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Phase 1 Etude de faisabilité immobilière Dossier de synthèse • Date Adresse • Code Postal - Ville EXEMPLAIRE DE DÉMONSTRATION
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Phase 1Etude de faisabilité immobilière
Dossier de synthèse • DateAdresse • Code Postal - Ville
EXEMPLAIRE DE DÉMONSTRATION
3• Dossier de synthèse• Date
Diagnostic urbain
Scénario n°1
Scénario n°2
Scénario n°3
Synthèse
Lexique
Notes
03
11
25
35
45
48
52
Sommaire
Note importante :
Les éléments de ce document, y compris les estimations financières, sont présentés à titre indicatif. À ce stade de l’étude, aucune garantie ne peut être donnée sur le coût et la rentabilité définitive de l’opération sans études complémentaires, à réaliser en phase CONSOLIDATION. Les budgets prévisionnels et la rentabilité de l’opération sont basés sur des ratios issus de données générales sur les prix de la construction et de l’immobilier dans votre secteur. La responsabilité de iudo et de ses partenaires ne pourra être recherchée sans la réalisation d’études complémentaires de sa part ou de la part de tiers.
EXEMPLAIRE DE DÉMONSTRATION
4 5• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Diagnostic urbainAdresseCode postal, Ville
EXEMPLAIRE DE DÉMONSTRATION
6 7• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
ZONE PLU : UD
• Servitude sur le projet : NON• Actions à mener :
Respect de la règlementation du PLU afférente à la zone UD
SERVITUDES : Trame verte
• Impact sur le projet : OUI
• Actions à mener :
- Ne pas couper d’arbres dans l’espace public si création d’un accès rue des Villegranges - Eviter de construire en coeur d’îlot
Prescriptions hors zone d’aléa
Prescriptions
Interdiction
Interdiction stricte
Ministère de la transition Ecologique et Solidaire Page 1
Descriptif des risquesEdité le 10/05/2019 à 17h58
Attention : ce descriptif n’est pas un état des risques (ERNMT) conforme aux articles L-125-5 et R125-26 du code del’Environnement. Ce descriptif est délivré à titre informatif. Il n’a pas de valeur juridique. Pour plus d’information,consultez les précautions d’usage en annexe de ce document.
Localisation
Adresse :
81 r de noisy le sec, 93260 Les Lilas
Informations sur la commune
Nom : LES LILAS
Code Postal : 93260
Département : SEINE-SAINT-DENIS
Région : Ile-De-France
Code INSEE : 93045
Commune dotée d'un DICRIM : Non
Nombre d'arrêtés de catastrophes naturelles : 6 (détails en annexe)
Population à la date du 13/03/2019 : 22228
Quels risques peuvent impacter la localisation ?
Retrait-gonflements des sols
Aléa faibleSéismes
1 - TRES FAIBLEInstallations industrielles Sites inventaire BASIAS Canalisations m. dangereuses
Secteurs d'Information sur les Sols (SIS)
1 • INNONDATIONS
• Impact sur le projet : NON• Actions à mener : AUCUNE
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Passage des panoramas
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Villa des B
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Villa Chassagnolle
Villa Eve Hubert
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RÉVISION DU PLU DES LILAS
6.1 PLAN DE ZONAGE n°1
PLU RÉVISÉ APPROUVÉ PAR DÉLIBÉRATION DU CONSEIL DE TERRITOIREEN DATE DU 20 NOVEMBRE 2018
Échelle 1 : 2 000
Légende
Limite communale
Limite de zone
Nom de zone
Emplacement réservé pour voie ou passage public à créer ou àélargir (Article L.151-41 1° du Code de l'urbanisme)
Emplacement réservé pour ouvrage public, installation d'intérêtgénéral ou espace vert (Article L.151-41 2° et 3° du Code del'urbanisme)
Emplacement réservé en vue de la réalisation d'un programme delogements sociaux (L.151-41 4° du Code de l'urbanisme)
Bâti ou ensemble bâti à protéger (Article L.151-19 du Code del'urbanisme)
Ensemble urbain et paysager à préserver (Article L.151-19 duCode de l'urbanisme)
Espace paysager à préserver (Article L.151-19 du Code del'urbanisme)
" " " " " "Alignement d'arbres à préserver (Article L.151-19 du Code del'urbanisme)
! ! !Linéaire où le commerce est obligatoire en RDC (Article L.151-16du Code de l'urbanisme)
! ! !Linéaire où le commerce est autorisé en RDC (Article L.151-16 duCode de l'urbanisme)
Secteur faisant l'objet d'une Orientation d'Aménagement et deProgrammation
Secteur de plan masse
¯
0 500250 Mètres
Emplacements réservés pour ouvrage public, installation d’intérêt général ou espace vert (au titre de l’article L.151-41 2° et 3° du Code de l’urbanisme) Parcelles Adresse Surface Destination Bénéficiaire Repérage
au plan A 21 Bd Eugène Decros/ Rue
Henri Barbusse 1 560 m² Espace vert –
Espace sportif et de loisirs
Région Île-de-France 1
A3, A4 Rue du Président Robert Schuman
8 749 m² Espace vert – Espace sportif et de loisirs
Région Île-de-France 2
A28, A29, A30
Bd Jean Jaurès 35 414 m² Espace vert – Espace sportif et de loisirs
Région Île-de-France 3
K 209, K 256 en partie)
Rue de Paris – Rue Léon Renault
4 927 m² Équipement public
Ville des Lilas 4
I 122, I 123 24, rue du Centre 305 m² Espace vert Ville des Lilas 5 G 53 Avenue Pasteur – Rue des
Frères Flaviens 18 m² Espace vert Ville des Lilas 6
B 106 (en partie), B 107 (en partie)
Rue de Paris, Rue Paul Langevin
1 m de largeur
Espace public Accessibilité PMR
Ville des Lilas 7
Emplacements réservés pour voie ou passage public à créer ou à élargir (au titre de l’article L.151-41 1° du Code de l’urbanisme) Adresse Surface Destination Bénéficiaire Repérage
au plan Du n°13 au n°21 de la rue Rouget de l’Isle
125 m² Élargissement unilatéral de la voie à 8 m compté à partir de l’alignement de fait côté opposé
Ville des Lilas 8
Du n°13 au n°15 de la rue Georges Pompidou
55 m² Élargissement de la voie Ville des Lilas 9
Du n°62 au n°84 et du n°110 au n°116 rue Romain Rolland
528 m² Élargissement unilatéral de la voie à 12 m compté à partir de l’alignement de fait côté opposé
Ville des Lilas 10
Emplacements réservés en vue de la réalisation d’un programme de logements locatifs sociaux (au titre de l’article L.151-41 4° du Code de l’urbanisme) Parcelles Adresse Destination Surface Bénéficiaire Repérage au
plan D 69, D 218, D 74, D 217
18-20 rue de la République, 22-22 bis rue du Tapis Vert
Logements sociaux 1 440 m² Ville des Lilas A
F 270 en partie 3-5 rue Esther Cuvier Logements sociaux 301 m² Ville des Lilas B F 55, F 56, F 57, F 58
1-5 bd Eugène Decros – 12-16 avenue Faidherbe
Logements sociaux et possibilité de commerce (30 % maximum de SDP à destination de commerce)
766 m² Ville des Lilas C
H 212, H 211, H 257 87 avenue Pasteur Logements sociaux et possibilité de commerce (30 % maximum de SDP à destination de commerce)
2 211 m² Ville des Lilas D
L 52, L 186 Sente Patigny Logements sociaux 860 m² Ville des Lilas E H 256 16 rue de Romainville Logements sociaux et possibilité de commerce (30 % maximum de SDP à
destination de commerce) 612 m² Ville des Lilas F
E 161, E 232, E 31 14 rue de la Rochefoucault / 35 et 37 bis bd Decros
Logements sociaux 1 194 m² Ville des Lilas G
I 63 37-41 rue du Coq Français Logements sociaux 282 m² Ville des Lilas H D 98 159 rue de Paris Logements sociaux et commerce (30 % maximum de SDP à destination de
commerce) 524 m² Ville des Lilas I
I 273, I 278 159 rue de Noisy-le-Sec Logements sociaux 2 098 m² Ville des Lilas J C 113, C 175 59 -63 rue du Garde-Chasse Logements sociaux 834 m² Ville des Lilas K G 69 23 rue des Bruyères Logements sociaux 1 272 m² Ville des Lilas L G 103, G 225 Site de la maternité Logements étudiants conventionnés 790 m² Ville des Lilas M K 127, 129, 130, 134, 135, 136, 262, 271
221 à 231 rue de Noisy le Sec, 130-130bis avenue du Maréchal de Lattre
Logements sociaux 3 823 m² Ville des Lilas N
D 54 et D 288 en partie
28-30 rue du Tapis Vert Logements sociaux 1 795 m² Ville des Lilas O
B 105 à 107 213 rue de Paris Logements sociaux 645 m² Ville des Lilas P G 85 66 rue de Paris Logements sociaux (55 % en accession sociale/45% en logements locatifs sociaux)
et commerces (30 % maximum de SDP à destination de commerce) 785 m² Ville des Lilas Q
D 38 35, rue du Tapis Vert Logements sociaux 842 m² Ville des Lilas R H 259, H 272, H 273 23-25 rue Chassagnolle Logements sociaux 2 693 m² Ville des Lilas S F 155,156 143-145 rue de Paris Logements sociaux et commerce (30 % maximum de SDP à destination de
commerce) 561 m² Ville des Lilas T
J 197 12, rue Lecouteux Logements sociaux 247 m² Ville des Lilas U D 269 5, rue Georges Clémenceau Logements sociaux 337 m² Ville des Lilas V D 144 191, rue de Paris Logements sociaux et commerce (30 % maximum de SDP à destination de
commerce) 193 m² Ville des Lilas W
UA
Aléa Fort
Aléa moyen
Aléa faible
A priori nul
Ministère de la transition Ecologique et Solidaire Page 6
MOUVEMENTS DE TERRAIN
Un mouvement de terrain est un déplacement d'une partie du sol ou du sous-sol. Le sol est déstabilisé pour des raisonsnaturelles (la fonte des neiges, une pluviométrie anormalement forte…) ou occasionnées par l'homme : déboisement,exploitation de matériaux ou de nappes aquifères… Un mouvement de terrain peut prendre la forme d'un affaissement oud'un effondrement, de chutes de pierres, d'éboulements, ou d'un glissement de terrain.
?
LA LOCALISATION EST-ELLE IMPACTÉE PAR DES MOUVEMENTS DE TERRAIN ?
Mouvements de terrain recensés dans un rayon de 500 m : Non
LA LOCALISATION EST-ELLE SOUMISE À UNE RÉGLEMENTATION ?
La commune de votre localisation est soumise à un PPRN Mouvements de terrain : Oui
Le PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) est un document réglementaire destiné à faire connaître les risqueset réduire la vulnérabilité des personnes et des biens. Il délimite des zones exposées et définit des conditionsd'urbanisme et de gestion des constructions futures et existantes dans les zones à risques. Il définit aussi des mesuresde prévention, de protection et de sauvegarde.
?
Source: BRGM
PPR Aléa Préscrit le Enquêté le Approuvéle Révisé le Annexé au
PLU le
Déprescrit /annulé /
abrogé leRévise
R111.3 -Lilas
Mouvementde terrain 26/01/1966 26/01/1966 - / - / -
PPRprescrit
Tassementsdifférentiels 23/07/2001 - / - / -
Affaissements eteffondrements
(cavités souterraineshors mines)
10/01/2019 - / - / -
Ministère de la transition Ecologique et Solidaire Page 5
RETRAIT-GONFLEMENTS DES SOLS ARGILEUX
La consistance et le volume des sols argileux se modifient en fonction de leur teneur en eau. Lorsque la teneur en eauaugmente, le sol devient souple et son volume augmente. On parle alors de « gonflement des argiles ». Un déficit en eauprovoquera un asséchement du sol, qui devient dur et cassant. On assiste alors à un phénomène inverse de rétractationou « retrait des argiles ».
?
LA LOCALISATION EST-ELLE IMPACTÉE PAR LA PRÉSENCE D'ARGILE ?
Localisation exposée aux retrait-gonflements des sols argileux : OuiType d'exposition de la localisation : Aléa faible
Un « aléa fort » signifie que des variations de volume ont une très forte probabilité d'avoir lieu. Ces variations peuventavoir des conséquences importantes sur le bâti (comme l'apparition de fissures dans les murs).
?
Source: BRGM-MTES
LA LOCALISATION EST-ELLE SOUMISE À UNE RÉGLEMENTATION ?
