ommunauté de ommunes du Pays de ondé et de la...

ETUDE PRÉ-OPÉRATIONNELLE OPÉRATION PROGRAMMÉE AMÉLIORATION HABITAT

Communauté de Communes du Pays de Condé et de la

Druance

Document n°1

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14053 CAEN CEDEX

Communauté de Communes du Pays de Condé et de la Druance Etude pré-opérationnelle d’OPAH

1

SOMMAIRE

Préambule .................................................................................................................................................. 3

I – Etat des lieux du territoire ............................................................................................................................ 4

1 – Approche démographique ................................................................................................... 6

1.1. Des communes rurales regroupées autour de Condé-sur-Noireau................................... 6

1.2. Un déclin démographique qui tend à se stabiliser ............................................................ 8

1.3. Une faible croissance démographique .............................................................................. 8

1.4. Le vieillissement de la population sur le territoire .......................................................... 12

2 - Environnement économique .............................................................................................. 16

2.1. Données socio-économiques ........................................................................................... 16

2.2. Des activités économiques dynamisées par la proximité de l’aire urbaine de Flers

mais aussi par Caen ................................................................................................................ 20

2.3. Un tourisme rural ............................................................................................................. 23

3 – Niveau d’équipement et projets des communes ................................................................. 25

3.1. Un niveau d’équipements développé et diversifié .......................................................... 25

3.2. Des projets en matière d’Urbanisme, d’aménagement urbain et d’équipements ......... 26

II. Le parc de logements et le marché immobilier ..................................................................................... 28

1 – Le parc de logements ......................................................................................................... 29

1.1. Une évolution contrastée selon les communes............................................................... 29

1.2. Un parc caractéristique des secteurs à dominante rurale ............................................... 35

2 - Le parc locatif ..................................................................................................................... 42

2.1 Un parc locatif privé concentré sur la Ville de Condé-sur-Noireau ................................. 42

2.2. Une offre locative supérieure à la demande et inadaptée .............................................. 45

2.3. Une offre locative sociale concentrée sur Condé-sur-Noireau ....................................... 51

3 – L’accession à la propriété ................................................................................................... 53

3.1. La prépondérance de la maison individuelle parmi les biens en vente .......................... 53

3.2. Des niveaux de commercialisation variables ................................................................... 54

4 – Morphologie urbaine et architecture ................................................................................. 55

4.1. Des bourgs regroupés aux carrefours des voies de communication ............................... 55

4.2. Un patrimoine historique important ............................................................................... 56

4.3. Des styles architecturaux variés ...................................................................................... 57

III – Analyse des enquêtes exhaustives ..................................................................................................... 61

Un taux de retour important ................................................................................................... 62

1 - Les caractéristiques du bâti ................................................................................................ 63

1.1. Une majorité d’habitations anciennes ............................................................................ 63

1.2. Typologie du bâti ............................................................................................................. 64

2 - Les caractéristiques des logements ..................................................................................... 66

2.1. La typologie des logements ............................................................................................ 66

2.2. Un confort parfois précaire des logements .................................................................... 68

3 - Les caractéristiques des occupants ..................................................................................... 70

4 - Demande face à la réhabilitation et l’intérêt des propriétaires pour les travaux ................... 78

4.1 Des propriétaires occupants intéressés par la réalisation de travaux .............................. 78

4.2 Des locataires dans l’attente de travaux .......................................................................... 80


2

IV – Problématiques spécifiques ................................................................................................................ 82

1 - La précarité énergétique..................................................................................................... 84

1.1. La précarité énergétique : un concept récent et de plus en plus reconnu ...................... 84

1.2. La prise en compte de la précarité énergétique dans les politiques de l’Etat ................. 86

1.3. La précarité énergétique sur le territoire d'étude ........................................................... 88

2 - L’habitat indigne ................................................................................................................ 92

2.1. L’habitat indigne, un enjeu majeur des politiques publiques ......................................... 92

2.2. Des situations d’habitat indigne persistantes ................................................................. 96

2.3. Le repérage visuel de l'habitat indigne .......................................................................... 100

2.4. Des outils de lutte contre la mal logement ................................................................... 108

3 – La prise en compte des populations précarisées ............................................................... 111

3.1. Les ménages les plus modestes sur l’ensemble du territoire ........................................ 111

3.2. Des ménages modestes et précaires à prendre en compte .......................................... 113

3.3. Une demande spécifique insatisfaite et des réponses logement adaptées à apporter 115

4 - Le logement des personnes âgées et/ou handicapées ....................................................... 117

4.1. Une nécessaire adaptation des logements .................................................................... 117

4.2. Un territoire qui s’inscrit néanmoins dans un contexte général de vieillissement de

la population ........................................................................................................................ 118

4.3. Un potentiel de logements à adapter ............................................................................ 119

4.4. Des souhaits de travaux mais une adaptation du logement trop rarement anticipée . 121

4.5. Un maintien à domicile rendu parfois difficile par l’inconfort et l’inadaptation des

logements ............................................................................................................................. 122

5 – Des logements vacants à remettre sur le marché ............................................................. 123

5.1. La vacance : une pluralité de situations ........................................................................ 123

5.2. Approche du nombre de logements vacants ................................................................. 124

6 – Le parc de la Reconstruction en copropriété ..................................................................... 130

6.1. Le parc de la Reconstruction : un parc à enjeux ............................................................ 132

6.2. Un parc en copropriété avec un potentiel de logements collectifs en mauvais état .... 133

6.3. Un outil d’aide au repérage des copropriétés fragiles .................................................. 134

6.4. Une faible proportion de copropriétés potentiellement dégradées mais des travaux

à envisager ............................................................................................................................ 138

Conclusion : vers un dispositif opérationnel pertinent ............................................................ 142


3

- PREAMBULE –

La Communauté de Communes du Pays de Condé et de la Druance a souhaité la mise

place d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH).

Afin de promouvoir la dynamique pré-opérationnelle de la future opération, la phase

préalable d’étude, qui fait l’objet du présent rapport, est essentielle. En effet, elle présente

une approche initiale de la Communauté de Communes afin de restituer une photographie

précise du territoire.

L’étude propose également de répondre aux problématiques plus ciblées, liées aux

spécificités de certaines populations ou à la logique du marché local du logement.

La connaissance du contexte local doit ainsi permettre aux différents acteurs d’avoir

une vision globale de l’ensemble des problèmes économiques, sociaux liés à l’habitat et qui

doivent être pris en compte dans le cadre de l’OPAH.

Ainsi, les critères démographiques, économiques et sociaux qui permettent de situer

le contexte de l’OPAH, seront traités.


4

Etat des lieux du territoire

parc de logements et marché immobilier

Résultats des enquêtes PROBLEMATIQUES

SPECIFIQUES

I. Etat des lieux du territoire


5

- UN TERRITOIRE RURAL -

La Communauté de Communes du Pays de Condé et de la Druance se situe au Sud du

Calvados. Sa ville centre, Condé-sur-Noireau est limitrophe avec le département de l’Orne,

et se situe à 13 km au Nord de Flers, 25 km à l’Est de Vire et 30 km à l’Ouest de Falaise.

La Communauté de Communes représente :

2,6 % de la superficie totale du département du Calvados,

1,4 % de sa population en 2011.

Elle regroupe :

14 communes dont la ville centre Condé-sur-Noireau,

9 783 habitants en 2011.

Le territoire présente une dominante rurale, avec :

Une faible densité de population (68.7 hab/km² - source : INSEE 2011),

Une absence de grande agglomération mais la proximité du pôle urbain de Flers et la

présence d’un pôle secondaire, Condé-sur-Noireau.


6

1.1. UN RESEAU DE PETITES COMMUNES AUTOUR DE CONDE SUR NOIREAU

Le territoire compte 9 783 habitants, répartis principalement entre une ville-centre,

Condé-sur-Noireau, qui compte 5 315 habitants et deux communes qui lui sont limitrophes

et comptent plus de de 800 habitants (Saint-Denis-de-Méré et Saint-Germain-du-Crioult).

En dehors de la ville centre, les autres communes, plus rurales, ont un poids

démographique faible :

10 communes de moins de 400 habitants, dont 3 de moins de 150

habitants

3 communes de 400 à 1000 habitants,

1 commune de 5 529 habitants.

Poids démographique – INSEE 2011

1. Approche démographique


7

Cette carte illustre la position rayonnante de Condé-sur-Noireau au sein du territoire

intercommunal. La ville perd toutefois régulièrement des habitants depuis les années 1970,

au profit de certaines communes limitrophes.

Les autres communes rurales sont plus faiblement peuplées (de 56 à 927 habitants).

Ainsi, 11 des 14 communes ont moins de 500 habitants.

La densité moyenne1 du territoire est de 69 habitants par km², soit près de six fois

moins que la moyenne pour Condé-sur-Noireau (424 hab/km²). Sans la ville de Condé-sur-

Noireau, la densité moyenne retombe à 34,5 hab/km². La densité de la communauté de

commune est donc inférieure à la moyenne départementale (123,5 hab/km²).

Densité de population – INSEE 2011

CommuneDensité

(hab/km²)

Condé Sur Noireau 424,2

Saint Denis De Méré 75,8

La Villette 21,1

Le Plessis Grimoult 22,4

La Chapelle Engerbold 27,5

Lassy 27,3

Lénault 28

Périgny 21,1

Pontécoulant 38,2

Proussy 32,1

Saint Germain Du Crioult 63,3

Saint Jean Le Blanc 22,8

Saint Pierre La Vieille 29,4

Saint Vigor Des Mézerets 25,1

CDC 68,9

Les disparités de densités entre communes sont assez fortes. Elles varient entre 21

hab/km² à La Villette et Périgny et 424 hab/km² à Condé-sur-Noireau. Ce sont les trois

communes concentrant le plus de population qui détiennent les densités les plus élevées

(Condé-sur-Noireau, Saint-Denis-de-Méré et Saint-Germain-du-Crioult). Hormis celles-ci, la

densité dépasse rarement les 30 hab/km².

Ces données doivent cependant être nuancées, car la superficie des communes est

très variable : de 2,7 km² pour Périgny (densité de 21 hab/km²) à 16 km² pour Le Plessis

Grimoult (densité de 22 hab/km²).

1 La densité moyenne de la France métropolitaine (DOM compris) est de 98 hab./km².


8

1.2. UN DECLIN DEMOGRAPHIQUE QUI TEND A SE STABILISER

La Communauté de Communes est marquée depuis 1975 par une décroissance

démographique relativement importante. En effet, la population a chuté de 13,3% en 35

ans. Plus récemment, il est à noter que depuis 1999, la population diminue toujours mais de

manière moins significative.

Evolution de la population de la Communauté de Communes de 1968 à 2011 - INSEE

Cette évolution démographique est néanmoins contrastée entre les différentes

communes.

Entre 1968 et 1975, le secteur gagnait 3,8 % de sa population (417 personnes),

hausse bénéficiant surtout à Condé-sur-Noireau, avec une progression de 10,6 % (698

personnes) et à Saint-Denis-de-Méré, avec une évolution de +8 % (61 personnes), tandis que

la totalité des autres communes perdaient des habitants. A titre d’exemple, Lénault voit sa

population baisser de 12.9% (26 personnes).

La dynamique démographique s’est par la suite inversée. En effet, la population n’a

pas cessé de décroître, la communauté de commune a enregistré une baisse de 1522

habitants entre 1975 et 1999. Entre 1999 et 2011 est observée, la population a diminué

légèrement à raison d’une variation annuelle de -0.1%, soit 83 habitants.

Plus précisément des disparités entre communes sont à observer :

11 communes présentent une croissance positive, supérieure à la moyenne

communautaire. Elles ont des profils très variés : deux communes dépassent les 15 %

de croissance (La Villette ; Saint-Germain-du-Crioult), tandis que les autres

communes ont une croissance comprise entre 0.5 et 8.5 %.

Il faut noter par ailleurs que la commune enregistrant la plus forte hausse est La

Villette, avec une progression de 19%.

3 communes ont vu leur population diminuer entre 1999 et 2011 : Saint-Vigor-des-

Mézerets (-2.5 %), Pontécoulant (-2 %) et Condé-sur-Noireau (-5 %). Cette dernière

n’a d’ailleurs pas vu sa population croître depuis 1975.

10971

11388

11168

10299 9866 9826

9783

8500

9000

9500

10000

10500

11000

11500

12000

1968 1975 1982 1990 1999 2006 2011

CDC Pays de Condé et de la Druance

+ 3,8 %/an

-1,93 %/an

-7,78 %/an

- 4,2 %/an - 0,4 %/an - 0,4 %/an


9

Variation annuelle de la population entre 2006 et 2011 – INSEE

Commune

variation

2006-2011

(%)

Condé Sur Noireau -1,0 %

Saint Denis De Méré 0,1 %

La Villette 3,8 %

Le Plessis Grimoult 0,8 %

La Chapelle Engerbold 1,7 %

Lassy 0,4 %

Lénault 1,3 %

Périgny 0,4 %

Pontécoulant -0,4 %

Proussy 0,3 %

Saint Germain Du Crioult 3,2 %

Saint Jean Le Blanc 1,6 %

Saint Pierre La Vieille 0,1 %

Saint Vigor Des Mézerets -0,5 %

CDC -0,1 %

1.3. UNE FAIBLE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE

Le taux annuel moyen de variation de la population au cours de la dernière période

intercensitaire (2006-2011) est de 0,4 % dans le département du Calvados. La variation due

au solde naturel est de 0,4 % alors que celle due au solde migratoire est de 0 %.

