Plh ivry-diagnostic

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Elaboration du Programme Local de l’Habitat

DiagnosticProjet présenté à la Commission Urbanisme du 15 déce mbre 2010

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Sommaire

4. Les logements adaptés p. 34

4.1 Logements adaptés aux personnes âgées4.2 Logements adaptés aux personnes handicapées

5. Les logements temporaires p. 375.1 Logements dédiés aux étudiants et jeunes actifs5.2 Logements d’insertion

6. Offre complémentaire p. 41

6.1 Aires d’accueil6.2 Hôtels et autres résidences6.3 Synthèse des différentes structures

7. Le parc privé et le marché immobilier p. 46

7.1 La diversité du parc privé7.2 Un parc privé en mutation rapide7.3 Evolutions récents dans le parc privé ancien7.4 Le parc privé ancien reste fragile7.5 Typologie et spatialisation du parc privé7.6 Les grandes copropriétés semi-récentes 7.7 Les hôtels meublés7.8 Une intervention publique déjà forte7.9 Les interventions sur le parc privé: quel bilan,

quels enjeux, quelles perspectives ?7.10 Quels enjeux et quelles perspectives d’action ?7.11 Ivry et son environnement de marché7.12 Une dynamique de valorisation immobilière7.13 Une mobilité résidentielle faible7.14 Les loyers dans le parc privé

Préambule p. 4

1. Cadrage économique et démographique p. 5

1.1 Une commune mosaïque en position charnière1.2 Un regain démographique adossé à une reconversion

économique1.3 Un pôle d’emploi métropolitain, des actifs résidants

tournés vers Paris1.4 Un décalage croissant entre actifs résidants à Ivry et

travailleurs à Ivry1.5 Un renouveau démographique1.6 Une attractivité migratoire retrouvée1.7 Une composante populaire qui reste importante

2. Structure et évolution du parc de logements p. 16

2.1 Une reprise de la construction neuve2.2 La construction neuve a surtout servi à

l’accroissement de la population2.3 Evolution du parc par statuts d’occupation2.4 Une part importante de petits logements

3. Le parc locatif social p. 21

3.1 Une densité élevée de logements locatifs sociaux3.2 Un rôle structurant dans le tissu urbain3.3 Un bailleur de référence3.4 Un effort important de construction HLM3.5 Un différentiel de loyers important et une faible mobilité3.6 Rôles comparés des parcs locatifs social et privé3.7 Des occupants plus âgés que dans le parc locatif privé3.8 Une demande locative pressante

3.8.1 La situation des demandeurs3.8.2 Une demande peu solvable3.8.3 Une demande jeune3.8.4 Une forte demande de petits logements

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Sommaire

7.15 Le marché de l’accession7.15.1 Des prix relativement homogènes7.15.2 Mais une appréciation immobilière à deux vitesses ?7.15.3 Quelques références de prix dans l’ancien7.15.4 La primo-accession7.15.5 Le prêt à taux zéro7.15.6 Les évolutions récentes7.15.7 Revenus et entrée dans le marché

8. Le contexte institutionnel et les projets de développement de l’habitat p. 75

8.1 Des projets de développement importants8.2 Les principales potentialités foncières8.3 Exemples d’opérations récentes ou en projet

9. Conclusions et enjeux p. 79

Annexes :

- monographies par quartiers

- compte-rendus des ateliers

- chiffres-clé: fiche INSEE

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Préambule

Ce document a été réalisé dans le cadre de l’élaboration par la Ville d’Ivry-sur-Seine de son Programme Local de l’Habitat.

Le PLH définit, pour une durée de six ans, les objectifs et les moyens à mettre en mettre par la Ville pour répondre aux besoins en logements et en hébergement. Il vise notamment àfavoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, et àaméliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées. Il doit en outre assurer entre les quartiers une répartition équilibrée de l’offre de logements. (Code de la Construction et de l’Habitation, art. L302-1)

Le présent document présente la synthèse de la phas e de diagnostic. Il a été réalisé à partir des sources statistiques et documentaires les plus récentes, complétées par des entretiens et des visites de terrain. L’expertise des acteurs locaux a étésollicitée lors de quatre ateliers sur les thématiques suivantes :

• le parc locatif social, le 21 juin 2010• les logements spécifiques, le 22 juin • le foncier et l’accession à la propriété, le 28 juin• l’habitat indigne, le 29 juin.

Les comptes-rendus de ces ateliers figurent en annexe au présent document.

En outre, quatre réunions de concertation ont été organisées avec les habitants dans les quartiers :

• Petit-Ivry et Mirabeau : le 14 septembre 2010 • Ivry-Port : le 15 septembre• Centre-ville et Parmentier : le 20 septembre• Monmousseau : le 21 septembre

L'élaboration du diagnostic a été suivie par un comité technique réunissant les services de la Ville et ses principaux partenaires,qui s'est réuni les 2 février, 17 juin et 19 octobre 2010.

Un pré-diagnostic a été présenté à la Commission Urbanisme le 5 mai 2010. Le présent document sera soumis à cette Commission le 15 décembre 2010.

L’élaboration du PLH s’effectue en trois phases :

• un diagnostic sur le fonctionnement du marché local du logement et sur les conditions d’habitat ;

• un document d’orientation, qui énoncera les grands principes et les orientations du PLH au vu du diagnostic ;

• un programme d’actions , qui précisera : - les objectifs quantifiés et localisés de l’offre nouvelle

de logements et d’hébergement ; - les actions envisagées pour l’amélioration et la réhabilitation

du parc de logements existant ;- les interventions foncières permettant la réalisation des

actions du programme;- Les modalités de suivi et d’évaluation du PLH et les

conditions de mise en place d’un dispositif d’observation de l’habitat.

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10 Quartiers d’habitat privé aisés, plus ou moins dynamiques, et qui poursuivent leur ascensionsociale

Quartiers d’habitat privépopulaires, en cours de reconversion : un fort potentiel foncier et de renouvellement urbain

Quartiers d’habitat social populaire qui tendent às’appauvrir

Une commune mosaïque en position charnière

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Un regain démographique adossé à une reconversion économique

�� Une commune qui joue un rUne commune qui joue un rôôle de ple de pôôle dle d’’emploi emploi et dont la position se renforce depuis 1999.et dont la position se renforce depuis 1999.

�� Avec un taux dAvec un taux d’’emploi supemploi supéérieur rieur àà 1,0 depuis 1,0 depuis 2005, Ivry2005, Ivry--sursur--Seine se diffSeine se difféérencie de ses rencie de ses voisines du Valvoisines du Val--dede--Marne. Son profil est plus Marne. Son profil est plus proche de celui observproche de celui observéé dans les dans les arrondissements parisiens limitrophes.arrondissements parisiens limitrophes.

�� Une forte progression de lUne forte progression de l’’emploi total qui emploi total qui passe de 25 900 en 1999 passe de 25 900 en 1999 àà 31 310 en 2006, au 31 310 en 2006, au sein duquel lsein duquel l’’emploi salariemploi salariéé est trest trèès majoritaire s majoritaire (75% des emplois en 2006, contre 68% (75% des emplois en 2006, contre 68% ààll’é’échelle du Valchelle du Val--dede--Marne).Marne).

Sources : INSEE, Recensements 1999 et Sources : INSEE, Recensements 1999 et 20062006

Source : UNISTATIS, 2007

Source : INSEE, RGP 2006

nb emplois / nb actifs occupés

Occupation dominante : habitat ou activité

habitat activité pas de bâti / N.R.

Source : DGI, fichiers fonciers Majic2, 2009. Traitement et cartographie : Urbanis, 2010

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Un pôle d’emploi m étropolitain, des actifs résidants tournés vers Paris

�� MalgrMalgréé ce rce rôôle de ple de pôôle dle d’’emploi, la population emploi, la population municipale travaille relativement peu sur la municipale travaille relativement peu sur la commune.commune.

�� La vie professionnelle des La vie professionnelle des Ivryens Ivryens est largement est largement tourntournéée vers Paris.e vers Paris.

�� A lA l’’inverse, linverse, l’’activitactivitéé ééconomique de la commune conomique de la commune ss’’appuie en grande partie sur des actifs en appuie en grande partie sur des actifs en provenance des communes voisines et du centre du provenance des communes voisines et du centre du ValVal--dede--Marne.Marne.

�� Le pLe pôôle dle d’’emploi demploi d’’Ivry rayonne sur lIvry rayonne sur l’’ensemble de ensemble de ll’’agglomaggloméération parisienne : son aire dration parisienne : son aire d’’influence est influence est largelarge

Lieu de travail des actifs habitant à Ivry (« sortants »)

Lieu de résidence des actifs travaillant à Ivry (« entrants »)

Source : INSEE, fichier-détail de la mobilité professionnelle, 2006. Cartographie : Urbanis, 2010Note : Les communes de moins 10 actifs ne sont pas figurées.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Ivry Paris Reste Val de Marne Dep 92 et 93 Grande couronneIDF

Hors IDF

Sortants

Entrants

Source : INSEE, fichier-détail de la mobilité professionnelle, 2006Cartographie : Urbanis, 2010

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Un décalage croissant entre actifs résidants à Ivry et travailleurs à Ivry

�� Un phUn phéénomnomèène reconversion qui sne reconversion qui s’’exprime par la exprime par la tertiarisation du tissu tertiarisation du tissu ééconomique dconomique d’’Ivry aprIvry aprèès une ps une péériode riode de crise industrielle : aujourdde crise industrielle : aujourd’’hui, 80% du tissu hui, 80% du tissu ééconomique conomique de la ville relde la ville relèève du secteur tertiaire ve du secteur tertiaire (source Ville)(source Ville)

�� Une Une éévolution rvolution réécente principalement licente principalement liéée au e au ddééveloppement dveloppement d’’entreprises du tertiaire supentreprises du tertiaire supéérieur rieur (laboratoires, (laboratoires, éétablissements en lien avec les universittablissements en lien avec les universitéés s ààproximitproximitéé), et aux entreprises de service (services financiers, ), et aux entreprises de service (services financiers, maintenance industrielle de haut niveau)maintenance industrielle de haut niveau)

�� Un emploi salariUn emploi salariéé assez diversifiassez diversifiéé en matien matièère de secteurs re de secteurs dd’’activitactivitéé, mais domin, mais dominéé par les activitpar les activitéés dites scientifiques et s dites scientifiques et techniques et les services administratifs et de soutien (28% techniques et les services administratifs et de soutien (28% de lde l’’emploi salariemploi salariéé privprivéé en 2007). Cette diversification en 2007). Cette diversification constitue une originalitconstitue une originalitéé forte du tissu forte du tissu ééconomique de la conomique de la Ville.Ville.

�� Une grande mixitUne grande mixitéé sociosocio--professionnelle professionnelle des emplois, des emplois, encouragencouragéée par la Villee par la Ville

�� MalgrMalgréé un un ééquilibre relatif entre le nombre dquilibre relatif entre le nombre d’’employemployéés s habitant et travaillant sur le territoire, on constate un habitant et travaillant sur le territoire, on constate un ddéécalage marqucalage marquéé entre les emplois proposentre les emplois proposéés sur le territoire s sur le territoire et la structure de la population et la structure de la population ivryenne ivryenne : les cat: les catéégories gories moyennes supmoyennes supéérieuresrieures sont beaucoup plus sollicitsont beaucoup plus sollicitéées par es par ll’’emploi local quemploi local qu’’elles ne sont prelles ne sont préésentes dans la population sentes dans la population rréésidente. Il en est de msidente. Il en est de mêême pour les ouvriers.me pour les ouvriers.

�� Au regard de ce dAu regard de ce déécalage et du rcalage et du rôôle de ple de pôôle dle d’’emploi que emploi que remplit Ivry, comment penser le dremplit Ivry, comment penser le dééveloppement de lveloppement de l’’offre de offre de logements logements àà destination des personnes travaillant destination des personnes travaillant àà Ivry ? Ivry ? LL’’offre actuelle de logements (privoffre actuelle de logements (privéée et sociale) peute et sociale) peut--elle elle assurer lassurer l’’accueil de ces maccueil de ces méénages ?nages ?

Source : UNISTATIS, 2007

Source : INSEE, RGP 2006, exploitation des fichiers détail

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. .

La population d’Ivry a connu ces 10 dernières années une forte croissance : environ 600 habitants en plus chaque année depuis 1999.

Ivry retrouve une attractivité migratoire : davantage d’arrivants que de sortants(+0,3% entre 1999 et 2007)

Mais la croissance démographique reste principalement due à l’accroissement naturel : hausse de la natalité, baisse de la mortalité.

Caractéristiques marquantes de cette évolution récente:

• Un arrivée massive de jeunes (15-35 ans), étudiants ou actifs

• Une réduction du déficit migratoire de familles

• Un départ des retraités qui se poursuit

• Un fort développement de la population étrangère

Un renouveau démographique (1)

Evolution annuelle du nombre de ménages

depuis 1999 à Ivry-sur-Seine

20 000

21 000

22 000

23 000

24 000

25 000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

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105

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125

130

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Alfortville

Choisy-le-Roi

Ivry-sur-SeineVitry-sur-Seine

Paris 13e Arrondissement

Paris 14e Arrondissement

ORSA

CA Val de Bi¸vre

Evolution de la population (base 100 en 1999)

Source : INSEE, RGP 1968 à 2006

0 15 30 45 60

Solde migratoire annuel par âge

-400

-300

-200

-100

0

100

200

300

0-4 5-9 10-14 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74

90-99 99-06

Source : INSEE, traitement URBANIS

Source : DGI, rôle 1386 bis TH-K de la taxe d’habitation

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10Globalement, la population d’Ivry a rajeunit.Le nombre de plus de 60 ans a légèrement régressé, passant d’environ 9 800 en 1999 à 9 450 en 2007.Le nombre de moins de 30 ans a par contre fortement progressé (+ 3 000 environ, soit + 15%), particulièrement dans la tranche des 15-19 ans, avec prolongement chez les 30-35 ans.

Le résultat de cette évolution, c’est:- un solde naturel (+ 0,8%) en hausse par rapport à la période précédente;- des naissances (près de 900 par an en moyenne dans la période 2005-2008) en nombre supérieur aux années 1990;- un indice de jeunesse (2) en forte hausse (1,15 en 1999; 1,41 en 2007), contrairement à ce que l’on observe au niveau national, et beaucoup plus vite que dans le val de Marne.

Deux mécanismes sont à l’œuvre:

- un apport de populations jeunes, notamment dans la tranche des 15-25 ans (étudiants ?) et dans les 25-35 ans (avec leurs enfants)- un glissement de la pyramide des âges vers le haut, qui explique notamment la croissance des 55-65 ans (arrivée des « baby-boomers »), et la stagnation des plus de 65 ans (passage des deux classes creuses des deux guerres).

NB: l’histoire de l’urbanisation de la commune explique aussi certaines évolutions, comme l’accroissement très fort des 70-75 ans, amplifiépar rapport à la tendance nationale.

