismo en materia de vivienda disponga de medios e instrumentos ya en manos de nuestros homólogos europeos.
SANCIONAR
Y el segundo verbo no amable trae causa de la necesidad de sancionar aquellos comportamientos de la ciudadanía que son contrarios al interés general en materia de vivienda. Afortuna-damente, se está abandonando la concepción por la cual un propietario de vivienda puede hacer lo que le plazca con su vi-vienda, aunque ello implique graves problemas para el conjun-to de la sociedad. Hay un amplio campo de trabajo en materia de desahucios, vivienda vacía, infravivienda, deber de conser-vación, vivienda turística, gentrificación, etc. Y el Ayuntamien-to estará cada vez más presente en este difícil terreno de juego (nuestro derecho no está aún construido para defender el interés público y ciudadano y los obstáculos para los mismos son abun-dantes y difíciles de saltar).
Dicho todo esto, y a modo de resumen, Barcelona empleará en los próximos años más de 500 millones de euros en un plan de expansión de la vivienda pública, cooperativa y asequible o no especulativa sin precedentes. Nuestras políticas públicas de vivienda se harán mayores de edad en no mucho tiempo. Es-peramos converger con las buenas prácticas de la UE (aunque tendremos que construir nuestro propio y particular camino), satisfacer mejor un amplio abanico de necesidades sociales y, sobre todo, crear unas reglas de juego que permitan una eco-nomía social de mercado floreciente. Es decir, un mercado (que por sí solo es incapaz de gestionar satisfactoriamente esta ma-teria), una sociedad y un Estado que, en materia de vivienda, sepan convivir con equilibrio y ponderación de los mutuos in-tereses en las décadas por venir.
Las políticas públicas de vivienda, junto con el urbanismo, los servicios sociales y los de empleo, tienen la obligación de procesar adecuadamente tres variables que el mercado por sí solo no puede gestionar: la accesibilidad socioeconómica a una vivienda digna del conjunto de la ciudadanía, el estado del territorio y el futuro a me-dio y largo plazo. Todas estas cuestiones solo están bien resueltas cuando Administración y sociedad civil son activas y perseverantes. Y en eso estamos. Å
Barcelona destinará en los próximos años más de 500 millones de euros a un plan de expansión sin precedentes de la vivienda pública, cooperativa y asequible o no especulativa.
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H aciendo un poco de memoria de manera simple y sinté-tica, que creo necesaria para poder entender dónde es-tamos y por qué, encontramos que las políticas sociales
de vivienda y sus actores principales se han ido adaptando, a lo largo de los años, a las diferentes situaciones sociales y econó-micas, y se han construido en función de los idearios imperan-tes en cada momento.
Durante los años cincuenta, sesenta y principios de los setenta (ya del siglo pasado), las políticas de vivienda se articularon tra-dicionalmente a partir de los diferentes Planes Estatales de Vivi-enda, desde los que se pontenciaban básicamente las actuacio-nes de promoción de viviendas baratas y accesibles a una buena parte de la población que se trasladaba a las grandes ciudades en busca de trabajo.
Es durante lo que podemos llamar esta primera fase, cuando se construyen los GRANDES POLÍGONOS DE VIVIENDA SO-CIAL DE PROTECCIÓN OFICIAL, impulsados por el Ministerio de turno, en régimen de alquiler, y también, mayoritariamente, con acceso diferido a la propiedad. La inversión pública, bási-camente estatal, se destina directamente a la obtención del suelo, la urbanización de mínimos de los nuevos barrios y la construcción de los edificios de viviendas baratas.
Solo algunos grandes municipios como Barcelona y Madrid habían impulsado y financiado promociones de «casas bara-tas», mientras que el resto de poblaciones de las coronas me-tropolitanas bastante trabajo tenían con acoger y prestar los servicios básicos a los recién llegados, y asimilar el vertigino-so crecimiento del que fueron objeto. En el caso de Barcelona, se creó el Patronato Municipal de la Vivienda en el año 1927, que ha perdurado hasta nuestros días, no sin haber pasado por innumerables cambios de chaqueta, es decir, por las diversas situaciones sociales y económicas que se han ido sucediendo durante estos casi cien años, con mayor o menor fortuna, y, no obstante, habiendo sido capaz de sobrevivir a la que llamaré cuarta fase, producida por la «gran crisis», con la suficiente dig-nidad y en una situación envidiable.
Retomando el hilo, encontramos que a partir de los años se-tenta, nace en algunos de estos municipios de las coronas me-tropolitanas la concienciación y la necesidad de impulsar po-líticas propias de vivienda social, como es el caso de Terrassa y Sabadell, que crearon sociedades públicas, de capital 100 % municipal, para la promoción de viviendas económicas, con protección oficial y en régimen de venta. Actualmente, estas so-ciedades (las que han sobrevivido), continúan actuando como
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Las políticas sociales de vivienda desde la
perspectiva local. Los promotores públicos
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Àngels Mira CortadellasGerente del Patronato Municipal de la Vivienda
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Administraciones para la ejecución de las políticas de integra-ción social y de construcción y regeneración de la ciudad, ya que no solo promueven para la venta, sino que intervienen en procesos de transformación y urbanización, e incrementan su patrimonio con la promoción de viviendas calificadas para el alquiler que ellos mismos pasan a gestionar una vez construi-das. Las entidades del tercer sector y las cooperativas colaboran, pero básicamente en la promoción para la venta; y la empresa privada se dedica, única y exclusivamente, a la promoción de vivienda libre, que es donde se encuentra el verdadero negocio. En este escenario, en la ejecución de los nuevos planeamientos, el suelo de reserva para VPO fue a parar a los ayuntamientos en forma del porcentaje de cesión, y estos lo trasfirieron a sus empresas públicas.
La creciente demanda de vivienda a precio asequible y la disponibilidad de suelo llevaron a los promotores públicos, en cumplimiento de los mandatos de sus Administraciones matri-ces, a incrementar exponencialmente su capacidad de produc-ción, asociada a un incremento de su endeudamiento financie-ro como única fórmula para llevar a cabo la inversión.
A pesar de esto, con el producto de su actividad, no solo se volvieron autosuficientes económicamente en la parte promo-tora y gestora de su patrimonio, sino que esta actividad dejaba margen suficiente como para poder continuar prestando el res-to de servicios en materia de vivienda que se les iban encar-gando, sin impacto en el presupuesto de los ayuntamientos e, incluso, con resultados positivos que permitían potenciar otras líneas de acción, como la intervención en los programas de re-habilitación de edificios y viviendas, la remodelación de barrios y hasta la ejecución de equipamientos y obra pública.
Esta situación se ha mantenido hasta el momento de la GRAN CRISIS, del cambio brusco de ciclo económico, que lleva a una cuarta fase.
En este nuevo escenario:• Las demandas de la población en materia de vivienda han cam-
biado totalmente. Ya no se orientan hacia el problema del acceso a la compra de la vivienda, sino hacia el acceso a la vivienda de al-quiler asequible y a la adopción de políticas que permitan la per-manencia en la vivienda (dando respuesta a las ejecuciones hipo-tecarias y a las situaciones de sobreendeudamiento de alquiler).
• Se ha parado de forma brusca la principal fuente de ingresos de los
promotores públicos de vivienda, que era el margen en las opera-ciones de promoción y venta de viviendas con protección oficial. Por tanto, ya no solo no es necesario, sino más bien imprudente impulsar la promoción de nuevas viviendas si no es con la impli-cación directa de la administración matriz.
• Los ocupantes del parque público de vivivendas de alquiler se en-cuentran en muchos casos en situaciones de extrema necesidad, por lo que no pueden siquiera hacer frente al pago del alquiler so-cial, lo que conlleva un incremento de la morosidad, la conflictivi-dad y la rotación. Es decir, mayor gasto y menores ingresos para el promotor público y gestor.
• Se hace necesario ampliar las bolsas de viviendas de alquiler a pre-cios muy asequibles (por tanto muy por debajo de los precios fija-dos de VPO) para atender a la cada vez mayor demanda de fami-lias, con unos ingresos alrededor de los 500 € mensuales, que ven como única salida acceder a una vivienda de alquiler social.
Se hace necesario ampliar las bolsas de viviendas de alquiler a precios muy asequibles para atender a la cada vez mayor demanda de familias con unos ingresos alrededor de los 500 €.
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En el nuevo marco socioeconómico, las promociones de vi-vienda social no son viables por sí mismas, y la gestión de un parque de viviendas de alquiler barato, social, asequible o pro-tegido (poco importa el nombre que se le dé), tampoco es via-ble, aunque se apliquen modelos de excelencia en su gestión. Se han acabado los años de las políticas sociales de vivienda autofinanciadas. En el caso concreto del PMHB, con un pro-grama de construcción de más de 2.000 viviendas durante los próximos cuatro años, para ser destinado mayoritariamente a alquiler, se ha previsto cubrir su coste con un 30 % de apor-tación municipal incluido en el Plan de Inversiones del actual consistorio, y el otro 70 % con financiación ajena. No sería posi-ble plantearlo de otra manera.
Por tanto, si se quiere mantener la forma societaria de las en-tidades del sector público prestadoras de servicios públicos en materia de vivienda, las empresas de este sector deberían poder con-tar con las aportaciones públicas necesarias para cubrir el coste del servicio que se les encarga, y que están preparadas para poder asu-mir, ya que disponen de personal especializado y experiencia en este sector, siempre a caballo en-tre la rentabilidad y optimización de recursos y el servicio público que se presta. Alternativamente, este coste deberá ser asumido igualmente de forma directa por la administración que preste el servicio.
