POINT MARCHÉ

FRANCEUne publication Cushman & Wakefield 1T 2015

COMMERCES

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ÉCONOMIE

La croissance du PIB de la France au 1er trimestre 2015 est estiméepar l’INSEE à 0,4 %, marquant une accélération sensible par rapport autrimestre précédent (+ 0,1 %). Cette progression justifie le regaind’optimisme de l’OCDE et du FMI, qui ont récemment rehaussé leursprévisions de croissance pour la France à plus de 1 % sur l’ensemblede 2015.

La consommation des ménages reste l’un des moteurs de l’économiefrançaise. Elle devrait augmenter de 0,6 % au 1er trimestre 2015 enraison de la hausse du pouvoir d’achat. Les Français bénéficient de faitde la moindre progression des prélèvements obligatoires, mais aussid’une inflation très faible, tirée vers le bas par la chute des cours dupétrole. Si les bons chiffres de la consommation tiennent au netrebond des dépenses d’énergie (+ 3,1 %), ils s’expliquent aussi par labonne tenue des dépenses en produits fabriqués (+ 1,0 %),automobiles et biens d’équipement du foyer notamment. Dans sadernière note de conjoncture, l’IPEA observe d’ailleurs une embelliedu marché de l’ameublement, dont les chiffres d’affaires ont progresséde 1,4 % sur un an à la fin des deux premiers mois de 2015.

L’évolution positive de la conjoncture doit toutefois être nuancée parle bilan morose des soldes d’hiver – dont le démarrage a pâti desattentats terroristes de janvier – et par les difficultés d’autressegments de marché. Ainsi, la consommation de textiles et d’articlesd’habillement a, selon l’IFM, enregistré un nouveau recul au 1er

trimestre 2015 (-2,1 % en valeur) après une année 2014 déjà difficile.En outre, plusieurs acteurs historiques continuent de souffrir desarbitrages des ménages et d’une forte concurrence entre enseignes, àl’image des suppressions d’emplois récemment annoncées par legroupe Vivarte. Si la consommation devrait progresser en 2015,plusieurs éléments indiquent par conséquent que les premiers signesd’amélioration de la conjoncture sont encore loin de profiter àl’ensemble des commerces, confirmant en particulier la prudencepersistante des ménages en l’absence d’une amélioration significativedu climat économique et du marché de l’emploi.

Sources : INSEE, OCDE/P : prévision | ¹France Métropolitaine/²Indicateur synthétique fin mars de chaque année

INDICATEURS ÉCONOMIQUES (ÉVOLUTION EN %)

2013 2014 2015P

Croissance du PIB 0,3 0,4 1,1

Prix à la consommation 0,6 0,5 0,2

Taux de chômage¹ 9,6 10,0 10,1

Confiance des ménages² 83 88 93

Consommation des ménages 0,3 0,6 1,4

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MARCHÉ LOCATIF

La reprise poussive de l’économie n’est pas synonyme d’absence demouvements sur le marché français de l’immobilier des commerces.Ce dernier reste bien au contraire dynamique, même si la demandedes enseignes internationales continue de se porter en priorité sur lesmeilleurs emplacements de l’Hexagone.

Les grandes manœuvres se poursuivent en particulier dans le secteurdu luxe, même si le contexte paraît moins favorable qu’il y a quelquesmois en raison, notamment, des difficultés pesant sur les dépenses decertaines clientèles étrangères importantes (Russes, Chinois). Lesouvertures récentes ou à venir confirment ainsi la poursuite desinvestissements des grands groupes dans la capitale, ce dont témoignela multiplication des projets recensés dans le secteur de la rue Saint-Honoré (LVMH, Kering/Alexander McQueen, Chanel). Les ouverturesde boutiques Givenchy, Gucci et Fendi rue des Archives ont parailleurs parachevé la présence ponctuelle du luxe dans le Marais,amorcée avec l’ouverture d’un magasin Moncler à la fin de 2014. Cesdeux quartiers restent aussi très prisés par les nouveaux entrants, àl’image de l’arrivée des Américains J. Crew rue Malher et Coach etTory Burch rue Saint-Honoré. D’autres enseignes étrangères font leurapparition en France (Topshop, Five Guys, etc.), s’ajoutant aux projetsd’expansion d’acteurs déjà établis. Ciblant les meilleures artères desplus grandes métropoles comme les centres régionaux les plusfréquentés (Primark à La Part-Dieu, Burger King aux 4 Temps), ilss’étendent aussi dans les artères et centres commerciaux des villesmoyennes (Pittarosso dans le Ruban Bleu à Saint-Nazaire, Kiko dansAvaricum à Bourges, JD Sport rue de la République à Orléans).

