MARCHÉ LOCATIF MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT PERSPECTIVES

PARIS / ÎLE-DE-FRANCELE MARCHÉ DES BUREAUX3T 2017

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Source : Knight Frank

Demande placée en Île-de-France En m²

La récente révision à la hausse des perspectives de croissance du PIB (+ 1,8 % en 2017, après trois années à + 1 % environ) confirme l’accélération de l’économie française et la nette amélioration du climat des affaires, au plus haut depuis 2011. L’Île-de-France est bien placée pour tirer parti de cette embellie, qui coïncide par ailleurs avec l’arrivée au pouvoir d’Emmanuel Macron

et de sa majorité pro-européenne et pro-business. Les défaillances d’entreprises y baissent d’ailleurs de façon plus marquée qu’au niveau national, tandis que le rebond des créations d’emplois lui permet de continuer à afficher un taux de chômage sensiblement inférieur à celui de la France (8,1 % contre 9,2 %).

LE MARCHÉ LOCATIF

Adresse Preneur Surface (m²)

Loyer(€/m²/an)

Bridge, Issy-les-Moulineaux Orange 57 000 500

Octant-Sextant, Levallois-Perret Lagardère 27 850 440

85-89 rue de Richelieu, Paris 2 Altarea Cogedim 26 300 630

Le Carré, Montigny-le-Bretonneux Assystem 19 300 220

40 rue du Colisée, Paris 8 WeWork 7 000 720

Helis, Vélizy-Villacoublay Siemens 6 980 200

Metropolitan, Paris 17 Coty 6 500 520

28-32 Guersant, Paris 17 Partner Re 5 720 590

Source : Knight Frank

Exemples de transactions de plus de 5 000 m² au 3T 2017

LE MOTEUR DES GRANDES TRANSACTIONS

Le marché des bureaux d’Ile-de-France affiche, dans ce contexte, de solides performances. Depuis le début de 2017, ce sont près d’1,8 million m² qui ont été pris à bail, soit une légère hausse de 3 % sur un an et de 13 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Le marché des bureaux parisien est particulièrement vigoureux sur le créneau des grandes transactions, si bien que le seuil symbolique des 2,5 millions de m² placés pourrait être atteint sur l’ensemble de l’année. Depuis janvier, ce sont d’ores et déjà 54 transactions supérieures à 5 000 m² qui ont été signées, représentant 45 % des volumes placés sur la période. Les grands groupes français restent

le soutien traditionnel de l’activité, à l’exemple des surfaces prises à bail en 2017 par BNP Paribas, Groupama, Orange, Cap Gemini, Renault ou Hermès. Mais d’autres acteurs participent aussi de la bonne performance du marché francilien. Les pure-players du coworking, dont le potentiel de croissance n’est plus à démontrer, ont ainsi signé quelques belles transactions (WeWork dans le Marais et près des Champs-Élysées, Nextdoor près de la gare Saint-Lazare, etc.). Par ailleurs, dans la foulée du Brexit, quelques banques d’affaires étrangères sont en train de concrétiser la délocalisation d’une partie de leurs équipes à Paris.

NETTE AMÉLIORATION DU CLIMAT DES AFFAIRES

POINTS CLÉS

La révision à la hausse des perspectives de croissance du PIB (+ 1,8 % en 2017) confirme l’accélération de l’économie française.

Depuis le début de 2017, près d’1,8 million m² ont été pris à bail en Île-de-France (+ 3 % sur un an).

54 transactions supérieures à 5 000 m² ont été signées, soit 45 % des volumes placés sur la période.

L’offre disponible totalise 3,5 millions de m², soit une baisse de 2 % sur un an. La contraction est plus évidente dans Paris intra-muros (- 13 %).

8,3 milliards d’euros ont été investis en bureaux en Île-de-France, dont 60 % sur des opérations supérieures à 100 millions.

Le taux prime des bureaux du QCA reste à son point bas historique (3 %). La compression se poursuit dans d’autres secteurs tertiaires franciliens.

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Source : Knight Frank

Loyers prime de bureaux En € par m² par an (HT/HC)

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UN MARCHÉ PARISIEN NETTEMENT SOUS-OFFREUR

Stable sur un trimestre, le volume de l’offre disponible totalise désormais 3,5 millions de m², soit un taux de vacance de 6,6 % et une légère baisse de 2 % sur un an. Si le stock est resté stable dans la plupart des secteurs tertiaires d’Île-de-France, la contraction est évidente dans Paris intra-muros (- 13 %). Au plus bas depuis le début des années 2000, le taux de vacance y frôle désormais les 3 %, expliquant une baisse des mesures d’accompagnement et la pression à la hausse s’exerçant sur les valeurs locatives des bureaux de première et de seconde-main du QCA. La part des bureaux neufs-restructurés dans le volume total de l’offre disponible y est particulièrement faible (10 % dans Paris

QCA contre 13 % en Île-de-France). Si celle-ci peut ponctuellement augmenter à la faveur de certaines livraisons, la vigueur de la demande et l’accélération des pré-commercialisations annoncent une pénurie durable d’opportunités de grandes surfaces de qualité à Paris. Ailleurs en Île-de-France, les mises en chantier se concentrent principalement dans les secteurs de l’ouest. En 1ère et 2e couronnes, on relève quelques lancements en blanc, mais qui restent relativement rares, les mises en chantier étant le plus souvent soumises à la pré-commercialisation complète ou partielle de l’opération en raison de la prudence des investisseurs.

