Programmation et projet urbain - Secteur Gallieni à Bagnolet
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1
Atelier projet urbain
Phase programmation
Bagnolet
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3
Table des matières
INTRODUCTION ................................................................................................................................................. 4 I DESCRIPTION DU PÉRIMÈTRE ....................................................................................................................... 5
1. Contexte et résumé du diagnostic : Principaux éléments du périmètre ..................................................... 5 II DESCRIPTION DE LA PROGRAMMATION ..................................................................................................... 7
1. La structure d'action .................................................................................................................................. 7 1.1. Le choix de la procédure de ZAC ............................................................................................................. 7
1.2. Etat initial du périmètre .......................................................................................................................... 9 1.3 Plan masse et division de la ZAC en différents îlots ............................................................................. 12
1.3.1 Evolution programmatique ................................................................................................................... 15 1.3.2 Eléments de programmation ................................................................................................................. 16 1.3.3 Espaces publics au cœur du projet ........................................................................................................ 17 1.3.4 Maillage territorial par les mobilités ..................................................................................................... 19
1.3.4.1 L'espace public comme support pour les mobilités douces .................................................. 19 1.3.4.2 Relier Bagnolet à Paris: une passerelle au dessus du périphérique ....................................... 21 1.3.4.3 La place de la voiture dans l'espace public ........................................................................... 21
1.3.5 Création d’un pôle culturel facteur d’attractivité .................................................................................. 22 1.3.6 Renforcer et redynamiser le secteur tertiaire ........................................................................................ 23
1.3.6.1 Des commerces de proximités pour renforcer l’attractivité du nouveau quartier ................. 23 1.3.6.2 Artisanat : renouvellement d’une identité passée, un parti ambitieux .................................. 24 1.3.6.3 Le secteur hôtelier : un contexte géographique favorable .................................................... 25 1.3.6.4 Bureau : un secteur à relancer ............................................................................................... 25
1.3.7 Diversifier l’offre de logement ............................................................................................................. 26 III D ESCRIPTION PAR ÎLOTS ........................................................................................................................... 29 1. Îlots « SERAP » ........................................................................................................................................... 29
1.1 Description de l'ilot « SERAP » ............................................................................................................ 29 1.2 Elements de programmation: ............................................................................................................... 31
2. Îlot « BOIS » ................................................................................................................................................ 33 2.1 Description de l'ilot « BOIS » ............................................................................................................. 33 2.2 Éléments de programmation.................................................................................................................. 35
3. Îlot « PHERIPERIQUE » ............................................................................................................................. 37 3.1 Description de l'ilot « PERIPHERIQUE » ........................................................................................... 37 3.2 Éléments de programmation................................................................................................................. 39
4. Îlot « ARTISANT » ...................................................................................................................................... 41 4.1 Description de l’îlot « ARTISANAT » ................................................................................................. 41 4.2 Éléments de programmation................................................................................................................. 43
5. Îlot « SUD » ................................................................................................................................................. 45 5.1 Description de l’îlot « SUD » ............................................................................................................... 45 5.2 Éléments de programmation................................................................................................................. 47
IV BILAN AMENAGEUR .................................................................................................................................. 49 V PHASAGE ..................................................................................................................................................... 53
1. Planning prévisionnel .............................................................................................................................. 53 VI PARTICIPATION ET COMMUNICATION .................................................................................................... 57 VII DIMENSION DEVELOPPEMENT DURABLE DU PROJET ............................................................................ 61
1.1 Espaces publics ..................................................................................................................................... 61 1.2 Actions sur les mobilités ....................................................................................................................... 61 1.3 Trame verte urbaine ............................................................................................................................... 61 1.4 Maîtrise d’œuvre : les espaces privés .................................................................................................... 62
CONCLUSION ................................................................................................................................................... 65 Bibliographie .................................................................................................................................................... 67
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INTRODUCTION
L’opération d'aménagement a pour objet la création d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) sur le
Sud de la commune de Bagnolet. D’une superficie de 7,8 hectares, le nouveau quartier accueillera à
terme de nouveaux logements, des emplois, des équipements et des espaces publics de qualité.
La ZAC Gallieni-République est située en bordure directe du périphérique parisien. Elle est bordée au
Nord par le Parc Départemental Jean Moulin et le centre ville de Bagnolet, et au Sud par la ville de
Montreuil. Le projet s’inscrit dans une dynamique globale de reconquête et de redynamisation des
espaces en déprise localisés en proche banlieue parisienne.
La commune de Bagnolet compte 33 839 habitants au dernier recensement partiel de l’INSEE (2009).
Pour répondre à une forte demande de cette population, notamment en matière de logement ou encore
de commerce, l’opération sera mixte et à dominante d’habitat. Elle comprendra 49 633 m² de logements
collectifs, 17 926 m² de bureaux, 36 480 m² d'hôtels, 4 340 m² de commerces de proximité, 19 638 m²
d'activités artisanales, des équipements (scolaires, maison des associations, théâtre, crèche) et des
espaces publics, supports de mobilités douces et d’aménagements paysagers de qualité.
Cette thématique des espaces publics constitue un élément capital et le point d’articulation de
l’opération. Ils permettront un nouveau maillage du territoire basé sur une trame existante,
constitueront à terme, le support de mobilités douces, tant piétonnes que cyclistes, et mettront en
cohérence le nouveau système urbain d'équipements et de logements créés dans le cadre de l’opération.
Au travers de notre projet, il s’agira de déterminer comment notre programmation urbaine a permis de
répondre aux enjeux locaux et métropolitains identifiés sur le territoire.
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I DESCRIPTION DU PÉRIMÈTRE
1. Contexte et résumé du diagnostic : Principaux éléments du périmètre
Carte résumé diagnostic (Source Géoportail - Julien Morelli)
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Photographie vue d'oiseau du périmétre d'étude (source: Etude de l’APUR : De la porte à la colline de Bagnolet, l’axe Galliéni-La Noue, mars 2010)
Photographie vue d'oiseau des grands travaux de génie civil en 1969, qui s’achèvent en 1971 : Périphérique, autoroute A3, échangeur (source: Etude de l’APUR : De la porte à la colline de Bagnolet, l’axe Galliéni-La Noue, mars 2010)
Suite à l’élaboration de notre diagnostic, nous avons mis en exergue plusieurs éléments caractéristiques
de notre territoire. Des éléments nous sont apparus comme étant à la fois des carences mais aussi des
enjeux potentiels de ce dernier que la commune doit necessairement prendre en compte :
� Une logique routière prédominante avec la
présence imposante de l’autoroute A3 coupant la
ville en deux, l’échangeur qui relie cette même
autoroute au périphérique et des grandes artères
telles que l’avenue Gallieni et de la République ;
� La forte carence évidente en espaces publics avec
une place trop importante réservée à la voiture
alors que la place du piéton et des modes doux est
très peu développée (surtout dans le secteur
centre-sud de la commune) ;
� Nous avons identifié le carrefour entre l’avenue de
la République et Gallieni comme un secteur crucial
à enjeux étant donné sa position stratégique (il
représente à la fois une entrée de ville majeure et
aussi une continuité territoriale vers l’échangeur et
le centre ville), de son potentiel de renouvellement
urbain au centre des liaisons entres les différents
quartiers et des espaces culturels de la commune
(entre le théâtre l’échangeur et le CFA) ;
� Un déficit d’ équipements administratifs et sportifs
au sud de la commune ;
� La présence essentiellement de petites activités
industrielles ou commerciales en déprise,
notamment sur le secteur sud et le long du périphérique, à redynamiser et requalifier;
� Un territoire économique très attractif avec une dominante de l’activité tertiaire : secteur de
l’hôtellerie aves la proximité de Paris et aussi de l’aéroport CDG à renforcer et un secteur de bureaux
présent mais pas assez dynamique ;
� Une grande richesse naturelle et paysagère avec notamment la présence du Parc Jean Moulin qui
pourrait être mis en valeur par un meilleur accès depuis l’avenue de Général De Gaulle ;
� Une forte dynamique associative et culturelle qui caractérise la commune de Bagnolet avec la
présence d’un théâtre, une lutherie urbaine, deux CFA et une maison d’association sur notre
périmètre.
7
II DESCRIPTION DE LA PROGRAMMATION
1. La structure d'action
Dans le cadre de notre projet urbain nous avons fait le choix de nous positionner en tant que Société
d’Economie Mixte (SEM). En effet, nous avons estimé que grâce au statut mixte qui leur est conféré, les
SEM pouvaient garantir un meilleur équilibre entre les objectifs du secteur privé et les valeurs du service
public. En adoptant ce statut, nous pouvions répondre à des enjeux de productivité tout en garantissant
l’intérêt général.
1.1. Le choix de la procédure de ZAC
Notre parti pris a été d’utiliser la procédure de la ZAC pour la réalisation de notre opération
d’aménagement. En se positionnant de la sorte, nous partons du principe que la commune de Bagnolet
a initié la création de la ZAC et en a défini le périmètre. Le maire a donc lancé une procédure de
consultation d’aménageurs pour l’attribution de la concession d’aménagement. Notre SEM a été
sélectionnée dans le cadre de cette procédure de consultation. Un traité de concession a donc été signé
entre la Ville de Bagnolet et la SEM afin de lui confier la réalisation de ce périmètre opérationnel.
Notre territoire d’étude étant un territoire complexe et d’une certaine ampleur, la ZAC nous est apparue
comme étant l’outil privilégié. Trois raisons essentielles à ce choix :
� La commune a depuis longtemps défini un périmètre d'intervention foncier au sein duquel aucune
action n'a été menée. Sans la nouvelle ZAC, le secteur serait très certainement voué à la déprise, et
ce, malgré une nécessité certaine de requalifier cet espace, par un apport en structures répondant à
la demande de la population (logements, commerces etc.).
� Notre périmètre opérationnel se divise en de nombreuses petites parcelles appartenant à une
multitude de propriétaires. La ZAC permet à la fois la division, le redécoupage ou le regroupement
de parcelles ainsi que la viabilisation des terrains. De plus, la possession des terrains n’est pas un
préalable obligatoire à la création de la ZAC, à la différence du lotissement et du permis de
construire. L’acquisition des terrains pourra se faire, comme pour toute opération d’aménagement,
par voie amiable, par voie de préemption ou d’expropriation par l’aménageur bénéficiant d’une
concession d’aménagement.
� La procédure de ZAC conduit également à une réflexion sur les équipements et les espaces publics
nécessaires, et permet de favoriser leurs créations.
