planification chantier

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planification chantier

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    Organisation et planification des

    travaux de rnovation

    Du projet lexcution

    1993 724.434 f

  • Organisation et planification des travaux de rnovationDu projet lexcution

    La rnovation dimmeubles occups exige une plani-fication des travaux jusque dans les moindres dtails.Les gards dus aux habitants impliquent le respectabsolu du planning des travaux. Il appartient au res-ponsable du projet de limposer, une tche pas tou-jours aise... mais qui sapprend.

    La prsente publication esquisse les devoirs et pro-blmes que rencontrent responsable du projet et res-ponsable des travaux, partir du diagnostic som-maire jusqu la rception des travaux. Cet outil detravail propose des solutions dans ses diffrents cha-pitres intituls Relations entre intervenants, Les diver-ses tapes de la planification, Exemples dimmeublesrnovs, Annexes et Traitement lectronique desdonnes.

    Chaque phase de planification est dcrite en dtail,elle-mme se divisant en trois degrs ou chelles: leplanning gnral, le planning dtaill et le planningdes travaux. La planification gnrale montre leschances et le droulement de ltude du projet, dela prparation des travaux et de lexcution propre-ment dite, lchelle du mois. Le planning dtaill estlinstrument de travail du responsable de lopration.Il assure une bonne coordination des phases du pro-jet et de la ralisation, lchelle de la semaine. Leplanning des travaux se base sur les plans dexcu-tion, les contrats avec les entreprises, les cahiers descharges et sur les dlais dtermins dans le planningdtaill. Les diffrentes phases de cette planificationsont dcrites de manire simple, accompagnes deplans, schmas et illustrations.

    Un tableau rcapitulatif donnant un aperu des logi-ciels disponibles et des exemples dimmeubles rno-vs avec des valeurs indicatives pour les dures destudes et des travaux compltent cette publication.

    ISBN 3-905234-63-7Edition originale: ISBN 3-905234-23-8

    1993, 103 pagesN de commande 724.434 f

  • Organisation et planification

    des travauxde rnovation

    Du projet lexcution

    Programme d'impulsions PI-BAT Entretien et rnovation des constructionsOffice fdral des questions conjoncturelles

  • Associations de soutienFSCC Fdration suisse des cadres de la

    constructionOSD Organisation suisse des directeurs

    de travauxPro Renova Association suisse pour la rnovation

    des constructionsSBHI Ingnieurs-conseils suisses de la

    technique du btiment et de lnergieSIA Socit suisse des ingnieurs et des

    architectesSIB Syndicat Insdustrie et BtimentSSE Socit suisse des entrepreneursUTS Union technique suisse

    Le groupe de travail remercie tout particulirement lespersonnes suivantes pour leur collaboration: Markus Gierisch, Emil Hauser, Guido Hayoz, RuediMatter, Eric Mosimann, Erwin Mri, Jrg Ruosch, BerhardRst, Richard Schubiger et Ado Vallaster.Il doit galement des remerciements aux architectes etentreprises gnrales qui ont bien voulu mettre dispo-sition leurs archives pour la constitution des exemples:Jrg Manser, Meier + Steinauer AG Architekten, MerkurGhner Immobilien AG und Ortobau Generalunter-nehmung AG

    Groupe de travail Andreas Bouvard, ingnieur ETH,

    informaticien, management Alfred Frhli, entrepreneur,

    chef de projet, conducteur de travaux, bureau dingnieur et darchitecte

    Heinz Meier, bureau technique,chef de projet, conducteur de travaux, bureau darchitecte

    Martin Halter, dipl. architecte ETH/SIA,chef de projet, architecte-projeteur, responsable du groupe de travail

    Arnould Kerkhof, architecte ETS,chef de projet, conducteur de travaux, entreprise gnrale

    Laurent Kling, architecte ETS,informaticien, EPFL - DA - GIDA

    Adaptation de ldition franaise

    Groupe de travail Jean-Louis Genre, architecte DPLG,

    EPFL - DA - LESO Heinz Meier, bureau technique, chef de projet,

    conducteur de travaux, bureau darchitecte Laurent Kling, architecte ETS, informaticien,

    EPFL - DA - GIDA

    Coordination Andreas Schmid, architecte EPFL/SIA,

    Dommartin

    Traduction Heinz Meier, Givrins

    Rvision Jean-Claude Scheder, Bercher

    Mise en page et photocomposition Consortium DAC/CityComp SA, Lausanne et Morges

    ISBN 3-905234-63-7Edition originale: ISBN 3-905234-23-8

    Copyright 1993 Office fdral des questions conjonc-turelles, 3003 Berne.Reproduction d'extraits autorise avec indication de lasource.Diffusion: Coordination romande du programme d'actionConstruction et Energie, EPFL-LESO, Case postale 12,1005 Lausanne (N de commande 724.434 f)

    Form. 724.434 f 06.93 1500 U13740

  • Dune dure totale de 6 ans (1990-1995), le pro-gramme daction Construction et Energie se com-pose des trois programmes dimpulsion suivants:

    PI-BAT entretien et rnovation des constructionsRAVEL utilisation rationnelle de llectricitPACER nergies renouvelables

    Ces trois programmes dimpulsions sont raliss entroite collaboration avec lconomie prive, lescoles et la Confdration. Leur but est de favoriserune croissance conomique qualitative. Dans cesens ils doivent conduire une plus faible utilisa-tion des matires premires et de lnergie, avecpour corollaire un plus large recours au savoir-faireet la matire grise.

    Le programme PI-BAT rpond la ncessit quil ya dentretenir correctement les constructions detous types. Aujourdhui une partie toujours plusgrande des btiments et des quipements de gniecivil souffrent de dfauts techniques et fonctionnelsen raison de leur vieillissement ainsi que de lvo-lution des besoins et des sollicitations. Si lon veutconserver la valeur de ces ouvrages, il y a lieu de lesrnover, et pour ce faire on ne peut sappuyer surlempirisme. Le programme dimpulsions PI-BAT nese limite pas aux aspects techniques et dorganisa-tion, il stend galement au cadre juridique, quijusquici tait essentiellement tourn vers les cons-tructions neuves. Le programme couvre ainsi lestrois domaines suivants: btiments, gnie civil etproblmes apparents la rnovation.

    Si lon veut conserver les qualits techniques etarchitectoniques de nos btiments et si lon sou-haite prserver des quartiers, voire des villages, desconnaissances nouvelles doivent tre apportesaux nombreuses personnes concernes: propri-taires, autorits, concepteurs, entrepreneurs et col-laborateurs de tous niveaux.

    Cours, manifestations, publications, vidos, etc.

    Les objectifs de PI-BAT seront poursuivis par linfor-mation, la formation et le perfectionnement desfournisseurs et des demandeurs de prestations dansle domaine de la rnovation. Le transfert de connais-sances est ax sur la pratique quotidienne; basessentiellement sur des manuels et des cours, ilcomprend galement dautres types de manifesta-tions. Le bulletin Construction et Energie, quiparat trois fois lan, fournit des dtails sur toutes cesactivits.

    Chaque participant un cours, ou autre manifesta-tion du programme, reoit une publication spcia-lement labore cet effet. Toutes ces publicationspeuvent galement tre obtenues en sadressantdirectement la Coordination romande du pro-gramme daction Construction et Energie EPFL-LESO, Case postale 12, 1015 Lausanne.

    Comptences

    Afin de matriser cet ambitieux programme de for-mation, il a t fait appel des spcialistes desdivers domaines concerns; ceux-ci appartiennentau secteur priv, aux coles, ou aux associationsprofessionnelles. Ces spcialistes sont pauls parune commission qui comprend des reprsentantsdes associations, des coles et des branches pro-fessionnelles concernes.

    Ce sont galement les associations professionnellesqui prennent en charge lorganisation des cours etdes autres activits proposes. Pour la prparationde ces activits une direction de projet a t mise enplace; elle se compose de MM. Reto LANG, AndreasBOUVARD, Niklaus KOHLER, Gustave MARCHAND,Ernst MEIER, Andreas SCHMID, Dieter SCHMID, RolfSAEGESSER, Hannes WUEST et Eric MOSIMANNde lOFQC. Une trs large part des activits estconfie des groupes de travail, ceux-ci sont res-ponsables du contenu de mme que du maintiendes dlais et des budgets.

    Documentation

    Les bureaux darchitectes doivent, dans les annes venir, se pencher davantage sur les problmes dernovation dhabitations. La prsence des locatairespendant les travaux exige du responsable et desentreprises une planification prcise et une matriseparfaite de lopration. Cette publication prsenteratoutes les phases dune rnovation dimmeublesoccups, ds le premier entretien avec le matre delouvrage.

    Une planification srieuse doit permettre de faonaussi prcise que possible aux divers respon-sables, comme au propritaire, de prendre les dci-sions voulues. Des valeurs indicatives aideront crer cet instrument de travail rapidement avec laprcision du mois, de la semaine ou du jour, suivantla phase du projet. En prsentant systmatiquementles diffrences entre planification dun immeuble

    Organisation et planification des travaux de rnovation

    Avant-propos

  • construire et dun immeuble rnover, on cherche tendre le savoir dun constructeur nayant quelexprience du neuf. Il saura sassurer la sympathiedes locataires que peuvent importuner les travauxde rnovation de leur appartement.

    Le prsent document a fait lobjet dune procdurede consultation auprs de divers spcialistes enrnovation dimmeubles. Des amliorations sontencore possibles et des suggestions ventuellespeuvent tre adresses soit au responsable deltude, soit directement lOffice fdral des ques-tions conjoncturelles.

    Pour terminer, nous tenons remercier toutes lespersonnes qui ont contribu la ralisation de laprsente publication.