(2): rapport entre les moins de 20 ans et les plus de 60 ans

Un renouveau démographique (2)

Déficit des naissances durant les guerres mondialesVieillissement des générations d’après-guerre

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000 1 100

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‰ge

19992007

Pyramides des âges de 1999 et 2007 Population totale d’Ivry-sur-Seine

Taux de natalitécroissant depuis 2000

Légère croissancedes 30-34 ans

Croissancedes 45-60 ans

Forte croissancedes 13-29 ans

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10Un solde migratoire très positif (gain de plus de 1 00 ménages) pour les types de ménages suivants :- Etudiants (17-25 ans) arrivant dans le parc collectif locatif privé, vide ou meublé, souvent en collocation, d’origine géographique large (province, pays étranger)- Jeunes actifs (20-39 ans) (employés, prof intermédiaires, parfois ouvriers) seuls, ou en couple sans enfant, arrivant dans le parc collectif locatif privé (parfois dans le parc HLM), d’origine géographique large, et parfois en situation difficile par rapport à l’emploi (chômage)

Un solde migratoire très négatif (perte de plus de 100 ménages) pour les types de ménages suivants :- Jeunes retraités, couples sans enfant, 55-64 ans, vers l’accession à la propriété en individuel ou même la location privée- Familles avec enfants (2 enfants ou plus) 25-54 ans (mais surtout 35-40), vers l’accession en individuel, tous classes sociales concernées>> Globalement, des ménages souhaitant accéder à la propriété.

6 930 ménagesentrants

6 030 ménagessortants5 170 ménages

n’ont pas changéde logement

1 160 ménagesont changé de

logement à Ivry

Une mobilité interne à la Ville qui a profité aux type s de ménages suivants :- Couples avec enfant(s) ou familles monoparentales modestes (chefs de ménage employés ou ouvriers) ou de classe moyenne (prof. intermédiaires) accédant à un logement social (parfois déjà en logement social).- Couples avec enfant(s) de classe moyenne et supérieure accédant à la propriété>> Pour ces deux types de ménages, cette mobilité a été notamment permise grâce à la construction neuve de ces 10 dernières années (un tiers des ménages qui ont changé de logement à Ivry entre 2001 et 2006 ont emménagé dans un logement construit à partir de 1999)

0

250

500

750

1 000

1 250

1 500

15 25 35 45 55 65 75 85 95

EntrantsSortantsM�me logt � IvryAutre logt � Ivry

Structure par âge des chefs de ménages entrants,sortants et de ceux restant à Ivry

Source : INSEE, fichier détail de la mobilité résidentielle, 2006Les données portent sur les flux migratoires entre 2001 et 2006

Commune d’Ivry

solde migratoire positif

solde migratoire négatif

Une attractivité migratoire retrouvée (1)

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Une arrivUne arriv éée importante de nouveaux habitants, e importante de nouveaux habitants, une mobilitune mobilit éé interne dans la moyenneinterne dans la moyenne

IVRY :IVRY : 73% des habitants sont rest73% des habitants sont restéés dans la commune (16% s dans la commune (16% dd’’entre eux ont dentre eux ont déémméénagnagéé au sein de la commune)au sein de la commune)

A titre de comparaison, entre 2001 et 2006 :A titre de comparaison, entre 2001 et 2006 :

Paris 13Paris 13 èèmeme : 81% des habitants sont rest: 81% des habitants sont restéés dans la commune s dans la commune (23% d(23% d’’entre eux ont dentre eux ont déémméénagnagéé au sein de la commune)au sein de la commune)

AubervilliersAubervilliers : 76% des habitants sont rest: 76% des habitants sont restéés dans la commune s dans la commune (16% d(16% d’’entre eux ont dentre eux ont déémméénagnagéé au sein de la commune)au sein de la commune)

MalakoffMalakoff : 76% des habitants sont rest: 76% des habitants sont restéés dans la commune (15% s dans la commune (15% dd’’entre eux ont dentre eux ont déémméénagnagéé au sein de la commune)au sein de la commune)

-170 ménages

+1 010 ménages

-390 ménages

-390 ménages

+850 ménages

Une attractivité migratoire retrouvée (2)

Source : INSEE, fichier détail de la mobilité résidentielle, 2006Les données portent sur les flux migratoires entre 2001 et 2006

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• Une population dominée par des catégories socio-professionnelles modestes. Employés et ouvriers représentaient 54% des actifs en 2006. Leur proportion est en nette diminution depuis 1999 (64% en 1990, 60% en 1999).

• Un rôle d’accueil de populations modestes, dans le parc social publique, mais aussi dans le parc privé.

Une composante populaire qui reste importante (1)

Source : INSEE, RGP 2006

source : INSEE, Recensements 1990-1999-2006

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� Des habitants aux ressources modestes, et en baisse entre 2001 et 2006

� Des écarts de revenus importants en raison d’une forte présence de ménages pauvres

� D’importants contrastes au sein de la Ville

0Ū

5 000Ū

10 000Ū

15 000Ū

20 000Ū

25 000Ū

0Ū 5 000Ū 10 000Ū 15 000Ū 20 000Ū 25 000Ū

2001

Revenus enaugmentation

Revenus enbaisse

Revenusélevés

Revenusfaibles

Revenus max des 20% les plus pauvres(quartiers IRIS Paris et petite couronne)

Quartiersd’Ivry

0Ū

5 000Ū

10 000Ū

15 000Ū

20 000Ū

25 000Ū

Ivry-

s/-S.

Vitry-

s/-S.

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Paris

13e

Paris

14e

Revenus médians par unité de consommation en 2006


Evolution du revenu médian par U.C.entre 2001 et 20 06

source : INSEE-DGI, revenus fiscaux des ménages, 2001-2006

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� Des indicateurs de précarité sociale qui attestent d’une fragilité socio-économique

� Un taux de dépendance élevé aux prestations de la CAF : 11% des ménages ont des ressources

� 2 184 allocataires du RSA en mars 2010, dont 80% ont un revenu mensuel inférieur à 500 €

� 3 425 demandeurs d’emploi (categ. A+B) en mars 2010. C’est 400 de plus qu’un an plus tôt.


Part des mˇnages percevant le RMI

Part des mˇnages percevant l'API

Ivry-sur-Seine 6,7% 0,7%Paris 12ˇme 5,4% 0,3%Paris 13ˇme 4,8% 0,4%Paris 14ˇme 3,0% 0,3%Paris 4,5% 0,3%Vitry-sur-Seine 7,9% 0,9%Alfortville 6,7% 0,8%Choisy-le-Roi 6,3% 0,9%EPA ORSA 6,7% 0,8%Val-de-Marne 4,8% 0,6%Source : CNAF, bénéficiaires des prestations légales, 2008

0,0%

2,5%

5,0%

7,5%

10,0%

12,5%

15,0%

Vitry-sur-Seine

EPA ORSA Ivry-sur-Seine

Alfortville Choisy-le-Roi Paris 12ˇme Paris 13ˇme Val-de-Marne Paris Paris 14ˇme

Revenus constituˇs � plus de 50Ź% de prestations sociales

Prestations sociales pour seuls revenus (100%)

Source : CNAF, bénéficiaires des prestations légales, 2008

Taux de dépendance des ménages aux prestations CAF

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La construction neuve de résidences principales

0 500 1000 1500 2000

1994-2000

2001-2006

Propriétaires Occupants

Locatif Privé

Locatif social

Source : Filocom

Une reprise de la construction neuve (1)

Après le très fort développement du parc qu’a connu Ivry dans les années 1950 à 1975, le rythme de construction est revenu àun niveau d’étiage jusqu’aux années récentes:- moins de 175 logements par an dans les années 1980;- une soixantaine par an dans les années 90 (source RP INSEE).

Le graphique ci-contre montre que l’on est revenu à des niveaux beaucoup plus conséquents depuis les années 2000.Toutes les sources convergent pour estimer dans une fourchette de 275 à 300 logements par an le rythme moyen de construction neuve dans la période 1999-2007 (1).Cette relance a été particulièrement forte entre 2004 et 2007, avec plus de 1500 logements commencés (résidences comprises) soit 500/an. L’apport des résidences dans la construction neuve est important.

La relance ne s’est pas confirmée les années suivantes, principalement en raison de contraintes opérationnelles (retards de chantiers, mise en service des opérations HLM plus tardive que celles en accession). Compte tenu des délais d’actualisation des données statistiques, il conviendrait toutefois d’attendre les données définitives avant de se prononcer.

Mais, très rapidement, le rythme devrait remonter, car avec toutes les disponibilités qu’elle a su se dégager dans le tissu urbain et le projet urbain Ivry Confluences, la Ville dispose des capacités pour retrouver un rythme proche de celui des années 2004-2007 et le maintenir au moins pendant la durée du PLH

(1): La source FILOCOM estime à 2200 environ la construction neuve entre 1999-2007. L’INSEE pour sa part avance un chiffre d’un peu moins de 2500. A partir de SITADEL (logements commencés), on peut l’estimer à 2300 logements.

IVRY - Evolution du nombre de logements commencés

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1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Nombre de logt.

Hors résidences Total

Source: SITADEL. NB: Pour les années 2008 et 2009, il s'agit de logements commencés en date de prise en compte, avec donc certaines incertitudes.

RésidenceEstudines

RésidencesMarat + Raspail

Résidence

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Une reprise de la construction neuve (2)

Cette reprise de la construction neuve est un facteur essentiel qui a permis de limiter les effets de la pression de la demande sur le marché du logement.La structure de cette offre nouvelle en est un autre. Au cours de la période 2001-2007, les logements des bailleurs HLM (sociaux ou intermédiaires) ont représenté 44% de l’offre nouvelle (28% sur le Val de Marne).

Le parc occupé par des propriétaires, dont seule une petite partie en accession sociale -environ 25% de prêts à taux zéro (1)- a pour sa part représenté dans la même période environ 25% de cette offre nouvelle, soit environ 75 logements par an. Ce taux est relativement faible comparé à celui du Val de Marne (46%), et plus encore de la France métropolitaine (60%).

L’investissement locatif privé a été par contre significatif avec 31% de l’offre nouvelle (Val de Marne: 25%, France métropolitaine: 28%), et ceci particulièrement dans la dernière période (2005-2006).Cette offre locative est intéressante par rapport aux nouveaux actifs qui arrivent à Ivry. Elle l’est moins, notamment par rapport à l’accession « maîtrisée », en terme de parcours résidentiel, pour les habitants d’Ivry.

(1): source: fichier PTZ (DRIHL Ile de France)

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La construction neuve a surtout servi à l’accroissement de la population

Point mort 1999 - 2007 Source : INSEE RP 99-06

Utilisation de la construction neuve nb lgt par an

Logements construits (CN)(Estimation d'apr¸s INSEE)

Dont pour compenser : 1 - Le renouvellement 620 logt. 78 /an2 - La variation des R.S. -110 logt. -14 /an

3 - La variation des L.V. -700 logt. -88 /an

4 - Le desserrement 325 logt. 41 /an

POINT MORT(1) 135 logt. 17 /anCN disponible pour l'acroissement de population 2 367 logt. 296 /an

(= CN-Point mort)Indice de construction (2) 5,9 /00 h(1) Nombre thˇorique de logements permettant de conserver le m�me niveau de population (valeur absolue de 1 + 2 + 3 + 4 )(2) Construction neuve annuelle moyenne rapportˇe � la population moyenne de la pˇriode (pour mille habitants)

2 500 logt. 305 /an

Au cours de la dernière période, la plus grosse part de la construction neuve a été disponible pour l’accroissement de la population.

L’étude du point mort, soit le niveau de construction nécessaire pour maintenir le niveau de population, est toujours un exercicedifficile, compte tenu de l’imprécision des sources. On l’a vu pour la construction neuve (cf. ci-dessus), on peut en dire autant pour l’évolution de la vacance ou celle des résidences secondaires (à analyser globalement en raison de la porositéentre ces deux catégories).

L’INSEE indique une forte baisse de l’ensemble entre 1999 et 2007, mais on peut craindre, avec la mauvaise qualité du recensement de 1999, que les valeurs aient été surestimés cette année là. FILOCOM, basée sur des données fiscales, indique une relative stabilité de l’ensemble vacants + résidences secondaires, qui est sans doute plus réaliste.

Au total, les deux sources présentent des tendances comparables:- une forte tension sur le parc existant qui se traduisent par une forte mobilisation, avec un faible renouvellement -la construction neuve s’étant effectuée principalement par du recyclage de friches d’activité- et une vacance plutôt en baisse;- un desserrement faible des ménages dans un cas, légèrement négatif dans l’autre (resserrement), qui est la traduction de l’évolution démographique et du retour des familles.

Dans ces conditions, sur la période récente, le point mort a étéfaible (de 15 à 30 logements/an), libérant une part importante de la construction neuve.

(Le porter à connaissance du PLU donne une estimation plus élevée du point mort, mais à partir d’une appréciation très différente de la construction neuve et du renouvellement).

L’avenir risque d’être un peu différent. Le desserrement restera probablement faible si la Ville d’Ivry continue à mener sa politique de l’habitat selon les mêmes principes. Le renouvellement, compte-tenu de la pression sur le parc et de la raréfaction du gisement de logements vétustes, ne devrait pas non plus augmenter (sauf engagement du PRU à Gagarine). Par contre, la capacité à mobiliser du parc vacant va se réduire, étant donné le faible niveau désormais atteint (5,2% en 2007).

Au total, le point mort devrait s’établir autour de 100 logements/an, et donc l’offre nouvelle, autour de 450 à 500 logements/an devrait permettre de maintenir dans les années qui viennent un rythme comparable d’accroissement démographique.

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Evolution du parc par statuts d’occupation

Ivry fait partie des communes du Val de Marne présentant un fort taux de logements HLM. En contrepartie, c’est principalement la propriétéoccupante qui est sous représentée.On notera par ailleurs un taux particulièrement élevéde logements meublés, en raison très probablement de la présence d’un nombre significatif de structures d’hébergement et de résidences étudiantes (1).Dans la période récente (2001-2007), tous les types de parc ont progressé à Ivry (source FILOCOM).

Paradoxalement, c’est le parc des propriétaires-occupants qui a le plus progressé, alors qu’il n’a occupé qu’une place restreinte dans la production neuve. Cf. graphique ci-contre. Etant donné qu’il n’y a pas eu sur la période de transfert du parc locatif social vers le privé (vente, déconventionnement…), ceux-ci se sont opérés du parc locatif privé vers la propriété-occupante.C’est un phénomène relativement fréquent en Ile-de-France (notamment à Paris) et dans les grandes métropoles de province. Compte tenu de cette érosion, le maintien d’un parc locatif privé significatif suppose donc de compenser ces prélèvements par un surcroît de production neuve.

(1): toutes ne sont pas nécessairement comptabilisées en logements meublés. Les résidences CROUS, comme les maisons de retraite pour personnes âgées ne sont généralement pas comptabilisées par l’INSEE dans les résidences principales.

