Qu’est-ce qu’un logement décent€¦ · Qu’est-ce qu’un logement décent ? Octobre 2004...

Guide d’évaluation

Qu’est-ce qu’un logement

décent ?

Octobre 2004

Quelques éléments de

réponse ...

direction générale

de l’Urbanisme

de l’Habitat et

de la Construction

Que vous soyez propriétaireou locataire

Tout logement loué doit être décent

2 Guide du logement décent

3 principes permettent d’évaluerla conformité aux caractéristiquesde décence :

� le logement ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physiquedes occupants ;

� le logement ne présente pas de risques manifestes pour lasanté des occupants ;

� il doit être pourvu des équipements habituelspermettant d’habiter normalement le logement.

Le caractère manifeste des risques signifiequ’ils sont visibles et détectables par toute per-sonne à l’occasion d’une visite attentive, sansl’aide d’un professionnel. Dans certains cas,seuls des signes laissant supposer l’existenced’un risque pourront être établis.

Si vous le souhaitez, vous pouvez faire appel àun professionnel pour vérifier et confirmer ounon la présence du risque.

La vérification de la conformité du logementloué ou sous-loué aux caractéristiques dedécence peut intervenir à tout moment dela location :

� au moment de l’entrée dans les lieux, lors dela signature du bail et de l’état des lieux ;

� en cours de bail, lorsque le locataire habitedéjà dans le logement.

En tant que locataire ou proprié-taire bailleur, vous souhaitez véri-fier que le logement que vousoccupez ou que vous donnez enlocation respecte les caractéris-tiques de décence.

Ce guide a pour but de vous aider à évaluer votre logement et àrepérer quelques situations qui nerépondent pas aux exigencesfixées.

Il ne constitue ni un certificat, niune attestation et n’ouvre aucundroit particulier.

* Celles-ci sont définies par deux textes :- l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’ article 187 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbainsdu 13 décembre 2000 ;- son décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Aujourd’hui, tout logement occupé par un locataire ou un sous-locataire pourson habitation principale doit être conforme à des caractéristiques de décence*.

Visitez votre logement en 3 étapes :

� l’immeuble et l’accès au logement

� le logement dans sa globalité

� les différentes pièces du logementselon leur usage

Chaque fiche comporte une liste nonexhaustive de points à observer.

Si, à l’aide des illustrations, vous repérez un ou plusieurs signes de nonconformité aux caractéristiques dulogement décent, cochez la ou lescases correspondantes, face à la liste.

Locataire,propriétaire bailleur,faites une première analyse de la décence devotre logement :

A la fin de la visite d’évaluation, notezdes signes de non-décence que vousavez repérés et reportez-vous au décret qui définit toutes les caractéris-tiques du logement décent.

A la fin de ce guide, vous trouve-rez les démarches et les recours à entreprendre, ainsi que lesadresses et contacts utiles.

Comment utiliser ce guide ?

Guide du logement décent 3

L’accès au logement

Avant d’entrer dans le logement, observez ses accès.


� Les sols ne sontpas solides

� Les plafonds présentent unrisque de chutede matériaux

� La toiture n’estpas étanche

� Les escaliers sontdangereux

� Les garde-corpssont descellés

� Les fenêtres nesont pas étanchesà l’eau

� Les fils électriquessont dénudés

� L’éclairage estdéfectueux

� Les canalisationsde gaz sont détériorées

� Présence d’infiltrations ouremontées d’eau *

Extraits du décret concernantl’accès du logement

Art.2 - al.1 : « Il (le logement) assurele clos et le couvert. Le gros œuvre dulogement et de ses accès est en bonétat d'entretien et de solidité et pro-tège les locaux contre les eaux de ruis-sellement et les remontées d'eau. Lesmenuiseries extérieures et la couver-ture avec ses raccords et accessoiresassurent la protection contre les infil-trations d'eau dans l'habitation. »

Art.2 - al.2 : « Les dispositifs de rete-nue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps desfenêtres, escaliers, loggias et balcons,sont dans un état conforme à leurusage. »

Art.2 - al.4 : « Les réseaux d’électri-cité et de gaz (…) sont conformes auxnormes de sécurité définies par les loiset règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. »

Art.3 - al.6 : « Un réseau électriquepermettant l'éclairage suffisant de tou-tes les pièces et des accès...»