    Dr Heinz KneubhlerDirecteur supplant de lOffice fdral des questions conjoncturelles

    Organisation et planification des travaux de rnovation

  • 1. Introduction 71.1 Dlimitation des problmes 91.2 Construction neuve et rnovation 111.3 Remarques concernant la planification 15

    2. Relations entre intervenants 172.1 Dfinition et objectifs 192.2 Lorganisation du groupe du mandant 202.3 Lorganisation du groupe de mandataires 212.4 Les moyens dorganisation 222.5 Une autre organisation du bureau darchitecte 22

    3. Les diverses tapes de planification 293.1 Avant-propos 313.2 Echelle de planification 1 (planning gnral) 323.3 Echelle de planification 2 (planning dtaill) 373.4 Echelle de planification 3 (planning des travaux) 50

    4. Exemple de rnovation dimmeuble 574.1 Les rsultats 604.2 Exemples dimmeubles rnovs 62

    5. Annexes 815.1 Estimation de la dure de travail 835.2 Traitement lectronique des donnes 875.3 Formulaires pour lorganisation et la planification des travaux 895.4 Glossaire 925.5 Bibliographie 965.6 SIA 102/1984, une comparaison 97

    Publications du programme dimpulsions PI-BAT 99

    Organisation et planification des travaux de rnovation

    Table des matires

  • 1.1 Dlimitation des thmes 9

    1.2 Construction neuve et rnovation 111.2.1 Diffrences de planification entre un immeuble neuf et un immeuble rnover 111.2.2 Linfluence du locataire sur lavancement du chantier 13

    1.3 Remarques concernant la planification 15

    1. Introduction

    7

    1. Introduction

  • 1.1 Dlimitation des thmes

    Limmeuble typeLes descriptions et exemples dans cette documen-tation sont bass sur limmeuble type (voir figure1.1), soit un immeuble dhabitation de douzeappartements, occups dans la majorit des cas.Notre publication traite uniquement de ce cas defigure. Il est tout fait possible dutiliser nos don-nes pour dautres objets plus importants. Il estmme souhaitable de sexercer avec ces donnesprcises en essayant dobtenir des rsultats beau-coup plus gnraux. Lexemple choisi est unimmeuble que lon rencontre souvent dans toutergion: il illustre assez bien la problmatique de laplanification des travaux de rnovation.

    Public cibleLa publication se veut utile des responsables deprojets ainsi quaux responsables des travaux dansles bureaux darchitectes, quils soient hommes oufemmes (on ne le prcisera plus par la suite).Dautres informations intresseront certainementdes matres douvrages et leurs reprsentants oudes entrepreneurs orients vers la rnovation.

    Relations avec dautres projets du programmePI-BAT(voir galement figure 1.2)Cette tude a t ralise indpendamment dautrespublications du programme dimpulsions, excep-tion faite de la documentation Diagnostic som-maire dimmeubles. Au chapitre 3, nous vousrecommandons de prsenter votre mandant, enmme temps que le rsultat du diagnostic som-maire, une premire proposition du planning gn-ral de lopration. Ce document pourra galementintresser tous ceux qui veulent profiter des duresindicatives pour la rnovation de certains lments.Ces chances dtermines dans lintrt du loca-taire ont une grande influence sur la planificationdes travaux de rnovation dimmeubles occups,mais limitent considrablement la marge demanuvre.

    1. Introduction

    9

    1. Introduction

    Commerces/Bureaux ventuels

    Combles nonamnags

    Figure 1.1: L'immeuble type: un immeuble dhabitation de12 appartements sur trois tages.

    Diagnostics

    Etude duprojet

    CotsTravaux

    Figure 1.2: Le programmePI-BAT Entretien et rnova-tion des constructions comportant pour chaque domaineune partie mthodique et une banque de donnes.

  • Ce document prsente la planification des travaux dernovation depuis le diagnostic sommaire jusqu larception des travaux. La phase du projet nest pastraite.

    La rnovation en tant que moment du cycle devie de limmeuble(voir figure 1.3)Gnralement lutilisation dun immeuble stendsur plusieurs gnrations. Cest donc un laps detemps assez court de la vie dun immeuble qui seraabord dans cette publication, qui dbute par le dia-gnostic sommaire, conformment la philosophiedu PI-BAT.

    Contenu de la publicationLimportance et la signification de la planificationsont bien connus des professionnels de la construc-tion. Par contre, les diffrentes mthodes utilisesdans les bureaux darchitectes et le manque depublications exigent une dfinition plus pousse. Leprsent ouvrage tudie les problmes que rencon-trent les responsables de projets et les directeursdes travaux pendant toute la dure dun chan-tier : de ltude du projet la fin des travaux, du dia-gnostic sommaire la remise des cls.

    1. Introduction

    10

    La vie d'unimmeuble

    environ10 ans D

    iag

    no

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    som

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    re

    Dia

    gn

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    Rnovation Mesures d'entretien

    Dia

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    Dia

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    environ10 ans

    Figure 1.3: La vie d'un btiment avec indication du rythme des diagnostics sommaires et des phases de rnovation.

  • 1.2 Construction neuve et rnovation

    1.2.1 Diffrences de planification entreun immeuble neuf et un immeuble rnover

    Afin de mieux comprendre les buts de cet ouvrageil est indispensable de prsenter sous forme gra-phique les grandes diffrences entre la planificationdes travaux dun immeuble neuf et celle dunimmeuble rnover ou transformer. On admettraque le lecteur a des connaissances dans le domainede la construction neuve.

    Lors dune construction neuve, la phase prpa-ratoire de lexcution est gnralement suivie sansinterruption par la phase de lexcution (termi-nologie selon SIA 102/1984). Les documents nces-saires lavancement des travaux (plans, soumis-sions, contrats dadjudications, etc.) peuvent tretablis par tapes, selon ltat du chantier (voirfigure 1.4). Les travaux des diffrentes entreprisesseront souvent avancs ou retards (sauf cas cri-tiques) sans consquences pour lachvement delouvrage: la remise des cls se fera la fin des tra-vaux pour la totalit de louvrage.

    Lentretien et la rnovation des ouvrages compren-nent diffrents degrs dintervention. On entend parremise en tat dun immeuble les travaux de rfec-tion des lments dtriors, sans modification delaffectation de tout ou partie du btiment. Par contre,les travaux de rnovation comprennent gnrale-ment une modification du niveau de confort et peu-vent entraner des changements daffectation et/ou leremplacement de parties de la construction.

    1. Introduction

    11

    devis gnral

    Projet de constructionPrfabrication en usine/atelier

    acco

    rde

    Direction des travaux

    Etude de dtail

    Dem

    and

    e d

    '

    Phase prparatoirede l'excution

    Chantier

    Phase du projet

    auto

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    n

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    ut

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    vau

    x

    Soumissions/Contrats

    Figure 1.4: Droulement d'un projet de construction neuve.

  • Lors de travaux de rnovation il faut bien diffrencierla phase prparatoire de la phase dexcution.

    Une opration de remise en tat ou de rnovation,par contre, oblige les mandataires raliser les plansainsi que tous les contrats dentreprises bien avantle dbut des travaux. Il est ncessaire de sparer clai-rement la phase de prparation de la phasedexcution. Lors dune rnovation, lensemble descorps de mtier est appel intervenir ds le dbutdes travaux; ce nest pas le cas lors dune construc-tion neuve (voir figure 1.5, ainsi que le chapitre 3.3:Planification dtaille). La plupart des mauvaisesexpriences sont dues la non-observation de cettergle lmentaire ainsi qu des erreurs dorganisa-tion. Le matre douvrage est galement appel participer activement soit lors de la phase de pr-paration, soit lors de la phase dexcution. Il doitprendre ses dcisions beaucoup plus tt que dhabi-tude. Il est du devoir des responsables du projetdinsister auprs du matre de louvrage afin dobte-nir les dcisions ncessaires dans les dlais fixs parlavancement des tudes.

    Le planning des travaux sera prpar avec beau-coup de soin. La rnovation dimmeubles occupsexige une planification lchelle de la journe,voire mme une heure prs! Souvent lusagerne rceptionne pas la totalit de lappartementtransform. Ce ne seront que des pices successi-vement ramnages. Ces pices, surtout les toi-lettes, bains et cuisines, seront restitues lutilisa-teur selon un calendrier prcis.

    1. Introduction

    12

    La planification des travaux de rnovation demandedavantage de temps que celle dun immeuble neuf.

    Projet de construction

    Acc

    ord

    e

    Devis gnral

    Etude de dtail

    Dem

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    Dir. des travaux

    Contrats

    Prfabrication en atelier

    Chantier

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    Phase del'excutionDiagnostic

    Phase prparatoirede l'excution

    Phase du projetRelevs

    Db

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    x

    Figure 1.5: Droulement d'un projet de rnovation.

  • 1.2.2 Linfluence du locataire sur lavancement du chantier

    La prsence des locataires pendant le chantier posegalement des questions de principe touchant lorganisation des travaux dont le responsable doittenir compte. Le temps perdu sur un chantier neuf peut se rattraper par une augmentation de la main-duvre, ce qui nest pas possible dans un appar-tement occup, en raison du manque de place. Enoutre, limmeuble rnover doit tre divis en plu-sieurs sous-chantiers. Lors de ltablissement duplanning des travaux, on ne peut pas uniquementdterminer les dlais en fonction de la disponibilitdes entreprises, mais on doit galement examinercombien douvriers peuvent travailler simultan-ment dans le mme appartement (voir chapitre 3.4:Planning des travaux) ce qui aide comprendrepourquoi la planification des travaux de rnovationdemande un investissement plus grand que ltudedune construction neuve. Une bonne planificationse caractrise justement par une valuation cor-recte des capacits des lieux. Celle-ci se feraavec beaucoup de srieux pour les diffrents sous-chantiers. Cest le devoir du responsable du projetet de lexcution de veiller ce quil ny ait jamaisdinterruption inutile et que le rythme des travauxsoit respect (voir figure 1.6).

    La planification dune rnovation doit respecter lesintrts des locataires.

    1. Introduction

    13

    Dure du chantier

    100%

    Db

    ut

    des

    trav

    aux

    Fin

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    Rnovation

    Pre

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    avancement normal

    Dure du chantier

    50%

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    150%

    Pre

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    Construction neuve

    Valeur cible

    Valeur relle

    mauvais exemple

    50%

    Figure 1.6: Diffrence structurelle entre la construction neuve et la rnovation.Une valuation correcte des possibilitsquoffrent les lieux est la base du succs d'une bonne rnovation.

  • On conseille dinformer le locataire dans une phasetrs avance et ceci en prsence du propritaire ou dugrant dimmeuble et de larchitecte.

    Une autre diffrence entre la construction dunimmeuble neuf et la rnovation dimmeuble occuprside dans lobligation dinformer les utilisa-teurs. Dans le premier cas, lobligation dinformer lepublic sarrte, pour le propritaire et son manda-taire, larchitecte, la mise lenqute publique.Lors dun projet de rnovation dun immeuble, il estconseill de chercher le dialogue avec les utilisa-teurs le plus tt possible, mme si la procdure demise lenqute ne le demande pas. Le locatairepeut, en effet, recourir contre des travaux jugsinsupportables (cf. art. 260 CO). Le lgislateur avoulu prciser ce droit, car la plupart des lois sur lesconstructions ne permettent pas de sopposer destravaux non justifis (voir galement chapitre 2.5.3).

