Perspectives du marché immobilier - Julien Manceaux
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Economy & Finance
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Taux d’intérêt et tendances démographiques
Perspectives pour le marché immobilier
Julien Manceaux – Senior Economist Forum Financier, Charleroi, le 24 novembre 2016
Les prix ont crû de 15,7% en Belgique pendant que des bulles immobilièreséclataient ailleurs (2007-2012)
3
Le marché immobilier a bien résisté à la crise
Source: BCE, DGSIE
Evolution des prix de l’immobilier résidentiel entre fin 2007 et fin 2012 en Europe
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-35%
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IR ES GR UK NL SK IT EZ FR PT DE BRU WAL BE VL AT
Croissance 1998-2007 = 9,2% par an (pour une inflation de 2,0%) et 8,6% en RW
Croissance 2008-2014 = 2,7% par an (pour une inflation de 1,9%) et 2,3% en RW
4
…mais la croissance des prix a ralenti
Source: DGSIE, BNB
-5%
0%
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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Croissance annuelle des
prix (résidentiel
secondaire - %)
Inflat ion (%)
…en Wallonie même pour les appartements (-3% en 2014). Et par rapport à 2000, 20% de maisons sont vendues en moins
Le constat est le même à Bruxelles alors qu’en Flandre la fiscalité a fait rebondirles transactions à la fin 2014
5
L’activité est en baisse depuis 2012
Source: DGSIE
Evolution du nombre de transactions (Indice: an 2000 = 100)
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Appartements Maisons BRU VL (maisons)
• 2015 a vu une baisse de
3,6% du nombre de prêts
hypothécaires à l’achat
d’un bien existant
… et de 15,4% du nombre
de prêts hypothécaires à
l’achat d’un bien neuf
• 2016 pourrait par contre
être aussi bonne que 2014
pour les prêts à l’achat
d’existant (~120.000)
• 2016 devrait aussi être une
année record pour les prêts
à la construction/achat neuf
(~30.000)
6
La production hypothécaire en 2016… (jusqu’ici)
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Home purchase New housing Renovation
#of mortgages in 000s
*2016 est estimé comme 12*moyenne de janvier à juillet
• Le nombre de permis est en forte hausse en 2016 en Flandre… surtout pour les appartements
• Les maisons en Flandre ont aussi bénéficié des taux bas
• A Bruxelles et en Wallonie par contre, la tendance à la baisse des dernières années se poursuit
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…semble poussée par l’activité du neuf
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WAL - Appartements WAL - Maisons d'habitation BRU - Appartements
(# permits per year)
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17.000
22.000
27.000
32.000
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VL - Appartements VL - Maisons d'habitat ion
# of permits per year
*2016 est estimé comme 12*moyenne de janvier à juin
Achats neufs, construction et
rénovation
• En 2015/2016, les volumes
pour la rénovation devraient
rester au-dessus de la
moyenne 2012-2014
• 2016 devrait enregistrer des
volumes records, mais surtout
à cause de la hausse des
transactions en Flandre car le
prêt moyen évolue lentement
pour le neuf
8
Les volumes de prêts vont rester élevés
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New mortgages - new building (milion euros)
New mortgages - renovation (milion euros)
*2016 est estimé comme 12*moyenne de janvier à juillet
Prêts à l’achat d’un bien existant
• En 2015, les volumes sont
restés stables en dépit de la
baisse des transactions…
• … car la baisse des taux a
poussé le prêt moyen à la
hausse
• En 2016, on devrait enregistrer
des volumes records comme le
rebond dans les transactions a
été secondé par une croissance
toujours positive (quoique
moins forte) du prêt moyen
• Ce niveau d’activité inquiète la
BNB
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New mortgages - existing home purchase (Bn€)
*2016 est estimé comme 12*moyenne de janvier à juillet
+50% par rapport à avant la crise…
Les volumes de prêts vont rester élevés
La perte de revenus actualisée représente entre 10% et 15% du niveau des prix de l’immobilier existant
Même si cette perte est compensée par des taux d’intérêt plus bas, la position financière des ménages s’est affaiblie durablement
10
Bonus logement: un choc difficile à digérer ?
