Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une...

20
Panorama du marché des commerces en France MAPIC 20 13

Transcript of Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une...

Page 1: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

Panorama du marché des commerces

en France

MAPIC 20 13

Page 2: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

2 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Des signaux

d’amélioration sur le

plan économique

L’éclaircie devrait se confirmer à

partir de 2014

La croissance revient

Après une croissance positive en 2010 (+2%) et 2011

(+1,7%), la dynamique de l’économie française a connu

un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone.

L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs

auspices. La France a en effet enregistré au 2ème

trimestre un rebond inattendu de son PIB (+ 0,5%) qui

s’inscrit dans un contexte d’amélioration de la

conjoncture internationale. Les grandes organisations

financières internationales ont d’ailleurs revu à la

hausse leurs prévisions de croissance pour la France

en 2013, l’embellie ne devant toutefois se dessiner qu’à

partir de 2014.

La France devrait officiellement retrouver en fin

d'année le niveau de PIB, qu'elle affichait avant la

crise, au début de l'année 2008. Jusqu'ici, parmi les

principaux pays européens, seule l'Allemagne y était

parvenue. Le FMI prévoit ainsi une croissance du

PIB de + 0,2 % en 2013 et + 1,0 % en 2014 pour la

France, et de - 0,4 % en 2013 et + 1,0 % en 2014 pour

la zone euro.

Un regain d’optimisme du côté des entreprises

2ème indicateur positif, celui du climat des affaires

en France, calculé à partir des réponses des chefs

d’entreprise des principaux secteurs d’activité. En ligne

avec l’environnement extérieur, le climat des affaires

s’améliore en France dans tous les secteurs. Ce

dernier s’est très nettement redressé depuis le

printemps, ce qui laisse entrevoir une poursuite de

l’embellie d’ici la fin de l’année. Il s’établit au mois

d’octobre à 95. La plus forte progression vient du

commerce de détail, dont l’indicateur atteint 99, un

niveau proche de sa moyenne de long terme.

Des ménages plus confiants

3ème indicateur positif, la confiance des ménages

qui progressent dans de nombreux pays européens. La

France suit cette tendance. Le moral des Français se

porte mieux. En octobre, l’indicateur de confiance des

ménages gagne 6 points par rapport au minimum

historique atteint en mai et juin dernier, et se positionne

désormais à 85 (un niveau stable par rapport à

septembre). Ce rebond est toutefois de bon augure

pour la consommation.

Les ménages se montrent plus optimistes sur leur

situation financière personnelle future. Ils sont plus

nombreux à considérer comme opportun de faire des

achats importants. Leur sentiment sur leur capacité

d’épargne future progresse nettement. Leur opinion sur

le niveau de vie en France, à la fois passé et futur,

continue de s'améliorer. Ils sont aussi moins inquiets

concernant l'évolution future du chômage.

Pouvoir d'achat globalement positif, malgré un repli

attendu en fin d'année

Pour cette année, l’Insee prévient que le pouvoir

d’achat devrait se replier au 3ème comme au 4ème

trimestre (-0,1% et -0,2%), après une première partie

d’année orientée à la hausse. En cause, le regain

d'inflation et la vigueur des impôts sur le revenu et le

patrimoine.

Sur l'ensemble de 2013, les ménages français

devraient toutefois afficher une progression de

0,5% de leur pouvoir d'achat. Rappelons que l'année

2012 aura été finalement particulièrement difficile pour

le porte-monnaie des français ; leur pouvoir d'achat

ayant alors baissé de 0,9%, un repli record.

Evolution du PIB, du pouvoir d’achat et de la

consommation des ménages français

Sources : INSEE – Consensus Forecasts

Page 3: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

3 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

La consommation reste fébrile

Pour compenser la baisse du pouvoir d'achat attendue

en seconde partie d’année, les français devraient

rogner sur leur épargne, ce qui pourrait maintenir à flot

la consommation au second semestre. Pour l’heure, la

consommation recule de 0,1% au 3ème trimestre, après

avoir progressé de 0,3 % au 2ème trimestre.

Selon les prévisions de l’Insee, la consommation des

ménages pourrait toutefois renouer avec la

croissance sur l’ensemble de l’année, bien que

modérément, après une année 2012 en berne (-

0,4%, le plus fort recul enregistré depuis plus de 60

ans).

Le constat global, derrière cette avalanche de

chiffres, est un bilan économique plus optimiste et

positif que l’an passé. Plusieurs indicateurs

économiques sont au vert. L’économie française sort

progressivement la tête de l’eau, même si pour le

moment elle ne peut inverser la courbe du

chômage et que la consommation demeure fébrile.

La baisse de l'emploi marchand est appelée à continuer

jusqu'à la fin de l'année d’après l’Insee, à un rythme

toutefois moins soutenu. L’institut table au mieux sur

une stabilisation du chômage au 4ème trimestre à

10,6% en métropole, sans entrevoir encore une

inversion de la situation.

Moins d’achats spontanés, plus d’achats raisonnés

Du côté des consommateurs, les comportements

de précaution perdurent.

Si les achats malins (promotions, soldes) avaient pris

ces dernières années une certaine ampleur, ils

stagnent voire diminuent en un an, d’après une étude

menée par le Crédoc et PAIR Conseil, « Les Cahiers

de la Consommation ». Les consommateurs

privilégient davantage des biens durables, et

continuent de faire des arbitrages. Les dépenses

alimentaires deviennent par exemple une variable

d’ajustement dans le budget de certains ménages.

Dans cette lignée, les dépenses de loisirs et culture

s’orientent à la baisse.

A l’opposé, la consommation collaborative

(seconde vie des objets, troc, prêt, auto-partage..etc),

qui allient économie et comportement durable, connaît

toujours un fort développement. Au-delà du simple

motif financier, la consommation collaborative est ici

créatrice de lien social et de nouvelles expériences

réelles et uniques. Moins sollicité, le consommateur

retrouve également une certaine maîtrise face à sa

consommation, loin de l’hyper choix des magasins.