    Dans notre pays, la construction dun immeuble estenvisageable toute lanne, surtout dans les rgionsde plaine. Ce nest pas le cas pour des immeublesoccups, rnover. Pendant lhiver il nest pas pos-sible darrter linstallation de chauffage et les tra-vaux en faade ne sont gure possibles. Lt, larnovation des appartements est rendue probl-matique par labsence du locataire, parti envacances, moins que ce dernier ne le souhaiteexpressment, avec la confiance rciproque quecela sous-entend.

    On constate que les diffrences entre une construc-tion neuve et un immeuble rnover sont impor-tantes. Elles sont dterminantes pour lorganisationet la planification des travaux. La dure dune rali-sation est toujours adapter la priode de rno-vation, indpendamment du nombre dapparte-ments rnover. Cela implique que larchitectesinforme bien des capacits de chaque entreprise.En cas de doute il est prfrable dadjuger un lot detravaux deux entreprises afin dtre sr de pou-voir raliser certains travaux dans les dlais (rappel:le locataire ne supporte pas des travaux sur plu-sieurs semaines!)

    1. Introduction

    14

    Consultez galement le document PI-BAT: Aspectsjuridiques relatifs la rnovation de lhabitat(724.477f, pages 147 et suivantes).

  • 1.3 Remarques concernantlimportance de lorganisation et de la planification des travaux

    Quelle est limportance de la planification destravaux?Ltude de projets est lacte cratif de larchitecte. Ilest appel imaginer les dispositions spatiales etlutilisation des diverses surfaces, proposer diff-rentes solutions. Ltude de lorganisation et la pla-nification des travaux est galement consid-rer, tous les niveaux, comme un acte cratif aumme titre que ltude du projet. A la diffrence delarchitecte, la personne soccupant de la planifica-tion des travaux se proccupe de la succession destravaux dans le temps et de questions dorganisa-tion pour lesquelles il proposera galement diff-rentes solutions.

    Il y a toujours plusieurs manires dorganiser ledroulement des travaux de rnovation. Telle solu-tion diminuera les cots, telle autre raccourcira ladure des travaux, une autre incommodera moinsles locataires. On voit quil est trs important de bienformuler les buts viss, si lon veut tablir une pla-nification cohrente. Diverses questions vont alorsse poser concernant la prsance accorder au pro-pritaire ou aux utilisateurs et la disponibilit descrdits. Les locataires sont-ils prts accepterdimportants inconvnients lis un rythme des tra-vaux plus rapide, ou prfrent-ils un rythme pluslent avec de moindres dsagrments ?

    On peut admettre que tout directeur de travaux quia ralis une rnovation avec succs est galementcapable de raliser un chantier dun immeuble neuf,mais la rciproque nest pas toujours vraie.

    Problmatique gnrale de la planificationIl est toujours difficile de raliser une planificationdes travaux qui soit fiable sans connatre toutes lesconditions de ralisation (voir figure 1.7). Grce auxvaleurs indicatives et aux exemples que nous pro-posons (cf. chap. 4) il sera possible dtablir asseztt une planification avec une prcision acceptable.Des objectifs clairs permettront dobtenir unebonne collaboration de tous les acteurs engags sur

    On exige des responsables dun projet quils prparentsrieusement la planification des diverses phasesdune rnovation.

    1. Introduction

    15

    Formulez les buts afin de pouvoir motiver vos colla-borateurs!

  • un chantier. Seul un directeur des travaux bien pr-par, sr de lui et connaissant bien le dossier et lesbuts fixs, est susceptible de russir. Il est impra-tif que la coordination entre larchitecte et le res-ponsable de chantier soit parfaite. Il en va de mmepour la surveillance des diverses entreprises enga-ges qui peuvent travailler en parallle ou en dca-lage dans le temps sur diffrents sous-chantiers. Endernier lieu, mentionnons limportance des rela-tions avec les locataires et notre conviction quil estindispensable de former des responsables de pro-jets et des directeurs de travaux capables de ma-triser ces nouvelles tches.

    1. Introduction

    16

    Planning dtaill

    Planning gnral

    Tran

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    Planning des travaux

    Figure 1.7: A l'aide des valeurs et des dures indicatives,il est possible d'esquisser suffisamment tt les diverscalendriers.

  • 2.1 Dfinition et objectifs 19

    2.2 Lorganisation du groupe du mandant 20

    2.3 Lorganisation du groupe de mandataires 21

    2.4 Les moyens dorganisation 22

    2.5 Une autre organisation du bureau darchitecte 222.5.1 Le responsable de lopration 222.5.2 Le responsable des travaux 242.5.3 L'utilisateur 25

    2. Relations entre intervenants

    17

    2. Relations entre intervenants

  • 2.1 Dfinition et objectifs

    La planification des travaux de rnovationdimmeubles se dfinit dans le temps et du point devue des prestations comme ltude du projet pro-prement dit et comme le processus de recherche etdaide la prise de dcisions. On doit tenir comptenon seulement des intentions des investisseurs oudes vux des utilisateurs, mais galement des pro-blmes techniques, de la rglementation sur lapolice des constructions, de lcologie et de ques-tions dordre social. Entre autres, il arrive souventquil faille raliser les travaux de rnovation en assu-rant la continuit de lutilisation et de lexploitationsans gner les utilisateurs.

    Suivant les dimensions et la complexit de lobjet transformer, il faut recourir, pour ltude et la rali-sation, des ingnieurs-conseils, des experts et un grand nombre dentreprises. Les mandats et lesdlais dintervention les plus divers sont coordon-ner. Les responsables du projet dterminent les buts atteindre pour chacun des participants. Lorgani-sation est ralise, en principe, avant ltude du pro-jet. Lors de cette mise au point, il est important detenir compte des processus de dcision. Selon lvo-lution du projet, lquipe des mandataires peut trelargie ou au contraire rduite.

    Structure de base:Lorganisation des participants au projet doit dter-miner et dlimiter les tches, les responsabilits etles comptences de chacun, quil sagisse du projet,de la planification, de lexcution ou de la remise dubtiment rnov. Elle fixe la nature et le volume desprestations fournir, la responsabilit de la direc-tion des travaux et la bonne collaboration entre lesdivers responsables. En principe, le mandant et lemandataire disposent de leur propre organisationdirige par un responsable qui participe aux sancesde coordination.

    2. Relations entre intervenants

    19

    2. Relations entre intervenants

  • 2.2 Lorganisation du groupedu mandant(voir figure 2.1)

    Le mandant:Le mandant est souvent appel matre douvrage. Ilsagit rarement dun individu particulier, mais leplus souvent dune personne appartenant uneorganisation. Il est exceptionnel que la mme per-sonne reprsente le propritaire, linvestisseur, luti-lisateur et le mandant. Il arrive que les structures dedcisions ne soient pas bien dfinies, suivant lorga-nisation du mandant ou sa forme juridique. Lesmmes problmes peuvent se poser avec des com-missions ad hoc.

    Relations entre intervenants:Le mandant doit avoir le temps ncessaire, le savoiret les comptences voulues afin de pouvoir prendredes dcisions. Suivant les cas, il est opportun quilse fasse reprsenter par des professionnels ou quildlgue ses comptences une commission deconstruction, et ceci ds le dbut du projet.

    Lutilisateur:Lutilisateur doit dfinir les exigences concernantlexploitation. Bien sr, ces exigences peuvent tredfinies par le mandant lui-mme, mais il est sou-vent bnfique pour lensemble des intresss queles utilisateurs ou locataires soient intgrs danslorganisation de lopration.

    Personnes externes:Le mandant a galement la possibilit de faire par-ticiper ou de dlguer ses pouvoirs, ponctuellementou pendant toute la dure du projet, des profes-sionnels, telles des socits disposant de leurpropre organisation (par exemple des grances).

    Le reprsentant du mandant:Il dirige lopration, les contrats et surveille legroupe des mandataires. Il informe le mandant. Ilest responsable que les dcisions soient prises parle mandant au bon moment. Il reprsente le man-dant lgard des mandataires ou du responsablede lopration. Il possdera toutes les qualits demeneur dhommes, form quil est la technologiede la rnovation et ladministration de chantiers.Il est indispensable quil puisse prendre des dci-sions.

    2. Relations entre intervenants

    20

    Relations entreintervenants

    Mandant

    Reprsentantdu matre de l'ouvrage

    Utilisateurs Tiers

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    Responsable del'opration

    Responsablede l'excution

    Org

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    u g

    rou

    pe

    man

    dat

    aire

    Responsabledu projet

    EntrepreneursSpcialistes

    Figure 2.1

  • 2.3 Lorganisation du groupede mandataires(voir figure 2.1)

    La forme de ladjudication des travaux est dtermi-nante pour lorganisation du groupe des manda-taires. Le mandant doit dterminer assez tt sousquelle forme le projet de rnovation sera ralis, savoir: adjudication plusieurs bureaux dtudes et

    plusieurs entreprises plusieurs bureaux dtudes et une entreprise

    gnrale une entreprise gnrale qui soccupera de

    ltude du projet et de son excution.

    Ces trois possibilits se distinguent par le degr deresponsabilit et les prestations intgres fournir.Le choix de la forme dadjudication influenceranormment lorganisation du groupe des manda-taires, le droulement des travaux ainsi que leur pla-nification.Les prestations fournir par les mandataires pourla direction, ltude du projet et la ralisation dunernovation sont sans influence sur la forme delorganisation. Ces prestations font partie int-grante de la structure de base.

    Le responsable de lopration:Les prestations relatives ltude du projet et lexcution des travaux sont coordonnes, dirigset surveilles par le responsable de lopration quiest le reprsentant des mandataires face au repr-sentant du mandant. Cette relation directe entre lesresponsables assure une structure dinformation etde direction claire qui garantit un travail efficace etun droulement rationnel du projet.

    Le responsable du projet:Le responsable du projet mne et coordonne ltudedu projet des architectes mandats et des ing-nieurs-conseils. Il est responsable des solutionstechniques adoptes qui doivent rpondre demanire optimale aux exigences du projet.

    Le responsable de lexcution:Les travaux sur le chantier seront dirigs et coor-donns par le responsable des travaux. Son man-dat loblige surveiller les prestations des entre-preneurs, artisans et fournisseurs, afin dobtenirune excution irrprochable.

    2. Relations entre intervenants

    21

  • 2.4 Les moyens dorganisation

    La dfinition et la prsentation de lorganisation desparticipants au projet se dfinissent par: les buts viss par le mandant un programme dorganisation un diagramme des fonctions

    La mise sur pied dune structure dorganisation desmandataires adapte selon les cas savre indis-pensable pour les petits projets comme pour lesprojets importants.