La croissance démographique de la Communauté de Communes entre 2006 et 2011

est de -0.1 %, et est le fait d’un solde naturel légèrement positif (+0.1 %) et d’un solde

migratoire négatif (-0.2 %).

Le solde naturel a toujours été positif depuis 1968 et il a atteint +0.8 % par an entre

1968 et 1975 mais, aujourd’hui, les naissances sont à peine plus importantes que les décès.

La faiblesse de l’évolution du solde migratoire est encore plus frappante. En effet,

depuis 1968, le solde migratoire de la Communauté de Communes n’a été que négatif,

atteignant -1.3 % entre 1982 et 1990.

Ces tendances sont relativement semblables à celles visibles dans la ville de Condé-

sur-Noireau. Cependant, en ce qui concerne la période récente, le solde naturel est passé en

dessous de 0, tout comme le solde migratoire. Ainsi, la ville centre enregistre une variation

annuelle de la population de -1 % entre 2006 et 2011. Condé-sur-Noireau attire donc peu de

migrants et voit sa population partir au profit des villes voisines notamment. De plus, son

solde naturel ne permet pas de rattraper le solde migratoire négatif car les naissances sont

inférieures aux décès (-0,2 % entre 2006 et 2011).


10

Mouvements naturel et migratoire de 1968 à 2011 – INSEE

Variation annuelle due au solde naturel de 2006 à 2011 – INSEE

1,5

-0,4

-1,5

-0,9

-0,5

1 1 0,9

0,4

0,2

-0,2 -0,2

0,4

-1,2

-1,8

-1,1

-0,3

-0,8

0,5

-0,3

-1

-0,5

-0,1 -0,1

0,8

0,5

0,3 0,1 0 0,1

-0,2

-0,8

-1,3

-0,6

-0,1 -0,2

-2

-1,5

-1

-0,5

0

0,5

1

1,5

2

1968-1975

1975-1982

1982-1990

1990-1999

1999-2006

2006-2011

1968-1975

1975-1982

1982-1990

1990-1999

1999-2006

2006-2011

1968-1975

1975-1982

1982-1990

1990-1999

1999-2006

2006-2011

Taux de variation annuel Solde naturel - taux annuel Solde migratoire - taux annuel

Condé Sur Noireau CDC


11

Par ailleurs, ces phénomènes démographiques ne sont pas homogènes sur la

Communauté de Communes. Ainsi, quatre communes présentent un mouvement naturel

négatif : Condé-sur-Noireau, Saint Pierre La Vieille, Lénault et Périgny.

Variation annuelle due au solde migratoire de 2006 à 2011 – INSEE

Condé-sur-Noireau est la seule commune à associer ce solde naturel négatif à un

solde migratoire également négatif. D’autres communes enregistrent également un départ

d’habitants : Saint-Denis-de-Méré, Pontécoulant, Saint-Vigor-des-Mézerets et Le Plessis

Grimoult.

UNE FAIBLE DYNAMIQUE MIGRATOIRE

Entre 2006 et 2011, l’évolution de la population due à la variation du solde migratoire

par an est négative (-0.2 %). En ce qui concerne les échelles de comparaison, quand pour le

Calvados, la dynamique est nulle, le taux enregistré au niveau régional est de +0.1 %.

Peu de ménages ont choisi de s’installer sur le territoire communautaire, et cinq

communes ont des sorties supérieures aux entrées sur leur territoire entre 2006 et 2011

(Condé-sur-Noireau, Saint-Denis-de-Méré, Saint-Vigor-des-Mézerets, Le Plessis Grimoult et

Pontécoulant).


12

1.4. LE VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION SUR LE TERRITOIRE

Compte tenu de l’évolution démographique limitée, il est nécessaire se poser la

question de l’évolution de la pyramide des âges afin d’affiner la compréhension de ce

territoire.

Evolution de la population des moins de 20 ans et des plus de 60 ans (1982-2011) – INSEE

Département du Calvados Communauté de Communes

Bien que le département enregistre un regain de croissance démographique, un

autre phénomène l’accompagne, celui du vieillissement de la population. Néanmoins, sur la

dernière période intercensitaire, la tendance s’inverse avec une diminution de la classe

d’âges de plus de 60 ans.

L’évolution des classes d’âges inférieures et supérieures depuis 1982 souligne que la

part des plus de 60 ans augmente (de 15,5 % à 23,9 %), tandis que le taux des moins de 20

ans chute (de 33,0 % à 24,8 %).

Le département du Calvados demeure néanmoins un territoire relativement jeune.

En effet, la part des moins de 20 ans y est à peu près équivalente à la moyenne nationale de

24,6 %. La part des plus de 60 ans est quant à elle légèrement supérieure (23,9 % pour 23,2%

au niveau national).

L’évolution des classes d’âges extrêmes sur le territoire communautaire est parallèle

à celle enregistrée par le Département.

En effet, la part de jeunes connaît une diminution importante (- 8 points entre 1982

et 2011), tandis que la part de seniors augmente depuis 30 ans pour atteindre 28,2 % de la

population. La part des plus de 60 ans est donc plus importante à l’échelle communautaire

qu’à l’échelle départementale.

Si le département du Calvados se caractérise par un vieillissement de sa population,

la CDC du Pays de Condé et de la Druance est plus vieillissante encore. Ainsi, l’indice de

jeunesse, est en baisse, il est de 0,86 pour 1,03 dans le département.

Les deux cartes suivantes ont vocation à articuler le lieu de résidence avec l’âge des

individus.

33 30,1

27,3 24,8

15,5 17,6

26,2 23,9

15

20

25

30

35

1982 1990 1999 2011

Moins de 20 ans Plus de 60 ans

32,7% 28,9%

29,2%

28,2%

18,4% 21,5%

24,5% 24,4%

15

20

25

30

35

1982 1990 1999 2011



13

Taux de répartition des moins de 20 ans en 2011 - INSEE

Les jeunes représentent entre 19 et 31,6 % de la population communautaire.

On remarque une faible concentration de jeunes au sud du territoire, sur les

communes de Condé-sur-Noireau et Saint-Denis-de-Méré, qui font partie des communes les

plus peuplées.

Les jeunes couples ayant des enfants préfèrent en effet des communes moins

peuplés où l’offre de foncier permet la construction de pavillons individuels. Ainsi, ce sont

les communes de la Chapelle Engerbold, du Plessis Grimoult et de Proussy qui totalisent le

plus de personnes de – 20 ans.


14

Taux de répartition des plus de 60 ans en 2011 - INSEE

Les plus de 60 ans sont principalement concentrés à Condé-sur-Noireau et Saint

Pierre La Vieille où ils sont représentés à un taux supérieur à la moyenne communautaire de

28,5 %. Condé-sur-Noireau fait donc partie des communes où la part de seniors est

importante avec 32,4 % de la population ayant plus de 60 ans en raison notamment de la

concentration de commerces et services qu’elle offre à un public moins mobile.

Toutefois, il faut mettre en évidence une conséquence directe à cette répartition

dans l’espace. Les communes dans lesquelles les plus de 60 ans sont les plus représentés

sont aussi souvent celles qui enregistrent les soldes naturels les plus faibles. En

conséquence, la question qui se pose ici est bel et bien celle du vieillissement des enfants du

baby-boom et on peut penser que ce phénomène risque de prendre de l’ampleur, et n’est

pas sans conséquences sur l’habitat : adaptation des logements à envisager, besoins en

logements adaptés en centre-ville et dans les centres-bourgs, services à la personne…


15

Répartition par classes d’âges de la population – INSEE 2011

L’approche démographique souligne les caractéristiques de la Communauté de

Communes :

Une déprise du pôle de Condé-sur-Noireau,

Une tendance générale à la décroissance démographique, même si celle-ci s’est

atténuée lors de la dernière décennie

Un vieillissement de la population qui se fait de plus en plus prégnant.

A des situations démographiques contrastées, ne manqueront pas de correspondre

des spécificités en termes de problématiques liées au logement.

15,8 16,9

16,1

18,7 17,3

15,2

17,9

16,1

18,2

19,6

16,2

12

0

5

10

15

20

25

0-14 ans 15-29 ans 30-44 ans 45- 59 ans 60-74 ans 75 et +

Condé CDC Pays de Condé et de la Druance Calvados


16

2.1. DONNEES SOCIO-ECONOMIQUES

L’analyse des données socio-économiques du territoire et de son dynamisme

économique doit permettre d’évaluer d’une part le potentiel de résidents susceptibles

d’intégrer le dispositif d’aides financières mis en place dans le cadre de la future OPAH et

d’autre part de mesurer l’attractivité du territoire et de ses incidences en terme de demande

de logements et de type de logements à produire.

UNE OFFRE D’EMPLOI CONCENTREE SUR LA VILLE CENTRE

La Communauté de Communes offre 4 212 emplois en 2011 pour 3 598 actifs ayant

un emploi, soit un indicateur de concentration d’emplois (nombre d’emplois pour 100 actifs)

de 116,1.

A Condé-sur-Noireau, ville qui regroupe la majorité des emplois communautaires, cet

indicateur est de 212,6, avec 3 703 emplois pour 1 723 actifs ayant un emploi.

Le territoire se situe par ailleurs à proximité immédiate de plusieurs pôles d’emplois :

Flers, Vire, puis Falaise.

Ainsi, 36,7 % des actifs travaillent dans leur commune de résidence.

Répartition des emplois de la CDC selon les secteurs d’activités – INSEE 2011

Parmi les actifs, près de 48 %

sont employés dans le domaine des

services (commerce et administration

publique), alors que seuls 5 % d’entre

eux travaillent dans le secteur agricole.

Par ailleurs, l’industrie

représente une part non négligeable de

l’activité de la zone avec plus de 40 %

des emplois.

2. Environnement économique

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

Agriculture Industrie Construction Tertiaire

5,2%

40,7%

6,3%

47,8%


17

UNE POPULATION ACTIVE QUI AUGMENTE LEGEREMENT DEPUIS 1999

Population active de la Communauté de Communes – INSEE 2011

Entre 1999 et 2011, l’augmentation du nombre d’actifs est faible et l’on passe de

68,9 à 70,5 % d’actifs. Parmi les 5 956 personnes âgées de 15 à 64 ans en 2011, 60,4 % ont

un emploi.

En ce qui concerne le taux d’activité féminin (68,2 %), il est inférieur au taux masculin

(72,8 %). Par ailleurs, le décalage entre taux d’activité et taux d’emploi est plus grand chez

les femmes que chez les hommes. Ainsi, les actifs inoccupés représentent 9,4 % des

hommes, alors qu’ils représentent 10,9 % des femmes.

Répartition de la population active entre les communes du Pays de Condé – INSEE 2011

Communes Nombre d'actifs

Condé Sur Noireau 2 117

Saint Denis De M éré 392

La Villette 106

Le Plessis Grimoult 164

La Chapelle Engerbold 47

Lassy 156

Lénault 86

Périgny 25

Pontécoulant 38

Proussy 181

Saint Germain Du Crioult 449

Saint Jean Le Blanc 153

Saint P ierre La Vieille 159

Saint Vigor Des M ézerets 129

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Ensemble Hommes Femmes

70,5 72,8 68,2

60,4 63,4

57,3

Taux d'activité en % Taux d'emploi en %

Ce tableau nous indique une

concentration des actifs dans la ville centre :

2 117 à Condé-sur-Noireau (la moitié des actifs

de la CDC). Saint-Germain-du-Crioult et Saint-

Denis De Méré, deux communes limitrophes à

Condé-sur-Noireau, concentrent également un

nombre significatif d’actifs.

Parmi les plus petites communes, Périgny,

La Chapelle Engerbold ou encore Pontécoulant,

du fait d’une population moindre, disposent

naturellement de moins d’actifs sur leurs

territoires.


18

UN CHOMAGE EN BAISSE MAIS SUPERIEUR A LA MOYENNE REGIONALE

Evolution du taux de chômage 1999 et 2011 - INSEE

Le taux de chômage de la CDC du

Pays de Condé et de la Druance est de

14,4 % en 2011, soit un taux supérieur à

celui du département (11,9 %) et à celui

de la région (11,4 %). Il augmente entre

1999 et 2010, passant de 12,9 à 14,4 %.