Enfin l’économie collaborative peut permettre de

réveiller, ou de révéler, certains talents cachés, et de

les monétiser à l’instar des sites de « jobbing » (dont le

principe est de mettre en relation des particuliers qui

ont besoin d'un service et d'autres, qui possèdent les

compétences requises ou le temps pour le réaliser) ou

de « cookening » (permettant à chacun de s’improviser

hôte ou chef d’un soir, pour un prix très raisonnable,

chez un inconnu ou chez soi). La consommation

collaborative est dans l’air du temps et devrait

s’inscrire de manière durable dans nos modes de

consommation.

Page 4: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

4 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Une dynamique

locative plus poussée

sur le segment

« prime »

« Les nouveaux concepts bousculent

les codes traditionnels du commerce »

Nathalie Razafine

Responsable Commerce Agence

Situation financière encore délicate pour les

commerçants, excepté pour l’industrie du luxe

L’activité du commerce spécialisé recule de 1,1% sur

les 9 premiers mois de l’année, selon l’enquête

mensuelle menée par le Procos. Ce repli de l’activité se

réfère à une année 2012 elle aussi en baisse (-0,9%).

Les moyennes surfaces des parcs d'activités

commerciales apparaissent les plus touchées (-2% en

cumul sur 9 mois), suivies par les magasins de centre-

ville (-1,6% en cumul sur 9 mois). Les boutiques des

centres commerciaux résistent mieux : -0,8% dans les

cœurs des villes, +0,1% en périphérie.

Malgré un dernier trimestre qui pourrait être un peu

meilleur que l'an dernier, l'année 2013 devrait clôturer

sur un nouveau recul d'activité, « de l'ordre de -1%

comme l'an dernier » déclare le Procos. Tous les

secteurs d’activité sont affectés par la fragilité de

l’économie et de la consommation. Cette année

encore un certain nombre d’enseignes ont déposé le

bilan (Virgin, Game), mettent progressivement fin à leur

activité sur le territoire (Manoukian, The Phone House),

ou décident de réduire la voilure faute de rentabilité

suffisante (Habitat, SFR).

Dans l’ensemble, les enseignes demeurent prudentes

quant à leurs choix d’investissement. Elles sont en

quête d’emplacements stratégiques et sécurisés. Pour

ce faire, elles n’hésitent pas à réaliser des arbitrages

en fermant des sites aux résultats décevants et en

renforçant leurs efforts sur les emplacements n°1.

Aujourd’hui, seul le secteur du luxe résiste, même

si la phase de forte expansion de ces dernières

années semble s’apaiser. D’après une étude menée

par la société de conseil Bain & Company, le secteur

du luxe n’augmenterait que de 2% à 217 milliards

d’euros dans le monde cette année, après une

croissance de 10% en 2012. En cause, la crise

persistante en Europe et la fin de l’ère de forte

expansion chinoise dans le secteur. A cela s’ajoute

l’ impact significatif des variations de taux de change,

avec la forte dépréciation du yen qui pénalise les

résultats des marques. 

En tout état de cause, le monde n’a jamais compté

autant de milliardaires. Les consommateurs sont

toujours plus nombreux à se presser dans les

boutiques de luxe, soutenue par la hausse du niveau

de vie et du pouvoir d’achat des pays émergents.

Evolution du chiffre d’affaires des commerces

Source : Enquête semestrielle du Procos

Des centres villes, pas tous logés à la même

enseigne

Face à des chiffres d’affaires fragilisés, et une

concurrence accrue du commerce de périphérie,

les centres villes ont dû renforcer leur attractivité

en se modernisant. Cette mutation se poursuit, et

les municipalités continuent d’œuvrer dans ce sens

avec la mise en place de politiques volontaristes

d’aménagement urbain, à l’instar de la réhabilitation de

la Rue de la République à Marseille ou encore de la

promenade Sainte Catherine à Bordeaux, pour ne citer

qu’elles.

Page 5: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

5 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Dans une étude conduite par le Procos sur l’évolution

du commerce de centre-ville depuis 12 ans, il ressort

qu’au fil des années, l’offre commerciale a eu

tendance à se rétracter et à se polariser sur les

artères principales, renforçant la hiérarchie des

emplacements marchands et exacerbant la

concurrence. Les cœurs de ville des petites et

moyennes agglomérations ont été particulièrement

touchés par cet assèchement.

L’offre commerciale, éligible aux yeux des enseignes,

s’est donc réduite. Elle ne se limite qu’aux rues à forte

commercialité, généralement les plus fréquentées, et

aux meilleurs emplacements, ce qui maintient une

pression sur les valeurs locatives.

En parallèle, l’offre commerciale s’est davantage

spécialisée au profit des enseignes de l’équipement

de la personne et de la beauté / santé. Ce

phénomène de spécialisation de l’offre a été le plus

marqué dans les villes moyennes, s’alignant sur le

profil marchand standard des villes de taille plus

importante, à la différence près que les enseignes

nationales y sont prédominantes.

Les cœurs de ville restent donc recherchés, avec

une prime aux grands centres villes. Les enseignes

n’ont d’ailleurs pas hésité à adapter leur format de

vente comme par exemple l’alimentaire avec l’essor

des « convenience stores » ces dernières années

(Carrefour Market, Monop’..), ou plus récemment la

FNAC avec son nouveau concept de magasins de

proximité en centre-ville.

Paris reste très prisée des enseignes

internationales

A Paris, l’année 2013 a été très animée en termes

d’ouvertures, le luxe et le « mass market » ayant

une nouvelle fois fortement contribué à ce

dynamisme.

Paris, la ville la plus visitée au monde, occupe une

place prépondérante dans le milieu de la mode et du

luxe.

Le marché du luxe parisien continue de profiter de

l’essor du tourisme mondial et de la hausse des

dépenses de ses visiteurs. Sur le front de

l’immobilier, cela s’est traduit par des extensions de

magasins, des déplacements et de nouvelles

implantations bouleversant quelque peu la

géographie du luxe dans la capitale.

Historiquement implantées Avenue Montaigne, Rue du

Faubourg Saint-Honoré et Place Vendôme, les

enseignes de luxe ont progressivement investi la rue

Saint-Honoré (dont le pôle luxe a été renforcé par

l’ouverture du Mandarin Oriental en 2011) et les abords

de ces axes historiques, sous la pression de la

demande et de la rareté des emplacements. Au cours

de la dernière décennie, les enseignes de luxe ont

ainsi concentré leur développement sur la Rive

Droite, ciblant la clientèle internationale des grands

hôtels parisiens.