La commune de votre localisation est soumise à un PPRN Retrait-gonflements des sols argileux : Oui
Le PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) est un document réglementaire destiné à faire connaître les risqueset réduire la vulnérabilité des personnes et des biens. Il délimite des zones exposées et définit des conditionsd'urbanisme et de gestion des constructions futures et existantes dans les zones à risques. Il définit aussi des mesuresde prévention, de protection et de sauvegarde.
?
Source: BRGM
PPR Aléa Préscrit le Enquêté le Approuvéle Révisé le Annexé au
PLU le
Déprescrit /annulé /
abrogé leRévise
PPRprescrit
Tassementsdifférentiels 23/07/2001 - / - / -
Commune concernée par un PPRN prescrit
Commune concernée par un PPRN approuvé
Commune concernée par un PPRN prescrit
Commune concernée par un PPRN approuvé
2 • RETRAIT GONFLEMENT DES SOLS ARGILEUX
• Impact sur le projet : OUI (aléa faible)• Actions à mener :
- Si nouveau bâtiment, privilégier fondations sur radier ou vide sanitaire ou à 80 cm
3 • MOUVEMENT DE TERRAIN
• Impact sur le projet : NON• Actions à mener :
- Pas d’avis de l’Institut Général des Carrières
4 • CAVITES SOUTERRAINES
• Impact sur le projet : NON• Actions à mener :
- Etude de sol pour toute nouvelle construction
Préserver les jardins des quartiers pavillonnaires supports de la trame verte communale
Protéger les alignements d’arbres
Préserver les parcs existants
Ministère de la transition Ecologique et Solidaire Page 7
CAVITÉS SOUTERRAINES
Une cavité souterraine désigne en général un « trou » dans le sol, d'origine naturelle ou occasionné par l'homme. Ladégradation de ces cavités par affaissement ou effondrement subite, peut mettre en danger les constructions et leshabitants.
?
LA LOCALISATION EST-ELLE VOISINE D'UNE CAVITÉ SOUTERRAINE ?
Cavités recensées dans un rayon de 500 m : Non
LA LOCALISATION EST-ELLE SOUMISE À UNE RÉGLEMENTATION ?
La commune de votre localisation est soumise à un PPRN Cavités souterraines : Oui
Le PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) est un document réglementaire destiné à faire connaître les risqueset réduire la vulnérabilité des personnes et des biens. Il délimite des zones exposées et définit des conditionsd'urbanisme et de gestion des constructions futures et existantes dans les zones à risques. Il définit aussi des mesuresde prévention, de protection et de sauvegarde.
?
Source: BRGM
PPR Aléa Préscrit le Enquêté le Approuvéle Révisé le Annexé au
PLU le
Déprescrit /annulé /
abrogé leRévise
Affaissements eteffondrements
(cavités souterraineshors mines)
10/01/2019 - / - / -
Risques et servitudes
Zonages et servitudes
Terrain
Terrain
Terrain
Terrain
Terrain
Plans de Prévention des Risques Naturels
8 9• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Données
Contexte urbain et paysager
P
P
1
1Patrimoine végétal majeur
1
A
Patrimoine végétal mineur
V1 Accès stationnement
PAccès piéton
1
Maison principale repérée
B Garage
Présence d'ancienne carrière
1
1 Ombre portée
Nuisance sonore à prendre en compte
Rapport de vis-à-vis à prendreen compte
2 Fonti
P
P1
1Patrimoine végétal majeur
1
A
Patrimoine végétal mineur
V1 Accès stationnement
PAccès piéton
1
Maison principale repérée
B Garage
Présence d'ancienne carrière
1
1 Ombre portée
Nuisance sonore à prendre en compte
Rapport de vis-à-vis à prendreen compte
2 Fonti
Mesures
SURFACES DE PLANCHER Existant Projet
Propriétaire 145 m² -70 m² 74 m²
Tiers 0 m² + 70 m² 70 m²
Communes 0 m² + 0 m² 0 m²
TOTAL 145 m² + 0 m² 145 m²
Données synthétiques du projet
CHIFFRES CLÉS PLU Existant Projet
Emprise au sol 36 % 86 m² 38 % 91 m²
Nombre de lots 1 lot(s) 3 lot(s)
Place de stationnement 1 1
COÛT PREVISIONNEL Projet
Partie propriétaire 0 €
Partie tiers & communes 79 515 €
TOTAL 79 515 €
Scénario Description sommaire du scénario
N°01Rénovation légère de la maison comprenant la création d’un appartement indépendant au 1er étage
Données parcelle + PLU
Zone PLU : UD
Surface Unité foncière : 241 m²
Emprise au sol actuelle : 86 m² 36 %
Emprise au sol autorisée : 96 m² 40 %
Solde d’emprise au sol : 10 m² 4 %
Surface de plancher estimée : 145 m²
DÉTAIL EMPRISE AU SOL / LOT
A- Maison 65 m² 27 %
B- Studio jardin 21 m² 9 %
3
NordNord
1
8.01
8.18
8.01
8.937.97
31.87
7.73
14.28
5.99
1.74
A
B 10 m2
10 11• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
1
1
2
2
3
3
Simulations financières : 2
SURFACES DE PLANCHER Existant Projet
Propriétaire 145 m² -70 m² 74 m²
Tiers 0 m² + 70 m² 70 m²
Communes 0 m² + 0 m² 0 m²
TOTAL 145 m² + 0 m² 145 m²
Données synthétiques du projet
CHIFFRES CLÉS PLU Existant Projet
Emprise au sol 36 % 86 m² 38 % 91 m²
Nombre de lots 1 lot(s) 3 lot(s)
Place de stationnement 1 1
COÛT PREVISIONNEL Projet
Partie propriétaire 0 €
Partie tiers & communes 79 515 €
TOTAL 79 515 €
Scénario Description sommaire du scénario
N°01Rénovation légère de la maison comprenant la création d’un appartement indépendant au 1er étage
Données parcelle + PLU
Zone PLU : UD
Surface Unité foncière : 241 m²
Emprise au sol actuelle : 86 m² 36 %
Emprise au sol autorisée : 96 m² 40 %
Solde d’emprise au sol : 10 m² 4 %
Surface de plancher estimée : 145 m²
DÉTAIL EMPRISE AU SOL / LOT
A- Maison 65 m² 27 %
B- Studio jardin 21 m² 9 %
3
12 13• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Hypothèse de financement N°1 → Vous conservez 71 m² pour votre résidence
→ Vous vendez 0 m²
→ Vous louez 67 m²
RECETTES LOCATIVES HC 1 291 € / mois
Loyers hors charges 1 751 € / mois
Charges propriétaires -459 €/mois
RECETTES VENTE (BRUT) 0 €
HYPOTHÈSE D’EMPRUNT 732 €/mois
Durée du prêt 10 ans
Apport (yc recette vente) 0 €
Montant emprunté 79 515 €
RÉSULTATS PRÉVISIONNELS
Revenu net (avant impôt) 559 €/mois
Bénéfice net vente (vente - coût travaux) 0 €
Valeur patrimoine restant 760 935 €
Hypothèse de financement N°1 → Vous conservez 71 m² pour votre résidence
→ Vous vendez 0 m²
→ Vous louez 67 m²
RECETTES LOCATIVES HC 1 291 € / mois
Loyers hors charges 1 751 € / mois
Charges propriétaires -459 €/mois
RECETTES VENTE (BRUT) 0 €
HYPOTHÈSE D’EMPRUNT 732 €/mois
Durée du prêt 10 ans
Apport (yc recette vente) 0 €
Montant emprunté 79 515 €
RÉSULTATS PRÉVISIONNELS
Revenu net (avant impôt) 559 €/mois
Bénéfice net vente (vente - coût travaux) 0 €
Valeur patrimoine restant 760 935 €
4
Existant Scénario N°01
SURFACES DE PLANCHER Existant Projet
Propriétaire 145 m² -70 m² 74 m²
Tiers 0 m² + 70 m² 70 m²
Communes 0 m² + 0 m² 0 m²
TOTAL 145 m² + 0 m² 145 m²
Données synthétiques du projet
CHIFFRES CLÉS PLU Existant Projet
Emprise au sol 36 % 86 m² 38 % 91 m²
Nombre de lots 1 lot(s) 3 lot(s)
Place de stationnement 1 1
COÛT PREVISIONNEL Projet
Partie propriétaire 0 €
Partie tiers & communes 79 515 €
TOTAL 79 515 €
Scénario Description sommaire du scénario
N°01Rénovation légère de la maison comprenant la création d’un appartement indépendant au 1er étage
Données parcelle + PLU
Zone PLU : UD
Surface Unité foncière : 241 m²
Emprise au sol actuelle : 86 m² 36 %
Emprise au sol autorisée : 96 m² 40 %
Solde d’emprise au sol : 10 m² 4 %
Surface de plancher estimée : 145 m²
DÉTAIL EMPRISE AU SOL / LOT
A- Maison 65 m² 27 %
B- Studio jardin 21 m² 9 %
3
SURFACES DE PLANCHER Existant Projet
Propriétaire 145 m² -70 m² 74 m²
Tiers 0 m² + 70 m² 70 m²
Communes 0 m² + 0 m² 0 m²
TOTAL 145 m² + 0 m² 145 m²
Données synthétiques du projet
CHIFFRES CLÉS PLU Existant Projet
Emprise au sol 36 % 86 m² 38 % 91 m²
Nombre de lots 1 lot(s) 3 lot(s)
Place de stationnement 1 1
COÛT PREVISIONNEL Projet
Partie propriétaire 0 €
Partie tiers & communes 79 515 €
TOTAL 79 515 €
Scénario Description sommaire du scénario
N°01Rénovation légère de la maison comprenant la création d’un appartement indépendant au 1er étage
Données parcelle + PLU
Zone PLU : UD
Surface Unité foncière : 241 m²
Emprise au sol actuelle : 86 m² 36 %
Emprise au sol autorisée : 96 m² 40 %
Solde d’emprise au sol : 10 m² 4 %
Surface de plancher estimée : 145 m²
DÉTAIL EMPRISE AU SOL / LOT
A- Maison 65 m² 27 %
B- Studio jardin 21 m² 9 %
3
Hypothèse de financement N°2 → Vous conservez 71 m² pour votre résidence
→ Vous vendez 51 m²
→ Vous louez 16 m²
RECETTES LOCATIVES HC 334 € / mois
Loyers hors charges 458 € / mois
Charges propriétaires -124 €/mois
RECETTES VENTE (BRUT) 302 670 €
HYPOTHÈSE D’EMPRUNT 0 €/mois
Durée du prêt 10 ans
Apport (yc recette vente) 302 670 €
Montant emprunté 0 €
RÉSULTATS PRÉVISIONNELS
Revenu net (avant impôt) 334 €/mois
Bénéfice net vente (vente - coût travaux) 228 285 €
Valeur patrimoine restant 458 265 €
Hypothèse de financement N°2 → Vous conservez 71 m² pour votre résidence
→ Vous vendez 51 m²
→ Vous louez 16 m²
RECETTES LOCATIVES HC 334 € / mois
Loyers hors charges 458 € / mois
Charges propriétaires -124 €/mois
RECETTES VENTE (BRUT) 302 670 €
HYPOTHÈSE D’EMPRUNT 0 €/mois
Durée du prêt 10 ans
Apport (yc recette vente) 302 670 €
Montant emprunté 0 €
RÉSULTATS PRÉVISIONNELS
Revenu net (avant impôt) 334 €/mois
Bénéfice net vente (vente - coût travaux) 228 285 €
Valeur patrimoine restant 458 265 €
4
14 15• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Plans schématiques par niveaux
SURFACES DE PLANCHER
Propriétaire 51 % 74 m²
Tiers 49 % 70 m²
Communes 0 % 0 m²
6
3D Projet
Programme détaillé
N°LOT NOM SURFACE DE PLANCHER
SURFACE HABITABLE LOCALISATION NIVEAU D’ENTRÉE
Lot 1 Appart propriétaire 74 m² 71 m² Volume 1 RDC
Lot 2 Appartement 1 54 m² 51 m² Volume 1 R+1
Lot 3 Studio de jardin 17 m² 16 m² Volume 2 RDC
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
TOTAL 145 m² 138 m² — —
Scénario Description sommaire du scénario
N°01Rénovation légère de la maison comprenant la création d’un appartement indépendant au 1er étage
5
Studio de jardin conservé
LOT 1 -Entrée propriétaire conservé
LOT 2 -Création d’un appartement indépendant à l’étage de la maison
LOT 2 -Escalier pour accéder au nouveau appartement créé
Partie tiers Parties communesPartie propriétaire
NordNe sont pas des plans d’execution et ne donneront pas lieux à prescriptions de travaux.
