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Projets de construction de logements à COGOLIN PLAGE

Eléments complémentaires à l’étude d’impact suite à l’avis de l’Autorité

Environnementale rendu le 9/10/2017 A la suite de l’avis émis par l’Autorité Environnementale sur l’étude d’impact réalisée par la SNC COGOLIN PLAGE daté du 9 octobre 2017 et des recommandations qu’il comporte, la SNC COGOLIN PLAGE est en mesure d’apporter les éléments d’information complémentaires suivants dans l’ordre des remarques et recommandations de la dite Autorité.

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1. CONTENU GENERAL DU DOSSIER 1.1 Périmètre des projets de construction

La mise à disposition du public de l’étude d’impact est réalisée à l’occasion de la demande des 4 permis de construire par la SNC COGOLIN PLAGE sur 4 terrains d’assiette représentant une superficie d’environ 5 ha. Le champ de l’étude d’impact a été déterminé de manière à tenir compte de l’impact des 4 projets de construction sur le périmètre proche, sur lequel la SNC COGOLIN Plage n’intervient pas (notamment la partie Ouest du site). Ainsi, afin d’appréhender au mieux les impacts des projets, l’étude d’impact distingue différentes aires d’étude définies en considération du site et adaptées aux différentes thématiques abordées :

• Les aires d’emprise des projets qui correspondent à la zone directement impactée ;

• La zone potentiellement affectée par les projets, constituée d’une aire d’étude immédiate correspondant au terrain de l’actuel camping et d’une aire d’étude rapprochée (rayon de 500 m autour de l’aire d’étude immédiate). Ces deux aires d’étude sont de nature à permettre d’appréhender le contexte dans lequel s’inscrit les projets : éléments physiques et caractéristiques d’usages. Ces aires d’étude permettent notamment d’étudier plus finement les composantes du paysage qui conditionnent les perceptions immédiates et rapprochées.

• L’aire d’étude éloignée (rayon de 5 km autour de l’aire d’étude immédiate) qui permet

d’appréhender plus globalement le fonctionnement du contexte dans lequel les projets vont s’insérer : fonctionnalité d’un point de vue physique, écologique, paysager, humain. Son périmètre est adapté à la nature et à l’impact visuelle des projets. Elle permet ainsi de caractériser la nature des paysages concernés et d’inventorier le patrimoine protégé.

De manière distincte des projets portés par la SNC COGOLIN PLAGE, une démarche de labellisation « Eco-Quartier » a été lancée par la Commune de Cogolin. Les projets immobiliers de la SNC COGOLIN Plage sont situés dans le périmètre de cet écoquartier. Le projet d’écoquartier lui-même comporte la restructuration et la rénovation du port, un projet d’école, un commissariat de police, un projet « chantier Naval », une école Hotellière, la mobilité …

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Les projets immobiliers de la SNC COGOLIN PLAGE entendent s’inscrire dans cette démarche notamment sur les thèmes environnementaux et énergétiques en s’inscrivant notamment dans différentes démarches à savoir : Certification NF Habitat HQE, label d’état « Bâtiment à Energie Positive et Réduction Carbone (E+/C-) », label BIODIVERCITY. Toutefois, la réalisation effective de l’écoquartier est envisagée sur plusieurs années selon un planning prévisionnel envisagé par la Commune de COGOLIN :

• Signature de la Charte Ecoquartier : Avril 2017 • Constitution et première réunion du COPIL : Octobre 2017 • Rencontre avec la DREAL : Novembre 2017 • Dépôt du dossier d’inscription : Mai 2018 • Première visite par l’expertise tri partite : Juillet 2018 • Passage en jury écoquartier afin que la commune puisse utiliser le nom du label écoquartier :

Septembre 2018 1.2 Description des projets de construction I.

La conception des projets a évolué dans le temps. Elle a connu les différentes étapes suivantes qui ne constituent pas tant des variantes qu’un affinement du périmètre et du contenu des projets.

Variante de départ – V 1 Projet présenté dans le cadre de la procédure au cas par cas Les premiers masques d’emprise sont définis sur l’ensemble du tènement foncier

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Variante 2 : 4 PC déposés Le projet se condense sur l’emprise déjà bâti du terrain par les équipements et installations du camping Le contour du bâti est optimisé : le projet prévoit la construction de 7 bâtiments

Variante 3 : projet retenu : dépôt des pièces pièces complémentaires L’intégration paysagère est accentuée par une densification du végétal : alors que le nombre d’arbres supprimés et conservés varient peu entre les versions V2 et V3, le projet prévoit la plantation de 408 arbres contre 265 dans la version précédente.