Lors de notre phase de diagnostic nous avons mis en avant une réelle volonté de développer des espaces
publics sur la commune de Bagnolet afin de redonner du sens à une organisation urbaine fracturée par
le réseau des mobilités urbaines :
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� Création d’une continuité verte entre la petite Ceinture et le parc Jean Moulin : maillage de l’espace
public, mobilité douce etc.
� Requalification de l’entrée du Parc Jean Moulin grâce à une réhabilitation urbaine de la dalle
� Relier Bagnolet et Paris grâce une passerelle qui ferait la jonction au dessus du périphérique
� Créer un pôle culturel en déplaçant la maison des associations au dessus du théâtre de l’échangeur
L’avantage principal de la ZAC est de permettre la création de nouveaux aménagements dans ce milieu
urbain à requalifier en faisant reposer sur l'opération le financement de tout ou partie des équipements
publics et des espaces publics. Ces derniers nécessitent un financement non négligeable qu’il s’agit
aujourd’hui d’équilibrer avec les dépenses. Grâce à la procédure de ZAC ces aménagements pourront
être financés grâce aux recettes perçues après revente du foncier, sans quoi, ces travaux, à la charge de
la ville, verraient difficilement le jour.
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1.2. Etat initial du périmètre
Etat initial du foncier dans le perimetre d’action ( Source APUR - Ibrahima Tenda)
Etat initial du Bâti dans le perimetre d’action ( Source Géoportail - Anaëlle Borey)
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Carte phase 1 programmation du 18 Novembre 2013 (source: Géoportail - Julien Morelli)
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Carte démolition bâtiments périmètre d’action (Source: Géoportail - Ibrahima Tenda)
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1.3 Plan masse et division de la ZAC en différents îlots
Carte Plan Masse par îlots (Source: Géoportail - Julien Morelli)
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Carte Plan Masse du 19 Decembre2013 (Source: Géoportail - Julien Morelli)
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Images virtuelles de vue perspective sur le projet (Source Ibrahima Tenda )
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1.3.1 Evolution programmatique
Le passage de la programmation initiale à la mise en forme du plan masse de notre opération a influé
sur le programme final du projet.
Nous avons en effet décidé d'attribuer une place centrale à l'activité tertiaire au niveau de l'îlot SERAP,
en augmentant le gabarit de l'hôtel jouxtant l'entrée du parc réaménagée. Cette décision a fait suite à
une réflexion que nous avons eue sur les typologies hôtelières à intégrer au projet urbain. Il en a
découlé qu'au sein de cet îlot, nous placerions un hôtel de luxe, de sorte à fortement tirer profit de son
positionnement stratégique (axes majeurs de circulation, parc Jean Moulin …).
Pour poursuivre dans la dynamique de développement de l'activité tertiaire à proximité du pôle Gallieni,
nous avons opté pour un bâtiment de bureaux aux abords de la dalle de la Fosse aux Fraises. Il s'agirait
ainsi de redonner vie à un espace actuellement délaissé, et là-aussi, de tirer profit de la localisation
avantageuse de notre périmètre d'action (proximité de Paris, Roissy …).
Au niveau de l'îlot « BOIS », les logements qui à l'origine, faisaient face à la halle ont été supprimés, de
sorte à poursuivre dans notre logique de création et de valorisation des espaces publics. De même, nous
avons opté pour un renforcement du caractère stratégique du carrefour Gallieni-République, en
repensant les liaisons entre les différents îlots le constituant.
L'îlot « SUD » a été totalement repensé dans sa forme urbaine. Les emprises du bâti ont
considérablement été réduites, et nous avons redistribué les surfaces « perdues » au sein même de
l'îlot. De plus, une nouvelle percée a été ajoutée dans ce « macro-îlot », de sorte à maximiser les liaisons
au sein du nouveau quartier. Il s'agissait de se greffer au maillage viaire existant par les formes de bâti et
les nouvelles liaisons créées. Enfin, pour poursuivre dans notre logique de création d'espaces publics,
nous avons intégré une zone de rencontre au niveau de la rue Jules Ferry desservant l'îlot SUD à l'Est.
L'emprise des bâtiments de l'îlot dédié à l'activité artisanale a été augmentée suite à notre volonté
d'éliminer le parking silo de l'opération.
De plus, dans l'optique d'un nouvel apport en logements à Bagnolet, nous avons intégré un nouveau
bâtiment de logements au Sud du Saint-Maclou, dans un secteur en déprise essentiellement dédié à des
activités économiques. Cette implantation permettra de cadrer la portion de la liaison Gallieni-Paris
localisée entre les îlots PERIPHERIQUE et ARTISANAT.
L'ensemble de ces éléments souligne l'importance de la phase de concrétisation du projet, qui a permis
de fixer et d'affiner nos ambitions en termes de programmation.
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1.3.2 Eléments de programmation
Ainsi face aux remises en cause que nous avons effectuées tout au long de notre travail de
programmation, déterminées à la fois par l’extrême complexité du périmètre d’action et aussi par nos
réflexions communes autour de la stratégie à mener sur ce territoire, nous sommes arrivés à définir des
éléments de projet à la fois cohérents économiquement, correspondant à la physionomie du territoire et
à ses habitants.
Toute cette programmation reste en effet liée à nos convictions et la nécessité actuelle d’un urbanisme
durable fait pour les habitants, dans une vision à long terme de la construction de la ville.
Tableau 1 : Programmation phase 1, Estimation SHON en m² et répartition en pourcentage
SHON en M² Pourcentage
Logement 49633 39 %
Commerce/ Activité libérale 4340 3 %
Bureau 17926 14 %
Hôtel 36480 29 %
Zone Artisanale 19638 15 %
TOTAL 127917 100 %
Diagramme 1, Estimation SHON en %
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Exemple 3 de référence de placette dans l’îlot BOIS (Source Julien Morelli)
Exemple 1 de référence entrée du parc réaménagé dans l’îlot SERAP (Source Jimmy Carollo)
Exemple 2 de référence réaménagement dalle publique dans l’îlot SERAP (Source Jimmy Carollo)
1.3.3 Espaces publics au cœur du projet
La continuité des espaces verts a été pensé de manière à
encourager la création de corridors écologiques dont l’importance
a été rappelé par les récentes lois Grenelle 1 et 2. Cette trame verte
urbaine, essentiellement composé d'alignements d’arbres et
d'espaces ouverts, se matérialise notamment par l’aménagement
de l'entrée du parc Jean Moulin et le long des infrastructures par
des mobilités douces jusqu'à la passerelle reliant la ZAC à Paris. Elle
permettra de créer une liaison de l'entrée du parc Jean Moulin à la
passerelle mais également plus localement de permettre
d'effectuer des coutures dans le tissu bâti et de permettre des
liaisons inter-quartiers, mais aussi le parc Jean Moulin à la petite
ceinture. Cette trame verte urbaine permettra d'apporter de
nombreuses aménités urbaines : attractivité du territoire,
amélioration du cadre de vie, déplacements doux, zone
calme en milieu urbain, régulation des risques,
rafraîchissement de l'atmosphère et réduction des
pollutions.
Au total se seront 17 638 m2 d’espaces publics et d’espaces
verts qui seront créés ou réaménagés. Nous avons fait le
choix de créer des espaces quantitatifs mais aussi qualitatifs,
le prix des aménagements étant déterminé à 550€/m2.
Comment cette trame verte se manifeste elle?
Au sein du périmètre d'étude, la liaison entre le pôle Gallieni
et l'entrée du Parc Jean Moulin, fracturée par le bâtiment de
la SERAP, créée un effet de rupture physique et visuelle. En
effet, une visibilité limitée de l'entrée du parc ne permet pas
une lisibilité de cet espace pourtant lieu de mobilités
piétonnes importantes.
Créer une liaison par un espace paysager permettra de
donner une cohérence territoriale des mobilités. Pour le
réaménagement de cet ilot nous avons souhaité prendre un
ratio de prix supérieur à celui concédé aux autres ilots. Le
prix a été fixé à 600€/m2.
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Exemple 4 de référence de passage piéton et mobilités douces dans l’îlot SUD (Source : Anna Spinetti)
Nous avons fait le choix de démolir le bâtiment de la SERAP afin d’ouvrir le champs de visibilité du parc
Jean Moulin et de réaménager l’entrée de celui ci. Pour ce faire, nous avons intégré des cheminements
piétons et cyclistes au centre d’une requalification de qualité de l’espace paysager (pelouses autour de
l’allée centrale, arbres majestueux, petits arbustes et arbustes etc.).
Sera également requalifier la dalle publique de la fosse aux fraises via l’implantation de trois structures
en bois arborées de végétation (arbustes, plantes basses,..), afin de créer un lien avec cette nouvelle
entrée de parc.
Concernant l’ilot Bois, nous avons opté pour la création d’une allée plantée (pelouse et petits arbutes)
afin de conférer un cadre agréable à la fois au cheminement de mobilités douces mais également à
l’entrée de la halle. Cet aménagement permettra de favoriser son attractivité.
Un autre élément important de notre programmation est le réaménagement du carrefour entre les
avenues Gallieni et République. En effet, ce croisement est, de part sa situation géographique, au centre
d’un flux routier important et stratégique, et ne laisse que très peu de place au piéton. Il nous a semblé
indispensable d’implanter des espaces publics tout autour du carrefour, en les dotant d’un caractère non
pas exclusivement minéral mais aussi végétal.
Ceci permettra de créer une véritable place centrale piétonne et non pas seulement un carrefour routier.
Nous avons donc doté le carrefour d’un revêtement spécifique ainsi que de plusieurs traversées sur une
distance de 300m au croisement des avenues Gallieni, Général de Gaulle et République afin de créer une
unité et une continuité entre les trois ilots qui bordent
le carrefour.
Chaque angle du carrefour bénéficiera également d’un
aménagement public avec intégration de pavés,
végétations, et bancs,… créant ainsi de véritables zones
de vies et d’échanges entre Bagnoletais.
Les voies de circulations seront améliorées, certaines
devenant piétonnes et d’autres dédiées à la voiture. Le
passage de la Liberté se verra doté d’un sol pavé
accompagné d’arbres de chaque coté de la rue. Il
débouchera sur une passerelle reliant la ville de
Bagnolet à celle de Paris.