Plan du RDC
Plan du sous-sol
Plan du 1er étage
Résidence principale
Studio à louer
Remplissage ancienne trémie
Création d’un escalier extérieur
Une chambre + pièce d’eau
T3 indépendant
16 17• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Coût prévisionnel global
OBJET PARTIE PROPRIÉTAIRE PARTIE TIERS ENSEMBLE
Diagnostics avant travaux 0 € 0 € 0 €
Travaux (avec aléas) 0 € 44 000 € 44 000 €
dont fondations spéciales 0 € 0 € 0 €
Assurances 0 € 1 000 € 1 000 €
Prestations intellectuelles (architecte, BET…) 0 € 8 570 € 8 570 €
Taxe d’aménagement 0 € 0 € 0 €
Mobilier (pour locations meublées) 0 € 6 745 € 6 745 €
Acquisition places de stationnement 0 € 19 200 € 19 200 €
Autres dépenses à prévoir 0 € 0 € 0 €
TOTAL 0 € 79 515 € 79 515 €
Soit un coût au m2 plancher de travaux 0 € / m² 1 130 € / m² 1 130 € / m²
Soit un coût au m2 habitable global 0 € / m² 1 190 € / m² 576 € / m²
70 m²74 m²
Conservées en l’état Réhabilitation légère Réhabilitation lourde Neuves
RÉPARTITION DES SURFACES RÉPARTITION DES COÛTS
Scénario Hypothèse de financement N°1
N°01→ Vous conservez 71 m² pour votre résidence
→ Vous vendez 0 m² → pour un montant total avant impôts de 0€
→ Vous louez 67 m² → pour un revenu locatif net avant impôt de 1 291 €/mois
→ Vous faites un apport de 0 €
→ Vous faites un prêt sur 10 ans
24 %
8 %
11 %
1 %
55 %
Diagnostics avant travaux Travaux Assurances & précautions Prestations intellectuellesTaxe d’aménagement prévisionnelles MobilierAcquisition stationnement Autres dépenses
7
Programme et revenus prévisionnels
N°LOT TYPE SHAB MODE RENTABILITÉ RECETTES VENTE RECETTES LOCATIVES HC
Lot 1 Appart propriétaire 71 m² Conservation 0 € 0 € / mois
Lot 2 Appartement 1 51 m² Location meublée 0 € 1 293 € / mois
Lot 3 Studio de jardin 16 m² Location meublée 0 € 458 € / mois
Lot 0 — 0 m² -- 0 € 0
Lot 0 — 0 m² -- 0 € 0
Lot 0 — 0 m² -- 0 € 0
Lot 0 — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
TOTAL 138 m² 0 € 1 751 € / mois
Charges locatives prévisionnelles à payer par le propriétaireVACANCES LOCATIVES 1 mois / an 146 € / mois
CHARGES LOCATIVES À PAYER PAR LE PROPRIÉTAIRE 175 € / mois
Frais gestion locative (agence immobilière) 7 % 123 € / mois
Assurance loyer impayé 0 % 0 € / mois
Provision pour dépenses imprévues 3 % 53 € / mois
Location de terrain (Bail à construction) 0 € / mois
FRAIS EN SCI 0 € / mois
SCI - Comptabilité annuelle 0 € / an 0 € / mois
SCI à l’IS - Tenue juridique annuelle 0 0 € / mois
TAXES LOCALES 138 € / mois
Taxe foncière (Base de 1 mois de loyer nu / an) 124 € / mois
CFE (uniquement en LMNP) 0,8 % 15 € / mois
TOTAL -459 € / mois
Résultats prévisionnels avant emprunt
RECETTE DE LA VENTE (AVANT IMPÔTS) 0 €
RECETTES LOCATIVES (AVANT IMPÔTS) 1 291 € / mois
8
18 19• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Hypothèse d’emprunt
PARTIE PROPRIÉTAIRE PARTIE TIERS ENSEMBLE
Apport d’origine 0 € 0 € 0 €
Recettes vente (brute) 0 € 0 € 0 €
Subventions 0 € 0 € 0 €
Apport total 0 € 0 € 0 €
Montant de l’emprunt après apport 0 € 79 515 € 79 515 €
Durée de l’emprunt 10 10 10 ans
Taux d’interêt 1,12 % 1,12 %
Assurance emprunt 0,42 % 0,42 %
Mensualités 0 € / mois 732 € / mois 732 € / mois
Résultat prévisionnels net d’emprunt
GAIN MENSUEL (AVANT IMPÔTS) 559 € / mois
BÉNÉFICE VENTE (VENTE - TRAVAUX - TAXE PV) 0 €
VALEUR PATRIMONIALE ESTIMATIVE 760 935 €
Résultats prévisionnels locatifs nets d'impôts - année 1TRANCHE MARGINALE D’IMPOSITION PRIS EN COMPTE 30 %
IMPÔT - RÉGIME MICRO 379 € / mois
REVENUS LOCATIFS NETS D'IMPÔTS - REGIME MICRO 181 € / mois
IMPÔT - RÉGIME RÉEL 443 € / mois
REVENUS LOCATIFS NETS D'IMPÔTS - REGIME RÉEL 117 € / mois
IMPÔT - SCI À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS 109 € / mois
REVENUS LOCATIFS NETS D'IMPÔTS - REGIME SCI À L'IS 450 € / mois
Scénario Hypothèse de financement N°1
N°01→ Vous conservez 71 m² pour votre résidence
→ Vous vendez 0 m² → pour un montant total avant impôts de 0€
→ Vous louez 67 m² → pour un revenu locatif net avant impôt de 1 291 €/mois
→ Vous faites un apport de 0 €
→ Vous faites un prêt sur 10 ans
9
0 €/mo
400 €/mo
800 €/mo
1 200 €/mo
1 600 €/mo
2 000 €/mo
An 1 An 3 An 5 An 7 An 9 An 11 An 13 An 15 An 17 An 19 An 21 An 23 An 25 An 27
450 € / mois
398 € / mois425 € / mois
452 € / mois480 € / mois
1 002 € / mois1 030 € / mois
1 059 € / mois1 079 € / mois
1 110 € / mois1 134 € / mois
1 166 € / mois1 199 € / mois
1 233 € / mois
117 €/mo 133 €/mo 149 €/mo 165 €/mo 182 €/mo
904 €/mo 926 €/mo950 €/mo 932 €/mo 956 €/mo 950 €/mo 976 €/mo
1 002 €/mo1 030 €/mo
181 €/mo212 €/mo
244 €/mo278 €/mo
312 €/mo
1 051 €/mo1 081 €/mo
1 112 €/mo1 144 €/mo
1 176 €/mo1 210 €/mo
1 245 €/mo1 280 €/mo
1 317 €/mo
559 €/mo602 €/mo
645 €/mo690 €/mo
736 €/mo
1 487 €/mo1 530 €/mo
1 573 €/mo1 618 €/mo
1 665 €/mo1 712 €/mo
1 761 €/mo1 811 €/mo
1 863 €/moRésultats avant impôtsRésultats après impôts - Régime MicroRésultats après impôts - Régime RéelRésultats après impôts - SCI à l’IS
Prévisionnel des revenus locatifs sur une longue périodeTAUX D’INFLATION MOYEN PRIS EN COMPTE 1,42 %
Prévisionnel des résultats cumulés + Valeur estimative
0 €
75 000 €
150 000 €
225 000 €
300 000 €
375 000 €
450 000 €
525 000 €
600 000 €
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27
5 403 €14 804 €
24 840 €35 530 €
46 891 €
64 857 €
89 413 €
114 654 €
140 376 €
166 822 €
193 929 €
221 719 €
250 296 €
279 684 €
407 645 €419 304 €
431 297 €443 633 €
456 322 €469 373 €
482 798 €496 607 €
510 811 €
525 421 €
540 448 €
555 906 €
571 806 €
588 161 €
6 714 €20 900 €
36 121 €52 407 €
69 786 €
96 739 €
133 190 €
170 684 €
209 250 €
248 919 €
289 723 €
331 693 €
374 865 €
419 271 €
0 €
Résultats cumulés avant impôtsRésultats cumulés après impôts - Régime MicroRésultats cumulés après impôts - Régime RéelValeur brut potentielle du bien immobilier tiers (hors résidence propriétaire) Résultats cumulés après impôts - Régime SCI -ISCoût travaux - Surfaces Tiers
10
20 21• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Coût prévisionnel global
OBJET PARTIE PROPRIÉTAIRE PARTIE TIERS ENSEMBLE
Diagnostics avant travaux 0 € 0 € 0 €
Travaux (avec aléas) 0 € 44 000 € 44 000 €
dont fondations spéciales 0 € 0 € 0 €
Assurances 0 € 1 000 € 1 000 €
Prestations intellectuelles (architecte, BET…) 0 € 8 570 € 8 570 €
Taxe d’aménagement 0 € 0 € 0 €
Mobilier (pour locations meublées) 0 € 1 615 € 1 615 €
Acquisition places de stationnement 0 € 19 200 € 19 200 €
Autres dépenses à prévoir 0 € 0 € 0 €
TOTAL 0 € 74 385 € 74 385 €
Soit un coût au m2 plancher de travaux 0 € / m² 1 057 € / m² 1 057 € / m²
Soit un coût au m2 habitable global 0 € / m² 1 113 € / m² 539 € / m²
70 m²74 m²
Conservées en l’état Réhabilitation légère Réhabilitation lourde Neuves
RÉPARTITION DES SURFACES RÉPARTITION DES COÛTS
Scénario Hypothèse de financement N°2
N°01→ Vous conservez 71 m² pour votre résidence
→ Vous vendez 51 m² → pour un montant total avant impôts de 302 670€
→ Vous louez 16 m² → pour un revenu locatif net avant impôt de 334 €/mois
→ Vous faites un apport de 74 385 €
→ Vous faites un prêt sur 10 ans
26 %
2 %
12 %
1 %
59 %
Diagnostics avant travaux Travaux Assurances & précautions Prestations intellectuellesTaxe d’aménagement prévisionnelles MobilierAcquisition stationnement Autres dépenses
7
Programme et revenus prévisionnels
N°LOT TYPE SHAB MODE RENTABILITÉ RECETTES VENTE RECETTES LOCATIVES HC
Lot 1 Appart propriétaire 71 m² Conservation 0 € 0 € / mois
Lot 2 Appartement 1 51 m² Vente 302 670 € 0 € / mois
Lot 3 Studio de jardin 16 m² Location meublée 0 € 458 € / mois
Lot 0 — 0 m² -- 0 € 0
Lot 0 — 0 m² -- 0 € 0
Lot 0 — 0 m² -- 0 € 0
Lot 0 — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
TOTAL 138 m² 302 670 € 458 € / mois
Charges locatives prévisionnelles à payer par le propriétaireVACANCES LOCATIVES 1 mois / an 38 € / mois
CHARGES LOCATIVES À PAYER PAR LE PROPRIÉTAIRE 46 € / mois
Frais gestion locative (agence immobilière) 7 % 32 € / mois
Assurance loyer impayé 0 % 0 € / mois
Provision pour dépenses imprévues 3 % 14 € / mois
Location de terrain (Bail à construction) 0 € / mois
FRAIS EN SCI 0 € / mois
SCI - Comptabilité annuelle 0 € / an 0 € / mois
SCI à l’IS - Tenue juridique annuelle 0 0 € / mois
TAXES LOCALES 40 € / mois
Taxe foncière (Base de 1 mois de loyer nu / an) 36 € / mois
CFE (uniquement en LMNP) 0,8 % 4 € / mois
TOTAL -124 € / mois
Résultats prévisionnels avant emprunt
RECETTE DE LA VENTE (AVANT IMPÔTS) 302 670 €