Variations annuelles des résidences principales

2001-2007

0,0%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

1,2%

1,4%

1,6%

1,8%

propriˇtaires occupants locataires

totale due � la construction neuve

Source: FILOCOM

Rˇsidences Principales par statut au recensement de 2007

PO HLM (1) Loc non HLM Meublˇs Gratuits TotalIvry 7 153 9 700 4 680 1 791 890 24 214

30% 40% 19% 7% 4% 100%

Vitry 36% 39% 21% 2% 3% 100%

Val de Bi¸vre 38% 34% 22% 3% 3% 100%

Val-de-Marne 46% 27% 22% 2% 3% 100%Ile de France 47% 22% 24% 3% 3% 100%

Source : Insee et EPLS (1) Logements ordinaires appartenant � un bailleur HLM, conventionnˇs ou non.NB

Les rˇsultats de l'EPLS sont assez cohˇrents avec c eux du fichier Ville qui donnait en octobre 2010 : - 9 052 logements ordinaires conventionnˇs appart enant � un organisme HLM - 691 logements en structure d'hˇbergement (pour p artie dans la catˇgorie Ņmeublˇs Ņ de l'INSEE) - 307 logements en rˇsidence ˇtudiante (pour parti e ˇgalement dans la catˇgorie Ņmeublˇs Ņ de l'INSEE) - en outre, 46 logements conventionnˇs dans le par c privˇSur le parc HLM, le fichier de la Ville fait rˇfˇre nce. Cf. chapitre suivant.

Sur le parc HLM, la source INSEE (dˇclarative) n'est pas la plus fiable. Elle est cependant utilisˇe ici pour permettredes comparaisons � la m�me date avec les autres segments du parc et avec les territoires de rˇfˇrence. Elle estcorrigˇe ici en reprenant les donnˇes de l'enqu�te EPLS (Minist¸re chargˇ du logement), estimˇes � la date durecensement INSEE (1� janvier 2007). Les donnˇes sur le parc locatif privˇ ont ˇtˇ corrigˇes d'autant.

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Le parc de logements ivryen est dominé par les logements de petite taille.

En 2006, les logements de 2 pièces ou moins représentaient 43% des résidences principales, et les logements de 4 pièces ou plus 25%.

La proportion de petits logements a augmenté depuis 1999 (ils étaient alors 40%)

Une part importante de petits logements

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Le parc locatif social

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Une densité importante de logements locatifs sociaux

En 2008, Ivry comptait 9 462 logements conventionnés

(Ils sont 10 096 en 2010), dont :

• 8 818 logements «ordinaires» (1) appartenant à des bailleurs sociaux (9 052 en 2010)

• 291 logements en structures d’hébergement (691 en 2010)

• 307 logements en résidences pour étudiants

• 46 logements conventionnés dans le parc privé(Source: Ville d’Ivry)

Le parc social est présent sur l'ensemble des quartiers d'Ivry. Dans 4 quartiers, il représente plus de la moitié des logements :

- Parmentier – Gagarine (52%)- Centre-Ville (54%)- Fort- Monmousseau (54%)- Curie / Hoche Le Galleu (60%)

Une présence moindre à Ivry Port

•

(1) Hors foyers et résidences

(2) Nb en 2008 (source Ville) / nb résidences principales 2007 (source INSEE)

Toutes catégories confondues, les logements conventionnés représentent 38,8 % des résidences principales (2).

Les logements HLM «ordinaires» conventionnés représentent 36,1% des résidences principales (2).

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5 000

10 000

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nb logts conventionnés (1)autres résidences principales (2)

(1) Source EPLS 2008; (2) Source: INSEE 2007

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• Un patrimoine dispersé, qui structure le tissu urbain

• Une qualité architecturale souvent présente , avec des bâtiments emblématiques de l’histoire de l’habitat social et de la mémoire locale

• Une attractivité élevée , plus modérée pour les ZUS Gagarine et Curie

Un rôle structurant dans le tissu urbain

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Un bailleur de référence

Source : Ville, 2010

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logts conventionnˇs

logts non conventionnˇs

Projets

6 223

• L’OPH d’Ivry est le bailleur de référence de la Ville. Il gère 6 223 logements, soit 65% des logements HLM conventionnés présents sur la commune (1).

• Le reste du patrimoine conventionné(2 829 logements) est réparti entre une quinzaine de bailleurs. Parmi eux figurent plusieurs importants organismes (ESH à vocation régionale ou nationale, OPH du Val de Marne), dont certains ont des projets de développement significatifs sur la commune.

• Cinq bailleurs gèrent égalementun total de 1 327 logements déconventionnés.

(1) 268 logements de l’OPH (ILN Raspail, Danton, Casanova) sont en cours de conventionnement dans le cadre d’une démarche de conventionnement global du patrimoine.

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• Un fort ralentissement de la construction dans la décennie 1990

• Une accélération très notable depuis 2000 (1 297 logements construits entre 2000 et 2008 : 13 % du parc de 2008, contre 6 % pour le Val de Marne).

En 2009, 295 logements conventionnés ont été réalisés (109 en 2008).

En moyenne, la Ville attribue annuellement 400 000 € (sur un total de 2 000 000 € consacrés au logement) d’aides au développement du parc HLM (action foncière, garanties d’emprunts, subventions).

Un effort important de construction HLM

% de logements sociaux construits entre 2000 et 2007

• Le parc social d’Ivry est relativement ancien (55% du parc de 2008 a été construit avant 1969, et 15% avant 1949). Ceci entraîne des besoins significatifs de réhabilitation et en particulier d’amélioration des performances thermiques.

• Depuis 2001, près de 3 300 logements ont été réhabilités dans le parc locatif social, dont 73% dans le parc de l’OPH d’Ivry. Cette politique sera renforcée par la mise en œuvre des Plans Stratégiques de Patrimoine et des Conventions d’Utilité Sociale des bailleurs

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10%

20%

30%

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2008

2000-2008

1990-1999

1970-1989

Avant 69

Source : EPLS 2008

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1 pièce (19m2) 2 pièces (48m2) 3 pièces (63 m2) 4 pièces (77m2) 5 pièces et plus(100 m2)

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Loyers ensemble du parc privé Loyers HLMO

Sources : croisement des fichiers Clameur et Olap sur la base de surfaces >5% aux surfaces HLM minimales

330

740810

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1360

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340415

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1 pièce (19m2) 2 pièces (48m2) 3 pièces (63 m2) 4 pièces (77m2) 5 pièces et plus(100 m2)

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loyers de marché du parc privé (emménagés récents) Loyer PLUS

• Du fait de la relative ancienneté du parc HLM d’une part, et de la pression qui s’exerce sur les loyers privé d’autre part, il existe un différentiel de loyer important entre ces deux parcs, en particulier pour les grands logements.

• Ce qui explique une mobilité résidentielle très faiblechez les locataires du parc social (5,5%/an, contre 21% dans le parc privé)

Un différentiel de loyers important et une faible mobi lité

Le graphique ci-dessus compare les loyers des logements HLM récents (financés en PLUS) en les loyers des emménagés récents dans le parc privé.

Le graphique ci contre compare les loyers des logements HLM anciens (financés en HLMO) et les loyers de l’ensemble du parc privé.

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• Une occupation très sociale du parc HLM, même si les locataires sont moins modestes que sur l’ensemble du département du Val de Marne.

En 2009, 60% des locataires HLM d’Ivry ont des ressources inférieures à 60% des plafonds HLM.

L’occupation sociale se paupérise : la part des locataires à très faibles ressources est plus importante chez les emménagés récents.

• Le parc privé a également un rôle social marqué(30% de ménages sous le seuil de pauvreté, contre 23% dans le locatif social)

• Des propriétaires-occupants plus modestes que dans le 94, y.c parmi les emménagés récents

Les ressources des ménages locataires du parc socia l en 2009

14,80%26,40% 21,50%

45,20%

44,80%42,10%

31,60%

26%29,10%

8,50% 3% 7,20%

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100%

Ivry Emménagés Récents Ivry Val de Marne

< 20% des plafonds 20 à 60% des plafonds 60 à 100% des plafonds >100% des plafonds

Source : OPS 2009

Rôles comparés des parcs locatifs social et privé (1)

Locataires privés

Locataires HLM

Propriét aires occupants

Revenu m éd ian en % des plafonds HLMTotal occupants 49 % 54 % 85 %

Emm én agés 2003-2007 46 % 46 % 85 %

Ressources < 30 %

Emmén agés 2003-2007 33 % 30 % 10 % Dép artement 94 : total 20 % 22 % 5 %

94 : emmen . 2003-2007 22 % 27 % 6 %

Ressources = 100 % et +

Emmén agés 2003-2007 10 % 6 % 38 % Dép artement 94 : total 21 % 11 % 50 %

94 : emmen . 2003-2007 20 % 7 % 47 %

Source Filocom 2001 -2007

Total occupants

Total occupants

Ressources / PlafondsHLM en 2007

9 %30 % 24 %

38 %13 % 11 %

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10En 2007, une surface habitable moyenne :

- de 58 m2 dans le parc public

- contre 42 m2 dans le locatif privé

Surface des résidences principales

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Propriété Occupante

Locatif privé

Locatif social

En % du parc 2007

< = 9 m2

10 - 19

20 - 34

35 - 54

55 - 74

75 - 94

95 et +

Source : FILOCOM 2007

Le parc social accueille donc des ménages plus gran ds que le parc privé.

Statut d'occupation et composition des ménages

36% 36% 40%

31%26%

25%

15%15%

14%

16%17% 15%

3% 6% 5%

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90%

100%

PropriétairesOccupants

Locatif Social Locatif privé

6 et plus

4 ou 5 personnes

3 personnes

2 personnes

1 personne


Les ménages de 3 personnes et plus représentent 38% des locataires en 2007, contre 34% dans le locatif privé et 33% dans le parc en propriété occupante

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5,0%

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15,0%

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25,0%

Propriétaires Occupants Locatifs social Locatif privé

En

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dont suroccupation lourde Surroccupation

Le parc privé reste marqué par une suroccupation plus importante (22%) , ce qui alimente la demande de grands logements dans le parc social.

Suroccupation lourde : critère d'indécence (<9m2 par personne)

Suroccupation légère : 16 m2 pour une personne puis 11m2 par personne supplémentaire

Rôles comparés des parcs locatifs social et privé (2)

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10Age de la personne de référence en 2007

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Locatif social Locatif privé

<25 25-39 40-59 60-74 75 et +

En conséquence, une occupation moins jeune dans le parc socialune occupation moins jeune dans le parc social :

- les plus de 60 ans représentent plus de 30% des chefs de famille , contre deux fois moins dans le parc locatif privé.

- les moins de 40 ans représentent moins d’un tiers des personnes de référence dans le parc social en 2007, contre près de la moitié dans le parc locatif privé.

Age médian des personnes de référence :

- 39 ans dans le locatif privé- 51 ans dans le locatif social


Dans le parc de l’OPH d’Ivry, en 2009 :

- Age moyen des signataires principaux: 54 ans, en sensible progression depuis les 3 dernières années. Age moyen de l’ensemble des personnes logées: 38,5 ans (37,9 en 2005)

- 1 400 signataires principaux et 2 610 personnes logées de plus de 65 ans. Elles se retrouvent en nombre important dans les grandes cités comme Pierre et Marie Curie, Thorez, Gagarine, et en proportion forte (plus du tiers), à Huon extension, Lénine, Thorez, Robespierre, Spinoza, tour Casanova et tour Jeanne Hachette

- 573 personnes logées de 80 ans et plus

Source: OPH d’Ivry

Des occupants plus âgés que dans le parc locatif priv é

0 200 400 600 800 1000 1200

0-4 ans

5-9 ans

10-14 ans

15-19 ans

20-24 ans

25-29 ans

30-34 ans

35-39 ans

49-44 ans

45-49 ans

50-54 ans

55-59 ans

60-64 ans

65-69 ans

70-74 ans

75-79 ans

80-84 ans

85 ans et plus

pyramide des âges de l'ensemble des résidants de l'Office en 2009, en

nombre

signataires principaux autres personnes

30Squ

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10• Un nombre de demandes très élevé et un taux atypique :5 658 demandes en instance au 31/12/2009Le graphique ci-contre représente le nombre de demandes (au 31/12/2009) rapporté au nombre d’habitants INSEE 2007). Il illustre l’intensité particulière de cette demande sur Ivry.

• Une demande ancienne : > 10 ans : 5% des cas5 -10 ans : 29 %< 5 ans : 66%

• et une faible mobilité : 5,5% /an

• La structure de la demande diffère peu de celle des territoires de référence.La part de ménages hébergés, pour bonne part des jeunes en situation de décohabitation et des couples en séparation, plus élevée qu’ailleurs, est le principal écart avec la structure des territoires de référence.Sur tous les autres critères, personnes sans logement (4,2%), demandeurs logés à l’hôtel ou en meublé (2,6%), sorties de foyer d’hébergement (4,1%), on reste, selon la source Préfecture, dans des proportions très comparables à celles des territoires de référence.

• Les demandes motivées par l’insalubrité et le manque de confort dans le parc locatif privé sont nombreuses (environ 700, 12% des demandes).

• L’accès au parc HLM est très difficile. En 2009, 495 attributions ont été réalisées, dont 295 pour des logements neufs et 300 dans des logements existants. La Ville a défini les priorités suivantes pour les attributions :- les jeunes ivryens de moins de 35 ans (30% des attributions)- les demandes de mutation HLM (30%)- les autres demandeurs (40%).Elle ne dispose cependant que d’une marge de manœuvre limitée,sur le contingent dont elle dispose. Le contingent préfectoral, pour sa part, est principalement mobilisé dans le cadre du DALO (Loi sur le Droit au Logement Opposable).

.

Source: Etude du fichier « Préfecture » pour la DDT 94NB: Ne sont prises en compte que les demandes déposées ou renouvelées depuis moins de 18 mois

Une demande locative sociale pressante

Origine des mˇnages demandeurs de logement social

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Ivry s/ Seine

Val de Marne

Alfortville

CA du Val deBi¸vre

Vitry s/ Seine

Crˇteil

En % de la demande

locataire

propriˇtaire occupant

temporaire (= foyerÉŹ),

familial (dˇcohabitation),sˇparation, tiersautres : h™tel ou h™tel meublˇ

sans logement : expulsˇ, squat,rue, sdf..

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52,3% des ménages demandeurs d’un logement HLM sur Ivry ont des ressources inférieures à30% des plafonds PLUS, contre 47,4% en moyenne dans le Val de Marne.

78,6% des ménages sous 60% du plafond PLUS (qui correspond approximativement au plafond PLA i)

Source : fichier GIL 2009 – DDE 94

Une demande peu solvable

Niveau de ressources des ménages demandeurs de loge ment social

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Ivry s/ Seine

Val de Marne

Alfortville

CA du Val de Bièvre

Vitry s/ Seine

Créteil

En fonction des plafonds HLM

< 30% des plafonds PLUS

de 30 à 60% des plafonds PLUS



140 % et +

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10Age des demandeurs de logement social

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Ivry s/ Seine

Val de Marne

Alfortville

CA du Val deBièvre

Vitry s/ Seine

Créteil

En % de la demande

moins de 30 ans

30 à 39 ans

40 à 49 ans

50 à 64 ans

65 ans et plus

• 33,2% des demandeurs sont âgés de moins de 30 ans , contre 25,7% en moyenne dans le Val de Marne.