Source: ING
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Déduct ion fiscale pour un couple (en euros, sur 20 ans)
La forte baisse des taux enregistrée en 2014/2015 a permis aux ménagesd’emprunter plus mais…
…ils ne l’ont pas fait autant que possible…cette croissance de l’emprunt moyen faiblit déjà
11
Bonus logement: où est passé l’effet de 2015 ?
Source: BNB, calculs ING *Taux fixe moyen (durée > 10 ans)
Quand la courbepasse sous zéro, les tauxremontent…
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Variation du prêt hypothécaire moyen (à l'achat d'un bien existant - % sur un an)
Variation (en pb) du taux d'intérêt hypothécaire (- éch. droite inversée)
La baisse des taux de 2014/2015 a permis aux ménages de faire baisser leur mensualité (et donc la pression sur leur revenu)…
…tout en augmentant leur emprunt moyen, ce qui a relancé la hausse des prix malgré le choc fiscal…
12
Retour sur l’année 2015
Source: DGSIE
= 3,7%, lepremier “record historique” de tauxbas, maintenuentre novembre2011 et mars 2014
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Mensualité moyenne de l'emprunteur belge (EUR - éch. gauche)
Taux d'intérêt moyen (prêts hyp. à tx fixe >10 ans)
• Une croissance de 10% n’aurait pas été anormale au vu du choc sur les tauxd‘intérêt: elle atteint 4,8%
• Seules les maisons à Bruxelles ont profité pleinement de l’effet (+11%)• La croissance est restée plus dynamqiue en Flandre qu’en Wallonie
13
Impact sur les prix en 2015
Quels ajustements pour les taux d’intérêt ?
15
Taux à 10 ans“théorique”
Taux à 10 ans sur les marchés
La BCE continue donc de rendre les taux “artificiellement” bas
Non seulement la hausse des prix de 2015 sera loin d’être à la hauteur de ceque la baisse des taux aurait pu permettre… …mais en plus une normalisation très lente des taux après mars 2017 sembledifficile à digérer pour les ménages au vu de la nouvelle donne fiscale
16
Perspectives et taux d’intérêt
Source: BNB, calculs ING *Taux fixe moyen ( sur les prêts de durée > 10 ans)
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Variation des prix de l'immobilier résidentiel moyens (% sur un an)
Variation (en pb) du taux d'intérêt hypothécaire* (lag 6m - éch. droite inversée)
Soft scenario
= Taux stable à 2% jusqu’en mars 2017 puis faibleremontée de 50pb sur un an
Quand la courbepasse sous zéroles tauxremontent…
% des répondants (échantillon représentatif dans chaque pays) d’accord
ou fortement d’accord avec l’assertion “Les prix de l’immobilier ne
baissent jamais”
Source: ING International Survey (ING – IPSOS) 2015
De quoi faire changer les certitudes ?
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LU BE FR AT IT ES PL DE UK NL
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• Le marché immobilier belge a bien résisté à la crise (une seule année de baisse des prix: 2009 = -0,5%)
• Des taux d’intérêts bas et une reprise de la demande en Belgique ont permis un rattrapage rapide en 2010-2011, mais les hausses se sont limitées à 2,5% en 2012-2013 et 0,7% en 2014
• La croissance des prix devrait avoir été plus dynamique en 2015 (4,8%), mais moins que ce que la baisse des taux laissait suggérer
• Cette hausse est survenue en dépit des chocs fiscaux, qui ont néanmoinsaffecté la position financière des ménages, raison pour laquelle la BNB a revuà la hausse son estimation de surévaluation du marché de 0% à 8%
• Des hausses de prix annuelles similaires à celles observées dans la décennie98-07 semblent moins probables à l’avenir
• Le scénario de base reste donc que la croissance des prix mesurée pendant la décennie actuelle devrait être 10 fois inférieure à la précédente, et légèrement en-deçà de l’inflation moyenne
18
Conclusions
20
Et reste un secteur important de l’économie
Source: BNB VAB = Valeur Ajoutée Brute, notion comparable au PIB pour un secteur
La valeur ajoutée du secteur a contribué plus que les autres à la reprise de l’économie belge en 2011. La croissance moyenne de la VAB du secteur depuis ledébut de 2015 est de 3,6% par an (1,4% pour le PIB)
Sa part dans l’économie totale a progressé de 4,5% en 2005 à 5,1% du PIB en 2016
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1999
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Q3
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2016
VAB du secteur construct ion (% YoY) VAB totale (PIB belge - % YoY)
Dans les enquêtes, les architectes restent prudents quant au volume de leursmissions à venir et s’attendent à ce que les prix restent sous pression