RECETTES LOCATIVES (AVANT IMPÔTS) 334 € / mois
8
22 23• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Hypothèse d’emprunt
PARTIE PROPRIÉTAIRE PARTIE TIERS ENSEMBLE
Apport d’origine 0 € 0 € 0 €
Recettes vente (brute) 0 € 74 385 € 74 385 €
Subventions 0 € 0 € 0 €
Apport total 0 € 74 385 € 74 385 €
Montant de l’emprunt après apport 0 € 0 € 0 €
Durée de l’emprunt 10 10 10 ans
Taux d’interêt 1,12 % 1,12 %
Assurance emprunt 0,42 % 0,42 %
Mensualités 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois
Résultat prévisionnels net d’emprunt
GAIN MENSUEL (AVANT IMPÔTS) 334 € / mois
BÉNÉFICE VENTE (VENTE - TRAVAUX - TAXE PV) 223 280 €
VALEUR PATRIMONIALE ESTIMATIVE 458 265 €
Résultats prévisionnels locatifs nets d'impôts - année 1TRANCHE MARGINALE D’IMPOSITION PRIS EN COMPTE 30 %
IMPÔT - RÉGIME MICRO 99 € / mois
REVENUS LOCATIFS NETS D'IMPÔTS - REGIME MICRO 235 € / mois
IMPÔT - RÉGIME RÉEL 46 € / mois
REVENUS LOCATIFS NETS D'IMPÔTS - REGIME RÉEL 287 € / mois
IMPÔT - SCI À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS 38 € / mois
REVENUS LOCATIFS NETS D'IMPÔTS - REGIME SCI À L'IS 295 € / mois
Scénario Hypothèse de financement N°2
N°01→ Vous conservez 71 m² pour votre résidence
→ Vous vendez 51 m² → pour un montant total avant impôts de 302 670€
→ Vous louez 16 m² → pour un revenu locatif net avant impôt de 334 €/mois
→ Vous faites un apport de 74 385 €
→ Vous faites un prêt sur 10 ans
9
0 €/mo
100 €/mo
200 €/mo
300 €/mo
400 €/mo
500 €/mo
An 1 An 3 An 5 An 7 An 9 An 11 An 13 An 15 An 17 An 19 An 21 An 23 An 25 An 27
295 € / mois304 € / mois
313 € / mois322 € / mois
331 € / mois340 € / mois
350 € / mois360 € / mois
370 € / mois381 € / mois 384 € / mois
394 € / mois405 € / mois
417 € / mois
287 €/mo 292 €/mo 298 €/mo 303 €/mo308 €/mo 314 €/mo
320 €/mo 326 €/mo
293 €/mo299 €/mo
277 €/mo283 €/mo
290 €/mo297 €/mo
235 €/mo241 €/mo
248 €/mo255 €/mo
263 €/mo270 €/mo
278 €/mo286 €/mo
294 €/mo303 €/mo
311 €/mo320 €/mo
329 €/mo339 €/mo
334 €/mo343 €/mo
353 €/mo363 €/mo
374 €/mo384 €/mo
395 €/mo407 €/mo
418 €/mo430 €/mo
442 €/mo455 €/mo
468 €/mo482 €/moRésultats avant impôts
Résultats après impôts - Régime MicroRésultats après impôts - Régime RéelRésultats après impôts - SCI à l’IS
Prévisionnel des revenus locatifs sur une longue périodeTAUX D’INFLATION MOYEN PRIS EN COMPTE 1,42 %
Prévisionnel des résultats cumulés + Valeur estimative
0 €
20 000 €
40 000 €
60 000 €
80 000 €
100 000 €
120 000 €
140 000 €
160 000 €
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27
3 546 €
10 789 €
18 240 €
25 904 €
33 787 €
41 895 €
50 235 €
58 814 €
67 638 €
76 715 €
85 935 €
95 332 €
104 991 €
114 920 €
104 975 €107 977 €
111 066 €114 242 €
117 510 €120 871 €
124 328 €127 884 €
131 542 €
135 304 €139 174 €
143 155 €
147 249 €151 461 €
4 005 €
12 187 €
20 602 €
29 259 €
38 163 €
47 321 €
56 742 €
66 432 €
76 399 €
86 651 €
97 197 €
108 044 €
119 201 €
130 678 €
0 €
Résultats cumulés avant impôtsRésultats cumulés après impôts - Régime MicroRésultats cumulés après impôts - Régime RéelValeur brut potentielle du bien immobilier tiers (hors résidence propriétaire) Résultats cumulés après impôts - Régime SCI -ISCoût travaux - Surfaces Tiers
10
24 25• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
1
1
2
2
3
3
Simulation financière : 1
SURFACES DE PLANCHER Existant Projet
Propriétaire 145 m² -100 m² 45 m²
Tiers 0 m² + 128 m² 128 m²
Communes 0 m² + 0 m² 0 m²
TOTAL 145 m² + 29 m² 173 m²
Données synthétiques du projet
CHIFFRES CLÉS PLU Existant Projet
Emprise au sol 36 % 86 m² NONE X
Nombre de lots 1 lot(s) 2 lot(s)
Place de stationnement 1 1
COÛT PREVISIONNEL Projet
Partie propriétaire 168 177 €
Partie tiers & communes 0 €
TOTAL 168 177 €
Scénario Description sommaire du scénario
N°02Maintien de la maison en l’état et construction d’une petite maison T2 en lieu et place du studio de jardin actuel
Données parcelle + PLU
Zone PLU : UD
Surface Unité foncière : 241 m²
Emprise au sol actuelle : 86 m² 36 %
Emprise au sol autorisée : 96 m² 40 %
Solde d’emprise au sol : 10 m² 4 %
Surface de plancher estimée : 145 m²
DÉTAIL EMPRISE AU SOL / LOT
A- Maison 65 m² 27 %
B- Studio jardin 21 m² 9 %
3
26 27• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
SURFACES DE PLANCHER Existant Projet
Propriétaire 145 m² -100 m² 45 m²
Tiers 0 m² + 128 m² 128 m²
Communes 0 m² + 0 m² 0 m²
TOTAL 145 m² + 29 m² 173 m²
Données synthétiques du projet
CHIFFRES CLÉS PLU Existant Projet
Emprise au sol 36 % 86 m² NONE X
Nombre de lots 1 lot(s) 2 lot(s)
Place de stationnement 1 1
COÛT PREVISIONNEL Projet
Partie propriétaire 168 177 €
Partie tiers & communes 0 €
TOTAL 168 177 €
Scénario Description sommaire du scénario
N°02Maintien de la maison en l’état et construction d’une petite maison T2 en lieu et place du studio de jardin actuel
Données parcelle + PLU
Zone PLU : UD
Surface Unité foncière : 241 m²
Emprise au sol actuelle : 86 m² 36 %
Emprise au sol autorisée : 96 m² 40 %
Solde d’emprise au sol : 10 m² 4 %
Surface de plancher estimée : 145 m²
DÉTAIL EMPRISE AU SOL / LOT
A- Maison 65 m² 27 %
B- Studio jardin 21 m² 9 %
3
SURFACES DE PLANCHER Existant Projet
Propriétaire 145 m² -100 m² 45 m²
Tiers 0 m² + 128 m² 128 m²
Communes 0 m² + 0 m² 0 m²
TOTAL 145 m² + 29 m² 173 m²
Données synthétiques du projet
CHIFFRES CLÉS PLU Existant Projet
Emprise au sol 36 % 86 m² NONE X
Nombre de lots 1 lot(s) 2 lot(s)
Place de stationnement 1 1
COÛT PREVISIONNEL Projet
Partie propriétaire 168 177 €
Partie tiers & communes 0 €
TOTAL 168 177 €
Scénario Description sommaire du scénario
N°02Maintien de la maison en l’état et construction d’une petite maison T2 en lieu et place du studio de jardin actuel
Données parcelle + PLU
Zone PLU : UD
Surface Unité foncière : 241 m²
Emprise au sol actuelle : 86 m² 36 %
Emprise au sol autorisée : 96 m² 40 %
Solde d’emprise au sol : 10 m² 4 %
Surface de plancher estimée : 145 m²
DÉTAIL EMPRISE AU SOL / LOT
A- Maison 65 m² 27 %
B- Studio jardin 21 m² 9 %
3
Hypothèse de financement N°1
→ Vous divisez la parcelle afin de dégager un nouveau terrain à bâtir → Vous vendez votre maison actuelle pour un montant de 573 203 € → Vous faites construire sur le nouveau terrain une maison neuve pour votre résidence d’appoint que vous financez avec les recettes de la vente et conservez un bénéfice brut de 405 026 €
RECETTES LOCATIVES HC 0 € / mois
Loyers hors charges 0 € / mois
Charges propriétaires 0 €/mois
RECETTES VENTE (BRUT) 573 203 €
HYPOTHÈSE D’EMPRUNT 0 €/mois
Durée du prêt 0 ans
Apport (yc recette vente) 573 203 €
Montant emprunté 0 €
RÉSULTATS PRÉVISIONNELS
Revenu net (avant impôt) 0 €/mois
Bénéfice net vente (vente - coût travaux) 405 026 €
Valeur patrimoine restant 256 500 €
Hypothèse de financement N°1 → Vous divisez la parcelle afin de dégager un nouveau terrain à bâtir→ Vous vendez votre maison actuelle pour un montant de 573 203 €→ Vous faites construire sur le nouveau terrain une maison neuve pour votre résidence d’appoint que
RECETTES LOCATIVES HC 0 € / mois
Loyers hors charges 0 € / mois
Charges propriétaires 0 €/mois
RECETTES VENTE (BRUT) 573 203 €
HYPOTHÈSE D’EMPRUNT 0 €/mois
Durée du prêt 0 ans
Apport (yc recette vente) 573 203 €
Montant emprunté 0 €
RÉSULTATS PRÉVISIONNELS
Revenu net (avant impôt) 0 €/mois
Bénéfice net vente (vente - coût travaux) 405 026 €
Valeur patrimoine restant 256 500 €
4
Existant Scénario N°02
28 29• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
3D Projet
Programme détaillé
N°LOT NOM SURFACE DE PLANCHER
SURFACE HABITABLE LOCALISATION NIVEAU D’ENTRÉE
Lot 1 Maison neuve 45 m² 43 m² Volume 1 RDC
Lot 2 Maison ancienne 128 m² 122 m² Volume 1 RDC
— — 0 m² 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
TOTAL 173 m² 165 m² — —
Scénario Description sommaire du scénario
N°02Maintien de la maison en l’état et construction d’une petite maison T2 en lieu et place du studio de jardin actuel
5
Partie tiers Parties communesPartie propriétaire
GARAGE - Surélévation totale d’un étage
Plans schématiques par niveaux
SURFACES DE PLANCHER
Propriétaire 26 % 45 m²
Tiers 74 % 128 m²
Communes 0 % 0 m²
6
Nord
Création d’un nouvel accès
PARCELLE B : 80m2
Coefficient d’emprise au sol : 32m2 soit 40%
PARCELLE A : 159m2
Coefficient d’emprise au sol : 64m2 soit 40%Division de la parcelle
LOT 2 - Maitien de la maison en l’état (sans travaux)
Plan du RDC Plan du 1er étage
Ne sont pas des plans d’execution et ne donneront pas lieux à prescriptions de travaux.