* « Pour les logements situés dans lesdépartements d’outre-mer, il peut être tenu

compte pour l’appréciation des conditionsrelatives à la protection contre les infiltra-

tions d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements. »

Quelques exemples de non-décence

L’accès au logement

L’accès d’un logement décent est en bon état d’entretien et de solidité.


Des signes de non-décenceLa toiture n’est pas étanche

et le plafond présente un risquede chute de matériaux.

Des signes de non-décence La rampe de l’escalier est détériorée.

Des signes de non-décence Les canalisations d’eau et de gaz sont en mauvais état.

Le logement dans sa globalité

Observez le logement dans sa globalité.


� Les sols ne sontpas solides

� Les plafonds présentent unrisque de chute dematériaux

� Les escaliers sontdangereux

� Les garde-corpssont descellés

� Revêtementsdégradés et pré-sence de plombdans les peintures

� Présence de flocage, calorifu-geage ou faux-plafonds dégradéscontenant de l’amiante

� Présence d’infiltrations ouremontées d’eau *

Extraits du décret concernant les observations générales dulogement

Art.2 - al.1 : « Il (le logement) assurele clos et le couvert. Le gros œuvre dulogement et de ses accès est en bonétat d'entretien et de solidité et pro-tège les locaux contre les eaux de ruis-sellement et les remontées d'eau. Lesmenuiseries extérieures et la couver-ture avec ses raccords et accessoiresassurent la protection contre les infil-trations d'eau dans l'habitation. »

Art.2 - al.2 : « Les dispositifs de rete-nue des personnes, dans le logement etses accès, tels que garde-corps desfenêtres, escaliers, loggias et balcons,sont dans un état conforme à leurusage. »

Art.2 - al.3 : « La nature et l'état deconservation et d'entretien des maté-riaux de construction, des canalisationset des revêtements du logement neprésentent pas de risques manifestespour la santé et la sécurité physiquedes locataires. »

Art.2 - al.5 : « Les dispositifs d'ouver-ture et de ventilation des logementspermettent un renouvellement de l'airadapté aux besoins d'une occupationnormale du logement et au fonctionne-ment des équipements. »


* « Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte pour l’appréciation des condi-tions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, desconditions climatiques spécifiques à ces départements. »



Le gros œuvre d’un logement décent doit être en bon état d’entretien

et de solidité.

L’amianteLe diagnostic d’un expert a pu être réalisé dans le logement ou les parties communes.

Le plombCertaines peintures anciennes contenant du plomb présentent un danger lorsqu’elles sont dégradées.En cas de doute, le diagnostic d’un expert est nécessaire.

Des signes de non-décence La structure du logement : le plafondet le sol sont abîmés. Le garde-corps estdétérioré.

Des signes de non-décence L’humidité et ses éventuelles causes :un toit ou une fenêtre non étanche,infiltration d’eau par le sol ...

L’humidité par condensationn’est pas obligatoirement

un signe de non-décence !Vérifiez que la ventilation

est assurée.



� L’installation électrique estdangereuse

� L’installation électrique ne permet pas lefonctionnementdes appareilsménagers courants

� L’installationpermettant unchauffage n’estpas adaptée

Extraits du décret concernant les observations générales dulogement

Art.2 - al.3 : « La nature et l'état deconservation et d'entretien des maté-riaux de construction, des canalisationset des revêtements du logement neprésentent pas de risques manifestespour la santé et la sécurité physiquedes locataires. »

Art.2 - al.4 : « Les réseaux et bran-chements d'électricité et de gaz et leséquipements de chauffage et de pro-duction d'eau chaude sont conformesaux normes de sécurité définies par leslois et règlements et sont en bon étatd'usage et de fonctionnement. »

Art.3 : « Le logement comporte leséléments d’équipement et de confortsuivants : »

Art.3 - al.1 : « Une installation per-mettant un chauffage normal, muniedes dispositifs d'alimentation en éner-gie et d'évacuation des produits decombustion et adaptée aux caractéris-tiques du logement. »

Art.3 - al.6 : « Un réseau électriquepermettant l'éclairage suffisant de tou-tes les pièces et des accès ainsi que lefonctionnement des appareils ménagerscourants indispensables à la vie quoti-dienne. »


* « Pour les logements situés dans les départementsd’outre-mer, il peut ne pas être fait application de cesdispositions lorsque les conditions climatiques le permettent. »


� L’électricitéDes signes de non-décence L’ installation électrique : l’installation estmal entretenue, les fils électriques dénudés oules prises et interrupteurs détériorés.

� Le chauffageDes signes de décence � mode de chauffage électrique

Il faut un réseau électrique de puissance suffisante et des corps de chauffe (radiateurs,convecteurs...).