Page 6: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

6 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Le marché du luxe à Paris : les quartiers qui montent

Source : Jones Lang LaSalle

Opéra Capucines Saint-Germain / Sèvres

Page 7: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

7 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Aujourd’hui, un double mouvement s’opère. Rive

Gauche, les enseignes de luxe redécouvrent le

quartier de Saint-Germain-des-Prés, avec

notamment la Rue de Sèvres, animée par une

clientèle locale aisée et par un tourisme d’initiés.

Ce mouvement s’est opéré à partir de 2010 lorsque

Ralph Lauren crée la surprise choisissant comme

vaisseau amiral un hôtel particulier boulevard Saint-

Germain. Depuis les grands groupes du luxe, déjà

présents, décident de réinvestir le quartier. La maison

Hermès, elle, franchit la Seine et inaugure à la fin de

cette même année une nouvelle boutique rue de

Sèvres, en réinvestissant l’ancienne piscine Lutetia.

S’en suit alors un jeu de chaises musicale entre les

enseignes. Dernières arrivées en date, Shang Xia,

l’enseigne chinoise du groupe Hermès, et Oméga qui

s’implantent à quelques numéros.

Rive Droite, c’est dans le quartier de l’Opéra,

temple du « mass market », que des grands noms

de l’horlogerie de luxe ont pris place. Non loin des

grands magasins, ces enseignes espèrent ainsi capter

le flux de touristes, avec en tête la clientèle chinoise

gourmande en produits de luxe. En 2012, plus d’un

million de touristes chinois ont visité la capitale. L’achat

de produits de luxe est un élément fondamental de leur

visite, symbole de réussite sociale. A deux pas de la

célèbre place Vendôme et de la rue de la Paix,

symbole de la haute joaillerie et plus récemment de

l’horlogerie de luxe, Bucherer, Cartier, Tag Heuer et

Oméga ont investi le boulevard des Capucines, qui

suscitait jusqu’ici moins de convoitise que le boulevard

Haussmann.Le tourisme reste donc plus que jamais

l’un des moteurs incontournable du marché du

luxe.

En dehors de ce segment de marché, les enseignes

internationales « mass market » ont elles aussi été

actives cette année. Dans le prêt-à-porter, après les

ouvertures de Banana Republic, Abercrombie & Fitch,

et Hollister, c’est au tour de l’enseigne américaine

Forever 21 d’inaugurer son premier flagship parisien

en plein cœur de la rue de Rivoli, tandis que l’enseigne

américaine Urban Outfitters met un pied dans la

capitale avec un premier corner test aux Galeries

Lafayette.

L’enseigne anglo-irlandaise Primark s’invite elle aussi

dans la partie, orientant pour le moment son

développement en centre commercial.

De leur côté les géants Inditex (Zara) et H&M

poursuivent leur expansion. A Paris, H&M a par

exemple diversifié ses formats de vente en lançant trois

nouveaux concepts. Au printemps dernier, le magasin

&Otherstories, la ligne haut de gamme de prêt-à-

porter d’H&M, s’implantait sur 700 m² sur la très chic

rue Saint Honoré. Dans le même temps, l’enseigne

Monki ouvrait sa première boutique de prêt-à-porter

urbain et éthique rue de Provence, près du boulevard

Haussmann, sur 300 m². Pour compléter le tableau,

l’enseigne Cheap Monday, du groupe H&M également,

spécialisée dans les jeans, devrait inaugurer un

premier point de vente dans le Marais.

Autre quartier, autre enseigne : Uniqlo va

prochainement faire son arrivée dans le Marais, après

ses implantations dans le quartier de l’Opéra et de

Beaugrenelle. La marque japonaise pose ses

rayonnages dans une ancienne usine (~1 500 m²),

située dans la continuité d’un hôtel particulier en façade

de la rue des Francs-Bourgeois. Il s’agit d’un point de

vente de taille pour le quartier, habitué à des surfaces

commerciales de moindre ampleur (< 200 m²).

Dernier point, dans la restauration, les enseignes

internationales grand public continuent également de

conquérir le marché parisien. Quelques exemples en

vrac : le grand retour de Burger King à Paris en

décembre prochain, dans la galerie marchande de la

gare Saint Lazare, ou encore l’expansion des

enseignes britanniques Costa Coffee et Prêt A

Manger à Paris et en région parisienne.

Page 8: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

8 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Point législatif – Les ouvertures de commerce le dimanche

Si le travail dominical est théoriquement proscrit en France par le code du

travail, ce régime est toutefois soumis à de nombreuses dérogations qui sont

fixées dans la loi dite "Mallié" de 2009.

1. Les « dérogations permanentes de droit », pour des secteurs

d'activité soumis à des « contraintes de production et besoins du

public » jugés incompatibles avec une fermeture le dimanche. Sont

concernés par exemple les musées, les salles de spectacles, les

hôtels, les restaurants, les établissements de santé mais aussi les

magasins de meubles ou de jardinage. Les commerces alimentaires

peuvent aussi ouvrir le dimanche sans demande d'autorisation

particulière, mais seulement jusqu'à 13 heures.

2. Les dérogations liées à l'emplacement du magasin.

Sont concernées les « zones d'intérêt touristique »

caractérisées par une « affluence exceptionnelle » ou une

« animation culturelle permanente » le dimanche. La liste des

zones concernées est fixée par le préfet sur proposition du

maire.

Sont concernées les « périmètres d'usage de consommation

exceptionnelle » (PUCE), situés dans les villes de plus d'un

million d'habitants - en pratique, seuls Paris, Lille, Aix et

Marseille sont concernées. Là aussi, le contour de ces zones,

qui relève du préfet, fait débat.

3. Les dérogations autorisées par le Maire, jusqu’à cinq dimanches

par an.

Aujourd’hui, les dérogations prévues dans le cadre de la loi Mallié font

débat notamment dans la délimitation des zones, qui restent à

l’appréciation des préfets, ce qui se traduit par des différences de

traitement parfois incohérents. Autre débat, les créations d’emplois liées

à l’ouverture dominicale qui ne sont pas clairement démontrées. Dans un

contexte économique exacerbé par un chômage important, les avis sont donc

très partagés entre contraindre certains commerces de fermer le dimanche

alors qu’ils étaient précédemment ouverts, et généraliser l’ouverture des

magasins le dimanche.

