PUB - L'Union sociale pour l'habitat · venus du patrimoine) pour revenir au niveau de 2008. Du...

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JEAN-LOUIS DUMONT,Président

de l’Union sociale

pour l’habitat

Le Mouvement Hlm est un acteur important du point de vue du dévelop-pement durable. Cette place tient naturellement à son « poids » dans laconstruction et la rénovation de logements mais aussi aux rapports

réguliers qu’il entretient avec 11 millions d’habitants qui sont autant deconsommateurs d’électricité, d’eau, de gaz…

Les performances énergétiques du patrimoine Hlm sont très supérieuresà celles du reste du secteur résidentiel, et ses rejets de C02 bien inférieurs.Grâce aux efforts des organismes, les consommations d’énergie des loge-ments Hlm sont inférieures de 20 % en moyenne à celles de l’ensemble deslogements français. Mais nous avons fait le choix d’aller plus loin, pour pré-server les ménages de la précarité énergétique, en engageant un programmed’amélioration de nos 800 000 logements les moins performants avant 2020.

Nos équipes se sont mobilisées, et déjà près de 4 milliards de travaux ontété engagés pour la rénovation thermique.

Nos locataires en ont besoin. Mieux que quiconque, nous savons que lecoût de l’énergie pèse sur la quittance des locataires. Le forfait charges del’APL est insuffisant. Notre responsabilité est de doter nos logements desmeilleurs équipements pour permettre à nos locataires de devenir des éco-consommateurs.

Une telle mobilisation demande un effort financier exceptionnel qui doitêtre tenu dans le temps et soutenu par les pouvoirs publics.

Rénover et « bien construire », construire en maîtrisant les coûts pour« maîtriser la dépense logement » : voici la chaîne de réflexion continue quianime les professionnels du logement social. Ils mettent à son service leurscompétences reconnues et leur souci permanent d’innovation pour démon-trer, dans tous leurs projets, que les organismes Hlm ont fait de la réductionde l’empreinte écologique de leurs logements un objectif fort de contribu-tion au développement durable.

Mobilisé, innovant, le Mouvement Hlm est au cœur de la ville durable etsolidaire. Il prend sa place dans le débat national sur la transition énergétique. �

ÉDITORIAL

Acteurs de la ville durable et solidaire

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4 Études Insee sur les revenuset le patrimoine desménagesDans son édition 2013, l’Inseepublie trois études sur lesinégalités de vie, le niveau devie des personnes âgées etl’endettement des ménages.Il confirme, par ailleurs, la paupérisation des locataires Hlm.

12 Coûts de productiondes logements sociauxdepuis 2005Une étude de la Caisse desdépôts confirme une hausse de53% des coûts de productiondes logements locatifs sociauxdepuis 2005 qui s’établissent à2200 €/m². Principale cause:les tendances du marché de laconstruction et de l’immobilierau sens large.

31 Quel statut? Quel concept?

33 Qu’est-ce que la ville durable?

34 Nicolas Michelin:«Un écoquartier appartientà la ville»

36 Grenoble: ZAC de Bonne, paritenu

38 Bègles: Domofrance configureTerre Sud

39 Bordeaux: Clairsienne àla reconquête d’une fricheindustrielle

41 Neuville-les-Dieppe: uneapproche environnementalede l’urbanisme

42 Ramonville-Saint-Agne: leGroupe des Chalets aménageur

43 Tours: l’écoquartierMontconseil primé

45 Suresnes: un écoquartierexemplaire

46 Limeil-brevannes: quartierdes «Temps durables»

48 Grenoble: priorité au locatifsocial

48 Dijon: reconversion d’un sitemilitaire

HABITAT EN CHIFFRES

28 Le logement social au cœur des écoquartiersBien que la notion d’écoquartier ne connaisse aujourd’hui en Franceaucune définition juridique, ni normative ou réglementaire, les bailleurssociaux sont impliqués dans la démarche en tant qu’aménageurs,constructeurs, gestionnaires comme le montrent les exemples présentésdans ce dossier.

DOSSIER

SOMMAIRE

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ÉCONOMIE

© D. Ganielli

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49 Sainneville-sur-Seine:un éco-hameau paysagé

50 Angers: habitat participatifen centre-ville

51 Changé: intergénérationnelen milieu champêtre

51 Saint-Jean-de-Luz: HabitatSud Atlantic, bailleur uniqued’Alturan

52 Bayonne: accession sur pilotis

53 Bourges: petits collectifsen site de renouvellementurbain

54 Mulhouse: retour sur unécoquartier emblématique

55 Témoignages d’habitants

20 Deux France en cartesDans leur dernier ouvrage, Lemystère français, Hervé le Braset Emmanuel Todd révèlentdeux France affectéesdifféremment par la crise.

24 Territoires : productivitéou redistribution?Pour Laurent Davezies, lesdépenses publiques et socialesont des effets d’amortisseurssur les populations et lesterritoires non productifs.

56 Comment concilierégalité sociale etterritoriale?Pour Philippe Estèbe, l’égalitédes territoires ne se produiraque par la capacité des acteursterritoriaux à la construire,pratiquement, dans laréciprocité.

60 La France des cités, lechantier de la citoyennetéurbaine, par Jacques DonzelotLe destin au berceau,inégalité et reproductionsociale, par Camille PeugnySocio, penser global, nouvellerevue des sciences socialesmondiales

64 Conception-réalisation :affiner le dispositifLa conception-réalisationélargit les modes d’interventiondes organismes. Durant troisans, nombre d’entre eux ont eurecours à ce dispositifcapitalisant ainsi un savoir-faire. Si la procédure peutpermettre d’optimiser lesdélais, les coûts et les choixtechniques, elle n’est pas pourautant une solution miracle, niaussi simple qu’elle le semble.

65 Groupe 3F: un rapprochementdes cultures

68 Nantes Habitat : un outil de la boîte de construction

70 Habitation familiale : uneefficacité sous conditions

71 Du côté des industriels

LECTURES

AMÉNAGEMENT

Habitat et Société est édité parl’Union sociale pour l’habitat. Direction : Frédéric Paul. Rédaction : Soraya Méhiri, rédactrice enchef – Frédérique Xélot, rédactrice enchef adjointe – Pascale Baret, rédactrice– Nicole Rudloff, secrétaire de rédaction. Conception et réalisation : Gavrinis.Administration des ventes etabonnements : Thierry Lesage, directeurde la Direction des activitéspromotionnelles. Contact : L’Union sociale pour l’habitat –Direction des activités promotionnelles –14 rue Lord Byron – 75384 Paris Cedex08. Céline Lara : 01 40 75 52 67.Abonnement annuel 2013ž: 102 euros(organismes), 125 euros (non Hlm).Étranger : 178 euros. Prix au numéro : 35 euros. Commission paritaire : 1014 G 82256.Dépôt légal: juin 2013 – ISSN 1270-2749. Imprimerie : DEJALINK Imprimeur.Publicité : p. 18, 27, 67. Crédit : couverture, p. 30, 33 © F. Paillet

TERRITOIRES

PRODUITS ET SERVICES

CONSTRUCTION

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Trois études sur les revenus et le patrimoine des ménagesDans son édition 2013 sur les revenus et lepatrimoine des ménages, l’Insee publietrois études (1) sur les inégalités de niveaude vie en 2010, le niveau de vie des per-sonnes âgées de 1996 à 2009 et l’endette-ment privé des ménages, début 2010.

Inégalités de niveau de vie et pauvretéEn 2010, le niveau de vie (2) médian des personnes vivantdans un ménage de France métropolitaine s’établit à19700 € par an, soit 1620 € par mois. Les 10% de personnesles plus modestes ont un niveau de vie inférieur à 10340 € an-nuels (soit le premier décile) ; les 10% les plus aisés disposentd’au moins 36270 € par an (le neuvième décile), soit 3,5 foisplus.

2010 est une année de rebond pour l’économie où le PIB parhabitant augmente de 1,7% après un repli entre 2008 et 2009.Le revenu disponible des ménages, lui, n’a pas baissé en 2009(+0,5%) grâce aux effets stabilisateurs des transferts sociaux,aux réponses conjoncturelles comme le plan de relance et àun recul de l’inflation. Si le pouvoir d’achat moyen ralentit, parrapport à 2009, le niveau de vie médian diminue de 0,5% eneuros constants, une baisse qui n’est sensible que dans le basde la distribution (entre - 1,3% et - 1,6% dans les trois premiersdéciles) et plus modérée pour le neuvième décile (-0,3%) (3).Entre 2008 et 2010, le premier décile de revenu par unité deconsommation diminue de 3,2% par an avant transferts so-

ciaux contre 1,2% après transferts. Pour le deuxième décile,les évolutions sont respectivement de -1,8% et de -1,3%. En2010, la part des prestations continue d’augmenter dans le re-venu des plus modestes malgré la faible revalorisation de cer-taines allocations car ces ménages sont plus souvent composésde chômeurs et d’enfants. En effet, la part des revenus du tra-vail dans le revenu disponible a diminué de 5,5 points en deuxans. Cependant, l’année 2010 et les suivantes vont enregistrermoins de mesures conjoncturelles, une baisse du SMIC, pasde revalorisation de certaines prestations et la poursuite del’augmentation du chômage.

Concernant les 1% les plus aisés de la population (4), si lamasse de leurs revenus a diminué de 4,3% en 2009, elle aug-mente à nouveau de 4,7% en 2010 (dont les trois quarts pro-viennent des revenus d’activité et le reste de la hausse des re-venus du patrimoine) pour revenir au niveau de 2008.

Du coup, tous les indicateurs d’inégalités augmentent de-puis 2008 alors qu’ils évoluent peu en général. Ces haussessont certes inhabituelles, indique l’Insee, mais elles corres-pondent aux hausses des inégalités en Europe et la France setrouve dans la moyenne. Le rapport entre le premier et der-nier décile qui était de 3,4 depuis 2005 passe à 3,5. Le rapportentre la masse des niveaux de vie détenue par les 20% les plusaisés et celle détenue par les 20% les plus modestes s’élèvede 4,3 à 4,5, alors qu’il était compris entre 4,1 et 4,3 entre 1996et 2009.

Entre 1996 et 2010, le niveau de vie moyen des 10% les plusaisés augmente d’environ 2,1% par an en moyenne, contre 1,4%pour l’ensemble de la population.

(1) Les revenus et le patrimoine des ménages ; édition 2013 ; avril 2013 ; www.insee.frInégalités de niveau de vie et pauvreté : Cédric Houdré, Nathalie Missègue, Juliette Ponceau;Le niveau de vie des personnes âgées de 1996 à 2009: Céline Arnold et Michèle Lelièvre (DREES);L’endettement privé des ménages début 2010: Pierre Lamarche, Laurianne Salembier.(2) Le niveau de vie correspond au revenu disponible par unité de consommation qui englobe les salaires, les revenus du patrimoine, les retraiteset indemnités de chômage, les prestations sociales, la prime pour l’emploi, moins les impôts directs. Le premier adulte compte pour une unitéde consommation, les personnes de plus de 14 ans pour 0,5 unité, les enfants pour 0,3 unité.Le montant médian partage la population en deux, la première moitié ayant moins, la seconde ayant plus.(3) L’Insee précise que les 10% de personnes les plus modestes en 2010 ne sont pas toutes les mêmes qu’en 2009. La baisse du premier décile si-gnifie qu’elles tendent à être moins bien loties que les 10% les plus modestes en 2009.(4) Dans ces 1% figurent les «plus aisés»: 0,01% de personnes (environ 6000 personnes) déclarant au moins 735000 €; les «très aisés»: 0,09%de personnes (environ 60000 personnes) entre 239000 et 735000 €; les «aisés» : 0,9% de personnes.

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Le seuil de pauvreté monétaire qui se situe à 60% du niveaude vie médian s’établit à 964 € par mois. En 2010, 8,6 millionsde personnes vivent en dessous de ce seuil, la moitié d’entreelles avec moins de 781 €. Cela représente 14,1% de la popu-lation, en hausse de 0,6 point, ce qui correspond à 40000 per-sonnes de plus et cette progression fait suite à celle de 2009(+0,5%). Le taux de pauvreté est à son plus haut niveau de-puis 1997.

Le taux de pauvreté demeure le plus élevé pour les chômeurs(36,4%) mais le chômage contribue peu à l’évolution de la pau-vreté. Les plus fortes contributions à la hausse de la pauvretésont le fait de populations inactives : les retraités (11%); lesadultes inactifs autres que les étudiants et retraités (16%) etsurtout les enfants de moins de 18 ans (63%). On compte 2,7millions d’enfants pauvres en France métropolitaine. Ils vi-vent moins fréquemment dans des familles nombreuses et plussouvent au sein de familles monoparentales (34% en 2009contre 30% en 2005). Un enfant pauvre sur quatre vit avec unparent isolé sans emploi. En 2010, les revenus du travail ne re-présentent que 45% du revenu disponible moyen des ménagesdans lequel se trouvent les enfants pauvres contre 92%pour les ménages des autres enfants, les prestations socialesen constituant respectivement 46% et 7%. La quasi-totalitédes ménages dans lesquels vivent les enfants pauvres (97%)perçoivent au moins une prestation sociale en 2010 contre 80%des ménages dans lesquels vivent les autres enfants : le plussouvent, prestations logement, RSA socle ou RSA activité. Le

risque de pauvreté est d’autant plus élevé que le niveau d’étudesdes parents est faible : 43% des enfants dont le parent de ré-férence n’a aucun diplôme est pauvre contre 5 à 10% si le pa-rent possède au minimum un bac général. 43% des enfantsdont le parent de référence est immigré sont pauvres et lerisque est d’autant plus élevé lorsque le parent est natif d’unpays d’Afrique. Enfin, plus de la moitié des enfants vivant dansun logement situé en ZUS sont pauvres.

Niveau de vie et pauvreté selon le statut d’activité

2009 2010Répartition Niveau Personnes Taux de Répartition Niveau Personnes Taux de

de la de vie pauvres pauvreté de la de vie pauvres pauvretépopulation médian population médian

(%) (€ 2010) (milliers) (%) (%) (€ 2010) (milliers) (%)

Actifs de 18 ans ou plus 45,8 20 900 2 796 10,1 45,6 20 860 2 849 10,2Actifs occupés 41,4 21 550 1 866 7,4 41,4 21 560 1 901 7,5

dont : salariés 36,8 21 470 1 394 6,3 36,6 21 510 1 413 6,3indépendants 4,6 22 740 472 16,9 4,8 22 340 487 16,8

Chômeurs 4,4 14 100 930 34,7 4,3 13 580 948 36,4Inactifs de 18 ans ou plus 31,9 18 160 2 990 15,5 32 18 110 3 103 15,9Étudiants 2,9 18 160 351 20,3 2,9 18 530 344 19,4Retraités 21,7 19 310 1 308 9,9 21,9 19 100 1 357 10,2Autres inactifs 7,3 14 640 1 331 30,3 7,1 14 440 1 402 32,2Enfants de moins de 18 ans 22,3 17 800 2 387 17,7 22,4 17 580 2 665 19,6Ensemble 100,0 19 360 8 173 13,5 100,0 19 270 8 617 14,1

Champ: France métropolitaine, personnes vivant dans un ménage dont le revenu déclaré au fisc est positif ou nul et dont la personne de référence n’est pas étudiante.Sources : Insee-DGFiP-Cnaf-Cnav-CCMSA, enquêtes Revenus fiscaux et sociaux 2009 et 2010.

Un enfant pauvre sur quatre vit avec un parent isolé sans emploi.

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Le niveau de vie des personnes âgéesde 1996 à 2009En 2009, le niveau de vie moyen des personnes âgées de 65ans ou plus est de 22530 € par an, soit 1877 € par mois (5) ;depuis 1996, il est proche de celui des personnes d’âge ac-tif (18 à 64 ans). Mais les situations individuelles sont pluscontrastées. Les revenus sont essentiellement des pensionsde retraite et dans une moindre mesure des revenus du pa-trimoine, les revenus d’activité devenant marginaux; quantaux prestations sociales, ce sont pour l’essentiel les aides aulogement et le minimum vieillesse. Ces foyers sont, pour la plu-part, composés d’une ou deux personnes, soit un nombremoyen d’unités de consommation de l’ordre de 1,4 contre 1,8pour les ménages d’âge actif.

Le niveau de vie médian des personnes âgées est de 1547 €mensuels, inférieur de 6,4% à celui des personnes d’âge ac-tif. Les premières sont plus nombreuses que les secondes àavoir un niveau de vie inférieur à la médiane des niveaux devie de l’ensemble de la population mais elles se concentrentdans les niveaux de vie intermédiaires. En effet, le minimum

vieillesse assure un revenu de 677 € mensuels pour une per-sonne isolée en 2009 et 1147 € pour un couple. Par ailleurs,59% des personnes seules et 34% des couples vivant dans unménage bénéficiaire du minimum vieillesse perçoivent éga-lement des aides au logement, respectivement de 239 € et 146 €,ce qui leur permet de franchir le seuil de niveau de vie du pre-mier décile de l’ensemble de la population (soit 867 € en 2009).

Au final, indique l’Insee, les personnes âgées ont donc moinssouvent de très faibles revenus que les personnes d’âge actif.Le plafond des niveaux de vie des 10% des personnes âgéesles plus modestes est supérieur de 9% à celui des 10% d’ac-tifs les plus modestes, les minimas sociaux étant comparati-vement plus favorables. Quant aux 10% des personnes âgéesles plus aisées, leur niveau de vie est comparable à celui desactifs les plus aisés, grâce à l’accumulation du patrimoine.

Depuis 1996, cette situation est relativement stable etmarque une rupture avec les vingt années précédentes où leniveau de vie des personnes âgées avait progressivement rat-trapé celui des actifs. Depuis 2004, la croissance des niveauxde vie des personnes âgées et des actifs est très proche (+1,2%

(5) L’étude prend en compte seulement les personnes vivant «en ménage ordinaire», c’est-à-dire ne vivant pas en institution.

Niveau de vie annuel médian des individus selon leur activité au sens du BIT

Champ: France métropolitaine, personnes vivant dans un ménage ordinaire dont la personne de référence n’est pas étudiante et dont le re-venu déclaré est positif ou nul. Note : le mode de calcul de la variable activité au sens du BIT a été modifié plusieurs fois au cours de la pé-riode observée, ce qui explique certaines évolutions heurtées. Âge atteint au cours de l’année de perception des revenus. Sources : Insee-DGI, enquêtes Revenus fiscaux et sociaux rétropolées 1996 à 2004 ; Insee-DGFiP-Cnaf-Cnav-CCMSA, enquêtes Revenus fiscaux et sociaux2005 à 2010.

indice base 100 en 1996

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EnsembleActifs occupés de 15 ans ou plusChômeursRetraités

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et +1,1%). Cependant, des disparités s’accentuent avec l’âge.Les plus de 75 ans ont un niveau de vie moyen de 21240 €, soit11% de moins que les 65-74 ans et cette situation s’accentuedepuis 1996, leur taux de pauvreté monétaire se rapprochanten 2009 de celui des actifs (13% contre 7,7% pour les 65-74ans et 12,8% pour les actifs). À l’intérieur de chaque classed’âge, les écarts s’accentuent entre les 20% les plus modesteset les 20% les plus aisés.

Avec le vieillissement démographique, la part des 75 ans etplus augmente (de 40% en 1996 à 51% en 2009) et les 80 ansou plus représentent 29% de l’ensemble de la population âgée.Par ailleurs, dans cette population, les personnes isolées, no-tamment les veuves qui ont un niveau de vie plus faible et descouples sans enfants sont surreprésentés.

Le montant annuel médian des pensions a augmenté ré-gulièrement sur la période, quelle que soit la classe d’âge, enraison de l’amélioration des carrières jusqu’aux générationsnées dans les années 1950, de droits propres à la retraite pourles femmes et des minima de pension dans les systèmes de re-traite. Mais parallèlement, les inégalités de niveau de retraiteaugmentent entre les retraités d’âge différents. Les inégalitésde patrimoine s’accentuent aussi, avec la concentration desrevenus du patrimoine dans le haut de l’échelle des niveauxde vie : de 25% en 1996 pour les 10% les plus aisés à 47% en2009 pour les 65-74 ans et de 33% à 49% pour les 75 ans ou

plus, alors que cette part baisse sous la médiane des niveauxde vie et notamment pour les 10% les plus modestes. L’Inseenote que ce phénomène n’est pas propre aux personnes âgéesmême s’il est plus visible pour elles.

Niveaux de vie des personnes d’âge actif et des personnes âgées de 1996 à 2009

Champ: France métropolitaine, personnes vivant dans un ménage dont le revenu déclaré au fisc est positif ou nul et dont la personne deréférence n’est pas étudiante. Lecture : en 1996, le niveau de vie médian s’établit à 16 430 euros pour les personnes âgées de 65 ans ouplus (en euros 2009). En 2009, il est de 18 560 euros. Sources : Insee ; DGI, enquêtes revenus fiscaux et sociaux rétropolées 1996 à 2004 -Insee ; DGFIP ; Cnaf ; Cnav ; CCMSA, enquêtes Revenus fiscaux et sociaux 2005 à 2009.

Médiane - Personnes âgées 1 décile - Personnes âgéeser

1 décile - Personnes d’âge actiferMédiane - Personnes d’âge actif

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en euros 2009

En 2009, le niveau de vie moyen des personnes âgées est prochede celui des personnes d’âge actif.

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Montant médian des pensions du ménage par UC de 1996 à 2009

Champ: France métropolitaine, personnes vivant dans un ménage dont le revenu déclaré au fisc est positif ou nul et dont la personne deréférence n’est pas étudiante. Lecture : en 1996, le niveau médian des pensions du ménage par unité de consommation s’établit à12670 euros pour les personnes âgées de 65 ans et plus (en euros 2009). En 2009, il est de 16400 euros. Sources : Insee ; DGI, enquêtesrevenus fiscaux et sociaux rétropolées 1996 à 2004 - Insee ; DGFIP ; Cnaf ; Cnav ; CCMSA, enquêtes Revenus fiscaux et sociaux 2005 à 2009.

Taux de pauvreté monétaire de 1996 à 2009 par tranche d’âge

Champ: France métropolitaine, personnes vivant dans un ménage dont le revenu déclaré au fisc est positif ou nul et dont la personne deréférence n’est pas étudiante. Lecture : en 2009, le taux de pauvreté monétaire s’établit à 10,4% pour les personnes âgées de 65 ans ouplus. Sources : Insee ; DGI, enquêtes revenus fiscaux et sociaux rétropolées 1996 à 2004 - Insee ; DGFIP ; Cnaf ; Cnav ; CCMSA, enquêtes Reve-nus fiscaux et sociaux 2005 à 2009.

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L’endettement privé des ménages début 201046% des ménages sont endettés pour un motif privé, sanslien avec l’activité professionnelle, soit pour acquérir un bienimmobilier ou pour consommer. 18% sont endettés uni-quement pour l’achat d’un bien immobilier ou pour financerde gros travaux, 18% à des fins de consommation uniquementet 10% cumulent les deux types d’emprunt. Les encours s’élè-vent à 80600 € en moyenne pour l’achat d’un bien immobi-lier et à 7200 € pour un crédit à la consommation.

De 1998 à 2010, l’endettement total des ménages s’est net-tement accru, en raison essentiellement de la croissance del’endettement à l’habitat : les encours de crédit à l’habitat onttriplé, passant de 254 milliards d’euros à 740 milliards début2010, en raison de la hausse des prix de l’immobilier.

Le motif d’endettement privé le plus fréquent est l’achat dela résidence principale (44% des ménages endettés) ; ensuitel’achat d’un véhicule (41% des ménages) puis des gros travauxou l’achat d’un bien immobilier autre que la résidence prin-

cipale (26%). La durée initiale des emprunts encore encours en 2010, dans un but immobilier, est de 14,5 années enmoyenne; les emprunts personnels pour acheter un véhicule,de 4,4 ans en moyenne. 10% des emprunts sont des achats àcrédit (durée: 4,6 années en moyenne) et 8% des crédits re-volving.

Les ménages endettés disposent en moyenne d’un patri-moine net (montant total des actifs moins les sommes duesau titre des emprunts) de 213000 € contre 186500 pour lesménages non endettés. Ceux endettés uniquement pour del’immobilier ont un patrimoine privé de 308300 €. Les cré-dits à la consommation sont plutôt utilisés par les ménagesles moins dotés en patrimoine.

35% des ménages ont envisagé d’avoir recours au crédit en-tre 2006 et 2009: 24% d’entre eux ont renoncé à faire la de-mande; 16% se sont vu refuser un crédit (pour la grande ma-jorité, un refus total, pour d’autres, un refus partiel).

En moyenne, les ménages endettés doivent encore 54000 €au titre de leurs emprunts privés. Ceuxendettés pour un motif de consom-mation doivent 6700 € en moyenne,ceux pour un motif exclusivementimmobilier, 80 400 €, en moyenne,cette somme variant beaucoup avecl’âge: 107200 € pour les moins de 30ans; 109800 pour les 30-39 ans; 28800pour les 70 ans et plus.

Les ménages remboursent enmoyenne 775 € pour l’habitat et 225 €pour la consommation. Enfin, 18 %des ménages endettés remboursentchaque mois plus de 30% de leur re-venu et 9% doivent plus qu’ils ne pos-sèdent en actifs. � SORAYA MÉHIRI

Le motif d’endettement privé le plusfréquent est l’achat de la résidenceprincipale

Montant de patrimoine privé net détenu par les ménages (en euros)

Moyenne 1er décile (D1) Médiane 9e décile (D9)

Consommation seulement 99 800 – 3 500 10 300 299 500Immobilier seulement 308 300 48 000 211 200 621 200Consommation et immobilier 237 100 37 500 171 200 474 800Ensemble des ménages endettés 213 000 300 138 500 469 200Ménages non endettés 186 500 1 900 69 400 443 400

Champ: France. Lecture : début 2010, les ménages endettés uniquement pour un motif de consommation détiennent en moyenne un patri-moine net privé de 99 800 euros. Source : Insee, enquête Patrimoine 2010.

Illustration de la paupérisation des locataires Hlm

L’Insee diffuse sur son site web, pour chaque année depuis 2005,des statistiques de revenus et de niveau de vie détaillées selonle statut d’occupation. Sans surprise, il en ressort que les lo-cataires Hlm ont des ressources mensuelles faibles, enmoyenne 1690 € de «revenus déclarés» – c’est-à-dire de re-venus déclarés au fisc (6) – par mois et par ménage, contre2910 € pour l’ensemble des ménages, à l’échelle de la Francemétropolitaine en 2010.

Sur la période 2005-2010, le revenu déclaré moyen des lo-cataires Hlm a baissé alors que celui de l’ensemble des mé-nages a crû (respectivement de -0,6% par an et de +0,8% paran, en moyenne en euros constants). Cette évolution globalemasque un net basculement. Alors que sur la période 2005-2008 les locataires Hlm ont vu leur revenu déclaré moyens’améliorer approximativement au même rythme que l’en-semble des ménages (+0,7 % par an contre +0,9 %, en eurosconstants), ce revenu moyen s’est nettement dégradé depuis(-2,5% par an contre +0,7% pour l’ensemble des ménages, cf.tab. 1). Le revenu moyen déclaré par les autres locataires asuivi un chemin différent. Sur l’ensemble de la période, il aquasiment stagné (+0,2% par an, en monnaie constante). Maissurtout il a nettement décru en début de période (-0,8 % paran contre +0,9 % pour l’ensemble des ménages), puis nette-ment crû (+1,8% par an contre +0,7% pour l’ensemble des mé-nages).

Par statut d’occupation, l’évolution du revenu déclarémoyen est assez difficile à interpréter. Au-delà de l’évolutiondes situations individuelles tout au long de la période étudiéepour les ménages ne changeant pas de catégorie, il faut pren-dre en compte aussi les caractéristiques des ménages entrantou sortant de la catégorie, flux qui modifient la compositiondu groupe et donc les moyennes d’une année à l’autre. Ainsipour les ménages locataires du parc privé, il est vraisembla-ble que l’évolution des flux d’accession à la propriété ait sen-siblement influencé cet indicateur. En effet, du fait de la crisebancaire de 2008-2009, il est probable que les ménages lo-cataires du parc privé à revenus plus élevés aient plus fré-quemment accédé à la propriété entre 2005 et 2008 qu’entre

2008 et 2010. Ce flux sortant aurait ainsi plus appauvri la ri-chesse du groupe en début qu’en fin de période.

Pour les ménages Hlm, une analyse plus détaillée montre quece sont les deux déciles inférieurs de revenus qui ont parti-culièrement diminué: le premier décile de l’ordre de 10% paran entre 2008 et 2010 (très fortement donc!), le deuxième dé-cile de 3%. Ceci peut s’interpréter comme le cumul de deuxphénomènes: • l’évolution des attributions de logements Hlm, qui sont plus

fréquemment que par le passé prononcées en faveur de mé-nages en grandes difficultés sociales,

• la perte des allocations chômage chez certains ménages lo-cataires Hlm du fait de la persistance de la crise économique.L’évolution des niveaux de vie, la somme des revenus déclarés

et des transferts sociaux rapportée au nombre d’unité deconsommation, diffère peu. L’évolution a été légèrementmoins défavorable aux locataires Hlm (1,1 point de croissancede revenus par an en défaveur des locataires Hlm par rapportà l’ensemble des ménages, contre 1,4 point précédemment), maisle retournement a été plus marqué. Le niveau de vie des loca-taires Hlm croissait de 1,9% par an sur la période 2005-2008,mais a décru de 2,5% par an sur la période 2008-2010. In fine,ce niveau de vie a stagné sur la période 2005-2010 (cf. tab. 2).

