n° 78 - Avril 2007

Principes d'aménagement pour des lotissements de qualité

Le lotissement est une opération d'aménagement soumise à autorisation visant à organiser l'implantation de bâtiments au moyen d'une division de propriété et d'un règlement éventuel. Elle a pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de la même propriété. De ce fait, cette procédure s'impose à quiconque souhaite diviser un terrain en lots à bâtir.

Après avoir étudié statistiquement les lotissements du département de l'Oise pour les années 2003 à 2006, il est apparu que la majorité des projets visait à l'implantation d'habitation. Il convient de s'interroger sur les aménagements mis en place au sein des projets. En effet, les lotissements souffrent globalement d'une image négative et de l'existence de nombreux préjugés.

En terme d'urbanisme, il apparaît que de grandes thématiques peuvent être isolées. Celles-ci peuvent donner lieu à diverses recommandations, afin de créer des lotissements de qualité du point de vue urbain, architectural, environnemental, économique et social.

Mais qu'est-ce qu'un lotissement de qualité? Pour l'Etat, les projets d'aménagement du territoire doivent répondre à des besoins spécifiques tout en prenant en compte les politiques publiques actuelles. Ces politiques publiques sont exprimées dans des documents stratégiques qui émanent de l'Europe, de l'Etat et déclinées au niveau local.

L'Etat émet des points de vue pour inciter tous les acteurs locaux à prendre en compte son avis dans la mise en oeuvre des actions d'aménagement favorisant le bon développement d'un territoire. Il porte également de manière légitime les enjeux territorialisés de l'Etat local, c'est-à-dire les grandes politiques publiques dont la prise en compte au niveau local est nécessaire et non négociable.

Quelles sont les thématiques que l'on retrouve dans l'aménagement des lotissements? Quelles sont les enjeux de l'Etat dans ces aménagements? Quelles recommandations peuvent être faites pour améliorer la prise en compte des diverses politiques publiques dans l'aménagement des lotissements?

Directeur de la publication :Alain DE MEYERE

dépôt légal et ISSN en coursRéalisation – impression :

DDE de l’OiseBoulevard Amyot d'Inville

BP 317 60021 Beauvais cedex

ml : dde-oise @equipement.gouv.fr

Réalisation et contact :Service de l’Aménagement,de l’Urbanisme et de l’EnvironnementFrance POULAIN

Cellule Connaissance des TerriroiresAnne LANGUE(03 44 06 50 81) ml : anne.langue@equipement.gouv.fr

Direction Départementale

de l’Equipement de l’Oise

Conclusion

Le nombre d'autorisation de lotir est en constante évolution ces dernières années du fait de la demande, mais également des avantages induits par le lotissement pour le pétitionnaire qui désire faire construire un pavillon : délai d'instruction des permis de construire plus courts, viabilité des terrains à l'achat, insertion de la parcelle au sein d'un environnement globalement aménagé.

On remarque que sur le territoire français, 80% des lotissements sont implantés en périphérie des villes et 20% en zone dense. Ces chiffres s'expliquent par le fait que le nombre de grandes parcelles divisibles en zone urbaine décroît mais également parce que l'éloignement du centre conduit à diminuer le prix du foncier et par là même à augmenter la taille des parcelles.

Actuellement, la demande de terrains à bâtir est telle que les lotissements connaissent un véritable succès. Cette potentialité peut encore être accrue par la prise en compte de toutes les composantes du lotissement : traitement des espaces publics, aménagements et équipements de qualité, découpage parcellaire rationalisé.

La recherche de la qualité est entre les mains des lotisseurs et des élus qui apparaissent comme les aménageurs de l'espace vécu.

Lotissement en construction sur la commune de Rochy-Condé, à l'est de Beauvais, en 2007

Analyser des lotissementsProtection et mise en valeur des paysages

Le choix d'implantation d'un lotissement doit évaluer tous les impacts du projet sur l'environnement et les écosystèmes. Dans ce cadre, des études d'impact, obligatoires ou non en fonction de la dimension du projet, pourront utilement faire ressortir les orientations à privilégier : prescriptions architecturales en terme de matériaux et de couleurs, utilisation de certaines essences végétales, respect du patrimoine existant.