C’est aussi le cas pour Condé-sur-

Noireau : de 14,2 à 18,6 %, le taux de

chômage à Condé-sur-Noireau reste donc

bien supérieur à celui de la CDC

UN REVENU IMPOSABLE MOYEN FAIBLE, MAIS DE FORTES DISPARITES TERRITORIALES

Dans la mesure où les aides accordées aux propriétaires occupants s’adressent à des

personnes à faibles ressources, l’imposition ou la non-imposition des foyers permet

d’évaluer le nombre de ménages susceptibles de bénéficier des aides.

Niveau de revenus des communes – DGFIP 2012 (revenus 2011)

Nbre de foyers

fiscaux

Nbre de foyers

imposables

Taux de foyers

imposables

Revenu fiscal de

référence moyen

Condé Sur Noireau 3 085 1 363 44,2% 18 634 €

Saint Denis De Méré 438 275 62,8% 22 602 €

La Villette 112 61 54,5% 20 638 €

Le Plessis Grimoult 178 69 38,8% 17 305 €

La Chapelle Engerbold 59 23 39,0% 16 909 €

Lassy 188 85 45,2% 16 854 €

Lénault 94 45 47,9% 17 683 €

Périgny 28 12 42,9% 20 244 €

Pontécoulant 49 23 46,9% 17 228 €

Proussy 192 107 55,7% 22 796 €

Saint Germain Du Crioult 478 276 57,7% 22 870 €

Saint Jean Le Blanc 176 85 48,3% 20 741 €

Saint Pierre La Vieille 198 97 49,0% 19 173 €

Saint Vigor Des Mézerets 141 63 44,7% 15 556 €

Espaces de référence

CDC Condé Intercom 5 416 2 584 47,7% 19 381 €

Calvados 378 229 212 238 56,1% 23 966 €

Basse-Normandie 818 800 439 500 53,7% 22 838 €

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

CDC Condé SurNoireau

Calvados Basse-Normandie

12,9 14,2 13,6

12,5

14,4

18,6

11,9 11,4

1999

2011


19

Ainsi, plus de 52 % des foyers de la Communauté de Communes ne sont pas

imposables sur le revenu en 2011.

Des disparités géographiques importantes apparaissent entre les communes

concernant le revenu fiscal de référence moyen des ménages :

Revenu fiscal de référence moyen des ménages des communes – INSEE 2011

Le revenu fiscal moyen du pôle de Condé-sur-Noireau (18 634 € avec 56 % de foyers

non imposables) est légèrement inférieur à la moyenne de la CDC (19 381 €). La ville centre,

si elle accueille la majeure partie est logements sociaux, ne fait cependant pas partie des

communes aux revenus fiscaux moyens les plus bas.

Les communes qui entourent Condé-sur-Noireau (Saint-Denis-de-Méré, Saint-

Germain-du-Crioult, Proussy) se caractérisent par un revenu fiscal plus élevé.


20

2.2. DES ACTIVITES ECONOMIQUES DYNAMISEES PAR LA PROXIMITE DE L’AIRE URBAINE DE FLERS MAIS AUSSI PAR CAEN

La Communauté de Communes du Pays de Condé et de la Druance, intègre deux

zones d’emplois.

La partie nord du territoire de l’intercommunalité, à savoir les communes de Saint-

Jean-Le-Blanc, Le Plessis Grimoult, Lassy, Lénault, Périgny, Saint Pierre La Vieille et La

Villette, est polarisée par la zone d’emplois de Caen. La partie Sud (de Saint-Vigor-des-

Mézerets à Condé-sur-Noireau), quant à elle, appartient à la zone d’emplois de Flers et ses

39 037 emplois en 2010.

Il est néanmoins important de noter que selon les données de l’INSEE, Condé-sur-

Noireau peut être considéré comme une aire urbaine. Celle-ci découle d’un découpage plus

fin qui correspond à un territoire dans lequel les liens entre les communes sont forts en

matière d’emploi. En effet, elle est constituée d’un pôle urbain offrant des emplois et d’une

couronne périurbaine dont au moins 40% de la population résidente ont un emploi dans

l’aire.

Condé-sur-Noireau appartient aux petites aires urbaines, le nombre d’emplois étant

inférieur à 5 000 (4 212).

Condé-sur-Noireau


21

LA ZONE D’EMPLOIS DE FLERS : UN TERRITOIRE POURVOYEUR D’EMPLOIS

Une zone d’emplois délimite les aires d’influences des grands pôles d’emplois. La

zone d’emplois de Flers, dont la commune centre (Flers) est à seulement 13km de Condé-

sur-Noireau, est un territoire pourvoyeur d’emplois pour le territoire de la Communauté de

Communes.

La zone de Flers, en recul démographique depuis 30 ans, totalise plus de 100 000

habitants répartis dans 128 communes, en 2011. Il s’agit d’un territoire dynamique du point

de vue économique au sein de la Basse-Normandie. Elle regroupe ainsi près de 40 000

emplois et l’indice de concentration d’emplois est légèrement positif, s’élevant à 100,1.

Plusieurs traits dominant caractérisent cet espace :

La catégorie socio-professionnelle la plus représentée est celles des ouvriers (34%

des actifs) suivie par les employés (26%). Les retraités représentent par ailleurs 30%

de la population.

Le secteur d’activité principal est celui des commerces, transports et services qui

rassemblent 30,4 % des emplois, suivi de près par l’administration publique,

enseignement, santé et action sociale (28,8 %)

Le secteur industriel est cependant bien présent. Il concerne en effet 26,5 % des

emplois, ce qui fait de Flers le bassin le plus industrialisé de la Basse Normandie en

termes de pourcentage de salariés.

Les principales entreprises concernent les secteurs de l’agroalimentaire (Lactalis,

Charal…) et de l’équipementier automobile (Faurecia, General Electric)

LA ZONE D’EMPLOIS DE CAEN :

La zone d’emplois de Caen croît de façon rapide depuis 1968. Elle compte en 2011,

472 456 habitants. Le nombre d’emplois sur la zone a augmenté sur la dernière période

intercensitaire, s’élevant en 2010 à 192 322 emplois.

Plusieurs communes du Nord de l’intercommunalité du Pays de Condé et de la

Druance, au poids démographique relativement faible, sont concernées par cette zone

d’emplois, selon l’INSEE.

La zone de Caen est assez caractéristique des grandes agglomérations :

Une part importante de Professions Intermédiaires, à savoir 26,3% des emplois. La

catégorie socio-professionnelle la plus représentée est néanmoins celle des employés

avec 29,4. Les ouvriers ne représentent aujourd’hui plus que 22,8 %.

Un secteur industriel en déclin, perdant 4 points de pourcentage entre 1999 et 2011

pour arriver à 12,3% des emplois,

Au contraire des secteurs de l’administration publique et des commerces, qui sont en

augmentation, et représentent à eux deux plus de 79% des emplois

L’indice de concentration d’emplois est de 98,2, soit près d’un emploi par actifs, ce

qui révèle un territoire attractif.


22

UNE VOLONTE DE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE LOCAL

Le développement économique du territoire est assuré par la Communauté de

Communes du Pays Condé et de la Druance qui dispose de la compétence en la matière.

Plusieurs zones d’activités ont été aménagées sur le territoire :

ZI Ouest (Rue de Vire) :

Elle se situe le long de la RD 512. Cette zone d’activité très vaste regroupe un grand

nombre de sociétés. Ainsi, on y trouve la société Bigot Libor, l’imprimerie Corlet,

l’entreprise Perez, Cotral…

ZI Est (Rue Jean Monnet)

Elle se localise le long de la RD 511, à la sortie de Condé-sur-Noireau, en direction de

Pont-Erembourg. Plusieurs entreprises telles que la société EDF GDF. C’est au sein de

cette zone que la société Honeywell qui a récemment fermé ses portes était

installée.

ZA Le Mont Martin :

Elle se trouve à Saint-Germain-du-Crioult. Elle est actuellement occupée par six

entreprises dont par exemple la SARL Anne Matériel.

ZC du Parc Saint Jacques :

Situé au Nord de Condé-sur-Noireau sur l’axe Caen-Flers, cette zone commerciale est

en cours de réalisation. Malgré les commerces et services déjà implantées, plusieurs

terrains sont encore disponibles.

UNE MAJORITE DE PETITES ET MOYENNES ENTREPRISES

Selon le répertoire SIRENE, 439 établissements actifs sont implantés sur le territoire

de la Communauté de Communes du Pays de Condé et de la Druance au 1er janvier 2011.

Répartition des entreprises de la Communauté de Communes par secteur au 1er janvier 2011 – INSEE REE (Sirène)

Ce graphique met en évidence la

forte proportion d’entreprises présentes

dans le domaine des services. Le

commerce est en seconde position.

Commerce 26%

Industrie 12%

Service 51%

Construction 11%


23

Répartition des entreprises de la Communauté de Communes par nombre de salariés au 31 décembre 2011 – INSEE CLAP

Ce graphique illustre la prédominance du réseau de petites et moyennes entreprises

sur le territoire de la Communauté de Communes.

La plupart des entreprises sont regroupées sur le pôle de Condé-sur-Noireau : 401

établissements actifs, soit 53 % des établissements du territoire. Toutefois, plus les

entreprises emploient un nombre restreint d’individus et plus elles maillent l’ensemble du

territoire intercommunal. L’ensemble de ces établissements emploie près de 3 350 salariés.

Seules 16 entreprises emploient plus de 50 salariés, elles emploient au total 2 205

salariés. La moitié de ces grandes entreprises concernent le secteur industriel. La totalité de

ces grandes entreprises se situent à Condé-sur-Noireau. Si le secteur des services est celui

qui possède le plus d’entreprises, le secteur industriel reste celui qui détient les plus grandes

entreprises et qui emploi le plus.

2.3 UN TOURISME RURAL

Bien que peu développée sur le territoire, l’activité touristique est néanmoins

présente. Il s’agit essentiellement d’un tourisme vert de proximité et de transit.

L’attractivité touristique de la Communauté de Communes réside essentiellement

dans ses paysages et son patrimoine historique. Des circuits de randonnées balisés maillent

le territoire et permettent la découverte des sites communautaires : château, églises rurales,

musées mais aussi des sites de loisirs.

Le territoire attire principalement des Calvadosiens, puis des Bas-Normands. L’office

du tourisme de Condé-sur-Noireau a accueilli un peu plus de 5 000 visiteurs en 2010.

Par ailleurs, 261 résidences secondaires sont comptabilisées en 2011 sur le territoire

de la Communauté de Communes.

0

100

200

300

400

500

600

Sans salariés De 1 à 9 De 10 à 19 De 20 à 49 50 ou plus

520

194

21 11 16


24

En dehors de ces résidences, on recense divers établissements de tourisme : un

camping à Condé-sur-Noireau, offrant la possibilité de 35 emplacements ainsi que 5 hôtels

dont 4 à Condé-sur-Noireau, le dernier étant à Saint-Germain-du-Crioult.

Le reste de l’offre d’hébergements consiste en plusieurs locations saisonnières et

gîtes ruraux (6 dont un gîte de groupe localisé sur le site de la ferme pédagogique à Saint-

Jean-Le-Blanc) et chambres d’hôtes au nombre de 4 (La Villette, Saint-Germain-du-Crioult et

deux à Condé-sur-Noireau). Mais cet état des lieux ne prend pas en compte les locations qui

s’effectuent de gré à gré ou via les agences immobilières, et dont il n’est pas possible

d’évaluer le potentiel.

De plus, plusieurs producteurs du terroir et artisans locaux participent au tourisme.

Ainsi, des produits tels que le cidre, la crème, des fruits ou légumes sont mis à la vente.

Enfin, un artisan spécialisé dans le cuir et les bijoux est installé à Saint-Vigor-des-Mézerets.

L’analyse de l’environnement économique de ce secteur met en lumière plusieurs

phénomènes sur le territoire :

L’intégration de la Communauté de Communes au sein de la zone d’emploi

de Flers, et de façon moindre, celle de Caen, lui offre la possibilité d’un

maintien du dynamisme économique. Toutefois, persiste sur ce territoire

une faiblesse en termes d’équipements liés au tourisme,

La situation de l’emploi apparaît relativement satisfaisante compte tenu

d’un regain de population active sur ce territoire,

Enfin, la Communauté de Communes dispose d’un panel diversifié de petites

et moyennes entreprises ainsi que d’un secteur industriel qui emploie de

nombreux salariés.


25

Les projets des communes, qu’ils soient à moyen ou long terme, ainsi que leur niveau

d’équipements constituent autant d’éléments nécessaires à leur attractivité comme à leur

dynamisme. En effet, un bon niveau d’équipements est généralement vecteur de

développement économique.

3.1. UN NIVEAU D’EQUIPEMENTS DEVELOPPE ET DIVERSIFIE

La ville de Condé-sur-Noireau offre un panel d’équipements développé dont

bénéficient, outre ses habitants, l’ensemble des habitants de la Communauté de Communes.

Néanmoins, les communes disposent pour certaines d’équipements ou de services de

proximité indispensables pour attirer et fixer de nouveaux habitants.

Les questionnaires proposés à l’ensemble des communes et les rencontres avec les

élus ont permis de dresser le bilan actualisé des équipements présents sur le territoire

intercommunal.