� mode de chauffage à combustionIl faut une arrivée d’air + une évacuation + undispositif d’alimentation ou de stockage d’énergie+ les appareils de chauffage (radiateurs, ...).

� un chauffage central à eau chaude individuel

L’explosionUn chauffage en mauvais état defonctionnement peut déclencher

une explosion.

L’électrocutionUne prise électrique détériorée fait passer

le courant électrique.

L’intoxicationUne mauvaise aération

empêche l’évacuation des gaznon-brûlés toxiques.


L’installation électrique et le mode de chauffage doivent être adaptés,

de puissance suffisante, et ne pas présenterun danger pour les occupants.

Les risques pour les occupants�


� L’éclairementnaturel est insuffisant

� Les fenêtres nes’ouvrent pas surl’extérieur

� Les ouvertures ne permettentpas un renouvel-lement d’air suffisant

� L’éclairage électrique estdéfectueux

� Aucune pièceprincipale n’a unvolume ou unesurface suffisante

Extraits du décret concernant lespièces principales


Art.2 - al.6 : « Les pièces principales,au sens du troisième alinéa de l'articleR. 111-1 du code de la construction etde l'habitation, bénéficient d'un éclaire-ment naturel suffisant et d'un ouvrantdonnant à l'air libre ou sur un volumevitré donnant à l'air libre. »



Art.4 : « Le logement dispose aumoins d'une pièce principale ayant soitune surface habitable au moins égale à9 mètres carrés et une hauteur sousplafond au moins égale à 2,20 mètres,soit un volume habitable au moins égalà 20 mètres cubes.La surface habitable et le volume habi-table sont déterminés conformémentaux dispositions des deuxième et troi-sième alinéas de l'article R. 111-2 ducode de la construction et de l'habita-tion. »


Les pièces principales

Le salon, la salle à manger, les chambres

Les pièces principales

Le salon, la salle à manger

et les chambresd’un logement décent doivent

remplir les conditions suivantes :


� Il faut au moins une fenêtre par pièce qui s’ouvre sur l’extérieur. Des signes de non-décence Une pièce sans éclairement naturel ou non-ouvrant n’est pas conforme aux normes de décence.

� Au moins une pièce principale doit avoir une superficie de 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,2 m ou un volume de 20 m3 calculé en prenant en compte la partie de la pièce dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m.

Calcul surfaceLongueur (L) x largeur (l)

Calcul volumeLongueur (L) x largeur (l) x hauteur (h)

� Il faut au moins une prise ou un éclairage dans chaque pièce.

La cuisine (ou coin cuisine)


� Il n’y a pas d’évier

� Les plafonds présentent unrisque de chutede matériaux

� Il n’y a pas d’évacuation deseaux usées

� La pression et ledébit de l’eausont insuffisants

� Il n’y a pas d’alimentation eneau potable

� Il n’y a pas d’alimentation eneau chaude *

� L’aménagementne permet pas derecevoir un appa-reil de cuisson


Extraits du décret concernant lacuisine



Art.3 - al.2 : « Une installation d'ali-mentation en eau potable assurant àl'intérieur du logement la distributionavec une pression et un débit suffisantspour l'utilisation normale de ses loca-taires. »

Art.3 - al.3 : « Des installations d'éva-cuation des eaux ménagères et deseaux-vannes empêchant le refoulementdes odeurs et des effluents et muniesde siphon. »

Art.3 - al.4 : « Une cuisine ou uncoin cuisine aménagé de manière àrecevoir un appareil de cuisson etcomprenant un évier raccordé à uneinstallation d'alimentation en eau chau-de et froide et à une installation d'éva-cuation des eaux usées. »



* Sauf DOM

La cuisine (ou coin cuisine)

La cuisine (ou coin cuisine) d’un logementdécent comporte les points suivants :


� La cuisine doit comporter : un point d’eau potable avec pression suffisante, un évier, de l’eau chaude etfroide, une évacuation des eaux avecsiphon et un éclairage. Signe de non-décence

Absence d’eau chaude etmanque de pression et de

siphon.� Il faut une alimentation électrique protégée et adaptée pour le fonctionnementdes appareils ménagers courants.

� Signes de décence

� mode de cuissonélectriqueIl faut une prise decourant adaptée à lapuissance d’une plaquechauffante, celle-cipouvant être fournie par le locataire.