    2.5 Une autre organisation du bureau darchitecte

    2.5.1 Le responsable de lopration

    La rnovation dun immeuble implique gnrale-ment cinq partenaires (voir figure 2.2). Chaquepartenaire doit remplir un rle spcifique, afin demener les travaux dans les meilleures conditions dupoint de vue des dlais, de la ralisation techniqueet du cot. Les devoirs et droits de chaque parte-naire sont dfinis dans lorganisation du projet.

    Cest le responsable de lopration qui occupe leposte le plus important. En principe, ce poste peuttre occup par un architecte, un conducteur destravaux ou un tiers. Par contre, il est trs importantque la mme personne dirige lopration de rno-vation, et ceci depuis le dbut du mandat jusqu lafin des travaux. De prfrence, le choix devrait seporter sur une personne ayant de lexprience danslexcution des travaux. Le diagramme de travail ci-aprs (voir figure 2.3) recouvre la totalit du man-dat du diagnostic jusqu la remise des cls etrecense galement les prestations partielles delarchitecte selon SIA 102/1984 et les outils de tra-vail labors par le PI BAT. Ce diagramme permetdobserver les diverses relations entre le mandant,lutilisateur, les autorits, larchitecte / responsabledes travaux et lentrepreneur. Cette forme de pr-sentation permet de bien visualiser les relationsentre tous les acteurs. On voit bien limportancedune information mutuelle entre les divers intres-ss. La coordination des partenaires est le devoirprimordial du responsable de lopration.

    2. Relations entre intervenants

    22

    Responsablede l'opration

    Mandant

    Autorits

    Utilisateurs

    Architecte

    Entrepreneurs

    Les 5 partenairesd'une rnovation

    Figure 2.2.

    Le responsable de lopration sera de prfrence unepersonne ayant lexprience de la conduite des tra-vaux.

  • 2. Relations entre intervenants

    23

    Dia

    gn

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    Dia

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    Prescriptions

    Autorisation provis.

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    Autorisation dfin.

    Pla

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    Remise de l'ouvrage

    Au

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    Avis pralable

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    II

    Figure 2.3: Ce schma montre les relations troites entre les divers intresss.

  • Lors de travaux de rnovation, le rle du responsabledes travaux est plus important que lors duneconstruction neuve.

    2.5.2 Le responsable des travaux

    Ltude dun projet de construction neuve com-mence par une approche globale (esquisses lchelle 1:500), se poursuit avec les plans lchelle1:100 et se termine par les plans de dtails. La rno-vation dun immeuble, par contre, commence parlanalyse des dtails, tels que cadres de fentrespourries, crpis en mauvais tat, installations lec-triques hors normes, etc. On le voit, lexprience duresponsable des travaux est ncessaire ds le dbutdes tudes. Il est intgr beaucoup plus rapidementau processus de planification (voir figure 2.4).

    Une bonne collaboration avec larchitecte-projeteurest galement indispensable afin de tirer les conclu-sions adquates de toutes les informations quisaccumulent peu peu. Par analogie avec les cons-tructions neuves, les valeurs architecturales et lavision globale resteront du domaine de larchitecte-projeteur. Ce dernier est responsable et veille auxvaleurs des immeubles qui lui sont confis (voirchapitre 3.4.3).

    2. Relations entre intervenants

    24

    Construction neuve

    Rnovation

    Architecte

    Architecte

    Dure

    Le rle du responsable des travaux

    Dbut du mandat Remise de l'ouvrage

    Prestations du bureau d'architecte

    Responsable des travaux

    Responsable des travaux

    Figure 2.4

  • 2.5.3 Lutilisateur

    Lors dune rnovation, limmeuble est en principe occup par des locataires (lutilisateur). Le Codedes obligations (art. 260 de lannexe) accorde luti-lisateur un droit de regard:

    1 Seuls des travaux supportables pour le locatairepeuvent tre envisags et pour autant que le bailnest pas rsili.

    2 Lors de la ralisation, les intrts du locataire sont respecter. Les travaux sont ralisables sousrserve dune rduction ventuelle du montantdu loyer (art. 259d) et dun ddommagement (art.259e) demand par lutilisateur.

    Lutilisateur nest pas toujours invit participer auxrunions des mandataires (voir figure 2.1), mais saprsence physique sur le chantier est une ralitquotidienne. Ds lors il est trs important de dter-miner les comptences des interlocuteurs et le che-minement hirarchique. En raison des lois envigueur, il est recommand dinformer les utili-sateurs au moins deux reprises.

    Premire information au locataireInformation gnrale sur le projet de rnovation.

    Le planning gnral de lopration chelle de pla-nification N 1 donne les principales dates pour lesphases du projet, de la ralisation et de la phasefinale. Cest ce moment dj quon doit tenircompte de linfluence des saisons, de la dure de lamise lenqute et des tches du propritaire delimmeuble, sans oublier les droits du locataire. Ilest recommand dans certains cantons il estmme obligatoire dinformer les locataires avantla mise lenqute. Les informations importantesseront donnes par exemple lors dune soire, orga-nise par le propritaire.

    Le responsable de lopration prsentera alors:

    les travaux projets et justifiera les interventions;

    un planning des travaux avec les dates dinter-ventions probables;

    si possible, des dias ou photos dune autre rno-vation, ralise avec succs, qui avertiront desnuisances probables et, le cas chant, une cui-sine tmoin.

    Le locataire doit tre inform de laugmentation duloyer et de son droit participer au processus deplanification (droit de participation).

    Informer les locataires/utilisateurs au moins deuxreprises.

    2. Relations entre intervenants

    25

    On informe les locataires des travaux de rnovationprojets, ainsi que de laugmentation du loyer qui enrsultera.

    Le bulletin du logement, La rnovation des cits rsi-dentielles, vol. 50, pp. 136 ss, donne tous les rensei-gnements sur le rle des appartements tmoins.

  • Il est indispensable dinformer les locataires aussiexactement que possible et dans les dtails.

    Deuxime information au locataireInformation dtaille sur le droulement des tra-vaux.

    Lors dune deuxime sance, le propritaire ou sonreprsentant prsentera le droulement des tra-vaux de manire aussi dtaille que possible. Lesinformations sur les dates dintervention se basentsur les contrats passs avec les entreprises et leplanning des travaux. Il est primordial de respec-ter scrupuleusement les dates et informationscommuniques aux locataires, notamment cellesfigurant dans les documents qui leur ont t remis.La confiance et la volont de collaborer doivent res-ter intactes jusqu la fin des travaux.

    La fourniture dune documentation lors de cettedeuxime runion est recommande. Les indica-tions suivantes devront y figurer:

    1 Page de garde

    2 Lettre Mesdames et Messieurs les locataires

    3 Contenu

    4 Descriptif des travaux:

    Cuisine: descriptif gnral, mobilier, installationslectriques, chauffage, revtement des sols etmurs, travaux de peinture

    Salle de bains: descriptif gnral, chauffage, ins-tallations lectriques, revtement des sols etmurs

    Dgagements: descriptif gnral

    Cage descaliers et locaux communs: descriptifgnral

    Rnovation de lenveloppe: descriptif gnral

    5 Plans de la cuisine et de la salle de bains. Exempledun appartement.

    6 Le droulement des travaux avec un descriptifprcis des dates dintervention (en plus du dia-gramme de Gantt) et des travaux de rnovationintrieurs. Le locataire doit savoir exactementquand interviendront linstallateur, le carreleur, lepeintre, etc.

    7 Conseils aux locataires(voir figure 2.5)

    8 Prospectus et photos

    2. Relations entre intervenants

    26

  • Conseils Mesdames et Messieurs les locataires

    Dsirant travailler en troite collaboration avec vous,et dans le but dentretenir ouvert le dialogue, nousnous efforcerons de vous informer aussi tt et aussibien que possible sur les travaux de rnovation et lesdates dintervention dans votre appartement. Danslintrt gnral, nous vous prions de bien vouloirobserver les rgles suivantes:

    Avant le dbut des travaux, veuillez dmonter lesrideaux, les tapis, dbarrasser la vaisselle et lemobilier dans la salle de bains et la cuisine.

    La prsence de mobilier nous oblige dmnagernous-mmes vos biens!

    Les dgagements doivent tre libres de tout obs-tacle, afin dviter des dgts votre mobilier lorsdu transport dobjets volumineux.

    Nous nous chargerons de protger le sol des hallset corridors. Si vous avez pos une moquette,veuillez la dposer dventuels dgts ne serontpas indemniss.

    Ne laissez pendant les travaux aucun objet devaleur que ce soit la cave, ou dans votre appar-tement. Nul ddommagement ne sera accept encas de vol.

    Nous vous prions de ne pas fermer la porte palire cl, afin que le surveillant du chantier puisse faireses contrles. En cas dabsence, dposez-la chezvotre voisin et laissez un message sur votre porte.

    Des interruptions du courant lectrique sont pos-sibles. Si vous possdez des appareils tels queconglateurs, aquariums ou autres ncessitant ducourant en permanence, annoncez-vous auprs dela direction des travaux pour linstallation duneligne provisoire.

    Sur demande, nous pouvons vous installer unrchaud pour vos repas chauds.

    La rgie vous donnera de plus amples informationsau sujet du traitement des meubles de cuisine, desrevtements de sols et murs et de lentretien delinox.

    2. Relations entre intervenants

    27

    Dmontez ou faites dmonter toutes vos installa-tions lectriques prives dans votre salle de bainset votre cuisine, telles que prises, clairage, infra-rouge, etc.

    Nentrez jamais dans des locaux barrs par desbandes autocollantes: les revtements de sols sontfrachement poss.

    Nous vous prions de bien arer vos locaux la finde la semaine si le temps le permet afin de favo-riser le schage des matriaux et de diminuer ainsiles risques de dgts ultrieurs.

    La planification des travaux du gros uvre est pr-cise. Ce nest malheureusement pas toujours le caspour les travaux de peinture, en raison du tempsde schage variable des divers matriaux utiliss.

    Pendant la premire semaine de travail, lutilisationde vos toilettes ne sera pas toujours possible. Destoilettes provisoires seront votre disposition.

    Buanderie: le remplacement des conduites peutprovoquer des interruptions dans lalimentation eneau et en lectricit. Avant de mettre en marchevotre machine laver, renseignez-vous auprs dela direction des travaux.