• 50% d'isolés (36% dans le 94)

• Les ménages sans enfants (1 ou 2 adultes)représentent 64% de la demande (50% dans le 94)

Sources : fichier GIL 2009

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Ivry s/ Seine

Val de Marne

Alfortville

CA Val de Bièvre

Vitry s/ Seine

Créteil

En % de la demande

Adulte isolé

2 adultes sans enfant

2 adultes avec enfant

Un adulte avec enfant

3 adultes sans enfant

3 adultes avec enfant

Une demande jeune

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Taille du logement demandé

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Ivry s/ Seine

Val de Marne

Alfortville

CA du Val de Bièvre

Vitry s/ Seine

Créteil

En % de la demande

1 pièce

2 pièces

3 pièces

4 pièces

5 pièces et +

49% des demandes sur Ivry concernent des T2(contre 33% en moyenne dans le Val de Marne), en décalage avec l'offre constituée à 70% de T3 et plus.

NB: il s’agit des logements demandés à la date d’enregistrement de la demande. Au moment de l’attribution, le plus souvent quelques années plus tard, le logement souhaitéest généralement plus grand en raison de l’évolution des familles.

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1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et +

Offre Demande

Sources : fichier GIL – DDE 94 (pour la demande) et EPLS 2008 (pour l’offre)

NB : Les chiffres de l'offre incluent tous les logements conventionnés sociaux, y compris les logements occupés.

Le déséquilibre constaté est donc à relativiser, dans la mesure où la mobilité étant plus forte pour les T2 que pour les grands logements.

L'offre locative sociale

4,9% 6,19%

25,4% 21,43%

40,7%38,68%

22,3% 27,31%

6,7% 6,39%

0%

10%

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30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Ivry Val de Marne

5 pièces et +

4 pièces

3 pièces

2 pièces

1 pièce

Cette structure de l'offre est comparable à la moyenne du Val de Marne et aux communes voisines, même si la proportion de T2 et de T3 est un peu plus importante.

Une forte demande de petits logements

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Les logements adaptés

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Logements adaptés pour personnes âgées

6 structures dédiées à l’hébergement permanent• Une maison de retraite privée (places médicalisées) : spécialisée dans l’accueil de personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer. 46 places installées, 15 places en accueil de jour autorisées

• 3 foyers logements : 90 places installées Des foyers relativement anciens : des besoins de modernisation et d’adaptation ?

�136 places, dont 46 médicalisées

�Une offre en hébergement temporaire (accueil de jour) qui fait défaut

Structures et services pour le maintien à domicile

3 services d’aide à domicile autorisés/habilités (d’après le schéma départemental en faveur des personnes âgées 2006-2010)

• Association « Age et Vie »• ARYAN Service• Service d’aide à domicile du CCAS

2 services de soins infirmiers à domicile (SSIAD)

Source : CG 94

En 2006, environ 2 200 personnes âgées de 75 ans ou plus vivent à leur domicile à Ivry. C’est 100 de moins qu’ en 1999.

83% de ces personnes âgées vivent dans le logement dont elles sont propriétaires ou sont locataires dans le parc HLM (source : INSEE, recensements 1999 et 2006)

Un constat partagé par les bailleurs sociaux d’un vieillissement des occupants de leur parc et de bes oins croissants en matière de logements adaptés.

Les allocataires APA (domicile + établissement)� 770 allocataires de plus de 60 ans au 1er juin 2010

Les allocataires de l’APA à domicile� 20% des plus de 75 ans� 62% des allocataires de l’APA en 2010 (53% en 2008)

Un taux de croissance annuel élevé (près de 15 %)20% des allocataires APA Domicile sont classés en GIR 1 et 2

� La prise en charge de la dépendance = un enjeu fort

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Logements adaptés pour personnes handicapées

Une absence de structure spécialisées dans l’héberg ement de personnes adultes handicapéesMais une augmentation des allocataires de l’AAH (541 en 2008, 434 en 1999)

Une carence partiellement compensées par l’offre pr ésente à proximité d’IvryFoyers d’hébergement adultes handicapées : 1 au Kremlin-Bicêtre, 3 à Vitry, 2 à Créteil, 4 à ChoisyFoyers de vie adultes handicapées 1 au Kremlin-Bicêtre, 1 à Vitry et 1 à ChoisyFoyers d’accueil médicalisé (FAM) : 1 à Villejuif, 1 à Chevilly-LarueMaisons d’accueil spécialisées : 1 à Villejuif, 2 à Vitry, 1 à Créteil

Enfance et petite enfance• Centre d’Action Médico-Sociale Précoce (CAMSP) : 140 places installées, gérées par le centre hospitalier intercommunal de Créteil• Centre Médico-Psycho-Pédagogique (mairie d’Ivry, direction des affaires médico-sociales et de la petite enfance)

Source : BDSL, CAF 94

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Les logements temporaires

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Etudiants En formationprofessionnelle

Chomeurs, sansactivité

En emploiprécaire

En emploi stable

en logement autonome

chez parents

Logements dédiés aux étudiants / jeunes actifs (1)

Les situations professionnelles et résidentielles des 10 000 jeunes Ivryiens de 19-29 ans sont très variées :

- 3 600 étudiants et jeunes en formation professionnelle, majoritairement chez leurs parents (à 58%, en particulier en location HLM). 43% de ces étudiants étudient à Paris (dont un tiers dans le 13ème et le 5ème arrt.), 25% à Ivry, 15% à Vitry, Créteil et Le Kremlin-Bicêtre.

- 2 600 jeunes chômeurs ou en emploi précaire, majoritairement en logement autonome (à 58%)

- 3 200 jeunes en emploi stable (CDI, fonction publique, indépendants), à 73% en logement autonome.

- environ 500 jeunes hors logement ordinaire (en foyer de jeunes travailleurs essentiellement), la majorité occupe un emploi

Une arrivée massive de jeunes, étudiants ou actifs : près de 2 550 jeunes de 15 à 29 ans en plus entre 1999 et 2006

Un fort développement des jeunes en logement autonome, en particulier dans le parc privé locatif (vide ou meublé) : essentiellement des jeunes non originaires d’Ivry

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Emploi Elèves, étudiants Chômeurs Autres inactifs

1999

2006

Evolution du nombre de jeunes âgés de 15 à 29 ans entre 1999 et 2006

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5%

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25%

30%

35%

40%

Autonome loc

privé

Chez parents

loc HLM

Autonome loc

HLM

Chez parents

proprio

Autonome loc

meublé

Chez parents

loc privé

Autonome

proprio

Autre

Etudiants

Formation professionnelle

Chomeurs, sans activité

Emploi précaire

Emploi stable

Répartition des jeunes de 19 à 29 ans selon leur mode de résidence et leur situation, en 2006Mode de résidence des 19-29 ans selon leur situation en 2006

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> 29 ans

15-29 ans

Loc privé vide Loc HLM Loc privé meublé Propriétaire Log. gratuit

1999 2006

1999 2006

1999 2006

1999 2006

1999 2006

Evolution du nombre de ménages selon l’âge du chef de ménage entre 1999 et 2006

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Logements dédiés aux étudiants / jeunes actifs (2)

�Une offre totale de 761 logements / chambres à Ivry dédiées aux étudiants et jeunes actifs, dont 46% en structures publiques avec possibilité d’APL

� Un rééquilibrage en cours vers une offre plus sociale avec des montants de redevances à la portée des étudiants et jeunes actifs

Résidences / Foyers AdresseType de parc

Capacitéd'accueil

(nombre de logements)

Types de logementLoyer mensuel(hors AL et APL)

Résidence Studélite "Le Kleber" 44 rue Raspail privé 151 T1 (18 m2 à 33 m2) 530 € à 770 €

Résidence "Les Estudines "Paris/Ivry"

4 rue Jean-Jacques Rousseau

privé 257 T1 et T2 650 à 900 €

Résidence IDF Habitat 56 bd Brandebourg public 105 T1 (18/20 m2) 390 € (PLUS)

Résidence ARPEJ "Nicolas Appert"

81 rue Marat public 207T1 et T2 (18 m2 à 28

m2)440 à 580 € (PLUS)

Foyers de jeunes travailleurs (ALJI)

6 avenue Spinoza public 41 11 m2 à 19 m2 136 € à 183 €

Source : ADIL 94, Ville

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Logements d’insertion

2 foyers mixtes (migrants / insertion)• Foyer Ivry Delbrel (AFTAM) : 65 places• Résidence Michelet (ADOMA) : 256 places

1 CHRS• Géré par l’association EMMAUS• 25 places (dont 10 en hébergement éclaté réparti dans le parc de l’OPHLM)• Une carence de 30 places en hébergement d’urgence selon le Porter à Connaissance du PLU(conformément au seuil de 1 place pour 1 000 habitants retenus dans le cadre de la loi DALO)

Le Village de l’Espoir (accueil pour SDF)• Géré par l’association Cœur des haltes• Terrain réquisitionné par l’Etat en 2007 pour l’installation provisoire de 30 bungalows• En 2010, la structure continue d’accueillir une soixantaine de personnes

2 résidences sociales • Foyer Jean-Jacques Rousseau (AFTAM) : 400 logements• Foyer Colombier (AFTAM) : 93 logements en cours de réhabilitation• Bénéficiaires : Public cible résidence sociale

� Des revenus très faibles pour les occupants� Un phénomène de paupérisation d’une partie des ména ges, notamment dans le parc privé� Des difficultés d’accès au logement pour les jeunes actifs aux revenus modestes

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Offre complémentaire

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Offre complémentaire hôtelière et autres résidences

Deux résidences SNCF• Hébergements temporaires de 1 semaine à 3 ans• Bénéficiaires : salariés SNCF, ayant-droit, salariés groupe SNCF, autres sociétés• Capacité d’accueil totale : 379 places• Relativement anciens (créé en 1958 et 1971)

Hôtels de tourisme• Résidence privée Antaeus « Park Avenir » : 155 logements (T) de 600 à 700 €• Résidence Brandebourg Citéa : 76 logements (T1 et T2)

� Séjours professionnels (hébergement court séjour de salariés), en lien avec le développement de l’activité tertiaire sur la commune

� Mobilisation ponctuelle par les services sociaux pour des besoins de logements d’urgence

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Les aires d’accueil

La Ville ne dispose pas des aires d’accueil réglementaires, et des réflexions sont engagées pour leur création.

Le schéma départemental d’Accueil des Gens du voyage du Val de Marne (annulé par la cour administrative d’appel en octobre 2007) avait identifié pour la ville d’Ivry un besoin de 16 places, sur des besoins estimés à 450 places à l’échelle départementale. Un nouveau schéma en est cours d’élaboration.

Des aides financières de l’Etat, du CG 94 et de la CAF sont mobilisables pour la création et le fonctionnement des aires d’accueil.

Différentes hypothèses ont été proposées par le schéma de 2003 :

• réalisation d’une aire d’accueil d’une capacité de 16 places avec 2 500 m2 de terrain• réalisation d’une aire d’accueil d’une capacité de 21 places avec 3 000 m2 de terrain

La Ville poursuit sa réflexion en lien avec l’élaboration du nouveau schéma départemental et du PLU. Cette réflexion porte sur l’accueil tant des gens du voyage que des Roms; elle est également liée à la problématique de la récupération du terrain réquisitionné par l’Etat pour l’hébergement d’urgence des sans-abri du Canal Saint-Martin (Village de l’Espoir, 30 bungalows créés en 2007), et retenu site possible dans le précédent Schéma.

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Synthèse des différentes structures

�� Des structures spécialisées qui sont complémentaire s de celles présentes sur Paris

• Personnes âgées : des enjeux pour une meilleure pri se en charge de la dépendance et grande dépendance, au-delà de la question du maintien à domicile

• Etudiants et Jeunes travailleurs : une offre à dével opper pour répondre aux difficultés d’accès au loge ment ordinaire (en particulier des petites surfaces loca tives du secteur privé dont les prix des loyers augm entent fortement)

• Une absence de structures pour personnes adultes ha ndicapées

• Des résidences sociales en restructuration

Public Offre dédiée existante Projet

Personnes Agées4 établissements136 places en tout, dont 46 médicalisées

Jeunes5 structures d’accueil (dont 3 résidences sociales)720 logements et 41 places

Opération Athénée : création future de 142 logements pour jeunes actifs (2012)

Handicapées Aucune structureOpération Icade / ETAI : 46 logements

Insertion sociale

2 foyers de travailleurs migrants (321 places)2 résidences sociales (493 logements)1 CHRS (25 places)Le Village de l’Espoir (30 places)Capacité d’accueil totale : 376 places + 493 logements

Source : Ville, CG 94, ADIL

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Carte de synthèse des différentes structures à destina tion des populations spécifiques

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Le parc priv éet le march é immobilier

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Nb immeubles Nb logementsRépartition

logtsHabitat individuel 932 1 010 12%Habitat collectif, copropriété <15 logts 421 2 946 35%Habitat collectif, copropriété >=15 logts 107 2 709 32%Habitat collectif, monopropriété <15 logts 309 1 411 17%Habitat collectif, monopropriété >=15 logts 18 368 4%Ensemble parc privé d'avant 1949 1 787 8 444 100%

Une part importante de petites copropriétés anciennes : un patrimoine faubourien de qualité variable, et dont le fonctionnement et la gestion en copropriété sont souvent fragiles

Une part importante de petits immeubles collectifs détenus par des propriétaires bailleurs uniques : un patrimoine parfois coûteux à entretenir pour leur propriétaire

Un parc privé ancien individuel localisépar grappes, plus présent au sud-ouest de la commune, souvent constitué de petits pavillons ouvriers

individuel

collectif, copropriété <15 logts

collectif copropriété >=15 logts

collectif propriétaire unique

habitat privé d’après 1949, habitat socialou activité économique

4 principales localisations (cercles en pointillés) :Mirabeau / Petit Ivry : habitat privé ancien éclectique, à dominante petits immeubles collectifs (petites copros et propriétaires bailleurs uniques). Fortes mutations socio-démographiques.Ivry-Port : habitat collectif dominant, en particulier grandes copropriétés anciennes. 2 exceptions : Simonet/Révolution et Volta/BourdeauParmentier / Monmousseau / Vérollot / Hoche / Le Ga leu : dominante individuelle, et quelques petites copropriétés anciennes.Centre-ville : habitat privé ancien résiduel, plutôt éclectique


L’habitat privé ancien (construit avant 1949)

La diversité du parc privé (1)

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10individuel

collectif construit avant 1949

collectif construit entre 1949 et 1994

collectif construit à partir de 1995

1 200 logements

7 400 logements

5 200 logements

2 400 logements

� 16 200 logements privés détenus par des particuliers ou des SCI

� + 1 330 logements privés gérés par des bailleurs sociaux

� Parmi les 16 200 :� 1 200 logements privés

individuels , intersticiels au nord et à l’est, plus présents au sud et à l’ouest. Il s’agit souvent d’un habitat ouvrier modeste.