Une analyse complémentaire montre que, sur la période 2008-2010, dans le secteur Hlm, la hausse des revenus sociaux a ré-duit de moitié l’effet de la baisse des revenus mais que ce phé-nomène stabilisateur a été plus que contrecarré par la crois-sance de la taille des ménages (7). Et au global, le niveau de viemoyen de chaque personne logée en Hlm a ainsi évoluécomme le revenu déclaré de chaque ménage locataire Hlm, c’est-à-dire a diminué de 2,5% par an, sur la période 2008-2010. �

MAXIME CHODORGE,

DIRECTION DES ÉTUDES ÉCONOMIQUES ET FINANCIÈRES DE L’USH

(6) Les revenus déclarés au fisc englobent les revenus d'activité salariéeou non salariée, les indemnités de chômage, de maladie, les pensions d'in-validité ou de retraite ainsi que les revenus du patrimoine.(7) Dans cette source, les transferts sociaux représentent les prestationssociales et familiales, ainsi que les aides personnelles au logement. Lorsdu calcul, les impôts sont également déduits du niveau de vie.

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70Tab. 1 - Revenu déclaré mensuel moyen (en € 2010 par mois, par ménage, avant transferts sociaux)

Locataires Ensemble AutresHlm des ménages locataires

2005 1750 2800 21302008 1780 2880 20802010 1690 2910 2160Evol. annuelle 2008/2005 +0,7% +0,9% -0,8%Evol. annuelle 2010/2008 -2,5% +0,7% +1,8%Evol. annuelle 2010/2005 -0,6% +0,8% +0,2%

Source : Insee-ERFS, France métropolitaine

Tab. 2 - Niveau de vie mensuel moyen des individus du ménage(en € 2010 par mois, par ménage, avant transferts sociaux)

Locataires EnsembleHlm des ménages

2005 1 250 1 7802008 1 320 1 8702010 1 250 1 880Evolution annuelle 2008/2005 +1,9% +1,8%Evolution annuelle 2010/2008 -2,5% +0,3%Evolution annuelle 2010/2005 +0,1% +1,2%

Source : Insee-ERFS, France métropolitaine

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Coûts de production des logements sociaux depuis 2005

L’étude s’appuie sur les donnéesissues des plans de finance-ment dont dispose la direction

des fonds d’épargne de la Caisse des dé-pôts (lire encadré) : l’échantillon com-prend 4629 opérations représentant117150 logements.

En 2011, le prix de revient d’un ap-partement locatif social neuf est enmoyenne de 2 200 € par m² et de140000 € par logement; une moyennequi reflète de grandes disparités. Le coût

se répartit en trois grands postes : lacharge foncière, 20% en moyenne duprix de revient (frais d’acquisition, fraisd’acte, géomètre, étude de sol, taxes,aménagement VRD) ; les coûts deconstruction (gros œuvre et secondœuvre), 69%, et les honoraires (pres-tations d’ingénierie, études, assurances,frais financiers), 11%.

L’étude souligne que les mécanismesqui déterminent le montant de la chargefoncière dans le secteur locatif social dif-

Les données sont issues des plans definancement des logements locatifssociaux familiaux (hors foyers),collectifs neufs, hors ANRU, finan-cés sur fonds d’épargne de 2005 à2011 : logements financés en PLUS,PLAI. L’étude porte en priorité surles appartements, des comparai-sons ponctuelles étant faites avecdes maisons. Les opérations enVEFA ont été retirées. L’analyse porte sur des coûts esti-més TTC par logement et par m²habitable. L’échantillon représente4629 opérations (dont 12% en Ile-de-France) et 117 150 logements(dont 14% en Ile-de-France) sur lapériode 2005-2011.

Une étude de la Caisse des dépôts confirme une haussede 53% des coûts de production des logements locatifssociaux depuis 2005 qui s’établissent à 2200 € TTC/m²habitable. Principale cause: les tendances du marché dela construction et de l’immobilier au sens large.

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fèrent de ceux qui prévalent dans le sec-teur de la promotion privée. Ainsi, lesopérateurs sociaux ne raisonnent passtrictement selon la logique dite ducompte à rebours (le raisonnement quiconsiste à déterminer le coût maximalde la charge foncière admissible) carbeaucoup de leurs paramètres, y com-pris la charge foncière, sont fixés ad-ministrativement.

Les coûts de construction représen-tent le poste le plus important. La com-position de l’indice BT01 fournit une ap-proximation du poids des différentsfacteurs de production, même si dans laréalité, ces proportions ne sont évi-demment pas figées: salaires et charges(43%), matériaux (32%), matériel (4%),transport (3%), énergie (3%), frais di-vers (15%). Les effets qualité, les effetsde substitution, les stratégies commer-ciales et les cycles du marché de laconstruction dans son ensemble in-duisent une forte variabilité des coûtsdans les domaines suivants :• l’architecture et la conception: pré-

sence de parkings en sous-sol, bal-cons, densité, ascenseurs ;

• la nature de l’opération: en 2011, lecoût moyen d’une maison neuve enrégion (150 000 €) apparaît supé-rieur à celui d’un appartement(135000 €) mais cette maison est23% plus grande (77 m² contre 62 m²).

• la localisation: il ne s’agit pas seule-ment du coût du foncier mais égale-ment des délais de réalisation des opé-rations ou du fait de construire enzone dense qui s’avère plus cher.

• le mode de passation des marchés: laconstruction en corps d’état séparé estréputée moins coûteuse; de même, laconception-réalisation apparaît plusavantageuse pour des opérations par-ticulières et de grande taille.

• les honoraires et prestations intel-lectuelles. L’étude n’identifie pasd’économie d’échelle, constatant queles honoraires pèsent plus lourd enproportion dans les très petites opé-rations.

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1ž000

500

02005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Ile-de-France (en euros)

Les tableaux ci-dessous incluent les chiffres 2012.

� Foncier � Construction � Honoraires et divers

+38ž%

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1ž500

1ž000

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02005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

France entière (en euros)

+44ž%

3ž000

2ž500

2ž000

1ž500

1ž000

500

02005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Hors Ile-de-France (en euros)

+45ž%

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Hausse de 53%Le prix de revient total des logementslocatifs sociaux est passé de 1440 € à2200 € par m², soit une hausse de 53%(7,3% par an). La hausse est plus sou-tenue en régions (55%) qu’en Ile-de-France (24%). La structure des coûtsreste globalement stable (voir gra-phique). Cependant, en régions, lacroissance du foncier a été plus soute-nue (69% contre 30%) mais le niveauabsolu reste bien supérieur en Ile-de-France, à 650 € par m². Outre la régionparisienne où les coûts de production sesituent 30 à 50 % au-dessus de lamoyenne des autres régions, PACAprésente les coûts les plus élevés. Parmiles régions « chères », Rhône-Alpes,Haute-Normandie; «moyennes», Nord-Pas-de-Calais, Bourgogne, Franche-Comté, Limousin; «bon marché», Bre-tagne, Languedoc-Roussillon, Auvergne.

Contrairement à une opinion répan-due, l’étude n’identifie pas les normeset la réglementation comme le facteurexplicatif principal de la hausse descoûts, arguant que le coût d’apprentis-sage d’une nouvelle technique et letemps que la filière se développe sontdes phénomènes transitoires, d’unepart, et qu’on ne peut isoler leur impact,d’autre part. Elle indique que la haussedes coûts de construction a été conco-mitante d’une hausse des prix danstous les secteurs de l’immobilier rési-dentiel, y compris ceux qui ne sontpas soumis aux nouvelles normes et ré-glementation, et admet l’existence desurcoûts au début de la mise en œuvred’un label.

L’analyse de la base de données nesemble pas établir de lien entre lahausse des prix de revient et l’évolutionde la taille des logements et des opéra-tions dont la moyenne nationale est de25 logements par opération (2). Il estpossible que les facteurs d’économie desgrandes opérations soient contreba-lancés par d’autres facteurs de coûtscomme des fondations spécifiques ensite urbain dense, un deuxième sous-solde parking, des ascenseurs…

Comment expli-quez-vous lahausse des coûtsdepuis 2005?Comme le mon-tre notre étude, lastructure descoûts n’a pasbeaucoup évolué

entre 2005 et 2012. On peut dire quetout a augmenté, le coût du fonciercomme les coûts de construction, cequi n’est pas forcément intuitif. Lescoûts ont augmenté plus vite en régionet l’écart s’est réduit avec la régionparisienne mais il reste très important.C’est surtout le foncier qui fait la diffé-rence. On note également beaucoup dedifférences d’une région à l’autre.

La première explication de la haussedes coûts concerne les effets de mar-ché. La construction sociale estsoumise aux mêmes effets de substitu-tion et de contagion que les autresmarchés. Les tensions entre l’offre et lademande sont le principal facteur. Eneffet, jusqu’en 2008, l’activité est trèssoutenue ; ensuite le plan de relance etla forte activité de la constructionsociale en 2010 / 2011 entraînent une

tension sur l’offre de travaux. On notemême une contagion avec le marchéde l’ancien et les travaux d’améliora-tion, liée notamment aux opérationsd’acquisition amélioration menées parles organismes Hlm. En revanche,nous avons moins d’éléments d’analysesur les variations du coût du foncier.

Deuxième explication, les coûts defacteurs de production – matières pre-mières, salaires, énergie – ont joué à lahausse. Au moment de la publication del’étude, nous pensions qu’une baisse descoûts se produirait en 2012 avec la criseéconomique et financière. Celle-ci sevérifie dans nos derniers chiffres, en ré-gion, mais en Ile-de-France, les coûtscontinuent à augmenter. Notre pronos-tic pour 2013 est que, comme en 2012, lemouvement haussier devrait se stabiliser.

Reste une interrogation concernantla question des indices. Les coûts deconstruction constatés dans notre basede données augmentent plus vite queles indices ICC et BT01. Cependant,ces derniers sont des constructionséconométriques ; ils ne prennent pasen compte l’effet qualité. Dans la réa-lité, nous ne sommes pas dans « touteschoses égales par ailleurs ».

On entend souvent accuser lesnormes ou l’accessibilité commecause de hausse des coûts. Quelle estvotre analyse? Comme économistes,nous devons aller au-delà de ce discours.Au début d’application d’une norme, ily a en effet, des coûts d’apprentissage quipeuvent se manifester par une baisse deproductivité, de développement des fi-lières industrielles qui peuvent pro-duire des goulets d’étranglement maisdont les effets se résorbent, plus oumoins rapidement. Sur dix projets BBCétudiés conçus avant la mise en place dulabel, nous n’avons vraiment pu isoler lesurcoût lié au BBC et le chiffrer très pré-cisément que sur un seul : 9%.Concernant l’accessibilité, nous n’avonspas de preuves objectives qu’elle a uneinfluence sur les coûts au m². On peut enrevanche mesurer l’impact d’un ascen-seur ou d’un deuxième sous-sol de par-king qui effectivement renchérit le coûtde l’opération. �

PROPOS RECUEILLIS PAR SORAYA MÉHIRI

(1) Responsable du service Étudeséconomiques et marketing de la directiondes fonds d’épargne de la Caisse des dépôts.

Bérénice Bouculat (1)ž: «žIl n’y a pas un seul facteur d’explication de la hausse des coûts de productionž»

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C’est surtout l’offre et la demande etles liens du secteur locatif social avec lesmarchés de la construction au senslarge et de l’immobilier ancien qui ontdes effets sur les coûts. Ainsi, une sur-chauffe d’activité dans la promotion pri-vée peut s’accompagner d’une tensionsur les coûts de production pour les opé-rateurs sociaux ou par des appels d’of-fres infructueux de même que les dis-positifs d’incitation fiscale à l’investis-sement locatif privé ou la concurrenceentre opérateurs.

La période 2012-2013 connaissantun tassement de la production privée,les conditions semblent réunies pourune stabilité des coûts. L’analyse desopérations financées en collectif neufdepuis 2012 semble indiquer un tasse-ment d’environ 5% ramenant le prix derevient moyen autour du niveau de2010 pour l’Ile-de-France et de 2009, enrégions. �

SORAYA MÉHIRI

(1) Cette étude est la première d’unecollection Éclairages, parue en novembre2012 sous la direction de BéréniceBouculat ; contacts et abonnement gratuit :[email protected].(2) Les opérations dans l’étude serépartissent ainsi : un tiers, moins de 25logements ; un tiers, de 25 à 50 logements ;un tiers au-dessus de 50 logements.

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Des pistes pour baisser les coûts de construction

La réflexion menée dans un premier temps en interneen 2012 puis élargie à des maîtres d’ouvrage et des par-tenaires (FFB, UNTEC, EGF BTP, FPI) a été conduite

principalement sur le logement ordinaire bien qu’elle soit trans-posable aux logements foyers et spécifiques. Elle est centrée

sur les coûts techniques des logements mais dans une approcheglobale destinée à peser sur les prix de revient et la quittancedes locataires (loyers, charges). Elle ne porte pas sur les coûtsfinanciers ni sur les frais de gestion du bailleur.

Au cours des dix dernières années, les prix des logements

PROGRÈS INTERNES AU SECTEUR HLM

Économiser les fonds propres• En acquisition amélioration, sensibiliser les collectivités

locales sur le démembrement du foncier bail emphytéo-tique ou à construction ;

• En neuf, développer les montages en propriété partielleet/ou temporaire, tels que bail emphytéotique ou usufruitlocatif social.

Limiter l’impact économique des normes. Dresser, en lienavec l’AQC, le bilan économique, social et environnementalde l’offre de certification.

Diversifier l’offre locative. Développer une spécialitéHlm de montage et de gestion de l’offre spécifique.

Optimiser la réponse locative. Privilégier plus fortementles typologies II et III dans une logique de complémenta-rité de l’offre existante.

Optimiser le bâti. Fixer des exigences de compacité et ra-tionalité constructive au maître d’œuvre.

Mutualiser les coûts. Poursuivre les expérimentationsdes opérations mixtes et les analyser sous l’angle des coûtset des gains.

Solvabiliser les locataires• Rechercher une meilleure adéquation entre surface, ty-

pologie et composition du ménage ;• Développer l’abonnement individuel à l’eau lorsque le ta-

rif est favorable ou la relève à distance ;• Privilégier la solution tout électrique pour limiter le

nombre d’abonnements en cas de performance énergétiquetrès élevée ;

• Envisager toutes les valorisations possibles d’une pro-duction décentralisée d’électricité.

Améliorer la productivité du secteur• En processus classique loi MOP, mieux préciser l’exigence

et le contrôle ainsi que la responsabilité spécifique ou par-tagée des différents acteurs ;

• Étudier des projets tests de solutions technico-écono-miques performantes en partenariat avec des industriels ;

• Favoriser l’optimisation du processus de mise en œuvredans une logique industrielle ;

• Orienter la sélection de produits industriels conduite parl’USH vers des technologies industrielles pour des com-posants complets d’enveloppe, dissociés de la structure por-teuse et moins chers que le mur traditionnel ;

• En lots séparés et pour les gros producteurs, dissocier del’achat de travaux, l’achat des lots récurrents et banals.

Les propositions de l’USH

L’Union sociale pour l’habitat a conduit un travail sur la maîtrise des coûts de productionavec des organismes Hlm et des partenaires afin d’identifier des pistes de progrèsréalistes et partagées.

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anciens ont progressé de 141%, ceux du logement neuf de 84%alors que les revenus augmentaient de 43%. Entre 2001 et 2011,les prix de revient de la production neuve Hlm ont doublé. Àpartir du répertoire locatif du logement social qui rassembleles loyers pratiqués pour chaque logement, le Haut Comitépour le logement des personnes défavorisées constate que 75%des logements neufs mis en location en 2010 ont des loyerssupérieurs aux plafonds de l’APL alors qu’ils n’étaient que 12%pour la période d’avant 1981.

Les axes de progrès identifiés portent sur les coûts liés aufoncier, sur le prix de revient du bâtiment, sur la quittance deslocataires et sur la performance de l’appareil de production.Ils ont donné lieu à des propositions (voir plus loin). Un cer-tain nombre d’entre elles relèvent de l’amélioration des pra-tiques internes au secteur Hlm et de la poursuite de l’inno-vation pour un meilleur rapport qualité/coût. D’autres, en re-vanche, relèvent d’une évolution du cadre d’intervention desorganismes, soit de nature légale ou réglementaire, soit parune volonté partagée entre les partenaires. �

MOYENS NOUVEAUX

Inciter à la prospection foncière• Généraliser le recensement systématique des terrains pol-

lués et de leur dépollution au fur et à mesure ;• Réétudier les dispositifs existants de portage foncier ;• Étudier la faisabilité et l’intérêt de l’achat différé du

foncier par un prêt foncier à remboursement in fine etreconductible.

Économiser les fonds propres• Mener une réflexion sur d’autres solutions de démem-

brement ;• Donner au secteur Hlm la possibilité de négocier des condi-

tions dérogatoires des règles d’urbanisme du PLU.

Réduire les exigences de stationnement. En contrepar-tie d’un effort significatif sur la localisation : moduler l’obli-gation légale de stationnement en fonction des transports encommun à proximité; proposer au plan local une analyse par-tagée des besoins de stationnement ; négocier la création deplaces publiques de stationnement ; organiser par opérationmixte une mutualisation sociale / privée des aires de sta-tionnement.

Limiter l’impact économique des normes• Conditionner l’évolution du référentiel qualitatif du pro-

duit logement (exemple Qualitel, Régions…) à la réductiondes coûts et organiser la synergie entre les organismes pourfaire valoir une unification des référentiels ;

• Évaluer les règles d’accessibilité du cadre bâti et envisa-ger une sortie négociée ;

• Faire valoir une pause réglementaire sur les autres thèmes(thermique, électricité et communication…).

Améliorer les équilibres d’exploitation. Ajuster les règlesde la surface utile au regard de la production actuelle.

Solvabiliser les locataires• Mettre en place un tarif social de l’eau pour les ménages

défavorisés et un tarif progressif ;• Encadrer les structures tarifaires des énergies ;• Accompagner le déploiement par les distributeurs des

comptages communicants en électricité et en gaz, d’in-formations sur les consommations ;

• Définir et organiser une régulation renforcée des ré-seaux de chaleur.

Améliorer la productivité du secteur. En contrat global,maintenir au-delà de 2013 l’option conception-réalisation enlogement social et poursuivre l’expérimentation du contratde performance énergétique. �

Logements en panneaux préfabriqués de bois massif à Saint-Dié.M.O. : Le Toit Vosgien - Arch. ASP Architecture

Dès la parution d’une nouvelle publication, un exemplaire est adressé gracieusement à chaque organisme Hlm.Pour tout numéro supplémentaire, veuillez retourner le bon de commande à la Direction des activités promotion-nelles – Editions de l’Union sociale pour l’habitat, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08.

Une gamme de couleurs pour repérerles différents thèmes de la collection :

Communication : roseDroit et fiscalité : saumon

Études et documents : pruneMaîtrise d’ouvrage : orange

Politiques locales de l’habitat : bleu ardoisePatrimoine : rouge

Ressources humaines : vertSocial /Habitants : jaune

Ville et renouvellement urbain : bleuQualité et services : turquoise

Accession sociale, vente Hlm, copropriétés : céladonAménagement, partenariats, montages : violet

La collectiondes Cahiers et des Outils

d’Actualités habitat

Quels sont les leviers sur lesquelson peut agir rapidement pour fairebaisser les coûts? Face à l’accrois-sement continu des coûts de produc-tion, alors que les besoins sont im-portants en volume et mobilisent del’autofinancement et des aides pu-bliques, le secteur Hlm doit lutter sur

tous les fronts pour améliorer l’équilibre des opérations,tout en maîtrisant la quittance des locataires. Dans le travailmené avec nos partenaires (2), nous avons exploré les le-viers permettant d’agir tant sur les coûts de constructionque sur la quittance des locataires. L’étude montre que lesleviers sont multiples et que certains peuvent être mobili-sés directement et rapidement par les organismes sur lesprojets en cours ou à venir. Parmi ceux-ci, on peut citer : unemeilleure adéquation de la programmation en fonction desbesoins, tant en termes de localisation que de cibles de mé-nages, une détermination des typologies de logements àconstruire non en réponse à une demande instantanée maisdans une perspective de complémentarité à l’offre exis-tante ; la fixation d’exigences de compacité des enveloppeset de rationalité des structures porteuses aux équipes demaîtrise d’œuvre ; une optimisation des plans de cellules etde la taille des logements en veillant au maintien de la qua-lité d’usage ; le développement des complémentarités deservices ; la mutualisation des fonctions et des espaces, la re-cherche d’un meilleur rapport qualité/prix des projets endéveloppant des partenariats amont avec des industrielspour faciliter la réponse de solutions technico-économiquesperformantes et le développement de la préfabrication decomposants multifonctionnels à haute valeur ajoutée…

Les organismes développent également une gamme demodes d’intervention marqués par plus d’innovation dans l’in-génierie des montages d’opération, plus d’ouverture aucontexte économique local et à ses différents acteurs. Au-delàde l’optimisation de leur stratégie vis-à-vis du recours à laVEFA, ils expérimentent des formules nouvelles telles que ledémembrement de foncier ou de propriété leur permettanten outre d’économiser des fonds propres. Ces différentsmodes d’intervention permettent, sous réserve d’adaptationdes organisations et des compétences, d’optimiser les plansde charges et de profiter des opportunités locales.

Il faut également noter les bénéfices, sous certaines condi-tions, du recours à la conception-réalisation en termes de dé-lais, de qualité et de coût.

Quels sont les autres facteurs sur lesquels l’ensembledes acteurs de la filière peuvent agir? Il existe des gise-ments de réduction des coûts liés à l’organisation de la fi-lière et aux pratiques de chantier, facteurs de non qualité etde désordres. La maîtrise d’ouvrage, et notamment le sec-teur Hlm, doit inciter les acteurs à rechercher des synergiespour lutter contre l’organisation séquencée et sectoriséedes activités du bâtiment et à développer des outils de for-malisation des échanges afin de lutter contre le déficit decommunication entre les acteurs.

Il convient également de travailler à une meilleure appro-priation des solutions innovantes, notamment sur le plan dessystèmes et équipements dédiés à l’amélioration de la per-formance énergétique des logements, par une formationmassive et réactive de l’ensemble des acteurs. Cet axe doit nouspermettre d’agir sur les coûts, notamment par un meilleur ap-prentissage des évolutions réglementaires par la filière.

En effet, ces dernières années ont été marquées par unnombre important d’évolutions réglementaires et norma-tives. Celles-ci ont entraîné, au-delà des surcoûts qui leursont directement imputables, des évolutions importantesdans les modes opératoires, les systèmes, les équipements etles matériaux, que la filière n’a pas suffisamment assimilés.C’est pourquoi nous demandions une pause réglementaire.L’annonce faite par le Président de la République d’instaurerun moratoire de deux ans et d’organiser une évaluation dustock de normes existantes sous l’angle coût/efficacité noussatisfait pleinement. Nous devons profiter de ce momentpour être, collectivement, force de proposition afin de fairebaisser les coûts de construction et les coûts d'entretien et demaintenance dans un objectif de faire baisser les charges. �


(1) Directeur de la Maîtrise d’ouvrage et des Politiques patrimonialesde l’USH.(2) Fédération française du Bâtiment, UNTEC, EGF BTP, Fédérationdes promoteurs immobiliers.

Christophe Boucaux (1)ž: «žIl faut à la fois raisonner surla réduction des coûts de construction et la maîtrise dela quittance pour le locatairež»

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Dans leur dernier ouvrage commun,Le mystère français (1), Hervé Le Bras etEmmanuel Todd révèlent deux Franceaffectées différemment par la crise : laFrance catholique périphérique quirésiste mieux et la France révolutionnairecentrale, égalitaire et individualiste, plustouchée.

Pourquoi ce titre Le mystère fran-çais ; ce livre est-il la suite de L’In-vention de la France que vous avezco-rédigé en 1981 ?

Hervé Le Bras. Ce livre est la suitemais il est très différent notamment surla partie politique. L’idée était de com-prendre ce qui s’est passé depuis 1981.L’arrivée de François Hollande of-frait un point de départ intéressant.

Emmanuel Todd. Le mystère est en fait la réalité. Les élitesfrançaises ont un logiciel très pauvre sur l’histoire et la so-ciété qui comprend l’économie, les circuits financiers, la po-litique et les institutions. Le livre plonge dans les strates géo-logiques plus profondes : l’éducation, les tempéraments re-ligieux, les structures familiales. On découvre une France mys-térieuse, mais assez classique, composée de deux France quise complètent et se combattent depuis toujours: la France ré-volutionnaire centrale et la France catholique périphérique,mais avec un rapport de force inversé. En fait, pour nous, laFrance n’a plus de mystère.

« La France ne se sent pas bien », dites-vous en intro-duction. Où a-t-elle mal ?

HLB. La France a mal car elle sent que le thème de l’éga-lité n’est plus réel. Dans le livre, nous l’illustrons dès le dé-but, par un bilan éducatif marqué par un formidable chan-gement en trente ans : nous sommes passés de 15 % de ba-cheliers dans les années 1960 à 70 %, aujourd’hui. Or le bacne donne plus accès aux mêmes métiers que précédemment

et il n’y a pas 70 % de places disponibles. La France qui croitprofondément à la méritocratie est déçue et craint le dé-classement.

Vous expliquez les évolutions récentes – composition fa-miliale, réussite scolaire, révolution des mœurs, taux defécondité, liberté des femmes – à l’aide d’une méthode car-tographique qui montre des fonds anthropologiques et re-ligieux existant depuis des siècles mais qu’on croyait dis-parus. Quels sont-ils et comment agissent-ils ?

ET. Ce livre est un livre de recherche déterminé par les pro-grès cartographiques. La méthode n’est plus la même que dansL’invention de la France qui en montrait les traces rurales etla structuration départementale. Les niveaux de concentra-tion urbaine sont énormes aujourd’hui et pas seulement enrégion parisienne. La technique cartographique qui part des36000 communes produit des moyennes mais elle permet deconfronter à l’œil, deux types de détermination: urbaine, d’uncôté, zones anthropologiques traditionnelles, de l’autre.C’est contre intuitif même pour nous et nous ne nous y at-tendions pas, sauf pour ce qui concerne la permanence de lastructure familiale. Il y a un renforcement de la variable re-ligieuse, ce que nous appelons le «catholicisme zombie». Cemystère s’explique logiquement par la dépression post-communiste et la relative ascension des régions de catholi-cisme tardif.

HLB. Dans les cartes de l’Insee ou du ministère de l’Inté-rieur établies par commune, on ne voit pas les villes car cer-taines ont une surface réduite mais beaucoup d’habitants etd’autres, une surface plus grande que Paris mais seulementune cinquantaine d'habitants, par exemple dans les Alpes. Enfait, nos cartes ne sont pas exactes si un tel adjectif a le moin-dre sens en matière de cartographie. Il faut imaginer que surun papier buvard, on ait déposé à la position exacte de chaquecommune une goutte d'encre dont le volume est proportionnelà sa population. Une telle technique se rapproche des lissagesfréquemment utilisés pour améliorer la lisibilité de courbes.Sur une carte divisée en départements ou régions, le terri-toire reste très administratif avec des coupures brusques alorsque la réalité est continue. Nos cartes rendent lisibles les po-pulations et montrent bien le phénomène de relégation loindes centres des grandes agglomérations.

Ouvrage: Le mystère français

Deux France en cartes

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Vos cartes révèlent des villes fonctionnant comme descentrifugeuses, rejetant vers la périphérie tout ce qui estfaible. Quelle est cette nouvelle carte de France des iné-galités et comment se répartissent les catégories socio-professionnelles ?

HLB. Les déplacements à courte et moyenne distance (maisnon à longue) ont beaucoup augmenté, en particulier les dé-placements domicile-travail qui ont doublé en trente ans. Onpense que cela a homogénéisé ; or c’est exactement l’inverse.Les cartes des classes d’âge le montrent: désormais, les jeunessont dans les grandes villes ; ensuite de 30 à 50 ans, en grandebanlieue et en péri-urbain; les personnes âgées se retrouventencore plus loin sur les côtes ou dans le rural profond. Lemême phénomène vaut pour les classes sociales : les classessupérieures sont au centre des grandes villes, mais pasn’importe lesquelles, celles qui commandent le territoire etd’où partent les initiatives. De proche en proche, le spectresocial est aligné sur la distance. Mais ce n’est pas parce queles deux spectres se rejoignent qu’il faut en déduire que lesjeunes sont les plus riches. C’est d’ailleurs l’inverse. Il faut faireun tri dans chaque catégorie. Ainsi, celles de l’Insee concer-nant les ouvriers sont inefficaces car elles montrent, par exem-ple, des ouvriers non spécialisés qui ne sont pas ceux desgrandes entreprises. Les ouvriers qualifiés sont désormais

comptés comme profes-sion intermédiaire et ré-sident en grande cou-ronne. Ainsi, Toulouse necompte pas officiellementd’ouvriers malgré la pré-sence d’Airbus mais destechniciens avec des qua-lifications élevées, qui sou-vent ne se reconnaissentplus dans la classe ouvrière. Cela signifie aussi que les an-ciennes solidarités de classe ont volé en éclat et qu’on ne peutplus raisonner avec la sociologie française traditionnelle, entermes de conflits de classe.