Cette passerelle sera exclusivement réservée à l’utilisation de modes doux c’est à dire aux piétons et aux
cyclistes. Grâce à cette passerelle les Bagnoletais pourront se rendre directement à Paris sans utiliser les
axes routiers et pourront par la même occasion bénéficier de l’offre en équipements sportifs dont
dispose la ville.
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Exemple 5 de référence de passerelle qui reliera le cinéma UGC du boulevard Macdonald (XIXe) à Aubervilliers pour l’îlot ARTISANAT (Sourc e http://www.leparisien.fr)
1.3.4 Maillage territorial par les mobilités
Notre périmètre d'étude est un secteur fortement traversé et modelé par des flux de mobilités. Bordé au
Nord par l'échangeur Gallieni et à l'Ouest par le périphérique, la ZAC constitue également une entrée de
ville par l'avenue Gallieni (axe Nord-Sud) et l'avenue de la République (axe Est-Ouest).
Sur ce territoire, l'organisation des espaces de rue laisse une grande place à la voiture : carrefours
imposants, circulation dense et continue, parkings sur les trottoirs. De ce fait, la place dévolue aux
mobilités douces reste encore minime (cf. croquis 1 ci-dessous). Il nous est donc apparu intéressant de
repenser la mixité fonctionnelle des espaces destinés aux mobilités douces: la place du piéton, du vélo et
de la voiture a été repensée pour harmoniser les pratiques de mobilités à plusieurs échelles (rue,
quartier, ville, métropole - cf. croquis 2).
1.3.4.1 L'espace public comme support pour les mobilités douces
Comme nous avons pu le voir précédemment, ainsi que dans le croquis 2 ci-dessous, l'espace public
occupe une place centrale dans le projet de la ZAC. Ainsi, les mobilités douces se serviront de ce
nouveaux maillage des espaces
publics comme support pour
créer des continuités de
circulations douces. En outre,
depuis la création de la nouvelle
entrée du parc Jean Moulin
jusqu'à la Passerelle reliant la ZAC
à Paris, un réseau de voie
piétonne et cyclable permettra de
relier les différentes entités du
territoire et d'encrer le quartier dans le contexte urbain de Bagnolet. Ces liaisons Nord/Sud et Est/Ouest
permettront un maillage du territoire par les mobilités douces, dans l’intérêt des nouveaux habitants et
usagers de la ZAC, ainsi que du tissu urbain connexe.
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Croquis 1 de hiérarchisation des voiries de circulations avant la ZAC (source Géoportail - Anaëlle Borey)
Croquis 2 de hiérarchisation des voies de circulations et voiries créées dans la ZAC (source Géoportail - Anaëlle Borey)
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Exemple 7 de référence de zone de rencontre pour l’îlot sud (Source : Julien Morelli)
1.3.4.2 Relier Bagnolet à Paris: une passerelle au dessus du périphérique
Un des nombreux objectifs de la ZAC, de par sa situation géographique et son contexte, est de rompre la
fracture entre Paris et Bagnolet marquée par la difficulté de franchissement du périphérique, véritable
fracture territoriale. Le choix a été fait de créer une passerelle piétonne de 45 mètres de longueur, qui
fera la jonction entre ces deux entités (cf. croquis 2), au dessus du périphérique et permettra d'accéder
aux équipements sportifs et au Tram 3 se trouvant sur le boulevard des Maréchaux.
L'enjeu est donc fort, il s'agit d'assurer un lien direct entre le nouveau quartier créé par la ZAC Gallieni
république et le 20eme arrondissement de Paris. La passerelle concrétise une ambition de dépassement
de la frontière historique de Paris et la Banlieue que constitue le périphérique.
1.3.4.3 La place de la voiture dans l'espace public
Nos réflexions autour des mobilités nous ont amené à
repenser la place de la voiture dans notre périmètre de
ZAC. Ainsi, deux zones de rencontres1 ont été créées. La
première, au Nord, sur la Rue Robespierre à l'entrée du
Parc Jean moulin, permettant aux piétons et aux cyclistes
d'accéder aux parc plus facilement.
La seconde, au Sud, sur la majeure partie de la Rue Jules
Ferry permettra de créer une véritable continuité douce
depuis l’îlot bois jusqu'à la passerelle.
Une volonté programmatrice importante a été donnée
au développement des mobilités douces et au maillage de l'espace par ces même mobilités. Ainsi, le
nouveau quartier crée par la ZAC s'intègre dans un fonctionnement plus large : celui de la commune en
facilitant les mobilités vers le quartier de La Noue, le centre ville et Paris.
1 "Une « zone de rencontre », en droit, est une zone particulière de circulation en agglomération. Cette notion a été introduite
dans le code de la route en juillet 2008.Avec les « zones de rencontres », on cherche à faire cohabiter de manière apaisée dans un même espace les piétons et les véhicules. Au sein de ces zones :les piétons peuvent circuler sur la chaussée sans y stationner, les piétons ont la priorité sur les véhicules, à l’exception du tramway, tous les véhicules peuvent y circuler (voiture, vélo, bus...), mais ceux motorisés ne peuvent pas excéder une vitesse de 20 km/h. La « zone de rencontre » correspond ainsi à des espaces publics où l’on souhaite favoriser les activités urbaines et la mixité des usages sans pour autant s’affranchir du trafic motorisé : rues résidentielles, quartiers historiques, places, sorties d’écoles, rues commerçantes etc. Plus ou moins étendue, ses dimensions doivent rester toutefois compatibles avec une vitesse limite très basse pour les véhicules et une attention soutenue des conducteurs du fait de la priorité piétonne. Une « zone de rencontre » est créée par un arrêté local de l’autorité détentrice du pouvoir de police de la circulation (généralement le maire en agglomération). Un second arrêté rend applicables les règles particulières de circulation sur la base de l’aménagement cohérent des zones et la mise en place de la signalisation correspondante. Les entrées et sorties de cette zone doivent être annoncées par une signalisation." source http://www.service-public.fr
22
Exemple 8 et 9 de référence de marquage au sol pour le carrefour Gallieni République, dispositif expérimental de la ville de paris (source Claire Pascal)
Exemple 9 (source Claire Pascal)
De plus, de nouveaux accès et voiries ont été crées
pour la circulation des voitures. Une desserte de 8
mètres de large a été créée sur l’îlot Bois afin de
desservir les nouveaux logements situés en cœur
d’îlot. A cela s'ajoute une nouvelle voie de circulation
sur l’îlot Sud. En effet, la Rue Jules Ferry étant
désormais dévolue aux mobilités douces un nouvel
itinéraire a été crée, traversant l’Îlot Sud pour
rejoindre l'Avenue Gallieni.
Le carrefour Gallieni-République avait été identifié
dans notre diagnostic comme étant un enjeu fort du
territoire. Il représente à la fois une entrée de ville
majeure et aussi une continuité territoriale vers
l’échangeur et le centre ville. Il présente un fort
potentiel de renouvellement urbain lié à son
positionnement stratégique en relation direct avec
Paris et la Porte de Montreuil. Ainsi, cet espace a été
traité grâce à la création d'espaces public, créant une
véritable place centrale devant le théâtre de
l’Échangeur, et se prolongeant de chaque coté du
carrefour (sur l’îlot Sud en bas et sur l’îlot Périphérique
à Gauche). Ce carrefour routier bénéficiera d'un
nouveau revêtement qui permettra de marquer
physiquement dans l'espace la continuité entre les espaces ppiétons et la route.
1.3.5 Création d’un pôle culturel facteur d’attractivité
Un autre aspect mis en évidence dans le diagnostic territorial est la forte dynamique associative et
culturelle qui caractérise la commune de Bagnolet. Nous avons fait le choix d’aménager et de mettre en
valeur l’environnement urbain des équipements culturels déjà présents dans le périmètre afin de
constituer une polarité culturelle de l’Est Parisien.
Pour ce faire, il a été choisi de garder les bâtiments des deux CFA et de valoriser le Théâtre de
l’Échangeur tout en déplaçant la maison des association (auparavant présente sur l’îlot Sud) au dessus
de celui-ci. Ainsi, ce pole culturel central sera facteur d'attractivité, de dynamisme et de polarité à
plusieurs échelles : quartier, commune et métropole.
Au cœur des flux de mobilités douces et du Carrefour Gallieni-République, ce nouveau pôle culturel est
au cœur du réseau des espaces publics. Ce nouvel équipement est encré dans l'identité territoriale de la
23
Exemple 10 de référence d’espaces commerciaux de proximité aux rez-de-chaussée d’Athis-Mons Quartier du Noyer Renard dans l’îlot SUD (Source : Julien Morelli)
commune et dans le nouveaux quartier de la ZAC. Il se veut également un moteur de la vie du quartier,
grâce a la nouvelle maison de associations qui permettra aussi de faire vivre le quartier (salle commune,
conseil de quartier etc). Ainsi grâce à cette nouvelle organisation pensée pour les habitants, la ZAC
permet de créer un nouveau contexte urbain cohérent et fonctionnel.
1.3.6 Renforcer et redynamiser le secteur tertiaire
Depuis une trentaine d’années, le secteur de l’emploi a profondément évolué sur le territoire de
Bagnolet. Cette évolution s’est essentiellement manifestée par la forte baisse de l’emploi industriel,
historiquement très implanté sur le territoire de la commune, et la tertiarisation de son économie.
Lors de notre diagnostic nous avons mis en avant la présence d’activités économiques, essentiellement
de la petite activité artisanale et commerciale en déprise. Notre objectif a donc été de redynamiser ce
secteur dans notre périmètre opérationnel en agissant à la fois sur le commerce de proximité, sur
l’activité artisanale, mais aussi en renforçant le secteur hôtelier déjà présent (deuxième pole hôtelier de
la Seine-Saint Denis) et le secteur de bureaux aujourd’hui remis en question.
1.3.6.1 Des commerces de proximité pour renforcer l’attractivité du nouveau quartier
En effet, notre périmètre d’étude possède une forte
carence en petits commerces de proximité sur le
territoire. Il nous est apparu indispensable de créer
des dynamiques nouvelles dans le quartier en
favorisant la création d’espaces commerciaux de
proximité aux rez-de-chaussée. Nous avons choisit de
placer ces commerces de proximité surtout dans l’ilot
Sud et dans l’ilot Bois en lien avec la création des
nouveaux espaces publics support de mobilité et de
flux. Notamment dans l’ilot Sud ce type de commerce
pourra bénéficier des nouveaux passages créer en
cœur d’ilot (passage piéton, piste cyclable, espaces
verts).