Estamos asistiendo a la progresiva adaptación y transforma-ción de muchas de las empresas públicas supervivientes, tradi-cionalmente destinadas de forma mayoritaria a la promoción de suelo y vivienda, hacia otras acciones propias de las políti-cas sociales de vivienda que se acaban prestando a nivel local, como son: la gestión del parque propio de viviendas de alquiler promovido a lo largo de los años, el servicio de intermediación para el alquiler de viviendas libres de particulares, la totalidad de los servicios de las Oficinas Locales de Vivienda en convenio con la Generalitat, la atención a las emergencias habitaciona-les, a los desahucios y, en definitiva, la ventanilla única de aten-ción al ciudadano en materia de vivienda.
Llegados a este punto, entiendo que ya se ha entrado en una quinta fase, en la que está operando una profunda transfor-mación del modelo y del sistema para adaptarlo a las nuevas circunstancias y a las actuales demandas de la sociedad en ma-teria de vivienda. Conviene, no obstante, pensar en promover nuevas políticas que faciliten el acceso de los ciudadanos con pocos recursos a la vivienda y su permanencia en esta y que dis-pongan de los recursos suficientes para garantizar este acceso y esta permanencia entendidos como un servicio público más.
Barcelona se adelantó en un aspecto que considero muy im-portante, al adoptar un sistema estable de ayudas municipales al pago del alquiler de los usuarios del parque público gestiona-do por el PMHB. Esta ayuda se articula a partir de dos convenios suscritos con el Área de Derechos Sociales del Ayuntamiento: uno exclusivamente para las viviendas de gente mayor (actual-
mente 22 promociones con 1.200 usuarios), y el otro, que nació en el año 2010, para las viviendas desti-nadas a colectivos vulnerables y a la mesa de emergencia (con otros 1.000 beneficiarios). En aplicación de estos convenios, y con indepen-dencia de cuál sea el importe del alquiler correspondiente a cada vivienda, los arrendatarios pagan en función de un porcentaje de sus
ingresos, y la diferencia se ingresa directamente en el PMHB en concepto de subvención a la renta.
Y también se ha avanzado a la hora de propiciar acuerdos con entidades financieras y grandes tenedores con el fin de movi-lizar viviendas vacías para destinarlas a alquiler social, ya sea mediante acuerdos para la obtención del usufructo por un pla-zo de ocho años (con la SAREB y con LA CAIXA), como con la compra por la vía de tanteo prevista en el DL 1/2015 o la com-pra directa de las viviendas, que se incorporan así al patrimonio municipal.
Desde el Patronato Municipal de la Vivienda, estructura centenaria, se están asumiendo los nuevos retos en materia de vivienda de los actuales momentos de cambio, y esperamos poder estar preparados para dar respuesta a lo que viene y a lo que vendrá. Å
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Conviene pensar en promover nuevas políticas
que faciliten el acceso de los ciudadanos con pocos
recursos a la vivienda y su permanencia en esta y que
dispongan de los recursos su#cientes para garantizar
este acceso y esta permanencia entendidos como un
servicio público más.
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¿Qué futuro tienen las políticas
de vivienda después de la crisis?
La crisis no ha dejado indemne el sector de la vi-vienda social. Los modelos económicos que se basan en una financiación bancaria proceden-
te del mercado y una ayuda pública significativa no la han encajado del todo bien. Al parar la construcción de nuevas viviendas, el Reino Unido, Irlanda, Italia, España y Portugal experimentan ahora una interrup-ción de sus servicios de vivienda social pública. La re-tirada del sector por parte de los bancos y la supresión de la ayuda pública a la inversión han parado en seco cualquier nueva oferta de vivienda social.
En cambio, los modelos económicos basados en mecanismos de financiación a largo plazo que se en-cuentran altamente regulados, como las cuentas de ahorro o los bonos de los activos inmobiliarios (Dina-marca, Austria y Francia), o aquellos basados en ayu-das públicas diversificadas, han soportado mejor la crisis. En estos países, la vivienda social juega un papel contracíclico en términos de inversión y de ocupación, al tiempo que asegura la continuidad del servicio pú-blico y la disponibilidad de vivienda asequible.
La influencia de la UE es estructural. Las decisiones sobre la organización, la financiación y la definición del alcance de la intervención dentro del mercado de la vivienda quedan estrictamente determinadas por la acción de Bruselas. El principio de subsidiariedad y los amplios márgenes discrecionales de apreciación en la definición de esta misión de servicio público no están haciendo frente a aquello que la Comisión se ha marcado como objetivo dentro del contexto de este control de la ayuda estatal destinada a la vivien-
da que proveen las instituciones locales holandesas. Los operadores privados se han apresurado a cubrir este vacío, lo que ha ocasionado un gran aumento en el número de quejas en Suecia, los Países Bajos, Bél-gica, Luxemburgo y, recientemente, en Francia. Esta movilización del sector privado es proporcional a la eficacia que tiene el sector social a la hora de influir en las condiciones generales de acceso a la vivienda. Cuanto más grande es y más estructurado está, más se le ataca. Bruselas se ha convertido en una pasare-la obligatoria para que los actores del sector privado desafíen las decisiones tomadas en los parlamentos nacionales en términos de políticas de vivienda so-bre las que no han podido ejercer ninguna influen-cia en el contexto del debate nacional. Estas quejas han derivado en unas reformas profundas del mo-delo económico en el contexto de la vivienda social, tanto en los Países Bajos como en Suecia. El desafío al principio de movilidad y accesibilidad universal in-troduciendo un único techo de ingresos de 33.000 € anuales, ha sacudido profundamente el modelo eco-nómico holandés de vivienda social, así como la mo-vilidad residencial de las familias. Además de la carga administrativa que supone comprobar los ingresos de dos millones de arrendatarios, un gran número de estos se ha encontrado, de un día para otro, nave-gando entre dos aguas: demasiado ricos per acceder al amparo de la vivienda social o para mantenerse dentro del marco de cobertura, pero no lo suficien-temente ricos como para acceder al sector privado. Más preocupante es el hecho de que haya emergido
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Laurent Ghekiere
Director de Asuntos Europeos de la Unión Social para la Vivienda
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se abandona la burocracia del mercado, totalmente desproporcionada dado el criterio de afectación de los intercambios intracomunitarios de un servicio público local que se encuentra profundamente an-clado en los territorios.
El futuro de la vivienda social: a la espera
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Después de años de procedimientos, la Corte Gene-ral de la UE pronto tendrá potestad en materia de la reciente pero ya establecida práctica, por parte de la Comisión Europea, del error manifiesto en relación con la clasificación de los servicios sociales de interés
general (los SIEG). Eso que hoy en día ya se conoce como el “caso holandés” enfrentó a la Comisión Eu-ropea con el Gobierno de los Países Bajos en relación con la definición y el alcance del concepto de vivien-da social dentro del mercado nacional de la vivienda.
El requisito de la Comisión para que las autorida-des competentes establecieran un techo de ingresos que permitiera determinar el acceso a la vivienda so-cial y la difícil negociación de esta cantidad llevada a cabo por el gabinete Kroes y el Gobierno (ingresos anuales de 30.000 €) llevaron al entonces primer mi-nistro a trazar una línea roja en el mismo significado del Tratado de Lisboa.
Un gran número de arrendatarios se han encontrado, de un día para otro, navegando entre dos aguas: demasiado ricos para acceder al amparo de la vivienda social o para mantenerse dentro del marco de cobertura, pero no lo su$cientemente ricos como para acceder al sector privado.
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De esta lucha emergió un nuevo protocolo espe-cífico para los SIEG, el cual establece la jurisdicción plena de los Estados miembros para definirlos y or-ganizarlos, además de establecer el principio de ac-cesibilidad universal y el cubrimiento de las necesi-dades de los usuarios nacionales. Así mismo, costará mucho más que eso conseguir que las autoridades competentes europeas procedan a llevar todo esto a la práctica en esta área.
Aprovechando este incumplimiento, los operadores privados presentaron numerosos litigios en Suecia, Luxemburgo, Bélgica y, más recientemente, en Fran-cia. En Suecia, el Gobierno, incluso decidió no entrar en ninguna batalla con la Comisión, escogiendo en su lugar eliminar la vivienda social de la competencia de los SIEG a fin de evitarse tener que establecer techos de ingresos. Esta decisión complació a los operadores privados, los cuales pasaron a duplicarse en número dentro de los otros Estados miembros.
La certeza legal anunciada a través del paquete Monti en el 2005 dio paso a una ola de litigios sin pre-cedentes en este sector. Casi 7,6 millones de familias europeas viviendo en viviendas sociales se encuen-tran posiblemente afectadas por estos casos y se en-frentan al riesgo de verse atrapadas precisamente en medio, como ya pasa en los Países Bajos: o son dema-siado ricas para obtener acceso a la vivienda social, o para mantenerla, o son demasiado pobres para po-der permitirse adquirir un inmueble en propiedad en el mercado privado. Las corporaciones de vivienda holandesas, amparadas por sus homólogas francesas y por Housing Europe, la federación de vivienda so-cial europea, apelaron a la decisión de la Comisión.
A raíz de la sentencia dictada por el Tribunal de Jus-ticia el 27 de febrero del 2014 en el caso C-132/12 P, que anula la decisión tomada por la Corte General el 16 de diciembre del 2011 en el caso T-202/10 (Stich-ting Woolinie y otros c. la Comisión Europea), el últi-mo caso ha sido devuelto a la Corte General para que se pronuncie nuevamente sobre él.
La cuestión que se deriva es si los Estados miem-
bros pueden presentar una solicitud para intervenir en los litigios en el caso que se ha vuelto a dirigir a la Corte General (caso T-202/10 RENV), y de esta mane-ra reiterar frente al Tribunal de la UE su jurisdicción plena para definir los SIEG, incluidos los servicios so-ciales de interés general.