LES EQUIPEMENTS SCOLAIRES

Les établissements du premier cycle sont présents dans certaines communes du

territoire. Ainsi, on dénombre quinze écoles, accueillant des élèves de maternelle et/ou de

primaire dont six sont situées à Condé-sur-Noireau. Ces quinze écoles sont pour sept d’entre

elles des écoles maternelles et les huit autres des écoles primaires.

Compte tenu du contexte rural, la pratique du regroupement pédagogique entre

plusieurs localités s’avère indispensable au maintien d’une offre scolaire au sein du

territoire. Ainsi, plusieurs regroupements pédagogiques sont présents sur le territoire

intercommunal :

Saint Pierre La Vieille, Lénault, Périgny, La Villette

Saint-Germain-du-Crioult, Pontécoulant, La Chapelle Engerbold

Saint-Jean-Le-Blanc, Lassy, Saint-Vigor-des-Mézerets

Saint-Denis-de-Méré, Condé-sur-Noireau, Proussy

Le Plessis Grimoult, regroupé avec des communes n’appartenant pas à la CDC du

Pays de Condé et de la Druance, à savoir Roucamps, Compandré Valcongrain, Danvou

la Ferrière

Ce type de structure permet aux communes associées de regrouper les effectifs

d'enfants à scolariser et de les accueillir dans de meilleures conditions.

Pour l’enseignement secondaire, les élèves des collèges sont accueillis dans les trois

collèges de Condé-sur-Noireau, dont un privé. En ce qui concerne les élèves de lycées, ils

sont accueillis dans le seul lycée de la Communauté de Communes à savoir le lycée Charles

Tellier à Condé-sur-Noireau.

3. Le niveau d'équipements et les projets des communes


26

LES EQUIPEMENTS CULTURELS ET SPORTIFS

En dehors de Condé-sur-Noireau où le niveau d’équipements culturels, sportifs et de

loisirs est assez développé, la Communauté de Communes se caractérise par un niveau

d’équipements peu élevé en matière de structures culturelles et sportives.

La majorité des équipements culturels sont concentrés à Condé-sur-Noireau. Ainsi,

« L’Atelier », qui s’ouvre sur 1200m² propose une médiathèque et le musée Charles Léandre.

Un autre musée et ainsi que le cinéma « Le Royal » sont également situés sur le territoire

condéen. Le cinéma offre aussi bien des films que des pièces de théâtre ou concerts.

Un pôle d’enfance est présent à Condé-sur-Noireau, deux locaux socio-culturels à

Saint-Denis-de-Méré et Le Plessis Grimoult, qui dispose également d’une bibliothèque ainsi

qu’une ferme pédagogique à Saint-Jean-Le-Blanc complètent l’offre culturelle et de loisirs.

La quasi-totalité des communes disposent néanmoins de salles polyvalentes ou

« salle des fêtes ».

En termes d’équipements sportifs et de loisirs l’offre est aussi diversifiée. Les

structures les plus importantes sont regroupées à Condé-sur-Noireau (deux terrains de

football, trois gymnases, quelques courts de tennis, l’espace aquatique). Plusieurs

communes ont un terrain de football (Saint Pierre La Vieille, Saint-Germain-du-Crioult, Saint-

Denis-de-Méré), assorti parfois de courts de tennis.

Quoi qu’il en soit, l’équipement le plus récurent sur la CDC est le terrain de pétanque.

En effet, six communes en sont pourvues sans compter La Villette qui compte en aménager

un d’ici la fin de l’année 2014.

En ce qui concerne la pêche, il faut savoir que le pays de Condé et de la Druance

dispose à lui seul de 70km de lieux de pêche de 1ère catégorie.

Le territoire est aussi maillé par plusieurs pistes de randonnées, qu’elles soient

pédestres, à vélo ou à cheval. Enfin, Saint-Denis-de-Méré dispose d’un arboretum (parc

botanique paysager) où il y a des jeux pour enfants et des aires de pique-nique.

3.2. DES PROJETS EN MATIERE D’URBANISME, D’AMENAGEMENT URBAIN ET D’EQUIPEMENTS

Au-delà de leur volonté d’améliorer la qualité et l’offre de logements sur leur

territoire, très peu de communes formulent des projets en termes d’urbanisme,

d’aménagement urbain ou d’équipement.

LES DOCUMENTS D’URBANISME :

Une grande partie des communes de l’intercommunalité disposent d’un document

d’urbanisme propre, à savoir un PLU (Plan Local d’Urbanisme). L’élaboration d’un Plan Local

d’Urbanisme dit « intercommunal » est en réflexion.

De plus, l’ensemble des communes du Pays de Condé et de la Druance sont

regroupées dans un autre document, à savoir le SCOT de la Suisse Normande, lancé en 2011

et encore en cours d’élaboration.


27

La Communauté de Communes de la Suisse Normande est également concernée. Un

Schéma de Cohérence Territoriale est un document d’urbanisme visant un projet de

territoire cohérent en matière d’urbanisme, d’habitat, d’équipements commerciaux, de

mobilité, d’environnement.

LES PROJETS EN MATIERE DE LOGEMENT

Ils constituent un autre champ de l’intervention communale. Les réflexions à ce sujet

ne sont pas fréquentes. En effet, on dénombre seulement un projet à savoir la création

d’une zone pavillonnaire avec du locatif sur la commune de Saint-Denis-de-Méré.

LES PROJETS D’EQUIPEMENTS CULTURELS, SPORTIFS ET SCOLAIRES

Deux localités ont des projets d’aménagement concernant le sport ou le domaine

culturel. Une commune souhaite réaménager son local socio-culturel tandis qu’une autre

envisage la création d’un terrain de pétanque avant la fin de l’année 2014. Enfin, une

commune souhaite réinstaurer son école, commune qui est actuellement en regroupement

pédagogique.

LES PROJETS DE TRAVAUX EN MATIERE DE V.R.D.

Ces travaux sont également relativement mineurs. Ainsi ; la commune centre

envisage notamment la création de parking et éclairage public à la maison médicale ou

encore l’amélioration de l’entrée de ville de la route de Flers. Hormis Condé-sur-Noireau,

seules deux communes projettent d’entreprendre des travaux relatifs à l’éclairage public, à

l’amélioration de la voirie (entretien des voies d’accès aux bourgs, création d’un parc de

stationnement, signalisation, etc.) ou encore aux différents réseaux (assainissement,

électricité, gaz…) et à l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.

Il faut savoir que la Communauté de Communes du Pays de Condé et de la Druance

dispose des compétences en matière de développement économique ; de politique du

logement et du cadre de vie ; de création, aménagement et entretien de la voirie ; de

tourisme et de construction, entretien et fonctionnements des équipements sportifs et

d’enseignement.

La mise en valeur, la sécurisation et l’aménagement du centre bourg, de ses abords

ou de sa traversée constitue une priorité pour certaines collectivités. Ces travaux

envisagés forment la majeure partie des projets mentionnés.

L’ensemble de ces projets viendra renforcer une offre d’équipements à l’échelle de

la Communauté de Communes.


28

PARC DE LOGEMENTS ET

MARCHE IMMOBILIER

II. Le parc de logements et le marché immobilier


29

Depuis 1968, le parc de logements communautaire connaît une croissance continue.

Ainsi, entre 1968 et 2011, le parc a augmenté d’environ 35 %, passant de 3 727 à 5 031

logements.

Evolution du parc de logements de la Communauté de Communes (INSEE 2011)

1.1. UNE EVOLUTION CONTRASTEE SELON LES COMMUNES

Durant la dernière période intercensitaire, la croissance du parc de logements

communautaire est de 7,2 %. Mais le parc évolue de manière différenciée selon les

communes. Ainsi, la plupart des communes ont connu une croissance beaucoup plus

importante de leur parc de logements entre 1999 et 2011.

Evolution du parc de logements entre 1999 et 2011- INSEE

1. Le parc de logements

3727 4274

4514 4577 4695 5031

0

2000

4000

6000

1968 1975 1982 1990 1999 2011


30

Seules cinq communes sur quatorze ont une croissance inférieure ou égale à celle de

l’espace communautaire (7,2%), dont le pôle centre de Condé-sur-Noireau où la progression

du parc n’est que de 3,2 % durant cette période.

Parallèlement certaines communes voient leur parc augmenter de façon

remarquable, comme les communes de La Chapelle Engerbold (+27,7%), de Saint-Vigor-des-

Mézerets (+22,3%) et de Saint Germain du Crioult (+21,7%).

La dynamique de croissance du parc de logements est constante depuis la fin des

années 1960.

L’augmentation du parc de logements est notamment due à l’implantation de

lotissements pavillonnaires à l’échelle de la communauté de communes.

UN PARC DE LOGEMENTS EN AUGMENTATION TOUT COMME LA VACANCE

Depuis 1975, l’évolution des trois composantes du parc (résidences principales,

résidences secondaires et logements vacants) s’est effectuée de manière différenciée. En

effet, tandis que le parc de résidences principales croît de façon quasi-constante mais

modérée, les résidences secondaires connaissent des évolutions nettement positives depuis

1975, nuancées plus récemment. Le nombre de logements vacants est beaucoup plus

fluctuant.

Evolution du parc de logements par typologie entre 1975 et 2011 (INSEE 2011)

Résidences principales

Evolution

Résidences secondaires

Evolution

Logements vacants

Evolution -6,4% 16,6% -30,5% 74,6%

57,4% 11,6% 19,1% -29,1%

405 379 442 307 536

4,5% -0,8% 5,1% 5,3%

176 277 309 368 261

1975 1982 1990 1999 2011

3 693 3 858 3 826 4 020 4 234

Globalement, les résidences secondaires ont connu une forte croissance, en

particulier entre 1975 et 1982 (+ 57,4%). Cependant, lors de la dernière période

intercensitaire, une diminution de 29 % est à noter.


31

Evolution du parc de logements par typologie (INSEE 2011)

Parallèlement, les logements vacants ont connu une évolution plus contrastée.

Récemment (entre 1999 et 2011), ils sont en forte progression, l’augmentation étant de 63%

pour atteindre 536 unités en 2011. Le nombre a donc plus que doublé en 40 ans.

Répartition des composantes du parc de logements par communes (INSEE 2011)

Nbre % Nbre % Nbre %

Condé Sur Noireau 2 456 85,1% 40 1,4% 389 13,5% 2 885 57,3%

Saint Denis De Méré 329 85,2% 36 9,3% 21 5,4% 386 7,7%

La Vi l lette 80 76,2% 22 21,0% 3 2,9% 105 2,1%

Le Pless is Grimoult 139 84,8% 7 4,3% 18 11,0% 164 3,3%

La Chapel le Engerbold 47 78,3% 9 15,0% 4 6,7% 60 1,2%

Lassy 137 77,0% 20 11,2% 21 11,8% 178 3,5%

Lénault 74 76,3% 17 17,5% 6 6,2% 97 1,9%

Périgny 24 77,4% 4 12,9% 4 12,9% 31 0,6%

Pontécoulant 41 82,0% 5 10,0% 4 8,0% 50 1,0%

Proussy 156 84,3% 17 9,2% 12 6,5% 185 3,7%

Saint Germain Du Crioult 368 92,5% 15 3,8% 15 3,8% 398 7,9%

Saint Jean Le Blanc 136 80,0% 22 12,9% 12 7,1% 170 3,4%

Saint Pierre La Viei l le 149 80,1% 26 14,0% 11 5,9% 186 3,7%

Saint Vigor Des Mézerets 100 73,0% 21 15,3% 16 11,7% 137 2,7%

CDC 4 279 85,1% 258 5,1% 500 9,9% 5 031 99,9%

% du parc

de la CDC

Rés idences

Principales

Rés idences

Secondaires

Logements

vacantsParc de

logements

total

3381 3693 3858 3826 4020 4234

106 176

277 309 368 261

240

405 379 442

307 536

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

1968 1975 1982 1990 1999 2011

Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants


32

UNE CROISSANCE CONSTANTE DES RESIDENCES PRINCIPALES

En 2011, le territoire de la Communauté de Communes recense 4 234 résidences

principales, soit 84 % du parc total. Entre 1999 et 2011, le nombre de résidences principales

a progressé de 5,3%, soit 214 logements supplémentaires.

Evolution du parc de résidences principales par communes entre 1999 et 2011 - INSEE

La part de résidences principales sur le territoire est largement supérieure à celle du

département du Calvados (76,6%) et caractéristique du milieu rural dans lequel la

communauté de communes s’intègre.

Si la part de résidences principales est variable suivant les communes, leur évolution

l’est tout autant. Ainsi, certaines communes ont connu une augmentation très importante

de leur parc, telles les communes de La Chapelle Engerbold, Saint-Vigor-des-Mézerets et

Saint-Germain-du-Crioult. Ces trois communes constituent d’ailleurs la proche périphérie de

Condé-sur-Noireau.


33

UNE EVOLUTION CONTRASTEE DU PARC DE RESIDENCES SECONDAIRES

Les résidences secondaires représentent seulement 5,2% du parc total de logements,

soit un taux très inférieur aux moyennes départementale (17,8%) et régionale (15,3%).