LOT 1 -Nouvelle maison
Nouvelle place de parking
LOT 2 - Conservation de la maison en l’état
LOT 1 - Nouvelle maison
LOT 1 - Construction d’une nouvelle maison
30 31• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Coût prévisionnel global
OBJET PARTIE PROPRIÉTAIRE PARTIE TIERS ENSEMBLE
Diagnostics avant travaux 9 600 € 0 € 9 600 €
Travaux (avec aléas) 129 600 € 0 € 129 600 €
dont fondations spéciales 0 € 0 € 0 €
Assurances 3 300 € 0 € 3 300 €
Prestations intellectuelles (architecte, BET…) 22 527 € 0 € 22 527 €
Taxe d’aménagement 3 150 € 0 € 3 150 €
Mobilier (pour locations meublées) 0 € 0 € 0 €
Acquisition places de stationnement 0 € 0 € 0 €
Autres dépenses à prévoir 0 € 0 € 0 €
TOTAL 168 177 € 0 € 168 177 €
Soit un coût au m2 plancher de travaux 3 737 € / m² 0 € / m² 3 737 € / m²
Soit un coût au m2 habitable global 3 934 € / m² 0 € / m² 1 021 € / m²
45 m²
128 m²
Conservées en l’état Réhabilitation légère Réhabilitation lourde Neuves
RÉPARTITION DES SURFACES RÉPARTITION DES COÛTS
Scénario Hypothèse de financement N°1
N°02→ Vous divisez la parcelle afin de dégager un nouveau terrain à bâtir
→ Vous vendez votre maison actuelle pour un montant de 573 203 €
→ Vous faites construire sur le nouveau terrain une maison neuve pour votre résidence d’appoint que vous financez avec les recettes de la vente et conservez un bénéfice brut de 405 026 €
2 %
13 %
2 %
77 %
6 %
Diagnostics avant travaux Travaux Assurances & précautions Prestations intellectuellesTaxe d’aménagement prévisionnelles MobilierAcquisition stationnement Autres dépenses
7
Programme et revenus prévisionnels
N°LOT TYPE SHAB MODE RENTABILITÉ RECETTES VENTE RECETTES LOCATIVES HC
Lot 1 Maison neuve 43 m² Conservation 0 € 0 € / mois
Lot 2 Maison ancienne 122 m² Vente 573 203 € 0 € / mois
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
TOTAL 165 m² 573 203 € 0 € / mois
Charges locatives prévisionnelles à payer par le propriétaireVACANCES LOCATIVES 0 mois / an 0 € / mois
CHARGES LOCATIVES À PAYER PAR LE PROPRIÉTAIRE 0 € / mois
Frais gestion locative (agence immobilière) 0 % 0 € / mois
Assurance loyer impayé 0 % 0 € / mois
Provision pour dépenses imprévues 0 % 0 € / mois
Location de terrain (Bail à construction) 0 € / mois
FRAIS EN SCI 0 € / mois
SCI - Comptabilité annuelle 0 € / an 0 € / mois
SCI à l’IS - Tenue juridique annuelle 0 0 € / mois
TAXES LOCALES 0 € / mois
Taxe foncière (Base de 1 mois de loyer nu / an) 0 € / mois
CFE (uniquement en LMNP) 0,0 % 0 € / mois
TOTAL 0 € / mois
Résultats prévisionnels avant emprunt
RECETTE DE LA VENTE (AVANT IMPÔTS) 573 203 €
RECETTES LOCATIVES (AVANT IMPÔTS) 0 € / mois
8
32 33• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Hypothèse d’emprunt
PARTIE PROPRIÉTAIRE PARTIE TIERS ENSEMBLE
Apport d’origine 0 € 0 € 0 €
Recettes vente (brute) 168 177 € 0 € 168 177 €
Subventions 0 € 0 € 0 €
Apport total 168 177 € 0 € 168 177 €
Montant de l’emprunt après apport 0 € 0 € 0 €
Durée de l’emprunt 0 0 0 ans
Taux d’interêt 0,65 % 0,65 %
Assurance emprunt 0,42 % 0,42 %
Mensualités 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois
Résultat prévisionnels net d’emprunt
GAIN MENSUEL (AVANT IMPÔTS) 0 € / mois
BÉNÉFICE VENTE (VENTE - TRAVAUX - TAXE PV) 405 026 €
VALEUR PATRIMONIALE ESTIMATIVE 256 500 €
Résultats prévisionnels locatifs nets d'impôts - année 1TRANCHE MARGINALE D’IMPOSITION PRIS EN COMPTE 30 %
IMPÔT - RÉGIME MICRO 0 € / mois
EFFORT D'ÉPARGNE NET D'IMPÔTS - RÉGIME MICRO 0 € / mois
IMPÔT - RÉGIME RÉEL 0 € / mois
EFFORT D'ÉPARGNE NET D'IMPÔTS - RÉGIME RÉEL 0 € / mois
IMPÔT - SCI À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS 0 € / mois
EFFORT D'ÉPARGNE NET D'IMPÔTS - RÉGIME SCI À L'IS 0 € / mois
Scénario Hypothèse de financement N°1
N°02→ Vous divisez la parcelle afin de dégager un nouveau terrain à bâtir
→ Vous vendez votre maison actuelle pour un montant de 573 203 €
→ Vous faites construire sur le nouveau terrain une maison neuve pour votre résidence d’appoint que vous financez avec les recettes de la vente et conservez un bénéfice brut de 405 026 €
9
0 €/mo
1 €/mo
2 €/mo
3 €/mo
4 €/mo
5 €/mo
An 1 An 3 An 5 An 7 An 9 An 11 An 13 An 15 An 17 An 19 An 21 An 23 An 25 An 270 € / mois 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo
0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo 0 €/mo
Résultats avant impôtsRésultats après impôts - Régime MicroRésultats après impôts - Régime RéelRésultats après impôts - SCI à l’IS
Prévisionnel des revenus locatifs sur une longue périodeTAUX D’INFLATION MOYEN PRIS EN COMPTE 1,42 %
Prévisionnel des résultats cumulés + Valeur estimative
0 €
1 €
2 €
3 €
4 €
5 €
6 €
7 €
8 €
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27
0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €0 €
Résultats cumulés avant impôtsRésultats cumulés après impôts - Régime MicroRésultats cumulés après impôts - Régime RéelValeur brut potentielle du bien immobilier tiers (hors résidence propriétaire) Résultats cumulés après impôts - Régime SCI -ISCoût travaux - Surfaces Tiers
10
34 35• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
1
1
2
2
3
3
Simulation financière : 1
SURFACES DE PLANCHER Existant Projet
Propriétaire 145 m² -96 m² 49 m²
Tiers 0 m² + 161 m² 161 m²
Communes 0 m² + 0 m² 0 m²
TOTAL 145 m² + 66 m² 210 m²
Données synthétiques du projet
CHIFFRES CLÉS PLU Existant Projet
Emprise au sol 36 % 86 m² NONE X
Nombre de lots 1 lot(s) 3 lot(s)
Place de stationnement 1 1
COÛT PREVISIONNEL Projet
Partie propriétaire 171 662 €
Partie tiers & communes 117 642 €
TOTAL 289 304 €
Scénario Description sommaire du scénario
N°03Maintien de la maison en l’état et construction d’un petit immeuble collectif de 2 logements.
Données parcelle + PLU
Zone PLU : UD
Surface Unité foncière : 241 m²
Emprise au sol actuelle : 86 m² 36 %
Emprise au sol autorisée : 96 m² 40 %
Solde d’emprise au sol : 10 m² 4 %
Surface de plancher estimée : 145 m²
DÉTAIL EMPRISE AU SOL / LOT
A- Maison 65 m² 27 %
B- Studio jardin 21 m² 9 %
3
36 37• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Existant Scénario N°03
SURFACES DE PLANCHER Existant Projet
Propriétaire 145 m² -96 m² 49 m²
Tiers 0 m² + 161 m² 161 m²
Communes 0 m² + 0 m² 0 m²
TOTAL 145 m² + 66 m² 210 m²
Données synthétiques du projet
CHIFFRES CLÉS PLU Existant Projet
Emprise au sol 36 % 86 m² NONE X
Nombre de lots 1 lot(s) 3 lot(s)
Place de stationnement 1 1
COÛT PREVISIONNEL Projet
Partie propriétaire 171 662 €
Partie tiers & communes 129 838 €
TOTAL 301 500 €
Scénario Description sommaire du scénario
N°03Maintien de la maison en l’état et construction d’un petit immeuble collectif de 2 logements.
Données parcelle + PLU
Zone PLU : UD
Surface Unité foncière : 241 m²
Emprise au sol actuelle : 86 m² 36 %
Emprise au sol autorisée : 96 m² 40 %
Solde d’emprise au sol : 10 m² 4 %
Surface de plancher estimée : 145 m²
DÉTAIL EMPRISE AU SOL / LOT
A- Maison 65 m² 27 %
B- Studio jardin 21 m² 9 %
3
SURFACES DE PLANCHER Existant Projet
Propriétaire 145 m² -96 m² 49 m²
Tiers 0 m² + 161 m² 161 m²
Communes 0 m² + 0 m² 0 m²
TOTAL 145 m² + 66 m² 210 m²
Données synthétiques du projet
CHIFFRES CLÉS PLU Existant Projet
Emprise au sol 36 % 86 m² NONE X
Nombre de lots 1 lot(s) 3 lot(s)
Place de stationnement 1 1
COÛT PREVISIONNEL Projet
Partie propriétaire 171 662 €
Partie tiers & communes 117 642 €
TOTAL 289 304 €
Scénario Description sommaire du scénario
N°03Maintien de la maison en l’état et construction d’un petit immeuble collectif de 2 logements.
Données parcelle + PLU
Zone PLU : UD
Surface Unité foncière : 241 m²
Emprise au sol actuelle : 86 m² 36 %
Emprise au sol autorisée : 96 m² 40 %
Solde d’emprise au sol : 10 m² 4 %
Surface de plancher estimée : 145 m²
DÉTAIL EMPRISE AU SOL / LOT
A- Maison 65 m² 27 %
B- Studio jardin 21 m² 9 %
3
Hypothèse de financement N°1 Vous faites construire un petit collectif de deux logements dans lequel vous conservez un duplex de 47m2 comme lieu de résidence. Vous vendez votre maison actuelle pour un montant de 573 203 € et mettez en location un appartement au 2e étage de la nouvelle construction pour un revenu locatif de 624 € net de charge / mois. Le bénéfice de la vente vous permet de payer la construction tout en faisant un bénéfice d’environ 285 000 € tout en conservant un patrimoine d’environ 470 000 €.
RECETTES LOCATIVES HC 624 € / mois
Loyers hors charges 856 € / mois
Charges propriétaires -232 €/mois
RECETTES VENTE (BRUT) 573 203 €
HYPOTHÈSE D’EMPRUNT 0 €/mois
Durée du prêt 15 ans
Apport (yc recette vente) 573 203 €
Montant emprunté 0 €
RÉSULTATS PRÉVISIONNELS
Revenu net (avant impôt) 624 €/mois
Bénéfice net vente (vente - coût travaux) 283 899 €
Valeur patrimoine restant 472 150 €
Hypothèse de financement N°1 Vous faites construire un petit collectif de deux logements dans lequel vous conservez un duplex de 47m2 comme lieu de résidence. Vous vendez votre maison actuelle pour un montant de 573 203 € et mettez en location un appartement au 2e étage de la nouvelle construction pour un revenu locatif de 624 € net de charge / mois. Le bénéfice de la vente vous permet de payer la construction tout en faisant un bénéfice d’environ 285 000 € tout en conservant un patrimoine d’environ 470 000 €.
RECETTES LOCATIVES HC 624 € / mois
Loyers hors charges 856 € / mois
Charges propriétaires -232 €/mois
RECETTES VENTE (BRUT) 573 203 €
HYPOTHÈSE D’EMPRUNT 0 €/mois
Durée du prêt 15 ans
Apport (yc recette vente) 573 203 €
Montant emprunté 0 €
RÉSULTATS PRÉVISIONNELS
Revenu net (avant impôt) 624 €/mois
Bénéfice net vente (vente - coût travaux) 283 899 €
Valeur patrimoine restant 472 150 €
4
38 39• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
3D Projet
Programme détaillé
N°LOT NOM SURFACE DE PLANCHER
SURFACE HABITABLE LOCALISATION NIVEAU D’ENTRÉE
Lot 1 Maison existante 128 m² 122 m² Volume 1 RDC
Lot 2 Duplex 49 m² 47 m² Volume 2 RDC
Lot 3 Appartement 1 33 m² 31 m² Volume 2 R+2
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
— — 0 0 m² — —
TOTAL 210 m² 200 m² — —
Scénario Description sommaire du scénario
N°03Maintien de la maison en l’état et construction d’un petit immeuble collectif de 2 logements.
5
Partie tiers Parties communesPartie propriétaire
Plans schématiques par niveaux
SURFACES DE PLANCHER
Propriétaire 23 % 49 m²
Tiers 77 % 161 m²
Communes 0 % 0 m²
6
NordNord
Plan du RDC
Plan du 2e étage
Plan du 1er étage
Ne sont pas des plans d’execution et ne donneront pas lieux à prescriptions de travaux.
Maison conservée en l’état
Porche d’accès à la cour
Appartement indépendant
Maison conservée en l’état
Duplex niveau +1
Duplex niveau 0
VOLUME 2 - Petit collectif de 2 logements
PARCELLE B : 102m2
Coefficient d’emprise au sol : 43m2 soit 42%
PARCELLE A : 137m2
Coefficient d’emprise au sol : 64m2 soit 46,7%Division de la parcelle
LOT 2 - Maitien de la maison en l’état (sans travaux)
LOT 2 - Duplex
LOT 3 - Appartement
40 41• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Coût prévisionnel global
OBJET PARTIE PROPRIÉTAIRE PARTIE TIERS ENSEMBLE
Diagnostics avant travaux 5 737 € 3 863 € 9 600 €
Travaux (avec aléas) 135 792 € 90 528 € 226 320 €
dont fondations spéciales 0 € 0 € 0 €
Assurances 3 188 € 2 127 € 5 315 €
Prestations intellectuelles (architecte, BET…) 23 516 € 15 678 € 39 194 €
Taxe d’aménagement 3 430 € 2 310 € 5 740 €
Mobilier (pour locations meublées) 0 € 3 135 € 3 135 €
Acquisition places de stationnement 0 € 0 € 0 €
Autres dépenses à prévoir 0 € 0 € 0 €
TOTAL 171 662 € 117 642 € 289 304 €
Soit un coût au m2 plancher de travaux 3 503 € / m² 3 565 € / m² 3 528 € / m²
Soit un coût au m2 habitable global 3 688 € / m² 767 € / m² 1 448 € / m²
82 m²
128 m²
Conservées en l’état Réhabilitation légère Réhabilitation lourde Neuves
RÉPARTITION DES SURFACES RÉPARTITION DES COÛTS
Scénario Hypothèse de financement N°1
N°03Vous faites construire un petit collectif de deux logements dans lequel vous conservez un duplex de 47m2 comme lieu de résidence. Vous vendez votre maison actuelle pour un montant de 573 203 € et mettez en location un appartement au 2e étage de la nouvelle construction pour un revenu locatif de 624 € net de charge / mois. Le bénéfice de la vente vous permet de payer la construction tout en faisant un bénéfice d’environ 285 000 € tout en conservant un patrimoine d’environ 470 000 €.