Le tableau suivant permet de comparer les différentes étapes des projets au regard des critères environnementaux marquants du contexte :

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Thème Sous thème Variante initiale Variante 2 (3/08/2017) Variante 3 retenue (9/10/2017)

Prise en compte du milieu physique

Stabilité des sols Étude géotechnique lancée afin de valider le dimensionnement et la

typologie des choix de fondation des constructions

Périmètre de protection éloignée du captage AEP

Réduction de l’emprise du projet

Prise en compte des risques

Risque lié aux inondations

Retrait vis-à-vis de la Gisclette Réduction de l’emprise du projet

Prise en compte du milieu naturel

Zones à enjeu écologique

Retrait vis-à-vis des boisements Réduction de l’emprise du projet

Plantation conséquente d’arbres, favorables aux espèces présentes

Zones accueillant des espèces protégées

Plusieurs arbres favorables aux gites chiroptères et nidification Petit-duc Scops potentiellement concerné par l’aménagement

Aucun des arbres accueillant des espèces protégées n’est concerné par le projet

À terme 211 arbres supplémentaires sont prévus sur le site d’emprise du projet, intéressant les espèces protégées ubiquistes répertoriées

Intégration paysagère Maintien du boisement à l’Ouest Réduction de l’emprise

du projet Couvert boisé densifié

Prise en compte des usages et activités humaines

Accès 2 accès différents donnant sur des voies différentes qui reprennent les accès existants.

1 seul accès prévu depuis l’avenue de la Plage Transit modifié par rapport à l’existant

Déplacement doux

Création d’une voie facilitant les déplacements doux entre les Marines et le Quartier de la Foux

La voie sera située sur le terrain communal (y compris le site classé) et sera réalisée par la commune dans le cadre de l’Ecoquartier.

Adéquation avec les prospectives socioéconomique

Le parc de logements de Cogolin est dominé par les résidences principales, avec des logements collectifs. Afin d’accompagner le maintien de sa population et de répondre à la forte demande de logements des actifs locaux, il apparait nécessaire que la commune augmente son parc de logements. Le projet permet la construction de 568 logements, dont 168 sont réservés au logement social et intermédiaire.

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II.

Planning Prévisionnel des 4 permis de construire :

Permis 1 Permis 2 Permis 3 Permis 4 Démarrage Travaux 4 Trim. 2018 4 Trim 2019 4 Trim. 2018 4 Trim 2019

Durée des travaux 24 mois

Livraison 4 Trim 2020 4 Trim 2021 4 Trim 2020 4 Trim 2021

La SNC COGOLIN Plage fera un inventaire des bâtiments et un diagnostic déchet pour assurer une déconstruction sélective avec un objectif de revalorisation de 80% III.

Ces éléments sont détaillés dans les dossiers des 4 demandes de permis de construire (pièces complémentaires et leurs PC4). IV.

La démarche écoquartier est portée par la ville dont les projets de construction de la SNC COGOLIN PLAGE sont distincts, même si elle entend s’inscrire pleinement dans ladite démarche, notamment en participant au COPIL que la Commune de Cogolin a mis en place. V.

La mise à disposition du public est réalisée à l’occasion des 4 demandes de permis de construire déposées par la SNC COGOLIN PLAGE. Il s’agit d’opérations de densification urbaines. Les programmes de construction concernés ne constituent pas une opération d’aménagement au sens du code de l’ubanisme (art. L. 300-1), ni d’un point de vue juridique, nI d’un point de vue technique. En particulier, ils ne résultent pas d’une initiative publique.

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1.3 Scénario de référence / scénario tendanciel

Le PPRi applicable sur le territoire de la commune de Cogolin interdit sur le secteur concerné

par les projets de la SNC COGOLIN PLAGE « toutes constructions à très forte vulnérabilité, notamment sur les personnes, telles que moyennes et grandes surfaces commerciales, groupes scolaires, foyers, crèches, hôpitaux, habitats touristiques collectifs, centres de vacances, campings, stationnements collectifs de caravanage ou de bateaux, etc.… ». Le maintien de l’affectation actuelle du secteur à usage de village de vacances est donc non conforme au PPRi et ne peut donc être raisonnablement envisagé au regard du risque inondation du secteur.