Dans une étude menée par Eurelia pour le Procos, la fédération du commerce

spécialisé, sur l'ouverture généralisée des commerces le dimanche à Madrid,

les résultats mettaient en avant des effets « contre-productifs » pour les

enseignes françaises installées localement. La majeure partie des enseignes

ont dû faire face à une baisse importante de fréquentation les vendredis et

samedis d’une part. D’autre part, compte tenu de la réévaluation des salaires le

dimanche, les comptes d'exploitations s'en sont trouvés dégradés.

Pour l’heure, le repos dominical reste la règle en France. Le

gouvernement a confié une mission à Jean-Paul Bailly, ancien Président de

La Poste qui avait déjà travaillé sur le sujet en 2007, afin de clarifier le cadre

juridique des dérogations et exceptions de l’ouverture dominicale des

commerces. Jean-Paul Bailly devra rendre les conclusions de son rapport

et des propositions au Premier Ministre pour la fin du mois de novembre.

Page 9: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

9 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Les loyers « prime » se maintiennent à des niveaux

record en centre-ville

Les valeurs locatives « prime » se maintiennent à

leur plus haut niveau, et restent globalement

orientées à la hausse pour les axes les plus

recherchés des grands centres villes, notamment à

Paris. Certaines hausses ont pu d’ailleurs sembler dé-

corrélées du climat économique actuel.

Pour les meilleures parties de certains axes

« prime » de la capitale, les loyers continuent de

grimper sous la pression de la demande. En

l’absence d’offre, les rues adjacentes connaissent

souvent un intérêt croissant. Dans ce contexte, les

propriétaires sont plus vigilants lors des échéances de

baux de leurs locataires, et sont de plus en plus

attentifs aux possibles revalorisations de loyers

découlant des dernières valeurs locatives actées.

Valeurs locatives « prime » sur les principaux axes

commerçants parisiens

Source : Jones Lang LaSalle

Rue de Sèvres, par exemple, les valeurs peuvent

désormais atteindre jusqu’à 7 000 euros pour le

meilleur tronçon, sous l’effet du boom du luxe. Même

scénario sur les Champs Elysées où les valeurs

locatives « prime » ont doublé en deux ans ; elles

semblent toutefois aujourd’hui atteindre un palier. Dans

le cadre d’une commercialisation plus classique, lors de

la restructuration d’un immeuble par exemple, les

valeurs pratiquées sont toutefois moins volatiles.

Face à une consommation encore timide, et des

chiffres d’affaires fragilisés, les enseignes restent très

exigeantes dans le choix des emplacements. Les

négociations sont souvent longues et âpres, et

certaines décisions d’implantation sont parfois

reportées.

Les segments « prime » restent donc très

recherchés, les taux d’occupation y sont très élevés,

creusant le fossé avec les destinations moins prisées.

Outre la qualité de l’emplacement, la qualité des

locaux prend de l’importance. Les enseignes sont

également attentives à la taille et à la configuration

des espaces de vente qui leur permettront d’exprimer

leur concept.

Si dans l’ensemble les enseignes ne sont pas

prêtes, non plus, à accepter n’importe quel niveau

de loyer, certaines d’entre elles pourront toutefois

arbitrer pour des lieux de passage incontournables,

quitte à payer le prix fort ; l’opportunité créant

dorénavant la valeur d’un site. A ce jeu-là, les grands

groupes internationaux du luxe et du « mass market »,

qui ont des capacités financières et qui sont dans des

logiques d’expansion, ont un avantage certain face aux

commerçants indépendants qui ne peuvent suivre cette

course effrénée des valeurs locatives.

Centres commerciaux : fréquentation et chiffres

d’affaires toujours faibles

Dans l’ensemble, la fréquentation dans les centres

commerciaux peine à renouer avec la croissance,

en l’absence d’une reprise franche de la

consommation, même si là aussi tous les centres

n’enregistrent pas les mêmes performances. En

2012, la fréquentation des centres commerciaux a

reculé de 1,1%, pour la 5ème année consécutive. 2013 s’inscrit pour le moment dans la même lignée.

La fréquentation est globalement en baisse depuis le

début de l’année, malgré un été positif.

Indice de fréquentation des centres commerciaux

Source : CNCC

La mesure de la fréquentation d’un centre est la pierre

angulaire de son bon fonctionnement et de son

efficacité. Pas de fréquentation, pas de chiffre

d’affaires. Les chiffres d’affaires, toujours orientés à

la baisse, ne sont pas très encourageants : -2,7% à

la mi 2013 selon le dernier indice d’activité des centres

commerciaux publié par le CNCC (indice cumulé à

commerces constants).

Cette baisse ne s’applique toutefois pas de manière

homogène à tous les commerçants. Les boutiques de

centres commerciaux affichent une meilleure résistance

Page 10: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

10 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

que les grandes surfaces spécialisées et alimentaires

qui sous-performent.

Indice d'activité des centres commerciaux

Source : CNCC

Depuis le début de l’année, les enseignes de bricolage,

jardinage et de beauté / santé enregistrent une activité

en hausse. D’ailleurs dans le secteur de la beauté, les

nouvelles enseignes et nouveaux concepts dédiés

fleurissement. Après le déploiement de l’enseigne de

maquillage Kiko en France, c’est au tour du hollandais

Hema, qui se déploie maintenant depuis 3 ans sur le

territoire français, de lancer son premier magasin Hema

Beauty dans le centre commercial Belle Epine. A

l’opposé les plus forts reculs ont été enregistrés pour

les secteurs de la culture et de la restauration. Pour les

enseignes de l’équipement de la personne les résultats

sont plus contrastés.

Priorité aux centres commerciaux les plus

compétitifs

Dans ce contexte, avec des plans de

développements moins ambitieux et plus ciblés, les

enseignes se tournent en priorité vers les centres

établis les plus performants en termes de flux et de

chiffres d’affaires au détriment des centres jugés

secondaires.

Cette prime aux meilleurs centres maintient donc

les valeurs locatives « prime » faciales à un niveau

élevé allant jusqu’à 1 600 / 2 200 € pour les centres

régionaux les plus performants, qui affichent complet.