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Les indicateurs de reprise sont en repli en 2016
Source: BNB
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Indice des enquêtes architectes (Prév. Des volumes de missions)
Indice des enquêtes architectes (Prix futurs - éch. droite)
Une plus grande rareté des terrains s’observe depuis 20 ans (marquée par unebaisse des transactions sur les terrains sur 20 ans jusqu’à 65% en Brabant Wallon (40% à Liège et en Hainaut) a donné lieu à trois tendances:
22
Les grandes tendances récentes
Source: DGSIE
• Hausse continue du prix au m² (multiplié par 3 à 5 depuis 1990), non compensée par la baisse de la taille moyenne des terrains
• Tendance générale à rénover plus
• Tendance générale à construire plus d’appartements
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Apparts (moy. 1992- 2001) Maisons (moy. 1992- 2001)
Apparts Maisons
Evolution du parc de logements (RW)
Une plus grande rareté des terrains s’observe depuis 20 ans (marquée par unebaisse des transactions sur les terrains sur 20 ans jusqu’à 65% en Brabant Wallon (40% à Liège et en Hainaut) a donné lieu à trois tendances:
23
Les grandes tendances récentes
Source: DGSIE
• Hausse continue du prix au m² (multiplié par 3 à 5 depuis 1990), non compensée par la baisse de la taille moyenne des terrains
• Tendance générale à rénover plus
• Tendance générale à construire plus d’appartements
Evolution du parc de logements (BRU)
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Apparts (moy. 1992- 2001) Maisons (moy. 1992- 2001)
Apparts Maisons
Le nombre de logements pour 1000 ménages est resté très stable en Belgiquependant dix ans et a même légèrement augmenté depuis 2012
25
L’offre s’est adaptée à la demande
Source: DGSIE, Bureau du Plan, calculs ING
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# de logements pour 1000 habitants # de logements pour 1000 ménages (éch. dr)
+6% en 15 ans +2% en 15 ans
En Région Wallonne, le surplus de logements cumulé sur 2002-2011 était limitéà 13,000 (soit un an d’activité moyenne sur cette période)
Mais il a augmenté entre 2012 et 2015 de 34,400 unités à cause d’unedemande en baisse
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Et les récents déséquilibres se sont creusés…
Source: DGSIE
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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
# de nouveaux ménages (par an) # de nouveaux logements (par an)
En Région Flamande, le surplus de logements cumulé sur 2002-2011 étaitlimité à 34,300 (soit 1,5 an d’activité moyenne sur cette période)
Mais il a augmenté entre 2012 et 2015 de 35,000 unités à cause d’unedemande en baisse
27
Et les récents déséquilibres se sont creusés…
Source: DGSIE
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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
# de nouveaux ménages (par an) # de nouveaux logements (par an)
En Région de Bruxelles-Capitale, le déficit de logements constaté en 2011 était énorme: 19.000 unités (plus de 3 ans de production moyenne)
Il s’est depuis quelque peu réduit (de 6.500 unités) mais la demande semble rebondir
28
…sauf à Bruxelles
Source: DGSIE
-4000
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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
# de nouveaux ménages (par an) # de nouveaux logements (par an)
La variation du nombre de ménages dans une population donnée dépend de leur taille. Cette dernière varie notamment en fonction du vieillissement
Plutôt que de prendre une hypothèse de diminution constante de la taille des ménages (Bureau du Plan), les projections d’ING les lient au vieillissement
29
Le vieillissement devrait modifier la demande…
Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING
2,2
2,25
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2,35
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Population des 75 ans et + (en % du total)
Taille des ménages (#membres) - Proj. officielle
Taille des ménages (#membres) - Proj. ING= Taille des ménages en Régionwallonne
30
Le vieillissement devrait modifier la demande…
Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING
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2,5
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Population des 75 ans et + (en % du total)
Taille des ménages (#membres) - Proj. officielle
Taille des ménages (#membres) - Proj. ING
La variation du nombre de ménages dans une population donnée dépend de leur taille. Cette dernière varie notamment en fonction du vieillissement.