«¡Error manifiesto de apreciación del error mani-fiesto!» La pelota está ahora en el campo de los Esta-dos miembros.
El análisis de las sentencias del Tribunal de Justicia y del Tribunal General confirma la capacidad de los Estados miembros para intervenir en el caso sin tener que demostrar ningún interés legal en ejercitar la ac-ción, a diferencia de otras partes implicadas.
La decisión del Tribunal de Justicia de volver a en-viar el caso al Tribunal General es una señal clara por parte de los jueces de que los méritos del caso no pueden quedar sin resolverse. Las corporaciones de vivienda social llevaron a cabo el trabajo de los Esta-dos miembros al apelar la decisión de la Comisión y en la práctica de la toma de decisiones frente al Tribu-nal de Justicia. Ahora le toca a los Estados intervenir ante el Tribunal General, aseverando de manera clara y expresa su competencia exclusiva para determinar el alcance de los servicios sociales públicos y, más específicamente, establecer las condiciones para la asignación de vivienda social en términos de las ne-cesidades del territorio nacional y sus preferencias colectivas y sociales.
Tras esta concepción residual de los servicios so-ciales descrita por la Comisión en su decisión sobre el caso de los Países Bajos radican los retos sociales, como la diversidad social y la diversidad urbana, sobre los que ninguna autoridad competente tiene competencia. Este nivel de participación de los Esta-dos miembros en los procesos del Tribunal General hará llegar una señal clara a la ciudadanía respecto a su determinación de reconducir este despropósito bajo control político y poner fin a este error manifies-to de apreciación del error manifiesto. Å
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Ahora le toca a los Es-
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Las políticas sobre la vivienda
en la UE: los últimos avances
En el 2011, la Red de la UE de Expertos Indepen-dientes en Inclusión Social advirtió de que «la vivienda y cualquier servicio relacionado con
ella emergen como un área que se ha visto particular-mente afectada de manera adversa por la crisis eco-nómica y financiera». Los datos que proporciona el Eurostat respecto a los gastos que los Gobiernos han tenido en «vivienda e infraestructuras para las comu-nidades» confirman que, de media, la ayuda pública a la vivienda dentro de la UE de los 27 ha disminuido, del 1,1 % del PIB en el 2003 al 0,8 % en el 2012.
Así mismo, tanto el hecho de que la formación de la burbuja inmobiliaria haya demostrado ser un fe-nómeno peligroso para la estabilidad general de la economía como el hecho de que el impacto social y económico de la crisis haga más difícil para una gran parte de la población obtener acceso a una vivienda de buena calidad y asequible, parecen, ambos, ser los elementos que han propiciado que el tema de la vi-vienda haya quedado atrás en la agenda política, tan-to a nivel europeo como en el caso de muchos de los Estados miembros.
Tras haber observado la evolución más recien-te que se ha dado en los países de la UE durante el transcurso de los últimos tres o cuatro años, hemos identificado algunos problemas de políticas que son clave y que al menos dos países tienen en común.
El problema del sobreendeudamiento
Algunos Estados miembros se han visto confron-
tados al gran problema que se ha derivado del impago de las hipotecas, que, por una parte, ha afectado a familias sobreendeudadas que se arriesga-ban a perder la casa o que, sencillamente, no po-dían hacer frente al pago de su deuda y que, por otra parte, tiene la capacidad de convulsionar la estabilidad del sistema bancario. Esto ha llevado a la necesidad de adoptar diferentes medidas: por ejemplo, Italia y España han configurado progra-mas con el objetivo de ofrecer apoyo a las fami-lias más vulnerables ante los impagos a través de un fondo de solidaridad, mientras que Hungría e Irlanda han diseñado unos programas llamados «hipotecas para el arrendamiento». También se emitieron, temporalmente, moratorias a los em-bargos, además de procurar protección jurídica para las familias endeudadas y en riesgo de perder la residencia principal (Irlanda, Portugal, Grecia y, más tarde, España). Los Países Bajos y Dinamarca fomentaron la renegociación de la deuda de las hipotecas.
El problema de un sistema impositivo que
premia la adquisición de la propiedad
Al mismo tiempo, muchos países tomaron la de-cisión de modificar las subvenciones fiscales que incentivaban el alto endeudamiento hipotecario y que, durante décadas, habían favorecido un cre-cimiento sostenido del acceso a la propiedad, así como el aumento en los precios de los bienes in-
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además de una reforma minuciosa en la oferta y la ad-ministración de la vivienda social. Todos estos nuevos programas llegan dos años después de los recortes ra-dicales que se han aplicado en la financiación pública del sector. Luxemburgo ha introducido medidas fi-nancieras para fomentar la construcción de vivienda asequible y también ha empezado a ofrecer apoyo para facilitar el acceso a nueva vivienda de arrenda-miento a través de las obligaciones de planificación. Mientras tanto, las medidas adoptadas en los Países Bajos, como el establecimiento de un nuevo techo de los ingresos para la vivienda social y la introducción de un nuevo gravamen a las corporaciones inmobilia-rias, ha conducido a una disminución en la construc-ción de nuevas viviendas sociales. En Inglaterra, el abastecimiento general de vivienda asequible, entre el que se incluye el arrendamiento social, el arrenda-miento asequible, el arrendamiento intermediario y la propiedad de bienes inmuebles asequibles, alcan-zó su pico máximo con 60.480 unidades en el período
2010-2011, pero ha ido disminuyendo después hasta llegar a las 42.870 unidades en el período 2013-2014. En Bélgica, España e Italia está en curso un proceso continuado para reestructurar el sector de la vivienda social en general; en particular, a través de las fusio-nes de proveedores de vivienda social.
En Grecia, el único órgano que daba soporte a la vi-vienda a través de asignación de vivienda y garantías en préstamos inmobiliarios, el OEK, fue abolido en el 2012 como parte de las medidas de austeridad. En este momento, no se aprecian amplios intentos por restablecer ninguna forma de vivienda social.
La movilización del stock de vivienda
existente como propiedad privada para
destinarlo a un uso social
Por ejemplo, Belgica y Luxemburgo han estableci-do agencias para arrendamientos de carácter social que actúan como intermediarias entre propietarios privados y familias con bajos ingresos. Más reciente-
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En Bélgica, España e Italia está en curso un proceso continuado para reestructurar el sector de la vivienda social en general.
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mente ha habido intentos de implementar modelos similares en Italia, España y Hungría. Italia también proporciona incentivos fiscales a los propietarios que se avengan a pedir un precio moderado para el arrendamiento, de acuerdo con el órgano municipal pertinente, y ha aumentado recientemente los be-neficios fiscales relacionados con el sector. Malta ha presentado hace poco un programa para movilizar casas sin ocupar de propiedad privada y destinarlas a vivienda social, garantizando los beneficios del arren-damiento a los ocupantes. Irlanda y España han im-plementado programas que permiten utilizar casas vacías que ahora son propiedad de los bancos como vivienda social. Y un programa similar se ha presenta-do no hace mucho en Portugal.
También se está aplicando un sistema impositivo a las casas vacías, en algunos casos dentro del ámbito local (Bruselas, algunas municipalidades españolas) y, en otros, dentro del ámbito nacional (Portugal).
Otro proyecto muy interesante consiste en ver cómo en algunos países están tratando de afrontar el fenómeno de la especulación sobre el precio de la tierra: por ejemplo, a través de arrendarla en vez de vender parcelas públicas, en Luxemburgo, o a través de los Community Land Trusts (CLT), en Bélgica.
La introducción o el aumento de las
asignaciones de vivienda Lituania ha introducido últimamente las asigna-ciones arrendatarias, y Letonia y Bulgaria han au-mentado la cantidad de beneficios en temas de vi-vienda, a pesar de que todavía son muy limitados. Luxemburgo ha introducido las ayudas al alquiler, las cuales, en el 2011, constituyeron la categoría de ayudas más grande conferida por las oficinas de atención social locales. Más recientemente, el Par-lamento griego ha adoptado un proyecto de ley so-bre la «crisis humanitaria», que incluye la introduc-ción temporal de asignaciones para la vivienda, así como una cuota mínima de electricidad gratuita para las familias más empobrecidas.
Programas para facilitar el acceso a la
propiedad
Italia, Eslovaquia y Polonia han presentado pro-gramas destinados a ayudar a la gente joven y a las jóvenes parejas a comprar su primera casa. Rumania y Eslovenia también ofrecen garantías estatales a los préstamos hipotecarios para los compradores que adquieran una vivienda por primera vez. Inglaterra continúa dando apoyo a su programa Ayuda a comprar, el cual proporcio-na préstamos o garantías hipotecarias, y existen programas similares también en Escocia, Gales e Irlanda del Norte. En Inglaterra, se contempla también la posibilidad de que los arrendatarios de las asociacions de vivienda y ayuntamientos pue-dan comprar una casa a través de los programas Derecho a comprar/Derecho a adquirir, mientras que Escocia ha rescindido su programa Derecho a comprar, el cual, en Gales, se está debatiendo.