    A la fin des travaux, la direction des travaux ta-blira une liste des retouches. Si vous constatez desdgts ou autres anomalies importantes aux ins-tallations, informez immdiatement la directiondes travaux.

    Nous prvoyons un nettoyage sommaire pendantles travaux. Toutefois nous vous laissons le soin dunettoyage final.

    Pour vos questions veuillez vous adresser directe-ment et uniquement la direction des travaux quisefforcera de vous renseigner et de vous aider rsoudre tous vos problmes en relation avec lestravaux de rnovation.

    Nous esprons que le droulement des travauxsatisfera tous les intresss, et nous vous remer-cions de votre prcieuse collaboration.

    La direction des travaux

    Figure 2.5

  • 3.1 Avant-propos 31

    3.2 Echelle de planification 1 (planning gnral) 323.2.1 Dfinition 323.2.2 Le planning gnral prsent sous forme de diagramme Gantt 343.2.3 Particularits 36

    3.3 Echelle de planification 2 (planning dtaill) 373.3.1 Dfinition 373.3.2 Planning dtaill prsent sous forme de diagramme Gantt 403.3.3 La stratgie de ralisation 413.3.4 Comment dfinir les sous-chantiers? 433.3.5 Particularits 49

    3.4 Echelle de planification 3 (planning des travaux) 503.4.1 Dfinition 503.4.2 Le planning des travaux prsent sous forme de diagramme de Gantt 523.4.3 Particularits 54

    3. Les diverses tapes de la planification

    29

    3. Les diverses tapes de la planification

  • 3.1. Avant-propos

    La planification exige la matrise des diversesphases du droulement des travaux et une tudesoigne. On aura recours aux trois tapes de plani-fication suivantes: planning gnral, planningdtaill et planning des travaux (terminologie serfrant au rglement SIA 102/1984, voir figure 3.1).Il est recommand de raliser aussitt que possibleun avant-projet de chaque phase de planification,de ltudier et den amliorer la prcision au fur et mesure des informations obtenues auprs desdivers interlocuteurs. Chaque niveau de planifica-tion possde sa propre chelle (le mois pour lagnrale, la semaine pour la dtaille et enfin le jourpour le planning dexcution, voir figure 3.2)

    Il est important de bien sparer les diffrentsniveaux de planification qui sadressent des utili-sateurs bien distincts (voir figure 3.1).

    Cette documentation apporte des valeurs indicativestires de lexprience qui peuvent tre utilises pourchaque phase de la planification (voir chapitre 4:Exemples de rnovation d'immeubles).

    3. Les diverses tapes de la planification

    31

    3. Les diverses tapes de la planification

    Phase de planification

    1 Planning gnral

    2 Planning dtaill

    3 Planning des travaux

    Instrument de travail pour le

    Mandant

    Responsable de l'opration

    Responsable de l'excution

    Diagnostic

    Projet

    Prparation del'excution

    Projet

    Prparationde l'excution

    Excution

    A raliser pourUnit

    Mois

    Semaines

    Jours

    Figure 3.1: Chaque chelle de planification est clairement dfinie et poursuit un objectif prcis.

    Provisoire Dfinitif

  • 3.2. Echelle de planification 1(planning gnral)

    3.2.1 Dfinition

    GnralitsLa planification gnrale est linstrument de travaildu mandant. A ce niveau de planification, lordre degrandeur sera le mois pour la prsentation deschances pour ltude du projet, lexcution destravaux de rnovation et la phase finale. Cest le res-ponsable de lopration qui est gnralementcharg dtablir ce planning, paralllement au dia-gnostic sommaire, et il sera tenu jour suivantlvolution du projet.

    Le formulaireLe formulaire de la figure 3.3. recouvre la totalit dutemps ncessaire pour une rnovation dimmeuble,depuis les premires esquisses jusqu la remise delouvrage. Il est important dy faire figurer les cinqprincipaux partenaires dune opration de rnova-tion, paralllement au calendrier du chantier pro-prement dit et lvolution des cots probables destravaux en pourcentage du devis estimatif. Sur ceplanning doivent galement figurer les vacances,les contraintes dues aux saisons (ex. hiver), etc.

    3. Les diverses tapes de la planification

    32

    Esquisse Dfinitif

    Diagnostic Phase du projet Phase del'excution

    Planning gnral

    Phase prparatoirede l'excution

    Esquisse Dfinitif

    Planning dtaill

    Phasefinale

    Mise jourventuelle

    Mise jourventuelle

    Esquisse Dfinitif

    Planning des travaux

    Figure 3.2: Chaque phase du projet a son propre planning.

  • Temps ncessaire ltablissement du plan-ning gnralIl est recommand de fournir un projet du planninggnral au mandant, en mme temps que le dia-gnostic sommaire, condition videmment que cedernier conclue la ncessit de travaux de rno-vation. Ltablissement de ce planning gnral nedevrait pas dpasser deux heures, lutilisation destemps de rfrences figurant dans cette publicationfacilitant ce travail.

    Echelle de planification 1: questionnaire,check-listLors de ltablissement du planning gnral, oncherchera rpondre aux questions suivantes: Quand le mandant doit-il prendre des dcisions? Une mise lenqute savre-t-elle ncessaire? A quel moment ou pour combien de temps larchi-

    tecte et le responsable des travaux interviendront-ils?

    La saison, permet-elle denvisager des travaux? Quand faudra-t-il prvoir des investissements? Quand le dcompte final sera-t-il prt? Les locataires, peuvent-ils rester dans leurs

    appartements? A quel moment les locataires seront-ils informs? etc.

    3. Les diverses tapes de la planification

    33

    La planification gnrale = chelle de planification 1est simple et vite ralise. Elle donne les ordres degrandeur sur les dlais prvoir, du projet la remisede louvrage.

    Matre d'ouvrage

    Locataires

    Cots

    Entrepreneurs

    ArchitecteDir. de travaux

    Chantiers

    Autorits1

    2

    3

    4

    5

    Les 5 partenaires

    Pla

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    ral 1 2 3 4 56 7 8 9 121110

    Vacances d't

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 121110

    Vacances d't

    MoisHiverHiver

    1

    19.... 19....19....

    Bonnes priodes pour rnoverles appartements

    Figure 3.3: Le planning gnral dmontre bien la coordination entre les cinq principaux partenaires.

  • 3.2.2 Le planning gnral prsent sousforme de diagramme Gantt

    GnralitsIl existe trois voire quatre dmarches typiques ceniveau de planification. Trois solutions seront pr-sentes dans ce chapitre.

    Tout dabord on doit examiner diffrentes questions,par exemple: est-il possible de commencer ou deraliser des travaux en hiver? Une mise lenquteest-elle obligatoire? Quels sont les vux et souhaitsdu mandant? Prfre-t-il rpercuter une augmenta-tion de loyer sur une ou sur plusieurs annes? Tousles appartements sont-ils occups, ou y aura-t-il desappartements vacants?

    Exemple 1(voir figure 3.4.)Admettons quaprs ltablissement du diagnosticsommaire et une premire discussion avec le man-dant la prfrence est donne des travaux en uneseule tape comprenant la rnovation de la faade,des bains/toilettes et cuisines ainsi quune adapta-tion de lamnagement extrieur. Avantage de cettesolution: la dure des travaux sera courte, ainsi

    3. Les diverses tapes de la planification

    34

    DAutorits

    Matre de l'ouvrage

    Architecte

    Chantier

    Entrepeneurs

    Les dlais de la procdure d'autorisation sont approximatifs

    Utilisateurs

    Procdure d'autorisation

    A B C

    Cots

    1992 1993

    9 121110

    Vacances d't

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 1110

    Hiver

    Information gnrale des locataires Information dtaille des locataires

    Pla

    nn

    ing

    gn

    ral

    5 6 7 8Vacances d't

    Direction des travaux

    1

    Exemple 1:Conventionnel

    Pr

    fab

    rica

    tio

    n

    Financement

    Ralisation

    Figure 3.4:A = Mandat pour l'avant-projetB = Mandat pour l'tude du projetC = Feu vert pour la rnovation des appartementsD = Rception des travauxBarres noires = chemin critique

  • que les dsagrments pour les locataires. Lincon-vnient de cette solution rside dans des nuisancesconcentres et plus intensives. Relevons en outreque plus la dure des tudes sera longue, plus lour-dement le budget sera grev des ventuelleshausses dues au renchrissement. Par contre, lescots des installations de chantier et de la sur-veillance des travaux seront moins levs. La tota-lit de laugmentation du loyer sera rpercute duncoup.

    Exemple 2(voir figure 3.5.) Admettons que les travaux de remise en tat de lachaufferie et des appartements seront raliss dansune premire tape, la rnovation de la faade, dela toiture et des amnagements extrieurs en rai-son dune saison peu favorable dans une phaseultrieure. Avantage de cette solution: la sparationen travaux intrieurs ventuellement sans mise lenqute et en travaux extrieurs avec mise lenqute permet de diminuer globalement ladure de ltude et du chantier. Par contre le volumede travail de la direction des travaux augmenterasensiblement et les locataires devront supporterdeux chantiers.

    3. Les diverses tapes de la planification

    35

    Exemple 2:Ralisation en tapes

    Chantier 2: extrieur

    Chantier 1: intrieur

    Autorits

    Matre de l'ouvrage

    Mandataires

    Chantier

    Entrepreneurs

    Locataires

    Procdure d'autorisation

    A B C2

    Chantier

    EntrepreneurInstallation chantier

    CotsInformation dtaille des locataires

    Financement

    Prf

    abric

    atio

    nen

    usi

    ne

    1992 1993

    9 121110

    Vacances d't

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 121110

    Hiver

    D

    Pla

    nn

    ing

    gn

    ral

    Information gnrale des locataires

    Vacances d't

    7 8 1

    1

    C1

    Travaux

    Figure 3.5

  • Dures indicativesLa planification prsente dans cette publicationest base sur la rnovation dun immeuble dedouze appartements, cots du CFC 2 environFr. 850 000..Les dures indicatives figurent dans l'encadr ci-contre.

    3.2.3 Particularits

    A ce niveau de la planification et afin de pouvoirgarantir un droulement optimal des travaux dernovation, larchitecte doit prvoir le temps nces-saire llaboration des informations qui concer-nent les locataires, comme nous lavons vu au cha-pitre 2. La premire sance dinformation, elle, peutexiger une prparation importante comprenant, parexemple, linstallation pralable dune cuisinetmoin.