Aussi divers soient-ils, ces utilisateurs ont en commun de rechercher le même type de produits. Les immeubles neufs-restructurés représentent ainsi la grande majorité des volumes placés sur des surfaces supérieures à 5 000 m² (près de 75 % depuis le début de 2017, après 72 % en 2016). De fait, si le critère économique n’est pas à négliger, il n’est plus l’alpha et l’omega des stratégies immobilières. Preuve de l’importance donnée à l’efficience et au confort des espaces de travail, la qualité des bureaux constitue un facteur de plus en plus important pour l’attraction des talents et l’image de l’entreprise. Le choix d’une adresse centrale, bien reliée aux transports, et un environnement attractif sont également décisifs, expliquant la demande soutenue pour les plus beaux actifs de la capitale et de l’ouest parisien. La hiérarchie des différents secteurs de bureaux franciliens n’a, de ce fait, guère évolué. Le marché de Paris intra-muros concentre ainsi à lui seul 40 % du volume de la demande placée en Île-de-France à la fin du 3e trimestre 2017. La pénurie croissante

de l’offre commence néanmoins à peser sur ses performances, avec une baisse de 6 % sur un an des volumes placés. Les utilisateurs parisiens, en particulier ceux dépendants d’une adresse dans la capitale, pourraient par ailleurs être plus nombreux à devoir renégocier leurs baux face au manque de plus en plus criant de solutions alternatives, et à la nécessité de se positionner toujours plus en amont pour sécuriser la prise à bail des surfaces les plus qualitatives.

Comme Paris, La Défense affiche une baisse de la demande placée d’une année sur l’autre, recul qu’il convient néanmoins de relativiser du fait de la performance exceptionnelle de 2016 mais aussi de l’annonce de la prise à bail par Total des 120 000 m² de « Link ». Les secteurs des Hauts-de-Seine les plus proches de Paris ou de La Défense tirent à l’inverse leur épingle du jeu. C’est le cas de la Boucle Sud ou du secteur de Neuilly-Levallois qui, grâce au développement et à la restructuration de quelques grandes surfaces, ont récemment enregistré d’importants succès locatifs (Cap Gemini

sur 33 000 m² et Orange sur 57 000 m² à

Issy-les-Moulineaux, Lagardère sur près

de 30 000 m² à Levallois-Perret) ; le cas

aussi de Nanterre, secteur moins établi

que mettent sous les feux des projecteurs

d’importants projets d’équipements et

d’infrastructures (U Arena, ligne 15 et

nouvelles stations du Grand Paris Express)

et les mouvements de consolidation de

grands utilisateurs (Groupama, Vinci).

Hors de Paris et des Hauts-de-Seine,

l’activité reste relativement peu soutenue

à l’exception du Nord, où Saint-Denis et

Saint-Ouen concentrent l’essentiel de

la demande (Région Île-de-France sur

33 000 m² et RSI sur 9 000 m² à Saint-

Ouen, SNCF sur 40 000 m² à Saint-Denis).

Pôles tertiaires au parc de bureaux

conséquent (1,2 million de m² pour Saint-

Denis, 530 000 m² pour Saint-Ouen), ces

deux communes jouissent non seulement

de leur proximité géographique avec la

capitale, mais aussi d’investissements

publics conséquents à mettre en relation

avec le projet de Grand Paris Express et

l’organisation des Jeux Olympiques de

2024.

LE MARCHÉ DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE 3T 2017

PRIORITÉ AUX PRODUITS DE GRADE A DES PÔLES TERTIAIRES ÉTABLIS

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LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

à Natixis Assurances de 50 % des tours « Duo » dans le 13e pour 600 millions d’euros environ, et l’acquisition par Primonial Reim d’« In/Out » à Boulogne-Billancourt pour 445 millions d’euros. Ces grandes opérations permettent en outre à quelques sous-secteurs d’afficher d’excellents résultats. Depuis le début de l’année, plus d’1,6 milliard d’euros ont par exemple été investis dans le secteur de Paris Sud, principalement concentrés sur des transactions supérieures à 100 millions d’euros comme « Duo », « Parc Avenue » et « Kadence » dans le 13e, ou « Vivacity » dans le 12e. La Boucle Sud s’affirme également comme l’un des marchés les plus prisés d’Île-de-France. Un peu plus d’1,1 milliard d’euros y ont été investis, majoritairement concentrés à Issy-les-Moulineaux même si c’est à Boulogne-Billancourt que la plus grande transaction du secteur a été recensée (« In/Out »). Enfin, le secteur Péri-Défense tire également son épingle du jeu en raison, notamment, du dynamisme du marché de Nanterre. En revanche, Paris QCA comme La Défense restent en deçà de leur performance habituelle. La tendance devrait néanmoins s’inverser. Ainsi, plusieurs grandes transactions, dont certaines supérieures à 500 millions d’euros et portant sur quelques immeubles

emblématiques (Capital 8 dans le 8e, Cœur Défense, etc.), y seront bientôt actées.