Introducción de una estrategia desti-
nada a las personas sin techo
A principios del 2014, el Parlamento Europeo adoptó una resolución que comprendía una es-trategia para gestionar el tema de las personas sin techo de la UE. El informe insta, entre otras medi-das, a los Estados miembros a que «creen vivienda social y asequible adaptada a las necesidades de las personas más vulnerables y evitar así fenó-menos como la exclusión social o la existencia de personas sin techo». Entre los Estados miembros de la UE, la República Checa, Inglaterra, Irlanda, Luxemburgo e Irlanda del Norte han presentado recientemente nuevas estrategias para abordar esta problemática de las personas sin techo. Å
* Este texto es un capítulo que está incluido en el informe «El
estado de la vivienda en la UE en el 2015» elaborado por el
Observatorio Europeo de la Vivienda. Podéis obtener acce-
so al informe completo en línea en www.housingeurope.eu/
resource-468/the-state-of-housing-in-the-eu-2015
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En algunos países
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Modelos de política de vivienda
municipal en Europa y América
6.1. Presentación del estudio
Este artículo es un extracto de la investigación reali-zada por encargo del PMHB con el objeto de recoger referentes sobre los modelos de políticas de vivienda y sistemas de provisión de la vivienda social en otras ciudades de Europa y del mundo. Para abordar el próximo Plan de vivienda de Barcelona, se plantea la oportunidad de analizar instrumentos, estrategias y líneas de actuación que se ponen en práctica en otros países para resolver problemáticas como el acceso a la vivienda o la gestión del parque público de vivien-da social. El motivo esencial es conocer mejor cómo se han conformado estas políticas y tratar de encon-trar los elementos extrapolables al contexto de la ciu-dad de Barcelona.
En el contexto europeo se diferencian cuatro mo-delos de estado de bienestar con una clara incidencia en la estructura, forma de acceso y régimen de tenen-cia que conforman el mercado de la vivienda: el mo-delo socialdemócrata, basado en el principio de uni-versalidad, es un referente de los países con un mayor nivel de vivienda social de alquiler; el modelo corpo-rativista desarrolla el principio de subsidiariedad, que fomenta la competencia entre el alquiler en general, si bien el alquiler privado supera al social; el modelo liberal, basado en una protección social restrictiva, propicia el estatus de propietario/ocupante, a pesar de que el alquiler social tiene una presencia significa-tiva; y por último, el modelo mediterráneo despliega una protección social mínima en vivienda, fomenta el estado de propietario/ocupante y deja el alquiler en retroceso y el alquiler social sin significación.
El trabajo se ha basado en el estudio de casos a partir del análisis documental, obteniendo informa-ción procedente de la revisión de diferentes fuentes bibliográficas, documentales y estadísticas de di-ferentes ciudades de Europa y América. El estudio aborda las ciudades de Ámsterdam, París y Berlín, cuyo sistema es corporativista, y Londres, Nueva York y Bogotá, las tres con sistemas liberales. Estos modelos de bienestar estarían en contraposición al modelo mediterráneo en el que se inscribe la ciu-dad de Barcelona. La muestra seleccionada para desarrollar los casos de estudio es intencionada en función de los intereses temáticos y las preguntas de investigación y atendiendo a la diversidad de contextos tanto en materia de políticas de vivienda como en aspectos socioeconómicos y urbanos.
Abordar esta reflexión resulta muy pertinente en unos momentos en los que parece que las líneas po-líticas y actuaciones en materia de vivienda no son capaces de resolver todas las necesidades de la pobla-ción y es necesario plantear un cambio de estrategia. La tradición de las políticas de vivienda de España, con más de un siglo de existencia, se mantiene en las figuras, medidas y formas de intervención conti-nuistas y marcadas por un impulso a la tenencia en propiedad y un desarrollo indiscriminado de la edi-ficación. Ha dejado el legado de uno de los parques más grandes en relación al número de hogares y de personas de Europa, pero con una falta estructural de vivienda para los sectores sociales más vulnerables.
En el ámbito europeo, el concepto de vivienda so-cial/asequible identifica a las viviendas con precios
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Pilar García-Almirall
Catedrática ETSAB UPC
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Coautoras:
Investigación vinculada al grupo CPSV
Doctorado Gestión y valoración urbana
Lenimar Arends Morales
Arquitecta. Doctoranda ETSAB UPC
Blanca Gutiérrez Valdivia
Socióloga. Doctoranda ETSAB UPC
Daniela Idrovo
Arquitecta. Doctoranda ETSAB UPC
Gina Cleves
Filósofa. Masteranda ETSAB UPC
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que resultan más singulares. Se perfilan ciertos ele-mentos relevantes que refuerzan las competencias y la capacidad operativa de los Gobiernos locales. Antes de hacer referencia a ellos, es necesario hacer algunas apreciaciones para poner en contexto ciertas situaciones de partida.
La primera de ellas, manifestar que la actuación en vivienda trasciende el ámbito político, económico, legislativo y competencial de los Gobiernos locales en general. En el caso español, las dinámicas activas de producción, venta y beneficio rápido han alenta-do las expectativas de inversión y el encarecimiento de las viviendas, y, en consecuencia, han provocado las mayores dificultades de acceso.
Revertir esta situación exige un cambio cultural de la sociedad entera y de las estructuras económicas que desde la «época del desarrollismo» han utilizado la construcción residencial como motor económico. Un cambio que haga posible reservar un espacio en favor del concepto de vivienda como bien de primera necesidad, de uso duradero, de largo recorrido aso-ciado a su vida útil y a su función social de cobijo, arraigo y desempeño de las necesidades humanas. Avanzar en esta línea no depende únicamente de las iniciativas y políticas municipales en temas de vivien-da, sino del auspicio de un compromiso social y de la voluntad tácita y coordinada de las distintas autori-dades públicas en el desarrollo de medidas a distintas escalas de alcance económico-financiero, urbanísti-co y fiscal.
Una segunda cuestión consiste en explicar que las ciudades estudiadas son representativas de so-ciedades con un nivel socioeconómico muy distinto (ver tabla 1), especialmente si se atiende al coste de la vida, lo que significa que deberá contemplarse de algún modo la diferenciación en términos salariales que se puede apreciar entre los diferentes países. Así, por ejemplo, si comparamos los niveles salariales, to-mando como base el salario mínimo, a partir de las unidades de equivalencia propuestas por el Banco
Mundial, se muestra cómo el nivel de salario míni-mo español solo está por encima del de Colombia (0,51 dólares) y muy por debajo de los de países como Alemania (2,01), los Países Bajos (1,86), Francia (1,80), el Reino Unido (1,68) o Estados Unidos (1,24).
País Salario mínimo Salario mínimo Tasa de equivalencia
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Alemania 1.445 € 23.835 USD 2,01 USD
Colombia 589.500 $ 6.109 USD 0,51 USD
Estados Unidos 1.232 USD 14.784 USD 1,24 USD
Francia 1.430 € 21.447 USD 1,80 USD
Países Bajos 1.485 € 22.268 USD 1,87 USD
Reino Unido 1.105 £ 19.961 USD 1,68 USD
España 649 € 11.887 USD 1,00 USD
Una tercera cuestión hace referencia al concepto que se apunta en la introducción y a la significación de la vivienda social. Los modelos europeos presen-tan un parque de vivienda en regímenes de tenencia que mantienen la naturaleza de vivienda social per-durable y logran desmercantilizar una parte del par-que residencial para atender las necesidades habi-tacionales de la población. Esta situación se alcanza por una actuación de larga tradición, que consiste en la creación de organizaciones como las asociaciones de vivienda (Ámsterdam, Berlín, Londres) o socieda-des equivalentes (ver tabla 2: París, Nueva York).
Las asociaciones de vivienda desempeñan la fun-ción principal de la provisión de vivienda social para los diferentes estratos de la sociedad que la necesiten y actúan en la promoción y gestión de las viviendas sociales. Su objetivo es hacerlo con criterios alejados del beneficio propio y fomentar la cohesión social y la inserción laboral y social de los vecinos.
Tabla 1. Equivalencia salario mínimo comparable
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de las rentas que han desarrollado las propias asocia-ciones de viviendas en Ámsterdam. Ambas realizan un seguimiento y un análisis de precios consultable y público. El primero consiste en una publicación anual que recoge una evaluación de precios de al-quiler privado contratado según la ubicación, la superficie, la edad de la edificación y la antigüedad de contrato, entre otros. Una publicación accesible al público general que permite tener precios referenci-ales del mercado privado e influir indirectamente en los mismos. En el caso de Ámsterdam se trata de un sistema de evaluación más complejo y abierto al ciu-dadano, que calcula en cada caso el valor de la renta admisible aplicable a cada vivienda, atendiendo a los parámetros de superficie, ubicación y demás, simu-lando una tasación real del bien. Cabe destacar que algunas experiencias en la publicación de precios en España se han encaminado más a dar una estadística general de tendencia de mercado que una real esti-mación de valores por tipos de productos, con capa-cidad de incidir en el mercado.
• Mejorar los canales de información y reforzar los sistemas de seguimiento y evolución del parque resulta prioritario para mantener el parque en bue-nas condiciones de uso. En las experiencias estudia-das se aprecia cómo las organizaciones de vivienda han desarrollado mecanismos muy precisos para conocer el estado del parque edificado y la calidad y bienestar de los inquilinos alojados. En nuestro caso, una parte de las viviendas podría ser evaluada direc-tamente desde el Patronato Municipal de la Vivienda de Barcelona, si bien debería abordarse también el conjunto de viviendas individuales en propiedad. En ese caso, la evaluación y el seguimiento de una parte importante del parque de viviendas se debería articu-lar a través de las comunidades de propietarios y de los actuales sistemas de control de la Administración. Es una labor que se podría realizar engranando bien la comunicación entre los datos que manejan las di-ferentes Administraciones, como la Generalitat y el
Ayuntamiento. Para ello se deberían revisar los proce-sos y potenciar el control técnico de las actuaciones que aportan información (ITE, Células de habitabili-dad) sobre el estado del parque (privado y público), y reforzar la actuación del Consorcio de la Vivienda de Barcelona, abriendo vías de interrelación y coor-dinación técnica entre las unidades de información de las oficinas de vivienda municipales, la Agencia de Vivienda, el Observatorio de la Vivienda, Transmisio-nes patrimoniales, Plusvalías municipales, y también otras entidades relevantes en este campo, como el Catastro IBI.
• Incrementar la participación ciudadana en el diseño de estrategias locales de vivienda para que se ajusten más a las necesidades reales de la población e incluir a personas de la comunidad en la asignación de vivienda pública.