Le marché des parcs d’activités commerciales reste quant à luimajoritairement animé par des enseignes françaises historiquementétablies en périphérie, à l’exemple des mégastores récemment ouvertspar Intersport à Plan de Campagne ou Pontault-Combault. Mais lesprojets de retail parks suscitent aussi l’intérêt d’acteurs moinstraditionnels, attirés par des coûts d’occupation modérés et lesopportunités d’implantation que représente le développement denouveaux équipements bien situés et qualitatifs. C’est le cas de H&Mqui, pour ses premières boutiques de périphérie, a porté son dévolusur Waves Actisud, ouvert en 2014 près de Metz, et St Max Avenue,récemment inauguré dans l’Oise. Témoignant d’une plus grande mixitédes enseignes, ce dernier projet confirme aussi la multiplication desopérations de requalification d’ensembles situés au sein de grandeszones commerciales existantes. Cette tendance se poursuivra dans lesprochains mois, au travers d’opérations de taille moyenne (Le Patio àSainte-Geneviève-des-Bois) ou de projets de plus grande envergure(celui développé par Compagnie de Phalsbourg à Plan de Campagne).

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Le Patio | Sainte-Geneviève-des-Bois (91)

INDICES DE FRÉQUENTATION DES CENTRES COMMERCIAUX

Source : CNCC/Indices mensuels, panel de 140 centres commerciaux en France.

-3,00%

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-1,00%

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2014 2015

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MARCHÉ LOCATIF

Les nouveaux entrants et les enseignes déjà présentes en France et quisouhaitent y parfaire leur maillage profitent ainsi de la création decentres commerciaux ou de retail parks plus haut-de-gamme (Primarkdans Polygone Riviera près de Nice, Cassis dans St-Max Avenue), maisaussi de l’extension de centres existants (Primark et Uniqlo dans Vald’Europe). Par ailleurs, si elle est traditionnellement assez restreinte,l’offre de locaux prime est aujourd’hui alimentée par les libérations ouprojets de cession de grandes surfaces situées sur quelques axesmajeurs ou dans de grands centres régionaux. Cet accroissementponctuel tient aux arbitrages d’enseignes cherchant à revoir leurpositionnement, à dégager des liquidités (Benetton boulevardHaussmann), ou à rationaliser leur réseau au détriment de leursmagasins les moins rentables (Galeries Lafayette à Belle Épine). Signed’un renouvellement constant du marché français des commerces, cetafflux d’offres illustre aussi les difficultés d’acteurs historiques, àl’exemple de la reprise par Courir et Etam d’une partie des boutiquesBata, ou de l’annonce récente de la fermeture de nombreux magasinsdu groupe Vivarte.

Les difficultés du marché des commerces sont davantage ressentiesdans les agglomérations moyennes ou dans les petites villes. Lesemplacements secondaires subissent plus généralement la désaffectiondes enseignes, particulièrement marquée dans quelques centrescommerciaux où certaines d’entre elles n’hésitent pas à rendre lesclés. Des propriétaires consentent aussi à généraliser les loyers pursafin de limiter la vacance de leur site. Par ailleurs, si l’adoption de la loiACTPE a quelque peu clarifié la répartition des charges, celles-cidemeurent un aspect majeur des relations entre bailleurs et enseignesd’autant que l’accroissement du risque terroriste et le renforcementdu plan Vigipirate ont encore accru le poids.