� 7 400 logements privés collectifs anciens , essentiellement situés dans les quartiers Mirabeau, Petit-Ivry et Ivry-Port. C’est ce type de parc qui connaît le plus l’arrivée de nouveaux ménages plus aisés et un maintien d’une certaine fragilité.

� 5 200 logements privés collectifs de 1949-1994 : unrenouvellement marqué dans les années 60-70 , en particulier dans le centre-ville et la moitié sud de la Ville. Les grandes copropriétés semi-récentes (de plus de 50 logts) regroupent 3 600logements : un parc potentiellement énergivore, dont les besoins en gros travaux, les difficultés de gestion et l’évolution de l’occupation sont à surveiller

� 2 400 logements issus d’opérations récentes (depuis 15 ans) dispersées, regroupant 15% du parc privé

La diversité du parc privé (2)


Source : DGI, fichiers fonciers Majic2, 2009.

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10� Globalement, un parc privé occupé qui présente un peu plus de

propriétaires que de locataires (54% contre 46%)

� Une forte augmentation de la propriété occupante : + 1 100 ménages entre 1999 et 2007. La poussée des propriétaires est àla fois visible dans le parc ancien et dans le parc plus récent.

� Un parc locatif privé qui se développe en volume (+ 500 logements) mais qui peine à se maintenir en proportion (reste autour de 26% des résidences principales).

� Un rôle d’accueil de ménages modestes, en particuli er du parc locatif, qui se maintient : 41% de ménages locataires du privé sont ouvriers ou employés, 50% disposent de ressources inférieures aux plafonds PLAI

� Une arrivée de classes sociales plus favorisées , en propriétéoccupante plus qu’en location privée, et davantage dans le parc ancien que dans le parc plus récent

� Une part importante de personnes âgées parmi les propriétaires occupants (plus d’un chef de ménage sur 3 est retraité) mais qui diminue en raison d’une arrivée importante de jeunes ménages

� Des logements locatifs privés de plus en plus petit s (davantage de T2), des logements occupés par leur propriétaire de plus en plus grands (davantage de T 4 ou plus)

� Une progression de la location meublée à destination de jeunes ménages mobiles (étudiants, jeunes en formation professionnelle, etc.), remplaçant des chambres d’hôtels meublés à destination de travailleurs pauvres souvent étrangers, en nette régression ces dernières années

� Les prix du marché locatif ont augmenté plus vite à Ivry que dans le reste du Val de Marne ou de l’agglomération parisienne, entre 2003 et 2009 (en particulier pour les petites surfaces)

Evolution de la catˇgorie socioprofessionnelle des chefs de mˇnages propriˇtaires occupants

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Artisans,commer¨ants,

chefs entreprise

Cadres,professions

intellectuellessup.

Professionsintermˇdiaires

Employˇs Ouvriers Retraitˇs Autres sansactivitˇ

professionnelle

19992007

Evolution de la catˇgorie socioprofessionnelle des chefs de mˇnages en location vide privˇe

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Artisans,commer¨ants,

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Professionsintermˇdiaires

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professionnelle

19992007

Part de propriˇtaires occupants au sein des rˇsiden ces principales privˇes selon l'ˇpoque de construction des logements

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Avant 1949 1949-1989 Apr¸s 1989

19992007

Un parc privé en mutation rapide

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10� Dans le parc privé ancien, la part des locataires est

majoritaire (52% contre 48%)

� Mais la poussée des propriétaires tend à inverser la tendance : le parc locatif ancien a diminué de 150 logements entre 1999 et 2007.

� Une forte baisse de la vacance entre 1999 et 2007 dans un contexte de tension du marché croissante. La part de logements anciens vacants est passée de 13,9% à 8,4%.

� Une augmentation de la part des T1 (de 14,8% des résidences principales d’avant 1949 à 19,1% entre 1999 et 2007)

� Une forte baisse des ménages modestes (la part des ouvriers et des employés dans le parc construit avant 1949 est passé de 43% à 33% entre 1999 et 2006), alors que les ménages plus favorisés ont explosé (la part des cadres et professions intermédiaires est passée de 22% à 32%)

� Une occupation du parc privé ancien qui rajeunit : primo-accession à la propriété pour des jeunes ménages de moins de 40 ans. Premier logement autonome en location privée pour des jeunes de moins de 30 ans, étudiants ou jeunes actifs

� Une baisse conséquente de la part des personnes âgées , même si leur présence, en particulier dans le pavillonnaire ou parmi les propriétaires occupants, reste importante

Habitat privé construit avant 1949

Evolutions récentes dans le parc privé ancien


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10� Un inconfort qui se réduit globalement : en

2007, plus de 2000 résidences principales restent sans pièce réservée à la toilette, dont 600 sans baignoire ni douche (soit 250 logements de moins qu’en 1999)

� Mais un inconfort qui reste élevé (deux fois supérieur à la moyenne départementale) et concentré dans certains secteurs : Ivry-Port, Mirabeau et Petit-Ivry regroupent les deux-tiers des résidences principales sans pièce réservée àla toilette.

� Le nombre de ménages (tous statuts confondus) en situation de sur-occupation est passé de 3500 à 4100 entre 1999 et 2007. Ils représentent 17% des ménages au global, mais 27% parmi les ménages locataires dans le parc privéconstruit avant 1949 (750 ménages)

� Des situations d’indécence très fréquentes. Demandes d’informations croissantes auprès de l’ADIL, portant majoritairement sur les rapports locatifs dans le secteur privé

� Des situations d’insalubrité encore très fréquentes : 270 arrêtés d’insalubrité ou de péril sont en vigueur en 2010.

� Environ 700 ménages demandeurs de logement concernés par des problèmes d’insalubrité.

� Une vacance persistante , malgré une forte baisse ces dernières années.

Arrêtés d’insalubrité ou de péril : Périmètresen cours levé d’OPAH

Habitat privé construit avant 1949

� Des copropriétés qui se fragilisent : bailleurs peu investis, petites copropriétés en difficulté de gestion (pas de syndic), fréquence des impayés, quote-parts importantes de travaux. L’ADIL reçoit 14% de consultations relatives à des questions sur la copropriété.

Le parc privé ancien reste fragile

Source : DGI, fichiers fonciers Majic2, 2009. SCHS Ville d’Ivry, 2010. Traitement et cartographie : Urbanis, 2010

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Nb immeubles Nb logementsRépartition

logtsHabitat individuel 932 1 010 12%Habitat collectif, copropriété <15 logts 421 2 946 35%Habitat collectif, copropriété >=15 logts 107 2 709 32%Habitat collectif, monopropriété <15 logts 309 1 411 17%Habitat collectif, monopropriété >=15 logts 18 368 4%Ensemble parc privé d'avant 1949 1 787 8 444 100%

� Une part importante de petites copropriétés anciennes : un patrimoine faubourien de qualitévariable, et dont le fonctionnement et la gestion en copropriété sont souvent fragiles

� Une part importante de petits immeubles collectifs détenus par des propriétaires bailleurs uniques : un patrimoine parfois coûteux à entretenir pour leur propriétaire

� Un parc privé ancien individuellocalisé par grappes, plus présent au sud-ouest de la commune, souvent constitué de petits pavillons ouvriers

individuel

collectif, copropriété <15 logts

collectif copropriété >=15 logts

collectif propriétaire unique

habitat privé d’après 1949, habitat socialou activité économique

L’habitat privé ancien (construit avant 1949)

4 principales localisations (cercles en pointillés) :� Mirabeau / Petit Ivry : habitat privé ancien éclectique, à dominante

petits immeubles collectifs (petites copros et propriétaires bailleurs uniques). Fortes mutations socio-démographiques.

� Ivry-Port : habitat collectif dominant, en particulier grandes copropriétés anciennes. 2 exceptions : Simonet/Révolution et Volta/Bourdeau

� Parmentier / Monmousseau / Vérollot / Hoche / Le Ga leu : dominante individuelle, et quelques petites copropriétés anciennes.

� Centre-ville : habitat privé ancien résiduel, plutôt éclectique

Le parc privé ancien : typologie d’habitat et spatiali sation


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Une action publique en faveur du parc privé déjà forte

DiffDiff éérentes actions mises en placerentes actions mises en placeOPAH OPAH MirabeauMirabeau--SSéémard mard (2006(2006--2011)2011)

OPAH RU OPAH RU IvryIvry--Port Port (2007(2007--2011)2011)

OPAH copropriOPAH copropriééttéés ds déégradgradéées sur 14 immeubles (2008es sur 14 immeubles (2008--2013)2013)

PST (2009PST (2009--2014)2014)

OpOpéérations rations dd’’acquisitionacquisition--amaméélioration lioration (1 ou 2 par an)(1 ou 2 par an)

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10Les principales caractéristiques� 25 copropriétés de 50 logements ou plus,

construites entre 1949 et 1974

� Regroupent 3 600 logements environ� La plupart de ces copropriétés sont occupés

majoritairement par leurs propriétaires. Seules 8 copropriétés ont une majorité de bailleurs.

� Peu de petits logements (4% des logements font moins de 35m2). Surface moyenne : 58m2.

� Pas de phénomène de basculement d’occupation dominante propriétaires - locataires

Les principales problématiques� Une arrivée récente de familles locataires

modestes, ne pouvant accéder au parc locatif social, et repoussées du parc privé ancien (logements trop petits, loyers trop chers)

� Des prix immobiliers 10 à 20% en-dessous de la moyenne communale, des rythmes de mutation élevés

� Des situations de sur-occupation et d’indécence qui se multiplient

� Des besoins en travaux lourds se font sentir

� Précarité énergétique

Les enjeux d’intervention� Pas d’actions particulières réalisées à ce jour sur

ce type de bâti� Réticence à la mise en place d’un plan de

sauvegarde (coût trop élevé)� Quelles actions d’accompagnement social ?

d’accompagnement sur la gestion ?

Les grandes copropriétés semi-récentes

majorité de propriétaires occupants

majorité de propriétaires bailleurs

autre type d’habitat privé, habitat socialou activité économique

Les copropriétés de plus de 50 logements, construites entre 1949 et 1974


9 rue Truillot (Ivry / Raspail) : 401 logts

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10� Une forte réduction du nombre d’hôtels meublés et u ne amélioration de leur confort…� 32 hôtels en activité, regroupant 502 chambres� Une forte baisse du nombre d’hôtels ces 30 dernières années (73 hôtels en 1983)

� … mais la persistance d’hôtels non conformes ou à réh abiliter� Sur les 32 hôtels en activité aujourd’hui :� 18 hôtels (315 chambres) sont conformes ou nécessit ent des travaux de remise à niveau concernant la séc urité et l’hygiène (avis

favorable de la commission de sécurité) ;� 12 hôtels (167 chambres) sont à réhabiliter : 4 hôtels ont reçu des avis défavorables de la CCS (2 ont un arrêté de fermeture mais sont

toujours en activité)� 5 hôtels (32 chambres) ne posent pas de problème ;� 1 hôtel (50 chambres) devrait être démoli (ZAC du Plateau).

� Les actions mises en place par la Ville et ses part enaires pour améliorer la situation des hôtels� Plan d’Eradication Habitat Indigne :� Transformations en logements de 9 hôtels dernièrement (financements privés ou acquisitions-améliorations)� Rachat par la ville pour démolition

� Intégration dans des opérations d’aménagement (ZAC du Plateau, Ivry-Confluence par exemple)� MOUS Hôtels : aides financières pour les hôtels meublés faisant l’objet d’avis défavorable de la CCS ou d’un

arrêté d’insalubrité ou de péril

� Les perspectives d’intervention� Nouvelle réglementation des ERP : la ville devra se substituer à l’expoitant si les travaux ne sont pas

réalisés� Quelles actions pour faire respecter les arrêtés de fermeture ?� Incitation à la réalisation de travaux de mise en norme en matière de sécurité (incendie notamment), à l’aide

de la MOUS Hôtels notamment.

Les hôtels meublés

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Les interventions sur le parc privé : quel bilan ?

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thématiques objectifs réalisation Le plan EHI 2005-2010

Accord cadre sur cohérence d’actions sur le territoire de la ville : Mise en place de dispositifs (OPAH, PST, RHI, gestion d’immeubles ciblés, saturnisme, acquisition amélioration, gestion des arrêtes)

OPAH Ivry port (2007-dec 2011)

Objectifs qualitatifs - lutter contre l’ insalubrité et le péril - lutter contre le saturnisme - requalifier le copropriétés dégradées - produire du locatif à loyer modéré - réaliser les projets urbains définis par la ville objectifs quantitatifs

- 60 logements à réhabiliter

- 70 parties communes d’immeubles à réhabiliter

Arrêtés : 85% des objectifs atteints (levés ou à lever dans le cadre du projet Ivry confluences) copropriétés : sur 9 copropriétés/ 8 seront traitées (travaux faits ou en cours, intégration à la ZAC) parc loyer modéré : 9 logements créés (48 logements depuis le début des OPAH) saturnism e : sur 11 immeubles repérés, 10 seront traités (travaux en projet, travaux votés, travaux en cours, travaux réalisés)

OPAH Mirabeau (2007-fev 2011)

Objectifs qualitatifs - lutter contre l’ insalubrité et le péril - lutter contre le saturnisme - requalifier le copropriétés dégradées - produire du locatif à loyer modéré - remettre des logements vacants sur le marché objectifs quantitatifs

- 160 logements à réhabiliter

- 80 parties communes d’immeubles à réhabiliter

Arrêtés : 65% des objectifs atteints (levés ou à lever) copropriétés : sur 10 copropriétés/ 8 seront traitées parc loyer modéré : 7 logements créés saturnisme : sur 33 immeubles repérés, 21 seront traités (travaux en projet, travaux votés, travaux en cours, travaux réalisés)

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Plan EHI : volet immeubles ciblés et gestion des arrêtés (2005-2010)

Immeubles ciblés (quel que soit le dispositif ) :44 soit 706 logements Arrêtés : 164 dont 68% en péril et 25% en insalubrité

bilan de 2005 à 2008 : 44 immeubles : 60% des immeubles en sortie de plan et 20% maintenus 164 arrêtés : 47% solutionnés

OPAH copropriétés dé gradées (2008-2013)

Permettre aux copropriétés en difficultés (endettement, vétusté bâti) de réhabiliter leur patrimoine avec des subventions plus importantes : 14 dégradées 15 fragiles 56 à suivre soit 1077 logements recensés

6 copropriétés labellisés dont dont 1 copropriété( travaux terminés) et 5 labellisées (dossiers montés, en attente de travaux)

PST (2009-2014)

Développer un parc de logements avec des loyers modérés (conventionnement avec des propriétaires privés ou des Sa HLM) L’objectif était de 20 logements créés

40 logements en loyers modérés livrés depuis 2005 5 logements en loyers modérés livrés depuis 2009 28 logements à l’étude