Plutôt que de prendre une hypothèse de diminution constante de la taille des ménages (Bureau du Plan), les projections d’ING les lient au vieillissement
= Taille des ménages en Régionflamande
A Bruxelles, dont la population est plus jeune et plus sensible à l’immigration, la taille des ménages est appelée à baisser plus tard et moins vite
31
…aussi à Bruxelles
Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING
1,95
2
2,05
2,1
2,15
2,2
2,255,5%
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8,0%
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Population des 75 ans et + (en % du total)
Taille des ménages (#membres) - Proj. officielle
Taille des ménages (#membres) - Proj. ING
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Résultats des projections (WAL): demande future
Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING
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15000
17000
19000
20022004200620082010 2012201420162018202020222024 202620282030
# de nouveaux ménages (Prévisions B du plan)
# de nouveaux logements
# de nouveaux ménages (Prévisions ING)
A court terme, le Bureau du Plan prévoit une augmentation d’environ 28.300 ménages en 2016-2017 (crise des réfugiés et rattrapage des années de crise)
Pas de quoi combler l’écart creuser dans les années précédentes, mais de quoistabiliser le surplus
33
Résultats des projections (WAL): demande future
Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING
5000
7000
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# de nouveaux ménages (Prévisions B du plan)
# de nouveaux logements
# de nouveaux ménages (Prévisions ING)
Rattrapage annoncé: 28.300 en
2016-2017
Selon les deux types de projection, la demande en Wallonie devrait continuerde baisser fortement à cause de la démographie d’ici 2020
Dans un scénario (ING) où la taille des ménages serait plus stable dans les prochaines années (le vieillissement ne se marquant qu’après 2020), le nombre de ménages créés après le rattrapage annoncé pourrait tomber à 7.500/an
34
Résultats des projections (WAL): demande future
Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING
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# de nouveaux ménages (Prévisions B du plan)
# de nouveaux logements
# de nouveaux ménages (Prévisions ING)
Période où la taille des ménages
pourrait être plus stable qu prévu
⇒ Donc, sur 2016-2020, on auraitune croissancede 50 à 60 mille ménages
= 2010-2015
Par contre, si l’effet attendu du vieillissement se réalise, la forte augmentation de la demande après 2020 risque d’être un réel défi: le nombre de petits ménages augmentant rapidement, la création de ménages ne se stabiliserait qu’autour de 15.000/an après 2025, soit 5.000 de plus qu’officiellement prévu
35
Résultats des projections (WAL): demande future
Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING
=> un nombre de nouveaux logementspar an supérieur à 15,000 ne se justifierasans doute pas avant2025 d’un point de vue démographique…
5000
7000
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# de nouveaux ménages (Prévisions B du plan)
# de nouveaux logements
# de nouveaux ménages (Prévisions ING)
Impact plus prononcé du
vieillissement
Selon les deux types de projection, la demande en Flandre devrait continuer de baisser fortement à cause de la démographie d’ici 2020
Par contre, si l’effet attendu du vieillissement se réalise, la forte augmentationde la demande après 2022 risque d’être un autre défi
36
Résultats des projections (VL): demande future
Revenirprogressivement à 30,000 logementsproduits par ansera-t-il possibleaprès 2020 ?
Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING
10000
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20000
25000
30000
35000
2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030
# de nouveaux ménages (Prévisions B du plan)
# de nouveaux logements
# de nouveaux ménages (Prévisions ING)
A Bruxelles, malgré l’immigration, la pression démographique devrait s’affaiblirun peu d’ici 2020, mais pourrait bien être plus forte qu’anticipée après 2022
37
Résultats des projections (BRU): demande future
Source: DGSIE, Bureau du Plan, ING
-2000
0
2000
4000
6000
8000
10000
2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030
# de nouveaux ménages (Prévisions B du plan)
# de nouveaux logements
# de nouveaux ménages (Prévisions ING)
Sera-t-ilpossible de créer plus de 4000logements par an à Bruxelles ?
• Le secteur de la construction reste un secteur important de l’économie belge, il a mieux résisté à la crise (que d’autres secteurs, et que dans d’autres pays) mais ses difficultés actuelles dans le résidentiel risquent de se prolonger
• La Région Wallonne a sans doute commencé à accumuler un surplus de logements qui risque de croître fortement dans les prochaines années si le rythme actuel d’expansion du parc se maintient
• Comme l’offre s’est historiquement adaptée à la demande, le risque est de voir le nombre de logements neufs supplémentaires diminuer en Wallonie dans les prochaines années du fait d’une moindre demande
• Enjeu: maintenir l’activité du secteur (en privilégiant par exemple la rénovation d’un
parc vieillissant, ou la revitalisation - voir la densification - de quartiers existants) au
moment où s’installe un frein naturel dans l’expansion du parc de logements
• NB: du fait de la baisse rapide de la taille des ménages entre 2020 et 2030 suite au
vieillissement, 120 à 130 mille nouveaux ménages sont attendus entre 2020 et 2030, ce
qui supposera de revenir à un rythme plus élevé d’expansion du parc de logements
38
Conclusions
• Mesure budgétaire: le budget (66 millions par an) est 5 à 6X moinsélevé que pour le bonus logement
• Le prêt hypothécaire social reste accessible aux même conditions mais les taux devraient être plus avantageux (2.400 prêts réalisés en 2014, sur 34.243 transactions – soit 7%!)
• Chaque contribuable nouveau propriétaire d’une habitation propre et unique se verra accorder au maximum 20 chèques (annuels) habitats. Le chèque est déterminé chaque année comme suit et divisé par 2 après 10 ans :
125€*#d’enfants + un montant variable (fonction du revenu de l’année)
40
NB2: Le chèque Habitat en Région wallonne - Fonctionnement
Tranche de revenus Chèque habitat %*
<21000€ 1520 49%
21.000€-30.000€ 1560 21%
30.000€-40.000€ 1340 11%
40.000€-50.000€ 1215 7%
55.000 € 1085
65.000 € 960
75.000 € 830
>81000€ 0
*Représentativité en % du nombre de déclarations non nulles enregistrées en 2012 (dernière année disponible)
• Même en admettant une croissance des revenus faibles sur les 20 premières années du prêt (1,5%), le chèque habitat diminue rapidement dans le temps
• Par rapport à l’ancien régime, il constitue une perte plus importante qu’en Flandre, quel que soit le type de revenu considéré, entre 13.500€ et 40.000€ pour la plupart des ménages, soit entre 10.000€ et 30.000€ de capital emprunté (sur 20 ans)
• En % des prix actuels, cela représente 12% de la moyenne des prix des appartements les moins chers (Q25 soit 110.000€) et au moins 20% de celle des 25% des maisons les plus chères (Q75 soit 185.000€).
41
NB2: Le chèque Habitat en Région wallonne – Effets potentiels
couple de deux salaires de moins de 20000€ avec enfant
couple de deux salaires de 21000€ avec 1 enfant
couple de deux salaires de 35000€ avec 1 enfant
couple de deux salaires de 37000€ avec 1 enfant
couple de deux salaires de 40000€ avec 1 enfant
couple de deux salaires de 65000€ avec 1 enfant
couple de deux salaires de 70000€ avec 1 enfant
couple de deux salaires de plus de 80000€ avec 1 enfant
-80000 -70000 -60000 -50000 -40000 -30000 -20000 -10000 0
40%
45%_min
45%_max
50%_min
50%_cas 1
50%_cas 2
50%_cas 3
50%_cas 4
Comparaison avantage fiscal 2014/2016
Equivalent emprunté (sur 20 ans à 3,15%)
Tx de taxation