Insertion d'espaces paysagers

Intégrer des espaces verts au sein du cadre bâti aère et oxygène le territoire, tout en favorisant un cadre de vie plus agréable. Ces procédés entrent dans les attentes actuelles des citadins qui choisissent de s'installer dans un milieu plus rural. La présence d'une « coulée verte » dans l'espace public au sein d'un lotissement peut apporter une plus-value au projet, voire être un argument pour la vente des parcelles. De même, à l'intérieur des espaces privatifs, l'utilisation de certaines essences végétales sera compatible avec l'intégration paysagère du lotissement dans l'espace. Un soin particulier pourra être apportées aux plantations sur les parcelles privées, notamment en ce qui concerne les haies.

Respect du patrimoine et qualité architecturale des projets

Les prescriptions architecturales du document d'urbanisme ou du règlement du lotissement privilégieront la cohérence des constructions. Celle-ci est due en partie au volume des bâtiments, au choix des matériaux et des coloris, ainsi qu'à la réalisation de clôtures et de pose de portails. Des maisons d'architectes peuvent parfaitement trouver leur place dans un lotissement. Pour aider les pétitionnaires dans leur projet architectural, les Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (CAUE) et communautés de communes publient des plaquettes de recommandations architecturales (www.caue.org).

Aménagements divers

D'autres aménagements entrent dans le cadre l'amélioration du cadre de vie et le bien-être des populations. Parmi ceux-ci, on trouve une réflexion sur l'implantation des boîtes aux lettres, la pose de candélabres, la mise en place de trottoirs et de bordures, l'aménagement de contre-allées et de placettes, la créations d'aires de jeux pour les enfants. Ces divers aménagements ne sont pas obligatoires mais apportent des embellissement au cadre de vie. Néanmoins, un lotissement qui ne se compose pas uniquement de parcelles dédiées à la construction de logements interroge quant à la gestion et l'entretien des espaces publics. Ceci doit être pensé avant le dépôt de dossier d'autorisation de lotir car plusieurs solutions sont possibles : gestion privée par le lotisseur, gestion des espaces publiques par l'Association Syndicale du Lotissement (ASL), cession des espaces publiques à la commune après accord entre les deux parties.

Pour faire ressortir les grandes thématiques des lotissements, certains projets ont été isolés au vue de certaines de leurs caractéristiques. De cette manière, un échantillon des formes de lotissements que l'on trouve dans l'Oise a été obtenu.

Des fiches d'analyses ont été réalisées pour chaque projet. Celles-ci ont servi de point de départ à une étude des atouts et des externalités que l'on retrouve le plus fréquemment dans un projet de lotissement.

La préservation de l'environnement

La prévention des risques

La gestion des risquesSe prémunir contre les risques fait partie des préoccupations des populations, et donc des élus et des aménageurs. Il convient alors de s'intéresser aux risques potentiels pouvant intervenir sur l'espace destiné à recevoir le lotissement. Pour analyser la situation, la topographie du terrain, la situation hydrographique environnante, la présence d'établissements dangereux ou de friches industrielles devront être appréhendées. En fonction du diagnostic établi, certaines décisions seront prises : abandon du projet de lotissement, modification des aménagements prévus, prescriptions particulières pour les constructions,... Toutes ces mesures auront pour but de préserver la sécurité et le bien-être des populations sur le court, le moyen et le long terme.