� mode de cuisson gazLe local doit être ventilé.Exemples : deux bouchesd’aération (entrée,sortie) ou une bouche de sortie + entrées d’airdans les pièces principales.

Signe de non-décenceLe chauffe-eau présente un

danger de fuites de gaz et/oul’évacuation des gaz brûlés est

insuffisante.

La salle d’eau, les WC


� Il n’y a pas deséparation entreles WC et la cuisine

� L’aménagementde la douche oude la baignoire ne permet pasl’intimité (pourles logements deplus d’une pièce)

� La pression et ledébit de l’eausont insuffisants

� Il n’y a pas d’eauchaude *

� Il n’y a pas desiphon

� L’évacuation estdéfectueuse


Extraits du décret concernant lessanitaires



Art.3 - al.2 : « Une installation d'ali-mentation en eau potable assurant àl'intérieur du logement la distributionavec une pression et un débit suffisantspour l'utilisation normale de ses loca-taires. »

Art.3 - al.3 : « Des installations d'éva-cuation des eaux ménagères et deseaux-vannes empêchant le refoulementdes odeurs et des effluents et muniesde siphon. »

Art.3 - al.5 : « Une installation sanitai-re intérieure au logement comprenantun w.-c., séparé de la cuisine et de lapièce où sont pris les repas, et un équi-pement pour la toilette corporelle,comportant une baignoire ou une dou-che, aménagé de manière à garantirl'intimité personnelle, alimenté en eauchaude et froide et muni d'une évacua-tion des eaux usées. L'installation sani-taire d'un logement d'une seule piècepeut être limitée à un w.-c. extérieurau logement à condition que ce w.-c.soit situé dans le même bâtiment etfacilement accessible. »


* Sauf DOM

La salle d’eau, les WC

L’installation sanitaire doit être adaptéeau logement d’une ou plusieurs pièces.


� La salle d’eau dans un logement décentde plus d’une pièce comporte : de l’eau chaude et froide avec pressionsuffisante, une évacuation des eaux avec siphon et un éclairage suffisant. Les sanitaires sont séparés de la pièceprincipale, permettant ainsi l’intimité.

Signe de non-décenceL’absence d’équipement pour la toilette corporelle avec son

évacuation par siphon.

CAS PARTICULIER � le logement d’une pièce

Signes de décence� Les WC peuvent être situés à l’extérieur

du logement mais doivent être facilementaccessible et dans le même bâtiment.

� La douche ou la baignoire ne sont pas obligatoires, le lavabo n’est pas obligatoire s’il existe un point d’eau (coin cuisine).

Signe de non-décenceLes WC doivent être à

l’intérieur du bâtiment et enaucun cas à l’extérieur.

Signe de non-décenceL’éclairage dans la salle d’eaun’est pas protégé et présente

un risque d’électrocution.

DEMARCHES ET RECOURS

Vous pouvez utiliser la grille p.17 pour faire la synthèse de vos premières observations.

Reportez-vous également au texte du décret qui définit toutes les caractéristiques du logement décent.


La conformité du logement auxcaractéristiques de décence estaujourd’hui une condition pourbénéficier de l’allocation logement versée par la Caissed’Allocations Familiales (CAF) ou la Caisse de Mutualité SocialeAgricole (CMSA).

Les services des organismes payeurspeuvent faire vérifier sur place laconformité de votre logement auxcaractéristiques de décence.

Si les résultats de la vérificationconduisent à constater la non conformité du logement,alors :

� Le locatairepeut continuer à bénéficier d’une aide au logement s’ildémontre aux organismespayeurs (CAF ou CMSA) qu’il a fait une demande écrite à sonpropriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité.

� Le bailleurne percevra plus l’aide au logement qui lui était versée en tiers payant.

Les signes de non-décence repérés

L’immeuble et l’accès au logement� Les sols ne sont pas solides

� Les plafonds présentent un risque dechute de matériaux

� La toiture n’est pas étanche

� Les escaliers sont dangereux

� Les garde-corps sont descellés

� Les fenêtres ne sont pas étanches àl’eau

� Les fils électriques sont dénudés

� L’éclairage est défectueux

� Les canalisations de gaz sont détériorées

� Présence d’infiltrations ou remontées d’eau

Le logement dans sa globalité� Les sols ne sont pas solides

� Les plafonds présentent un risque de chute de matériaux

� Les escaliers sont dangereux

� Les garde-corps sont descellés

� Revêtements dégradés et présence de plomb dans les peintures

� Présence de flocage, calorifugeage ou faux-plafonds dégradés contenantde l’amiante