Acquisition amélioration

Création de logements sociaux (acquisition par des bailleurs sociaux) à partir d’un parc privé dégradé Relogement de familles du fichier et/ou maintien dans les lieux

124 logements crées 65 logements en projet

Logements temporaires

6 logements loués par l’association Habinser à des propriétaires privés

afin d’héberger des familles issues de l’habitat indigne

Convention tripartie Propriétaire/Habinser/Ville

6 logements temporaires en projet :2 logements (début 2011) + 10 logements en résidence sociale (rue Colombier –Aftam) +mise en place du volet accompagnement social 17 familles accueillies depuis 2007

Relogements plan EHI

38 ménages sur le plan EHI 76 ménages relogés sur le parc social depuis 2005 (bilan à fin octobre 2010) 64% relogés sur le contingent municipal

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Atouts et réussites Limites et difficultés

- Une large palette d’outils mobilisés -> des compétences internes rodées

- D’assez bons résultats sur les travaux en parties communes de copropriétés : ravalements ou copropriétés dégradées du quartier Mirabeau

- De nombreux conventionnements de logements locatifs privés dans le cadre de l’OPAH Ivry-Port

- Un PEHI qui donne des résultats quantitatifs : baisse du nombre d’arrêtés d’insalubrité en vigueur

- Des expériences novatrices àperfectionner : les partenariats avec les petits investisseurs privés

- Lorsque des travaux sont réalisés sur les immeubles ayant un arrêté, prise de conscience par les propriétaires des besoins en travaux àl’intérieur des logements

- Des arrêtés d’insalubrité / péril qui suspendent les loyers et forcent les propriétaires bailleurs à réaliser les travaux

- Entre 2001 et 2009, 124 logements créés en acquisition-amélioration, 563000€ de participation de la commune à ces opérations. 65 logts en projets

Des cibles opérationnelles difficiles à atteindre :- Difficulté à mobiliser des bailleurs privés pour la production de logements à loyer maîtrisés (dans le cadre de l’OPAH Mirabeau, en particulier sur les petites surfaces particulièrement rentables), et plus généralement pour les travaux en parties communes des petites copropriétés anciennes (10 logts env.) (en plus de syndics parfois peu impliqués)- Difficultés à réaliser des travaux en milieu occupé (locataires en situation de dette de loyer, sur-endettés, sans papiers parfois, logements sur-occupés)- Lorsqu’un logement locatif n’est pas concerné par un arrêté d’insalubrité / de péril, et qu’il est simplement indécent , la Ville n’a pas moyen de contraindre le propriétaire bailleur a réaliser les travaux (pas de suspension du loyer)- Faibles remises sur le marché de logements vacants (difficultés de repérage, difficultés de mobilisation). Une enquête réalisée par la Ville à partir du fichier de la taxe sur les logements vacants 2009 a montré le manque de fiabilité de cette source et la volatilité du parc vacant (et donc une vacance structurelle faible)

Des outils opérationnels évolutifs, des tentatives sans succès, des outils à perfectionner :- Disparition de certaines aides : préfinancements CDC, prêts pass-travaux : les propriétaires ont davantage de difficultés à obtenir des prêts et ne sont pas en mesure d’avancer les montants de travaux subventionnés- Réforme des aides de l’ANAH qui contribue à baisser significativement les subventions accordées aux propriétaires bailleurs- Des outils non encore mobilisés : travaux d’office (quelle récupération des fonds ? Question de la responsabilité de la Ville) / de substitution / constat de carence / procédure de bien vacant et sans maître- Coût, complexité des opérations d’acquisition-amélio ration --> difficultés à équilibrer les opérations malgré les aides de la Ville, nombre de bailleurs intéressés insuffisants, relogements, complexité en particulier sur des lots isolés en copropriété dégradée- Echec de l’étude Coprocop sur les petites copropriétés (rachat de lots, aide au financement de la réhabilitation de l’immeuble, puis revente en accession maîtrisée après assainissement de la situation)- Charte plomb en partie appliquée, n’est pas contractuelle --> comment faire respecter les engagements des syndics, des propriétaires, et des entreprises réalisant les travaux (idée d’un protocole écrit).- Des travaux de sortie d’insalubrité qui ne règlent pas tous les problèmes (intervention sur un ouvrage, mais pas toujours de réhabilitation globale du logement)

Des cibles opérationnelles mouvantes :- De nouvelles adresses où des arrêtés sont pris (une dizaine par an), en particulier dans le quartier Mirabeau : l’insalubrité peine à se résorber (la prise d’un arrêté est souvent le moyen le plus efficace pour contraindre le propriétaire à réaliser les travaux)- Des secteurs dons les besoins d’intervention se font croissants mais non couverts par les dispositifs d’OPAH : Hoche-Le Galeu, Vérollot, Petit-Ivry, franges des OPAH actuelles. Les grandes copropriétés semi-récentes (ex : Thruillot)- Des problématiques spécifiques : désordres de structure en raison de carrières en sous-sol, caves habitées (rue Maurice Thorez), pavillons divisés (J. Le Galleu), patrimoine pavillonnaire ouvrier (rue J. Ferry, impasses du quartier Hoche)

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Le parc privé : quels enjeux et quelles perspectives d’ action ?

� Perfectionner des outils expérimentés ou mobiliser de nouveaux outils :� Nécessité d’intensifier la démarche coercitive par la Ville si nécessaire pour faire émerger des projets et lutter plus efficacement

contre l’habitat indigne

� Trouver des solutions de logements pérennes pour fluidifier les parcours rés identiels des ménages relogés temporairement(quelle adaptation à leurs situations d’impayés, aux refus de propositions). Plus globalement, renforcer le dispositif d’hébergement temporaire : mieux garantir la Ville et Habinser dans un cadre contractuel plus strict et améliorer l’accompagnement social

� Poursuivre les opérations d’acquisition-amélioration . Développer les partenariats avec les nouveaux opérateurs tels que Solidarités Nouvelles Logements 94, et renforcer le partenariat avec Habitat Solidaire (mise en place de consultation). Mise en place d’un protocole avec les opérateurs/bailleurs de logements sociaux plus importants (en lien avec la charte qualité habitat)

� Mise en place d’un partenariat avec l’ADIL et la CAF en lien avec les permanences de la maison du droit et de la citoyenneté

� Poursuivre et renforcer les actions mises en place sur des cibles opérationnelles plus difficiles à att eindre� Mise en place d’un PIG habitat dégradé articulé avec une MOUS insalubrité afin de traiter les points durs� Renforcer le partenariat avec les syndics des petites copropriétés pour informer et conseiller sur les interventions nécessaires

� Renforcer la sensibilisation des entreprises et des propriétaires sur la question du risque plomb en formalisant un protocole travaux plomb pour tout chantier concerné (faire respecter les mesures de sécurité par les entreprises)

� Renforcer le repérage des logements vacants et le partenariat avec les petits investisseurs privés� Développer de nouveaux leviers pour encourager la production de logements à loyers maîtrisés par les bailleurs privés : rendre les

conventionnements plus attractifs (cf. nouvelle réglementation ANAH, GRL2) et renforcer le partenariat avec les propriétaires dans le cadre des relogements au titre de l’habitat indigne

� Atteindre de nouvelles cibles opérationnelles jusqu e là peu/pas traitées :� Enjeu d’intervention sur de nouveaux secteurs / imm eubles non traités jusqu’à maintenant : franges des OPAH et ZAC en

cours, autres secteurs (Hoche-Le Galeu, Vérollot, Petit-Ivry) --> mise en place d’une étude-pré-opérationnelle sur ces différents secteurs pour la mise en place d’un programme expérimental (échanges avec l’ANAH en cours)

� Assurer un suivi des copropriétés identifiées comme fragiles --> alimenter l’étude de repérage de copropriétés en difficulté avec les fichiers fonciers.

� Mettre en place un dispositif d’accompagnement des grandes copropriété s semi-récentes en difficulté� La nécessité d’une prise en compte de la problématique de la précarité énergétique et des économies d’énergie dans les projets de

travaux. Dans un premier temps, formalisation d’un protocole permettant la mobilisation d’un fonds national d’aides à la rénovation thermique à destination des propriétaires occupants.

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Le parc privé : quels enjeux et quelles perspectives d’ action ?

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• Le marché des grands logements est dominé par les ménages parisiens (59% des achats) et ivryiens (55%).

• Alors que les petits logements sont achetés par des ménages d'origines géographiques plus diverses (investissement locatif). Parisiens et ivryens ne représentent plus que 17 et 19%.

Provenance des acquéreurs (2009)

19 61 55

20 4127

17 5959

1741

209 18 9

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80%

100%

<30 m3 30 - 60 m2 >60 m2

En

nom

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ense

igné

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Etranger

Province

Ile-de-France

Paris

Val-de-Marne

Ivry

Source : Ville, fichier des DIA, 2009

Prix moyen d'un appartement (Euro / m²) au 1er juil let 2010

6921

4136

3386

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

Paris Ivry Vitry

Source : meilleursagents.com

• Du fait de son accessibilité (métro, RER), Ivry constitue un marché de report pour les ménages parisiens (environ 1/3 des transactions).

• Les ménages ivryiens ne parvenant pas à accéder à la propriété à Ivry se reportent sur des communes moins bien desservies, comme Vitry.

Ivry et son environnement de marché

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10• A Ivry au premier trimestre 2010, le prix médian d’une acquisition dans le collectif ancien (3 580 €) est inférieur de 40% par rapport àParis 13° (5 990 €). Il est également inférieur à la moyenne départementale (3 680 €).

• Compte-tenu des atouts urbains dont dispose Ivry, ce positionnement favorable sur le marché immobilier alimente une demande soutenue y-compris, par report, de la part d’une clientèle à revenus moyens qui ne peut accéder à la propriété sur Paris. L’écart de 40% est à cet égard déterminant dans le projet résidentiel des primo-accédants.

• Les augmentations constatées sur Ivry (+45% sur 5 ans, +6,4% sur 1 an) sont plus élevées que sur les territoires voisins. Un rattrapage des prix parisiens ne pourrait s’opérer qu’à long terme,, mais Ivry connaît une dynamique de valorisation immobilière que les projets engagés (O.I.N, Ivry Confluences…) devraient consolider.

• Ceci renforce la faisabilité des opérations de construction. En effet les promoteurs, tant publics que privés, sont assurés d’une bonne commercialisation de leurs opérations. Cependant, la valorisation foncière que connaît Ivry rend également nécessaire des moyens accrus de la part des acteurs publics po urassurer la diversité sociale et conforter la composa nte populaire de la population . Cette action de régulation devra s’exercer dans la durée.

Variations sur 1 an

Niveaux de prix

Une dynamique de valorisation immobilière

Source : Chambre des notaires de Paris

Au 1 er

Trimestre2010

Prixappartementancien au m2

Variationsur 1

trimestreVariationsur 1 an

Variationsur 5ans

Paris 6 430 +3,2% +1,7% +35,5%

Paris 13e 5 990 +4,9% +3,6% +30,2%

Val de Marne 3 680 +2,4% +2,8% +28,3%

Ivry surSeine 3 580 / +6,4% +45,1%

Les DIA dans le collectif ancien en 2009

0

10

20

30

40

50

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70

80

<2000 2000�

2500

2500�

2750

2750�

3000

3000�

3250

3000�

3500

3500�

3750

3750�

4000

4000�

4250

4250�

4500

4500�

4750

4750�

5000

>5000

Prix au m2

Nom

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Source: Ville

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• Cela peut contribuer à expliquer une mobilitérésidentielle particulièrement faible , et une durée moyenne d’occupation particulièrement élevée (59 mois).

58,2 mois

20,6 %

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

Studios et 1pièce

2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces etplus

Ensemble

Durée moyenne d'occupation du logement (en mois)

Taux de mobilité résidentielle (en %)

Une mobilité résidentielle faible

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10Les niveaux de loyer sont proches des communes voisines, mais très inférieurs aux niveaux parisiens.

Sur l’ensemble du parc locatif ivryen, l’augmentation des loyers (+ 3,7% en moyenne par an entre 2000 et 2010) apparaît relativement modérée.

Elle est cependant beaucoup plus forte pour les emménagés récents: les loyers à la relocation augmentent de 9,3% en moyenne annuelle entre 1998 et 2009.

Cette augmentation s’accompagne d’efforts de travaux de la part des bailleurs : 47% des relocations s’effectuent après travaux.

Les loyers dans le parc privé (1)

source : CLAMEUR 2009

30,333,5 34,4 35,8 37,5 37,6 38,3 38,9

41,6 42,144,8 45,3 45,3

48,2

8 8,1 8,4 7,6 7,6 8,3 6,2 7 7,4 9 8,1 8,9 8,8 8,9

46,9

9,3

0

10

20

30

40

50

60

Part des relocations après travaux (en %) Evolution des loyers en cas de relocation (en %)

Source : CLAMEUR 2008

65Squ

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-sur

-Sei

ne /

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10

Les loyers en 2009 � Ivry

360

680730

970

1240

330

740810

1060

1360

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1 pi¸ ce (19m2) 2 pi¸ ces (48m2) 3 pi¸ ces (63 m2) 4 pi¸ ces (77m2) 5 pi¸ ces et plus(100 m2)

En

Eur

o / m

ois

Loyers ensemble du parc priv Loyers emmˇ nagˇ s rˇ cents

• Des niveaux de loyer relativement peu contrastés selon les quartier

source : OLAP 2009

Source : CLAMEUR 2009

Quelques exemples (charges comprises)

T2 de 49m2

Av. Thorez

894 Euros cc

T2 de 43m2

Av. Molière

794 Euros cc

T1 de 32m2

Rue Vanzuppe

702 Euros cc

T4 de 101 m2

Av. Casanova

1822 Euros cc

Maison T4 de 114 m2

Rue Ledru Rollin

2200 Euros cc

Les loyers dans le parc privé (2)

Loyer mensuel d'un T2 (hors charges)

66Squ

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-Sei

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Nov

embr

e 20

10L’accession dans l’ancien

- C’est dans l’ancien (appartements de plus de 10 ans)que s’effectue une grande majorité des accessions àla propriété : 90% des DIA de 2008 et 2009 concernaient ce type de bien.- Les biens les plus demandés et les plus vendus (aux 2/3) sont les T3.- Une part importante de primo accédants , en particulier pendant la crise, même si leur part se réduit avec la remontée récente des prix de l'immobilier. - Un petit marché du pavillon ancien à Petit Ivry, Monmousseau et Ivry Port, avec des ressources foncières qui s’épuisent rapidement.- Les appartements récents sont peu nombreux. Presque totalement absents du marché avant 2008, ils se situent principalement en Centre-Ville.-Entre 2005 et 2009, les quartiers les plus actifs ont étéIvry Port (3,7% du parc privé a fait l'objet d'une DIA) et Mirabeau (3,24%).- Une partie de ces transactions s’accompagne d’une mutation du locatif vers la propriété-occupante (cf. érosion relative du parc locatif privé constatée plus haut).