Maisons en bande dans un lotissement sur la commune de Saint Maximin

Année 2006Aménageur : SCI« Le champ de l'Hôtel »Architecte – Paysagiste

Insertion et intégration:Implantation en périphérie de commune, en face d'un autre lotissementMixité : les maisons groupées représentent près d'un quart des habitationsGénéralités / Urbanisme:70 lots individuels2 lots de maisons groupées (11+ 10 maisons)Parcelles de formes variables :

• de 600 à 1 000 m² environ pour les lots individuels

• de 80 à 125 m² pour les maisons groupées¼ en maisons groupées sur petites parcellesCirculation et Sécurité routière:Circulation à travers le lotissement (routier, piétonnier)4 entrées-sorties2 petites impasses desservant chacune 4 parcelles individuellesPas de hiérarchisation des voiesAccès et circulation en arrondi prenant en compte la sécurité routièreParkings prévus (1 place de stationnement extérieur à la parcelle par logement)Environnement / Implantation / Orientation:Orientation des parcelles non prise en compteAbsence de dénivelé sur le terrainZone verte au milieu du lotissementPlantation d'arbres le long des voiesQuelle gestion des eaux (noue centrale?)Espaces publics:Intégration d'un espace public à l'intérieur du lotissementExistence de trottoirs et de stationnement extérieurs aux parcelles

Lotissement « le champ de l'hôtel » à Lagny le Sec

La gestion des risques

Les analyses faites sur les lotissements du département ont permis de mettre en évidence les principales tendances que l'on retrouve dans les projets d'aménagement.

Ces orientations laissent deviner des permanences, des évolutions, des conséquences qui impactent directement le territoire.Au vue de ces tendances, des problématiques d'aménagement apparaissent.

Développement Durable et économies d'énergie Points de vue et enjeux de l'Etat

Orientation des constructions

L'étude des lotissements du département de l'Oise montre que l'orientation des maisons n'est pas une thématique étudiée par les aménageurs. Le découpage parcellaire envisagé répond à une logique foncière sans prendre en compte les préoccupations environnementales des populations. Les parcelles ont généralement une forme géométrique (entre 500 et 2000m²) sur laquelle l'implantation de la maison se fait parallèlement à la route. Toutes les constructions de la rue sont orientées dans la même direction sans tenir compte de l'exposition. Pourtant, orienter les maisons au sud serait un atout pour l'usager et ses conditions de vie. Les maisons y gagneraient en luminosité, seraient plus agréables et des économies de chauffage pourraient également être possibles.

Gestion de l'eau et assainissementLes lotisseurs doivent être particulièrement attentifs à la gestion de l'eau et à l'assainissement. L'amélioration de la prise en charge des eaux pluviales peut être intégrée dans l'aménagement de la voirie grâce à des techniques alternatives : fossés, puits d'infiltration, tranchées drainantes, noues, chaussées avec réservoir d'infiltration, enrobés poreux et bassins de stockage. Toutes ces techniques ont pour but d'éviter le ruissellement important des eaux de pluie et les inondations.La combinaison d'une noue avec l'installation d'un espace vert ou « coulée verte », au sein du lotissement, peuvent avantageusement aménager l'espace publique.

Gestion des déchets

La gestion des déchets fait partie des problèmes qui se posent au sein d'un lotissement. On trouve aussi bien les déchets de chantier émanant de l'aménagement du lotissement que les déchets ménagers des familles.

Si les déchets de chantier issus de la création du lotissement seront à la charge de l'aménageur, le traitement quotidien des ordures ménagères devra être réfléchi. Des points de collectes de tri sélectif pourront également être prévus au sein du lotissement pour sensibiliser les populations à la préservation de l'environnement.

Constructions HQE

Construire une maison provoque des impacts directs et indirects sur l'environnement à tous les niveaux de son cycle de vie : utilisation des matériaux, transports des produits, mise en oeuvre des bâtiments, utilisation du bâtiment (fonctionnement, utilisation courante, maintenance, rénovation) et déchets en fin de vie (réutilisation, recyclage, valorisation énergétique). La construction Haute Qualité Environnementale (HQE) s'adapte à l 'environnement et assure la qualité des espaces et le bien-être des usagers en terme de confort. Si ces constructions présentent un grand intérêt, leur pratique n'est pas encore généralisée, notamment du fait de leur coût. Il est cependant possible d'intégrer quelques grands principes HQE dans l'aménagement du lotissement.