En definitiva, se han destacado algunos puntos que se retoman y ejemplifican en el apartado siguiente como lecciones aprendidas de los casos de estudio que podrían ser efectivas y orientar el nuevo Plan de Vivienda de Barcelona.
A continuación, la tabla comparativa destaca los principales hitos en vivienda social de las ciudades estudiadas. Los modelos de política de vivienda mu-nicipal muestran que existe una alta autonomía en la definición de los planes locales de vivienda. Sin em-bargo, en unas ciudades se aprecia una mayor capa-cidad de decisión, regulación y actuación, así como de supervisión de las entidades proveedoras de vi-vienda, como en los casos de Berlín y Ámsterdam, incluso con un control de rentas. Mientras que en otros casos, la actuación y financiación están sujetas a un sistema más arraigado al Gobierno central (en París) o metropolitano (Greater London Authority). Un caso aparte es el de Nueva York, con la Autoridad de la Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA), que concentra competencias en vivienda y fondos federales. Por último, Bogotá apuesta por una acción decidida en paralelo al Gobierno central.
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Los modelos de
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municipal muestran
que existe una alta
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locales de vivienda.
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Actuación del Gobierno local
Evalúa anualmente el precio máximo de renta social establecido por el Gobierno central.
BOGOTÁ, COLOMBIA
Finalidad Proporcionar viviendas asequibles en propiedad. En proporción a los ingresos familiares.
Tiempo en funcionamiento Existe tradición de vivienda social en propiedad.
Porcentaje de vivienda social Alquiler libre 45 % Propiedad mercado libre 55 %
Precio de alquiler (social y libre regulado) No existe, es totalmente libre.
Renta neta familiar Por familia de cuatro miembros 1.200 € (DANE).
Gasto en vivienda El 25 % de sus ingresos.
Aprovisionamiento de vivienda
del gremio de constructores o de diferentes universidades. Hay un control en el precio de salida en la primera transacción.
Programas de Enanciación
Ayudas a la producción Del Gobierno central o de autoridades locales.
Ayudas al acceso a la vivienda Del Gobierno central o de autoridades locales.
Ayudas a la rehabilitación Del Gobierno central o de autoridades locales.
Actuación del Gobierno local
Financia, de]ne proyectos, promueve proyectos de vivienda, contrata construcción y supervisa su ejecución.
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BERLÍN, ALEMANIA
estable, mediante la compra o promoción de viviendas en los barrios consolidados
Tiempo en funcionamiento Tradición de vivienda social desde 1919.
Inversión pública Se destina más del 2 % del PIB.
Alquiler social 30 %
Porcentaje de vivienda social Alquiler libre 56 %
Propiedad libre mercado 14 %
Tipo de acceso Alquiler social o alquiler libre subvencionados.
Alquiler mes Precio por m2 mes Salario año % gasto en vivienda
Familia 1 miembro 211 € 5,42 € / m2 14.100 € 30 %
Familia 2 miembros 409 € 5,85 €/ m2 27.300 € 30 %
Familia 3 miembros 472 € 5,91 € / m2 31.500 € 30 %
Familia 4 miembros 531 € 5,90 € / m2 35.400 € 30 %
Aprovisionamiento de vivienda
de vivienda social.
la gestión e]ciente del parque.
los proveedores de vivienda.
Programas de Bnanciación
Ayudas a la producción Préstamos boni]cados al edi]car para alquiler y otras ayudas.
Ayudas al acceso a la vivienda Ayudas personalizadas al alquiler y subvenciones en el acceso social.
Ayudas a la rehabilitación Existen ayudas a la mejora del parque, si bien el foco principal está en la creación de
vivienda renovada.
Actuación del Gobierno local
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NUEVA YORK, EE. UU.
Finalidad Proporcionar viviendas asequibles en proporción a los ingresos familiares
(máximo del 30 % de la renta) en régimen de alquiler.
Tiempo en funcionamiento Creó vivienda pública entre 1935 y 1970. Hoy se ha mercantilizado.
Alquiler social 41,85 %
Porcentaje de vivienda social Alquiler libre 26,29 %
Propiedad mercado libre 31,86 %
Tipo de acceso Alquiler social o alquiler libre subvencionados
Renta mensual Ingresos anuales % renta
Franja de ingresos alquiler (fam. 4 personas) familiar
Precio de alquiler (social y libre regulado) Ingresos extrem. bajos > 866 € > 34.570 €
Aprovisionamiento de vivienda
corporaciones públicas, actúa en ediVcación, rehabilitación, renovación urbana y recuperación del parque.
Programas de Dnanciación
construcción y preservación de viviendas asequibles y tramita préstamos a bajo interés.
Ayudas al acceso a la vivienda Programas de subsidios al alquiler o a la compra de vivienda.
Actuación del Gobierno local
plena capacidad de previsión y actuación en vivienda y gestiona programas de vivienda de alquiler (la Sección 8 y otros).
http://www.nychdc.com/HDC_%20A_%20Brief_History
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da social: creación de asociaciones de vivienda
ÁmsterdamEl caso de Ámsterdam ilustra una buena práctica en la creación y solvencia de las asociaciones de vivienda, que asumen plena responsabilidad en la provisión y gestión de la vivienda social. Se trata de entidades sin ánimo de lucro que asumieron la función delegada de proveer de vivienda social al municipio y que han lo-grado fortalecerse y renovarse con modernos sistemas de gestión. Con el tiempo, se han desvinculado de la dependencia de subvenciones del Estado, a través de un proceso que empezó en los años noventa, cuando se inició un retroceso progresivo del sistema de alqui-ler público coincidiendo con un cambio de gobierno.
En la actualidad, estas asociaciones tienen plena autonomía financiera y se rigen por principios sin fines de lucro, alejadas del beneficio propio de la or-ganización. Tienen como objetivo central el bienestar de la ciudadanía y fomentar la cohesión social y la in-serción laboral y social de los vecinos. Sin embargo, hoy estas organizaciones empiezan a competir con organizaciones con fines de lucro y con ello comien-za a peligrar o a desvirtuarse su función social.
La singularidad de Ámsterdam radica en la provi-sión de suelo por parte del municipio, que es propieta-rio del 80 %5, y que requiere una gestión costosa en su creación y mantenimiento. Esto implica un vínculo continuado entre usuarios de la edificación y la admi-nistración a través del sistema de derecho de superfi-cie de suelo que se establece en un canon a cincuenta años prorrogable.
Con este vínculo, la Administración municipal ad-quiere el control de la gestión del uso del parque edi-ficado, ya que los ocupantes del edificio mantienen la obligación de un pago anual que revierten o transfie-ren cuando abandonan el inmueble.
La importante dinámica de las más de 425 asocia-ciones de vivienda les otorga un peso destacado en su campo, ya que manejan un parque de 191.300 vivien-das. Con esa dimensión, han tenido que aplicarse en el ejercicio de sus responsabilidades a través de me-canismos de gestión innovadores y eficientes.
Un ejemplo son las herramientas de gestión mediante un sistema automatizado de registro y adjudicación de viviendas que asegura la máxima objetividad en la asignación a las personas demandantes. También la gestión de los contratos de alquiler y el seguimiento continuado de importes pagados, impagados y pla-zos, con lo que se consigue un seguimiento cotidiano del parque. Su capacidad técnica permite tasar la vi-vienda y proponer el valor de venta de las propieda-des arrendadas a sus arrendatarios y a otra población demandante.
Su gestión se extiende a la realización de viviendas asistenciales (Ley de Apoyo Social) para alojar a per-sonas mayores y a población con diversidad funcio-nal. En esos casos se requiere de la cooperación con organizaciones civiles dedicadas al cuidado y aten-ción de personas mayores o que requieran asistencia. También gestiona y organiza a las personas cuidado-ras y gestores de los vecindarios que se ocupan de ve-lar por el espacio común vecinal, gestionar las quejas recibidas mediante el Comité de Reclamaciones de la Asociación y responder ante la Comisión de Alquiler (Huurcommissies) de la zona. Desempeñan una ges-tión eficiente para mantener las viviendas y su entor-no en buen estado y para ello utilizan empresas de ser-vicios (de mantenimiento del edificio, del ascensor, de la limpieza y que incluyen pequeñas reparaciones en el suministro eléctrico, el agua…) que realizan sus trabajos a precios pactados. La calidad de vida en un vecindario se considera esencial para prevenir la de-lincuencia. Así mismo, gestionan la limpieza, ayudan a organizar eventos y otras actividades y proporcionan financiación para áreas de juego y deportivas. La ca-lidad de vida se fortalece además con la construcción de escuelas y centros comunitarios.
5. http://www.amsterdam.nl/gemeente/organisaties/organisaties/wzs/wo-nen/woonbeleid-onderzoek/woonvisie-amsterdam/woonvisie-wonen/ http://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht-uitgifte/erfpacht/.
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La singularidad de Ámsterdam radica en la provisión de suelo por parte del municipio, que es propietario de 80 %, y que requiere una gestión costosa en su creación y manteni-miento.>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
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es el impulso que se da a la renovación de edifi-caciones desocupadas, ya que esto puede hacer que una infraestructura inactiva que muchas veces termi-na causando problemas, incluso de seguridad, pueda pasar a manos de asociaciones de vivienda o vecinos para generar nuevas opciones de vivienda y reactivar los barrios.
Este tipo de infraestructura puede ser pública o privada. En el caso de ser pública, pasa directamen-te a licitación y pueden presentarse asociaciones de vivienda o incluso familias organizadas para refor-mar la edificación con fines residenciales (generando siempre una composición social mixta). En caso de ser privada, se acuerdan con la propiedad las mejoras y, en caso de no poder asumirlas, el Ayuntamiento puede servir de intermediario para la compra de los derechos de uso del inmueble por medio del levantamiento del alquiler del suelo y su devolución si es el caso.