Cependant, la présence du centre commercial Bel Est est un élément important à prendre en compte,
étant donné sa proximité géographique avec notre périmètre opérationnel. Ceci nous a conduit à
prendre deux décisions. Premièrement, nous avons fait le choix de ne dédier que 3% de notre espace
disponible à la création d’espaces commerciaux et à l’implantation de professions libérales. De plus,
notre stratégie a été de localiser le commerce de proximité majoritairement sur l’ilot sud, car il nous est
apparu comme étant le moins influencé par la présence du centre commercial.
24
Exemple 11 de référence requalification de halle de Biscarosse par la halle de îlot BOIS (Source : Julien Morelli)
Exemple 12 de référence de pépinière d’entreprises pour îlot ARTISANAT (source http://www.faisceau-sud.fr/)
Nous avons aussi décidé la requalification d’une Halle
sur l’ilot Bois qui aurait une fonction modulable. Le
week-end, cette halle serait consacrée à la vente de
produits alimentaires en circuit court (en contraste avec
l’offre alimentaire du centre commercial Bel Est) et le
reste de la semaine elle pourrait servir pour diverses
manifestations. Elle pourrait par exemple devenir un
lieu de manifestations pour la maison des associations
ou pour le théâtre de l’échangeur. L’idée serait d’en
faire un espace dédié à des ateliers en plein air. Enfin, le
choix de garder la structure métallique existante de la
halle a été fait pour valoriser encore plus l’espace public
créé autour (structure ouverte permettant un effet « parapluie ») et l’identité de Bagnolet.
1.3.6.2 Artisanat : renouvellement d’une identité passée, un parie ambitieux
Deuxièmement, le secteur de l’artisanat était déjà présent sur notre territoire mais en déprise - de
nombreuses entreprises étant en faillites. Notre parti pris a été de relancer l’activité artisanale en
structurant son implantation et le renforçant fonctionnellement. Ainsi, au sud de l’îlot périphérique nous
avons développé deux entités représentant un total de 19638m2 afin de rassembler les artisans dans un
seul et unique périmètre.
� Une pépinière d’entreprises pour faciliter la
création d'entreprises en apportant un soutien
technique et financier, des conseils et des
services. Ces services consistent à proposer des
bureaux, des locaux d'activités mais aussi des
services logistiques mutualisés. Cette pépinière
d’entreprise permet une tarification avantageuse
pour une période limitée à 5 ans maximum.
� Un bâtiment réservé à l’artisanat, mais non
compris dans le périmètre de la pépinière. Il
permettrait à la fois de relocaliser les artisans
expropriés mais aussi d’être pour les entreprises
de la pépinière, un futur lieu d’encrage.
25
Exemple 14 de référence de bâtiment des bureaux pour îlot PERIPHERIQUE et SERAP (Source : http://geckofr.fr/projet_BAT_M33
Exemple 13 de référence d’Hotel Rialto à Varsovie (Pologne) pour îlot SERAP
1.3.6.3 Le secteur hôtelier : un contexte géographique favorable
Parallèlement, il nous a semblé important de développer un secteur
qui excelle à Bagnolet : le secteur hôtelier.
En effet, de par sa position stratégique aux portes de Paris et par sa
bonne desserte en transports en communs, le pôle hôtelier de
Bagnolet se classe au deuxième rang en Seine-Saint-Denis après celui
de l’aéroport de Roissy CDG.
Il se caractérise par un dynamisme certain, en témoignent sa
fréquentation non négligeable ainsi que la croissance de ses
établissements, notamment entre 2001 et 2003 (+ 5 %). Le
développement du secteur de l’hôtellerie, pourrait être pour
Bagnolet un élément de croissance économique. Nous avons donc
fait le choix d’implanter deux hôtels sur notre territoire représentant 34% de la surface disponible de
notre périmètre. L’hôtel de l’ilot Serap n’aura pas seulement comme fonction l’accueil touristique mais
aussi l’accueil de conférences et séminaires d’entreprises internationales (favorisées par la proximité
avec l’aéroport CDG et la gare routière internationale). Le réaménagement de l’entrée de Parc Jean
Moulin procurera un cadre agréable et de qualité à l’ilot SERAP. L’implantation d’un hôtel de luxe à
proximité du parc Jean Moulin nous est apparue comme un choix pertinent qui permettrait de fournir
une offre nouvelle en matière hôtelière. Un deuxième hôtel, celui ci deux étoiles, verra le jour, au nord
de l’ilot Périphérique.
1.3.6.4 Bureau : un secteur à relancer
L’offre de bureaux sur la commune Bagnolet est déjà
fortement présente : Tours mercuriales, Tours Gallieni,
etc. Cependant, nous avions pu observer, lors notre
travail de diagnostic, qu’un taux élevé de bureaux était
délaissé car devenus obsolètes. Nous avons donc voulu
reconstruire de nouveaux bureaux répondant aux
besoins actuels de la demande. Et ainsi renforcer
l’offre déjà existante sur la commune. Notre stratégie a
été d’implanter à côté de chaque nouvel hôtel, un
bâtiment de bureaux, l’objectif étant de faire naitre
une interaction entre le programme de bureau et celui
des hôtels. Nous avons dédié 17926m2 à la création de bureaux, ceux-ci étant bien desservis par les
transport en commun (station de métro à proximité, nouvelle passerelle permettant d’accéder au Tram 3
et nouveaux réseau de mobilités douces)
26
1.3.7 Diversifier l’offre de logement
Dans le diagnostic territorial, différents aspects concernant le volet lié au logement ont été mis en
évidence. Au niveau communal, un certain nombre de ces objectifs se retrouvent dans les ambitions de
Bagnolet concernant le logement. La commune concentre en effet un taux de logements sociaux
particulièrement important (42,9% en 2009 contre 39% pour l'intercommunalité - Source INSEE 2009), et
souhaite le conserver. Cependant, dans une perspective de mixité et mobilité sociale, elle entend aussi
développer du logement privé et intermédiaire.
Dans notre périmètre d’étude la situation présentait une forte carence en logement (sauf la présence
non négligeable de logements sociaux notamment au sud du périmètre et au nord sur la dalle de la fosse
aux fraises) étant donné une présence prédominante du secteur tertiaire en déprise constitué
principalement des petits bâti de faible hauteur.
En tenant compte de ce contexte territorial, notre programmation a cherché à répondre à ces nécessités:
permettre l’accueil de nouveaux habitants (résidences pour les salariés, résidences de jeunes travailleurs,
résidences étudiantes, etc.). Mais aussi, offrir aux Bagnoletais de meilleures possibilités de parcours
résidentiel dans la commune et préserver la diversité sociale et sociodémographique dans l’ensemble
des quartiers.
En effet, notre volonté à été de diversifier l’offre d’habitat : 75% de logement privé pour favoriser
l’accession à la propriété (primo accédant), et pour permettre un meilleur turnover dans les logements
sociaux existants actuellement stagnant (10% de logements intermédiaires). Tout en gardant un
pourcentage de logements sociaux supérieur à celui imposé par la Loi SRU (25% au lieu du 20%) pour
conserver la volonté politique de la commune.
Tableau 2
Programmation logement
Création de 538
Logements + 175
Logements
Etudiants
25% de logement social
PLUS 55,00%
PLS 20,00%
PLAI 15,00%
PLI 10,00%
75% logement privé Accession à la Propriété
27
Le projet prévoit la construction de 713 logements (538 habitations et 175 logements étudiants). Par
conséquent dans le projet nous avons pris en considération à la fois la nécessité d’adapter les structures
scolaires excitantes avec la réalisation de sept nouvelle classes (qui verront donc construites en
extension des structures déjà existantes, notamment l’école élémentaire Paul Langevin et le collège
Georges Politzer) pour répondre à la demande générée par l’arrivée de nouveaux logements et aussi la
l’introduction de nouvelle structures avec la construction d’une crèche publique de 60 berceaux.
La répartition par type de logement a été effectuée en suivant une logique précise.
Dans le cas du logement privé :
Nous avons privilégié une offre centrée sur un certain
type de population. Ainsi les cibles principales sont les
jeunes actifs et jeunes couples avec une majeure partie de
T3 - 41% et un pourcentage de T2 de 29%. Cependant
nous avons maintenu un pourcentage de 22% de T4 pour
inciter l’installation de nouvelles familles et
éventuellement de familles provenant de logements
sociaux à proximité.
En revanche dans le cas du logement social :
La priorité pour le logement social a été de rendre plus
hétérogène la répartition par type de logement (26% du
T2, 36% du T3, et 31% du T4). Toutefois, une attention
particulière a été donnée à l’accueil de familles avec une
part non négligeable de T4 et T5, contrairement au
logement privé où l’attention était focalisée sur des
ménages de taille plus petite. Enfin la création d’une
résidence universitaire permettra une meilleure mixité
intergénérationnelle dans le nouveau quartier.
Diagramme 2 Répartition par Types de Logement Privé
Diagramme 3 Répartition par Types de Logement Social
28
Carte OCCUPATION DU SOL SIMPLIFIÉE EN 2012 Bagnolet - Source Occupation du sol : IAU îdF (Mos 2008-2012) Population : Insee (RGP 2010)
En qui concerne la localisation des logements sur notre périmètre nous avons cherché à établir une
mixité sociale territoriale en effectuant une répartition entre bâtiments sociaux et privés la plus
cohérente possible (résidence universitaire dans l’îlot PERIPHERIQUE et trois bâtiments sur neuf dans
l’îlot SUD). La répartition territoriale des bâtiments a été remise en cause plusieurs fois pendant la phase
de programmation, conscients que l’équation « proximité spatiale - distance sociale »2 représente un
risque à ne pas négliger. C’est pour ce motif que nous avons donné une importance très marquée à
l’aménagement et à la création de nouveaux espaces publics, car ils pourront représenter l’élément clé
de ce défi de mixité sociale du quartier.
En outre notre volonté a été d’éviter le plus possible la construction en proximité des grands axes
routiers (notamment le périphérique et l’avenue de la république). La grande majorité des logements
seront situés dans l’ilot « BOIS » et dans l’ilot «SUD». Toutefois, certains bâtiments de logements sont
localisés sur l’ilot « PERIPHERIQUE » et sur l’ilot «ARTISANAT ». Dans ce cas de figure, nous avons
cherché à proposer un cadre de vie de qualité en proposant à la fois un aménagement urbain centré sur
des espaces verts mais aussi
en mettant à profit les
bâtiments d’activités proches
du périphérique afin de
réduire les nuisances sonores.