Au-delà de ce segment de marché, l’heure est

toutefois à la modération. Les taux d’effort importants

supportés par les enseignes ont poussé les

propriétaires à réviser leurs grilles de loyers, à prendre

en charge quelques travaux, voire pour certains de

s’abstenir de droit d’entrée. Les négociations sont

toujours longues.

Pour rester dans la compétition, les grands centres

commerciaux de leur côté ont opéré un « grand

lifting » ces dernières années et n’ont eu de cesse

de proposer de nouveaux services à leur clientèle,

résultat des politiques de valorisation immobilière

des propriétaires de ces centres. D’ailleurs les

résultats sont là puisque d’après une étude menée par

le Procos sur la vacance commerciale, les grands

centres commerciaux (> 120 boutiques) affichaient en

2012 un taux de vacance de 4,4%.

Dans le top 15 des centres commerciaux les plus

visités d’Europe, se glissent 4 français : Les Quatre

Temps (La Défense) en 2ème position derrière Westfield

Stratford (Londres), suivi par le Forum des Halles

(Paris) en 4ème position, La Part Dieu (Lyon) en 5ème

position et Evry 2 (Evry) en 15ème position.

En outre, il est intéressant de noter que ces très grands

centres constituent la catégorie la plus ancienne des

centres commerciaux en France. Ils ont, d’une certaine

manière, fait davantage leur preuve dans le temps en

comparaison aux centres commerciaux plus récents

(moins de 10 ans) qui présentent des taux de vacance

plus élevés de l’ordre de 11%. Force est de constater,

qu’aujourd’hui, il faut compter plus de temps pour que

de nouveaux centres atteignent leur vitesse de

croisière, en moyenne cinq ans contre trois ans avant

la crise.

Pour autant les développements de centres

commerciaux se poursuivent et le nombre de

projets commerciaux identifiés en France demeure

important. Cette année encore quelques inaugurations

ont été retentissantes à l’image d’Aéroville (~85 000

m²) près de l’aéroport Charles-de-Gaulle, dernier né

d’Unibail-Rodamco, ou encore de Beaugrenelle dans le

15ème arrondissement de Paris qui rouvre ses portes au

public, 10 ans après sa fermeture, après une

métamorphose totale, et une extension d’envergure.

Principaux projets de centres commerciaux livrés

cette année ou en cours de construction

Source : Jones Lang LaSalle

Page 11: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

11 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Séduire et distraire à tout prix

Aujourd’hui, les centres commerciaux de nouvelle

génération essayent de se différencier en termes

d’offre, un relais de croissance indispensable pour

résister à la concurrence féroce. Ces derniers ne

ménagent pas leurs efforts pour attirer de nouveaux

consommateurs, et générer du trafic. A chacun sa

technique, petit tour d’horizon des nouvelles tendances

en la matière.

Sophistication des centres commerciaux

Les centres commerciaux poursuivent leur

sophistication avec des stratégies marketing qui

s’inspirent des codes du luxe. A l’image des « malls »

des pays émergents, le centre commercial Westfield à

Londres a été le pionnier en Europe, avec un espace

entièrement dédié aux marques de luxe, « The

Village ». Fort de son succès, la montée en gamme des

centres commerciaux s’opère à son tour en France :

labellisation 4* pour Unibail, façon grand hôtel, avec

une multitude de services VIP ou encore

positionnement « nouveau » grand magasin parisien

pour Beaugrenelle qui accueille des enseignes non

coutumières des centres commerciaux comme

Guerlain, Baccarat ou encore Costes.

Dans les cartons, Les Terrasses du Port à Marseille ou

encore Polygone Riviera à Cagnes-sur-Mer ont choisi

de se rapprocher de cet univers.

Du digital dans les commerces physiques

Le digital et le commerce physique s’entremêlent de

plus en plus. Les centres commerciaux proposent

aujourd’hui des dispositifs complets de solutions

digitales (site Internet, page Facebook, WIFI gratuit,

affichage publicitaire digital…). D’autres vont encore

plus loin, à l’heure où le m-commerce (commerce

mobile) est en plein essor, en lançant des applications

pour smartphones proposant aux membres de la

communauté des informations pratiques sur leur centre

ou encore des avantages exclusifs (bons plans,

avantages fidélité).

Autre exemple, Vente-privée.com, fleuron du e-

commerce à la française, innove en lançant un

nouveau service mobile baptisé « Le Pass » qui permet

aux commerçants de communiquer des offres en temps

réel aux consommateurs géographiquement proches

de leur magasin, et de générer ainsi un trafic immédiat

en point de vente.

Du côté des enseignes, les synergies entre les points

de vente physiques et le e-commerce sont favorisées.

Cette convergence du « on-line » et du « off-line »

propose de nouvelles façons complémentaires de

consommer. L’achat se dématérialise. Les cabines

d’essayage se digitalisent. Les boutiques se

théâtralisent. Elles se transforment en véritables lieux

d’« expérience », dans lesquelles la place du digital est

croissante. A terme, le digital devrait donc faire évoluer

notre façon de faire du shopping, même si pour l’heure

nous ne sommes qu’aux prémices.

Evolution du montant des ventes en ligne

Source : Fevad

Un point rapide sur le e-commerce, où en est-on ?

Le e-commerce se porte bien. Le marché a connu

une croissance forte depuis trois ans (+80%). En

2012, il atteint 45 milliards d’euros en France, malgré

un ralentissement constaté sur la dernière période en

raison de la conjoncture économique difficile.

La France est un marché majeur en Europe, l’un des

plus importants pour le e-commerce où elle occupe

la 3ème place, derrière l’Allemagne (50 milliards

d’euros en 2012) qu’elle talonne et l’Angleterre loin

devant (96 milliards d’euros). Au niveau mondial, la

France se situe au 6ème rang.

Le m-commerce (achats sur smartphones,

tablettes…) gagne du terrain avec 1 milliard d’euros

de ventes en 2012. Ce volume a plus que doublé en

un an (400 millions en 2011).

Il demeure toutefois encore loin derrière les Etats-

Unis où le m-commerce représente 24 milliards de

dollars (~18 milliards d’euros), soit 11% du marché

du e-commerce local. En France, cette part dépasse

à peine les 2%, ce qui offre de nouvelles opportunités de croissance au secteur.