Hors de Paris et des Hauts-de-Seine, l’activité est restée relativement peu soutenue et majoritairement concentrée sur le segment des transactions inférieures à 50 millions d’euros. Si quelques opérations de plus grande envergure ont récemment été enregistrées, elles n’indiquent qu’une prise de risque limitée des investisseurs, qui continuent ainsi de privilégier des immeubles neufs ou récents, majoritairement sécurisés par des baux longs. Par ailleurs, si plusieurs VEFA en blanc ont été recensées, elles portent toutes, à de rares exceptions près, sur des actifs situés à Paris ou dans les Hauts-de-Seine (« Grand Central » dans le 9e, « Kadence » dans le 13e, « Nework » et « Dreamview » à Nanterre, etc.).

Avec une fourchette maintenue, depuis la mi-2016, entre 3,00 et 3,25 %, le taux prime des bureaux du QCA reste à son point bas historique. La compression des taux se poursuit dans d’autres secteurs tertiaires, atteignant ainsi leur niveau plancher dans quelques marchés plus ou moins établis du Croissant Ouest et de la 1ère couronne.

EN ATTENDANT LES MEGA DEALS…

Source : Knight Frank

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Volumes investis en bureaux en Île-de-France En milliards d’euros

Actif / Adresse Vendeur Acquéreur Surface(m²)

Prix(millions d’euros)

Duo (50 %) / Paris 13 Ivanhoe Cambridge Natixis Assurances 45 000 600

In & Out / Boulogne-Billancourt SFL Primonial Reim 35 000 445

West Plaza / Colombes HRO Primonial Reim 31 000 202

Kadence / Paris 13 Trilogie / Vega Primonial Reim 24 000 182

Parc Avenue / Paris 13 BPCE Amundi 15 000 175

CB16 / La Défense Hardstone Partners Group / Aquila 28 500 175

Hub / Levallois-Perret Standard Life La Française 15 000 164

92-98 avenue Gambetta / Paris 20 CarVal Investors Icade 20 000 137

24 Villeneuve / Clichy Real IS Primonial Reim 14 500 103

Exemples de transactions investissement au 3T 2017

Source : Knight Frank

Cette dichotomie du marché locatif se retrouve sans surprise dans les résultats et les caractéristiques du marché de l’investissement. Sur les 8,3 milliards d’euros investis en bureaux en Île-de-France depuis janvier, 60 % portent sur des opérations supérieures à 100 millions, pour une très large part représentatives de l’appétit des investisseurs pour de grands ensembles de bureaux neufs-restructurés et bien loués de Paris et de l’Ouest. Les plus importantes ont été finalisées au 3e trimestre, avec la cession

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Île-de-France3e trimestre 2017

Île-de-France3e trimestre 2016

Évolutionannuelle

Demande placée 1 780 400 m² 1 733 400 m² +3%

Demande placée > 5 000 m² 730 800 m² 636 700 m² +15%

Offre immédiate 3 528 000 m² 3 601 000 m² -2%

Taux de vacance 6,60% 6,80% - 20 pb

Loyer haut de gamme 778 €/m²/an 797 €/m²/an -2%

Volumes investis 8,3 mds € 11,3 mds € -26%

Transactions > 100 M€ | Volume 4,9 mds € 7,4 mds € -34%

Transactions > 100 M€ | Part* 60% 65% -500 pb

Indicateurs du marché des bureaux d’Île-de-France

Taux de rendement prime des bureaux Par secteur géographique, fin 3T 2017 En %

Source : Knight Frank

*Sur l’ensemble des volumes investis en bureaux en Île-de-France

Source : Knight Frank

LE MARCHÉ DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE 3T 2017

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Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l’INSEE, l’ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers.

Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d’éventuelles erreurs. En outre, en tant qu’étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l’avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques.

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Vitry-sur-SeineVillejuif

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St-Ouen

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Le Pré-St-Gervais

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Ile-St-Denis

St-Denis

Boulogne-Billancourt

Paris QCA

Paris Centre Ouest (hors QCA)

Paris 3/4/10/11

Paris 18/19/20

Paris 5/6/7

Paris 12/13

Paris 14/15

La Défense

Boucle Nord

Péri-Défense

Boucle Sud

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Neuilly/Levallois

1ère Couronne Nord

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