Pourquoi le taux de vacance a-t-il augmenté depuis 2006 ...
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Vingt ans de vacancescourte et longue
Pourquoi le taux de vacance a-t-il
augmenté depuis 2006 dans des
zones où on ne s’y attendrait pas?
J. Friggit, extrait d’une présentation devant le collège logement du CGEDD, 21 septembre 2021.
1. Le taux de vacance a augmenté depuis 2006…
Source: CGEDD d’après Insee (recensements de la population) et compte du logement
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
Proportion de logements vacants, ensemble de la France
1975-2006Diminution
Depuis 2006Augmentation
1954-1975Augmentation
…même en zones A et B1, et même en zone Abis depuis 2011 !!
Pourquoi? Et pourquoi stabilisation vers 2018-2019?
Source: CGEDD
d’après recensements
de la population3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
Proportion de logements vacants selon les recensements successifs de la population
et selon la zone (définition 2012)
France
A
A bis
B1
B2
C
La stabilisation en 2019 est confirmée par la source fiscale
Zone janv.-18 janv.-19 Varn janv.-18 janv.-19 Varn janv.-18 janv.-19 Varn
Abis 7,5% 7,3% -0,17% 1,5% 1,5% -0,05% 9,1% 8,8% -0,22%
A 6,9% 6,8% -0,14% 1,7% 1,7% 0,00% 8,6% 8,5% -0,14%
B1 6,6% 6,7% 0,09% 2,6% 2,6% -0,05% 9,3% 9,3% 0,04%
B2 5,6% 5,7% 0,11% 3,3% 3,3% -0,05% 8,9% 9,0% 0,06%
C 4,6% 4,7% 0,09% 5,3% 5,2% -0,07% 9,9% 9,9% 0,02%
France 5,8% 5,8% 0,04% 3,5% 3,5% -0,05% 9,3% 9,3% -0,01%
Vacance courte = vacance de moins de 2 ans
Vacance courte Vacance longue Vacance totale
Parc privé, source DHUP d'après fichiers fonciers et LOVAC
5
2. Les sourcesPrincipalement deux sources:
• recensements de la population et des logements,
• et sources fiscales
Les sources fiscales (Filocom (années impaires 1995-2017), Fideli (2015-2019), fichiers
fonciers (depuis 2009), LOVAC (depuis 2018))
- surestiment la vacance en général (surtout la vacance courte semble-t-il; l’écart s’est
un peu réduit)
- mais fournissent davantage d’informations et en particulier permettent de
distinguer les vacances courte et longue:
- variable DUROC durée depuis le dernier changement d’occupant (depuis 1997)
(vacance courte DUROC<1 an ou 2 ans)
- dans Filocom, identifiant unique par logement constant dans le temps (depuis
1999) (vacance courte logement vacant en année N mais occupé en année N-2)
permet de savoir comment le statut d’occupation d’un logement évolue dans le
temps
On utilise ici surtout Filocom et son identifiant unique
Les approches par DUROC conduisent à des résultats qualitativement voisins là où
ils sont comparables
6
Les sources (suite)Porosité entre logements vacants et résidences
secondaires Exemple de Brest
Il faut donc étudier simultanément la vacance et le % de résidences
secondaires
Nécessite
approfondissement
Selon recensements de la population 2012 2017Variation
absolue
Variation
relative
Logements 81 515 83 179 1 664 2%
Résidences principales 73 083 74 723 1 639 2%
Résidences secondaires 1 920 2 754 833 43%
Logements vacants 6 512 5 703 -809 -12%
Résidences secondaires + logements vacants 8 432 8 457 25 0%
Selon FilocomMoyenne
2011-20132017
Variation
absolue
Variation
relative
Logements 82 080 83 681 1 602 2%
Résidences principales 71 378 73 067 1 690 2%
Résidences secondaires 2 241 2 649 409 18%
Logements vacants 8 462 7 965 -497 -6%
Résidences secondaires + logements vacants 10 702 10 614 -88 -1%
Nécessite
approfondissement
0%
5%
10%
15%
1960 1980 2000 2020 2040
Zone A
0%
5%
10%
15%
1960 1980 2000 2020 2040
Zone Abis
0%
5%
10%
15%
1960 1980 2000 2020 2040
Zone B1
0%
5%
10%
15%
1960 1980 2000 2020 2040
Zone B2
0%
5%
10%
15%
1960 1980 2000 2020 2040
Zone C
0%
5%
10%
15%
1960 1980 2000 2020 2040
France
0,0%5,0%10,0%15,0%
19002100
% logementsvacants
% résidencessecondaires
Les sources (suite et fin)
Source: CGEDD d’après
recensements de la population
et des logements
% de logements vacants et de résidences secondaires
Conclusion: la variation du %
de résidences secondaires
n’ « explique » pas
l’augmentation de la vacancesauf possibles exceptions locales
3. Vacance courte et vacance longue selon Filocom : 2001 à 2017
Source: CGEDD d’après Filocom. « Vacant longue durée » = logement vacant qui était déjà vacant 2 ans auparavant. « Vacant courte durée » = le reste.