Concernant l’évolution du milieu naturel, l’emprise des projets concerne le secteur où

prédominent le bâti et les zones anthropisées qui sont globalement de faible intérêt écologique.

Comme l’étude d’impact l’indique et conformément au SCOT et au PLU, le secteur est, en toute

hypothèse, voué à être réaménagé afin de pouvoir répondre aux attentes urbaines du secteur. 1.4 Résumé non technique

Résumé non technique fourni en annexe.

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2. PRISE EN COMPTE DE L’ENVIRONNEMENT PAR LE PROJET

2.1 Biodiversité

Le volet écologique de l’étude d’impact a fait l’objet d’une prospection écologique détaillée

menée sur l’ensemble du périmètre du village de vacances afin de réaliser une bonne prise en compte de la fonctionnalité du milieu.

Comme l’étude d’impact le mentionne :

• Un inventaire floristique a été mené en juin 2015 et un en avril 2016 ; • La pression de prospection a permis de couvrir l’ensemble du périmètre du village de vacances.

Cette expertise a permis d’avoir une vision satisfaisante de la diversité floristique présente sur le site ;

• L’emprise des projets – 5 ha au sein du périmètre du village de vacances - est concernée en grande majorité par une végétation artificialisée et/ou dégradée ;

• La limite méthodologique concernant l’expertise floristique présentée dans le cadre de l’étude d’impact est complétée des éléments suivants pour plus de compréhension :

o Lors des prospections, les abords du terrain de sport bordé par l’aire d’étude avaient été récemment débroussaillés. Ces secteurs n’ont donc pas pu être inventoriés. Toutefois, ces abords sont souvent colonisés par une flore de délaissé de route très commune dans la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Au regard du contexte urbanisé la probabilité de rencontrer une espèce patrimoniale est très faible, voire nulle.

o Par ailleurs, en raison de la date des prospections, les espèces se développant en début de printemps n’ont pas pu être observées. Cependant, au regard des milieux en présence, les espèces patrimoniales à développement précoce ne sont pas susceptibles de s’exprimer dans les milieux concernés.

Au regard de ces éléments, il ne parait pas nécessaire de réaliser un inventaire floristique complémentaire. Comme le volet méthodologique de l’étude d’impact, l’expertise chiroptère repose sur une

soirée. Elle n’a pas permis de réaliser un inventaire exhaustif de toutes les espèces réellement présentes sur le secteur d’étude. Ce temps d’échantillonnage permet cependant de comprendre la fonctionnalité du site pour les chiroptères et d’appréhender les potentialités du site pour d’autres espèces non-détectées.

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Afin d’être précautionneux et au regard des résultats d’écoute, le diagnostic écologique a statué sur la présence avérée des habitats d’espèces de chauve-souris. Toutefois, l’emprise des projets est localisée en dehors de ces zones de gite de chiroptères. Il n’apparait donc pas nécessaire de réaliser une expertise chiroptère complémentaire.

2.2 Paysage I.

Une analyse paysagère a été menée dans le cadre de l’étude d’impact. L’état initial du paysage

a permis de définir les enjeux paysagers et patrimoniaux afin d’évaluer les sensibilités du paysage à différentes échelles de lecture. Ce volet s’est notamment appuyé sur le diagnostic paysager mené par le cabinet Petel Paysagistes. Ce dernier a par ailleurs réalisé les notices paysagères des dossiers de demandes de permis de construire. Il convient de se reporter aux pièces complémentaires, PC 4, ainsi qu’aux volets paysagers desdits dossiers et au bilan des arbres.

De manière synthétique, de cette analyse, il ressort les éléments suivants : L’aire d’étude immédiate (périmètre d’emprise du village vacances) offre un intérêt paysager de grande qualité, d’autant plus fort que ce périmètre se distingue très facilement des paysages environnants. En termes de rareté et de richesses végétales générant des ambiances paysagères propres au Golfe de Saint-Tropez, l’aire d’étude immédiate représente ainsi un enjeu conséquent. L’emprise du projet se trouve cependant sur la partie la plus artificialisée, là où les boisements sont bien moins présents. Trois périodes d’urbanisation coexistent donc à l’échelle locale :

1. Le quartier des marinas 2. Le lotissement communal (en partie sur le site classé) 3. Le carrefour de La Foux

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Ces trois périodes d’urbanisation ont été réalisées de façon indépendante et déconnectée pour répondre à des attentes et des problématiques propres à chacune d’elles. L’aire d’étude immédiate constitue un site stratégique, étant située à la croisée de ces 3 entités urbanisées majeures de Cogolin Plage/La Foux et pourrait donc jouer un rôle central de liaisons à tisser entre ces quartiers. En termes de structuration paysagère, l’aire d’étude immédiate a un rôle majeur de restructuration et de liaisons dans ce quartier.