Evolution du parc de résidences secondaires par commune (INSEE 2011)

Le poids des résidences secondaires est très faible à Condé-sur-Noireau, ce qui fait

chuter le pourcentage à l’échelle intercommunale. En revanche, pour certaines communes,

la part des résidences secondaires est relativement importante. Ainsi, les communes de

Saint-Vigor-des-Mézerets, La Chapelle Engerbold, Périgny et La Villette comptent toutes plus

de 14 % de résidences secondaires.

Par ailleurs, l’évolution du parc est modérée, comme nous le montre la carte ci-

dessus.


34

UN NOMBRE DE LOGEMENTS VACANTS EN AUGMENTATION

Le parc de logements vacants a connu une forte croissance au cours de la dernière

décennie. En effet, le nombre de logements vacants a augmenté de près de 75 % entre 1999

et 2011, passant de 307 à 536 logements.

En 2011, les logements vacants représentent 10,7 % du parc de logements, soit une

part bien plus élevée que celle observée à l’échelle départementale (5,6%).

Taux de vacance sur la Communauté de Communes de Condé Intercom (INSEE 2011)

Cinq communes ont une vacance supérieure à 10 %. Celles-ci connaissent également

souvent une forte augmentation du nombre de logements vacants. Ainsi : La commune de Condé-sur-Noireau totalise 389 logements vacants en 2011, soit

13,5% de son parc de logements et près de 72,5 % du parc vacant communautaire.

Depuis 2006, 110 logements environ ont été ajouté au parc vacant.

La commune de Saint-Vigor-des-Mézerets compte 16 logements vacants, soit 11,3%

de son parc de logements, et a plus que doublé son parc vacant en 5 ans (7

logements vacants en 2006).


35

Propriétaire

s …

Locataires

37% …

Autres 3%

(124)

La commune de Lassy, dont le nombre de logements vacants s’élève en 2011 à 21

logements.

La commune du Plessis-Grimoult dont le nombre de logement vacants d’élève à 18,

pour atteindre une vacance de 11%. En 10 ans, ce pourcentage a augmenté de 4,2

points. Cependant, le taux de vacance a quelque peu diminué plus récemment

passant de 11,4 % en 2006 à 11 % en 2011.

La commune de Périgny dont 12,3 % des logements sont vacant. Néanmoins, étant

une petite commune, la vacance ne concerne que 4 logements sur les 31 du parc.

Hormis Le Plessis Grimoult, seule la commune de Lénault a également vu sa vacance

diminué.

1.2 UN PARC DE LOGEMENTS CARACTERISTIQUE DES SECTEURS A DOMINANTE RURALE

LA PREPONDERANCE DU STATUT DE PROPRIETAIRE

Plus de 60 % des logements sont occupés par leurs propriétaires en 2011. Cette

proportion est légèrement supérieure à celle observée au niveau départemental, où l’on

recense 57,2 % de propriétaires occupants au sein du parc de résidences principales.

Répartition des résidences principales selon le statut d’occupation (FILOCOM 2011)

Territoire à dominante rurale, la Communauté de

Communes se caractérise par un taux important de

propriétaires, mais Condé-sur-Noireau fait figure

d’exception avec près de 53 % de locataires.

Répartition des locataires en 2011 (FILOCOM 2011)

Les logements locatifs représentent 37 % du parc de

résidences principales (1 601 logements), soit un taux

relativement élevé dans un milieu rural. Cette part

relativement importante est en grande partie due à Condé-

sur-Noireau qui détient 1 312 logements locatifs soit 82 %

des logements locatifs de la Communauté de Communes.

Locatif HLM 44% (704)

Locatif

privé 56% …


36

UNE MAJORITE DE GRANDS LOGEMENTS MAIS UNE CONCENTRATION DES PETITS

LOGEMENTS SUR LA VILLE DE CONDE-SUR-NOIREAU

Les maisons individuelles sont majoritaires au sein du parc (73 % du parc), ce qui

explique la répartition des logements selon le nombre de pièces : 68,2 % des résidences

principales sont composées de quatre pièces ou plus, pour à peine 11,6 % de deux pièces

maximum.

Le taux des résidences principales composées de quatre pièces et plus est ainsi

légèrement supérieur à celui observé à l’échelle départementale (63,3 % en 2011).

Taille des logements dans les résidences principales (INSEE 2011)

On relève un taux élevé de très grands logements, 41 % des logements ayant 5 pièces

ou plus.

Le profil est caractéristique du milieu rural dans lequel la Communauté de

Communes se situe. Ce type de logement correspond par ailleurs à la demande des ménages

qui viennent s’installer en milieu rural pour bénéficier d’une surface habitable et de terrains

plus grands, ainsi que d’un prix du foncier moins élevé.

Les petits logements sont en majorité situés à Condé-sur-Noireau : 83,5 % des T1 et

T2.

Occupation des logements par typologie (INSEE 2011)

1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes6 personnes

et +TOTAL

1 pièce 55 7 2 0 1 0 65

2 pièces 365 54 5 3 2 0 429

3 pièces 431 318 73 28 1 0 851

4 pièces 327 440 183 159 40 10 1159

5 pièces 158 403 167 160 74 20 982

6 pièces et + 119 267 126 124 78 32 746

TOTAL 1455 1489 556 474 196 62 4232

Calcul de la sous occupation et de la sur occupation selon l’INSEE :

Sur occupation : Nb de pers.>ou=Nb de pièces + 2

Sous occupation : Nb de pers.<ou=Nb de pièces - 2

1 pièce 2%

2 pièces 10%

3 pièces 20%

4 pièces 27%

5 pièces ou plus 41%


37

Compte tenu de la prépondérance des grands logements, on peut estimer que la sous

occupation des logements est un réel problème sur la communauté de communes. Ainsi, en

2011, la sous occupation concernait 2.562 ménages soit 60 % des ménages, tandis que la sur

occupation n’en concernait que 19.

Par ailleurs, selon les données FILOCOM 2011, 22 ménages sont en situation de sur

occupation lourde1, dont 11 résident à Condé-sur-Noireau.

Cette forte proportion de personnes seules (ou avec enfants) ou vivants en couple

sans enfants, peut en partie s’expliquer par l’accroissement des familles monoparentales

mais également par le vieillissement de la population. En effet, les personnes âgées

demeurent plus longtemps dans leur logement grâce aux travaux d’adaptation de

l’habitation et aux réseaux d’aide au maintien à domicile.

LA PREPONDERANCE DU PARC ANCIEN ET DE LA RECONSTRUCTION

Le bâti ancien, datant d’avant 1949, représente 41% du parc de logements

communautaire, soit une part supérieure à celle observée dans le Département et la Région.

Répartition des logements selon l’époque d’achèvement – FILOCOM 2011

Le parc de logement de la communauté de commune, et plus encore celui de la ville

centre de Condé-sur-Noireau, se distingue des espaces de référence par la proportion de

logements datant de la Reconstruction. En effet, 36% du parc communautaire et 53% du

parc condéen a été construit durant la période 1949-1974. Détruite en grande partie durant

la seconde Guerre Mondiale, la Ville de Condé-sur-Noireau a été reconstruite entre 1949 et

1963, ce qui explique ces fortes proportions de logements construits entre 1949 et 1974.

1 Sur occupation lourde = moins de 9 m² par personne

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

CDC du Pays deCondé

Condé SurNoireau

Calvados Basse-Normandie

41%

25% 31%

38%

36%

53%

22% 19%

13% 13%

24% 22%

2% 2%

7% 6%

7% 4% 15% 14%

1% 3% 1% 1%

Non renseigné

après 2000

1990-2000

1975-1989

1949-1974

avant 1949


38

La part de logements plus récents (après 1990) du territoire d’étude se distingue

également de celles du Département et de la Région par des proportions plus faibles :

seulement 9% du parc communautaire et 6% du parc de la ville centre a été construit après

1990, pour 22% dans le Calvados et 20% en Basse-Normandie.

UN PARC DE LOGEMENTS INCONFORTABLES SIGNIFICATIF

Malgré l’amélioration générale du parc constatée sur l’ensemble des territoires, on

recense 377 résidences principales privées en état médiocre ou très médiocre en 2011 sur

la communauté de communes, selon le classement cadastral établi par la Direction Générale

des Impôts, soit 7,5 % de l’ensemble du parc de résidences principales privées, pour 3,4%

dans le département du Calvados. Il est toutefois nécessaire de rappeler que les bases

cadastrales souffrent en général de n’avoir pas été révisées de façon uniforme dans le

temps.

Sur le territoire de la communauté de communes, on recense également des

logements qui n’offrent toujours pas un niveau de confort approprié aux normes actuelles.

Ainsi, le territoire comptait encore en 2011 (FILOCOM) :

170 résidences principales privées sans confort2, soit 4,9% du parc de

résidences principales privées,

1 038 résidences principales privées avec un confort partiel, soit 29,7% du

parc de résidences principales privées,

Les logements sans installations sanitaires sont souvent occupés par des retraités

en milieu rural. C’est sur ce parc inconfortable et/ou dégradé que l’OPAH devra intervenir

en priorité.

UN TAUX DE ROTATION DANS LES LOGEMENTS VARIABLE SELON LE STATUT

D’OCCUPATION

Date d’emménagement des ménages – INSEE 2011

En 2011, le territoire intercommunal

compte à peine 11 % de ménages installés

depuis moins de deux ans, soit une part

légèrement inférieure à celle observée dans

le Département.

Cette sous-représentation des

ménages présents dans leur logement depuis

moins de deux ans met en évidence une

faible rotation de la population.

Mais la situation est très variable

selon les statuts d’occupation des logements.

2 Sans confort = ni baignoire, ni douche, ni wc ; Tout confort = baignoire ou douche, wc et chauffage central ;

Confort partiel = les autres possibilités

moins de 2 ans

10,5 %

de 2 à 4 ans

19 %

de 5 à 9 ans

17,2 %

10 ans ou plus

53,3 %


39

Date d’emménagement des ménages – INSEE 2011

En moyenne, les ménages occupent leur logement depuis près de 21 ans. Ce chiffre révèle un fort taux d’enracinement, signe d’attachement fort au logement.

Les données Filocom de 2011 nous apportent des compléments d’information sur les

ménages qui ont emménagé récemment, soit depuis moins de 2 ans. Sur 885 ménages ayant

emménagé depuis moins de 2 ans :

Statut et âge des ménages ayant emménagé depuis moins de 2 ans – FILOCOM 2011

Une majorité est locataire du parc privé.

Ils résident à 59 % dans de l’habitat individuel contre 41 % en collectif.

La classe d’âges des 25-39 ans est la plus représentée, suivie de près par les 40-59 ans.

Les propriétaires occupants sont majoritairement âgés de 40 à 59 ans (32,9%). Ils

résident principalement dans les communes de Saint-Vigor-des-Mézerets (44,4%) et

Saint Germain Du Crioult (39,5%). Il s’agit donc notamment de ménages qui font le

choix de vivre à la campagne sans trop s’éloigner des services de la ville centre de

Condé-sur-Noireau.

Les 40-59 ans sont également majoritaires parmi les locataires du parc privé (33%).

Les petits ménages, de une et deux personnes, sont majoritaires (68,2%).

Près de 37% sont des ménages modestes dont les revenus sont inférieurs aux

plafonds HLM et 5,4% ont des revenus inférieurs à 30% des plafonds pour l’accès à

un logement HLM.

moins 2 ans 7%

2 à 4 ans 12% 5 à 9

ans 11%

10 ans et plus

55%

30 ans ou plus

15%

Propriétaire occupant

32%

Locataire parc privé 41%

Locataire parc HLM 23%

Autres 4%

moins de 25 ans 8%

25 à 39 ans 39% 40 à 59 ans

33%

60 à74 ans 11%

75 ans et plus 9%


40

UNE CONSTRUCTION NEUVE PEU SOUTENUE ET TOURNEE VERS LE LOGEMENT

INDIVIDUEL

La dynamique de construction est bien réelle depuis le début des années 2000. Ainsi,

de 2001 à 2012, 300 logements ont été mis en chantier, soit une moyenne de 25 logements

par an. On note un ralentissement du rythme des constructions depuis 2010 (de 10 à 19

logements). C’est entre 2006 et 2009 que la CDC a connu le plus de constructions, en

moyenne 42 sur ces quatre années.

La Ville de Condé-sur-Noireau concentre 25 % (soit 76 constructions) de cette

construction, les autres logements étant répartis sur le reste du territoire communautaire.

Évolution de la construction neuve de 2001 à 2012 (mises en chantier)- SITADEL

Les mises en chantier se répartissent de la manière suivante :

276 logements individuels purs, soit 92 % du total de logements,

14 logements individuels groupés, soit 4,7 % du total de logements,

10 logements collectifs, soit 3,3 % du total de logements.