Un seul bâtiment de logement
a été placé en frange du
périphérique en respectant
une distance de 40m réduisant
les nuisances. De plus, ce
bâtiment est situé à coté de la
passerelle, véritable aménité
pour les habitants.
Concernant l’impact de notre ZAC sur la commune en termes de population, la carte de l’IAU ci-dessous,
montre bien que notre secteur est essentiellement composé d’activité contrairement au Nord de la
commune. C’est pourquoi nous avons choisit de rééquilibrer cette tendance en gardant tout de même
une grande attention au secteur économique. Toutefois, notre ZAC par la création d’un nouveau quartier
aura un impact fort car il permettra l’installation de 538 ménages.
2 « Proximité spatiale et distance sociale. Les grands ensembles et leur peuplement », de Jean-Claude Chamboredon and
Madeleine Lemaire, Revue française de sociologie Vol. 11, No. 1 (Jan. - Mar., 1970), pp. 3-33 Published by: Sciences Po University Press Article Stable URL: http://www.jstor.org/stable/3320131
29
III DESCRIPTION PAR ÎLOTS
1. Îlots « SERAP »
1.1. Description de l'ilot « SERAP »
Fiche de présentation Ilot «SERAP » (Photographies source personelle)
Taille en M2
18000m²
Positionnement
Géographique
L’îlot est bordé à l'ouest par
l’Avenue General de Gaulle, à à
l'Est par la rue Robespierre et au
Sud par la rue Sesto Fiorentino
Modalités de transport
présent
Metro ligne 3 (station Gallieni),
gare routière internationale, ligne
de bus RATP n° 76, 102, 122, 221,
318, 351
Enjeux principaux et
Potentiel d’aménagement
dans périmètre Ilot
Entrée du Parc Jean Moulin -
démolition Serap - requalification
de la dalle publique
30
Etat initial du Bâti Ilot «SERAP » (Source Géoportail - Julien Morelli)
Etat initial du foncier Ilot «SERAP » (Source Géoportail - Julien Morelli )
31
1.2. Elements de programmation:
Démolition prévu Ilot «SERAP » (Source: Géoportail et Tenda)
Carte programmation Ilot SERAP (Source Géoportail - Julien Morelli)
32
Précisément, notre programmation permettra la réalisation de :
� Un Hôtel luxe de 1440 m² d'emprise au sol sur 15 étages représentant une surface total de 23040
m2 (SHON), environ 350/400 chambre, salle de conférence, restaurant etc. ;
� Un bâtiment de bureau de 367 m² d'emprise au sol sur 10 étages représentant une surface total du
3670 m2 (SHON) ;
� Réaménagement de l’entrée du parc Jean Moulin avec la création d’une zone de rencontre sur une
partie de la rue Robespierre avec une signalisation pour les circulations voiture, piéton et cycles (le
piéton est prioritaire sur le cycle et le cycle est prioritaire sur la voiture), zone limitée à 20km/h.
Des nouveaux cheminements piétons, voies cyclable ainsi que des espaces verts arboré;
� Réaménagement de la dalle public de la fosse aux fraises, mieux intégrée au tissu urbain car reliée
au l’entrée du parc. Elle bénéficiera d’un traitement paysager qu’il ne modifie pas sa
structure (trois unité de végétation basse). La liaison entre la dalle et le nouvel aménagement de
l'entrée du parc en pente douce a l'Est et avec un escalier et rampe PMR (Personnes à mobilité
réduite) à l'Ouest;
� L’ensemble de ces espaces publics représente 6990 m2 sur la totalité de l’îlot.
33
2. Îlot « BOIS »
2.1. Description de l’îlot « BOIS »
Fiche de présentation Ilot «BOIS » (Photographies source personelle)
Taille en M2
20 000m²
Positionnement
Géographique
Au carrefour entre l’avenue du
Général de Gaulle et l’Avenue
de la République.
Modalités de transport
présentes
Métro ligne 3 (Gallieni), réseau
routier, ligne de bus RATP n°
76, 102, 315, 318
Enjeux principaux et
Potentiel d’aménagement
dans périmètre
Créer un pôle culturel au niveau
du théâtre de l’échangeur,
Développer des commerces de
proximité
34
Etat initial du Bâti Ilot «BOIS » ( Source Géoportail - Julien Morelli)
Etat du foncier Ilot «BOIS » (Source Géoportail - Julien Morelli)
35
2.2 Éléments de programmation
Démolition prévu Ilot «BOIS » (source: Géoportail et Ibrahima Tenda)
Carte programmation I lot « BOIS » (Source Géoportail - Julien Morelli )
36
Précisément, notre programmation permettra la réalisation de :
� Requalification d’une halle de stockage de bois de 1700m2 d’emprise au sol, en une halle
commerciale ;
� Création de 169 logements privés répartis sur deux bâtiments de logements de neuf étages :
o Logement 1 : 93 logements sur 7464m2 SHON
o Logement 2 : 76 logements sur 6040m2 SHON
� Commerces en Rez-de-chaussée des bâtiments de logements. Le logement 1 accueillera deux
commerces sur une surface de 240m2 et le logement 2 accueillera quant à lui 1 commerce sur
120m2 ;
� Création d'un pôle culturel sur le théâtre de l'échangeur, ajout d'un étage R+1 pour accueillir la
maison des associations (déplacement de l’îlot SUD) ;
� Au total, se sont plus de 6 550m2 présents sur l’ilot bois
Installation de mobilité :
� Création d'une infrastructure de mobilité douce arborée partagée entre cycles et piétons
traversant les cœurs de l’îlot, passant entre la halle marchande et les bâtiments pour venir se relier
avec l’îlot SUD ;
� Création de parking distillé sur l'ensemble de l'ilot : au nord pour les commerces, a l'Est pour les
habitations avec création d'une desserte urbaine de 8m par la rue Robespierre pour accéder au
cœur d’îlot en voiture. Préservation d'une partie du parking à l'Ouest, gardé de l'entreprise
Brossette.
37
3. Îlot « PHERIPERIQUE »
3.1. Description de l'ilot « PERIPHERIQUE »
Fiche de présentation Ilot «PERIPHERIQUE » (Photographies source personelle)
Taille en M2
12 000 m2
Positionnement
Géographique
A l’ouest, l’ilot est bordé par le
périphérique, au nord par l’Avenue
de la République et à l’est par
l’Avenue Gallieni
Modalités de
transport présentes
Métro ligne 3 (Gallieni), réseau
routier, ligne de bus RATP n° 76,
102, 315 et 318
Enjeux principaux et
Potentiel
d’aménagement dans
périmètre
Profiter de la situation stratégique
au cœur des grands axes de
circulation pour développer l’offre
hôtelière et de bureaux
38
Etat initial du Bâti Ilot «PERIPHERIQUE» ( Source Géoportail - Julien Morelli)
Etat du foncier Ilot «PERIPHERIQUE» ( Source Géoportail - Julien Morelli)
39
3.2. Éléments de programmation
Démolition prévu Ilot «PERIPHERIQUE » (source: Géoportail et Ibrahima Tenda)
Carte programmation I lot « PERIPHERIQUE » (Source Géoportail - Julien Morelli )
40
Précisément, notre programmation permettra la réalisation de : � Une résidence universitaire de 1 300m2 d’emprise au sol sur cinq étages représentant une surface
totale de 4 950m2 SHON. Cette résidence comporte 173 logements sociaux destinée à accueillir les
étudiants des écoles et des universités situées à proximité ;
� Deux bâtiments de logements privés :
o Le premier regroupant 59 logements sur 4704m2 SHON ainsi que deux commerces en Rez-
de-chaussée ;
o Le second répartit 21 logements sur plus de 1976m2 SHON ;
� Un hôtel deux étoiles de douze étages sur une surface de plus de 13 440m2 SHON ;
� Un bâtiment de bureaux lui aussi édifié sur douze étages (14 256m2 SHON) ;
� Cet ilot est constitué de 800m2 d’espaces publics.
41
4. Îlot « ARTISANT »
4.1. Description de l’îlot « ARTISANAT »
Fiche de présentation Ilot «ARTISANAT » (Photographies source personelle)
Taille en M2
8000m2
Positionnement
Géographique
Coté ouest, l’ilot est en
relation directe avec le
périphérique. A l’est, l’ilot
est bordé par l’avenue
Gallieni
Modalités de transport
présentes
Réseau essentiellement
routier, ligne de bus RATP
n° 318
Enjeux principaux et
Potentiel d’aménagement
dans périmètre
Requalifier la zone
composée essentiellement
de petites industries en
déprise, relancer l’activité
artisanale, créer une
liaison avec Paris
42
Etat initial du Bâti Ilot «ARTISANAT» ( Source Géoportail - Julien Morelli)
Etat Foncier Ilot «ARTISANAT» ( Source Géoportail - Julien Morelli)
43
4.2. Éléments de programmation
Démolition prévu Ilot «ARTISANAT » ( source: Géoportail et Ibrahima Tenda)
Carte programmation Ilot « ARTISANAT » ( Source Géoportail - Julien Morelli)
44
Précisément, notre programmation permettra la réalisation de :
� Une pépinière d’entreprise de 1386m2 d’emprise au sol sur 5 étages représentant une surface
totale de 6 930m2 SHON ;
� Un bâtiment réservé à l’artisanat sera édifié sur quatre étages représentant une surface totale de
12 608m2 SHON ;
� Création d’une passerelle de 45m2 dont l’objetcif est de créer une liaison vers Paris. Cette
passerelle sera exclusivement réservée à des modes de circulation doux (cheminements piétons et
voies cyclables) ;
� Sur l’ilot, se sont plus de 1 500m2 d’espaces publics qui seront requalifiés.