ET. S’il n’y a plus d’affrontement de conscience de classe,les affrontements socioéconomiques sont d’une violence ra-rement atteinte dans l’histoire de France et révèlent une so-ciété atomisée, dans les régions où il n’y a plus d’industrie,qui sont des régions laïques de familles nucléaires. Les régionsoù subsistait un fonds religieux ont mieux résisté.

Comment la crise a-t-elle pu réactiver des clivages an-thropologiques et religieux et fait renaître l’opposition en-tre le Nord et le Midi ?

Emmanuel Todd (à gauche)est historien et anthropologue.Derniers ouvrages parus: L’Ori-gine des systèmes familiaux(Gallimard, 2011), Après la dé-mocratie (Gallimard, 2008),L’Illusion économique (Galli-mard, 1998). Hervé Le Bras est démographeet historien. Derniers ouvragesparus : The Nature of Demogra-phy (Princeton University Press,2008), Le Sol et le Sang (L’Aube,2006), Naissance de la mortalité(Gallimard-Le Seuil, 2000).

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ET. C’est un constat et la première chose est d’accepter laréalité : la réémergence de phénomènes anciens. L’explica-tion est secondaire. Au plan général, par rapport à la notiond’égalité, le monde de la globalisation entraîne une montéedes inégalités et de l’individualisme. Cela a des effets diffé-rents dans des régions qui sont au départ égalitaires et indi-vidualistes et dans d’autres plus collectives où l’individu estencadré et où l’on croit moins à l’égalité. La raison fonda-mentale du « moins mal-être » des régions post-catholiquesest qu’elles sont mieux armées pour gérer ces effets anti-éga-litaires et d’atomisation, par des couches protectrices. Dansdes régions comme la Bretagne ouest, le monde du catholi-cisme intègre les individus dans du local, familial, collectifet accepte d’une certaine façon, l’inégalité et les hiérarchies.Dans le monde central, le Bassin parisien, au départ égalitaireet atomisé, va se trouver bafoué dans sa croyance égalitaire.Il est mieux armé en principe, mais en pratique, les gens sontperdus.

Le discours économique sur la mondialisation est un dis-cours de communion universelle des peuples ; il évoque des

convergences culturelles totalement contradictoires d’ailleursavec la théorie du commerce international qui est celle de laspécialisation et donc de la divergence. Prenons l’exemple deszones dévastées du Japon par le tsunami : les habitants s’ap-puient sur ce qu’il y a de plus traditionaliste comme les liensinterpersonnels. Pour moi, le tsunami est une métaphore dela globalisation, une menace externe de dévastation qui va me-ner, dans tous les pays, à une tentative de ressourcement.

HLB. Le global et le local sont les deux faces d’un mêmephénomène. En 1782, Legrand d'Aussy a publié une Histoirede la vie des Français dans laquelle il écrivait : au rythme oùvont les choses, dans moins d’une génération, toutes les cou-tumes seront semblables en France. Deux cent trente ans plustard, on continue d'observer de larges différences de com-portement en France. En fait, tout diverge dans le monde. Ladialectique de l’égalité et l’inégalité est très complexe. Ainsi,en France, la coutume égalitaire d’héritage entraîne des iné-galités car les familles n'ont pas le même nombre de frèreset sœurs. Dans tous les pays égalitaires, les inégalités sont plusgrandes. Face au relâchement de l’État providence, redis-

Les structures familiales

Cinq grandes zones :• individualisme égalitaire dans un vaste

Bassin parisien ;• hiérarchie et coopération familiales

fortes dans le Sud-Ouest et en Alsace-Lorraine, plus diffuses vers les Alpes ;

• individualisme familial pur dans l’Ouestintérieur ;

• nuances coopératives familiales diversesdans l’extrême nord, en Bretagnepéninsulaire, sur la bordure nord-ouestdu Massif central, et à l’Ouest, au sud dela Loire ;

• nuances coopératives familiales àégalitarisme fort sur la façademéditerranéenne et en Corse.

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tributeur, les couches protectrices plus anciennes reprennentde l’importance. Il faut sortir du mythe de l’égalité territo-riale et raisonner en termes d’équité.

ET. Dans la partie plus centrale de la France, les couchesprotectrices sont plus faibles. On se rend compte que le Particommuniste a représenté une force culturelle protectrice po-sitive structurant les couches populaires. Une partie du mal-être français actuel est le vide qu’il a laissé. Il était dans les mi-lieux populaires, la dernière manifestation de cette aspirationégalitaire. Il recouvrait les cartes de l’espace révolutionnairefrançais (bassin parisien, sur un axe Flandres/Bordeaux etfaçade méditerranéenne), objet de la première déchristiani-sation, avant la crise du catholicisme au XVIIIe siècle. Les ré-gions de la révolution française sont celles des cathédrales. Ed-gar Quinet a très bien dit : «La révolution française a récupéréle message chrétien: On est tous frères». C’est en ce sens quel’effondrement du PC représente plus que lui-même.

Vous concluez dans le livre : « Dans ses profondeurs, laFrance ne va pas si mal ». Nous voilà donc rassurés ?

HLB et ET. Non pas du tout !HLB. La France se sent mal mais nous sommes armés pour

le changement et la solidarité. Nous en présentons les aspectspositifs dès le début du livre mais quelque chose s’est cassédans la croyance en un destin commun. C’est une partie dumystère.

ET. Le livre a été perçu dans le débat sur « la France qui vamal, la France qui va bien » comme la France qui ne va passi mal. Dans ses profondeurs, c’est vrai comme en témoignele taux de fécondité ou le taux de suicide en baisse… Mais noussommes en pleine déroute industrielle comme le montrentles cartes de la désindustrialisation depuis trente ans. Le li-vre analyse des contradictions : contradiction entre la visionsuperficielle économique et celle culturelle et anthropolo-gique; contradiction entre les régions centrales égalitaires quivont très mal et les autres. Le système est désaccordé à causede ces contradictions. Mais cette diversité fait de la Franceun pays aux ressources cachées. C’est pourquoi nous pouvonsparaître optimistes par rapport à des personnes qui pensentque tout va mal. � PROPOS RECUEILLIS PAR SORAYA MÉHIRI

36 %34 %32 %30 %28 %26 %24 %22 %20 %18 %

Les ouvriers en 2009

Cette carte oppose nettement unSud où la proportion d’ouvrierstombe à 20 % (en violet) à unNord où elle reste supérieure à30 % (en marron) mais troué devides urbains en violet. Ellecombine un vaste zonageanthropologique venu du passé àun réseau urbain dont la montéeen puissance est récente. Ledépart de l’industrie a entraînécelui des ouvriers. La carte montre qu’ils sontd’autant plus nombreux que l’onest loin d’une agglomérationimportante

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Les dépenses publiques et sociales ontdes effets d’amortisseurs sur les popula-tions et les territoires non productifs, explique Laurent Davezies qui, dès 2008,proposait quatre typologies de territoires français.

Notre pays est marqué par quatre typologies de territoires.

• Les métropoles, territoires de croissanceLa première catégorie est celle des territoires assurant lacroissance mais connaissant peu de développement, à l’ins-tar de l’Ile-de-France. Alors que la part de la région dans lePIB français s’est accrue de 3 points depuis 1980, la part desménages franciliens dans le revenu disponible brut des mé-nages français s’est parallèlement réduite de 3 points. Celafait pourtant trente ans que nous alertons les autorités sur lefait que l’Ile-de-France s’essouffle en termes de développe-ment, avec un risque de répercussion sur la croissance duPIB régional.

40 % de la population vit dans l’univers métropolitain queconstituent les territoires de la première catégorie, qui sontégalement à l’origine de 80 % du PIB marchand compétitiffrançais. Si les grandes aires urbaines métropolitaines (Pa-ris, Lyon, Marseille et Lille) ont connu une panne de déve-loppement ces dernières années, le grippage des méca-nismes qui aidaient au développement des territoiresdépourvus de croissance devrait, d’ici peu, redonner de réelsavantages comparatifs aux grandes villes. Les statistiques duchômage montrent d’ailleurs que les territoires métropoli-tains ont été relativement épargnés depuis la crise de 2008,alors que les territoires productifs en difficultés ont été plusdurement frappés sur cette période.

Si les métropoles résistent mieux à la crise, c’est parcequ’elles sont parvenues à créer de l’emploi de fabricationdans les secteurs, y compris industriels, les plus dynamiqueset les plus à même de rebondir en cas de choc. L’on entenddepuis des années que l’industrie périclite au profit des ser-vices, mais c’est oublier que nombre de ces services sont deplus en plus capitalistiques.

Les populations des métropoles qui ont mieux résisté à lacrise seront aussi les moins vulnérables à la baisse des dé-penses sociales. Une baisse de 10% des revenus d’origine nonmarchande frapperait beaucoup plus sévèrement le Limou-sin que l’Ile-de-France. Plus un territoire est pauvre, plus ilest dépendant des dépenses sociales et plus il sera vulnéra-ble à leur recul ou à leur stagnation.

• Les zones non marchandes dynamiquesLa deuxième catégorie regroupe les zones non marchandesdynamiques, des territoires très performants sur le déve-loppement humain (croissance démographique, solde mi-gratoire, revenu par habitant, taux d’emploi et de pauvreté,etc.) mais très peu productifs comme le Languedoc-Rous-sillon. Leur développement n’est pas dû à leurs capacitéséconomiques mais à leur capacité à attirer les revenus et lesfonds publics.

La deuxième catégorie de territoires (les zones non mar-chandes dynamiques) accueille elle aussi 40 % de la popu-lation. Ces zones ont jusqu’à maintenant bénéficié de lahausse de l’emploi public et de l’arrivée massive de retraités,alors que le système des retraites est aujourd’hui clairementmenacé. Si la baisse des pensions ne devrait pas mettre endanger les zones favorisées par la présence de retraités aisés,elle devrait en revanche fortement impacter les territoiresdéfavorisés comme la Picardie ou la plaine de la Somme,dans lesquels résident de nombreux ménages monoparen-taux et/ou avec des carrières à trous. De fait, la fractureprogressive entre retraités aux différents niveaux de vie de-vrait aussi s’accompagner d’une fracture encore plus pro-fonde entre territoires.

Les territoires non marchands dynamiques peuvent quandmême compter sur la bonne santé du tourisme, quelque peuépargné par la crise. Les stations de ski françaises ont faitleur meilleure saison historique lors de l’hiver 2008/2009,au plus fort de la crise bancaire et économique ! Ajoutez àcela le fait que les Français privilégient les vacances enFrance du fait des risques pesant sur de nombreuses desti-nations étrangères, et vous comprendrez que les zones tou-ristiques ont encore de beaux jours devant elles.

Ces territoires “wagons” vont continuer à se développermais à un rythme moins rapide que les territoires “locomo-

Territoires : productivitéou redistribution?

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tives” de la première catégorie, après avoir longtemps fait lacourse en tête grâce aux mécanismes de flux monétaires in-terrégionaux. C’est un changement de perspective que j’avaisannoncé dès 2008, puisque nous savions que le bénéficetiré de ces mécanismes ne pouvait éternellement perdurer.

Ces deux premières catégories montrent qu’il existe unedéconnexion entre territoires de croissance et territoiresde développement. Dans mes deux ouvrages, je suggère queles mécanismes que nous connaissons depuis trente anss’enrayent à cause de la crise des finances publiques, latentedepuis la fin des Trente Glorieuses mais réellement mena-çante depuis 2011. Si l’on s’accorde à dire que les dépensespubliques et sociales doivent être freinées, parions que le dé-veloppement de territoires sur la base de fonds publics et so-ciaux risque d’être compromis.

Par ailleurs, la crise de compétitivité que connaît notrepays frappe différemment les multiples territoires qui lecomposent. Le Nord-Est français abrite de nombreux sec-teurs industriels en danger, sans parvenir à attirer les sec-teurs industriels pérennes de demain. Dans le même temps,les mécanismes de compensation qui soutenaient ce genrede territoires tendent à se réduire, comme le montre no-tamment la récente fermeture de nombreuses casernes del’armée. À cela s’ajoute la crise de la dette dont nous n’avonsde cesse de subir les effets. L’importante part du PIB fran-çais consacrée aux dépenses publiques et sociales (57 %)s’explique notamment par le fait que nous disposons de cen-taines de systèmes de prélèvement et d’autant de systèmesde redistribution. Or ce système de prélèvement et de re-distribution interterritorial n’a jamais vraiment été analysé,et l’on peut s’inquiéter que le Gouvernement veuille refon-der un mécanisme dont il perçoit mal les effets territoriaux.

• Les territoires marchands en déprise industrielleLa moitié des 20 % de population restante vit dans des ter-ritoires marchands en déprise industrielle. La crise actuelleet à venir va surtout frapper cette partie de la population,déjà fragilisée depuis la fin des Trente Glorieuses, qui vit es-sentiellement dans le Nord-Est français.

Lors de la crise de 2008/2009, les analystes ont dit que lechoc avait porté sur l’emploi industriel. Or on a démontréque le choc de la crise n’était pas l’aggravation du recul desemplois industriels (leur destruction s’est opérée au mêmerythme que les années passées) mais le fait que les secteursles plus dynamiques – auparavant créateurs d’emplois – ces-saient d’embaucher. Les secteurs géographiques défavoriséset en déprise industrielle sont durement frappés dans lacrise moins du fait d’une accélération des destructions d’em-plois industriels ces années-là que du fait de leur faible ca-pacité à attirer des activités « pérennes ».

Les territoires de troisième catégorie vivent encore dutravail, même si la courbe des revenus marchands est sur unepente descendante. Encore une fois, cette tendance ne s’ex-plique pas tant par la destruction d’emplois (l’Ile-de-Franceest la région française qui a détruit le plus d’emplois indus-triels en nombre comme en pourcentage) mais par l’inca-pacité des territoires concernés (au contraire de l’Ile-de-France) à se reconvertir sur de nouveaux emplois.

• Les zones non marchandes en difficultéReste enfin 10 % de la population qui vit dans des zones nonmarchandes en difficulté. Il s’agit d’anciens territoires in-dustriels qui étaient considérés il y a dix ans comme des sec-teurs marchands en difficulté (troisième catégorie) et qui,désormais, vivent essentiellement des revenus sociaux.

Mécanismes de redistribution ou développementdu territoire ? Qu’aurait donné la crise de 2008/2009 si nos mécanismessociaux n’avaient pas fonctionné? Lors de la crise de 1993, lesamortisseurs publics et sociaux avaient permis de compen-ser 40 % des destructions d’emplois dans le privé par descréations d’emplois dans le secteur public. En 2008/2009,ces amortisseurs ont été moins efficaces mais ont tout demême permis de compenser 15 % des destructions d’em-

Laurent Davezies est professeur à Paris-Est et au CNAM,titulaire de la chaire Économie et développement desterritoires. Il a publié La République et ses territoires : la circulation invisible des richesses, Éditions du Seuil,2008 ; La crise qui vient, la nouvelle fracture territoriale, Éditions du Seuil, 2012.

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plois. Notons également que les revenus du travail ont reculéplus lentement que la valeur ajoutée durant la crise de2008/2009, alors que les dépenses sociales progressaienttrès fortement.

Depuis les années 80, nous avons compensé la perte decompétitivité globale et les déficits de compétitivité terri-toriaux par des apports d’argent public. Depuis dix ans, 120zones d’emploi françaises ont connu plus de créations d’em-plois publics que de créations d’emplois privés. En arrêtantcette dynamique de l’emploi public, nous stoppons net le dé-veloppement d’une grande partie des territoires.

Cette réalité met en avant une évidence qui ne l’est pas tou-jours pour certains économistes : les dépenses publiques etsociales ont des effets sur les territoires et les populations.Beaucoup d’experts ne connaissent du keynésianisme que safameuse maxime : « creusez des trous et bouchez-les », en né-gligeant les effets structurants des dépenses publiques. L’onne peut bien sûr se contenter de dire que ces dépenses sontun mal mais constituent aussi un élément d’investissementmatériel et humain nécessaire à la croissance.

Avec la nouvelle économie géographique, des économistescomme Paul Krugman ont, pour la première fois, établi desconsidérations territoriales dans l’analyse économique. EnFrance, nous avions démontré qu’une même somme inves-tie à facteurs de production égaux en Ile-de-France et enprovince n’avait pas le même effet sur la création de ri-chesses. De son côté, le cabinet McKinsey a récemmentmontré que 75 % de l’écart de productivité entre l’Europe etles États-Unis résultent d’un déficit de grandes villes et demobilité sur le Vieux Continent. Il existe donc bien un lienentre territoires et productivité, et nous voyons que les zonesqui ont le moins bien digéré la crise sont celles dépourvuesde métropoles.

L’on peut toutefois se demander en quoi un certain type degestion territoriale va accélérer ou freiner les parcours so-

ciaux des populations. Nous connaissons en France une mo-bilité forte (30 % des résidences principales françaises sontoccupées depuis moins de quatre ans) mais insuffisante.Plus j’étudie les territoires, plus je me rends compte qu’ilspeuvent à la fois jouer positivement et négativement sur lesparcours des populations.

Cette mobilité reste toutefois contrariée par la rigiditédes statuts d’occupation du logement, par les droits de mu-tation et par les prix de l’immobilier des territoires les plusfavorisés. J’ai d’ailleurs constaté, sur les trente zones d’em-ploi françaises les plus pénalisées, que les populations can-didates au départ avaient tendance non pas à se diriger versles territoires plus avantagés mais vers d’autres, proches età peine moins défavorisés que celui qu’ils quittent.

Les pays du Sud et du Nord de l’Europe divergent dansleur approche du territoire. Le monde anglo-saxon privilé-gie les populations, tandis que le monde latin est plutôt axésur les territoires. La métropole est donc une modalité d’or-ganisation territorialement discriminante et qui n’a eu decesse de connaître des contrariétés sur ces dernières années,notamment à Paris. La nouvelle loi de décentralisation faitapparaître la notion d’Euro-métropole et de communautémétropolitaine, ce qui risque d’imposer l’idée que seule lamétropole serait en mesure de générer de la croissance et dudéveloppement. Voyez notamment ce qu’ont préparé GérardCollomb et Michel Mercier dans la région lyonnaise, avecleur projet de diviser le département du Rhône en deuxpour faire de Lyon l’une de ces Euro-métropoles. Ce ren-versement de la dimension territoriale et stratégique fran-çaise au profit des villes, et des plus grandes villes, et au dé-triment du reste du pays n’est pas sans fondement, mais jedoute qu’il soit politiquement accepté par le Sénat ou parl’Assemblée nationale. �

LAURENT DAVEZIES

Bimensuel d’informationsTous les quinze jours, Actualités habitat informe lesprofessionnels sur les enjeux du Mouvement Hlm. Au travers de rubriques régulières, la revue fait le pointsur l’actualité économique, juridique, technique del’habitat social. Financement, droit et fiscalité, évolutions techniques,architecture, produits et services, ressources humaines et management, politiques sociales, rénovation urbaine,développement durable, Europe… autant de thèmes qui intéressent les organismes et leurs partenaires descollectivités territoriales, de l’État, des entreprises duBTP et des industriels.

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La placette au cœur de l’écoquartier Wagnerà Mulhouse dans lequel la voiture ne pénètre paspour le bien-vivre des habitants.

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Le logement social au cœurdes écoquartiersBien que la notion d’écoquartiers neconnaisse aujourd’hui en France aucunedéfinition juridique, ni normative ouréglementaire, les bailleurs sociaux sontimpliqués dans la démarche, en tantqu’aménageurs, constructeurs,gestionnaires.

La notion d’écoquartiers, naguère limitée à quelques cri-tères comme la performance technique des bâtimentsou la présence de la nature, s’est depuis considérable-

ment élargie pour s’inscrire profondément dans les conceptsplus généraux de «ville et aménagement durables». Les éco-quartiers n’en sont que l’un des aspects. La grille élaborée parle ministère de l'Équipement, des Transports et du Logement(METL), base du processus de labellisation actuellement encours, est symptomatique de cette évolution (lire encadré page32). De nombreux autres référentiels existent, tels «L’approcheenvironnementale de l’urbanisme» (AUE) de l’Ademe, lacertification «HQE Aménagement» de l’association HQE cen-trée essentiellement sur la continuité et la pluridisciplinaritédu pilotage de l’opération, des référentiels européens, deschartes écoquartiers définies par certains EPCI…

Malgré tout, la démarche d’écoquartier s’inscrit tout autanten rupture qu’en continuité avec les pratiques d’urbanisme etd’aménagement antérieures, pour le meilleur et pour le pire,en raison du risque de dogmatisme, de réinvention d’un nou-vel « écofonctionnalisme », et même de reproduction deformes urbaines et architecturales qui ont montré leur ina-daptation aux aspirations, usages et pratiques des habitants.

Pourtant ce mouvement foisonnant renouvelle le débat surla ville, sur la «question urbaine». La conception actuelle desécoquartiers ne relève donc plus du stade de l’expérimenta-tion technologique, elle s’est considérablement approfondieet s’est diffusée dans l’ensemble des réflexions sur la construc-tion et l’aménagement, qu’elles s’en réclament ou non. Lavolonté d’«aménagement durable» imprègne dorénavant lesdiscours et les pratiques des institutions, ainsi que celui descollectivités et de leurs opérateurs ou partenaires. •••

•••Le Mouvement Hlm et les maîtres d’ouvrage sociaux nesont pas restés en dehors de ce «changement de paradigme»,de cette nouvelle référence de dialogue et de négociation.Forts entre autres de leur expérience ancienne de traitementthermique des bâtiments, mais aussi de leur pratique desprojets de renouvellement urbain, et pour certains de leurmétier d’aménageur, ils se sont même montrés souvent à lapointe de ces changements, comme le montrent les exemplesprésentés dans ce dossier.

Mais non sans interrogations critiques, de par leur expé-rience des quartiers «difficiles». Comment vivront à termeces nouveaux quartiers? Leur mixité – sociale et fonction-nelle – initiale sera-t-elle… durable? Les modes de vie qu’ilssupposent sont-ils compatibles avec les usages et les habi-tudes des nouveaux habitants? Comment conjuguer densitéet convivialité? A-t-on suffisamment pensé l’insertion de cesquartiers dans la ville? Comment rendre ces nouveaux quar-tiers attractifs et «désirables», selon la formule du WWF, au

regard de l’attrait persistant pour les ménages de l’habitat in-dividuel périurbain?

La mixité sociale fait aujourd’hui partie des critères de dé-finition d’un écoquartier. Sur les quelque 400 dossiers d’opé-ration présentés par des collectivités au concours Écoquar-tiers 2011, le taux moyen de logements sociaux y avoisine les35%. Il représentera dans les cinq à sept années à venir de l’or-dre de 70000 nouveaux logements sociaux. Si les maîtresd’ouvrage sociaux en sont parfois aménageurs: Tours Habi-tat pour la ZAC de Monconseil, et Clairsienne pour le quar-tier des Akènes (deux opérations présentées dans ce dos-sier), mais aussi dans les agglomérations de Lyon, Bordeaux,Reims ou encore en Ile-de-France, les organismes Hlm ysont, en tout cas, constructeurs et ensuite gestionnaires deslogements sociaux réalisés. Le caractère pérenne de leur pré-sence sur les territoires en fera sans nul doute à terme un par-tenaire constant et particulièrement concerné par l’évolutionde ces quartiers. À ce titre, et compte tenu de leurs larges etdiverses expériences dans ce domaine, ils ont le souci que lespréoccupations de gestion à long terme, de pratiques et usagesdes habitants soient au premier rang du choix des partis deconception. La «ville durable» à l’épreuve du temps… �

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L’Union sociale pour l’habitat arécemment réalisé un guide«Préconisations pour la concep-tion et la gestion d’un écoquar-tier : les organismes Hlm impli-qués dans le développementurbain durable» (Cahier n°150),à partir d’une première évalua-tion du fonctionnement de sixécoquartiers, au moins partiel-

lement livrés, avec une forte implication de maîtresd’ouvrage sociaux (www.union-habitat.org). Elle a éga-lement publié, en 2011, avec le METL une «contributionscientifique et technique sur la notion d'appropriationdes écoquartiers par leurs habitants». Enfin, l’USH s’estassociée au METL, dans le cadre du concours Éco-quartier 2011, pour l’attribution d’un prix commun surle thème «De la qualité du projet à la vie de quartier»,aux opérations en cours à Tours (ZAC de Monconseil)et à Balma / Grand Toulouse (ZAC de Vidailhan).

L’écoquartier de Monconseil à Tours, aménagé par ToursHabitat, en étroite coordination avec la Ville, a été lauréat duPrix «De la qualité du projet à la vie de Quartier» du Concours«Écoquartiers» 2011 du METL.

Quel concept,quel statut ?Initiée en 2008, la démarche nationale Écoquartier a vite connu un succèsauprès des collectivités qui se sontinvesties massivement dans les deuxappels à projets en 2009 et 2011.Aujourd’hui, elle est plus que jamais aucœur de l’actualité.

L’engouement des collectivités pour les appels à projetsécoquartiers lancés par le ministère du Logement a étéune chance formidable. Cela a d’ailleurs permis d’en-

tériner une nouvelle façon de travailler assumant totalementla décentralisation de l’urbanisme et de l’aménagement: l’Étatne propose rien de plus que les grandes directions, et ce sontbien les collectivités qui font remonter leurs bonnes pratiques.Mais si la qualité des projets n’est pas au rendez-vous, c’est l’en-semble de la démarche qui s’en trouve décrédibilisée.

Or, aujourd’hui, de trop nombreux projets sans réel cadragepolitique ni concertation locale proposent des «modèles ur-bains» qui se multiplient sur le territoire. D’autres projets au-toproclamés écoquartiers développent des territoires d’ex-ception réservés à une élite, quartiers fermés, sans dialogueavec les territoires qui les entourent. C’est pourquoi est peuà peu apparue l’idée de donner un «statut» au mot écoquar-tier, de protéger l’usage du terme. Labelliser pour assurer laqualité des projets, mais surtout ne pas basculer dans le nor-matif excessif, ce qui serait totalement contraire à la volontédepuis 2008. Il ne s’agit ni de standardiser, ni de normer lesprojets : les écoquartiers concernent toutes les villes deFrance, et nous devons laisser place à l’expression des spéci-ficités des territoires, chacun ayant ses caractéristiques pro-pres. Le label permettra de valoriser la qualité de la construc-tion de la ville de demain.

Depuis 2008, une vision commune autour de l’écoquartiers’est progressivement construite en France, sur l’impulsion del’État : il s’agit d’une opération qui propose de construire uneville mixte, en association avec les différentes parties pre-nantes et les habitants, dans un cadre de vie de qualité, touten limitant son empreinte écologique. Faire un écoquartier,c’est trouver la bonne réponse, tant dans la programmation(logements, activité économique, équipements…) que dans laforme urbaine (de la maison aux îlots plus denses), adaptée

conjointement au contexte et aux besoins locaux et aux en-jeux nationaux. Un écoquartier doit répondre aux attentes duplus grand nombre et éviter l’«effet vitrine».

Face à cela, la démarche nationale écoquartier ne proposeni modèle, ni réponse toute faite mais insiste sur la notion decontexte et de définition partagée d’un projet. Toutes lescollectivités sont invitées à s'engager dans une démarchevolontaire et ambitieuse, qui réponde aux enjeux spécifiquesde leur territoire : de la petite opération du bourg rural auquartier de grande ville en renouvellement urbain, chaqueterritoire peut porter un projet d’écoquartier. Le label est at-tribué sur la base d’une procédure transparente et compré-hensible reposant sur trois étapes : encourager, pérenniser,garantir. Ainsi, au démarrage de son projet, la collectivitésigne la Charte nationale qui encourage les élus à suivre les20 engagements vers la ville durable; puis l’équipe projet en-tre dans un réseau, bénéficie de l’évaluation de ses objectifset du suivi de sa démarche, pour pérenniser ses ambitions àtous les temps forts du projet. Quand le projet est mûr et saqualité reconnue, il est inscrit dans la «démarche nationale».Lorsque sa réalisation est bien engagée, le projet demande leLabel national écoquartier, sur la base des réponses qu’il a ap-portées aux 20 engagements, évaluées sur 20 critères (liés aucontexte) et mesurées sur 20 indicateurs (liés aux enjeux na-tionaux). � FRANCK FAUCHEUX, METL

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70En chiffres• Plus de 500 collectivités dans le Club national éco-quartier, lieu de rencontres et d’échanges entrecollectivités locales et acteurs de l’aménagement;• Les 394 projets de l’appel à projets de 2011 qui sonten phase pré-opérationnelle représentent plus de200000 logements programmés, dont près de 66000logements sociaux (31%);• Sur les 186 projets les plus avancés, ce chiffre est de133000 logements programmés, dont presque 45000logements sociaux (35%).

L’écoquartier des Brichèresà Auxerre.

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La grille d’évaluation du ministèreLa grille élaborée par le METL (ministère de l'Equipe-ment, des Transports et du Logement), base du processusde labellisation actuellement en cours, comprend quatredimensions:

1. Démarche et processus : assurer une démarche deprojet transversale et concertée• Concerter et piloter dans une optique transversale;• Bien situer et définir le projet ;• S’assurer de la faisabilité financière, technique et juri-

dique du projet ;• Savoir évaluer son projet et son quartier ;• Pérenniser la démarche.