1 %
2 %
14 %
2 %
78 %
3 %
Diagnostics avant travaux Travaux Assurances & précautions Prestations intellectuellesTaxe d’aménagement prévisionnelles MobilierAcquisition stationnement Autres dépenses
7
Programme et revenus prévisionnels
N°LOT TYPE SHAB MODE RENTABILITÉ RECETTES VENTE RECETTES LOCATIVES HC
Lot 1 Maison existante 122 m² Vente 573 203 € 0 € / mois
Lot 2 Duplex 47 m² Conservation 0 € 0 € / mois
Lot 3 Appartement 1 31 m² Location meublée 0 € 856 € / mois
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
— — 0 m² -- 0 € 0
TOTAL 200 m² 573 203 € 856 € / mois
Charges locatives prévisionnelles à payer par le propriétaireVACANCES LOCATIVES 1 mois / an 71 € / mois
CHARGES LOCATIVES À PAYER PAR LE PROPRIÉTAIRE 86 € / mois
Frais gestion locative (agence immobilière) 7 % 60 € / mois
Assurance loyer impayé 0 % 0 € / mois
Provision pour dépenses imprévues 3 % 26 € / mois
Location de terrain (Bail à construction) 0 € / mois
FRAIS EN SCI 0 € / mois
SCI - Comptabilité annuelle 0 € / an 0 € / mois
SCI à l’IS - Tenue juridique annuelle 0 0 € / mois
TAXES LOCALES 75 € / mois
Taxe foncière (Base de 1 mois de loyer nu / an) 68 € / mois
CFE (uniquement en LMNP) 0,8 % 7 € / mois
TOTAL -232 € / mois
Résultats prévisionnels avant emprunt
RECETTE DE LA VENTE (AVANT IMPÔTS) 573 203 €
RECETTES LOCATIVES (AVANT IMPÔTS) 624 € / mois
8
42 43• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Hypothèse d’emprunt
PARTIE PROPRIÉTAIRE PARTIE TIERS ENSEMBLE
Apport d’origine 0 € 0 € 0 €
Recettes vente (brute) 171 662 € 117 642 € 289 304 €
Subventions 0 € 0 € 0 €
Apport total 171 662 € 117 642 € 289 304 €
Montant de l’emprunt après apport 0 € 0 € 0 €
Durée de l’emprunt 15 15 15 ans
Taux d’interêt 1,15 % 1,15 %
Assurance emprunt 0,42 % 0,42 %
Mensualités 0 € / mois 0 € / mois 0 € / mois
Résultat prévisionnels net d’emprunt
GAIN MENSUEL (AVANT IMPÔTS) 624 € / mois
BÉNÉFICE VENTE (VENTE - TRAVAUX - TAXE PV) 283 899 €
VALEUR PATRIMONIALE ESTIMATIVE 472 150 €
Résultats prévisionnels locatifs nets d'impôts - année 1TRANCHE MARGINALE D’IMPOSITION PRIS EN COMPTE 30 %
IMPÔT - RÉGIME MICRO 185 € / mois
REVENUS LOCATIFS NETS D'IMPÔTS - REGIME MICRO 439 € / mois
IMPÔT - RÉGIME RÉEL 119 € / mois
REVENUS LOCATIFS NETS D'IMPÔTS - REGIME RÉEL 505 € / mois
IMPÔT - SCI À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS 126 € / mois
REVENUS LOCATIFS NETS D'IMPÔTS - REGIME SCI À L'IS 498 € / mois
Scénario Hypothèse de financement N°1
N°03Vous faites construire un petit collectif de deux logements dans lequel vous conservez un duplex de 47m2 comme lieu de résidence. Vous vendez votre maison actuelle pour un montant de 573 203 € et mettez en location un appartement au 2e étage de la nouvelle construction pour un revenu locatif de 624 € net de charge / mois. Le bénéfice de la vente vous permet de payer la construction tout en faisant un bénéfice d’environ 285 000 € tout en conservant un patrimoine d’environ 470 000 €.
9
0 €/mo
200 €/mo
400 €/mo
600 €/mo
800 €/mo
1 000 €/mo
An 1 An 3 An 5 An 7 An 9 An 11 An 13 An 15 An 17 An 19 An 21 An 23 An 25 An 27
498 € / mois 505 € / mois519 € / mois
533 € / mois547 € / mois
561 € / mois576 € / mois
591 € / mois 594 € / mois610 € / mois 616 € / mois
633 € / mois651 € / mois
669 € / mois
505 €/mo 515 €/mo 524 €/mo 534 €/mo 545 €/mo 555 €/mo 566 €/mo577 €/mo
527 €/mo539 €/mo
505 €/mo 517 €/mo530 €/mo
543 €/mo
439 €/mo451 €/mo
464 €/mo477 €/mo
491 €/mo505 €/mo
520 €/mo534 €/mo
550 €/mo566 €/mo
582 €/mo598 €/mo
615 €/mo633 €/mo624 €/mo
642 €/mo660 €/mo
679 €/mo698 €/mo
718 €/mo739 €/mo
760 €/mo782 €/mo
804 €/mo827 €/mo
851 €/mo875 €/mo
900 €/mo
Résultats avant impôtsRésultats après impôts - Régime MicroRésultats après impôts - Régime RéelRésultats après impôts - SCI à l’IS
Prévisionnel des revenus locatifs sur une longue périodeTAUX D’INFLATION MOYEN PRIS EN COMPTE 1,42 %
Prévisionnel des résultats cumulés + Valeur estimative
0 €
37 500 €
75 000 €
112 500 €
150 000 €
187 500 €
225 000 €
262 500 €
300 000 €
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27
5 971 €
18 024 €
30 394 €
43 092 €
56 126 €
69 505 €
83 241 €
97 343 €
111 491 €
126 027 €
140 838 €
155 934 €
171 453 €
187 404 €
197 505 €203 154 €
208 965 €214 941 €
221 089 €227 412 €
233 917 €240 607 €
247 489 €254 568 €
261 849 €269 338 €
277 041 €
284 965 €
7 487 €
22 781 €
38 512 €
54 693 €
71 337 €
88 457 €
106 067 €
124 180 €
142 812 €
161 976 €
181 688 €
201 965 €
222 821 €
244 274 €
0 €
Résultats cumulés avant impôtsRésultats cumulés après impôts - Régime MicroRésultats cumulés après impôts - Régime RéelValeur brut potentielle du bien immobilier tiers (hors résidence propriétaire) Résultats cumulés après impôts - Régime SCI -ISCoût travaux - Surfaces Tiers
10
44 45• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
1
1
2
2
3
3
SynthèseComparaison synthétique des trois scénarios
46 47• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 71 m²
Surface habitable tiers 67 m²
Total surface habitable 137 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 3 lot(s)
Budget prévisionnel 79 515 €
Valeur estimative patrimoine 760 935 €
Loyer maximum hors charges 3 383 € / mois
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 0 €
Apport total 0 €
Durée d’emprunt 10 ans
Mensualités d’emprunt 732 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 1 291 € / mois
Gain brut année 1 559 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 0 €
Valeur patrimoine restant 760 935 €
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 71 m²
Surface habitable tiers 67 m²
Total surface habitable 137 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 3 lot(s)
Budget prévisionnel 79 515 €
Valeur estimative patrimoine 760 935 €
Loyer maximum hors charges 3 383 € / mois
Scénario Description sommaire du scénario
N°01Rénovation légère de la maison comprenant la création d’un appartement indépendant au 1er étage
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 0 €
Apport total 0 €
Durée d’emprunt 10 ans
Mensualités d’emprunt 732 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 1 291 € / mois
Gain brut année 1 559 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 0 €
Valeur patrimoine restant 760 935 €
ExistantSurface habitable propriétaire 137 m²
Surface habitable tiers 0 m²
Total surface habitable 137 m²
ETAT EXISTANT
Nombre de lots existants 1 lot(s)
Valeur estimative patrimoine 450 000 €
11
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 71 m²
Surface habitable tiers 67 m²
Total surface habitable 137 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 3 lot(s)
Budget prévisionnel 79 515 €
Valeur estimative patrimoine 760 935 €
Loyer maximum hors charges 3 383 € / mois
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 0 €
Apport total 0 €
Durée d’emprunt 10 ans
Mensualités d’emprunt 732 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 1 291 € / mois
Gain brut année 1 559 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 0 €
Valeur patrimoine restant 760 935 €
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 71 m²
Surface habitable tiers 67 m²
Total surface habitable 137 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 3 lot(s)
Budget prévisionnel 79 515 €
Valeur estimative patrimoine 760 935 €
Loyer maximum hors charges 3 383 € / mois
Scénario Description sommaire du scénario
N°01Rénovation légère de la maison comprenant la création d’un appartement indépendant au 1er étage
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 0 €
Apport total 0 €
Durée d’emprunt 10 ans
Mensualités d’emprunt 732 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 1 291 € / mois
Gain brut année 1 559 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 0 €
Valeur patrimoine restant 760 935 €
ExistantSurface habitable propriétaire 137 m²
Surface habitable tiers 0 m²
Total surface habitable 137 m²
ETAT EXISTANT
Nombre de lots existants 1 lot(s)
Valeur estimative patrimoine 450 000 €
11
Hypothèse de financement N°2
Surface habitable propriétaire 71 m²
Surface habitable tiers 67 m²
Total surface habitable 137 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 3 lot(s)
Budget prévisionnel 74 385 €
Valeur estimative patrimoine 760 935 €
Loyer maximum hors charges 3 383 € / mois
Hypothèse de financement N°2
Bénéfice brut de la vente 302 670 €
Apport total 74 385 €
Durée d’emprunt 10 ans
Mensualités d’emprunt 0 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 334 € / mois
Gain brut année 1 334 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 228 285 €
Valeur patrimoine restant 458 265 €
Hypothèse de financement N°2
Surface habitable propriétaire 71 m²
Surface habitable tiers 67 m²
Total surface habitable 137 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 3 lot(s)
Budget prévisionnel 74 385 €
Valeur estimative patrimoine 760 935 €
Loyer maximum hors charges 3 383 € / mois
Scénario Description sommaire du scénario
N°01Rénovation légère de la maison comprenant la création d’un appartement indépendant au 1er étage
Hypothèse de financement N°2
Bénéfice brut de la vente 302 670 €
Apport total 74 385 €
Durée d’emprunt 10 ans
Mensualités d’emprunt 0 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 334 € / mois
Gain brut année 1 334 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 228 285 €
Valeur patrimoine restant 458 265 €
ExistantSurface habitable propriétaire 137 m²
Surface habitable tiers 0 m²
Total surface habitable 137 m²
ETAT EXISTANT
Nombre de lots existants 1 lot(s)
Valeur estimative patrimoine 450 000 €
11
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 71 m²
Surface habitable tiers 67 m²
Total surface habitable 137 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 3 lot(s)
Budget prévisionnel 79 515 €
Valeur estimative patrimoine 760 935 €
Loyer maximum hors charges 3 383 € / mois
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 0 €
Apport total 0 €
Durée d’emprunt 10 ans
Mensualités d’emprunt 732 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 1 291 € / mois
Gain brut année 1 559 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 0 €
Valeur patrimoine restant 760 935 €
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 71 m²
Surface habitable tiers 67 m²
Total surface habitable 137 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 3 lot(s)
Budget prévisionnel 79 515 €
Valeur estimative patrimoine 760 935 €
Loyer maximum hors charges 3 383 € / mois
Scénario Description sommaire du scénario
N°01Rénovation légère de la maison comprenant la création d’un appartement indépendant au 1er étage
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 0 €
Apport total 0 €
Durée d’emprunt 10 ans
Mensualités d’emprunt 732 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 1 291 € / mois
Gain brut année 1 559 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 0 €
Valeur patrimoine restant 760 935 €
ExistantSurface habitable propriétaire 137 m²
Surface habitable tiers 0 m²
Total surface habitable 137 m²
ETAT EXISTANT
Nombre de lots existants 1 lot(s)
Valeur estimative patrimoine 450 000 €
11
Scénario n°1Etat existant
NOTA : Un scénario hybride, combinant des hypothèses de plusieurs scénarios peut émerger de cette PHASE 1. Il pourra être développé en PHASE 2 • CONSOLIDATION
Partie tiers
Parties communes
Partie propriétaire
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 43 m²
Surface habitable tiers 122 m²
Total surface habitable 165 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 2 lot(s)
Budget prévisionnel 168 177 €
Valeur estimative patrimoine 829 703 €
Loyer maximum hors charges 3 811 € / mois
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 573 203 €
Apport total 168 177 €
Durée d’emprunt Sans objet
Mensualités d’emprunt 0 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 0 € / mois
Effort d’épargne brut année 1 0 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 405 026 €
Valeur patrimoine restant 256 500 €
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 43 m²
Surface habitable tiers 122 m²
Total surface habitable 165 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 2 lot(s)
Budget prévisionnel 168 177 €
Valeur estimative patrimoine 829 703 €
Loyer maximum hors charges 3 811 € / mois
Scénario Description sommaire du scénario
N°02Maintien de la maison en l’état et construction d’une petite maison T2 en lieu et place du studio de jardin actuel
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 573 203 €
Apport total 168 177 €
Durée d’emprunt Sans objet
Mensualités d’emprunt 0 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 0 € / mois
Effort d’épargne brut année 1 0 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 405 026 €
Valeur patrimoine restant 256 500 €
ExistantSurface habitable propriétaire 137 m²
Surface habitable tiers 0 m²
Total surface habitable 137 m²
ETAT EXISTANT
Nombre de lots existants 1 lot(s)
Valeur estimative patrimoine 450 000 €
11
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 47 m²
Surface habitable tiers 153 m²
Total surface habitable 200 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 3 lot(s)
Budget prévisionnel 289 304 €
Valeur estimative patrimoine 1 045 353 €
Loyer maximum hors charges 4 206 € / mois
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 573 203 €
Apport total 289 304 €
Durée d’emprunt 15 ans
Mensualités d’emprunt 0 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 624 € / mois
Gain brut année 1 624 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 283 899 €
Valeur patrimoine restant 472 150 €
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 47 m²
Surface habitable tiers 153 m²
Total surface habitable 200 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 3 lot(s)
Budget prévisionnel 289 304 €
Valeur estimative patrimoine 1 045 353 €
Loyer maximum hors charges 4 206 € / mois
Scénario Description sommaire du scénario
N°03Maintien de la maison en l’état et construction d’un petit immeuble collectif de 2 logements.