01
03
05
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09 1113
15
17
4%
5%
6%
3% 4% 5%
Vacance courte
Vacance longue
Vacance courte en fonction de la vacance longueFrance entière
Par année impaire successive
En forme de lettre « C »
Vacance totale
constante
constante croissante
décroissante
Comparaison de deux définitions de la vacance courte et longue: valeurs différentes mais mêmes formes!
Source: CGEDD d’après Filocom.
Vacance totale
constante
constante croissante
décroissante
01
0305
07
09 1113
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4%
5%
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3% 4% 5%
Vacance courte
Vacance longue
Vacance courte en fonction de la vacance longueFrance entière
Par année impaire successive97
9901
03
05
07
091113
15
17
4%
5%
6%
3% 4% 5%
Vacance courte
Vacance longue
Vacance courte en fonction de la vacance longueFrance entière
Par année impaire successive
« Vacant longue durée » = logement vacant qui était
déjà vacant 2 ans auparavant.
« Vacant courte durée » = le reste.
« Vacant longue durée » = logement tel que DUROC >=2
« Vacant courte durée » = logement tel que DUROC <2
01
0305
07
0911
13
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01
0305
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01
0305
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0103
05
07
091113
1517
0103
05
07
09 1113 15 1701
0305
07
09111315
17
3%
4%
5%
6%
7%
1% 2% 3% 4% 5% 6%
Vacance courte
Vacance longue
Vacance courte en fonction de la vacance longue
par zonePar année impaire successive
FranceZone C
Zone B2
Zone A
Zone B1
Zone Abis
Idem selon la zone
Source: CGEDD d’après Filocom. « Vacant longue durée » = logement vacant qui était déjà vacant 2 ans auparavant. « Vacant courte durée » = le reste.
Vacance totale
constante
constante croissante
décroissante
Idem selon la zone et la taille
Source: CGEDD d’après Filocom. « Vacant longue durée » = logement vacant qui était déjà vacant 2 ans auparavant. « Vacant courte durée » = le reste.
0103
05070911
1315
17 01
0305070911131517
0103
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010305
0709 1113 1517
010305
070911131517
0%
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10%
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12%
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%11%12%13%14%15%16%
Vacance courte
Vacance longue
APMA 1ou2p
01030507091113
151701
0305070911131517
010305
070911131517
010305
0709
11131517
01030507
0911131517
010305
070911131517
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%11%12%13%14%15%16%
Vacance courte
Vacance longue
APMA 3p
01030507091113
1517
010305070911131517
010305070911131517
010305070911131517
010305070911131517
010305070911131517
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%11%12%13%14%15%16%
Vacance courte
Vacance longue
APMA 4p
010305070911131517
010305070911131517010305070911131517
010305070911131517010305070911131517
010305070911131517
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%11%12%13%14%15%16%
Vacance courte
Vacance longue
APMA 5pet+
Ensemble appartements et maisons
par nb de pièces
Zones: Abis, A, B1, B2, C, France
Vacance totale
constante
constante croissante
décroissante
Conclusion:
- la vacance concerne surtout
les petits logements
- Pour une taille donnée, la
vacance courte dépend peu
de la zone
Ce sont surtout les petits logements qui sont vacants
Source: CGEDD d’après Filocom. « Vacant longue durée » = logement vacant qui était déjà vacant 2 ans auparavant. « Vacant courte durée » = le reste.