Page 12: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

12 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Le « Dining experience »

La restauration est une tendance lourde dans les

centres commerciaux. Même si ce n’est pas nouveau,

la plupart des opérateurs y consacrent aujourd’hui une

place majeure, intégrée bien souvent dès le départ

dans les nouveaux développements. Ils sont

appréhendés comme de véritables lieux de vie, dans

lesquels on sort et on dîne, générant du trafic dans le

centre et allongeant le temps de visite des clients.

Ces nouveaux espaces de restauration se veulent

conviviaux et proposent par exemple des animations

gastronomiques ou des illustrations digitales de

recettes. Concentrés dans un écrin dédié, ils sont

conçus comme des restaurants de centre-ville, avec

pour certains des terrasses extérieures. Autre

nouveauté, l’offre se diversifie et monte en gamme en

accueillant des concepts différenciants comme le

fameux Bar à champagne de Westfield ou des

enseignes inhabituelles comme Dalloyau à So Ouest

ou Costes à Beaugrenelle.

Le « retailtainment »

Après les espaces de restauration, place aux

divertissements, ce sont les nouveaux concepts qui

sont dans l’air du temps pour assurer le renouveau des

centres commerciaux. Il s’agit donc d’associer les

loisirs au commerce pour offrir au public une véritable

destination, lui permettant de se divertir et de s'adonner

à ses loisirs. Simulateur de vol, murs d’escalade,

bowling, expositions, spectacles, théâtralisation et mise

en scène des espaces de vente, voici autant

d’exemples qui semblent être l’avenir du centre

commercial.

Un exemple illustre les nouvelles innovations de

demain, il s’agit du projet Vill’up à Paris, sur le site de

La Villette, dont l’ouverture est programmée à

l’automne 2014. Ce nouvel espace accueillera des

commerces, des loisirs avec un simulateur de chute

libre pour les amateurs de sensations fortes, un cinéma

multiplexe et un complexe multi-loisirs de nouvelle

génération « Moov’box », de la restauration avec un

pôle « bistronomie », et une offre culturelle avec la Cité

des Sciences et de l’Industrie.

Les commerces de périphérie, un segment de

marché qui évolue

Dans l’ensemble, l’activité des commerces de

périphérie est toujours en demi-teinte. Hausse des

prix du carburant, baisse du pouvoir d’achat, nouveaux

modes de consommation, contexte de marché de plus

en plus concurrentiel sont autant de facteurs qui

pénalisent l’activité commerciale périphérique.

Pour autant, les ouvertures de programmes se

poursuivent, à l’image du Family Village Costières

Sud à Nîmes inauguré en début d’année ou encore du

retail park Mondevillage à Caen qui vient d’ouvrir ses

portes fin octobre.

Les meilleurs concepts innovants, offrant un

maximum de services et une centralité exemplaire

en termes de transports, connaissent un bon taux

de remplissage voire affichent complet. Les

principaux attraits de la périphérie restent ses loyers

modérés (en moyenne quatre fois moins chers que

ceux des centres commerciaux) et ses formats de

vente de grande taille qui séduisent les enseignes à

faible marge.

Fait nouveau, de plus en plus de grandes

enseignes « mass market », jusqu’alors

uniquement présentent en centre-ville et centres

commerciaux, commencent, elles aussi, à regarder

avec intérêt ce type de format.

Là aussi la différenciation de l’offre est souvent

l’une des clés du succès, à l’image de l’« outlet »

qui apparait aujourd’hui comme l’un des formats

résistant le mieux à la crise, animant le marché de

l’immobilier commercial de périphérie.

Les « outlets » chics ont le vent en poupe

En effet, les « outlets » font partie des commerces

de périphérie qui rencontrent un succès

grandissant auprès de tous les consommateurs, et

dans lesquels de plus en plus d’enseignes y sont

représentées, y compris certaines marques de luxe.

Nés dans les années 70 aux Etats-Unis sous la forme

de magasins d’usine, le concept s’est étendu en

Europe dans les années 80/90. Si à l’origine il s’agissait

de bâtiments sommaire de type « industriel », ces

centres ont connu depuis des transformations

architecturales importantes, et sont devenus de vrais

centres de vie dotés de services. La gamme de

produits et des enseignes présentes s’est

considérablement élargie. La clientèle s’est également

diversifiée. Ces nouveaux espaces shopping attirent

aujourd’hui un large éventail de consommateurs.

Page 13: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

13 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Fort de son succès, le concept d’« outlet » continue

de se développer, bien loin encore d’avoir atteint le

taux de couverture de l’Angleterre ou de l’Italie. Le

concept séduit toujours. Plébiscité des consommateurs,

surtout en période économique difficile, il permet de se

faire plaisir tout en faisant des affaires. The Style

Outlets de Roppenheim près de Strasbourg, ouvert en

avril 2012, accueillait par exemple en moins d’un an

son millionième visiteur. Marques Avenue, le plus gros

opérateur français de centre de marques, revient lui

aussi dans la course avec l’ouverture d’un nouvel

« outlet » sur l’autoroute A13 dans l’ouest parisien,

prévu en 2015, la dernière inauguration datant de 2008.

Enfin, Mc Arthur Glen a obtenu les autorisations

administratives pour implanter le premier village de

marques du sud-est de la France à Miramas.

Aujourd’hui, le positionnement « luxe/haut de

gamme » de certains de ces centres marque un

nouveau tournant de ce modèle. Si « luxe » ne rimait

pas encore il y a si longtemps avec « discount », les

« outlets » chics ont démocratisé, en quelque sorte,

l’accès aux produits de luxe en devenant un produit

de prestige de masse.