    Exemple 3(voir figure 3.6.)Admettons que seule la faade sera repeinte (sansisolation priphrique). Aucun dplacement degalandage nest prvu; dans ce cas, une mise lenqute nest probablement pas ncessaire. Ladure globale sera nettement infrieure. Une spa-ration des travaux intrieurs et extrieurs nappor-tera aucun avantage, mais sera peut-tre ncessaireen raison de la saison peu favorable.

    3. Les diverses tapes de la planification

    36

    Utilisateurs

    Information gnrale des locataires Information dtaille des locataires

    Autorits

    Matre de l'ouvrage

    Architecte

    Chantier

    Entrepeneurs

    Cots

    Pla

    nn

    ing

    gn

    ral

    Exemple 3:Sans mise l'enqute

    Ralisation

    A B CP

    rfa

    bri

    cati

    on

    Financement

    Fin

    1992 1993

    9 121110

    Vacances d't

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 121110

    Hiver

    D

    1

    1

    Figure 3.6

    Les dures indicatives sont adapter de cas en cas !Celles-l ne sont pertinentes que pour cet immeublepris titre dexemple.

    Dures indicatives de lchelle de planifica-tion 1

    Avant-projet/diagnostic dtaill 3 mois

    Procdure dautorisation 4 mois

    Prparation de lexcution 3 mois

    Prfabrication en atelier 1 mois

    Travaux de rnovation (dure totale) 3 mois

    Travaux de lenveloppe 2 mois

    Rnovation des appartements 2 mois

  • Le planning dtaill est linstrument de travail du res-ponsable du projet. Il assure la coordination desphases du projet et de la ralisation.

    3. Les diverses tapes de la planification

    37

    3.3 Echelle de planification 2(planning dtaill)

    3.3.1 Dfinition

    GnralitsLe planning dtaill est avant tout linstrument de tra-vail du responsable de lopration, esquiss pendantla phase de projet. Pendant la premire moiti de laphase de prparation des travaux dexcution, il doittrouver sa forme dfinitive. A laide de ce planning,les diverses phases seront coordonnes: ltude duprojet, la prparation de lexcution et enfin la phasedexcution proprement dite.

    Realisation

    Autorits

    Matre de l'ouvrage

    Architecte

    Chantier

    Financement

    Entrepeneurs

    Utilisateurs

    Procdure d'autorisation

    A B C

    Cots

    1992 1993

    9 121110

    Sommerferien

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 1110

    Hiver

    Information gnrale des locataires detaillierte Mieterorientierung

    Pla

    nn

    ing

    gn

    ral

    5 6 7 8

    Vacances d't

    D

    Direction des travaux

    Prparationde l'excution

    Prfabrication

    11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

    Autorisation dfinitive

    Etude du projet

    Soummissions

    Architecte

    Ingnieurs CVSEIngnieur civil

    Contrats

    Devis

    Excution

    Immeuble1Appart. gauche

    Appart. droite

    Immeuble 2Appart. gauche

    Appart. droite

    Installation de chantier

    Travaux prparatoires

    Travaux extrieursFaades

    Locataires

    Amnagements extrieurs

    Mars Avril Mai Juin Juillet

    Interruption du planningpour prfabrication

    Matre de l'ouvrageDcision I

    Dcision IIAutorits Choix des matriaux

    Information

    Planning dtaill

    Pla

    nn

    ing

    dt

    aill

    Aot Septembre Oct.

    31 . . . . . . . . .

    1

    2

    Le planning dtaill ne reprsente qu'une partie des phases d'tude et de ralisation

    Pr

    fab

    rica

    tio

    n

    1. Groupe d'essai

    Figure 3.7: Le planning dtaill ne montre qu'une partie des tudes et de la ralisation, mais une partie importante.

  • Cette planification est base sur des dcisions prisesavec la matre de louvrage, ainsi que les conditionsformules dans lautorisation de construire.Contrairement au planning gnral, il aborde seule-ment les phases de ltude du projet et de la ralisa-tion (figure 3.7). Normalement, il intervient du jour delautorisation de construire la fin des travaux dernovation.

    Le formulaire (voir figure 3.8.)Les cinq partenaires principaux apparaissent nou-veau dans ce formulaire qui permet la coordinationdes tudes et des travaux de rnovation. Chaquebureau engag, de larchitecte jusquaux ingnieurs-conseils, prpare la ralisation des travaux de faonaussi dtaille que possible. Il est important de bienstructurer en tapes successives les prestations fournir pour la phase prparatoire de lexcution(selon les prestations partielles dfinies dans SIA102/1984) et pour la phase dexcution.

    3. Les diverses tapes de la planification

    38

    Figure 3.8: Les cinq principaux partenaires apparaissent galement dans le tableau du planning dtaill.

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 2851 52

    Soumissions

    Architecte

    Ingnieurs CVSE

    Ingnieur civil

    Contrats

    Devis

    Phase de l'excution

    Prparationde l'excution

    Locataires

    Janvier Fvrier Mars Avril Mai Juin Juil. Dcembre

    MandantsAutorits

    Pla

    nn

    ing

    dt

    aill

    Etude duprojet

    Sous-chantierselon projet

    1

    3

    4

    2

    Direction des travaux

    Semaines

    Mois

    50

    2

    Pro

    jet

    / Pr

    par

    atio

    nR

    alis

    atio

    n

    Entreprises

    5

    Interruption pour prfabrication dlais de livraison

    Fin de l'tude du projet et de la prparation de l'excution

  • Temps ncessaire ltablissement du planning dtaillAfin de pouvoir tablir un planning dtaill, il estindispensable de dterminer dabord les sous-chan-tiers, dtudier les variantes dcoulant dun avance-ment des travaux dits cadencs et de dcrire les tra-vaux prparatoires. Toutes ces activits impliquentque le responsable de la planification soit parfaite-ment au courant des buts fixs par le mandat etconnaisse linterdpendance des diverses activits.Un deux jours sont ncessaires pour ltablisse-ment du planning dtaill.

    Echelle de planification 2: questionnaire,check-listLes questions suivantes doivent trouver rponseavec ltablissement du planning dtaill suivant: A quel moment les rsultats de ltude du projet

    sont-ils indispensables? Pour quelle date la mise en soumission, doit-elle

    tre termine? Des travaux spciaux doivent-ilstre tudis?

    Quand devront tre signs les contrats avec lesentreprises?

    Quel dlai faut-il prvoir pour la prparation deslments prfabriqus, (dlais de livraisons)?Quel corps de mtier se trouve dans une phasecritique?

    Combien de temps prendra le montage de lcha-faudage?

    A quel moment les ouvriers interviendront-ilsdans les logements?

    Quelle stratgie de ralisation y a-t-il lieu dadop-ter?

    3. Les diverses tapes de la planification

    39

  • Chaque btiment a ses particularits, dont il faudratenir compte lors de la ralisation des travaux.

    3.3.2. Le planning dtaill, prsent sousforme de diagramme Gantt

    GnralitsIl nest pas possible de dfinir un planning dtaillstandard. Lors de lexcution, chaque objet doit treconsidr individuellement. De vouloir trop sch-matiser peut entraner de graves erreurs. Le res-ponsable de la planification doit reconnatre les dif-ficults qui lattendent, quelles viennent delimmeuble, des locataires, ou de lexploitation, etc.Il doit galement pressentir do peuvent surgir lesdifficults dues la surcharge de travaux.

    Lexemple(voir figure 3.9.)Le matre de louvrage a mandat un bureau pourraliser les tudes de rnovation dune habitation etdposer une mise lenqute auprs des autorits.A la suite de sondages et dtudes de certainsdtails, et compte tenu dun budget disponible, lestravaux suivants peuvent tre envisags: rnova-tion des faades, rnovation totale des bains et cui-sines. Les colonnes de chutes seront remplaces, lacage descalier sera rafrachie. Les appartements durez-de-chausse seront agrandis par des jardins pri-vatifs. La figure 3.9. part de lide que la phase pr-paratoire est termine; la phase de ralisation necommencera quau bout dun mois, temps nces-saire la prfabrication de divers lments. Ce dlaipermettra, par exemple, de livrer les meubles decuisine le jour voulu et de laisser le temps nces-saire aux entreprises pour sorganiser. Par contre,la rnovation de la faade sera ralise immdiate-ment (mais attention: ce nest pas toujours possible,sil est prvu de nouveaux stores, etc.).

    La rnovation des appartements superposs sera ralise par groupes appels sous-chantiers.Notre exemple indique quatre groupes de troisappartements (voir figure 3.10.). La division duchantier en plusieurs sous-chantiers est importante.Grce cette division des travaux, les inconvnientsdeviennent supportables pour les locataires.

    3. Les diverses tapes de la planification

    40

  • 3.3.3 La stratgie de ralisation

    Il va de soi que lon doit sassurer pralablement siles travaux de rnovation envisags suite auxdiverses phases de diagnostic peuvent se drouleren prsence des locataires, ou si les appartementsdoivent tre librs! Une fois de plus, nous rappe-lons quun mois de travaux dans un appartementoccup est juste supportable. Ces dcisions doiventtre prises dans le cadre de ltude de lavant-pro-jet. La figure 3.10 montre clairement les diffrencesdans lorganisation de la rnovation dun immeubleoccup en comparaison avec celle dune construc-tion neuve.

    3. Les diverses tapes de la planification

    41

    Phase de l'excution

    Appart. gaucheAppart. droit

    Appart. gaucheAppart. droit

    Prparationde l'excution

    14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30Autorisation dfinitive

    Planification de l'excution

    Soumissions

    Architecte

    Ingnieurs CVSE

    Ingnieur civil

    Contrats

    Devis

    Immeuble 1

    Immeuble 2

    Installation de chantier

    Travaux prparatoires

    Faades

    Locataires

    Amnag. ext.

    Mars Avril Mai Juin Juillet

    Matre de l'ouvrageDcision 1 Dcision 2Autorits

    Fin de l'tude du pojetInterruption pour

    prfabrication(commandes ou choix de

    matriaux, etc.)

    Pques Pentecte

    Cage d'escalierLocaux

    communs

    31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45

    Aot Septembre Octobre

    Dbarras des caves

    Information dtailledes locataires

    Matre de l'ouvrage : Dcision 1 : Phase prparation de l'excutionMatre de l'ouvrage : Dcision 2 : Excution

    Pla

    nn

    ing

    dt

    aill

    2Sous-sols

    Dlais de livraisondes cuisines

    1. Aot

    Vacances

    Stratgie de la ralisationvoir galement figure 3.10

    Ascension

    Choix des matriaux

    Figure 3.9: L'laboration du planning dtaill: le pas dcisif dans la rnovation d'un immeuble.