Nombre de DIA par quartier en 2008 et 2009

0

50

100

150

200

250

CENTRE VIL

LE

IVRY P

ORT

MIR

ABEAU

PARMENTIE

R

PETIT IV

RYM

ONMOUSSEAU

Collec tif anc ien

Collec tif rˇ cent

Individuel anc ien

Individuel rˇ c ent

Source : fichier des DIA, 2008 et 2009

Le marché de l’accession

La régulation publique sur le marché du neuf.

Par des actions foncières, en partenariat avec les promoteurs, la Ville favorise la production de logements en accession à prix maîtrisés (40% dans la production neuve). Par des actions de pré-commercialisation, priorité est donnée aux primo-accédants résidant ou travaillant à Ivry. Une attention particulière est portée à la solvabilité des candidats afin de prévenir les situations de surendettement. Des clauses anti-spéculatives sont mises en place.

Ainsi, prés de 75% des accédants dans les opérations commercialisées ces 5 dernières années résidaient déjà à Ivry (1).

Les deux dernières opérations, réalisées en 2009 et 2010, ont fait apparaître une demande accrue de grands logements (T4/T5), avec 38% de la demande exprimée. 44% des accédants sur ces 2 programmes étaient locataires du parc HLM (1).

La ZAC du Plateau et Ivry Confluences sont les principaux secteurs de développement de l’accession dans le neuf.

(1) Source: Ville

Nombre de DIA (moyenne annuelle 05-09) / nombre de logements privés

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

3,50%

4,00%

IVR

YCEN

TRE VIL

LE

IVRY P

ORT

MIR

ABEAUPARM

ENTIER M

ARAT

PETIT

IVRY

MON

MOUSSEAU

Source : fichier des DIA, 2005 à 2009

67Squ

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10

Prix moyen du collectif ancien (2007 -2008 -2009)

29183138

3332 3361 3420 3596 3607

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000PARM

ENTIER M

ARATM

ONMOUSSEAU

CENTRE VIL

LE Total

IVRY P

ORT

MIR

ABEAU

PETIT IV

RY

Val

eur

en E

uro

par

m2

-les quartiers du Sud : éloignés du Métro - prix inférieurs à la moyenne constatée sur l’ensemble de la commune

-le Centre-Ville et Ivry Port: prix assez proches de la moyenne communale

- les quartiers plus valorisés : Louis-Bertrand-Mirabeau et Petit Ivry, à l'exception du quartier de la RN 305 (éloigné du Métro)

Les DIA dans le collectif ancien en 2009

0

10

20

30

40

50

60

70

80

<2000 2000�

2500

2500�

2750

2750�

3000

3000�

3250

3000�

3500

3500�

3750

3750�

4000

4000�

4250

4250�

4500

4500�

4750

4750�

5000

>5000

Prix au m2

Nom

bre

de D

IA

Source : Ville: fichier des DIA

Des prix relativement homogènes sur la ville

68Squ

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Dia

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Nov

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10• Alors que dans certains quartiers (Mirabeau, Petit Ivry), près d'un tiers des logements étaient vendus à plus de 4000 Euros / m² en 2008-2009, le Sud de la commune restait largement à l'écart de cette dynamique.

• Sur la période 2005-2009, l’évolution du prix moyen est presque deux fois plus plus forte dans les quartiers du Nord (+26% à Monmousseau, + 32% à Petit Ivry) et à Ivry Port (+32%) qu'à Parmentier (+14%).

22%

16%

23%

30%

6%

28%

14%

27%

24%

32%

26%

14%

32%

21%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

IVRY

CENTRE VIL

LE

IVRY P

ORT

MIR

ABEAU

PARMENTIE

R

PETIT

IVRY

MONM

OUSSEAU

Part des DIA >4000 Euros en 2008- 2009

Taux d'évolution du prix moyen en Euro / m² des DIA collectif ancien 2005 - 2009

Source: Ville, fichier des DIA

Mais une appréciation immobilière à 2 vitesses ?

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10

Années 60 52 m²

180 à 190 000 €

Années 70 60 m²

220 à 240 000 €

Récent / neuf 64 m²

280 à 300 000 €

(env. 40m²)

Récent / neuf

Centre Ville

200 à 210 000 €

Bel ancien

Proche métro

200 à 210 000 €

Ancien

Éloigné du métro

130 à 150 000 €

20 m²

90 à 100 000 €

63 m²

250 à 260 000 €

80m²

310 à 320 000 €

Quelques références de prix dans l’ancien

Sources: Agences immobilières

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10

• On peut estimer à environ 2/3 la proportion d'accédants dans l'ancien ayant recours au PTZ (en 2006-2007), une proportion significativement plus élevée que dans le reste du département. Cela laisse deviner une forte présence des primo-accédants sur le marché ivryien du logement.

La présence des primo-accédants sur le marché Ivryien semble en outre s'être accrue au cours des dernières années (un PTZ contracté pour 10 transactions dans l'ancien en 2005 contre 1 PTZ pour 4 transactions dans l'ancien en 2008).

Nombre de PTZ dans l'ancien en 06 et 07 / Propriéta ires occupants emménagés depuis - de 2 ans en 07

62,07%

44,07%

0,00%10,00%20,00%30,00%40,00%50,00%60,00%70,00%80,00%90,00%

100,00%

Le K

rem

lin-B

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L'Haÿ

-les-

Roses

Villejuif

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neAlfo

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Arcue

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Gentill

yIvr

y-su

r-Seine

Vitry-s

ur-S

eine

Fresn

es

Sources : INSEE, fichier PTZ (DRIHL Ile de France)

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2005 2006 2007 2008

PTZ DIA dans l'ancien

Sources : Ville: fichier des DIA; DRIHL Ile de France: fichier PTZ

La primo-accession

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10

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2003 2004 2005 2006 2007 2008

En

nom

bre

de P

TZ

Récent Ancien • Un ralentissement du nombre de prêts dès 2008 (-20%), lié à la crise immobilière et bancaire, et particulièrement marqué dans le neuf.

• En 2008, 11% des PTZ finançaient des investissements dans l'individuel, une proportion inférieure à la moyenne du Val de Marne (17%), ce qui s'explique notamment par la structure du parc (90%de logements collectifs).

• 2,39 PTZ pour 1 000 habitants en 2008, un chiffre assez proche des communes voisines, mais un peu inférieur àla moyenne du Val de Marne (3,07).

• Une progression forte avec l'ouverture du PTZ à l'ancien en 2005 (+40% entre 2005 et 2007)

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

5,00

Le K

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PTZ/ 1000 habitants

dont ancien

Le prêt à taux zéro

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• Un recul très net des volumes de transaction dès 20 08(-20% entre 2007 et 2008) et qui se poursuit en 2009 (moins de 500 DIA par an en 2008 et 2009), malgréune reprise marquée en 2009 en Centre-Ville (104 DIA en 2009).

• Une tendance de long terme ? érosion continue du nombre de transactions dans les quartiers de Monmousseauet Mirabeau

• Une augmentation significative des prix de l’immobilier entre 2005 et 2008, particulièrement marquée pour le collectif ancien (+30%) et le collectif récent (+45%).

• Un tassement marqué en 2009 du fait de la crise immobilière, mais une reprise nette en 2010 (retour aux niveaux de 2007 selon les professionnels de l'immobilier).

Source : Ville, fichier des DIA 2005, 2006, 2007, 2008, 2009

Evolutions des volumes de transactions immobilières

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2005 2006 2007 2008 2009

En

nom

bre

de D

IA

MONMOUSSEAU

PETIT IVRY

PARMENTIER MARAT

MIRABEAU

IVRY PORT

CENTRE VILLE

Les évolutions récentes

Evolution des valeurs au m2

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

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Individuel anc ien Collectif rˇ cent Collectif anc ien

2005

2006

2007

2008

2009

Source : Ville, fichier des DIA 2005, 2006, 2007, 2008, 2009

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Revenu fiscal de référence - Ménages de 2 personnes

10 733 €

17 850 €22 479 €

27 276 €32 162 €

37 308 €

43 573 €

51 394 €

63 943 €

0 €

10 000 €

20 000 €

30 000 €

40 000 €

50 000 €

60 000 €

70 000 €

1er décile 2e décile 3e décile 4e décile 5e décile 6e décile 7e décile 8e décile 9e décile

PLUS : 32 688 PLS : 55 708

Source : INSEE – DGFip Revenus fiscaux localisés des ménages, Revenu fiscal de référence (déclaré – 10%)

PTZ

31 100Revenus

correspondant

30%Part des revenus

9340Coût annuel

778Remboursement

mensuel

25 ansDurée

124 200Remboursement

total

4,5%Taux d'intérêt

17 000Apport initial

10%

170 000Total achat

T2 de 40 m2

Source : annonces seloger.com

PLAI : 19 614

Marché de l'ancien :

31 100

Revenus et entrée dans le marché (1)

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10

PTZ

36 630Revenus

correspondant

30%Part des revenus

10 989Coût annuel

915Remboursement

mensuel

25 ansDurée

252 000Remboursement

total

4,5%Taux d'intérêt

20 000Apport initial

10%

200 000Total achat

T3 de 50 m2

Source : annonces seloger.com

Revenu fiscal de référence - Ménages de 3 personnes

11 490 €

18 480 €24 521 €

30 084 €36 550 €

42 701 €

49 940 €

59 301 €

74 251 €

0 €

10 000 €

20 000 €

30 000 €

40 000 €

50 000 €

60 000 €

70 000 €

80 000 €

1er décile 2e décile 3e décile 4e décile 5e décile 6e décile 7e décile 8e décile 9e décile

PLUS : 42 852 PLS : 55 708PLAI : 25771

Source : INSEE – DGFip Revenus fiscaux localisés des ménages, Revenu fiscal de référence (déclaré – 10%)

Marché de l'ancien :

42 000

Revenus et entrée dans le marché (2)

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Le développement urbain d’Ivry, et notamment le développement de l’habitat, sont cadrés par plusieurs projets ambitieux :

- Le schéma directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF) qui prévoît, pour pallier au déficit marqué de logements, la construction de 60 à 70 000 logements dont 7 500 sur le Val-de-Marne.

- L’opération d’intérêt national Orly-Rungis-Seine Am ont(O.I.N. ORSA). Créée par décrets du 10 mai 2007, l’O.I.N est une vaste opération d’urbanisme et de développement qui concerne les territoires de 12 communes du Val-de-Marne. Elle a pour objectifs le développement économique et la création d’emplois, la construction de logements et la qualité urbaine. Elle favorisera la réalisation d’infrastructures lourdes qui font aujourd’hui défaut (nouvelles traversées de la Seine, transports en commun notamment) ainsi que d’espaces publics (coulée verte en front de Seine). Le secteur Ivry-Confluences fait partie de ses périmètres stratégiques. Un objectif de 3 000 logements, à raison de 500/an, est avancé pour Ivry .

- Le Plan Local d’Urbanisme d’Ivry est actuellement en révision. Le PLU devra être compatible avec le PLH. Le fait que ces deux documents soient élaborés simultanément par la Ville favorise évidemment cette compatibilité. L’ objectif de 500 logements par an est repris par l’Etat dans le « porter à connaissance » du PLU ainsi que dans celui du PLH.

Par ailleurs, la Ville a été liée avec l’Etat par des conventions triennales sur la construction de logements. La dernière en date porte sur la période 2005-2008. Elle fixait des objectifs d’équilibre entre les logements et les bureaux dans la construction neuve (1,5 m2 de logement pour 1 m2 de bureau) et de diversification de l’habitat (50% de logements sociaux).

Le contexte institutionnel et les projets de dévelop pement de l’habitat

Carte de l’O.I.N Orly-Rungis-Seine Amont; périmètres stratégiques

Source: EPA-ORSA

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La Ville dispose d’un potentiel foncier important à court, moyen et long terme.

Le logement occupe une place centrale dans les projets de construction (1,2 m² de logements pour 1m² de bureaux).

Un objectif de mixité sociale est recherché sur chaque opération, par un équilibre entre le locatif social et l’accession à la propriété. Les opérations en phase opérationnelle (mises en services 2010-2013) comportent ainsi, en moyenne annuelle, 133 logements locatifs sociaux (45%) et 160 en accession (55%).

En matière d’accession , la Ville propose 3 niveaux de prix de référence, selon le plafond de ressources des candidats à l’accession:- l’accession maîtrisée, adossée au Prêt à Taux Zéro (environ 3 300 €/m2)- une catégorie intermédiaire (environ 3 800 €/m2)- l’accession libre (environ 4 200 €/m2).

Les clientèles privilégiées.Par des actions de pré-commercialisation, la Ville privilégie 2 clientèles pour les opérations d’accession àprix maîtrisé: les ménages résidant à Ivry et les salariés à Ivry. Une attention particulière est portée à la solvabilité des candidats afin de prévenir les situations de surendettement. La commercialisation des opérations est rapide.Des clauses anti-spéculatives sont en place sur les 2 ZAC du Plateau et de Confluence.

Une première opération de location-accession (250 logements, dont 50% locatif social et 50% accession maîtrisée et location-accession) est menée sur Ivry-Carnot.

Projets 2010- 2013 (en m² SHON)

Résidences ; 5 500

Logements; 91 918Bureaux; 76 273

Activités, Commerces; 6 666

Source : permis de construire (au 01.01.10)

Des projets de construction importants

Source: Ville

Projets (nb. logts)

+ Ivry Confluences (m2 SHON)

Total Logements 320 1 038 878 27 750m2 dt. locatif social 198 181 396 12 250m2

locatif privˇ 0 9 5 000m2accession libre 66 214 236 4 000m2

accession maitrisˇe 56 188 148 6 500 m2Rˇsidences sociales :

220 Handicapˇs : 46Rˇsidence hoteli¸re :

90 Jeunes actifs : 52Foyer : 140

logements spˇcifiques 0

Projet (indicatif)en chantier (nb. logts)

� l'ˇtude (nb. logts)

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Les principales potentialités foncières

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10Source : Ville, Service Habitat, 2010

Projet

Opérationnel

En chantier

Projet

Opérationnel

En chantier

ZAC

du Plateau

Les Jardins InsolitesDébut du chantier en septembre 2010 –SHON logement 4230 m²

65 appartements, du T2 (148 000 Euros) au T5 (315 000 Euros)Vente exclusive aux Ivryiens et salariés àIvry.

Le Moulin ParisienTerminé au 1er semestre 2010 –SHON logement 5750 m²

79 appartements, du studio (100 000 Euros) au 4 pièces + 5 maisons de 4 pièces (330 000 Euros)

40% à prix maîtrisé (3200 Euros / m²), le reste à prix libre "plafonné'" (3800 Euros / m2)

Confluences / Avenir Gambetta

Opérations programmées

Ivry-Confluences

SHON logement : 430 000 m²

ZAC du Plateau

SHON logement : 68 720 m²

Quelques exemples d’opérations récentes ou en projet

67 logements collectifs sociaux 47-49 rue St Just

19 x T2, 23 x T3, 21 x T4, 4 x 55 Financement 57 PLUS, 10 PLAiCertification Habitat & Environnement profil A, Qualitel HPE 2005, chauffage urbain, toiture végétalisée, bassin de rétention EP.PC: été 2010, mise en location: été 2012

QuickTime™ et undécompresseur

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10

.