Afin de limiter les impacts des constructions des maisons sur l'environnement, les acteurs de la construction privilégient des actions concrètes. Ils privilégient l'intégration dans le paysage et l'environnement, la protection contre les risques et les nuisances, les économies d'énergie (orientation de la construction, isolation thermique et acoustique, ventilation et filtration de l'air, utilisation de l'énergie solaire et des énergies renouvelables, récupération de la chaleur dégagée par les équipements, choix de matériaux de construction spécifiques, toits végétalisés, gestion des eaux avec la récupération des eaux de pluie et le recyclage des eaux grises).

Le surcoût des construction HQE est estimé à 10% et l'investissement est rentabilisé entre 5 et 10 ans d'utilisation. Au gain environnemental s'ajoute un gain qualitatif permettant d'améliorer le confort, la santé et la sécurité des constructions. Il faut noter que pour l'instant les bâtiments HQE restent l'affaire de spécialistes de la construction et de l'environnement. Il n'existe pas encore de véritable demande des consommateurs d'habitat qui sont intéressés par le principe mais ne sont pas prêts à payer un surcoût d'investissement pour protéger l'environnement, ni même pour obtenir des améliorations pour leur confort ou pour leur santé et dont le bénéfice n'est pas encore n'est pas encore clairement perçu, sauf pour la protection contre le bruit. Il faut noter que tout surcoût de la construction joue sur la taille du logement qui a tendance à se réduire pour rester dans le budget des acquéreurs.

Les constructions HQE sont encore inexistantes au niveau des maisons individuelles, contrairement aux bâtiments publics et aux HLM, mais le développement des informations et les aides financières pourraient modifier cette tendance.

Les grands principes de la planification territoriale

Les aménagements spatiaux et urbains ont une longue vie et un impact important sur le territoire. Il convient donc de penser l'intégration et les formes urbaines en amont de la conception du lotissement. L'aménagement d'un secteur de la commune pour y développer de l'habitat nécessite une réflexion préalable. Cette réflexion peut intervenir au moment de l'établissement ou de la révision du document d'urbanisme, dès que la commune envisage de créer un quartier d'habitat et de logements.

Il convient de s'interroger sur l'intégration aussi bien spatiale que sociale du lotissement afin de favoriser la mixité urbaine et de population du futur projet dans son environnement. Un périmètre d'étude peut être dégagé de manière à faire ressortir les grandes orientations d'aménagement indispensables à la réussite du projet. En effet, la création du lotissement dépend de l'assiette foncière disponible et du propriétaire du terrain. Ces données apparaissent dès l'élaboration du document d'urbanisme et les ébauches de projet de lotissement.

Les projets de lotissement s'opèrent selon trois procédures distinctes. Les lotissements se différencient en fonction des critères de l'offre et du prix du foncier. – Le lotissement peut être communal. La

commune assure la constructibilité, le tracé et la viabilité des terrains. Les parcelles sont ensuite commercialisées sous forme de lots. La construction du bâti fait intervenir des maîtres d'oeuvre, des artisans ou des architectes.

– Le lotissement privé a pour origine une division de parcelles appartenant au même propriétaire privé. La division est réalisée par des géomètres. Les maisons sont ensuite édifiées dans le même cadre que pour un lotissement communal.

– Il existe également des lotissements aménagés qui rentrent dans de vastes programmes urbains.

Urbanisme et politique de la villePour créer un lotissement de qualité qui réponde aux besoins et à la demande, il faut connaître le marché de l'habitat et la situation de la maison individuelle. Le marché de l'habitat touche à la fois la commune et le bassin de vie. Il concerne l'offre et la demande de logements sur la commune et sur son environnement, ainsi que la situation des pavillons et des immeubles collectifs et leur appréhension par la population.La création d'un lotissement, notamment supérieur à une quinzaine de lots, doit répondre aux attentes de la population de la commune mais également à celle des candidats à l'accession à la propriété du bassin de vie. Ces derniers peuvent rechercher des conditions plus propices à l'installation de leur foyer dans la commune du projet, plutôt que sur un pôle. Certaines données sont déterminantes dans le choix de s'installer dans un lieu plutôt que dans un autre : un prix du foncier relativement attractif, un accès facile, la présence des services citadins, la proximité avec le lieu d'emploi ou un moyen de transport en commun pour rejoindre le pôle d'emplois, la possibilité de louer un logement social dans un quartier d'habitat individuel,... Il convient de bien appréhender toutes ces données pour la réussite du projet commercial. Toutes les catégories de population n'ont pas des attentes identiques et les stratégies urbaines et commerciales à déployer ne seront pas les mêmes en fonction de la population ciblée par le lotissement (jeunes couples, familles avec enfants, retraités,...). La conception du projet dépend de la population, de ses revenus, de ses attentes et des types de logements envisagés.