El caso de Ámsterdam demuestra cómo un sistema con diferentes entidades de vivienda sin ánimo de lu-cro que gestionan el parque público facilita la flexibili-dad, la innovación y la diversidad de mecanismos para promover el acceso a la vivienda de diferentes perso-nas y la gestión y mantenimiento del parque edificado.
6.3.3. Estructuras participativas y de mejora del barrio
LondresEntre las buenas prácticas destacables se ha conside-rado interesante referirse a las estructuras participa-tivas que permiten conectar a los vecinos/inquilinos del barrio con las asociaciones gestoras y con las au-toridades locales. En las ciudades como Ámsterdam, París y Londres, en las que cada asociación de vivien-da es responsable de gestionar su propio parque de vivienda, suelen organizarse grupos con una cierta infraestructura de comunicación y reivindicación de las cuestiones vecinales.
En el caso específico del Reino Unido, existe una amplia diversidad de organismos con funciones rela-cionadas con la gestión de la vivienda cuyo cometido
principal es la participación ciudadana. Se trata de grupos que surgen al amparo de las asociaciones de vivienda y que se formalizan y actúan como au-ténticos canales de comunicación. Estos se ocupan tanto de temas relativos a la organización de activi-dades como de instruir a los vecinos en el manejo y funcionamiento de los servicios de la vivienda.
En Londres, en particular, se encuentran algunos referentes de estas organizaciones que propician otro tipo de participación ciudadana, complementaria a la más institucionalizada de la consulta pública en los procesos de redacción de los planes de vivienda o programas de regeneración urbana. Estas organiza-ciones cooperan con otras de mayor nivel organiza-das en una cierta jerarquía orgánica que las hace más o menos dependientes del Gobierno local, por lo que unas se sitúan más próximas y están más controladas por la Administración, mientras que otras están com-pletamente al servicio de los vecinos.
En general, son agrupaciones muy permeables y próximas a los vecinos y su función es dar apoyo logístico, jurídico y documental en temas de ges-tión y mantenimiento de la vivienda y los conjuntos residenciales. También se encargan de alentar acti-vidades de convivencia, atender y resolver algunas necesidades sociales del barrio, intervenir en conflic-tos y canalizar las demandas de los vecinos hacia las entidades locales. Se componen de vecinos con una estructura operativa a distintos niveles que vehiculan la participación del vecindario con órganos especí-ficos. Han demostrado ser una buena vía de apoyo a los barrios desfavorecidos.Ejemplos de ello son:
Las denominadas «organizaciones de gestión» (AL-MOs) han propiciado un auténtico cambio de ges-tión de la vivienda social pública. Fueron creadas en el 2002 por los Gobiernos municipales, como organi-zaciones sin fines de lucro, para facilitar la gestión de
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En el Reino Unido, existe una amplia di-versidad de organis-mos con funciones relacionadas con la gestión de la vivien-
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6.3.4. Instrumentos urbanísticos para la genera
ción de vivienda social
BogotáLa provisión de suelo público apto para vivienda social es un tema decisivo. Las regulaciones urbanísticas es-pañola y catalana, y también la colombiana, de corte similar a la española, contemplan los instrumentos urbanísticos necesarios para la creación de reservas de suelo destinados a vivienda social. El ejemplo siguien-te muestra cómo la aplicación sistemática de instru-mentos urbanísticos, junto con la coordinación con agentes públicos de producción de vivienda ha servi-do para hacer ver la necesaria corresponsabilidad en la generación de suelo y vivienda para las poblaciones más vulnerables.
El caso de Bogotá es una buena práctica que des-tacar, ya que lleva 15 años liderando la consolidación de un banco público de suelo gracias a la aplicación de instrumentos urbanísticos establecidos en la Ley 388 de 19979 y en el Plan de Ordenamiento Territorial de la Ciudad10. Ha conseguido generar alternativas a
la tradicional compra pública de suelo para vivienda social, actuando sobre el mercado de suelo y reducien-do el coste de adquisición y urbanización del mismo. Como resultado directo, se puede observar la dife-rencia de costes de adquisición de suelo entre 1990 y el 2010, ya que se han reducido en un 400 % (según datos de Metrovivienda11).
Para promover e intervenir el mercado a favor de la generación de vivienda social, los principales instru-mentos de gestión urbanística que se han tomado en consideración y aplicado en Bogotá han sido:
(a). Reserva de suelos y porcentajes obligatorios
para vivienda social:
Reserva obligatoria de un mínimo del 20-30 % del suelo útil para vivienda social prioritaria (VIP) en todo proyecto, bien sea de promotor público o privado e in-dependientemente de su ubicación en suelo residen-cial urbano o de expansión. El promotor está obligado a urbanizar y edificar la vivienda VIP (en plazos).
Esta obligación se puede realizar en el mismo proyecto, en otro proyecto del promotor o en proyec-tos que esté desarrollando el municipio. La edificabi-lidad o aprovechamiento de la vivienda VIP no cuen-ta dentro de cálculos de índices de construcción y aprovechamiento. Esto sirve para promover la cons-trucción de este tipo de vivienda. Cuando más del 50 % del proyecto está contemplado para vivienda social prioritaria (VIP), se puede cumplir la obliga-ción del promotor incluyendo la ejecución de par-ques y equipamientos en lugar de la cesión de suelo.
(b). Derecho de construcción y desarrollo prioritario:
Propietarios de suelos urbanizables no urbanizados o urbanizados no construidos, tienen un plazo de dos años para culminar su urbanización o edificación con usos permitidos por el planeamiento. Si cum-plido el plazo no han ejecutado al menos el 50 %, los terrenos entran a subasta pública con un valor inicial del 100 % de su valor comercial, y si no hay compra-dor, al 70 % del valor catastral. En cualquier caso, la
9. LEY 388 DE 1997. Por la cual se modifican la Ley 9 de 1989 y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones. http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=339.10. DECRETO DISTRITAL 190 DE 2004. Plan de Ordenamiento Territorial Dis-trital. http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=13935.11. Empresa municipal que promueve la construcción y adquisición de vivien-da social. http://www.metrovivienda.gov.co/index.php/2013-04-02-16-45-18.
Fuente: http://www.sgto.org.uk/wp_sgto/.
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Bogotá lleva 15 años
liderando la consoli-
dación de un banco
público de suelo
gracias a la aplica-
ción de instrumentos
urbanísticos.
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que el alquiler se encontraba en retroceso. Entre las causas que se apuntan, se pueden mencionar las cir-cunstancias económicas, sociales y del propio mer-cado, que hacen del alquiler una vía más flexible de acceso a la vivienda con buena aceptación social.
En relación con el mercado europeo, la proporción de viviendas de alquiler en Barcelona (30,1 %) se en-cuentra a mucha distancia del porcentaje de otras ciudades en las que, como se ha visto el en apartado anterior, el alquiler destaca por ser el principal régi-men de tenencia de una vivienda. Entre las ciuda-des europeas con mayor proporción de alquiler se encuentran: Berlín, con el 85,93 % (56 % libre, 30 % social); Ámsterdam, con el 72 % (24 % libre, 48 % so-cial); París, con el 61,5 % (44,3 % libre, 17,2 % social), y Londres, con el 42 % (25 % libre, 24,1 % social). También es relevante en la ciudad de Nueva York, con el 78,14 % (26,29 % libre, 41 % social) y en Bogotá (45 % libre).
Esta situación está asentada en los modelos de estado de bienestar que en nuestro país (modelo
mediterráneo) ha fomentado el estado propietario/ocupante, frente al alquiler en retroceso y el alquiler social sin apenas significación, en Barcelona del 1,5 %.
En unos momentos de crisis habitacional que afec-ta a un amplio sector social, parece obligado hacer frente a las escasas alternativas de acceso a la vivien-da. Esta falta estructural de vivienda accesible se hace más acuciante para los sectores sociales más vulne-rables, por lo que esta carencia ha de ser entendida y atendida por parte de todos los agentes sociales y empresariales vinculados al sector residencial.
Un avance sería el reconocimiento explícito de la función social de la propiedad y la defensa de los lími-tes que impone una actuación responsable especial-mente en la vivienda. La experiencia vivida en la etapa de boom inmobiliario merece ser tenida en cuenta para evitar una nueva situación expansiva fuera de control. Entonces se produjo una sobrevaloración en la compra de vivienda, por el efecto de la sobrede-manda, con una posterior caída cuando la economía
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
Un avance sería el
reconocimiento ex-
plícito de la función
social de la propie-
dad y la defensa
de los límites que
impone una actua-
ción responsable
especialmente en la
vivienda.
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Figura 1. Evolución del precio del alquiler por m2 en Barcelona
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Fuente: Departamento de Estadística. Ayuntamiento de Barcelona.
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ParísEn relación con el control de renta del mercado priva-do en Francia, se encuentra el Observatorio de Rentas de París (OLAP), una institución que hace el segui-miento, analiza y publica anualmente el precio del alquiler privado en relación con su ubicación, super-ficie, edad de la edificación y antigüedad de contrato, entre otros. Esta publicación es accesible al público general y se convierte en precios referenciales del mercado libre, lo que le permite influir indirectamen-te en los mismos.