Si les valeurs prime restent orientées à la hausse dans certainsquartiers de la capitale, la tendance générale est à la stabilité, qu’ils’agisse des meilleurs emplacements des grandes artères en provinceet des centres commerciaux ou des zones de périphérie les plusétablis. Toutefois, certaines grandes villes peuvent également souffrird’une baisse de la demande des enseignes, expliquant la pression à labaisse constatée sur quelques artères majeures de grandesmétropoles, comme la rue de Béthune à Lille. C’est aussi le cas de larue Saint-Ferréol, confirmant les difficultés des commerces de piedd’immeuble du centre-ville de Marseille, pour partie liées à lamultiplication des projets commerciaux et au succès des Terrasses duPort.

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VALEURS LOCATIVES PRIME (€/M²/AN)

1T 2014 1T 2015

RUES COMMERÇANTES*Paris | Champs-Élysées 18 000 18 000Paris | Faubourg Saint-Honoré 10 000 11 000Paris | Saint-Germain 6 000 6 500Paris | Haussmann 6 000 8 000Paris | Francs-Bourgeois 4 500 4 500Paris | Rivoli 4 500 4 200Bordeaux | Sainte-Catherine 2 200 2 200Cannes | Croisette 7 000 8 000Lille | Neuve/Béthune 2 200 2 000Lyon | République 2 200 2 300Marseille | Saint-Ferréol 2 000 1 800Nice | Jean Médecin 2 200 2 200Strasbourg | Grandes Arcades 2 000 2 000Toulouse | Alsace-Lorraine 2 000 2 000

CENTRES COMMERCIAUX Ile-de-France 2 000 2 000Province 1 400 1 400

PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALESIle-de-France 180 180Province 170 170

Source : Cushman & Wakefield/*Valeurs zone A.

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MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

Après une année 2014 record, le marché français de l’investissementen immobilier de commerces est resté très dynamique au 1er trimestrede 2015. Avec 950 millions d’euros, les montants engagés sur cettetypologie d’actif enregistrent ainsi une hausse de 49 % par rapport à lamême période l’an passé, et représentent 23 % de l’ensemble dessommes investies sur le marché français de l’immobilier d’entreprise. Ils’agit d’un des meilleurs 1ers trimestres de la décennie avec celui de2013. Le nombre total de transactions n’en reste pas moins limité enraison de la pénurie d’offres prime. Les volumes investis en commercesont de fait été gonflés par la réalisation de deux transactionsd’envergure portant sur de grands centres commerciaux. La plusimportante concerne la vente par Unibail-Rodamco à Allianz pour prèsde 300 millions d’euros de Nice Étoile, l’un des centres les plusrenommés de la Côte d’Azur. L’autre porte sur la cession par OrionCapital Managers à Altarea-Cogedim de 50 % des parts de Qwartz,ouvert à Villeneuve-la-Garenne l’an passé. D’autres transactionssignificatives ont été réalisées, à l’image de l’acquisition auprès d’AXApar Eurocommercial Properties de 50 % du centre ShoppingEtrembières, situé près de la frontière avec la Suisse, pour 43,3 millionsd’euros.

Si les volumes investis sur d’autres types d’actifs commerciaux sontmoins importants, la plupart des sites prime restent très prisés : c’estle cas des retail parks les plus récents ou disposant d’une vaste zone dechalandise, qui devraient faire l’objet dans les prochains mois detransactions significatives. C’est plus encore le cas des artères les plusrenommées de l’Hexagone et de la capitale, qui suscitent notamment laconvoitise d’investisseurs nord-américains.

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NATIONALITÉ DES INVESTISSEURS*

INVESTISSEMENTS EN COMMERCES

1,9 2,3

4,8

1,2 1,

9

3,6

3,3 3,

6 4,0

7,7

0,95

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

1

2

3

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7

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1T2015

Investissements en commerces (Mds €) Part dans le volume total investi (%)

Source : Cushman & Wakefield

Source : Cushman & Wakefield/*Ensemble des montants investis en commerces au 1T 2015.