Un lotissement typique sur la commune de Rochy-Condé

Quelques principes d'aménagement

La priorité du logement

Répondre aux besoins en matière de logement

Le découpage parcellaire ne doit pas forcément être homogène. Il doit avant tout répondre à la demande des usagers du futur lotissement et aux évolutions ultérieures possibles. De grandes parcelles pourront ainsi accueillir de petits immeubles collectifs, mais également des petites maisons mitoyennes en bandes, en location ou en accession à la propriété. Les petites parcelles favoriseront l'implantation de pavillons sans trop

consommer de foncier, devenu une ressource rare et précieuse, notamment dans les zones rurales agricoles.

Favoriser la mixité: urbaine, sociale

L'analyse des lotissements du département de l'Oise montre que les projets les plus importants tiennent compte de la diversité de la demande et des populations. De nombreux projets se composent de parcelles destinées à recevoir de petits immeubles collectifs, gérés par des bailleurs sociaux, et vraisemblablement destinés à de la location.

Les équipements au sein du lotissement

Transports et déplacement

Le tracé des voies et des espaces publics doit être clair et hiérarchisé. Une articulation doit être prévue avec le tracé des voies existantes. Dans le cas de lotissements en plusieurs tranches, les liaisons entre les diverses parties du lotissement favoriseront également le déplacement au sein du territoire.Les voies routières et les cheminements piétonniers privilégiant les modes doux peuvent être envisagées pour faciliter le déplacement des personnes à mobilité réduite (enfants, femmes enceintes, personnes âgées,..) au sein du lotissement. Les divers modes de circulation apaisée entre les divers espaces du lotissement permettront de faire cohabiter en toute sérénité les différentes populations.

Penser aux personnes à mobilité réduite

Les aménagements intégrant une réflexion sur les personnes à mobilité réduite seront confortables pour tous. Les logements et les espaces publics devront prendre en compte l'accessibilité des personnes handicapées.

On peut noter que de nombreux projets de lotissements isariens comptent des places de stationnement réservées aux personnes souffrant d'un handicap. Cette amélioration nette de la prise en compte des handicaps est sans doute dûe à un changement des mentalités, mais également aux dispositions législatives de 1975, 1991 et 2005

Le stationnement

La nécessité du stationnement hors des parcelles privatives est une thématique qui apparaît généralement dans les projets d'envergure. Le stationnement sur l'espace public permet d'organiser et de hiérarchiser l'espace en fonction de son occupation et de son utilisation.L'exigence d'un nombre suffisant de places de stationnement doit figurer dans le document d'urbanisme et dans le règlement du lotissement. Leur localisation ne doit pas entraver la circulation routière ou piétonnière, ni générer un risque. Les places de stationnement pour les personnes souffrant d'un handicap doivent être matérialisées différemment et être bien délimitées.

La prise en compte de la sécurité routière

Dans les lotissements, la sécurité routière est une problématique à laquelle il faut rester attentif. Il n'y a pas lieu d'oublier les règles de conduite. Le projet doit s'insérer au sein du territoire, sans créer de rupture avec le réseau viaire existant. Il convient d'adapter les aménagements au trafic engendré par le lotissement.Le réseau, pour être le plus pratique et le plus sécurisé possible, doit éviter les voies sans issue, les impasses, les rues trop larges et les allées rectilignes qui favorisent la vitesse. Souvent, les zones pavillonnaires sont limitées à une vitesse de 30 km/h. Une attention particulière doit être portée aux entrées et sorties du lotissement et à l'insertion des véhicules dans la circulation. L'aménagement d'un carrefour-giratoire peut permettre d'organiser le réseau interne au lotissement et de hiérarchiser les voies.