    Quatre semaines de travaux dans un appartementoccup reprsentent la limite du supportable.

  • Les points suivants doivent tre particulirementobservs:

    Dlais cadencs pour les appartementsOn groupe souvent trois six appartements, afin deraliser les travaux de rnovation intrieure (cui-sine, bains/toilettes) dans les mmes dlais. Cecipermet aux entreprises de raliser le mme jour dechaque semaine les mmes travaux, do les dlaiscadencs. En principe, la rnovation dun groupedappartements (sous-chantier) doit tre possibleentre deux et quatre semaines.

    Groupe dessaisLes premiers appartements seront rnovs endehors du rythme cadenc puisquils servent detest. A ce stade, des surprises peuvent influencerle planning tabli. Cette dmarche permet de mettreau point dfinitivement le planning des travaux, ledbut des travaux cadencs du deuxime groupentant prvu quaprs trois semaines. Par la suite,la cadence dun nouveau sous-chantier par semainepeut prendre sa vitesse de croisire.

    3. Les diverses tapes de la planification

    42

    31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46

    Immeuble 1Appartements gauche

    Appartements droite

    Immeuble 2Appartements gauche

    Appartements droite

    Installation de chantier

    Travaux prparatoires

    Faades

    Amnag. ext.

    Juillet

    Cage d'escalier

    Partiescommunes

    1. Groupe d'essai

    du

    pla

    nn

    ing

    dt

    aill

    des

    tra

    vau

    x

    Semaines

    Mois

    Cadence 1

    Cadence 2

    Cadence 3

    Aot Septembre Octobre Nov.

    2

    Sous-sols

    Cadence 4

    1er Aot

    Semaine critique

    Figure 3.10: La planification de la rnovation des appartements est la colonne vertbrale d'un planning dtaill.

  • Semaines critiquesLes deux premires semaines des travaux dans unappartement sont difficilement supportables pourles utilisateurs. Pendant ce temps, leurs locaux sani-taires sont hors dusage (voir galement le chapitre3.4, planning des travaux). Si des jours fris tom-bent dans cette priode de travaux, il est alors pr-frable de dcaler les travaux cadencs dunesemaine.

    La rnovation de la faadeLa rnovation de la faade comprenant galementle remplacement des fentres est ralis indpen-damment de la rnovation de lappartement. Leremplacement des fentres suit son propre rythme,sauf pour les salles deau qui sont comprises dansla cadence d'appartements. Il est possible dy faireposer les fentres tous les mardis matins parexemple, cette condition devant figurer dans la sou-mission ou dans le contrat avec lentreprise.

    3.3.4. Comment dfinir les sous-chantiers?

    IntroductionPour dfinir le planning des travaux, la rnovationfait appel des mthodes nouvelles. Le calendriergnral selon SIA 102/1984 se base sur les diff-rentes catgories de travaux, gros uvre 1, grosuvre 2, jusquaux amnagements intrieurs 1 et2, ce qui est valable pour la construction neuve. Larnovation demande une approche diffrente.

    DmarcheLes lments ncessitant une remise en tat peu-vent tre inventoris selon les rsultats du dia-gnostic sommaire et sur la base de la classificationdes lments dentretien et de rnovation tabliepar le PI-BAT. Les mesures prendre permettentdlaborer une stratgie de ralisation. La stratgieconsiste runir un certain nombre de travaux dernovation et de les raliser selon une cadence dfinir, en tenant compte des contraintes de lop-ration.

    Il est prfrable de dcaler les travaux cadencs si desjours fris tombent dans la semaine prvue pour larnovation dun appartement.

    3. Les diverses tapes de la planification

    43

    Consultez galement le document PI-BAT Classificationdes lments dentretien et de rnovation (724.438 d/f).

  • Choix de la stratgie

    a) Subdiviser limmeuble

    Tout dabord, on subdivise limmeuble en groupeset sous-chantiers et on dfinit les mesures prendrepour sa remise en tat (voir figures 3.11 et 3.12).

    Un groupe est une unit constructive fonctionnelle,par exemple: les appartements, la toiture, la cagedescalier, etc.

    Les sous-chantiers sont: 1) les ensembles de travaux pouvant tre raliss

    de faon indpendante, comme les travaux enfaade, en toiture etc.;

    2) les ensembles de travaux concernant des partiesde limmeuble lies fonctionnellement, commeles locaux communs au sous-sol, la cage desca-lier, etc.

    Par travaux de remise en tat on comprend tous lestravaux ncessaires rtablir un lment dans sontat initial; ils dpendent alors du degr de la dgra-dation.

    3. Les diverses tapes de la planification

    44

    FentresOccultation

    Cag

    e d

    'esc

    alie

    r

    Co

    lon

    nes

    de

    chu

    tes

    Appartement

    Faa

    de/

    Fen

    tre

    s/S

    tore

    s

    Cuisine/Bain

    Amnagements ext.

    Porte palire

    Appartement

    Faa

    de/

    Fen

    tre

    s/S

    tore

    s

    Amnagements ext.

    FentresOccultation

    Co

    lon

    nes

    de

    chu

    tes

    Cuisine/Bain

    Rez de Ch.

    Etage 2

    Etage 1

    Etage 3

    Zones de conflits et intredpendances entreles divers sous-chantiers

    Sous-sol

    Figure 3.11: Prsentation schmatique des diverses zones de conflits entre les diffrents sous-chantiers.

  • 3. Les diverses tapes de la planification

    45

    Btiment

    Groupe Sous-chantier Elment

    I Chantier P Installation de chantier 50 Echafaudages et installations de chantier

    II Abords du btiment - Faades

    A Amnagements extrieurs 1 Abords - Sufaces amnages

    C Faade

    3 Revtement faade

    4 Dcorations faade

    5 Balcons et loggias

    6 Isolation thermique faade

    III Logements et cage descalier

    B Structure 2 Structure porteuse faade

    K Logement : Gnral

    33 Installation lectrique du logement

    34 Chauffage

    39 Fentres

    40 Occultation

    42 Menuiseries intrieures

    L Logements : Locaux humides

    35 Distribution d'eau froide

    36 Distribution d'eau chaude

    37 Gaz distribution

    38 Colonnes de chute EU et EV

    46 Cuisine (local et quipement)

    47 Salle de bain-wc (local et quip.)

    48 Ventilation (cuisine - bain - WC)

    M Logements : Locaux secs

    41 Auvents - Protection solaire

    43 Revtement des sols

    44 Revtement des murs

    45 Revtement des plafonds

    F Circulation : Locaux

    17 Revtement de mur hall et secalier

    18 Escalier et paliers

    19 Porte d'entre d'immeuble

    20 Portes palires

    G Circulation: Installations

    21 Courant fort : raccordement, compt., distrib.

    22 Courant fort : installations communes

    23 Courant faible

    24 Ascenseur

    IV Sous-sols

    D Sous-sols : Locaux

    7 Caves prives

    8 Locaux sous-sol communs

    9 Isolation thermique sous-sol - RdC

    15 Portes de cave et de garage

    16 Fentres de cave

    E Sous-sols : Installations

    10 Stockage mazout

    11 Production de chaleur

    12 Distribution de chaleur

    13 Installations centrales sanitaire, gaz, raccord.

    14 Installations centrales - Evacuation

    N Locaux professionnels 49 Locaux professionnels et commerciaux

    V Toiture

    H Toit

    25 Charpente

    26 Couverture toiture

    27 Massifs en toiture

    28 Verrires - Tabatires

    29 Lucarnes - Chiens assis

    31 Ferblanterie

    I Combles30 Isolation toiture

    32 Combles (locaux communs - amnagement)Figure 3.12

  • b) Dtermination de sous-chantiers

    La plupart des sous-chantiers sont indpendantsentre eux. Il en existe quatre groupes (voir figure3.13.) Groupe II: les travaux sur lenveloppe de

    limmeuble et les amnagements extrieurs Groupe III: les travaux dans les appartements et

    dans la cage descalier Groupe IV: les travaux au sous-sol et dans les

    locaux commerciaux du rez-de-chausse. Groupe V: les travaux en toiture et dans les

    combles.

    3. Les diverses tapes de la planification

    46

    MLocaux secs

    KGnral

    LLocaux humides

    Groupe IIILogements/Cage d'escalier

    Groupe IVSous-sols

    Groupe IIAbords/Enveloppe

    Groupe VToiture

    BStructure

    G

    Cage d'escal.: Installations

    FCage d'escal.: Iocaux

    Fin

    Cadence d'appartement

    DInstallations

    ELocaux

    NLocaux professionnels

    Dbut

    PInstallation de chantier

    CFaade

    AAmnagements ext.

    HToiture

    ICombles

    Figure 3.13

  • Les travaux dans les appartements et dans la cagedescalier sont souvent importants, surtout sil y aplusieurs cages descalier, comme dans notreexemple. Il est alors recommand de faire raliserces travaux selon un ordre cadenc. Ils constituentla colonne vertbrale dune planification des tra-vaux. Les autres sous-chantiers peuvent se raliserselon leur propre rythme.

    c) Le planning cadenc

    La mise en uvre dun planning cadenc est de pre-mire importance en raison des facteurs suivants: comme unit de planification, parce quil est pos-

    sible de rpter les rsultats dune unit lautre; comme aide dorganisation du chantier. La rp-

    tition permet une amlioration de la productivitet une simplification de la communication, parexemple: travaux de prparation tous les lundis,percements et travaux de maonnerie tous lesmardis, etc.;

    comme outil de coordination: indications clairesaux locataires, par exemple: pas de toilettes cettesemaine dans limmeuble 19, dans deuxsemaines pas de toilettes dans limmeuble 21,etc. Une bonne coordination est la cl de touteplanification et elle permet de respecter les dlaisfixs.

    Lors de la construction dun immeuble neuf, ladure des travaux est dtermine par les volumeset les surfaces. Cela nest plus possible dans la pla-nification dite cadence: les temps dintervention nesadditionnent pas, la rptition est alors prioritaire.La dure des diverses interventions ne pouvant pastre prolonge, cest la main-duvre quil faudraaugmenter. La rnovation des salles de bains et destoilettes prendra deux semaines, que limmeublecompte 4 ou 8 tages.

    d) Choix de la stratgie pour la remise en tatdappartements

    Quatre stratgies sont possibles. Le choix se dter-mine en fonction de ltat des colonnes verticales (remplacer ou non), et de la disponibilit des appar-tements (appartements occups, libres partielle-ment ou entirement).

    Choix de la stratgie A: Intervention verticale/Appartements occups.