2. Cadre de vie et usages: avancer vers un mode de vieplus équitable• Promouvoir le vivre-ensemble;• Promouvoir des modes de vie solidaires et responsables;• Offrir un cadre de vie agréable et sain;• Valoriser le patrimoine local, l’histoire et l’identité du

quartier ;• Intensité, densité, compacité : dessiner un quartier

adapté au contexte.

3. Développement territorial : inscrire le quartier dansle développement territorial• Assurer la mixité fonctionnelle ;• Organiser au mieux les déplacements et diminuer la

dépendance à l’automobile ;• Promouvoir des modes de déplacement alternatifs et

durables ;• Inscrire le projet dans la dynamique de développement

local ;• Valoriser les relations avec le milieu agricole et forestier.

4. Préservation des ressources et adaptation au chan-gement climatique : encourager un développementécologiquement responsable et viable• Réduire les émissions de gaz à effet de serre;• Optimiser les besoins en énergie et en diversifier les

sources;• Assurer une gestion économique et qualitative des res-

sources en eau;• Utiliser de manière raisonnée les ressources non

renouvelables et limiter la production de déchets ;• Préserver la biodiversité, restaurer et valoriser la nature

en ville.

Le Val de l’Aubinière, 26 appartements en accessionsur le quartier Bottière-Chénaie à Nantes.MO: Harmonie Habitat. Arch. Cabinet Block.

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La « ville durable » ne saurait être une somme d’écoquartiers, quelle quesoit la qualité de leurinsertion urbaine !

On connaît les principes qui dé-finissent la ville durable, et enpremier lieu, l’objectif maître,

décliné de diverses façons: l’économiede consommation des énergies fossileset la réduction des émissions de gaz à ef-fet de serre. Cet objectif se déclinebien entendu d’abord, au niveau desconstructions, par une isolation pous-sée des bâtiments (BBC, puis construc-tions passives, voire à énergie posi-tive…) et le souci d’une architecture bio-climatique. Mais bien au-delà, il im-plique une nouvelle façon de penser laville dans l’ensemble de ses fonctions :habiter bien sûr, mais aussi produire,consommer, se déplacer, se détendre…Il détermine de nombreuses disposi-tions concernant les modes et l’usage

des transports: limitation des migrationsdomicile-travail ; forte incitation àl’usage des transports en commun (ur-banisation privilégiée à proximité desnœuds de desserte et les gares) et desmodes de transport «doux» (vélo, dé-placements pédestres…) ; réduction –parfois drastique – de la place de la voi-ture dans les nouveaux quartiers…

La lutte contre le «déferlement pé-riurbain» de l’habitat s’inscrit bien sûrdans cette problématique (réductiondes migrations domicile/travail et do-micile/lieux d’activités ludiques et deconsommation), mais relève aussi dusouci de préservation des espaces na-turels et agricoles périurbains.

À cette fin d’économie de cette res-source rare qu’est le foncier, la ville du-rable sera donc «dense», «compacte»,« intense », « ville des courtes dis-tances»… On évitera le «mitage» et le«pastillage» des bourgs périurbains. Àtort ou à raison, le terme de densitésuscite le soupçon (idée d’entassement,de promiscuité…), alors que la sous-densité des grands ensembles (avec

parfois de vastes espaces dépourvus desens et de fonction définis) a pu parfoiscontribuer à un sentiment de reléga-tion, de délaissement puis à leur dé-gradation.

La ville se refera prioritairement surelle-même par la reconquête desfriches urbaines, industrielles ou fer-roviaires, mais aussi par des interven-tions plus ponctuelles sur les «dentscreuses» des tissus urbains existants.

La ville durable se conçoit dès lestade de l’élaboration des documentsd’urbanisme (SCOT, PLU…), et mêmeen amont de ceux-ci (Plan ClimatÉnergie des collectivités, Schémas ré-gionaux Climat Air Énergie…), et s’ins-crit elle-même dans une vision «dura-ble» de l’aménagement du territoire.Plus globalement encore, elle relèved’une volonté de «transition énergé-tique et écologique» à l’échelle natio-nale et européenne.

Mais il faut surtout que cette nou-velle ville soit accessible à tous et ins-pire le désir d’y habiter ! �

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Qu’est-ce que la « ville durable » ?

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En tant qu'architecte-urbaniste,quelle est votre conception d'unécoquartier? Quels sont les inva-riants? Avant tout, un écoquartierdoit faire partie de la ville, être contex-tuel, conçu pour la ville à partir del’existant, au point de donner l’im-pression qu’il a toujours été là. Le sur-mesure, l’humain sont pour moi lescritères les plus importants. C’estaussi un quartier ordinaire qui, dans laville, passe presque inaperçu mais quia une haute qualité d’usage. Bienconstruit thermiquement évidem-ment, avec une attention particulièreà la question de l’eau et une présencede la nature. On met souvent telle-ment en avant les critères techniquesque l’on oublie l’humain. Or c’est l’es-sentiel. Un écoquartier appartient à

la ville, il est presque comme les au-tres sauf qu’il est soigneusementconstruit, respectueux de l’environ-nement. En ce moment, tout est bap-tisé écoquartier et je n’aime pas l’idéede label.

Quels enseignements tirez-vous devotre intervention au Grand Largeà Dunkerque? Quelle place y occu-pent les organismes Hlm? Le GrandLarge est conçu de manière à ce quel’espace public interfère avec l’espaceprivé, et c’est ce qui lui donne sa spé-cificité. Ni cours fermées, ni petitesrues pavillonnaires mais des espacesperméables à la vue et que l’on peuttraverser aisément. C’est un quartieroù l’on met en avant le vivre-ensem-ble. Le grand parc urbain au milieudes maisons individuelles est un jar-din collectif. Le quai sur le port estpublic alors que des maisons et ap-partements y donnent directement. Ce quartier comporte une forte mixitésociale avec 30 % de logements so-ciaux. Des collectifs locatifs sociauxou en accession jouxtent des loge-

Nicolas Michelin, architecte-urbaniste: « Un écoquartier appartient à la ville »La pratique de l’agence de Nicolas Michelin s’appuie surde fortes convictions écologiques : des projets urbainsinspirés du “génie du lieu”, spécifiquement conçus pourle contexte, des bâtiments sur mesure, avec une volontéconstante d’utiliser les énergies naturelles.

ANMA © Stéphane Chalmeau

© Gaston Bergeret

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ments intermédiaires de trois étageset des logements individuels. Cettemixité se retrouve dans chaque îlot etau sein d’un même immeuble. Privésou sociaux, les logements sont lesmêmes, rien ne les distingue. L’asso-ciation en amont des promoteurs pri-vés et bailleurs sociaux au sein de lasociété du Grand Large a permis degérer l’ensemble des constructionsavec le même niveau d’exigence. S’iln’y a pour l’heure pas encore de com-merces – seule la première tranche delogements est livrée –, ils sont prévustout comme les équipements. L’idéalserait d’y ajouter quelques bureaux. Ce quartier est énergétiquement in-téressant puisqu’il joue avec le vent etle soleil. Pas d’exigences particulièresde performances mais un travail surl’enveloppe des bâtiments, leur orien-tation et des préconisations environ-nementales : toitures végétalisées,capteurs solaires thermiques, récupé-ration des eaux de pluie. Le site étantextrêmement venté, nous avionsprévu de recourir à la ventilation na-turelle assistée. Mais pour des ques-tions administratives, cela n’a pas étépossible dans la première tranche.

En quoi un écoquartier constitue-t-il une réponse aux problématiquesactuelles d'aménagement urbain?Je ne sais pas si c’est une réponse auxproblématiques, mais la volonté de lamaîtrise d’ouvrage de faire un éco-quartier initie une envie, une dyna-mique pour plus de qualité. Dans uneZAC classique, on était moins exi-geant sur les réseaux ou sur le traite-ment des eaux de pluie, par exemple.Aujourd’hui, dans un écoquartier, onplace la barre de vigilance tout desuite plus haut ; les exigences s’élè-vent et l’on consacre plus d’argent etd’attention à l’aménagement urbain.Ainsi, on fait des noues, on traitemieux les espaces de circulation, lesespaces plantés, etc.

Et la densité? L’écoquartier n’est pastoujours associé à la densité, or il de-

vrait l’être de manière systématique.Lors des concertations autour d’unécoquartier, les riverains se plaignentsouvent de la densité, de la hauteur. Ilfaut accepter une densité que j’appellevertueuse car elle peut être moteur dequalité. Vivre ensemble dans un mi-lieu un peu dense, dans des immeu-bles de 5, 6, 7 étages, c’est mieux quedes tas de petits immeubles à deuxétages. Cela permet d’ailleurs de dé-gager des espaces de pleine terre surun grand îlot qui devient alors ungrand square, au lieu d’avoir des rési-dus d’espaces verts sans réelle fonc-tion un peu partout. La densité doit sedécréter et être expliquée aux rive-rains et aux habitants. Habiter en hau-teur, mais pas forcément dans destours, offre des vues dégagées, desperspectives sur l’environnement.

Comment associer les citoyens auxprojets? Il ne faut ni mettre les ci-toyens devant le fait accompli ni lesfaire réfléchir uniquement à la placedes jeux d’enfants, par exemple. Cen’est pas respectueux. Avant de dé-marrer le projet, il faut réunir les habi-tants et les riverains pour écouter levécu du quartier sur lequel nous,

concepteurs, urbanistes, architectes,allons travailler. Cela est extrêmementinstructif. Après, il faut nous laisseravancer car un projet ne s’écrit pas àcinquante autour d’une table. Quelquesmois plus tard, avec une esquisse, onleur explique comment on a pris encompte leurs attentes, comment s’or-ganise un quartier de 200, 300 ou 400logements. Bien sûr, on a des réactionsvives devant la hauteur, la densité, maison explique pourquoi on ouvre un pas-sage ici, pourquoi on fait une place là.Bien souvent notre projet bouge unpeu. Les concertations sont toujoursun peu compliquées à monter mais ony arrive. �

PROPOS RECUEILLIS PAR NICOLE RUDLOFF

Ci-contre, les immeubles à gâble le longdu quai Armement Nord.

Ci-dessous, privés ou sociaux, les logements sont les mêmes.

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Quatre ans après l’arrivée des pre-miers habitants, comment y vit-on?Bien. Les habitants se sont appropriésle quartier et se font les promoteurs dela qualité environnementale ; le centrecommercial, les espaces publics sonttrès fréquentés. Comme nous nous yétions engagés, et ceci d’autant plusque nous souhaitons être une réfé-rence en matière d’urbanisme etd’évaluation, nous avons mené plu-sieurs études, l’une sur les perfor-mances énergétiques, l’autre sur laqualité de vie. Rappelons que la ZACde Bonne avait été primée en 2009pour ses qualités environnementaleset thermiques, et parce que le quartieroffrait tout ce que l’on trouve dans uneville : logements, commerces, équipe-ments, bureaux, services, espacesverts, etc.

Alors que les normes sont déclara-tives, vous avez voulu mesurer lesconsommations réelles des bâti-ments. Quels sont les résultats? Lapremière campagne de mesure desconsommations énergétiques des bâ-timents a eu lieu en 2010, juste aprèsles premières livraisons. Et force estde reconnaître que les consommationsénergétiques mesurées étaient supé-rieures aux objectifs fixés. À l’époque

de la construction, en 2004, lesnormes imposées sur la ZAC étaientrévolutionnaires puisqu’elles corres-pondaient à peu près à la RT 2012.Plusieurs raisons expliquent cesécarts. D’abord, il faut un certaintemps pour que le béton sèche, pourque les systèmes de chauffage et deventilation soient rodés, que les habi-tants se familiarisent aux nouveauxusages. Mais l’on a aussi constaté desdéfauts dans la réalisation et la miseen œuvre de systèmes de ventilation

double-flux, d’isolation, etc. Aprèscorrection et deux nouvelles séries demesures, on peut affirmer aujourd’huique les niveaux de performances fixésau départ sont atteints. Alors qu’il n’ya aucune obligation de contrôle,Bonne est le seul quartier à y avoirprocédé. Nous souhaitons aussi quele quartier face référence en matièred'évaluation.

Qu’en est-il de l’objectif de mixitésociale et fonctionnelle? L’évalua-tion qualitative est en cours. Nousavons interrogé à la fois les habitantsdu quartier, les riverains, et plus lar-gement les Grenoblois, sur leur per-ception du quartier. Le taux de satis-faction est très élevé. Le quartier a éténon seulement bien accepté mais at-tire beaucoup de monde. La qualitéde ses espaces publics est plébiscitée.Les inquiétudes vis-à-vis de l’ouver-ture d’un centre commercial de20 000 m², en pleine période de criseéconomique et financière, en centre-ville, avec très peu de parkings, ontété dissipées, puisqu’il est très fré-quenté.Quant à la mixité sociale, elle joue surtoutes les strates : 40 % de logementslocatifs sociaux, 10 à 15 % de loge-ments en accession à prix maîtrisé

Grenoble « ZAC de Bonne, pari tenu »

Grand Prix national des écoquartiers en2009, la ZAC de Bonne se voulait exem-plaire dans ses objectifs de mixité socialeet de haute qualité environnementale.Les résultats sont-ils au rendez-vous ?

Réponse avec Philippe de Longevialle, adjoint au mairede Grenoble, chargé de l’Urbanisme et de l’Aménagement

Logements de l’Opac 38 conçus parl’architecte Edouard François.

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pour permettre aux classes moyennesde revenir en centre-ville, le reste enpromotion privée. Il y a égalementune résidence pour personnes âgées,une école, une crèche, un hôtel, un ci-néma d'art et d'essai, des bureaux etdes activités économiques.

La ZAC de Bonne préfigure lesquartiers de demain, denses, encentre-ville, respectueux de l’envi-ronnement. Quelle est la recette?La volonté politique est ce qui fait laqualité, ou pas, de l’opération. La forcede Grenoble, et ce qui fait référenceaujourd’hui, est d’avoir la maîtrise detous les outils de son aménagement :maîtrise de l’énergie (gaz, électricitédepuis un siècle), compagnie de chauf-fage, réseau de chauffage urbain, régiemunicipale des eaux et deux SEM,aménageurs publics, qui réalisent lesquartiers. Cela veut dire que la Villefait les choix en matière environne-mentale, de mixité sociale et fonction-nelle, sans dépendre d’opérateurs ex-térieurs. Les opérations sont d’ailleursfinancées à 100 % par la Ville.C’est au départ que tout se joue, d’où lanécessité de fixer un cahier des

charges très précis, des contraintesliées à la qualité thermique des bâti-ments, au traitement des eaux, des or-dures ménagères, à la productiond’énergies renouvelables, tout commed’aborder et traiter les questions rela-tives aux transports en commun, à lamobilité, aux services publics, à lamixité sociale et fonctionnelle.Si tout n’a pas été prévu et acté dansun cahier des charges en amont, il esttrès difficile de l’imposer par la suiteaux promoteurs et aux opérateurs pri-vés qui vont construire.

Est-ce un modèle reproductible?Les principes appliqués à Bonne sontdéclinés aujourd’hui dans d’autresquartiers, comme la Presqu’île ou l'Es-planade, mais en allant encore plusloin en terme d'intégration. Ces nou-veaux quartiers seront très différentsdans la typologie des bâtiments, cha-cun aura sa propre identité. Mais ilest essentiel de normaliser toutes lesquestions environnementales, éner-gétiques, techniques et de trouver en-suite des solutions adaptées à chaquesite. Il n’y a pas de modèle stéréotypéd’écoquartier qu’on reproduirait à l’in-fini mais des quartiers avec des typo-logies différentes, des réponses archi-tecturales et urbaines variées, dans le

cadre d’un cahier des charges initialprécis et complet.Bonne est un modèle d’écoquartier decentre-ville qui correspond à notreproblématique d’aménagement deville très dense avec 110 logements àl’hectare contre 200 / 250 dans lequartier le plus dense de la ville. Gre-noble étant la troisième ville la plusdense de France après Paris et Lyon,sans possibilité d’étalement, nous de-vons trouver de nouvelles formes dedensité tout à fait acceptables en cen-tre-ville et privilégier la qualité desespaces publics.

Fortement desservi par les trans-ports en commun, tramway et bus, fa-cilement accessible à pied ou vélo, lequartier dispose de peu de parkings.Le taux d’utilisation du vélo y est deuxfois supérieur à la moyenne de la ville !Certes, certains habitants étaient déjàsensibilisés à la cause. Ils ont choisid’habiter un quartier affichant des ob-jectifs environnementaux. Et ce sontnos meilleurs avocats. �

PROPOS RECUEILLIS PAR NICOLE RUDLOFF

Le centre commercial de 20 000 m2

connaît une fréquentation élevée.

Le bassin sur l’Esplanade, ancienne courd’honneur de la Caserne.

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Le maire de Bègles, Noël Ma-mère, souhaitait redessiner etdensifier le Sud de sa commune

tout en préservant la biodiversité dulieu; Domofrance était propriétaire de60 hectares depuis les années 1960 :ainsi est né le projet de l’écoquartier quis’est articulé autour d’un élément mo-teur: le nouveau lycée Vaclav Havel, quiaccueille déjà 700 élèves pour une ca-pacité de 1 400, le premier lycée Kyotoà énergie positive d’Aquitaine. Situé àproximité de la route de Toulouse,Terre Sud devrait être le terminus de laligne C du tramway, en 2015, qui rejointle centre de Bordeaux.

« Le maire souhaitait un quartierexemplaire inventant de nouvelles formesd’habitat plus économes en énergie,proche de la nature, où la voiture ne tien-dra plus autant de place, explique DenisMoncet, responsable de programme àDomofrance, en charge de l’écoquartierdepuis 2008. Domofrance, aménageur, acédé du terrain, pour réaliser le lycée etles voiries. Le point fort de l’opération

consistait à ramener 80% du stationne-ment dans un parking résidentiel étagé,qui puisse être reconverti en bureaux oulogements, si nécessaire, et proposant desservices (commerces, ateliers, véhiculesélectriques en auto-partages, bornes derechargement électrique)».

Deuxième idée directrice développéepar Alain Charrier, architecte urbanistecoordinateur de l’opération et maîtred’œuvre des espaces publics : garder laréférence au passé agricole du site et àses fossés drainants qui sont préservéset mis en valeur car ils assurent la ges-tion naturelle des eaux de ruissellementet de pluie.

Le plan d’aménagement privilégie lesdéplacements doux et le traitementpaysager en cœur d’îlot. Terre Sudcomprend trois phases d’aménage-ment qui verront à terme la construc-tion de 1200 logements sur 26 hectares,

Bègles Domofrance configure Terre SudÀ Bègles, Domofrance est aménageur et constructeur des 230 premiers logements de l’écoquartier qui compte aussile premier lycée “Kyoto” (1) à énergie positive d’Aquitaine.

Les logements au premier plan et le parking résidentiel étagé.

À droite, les logements et le parking résidentiel étagé, avec sa résille métallique; à gauche, le lycée qui propose des filières orientées vers le médico-social, la bio-industrie, le traitement des déchets et les métiers de la mode (eau chaude solaire,panneaux photovoltaïques, éco-matériaux, émissions de GES divisées par 20).

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Clairsienne à la reconquête d’une friche industrielle

une trentaine étant dédiée aux espacesverts. Pour l’heure, la première trancheporte sur 11,6 hectares comprenant650 logements dont 230 sont déjà réa-lisés parmi lesquels 50 en accession,ainsi que le lycée, le parking résidentielde 583 places et deux kilomètres decheminement doux. Pour chaquetranche sont prévus un tiers de loge-ments sociaux, un tiers en accession so-ciale réalisés par Domofrance et un tierspar des promoteurs privés. �

SORAYA MÉHIRI

(1) Un lycée “Kyoto” fonctionne presqueuniquement avec des énergiesrenouvelables et propres.

François Cornu* : «žAccompagner les locataires»

«Au sein de la société, une di-rection des Études et In-novations durables travaille

sur les nouvelles technologies environ-nementales: économies d’énergie, orien-tation des bâtiments, conception archi-tecturale. Mais cela ne suffit pas, il fautintégrer la problématique culturelle etaccompagner les locataires. Par exemple,nous constatons qu’ils chauffent à 22°,dans les logements BBC. C’est pourquoi,dans un contexte de paupérisation, il estnécessaire de poser dans les apparte-ments, des compteurs intelligents affi-chant les consommations. Cette paupé-risation amplifie la demande d’être bienchez soi dans son cocon. L’éco quartiery répond en configurant l’environne-ment, l’échelle du quartier, tout ce quiconcourt à l’équilibre, notamment les es-paces extérieurs auxquels il faut donnerune grande qualité. Il ne s’agit pas deconstruire seulement du logement. Onfait la ville pour 50 ans alors que l’on doitconstruire en trois ans».

* Directeur général de Domofrance

Àl’image du fruit «akène» conte-nant en lui tous les constituantsnécessaires pour germer, se dé-

velopper et s’intégrer dans son envi-ronnement, le projet porté par Clair-sienne comporte tous les élémentsfondateurs d’un écoquartier. Il a reçule trophée d’or 2011 de l’aménagementau service de la collectivité, décernépar le SNAL (syndicat national desaménageurs lotisseurs). « Clairsiennes’est positionné sur un foncier d’am-pleur qui appartenait à Siemens et s’estassocié à la collectivité pour travailler àla programmation en fonction des at-tentes communautaires, en nombre delogements et en mixité. Une fois la pro-grammation définie, la phase opéra-tionnelle a pu débuter par les travaux deviabilisation du terrain et se poursuivrepar le découpage des lots : 19 macro-lotsviabilisés ont été vendus à des opéra-teurs», explique Damien Grenouilleau,chargé d’opération à Clairsienne.

Après le dépôt du permis d’aména-ger en 2008 pour son compte, celui de

Domofrance et celui de la ville de Lor-mont, Clairsienne est resté dans sonrôle de mandataire pour effectuer lescessions croisées de foncier. L’orga-nisme a pris en charge les réseaux, voi-ries primaires puis, dans un secondtemps, les futurs espaces communs :les voiries correspondant au domainepublic seront cédées dans leur inté-gralité à la communauté urbaine, tan-dis que la commune prendra en chargeles espaces verts et le mobilier urbain.

Un paysage à habiterBâti en lieu et place des anciennesusines Siemens, l’écoquartier desAkènes constitue un trait d’union en-tre le quartier pavillonnaire du grandTressan et le quartier en rénovationurbaine de Génicart. La réussite decette greffe repose sur la réalisationd'un cheminement paysager d'est enouest «La promenade de La Ramade»,à dominante piétons vélos. Ce vélumvert reliera le tramway à 800 m à la fu-ture passerelle au-dessus de la rocade

bordelaise constituéeégalement d’une ligne detransport en site propre.

D’ici à 2015, l’opérationde 9,5 ha proposera uneoffre résidentielle variéede 916 logements BBC, al-lant de la location à l’ac-cession, du conventionnéau privé, réalisés par unequinzaine de promoteurs,dans une conception ar-chitecturale au service dela qualité d’usage et ur-

Le bailleur social Clairsienne aménage l’écoquartier desAkènes, à Lormont, sur la rive droite de l’agglomérationbordelaise, à la place d’une ancienne friche industrielle.

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baine ; 11 000 m² de bureaux en bor-dure de rocade, 7 500 m² de com-merces et services de proximité. Avec35 % de la superficie totale en espaceslibres plantés, les concepteurs évo-quent un « paysage à habiter », allié durenouveau urbain. « Notre approche aconsisté à composer par le vide en posi-tionnant le parc, les espaces partagéset les liaisons piétonnes avant les bâti-ments », comme le souligne MarionVaconsin, architecte paysagiste (Ate-lier Bouriette & Vaconsin). Le projetpaysager organise et hiérarchise lesespaces, ménage des espaces de tran-sition, clarifie les usages et les limites,crée un cœur d’îlot fédérateur et ou-vert, tout en travaillant sur les cou-tures et les clôtures.

Trois espaces de vies complémen-taires entre eux structurent l’écoquar-tier : « Habiter dans les arbres » (255logements en accession privée et mo-dérée), « la Lisière » (bureaux, com-merce alimentaire, restaurant, rési-dence hôtelière situés sur une placette,154 logements en accession privée etmodérée, chaufferie biomasse) et le« cœur d’écoquartier » (507 logementsmixtes, une crèche d’entreprise, unparc central d’un hectare).

Un partenariat opérationnelLes principes du développement du-rable ont été appliqués à chaque étapedu projet : aménagement, construc-tion, paysage. Surtout, l’écoquartierest exemplaire par la concertation et lacollaboration avec l’ensemble des par-ties prenantes ; en témoignent la tenued’un comité de pilotage mensuel ou en-core les actions de médiation urbaineet culturelle menées auprès des habi-tants. La stratégie urbaine a été inno-vante dans la mobilisation des parte-nariats. « L’intérêt, mais aussi toute ladifficulté du projet, réside dans le faitd’avoir une démarche qui prenne encompte tous les éléments - techniques,d’organisation spatiale, de constructionet de maintenance –, en fonction de ceque pourrait être la vie des habitants »,souligne Laurence Caminade, respon-sable du projet à la direction de laconstruction de Clairsienne.

Un partenariat opérationnel, outilde diversité et d’efficacité, a été mis enplace pour l’aménagement du cœurde l’écoquartier, dans le cadre d’ungroupement de commande associant lesautres sociétés du groupe Cilso (Comitéinterprofessionnel du logement duSud-Ouest), Domofrance, Angle Vert et

Logévie. L’objectif était à la fois deprétendre à des économies d’échelle, demutualiser les expériences et d’amé-liorer la gestion future et la maîtrise desdélais pour la réalisation de quelque500 logements (dont 300 pour le grou-pement) en moins de quatre ans. Despromoteurs privés ont adhéré à la dé-marche en cédant jusqu’à 20 % de leuroffre au profit de l’accession modérée.

Clairsienne, mandataire du groupeCilso, a fait le choix de lancer uneconsultation de type dialogue compé-titif sur performance, auprès de l’en-semble des filières de construction afind’optimiser le cœur d’écoquartier.L’objectif était d’identifier des équipesà la hauteur des ambitions du projetafin d’optimiser le temps de concep-tion, de réduire l'empreinte écologiqueet de conforter le paysage par la qualitédu projet architectural. Les équipesont ainsi eu l'opportunité de dévelop-per des projets innovants et créatifs.Compte tenu du niveau élevé de per-formances attendues, Clairsienne a re-tenu le projet de l’équipe GTM (exTMSO Vinci).

Ce cœur d’écoquartier a égalementfait l'objet d'une démarche d'insertionpar l’activité économique destinée auxpersonnes sans qualification profes-sionnelle ou actuellement éloignées del’emploi. Cette politique volontaristesera mise en œuvre sur la durée totaledu chantier et un minimum de10 000 heures y sera consacré. �

PASCALE BARET

Des contraintes de départ - un site pollué en bordure de rocade bordelaise -,Clairsienne, la Ville de Lormont et leurs partenaires ont fait un atout avec un quartieragréable à vivre qui économise le foncier et qui invite la nature en ville.

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L’écoquartier du Val d’Arquet a été conçu selonune méthode intégrant ledéveloppement durable àl’urbanisme.

Piloté par Sodineuf Habitat Nor-mand, l’écoquartier du Val d’Ar-quet repose sur une idée ambi-

tieuse : proposer aux habitants de vivreensemble, dans un environnementexemplaire, en contribuant à l’exigencede mixité sociale inhérente au projet.

Lorsque l’ESH Sodineuf Habitat Nor-mand a acquis une vingtaine d’hectaresde terrain sur les hauteurs de Dieppe,à proximité de la ZUS de NeuvilleNord (1 500 logements sociaux), unepremière opération d’aménagement aété projetée sur dix hectares, avec la vo-lonté de réaliser un écoquartier. L’ob-jectif partagé avec la Ville, était de va-loriser ce secteur de Neuville biendoté en équipements et en services, etde le rendre plus attractif au sein de l’ag-glomération dieppoise, en proposantune offre nouvelle d’habitat et un par-cours résidentiel aux habitants, dans lecadre du PRU de Neuville.

Si, au départ, l’ambition était de réa-liser des maisons « vertes » avec unapport d’énergies renouvelables, enprofitant de l’existence de lignes de busurbaines qui relieraient directement cequartier au port et au centre-ville, trèsvite, le partenariat engagé entre Sodi-neuf Habitat Normand, la Ville, l’Ademeet la Région Haute-Normandie a faitévoluer le projet vers un quartier plusdense, avec un renforcement de lamixité sociale et urbaine, et des typesd’habitat davantage diversifiés. Uneapproche environnementale de l’ur-banisme (AEU ®) a été mise en œuvrepar l’Ademe. « L’AEU® nous a conduits

à nous poser beaucoup de questions et àtraiter des enjeux sociaux dans l’urba-nisme », indique Henri Gagnaire, di-recteur général de Sodineuf HabitatNormand. Assortie d’une concertationavec les parties prenantes, cette dé-marche d’accompagnement proposéepar l’Ademe favorise l’intégration desprincipes et finalités du développe-ment durable à chaque étape d’un pro-jet d’urbanisme. Elle permet d’orienterl’aménagement du territoire vers desprojets durables.