AP 1p A bis
AP 2p A bis
AP 3p A bis
AP 4p A bisAP 5pet+ A bis
MA 1ou2p A bis
MA 3p A bis
MA 4p A bis
MA 5p A bisMA 6pet+ A bis
AP 1p A
AP 2p A
AP 3p A
AP 4p AAP 5pet+ A
MA 1ou2p A
MA 3p A
MA 4p A
MA 5p AMA 6pet+ A
AP 1p B1
AP 2p B1
AP 3p B1
AP 4p B1AP 5pet+ B1
MA 1ou2p B1
MA 3p B1
MA 4p B1
MA 5p B1MA 6pet+ B1
AP 1p B2
AP 2p B2
AP 3p B2
AP 4p B2AP 5pet+ B2
MA 1ou2p B2
MA 3p B2
MA 4p B2
MA 5p B2MA 6pet+ B2
AP 1p CAP 2p C
AP 3p CAP 4p C
AP 5pet+ C
MA 1ou2p C
MA 3p C
MA 4p C
MA 5p CMA 6pet+ C
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17%
Vacance courte en fonction de la vacance longueen 2017
Type de logement (appartement ou maison), nb de pièces, zone
Vacance totale
constante
constante croissante
décroissante
13
La vacance courte est très corrélée avec la rotation
d’occupation, donc avec la proportion de logements
locatifs privés (dont les occupants « tournent » le plus souvent)
AP 1p A bis
AP 2p A bis
AP 3p A bis
AP 4p A bisAP 5pet+ A bis
MA 1ou2p A bis
MA 3p A bis
MA 4p A bis
MA 5p A bisMA 6pet+ A bis
AP 1p A
AP 2p A
AP 3p A
AP 4p AAP 5pet+ A
MA 1ou2p A
MA 3p A
MA 4p A
MA 5p AMA 6pet+ A
AP 1p B1
AP 2p B1
AP 3p B1
AP 4p B1
AP 5pet+ B1
MA 1ou2p B1
MA 3p B1
MA 4p B1
MA 5p B1MA 6pet+ B1
AP 1p B2
AP 2p B2
AP 3p B2
AP 4p B2AP 5pet+ B2
MA 1ou2p B2
MA 3p B2
MA 4p B2
MA 5p B2MA 6pet+ B2
AP 1p CAP 2p C
AP 3p CAP 4p C
AP 5pet+ C
MA 1ou2p C
MA 3p C
MA 4p C
MA 5p CMA 6pet+ C
y = 0,13x + 0,02R² = 0,92
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Vacance courte en fonction du% de logements locatifs privés
en 2017
Type de logement (appartement ou maison), nb de pièces, zone
Source:
CGEDD
d’après
Filocom
Remarque: les petits logements
sont davantage concernés par
la vacance courte parce qu’ils
sont plus souvent locatifs
privés et donc leurs occupants
changent plus souvent
14
4. Comment s’explique la vacance en année
N en fonction de la vacance en année N-2?
* Vecteur des statuts d’occupation 𝑺𝑵:- S0N =nb de logts vacants
- S1N =nb de résidences principales occupées par le propriétaire
- S2N =nb de résidences principales locatives privées
- etc.