45
5. Îlot « SUD »
5.1. Description de l’îlot « SUD »
Fiche de présentation Ilot «SUD » (Photographies source personelle)
Taille en M2
22 800m²
Positionnement
Géographique
Ilot bordé par l’avenue Gallieni à l’Ouest, l’avenue de la République au Nord et la rue Jules Ferry à l’Est
Modalités de transport
présentes
Desserte du Nord de l’îlot par les
lignes de bus 76 et 102, et à l’Est par la
ligne 318
Enjeux principaux et
Potentiel
d’aménagement dans
périmètre
Créer une zone dynamique et un lieu
de vie sur un espace actuellement en
déprise
Offrir une véritable place au CFA, et contribuer ainsi à la générosité en espace public du pôle culturel Créer des percées sur le macro-îlot de
sorte à maximiser les liaisons sur
l’opération
46
Etat initial du Bâti Ilot «SUD» (Source Géoportail - Julien Morelli)
Etat du foncier Ilot «SUD» (Source Géoportail - Julien Morelli)
47
5.2. Éléments de programmation
Démolition prévu Ilot «SUD » (source: Géoportail et Ibrahima Tenda)
Carte programmation I lot « SUD » (Source Géoportail - Julien Morelli )
48
Précisément, notre programmation permettra la réalisation de :
� La construction de 265 nouveaux logements (soit 21171m² SHON dont 20% de logements sociaux)
localisés dans 9 bâtiments relativement denses (R+4 et R+5) en vue de répondre à la demande et
aux aspirations de la commune en matière de logement. Ils impliqueront la réalisation de 85 places
de parking semi-enterrées ;
� L’implantation de commerces en rez-de-chaussée des nouveaux bâtiments de logements (16
commerces pour 1920 m² SHON) pour redonner vie au secteur de l’avenue Gallieni ;
� La création de nouveaux espaces publics:
� Une place pour le CFA au Nord de l’îlot (au niveau du carrefour Gallieni-République) ;
� Deux percées au niveau du macro-îlot, de sorte maximiser les liaisons avec l’existant (dont une
nouvelle voie de desserte d’une largeur de 8m) ;
� La continuité de la piste cyclable dont le « point de départ » se situera au niveau de l’îlot SERAP ;
� Une zone de rencontre au niveau de la rue Jules Ferry dans la poursuite de la nouvelle liaison
douce Paris-Gallieni ;
� La végétalisation de la zone par l’implantation d’arbres sur les axes de communication et nouveaux
espaces publics créés.
49
IV BILAN AMENAGEUR
Le financement de la ZAC repose sur un équilibre prévisionnel entre les dépenses et les recettes, dont le
risque est porté par l'aménageur, dans notre cas ; une Société d’Economie Mixte (SEM).
Les dépenses relèvent, en grande partie, des acquisitions foncières sur le périmètre de l'opération.
Comme nous avons pu le voir précédemment, une part de ce foncier est privée (82% des acquisitions) et
une autre part est propriété de la commune de Bagnolet (18% des acquisitions).
L’acquisition de ce foncier fait partie des postes les plus importants de notre bilan financier, soit une
somme totale de 41 286 900 euros. En effet, le prix a été fixé à 450€/m² pour les parcelles appartenant a
la commune et à 800euros par m² pour les parcelles privées. S'ajoutant à cela, le coût de l'éviction a été
calculé en fonction de l'occupation ou de la vacance des parcelles concernées.
Le coût de l'éviction sur une parcelle vacante a été fixée à 10% du prix du foncier, tandis que pour les
parcelles occupées ce prix a été fixé à 30% du prix du foncier.
A cela s'ajoute les dépenses de viabilisation des terrains. La dépollution des terrains est calculée par
rapport à un ratio de 30 euros par m².
En outre, la démolition du bâti existant représente également un poste de dépenses non négligeable
(10 740 140 euros sur la totalité de la ZAC). De plus, s'ajoute a cela les frais d'études, les frais généraux,
les frais financiers engendrés par l'opération, ainsi que le financement des équipements publics.
Le programme des équipements publics est une composante importante du dossier de réalisation de la
ZAC. Une attention particulière a été portée aux traitement des espaces publics ainsi qu'aux
équipements publics. Le bilan financier de l’opération intègre le financement d’équipements publics,
qu’ils soient ou non situés sur le périmètre de l’opération.
En effet, la ZAC participe aux financements des équipements publics à la hauteur des besoins engendrés
par les seuls nouveaux habitants. Ainsi dans le périmètre de la ZAC, le pôle culturel (théâtre et maison
des associations) est financé par la ZAC puis revendu à la commune à prix coûtant. Hors du périmètre, la
ZAC réserve une participation de 4 820 000 euros à la construction d’équipements publics : sept classes
dans l'école jouxtant le périmètre et une crèche de 60 berceaux.
50
DEPENSES €HT
Études générales et montage
Montage des dossiers (études d'impact, loi sur l'eau)
Géomètre
Urbanistes coordonnateur
montant total des dépenses
SOUS TOTAL ETUDES
FONCIER surface m² prix/m²
Acquisition propriété Ville 450
Acquisition propriétés privées 800
Éviction et réinstallations commerciales 30% du prix du foncier pour occupé, 10% du prix du foncier pour vacant
Frais annexe, notaires 1,5% du prix du foncier
montant des acquisitions
SOUS TOTAL FONCIER
TRAVAUX D'AMENAGEMENT
Mise en état des sols surface m² prix/m²
Dépollution générique ratio 30€/m²
Démolition bâti existant 180€/m²
Travaux d'aménagement surface m² prix/m²
Voies et réseaux (30% des travaux total)
Piste cyclable et desserte 75€/m²
Espace public & espaces verts
total travaux
HONORAIRES TECHNIQUES
Maîtrise d'œuvre
Espace public travaux aménagement 12%
Autres honoraires 5%
SOUS TOTAL TRAVAUX
ALEAS
Aléas montant des travaux 8%
Actualisation travaux 2%
SOUS TOTAL
ALEAS TX 10%
PARTICIPATION EQUIPEMENTS PUBLICS
Équipements publics École (7 classes) 500 000 €par classe
Crèche (60 berceaux) 22 000€ par berceau
maison des associations SHON 900m² à 220€/m²
SOUS TOTAL PARTICIPATION EQT
FRAIS GENERAUX AMENAGEUR
Communication et commercialisation 4% des dépenses
Frais de gestion 4% des dépenses
Honoraire maîtrise d'ouvrage 8% des dépenses
Frais financiers montant des dépenses 4,5%
SOUS TOTAL FRAIS GENERAUX
MARGE
SOUS TOTAL MARGE 4%
TOTAL DES DEPENSES
546 160
322 910
1 615 000
2 054 537
2 484 070
13 414 6 036 300
45 740 36 592 000
11 216 545
639 425
42 628 300
54 484 270
46 237 1 411 410
59 667 10 740 140
1 100 850
1 830 394 750
17 638 550€/m² (sauf îlot Serap à 600€/m²) 10 266 400
11 762 000
1 411 440
588 100
37 675 090
3 014 007
753 502
3 767 509
3 767 509
3 500 000
1 320 000
1 980 000
6 800 000
3 936 438
3 936 438
7 872 875
4 428 492
20 174 242
5 015 407
130 400 588
51
Dans le cadre de ce bilan financier, les dépenses sont compensées par des recettes. La vente de charges
foncières - droits à construire vendus aux promoteurs - en vue d’accueillir du logement, de l’activité
tertiaire (hôtels et bureaux) et du commerce permet d’équilibrer financièrement l’opération.
Le prix de la vente des charges foncière a été fixé à 600 euros par m² pour les logements locatifs sociaux
et les logements en accession sociale. Les logements en accession privée, représentant la part la plus
importante de logements créés, ont un prix de charge foncière fixé à 1200 euros par m², permettant de
réaliser une part importante des recettes.
Ces prix ont été fixés en rapport avec le prix moyen en France (350 euros par m² pour les logements
sociaux et 700 euros par m² pour les logements privés) et le prix exercé à Paris (environ 1200 euros par
m² pour les logements sociaux et 1400 euros par m² pour les logements privés).Nos charges foncières se
veulent une synthèse de ces prix de référence en tenant compte de la proximité de Paris.
Les charges foncière pour les hôtels, la pépinière artisanale et le bâtiments d'artisanat ont été fixées à
900 euros par m². Alors que, pour les bureaux, représentant aussi une part non négligeable des recettes,
la charge foncière est de 1200 euros par m².
Les locaux commerciaux correspondant aux commerces (et activités libérales) en rez-de-chaussée des
bâtiments de logements et à la halles commerciale, ont quant à eux la charge foncière la plus basse,
fixée à 700 euros par m².
Concernant les subventions, il est a noter que la ZAC fait très peu appel aux subventions dans le bilan
financier. Pour autant une partie des dépenses concernant l'entrée du parc départemental Jean Moulin
est financée par le Conseil Régional de Seine Saint Denis à hauteur de 234 168 euros, ce qui représente
une part minime des frais engagés par la ZAC pour cet aménagement public.
De plus, le rachat par la commune de Bagnolet de la maison des associations est effectué au prix de la
construction. Ainsi la ZAC ne fait donc pas de bénéfice sur la réalisation de cet équipement public.
52
Au final de ce processus, le bilan financier de la ZAC est totalement équilibré. Malgré, une opération de
grande envergure sur plus de 7 hectares, dans un contexte éminemment métropolitain avec un nombre
important d'acquisitions foncières et une grande part donnée à la réalisation des équipements publics et
d'espaces publics, nous avons réussi à garantir des prix fonciers rationnels pour les vendeurs ainsi que
pour l'aménageur que nous sommes. Nous avons réussi à maintenir le cœur initial du projet concernant
le maillage des espaces publics - création de l'entrée du parc, pistes piétonnes et cyclables, places
publiques et passerelle au dessus du périphérique - tout en dynamisant un secteur économique tertiaire
en déprise – Hotel, artisanat, commerce de proximité - et en diversifiant l'offre de logement sur la
commune.
RECETTES €HT
Nombre de m² SHON/U €/m²
CESSION DE CHARGES FONCIERES
Logement collectifs Surface en m² charge foncière recettes
Logement locatifs sociaux 600€/m²
Accession sociale 451 600€/m²
Accession privée 1200€/m²
Hôtel 900€/m²
Artisanat 900€/m²
Bureaux 1200€/m²
Locaux commerciaux 700€/m²
SOUS TOTAL CESSION
SUBVENTION
Conseil Général Entrée du parc
SOUS TOTAL SUBVENTION
PARTICIPATION VILLE
Rachat d'équipements publics maison des associations 900m²
SOUS TOTAL PARTICIPATION
TOTAL DES RECETTES
9 751 5 850 600
270 420
39 320 47 184 000
36 480 32 832 000
19 538 17 584 200
17 926 21 511 200
4 220 2 954 000
128 186 420
234 168
234 168
1 980 000
1 980 000
130 400 588
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V PHASAGE
1. Planning prévisionnel
L'opération débutera en janvier 2014 et se terminera théoriquement à la fin 2022.