    3. Les diverses tapes de la planification

    47

  • Objectifs: Remplacer les colonnes de chute et ladistribution deau potable. La stratgie consiste raliser le remplacement des conduites en cinqjours ouvrables. Les toilettes seront inutilisablespendant une semaine, la cuisine pendant deuxsemaines. Les locataires auront disposition uni-quement leur sjour et la chambre coucher. Ilfaut prvoir des solutions de remplacement pourles toilettes, la cuisine et la salle de bains.

    Choix de la stratgie B: Intervention verticale/Appartements partiellement occups.Objectifs: Remplacer les colonnes de chute et ladistribution deau potable. Au minimum, tous lesappartements dune colonne verticale sont inoc-cups. La stratgie dite tiroir peut tre envi-sage. Le dmnagement provisoire de certainslocataires dans des appartements libres est organiser, afin de librer une srie dapparte-ments superposs. Les entreprises pourront tra-vailler et circuler sans restrictions. Entre chaquetape, il faut prvoir un certain dlai pour lesdmnagements.

    Choix de la stratgie C: Intervention horizontale/Travaux possibles sans interruption, apparte-ments libres.Objectifs: Les colonnes verticales ne sont pas remplacer. Les appartements sont libres. Il sembleopportun de raliser la rnovation par cage desca-lier, selon la capacit des entreprises engages, lecas chant avec la possibilit de travailler simul-tanment dans plusieurs immeubles.

    Choix de la stratgie D: Intervention horizontale/Travaux sans interruption, appartements occu-ps.Objectifs: Les conduites sanitaires ne sont pas remplacer. La stratgie sera alors dexcuter lestravaux de remise en tat sans interruption. Undmnagement interne dans chaque appartementsera ncessaire. Selon la capacit des entreprisesles travaux peuvent se raliser simultanmentdans plusieurs appartements. Il sera indispensablede prvoir des solutions provisoires pour toilettes,cuisines et bains.

    Selon le choix de la stratgie, il est possible de dter-miner la dure des travaux et dtablir un planningdtaill.

    3. Les diverses tapes de la planification

    48

  • Dures indicatives Les dures suivantes ont t admises (voir encadrci-dessous):

    Dures indicatives de lchelle de planifica-tion 2: Etudes de dtail, soumissions 10 semaines Etudes dinstallations

    techniques 4 semaines Appels doffres 6 semaines Adjudications 2 semaines Prfabrication en atelier 4 semaines Travaux dans les appartements

    (par cadence) 3 semaines Rnovation de la faade 8 semaines Cage descalier 2 semaines etc.

    3. Les diverses tapes de la planification

    49

    3.3.5 Particularits

    Lorganisation de travaux de rnovation exige lacohsion des quipes. Une bonne coordinationentre les ingnieurs mandats pour ltude des ins-tallations techniques, le responsable du chantier etle responsable du projet est dterminante pour larussite dune rnovation dimmeuble. En principe,seule la collaboration avec lexcutant, cest--direlentrepreneur, permet de trouver les solutions opti-males dexcution. Les temps dinterventions pr-cis et lavancement efficace des travaux seront dis-cuts avec dadjudicataire. Pendant la phaseprparatoire de lexcution, cest le responsable duprojet qui doit former cet esprit au dialogue.

    Un planning reste toujours une prvision, et il estrare mme sil a t labor avec le plus grandsoin que les chances fixes pour les travaux aubureau, latelier ou sur le chantier mme soienttoujours respectes. Ds lors il est recommand deremettre jour priodiquement le planning dtaill.

    Lors de llaboration du planning comportant destravaux cadencs il faudra liminer au maximum lesproblmes prvisibles. Cest pendant la priodedessai que le rythme doit tre test. Une fois les tra-vaux cadencs lancs, il nest plus possible de

    La dure des travaux doit tre adapte chaque objet.Ces temps sont reprsentatifs pour le btiment typede 12 appartements.

    Pendant la phase de prparation de lexcution cestle responsable du projet qui doit instaurer un esprit dedialogue et la cohsion de lquipe.

  • La mise disposition de bennes permet aux locatairesde se dbarrasser dobjets inutiles accumuls dans lescaves!

    modifier ce rythme. Lapplication stricte du drou-lement des travaux, vrifie par le groupe test, servle indispensable.

    Lors de mise au point de la stratgie de rnovationdes appartements, les sous-chantiers faade et cagedescalier devront galement tre intgrs, sans enoublier les locataires! La sphre prive des loca-taires est galement touche lors du remplacementdes fentres, des stores ou de la porte palire.Pourtant ces travaux font partie dautres sous-chan-tiers que lappartement proprement dit. Cest le res-ponsable du projet qui doit coordonner tous cesaspects. Par ailleurs, le menuisier ne pourra peut-tre pas assurer le remplacement des fentres de lacuisine chez Mme Dupont, le 24, 10h, mme si cedlai est souhaitable du point de vue de lavance-ment des travaux. Dans ce cas (voir notre exemple),le remplacement des fentres a t avanc unmoment qui ne concide pas avec la priode dernovation de son appartement.

    Le remplacement des colonnes de chute oblige sou-vent de traverser des caves pleines craquer!Lexprience montre que les locataires profitent destravaux pour se dbarrasser de biens accumuls,pour autant quon mette leur disposition desbennes, cela bien avant le dbut des travaux.

    3.4. Echelle de planification 3(planning des travaux)

    3.4.1. Dfinition

    GnralitsLe planning des travaux est linstrument de travaildu responsable de lexcution. Cette planification sebase sur les plans dexcution, les cahiers descharges des entreprises et le planning dtaill destravaux. Ce planning des travaux sera tabli au jourprs. Notre exemple montre le sous-chantierappartements (voir figure 3.14.). Il est valable pourtous les appartements conformment la cadenceadmise lors de llaboration du planning dtaill. Leplanning des travaux sera ralis en collaborationavec les entrepreneurs. Les chances les plusimportantes devront tre indiques dans lescontrats dentreprises et les locataires en serontinforms. Un planning dexcution prsente dans ledtail lordre des travaux prvus pour chaque barredu planning dtaill.

    3. Les diverses tapes de la planification

    50

    Le planning de lchelle 3 sera raliser par le res-ponsable du projet.

  • Le formulaire(voir figure 3.15.)Ce planning des travaux fera figurer tous les travaux excuter de mme que les entreprises concer-nes. Seul le chantier proprement dit y sera pr-sent. La mise hors service des locaux sanitaires yfigurera videmment, pour permettre de renseignerles locataires avec prcision (voir galementInformation des locataires).

    Temps ncessaire ltablissement du plan-ning des travauxAvant de dresser ce planning, il est indispensableque lauteur soit parfaitement au courant de tous lestravaux raliser, y compris les travaux de dmoli-tion et dvacuation, les problmes de transport, destockage, etc. Le temps consacrer cette rflexionet cette tude pralable de toutes les contraintesne doit pas tre sous-estim et dpend de lexp-rience du responsable. Chaque sous-chantierncessite son propre programme des travaux. Lamise sur le papier, par contre, est vite faite.

    3. Les diverses tapes de la planification

    51

    Prparationde l'excution

    Prfabrication

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

    Autorisation dfinitive

    Etude du projet

    Soumissions

    Architecte

    Ingnieurs CVSE

    Ingnieur civil

    Contrats

    Devis

    Excution

    Immeuble 1

    Immeuble 2Appartements gauche

    Appartements droite

    Installation de chantier

    Travaux prparatoires

    Travaux extrieursFaades

    Locataires

    Amnag. ext.

    Janvier Fvrier Mars Avril Mai Juin Juil.Dcembre

    Interruption du planningpour prfabrication

    Matre de l'ouvrageDcision I Dcision IIAutorits Choix des matriaux

    Planningdtaill

    Information locataires

    Lu MaMe JeVe Sa Di

    Dmontage instal. sanit. cuis.Dmolitions

    Travaux prparatoires

    Percements

    Rhabillages

    Pose colonnes

    Installations lectriques

    Pose prfab. sanit. et baignoires

    Pose armoires sanitaires

    Attention: Bainsnon utilisables

    Carrelage/Faence cuisine et bain

    Travaux peinture cuisine et bain

    Jointoyage

    Pose accessoires

    Horaire des travaux:7.00 h -12.00 h et 13.00 h - 17.00 h

    Prparation

    Planning des travauxCadence d'appartement

    2

    Vendredi 10.00 hrunion avec

    locataires3

    Le planning des travaux pour la cadence d'ap-partements est prcis partir du planning dtaill

    Lu MaMe JeVe Sa Di Lu Ma Me JeVe Sa Di Ve Sa

    Appartements gauche

    Appartements droite

    Figure 3.14: Chaque sous-chantier a son propre programme, par exemple: le planning cadenc d'un groupe d'apparte-ments.

    Les temps ncessaires pour la dmolition et lvacua-tion des matriaux, phase pralable de la reconstruc-tion, seront dtermins avec prcision avec les entre-preneurs concerns.

  • Echelle de planification 3: questionnaire,check-listSelon les divers sous-chantiers, dautres problmespeuvent surgir. Les questions que lon doit se poserpour le sous-chantier appartements sont les sui-vantes: Quelles sont les entreprises engages? Quels sont les travaux prsenter de faon

    encore plus dtaille? Quels sont les travaux prparatoires ncessaires

    pour obtenir un droulement parfait? Quels sont les travaux engendrant du bruit? Quelles sont les priodes de mise hors service

    des installations sanitaires? Incidence des jours fris Combien douvriers seront-ils prsents sur le

    chantier/sous-chantier? etc.

    3.4.2. Le planning des travaux sous formede diagramme de Gantt

    GnralitsTout bureau darchitectes a certainement systma-tis ses mthodes de travail dans le domaine de larnovation dimmeuble dhabitation. Cette publica-

    3. Les diverses tapes de la planification

    52

    Pose armoires sanitaires

    Lu MaMe Je VeSa Di Lu MaMe Je VeSa Di Lu MaMe JeSa DiLu MaMe Je VeSa Di

    Dmontage cuisine/bain

    Dmolitions

    Travaux prparatoires

    Percements

    Rhabillages

    Pose colonnes

    Installations lectriques

    Pose prfa. sanit. et baign.

    Pose meubles cuisines

    Carrelages/Faences

    Travaux de peinture

    Jointoyages

    Pose accessoires

    Pla

    nn

    ing

    des

    tra

    vau

    x

    Jour

    Dmontage lectricit

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    Indiquer les jours fris

    3

    Appartementimmeuble... Gauche

    Indiquer t