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 573 203 €
Apport total 289 304 €
Durée d’emprunt 15 ans
Mensualités d’emprunt 0 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 624 € / mois
Gain brut année 1 624 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 283 899 €
Valeur patrimoine restant 472 150 €
ExistantSurface habitable propriétaire 137 m²
Surface habitable tiers 0 m²
Total surface habitable 137 m²
ETAT EXISTANT
Nombre de lots existants 1 lot(s)
Valeur estimative patrimoine 450 000 €
11
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 43 m²
Surface habitable tiers 122 m²
Total surface habitable 165 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 2 lot(s)
Budget prévisionnel 168 177 €
Valeur estimative patrimoine 829 703 €
Loyer maximum hors charges 3 811 € / mois
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 573 203 €
Apport total 168 177 €
Durée d’emprunt Sans objet
Mensualités d’emprunt 0 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 0 € / mois
Effort d’épargne brut année 1 0 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 405 026 €
Valeur patrimoine restant 256 500 €
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 43 m²
Surface habitable tiers 122 m²
Total surface habitable 165 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 2 lot(s)
Budget prévisionnel 168 177 €
Valeur estimative patrimoine 829 703 €
Loyer maximum hors charges 3 811 € / mois
Scénario Description sommaire du scénario
N°02Maintien de la maison en l’état et construction d’une petite maison T2 en lieu et place du studio de jardin actuel
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 573 203 €
Apport total 168 177 €
Durée d’emprunt Sans objet
Mensualités d’emprunt 0 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 0 € / mois
Effort d’épargne brut année 1 0 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 405 026 €
Valeur patrimoine restant 256 500 €
ExistantSurface habitable propriétaire 137 m²
Surface habitable tiers 0 m²
Total surface habitable 137 m²
ETAT EXISTANT
Nombre de lots existants 1 lot(s)
Valeur estimative patrimoine 450 000 €
11
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 47 m²
Surface habitable tiers 153 m²
Total surface habitable 200 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 3 lot(s)
Budget prévisionnel 289 304 €
Valeur estimative patrimoine 1 045 353 €
Loyer maximum hors charges 4 206 € / mois
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 573 203 €
Apport total 289 304 €
Durée d’emprunt 15 ans
Mensualités d’emprunt 0 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 624 € / mois
Gain brut année 1 624 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 283 899 €
Valeur patrimoine restant 472 150 €
Hypothèse de financement N°1
Surface habitable propriétaire 47 m²
Surface habitable tiers 153 m²
Total surface habitable 200 m²
RÉSUMÉ DU PROJET
Programme 3 lot(s)
Budget prévisionnel 289 304 €
Valeur estimative patrimoine 1 045 353 €
Loyer maximum hors charges 4 206 € / mois
Scénario Description sommaire du scénario
N°03Maintien de la maison en l’état et construction d’un petit immeuble collectif de 2 logements.
Hypothèse de financement N°1
Bénéfice brut de la vente 573 203 €
Apport total 289 304 €
Durée d’emprunt 15 ans
Mensualités d’emprunt 0 € / mois
Revenus locatifs nets de charges 624 € / mois
Gain brut année 1 624 € / mois
Bénéfice de la vente après tvx 283 899 €
Valeur patrimoine restant 472 150 €
ExistantSurface habitable propriétaire 137 m²
Surface habitable tiers 0 m²
Total surface habitable 137 m²
ETAT EXISTANT
Nombre de lots existants 1 lot(s)
Valeur estimative patrimoine 450 000 €
11
Scénario n°2 Scénario n°3
48 49• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
LexiqueAccés : Les accès sont les voies publiques ou privées qui permettent la desserte d’une parcelle
Acrotère : Elément de construction qui couronne les toitures terrasses et permet d’assurer l’étanchéité.
Aléas : Les aléas sont les risques de surcoût liés aux incertitudes inhérentes à un projet immobilier (nature des sols, qualité des existants, calendriers des entreprises, réactions du voisinnage, événements climatiques...)
Allège : Partie de mur située sous une fenêtre.
Annexe : Construction non affectée à l’habitation et qui n’est pas contiguë à la construction principale à usage d’habitation : garage, abri de jardin, réserve commerciale, cellier, remise, etc.
Apport : Somme investie provenant de sources autres qu’un prêt personnel ou immobilier.
Assurance Dommage-Ouvrage (DO) : L’assurance Dommage Ouvrage protège pendant 10 ans le bien nouvellement construit ou réhabilité. Obligatoire, elle permet en cas de sinistre d’être remboursé rapidement de la totalité des travaux de réparation, sans attendre qu’intervienne une décision de justice.
Assurances : Coûts annexes liés à un projet immobilier. En fonction des projets, ils peuvent comprendre les souscriptions aux assurances Dommage-Ouvrage, Constructeur Non-Réalisateur, Tous Risques Chantiers, et à la réalisation d’un constat préventif contradictoire par un huissier.
Baie principale : Une baie principale est une ouverture (fenêtre, porte-fenêtre, baie vitrée) laissant passer la vue et dont l’allège est placée à moins de 1,30 mètre du plancher de l’étage considéré.
Baie secondaire : Une baie secondaire est une ouverture (fenêtre, porte-fenêtre, baie vitrée) dont la hauteur est située à au moins 1,30 mètre du plancher de l’étage considéré. Les portes pleines ou translucides, ainsi que les châssis de toitures en pente (vélux) ne sont pas considérés comme des baies.
Bail à construction : Le bail à construction consiste à louer un terrain à un locataire assorti de l’obligation de construire et ou de réhabiliter. D’un durée minimum de 18 ans et maximum de 99 ans, il confère au locataire du terrain (un particulier ou une société) le droit d’user et de disposer en toute liberté de son bien pendant la durée effective du bail.
Budget travaux prévisionnels : Enveloppe financière comprenant l’ensemble des postes de dépenses pour la réalisation des travaux. Au stade de la faisabilité, ce sont des estimations élaborées à partir de bases de prix issues de valeurs moyennes. Ces estimations viendront être affinées à mesure de l’avancement des études et de la prise en compte des spécificités propres à chaque projet.Cavités souterraines : Cavités dans les sous-sols créées par l’exploitation d’anciennes carrières souterraines
qui entrainent souvent des travaux de confortation des fondations ou des fondations spéciales dans le cas de constructions neuves.
Cotisation foncière des entreprises (CFE) : La cotisation foncière des entreprises est un impôt local appliqué aux entreprises. Elle est exigée dans le régime de location en meublé non professionnel (LMNP) car le choix de ce régime entraine la création d’une micro-société (voir LMNP).
Changement de destination : Le changement de destination est le fait de transformer la destination d’un immeuble déjà existant vers une autre. Il existe 5 types de destinations définies par le code de l’urbanisme : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
Charges locatives : Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire. La liste des charges locatives est fixée réglementairement.
Constat préventif obligatoire : Réalisé avant le commencement des travaux, le constat préventif contradictoire (ou constat avant travaux) par Huissier de Justice permet d’éviter toute contestation après l’achèvement du chantier notamment en cas de dommages sur les biens mitoyens.
Déclaration préalable : Une déclaration préalable de travaux (DP) est une autorisation d’urbanisme qui peut être exigée pour des travaux non soumis à permis de construire. Elle peut être obligatoire pour l’extension d’un bâtiment existant, des travaux modifiant l’aspect extérieur, des constructions nouvelles ou le changement de destination d’un bâtiment.
Diagnostics avant-travaux : Les diagnostics avant travaux comprennent l’ensemble des études nécessaires pour dresser l’état des lieux de l’existant. Selon les interventions envisagées, ces études peuvent comprendre : relevé de géomètre, diagnostics amiante et plomb, diagnostic énergétique, étude de structure, étude de sol.
Droits à construire : Définis par les règlements urbains, les droits à construire représentent le potentiel de mètres carrés pouvant être exploités sur une unité foncière.
Effort d’épargne : L‘effort d’épargne est le montant restant à payer quand les dépenses (remboursements de l’emprunt + charges locatives) sont supérieures aux revenus des loyers. On parle d’épargne car l’argent versé dans la construction pourra être mobilisé par la vente de cette dernière.
Effort d’épargne cumulé : L’effort d’épargne cumulé permet de calculer le coût global d’un projet. Il s’agit de calculer les efforts d’épargne mensuels sur toute la durée du prêt. Ex : Pour un prêt de 10 ans avec un effort d’épargne mensuel de 300 euros → (300 € x 12 mois) x 10 ans = 36 000 €Egout de toit : Limite basse d’un toit en pente vers laquelle ruissellent les eaux de pluie.
Emplacement réservé : Servitude d’utilité publique, un emplacement réservé est destiné à permettre
l’agrandissement des ouvrages publics (voies, infrastructure de transport, équipement public, espaces verts...). L’existence d’un tel emplacement interdit généralement toute nouvelle construction dans le périmètre délimité.
Emprise au sol : L’emprise au sol est la projection verticale du volume d’une construction. Sont cependant exclus, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises ainsi que les débords de toiture généralement inférieurs à 60 cm et lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Elle se calcule en m2 et en %.
Emprise au sol autorisée : L’emprise au sol autorisée correspond à l’occupation au sol maximale sur une unité foncière. Définie généralement dans l’article 9 du Plan Local d’Urbanisme, elle est exprimée en pourcentage.
Espace libre : L’espace libre correspond à la surface non construite ou non occupée par du stationnement au sein d’une unité foncière.
Faîtage : Le faîtage correspond à la ligne haute d’une toiture en pente. Pour une toiture à 2 pentes, il correspond à l’arrête la plus haute du triangle. Pour une toiture à 1 pan, le faîtage correspond à l’arrête la plus haute.
Fondations spéciales : Les fondations spéciales sont des techniques avancées d’implantation d’une construction dans des sols instables, tels que dans les zones d’anciennes carrières. Plus profondes que les fondations superficielles, les fondations spéciales peuvent prendre la forme de piliers maçonnés, d’injections ou de pieux et micro-pieux.
Fonti : Effondrement du plafond d’une ancienne galerie souterraine pouvant entraîner des travaux importants de surfaces et de confortation du sous-sol.
Frais de gestion locative : Les frais de gestion locative sont les honoraires de l’agence immobilière qui gère la mise en location et les relations avec les locataires d’un bien à louer. Ces frais peuvent être déduit des déclarations d’impôts dans les régimes au réel nu et meublés.