Part des différents niveaux de constructions entre 2001 et 2012 - SITADEL

19

21 15

7

25

36

43

48

40

17

19

10

6 6

0

0

10

12

5

9

17

6

2

3

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

0

10

20

30

40

50

60

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012CDC Condé Sur Noireau

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Individuel pur Individuel groupé Collectif


41

Les programmes collectifs, tout comme les logements individuels groupés sont

excessivement rares et ne concernent que 9,8% des constructions. La ville de Condé-sur-

Noireau concentre 4 des 10 logements collectifs construits durant cette période.

Cette faiblesse des constructions collectives est caractéristique des petites

communes rurales dans lesquelles les demandes s’orientent davantage vers des logements

individuels.

Depuis 2001, les logements individuels représentent ainsi une large majorité de

l’ensemble des nouvelles constructions.

Malgré un rythme très variable de la construction sur l’intercommunalité, la

construction neuve de biens individuels s’exprime désormais pour l’ensemble des

communes, hormis à Pontécoulant où un seul logement a été construit.

Nombre de logements commencés entre 2001 et 2012 – SITADEL

Ce parc neuf, offrant des conditions de logement adaptées au mode de vie actuel et

désormais économe en énergie, vient parfois en concurrence avec un parc ancien souvent

peu attractif compte tenu de son manque d’entretien et du coût induit d’une remise en

état.

L’OPAH offre donc l’opportunité à de futurs acquéreurs aux revenus modestes

d’accéder à la propriété dans le parc ancien grâce aux possibilités de financement des

travaux de réhabilitation.


42

L’amélioration du parc locatif privé dégradé constitue un des objectifs du dispositif

d’OPAH.

L’analyse des principales caractéristiques de ce parc est donc déterminante pour

définir les enjeux et établir la programmation de l’OPAH.

Pour compléter l’approche statistique, une table ronde sur le thème du marché

immobilier a été organisée afin d’évoquer avec les professionnels de l’immobilier les

problématiques du marché sur le territoire intercommunal.

Les enquêtes exhaustives réalisées auprès des ménages constituent une source

complémentaire pour préciser les principales caractéristiques sociodémographiques des

occupants du parc locatif et évaluer les prix pratiqués par type de logement sur le secteur.

2.1. UN PARC LOCATIF PRIVE CONCENTRE SUR LA VILLE DE CONDE-SUR-NOIREAU

En 2011, le fichier FILOCOM dénombre 897 logements appartenant au parc locatif

privé. A elle seule, la ville de Condé-sur-Noireau regroupe 625 des logements locatifs privés

recensés, soit 69,7%.

UNE MAJORITE DE LOGEMENTS INDIVIDUELS ET ANCIENS

Au sein de ce parc locatif privé, les logements individuels sont majoritaires (55%). En

ce qui concerne la ville centre, les logements collectifs dominent et représentent 63% du

parc. Hormis Condé-sur-Noireau, il n’y a en effet que 5 logements collectifs locatifs privés.

Répartition du parc locatif privé par typologie - FILOCOM 2007

nbre% du par

locatif privénbre

% du par

locatif privé

CDC Pays de Condé et

de la Druance504 55% 413 45%

Condé Sur Noireau 239 37% 408 63%

Calvados 23 309 36% 42 321 64%

RP locatif privé individuel RP locatif privé collectif

La communauté de communes présente une part de logements locatifs collectifs

inférieure à celle observée sur le département. Parallèlement, dans la ville centre, la part de

logements locatifs collectifs est équivalente à celle du département et donc par conséquent

supérieure à celle de l’intercommunalité avec 63%. Condé-sur-Noireau concentre en effet

près de 99% du parc locatif privé collectif de la Communauté de Communes.

2. Le parc locatif


43

Date de construction des logements locatifs privés - FILOCOM 2011

Avant

19151915-1947 1948-1967 1968-1974 1975-1981 1982-1989 1990-1999

2000 et

après

CdC Pays de Condé et de la Druance 39,0% 6,2% 41,2% 2,8% 1,8% - - 6,0%

Ville de Condé Sur Noireau 26,9% 7,5% 54,2% 3,2% - - - 3,5%

Calvados 27,4% 4,3% 18,3% 9,3% 8,1% 3,4% 10,8% 17,1%

Une large majorité des logements locatifs communautaires a été construite entre

1949 et 1967, pendant la période de la Reconstruction : près de 41% pour la communauté de

communes et 54% pour la seule ville de Condé-sur-Noireau. Ces taux sont largement

supérieurs à la moyenne départementale de 18%. Le parc de logements privés mis en location est donc un parc relativement ancien. De

plus, alors que le parc récent datant d’après 2000 représente 17,1% des logements locatifs

privés calvadosiens, il reste minoritaire sur le territoire d’étude avec 6% dans le territoire

communautaire et 3,5% à Condé-sur-Noireau.

UNE OFFRE IMPORTANTE DE GRANDS LOGEMENTS LOCATIFS EN SECTEUR RURAL

Selon les données Filocom, la superficie moyenne des logements locatifs sur la CDC

est de 67 m², pour 60 m² dans le Calvados et 62 m² à Condé-sur-Noireau. Bien qu’inférieure

à celle des logements occupés par leur propriétaire (98 m²), elle reste élevée.

Cette superficie moyenne caractérise une offre de grands logements : un tiers des

logements locatifs ont plus de 75m² de superficie pour seulement 9,5 % ayant une superficie

inférieure à 35m².

Superficie des logements locatifs privés - FILOCOM 2011

La ville de Condé-sur-Noireau, où l’on dénombre la plupart des logements locatifs en

immeubles collectifs, compte 25% de grands logements (plus de 75m² de surface habitable)

et près de 12% de petits logements (moins de 35m²).

Assez logiquement, la ville de Condé-sur-Noireau concentre les logements locatifs

collectifs de taille modeste (près de 87,3% des petits logements se situent dans la ville

centre) quand le secteur rural offre des maisons individuelles de plus grande superficie.

0,0%5,0%

10,0%15,0%20,0%25,0%30,0%35,0%

moins de35 m²

35-55 m² 55-75 m² 75-95 m² 95 m² ouplus

CDC du Pays de Condé et de laDruance

9,5% 26,0% 31,8% 16,6% 16,1%

Condé Sur Noireau 11,7% 30,3% 32,8% 14,7% 10,5%

Calvados 23,8% 26,5% 22,0% 14,1% 13,5%


44

UN POTENTIEL DE LOGEMENTS A AMELIORER

Au sein de la communauté de communes, 174 logements locatifs se situent dans le

parc privé potentiellement indigne, soit 19 % du parc locatif privé :

91 logements locatifs sont jugés d’état médiocre ou très médiocre (catégories

cadastrales 7 et 8).

83 logements locatifs sont jugés dans un état moyen (catégorie cadastrale 6)

Le secret statistique ne nous permet pas de quantifier ce parc par communes.

Cependant, sans qu’il soit possible de définir la catégorie cadastrale, la quasi-totalité des

communes comptent des logements locatifs appartenant au PPPI. Seule la Chapelle

Engerbold n’en dispose pas.

Logements locatifs dans le parc privé potentiellement indigne (PPPI) – FILOCOM 2011

Nbre% du parc

locatif privéNbre

% du parc

locatif privé

CdC du Pays de Condé et de la

Druance83 9,3% 91 10,1%

CALVADOS 4 159 6,0% 1 837 2,7%

Basse-Normandie 9702 7,1% 5004 3,6%

PPPI Catégorie

cadastrale 6

PPPI Catégories

cadastrales 7 et 8

Ces données confirment la nécessité pour un nombre non négligeable de logements

d’engager des travaux de remise aux normes de confort et d’amélioration des

performances thermiques.


45

2.2 UNE OFFRE LOCATIVE SUPERIEURE A LA DEMANDE ET INADAPTEE

Une table ronde sur le thème du marché immobilier a été organisée afin d’évoquer

avec les professionnels de l’immobilier les problématiques du marché sur le territoire

intercommunal. Cette réunion nous a permis d’identifier la structure de l’offre et de la

demande sur le marché de la location.

Le parc de logements du Centre-Ville de Condé-sur-Noireau n’est pas adapté à la

demande, alors qu’il existe une demande de personnes vieillissantes pour du logement

proche des commerces et services.

Cependant, l’absence d’ascenseur (symptomatique des parcs de la reconstruction

comme Condé-sur-Noireau) s’avère pénalisante. Or, l’âge des propriétaires est souvent une

source de blocage pour engager les travaux nécessaires de remise à niveaux de ces

immeubles locatifs et a fortiori installer des ascenseurs.

D’autres freins à la location ont été relevés par les professionnels de l’immobilier. Il

s’agit tout d’abord du bruit ; les ménages sont réticents à l’idée de louer rue de Vire ou rue

Saint Martin car ce sont des voies de grands passages et les logements ne disposent pas

d’isolation phonique. Ensuite, les ménages sont également vigilants et attentifs à l’étiquette

énergétique, afin d’éviter des charges trop élevées. De vastes travaux sur l’isolation qu’elle

soit phonique ou thermique apparaissent donc indispensables. Cependant, les immeubles du

parc locatif sont vieillissants, et les coûts de travaux à réaliser sont souvent élevés. Il faut

donc qu’il y ait des moyens financiers pour inciter aux travaux, même si cela restera difficile

avec les bailleurs âgés.

La consultation des annonces immobilières concernant le territoire de la

Communauté de Communes a permis de distinguer plusieurs types de biens sur le marché

de la location. Au total, seulement 30 annonces de location ont pu être consultées.

Les logements disponibles à la location sont majoritairement des appartements

situés dans la ville centre de Condé-sur-Noireau : 87% concernent des appartements, soit 26

annonces, pour seulement 4 maisons. Il s’agit essentiellement de maisons anciennes en

campagne et de maisons de ville.

De plus, 27 des 30 annonces consultées concernent des biens situés à Condé-sur-

Noireau.

appartement 26

87%

maison 4

13%


46

UN NIVEAU DE LOYERS ACCESSIBLE

Les loyers recueillis auprès de la presse spécialisée et des agences immobilières nous

ont permis d’estimer les montants moyens des loyers pratiqués sur le secteur d’étude.

Loyers pratiqués par type de logement – VILLE DE Condé-sur-Noireau – Presse spécialisée 2013

studio/T1 2 190 € 252 € 221 € - - - -

T2 11 260 € 430 € 332 € 1 325 € 325 € 325 €

T3 10 295 € 420 € 373 € 1 330 € 330 € 330 €

T4 1 450 € 450 € 450 € - - - -

T5 1 590 € 590 € 590 € - - - -

T6 et plus - - - - - - - -

Loyer moyen

Maisons

Nombre de

logements

Appartements

Nombre de

logements

Loyer

maximum

Loyer

minimum

Loyer

maximumLoyer moyen

Loyer

minimum

Loyers pratiqués par type de logement – AUTRES COMMUNES DE LA CDC – Presse spécialisée 2013

studio/T1 - - - - - - - -

T2 - - - - - - - -

T3 - - - - 1 400 € 400 € 400 €

T4 - - - - 1 490 € 490 € 490 €

T5 - - - - - - - -

T6 et plus - - - - - - - -

Appartements Maisons

Nombre de

logements

Loyer

minimum

Loyer

maximumLoyer moyen

Nombre de

logements

Loyer

minimum

Loyer

maximumLoyer moyen

La plupart des biens mis en location se situent à Condé-sur-Noireau et sont des

appartements. Seuls 1 appartement en location est situé en dehors de la ville centre. Les

maisons individuelles sont plus rares sur le marché de la location.

Les loyers sont variables selon le nombre de pièces et le type de logement : Les petits logements (T1 et T2) sont les plus nombreux (13 biens) et sont en

totalité des appartements. Le montant du loyer varie :

- pour un logement d’une pièce, de 190€ pour un studio de 23m² à 252€

charges comprises pour un appartement de 43m².

- Pour un T2, les loyers varient de 260€ pour un T2 de 35m² situé dans

un immeuble ancien à Condé-sur-Noireau à 430 € pour un T2 de 23m²

à 430€ charges comprises pour un appartement neuf de 2 pièces et de

42m². Pour les 2 pièces les surfaces varient du simple au double (de 28

à 60 m²). Pour les T3, les loyers sont également variables :

- Pour un appartement, les loyers varient de 295€ pour un bien de 50m²

dans un immeuble ancien à Condé-sur-Noireau, à 420 € pour un bien

de 51 m² dans un immeuble ancien à Condé-sur-Noireau, mais avec

terrasse et garage.


47

Les loyers des grands logements (T4 à T6 et plus) sont au nombre de 3. Ils

s’échelonnent entre 450 € pour un appartement de type 4 en duplex à Condé-

sur-Noireau et 590€ pour un appartement de 160m² disposant d’un grand

garage.

Ces résultats mettent en exergue des niveaux de loyers plutôt accessibles. Pour la

ville de Condé-sur-Noireau qui concentre la majorité du parc locatif privé, le prix moyen

(6,9€/m²) est très légèrement supérieur à la moyenne communautaire de 6,7€/m². Cela est

dû d’une part au faible échantillonnage de locations extérieures à la ville centre mais

également au fait que les autres communes disposent le plus souvent de biens de taille plus

importante qui naturellement ont un prix au m² inférieur par rapport aux petits logements.