Treize ans après son ouverture, La Vallée Village est

un très bon exemple en la matière avec une

fréquentation et un chiffre d’affaires en perpétuelle

hausse. Situé à deux pas de Disneyland Paris, la

clientèle touristique, originaire de 170 pays différents,

représente plus de 50% des ventes, avec en tête la

clientèle chinoise et russe. Une manne qu’aimerait

capter le tout dernier né des « outlets » de luxe One

Nation Paris, le pendant de La Vallée Village à l’ouest

de Paris, en prenant ses quartiers près du Château de

Versailles. Outre l’étude de la zone de chalandise et

l’accessibilité du site, le fort potentiel touristique de

la zone semblent être une des clés du succès

Page 14: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

14 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Le commerce, un

secteur toujours très

prisé des

investisseurs

« L’année 2013 devrait réitérer les

performances atteintes ces dernières

années »

Khokha Mansouri

Responsable Commerce Investissement

Une très bonne année sur le plan des

investissements

L’investissement en commerce continue d’être

dynamique cette année encore au regard des

performances déjà atteintes à fin septembre, près de 2

milliards d’euros, et des négociations en cours. Ce

résultat s’inscrit dans la lignée des trois dernières

années qui ont enregistré des volumes records,

atteignant même 3,5 milliards d’euros en 2012.

Evolution des montants investis en commerce en

France

Source : Jones Lang LaSalle

Ainsi le commerce s’affirme toujours comme un marché

profond et établi. Il concentre d’ailleurs près de 20%

des investissements totaux en immobilier d’entreprise

sur les 9 premiers mois de l’année dans l’hexagone,

contre 10% en moyenne sur la période 2004 – 2012

(2007 exclus).

Cette performance traduit l’attrait des investisseurs

pour cette classe d’actifs. Perçue comme résiliente et

pérenne, elle offre des atouts indéniables aux yeux des

investisseurs qui la considère comme plus défensive et

moins volatile que d’autres types d’actifs.

Soutenue par un bon cru de très grandes

transactions

Autre fait notable cette année, dans la continuité de

2012, la bonne activité des transactions de plus de

100 millions d’euros. Au nombre de 7 à fin

septembre, elles totalisent à elles seules la moitié des

volumes investis en France sur cette période, grâce

notamment à quelques larges cessions de pieds

d’immeubles parisiens.

Dans le top 3 des cessions, nous enregistrons pour le

moment à fin septembre :

Le portefeuille Vivarte - Opération de sale &

lease back de 80 actifs de centre-ville acquis

par La Française. Il s’agit d’actifs sécurisés

par des baux longs, loués auprès

d’enseignes nationales, situés en très grande

majorité à Paris et dans de grandes

métropoles régionales.

Le portefeuille Metro Cash & Carry -

Opération de sale & lease back dans laquelle

Amundi a acquis, pour le compte d’un fonds

britannique, 75% d’un portefeuille de 43

magasins Metro Cash & Carry en France,

loués sur la base de baux long terme.

Le portefeuille Immochan - Cession de 3

galeries marchandes et de 4 retail parks en

France pour un montant de plus de 160

millions d’euros auprès d’un institutionnel

français.

Au regard des transactions actuellement en cours

de négociation, ce bon dynamisme devrait se

poursuivre sur la fin de l’année. Il pourrait même

bousculer la hiérarchie avec en tête les centres

commerciaux et les galeries marchandes, détrônant

ainsi les pieds d’immeubles à la première place du

podium l’an dernier sur ce segment de marché.

Page 15: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

15 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Principales références de transactions investissement en 2013

* Quote-part Commerce

Source : Jones Lang LaSalle

Les commerces « prime » de centre-ville tiennent la

palme

Pour l’heure, les commerces de centre-ville

enregistrent une très bonne performance, avec une

nette préférence pour les grandes agglomérations ;

Paris concentrant 70% des investissements. Au total,

sur les 9 premiers mois de l’année, plus d’1 milliard

d’euros ont déjà été investis dans les centres villes,

soit plus de 50% des montants engagés en France, un

poids historiquement élevé. Les pieds d’immeubles

tirent parti de l’appétit des investisseurs long terme,

jugés comme une typologie d’actifs moins ou peu

exposée au ralentissement de la consommation. Ils

répondent aux critères de sécurité et de pérennité

auxquels les investisseurs sont attachés.

Les cessions de centres commerciaux, après un bon

démarrage, ralentissent un peu, par manque

d’opportunités. Ce repli n’est toutefois que

temporaire compte tenu des négociations en cours

qui pourraient accroître de manière substantielle ces

volumes en fin d’année ou au plus tard début 2014. A

titre d’exemple, Carrefour est actuellement en

discussion avec Klépierre pour racheter plus de cent

galeries marchandes en France, en Espagne et en

Italie. Le prix de cette transaction s’élèverait à 1,7

milliard d’euros.

Les grands centres commerciaux, implantés dans les

meilleures régions, demeurent eux aussi des produits

de prédilection aux yeux des investisseurs, assurant

des rendements long terme élevés et sûrs. En outre, le

nombre limité de ces cessions a mécaniquement fait

reculer leur part qui atteint 20% à fin septembre en

France.

Pour les retail parks, si la sélectivité des

investisseurs est plus marquée, les produits

« prime », sécurisés et bien placés, continuent à

retenir leur intérêt. On citera notamment le portefeuille

en sale & lease back de Metro Cash & Carry.

Répartition des montants investis par typologie

d’actifs

Source : Jones Lang LaSalle

Page 16: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

16 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Les dernières acquisitions sur les Champs-Elysées

Source : Jones Lang LaSalle

Des investisseurs toujours en quête de sécurité

Si l’on constate une bonne liquidité du marché, il

n’en demeure pas moins que les investissements

se limitent essentiellement aux produits « core »,

les plus sécurisés c’est-à-dire entièrement loués,

avec des locataires solides et des loyers en ligne

avec leur marché.

Les investisseurs font donc toujours preuve d’une

grande vigilance et privilégient les localisations établies

et les produits « prime » de type grands centres

commerciaux ou rues commerçantes de premier ordre.

A ce titre, les axes de prestige parisiens suscitent

toujours l’intérêt des investisseurs, notamment

étrangers. En 2012, Ramsbury se portait acquéreur de

« Faubourg One », rue du Faubourg Saint-Honoré,

pour un montant total de 165 millions d’euros.

En 2013, Sofaz (fonds pétrolier de l’Etat d’Azerbaïjan)

se positionne sur le 8 place Vendôme (Dior Joaillerie-

Horlogerie) pour 135 millions d’euros, et l’hôtel

Mandarin Oriental rachète ses murs et des deux

flagship stores en rez-de-chaussée, Ports 1961 et

Dsquared2, auprès de SFL.