Implantation à l’alignement : L’implantation à l’alignement correspond à la manière dont la construction peut se positionner par rapport à la limite de l’unité foncière donnant sur l’espace public. Définie généralement dans l’article 6 du Plan Local d’Urbanisme et parfois dépendante de la hauteur de la construction, elle est exprimée en mètres.
Implantation sur limite de fonde de parcelle : L’implantation sur la limite de fond de parcelle correspond à la manière dont la construction peut se positionner par rapport à la limite située au fond de l’unité foncière. Définie généralement dans l’article 7 du Plan Local d’Urbanisme, elle est exprimée en mètres. L’implantation peut être dépendante de la hauteur de la construction et de la caractéristique des vues. Nonobstant des spécificités dans le PLU en vigueur, les limites de fond de parcelles n’existent pas dans le cas de parcelles à l’angle de 2 rues.
Implantation sur limites séparatives : L’implantation à l’alignement correspond à la manière dont la construction peut se positionner par rapport aux limites latérales, qui
sont généralement perpendicualaires à la rue. Définie généralement dans l’article 7 du Plan Local d’Urbanisme, elle est exprimée en mètres. L’implantation peut être dépendante de la hauteur de la construction et de la caractéristique des vues.
Indice de Référence des Loyers (IRL) : L’indice de référence des loyers, établi par l’INSEE, sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires bailleurs.
Intermédiation locative : L’intermédiation locative est un dispositif qui permet de sécuriser et simplifier la relation entre un locataire éligible au logement social et un propriétaire-bailleur du parc privé grâce à l’intervention d’un tiers social (opérateur, organisme agréé ou association). Il confère au propriétaire-bailleur des contreparties avantageuses tels que des déductions fiscales pouvant atteindre 85% des revenus perçus et la remise en état du logement après chaque locataire par le tiers social.
Jour : Un jour est une ouverture permettant de laisser la lumière mais pas la vue et qui ne peut pas s’ouvrir. Un jour doit être à vert dormant ou opaque avec un treillis à maillage dont les mailles auront 10cm d’ouverture minimum.
Location meublée : La location meublée est le fait de louer un logement déjà meublé et équipé. Le bail est d’un an. Un logement meublé doit contenir au minimum : - une literie avec couette ou couverture - des volets ou des rideaux dans les chambres - des plaques de cuisson - un four ou un four à micro-onde - un réfrigérateur et un congélateur (intégré ou non)- vaisselle et ustensiles de cuisine - une table et des chaises - des étagères de rangement - des luminaires - du matériel d’entretien adapté
Location nue : La location nue est le fait de louer un logement sans meuble ni équipement. Le bail est d’une durée de 3 ans.
Location Pinel : Location via le dispositif fiscal Pinel avec loyers plafonnés, pwermettant une réduction d’impôt dont le montant annuel varie selon la durée du bail (3, 6, 9 ou 12 ans) et le coût investi. Le dispositif est plafonné à 5500 € /m2 et à 300 000 € / an par foyer fiscal (dispositif en vigueur au 1er janvier 2020).
Lot : Un lot équivaut à un logement, un bureau, ou un local autonome à louer ou à vendre, hors parties communes.
Mouvement de terrain (PPRN) : Manifestations du déplacement gravitaire de masses de terrain déstabilisées sous l’effet de sollicitations naturelles (fonte des neiges, pluviométrie anormalement forte, séismes, etc.) ou anthropiques (terrassement, vibration, déboisement, exploitation de matériaux ou de nappes aquifères, etc.)
Permis de construire : Autorisation administrative obligatoire dans le cas d’une construction neuve et/ou d’un agrandissement (surélévation/extension) supérieur à 40 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol ou portant la surface totale de la construction à plus de 150 m2. Instruit par la mairie, son délai d’instruction maximum est de 2 mois, ou de 3 mois lorsqu’il y a proximité d’un (...)
50 51• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
édifice patrimonial.
Plan de Prévention des Risques Inondations (PPRI): Document émanant de l’autorité publique qui a pour objectif de caractériser le risque inondation et de préconiser des mesures visant à réduire la vulnérabilité des biens et des personnes. Il peut être contraignant en matière de création de logement et imposer la mise en place de dispositifs préventifs tels que des rez-de-chaussée surélevés.
Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) : Document réalisé par l’Etat qui réglemente l’utilisation des sols en fonction des risques naturels auxquels ils sont soumis. Cette réglementation va de l’interdiction de construire à la possibilité de construire sous certaines conditions.
Pleine terre : Un espace est considéré comme de pleine terre lorsque celui-ci permet l’infiltration naturelle des eaux de pluie jusqu’à la nappe phréatique, sans qu’aucun ouvrage en surface ne vienne obstruer ou canaliser ce parcours. Les locaux souterrains attenants aux constructions et en dépendant directement, quelle que soit la profondeur desdits locaux ne permettent pas de le qualifier de pleine terre.
Prestations intellectuelles : Ensemble des prestations et expertises nécessaires à la réalisation du projet immobilier. Elles comprennent l’architecte, les bureaux d’études techniques (structure, thermique et fluides), le bureau de contrôle, le coordinateur de sécurité, les frais juridiques (exemple constitution d’une SCI), les frais notariaux le cas échéant et iudo.
Prix de vente net après impôts à l’IR : Revenu final de la vente, une fois retiré le montant de l’impôt sur les plus-values immobilières à payer sur l’impôt sur le revenu.
Prix de vente net après impôts à l’IS : Revenu final de la vente, une fois retiré le montant de l’impôt sur les Sociétés à payer, en cas notamment de SCI avec option à l’Impôt sur les Sociétés.
Prix location mensuelle hors charges (HC) : Il s’agit du loyer perçu par le propriétaire sans les charges locatives (eau, part d’entretien des parties communes, électricité le cas échéant...)
Provisions pour dépenses imprévues : Les provisions pour dépenses imprévues consistent à épargner une petite somme chaque mois pour les petites réparations, et entretien (peinture, etc.) ou imprévus non couverts par les assurances.
Recette nette d’impôts : Il s’agit des revenus encaissés, une fois retirés l’ensemble des charges et des impôts liés à la location et/ou la vente.
Réhabilitation : La réhabilitation désigne l’amélioration générale et/ou la mise en conformité d’un bâtiment avec les normes en vigueur (normes de confort, normes électriques et sanitaires, chauffage, isolation, etc.).
Restauration : La restauration désigne la remise en état, à l’identique, d’un bâtiment.
Restructuration : La restructuration désigne une réhabilitation qui comporte une modification des superstructures ou des infrastructures de l’ouvrage.
Résultat après impôt au Micro : Résultat financier final, une fois retiré le montant de l’impôt sur le revenu au régime micro.
Résultat après impôt au Réel : Résultat financier final, une fois retiré le montant de l’impôt sur le revenu au régime réel.
Résultat net de charge : Il s’agit de la différence entre les revenus locatifs encaissés et l’ensemble des charges à payer par le propriétaire avant impôts, tels que les frais d’agence immobilières, les frais d’entretien, les assurances mais aussi la taxe foncière et autres taxes incombant au propriétaire.
Retrait-gonflement des sols argileux (PPRN) : Mouvement de sol entrainé par le retrait de l’eau des sols argileux lors d’une sécheresse prononcée et/ou durable (tassements différentiels). Il peut être suivi de phénomènes de gonflement au fur et à mesure du retour des précipitations.
Recette brute de la vente : Il s’agit du revenu d’une vente avant impôts et charges éventuelles.
Servitude d’utilité publique (SUP) : La servitude d’utilité publique (SUP) constitue une limitation administrative au droit de propriété, instituées par l’autorité publique dans un but d’utilité publique. Elles sont susceptibles d’avoir une incidence sur la constructibilité et plus largement sur l’occupation des sols.
Servitude patrimoine bâti : S’appliquant dans une zone située à proximité d’un édifice classé, la servitude de patrimoine bâti oblige à soumettre à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) toute demande de Permis de Constuire ou de Demande Préalable.
Servitude patrimoine naturel : Servitude d’utilité publique de conservation du patrimoine naturel.
Servitude transport et énergie : Servitude d’utilité publique liée aux infrastructures de transport et d’énergie existant ou en projet.
Solde d’emprise au sol : Résultat de la différence entre l’emprise au sol autorisée et l’emprise au sol des constructions existantes. En cas de solde positif, il définit le reste de surface au sol constructible à partir laquelle peut s’élever une nouvelle construction.
Surface de plancher (SDP) : Correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction après déduction des embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, vides et trémies, surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés, surfaces de plancher des combles non aménageables, surfaces des locaux techniques (autres qu’une maison individuelle), surfaces des caves et des celliers.
Surface déclarée : Surface taxable déclarée pris en compte par les services de l’Etat pour le calcul de la taxe foncière et la taxe d’aménagement.
Surface habitable (SHAB) : La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de
portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Surface non déclarée : Surfaces d’une construction neuve ou transformée (exemple un garage transformé en pièce à vivre) n’ayant pas fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme et donc n’étant pas pris en compte dans le calcul de la taxe foncière et la taxe d’aménagement.
Surface taxable : Même mode de calcul que la surface de plancher, la surface taxable doit intégrer en supplément les surfaces de combles non aménageables dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m ainsi que les surfaces de garage.
Taxe aménagement : La taxe d’aménagement est un impôt local perçue par la commune, le département et la région sur toutes les opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments nécessitant une autorisation d’urbanisme (Permis de Construire, Demande Préalable).
Taxe foncière : La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local due par les propriétaires ou usufruitiers de propriétés bâties. Il est le résultat de la multiplication de la valeur cadastrale de la propriété par un taux voté par les collectivités territoriales.
Transport Collectif en Site Propre (TCSP) : Un transport collectif en site propre (TCSP) est un transport en commun qui emprunte une voie ou un espace qui lui est réservé, de telle manière que ce mode de transport dispose de sa propre voie, son propre site. La proximité d’un TCSP peut donner droit à des dérogations en matière d’obligations de stationnement.
Tranche marginale d’imposition (TMI) : La tranche marginale d’imposition est le taux qui s’applique aux revenus situés dans la plus haute tranche du barème progressif des impôts. Situé entre 0% pour la tranche de revenu inférieur à 9 964 €, il monte jusqu’à 45% pour les revenus supérieurs à 156 245 € annuel. Ainsi si en 2019 votre revenu annuel imposable* est :- Inférieur à 9 964€ votre TMI est de 0% - Situé entre 9 965€ et 27 519 € votre TMI est de 14% - Situé entre 27 520€ et 73 779 € votre TMI est de 30% - Situé entre 73 780€ et 156 244 € votre TMI est de 41% - Supérieur à 156 245€ votre TMI est de 45%
Transformation : La transformation désigne une réhabilitation qui comporte un changement de destination ou de mode de fonctionnement du bâtiment.
Unité foncière : Une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.
Vacance locative : La vacance locative correspond à la période d’absence de locataire et donc de revenus locatifs.
Valeur brute potentielle du patrimoine immobilier : Prix potentiel du bien immobilier avant impôts et charges éventuelles. Calculé à partir d’un coût moyen au m2 construit sur le croisement de différentes sources de données (Déclarations de Valeurs Foncières, annonces
immobilières récentes dans le secteur, statistiques de sociétés privées), il a vocation à donner une indication (et non une estimation précise) de la valeur du bien faisant l’objet d’une intervention.
Valeur locative cadastrale : La valeur locative cadastrale équivaut au loyer annuel théorique qu’une propriété pourrait dégager dans des conditions normales si elle était louée. Cette valeur est utilisée pour calculer la taxe foncière ainsi que la taxe d’habitation.
Vue : Une vue est une ouverture sur l’extérieur laissant passer le regard, la lumière et l’air. Il s’agit essentiellement de fenêtres, baies vitrées transparentes, mais aussi un balcon ou une terrasse, ou encore un vélux lorsqu’il permet de voir le terrain voisin.
Vue droite : Vue permettant de voir directement chez le voisin sans tourner la tête.
Vue oblique : Vue nécessitant de tourner la tête pour voir chez le voisin.
Zone PLU : Le Plan local d’urbanisme (PLU) est le principal document d’une commune pour la planification urbaine de son territoire. La commune est divisée en plusieurs zones (zone pavillonnaire, zone industrielle, zone mixte, zone naturelle...) sur laquelle s’applique un règlement spécifique décidé par la mairie. Hauteur des constructions, emprise au sol des bâtiments, règles de retrait, nombre de places de stationnement, etc. sont régis par ce règlement.
52 53• Etude de faisabilité immobilière• Adresse • Code Postal - Ville
• Dossier de synthèse• Date
Notes