Loyers moyens pratiqués par type de logement – CC du Pays de Condé et de la Druance – Presse 2013

Type Prix moyenSurface

moyenne

Loyer mensuel

moyen

T1 7,1 €/m² 33 m² 234 €

T2 7,7 €/m² 45 m² 347 €

T3 6,6 €/m² 57 m² 376 €

T4 4,5 €/m² 100 m² 450 €

T5 3,7 €/m² 160 m² 592 €

Les données font par ailleurs apparaître un niveau de loyers moyen inférieurs aux

plafonds règlementaires fixés par l’Anah :

Condé

Sur

Noireau

AUTRES

COM.

Condé

Sur

Noireau

AUTRES

COM.

Condé

Sur

Noireau

AUTRES

COM.

Condé

Sur

Noireau

AUTRES

COM.

Loyer intermédiaire avec travaux 8,60 € 7,60 € 7,50 € 7,00 € 6,80 € 5,90 € 5,50 € 5,00 €

Loyer intermédiaire sans travaux 8,60 € 7,80 € 7,70 € 7,30 € 7,00 € 6,10 € 5,70 € 5,40 €

Loyer social avec travaux 6,32 € 6,10 € 6,00 € 5,80 € 5,20 € 5,00 € 4,80 € 4,60 €

Loyer social sans travaux 6,32 € 6,32 € 6,32 € 6,32 € 5,36 € 5,20 € 5,36 € 5,20 €

Loyer très social avec travaux 5,72 € 5,72 € 5,50 € 5,30 € 5,16 € 4,50 € 4,30 € 4,00 €

Loyer très social sans travaux 5,72 € 5,72 € 5,72 € 5,72 € 5,16 € 4,90 € 5,16 € 4,90 €

moins de 45 m² 45 à 64 m² 65 à 110 m² 111 m² et plusGrille de loyers plafonds Anah

2014

Néanmoins, les loyers relevés dans la presse sont parfois inférieurs aux loyers

conventionnés intermédiaires fixés par l’Anah. Ainsi, pour les logements de même

surface en loyer intermédiaire :

Un T2 est à 327 €/mois pour 347€ dans les annonces




48

En ce qui concerne le loyer social, si les loyers des petites surfaces en vente dans la

presse semblent supérieurs aux loyers conventionnés sociaux ; en revanche, la situation

s’inverse pour les plus grands logements :




LES TENDANCES DU MARCHE LOCATIF CONFIRMEES PAR LES ENQUETES EXHAUSTIVES

AUPRES DES HABITANTS

Le traitement des enquêtes ARIM constitue une seconde source pour évaluer les prix

pratiqués par type de logement sur le secteur, et précise les principales caractéristiques

sociodémographiques de leur occupation.

Sur les 412 questionnaires retournés, 56 concernent des locations de maisons ou

d’appartements, soit 13,6% du total des questionnaires traités. Les locations concernent

majoritairement des appartements (30 enquêtes sur 56). Les maisons de bourg concernent

par ailleurs 10 des questionnaires traités, et les pavillons 4.

Types de logements en location – Enquêtes ARIM 2014

Bien que les données recueillies dans

l’enquête ne puissent être considérées

comme un réel échantillon du marché du

logement locatif sur le secteur, ces dernières

permettent néanmoins de localiser une

partie du parc locatif privé au sein de ce

territoire.

Les locations traitées sont réparties sur l’ensemble du territoire intercommunal (sur 9

communes des 12 de la CDC). Cependant, on note qu’elles se concentrent pour les trois

quarts sur la ville de Condé-sur-Noireau. Les autres communes disposent d’au maximum 3

locataires ayant répondus au questionnaire.

Le tableau ci-dessous présente le niveau des loyers par type de logement sur le

secteur. Ces résultats confirment les écarts de loyers importants constatés dans l’analyse des

offres disponibles.

Loyers pratiqués par type de logement – Enquêtes ARIM 2014

T1 3 260 € 600 € 417 €

T2 12 275 € 446 € 373 €

T3 16 320 € 530 € 430 €

T4 19 159 € 650 € 451 €

T5 4 480 € 658 € 579 €

T6 et plus 2 620 € 630 € 625 €

Nombre de

logements

Loyer

minimum

Loyer

maximum

Loyer

moyen

Ainsi, pour un même type de logement, les écarts peuvent parfois varier considérablement.

appartement 50%

maison de bourg

23%

pavillon 18%

autre 9%


49

Loyers moyens par typologie des logements – Enquêtes ARIM 2014

AppartementMaison de

bourgPavillon Autres

T1 495 € - - 260 €

T2 392 € 327 € - 400 €

T3 433 € 500 € - 320 €

T4 426 € 456 € 585 € 390 €

T5 - 658 € - 540 €

T6 et plus 630 € - 620 € -

Les loyers sont donc variables suivant le nombre de pièces et le type de logement : Les petits logements, de 1 et 2 pièces, concernent quasi exclusivement des

appartements.

Les logements de 3 pièces concernent aussi bien des appartements que des

maisons de bourg. On retrouve les loyers les plus élevés pour les maisons de

bourgs.

Les grands logements (T4 à T6), plus nombreux, sont constitués

d’appartements et de maisons individuelles avec ou sans jardin. Les loyers

s’échelonnent entre 159€ au minimum pour un type de bien non précisé de 4

pièces principales à 658€ au maximum pour une maison de bourg à Condé-

sur-Noireau de type 5, datant des années 1960-70.

Ces variations sont essentiellement liées au niveau de confort du logement, au type

de bien, à sa localisation, mais sont aussi en fonction de l’ancienneté du locataire. Aussi, des

personnes occupant depuis plus de 20 ans le même logement paient des loyers

sensiblement inférieurs à la moyenne observée correspondante.

Parallèlement, les loyers les plus élevés concernent des maisons individuelles et

principalement des pavillons récents avec jardin offrant tous les éléments de confort et un

bon état général.

Les offres de locations sont principalement concentrées dans la ville centre de

Condé-sur-Noireau, mais les biens dans le parc ancien ne sont pas toujours en bon état.

UNE INSATISFACTION LIMITEE DES LOCATAIRES VIS-A-VIS DE LEUR LOGEMENT

Nous constatons dans le chapitre consacré aux enquêtes que la rotation au sein du

parc locatif privé est un phénomène non négligeable avec un quart des locataires occupant

leur logement depuis deux ans ou moins et 39 % depuis moins de 5 ans.

Certains éléments contenus au sein des enquêtes nous apportent quelques éléments

de compréhension. En effet, si d’une part les personnes se déclarant insatisfaites par leurs

conditions de logement sont peu nombreuses (12,4 % des locataires interrogés) ; d’autre

part, plusieurs jugements négatifs envers des aspects particuliers des constructions sont

exprimés.


50

D’une manière générale, les locataires se montrent donc critiques vis-à-vis de l’état

de leur logement. Ainsi, une majorité estime qu’au moins un des éléments du bâti est en

mauvais état.

Proportion de ménages

concernés

Charges de chauffage trop élevées 52,7%

Gros œuvre (état moyen à vétuste) 20,9%

Façade (état moyen à vétuste) 34,7%

Problèmes d’humidité 25,7%

Absence d’isolation phonique 47,1%

Absence d’isolation thermique 25,5%

Menuiseries (état moyen à vétuste) 26,0%

Installation électrique vétuste 16,5% Source : enquêtes ARIM 2014

Les principaux motifs d’insatisfaction invoqués sont liés au manque ou à l’insuffisance

d’isolation phonique des logements et d’isolation thermique qui engendre des coûts de

chauffage élevés et des problèmes d’humidité. Ainsi, près de 52,7 % des locataires estiment

que leurs charges sont trop élevées.

L’aspect des façades ainsi que les menuiseries sont également pointés du doigt.

La rotation constatée au sein du parc de logement privé du territoire s’explique en

grande partie par des conditions de logements qui ne correspondent pas aux attentes des

locataires actuels.

L’inconfort et l’inadaptation des logements ressortent ici avec acuité, phénomènes

d’autant plus accentués que le parc de logement locatif est ancien. Il apparaît également

qu’une priorité doit être donnée à l’amélioration des performances énergétiques des

logements afin de limiter le coût des charges qui pèsent sur le budget des ménages.


51

2.3 UNE OFFRE LOCATIVE SOCIALE CONCENTREE SUR CONDE-SUR-NOIREAU :

Face à un marché locatif privé élevé et une offre insuffisante, le parc locatif social

offre une réponse au public aux revenus les plus modestes.

UNE OFFRE ESSENTIELLEMENT COLLECTIVE ET CONCENTREE SUR CONDE-SUR-NOIREAU

D’après les données FILOCOM 2011, le parc locatif social de la Communauté de

Communes du Pays de Condé et de la Druance compte 704 logements dont 687 à Condé-sur-

Noireau, soit 97,6%. L’offre est donc concentrée dans la ville centre.

Seules 2 autres communes disposent de quelques logements sociaux : Saint-Denis-

de-Méré et Saint Germain Du Crioult. Les logements collectifs sont nettement majoritaires et là encore regroupés sur

Condé-sur-Noireau. Le parc locatif social représente 16% du parc des résidences principales

de la ville.

Selon les données recueillies auprès des sites internet des principaux bailleurs

sociaux (Calvados Habitat et Logipays), la CDC compte 815 logements sociaux dont 786 sont

situés à Condé-sur-Noireau :

Nombre %

Saint Denis De Méré 13 1,6%

Saint Germain Du Crioult 16 2,0%

Condé Sur Noireau 786 96,4%

Total CDC Condé Sur Noireau 815 100%

UNE MAJORITE DE GRANDS LOGEMENTS

Nous allons caractériser plus précisément le parc locatif social d’une part avec le

fichier Filocom 2011, d’autre part à l’aide des données des principaux bailleurs sociaux du

territoire, soit un parc de 815 logements.

Taille des logements du parc locatif social – FILOCOM 2011

TOTAL

Condé Sur Noireau 22 3,2% 150 21,8% 282 41,0% 180 26,2% 53 7,7% 687

CdC du Pays de Condé

et de la Druance 22 3,1% 153 21,7% 291 41,3% 185 26,3% 53 7,5% 704

Calvados 2 812 5,6% 8 635 17,1% 20 106 39,9% 15 260 30,3% 3 623 7,2% 50 436

moins de 35 m² 35 à 54 m² 55 à 75 m² 75 à 94 m² 95 m² et plus

Les petits logements, très rares (et en totalité situés à Condé-sur-Noireau) sont

proportionnellement moins nombreux sur le territoire d’étude qu’à l’échelle

départementale.

Parallèlement, ce sont les logements de 55 à 75 m², correspondant à des logements

de type 3 ou 4, qui sont les plus représentés avec 41% du parc. Les données des bailleurs

sociaux nous permettent d’appréhender le parc locatif social plus en profondeur.


52

Typologie des logements du parc social (site internet Calvados Habitat)

TOTAL

CdC Condé Intercom 30 4,2% 148 20,5% 248 34,4% 188 26,1% 107 14,8% 721

T1/T1 bis T2 T3 T4 T5 et plus

Les données du principal bailleur social, à savoir Calvados Habitat (qui concentre à lui

seul près de 89 % du parc social) viennent confirmer celles de Filocom. En effet les

logements de taille moyenne, de 3 pièces, sont les plus représentés dans le parc avec 248

logements soit près de 34 % du parc. Les petits logements sont rares : les T1 ne représentent

que 4 % environ du parc. Néanmoins, les logements de deux pièces sont plus nombreux,

notamment dans la ville centre.

Il faut également noter que le nombre de très grands logements (T5 et plus) n’est pas

négligeable. Ceux-ci représentent en effet presque 15 % du parc.

DE NOMBREUX MENAGES ELIGIBLES POUR L’ACCES AU PARC HLM

Au-delà de l’offre en logements locatifs sociaux, il est intéressant de se pencher sur

les chiffres de la clientèle potentielle du parc social par le biais des niveaux de ressources des

habitants du territoire d’étude. Effectivement, les données issues du fichier Filocom

permettent de quantifier le nombre de ménages qui se situent en dessous de 100% des

plafonds de ressources requis pour l’entrée en logement social.

Revenus des ménages par plafonds HLM - FILOCOM 2011

Nbre % Nbre %

Condé Sur Noireau 362 14,6% 1 810 73,2%

CdC du Pays de Condé et

de la Druance524 12,2% 3 062 71,2%

CALVADOS 27 818 9,7 % 171 468 59,5 %

BASSE NORMANDIE 64 674 10,2 % 397 432 62,7 %

Rev.Impos. < 30%

Plafond HLM

Rev.Impos. < 100%

Plafond HLM

Au total, ce sont plus de 3 062 ménages, soit 71,2% des ménages de la communauté

de communes, qui pourraient prétendre à l’accès dans un logement HLM.

