Aménagement d’un lotissement écologique de 4,6 ha à La Rochelle

– Quartier de Beauregard – Phase : Avant - Projet

Maître d’ouvrage : Ville de La Rochelle – Service Urbanisme

Equipe de maîtrise d’œuvre : BE PERNET, Stéphane MARTINEZ, LANDESCAPE, ATMOSPHERE, Cabinet POUGET, DL INFRA

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Le contexte du projet

Face à la pénurie généralisée de logements locatifs à loyers modérés et à l’augmentation des coûts du foncier, la Ville de La Rochelle a engagé une politique d’aménagement de nouveaux quartiers résidentiels sur les emprises foncières publiques ou semi-publiques disponibles (armée, SNCF, Hôpital, DDE…). Le terrain de Beauregard appartient à l’hôpital de La Rochelle qui y a déjà implanté une crèche. Le reste de l’emprise n’étant pas indispensable à l’établissement, et compte tenu d’une situation stratégique en bordure d’un pôle d’équipements scolaires (écoles, collège, terrains de sport), la Ville de La Rochelle se porte acquéreur de ce terrain de 4,6 ha qu’elle souhaite aménager sous forme de lotissement communal. Le programme de logement entend répondre à une vaste opération de relogements de logements sociaux du quartier de Mireuil, qui, dans le cadre du projet ANRU, prévoit la démolition de grandes barres résidentielles. L’objectif est la construction d’environ 350 logements dont un tiers sociaux (OPHLM). Monsieur le Député Maire de la Rochelle a rapidement exprimé sa volonté de réaliser un quartier écologique.

Le terrain de 4,6 ha est en pente orientée au Nord

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Le travail sur l’esquisse et le parti d’aménagement général – Plan de composition général

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La composition générale du quartier : Adapter les constructions à la topographie du site (terrain en pente orientée au Nord avec une différence de 5 m entre les parties hautes et basses) : - par des implantations générales parallèles à la pente (afin d’éviter les mouvements de terrain), - par des orientations privilégiées au Sud (pièces à vivre, jardins) afin de bénéficier des apports passifs du soleil et de privilégier les démarches d’architecture bioclimatique, - et par une graduation des hauteurs qui permet d’implanter un front bâti dense en bordure de la rue Moulin des Justices (R+5 partiel) soit en partie basse des terrains, et de « descendre » progressivement en hauteur afin de faire le lien avec les quartiers résidentiels adjacents (R+1). Favoriser une densité conséquente en termes de logements collectifs (maximum R+5 partiel) et individuels (logements « en bande », petit parcellaire autour de 150 m2) en vue de dégager des emprises d’espaces publics et collectifs. La forme groupée du bâti et les mitoyennetés permettent en outre des économies d’énergie. Le programme de logements : Favoriser une mixité sociale par la répartition géographique des lots OPHLM et privés. Varier l’offre de logement par des typologies différentes : logements collectifs et individuels, petits lots en accession à la propriété réservés à des primo-accédants. Le découpage en lots : Varier la taille des lots afin de favoriser une diversité d’investisseurs privés.

Le parti d’aménagement général

Travail sur les axonométries

Références de logements collectifs et individuels groupés

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Travail sur les typologies d’auvents collectifs

Les espaces publics : Agencer le futur quartier autour d’une épine dorsale paysagère de collecte des eaux de pluie (alimentée par un réseau de noues engazonnées). Cet axe paysager permettra d’améliorer la lisibilité du quartier en permettant à chacun de se repérer. Le découpage des lots privatifs permet une pénétration des pignons des immeubles dans l’espace paysager. Aménager des espaces publics de convivialité propice au lien social et à une appropriation du quartier : potagers et vergers gérés de manière collective, squares pour enfants et personnes âgées, jardins à thème.

Les circulations et le stationnement : Privilégier les circulations douces par l’aménagement d’un maillage de sentiers piétonniers et cyclables en lien avec des espaces de convivialité. Limiter l’emprise des chaussées et traiter les voies secondaires selon des principes de voiries mixtes. Aménager les voiries de manière simple, sans bordures ni caniveaux. Aménager un parking visiteur paysager en entrée Nord du quartier afin d’inciter les automobilistes à poser leur véhicule et à se déplacer à pied. Diversifier le mode de gestion du stationnement : - parkings visiteurs paysagers, dont certaines emprises gérées avec des revêtements poreux et enherbés (type terre armée) - stationnement en sous sol pour les immeubles collectifs. - Stationnement sous auvents collectifs pour certains lots individuels et collectifs. - Stationnement à la parcelle géré par des auvents en accès libre afin de s’assurer que l’emprise attribuée à la voiture est effective (le garage fermé servant le plus souvent à tout sauf à la voiture).