1T 2015

France39%

Allemagne38%

Etats-Unis13%

Pays-Bas5%

Grande-Bretagne

3%Autres

2%

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ÉVOLUTION DU PARCPrès de 450 000 m² de centres commerciaux pourraientouvrir en 2015. Les plus grands projets seront inaugurés au2nd semestre, à l’exemple de Polygone Riviera près de Nice,qui confirmera la montée en gamme de l’architecture et del’offre des centres commerciaux. Ce sera aussi le cas del’extension du Forum des Halles qui, avant celles de Cap3000, Val d’Europe ou encore Parly 2, illustrera la tendanceà la valorisation et au renouvellement de l’offre des centresles plus renommés de l’Hexagone. Les grandes métropolesaccueilleront les projets les plus emblématiques de 2015, àl’exemple des opérations menées à Paris (Forum des Halles,Vill’Up), Bordeaux (Promenade Sainte-Catherine) ouMarseille (Centre Bourse, les Docks). Plusieurs projetsouvriront aussi dans des villes de moindre envergure, àl’image des centres développés dans le cadre de projets dedynamisation de cœurs de ville comme Avaricum à Bourges– ouvert en février – ou Le Jeu de Paume à Beauvais.

260 000 m² de parcs d’activités commerciales ont ouverten 2014, soit une baisse de 43 % sur un an. S’il n’atteindrapas les niveaux de la fin des années 2000 (580 000 m² paran en moyenne entre 2007 et 2010), le volume attendu en2015 devrait toutefois être plus élevé que celui de l’anpassé en raison d’une augmentation du nombre totald’opérations et de projets de grande taille. Parmi cesderniers, St Max Avenue, inauguré en mars à Creil, estl’ouverture la plus significative du trimestre.

COMMERCES

ACTUALITÉ RÉGLEMENTAIRELe 1er trimestre 2015 a été dominé par les débats portantsur le projet de loi pour la croissance, l'activité et l'égalitédes chances (dit « projet de loi Macron »). Présenté enConseil des ministres en décembre 2014, ce dernier aensuite été examiné par les députés en séance publique,menant à l’adoption de plusieurs centaines d’amendement.Il a été adopté en 1ère lecture le 19 février, après le rejet dela motion de censure déposée par les députés del’opposition suite à la décision de Manuel Valls de recourirau 49.3. L’examen du projet de loi au Sénat a débuté le 7avril et se prolongera jusqu’en mai. Il pourrait êtrel’occasion de revoir certaines de ses dispositions, comme lacréation de zones touristiques internationales et l’extensionde l’ouverture dominicale des commerces. De fait, cetteextension étant conditionnée à un accord avec lessyndicats, la ministre du Commerce, Carole Delga, arécemment relayé les craintes du Conseil du commerce deFrance s’agissant des risques que ce principe impliquerait sila loi était adoptée en l’état.

Le secrétaire d’État au Budget a annoncé le report au 1er

janvier 2017 de la mise en œuvre de la révision des valeurslocatives des locaux commerciaux, initialement prévue le1er janvier 2016. Ce report devrait permettre de revenirsur les modes de calcul afin de ne pas pénaliser tropfortement les petits commerces de centre-ville.

OUVERTURES SIGNIFICATIVES PRÉVUES EN 2015

CENTRES COMMERCIAUX M² OUV.Polygone Riviera | Cagnes-sur-Mer (06) 74 000 4TLes Saisons de Meaux | Meaux (77) 30 000 4TNice One | Nice (06) 27 000 4TVill’Up | Paris (75019) 24 000 4TLe Jeu de Paume | Beauvais (60) 24 000 3TPromenade Ste-Catherine | Bordeaux (33) 20 000 3TForum des Halles | Paris (75001)* 11 400 4TAvaricum | Bourges (18) 11 100 1T

PAC M² OUV.Promenades de Brétigny | Brétigny s/ O. (91) 45 000 4TToulouse-Fenouillet | Fenouillet (31) 33 500 4TLa Petite Madelaine | Chambray-les-T. (37) 31 400 2TSupergreen | Terville (57) 28 000 2TFrun Park | St-Nicolas-de-Port (54) 19 500 2TSt Max Avenue | St-Maximin (60) 17 300 1T

INDICES ILC/ICC – GLISSEMENT ANNUEL

CUSHMAN & WAKEFIELD

-8,00

-6,00

-4,00

-2,00

0,00

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8,00

T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4

2009 2010 2011 2012 2013 2014

ILC ICC

Source : INSEE*Extension

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