De cette démarche ont résulté un dé-coupage parcellaire bioclimatique, la ré-duction de la taille des parcelles etl’augmentation du nombre de loge-ments (de 180 à 230 dont 60 % de lo-gements sociaux, pour une densité de23 logements à l’hectare), la construc-tion de logements locatifs et en acces-sion BBC en majorité individuels et ré-

partis en petites unités, la créationd’une liaison nord-sud sous forme decoulée verte reliant le quartier d’habi-tat social et ses équipements à l’éco-quartier ; ainsi que la création d’un ré-seau de fossés et de bassins côté merpour la collecte des eaux pluviales, lagestion des déchets par compostage ettri sélectif, l’absence de stationnementsur rue et voirie tertiaire, le prolonge-ment de la ligne de bus jusqu’au cœurde l’écoquartier, la présence d’une pla-cette et d’espaces verts favorisant laconvivialité.

Le coût de l’opération du Val d’Arquets’élève à 30 M€, dont 9 M€ pour l’amé-nagement et 21 M€ pour la constructionfinancés pour près de moitié par dessubventions, de l’Anru, de l’Ademe, du1 % (Logiliance) et des collectivités lo-cales. �

P. B.

Neuville-lès-Dieppe (76)

Une approche environnementale de l’urbanisme

Au cœur de l’écoquartier, face à un futur programme d’accession sociale, la résidence duChêne est constituée de deux petits ensembles collectifs BBC, R+2. Les 30 logementstraversants (12 T2 et 18 T3), ouverts au sud ou à l’ouest, avec balcon ou terrasse, sontraccordés au réseau de chauffage de Neuville et à la cogénération. Maîtrise d’ouvrage:Sodineuf Habitat Normand. Architecte: A4 Architectes. Livraison: automne 2013.

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Ramonville-Saint-Agne (31) Le Groupe des Chalets aménageur

L’aménagement de l’écoquartier du Midi, confié au groupe des Chalets par lacommune de Ramonville-Saint-Agne,s’inscrit résolument dans une perspective de développement durable.

Dans l’aire urbaine de Toulouse, l’écoquartier du Midiest un exemple d’opération d’aménagement durableconduite par un bailleur social : le Groupe des Cha-

lets. C’est la première fois que l’aménagement d’un projetd’une telle envergure, en Midi-Pyrénées, était confié à un or-ganisme Hlm. L’occasion de mettre en œuvre toutes ses com-pétences et métiers, en maîtrise d’ouvrage et gestion locative,pour créer un quartier de vie et d’activités, riche par sa di-versité, dans un site de grande qualité. «Nous avons conçu unquartier emblématique des nouveaux enjeux de l’urbanisme,tant par sa forme que par sa gouvernance et son caractère du-rable », souligne Bertrand Bourrus, directeur général.

Cinq ans après que l’idée ait germé, avec l’implantation dumétro qui permettait de relier Toulouse en vingt minutes, lenouveau quartier de 4,2 ha a été inauguré en mai 2012. D’ar-chitecture urbaine, il offre toutes les fonctionnalités d’un vé-ritable lieu de vie: habitat (406 logements mixtes), équipementspublics (crèche, maison de quartier), plus de 500 m² consa-crés aux services de proximité et commerces, presqu’autant

pour les locaux d’activité pro-fessionnelle, des parcs, despistes cyclables. En outre, ilbénéficie de la proximité duCanal du Midi, de zones boi-sées et des grandes zones d’ac-tivités (Université Paul Sabatier,Parc technologique du Canal,CNES, Labège Innopole…).

Allant à l’encontre de l’éta-lement urbain de l’aggloméra-tion toulousaine, son aména-gement allie la densité, en éco-nomisant l’espace et en limitantles déplacements en voiture, àla qualité d’implantation ausol, avec des bâtiments R + 3 àR + 7, dans une architecture trèsurbaine et une ambiance pié-tonnière. La mobilité est faci-litée par la station de métro etle bus TCSP (Transport en

commun en site propre) ; il a été prévu 1,1 place de station-nement par logement, chaque bâtiment ayant son parking privésauf pour le bâtiment étudiant.

Avec une densité de 103 logements/ha, l’habitat, à l’es-thétique architecturale contemporaine, se répartit en 48 lo-gements en accession privée, 129 en accession sociale à la pro-priété, 130 locatifs sociaux et 98 logements étudiants. Aux cô-tés des Chalets, deux autres organismes Hlm, les ESH Co-lomiers Habitat et Nouveau Logis Méridional ainsi qu’un opé-rateur privé, PromoMidi, sont intervenus comme construc-teurs. La consommation énergétique des bâtiments, pour lechauffage et l’eau chaude, est inférieure à 75 kWh par an enmoyenne, et 55 kWh pour les bâtiments BBC. � P.B.

Trois questions à Pierre Marchal*

Quel a été le rôle du groupe des Chalets?En matière de gouvernance, nous nous sommespositionnés comme étant un service externe de la mairie,tout en apportant notre vision et nos conseils par rapportaux objectifs à atteindre. Du projet initial, le groupe a faitun projet d’ensemble, en intégrant toutes les composantesd’un quartier durable dans ses aspects environnementaux,économiques et sociétaux. Pour cela, nous sommes partisdes besoins et avons échangé avec les parties prenantes

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afin de définir le nombre de logements, leur qualité, leurdestination, et prévoir les équipements nécessaires :services publics, commerces et bureaux. Il nous a falluaussi penser l’intégration urbaine du quartier, en lien avecla ville, le schéma de circulation et la répartition desespaces publics/privés. Cette démarche transversale a faitl’objet d’une validation commune à chaque étape.

Qu’avez-vous réalisé en tant qu’aménageurconstructeur?La particularité de cet écoquartier est d’avoir un cœurd’îlot ouvert : le choix de la collectivité, dans un parti prisfort, a été de maximiser les espaces publics dès que l’onsort de l’emprise des bâtiments. Le groupe des Chalets aaménagé l’ensemble des espaces, en veillant àl’articulation privé/public, avant de rétrocéder à la villeceux qu’elle gère. Nous avons également réalisé, pour soncompte, une crèche en pied d’immeuble et une sallecommune, dont elle est gestionnaire. Au-delà de ceportage immobilier, nous avons construit des logementslocatifs sociaux et en accession sociale, avec une offredédiée aux personnes sous plafonds PSLA (2 400 €/m² aulieu de 3 200 € sur le marché). Dans cet écoquartier auxbâtiments positifs et aux façades élégantes, noussouhaitons véritablement que l’offre de logements soit laplus large possible.

Quelle est la valeur ajoutée d’un organisme Hlm? C’est le fait que nous effectuons un accompagnement surle long terme. Ainsi, nous avons fait évoluer le projet enfonction des habitudes de chacun, en adaptantl’aménagement aux usages. Habitués à concevoir et àgérer, les bailleurs sociaux sont plus vigilants sur lapérennité du patrimoine, que ce soit sur le choix desmatériaux, le mobilier urbain ou encore le traitement enrecul des immeubles par rapport à l’espace public, leurhauteur, etc. Nous avons passé de longues heures àdiscuter avec la mairie pour trouver le bon compromis, demanière réciproque ; cela a permis d’éclairer les enjeux etde prendre les décisions. Face à l’enjeu de maîtrise desdélais, aussi, un organisme Hlm s’inscrit mieux dans letemps, à moyen terme. Ce raisonnement est valable entant que constructeur, pour apporter la réponse la pluspertinente en tenant compte des contraintes et enjeux,sans limitation de compétence et avec une vision globale.

PROPOS RECUEILLIS PAR PASCALE BARET

* En charge du développement et de l’aménagement au groupe des Chalets

Tours

L’écoquartier deMonconseil primé Aménagée par Tours Habitat, en étroitecoordination avec la ville, cette opération aété lauréate du Prix «De la qualité duprojet à la vie de Quartier» du Concours« Écoquartiers» 2011 du METL.

La ZAC/Écoquartier de Monconseil, à Tours, est unquartier en cours de construction, dont les premierslogements sont livrés. Aménagée par Tours Habitat au

terme d’une action foncière de longue haleine, en étroitecoordination avec la Ville, cette opération a été lauréate duPrix « De la qualité du projet à la vie de Quartier » duConcours « Écoquartiers » 2011 du METL. Un prix co-attri-bué à trois projets se caractérisant par un souci marquéd’appropriation du futur quartier par ses habitants et « usa-gers », de concertation large et menée sur la durée et d’éva-luation « en continue » de l’atteinte des objectifs.

Le quartier de Monconseil a été lancé officiellement en2006 avec la signature de la concession de ZAC entre laVille et Tours Habitat, au terme d’une politique d’acquisitionfoncière menée par l’OPH depuis 1985. Ce quartier, dontl’achèvement est prévu pour 2016, n’avait pas initialementtous les critères de définition actuels d’un écoquartier, maisdéjà des ambitions marquées d’urbanisme et d’aménage-ment durable, qui se sont enrichies et précisées tout au longdes études de conception (agence d’urbanisme, puis agenced’architecture Eva Samuel) et de la réalisation des diffé-rentes phases du projet.

C’est au fil de cette démarche portant sur plusieurs dé-cennies que le projet a acquis les qualités et points forts quile caractérisent aujourd’hui en tant qu’écoquartier.

Intégration urbaine et mixitéL’intégration urbaine en est le premier attribut : jouxtant lecentre-ville, le nouveau quartier sera desservi, dès cetteannée, par la première ligne de tramway de l’agglomérationtourangelle. La mixité fonctionnelle est de mise avec26 000 m² de bureaux, 8 500 m² d’équipements publics et1 250 logements, mais aussi plus de 1 200 m² de commercesde proximité établis en pied d’immeubles autour de la placecentrale constituant le « cœur marchand » du quartier. Cesvitrines de pied d’immeuble ne sont pas vendues à ladécoupe, mais achetées en bloc par une foncière (propriété

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du promoteur, porteur du projet) qui injecte tout son savoir-faire spécifique aux commerces de proximité et fédère lescommerces au sein d’une association ; une partie des loyersfinance un fonds marketing permettant de créer des événe-mentiels et/ou de gérer une communication commune. Lechoix et l’implantation des commerces ont été faits aprèsune étude de chalandise et de faisabilité fine par un cabinetspécialisé dans le commerce de proximité (Objectif Ville).À la livraison du bâtiment dès 2014, il est prévu d’implan-ter : une supérette, une pharmacie, une boulangerie, unebanque, une esthéticienne, un bar-restaurant (terrasse surla place centrale et le jardin d’un hectare), un coiffeur, untraiteur…

Densité et diversité d’équipementsAutre caractéristique : la densité et la diversité des équipe-ments publics ou parapublics, avec un EHPAD de 80 litslivré en juin 2011 comprenant une unité Alzheimer, unecrèche municipale et une crèche associative en cours deconstruction, une halle sportive polyvalente/multifonctiondéjà livrée, un pôle Protection maternité infantile (PMI) surla place centrale, un foyer livré pour adultes handicapéslégers (salariés au sein d’entreprises sociales), une salle dequartier communale gérée par une ou plusieurs associationslocales, un projet en cours d’étude d’église avec salle parois-siale et, enfin, un espace culturel. Ces équipements sontsoigneusement implantés au terme d’une réflexion qui viseà apporter de la vie sur le quartier : halls d’entrée sur rue,visibilité depuis l’espace public, connexions aux chemine-ments doux et espaces publics, etc.

La mixité sociale est de mise, avec un tiers de logementssociaux ou en accession sociale à la propriété ainsi que l’im-position, sur certains lots vendus à des promoteurs, d’en

vendre un tiers à des primo-accédants/ac-cession libre.

Espaces publics et natureUn travail fin sur les espaces publics a étémené: chaque espace est conçu en fonctionde sa destination, de son implantation, de cequi existe ou non sur le quartier et aux alen-tours immédiats. C’est, par exemple, pour lespersonnes âgées, un jardin « mémoriel »,des cheminements très larges, l’absence demarches et des matériaux de revêtements desols adaptés aux déambulateurs, etc.

Par ailleurs, les parkings doivent être re-légués à 80% au moins en sous-sol afin de dé-gager des cœurs d’îlots verdoyants agréablesà vivre. Les logements mono-orientés nordsont interdits. La quasi-totalité des logementsbénéficient d’un espace extérieur privatif

(balcons, jardins, loggias…). Les deux derniers projets de pro-motion privée prévoient des jardins privatifs sur les toits desimmeubles, vendus avec les logements et des jardins parta-gés privés sur l’emprise des espaces verts du projet.

Le souci de la présence de la nature dans le quartiermarque aussi ce projet, avec la création de vergers et jardinspartagés, d’un jardin d’un hectare ouvert avant les premièreslivraisons de logements afin que les habitants, surtout les ri-verains, puissent se l’approprier le plus rapidement possibleet ne pas vivre dans un trop long chantier, mais disposer, dèsle début, d’espaces de respiration et de rencontres.

Évaluation et concertationPlusieurs moyens d’évaluation « en temps réel » et sur la du-rée de l’opération sont mis en œuvre, notamment : une éva-luation en 2011 par le CESA (Centre d’études supérieures enaménagement - École Polytechnique de Tours) avec uneenquête auprès des habitants, ainsi qu’une étude universi-taire sur l’appropriation des logements BBC et de l’éco-quartier par une équipe de sociologues de l’Université deTours sur deux ans.

Enfin, un dispositif de concertation a été mis en place.D’abord « classique » dans le cadre d’une ZAC : consultationau stade projet avec les comités de vie locale, en réunions pu-bliques ad hoc, avec des associations de quartier (riverains)ou des associations thématiques (cyclistes, apiculteurs, etc.) ;puis, de manière plus originale, en phase opérationnelle pardes manifestations d’accueil et d’un livret pour les nou-veaux habitants, des panneaux pédagogiques sur site, ouencore la création d’un site Internet… L’OPH participe parailleurs à la mise en place du financement et assure un sou-tien actif à la création d’une association d’habitants. �

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Suresnes Un quartier éco exemplaire L’originalité du projet tient à l’intervention dans un quartier existant couplée à unnouvel îlot de 631 logements.

S’il ne s’agit pas au sens strict du terme d’un écoquar-tier, les actions menées à Carnot-Gambetta, à Suresnes,ville dense de la première couronne parisienne,

concourent à lui attribuer le titre de quartier éco-exemplaire.Ce dernier compte 4847 logements (Insee 1999), 8400 ha-bitants et représente 15% du territoire de la ville. Issu de l’in-dustrialisation des bords de Seine du début du XXe siècle, avecun maillage orthogonal qui a été préservé, il est constitué d’ac-tivités tertiaires et d’un cadre bâti ancien de logements,consommateurs d’énergie.

En postulant au concours écoquartiers 2011, la ville y pré-sentait une vision globale, intégrant des nouvelles construc-tions, de nouveaux modes de vie au quotidien, et des objec-tifs de réduction de consommation: - 5% pour les volumes

d’eaux pluviales remis au réseau et - 20% pour les consom-mations d’eau ; - 25 % pour les ordures ménagères rési-duelles et - 15% pour les déchets de chantier ; - 30% pour lesémissions liées au trafic automobile; - 25% pour les consom-mations d’énergie non renouvelables. Par ailleurs, il s’agissaitd’agir sur la densité et les formes urbaines, en privilégiant l’éco-construction. •••

Christian Dupuy*: «žCe quartierest un lieu d’expérimentationž»

«La spécificité de cet îlot estqu’il s’insère dans un quar-tier déjà bâti ; c’est un des

seuls quartiers éco-exemplaires enFrance à avoir obtenu un soutien duFEDER. Il représente un cinquième denotre territoire et plus du quart de lapopulation. Nous avons voulu privilé-

gier une vision globale pluridisciplinaire qui intègre desnouvelles constructions, la réhabilitation du bâti existant,des nouveaux modes de vie ou de déplacements comme lePédibus (accompagnement à pied des enfants à l’école) ouencore la gestion des déchets. Ainsi, grâce aux bornes enter-rées dans l’îlot Sisley, nous n’avons plus qu’un seul passagepar semaine des camions au lieu de trois précédemment. Ce quartier est pour nous un lieu d’expérimentation dont lesacquis seront reproduits ailleurs. Nous avons à Suresnesprès de 2 000 demandes de logements en attente et en pre-mière couronne parisienne, les prix du foncier se sont en-volés. Nous sommes attentifs à la mixité sociale qui ne doitpas se transformer en fracture sociale. Nous devons jouernotre partition sur toute la gamme : le logement aidé (Su-resnes compte 37 % de logements sociaux), mais aussi l’in-termédiaire et l’accession sociale, avec des prix plafonds. Concernant le logement social, nous sommes préoccupés parle nombre croissant de demandeurs et le manque de foncier.La commune compte 380 hectares dont 40 inconstructi-bles et dans le cadre du SDRIF et du Grand Paris, on nous de-mande de construire trois fois plus alors que Suresnes estune des communes qui a déjà le plus construit (150 loge-ments par an). Il est contreproductif d’imaginer régler cettequestion à l’échelle de la métropole, ce qui éloignerait encoredavantage les décideurs des attentes de la population ».


* Maire de Suresnes, président de l’OPH des Hauts-de-SeineBâtiments publics et privés répondent au même soucid’esthétique inspirée des années 30.

••• Cinq opérations d’aménagement de grande enver-gure publiques ou privées sont à venir ou réalisées tel l’îlotSisley, un nouveau quartier de 3,2 hectares comptant40000 m² de bureaux et 593 logements dont 178 sociaux(125 locatifs PLS, PLUS et PLAI et 53 en accession socialeà la propriété), un groupe scolaire et une crèche. 676 placesde parking en sous-sol ont été aménagées aux entrées duquartier de même que des conteneurs à ordures enterrés.

Bâtiments publics et privés répondent au même soucide recherche esthétique, avec une architecture inspirée desannées 30: immeubles R+5 à R+7, avec des jeux de sail-lies, des balcons et loggias, des toitures terrasses, des fron-tons ouvragés, des garde-corps travaillés. Autant de repèresapportés par l’architecte François de Alexandris, de cettearchitecture qui occupe déjà une place centrale dans le pa-trimoine urbain de Suresnes (1), comme en témoigne la pro-chaine ouverture du Musée d’histoire urbaine et socialede Suresnes.

L’îlot totalement piéton comporte des promenades ou-vertes à tous en journée et un square de 400 m². Différentsjardins intérieurs sont ensuite accessibles seulement auxhabitants: jardin japonais ou à la française. Un pavage per-méable permet l’infiltration naturelle des eaux; associé auxterrasses végétalisées, il entraînera un rafraîchissementnaturel de -3 à -5° par grosse chaleur. Enfin, l’arrosage sefera par la récupération des eaux de pluie de pluie. � S.M.

(1) Rappelons que Suresnes compte la cité-jardin conçue parHenri Sellier.

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Limeil-Brévannes (94)

« Quartier des Tempsdurables » Un écoquartier sans voiture créé ex-nihilo.

C’est sur un terrain de 9,5 hectares laissés à l’abandonque, devant le besoin en logement notamment social,la ville de Limeil-Brévannes décide en 2006 de créer

ex-nihilo un écoquartier qu’elle baptise «Le quartier des tempsdurables». Avec la volonté d’imposer un quartier sans voiture,un certain type de construction favorisant la mixité, un cer-tain urbanisme et un mode de regroupement original des pro-moteurs. Objectif : produire environ 1200 logements.

Dès le départ, la Ville réfléchit à une structure juridique as-surant l’équilibre économique du projet. Elle-même n’apportepas de financement mais impose un cahier des chargescontraignant en termes de développement durable. Les in-vestisseurs constructeurs devaient déposer les permis deconstruire avant l’approbation définitive par la Ville du POSet du dossier de réalisation de ZAC. Enfin, la SEM Avenir Li-meil-Brévannes contrôle et garantit, pour le compte de la Ville,les engagements des constructeurs (1).

Le quartier étant sans voiture, le stationnement résidentielest limité. En contrepartie, la ville développe le co-voiturage,travaille actuellement à l’installation d’Autolib prévue à l’été

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2013, à une nouvelle offre de bus reliant la nouvelle gare duRER C, à des vélos partagés et milite depuis des années pourun Téléval reliant le quartier à la ligne 8 du métro à Créteil,assurant ainsi la liaison vers la nouvelle gare du RER E de laZAC Pompadour. La concertation a débuté pour une mise enservice en 2017/2018. Une agence de la mobilité sera mise enplace au cœur du quartier pour informer les habitants de cesmodes de transport qui gérera également le co-voiturage.

Deuxième axe fort : la mixité et le souhait que le quartiersoit accessible à tous, avec un cahier des charges pour les pro-moteurs : 30% en locatif social, 20% en locatif privé, 20% enaccession sociale et 30% en accession privée. Un lieu d’accueilet d’écoute pour les personnes âgées est prévu de même qu’unecrèche parentale. Enfin, le quartier accueillera 23 com-merces de proximité dont une dizaine sont en cours d’ins-tallation ou prévus.

La démarche environnementale se veut complète: alter-natives à la voiture et politique d’énergie verte (constructionBBC, tri des déchets dès la conception, récupération des eauxde pluie pour l’arrosage des jardins et espaces verts).

Le bilan énergétique devrait être positif, le quartier pro-duisant au moins autant d’énergie qu’en consommerontl’éclairage et le chauffage des parties communes tout en pro-duisant l’eau chaude sanitaire. Il est prévu qu’en 2015, les be-soins en chauffage et eau chaude soient couverts par des éner-gies renouvelables, sans émission de CO², en dehors du trans-port de la biomasse combustible, avec un réseau de chaleur(usine de biomasse mêlant bois – 80% – et acides gras – huiles

végétales) et des pompes à chaleur. Il fonctionnera en « ré-seau intelligent» privilégiant automatiquement la source decombustible la moins chère en fonction des conditions cli-matiques et économiques. Dans l’immédiat, c’est une centralefioul qui a pris le relais. La production d’eau chaude est as-surée par 2300 m² de panneaux thermo-solaires et l’électriciténécessaire à la production de chaleur sera produite par3600 m² de panneaux photovoltaïques intégrés aux toituresdes bâtiments.

Les premiers habitants ont emménagé fin 2012 et rencon-trent les problèmes inhérents à la création de morceaux devilles nouvelles: retard dans les chantiers des espaces publics,difficultés à obtenir l’ouverture d’une ligne téléphonique, en-core peu de commerces de proximité installés. En revanche,la température moyenne dans les logements, 19°C, correspondaux normes de chauffage préconisées. � S.M.

(1) Le groupement d’investisseurs constructeurs nationaux est com-posé des bailleurs sociaux suivants : Efidis, Groupe Gambetta, Ex-pansiel Opac du Val de Marne (Valophis), RRP (Groupe Solendi),Groupe Logial ; et des constructeurs privés : SODES, Kaufman &Broad, Pitch.

Duplex et Jardins, le programme de Domaxia (Groupe Logial) : 36 logements en accession sociale et 152 locatifs sociaux. Arch. : AAU Mastrandreas et Atelier Roland Castro. Label THPE -Habitat et Environnement. Coût global de l’opération: 23,5 M€ HT.© Logial-OPH/H. Ternisien

chaleur à absorption gaz. Enfin,un travail sur la place de la voi-ture en centre-ville a été conduitpour privilégier un accès aiséaux transports en communs,l’aménagement de pistes cycla-bles et d'espaces piétons confor-tables ainsi qu’une offre de vé-hicules partagés.

Au cœur de l’écoquartier, l’opé-ration Le Tournesol comprend44 logements locatifs BBC quisont répartis sur deux bâtiments,conçus en structure bois/bétonet isolés thermiquement par l’ex-térieur, avec jardin privatif cen-tral ; huit logements sont adaptéspour les seniors et dix logementssont occupés par le personnel ducentre hospitalier universitaire(CHU). Le chauffage est assurépar une chaudière collective aubois. Coût de l’opération :6 845 000 €. � P. B.

Quelque 250 logements,dont 50% en locatif socialet environ 3000 m² de lo-

caux d'activités caractérisentl’écoquartier Blanche Monnier,situé au centre-ville de Grenoble,dans le quartier de l’Ile Verte. Entermes de sobriété énergétique,la particularité de la ZAC est

triple. D’abord, tous les loge-ments y sont construits en BBC.Ensuite, différentes sources deproduction énergétique y sont ex-périmentées : réseau gaz de villeet panneaux solaires (thermiqueet photovoltaïque), chaufferiebois et solaire passif (c’est le casdu programme d’Actis), pompe à

En septembre 2012, les pre-miers logements mixtesde l’écoquartier Hyacinthe

Vincent ont été inaugurés à Dijon,en limite Est à proximité du cen-tre hospitalier régional universi-taire, du Grand Stade, d’un im-portant pôle d’échange avec unestation de tramway et d’un réseauroutier majeur. Cette livraisonde 190 logements, dont 138 loge-ments locatifs sociaux, intervientcinq ans après la signature d’unprotocole entre le groupe SNI,l’État, la Communauté de l’ag-glomération dijonnaise et la Ville,pour la cession, au Groupe, du ter-rain dépendant de l’ancien hôpi-tal militaire Hyacinthe Vincent,

dans le cadre du plan national demobilisation des terrains publics,aux fins de production de loge-ments.

La construction de ce pro-gramme de 38970 m² SHON ré-pond également à des objectifsd’exemplarité en matière de dé-veloppement durable : écocons-truction, éco-gestion de l’énergieet des fluides (chauffage indivi-duel au gaz en BBC, chauffagecollectif gaz et panneaux solairesen toiture pour les logementspassifs, etc.). Labellisé Habitat &Environnement, il a fait l’objetd’une expérimentation « VillaUrbaine Durable» dans le cadredu Plan urbanisme construction

Le Tournesol,programme de44 logementslocatifs sociaux,livré auprintemps 2012dansl’écoquartierBlanche-Monnier,à Grenoble.Maîtrised’ouvrage: Actis.Architecte R2k.Crédit photo :Bruno Ramain.

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Grenoble Priorité au locatif social

Dijon Reconversion d’un site militaire

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isolation thermique très perfor-mante, d’un chauffage par pompeà chaleur géothermique avec, encomplément, de petits poêles àbois de 10 KW et de panneaux so-laires.

Dans cet éco-hameau, une at-tention particulière a été portéeau traitement des eaux pluviales:noues de récupération des eauxde pluies, tranchées diffusantessur la totalité des parcelles pouréviter le rejet dans le réseau, bas-sin de récolte des forts orages, ré-cupération des eaux de pluiesdans une cuve enterrée d’1 m3,pompe à main, en fonte pourchaque maison. Enfin, les amé-nagements paysagers ont été soi-gnés, avec un traitement et des fi-nitions différenciés pour hiérar-chiser les espaces. Prix de venteen accession: entre 196000 et200000 €. Coût de l’opération lo-cative : 3,5 M€. � P. B.

Sur le territoire de la Pointede Caux, à Sainneville-sur-Seine, l’éco-hameau Les

Charmilles de 23 logements aété créé dans le prolongement duvillage: seize pavillons locatifs etsept en accession à la propriétéqu’a réalisés l’ESH Estuaire de laSeine (groupe Logeo). En entréede bourg, c’est un quartier densede logements qui s’insère dans unenvironnement constitué de mai-sons ou de corps de ferme etd’équipements. Les maisons sont

situées de part et d’autre d’unevoie unique et étroite de circula-tion automobile, sans stationne-ment ; chaque logement bénéfi-ciant d’une place sur sa parcelle.Les maisons en bande (T3 et T4)forment un front bâti sur ruepercé de deux sentes piétonnesqui accède à la prairie centrale ;celles qui sont en périphérie (T4),bénéficient de terrains clos plusgrands.

Construits en ossature bois,ces pavillons sont dotés d’une

architecture (PUCA) et d’une dé-marche HQE.

D’un coût de 94,4 M€, le projetglobal privilégie une doublemixité. Une mixité sociale, avec50% des logements sont réaliséspar des bailleurs sociaux et des-tinés à la location et une mixité ty-pologique par ses formes d’habi-tat : maisons de villes à ossaturebois, immeubles collectifs, ur-bains, commerces et services deproximité… Les 534 logementsprévus se répartissent en 204 lo-gements en accession privée; 138logements locatifs sociaux (97PLUS et 41 PLAI) réalisés parScic Habitat Bourgogne; 52 lo-gements locatifs intermédiaires

par SNI Nord Est et 140 loge-ments sociaux par l’OPH DijonHabitat.

Un principe unique est adoptépour les circulations automo-biles : seuls les véhicules de se-cours, ramassage des encom-brants, services pourront circulerà l’intérieur du nouveau quartier.La circulation particulière y estinterdite. Pour chaque îlot, un sta-tionnement est prévu en sous-sol(663 places en souterrain) avec unaccès direct depuis les rues ex-térieures. Trois cabinets d’archi-tectures locaux – Bau, Brandon etTopoiein – ont assuré la maî-trise d’œuvre au service d’une di-versité architecturale, mais aussi

de l’harmonisation des construc-tions. Dans le cadre de sa missiond’aménagement, la SNI Nord-Est se charge de la vente decharges foncières par îlots et desstationnements en sous-sol, auxautres maîtres d’ouvrage et auxpromoteurs. Ainsi, l’écoquartierissu de la reconversion de l’anciensite militaire, s’affirme comme unnouveau lieu de vie qui conjugueune diversité des formes d’habi-tat, optimise le nombre et la di-versité de logements, favorise lescirculations douces et conserveun grand parc public, espaceboisé classé. � P. B.