Par ailleurs, il est intéressant de noter que les

acquisitions sur les Champs-Elysées n’ont jamais

été aussi nombreuses depuis deux ans. Les

numéros 52 (Virgin) et 116 bis (Lido) ont été acquis en

2012 par les qataris (QIA). Le n°42 (Peugeot) a

également été cédé. En 2013, le n°118 (Mercedes-

Benz) a été acquis par Pramerica, le n°76-78 (Levi’s)

par AG Real Estate, et le n°65-67 par Thor Equities.

Au total ces investissements ont représenté plus

d’1 milliard d’euros entre 2012 et 2013.

Page 17: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

17 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Français et internationaux sont présents

Depuis le début de l’année, le marché s’est

rééquilibré entre les investisseurs domestiques et

les investisseurs internationaux. Les investisseurs

français totalisent un peu plus de 50% des montants

engagés en France à fin septembre, avec une forte

proportion de fonds d’investissement et

d’institutionnels. On les retrouve également sur les gros

volumes supérieurs à 100 millions d’euros, aux côtés

des investisseurs internationaux.

Les investisseurs internationaux restent plutôt centrés

sur les trophées parisiens comme on a pu le voir

précédemment. Cette année, les européens sont bien

représentés, avec en trio de tête les allemands, les

anglais et les hollandais.

Répartition des montants investis par nationalité

des acquéreurs

Source : Jones Lang LaSalle

Les fonds souverains du Qatar, qui avaient été très

actifs en 2012, n’ont pas déserté pour autant le marché

français. Ils se sont illustrés notamment cet été avec le

rachat emblématique du Printemps pour 1,6 milliard

d’euros. Cette acquisition marque une nouvelle étape

dans la stratégie d’investissements du Qatar en

France, qui accueille environ 10% des investissements

de l’émirat à l’étranger (hôtels de luxe, immobilier

commercial, participations dans de nombreuses

grandes entreprises, et club de football).

Maintien des taux de rendement « prime » à un

niveau bas

Dans l’ensemble, les taux de rendement « prime » se

situent à un niveau bas. Certains actifs

emblématiques parisiens de pieds d’immeubles,

aux emplacements privilégiés, ont même connu au

cours de l’année une compression de leur taux. Ces

actifs ont démontré sur le temps leur capacité de

résilience. Ils sont donc toujours aussi recherchés par

les investisseurs qui demeurent plus nombreux que

l’offre mise sur le marché. Ainsi, pour les meilleurs

boutiques de pieds d’immeubles de la capitale, les

taux sont passés sous la barre des 4% cette année,

contre par exemple 4,5% pour le bureau.

Les taux « prime » de référence des centres

commerciaux les plus performants tendent vers

4,5% tandis que les taux pour les meilleurs retail parks

demeurent tables depuis deux ans, dans une fourchette

comprise entre 5,75 et 6,25%.

Page 18: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

18 Panorama du marché des commerces en France – MAPIC 2013

Conclusions et

perspectives

Le monde du commerce ne cesse de se

réinventer

Malgré des signes encourageants sur le plan de

l’économie, il est encore trop tôt pour mesurer une

reprise franche de la consommation. Les résultats

d’activité demeurent contrastés en termes de

performance d’un secteur à l’autre. Dans ce contexte,

les axes et les emplacements « prime », captant le plus

de flux, devraient rester la cible privilégiée des

enseignes, maintenant les valeurs locatives à leur plus

haut niveau.

Les formats traditionnels de commerce continuent de

connaître des mutations profondes et rapides, tant

structurelles que technologiques. Ce renouvellement

qualitatif de l’offre, s’il a pour but de séduire les

consommateurs, il permet aussi à l’immobilier

commercial de conserver son attractivité auprès des

investisseurs.

Dans cet environnement commercial en perpétuel

mouvement, les enseignes n’hésitent plus à repenser

leurs implantations aussi bien en termes de formats de

vente que de localisation, avec une frontière de plus en

plus perméable entre centre-ville, centres commerciaux

et retail parks. Elles poursuivent également la

diversification de leurs canaux de distribution.

Les lieux de vente devront donc continuer de rivaliser

d’imagination et d’innovation pour attirer les

consommateurs. Car aujourd’hui c’est bien lui qui a

repris le pouvoir : il décide quoi, quand, et où acheter.

Si son parcours d’achat s’est diversifié, la proximité

géographique reste toutefois déterminante dans son

choix.

Sur le front des investissements, l’attractivité du

marché français ne se dément pas. Doté de

fondamentaux solides, il continue d’attirer de nombreux

investisseurs comme en témoigne une nouvelle fois les

très bons résultats enregistrés en 2013. Les volumes

d’investissement devraient dépasser une nouvelle fois

les 3 milliards d’euros.

La liquidité des produits commerce, qui s’est installée

depuis 3 ans, perdure, en particulier pour les produits

« core ». Les investisseurs restent très sélectifs et

prudents dans leur choix d’investissement.

Les investisseurs domestiques et internationaux

devraient demeurer très actifs, l’un comme l’autre ;

l’appétit pour l’immobilier commercial s’expliquant par

sa performance soutenue et sa grande résistance. La

pression exercée sur les taux devraient se maintenir,

sans pour atteindre le point bas de 2007.

Au vue des transactions annoncées, l’année 2014

s’inscrit déjà dans la même lignée que ces dernières

années.

Page 19: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...
Page 20: Panorama du marché des commerces en France - … · un coup d’arrêt en 2012, avec une croissance atone. L’année 2013 devrait s’annoncer, sous les meilleurs auspices. ...

Contacts

Sophie Rozen-Benaïnous Responsable Etudes Département Etudes & Recherche +33 (0)1 40 55 85 15 [email protected] Nathalie Razafine Responsable Commerce Agence +33 (0)1 40 55 17 12 [email protected] Khokha Mansouri Responsable Commerce Investissement +33 (0)1 40 55 15 54 [email protected] Mike Morris Président de Jones Lang LaSalle Expertise +33 (0)1 40 55 15 96 [email protected] Geoffrey Swartz-Oriou Corporate Retail Services +33 (0)1 40 55 17 49 [email protected] Carl Fuss Tétris Retail +33 (0)1 49 00 32 65 [email protected]

www.joneslanglasalle.fr

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2013 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour

tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite

(art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle.

Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou

d'une incorrection de ce document.