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Avant Projet - Plan général « Rond-point » commun avec l’Hôpital

Vergers et potagers collectifs

Entrée commune avec la crèche

Parking visiteur Nord

Bassin de rétention paysagé

Lots en accession réservés à des primo accédants

Parking visiteur Sud en lien avec le gymnase

Gymnase et projet d’extension

Place en lien avec des locaux d’activité

Limites rouges des lots : promotion privée

Limites jaunes des Lots : lots OPHLM (construction directe ou VEFA)

Sentier piétonnier existant conforté

Piste cyclable en site propre

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La répartition en lots et le programme de logements - Découpage du quartier en 40 lots : 8 destinés à l’OPHLM, 11 à la promotion privée et 21 en accession libre destinée à des primo accédants (Lots 24 à 40). - 37 % du programme est prévu en logements HLM, soit 135 logements (dont 55 réalisés en VEFA) dont 25 logements individuels. - Possibilités de location-accession de logements individuels OPHLM / à valider avec l’OPHLM.

La démarche environnementale de l’urbanisme est une démarche transversale s’appuyant sur l’orientation, la densité et la mitoyenneté du bâti, la gestion alternative des eaux de pluie, la récupération des eaux de toiture pour l’arrosage, la gestion différenciée des espaces verts, le choix d’essences nécessitant peu de consommation d’eau, des principes de liaisons douces, d’espaces collectifs de convivialité…

La démarche environnementale de l’habitat s’appuie principalement sur un objectif de réduction des consommations énergétiques, en privilégiant une isolation performante et le choix d’énergies renouvelables solaires.

L’objectif énergétique est d’atteindre le label « Bâtiment Basse Consommation » (référentiel Effinergie), soit une consommation primaire maximale de 50 kWh/m2.an.

Pour cela, une étude de définition de la stratégie énergétique du quartier est en cours de réalisation afin de proposer une combinaison de choix en matière de chauffage, de méthode constructive, d’isolation, de ventilation, d’utilisation d’énergies renouvelable… permettant d’atteindre l’objectif BBC.

Un cahier des charges environnemental et architectural sera imposé intégrant les prescriptions du référentiel Habitat et Environnement (certification H et E imposée pour les immeubles collectifs).

La démarche environnementale de l’urbanisme et de l’habitat

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Illustrations par secteurs

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Le traitement des espaces publics et les principes de gestion

Détail d’un principe de traitement de voirie

Noue plantée de plantes épuratrices

Accotement à niveau en béton lavé ou stabilisé renforcé

Chaussée étroite (4,5 m)

Bande végétalisée en pied de mur ou terre armée devant la zone de stationnement privative

Pin Arbre tige (essence caduque)

Le projet compte un parti paysager affirmé qui permet de combiner une réelle qualité des espaces publics, des ambiances végétales dans un quartier dense, des lieux de convivialité propices au lien social, et des nécessités techniques de gestion des eaux de pluie (noues, bassin pluvial). Le parti de la simplicité est souhaité dans le traitement des voiries qui limitent au maximum bordures, caniveau et trottoirs tout en permettant une différenciation claire des différents usages pour sécuriser les déplacements piétonniers. Ce parti paysager est indissociable d’une gestion différenciée, soit une conception plus « naturelle « des espaces verts : gestion en surface des eaux de pluie (qui permet de faire apparaître le cycle de l’eau), choix d’essences rustiques et appartenant au registre du jardin (verger, potager), pelouses fleuries… Les traitements chimiques seront proscrits (désherbants) au profit de techniques alternatives non polluantes. Pour assurer une gestion appropriée du quartier et en vue de fédérer les nouveaux habitants, un partenariat est envisagé avec une régie de quartier qui pourrait assurer à la fois l’entretien des espaces publics, mais également la gestion du potager collectif et le « gardiennage » des logements sociaux (entretien des parties communes, sensibilisation à la gestion des déchets…). Cet acteur est le garant d’un réel travail de proximité et de responsabilisation avec les habitants. Le potager collectif est un point fort et fédérateur du projet : la culture potagère est par essence multi-culturelle et propice aux échanges. Des expériences positives ont déjà été menées dans des quartiers sociaux à La Rochelle (Villeneuve et Mireuil).

Potager et verger

Exemple de maison de quartier