Toiture zinc etossature bois enmélèze, pompe àchaleur etplancherchauffant, pources maisonsindividuelles, quiallient à laqualitéarchitecturaleune hauteperformanceénergétique.Architecte :Atelier Bettinger-Desplanques.Livraison: 2012.

Au total, 190logementssociaux sontréalisés par legroupe SNI (SCIC HabitatBourgogne et SNI Nord-Est) :logementscollectifs BBC et passifs,logementsintermédiaires et maisons devilles. Livraison:juin 2012.

Sainneville-sur-Seine (76) Un éco-hameau paysagé

pour le locatif et un parking sou-terrain ouvert, pour l’accession àla propriété.

D’architecture contemporaine,l’opération propose une variété delogements, du T2 au T5, ouvrantpour certains sur des terrasses, desbalcons ou des jardins. Si tous ré-pondent aux normes d’accessibi-lité, ceux qui sont situés en rez-de-chaussée sont adaptés pour ac-cueillir des personnes en situationde handicap moteur. Construits enBBC avec des matériaux sains(ouate de cellulose), ils fonction-nent à l’aide d’une chaufferie col-lective à bois (pellets) desservantl’ensemble des bâtiments y com-pris les maisons, pour la produc-tion de chauffage et d’eau chaude.L’eau de pluie est récupérée grâceà l’installation d’une cuve. Le pro-jet représente un budget global de10700000 €; Partie accession (16logements + local commun livrésen septembre 2013): 2,8 M€ fi-nancés par la société Le Val deLoire, dans une fourchette deprix allant de 132000 € pour unT2 à 239 000 € pour un T5. Par-tie locative (48 logements dont7 PLS, 31 PLUS et 10 PLAI livrésen juillet 2012): 7,9 M€. � P.B.

L’ESH Le Val de Loire ac-compagne l’association«Écoquartier Les Prés»

dans la réalisation d’habitat éco-logique groupé en centre-ville,en partenariat avec la SARA, amé-nageur agissant pour le compte dela ville d’Angers.

Tout a commencé en 2004lorsqu’un groupe de personnesadeptes d’un habitat écologique etrespectueux de l’environnements’est constitué. Après une ren-contre avec la ville, prête à réser-ver un terrain et apporter sonaide dans le montage juridique, legroupe sollicite un organismeHlm comme promoteur, afin quedes personnes à revenus mo-destes et non initiées puissentdécouvrir les bienfaits de laconstruction écologique. La nou-velle zone d’habitation possèdeplusieurs atouts, notamment sa si-tuation géographique proche ducentre-ville d’Angers et à quelquesminutes d’une station de la pre-mière ligne du tramway de l’ag-glomération angevine.

Au vu de la complexité tech-nique du dossier, Le Val de Loire(groupe Podeliha) a eu recours àla procédure de dialogue compé-titif, sur une période de huit mois;procédure permettant à l’acheteurde conduire un dialogue avec lesentreprises candidats, en vue d’ob-tenir la solution la plus adéquate.Le choix s’est effectué sur la basede cinq critères: exigences ther-miques, maîtrise des coûts, inno-vation, délais d’exécution, qualitéenvironnementale.

Au final, six bâtiments contigus,mais isolés entre eux, viennents’insérer dans un environnementpaysagé. Associant matière et vo-lume, bois et béton, la « Rési-dence Les Prés» comprend 64 lo-

gements BBC, dont 16 en acces-sion à la propriété (15 apparte-ments et 1 maison) et 48 en loca-tif, en mixant de l’habitat indivi-duel et collectif (44 apparte-ments et 4 maisons) ainsi que70 m² de locaux sous forme d’unesalle commune avec laverie miseà disposition des habitants, pourfavoriser les échanges et l’en-traide. Un parking souterrainavec des box fermés a été réalisé

Un quartier bâti selon unedémarched’habitatparticipatif.Maîtrised’ouvrage: Le Val de Loire.Architecte :Matièresd’espaces (94).Livraison: juillet 2012.

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Angers Habitat participatif en centre-ville

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Àla fois urbain et champêtre,l’écoquartier lancé par la villede Changé, au lieu-dit Le Pont,

dans la Sarthe, comprend des maisonsindividuelles, une maison de quartierainsi qu’une résidence intergénéra-tionnelle, dont l’ESH La Mancelled’Habitations est maître d’ouvrage. Lacommune a mis en vente plus de 50parcelles sur lesquelles les particuliersréalisent le projet de leur choix, en res-pectant un cahier des charges envi-ronnemental. Orientation nord-sud etmatériaux adaptés devront permettred’atteindre le label bâtiment basseconsommation. Pour les espaces de viecommune, pas de places de stationne-ment devant chaque habitation, maisplutôt des îlots disséminés, des espaces

verts diffus, une chaussée rétrécie, sanstrottoirs et faite de matériaux recyclés,un éclairage économe, etc. La com-mune s’est engagée dans un entretiendifférencié pour renforcer la biodiver-sité de l’éco-lotissement.

Implantée au cœur de la parcelle, surune surface de 1300 m², la résidenceintergénérationnelle est composée de40 pavillons individuels (T1 bis, T2 etT3), tous de plain-pied et adaptés, des-tinés à accueillir de jeunes couples avecou sans enfants, aussi bien que des per-sonnes âgées à mobilité réduite. Leslogements s’ouvrent sur un parc arboréarticulé autour de jardins potagers,d’une roseraie, d’un mail planté etd’une place centrale, favorisant la pro-menade. Une journée portes-ouvertes,

organisée au mois de février, avait per-mis à une centaine de candidats loca-taires de visiter un logement-témoin.Coût de l’opération : 3 313 600 €. Li-vraison à l’automne 2013. � P.B.

Changé (72) Intergénérationnel en milieu champêtre

L’écoquartier Alturan (sur leshauteurs, en basque), résulted’un partenariat étroit entre

l’office Habitat Sud Atlantic (HSA), laVille, à l’origine du projet d’aménage-ment, au travers d’une ZAC en régie etdeux équipes d’architectes. Situé surun site naturel de 11 hectares, sur lavieille route de Saint-Pée-sur-Nivelle, ilcompte 203 logements : 111 locatifs so-

ciaux et 10 en accession so-ciale réalisés par HSA ; 65logements en accessionréalisés par ImmobilièreSud Atlantic.

Malgré l’orientationnord du terrain, les 111 lo-gements locatifs ont étéconçus par l’agence Lei-bar-Seigneurin de manièreà bénéficier de séjours ausud, intégrant des loggiasfermées, pour créer un ef-

fet de serre en hiver ; en été, l’ouver-ture des loggias et la fraîcheur de la fa-çade nord tempèrent l’air ambiant.Selon les types de logements, le gain deconsommation annuelle d’énergie (eauchaude solaire + chauffage) varie de 30à 40 %. 61 % des familles qui y résidenthabitaient déjà la commune et la moitiéy travaille.

Les immeubles comprennent de huit

à quinze logements chacun, l’un d’entreeux est équipé d’un ascenseur et d’unparking en sous-sol permettant l’acces-sibilité pour les personnes handicapées.Au total, un tiers des logements sontadaptés ou adaptables aux handicaps.Des patios végétalisés agrémentent lesparties communes.

Les dix maisons individuelles en ac-cession sociale conçues par l’agenceBaggio-Piéchaud comprennent loggias,patio terrasse, garage et cellier. L’habi-tation est au premier niveau au-dessusdu garage. Elles sont également traver-santes Nord/Sud, avec soubassementaspect pierre et façades maçonnées àenduit blanc. Chauffées à l’électricité,elles bénéficient d’une isolation ther-mique renforcée, de doubles vitrages àfaible émissivité. Prix de vente des T5(85 m²) : 224 000 € TTC en VEFA ;197 000 € TTC en PSLA (prêt social delocation-accession). � S.M.

Saint-Jean-de-Luz

Habitat Sud Atlantic, bailleur unique d’Alturan

Au cœur de l’écoquartier de Changé(Sarthe), la résidence intergénérationnelledu Gué Perray, en cours de chantier, seragérée par le Centre communal d’action so-ciale. Architecte: Atelier Bleu d’Archi.

répartie, des vitrages en façadesud + brise-soleil, une doubleorientation nord/sud avec longspans à isolation continue, unchauffage au sol et des chau-dières gaz individuelles. Au final,l’objectif BBC a été atteint.

La qualité architecturale, lepari de ne pas éloigner le travailde l’habitat, la participation deshabitants à travers des ateliers pi-lotés par une sociologue ontcontribué au succès de l’opérationqui accueille beaucoup de jeunesménages avec enfants. L’éco-quartier, qui comptera à terme600 logements sur 14 hectares, secaractérise par une mixité so-ciale et intergénérationnelle trèsmarquée (locatif social, acces-sion sociale, accession libre,EPHAD, résidence seniors). Dansla seconde tranche, le COL yconstruira un programme d’ha-bitat participatif de 45 logements.Le prix de vente moyen au m² desurface habitable s’est établi à2740 € pour les logements enVEFA et à 2363 € en PSLA. � P. B.

Dans l’écoquartier de laZAC du Séqué, à cinq ki-lomètres du centre de

Bayonne, la coopérative Le COLa livré un programme aussi ori-ginal qu’ambitieux, comptant 50appartements en accession so-ciale à la propriété. Une pre-mière, déclarait la présidente,Colette Schnurrenberger, lors del’inauguration, en décembre der-nier. En effet, cet habitat a étéconçu autour de constructions surpilotis permettant de libérer le solet reliées entre elles par des pas-serelles en pleine forêt, près d’unpetit lac, dans le respect du site ;principe qui était au cœur de laconception de ce projet.

Ce parti pris d’aménagementexprime la préférence donnée à laproximité avec la canopée et la lu-mière, sur le vis-à-vis des voitures.Tout l’espace au sol est communà tous les habitants, sans espacesclos, sans espaces privatifs. Lescheminements sont traitéscomme une balade progressive declairières en futaies, tout en des-servant les espaces partagés, cir-culations verticales, celliers, lo-caux vélos, boîtes postales etzones de parking.

Techniquement, la coopéra-

tive a recouru au systèmeconstructif innovant de filièresèche ossature bois. Une solutionmixte qui apporte à la fois les pro-priétés de solidité, d’inertie ther-mique, de stabilité au feu et d’iso-lation acoustique inhérentes aubéton, mais aussi la légèreté et larapidité de montage par préfa-brication qu’offre le matériau dubois. Le confort des usagers et lamaîtrise des dépenses énergé-tiques sont assurés par une en-veloppe performante à isolation

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Bayonne Accession à la propriété sur pilotis

Résidence LaCanopée, àBayonne: 50appartementsBBC en accessionsociale à lapropriété, dont26 PSLA. Maîtrised’ouvrage: LE COL.Maîtrise d’œuvre:PatrickArotcharen.Livraison: juin2012.

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logements labellisés BBC Effi-nergie, selon une procédure deconception-réalisation. Le grou-pement d’entreprises, les archi-tectes et l’Office s’étaient fixétrois objectifs, en passe d’être at-teints : limiter l’impact sur l’en-vironnement, permettre deséconomies sur les charges loca-tives, favoriser l’insertion so-ciale. Le programme est équipéde celliers, de panneaux solairespour préchauffer l’eau chaudesanitaire ou encore de limiteursde débit pour l’eau. Pour répon-dre à la demande du marché im-mobilier en termes de typologied’habitat, l’OPH a privilégié laconstruction de petits loge-ments (T2 et T3) en conservantune surface correcte. Il a favo-risé l’insertion sociale en yconsacrant 10 % des heures tra-vaillées sur le chantier. � P. B.

Porté par le Conseil général du Cher etson aménageur, laSEM Territoria, laréalisation del’écoquartier Baudenss’inscrit dans le PRUde la ville de Bourgeset a fait l’objet d’une très largeconcertation.

Le site ne manque pasd’atouts: situé seulement àcinq cents mètres du cen-

tre-ville, sur une friche de 5 hec-tares qui abritait anciennementun hôpital militaire, il est égale-ment très bien desservi par lestransports en commun, avec pasmoins de quatre lignes de bus.

Axé sur une mixité fonction-nelle, sociale et urbaine, le pro-jet s’articule autour d’un patri-moine bâti fort s’intégrant dansla trame viaire déjà présente. Autotal, 390 logements sont pré-vus, dont 110 logements locatifssociaux sous maîtrise d’ouvragede l’OPH du Cher, en déclinant

de petits collectifs (R+3) et desmaisons de ville. Des logementsneufs mais aussi des logementsréhabilités, des bureaux, des ser-vices et commerces s’implantentprogressivement sur une surfacede 4 950 m² SHON. Des espacespublics, ouverts à tous, se dessi-nent sur 1,8 hectare. Si une den-sité moyenne de 122 logementspar hectare est attendue, le pro-jet fait la part belle à la qualitépaysagère, urbaine et végétale.La charte de qualité environne-mentale et développement du-rable s’appliquant à l’aménageur,aux constructeurs/lotisseurs etaux autres partenaires, prévoitnotamment l’emploi de maté-riaux sains, un niveau BBC ainsique la réduction du trafic auto-mobile qui est limité aux seulsaccès indispensables.

Au cœur de l’écoquartier,l’OPH du Cher a construit 110

Bourges

Petits collectifs en site de renouvellement urbain

110 logementsBBC Effinergie,dont cinqlogementsadaptés auxpersonnes àmobilité réduiteet 16 pour lespersonnes âgées.MO: OPH du Cher.Livraison: defévrier à juin2013.

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L’écoquartier Wolf-Wagner sym-bolise une nouvelle approchede la ville. S’inspirant de l’ex-

périence urbaine et des réalisationsarchitecturales du quartier Vauban àFribourg en Allemagne, l’opérationconstituait l’un des premiers exemplesd’approche globale environnementalede type écoquartier dans le cadre d’uneopération de rénovation urbaine.

La démolition de 230 logements, laréhabilitation de 395 logements et la

construction de 168 logements éco-nomes en énergie et aux formes va-riées (collectif, intermédiaire, indivi-duel) participaient à la transformationen profondeur du cadre de vie. S’yajoutaient l’installation du siège deMulhouse Habitat et la constructionde divers équipements publics, toutcomme l’arrivée du tramway en 2006.

Outre l’aménagement paysagerd’une grande diversité d’espaces dequalité fondés sur l’usage (espaces de

récréation, vaste parc, jardinets, voiespiétonnes, etc.), la volonté de Mul-house Habitat était de cantonner lavoiture à la périphérie du quartier,pour en réserver le cœur aux piétons.À chaque logement correspond un ga-rage. Un parking silo de 117 places ettrois pavillons de stationnement péri-phériques complètent l’offre de sta-tionnement. � N. R.

M. Jean Ertzscheid*

«Globalement, le quartierfonctionne bien, la mau-vaise image est oubliée.

La volonté de départ était d’éliminer lavoiture du cœur du quartier, très biendesservi en tramway et doté de placesde stationnement nombreuses. L’em-prise de la voiture dans les habitudesdes résidents reste fortement ancrée.L’utilisation du silo à voitures doit en-core être soutenue par une politique ta-rifaire attractive, car le stationnementgratuit se limite à la rue de la Mertzau.

L’installation de nouveaux servicespublics en bordure de quartier aquelque peu compliqué le stationne-ment des usagers.

Dans la partie réhabilitée, les habi-tants profitent de la dynamiqueinsufflée par l’écoquartier, notammentpar l’arrivée d’équipements publicscomme le centre social et le périsco-laire.

Dans les logements neufs, lesconsommations énergétiques sontconformes aux prévisions.

La piétonisation des espaces a per-mis de créer des lieux propices auxjeux des enfants, ce qui est un plusindéniable pour un ensemble résiden-tiel aussi proche du centre-ville. »

* Directeur du patrimoine à Mulhouse

Mulhouse Retour sur un écoquartier emblématique

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ANMA © Stéphane Chalmeau

Témoignages d’habitants

Madame Cattaiu, accédante au Grand Large à Dunkerque

«Depuis le 1er août 2012, j’habite un immeuble deNexity, les fameux gâbles, un appartement de 4

pièces de 88 m² qui donne sur la mer. Nous habitions auparavant une maison à la périphérie deLille. Ce qui nous a plu c’est d’avoir à la fois la mer et la ville.Dunkerque est effectivement une ville avec services, com-merces, équipements et le quartier est desservi par un busqui passe toutes les dix minutes aux heures de pointe.

Notre appartement avec vue mer et le quartier sont trèsagréables. Il est un peu tôt pour juger des consommationsde chauffage et d’eau chaude sanitaire.

Comme il est très facile de se déplacer à pied ou à vélo auxbeaux jours, nous ne nous servons pratiquement pas denotre voiture. Le parc central fait l’unanimité. La maison dequartier est presque achevée et les réunions avec les habi-tants nous ont permis de faire la connaissance de nosvoisins. Les commerces de proximité, en revanche, man-quent, notamment une boulangerie. Autre point noir : le peude places de stationnement, en particulier pour les visiteurs,ce qui fait que les automobilistes se garent sur les trottoirs. »

Madame Dewintre, locataire du Cottage au Grand Large

«Nous avons souhaité habiter ce quartier proche ducentre-ville, de la plage, et “écologique”. Nous avons

la chance d’habiter une maison de 4 pièces, avec une grandepièce à vivre, beaucoup de lumière, un petit jardin et une ter-rasse à l’étage. Avant d’emménager nous avons été informésde la qualité de notre logement. À nous maintenant de gérernos consommations d’énergie.

Le quartier est animé. La maison de quartier organise denombreuses activités notamment pour les enfants pour qu’ilsse rencontrent ailleurs qu’à l’école. Le parc urbain au milieudu quartier est très fréquenté, il est devenu un lieu de pas-sage. Un bémol, la “zone de rencontre”, où l’on peut circulerà pied, à vélo, en voiture et qui s’avère un peu dangereuse.»

Angersž: pourquoi un habitat écologique groupé et en ville?

«Depuis longtemps, nous étions sensibilisés à l’intérêtd’une construction respectueuse de l’avenir de notre

planète en choisissant pour la santé et le bien être de chacunet de tous: un habitat en ville pour l‘accès aux différents ser-vices et transports en commun ainsi que la proximité deslieux de travail ; une construction groupée pour minimiserl’empreinte sur le foncier et obtenir une performance éner-gétique plus intéressante avec un accent mis sur l’enveloppedu bâtiment ainsi que son orientation pour les apportssolaires; des matériaux de construction le plus écologiques etsains possible (ossature et panneaux de bois, isolation enouate de cellulose, chaufferie aux granulés de bois, biorup-teurs…) ; des locaux communs pour partager des services(laverie, ateliers de bricolage, etc.) et faciliter l’animation dela vie de l’écoquartier avec une salle commune dont les usagessont à définir entre les habitants ; une gestion de la copro-priété par ses habitants pour une meilleure maîtrise desorientations choisies et la réalisation de travaux d’entretienpar nous-mêmes.» � P.B.

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Pour Philippe Estèbe, il serait temps d’imaginer des territoires qui cesseraientde demander à la fois toujours plusd’autonomie et toujours plus deprotection. On n’ira pas tellement plusloin dans l’autonomie et on risque derégresser dans la protection. L’égalité desterritoires ne viendra pas d’en haut. Ellene se produira que par la capacité desacteurs territoriaux à la construire,pratiquement, dans la réciprocité.

L’intitulé du nouveau ministère en charge du loge-ment « Égalité des territoires et Logement » est trèsfranco-français. La notion d’égalité des territoires

est une notion récurrente dans l’histoire républicaine etl’histoire récente, pour deux raisons. D’une part, l’espace estproblématique en France, pays de faible densité dont la po-pulation se répartit sur l’ensemble du territoire. Desservirtous les espaces de faible densité est coûteux. D’autre part,nous n’avons pas accompli, à la différence de nos voisins, deréforme territoriale, si bien que nous vivons dans un ré-gime politique où l’espace est très fortement représenté,avec 31 000 maires ruraux ou péri-urbains. L’intitulé de ceministère signale un balancement entre l’égalité des terri-toires et l’égalité des droits des personnes. Or il n’existe pasd’équivalence automatique entre l’égalité des territoires etl’égalité des personnes. Comment expliquer cette tension ?D’où vient-elle et quelles en sont les implications politiquescontemporaines ?

Comment concilier égalitésociale et territoriale?

AMÉNAGE-MENT

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À l’origine, une vision politiqueJean Viard et Bertrand Hervieu expliquent qu’aulendemain de la guerre de 1870, Gambetta com-prend que si le régime républicain veut «s’enra-ciner», il doit gagner l’adhésion des paysans etleur faire, selon ses propres termes, «chausser lessabots de la République» (1). Le régime accordealors une place particulière à l’agriculture etsanctuarise l’espace politique communal, de fa-çon à protéger les campagnes de l’influence po-litique des villes. À partir de 1875, la carte poli-tique française se fige. Les départements, quiavaient été créés en 1790 pour rebattre les cartesdu découpage en province (2), deviennent lesinstruments de l’articulation entre le gouverne-ment républicain et les campagnes. Les villesmoyennes préfectures garantissent un maillageterritorial très fin, fondé sur la proximité desservices de l’État.

Ce triptyque commune/département/villemoyenne fonde un dispositif politique territorialparticulièrement original, que l’on ne retrouvenulle part ailleurs en Europe, dont l’objectif, onle comprend, est à la fois de garantir l’autonomie politique auxpaysans propriétaires du sol et l’égalité de droit aux citoyenspar la distribution plus ou moins géométrique des services del’État.

La conséquence de ce dispositif est que la France n’a connu«d’exode rural» que très tardivement, par comparaison avecles autres pays. Alors que chez nos voisins européens, les es-paces ruraux se vidaient peu à peu, et que grossissaient lesvilles, ce n’est véritablement que dans les années 1950 ques’amorce un mouvement important de migration des cam-pagnes vers les villes. Et encore: Magali Tallandier, cher-cheur à l’université de Grenoble, montre que si l’on relevaitle seuil de ruralité pour les communes (moins de 5000 habi-tants au lieu de moins de 2000 habitants), on ne parlerait pasd’exode rural en France.

Ce processus historique conduit à ce qu’aujourd’hui en France,la répartition spatiale de la population est problématique dupoint de vue du rapport entre égalité des personnes et égalitédes territoires. Alors que chez nos voisins, les villes ont nor-malement grandi, particulièrement les plus importantes, enFrance, leur croissance a été freinée à la fois par le maintien d’unsolide maillage territorial (communes, sous-préfectures, villesmoyennes) et la forte attractivité qu’exerçait jusque dans lesannées 1970, la région parisienne. Ce ne sont pas les campagnesqui ont été victimes de la centralisation parisienne; ce sont lesgrandes villes dont le développement a été bridé à la fois parle centralisme parisien et le maintien de la ruralité.

Alors que la concentration urbaine est un puissant instru-ment d’égalité des citoyens, ne serait-ce que parles économies d’échelles qu’elle permet, la dis-persion est problématique. En France, il y a unpeu de monde partout, et surtout, des dizaines demilliers d’élus pour revendiquer l’égalité de trai-tement. Dès lors, l’égalité des personnes et l’éga-lité des territoires peuvent entrer en conflit. Parexemple, dans quel registre interpréter le faitqu’en moyenne, on compte un enseignant poursept élèves en Lozère et un enseignant pour 25élèves en Seine-Saint Denis? Discrimination ter-ritoriale positive ou discrimination sociale né-gative?

Redistribution sociale, redistributionspatialeL’acte fondateur de la République a donc des ef-fets de longue traîne. Entre autres, celui-ci que laFrance a dû faire fonctionner simultanément desappareils de redistribution et de cohésion socialeet des appareils de redistribution territoriale.

Les travaux de Laurent Davezies (3) nousmontrent que ce sont les instruments de distri-bution non territoriaux, visant les personnes, qui

se révèlent au final les plus efficaces du point de vue de l’éga-lisation des situations territoriales. Il montre en effet que, parle jeu de l’égalisation des salaires, du développement de la sé-curité sociale et des retraites et de la mobilité des per-

Philippe Estèbe estgéographe, directeurde l’IHEDATE (Institutdes hautes étudesd’aménagement et dedéveloppement desterritoires en Europe),directeur d’études àAcadie, professeur àSciences-Po. Il estl’auteur de Gouvernerla ville mobile, PUF,2008; L’usage desquartiers, L’Harmattan,2004.

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sonnes, les écarts de revenus moyens entre régions ne cessentde diminuer depuis trente ans, alors même que les écarts devaleur ajoutée produite (PIB) ne cessent de s’accroître. Au-trement dit, plus les facteurs de production se concentrent,plus les revenus se dispersent.

En parallèle, deux mécanismes de redistribution spatiale sesont progressivement constitués. La fiscalité locale, d’une part,est une machine considérable à redistribuer entre les com-munes, les départements et les régions. Il est de bon ton dedénoncer (4) des mécanismes de redistribution entre terri-toires considérablement moins efficaces qu’en Allemagne, maisil faut admettre qu’il est plus simple de redistribuer entre 16régions qu’entre 36000 communes.

La sophistication des dispositifs de dotations globales, dedotations ciblées, de dégrèvements, de compensations, etc. ré-pond à une revendication constante et contradictoire des élusterritoriaux: disposer de l’autonomie fiscale, signe de l’auto-nomie politique, tout en réclamant que les écarts soient limitéspar une redistribution nationale. Ceci a conduit à une natio-nalisation progressive de la fiscalité locale qui est, au-jourd’hui, de moins en moins «locale». En perdant son ca-ractère local, la fiscalité est devenue plus opaque certes, maisaussi plus spatialement juste. Qu’est-ce à dire exactement? Lajustice spatiale consiste à prendre aux territoires richespour donner aux territoires pauvres. On peut en donner deuxillustrations. La réforme de la fiscalité territoriale en 2009, abo-lissant la taxe professionnelle, crée une répartition spatiale del’impôt plus « juste», c’est-à-dire plus homogène; elle cor-respond en réalité à un déplacement de l’impôt des territoiressocialement pauvres mais fiscalement riches vers des terri-toires antérieurement fiscalement pauvres mais socialementriches; l’autre illustration est que, globalement, la redistributionspatiale correspond à un vaste transfert des territoires densesvers les territoires non denses, autrement dit de l’urbain versle rural ou encore des gens vers l’espace (5).

L’autre mécanisme était géré par les grandes entreprises pu-

bliques monopolistiques : SNCF, EDF, La Poste,France Télécom, etc. Ces entreprises de réseau in-tégraient un modèle économique, un modèle so-cial et un modèle territorial puisqu’elles étaientcensées être rentables, apporter le service à cha-cun au moindre coût et couvrir l’ensemble des ter-ritoires. Le débat sur le modèle tarifaire à l’originede la création d’EDF en 1947 est exemplaire: alorsque les ingénieurs et les économistes préconisaientune tarification au coût marginal (coût du dernierusager raccordé), les syndicats d’électrification lo-cale exigeaient le coût moyen, c’est-à-dire un ta-rif unique qui correspond à la division des coûtsde production par le nombre total d’usagers (6).Cette option l’emporta, entraînant un transfertconsidérable de l’urbain vers le rural puisque lecoût d’un usager en milieu peu dense est supérieur

à celui d’un usager en milieu dense.

Pourquoi s’inquiéter?On le comprend, la République n’a eu de cesse de construiredes systèmes consistant à faire financer les campagnes parles villes. En retour, les campagnes ont respecté le contraten devenant l’un des ressorts les plus dynamiques de la pro-duction nationale avec l’agriculture et l’agroalimentaire.

Pourquoi alors s’inquiéter ? Parce qu’il semble que, pourplusieurs raisons, les limites du système ont été atteintes,voire dépassées et qu’il est aujourd’hui contreproductif.

D’une part, ce modèle suppose une croissance plus oumoins constante des budgets publics locaux, ne serait-ceque pour faire face à la croissance de la population et à seslogiques de localisation. En l’absence de déserts en France,le coût d’investissements, d’infrastructures, d’équipementset de fonctionnement est inflationniste, d’autant que ledegré d’exigence ne cesse d’augmenter : faut-il équiper«tous» les territoires en fibre optique comme on l’a fait avecl’électricité et le téléphone ?

D’autre part, ce modèle suppose une immobilité despopulations dès lors qu’il s’appuie sur un principe de répar-tition plus ou moins équitable des équipements et desservices. Or les populations sont mobiles, et de moins enmoins captives de tel ou tel bassin de services. Le maintiend’une maternité pour des raisons arithmétiques ou poli-tiques dans une petite ville ne tient pas devant lapropension des habitants de ladite petite ville à se rendredirectement à l’hôpital de la grande ville la plus proche pourbénéficier d’une prestation qu’ils imaginent meilleure.

Enfin, ce modèle se grippe dans un régime européen,concurrentiel et ouvert car les grandes entreprises qui nesont plus en situation de monopole n’acceptent plus de bou-cler l’économique, le social et le territorial. Aucun opérateurne veut aller seul se risquer à équiper en fibre optique lesterritoires les moins denses ; SNCF perçoit une aide de

l’État pour faire circuler des «trains d’équilibre territorial» ;La Poste restructure son réseau et tente d’en maintenir lafaçade alors même que chacun sait bien que la distributiondu courrier, du colis et de la Banque postale n’a pas besoinde 17 000 guichets.

Ces trois tendances bouleversent les mécanismes tradi-tionnels et alimentent un discours victimaire généralisé.Lorsqu’un guichet de la Poste ferme, c’est la République quia trahi. La tradition de l’emphase se conjugue à un désarroiréel : les territoires ne « savent plus où ils habitent » (7).