L’étude d’impact identifie l’ensemble des sites classés et inscrits dans un rayon de 5 km autour

de l’emprise des projets. La relation des projets avec ces sites est notamment envisagée en bordure du site classé « Les deux groupes de pins à Cogolin » et du vaste site inscrit « Presqu'île de Saint-Tropez ».

Pour rappel : carte figurant dans l’étude d’impact :

Les éléments complémentaires suivants sont de nature à compléter cette approche :

Site classé « Les deux groupes de pins à Cogolin » : Ce site a été classé du fait de la présence de deux groupes de pins parasols par deux arrêtés ministériels du 26 Octobre 1925. À l’origine, ces arbres ont été classés pour des raisons artistiques (site pittoresque) au motif qu'ils étaient constitutifs du paysage du golfe. Actuellement ce site classé est pour partie situé dans l’emprise du village de vacances et pour partie urbanisé sous forme de lotissement. Le couvert boisé y est peu présent avec des espèces non représentatives. Aussi l’aspect caractérisant le site classé a complètement disparu. L’emprise des projets est localisée en bordure Sud-Est du site classé. Même si elle se trouve en continuité paysagère avec le site classé sur ses abords, sa perception paysagère est différente du reste de la zone.

Site inscrit « Presqu'île de Saint-Tropez » : Le périmètre de ce site inscrit s’étend sur toute l’unité paysagère du même nom présentée à l’atlas paysager du Var. L’emprise des projets est localisée au niveau de l’unité paysagère voisine « La plaine de la Giscle » (voir carte ci-dessous). Le site inscrit et l’emprise des projets ne présentent donc pas les mêmes intérêts paysagers.

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II.

Il est renvoyé sur ce point aux PC4 des permis de construire : Insertions et façades. III.

Ce volet paysager été renforcé lors du dépôt des pièces complémentaires (voir bilan global des arbres présenté dans l’explication des 4 permis de construire). Sur l’ensemble des 4 permis de construire, le terrain d’assiette compte :

• En l’état actuel, 298 arbres ; • A l’issue de la mise en œuvre des projets : 509 arbres ; • Soit une augmentation de 70 %.

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IV.

Il est renvoyé sur ce point aux dossiers des demandes de permis de construire. V.

Il est renvoyé sur ce point aux développements relatifs à la compatibilité des projets avec la loi Littoral intégrée à la présentation générale des 4 demandes de permis de construire. 2.3 Gestion de l’eau et risque d’inondation I.

Le secteur est situé intégralement en zone inondable du PPRi. En outre, les études récentes (modélisations 2D) conduites par la Communauté de Communes du Golfe de Saint-Tropez ont permis d’affiner la connaissance des conditions locales d’écoulement. II.

Les aspects relatifs à l’imperméabilisation du site et à la préservation du milieu marin sont détaillés dans le dossier « Loi sur L’eau » intégré au dossier d’Etude d’Impact (état initial et état projet) qui comporte des éléments de calculs précis.

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Ces éléments ont été complétés avec le dimensionnement du réseau EP toitures à l’occasion du dépôt des pièces complémentaires au dossier « Loi sur l’eau » (ci annexé). Les éléments relatifs aux eaux souterraines sont également bien présents dans le dossier « Loi sur l’eau », au regard des éléments connus des projets (pas de pompage / pas d’infiltration). III.

Il est renvoyé ici au courriel du Syndicat Intercommunal d’assainissement de Cogolin Gassin du 6 octobre 2017 joint au dépôt de pièces complémentaires du Dossier « loi sur L’eau » (ci annexé). 2.4 Géotechnique

Il est ici renvoyé au courrier Sol ESSAIS du 25 octobre 2017 (ci annexé). 2.5 Déplacements

Ces éléments ne relèvent pas de la SNC COGOLIN Plage en sa qualité de Maitre d’Ouvrage des projets de constructions. Ces problématiques sont étudiées dans le cadre de la démarche écoquartier par la commune de COGOLIN et la Communauté des Communes. Il y a été fait référence dans l’étude d’impact.

Annexes

Note non Technique Dépôt de pièces complémentaires au Dossier Loi sur L’eau Courrier SOL ESSAIS du 25/10/2017