Les diverses formes urbaines du lotissement

La nature initiale du terrain donne la configuration et la taille du parcellaire du lotissement. En secteur diffus, le lotissement reprend les limites des parcelles agricoles. En zone plus dense, l'aspect du lotissement dépend des opportunités foncières et des aménagements prévus. Parmi les formes urbaines, on retrouvent :

Les aménagements linéairesCette forme est fréquente dans les lotissements privés. Elle facilite le découpage géométrique des parcelles mais à tendance à uniformiser le paysage le long d'une rue. Les lotissements linéaires sont fréquents dans les projets de moins de cinq lots.

Les configurations avec boucles ou raquettesLes lotissements organisés autour des raquettes permettent la circulation des co-lotis à l'intérieur du lotissement. Cette configuration de l'espace ne permet pas le cheminement de la population communale au sein du lotissement qui reste un espace fermé, réservé exclusivement aux usagers de ces parcelles. Si ce type de lotissement véhicule une image négative au sein des urbanistes et des architectes, il reste apprécié par les co-lotis qui y voient un espace fermé à la circulation donc plus tranquille et sécurisé, notamment pour les enfants.

Les lotissements en arborescenceLes lotissements en arborescence sont peu présents dans l'Oise. Ce type de forme urbaine peut s'implanter au sein d'un espace resté libre en zone dense ou complètement à l'extérieur de la zone urbaine. Ce type de forme urbaine reprend pour une bonne part les externalités des lotissements organisés autour d'une raquette. Il n'y a généralement pas de lien entre le coeur urbanisé de la commune et le projet de lotissement.

Les lotissements avec aménagements variés.La majorité des lotissements que l'on trouve dans le département de l'Oise ont des formes variés et des aménagements divers.

Les espaces publics du lotissement concernant le traitement des circulations routières et des cheminements piétonniers, l'aménagement des espaces publics, la présence d'espaces verts, les problèmes relatifs au stationnement et à la sécurité routière sont traités de manière hétérogène. Les parties individuelles sont beaucoup plus homogènes. L'orientation des maisons est globalement oubliée et l'implantation se fait en limite séparative ou en retrait conformément aux règlements mis en place pour chaque projet. L'architecture des maisons est relativement similaire, sauf exceptions, ce qui tend à une uniformisation de l'espace et des paysages.Néanmoins, chaque projet reste particulier et l'objectif de créer un maximum de parcelles sur un minimum de foncier afin de rentabiliser au mieux les travaux de viabilisation des terrains semble être commun aux différents opérateurs.

Les lotissements au sein de l'espace

Les attentes de la population, conjuguées aux orientations d'aménagement choisies, favorisent ou non l'intégration du projet dans son environnement. Quelques critères essentiels font ressortir les grandes organisations spatiales des lotissements.

Lisibilité, perméabilité et compatibilité : les maîtres mots du lotissementPour s'intégrer à l 'espace communal, les lotissements doivent organiser leur composition urbaine autour de trois notions fondamentales.Les espaces publics et privés doivent être bien distincts et lisibles par tout individu parcourant le lotissement. Cette notion de lisibilité passe par une hiérarchisation des voies, une organisation interne et réfléchie du lotissement, favorable à l'intégration du projet dans son environnement direct mais ne créant pas de gêne pour les co-lotis. La continuité du bâti doit également favoriser la perméabilité entre le lotissement et la commune. Les réseaux viaires routiers et piétonniers reliant les deux espaces permettent la continuité urbaine et sociale. L'unité du bâti avec les constructions existantes favorise également l'intégration du projet dans l'espace communal. La compatibilité du projet avec le territoire communal ne dépend pas uniquement du respect des caractéristiques de l'architecture des constructions traditionnelles, mais également du choix des formes architecturales, de l'utilisation de matériaux spécifiques et de couleurs harmonieuses.

Une rue du lotissement du Lys à Chantilly

Lotissement sur la commune de Cauffry

Lotissement sur la commune de Betz