Conclusions et enjeux

Les enjeux socio-démographiques : conserver un caractère populaire tout en accompagnant les mutations économiques.

La ville a réussi à conserver, comme la municipalité le souhaitait, un caractère «populaire ». La reprise démographique qu’elle a connue et l’arrivée de nouveaux ménages qui en découle n’ont pas modifié une structure démographique marquée par le poids des ménages modestes, relativement au Val-de-Marne, et la sous-représentation des ménages plus aisés. Ceci se vérifie dans tous les types de parc, notamment chez les locataires du privé et les propriétaires-occupants. Ceci étant, des risques d’une autre évolution existent :

- les valeurs immobilières, malgré les initiatives de la commune pour encadrer celles de la production neuve, ont progressé plus vite que dans le reste du département et se rapprochent de la moyenne ;- les loyers du parc privé ont connu une évolution comparable avec, entre 2000 et 2006, une des hausses les plus élevéesdans le Val-de-Marne.

Ivry connaît une évolution importante de sa structure économique, avec une hausse de la tertiarisation et de la qualification des emplois que le projet « Confluence » devrait accélérer. Cette évolution ne peut qu’accroître la pression sur la montée en gamme de l’offre de logements privés, déjà fortement impulsée par les reports du marché parisien.

Le rapprochement des sites universitaires de la capitale, tout comme les perspectives de développement interne de l’enseignement supérieur, peuvent alimenter une demande de logements étudiants qui risque d’être satisfaite par un renchérissement du marché du petit logement, et découpe des grands logements en petits, au détriment des autres actifs jeunes et/ou des familles.

Dans un territoire qui a encore des potentiels de développement résidentiel mais des contraintes physiques évidentes, la commune se trouve confrontée à une équation difficile à résoudre :

- conserver une part suffisante de la construction neuve pour satisfaire les besoins de décohabitation et d’évolution résidentielle des ménages locaux, notamment en logements sociaux,

- tout en satisfaisant la demande des nouveaux actifs sur Ivry, pour aider au rapprochement domicile-travail;

Le risque est grand, si la réponse à cette double injonction n’est pas organisée, de voir apparaître une fracture entre :

- un parc social qui, malgré son poids (près de 40 % des logements), reste insuffisant pour satisfaire la demande et pourrait devenir le seul réceptacle des besoins locaux,

- et un parc privé appelé surtout à répondre aux besoins exogènes ou à ceux des nouveaux actifs,

Cette fracture rendrait très difficile le passage de l’un à l’autre de ces deux parcs dans les parcours résidentiels pour une majorité de ménages.

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Les enjeux quantitatifs et qualitatifs de la production neuve : assurer la continuité des parcours.

La commune d’Ivry a retrouvé, depuis dix ans, un rythme de production de logements un peu plus conforme à ses besoins : près de 320 commencés par an, de 1999 à 2008, avec un cap de 500 logements par an dépassé à deux reprises.

Le maintien d’un rythme élevé de production est la p remièrecondition d’un marché plus ou moins maîtrisé . La commune a le potentiel foncier pour le faire, qui plus est dans le long terme grâce au projet Ivry-Confluences (plus de 5000 logements envisagés). Dans la durée du PLH, ce sont près de 3000 logements qui sont envisageables (dont une partie surConfluences), soit environ 500 par an.Bien sûr il faut mesurer les conséquences sociales et financières d’un tel apport de logements neufs.

Les contraintes d’équipement peuvent être un obstacle à un tel apport de logements nouveaux. 3000 logements supplémentaires représentent plus de 12% du parc existant (24 394 résidences principales dénombrées par l’INSEE en 2007). Leur construction sur 6 années aurait de fortes incidences sur les infrastructures de transports, sur les équipements (scolaires, accueil de la petite enfance, sportifs, culturels…) et sur le fonctionnement des espaces publics. Ces incidences doivent être précisément mesurées, et il est évidemment positif que la Ville engage, parallèlement à l’élaboration du PLH, la révision du PLU ainsi que celle du schéma directeur des équipements.

Les contraintes financières vont au premier chef conditionner le développement envisagé pour l’habitat. Le cadre institutionnel est en la matière en rapide évolution (réforme du financement des collectivités locales, désengagement de l’Etat, nouvelles contraintes pesant sur les bailleurs sociaux…).

La Ville devra s’adapter à ce nouvel environnement institutionnel, revisiter ses modes d’intervention et vraisemblablement procéder àdes arbitrages entre les différents registres d’action qui étaient les siens durant les années précédentes. Ces différentes contraintes seront au cœur de la phase suivante d’élaboration du PLH, qui visera à définir des orientations stratégiques.

Plus encore que l’enjeu quantitatif, ce sont les enjeux qualitatifs de cette production neuve qui paraissent toutefois les plus importants.Le parc privé représente 60% de l’offre de logement existante. La commune ne maîtrise que très mal les mutations qui peuvent l’affecter : transformations du locatif vers la propriété- occupante, divisions pavillonnaires, «embourgeoisement» etc, d’autant qu’elle est partie intégrante d’un marché francilien caractérisé par une pénurie d’offre sur de nombreux segments.

C’est donc à travers la production neuve que la Ville peut, comme elle le fait déjà, accompagner et maîtriser l’évolution de l’offre.

Diversifier cette offre neuve est sans doute souhai table , avec les objectifs suivants :

- Construire pour répondre à la diversité des besoins locaux, dans un cadre de mixité sociale. Au nombre de ces besoins, ceux des jeunes appellent des réponses particulières pour accompagner la décohabitation ainsi que les parcours résidentiels et d’insertion professionnelle.- Diversifier les réponses aux besoins des nouveaux actifs. Des logements de plus haut standing, en accession ou en locatif privé, peuvent être éventuellement nécessaires.Si des perspectives de développement de nouveaux secteurs d’enseignement supérieur se confirment, des résidences étudiantes supplémentaires seront nécessaires pour limiter les reports de la demande sur le marché du petit logement « ordinaire ».

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Majoritairement, ce seront des initiatives privées qui viendront satisfaire une grande partie de ces besoins nouveaux. La production neuve doit principalement s’attacher à en compenser les effets sociaux.

La première piste d’orientation de cette production neuve est bien sûr de poursuivre le développement du parc locatif social . Plus de la moitié des ménages ivryens y est éligible avec, pour la grande majorité d’entre eux, peu de perspectives d’accéder au parc locatif privé et à plus forte raison à la propriété dans les conditions du marché.

En favorisant une accession sociale à la propriété à des prix maîtrisés (voisins, voire inférieurs à ceux du marchéimmobilier dans l’existant) la ville d’Ivry a élargi la base des accédants sociaux, et notamment ceux qui sortent du parc HLM (37 à 50% sur les dernières opérations). En agissant ainsi, elle permet aux parcours résidentiels de se poursuivre localement. Elle contribue aussi, même modestement, àfluidifier le marché locatif social. Compléter l’offre locative sociale par une offre de logements abordables, en accession ou en locatif privé afin d’assurer la continuitédes parcours est un des enjeux majeurs des politiques locales de l’habitat.

La Ville s’est déjà engagée dans le soutien à l’accession àprix maîtrisé, grâce à un cadre de référence négocié avec les promoteurs instaurant différents niveaux de prix et un programme de location-accession.

La question est de savoir si elle aura les moyens de donner à cette intervention l’ampleur suffisante pour peser réellement et durablement sur l’évolution du parc.

Cette question ne se pose pas qu’en termes financiers (compenser la moindre rentabilité des programmes). Elle se pose aussi en termes de produits. Réfléchir à des formes urbaines et à des organisations de quartier qui peuvent, dans un contexte d’attractivitélié à la centralité, limiter les risques de valorisation sociale trop rapide est sans doute, un axe de réflexion à avoir.

Enjeu social : construire dans la réponse aux besoins avec une priorité au logt social

Les besoins en logements sociaux sont très importants à Ivry. Malgré un parc public représentant près de 40 % des résidences principales, le stock de demandes (près de 6 000 demandes en instance) est de loin le plus vaste du Val-de-Marne. Un quart de ces demandeurs sont issus du parc privé. Et, avec le renchérissement de ce dernier et la réduction progressive du parc social de fait, cette part ne peut que croître.

Le maintien du taux de logements sociaux actuel est un objectif minimal pour tenter de limiter l’accroissement des déséquilibres demande/offre. Par rapport aux moyens à mobiliser, c’est peut-être ambitieux.

Pourtant, cette appréciation du taux de logements sociaux ne doit pas être réalisée sur le seul parc public mais inclure également le parc privé à occupation sociale, soit au total plus de la moitié du parc. Pour répondre aux besoins locaux, un taux minimal d e 50% de logements locatifs publics financés en PLUS, PLA-I ou PLS (à moduler selon les opérations), est donc à envisager , sous réserves des contraintes évoquées plus haut.Dans la production neuve, entre 1999 et 2008, la proportion a été de 46 / 54 %. Elle a augmenté sur le période récente, et les efforts en ce sens devront être maintenus voire amplifiés durant la durée du PLH.

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Pour faciliter l’atteinte de cet objectif, les opérations de vente ou de déconventionnement de patrimoine HLM ne sont bien évidemment pas à encourager, et les opérations de démolitions devraient être compensées à 1 pour 1 par de la construction neuve.

Malgré cela, des chances de voir le différentiel demandes/offres se réduire sont faibles. Rappelons qu’en 2009, la capacité d’attribution de logements HLM était d’environ 500 logements par an (5,5 % de mobilité) pour un stock d’environ 9 000 logements.

Toutes les mesures permettant d’assurer plus de fluidité dans le parc locatif social doivent au moins être étudiées :

- soutien au parcours résidentiels vers l’accession à prix maîtrisé, à la location-accession ou au locatif privé;

- mise en place progressive, raisonnable et spatialement choisie du supplément de loyer de solidarité (mesure récemment adoptée par le Conseil d’Administration de l’OPH) pour limiter la sous-occupation dans le parc HLM

- accompagnement au relogement des ménages en sous-occupation, notamment par des échanges inter-bailleurs.

Une politique d’attribution concertée entre les différents bailleurs, la Ville, l’Etat et les réservataires doit être poursuivie pour gérer au mieux la demande pressante, tout en abordant finement les équilibres sociaux qui sont à conserver dans les cités. Un projet de convention en ce sens a été proposé par la Ville aux services préfectoraux.


Enjeux urbains: Accompagner les besoins d’adaptation du parc existant

Les questions se posent différemment dans le parc public et privé.

Dans le parc public , il s’agit d’éviter le décrochage, par rapport àl’offre neuve, des fractions les plus anciennes et vieillissantes du patrimoine HLM. Cela concerne particulièrement le patrimoine le plus ancien de l’OPH d’Ivry. Le risque, déjà réel dans les ZUS, est de voir ce patrimoine perdre son attractivité et se spécialiser durablement dans l’accueil des ménages les plus en difficultés.

Le maintien des équilibres de peuplement et de la mixité sociale est donc à rechercher à une échelle fine (celle des immeubles et des cages d’escaliers).L’accélération des processus d’obsolescence -notamment énergétique- ainsi que le vieillissement des occupants rend une intervention encore plus nécessaire. Elle se heurte toutefois à la raréfaction des aides à la réhabilitation (sauf en matière énergétique, mais avec des contraintes lourdes).

Actuellement, l’OPH ne dispose pas des fonds propres suffisants pour faire face à ces multiples enjeux (construction neuve, renouvellement, réhabilitation et adaptation du parc existant...). Sa situation financière et institutionnelle fait actuellement l’objet d’une réflexion de la part de la Ville. L’organisme de référence de la Ville ne pourra vraisemblablement pas rester à l’écart du mouvement de recomposition du tissu des bailleurs qui s’engage, à l’initiative de plusieurs ESH.. Les différentes possibilités qui s’ouvrent (mutualisation, regroupement…) sont à envisager au regard de la perspective de création, à plus ou moins long terme, d’une structure intercommunale.

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Pour le parc privé , la problématique est différente, car l’amélioration s’effectue en bonne partie spontanément, sous l’effet de la dynamique de valorisation immobilière que connaît la ville. Les conditions de maîtrise de cette évolution paraissent difficiles, notamment en terme de maîtrise des loyers, surtout après la réorientation des priorités de l’ANAH. Seule une politique soutenue d’acquisitions-amélioration par des bailleurs sociaux serait en mesure de pérenniser la vocation sociale d’une fraction du parc ancien.

L’enjeu est principalement d’intervenir sur les fractions du parc qui dysfonctionnent , afin d’en atténuer les conséquences sociales, pour les ménages concernés, en premier lieu, pour l’environnement urbain en second lieu.

Deux segments du parc sont principalement concernées:

- le parc indigne , à traiter par des mesures incitatives mais aussi coercitives, le plus souvent de manière diffuse (mais àl’échelle d’immeubles et non pas de logements), ponctuellement, quand un quartier regroupe trop de situations défectueuses, de manière programmée en faisant appel au principe du renouvellement. Un Périmètre de Restauration Immobilière pourrait venir compléter les outils opérationnels, en particulier sur les franges des franges des opérations d’aménagement (notamment la ZAC Confluences) et d’OPAH.

- les grandes copropriétés des années 1960-70 qui, d’une certaine manière, sont confrontées aux mêmes phénomènes d’obsolescence que certains secteurs HLM. En dehors de celles dont les dysfonctionnements sont déjà repérés, avec des dispositifs mis en place (Truillot), une veille est sans doute nécessaire pour les autres. Des outils sont à mettre en place àcette fin, en associant les syndics.

Enjeux « d’inclusion sociale »

Les besoins de certaines catégories de la population appellent des réponses non pas en termes de logements « ordinaires », mais d’hébergement, associé à un accompagnement social, socio-éducatif ou médical adéquat. L’enjeu est alors de favoriser l’inclusion sociale de personnes dont les besoins ne peuvent être satisfaits par le marché, dans un cadre de mixité sociale et inter-générationnelle.

Ceci suppose :

- la requalification de certaines structures existantes devenues obsolètes, sans réduire pour autant leurs capacités d’accueil;

- le développement d’ une offre qui fait actuellement défaut : aire d'accueil de gens du voyage; hébergement dédié aux adultes handicapées ; résidence sociale pour personnes âgées dépendantes;

- le renforcement de la capacité d’accueil et d’accompagnement social en CHRS;

- la poursuite des actions engagées pour conforter le rôle social des hôtels meublés en garantissant la sécurité et la qualité des prestations;

- une anticipation sur les besoins de maintien à domicile des personnes âgées en adaptant leur logement, dans le parc social public, mais aussi dans le parc privé;

- le développement de solutions d’hébergement et d’itinéraire résidentiel pour les jeunes actifs ou en formation, peu solvables.

Sur ces domaines, différentes actions et projets sont engagés; le PLH devra, durant la phase d’orientation qui s’ouvre, en préciser les conditions et modalités de réalisation.

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