Con respecto al alquiler de la vivienda social, el Gobierno central fija anualmente los precios en re-lación con los ingresos máximos permitidos para acceder a estas viviendas, los cuales son evaluados y adaptados por cada autoridad local. Sin embargo, las organizaciones HLM17 tienen la capacidad de realizar un seguimiento anual de la evolución de los ingresos económicos de sus inquilinos (a través de encuestas), pudiendo establecer un surloyer o SLS (suplemento de alquiler solidario) que se refiere a un incremento en la renta en caso de que la situación económica fa-miliar haya mejorado y sus ingresos excedan el 20 % de los ingresos máximos para acceder a la vivienda. Este se calcula de acuerdo con un coeficiente prees-tablecido en relación con el porcentaje excedido (ta-bla 1), multiplicado por el suplemento de referencia por m2 según su localización, el cual es de aproxima-damente 2,6 €/m2 en París18. El suplemento total no puede superar en ningún momento el 25 % de los recursos del hogar19.
Esta vía de control dinámico de los usuarios permite ajustar la renta en relación con los ingresos familiares y hacer sostenible el sistema de subsidios sin necesidad de discriminar por la mejoría económica familiar.
BerlínSin duda es Berlín la ciudad que ha hecho reciente-mente mayores esfuerzos para conseguir frenar el incremento del precio de los alquileres.
En el caso de Alemania, un gran porcentaje de pobla-ción está viviendo de alquiler (en Berlín casi el 85 % y en el conjunto de Alemania en torno al 57 % de la po-blación), lo que les permite actuar como un bloque que presiona a los diferentes Gobiernos para llevar a cabo y mantener medidas de protección de los inqui-linos. Totalmente contrapuesto es el caso del Estado español y de Cataluña, en el que domina el estatus de propietario/ocupante (en el censo del 2011 es del 78,9 %) con lo que el sector del alquiler es minoritario. El sector inmobiliario, con su posición dominante, ha sido tradicionalmente quien ha ejercido medidas de presión a favor del libre mercado, poniendo trabas a
17. Habitation à Loyer Modéré.18. http://www.dossierfamilial.com/sante-social/hebergement/loge-ment-hlm-le-calcul-du-surloyer-57184.19. http://www.pratique.fr/location-logement-social.html.
Tabla 3: Ingresos mensuales y anuales 2013
Tipos de ingresos Mensual neto Anual neto
Ingresos bajos de hogares unipersonales 1.330 € 18.620 €
Ingresos bajos de diversas
personas del hogar 1.680 € 23.520 €
Ingresos medios bajos > hasta 1.988 € 27.720 €
Ingresos medios altos de 1.988 € a 3.360 € de 27.720 € a 47.040 €
Ingresos altos 3.360 € 47.040 €
Fuente: (Gemeente Amsterdam 2009; Amsterdam, Federatie, Woningcorporaties 2013). Elaboración propia.
Tabla 4. Coeficiente según el límite de ingresos excedido
% de ingresos excedido Coeficiente
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≥ 60 % ≤ 149 % 0,35
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Fuente: http://www.dossierfamilial.com/sante-social/hebergement/logement-hlm-le-calcul-du-surloyer-57184.
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Con respecto al
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solo algunas pequeñas subidas permitidas dentro de los términos de este. Los aumentos deben ser notifi-cados por escrito y el inquilino puede reclamar una justificación. Además, los inquilinos solo pueden ser expulsados en caso de mala conducta, por no pagar el alquiler o si el propietario demuestra que quiere entrar y usar el apartamento como su propia direc-ción permanente y no debido a las fluctuaciones del mercado o a si la persona propietaria quiere especu-lar con la vivienda. Asimismo, se pueden exigir res-ponsabilidades al arrendador por las deficiencias que presente la vivienda y por la falta de compromiso en su reparación.
Frente a estas medidas de tipo normativo, la autori-dad municipal también ha adquirido el compromiso de construir nueva vivienda asequible para aumen-tar considerablemente la oferta, ofreciendo diferen-tes tipologías para diferentes tipos de unidades de convivencia (familias, estudiantes, personas de bajos ingresos…).
Solo una estrategia que combine diversos meca-nismos y actuaciones puede frenar los impulsos del mercado y poner las necesidades habitacionales de las personas por delante del rendimiento económico.
BIBLIOGRAFÍA-Did Berlin just crack the code to keeping rents affordable?http://www.brickunderground.com/blog/2015/07/move_to_berlin- Berlin’s New Rent Control Laws Are Already Workinghttp://www.citylab.com/housing/2015/07/berlins-brand-new-rent-con-trol-laws-are-already-working/398087/?utm_source=nl__link1_070915- Nicht preisgebundene Wohnungen Alt- und Neubauwohnungenhttp://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mieterf ibel/de/m_mie-te1.shtmlhttp://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mieterf ibel/de/m_mie-te1.shtmlhttp://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/mietrech-t/3793279-739654-mietpreisbremse-regelungen-aenderungen-a.html-2FE8http://www.amsterdam.nl/veelgevraagd/?caseid=%7b3558559C-Gemeente Amsterdam 2009; Amsterdam, Federatie, Woningcorporaties 2013http://www.dossierfamilial.com/sante-social/hebergement/loge-ment-hlm-le-calcul-du-surloyer-57184http://www.wswonen.nl/puntentelling/puntentelling_zelfstandig.php-IBB Housing Market Report, 2014. Investitionsbank, Berlin-Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025Grundlagen für Berlins Wohnungs-politik
6.5. Promociones de vivienda social
ÁmsterdamEl caso de estudio presentado trata de un proyecto arquitectónico que combina vivienda social en régi-men de alquiler con vivienda en propiedad. El objeti-vo de este tipo de actuaciones consiste en integrar los dos regímenes de tenencia para que la interacción de los propietarios, en conjunto con los inquilinos, haga que estos últimos cuiden más el grado de manteni-miento de los edificios, minimizando las inversiones para tal fin. «El inquilino que vive de alquiler no tie-ne, lógicamente, la misma implicación en la vida y el mantenimiento del entorno de quien es propietario de su casa» (Ruiz Cabrero G., 2011).
La estrategia consiste en ofrecer la misma calidad constructiva en las viviendas para los dos regímenes de tenencia. En el régimen de alquiler se utiliza la es-tructura de bloque plurifamiliar, mientras que en el régimen de propiedad se utiliza la estructura de vivien-da unifamiliar adosada o semiaislada. El aspecto del conjunto es de una arquitectura única, sin diferenci-as, y el acceso a este tipo de vivienda social es para diferentes estratos de población.
En otra línea de actuación complementaria, se procura integrar diferentes estilos de vida, diferentes formas de acceso a la vivienda. Se combinan progra-mas funcionales de dos, tres, cuatro y hasta cinco habitaciones para diferentes estructuras de hogares.
Este tipo de estrategias se vienen adoptando en los Países Bajos desde la aparición del informe Heerma a principios de los noventa y hay que decir que se está consiguiendo que la clase media vuelva a cohesionar-se en el territorio, después de haberse observado cómo era expulsada de los centros de las ciudades por la falta de producto universalizado y la falta de diversidad de programa.
Ijburg block 23 Haveneiland, Amsterdamhttp://en.cie.nl/projects/26
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Fuente: http://en.cie.nl/projects/26.
Fuente: VMX Architects - IJBURG 23.Fuente: http://en.cie.nl/projects/26.
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Imagen 1: Mapa del desplazamiento de residentes de Heygate Estate a otras zonas.Fuente: https://kennethaweleokafor.wordpress.com/2015/01/12/2nd-essay-draft/
Foto 2: Heygate Estate completamente vacío, a la espera de su
demolición, 2014 (Fotografía: Lenimar Arends).
Imagen 2: Plano de distribución del Heygate Estate. Fuente: Heygate rehousing project report.
Foto 1: Heygate Estate completamente vacío a la espera de su demolición, 2014(Fotografía : Lenimar Arends).
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Finalizado en el 2011. Edificio con planta baja co-mercial y 52 unidades de vivienda de una, dos y tres ha-bitaciones. 34 unidades destinadas a propiedad com-partida y 18 unidades de alquiler social, de las cuales tres unidades están ocupadas por antiguos residentes de Heygate Estate según datos del Ayuntamiento.
Foto 5: Edificio en Arch Street. Fotografía: Lenimar Arends, 2014.
Foto 6: Edificio en Arch Street. Fuente: http://www.bdonline.co.uk/wardroper-house-by-sarah-wigglesworth-architects-and-arch-street-by-s333-elephant-and-castle-south-london/5022251.article.
Imagen 3: Planta baja. Edificio en Arch Street.Fuente: http://www.bdonline.co.uk/wardroper-house-by-sarah-wigglesworth-architects-and-arch-street-by-s333-elephant-and-castle-south-london/5022251.article.
Imagen 4: 4.ª planta. Edificio en Arch Street. Fuente: http://www.bdonline.co.uk/wardroper-hou-se-by-sarah-wigglesworth-architects-and-arch-street-by-s333-elephant-and-castle-south-lon-don/5022251.article.
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Parque Cantarrana
Conjunto Residencial20
Bogotá
Zona (Localidad): Usme.Población de la localidad: 426.176 habitantes y 102.380 hogares (S. Hábitat).Déficit cuantitativo de viviendas en la zona: 9,3 % de los hogares.Cantidad de viviendas VIP y VIS: 392 (28 de vivien-da social prioritaria y 364 de vivienda social).Número de beneficiarios del proyecto: 392 hogares y 1.513 personas.Área total bruta: 13.825 m²Área útil desarrollable: 7.667 m² Densidad de viviendas por hectárea útil: 511.Área construida de los apartamentos: 49 m² y 53 m².
El suelo de este proyecto, compuesto por tres terrenos de propiedad privada, fue declarado por el Ayuntamiento, en el año 2008, como de «desarrollo prioritario» por ser un suelo urbanizable pero no urbanizado por sus pro-pietarios. Con la declaratoria, los propietarios tenían un plazo de dos años para urbanizarlo. Al no haber cum-plido su obligación y vencidos los dos años, el Ayun-tamiento subastó los tres solares. Dos de ellos fueron comprados por un constructor que, de acuerdo con la normativa, debía construir exclusivamente vivi-enda de interés social en el terreno. El tercer terreno subastado, al no haber tenido comprador, fue adqui-rido por el banco de suelos de la ciudad Metrovivien-da, como indica la ley que debe hacerse.