� Présence d’infiltrations ou remontéesd’eau

� L’installation électrique est dangereuse

� L’installation électrique ne permet pas le fonctionnement des appareilsménagers courants

� L’installation permettant un chauffagen’est pas adaptée

Les pièces principales� L’éclairement naturel est insuffisant

� Les fenêtres ne s’ouvrent pas sur l’extérieur

� Les ouvertures ne permettent pas unrenouvellement d’air suffisant

� L’éclairage électrique est défectueux

� Aucune pièce principale n’a un volu-me ou une surface suffisante

L’installation sanitaire� Il n’y a pas de séparation entre les

WC et la cuisine

� L’aménagement de la douche ou de la baignoire ne permet pas l’intimité(pour les logements de plus d’unepièce)

� La pression et le débit de l’eau sontinsuffisants

� Il n’y a pas d’eau chaude

� Il n’y a pas de siphon

� L’évacuation est défectueuse


La cuisine� Il n’y a pas d’évier

� Les plafonds présentent un risque de chute de matériaux

� Il n’y a pas d’évacuation des eauxusées

� La pression et le débit de l’eau sontinsuffisants

� Il n’y a pas d’alimentation en eaupotable

� Il n’y a pas d’alimentation en eauchaude

� L’aménagement ne permet pas derecevoir un appareil de cuisson


✂Nom de l’occupant :Adresse :


Attention : cette liste n’est pas exhaustive. Seul le décret définit toutes les caractéristiques du logement décent.

� En tant que locataire

Contactez votre propriétaire pour l’informer par écrit des signes denon conformité de votre logement auxcaractéristiques de décence.

Plusieurs cas sont possibles :

� Vous et votre propriétaire vousmettez d’accord sur les points denon conformité.Faites préciser par lettre recomman-dée avec accusé de réception les tra-vaux de mise en conformité du loge-ment que votre propriétaire s’engage à effectuer, ainsi que leurs délais deréalisation.

� Votre propriétaire conteste etrefuse de réaliser des travaux.Vous devez le mettre en demeure parlettre recommandée avec accusé deréception.

Vous pouvez obtenir en justice la réali-sation des travaux aux frais de votrepropriétaire.Si le propriétaire ne réalise pas les tra-vaux ordonnés en justice, le juge peutdécider de réduire le loyer.

Vous pouvez vous faire représenterdans vos démarches en justice par uneassociation agréée.Vous pouvez aussi obtenir suivant vosressources l’aide juridictionnelle pourintroduire la demande devant le tribu-nal, vous faire représenter par un avocat et payer un expert.

Consultez la liste des adresses etcontacts sur vos droits au dos de cettebrochure.

� En tant que propriétairebailleur

Vous souhaitez réaliser les travaux de mise en conformité aux caractéris-tiques de décence avant de mettre lelogement en location ou vous devezréaliser les travaux en cours de loca-tion : vous pouvez vous adresser à desprofessionnels et bénéficier d’aides à la réhabilitation.

Consultez la liste des adresses etcontacts pour la réalisation des tra-vaux au dos de cette brochure.

DEMARCHES ET RECOURS

Que faire pour mettre votre logement en conformité avec les caractéristiques de décence ?


Concernant vos droits :

Agence Départementale pourl’Information sur le Logement(ADIL) / Centre d’Information sur l’HabitatPour obtenir des conseils sur lesaspects juridiques, financiers etfiscaux du logement,www.anil.orgou pour obtenir la liste des ADIL :tél. : 01 42 02 65 95

Caisse d’Allocations Familiales(CAF)www.caf.frCaisse de Mutualité Sociale Agricole (CMSA)www.msa.frPour bénéficier d’aides en faveur de la famille, du logement et de la luttecontre la précarité.

Concernant les travaux :

Agence Nationale pourl’Amélioration de l’Habitat(ANAH)Pour obtenir des subventions afin d’améliorer le confort dans l’habitatprivé,www.anah.frou voir auprès de chaque DDE.

Direction Départementale del’Equipement (DDE)Pour connaître la réglementation etvos obligations, ainsi que les aidesaccordées par l’Etat,www.logement.gouv.frou 3615 infologement (0,20€ la minute)

Ce guide du Ministère de l’emploi, du travail et de lacohésion sociale - Secrétariat d’Etat au Logement -a été élaboré avec la collaboration de la Fédérationnationale des centres PACT ARIM.

Adresses et contacts utiles

Guide du logement décent

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