Quelle stratégie?L’aménagement du territoire des années 1950 à 1970 élaboreplutôt une stratégie que François Dubet qualifierait d’égalitédes places. Les territoires s’inscrivent dans l’ordre hiérar-chique de l’armature urbaine (Paris, aires métropolitaines,métropoles d’équilibre, villes moyennes, espaces ruraux) quirenvoie lui-même à une logique de division spatiale du tra-vail : commandement, recherche, conception à Paris ; spé-cialisations sectorielles dans les aires métropolitaines; relaisadministratifs, culturels, éducatifs et sanitaires dans les villesmoyennes; cadre de vie résidentiel dans les villes moyennes;campagnes tournées vers la production agricole et manu-facturière. Le sentiment d’égalité provient de ceci que danschaque territoire, les acteurs savent que leur place est ga-rantie par le centre et, ainsi, peuvent se situer par rapport auxautres éléments du système.

Avec la décentralisation et la fortune des politiques de«développement local», les années 1980 à 2000 voient l’af-firmation progressive d’une stratégie que l’on pourrait qua-lifier «d’égalité des chances», par laquelle les gouvernantsproposent aux acteurs territoriaux de conclure des contratsde développement sur la base de «projets». Le développe-ment et le bien-être du pays sont réputés résulter de lasomme des stratégies de développement territorial, ainsi quel’illustre la carte du «polycentrisme maillé» publiée par laDATAR en 1999 (8), puis la loi d’orientation pour l’aména-gement durable du territoire qui prône la généralisation duprincipe «un territoire, un projet, un contrat…».

Ces deux stratégies ne correspondent plus, ou mal, aux en-jeux du pays, parce qu’elles ne permettent pas de rendrecompte de la façon dont s’articulent réellement les terri-toires. L’égalité des places renvoie à un ordre fordiste et tay-lorien qui n’existe plus : les territoires ne sont pas les ateliersd’une usine qui s’appellerait la France, parce qu’ils sont ins-crits dans des réseaux et des chaînes de valeurs à l’échellemondiale (que ce soit l’agriculture, l’industrie ou le tourisme)et que la complémentarité économique ne se produit plus oupeu dans la proximité géographique. L’égalité des chancesrenvoie à une conception de l’équivalence des territoires etne correspond pas aux logiques contemporaines (et sansdoute durables) de concentration des facteurs de productiondans les très grandes villes – agroalimentaire excepté –,

comme en témoigne l’inflexion récente des politiques d’amé-nagement qui tendent, sans toujours le dire, à privilégier lefait métropolitain, à travers les politiques industrielles (pôlesde compétitivité, clusters) et les politiques universitaires(PRES, plan Campus, Labex, Idex…).

Plutôt que de revendiquer une improbable égalité, nouspourrions souhaiter que les acteurs territoriaux acceptent dereconnaître et affirment la contribution des territoires auxenjeux du pays et au bien-être de ses habitants. Au lieu deproposer d’illusoires alternatives à la «métropolisation» enprônant une résistance d’un autre âge, les départements et lesvilles moyennes feraient mieux de s’interroger sur la placequ’ils occupent dans des réseaux territoriaux de plus en plusvastes qui les relient aux grandes villes et aux campagnes.Plutôt que de déplorer la fermeture d’un bureau de poste oula raréfaction des trains, les acteurs des territoires ruraux se-raient bien inspirés de montrer en quoi les ressources de laruralité (qui n’est plus seulement agricole) contribuent au dé-veloppement du pays et au bien-être de ses habitants : pro-ductions alimentaires de qualité, ressources naturelles, éner-gies renouvelables, accueil de nouvelles populations. Au lieude se complaire dans le rôle de la victime, les habitants des es-paces périurbains pourraient s’organiser pour montrer quec’est dans ces territoires que l’on invente les solutions de laville de demain: nouvelles formes d’habitat, nouvelles fi-gures de la relation homme/ville/nature, gestion collectivedes services collectifs, économies alternatives, etc. Plutôt, en-fin, que de se réfugier dans un malthusianisme certain quicontribue à la concentration des emplois et à la dispersion del’habitat, les grandes villes devraient accepter la densificationet s’adresser aux territoires voisins autrement que sous laforme de déversement d’habitants ou de nuisances.

Bref, il serait temps d’imaginer des territoires qui sorti-raient d’une certaine forme de maladie infantile ou d’ado-lescence prolongée qui les conduit à demander à la fois tou-jours plus d’autonomie et toujours plus de protection. Onn’ira pas tellement plus loin dans l’autonomie et on risque derégresser dans la protection. L’égalité des territoires ne vien-dra pas d’en haut. Elle ne se produira que par la capacité desacteurs territoriaux à la construire, pratiquement, dans la ré-ciprocité. �

PHILIPPE ESTÈBE

(1) Cité par Bertrand Hervieu et Jean Viard, L’archipel paysan.(2) Voir Marie-Vic Ozouf Marignier, La formation desdépartements.(3) Laurent Davezies, 2008, La République et ses territoires, (2012)La crise qui vient, Paris, le Seuil, coll. La République des idées.(4) Bruno Rémond(5) Gilbert et Guengant(6) François Matthieu Poupeau(7) Bruno Latour(8) Datar, France 2020, Remettre les territoires en mouvement.

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La France des citésLe chantier de la citoyennetéurbaine de Jacques Donzelot

Cet ouvrage de Jacques Donzelot,enseignant à Paris X Nanterre et au-teur de nombreux ouvrages de ré-

férence sur l’urbain (1), n’est pas, loin s’enfaut, un livre de plus sur les banlieues en dif-ficulté.

Partant d’une «déambulation», dans le ca-dre d’un travail de terrain conduit pour leThink Tank Terra Nova dans les quartiers

d’une demi-douzaine de villes, il propose une réflexion de fondautour de la question centrale, maintes fois posée cependant,de savoir pourquoi les cités sont devenues un problème aprèsavoir été une solution et, par extension, sur les effets des po-litiques correctives (notamment la politique de la ville dont larénovation urbaine) appliquées à ces lieux.

Jacques Donzelot rappelle à juste titre que les citésconstruites dans les années 1950-1960, en même tempsqu’elles traduisaient un grand progrès social, visaient à fabri-quer une «citoyenneté sociale» en cherchant à émanciper l’in-dividu des conditionnements sociaux, à séparer l’écono-mique du social. L’architecture et l’urbanisme s’inspiraient alorsdu fonctionnalisme à la mode dans tous les pays industriali-sés et la ville se divisait en espaces bien définis alliant habitat,lieux de production, de commerce et de loisirs avec des sys-tèmes intégrés de transports.

En effet, à l’époque, la technocratie (étatique) était en mesurede développer efficacement l’économie tout en promouvant lesocial, et la puissance de l’État se traduisait notamment par sacapacité à planifier sur l’ensemble du territoire national, laconstruction d’unités d’habitation (les grands ensembles)permettant d’offrir à tous les citoyens des logements décents,à proximité des villes où l’emploi se développait à profusion.

Or le basculement de ces cités dans le délabrement et le malvivre, dans la concentration de populations immigrées et sansemploi, incarne essentiellement «(...) l’impuissance de l’État,tous ses mécomptes depuis l’entrée dans l’ère de la mondia-lisation: le déclin lent mais régulier de l’industrie, l’apparitionde l’exclusion sociale, de la peur de l’étranger, la tentation durepli national. De sorte qu’il y a, dans cette rencontre entre uncadre urbain fait pour symboliser le pouvoir de l’État et le tournégatif qu’il a pris, un contraste qui résume à lui tout seul toutle malaise que la Nation française peut ressentir en ce momentde son histoire (...) ».

Partant de ce contraste, l’on peut mieux comprendre l’im-portance toute particulière prise par la politique de la ville etnotamment de son versant rénovation urbaine. D’où aussi la dou-ble interrogation, elle aussi de fond, sur l’effet du traitement deslieux sur ceux qui y habitent tout comme la question de savoirsi l’on doit aider les gens dans les lieux ou les aider à en sortir?

Résoudre la question des banlieues constitue donc pourJacques Donzelot « (...) un test de notre capacité à retrouverle fil de notre histoire dans un monde qui a changé de bases(...) ».

« La France des cités» se présente en deux parties d’impor-tance inégale. La première, la plus dense, constitue le compterendu des visites réalisées à Strasbourg, Grenoble, Bordeaux,Rouen, Villiers-le-Bel et Lyon. Elles ne sont nullement des des-criptions synthétiques ou officiellement correctes. Chacuned’entre elles contient diverses parts de vérité et donne des si-gnifications à des phénomènes qui, à première vue, n’auraientpas de liens logiques entre eux.

Ces visites de chantier partaient toutes de la même inter-rogation: trouver dans ce qui était montré de quoi «(...) éta-blir un lien positif entre les transformations urbanistiques etune modification du comportement des habitants (…) ».

À l’évidence, la réponse est, pour des raisons diverses,contrastée. Elles tiennent selon les lieux, soit à l’absence d’as-sociation réelle des habitants aux politiques urbaines, soit à la

Quoi de commun entre un ouvrage sur les cités défavorisées, c’est-à-dire la France de la re-légation, un autre sur la reproduction sociale, c’est-à-dire la fabrication de la France des éliteset une nouvelle revue de sociologie qui appelle les sciences sociales à penser global et à neplus se contenter des seuls savoirs occidentaux? Tous trois ont en commun de proposer:qui, une analyse critique de la politique de la ville et de ce qu’elle signifie pour la mise enmouvement d’une citoyenneté urbaine (La France des cités) ; qui une mise en garde sur lesméfaits d’un système éducationnel qui gomme méritocratie et démocratie républicaines (Ledestin au berceau) ; qui, enfin, une volonté de renouveler concepts et théories des sciencessociales afin qu’elles permettent de mieux comprendre le monde qui change (Socio).

Rubrique rédigée par Gérard Salmona

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rigidité de certaines structures publiques (école notamment),soit encore à la volonté des élus locaux de formater la vie as-sociative et de trop jouer la paix sociale.

Mais une conclusion générale semble toutefois s’imposer:c’est que la politique de rénovation urbaine remue «(...) tropprofondément les rapports entre les gens, les agents et les lieuxpour que son enjeu consiste simplement, comme le prétendentles architectes de la rénovation, en l’effacement d’une erreurde circonstance qui serait due à la construction trop hâtive deces ensembles, et cela au profit d’une vérité retrouvée de la villepar la magie de leur geste. Il en va plutôt du passage d’un mo-dèle de ville à un autre, de la formule de la ville industrielle «(...)à la ville des flux, où les cités pâtissent de leur déconnexionavec le monde environnant et lointain (...) ».

Remarques qui sont abondamment développées dans la se-conde partie de l’ouvrage. Prenant acte de la fin du rêve qui vou-lait que la ville soit une vraie cité sociale, c’est-à-dire un «(...)lieu soustrait à la pression du capital financier et dédié exclu-sivement à la préservation du capital humain (...), Jacques Don-zelot défend l’idée d’un nécessaire passage de la citoyenneté so-ciale à une citoyenneté urbaine plus apte à répondre auxcontraintes de la société mondialisée dans laquelle les flux l’em-portent sur les lieux. Mais pour cela, il est nécessaire de chan-ger le référentiel de l’actuelle politique de la ville et s’atteler à«(...) mieux maîtriser les différents processus d’urbanisation dela société plutôt que de parler d’égalité des territoires? Car par-ler ainsi, c’est faire comme s’il s’agissait de remplir des creux avecdu trop plein (...) ». Or on n’est plus dans l’opposition entre Pa-ris et le reste de la France. La société, aujourd’hui est totalementurbanisée à travers «(...) deux processus allant en sens inversel’un de l’autre et appelant une régulation qui doit trouver sonéchelon local. Il y a, d’un côté, le mouvement qui va du villageà la ville, qui alimente les quartiers dits sensibles avec une po-pulation d’origine immigrée et encore rurale dans ses codes desolidarité. Ces quartiers ne sont pas des anomalies qu’il faudraitfaire disparaître par une mixité imposée mais des quartiers trem-plins dont il faudrait élargir les solidarités et développer lesconnexions aussi bien physiques que sociales avec la ville. Et ily a le mouvement inverse qui va de la ville au village, qui pé-riurbanise tout le territoire rural, poussé par le désir de ceux quiveulent profiter des avantages de la campagne sans perdre ceuxde la ville quitte, parfois, à ce qu’ils se trouvent perdus par la dis-tance à parcourir et la dette à rembourser. Pour agir sur ces deuxprocessus avec quelque esprit de conséquence, il faut ériger lelocal en espace de transaction entre ceux qui jouent l’avantagede l’avoir individuel et ceux qui ne disposent que du pouvoir ducollectif; au lieu de psalmodier de loin les mots d’égalité, de mixitéet de territoire pour leur seule résonance républicaine».

Un livre qui choquera certainement nombre d’acteurs de laville d’hier ou d’aujourd’hui (élus, architectes, urbanistes, as-sociations, voire même bailleurs sociaux) mais dont on ne peutnier la solidité et l’intelligence de l’analyse et l’importance despistes d’action proposées. �

(1) Cf. notamment: «Faire société. La politique de la ville aux États-Unis et en France». Seuil 2003; «Quand la ville se défait», Seuil2006; «La ville à trois vitesses et autres essais», Éditions de la Vi-lette, 2009 et «A quoi sert la rénovation urbaine?» (dir) PUF, 2012.

La France des cités. Le chantier de la citoyenneté urbaineJacques Donzelot, Fayard, avril 2013, 196 pages.

Le destin au berceau. Inégalités et reproduction sociale de Camille Peugny

Ce nouvel ouvrage de la collection LaRépublique des Idées, constitueun plaidoyer pour une refonte

réelle et générale de notre système éducatif,seul en mesure de lutter efficacementcontre des inégalités de statut et de nais-sance qui affectent de plus en plus la pro-gression sociale de la majorité de la po-pulation et, en particulier, sa jeunesse.

L’auteur, Camille Peugny, enseignant en sociologie à ParisVIII, spécialiste des mobilités et inégalités entre générationset auteur de l’ouvrage de référence «Le déclassement» (Gras-set 2009) (1), montre que la France d’aujourd’hui n’est plus aussiouverte qu’elle ne l’a été par le passé, que s’affirme un large phé-nomène de déclassement des générations nouvelles, et que ledestin des individus paraît de plus en plus figé dès la naissance.La reproduction sociale joue à plein son rôle discriminateur.Ainsi, «(...) dans la France d’aujourd’hui, sept enfants de ca-dres sur dix exercent un emploi d’encadrement quelques an-nées après la fin de leurs études. À l’inverse, sept enfants d’ou-vriers sur dix demeurent cantonnés à des emplois d’exécution.Plus de deux siècles après la Révolution, les conditions de nais-sance continuent à déterminer le destin des individus. On nedevient pas ouvrier, on naît ouvrier (...) »

Même si des constats de ce type sont aujourd’hui assez lar-gement reconnus, le mérite du travail de Camille Peugny estde faire en sorte qu’ils ne s’inscrivent pas dans un fatalisme debon aloi ou encore dans un déterminisme trop exclusivementsocio-économique. Ou, pis encore, que l’on ne renvoie desconcepts aussi nobles que la méritocratie et l’égalitarisme ré-publicain dans la malle des souvenirs et de la nostalgie.

Son ouvrage se décline en quatre chapitres dont un de pré-conisations.

Le premier d’entre eux, «Le mirage des sociétés moyennes»s’attache à re-analyser diverses théories en vogue dans les an-nées 50, concernant la «moyennisation» des sociétés occi-dentales, corollaire de la fin des classes sociales et de l’ac-croissement sensible de la mobilité sociale. Il montre que cettemobilité qui n’a, par ailleurs, que peu traversé l’espace social,s’est largement effritée dès la fin de l’État Providence, c’est-à-dire autour des années 1970. Mais ce qui se joue lors de cette

décennie, va au-delà de la fin des célèbres Trente Glorieuses.«(...) Les profondes transformations du capitalisme et lamondialisation des échanges font exploser le compromis sa-larial du capitalisme industriel et fragilisent une frange crois-sante de la population. Ces mutations viennent également bri-ser l’espoir de voir naître une société de la connaissance ou del’information, maintes fois annoncée dans les années 1960 et1970. En effet, loin d’avoir disparu, les emplois routiniers oud’exécution ont augmenté au cours des dernières années(...) ». En même temps, la polarisation de la structure sociales’est spectaculairement accrue dont la traduction concrète selit aisément dans certains quartiers des villes «globales» commepar exemple Paris, Londres, New-York ou Shanghai…

Dans le deuxième chapitre, «Vingt-cinq ans de reproduc-tion sociale», l’auteur, dans la lignée des travaux de chercheurstels que Louis Chauvel ou Christian Baudelot et Roger Esta-blet (2) («Le destin des générations. Structure sociale et cohortesen France au XXe siècle» PUF, 1998) traite de la fin du «pro-grès générationnel» qui s’était traduit, pour les jeunes géné-rations, par des avancées sérieuses en matière d’emploi, de lo-gement, de carrière, etc. Malheureusement, aujourd’hui, «(…)la structure générationnelle s’apparenterait à une gérontoclassiedans laquelle les statuts, les pouvoirs et la richesse seraientconfisqués par les générations les plus anciennes, au détrimentdes plus jeunes (...) ». En même temps, la prise en compte desinégalités entre les générations ne doit pas occulter l’impor-tance des inégalités « intragénérationnelles» qui restentbéantes, que ce soit au niveau des études, de l’emploi ou en-core des idéologies et des conceptions éthiques. De même, lephénomène de reproduction sociale, que ce soit par le bas oupar le haut, reste assez constant dans le temps, lorsqu’il ne s’ag-grave pas pour ce qui concerne les études et les diplômes!

Le troisième chapitre «Les angles morts de la démocrati-sation scolaire» traite plus spécifiquement du système édu-cationnel et du rôle de l’école et de sa mission centrale de «(...)renforcer la cohésion sociale (…) » et d’offrir un principe «(...)de régulation de la compétition sociale autour duquel peuventse retrouver des individus issus de toutes les origines sociales(...) ». À l’évidence, on est aujourd’hui loin de cet idéal. Si la mas-sification a permis, à partir des années 60/70, l’entrée dans lescollèges et lycées du plus grand nombre de jeunes, elle n’a paspu pour autant réussir leur pleine qualification et plusieurs mil-liers d’entre eux sortent chaque année du système éducatif sansaucune qualification. Les jeunes issus des milieux les moinsaisés sont les grands vaincus de la compétition scolaire etlorsqu’ils poursuivent leurs études au-delà du baccalauréat, ilssont surreprésentés dans le «supérieur court» (IUT, parexemple), sous-représentés dans les filières nobles du supé-rieur (médecine, droit…) et encore davantage dans les ditesGrandes Écoles! À la démocratisation par l’école, s’est subs-tituée au fil des temps une «démocratisation ségrégative» etnon égalisatrice. L’auteur prend garde cependant à rappelerque «(...) la persistance, à niveau de diplôme équivalent, d’un

fort désavantage pour les enfants des classes populaires sou-ligne les limites du rôle de l’éducation dans le processus de mo-bilité sociale: même une démocratisation parfaite ne trans-formerait pas la société française en un paradis de la mérito-cratie et de la fluidité sociale (...)»

Le dernier chapitre «L’égalité tout au long de la vie» pro-pose des pistes pour desserrer l’étau de la reproduction sociale,ce qui devrait «(...) constituer un projet de société essentiel,qu’il s’agisse, dans une optique libérale de récompenser le mé-rite individuel (et non l’héritage), ou dans une optique socia-liste ou social-démocrate, de favoriser la justice sociale en bri-sant la reproduction des inégalités (...) ». Parmi ces pistes, il ya essentiellement le système éducatif et en premier lieu, l’école.En effet, la précocité des inégalités de réussite scolaire, la ra-pidité de leur intensification incitent à agir très tôt dans la sco-larité au moment où elles sont les moins fortes, c’est-à-dire dèsla maternelle et le primaire, et à combler le retard de la France(par rapport aux autres pays de l’OCDE) en matière de dépensesd’éducation pour les premiers niveaux. Aux niveaux supérieurs,l’auteur prône aussi une redistribution plus équitable entreclasses préparatoires et universités, ces dernières étant bienplus représentatives de la réalité sociale du pays.

Pour agir plus globalement sur l’ensemble du système social,Camille Peugny défend «(...) l’instauration d’un dispositif uni-versel d’accès à la formation permettant au plus grand nom-bre de fréquenter, à un moment ou à un autre de la vie, l’en-seignement supérieur. Concrètement, cette formation tout aulong de la vie se ferait par le biais d’un système inspiré du mo-dèle danois, de bons mensuels qui serait appliqué à partir de18 ans, au moment de l’entrée dans le cycle supérieur ou surle marché du travail et d’une allocation d’autonomie telle qu’elleexiste dans les pays scandinaves, en faveur notamment desjeunes des classes populaires.

Cet ouvrage de Camille Peugny est riche d’apports sur leslimites et les méfaits de la reproduction sociale. Il se lit aussien référence aux réflexions de François Dubet (3) sur les condi-tions de construction d’une école vraiment démocratique et,d’une manière plus générale, sur l’égalité des places sociales,condition indispensable à l’égalité des chances.

Un livre salutaire qui propose des préconisations indis-pensables pour faire en sorte que rien ne soit définitivementjoué, en mal, dès la naissance. �

(1) Le déclassement, c’est-à-dire le fait pour un individu d’occuper unstatut social inférieur à celui de ses parents traduit un processus demobilité sociale descendante qui concerne une très grande partie dela jeunesse de notre pays, avec des conséquences politiques et so-ciales considérables (cf. Habitat et Société, n° 55, septembre 2009).(2) Cf. Louis Chauvel : «Le destin des générations. Structure socialeet cohortes en France au XXe siècle» PUF, 1998.Christian Baudelot et Roger Establet : «Avoir trente ans en 1968 et1998» Paris Seuil 2000.(3) Voir notamment: François Dubet, «Les places et les chances.

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Repenser la justice sociale». La République des Idées/Seuil 2010. Cf.aussi Habitat et Société, n° 58, juin 2010.

Le destin au berceau. Inégalités et reproduction socialeCamille Peugny, La République des Idées/Seuil, mars 2013,113 p.

Socio - Revue de sciences sociales

Les sciences sociales, trop mar-quées par des particularismesépistémologiques, des pesan-

teurs idéologiques, voire même un hé-gémonisme occidental, ne semblaientplus jouer le rôle éclairant qui fut le leurlors de l’immédiate après-guerre.

C’est pour contribuer à corriger ce dé-clin et rendre mieux compte de la so-

ciété mondialisée qui est maintenant la nôtre, de ses enjeuxcomme de ses apports et de sa richesse intellectuelle etscientifique, qu’est née cette nouvelle revue des sciences so-ciales mondiales. Pari osé mais nécessaire, dont le mérite re-vient à Michel Wieviorka, chercheur émérite et Administra-teur de la Fondation «Maison des sciences de l’homme» quifête cette année son cinquantième anniversaire.

Ce premier numéro s’ouvre par un Manifeste pour lessciences sociales co-écrit par Michel Wieviorka et Craig Calhoun,directeur de la célèbre London School of Economics and Po-litical Science. Il comporte des contributions de sociologues,économistes ou politistes indiens, américains, britanniques etfrançais bien entendu aussi. Mais, tournant global des sciencessociales acté, c’est moins la nationalité qui est importante quela nature même de leurs réflexions et leur ouverture sur lesmondes émergents.

L’éditorial de ce premier numéro, dont nous reproduisonsci-dessous quelques extraits – avec l’aimable autorisation deMichel Wieviorka, son auteur –, décrit parfaitement les enjeuxauxquels de cette nouvelle publication veut répondre et à quiHabitat et Société souhaite une longue vie.

« Les sciences sociales ont connu un âge d’or dans les années1950 et 1960. Elles disposaient alors de quelques grands pa-radigmes, susceptibles chacun d’infinies variations, et tous,éventuellement d’hybridation – on pouvait être par exemplefonctionnaliste, structuraliste, marxiste (...). Ne faisons pas decette époque un trop beau mythe – l’idéologie y régnait aussi,bien souvent. Toujours est-il qu’il existait un espace intellec-tuel au sein duquel des débats relativement généraux pouvaienttrouver place, avec des implications multiples, historiques, po-litiques, économiques notamment (..). À partir des années 1970,cette configuration s’est défaite, le fonctionnalisme a achevéune décomposition patente depuis la fin des années 1960; lestructuralisme n’a cessé de perdre du terrain et s’est finalementrévélé impuissant à réaliser un programme prévoyant la mort

du Sujet; le marxisme n’est resté un horizon indépassable quepour un dernier carré d’intellectuels occidentaux, tandis queprospéraient des pensées toutes plus ou moins éloignées d’uneidée de généralisation ou de passage à la politique et à l’his-toire – ce qu’ont souligné les auteurs postmodernes proclamantla fin des grands récits.

En même temps, les sciences sociales entraient dans un pro-cessus de globalisation, renouvelaient leurs objets, commen-çaient à redéfinir leurs perspectives théoriques. Elles cessaientd’être le monopole des pays occidentaux, et de nouvelles idées,de nouvelles approches témoignaient de leur vitalité partoutdans le monde.

Cette vitalité scientifique est parfois masquée par les diffi-cultés institutionnelles et financières que peuvent rencontrerces disciplines, ou d’ailleurs, symétriquement, par les effortsproduits dans certains pays pour les relancer en réorganisantle tissu académique, en structurant les appareils universitaireset de recherche, etc. (...) sans toujours s’intéresser réellementau contenu proprement dit de la production et de la diffusiondu savoir. Elle est aussi affaiblie par la formation d’un néo-pro-létariat constitué de jeunes docteurs, souvent remarquables,mais ne trouvant pas les emplois qui leur permettraient de seconsacrer à la recherche et à l’enseignement supérieur.

Mais cette vitalité n’en est pas moins incontestable. Et c’estpour en témoigner et lui donner corps que nous lançons So-cio – une revue qui sera publiée en ligne et sur papier, trois foispar an, avec des articles en français et en anglais.

Chaque livraison comportera un dossier, consacré à un thèmeou à un questionnement précis, et des articles variés. Socio en-couragera l’originalité, tout en veillant à l’exigence scientifiquedes textes qui seront publiés; la rigueur de la pensée, tout au-tant que la qualité de l’écriture; la diversité des approches, maisaussi le souci du débat et de l’échange intellectuel.

Revue de sciences sociales, et pas seulement de sociologie,Socio reconnaît l’importance et l’utilité des disciplines classiques– anthropologie, sociologie, etc. – tout en valorisant la pluri-disciplinarité. Ouverte à tous ceux qui assurent l’interface avecd’autres disciplines du savoir, elle l’est aussi aux praticiens età ceux qui, médecins, juristes, travailleurs sociaux par exem-ple, contribuent par leur profession à la production deconnaissances socialement pertinentes. Elle considère, ce quin’est pas partout le cas, que l’histoire est une discipline im-portante des sciences sociales, en même temps qu’elle veilleà ce que les dimensions historiques des phénomènes abordéspar d’autres disciplines ne soient jamais minimisées ou dé-laissées. Elle s’inscrit, enfin, dans une logique d’internationa-lisation des sciences humaines et sociales et plaide pour quesoient le plus possible articulés différents niveaux d’analyse,du mondial au local en passant par le régional et le national».

Socio, n° 1. Penser globalEditions de la Fondation Maison des Sciences de l’homme. Paris,mars 2013, 207 pages

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La conception-réalisation ouverte par dérogation aux bailleurs sociaux jusqu’au31 décembre 2013 et prolongée jusqu’à fin2018, élargit les modes d’intervention desorganismes. Si cette procédure,exigeante, peut permettre d’optimiser lesdélais, les coûts et les choix techniques,mais pas forcément les trois à la fois, ellen’est pas pour autant une solutionmiracle, ni aussi simple qu’elle le semble.

Durant trois ans,nombre de bail-leurs ont eu re-

cours à ce dispositif, ro-dant ainsi un nouveausavoir-faire. La procédureprésente plusieurs avan-tages par rapport à uneprocédure classique.Alors que traditionnelle-ment, pour chaque opéra-tion, le maître d’ouvrageorganise deux consulta-tions successives : unepremière pour désigner

l'équipe de maîtrise d'œuvre puis une seconde pour choisirles entreprises, le recours à la conception-réalisation permetde simplifier ces procédures en organisant une seule etunique consultation. Il en résulte un gain de temps, comprisentre six mois et un an et une connaissance plus rapide desbudgets. Par ailleurs, joindre la compétence de l'architecteà celle de l'entrepreneur permet d'optimiser le projet en in-tégrant dès la phase « études » les capacités de propositionet l’expérience de celui qui réalisera les travaux.

Toutefois, la procédure n’est pas sans inconvénients et desprécautions sont à prendre. Elle suppose en premier lieu unemaîtrise d’ouvrage structurée et compétente. Contraire-ment à une opération classique, il y a une modification desrôles des acteurs. De fait, le maître d’ouvrage est seul face un

groupement dirigé par l’entreprise. Il ne bénéficie plus de l’as-sistance du maître d’œuvre devenu le partenaire de l’entre-prise. Dans la nouvelle configuration, l’architecte appartientà un groupement et n’est donc plus en position de conseil in-dépendant. Avec un risque de conflit d’intérêts, d’autant plusélevé lorsque ce sont les entreprises qui choisissent les ar-chitectes, connus des organismes ou sur la place publique.D’où la nécessité de disposer de solides compétences en in-terne ou de recourir à un assistant à maîtrise d’ouvrage à lafois pour élaborer un programme très détaillé, s’y tenir et sui-vre le projet. Une fois le marché attribué, toute modificationa des répercussions sur le coût et les délais.