* Matrice des probabilités de transition de N-2 à N:
[T]N,N-2 = [Tj, i, N, N-2 ] = probabilité de passer du
statut i au statut j de l’année N-2 à l’année N
𝑺𝑵 = [𝑻]𝑵,𝑵−𝟐 𝑺𝑵−𝟐
=> Intérêt de d’isoler les effets des deux facteurs [T] et SN-2
Effet de chaque facteur: on neutralise les variations dans le temps ou dans l’espace de chaque facteur
Vacance courte en fonction de la vacance longue
Aux pour easylabels01
03
05
07
0911
13
15
17
01
0305
07
091113
15
17
01
0305
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091113
15
17
0103
05
07
0911131517
0103
05
07
091113151701
0305
07
0911131517
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%
A occupation constante 2009Abis
A
B1
B2
C
France
01030507091113
1517
010305070911131517
0103050709 11131517
0103050709 11131517
0103050709 111315 17
0103050709 11131517
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%
A proba transition constante 2009 Abis
A
B1
B2
C
France
01
0305
07
0911
13
15
17
01
0305
07
091113
15
17
01
0305
07
091113
15
17
01
0305
07
091113
1517
0103
05
07
09 1113 15 1701
0305
07
09111315
17
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
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2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%
ObservéAbis
A
B1
B2
C
France
01
03
05
0709
11
13
1517
01
0305
07
091113
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07
0911131517
0103
05
07
0911131517
0103
05
07
09 11131517
01
0305
07
09111315
17
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%
A occupation N-2 nationale
Abis
A
B1
B2
C
France
01
0305
07
0911
13
15
17
01
0305
07
091113
15
17
01
0305
07
091113
15
17
0103
05
07
0911131517
0103
05
07
0911131517
01
0305
07
09111315
17
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%
A occupation N-2 nationale constante 2009
Abis
A
B1
B2
C
France
0103050709111315
17
010305070911131517
010305070911131517
0103050709 11131517
0103050709 111315170103050709 11131517
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%
A proba transition constante 2009 et occupation N-2 nationale
Abis
A
B1
B2
C
FranceVacance totale
constante
constante croissante
décroissante
Source: CGEDD d’après Filocom. « Vacant longue durée » = logement vacant qui était déjà vacant 2 ans auparavant. « Vacant courte durée » = le reste.
16
5. Pourquoi la vacance courte a-t-elle
augmenté de 2003 à 2017?- Augmentation de la vacance courte 1% du parc 1 an de
construction neuve donc significatif
- La vitesse de rotation d’occupation (nb annuel de mutations
d’occupation / nb de logements du parc) semble avoir peu varié
(à vérifier dans prochaine enquête logement). C’est donc la durée de vacance par
mutation d’occupation (friction unitaire) qui aurait augmenté.
- Le montant des travaux par friction semble avoir peu varié
- De 2013 à 2017, explication candidate, à tester: réduction du
préavis locatif de 3 mois à 1 mois en zone d’application de la taxe sur les
logements vacants (zone Abis, 90% de la zone A, la moitié de la zone B1). Les tests déjà faits
conduisent à des conclusions contradictoires mais doivent être refaits (erreur possible)
- De 2009 à 2013, pas de forte croissance de la vacance courte
- De 2003 à 2009, explications possibles à identifier puis à tester.
Modifications réglementaires?
- De 2001 à 2003, pas de croissance de la vacance courte
6. Pourquoi la vacance longue a-t-elle diminué avant 2006 puis augmenté?
Source: CGEDD d’après SDES (compte du logement 2020) et Insee.
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
1/1 1950 1/1 1960 1/1 1970 1/1 1980 1/1 1990 1/1 2000 1/1 2010 1/1 2020 1/1 2030
Construction de logements NEUFS
et affectation de la croissance du parc
Accroissement annuel du nombre de logements vacants
Accroissement annuel du nombre de résidences secondaires
Accroissement annuel du nombre de ménages
Nombre de logements neufs commencés (*)
Dont hors résidences collectives (**)
Changement de série en 2000
Sur 12 mois. (*) Hors DOM avant 2000
(**) Depuis 2000
Lien avec la construction, autres
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7. En conclusion sur l’augmentation
de la vacance depuis 2006- l’augmentation de la vacance depuis 2006 est principalement
celle de la vacance longue en zones C et B2 et de la vacance
courte en zones B2, B1 et A (et Abis depuis 2013)
- L’explication de ces deux phénomènes nécessite des travaux
complémentaires
- pour obtenir des conclusions à portée opérationnelle il faut
analyser à un niveau géographique plus fin
- Le traitement des vacances courte et longue peut relever de
mesures différentes
- Cette analyse ne pourra pas être actualisée après 2017 sauf
résurrection de Filocom ou insertion d’un identifiant unique
logement constant dans le temps dans les autres bases
fiscales accessibles