Dans un premier temps, nous procéderons à la phase de création de la ZAC par le biais d'études
préalables et de faisabilité, et ce, parallèlement à une large concertation. Après approbation du dossier
de création par arrêté municipal, il s'agira de déterminer l'aménageur de l'opération, de procéder aux
études pré-opérationnelles (fouilles archéologiques, loi sur l'eau3 etc.) ainsi qu'à la révision simplifiée du
PLU de Bagnolet, de sorte à ce que l'intervention soit conforme aux normes juridiques en vigueur.
Cette première partie de l'opération impliquera 55 984 334€ de la part de la SEM nouvellement créée.
Cette somme sera répartie entre le géomètre, l'urbaniste coordinateur et le montage des dossiers. Le
déficit auquel nous serons confrontés sera compensé dans la suite de l'opération, notamment au
moment de la vente des droits à construire aux différents promoteurs impliqués.
Suite à notre travail de diagnostic territorial, la nécessité de création d'espaces publics et de liaisons sur
notre périmètre nous est apparue comme capitale. La voiture y occupe en effet une place
prépondérante, en raison du nombre important d'infrastructures lourdes de transport qu'on y trouve
(périphérique, autoroute A3 etc.).
Par nos études et travail de terrain, nous avons décelé différents carrefours stratégiques à enjeux,
notamment en termes de création d'espaces publics. Ces derniers orienteront le phasage de l'opération.
On compte parmi ces lieux forts de potentialités :
� L'entrée du Parc Jean Moulin
� Le nœud entre les avenues Gallieni et République
� La fracture causée par le périphérique entre notre périmètre d'action et Paris
Après approbation du dossier de réalisation de la ZAC et avancement significatif des phases
administrative et judiciaire imposées par la maîtrise foncière (soit autour d'octobre 2017), il s'agira de
procéder à l'aménagement des terrains. Ce volet de l'opération impliquera les travaux (démolitions,
dépollutions, aménagement d'espaces publics), la commercialisation de ces terrains, et les constructions
de bâtiments via les promoteurs retenus.
3Bagnolet est située dans le bassin hydrographique de Seine-Normandie. Le SDAGE du bassin Seine-Normandie, approuvé le 20 septembre 1996 préconise une gestion
globale des milieux aquatiques, et qualitative et quantitative des eaux superficielles et souterraines. Bagnolet n’ayant pas de cours d’eau, ces objectifs s’appliquent uniquement sur les eaux souterraines, sensibles par la perméabilité des sols. (Source : PLU de Bagnolet)
54
Dans la logique de création de nouveaux espaces publics, les premiers travaux se feront sur l'îlot SERAP,
point de départ de la liaison douce entre notre périmètre et Paris. Rappelons que cette liaison constitue
un des éléments majeurs du projet. Ces travaux débuteront autour d'octobre 2017 et les premières
livraisons (hôtel et bureaux) se feront à la fin 2019.
Parallèlement à ces travaux, il s'agira de procéder à l'extension de l'équipement scolaire qui jouxte le
périmètre d'action, en accord avec la municipalité, en construisant des nouvelles salles de classe et une
crèche. Elles accueilleront les futurs enfants des familles occupant les logements à venir.
Pour poursuivre dans la logique de création de nouveaux espaces publics, nous entamerons au deuxième
trimestre de 2019, la deuxième phase de l'opération, centrée sur les îlots « ARTISANAT » et « BOIS ».
Leur aménagement permettra de prolonger la liaison douce entre le carrefour Gallieni et Paris, avec la
mise en place d'une passerelle, d'une allée piétonne et d'une véritable place du théâtre.
A terme, c'est à dire autour d'avril 2021, seront livrés les logements de l'îlot « BOIS » (dont la position
nécessitera la création d'une voie de desserte), et les bâtiments de la zone d'artisanat, comprenant
notamment des pépinières d'entreprises. Soulignons également que c'est au cours de cette seconde
phase opérationnelle que nous lancerons la réhabilitation d'une halle afin d'apporter un nouvel espace
modulable au quartier, et plus généralement, à la commune.
La troisième et dernière phase de l'opération se fera sur les îlots « SUD » et « PERIPHERIQUE ». Elle sera
lancée au dernier trimestre de 2020 et se poursuivra jusqu'à la fin 2022. La création de percées au sein
du « macro-l'îlot SUD » permettra de clôturer la liaison douce dont les travaux auront commencé dès la
première phase de l'opération. A terme, sera livrée la majorité des logements de la ZAC, ainsi qu'un
hôtel et un bâtiment de bureaux à proximité carrefour Gallieni.
L'opération se terminera par la requalification des avenues Gallieni et République, qui seront
végétalisées.
La majorité des acquisitions foncières se fera auprès de propriétaires uniques, publics ou privés.
Toutefois, notre projet impliquera également des négociations avec des copropriétés, situées
notamment au niveau des îlots « ARTISANAT » et « PERIPHERIQUE ».
En émettant l'hypothèse que ces négociations pourraient s'étendre sur le temps, même si les
copropriétés sont en nombre réduit sur le périmètre (trois au total), nous lancerons volontairement les
travaux d'aménagement des îlots concernés en fin d'opération. C'est là aussi, un des élément qui
explique notre planning prévisionnel.
55
(Source: Ibrahima Tenda)
56
Carte du phasage opérationnel (Source : Geoportail – Julien Morelli)
57
VI PARTICIPATION ET COMMUNICATION
Concernant le volet participation et concertation notre stratégie n'est pas de communiquer pour faire
adhérer, mais bien de susciter un intérêt et de faire saisir les enjeux en vue d'aboutir à un projet partagé.
Ainsi, nous choisissons de mettre en place des techniques de participation particulières :
� Des grandes réunions publiques préparées en amont pour présenter le projet, îlot par îlot afin de
définir en premier lieu des « groupes d'approfondissement » ;
� Des « groupes d'approfondissement » seront créés pour : l'artisanat, le logement, le secteur tertiaire
(bureaux, hôtels), citoyens et élus (espace public) ;
� Une grande réunion réunira ces « groupes d'approfondissement » afin de confronter les visions du
territoire dans une optique de projet collectif.
Toute cette démarche s'appuie sur la présentation à chaque réunion d'esquisses-test (plan technique en
volume simplifié permettant de chiffrer l'opération) et d'image-exemple (elle préfigure des volumes sans
définir une architecture et suggère des ambiances d'espaces)4.
Afin d'éviter les risques liés à une concertation démocratique et participative qui englobe tous les
acteurs concernés (opposition stérile, perte d’intérêt, consensus mou, etc.), nous souhaitons la mise en
places de trois dispositifs complémentaires :
� Des ateliers d'approfondissement, qui auront un rôle fondamental pour aboutir à une validation du
projet ;
� Des réunions publiques, avec des débats ;
� Des formations du public, avec des visites de l'opération, des initiations des habitants au langage de
l'espace (par la presse) et des expositions sur le projet dans des lieux publics accessibles.
En partant de ces principes de base, nous avons choisi le nouveau pôle culturel (le théâtre de
l’Échangeur et maison des associations) comme levier des démarches participatives en tant que lieu des
futurs débats et cœur symbolique et physique du projet opérationnel de la ZAC.
Le projet de ZAC sur le secteur SUD envisage des logements, des hotels, un secteur artisanal, des
commerces et des bureaux. Dans cette opération il semble important, sinon nécessaire, de faire interagir
davantage toutes les parties prenantes d’un projet de transformation urbaine : bureaux d’études,
services municipaux, élus et habitants dans le but de rendre plus cohérentes les échelles de territoire, de
mobiliser les différentes formes d’expertises, ouvrir le fonctionnement de l’équipe projet à ces acteurs de
la société civile.
4 Voir l’ouvrage de Philippe Verdier « Le projet urbain participatif : apprendre à faire la ville avec ses habitants », Edition Yves
Michelle (2009).
58
La participation des habitants est aidée par la composition de Bagnolet qui est un territoire où les
énergies associatives et citoyennes sont vives.
Ainsi la mission de l'aménageur sur toute la durée de l'opération est de mettre en place des dispositifs
de participation et de communication. Cela passe par la création de :
� Conseils stratégiques pour la conception des dispositifs de participation de long terme.
� Concertation, conception et animation d’un dispositif de participation pour le quartier Sud, articulant
les dispositifs réglementaires liés à la ZAC et les différents volets du projet sur les équipements et
espaces publics
Pour ce faire, le théâtre de l’Échangeur présent au cœur du projet de la ZAC est un élément fédérateur
de la construction du projet.
En effet, à l'image des deux pièces de théâtre urbain participatif réalisées précédemment avec des
habitants d’Alfortville(Val-de-Marne), Guyancourt(Yvelines) mises en scène par Stéphane Schoukroun, ce
même travail d'appréhension sociale de la ville est mené actuellement à Bagnolet ayant avec pour nom
« D'un échangeur à l'autre ».
Cette création théâtrale collective avec des habitants de
Bagnolet parlent de la ville et mettent en scène les
préoccupations qui traversent les faiseurs de villes
aujourd’hui : la difficulté de faire des villes vivantes, humaines
et habitées. Cette expérience scénique donne la paroles aux
habitants : ceux qui participent directement à l’expérience,
avec leurs histoires personnelles et leurs imaginaires, mais
aussi les paroles des autres habitants, qui sont enregistrées,
filmées, racontées... Le tout après un travail d’enquête réalisé par entretiens.
Comme le précise l'urbaniste Thibault Lecourt5 « Cette forme de théâtre participatif, dont les habitants
sont la ressource principale, entre en résonance avec le foisonnement des expériences urbaines
alternatives, en dehors des formes d’organisation centralisées et descendantes, qui réconcilient le citoyen
avec le politique : cafés associatifs, jardins partagés, fermes pédagogiques, épiceries solidaires,
mobilisations sociales locales, universités populaires, urbanisme, architecture ou paysagisme
participatifs… Toutes ces initiatives ont en commun la place centrale et première donnée à l’habitant et la
volonté de s’émanciper de l’impératif de rentabilité économique ».
Ce travail participatif qui rappelle la puissance d’action de l’habitant sur son environnement, sur sa vie,
mais surtout de rendre légitime la parole des habitants sur leur ville. « Cette puissance d’action est au
cœur du processus de création théâtrale : ce sont les habitants-comédiens qui mettent en commun leur
5 Thibault Lecourt, Ce qu’un urbaniste apprend au théâtre, 2013, Métropolitique, en ligne: http://www.metropolitiques.eu/Ce-qu-un-
urbaniste-apprend-au.html
« Mon rêve d’Alfortville », © Marion Lemeut, Théâtre-Studio.