Metrovivienda y el constructor suscribieron un convenio que permitió que un suelo que tenía las condiciones normativas para su consolidación urba-na pero estaba sin urbanizar, se urbanizara y edificara generando 392 pisos de vivienda social.
20. La Declaratoria de Desarrollo Prioritario y la gestión del Banco de suelos para generar 392 viviendas de interés social en Bogotá.
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Nuevo barrio residencial FLORA Berlin-Pankow. Proyecto de: KK Architekten, Höhne Architekten, nps tchoban voss. Foto: Stefan Müller.
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Precio del alquiler
de las viviendas en Barcelona
1. Visión general: Barcelona1
Los últimos datos disponibles2 manifiestan que los precios de alquiler residencial en Bar-celona siguen una intensa tendencia ascendente. Si durante el 2014 los precios de alquiler interrumpieron la trayectoria bajista del quinquenio anterior, a lo largo del 2015 han repun-tado con fuerza: el alquiler medio por contrato se ha situado en 735 €/mes, un 6,8 % más que en el 2014. En el caso del alquiler medio por unidad de superficie, se han alcanzado los 11,1 €/m2/mes, un 9,1 % más que un año atrás3.
Estos datos confirman el resurgimiento del sector inmobiliario que se ha detectado en diferentes ámbitos, principalmente en el mercado de compraventas, con aumentos de precios, del número de compraventas registradas y de hipotecas constituidas, tanto en el segmento de obra nueva como en el de segunda mano. El alza de los precios y de las compraventas viene determinada por el mayor empuje de la actividad económica y, en particular, de la recuperación de la ocupación, de la inversión y de la confianza de la de-manda, apoyada en una mayor accesibilidad al crédito. Todo esto en un contexto de creci-miento de la demanda turística y de la inversión internacional. A pesar de esta abundancia de signos al alza, debe tenerse muy presente que el punto de partida es muy bajo, dado el proceso de corrección de precios y producción a la baja que ha tenido lugar desde el esta-llido de la crisis, con una fuerte devaluación de los precios entre el 2007 y el 2013, año en que se alcanzaron los mínimos. El cambio de signo del 2014 y el repunte del 2015 marcan el final de la trayectoria descendente, pero incluso con estas alzas, los precios de los alquileres mensuales se sitúan en términos constantes un 14,7 % por debajo de los vigentes en el 2007.
01
Después de la fuerte devaluación
de los precios entre el 2007 y el
2013, el repunte al alza de los
precios que se registró en el 2014
se ha intensi$cado en el 2015.
Alquiler medio en Barcelona (€/mes)
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Fuente: elaboración propia a partir de los datos de la Secretaría de Vivienda y Mejora Urbana.
Evolución del alquiler medio (€ constantes/mes)
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Variación (%)
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1. Todos los gráficos, las tablas y los mapas han sido elaborados en el Gabinete Técnico de Programación a partir de datos de la Secretaría de Vivienda, Idealista.com, Fotocasa, el Instituto Nacio-nal de Estadística (INE) y fuentes propias. 2. Si no se indica lo contrario, los datos de precios de alquileres proceden de la Secretaría de Vivienda y Mejora Urbana, de la Generalitat de Catalunya. 3. Otras fuentes amplifican estos incrementos: para Idealista.com, el alquiler medio por metro cuadrado ha aumentado en términos interanuales en el 2015 en Barcelona un 23,0 %, mientras que para Fotocasa el aumento ha sido del 19,5 %.
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María Jesús Calvo
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Viviendas principales en régimen de alquiler (en % sobre el total)
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Fuente: INE, Censo de Población y Viviendas 2011. Elaboración propia.
En lo que respecta a la proporción de viviendas de alquiler asequible, los porcentajes de otras ciudades europeas también se encuentran muy por encima si los comparamos con Barcelona. Así, según el mismo estudio, Ámsterdam es una de las ciudades con más parque de viviendas de alquiler social, con un 48 %. Hay que decir que en esta ciudad es posible construir viviendas porque el 80 % del suelo es propiedad del munici-pio. Por su parte, Berlín dispone de un 30,2 % de viviendas de alquiler social, Londres de un 23 % y París de un 17,2 %.
Parque de viviendas
Ciudad/ Parque de viviendas Vivienda/ Parque de viviendas Parque de viviendas en Parque de viviendas
País Total 10.000 habitantes en propiedad (%) alquiler de mercado libre (%) de alquiler social (%)
Holanda 7.107.000 423,0 58,0 % 10,0 % 32,0 %
Ámsterdam 398.565 491,3 28,0 % 24,0 % 48,0 %
Alemania 41.183.333 508,0 43,0 % 51,0 % 6,0 %
Berlín 1.883.161 550,3 14,0 % 55,7 % 30,2 %
Reino Unido 23.400.000 443,0 66,4 % 15,6 % 18,0 %
Londres 3.383.030 410,0 57,0 % 19,0 % 23,0 %
Francia 33.672.308 519,0 57,7 % 25,2 % 14,6 %
París 1.356.074 602,7 33,1 % 44,3 % 17,2 %
España 25.129.000 544,0 85,0 % 11,0 % 2,0 %
Barcelona 811.106 506,0 66,6 % 31,3 % 2,0 %
EE.UU. 132.802.859 416,0 64,9 %
Colombia 40,0 % No existe
Bogotá 2.312.875 297,4 No existe
Fuente: ver la nota 4.
4. Datos extraídos del estudio «Modelos de política de vivienda municipal. Estudio referente de otras ciutades de àmbito europeo y americano», elaborado por la Universidad Politécnica de Cata-luña (UPC) para el Ayuntamiento de Barcelona bajo la dirección de la doctora Pilar García-Almirall, catedrática del Departamento de Tecnología de Arquitectura.
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3.2. Evolución de los contratos y precios por distritos
El número de contratos de alquiler registrado no es homogéneo territorialmente. Los da-tos por distritos muestran grandes diferencias: el Eixample concentra el 20,8 % del total de contratos registrados, mientras que Les Corts solo tiene un 4,5 % del total. Aunque estas diferencias parecen muy acusadas, encajan bastante con los pesos de población y parque residencial de cada uno de los dos distritos en relación con el conjunto de la ciudad.
Distribución del número de contratos por distritos (en %)
(2015)
El precio de alquiler contractual presenta amplias diferencias por distritos. La media con-tractual en Sarrià-Sant Gervasi se ha situado durante el 2015 ligeramente por encima de los 1.050 €/mes, el doble del alquiler medio de Nou Barris, el distrito con un alquiler medio más bajo de la ciudad.
Del 10 % al 14 % (5)Del 6 % al 10 % (3)
Por distritos, las diferencias
de precios son importantes, a
la vez que los crecimientos son
generalizados.
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Alquiler medio de los contratos por distritos (2015)
Alquiler medio de los contratos por distritos (2015)
€/mes
€/mes
1.100
1.000
900
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700
600
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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Eixample
Les Corts
Gràcia
Nou Barris
Sant Andreu
De 600 a 700 (3) Del 4 % al 5 % (2)De 700 a 800 (2) Del 5 % al 6 % (1)
De 800 a 900 (1) Del 6 % al 7 % (1)
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Alquiler medio por contrato (€/mes). Barrios (máximo y mínimo )
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Pedralbes (2013, 2014 y 2015) Barcelona
más abundante es el que contiene los barrios con precios medios de entre 400 y 700 €/mes (43 barrios), seguido por el de los barrios con precios situados entre 700 y 1.000 €/mes (17 barrios).
En lo que respecta a la evolución de los precios, los datos por barrios ofrecen muchos más matices que los de distrito vistos anteriormente. Con la excepción de los cinco barrios en los que la evolución interanual de precios es negativa, el resto de barrios se enmarcan en la ten-dencia ascendente mencionada antes y que se ve con claridad en el mapa adjunto. Aunque es cierto que en algunos barrios se detecta una tasa de crecimiento muy alta, como Pedral-bes o Montbau, conviene tener presente que son barrios con un bajo número de contratos y una elevada volatilidad. En cambio, 52 de los 73 barrios de la ciudad registran variaciones al alza inferiores al 10 %. Los barrios con más contratos –la Vila de Gràcia y la Nova Esquerra de l’Eixample– registran alzas ligeramente por encima del 7 %.
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Contratos de alquiler: evolución de los precios y número de contratos (barrios)
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Distrito
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5. Los alquileres en Barcelona en el contexto de las grandes ciudades
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5.1. Nivel de precios de alquiler y evolución reciente
Los últimos datos disponibles6 de las diez ciudades españolas más grandes en términos de población contextualizan los incrementos de precios de alquiler de Barcelona. En los gráficos adjuntos se ve cómo Barcelona se ha situado en el último trienio por encima de cualquiera de las grandes ciudades españolas. Además, al ser mayores los incrementos, se ha ensanchado la distancia de nivel entre Barcelona y el resto de ciudades. Entre otros factores diferenciales, el enorme atractivo turístico de la ciudad ha actuado de impulsor de los precios.
De entre las diez ciudades más grandes de España, Barcelona es donde los precios de alquiler son más altos y donde más han aumentado en el último año.
6. Datos de Idealista.com.
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2013 20152014
Barcelona
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Zaragoza
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Las Palmas
Bilbao
Precio de alquiler de las viviendas (€/m2/mes)
Fuente: elaboración propia a partir de Idealista.com.
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Renderizado de la promoción de 49 viviendas para gente mayor y 15 alojamientos en la calle Alí Bei, 102. PMHB.