Outre le changement de rôle des acteurs, une procédure deconception-réalisation coûte cher. En premier lieu, l’élabo-ration d’un programme demande temps et compétences etsemble plus appropriée à des opérations d’au moins une tren-taine de logements pour amortir les coûts de procédure. S’yajoutent l’indemnisation des candidats au niveau d’un APS,tout comme le risque que le groupement soit déséquilibré oufonctionne insuffisamment pour en tirer des bénéfices.

Après trois ans d’expérimentation, la procédure se révèlepertinente pour des opérations un peu particulières, lorsqu’ily a un enjeu technique ou une innovation à promouvoir ouencore des délais très serrés. En effet, une optimisation estfaite grâce à la présence de l’entreprise sur le dessin globaldu projet et les procédés constructifs. Cette optimisation apermis de relever l'enjeu thermique du BBC qui a souvent étéatteint tout en conservant une très grande qualité architec-turale. Encore faut-il que les entreprises s’impliquent véri-tablement au service d’une baisse des coûts. Certaines se re-structurent pour être moins dépendantes des bureauxd’études.

Dans une période d’apprentissage collectif de la perfor-mance et d’optimisation de coûts, la procédure de concep-tion-réalisation peut constituer un moyen de faire conver-ger les points de vue des acteurs et trouver les meilleures so-lutions pour répondre à la performance. «La poursuite de l'ex-périmentation devrait permettre aux acteurs de trouver lesmeilleures réponses (solutions constructives, partage desrôles, organisation des filières) et ainsi faire apparaître des gainsà l'instar de ceux obtenus par cette procédure dans d'autressecteurs de la construction » précise Brigitte Brogat, conseil-lère à l’USH. � NICOLE RUDLOFF

Conception-réalisationAffiner le dispositif

«Même s’il est un peu tôtpour dresser un bilandétaillé, puisque seules

trois opérations sont livrées, nous avonspu, en trois ans, apprécier les avantagesde la procédure, explique Anna Crem-nitzer, chef de projet à la Direction del’Architecture, de l’Aménagement et del’Environnement du groupe 3F. Si laconception-réalisation permet en effetd’optimiser les coûts de construction,les délais et de développer des objectifstechniques particuliers, mais pas forcé-ment les trois à la fois, elle demande unemaîtrise d’ouvrage structurée, dotéed’outils et de moyens».

C’est une certitude. Dans la mesure oùla procédure demande de définir trèsprécisément le programme pour donnerau groupement un dossier de consul-tation ficelé, elle devient un outil de pro-fessionnalisation de la maîtrise d’ou-

vrage. Dès l’amont, il faut avoir tout cla-rifié, concerté avec les habitants, les ri-verains, les élus. «Un cahier des chargestrès précis est remis à chaque groupementqui chiffre à prestations égales de manièreà pouvoir comparer, avec un niveau deperformance et un coût d’objectif. Lamarge d’évolution est faible ou alorsavec des risques de dérive financièreimportants. D’où l’importance de se do-ter de compétences, de moyens, d’outils,capitalisés au fil des opérations».

Compte tenu de l’investissement entemps et en coûts d’étude, la taillemoyenne des opérations se situe autourd’une soixantaine de logements. L’ex-périmentation a surtout concerné leneuf, la seule opération de réhabilitationportant sur la restructuration lourde etl’extension de salles de formation et de106 studios pour les Compagnons duDevoir, dans des délais très tendus.

C’est sur la structure du bâtiment queportent les économies possibles. Lesquestions liées à la réalisation se posenttrès en amont, dès les premières es-quisses, et l’entreprise générale y contri-bue en apportant des solutions d’exé-cution économiques, voire en proposantdes innovations techniques. Ainsi, desoptimisations ont été apportées prin-cipalement sur le gros œuvre, la su-perposition infrastructure / super-structure, sur les contraintes régle-mentaires, notamment les classementsincendie, des points que les architectesne maîtrisent pas toujours et que le tra-vail avec l’entreprise permet d’optimi-ser. Dans ce type de procédure, l’archi-tecte et l’entreprise travaillent ensem-ble à des mises en œuvre et à des inno-vations techniques susceptibles d’opti-miser les coûts.

Si le coût des travaux a baissé, en re-vanche, les frais annexes, le recours à unAMO, l’investissement de consultationcompensent partiellement le gain.« Pour l’analyse technico-économiquedes offres et le suivi de chantier, nous nousfaisons assister d’un AMO en tant quetiers indépendant, le maître d’œuvre as-socié à l’entreprise dans un seul et mêmegroupement». Par ailleurs, les quatreconcurrents non retenus (cinq équipessystématiquement confrontées), sont in-demnisés sur un APS, à hauteur d’en-viron 50 000 € chacun, un montanttrois fois à quatre fois plus élevé qu’uneesquisse de concours.

« Pour répondre aux craintes des ar-chitectes sur l’appauvrissement de l’ar-chitecture, il a toujours été clair qu’il nes’agissait pas de choisir le projet le moinscher… et le plus moche, poursuit AnnaCremnitzer. C’est une commission d’ap-pel d’offres constituée en jury d’architec-ture, composé à parts égales de repré-sentants de la collectivité locale, de re-présentants de 3F, et de maîtres d’œuvreindépendants, qui choisit un projet et unprix en pondérant les deux variables. •••

Groupe 3F Un rapprochement des cultures

Bondy (rue de la Liberté) 60 logements (48 PLUS - 12PLAI), livré en décembre 2011.

© 3F / Frédéric Achdou / Urba Images

33 opérations en conception-réalisation, soit 30 % de la production, lancées depuis 2009 dont une enréhabilitation, Pour le groupe 3F, la conception-réalisation est un bon outil, mais qui n’a pas vocation à remplacer la MOP classique.

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••• Il faut aussi souligner la richesse desdébats pendant les jurys qui analysent àla fois l’architecture, l’usage, la tech-nique et le coût, avec la possibilité d’au-ditionner les candidats. Un exercice ex-trêmement complexe qui doit permettrede choisir le meilleur projet au meilleurprix, en recherchant le consensus. Le faitd’avoir cinq candidats fait jouer la concur-rence et laisse un choix réel au maîtred’ouvrage».

Reste le problème de l’accès à la com-mande. C’est en fait l’entreprise quichoisit l’architecte avec une tendance àjouer la sécurité en proposant uneagence avec laquelle elle a déjà travaillé.Ce qui limite le nombre de candidatures,c’est le nombre d’entreprises présentessur le marché.

Afin de réguler les pouvoirs au sein

des groupements, 3F a mis en place dèsla première opération de conception-réalisation un contrat équilibré avec unmandataire glissant. En phase amont,c’est l’architecte qui est mandataire,en phase travaux, c’est l’entreprise. Il enrésulte un rapport de force équilibré en-tre les deux parties. Étant donnée lanouvelle répartition des tâches, la mis-sion du BET n’est plus aussi complètequ’en loi MOP. Une part de l’ingénierieest intégrée dans l’entreprise et il n’y aplus d’appels d’offres à analyser. Saprésence est toutefois nécessaire car ilapporte une expertise extérieure né-cessaire.

Le gain de temps n’est pas systéma-tique non plus. Si l’opération se déroulesans aucune difficulté, le gain de tempsest certain. Mais les projets restent

soumis aux «stop and go» administra-tifs ou techniques, annulant parfois legain de temps réalisé grâce à l’appel d’of-fres unique.

Y a-t-il un gain en qualité? Il estsans doute un peu tôt pour le dire carseules trois opérations sont livrées.«On gagne en qualité dans la mesure oùl’on se professionnalise, tout comme lamaîtrise d’œuvre, les cultures se rappro-chent et apprennent à travailler ensem-ble».

Il faut insister également sur la né-cessité de garde-fous afin que cetteprocédure, assez peu définie au-jourd’hui, soit utilisée correctementcar le risque de dérives existe: un appeld’offres avec cinq candidats au-dessusdu seuil européen afin de bénéficierd’une véritable concurrence, un délai etune indemnisation de consultation à lahauteur du travail fourni, un contratéquilibré, et l’assistance d’un AMOjouant le rôle de conseil extérieur. �

N. R.

Brétigny-sur-Orge:

Architectes : Lipa et Serge Goldstein architectes

BET : Scyna 4 - Synapse - Alp Ingénierie - Péni-

caud. Entreprise : Ferracin Frères

Pantin

Architectes : Co-Bé

BET : Studétech

Entreprise : Brézillon

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La première opération réalisée par Nantes Habitaten conception-réalisation aété saluée par le prixd’architecture Bas Carboned’Edf. Preuve que laprocédure n’appauvrit pasla qualité architecturale etpermet de répondre à unecomplexité particulière.

Lauréate du Concours Architec-ture Bas carbone 2012 d’Edf,l’opération du Grand Carcouët à

Nantes, 30 logements à énergie positivedans un site très paysager, était une ga-geure. En raison de sa complexité et dedélais très serrés, le marché de ces 30 lo-gements a été lancé en conception-réalisation, explique Luc Stephan, Di-recteur Habitat et Renouvellement ur-bain à Nantes Habitat. «C’était une pre-mière pour l’office, mais nous souhaitionsà la fois un bâtiment très performant etutiliser la filière sèche. Dans un souci derigueur, plusieurs mois ont été nécessairesau montage juridique et financier pour le-quel l’office s’est notamment doté d’un as-sistant à maîtrise d’ouvrage. Alors que legros œuvre est achevé et les tests d’étan-chéité en cours, nous nous félicitons duchoix de cette procédure qui s’avère un ou-til particulièrement intéressant».

Depuis, l’office a lancé cinq opérationsde taille différente et répondant à desproblématiques particulières dont uneopération Igloo de six logements pourlaquelle les futurs locataires ont été as-sociés à la définition du programme, 30logements bois avec un groupementspécialisé, 60 logements avec des équi-pements publics ; enfin, une opérationen réhabilitation.

À chacune d’elles une vingtaine degroupements ont répondu composés

d’entreprises de grande taille, maisaussi de taille régionale ou encore avecdes savoir-faire particuliers, dissipant lescraintes de ne voir que les majors ré-pondre.

Même si la procédure présente demultiples avantages, pas question pourautant de la systématiser. La conception-réalisation est adaptée aux opérationscomplexes, qui requièrent des solu-tions techniques particulières ou encoreen réhabilitation, quand le travail enamont entre l’architecte, les entre-prises, et les bureaux d’études est es-sentiel. Pour la réhabilitation, la pro-cédure se révèle intéressante comptetenu de délais souvent très contraints,avec une difficulté particulière, laconcertation des locataires. Comment,en effet, les faire travailler et voterpour un projet pas encore défini?

Pour l’heure, poursuit Luc Stephan,«on ne peut pas encore parler de baissede coût, d’autant que l’investissement enamont a été élevé notamment pour la pre-mière opération. En revanche, la garan-tie des délais permet une sécurité dans laprogrammation et donc dans la mise en

location à la date prévue».L’un des intérêts de la procédure est

la mobilisation en amont de la matièregrise, pour trouver des réponses, des so-lutions techniques. Les solutions tech-niques, les réponses à des probléma-tiques particulières se trouvent avec lesentreprises, les architectes et les bu-reaux d’études. La réflexion techniqueconduite avec les entreprises et le bu-reau d’études s’est enrichie d’une ré-flexion menée par les architectes sur lesqualités d’usage des logements et duprogramme en général. Par ailleurs,l’audition des candidats lors du jury per-met au maître d’ouvrage de vérifierl’équilibre et la cohésion des équipesmais aussi d’approfondir ou d’affiner deséléments du programme. Pour l’opéra-tion du Grand Carcouët, raconte LucStephan, «nous avions exigé un niveaude performance minimal BBC Effinergie;nous avons eu des réponses avec des ni-veaux proches du Passiv Haus et c’est fi-nalement le groupement qui avait le ni-veau de performance le plus ambitieuxqui nous a convaincus de franchir le capdu Bepos». � N. R.

Nantes Habitat Un outil de la boîte de construction

Six logements Igloo

Pour ce projet expérimental de six logementsdestinés à des ménages en grande difficulté,Nantes Habitat a également choisi la procédure

de conception-réalisation. Le programme a été éla-boré par un comité de pilotage composé de repré-sentants de Nantes Habitat, de la ville ainsi que dedeux associations d’insertion.

Les futurs locataires ont également été consultés dans la phase conception etparticiperont à certains travaux dans le cadre d'une insertion professionnelle pro-posée par la maîtrise d'ouvrage en collaboration avec le mandataire du groupe-ment et les associations partenaires du projet.

Les six logements, situés à proximité de services, sont à ossature bois avec chauf-fage collectif au bois. Les parties communes extérieures seront réalisées avec leconcours des futurs habitants. Ce programme a bénéficié d’un financement du Fe-der de 440 000 €. � N. R.

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Le projet conduit par l’agence d’ar-chitectes In Situ AE, les entre-prises Quille Construction et

CMB et le BET Pouget Consultantsabritera 30 logements PLUS, PLUS CDANRU, PLUS ANRU. Il s’inscrit dans unespace paysager d’une extrême qua-lité, en bordure du Val de la Chézine, unecoulée verte structurante de l’agglo-mération nantaise.

Le programme est composé de deuxbâtiments reliés entre eux par un sys-tème de galeries qui limitent le volumechauffé aux seules surfaces habitées. Le

logement s’organise autour d’un espaceintermédiaire isolé, non chauffé maisdans lequel, suivant la simulationthermo-dynamique, une températureentre 17 et 27 °C sera garantie toute l’an-née. Cet espace devient jardin d’hiverconfortable et balcon ouvert sur le pay-sage à l’abri des regards en été. Traver-santes pour les duplex, les loggias auxsurfaces généreuses, de 30 à 40 m², etleur température proche de celle du lo-gement en deviennent les prolonge-ments naturels, un espace complémen-taire pour un usage en toutes saisons.

Les hautes per-formances ther-miques sont dues àla structure béton,habillée de murs àossature bois isolés.À cette enveloppeétanche s’ajoute unemoquette solairedéroulée sur le toitet couplée à un sys-tème de récupéra-tion de chaleur sureaux grises qui per-

mettra aux deux bâtiments de dépasserde 20% les exigences du niveau BBC Ef-finergie. Les 375 m² de panneaux pho-tovoltaÏques en toiture permettrontd’atteindre le Bepos. Le système dechauffage électrique avec une ventilationhygroréglable B se veut simple, pratiquepour l’usager et sans maintenance.

L’équipe s’est engagée sur le délai delivraison, fin décembre 2013, soit 24 moisaprès la notification du marché. Elle s’estégalement engagée sur un niveau de per-formances qu’elle doit justifier pen-dant les deux premières années de fonc-tionnement du bâtiment. À ce titre, leslogements seront équipés de sondes etd’instruments de suivi des consomma-tions permettant aux locataires, commeà l’office, de suivre les consommationsréelles du bâtiment une fois celui-ci li-vré et occupé. L’objectif est de pouvoir,à terme, identifier les éventuels écarts deconsommation et de les rectifier, soit parune intervention technique, soit par unaccompagnement particulier du loca-taire, au regard de l’usage fait du loge-ment et des équipements privatifs. �

N. R.

Le Grand Carcouët, un bâtiment passif

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L’objectif de Rennes Métropoleétait de se détacher des mé-thodes de conception tradi-

tionnelle en recourant au processus deconception intégrée. La méthode, im-portée du Canada, consiste à associerla collectivité, l’aménageur, l’urbaniste,le maître d’ouvrage et le maître d’œu-vre, l’entreprise, le bureau d’études,sans oublier les usagers à l’élaborationd’un projet partagé par tous. Il s’agit no-tamment de travailler beaucoup plus enamont lors de réunions mensuelles,quand les choix sont plus ouverts.

En partenariat avec la commune deBruz, la société coopérative Habita-tion familiale qui a souhaité répondre enconception-réalisation, a lancé un appelà candidatures en novembre 2009.Parmi les contraintes, figuraient uncoût de construction limité à1200 €HT/m² SHAB, des exigences deperformance élevées, des charges d’ex-ploitation et d’entretien minimisées,et des délais réduits.

Sur les neuf équipes ayant répondu,Habitat familiale en a retenu trois.L’équipe lauréate a été choisie en avril2010 et le permis de construire déposétrois mois plus tard. Livré en novembre2012, après 16 mois de chantier, l’im-

meuble se compose de deux bâ-timents perpendiculaires de deuxétages + combles, articulés autourd’une cage d’escalier en angle. Les29 appartements du T2 au T4,aux surfaces généreuses, sontdesservis par des coursives.Chaque logement dispose d’uneloggia avec cellier et séchoir in-dividuels, et s’ouvre sur de vastesespaces extérieurs engazonnés.

Labellisé BBC, le bâtiment doit sesperformances thermiques élevées àl’utilisation du procédé constructifPlastbau, une première sur un immeu-ble de logements en France. Les pan-neaux de 1,20 m de large sur une hau-teur d’étage utilisent l’isolant, du po-lystyrène expansé, comme élément decoffrage. Livrés et montés sur site, lespanneaux sont remplis de béton et ha-billés d’un bardage extérieur en bois etzinc en partie haute. Les besoins enchauffage étant faibles, un systèmeélectrique a été choisi, l’eau chaudesanitaire étant fournie par une chau-dière gaz collectif et des panneaux so-laires. Des espaces verts collectifs, desplaces de stationnement et de jardinsprivatifs ont été aménagés en pied de fa-çades. Trente garages ont été réalisés ensous-sol de même qu’un local à vélos aurez-de-chaussée.

La rolls-royce du montagePour le maître d’ouvrage, la procédurede conception-réalisation s’est révéléeefficace. Livrée depuis plusieurs mois,l’opération qui a été commercialisée trèsrapidement, tient ses promesses.

Le cahier des charges, très précis et«performanciel», a permis de gagner

quelque six mois sur la livraison.Comme l’explique Catherine Houzé-Rouxel, directrice générale adjointe,«l’intérêt d’une telle procédure est de seposer toutes les questions en amont et demettre tout le monde autour de la table.Plus on anticipe, plus on a des résultatsà la hauteur des objectifs fixés. Cela im-plique une maîtrise d’ouvrage forte».

Grâce à sa double activité de construc-teur et de syndic, la coopérative a dé-veloppé des liens entre le métier de pro-ducteur et celui de gestionnaire et doncmultiplié et intégré des compétences eninterne. Cette procédure suppose en ef-fet de définir un programme le plusexhaustif, précis et détaillé possibleavec une enveloppe financière, unedate de livraison contractuelle, un ni-veau de performances et de presta-tion, voire un engagement sur le mon-tant des charges de fonctionnement etd’entretien. Elle suppose également derester vigilant quant au rôle joué parl’entreprise dans la conception et l’or-ganisation mise en place pendant lesphases d’études comme de travaux et àla répartition des moyens et des hono-raires. «Dans l’opération du Cadran, lemontant des honoraires pour l’archi-tecte et le bureau technique a été fixé à unniveau assez élevé (8,31%) afin de confor-ter le rôle majeur de la maîtrise d’œuvreaux côtés de l’entreprise générale qui as-sure l’OPC, précise Jérôme Nicolas,responsable de la promotion. Le suivi dechantier a été assuré en interne sansAMO. À partir du moment où l’on a choisil’équipe sur des critères de compétences,on est dans une relation de confiance».

Pour autant, conclut CatherineHouzé-Rouxel, «le recours à la procédureconception-réalisation peut être plusdifficile pour une petite opération, car celaimpose quasiment une entreprise géné-rale plus souvent intéressée par des opé-rations relativement importantes. Unprogramme de 50 logements paraît êtreune taille minimum». � N. R.

Habitation familiale Une efficacité sous conditions

Inscrite dans un «Appel à projet BBC pour tous en 2012» de Rennes Métropole auprès des communes de l’agglomération, l’opération du Cadran à Bruz a étéconstruite selon la procédure de conception-réalisation.

Solaire et gaz à condensation grâce au DOSENR d’Elm Leblanc

Elm Leblanc propose une nou-velle solution complète et facileà installer: la combinaison d’unechaudière murale mixte àcondensation avec un préchauf-fage solaire via le DOS ENR.Le DOS ENR est composé d’undosseret, de tubes de raccorde-ment, et d’un kit solaire (couple

de mitigeurs thermostatiques). Le principe de fonctionnementest simple:- lorsque la température du système solaire atteint 45 °C, le DOSENR fournit directement de l’eau chaude du système solaire sanspasser par la chaudière qui n’est pas sollicitée,- en dessous de 45 °C, l’eau solaire est transférée à la chaudièrepour atteindre la température souhaitée.Le système solaire avec DOS ENR couvre jusqu’à 62% de la pro-duction d’ECS d’une famille de quatre personnes. Il permet delimiter une grande partie de l’année, le recours à la chaudièrepour le maintien en température de l’eau dans le ballon. Rapideet simple à installer dans toutes les configurations, le DOS ENRlimite les contraintes et les coûts de mise en œuvre. Le kit so-laire se fixe au dosseret par 2 tubes de raccordement intégrés.

PRODUITS& SERVICES

La gamme Façade Pro de Knauf Insulation Quel que soit le matériau de bardage

utilisé, la gamme Façade Pro est des-tinée aux façades ventilées et

se compose d’isolantsthermoacoustiques, àfixation mécanique en

façade, sur et entre une os-sature bois ou métallique (aluminium, acier,...) en neuf commeen rénovation.Avec un lambda 35, les panneaux roulés Façade 035 B sontdestinés à l’isolation thermique des murs extérieurs et des fa-çades. Les panneaux roulés semi-rigides sont désormais dis-ponibles en épaisseur de 240 mm, en largeur unique de 600mm, revêtus d’un voile de verre noir. Ce voile noir est idéal pourune application en façade avec parements à joints ouverts ouproduits verriers. Destinés à l’isolation des murs extérieurs et des façades, lespanneaux roulés semi-rigides Façade 032 B sont proposés dansune épaisseur de 200 mm, en largeur unique de 600 mm.Les laines minérales de verre ECOSE® Technology de Knauf In-sulation sont fabriquées à partir de matières premières natu-rellement renouvelables et/ou recyclées, utilisant un liant àbase végétale (sans formaldéhyde, phénol ou acrylique et in-jection de colorants artificiels ou pigments).

Peintures Label’Onip Clean’RGrâce à la technologie Clean’R, la gamme Label’Onip capte et dé-truit le formaldéhyde en le transformant en quantité infime d’eau.Le principe actif Clean’R intégré aux peintures Label’Onip, capteet élimine en quelques heures (entre 4 et 6 heures) les molé-cules de formaldéhyde pour les transformer en vapeur d’eau (dequantité infinitésimale) et ceci avec une efficacité prouvée al-lant de 7 à 20 ans, selon les finitions choisies. Premièregamme de peintures assainissantes, certifiée Ecolabel Européenet labélisée A+, Label’Onip Clean’R se décline en quatre versions:Impression, Mat, Velours et Satin. Elles s’appliquent sur tous typesde supports: plaques de plâtre, plâtres et boiseries, conformé-ment au DTU en vigueur, en deux couches, à l’aide d’une brosseacrylique, au rouleau à poils ras de 5 mm ou au rouleau à poilscourts de 10 à 14 mm en microfibres tissées, ou encore au pis-tolet airless. Les peintures Label’Onip Clean’R garantissent uneblancheur élevée ainsi qu’une excellente opacité, permettant demasquer efficacement les éventuelles imperfections du support.Une grande facilité d’application est assurée lors de la mise enœuvre grâce à l’absence de projection ou de reprise.

Novelio® Acoustic de Saint-Gobain Adfors,la toile de verre à peindre qui réduit lesnuisances sonoresNovelio® Acoustic, toile de verre à peindre offre des propriétésacoustiques ultra-performantes, absorbant jusqu’à 50% des nui-sances sonores. Composé d’une toile de verre décorative asso-ciée à une mousse de 5 mm, Novelio® Acoustic est spécialementconçu pour obtenir la meilleure performance acoustique dis-ponible sur le marché. C’est le seul revêtement mural à pein-dre qui reste classé D après mise en peinture avec un coefficientalpha sabine αw: 30%.Ce revêtement nouvelle génération, à la fois souple et résistantet facile à mettre en œuvre, renforce les surfaces fragiles et ré-siste aux frottements et aux chocs, avec la possibilité de chan-ger de décoration intérieure très facilement par simple appli-cation d’une couche de peinture.Motif Crépi : 650 g/m2. Classement au feu: Euroclasse C, s2-d0Émission dans l’air intérieur: A+. Présentation: rouleau de 10,5 mx 1 m. Épaisseur: 5 mm.

Rubrique réalisée par Nicole Rudloff

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Primability, le comptage individuel de chaleur de PrimagazPrimability permet de simplifier la mise en œuvre des infra-structures collectives et individuelles et de proposer un accèscentralisé au combustible. Grâce à des compteurs individuelsconnectés à une chaufferie collective, Primability permet au lo-cataire de bénéficier d'une production collective de chauffageet d'eau chaude sanitaire, tout en gardant la maîtrise de sesconsommations individuelles et de sa facturation d'énergie. Compatible avec différentes sources d’énergie (gaz naturel, pro-pane…) couplées éventuellement avec des énergies renouve-lables, cette solution est accessible aussi bien en milieu urbainque dans les territoires ruraux non raccordés aux réseaux de gaz.Après la signature d’une convention avec un bailleur, Primagazinstalle les équipements Primability dans les parties communesdu bâtiment (compteurs volumétriques d'eau froide sanitaire,compteur de gaz et compteur d'énergie thermique) et sur chaquepalier (compteur d'énergie thermique pour le chauffage et comp-teur volumétrique d'ECS). Chaque résident souscrit ensuite unabonnement individuel. Relevés à distance, les compteurs té-lémétriques permettent d'établir une facturation directe des ré-sidents à partir de leurs consommations énergétiques réelles(chauffage et ECS) ainsi que des parties communes.

Thermoruptor® CellumatÉconomique, simple à mettre en œuvre, étanche à l'air et in-sensible à l'humidité, cette nouvelle gamme de blocs et pla-nelle remplace la pose du rupteur thermique. Les blocs et pla-nelle en béton cellulaire Thermoruptor® Cellumat sont consti-

tués de 80% d'air enfermé dans des milliers depetites cellules qui forment la structure du ma-tériau. Les éléments qui composent la nouvellegamme n'engendrent pas de surcoûts supplé-

mentaires lors de leur pose. En effet, leur miseen œuvre, similaire à celle d'une ma-çonnerie traditionnelle, est beaucoupplus simple qu'avec d'autres rupteursthermiques. De plus, elle est optimale

grâce à leur faible poids et à leur découpe facile.Ce système simple de blocs et planelle permet deremplacer les rupteurs thermiques par une solutionparfaitement sûre, car visible.

144 couleurs pour enduits minéraux de WeberLes enduits minéraux se déclinent désormais en 96 teintes pa-trimoniales et 48 teintes contemporaines. Conditionnés en sacs,applicables manuellement ou par projection, ces enduits mi-néraux minces ou épais répondent à l’ensemble des chantiersde façades, en neuf comme en rénovation ainsi qu’en finitionet décoration de systèmes d’I.T.E. Intemporelle, la gamme We-ber Terres d’Enduits est déclinée en 9 collections régionales, de24 teintes chacune, offrant une simplicité de choix pour chaqueprojet. Les régions françaises sont ainsi regroupées en 9 zonesgéographiques selon des critères de ressemblance de teinteset de matériaux. Chaque nuancier regroupe les 24 teintes lesplus adaptées, avec leurs dénominations et références. La Col-

lection Eclat Minéral, à travers ses 48nuances, permet de composer les fa-çades en harmonie avec des maté-riaux très contemporains (produits desynthèse, métaux, verre…) ou tra-ditionnels (bois, béton, façades vé-gétales…).

Systexx Comfort V22 de VitrulanUnique sur le marché français, Systexx Comfort V22 est un voileen verre pré-peint et pré-encollé qui offre une surface lisse,agréable au toucher et un grain de finition d’aspect soyeux.En construction neuve comme en rénovation, ce voile de verrea été conçu pour éviter la micro-fissuration, garantissant ainsides surfaces lisses et durables dans le temps. Sur plaque deplâtre ou fonds préparés, il offre un confort de pose inégalégrâce à la technologie Aqua qui améliore le rendement de 40%par rapport à une pose traditionnelle. La colle, pré-imprégnéesur l’envers du revêtement, est réactivée lors de son passagedans la machine Aqua Quick (temps de détrempe 2 minutes).Il suffit de remplir le bac d’eau et de faire passer les lés dansl’appareil. Pour une pose sur un plafond, un temps de gom-mage d'environ 2-3 minutes est nécessaire. Outre l’économied’une opération d'encollage, cette technologie supprime lerisque de formation de bulles et de bosses dû à un mauvaisdosage de la colle et garantit une surface uniforme. il se dé-coupe facilement à main levée avec un cutter et sa pose encoupe double rend les joints pratiquement invisibles.

PUB - L'Union sociale pour l'habitat · venus du patrimoine) pour revenir au niveau de 2008. Du...

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