59
expérience quotidienne, leurs histoires, leur implication citoyenne ; celles-ci font débat, et le débat fait le
spectacle à l’image de la ville dans lequel il se joue ».
Ainsi cela permet de comprendre de manière sensible ce qu’aucun outil d’urbaniste ne permet de sentir
aussi bien la ville et ce qui fait la vie d’une ville : ses habitants. Cette expérience théâtrale permet de
faire réfléchir l'aménageur sur la conception d'un projet urbain à l'échelle des habitants. Ainsi le projet
doit comprendre chaque situation, chaque histoire locale, et construire – non pas bâtir – les territoires
avec leurs habitants, leurs rythmes propres, leurs histoires. Cette méthode de concertation se construit
en opposition aux réunions de concertation où le public sollicité est souvent peu nombreux. L'objectif
est ici de touchér la population, de la comprendre et ainsi de mobiliser autour d'un projet de territoire
fédérateur.
Dans cette optique, les prochaines représentations auront lieu à Bagnolet, au Théâtre de l’Échangeur, en
juin 2014.
60
61
VII DIMENSION DEVELOPPEMENT DURABLE DU PROJET
1.1 Espaces publics
Notre périmètre d’étude a été identifié, lors de notre diagnostic, comme étant un élément structurant
des espaces public de mobilités. Il représente à la fois une entrée de ville majeure mais aussi une
continuité territoriale vers l’échangeur et le centre ville. Il présente donc un fort potentiel de
requalification lié à son positionnement stratégique en relation direct avec la Porte de Montreuil.
Dans le cadre actuel de développement durable, les espaces publics sont à la confluence des objectifs
environnementaux, sociaux et économiques. L’espace public est aussi le prolongement public de
l’habitat, l’espace d’une sociabilité informelle et le support des identités urbaines. Les espaces publics
peuvent être la matérialisation d’un cadre de vie urbain de qualité, et contribuer ainsi à l’attractivité de
la ville notamment au niveau métropolitain.
Ainsi les espaces publics sont face à un triple enjeu : il s’agit de dépasser l’approche paysagère pour
penser et coordonner ces espaces dans leurs dimensions fonctionnelles, sociales et spatiales.
1.2 Actions sur les mobilités
Actuellement sur le territoire, l'organisation des espaces de rue laisse une grande place à la voiture :
carrefours imposants, circulation dense et continue, places de parking sur les trottoirs et dalles public
des grands ensembles. De ce fait, la place dévolue aux mobilités douces reste encore minime. Il nous est
donc apparu intéressant de repenser la mixité fonctionnelle des espaces dévolus aux mobilités : la place
du piéton, du vélo et de la voiture est à redéfinir pour harmoniser les pratiques de mobilités à plusieurs
échelle (rue, quartier, ville, métropole).
Ainsi :
� Vitesse limitée à 30 (zone partagée piétons/cycles) en cœur de quartier
� Insertion de pistes cyclables - itinéraires de communications réservées aux déplacements non
motorisés (mobilité piétonne et cycliste), développées dans un environnement valorisé.
1.3 Trame verte urbaine
Dans la création des espaces publics, la qualité spatiale passe par l’aménagement du mobilier urbain et
des espaces verts, mais également par la capacité d’une mise en cohérence entre les dimensions
fonctionnelles et sociales de ces espaces et les caractéristiques spatiales (qualité des aménagements,
taille, délimitation, perméabilité, localisation, accessibilité et structuration).
Socialement, les espaces de nature permettent la satisfaction des habitants : support pour la d’activités
de loisir, de détente, ils forment des espaces de rencontre, de convivialité et de respiration sociale dans
le tissus de la ville dense.
62
Les espaces de nature sont, en effet, une opportunité car ils forment des éléments constitutifs du
paysage, renforçant l'appropriation et la vocation d’un lieu. Ils ont aussi une fonction culturelle, car ils
constituent des éléments de repères et de respiration visuelle dans un contexte urbain minéral, tout en
permettant d’ouvrir des échappées sur le paysage métropolitain.
Le rôle structurant des espaces de nature du point de vue urbanistique, participe à l'organisation et au
fonctionnement générale de l'espace urbain et favorise l’accrochage entre quartiers dont Bagnolet a
besoin (transition entre espaces habités, mise en relation d’infrastructures publiques et cohérence du
maillage urbain).
La création de la ZAC s’appuie sur une trame végétale, qui se matérialise notamment dans
l’aménagement de l'entrée du parc Jean Moulin et le long des infrastructures de mobilité douce jusqu'à
la passerelle reliant la ZAC à Paris. La continuité de ces espaces verts a été pensée de manière à
encourager la création de corridors écologiques dont l’importance a été rappelée par les récentes lois
Grenelle 1 et 2. On parle de trame verte urbaine qui mettra en valeur la biodiversité de la faune et de la
flore urbaine locales, mais aura surtout une valeur sociale forte.
Cette trame verte urbaine permettra d'une part d'effectuer la liaison entre la petite ceinture parisienne
et le parc jean Moulin (comme le préconise le SDRIF), mais également plus localement de permettre
d'effectuer des coutures dans le tissu bâti et de permettre des liaisons inter-quartiers. Au sein du
périmètre d'étude la liaison entre le pôle Gallieni et l'entrée du Parc Jean Moulin, fracturée par le
bâtiment de la SERAP, créant un effet de rupture physique et visuelle. Cette liaison par un espace public
de nature est créée pour une cohérence territoriale des mobilités et participe au rayonnement
métropolitain du parc car il est rendu plus accessible depuis la sortie de métro Gallieni.
Une continuité écologique sera créée par le biais de la création d'un corridor linéaire, de l'entrée du parc
Jean Moulin à la passerelle, essentiellement composé d'alignements d’arbres et d'espaces ouverts. Et
cela afin de reliér la « tâche » du parc Jean Moulin à la petite ceinture.
Ce corridor s’appuie sur le nouveau réseau d'espace public crée au sein de la ZAC. De ce fait cette trame
verte urbaine permettra d'apporter de nombreuses aménités urbaines : attractivité du territoire,
amélioration du cadre de vie, déplacements en modes doux, zone calme en milieu urbain, régulation des
risques, rafraîchissement de l'atmosphère et réduction des pollutions.
1.4 Maîtrise d’œuvre : les espaces privés
Quelques recommandations aux architectes qu’il serait intéressant de suivre dans une logique de
développement durable:
� Respecter les recommandations du Grenelle de l’environnement :
� De manière à minimiser l’utilisation des ressources énergétiques, les bâtiments construits devront
respecter a minima la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) dès la première opération. Il s’agit
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à la fois de concevoir une architecture bioclimatique bénéficiant d’une bonne orientation solaire et
d’une compacité limitant les pertes d’énergie et de favoriser l’utilisation de matériaux et dispositif
techniques innovants, en particulier en matière d’isolation.Implantation des bâtiments optimisant les
apports solaires et privilégiant le confort thermique des habitants (Les séjours et les chambres
s'orientent au Sud ou à l'Ouest). Isolation acoustique des façades : double-peau qui permet aux
constructions de se protéger mutuellement du bruit par effet de masque.
� Constructions respectant la RT 2012
� L’identité végétale au sein du quartier est un support de la biodiversité en s’appuyant sur des milieux
écologiques présents aux abords du site tels que le Parc Jean Moulin. Ces type végétalisation seront
repris par les équipes de maîtrise d’œuvre, au cœur des îlots bâtis, les éléments naturels devenant
alors des marqueurs d’identités au sein de la ZAC.
64
65
CONCLUSION
Suite à la réalisation de notre diagnostic, nous avions affirméque notre périmètre d'action
constituaitpotentiellement un secteur pouvant se prêter à une politique urbaine capable de redynamiser la
commune de Bagnolet à la fois localement mais aussi à une échelle métropolitaine.
Le territoire était extrêmement complexe à réorganiser. La prépondérance du réseau autoroutier au niveau
de l’échangeur du pôle Gallieni à été le point central de notre réflexion. Il nous a semblé nécessaire de
répondre à cette problématique en essayant de travailler à la requalification des liaisons inter-quartiers
mais aussi avec les communes avoisinantes. Il était indispensable pour nous de définir un périmètre de
plus de 5 Ha, afin de concrétiser nos ambitions.
Pour faire face aux défis de l'aménagement sur ce territoire complexe, notre parti pris a été de renverser
les perspectives de l'urbanisme moderniste, accordant encore trop souvent la priorité à la circulation
automobile et à la construction de gratte-ciel isolés de leur environnement, et de remettre l’humain au
centre des préoccupations de l’urbanisme.
C'est ainsi que notre programmation propose des pistes d’action concrètes pour développer une ville
animée (pôle culturel, espace publics, etc.), durable (logement social, activité tertiaire, etc.) et saine
(écologie territoriale, trame verte urbaine, etc.).
Nous avons fait le choix de placer les espaces publics ainsi que les espaces verts au coeur de notre projet.
La place de la voiture et de l’homme au sein de la ville est repensée. Des cheminements à pied et en vélo
permettent derenforcer lemaillage du territoire mais aussi de redonner aux Bagnelotais la possibilité de se
réapproprier l’espace précédemment dévolu aux voitures. L'espace urbain de la ZAC se veutpensécomme
lieu de rencontre et d'interaction sociale.
Le développement économique de Bagnolet était également un point essentiel de notre programmation.
Nous avons donc développé un programme capable de doter le territoire d’un dynamisme et d’une
attractivité nouvelle. Une offre hôtelière et de bureaux a été déployée afin de répondre à une demande
importante sur le territoire.
Ce programme mixte nous a permis de répondre aux enjeux auxquels est confronté le territoire.
L’engagement que nous avons pris pour y répondre, permettra dans quelques années de montrer que nous
avons su associer durablement culture, évolution maîtrisée du cadre urbain, cohésion sociale,
développement économique et qualité de l’environnement.
66
67
Bibliographie
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Gallieni-La Noue, Mars 2010, Cahier 1, 2 et 3
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60p.
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• Région Île-de-France, Schéma régional de cohérence écologique de la région Île-de-France, Atlas
Cartographique, Août 2012
• ETD, Mettre en œuvre la trame verte et bleue en milieu urbain, Juin 2012, 20p.
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http://www.metropolitiques.eu/Ce-qu-un-urbaniste-apprend-au.html