Si l’on se penche sur ceux dont les ressources sont inférieures à 30% de ces mêmes

plafonds, le nombre de demandeurs potentiels est loin d’être négligeable. Ce constat

souligne la nécessité de développer, parallèlement au parc social, un parc locatif privé aux

loyers accessibles au plus modestes.


53

La prépondérance du statut de propriétaire occupant est l’une des caractéristiques

majeures de ce territoire. Le marché immobilier local, bien que concerné par les locations,

est presque entièrement tourné vers la vente de biens immobiliers.

3.1 LA PREPONDERANCE DE LA MAISON INDIVIDUELLE PARMI LES BIENS DE VENTE

Les types de biens en vente (PRESSE SPECIALISEE 2013)

Sur les 98 annonces de vente consultées, le logement individuel concerne une grande

partie des offres de vente. En effet, seules 13 annonces concernent la vente d’appartements

ou d’immeubles sur le secteur.

Les biens immobiliers mis en vente recouvrent une gamme peu variée de logements.

Ainsi, pavillons, maisons de bourg, maisons anciennes se concentrent sur le marché local.

Deux types de biens sont toutefois majoritaires sur l’ensemble des ventes : la maison

de bourg et le pavillon.

Sur les 98 annonces consultées, 33% concernent des maisons de bourg.

Les pavillons, qui ont la particularité d’être plus récents, plus fonctionnels et d’offrir

des volumes plus grands représentent 30% des offres recueillies. Parmi ceux-ci, on

dénombre trois maisons dîtes d’architectes et une maison « villa ».

L’autre grande partie des offres (environ 21%) représente les maisons anciennes.

Celle-ci recouvre des variétés de biens allant de la maison dite normande à la longère. Très

recherchées, elles ne sont pas toutes dotées du même niveau de confort et d’entretien.

Les segments restants de l’offre concernent des immeubles (9%) et des

appartements (4%).

3. L'accession à la propriété

Appartement 4%

Immeuble 9%

Corps de ferme

2%

Maison de bourg 33%

Pavillon 31%

Maison ancienne

21%


54

3.2 DES NIVEAUX DE COMMERCIALISATION VARIABLES

Le niveau des prix pratiqués diffère grandement en fonction du type de bien : Pour une maison ancienne : le prix moyen de vente moyen se monte à environ

98360€ et la fourchette des prix s’avère relativement large : de 25 000€ pour une

maison en pierre de 70 m² à rafraîchir, à 199 500€ pour l’acquisition d’une ancienne

longère de 160 m² sur une parcelle de 5 700 m² constitué de plusieurs

dépendances. Pour un bien à restaurer, le prix de vente moyen est de 32 250€.

Pour un immeuble : il faut compter en moyenne un prix de 128 767€, le bien le

moins cher est un petit immeuble de seulement 180m² et 9 pièces à 74 200€, tandis

que le plus cher s’élève au prix de 262 000€. Ce bien est constitué de 5

appartements (F1 et F2) pour un total de 374 m².

Pour un appartement : les prix de vente moyens se situent autour de 48 090€ et

s’échelonne entre 24 800€ pour un appartement de 3 pièces de 31 m² dans un

immeuble ancien, et 78 000€ pour un loft de 62m² et 4 pièces, refait à neuf et

disposant d’une cave et place de parking.

Pour une maison de bourg : il faut compter en moyenne 96 658€, et les prix sont

compris entre 22 512 € pour une maison de trois pièces (35 m²) avec une efficacité

énergétique faible (étiquette G), et 192 000€ pour une maison de 133m² et 5 pièces

en pierre disposant d’un grand garage.

Pour un pavillon : les prix de vente moyens affichés se situent autour de 167 820€

et les prix varient de 50 000 € pour un bien ancien mitoyen de 3 pièces en étiquette

énergétique G et 331 200 € pour une maison dite « d’architecte » de 250 m² et 7

pièces. Ce bien dispose également d’un grand terrain de 8 600 m², ainsi que de

particularités rares telles qu’une piscine intérieure chauffée ou encore un sauna.

Prix moyen de vente – presse immobilière 2013

Appartement PavillonMaison

ancienneImmeuble

T1 25 560,00 € - - -

T2 - - 29 000 € -

T3 24 800,00 € 62 500 € 75 723 € -

T4 71 012,00 € 147 330 € 59 576 € -

T5 - 159 619 € 152 900 € -

T6 - 196 400 € 199 500 € 105 727 €

T7 et plus - 196 206 € 153 717 € 131 283 €

Surface moy. 46 m² 126 m² 103 m² 216 m²

Qu’il s’agisse du marché de la location ou de celui de la vente, la grande majorité

des biens se situe à Condé-sur-Noireau : 60 des 98 annonces consultées ont été relevées

dans cette ville (61 %).

Une différence notable apparait par ailleurs entre le marché de vente et celui de la

location. En effet, si celui de la location est largement dominé par les appartements, celui

de la vente concentre plutôt des biens de type individuels.


55

4.1 DES BOURGS REGROUPES AUX CARREFOURS DES VOIES DE COMMUNICATION

Le développement urbain de la plupart des communes s’est effectué en priorité en

tâche d’huile, le long des voies de circulation.

L’habitat dispersé et les nombreux petits hameaux, en lien avec l’activité agricole

longtemps prépondérante, reste cependant importants dans les communes rurales.

Vue aérienne de Condé-sur-Noireau (géoportail)

La ville de Condé-sur-Noireau se situe à la confluence entre deux cours d’eaux que

sont la Druance et le Noireau, tous deux des affluents de l’Orne. De plus, La communauté de

communes se trouve au cœur du bocage normand, aux confins de la Suisse Normande et des

bocages flériens et virois

Lors de la Libération du 6 juin 1944, Condé-sur-Noireau subit les bombardements

stratégiques alliés et est détruite à 95%. Toutefois, la ville conserve un petit nombre de bâtis

historiques.

4. Morphologie urbaine et architecture


56

4.2 UN PATRIMOINE HISTORIQUE IMPORTANT

La Communauté de Communes du Pays de Condé et de la Druance comporte

quelques monuments historiques classés ou inscrits (site de la Direction Régionale des

Affaires Culturelles de Basse Normandie)

Condé-sur-Noireau

Maison dite Galland-Duclos 23 rue Dumont D’Urville XVIIIème siècle

Maison Grande rue XIXème siècle

Verrière La Crucifixion Eglise Saint Martin XVème siècle

Pontécoulant

Château XVI – XVII –XVIIIème siècle

Domaine départemental Parc du château

Le Plessis Grimoult

Ancien prieuré XIXème siècle

Saint-Vigor-des-Mézerets

Eglise XVème siècle

Château de Pontécoulant (source : Calvados tourisme) Eglise Saint Martin à Condé-sur-Noireau (source :

wikipedia)

La présence de ce patrimoine classé ou inscrit implique des périmètres de protection au sein

desquels une attention particulière est portée à toute intervention sur le bâti.

http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/a/ae/Cond%C3%A9-sur-Noireau_-_St._Martin_(2).jpg


57

4.3 DES STYLES ARCHITECTURAUX VARIES

Les caractéristiques architecturales du patrimoine bâti du secteur sont intimement

liées à son histoire économique et notamment à sa vocation essentiellement agricole. Le

bâti traditionnel offre encore de nombreux exemples d’architecture rurale et urbaine

caractéristiques du Bocage. Ce territoire bénéficie en effet d’une forte typicité de son

patrimoine bâti rural. Sa qualité tient à la combinaison de plusieurs facteurs : La volumétrie des bâtiments,

La diversité des matériaux utilisés (pierre, torchis…),

La disposition et la dispersion des bâtiments selon leur fonction,

La structure végétale intégrant le bâti.

LES MAISONS DE MAITRE :

L’implantation de ces bâtisses se fait généralement en milieu de parcelle ou le long

de la voirie. Ces maisons comptent souvent 3 niveaux (R+2 ou R+1+comble aménagé) et

possèdent une volumétrie importante. Ces édifices composés essentiellement de pierres,

dévoilent un véritable travail d’ornementation. En effet, ces maisons sont caractérisées par

un travail effectué sur l’encadrement des fenêtres. La réalisation des encadrements est

généralement en pierre de taille ou en brique. Les linteaux forment la partie la plus travaillé

et techniquement la plus diversifiée. De plus, les fenêtres sont généralement accompagnées

de ferronnerie.

Rue Saint Martin à Condé-sur-Noireau Rue Saint Martin à Condé-sur-Noireau

Des volumes importants et une symétrie avec les menuiseries

La symétrie et l’ordonnancement des façades de certaines maisons de maître

respectent la composition classique. Cet ordonnancement géométrique traduit une

recherche de composition.


58

LES MAISONS DE BOURG :

Mitoyennes et alignées le long de la rue, elles font partie d’un ensemble cohérent.

L’alignement du front bâti le long de la voirie, exerce un effet de continuité du bâti. Cette

emprise du front bâti entraine un rythme homogène et régulier. Ces maisons se tiennent

essentiellement sur trois niveaux (R+2 ou R+1+comble aménagé).

On peut observer une implantation chronologique du bâti selon le type de matériaux

utilisés. En effet, les maisons en pierre, couramment localisées dans les communes rurales,

apparaissent plus anciennes. De plus, celles-ci sont caractérisées par un travail sur les

contours des fenêtres. En effet, les encadrements sont généralement en pierre de taille. Les

linteaux monolithiques droits sont les plus utilisés pour l’embellissement des fenêtres.

Les maisons sont réalisées par une maçonnerie apparente ou enduite. Ainsi, la

structure des maisons est composée de façon à participer au rythme de la façade.

Rue Saint Martin à Condé-sur-Noireau Route de Condé-sur-Noireau à St Germain Du Crioult

Alignées le long des voies, les maisons de bourg se tiennent généralement sur 3 niveaux

LES IMMEUBLES :

Datant principalement de la reconstruction, ces immeubles se situent pour une

grande majorité si ce n’est la totalité sur la commune de Condé-sur-Noireau. Ils sont d’une

hauteur relativement importante, allant de R+2 + comble aménagé à R+4. Si certains ont un

aspect traditionnel à savoir les façades en pierre, une toiture à double pente, et des fenêtres

à lucarne. En revanche, d’autres immeubles révèlent des formes architecturales et

matériaux plus modernes. Ainsi, certains disposent d’une toiture terrasse, les ouvertures

sont symétriques, les façades sont en enduit ou essentage en ardoise.

Immeubles de la reconstruction, rue de la Bataille à

Condé-sur-Noireau Rue Elisée Loiselet à Condé-sur-Noireau


59

Quai des Challouets à Condé-sur-Noireau

LES MAISONS INDIVIDUELLES D’APRES-GUERRE :

Nombreuses, ces maisons se situent souvent sur le territoire de la commune de

Condé-sur-Noireau. Ces maisons peuvent être aménagées de façon individuelle en milieu de

parcelle ou sous forme de maisons jumelées. Leurs volumes restent traditionnels avec un

plan carré, une distribution centrale, une toiture à quatre pentes et un rez-de-chaussée

généralement surélevé sur sous-sol complet. Ce type de bâti présente un caractère plus

moderne et plus massif composé de parpaings agglomérés et de murs de béton

préfabriqués. La pierre a alors été utilisée à des fins esthétiques en parement extérieur.

Maisons en mitoyenneté boulevard du onze novembre à

Condé-sur-Noireau

Pavillon d’après-guerre à Proussy

Situées en milieu de parcelle, les masions d’après guerre se caractérisent par une toiture à quatre pentes et rez-de-chaussée surélevé sur sous-sol complet

LES MAISONS INDIVIDUELLES RECENTES : Ces maisons individuelles sont communément situées dans les lotissements depuis la

fin des années 70. Ces lotissements apparaissent comme homogènes, avec des

caractéristiques similaires : maison en milieu de parcelle, jardinet et jardin plus grand en

fond de parcelle, maison sur deux niveaux (R+comble aménagé).


60

Au niveau du bâti, les maisons sont essentiellement composées d’un garage avec un

accès par le grand portail et un petit portail réservé au piéton. Les couleurs des maisons

sont similaires avec une dominance de blanc et de bleu du à l‘enduit imprégné sur les murs

et aux ardoises située sur les toits. Cette façade se retrouve dans tous les différents

lotissements mais avec une disposition et des spécificités selon les lotissements.

Pavillon récent, rue Motte de Luttre à Condé-sur-Noireau

Lotissement pavillonnaire à Saint Germain du Crioult

Situées en milieu de parcelle comme les maisons individuelles d’après guerre, les maisons individuelles récentes sont souvent de plain pied et présentent majoritairement des toitures à deux pentes

LES FERMES :

Reconnaissable grâces aux différentes annexes agricoles (grange, hangar, étables,

charreteries…), le corps de ferme occupe un parcellaire important. Le bâti des exploitations

agricoles est souvent disposé de façon dispersée, avec une répartition regroupée autour

d’une cour ouverte, sans que les bâtiments se rejoignent aux angles de la cour. Implantés au

sein d’herbages, ces bâtiments de pierre ou en enduit offrent des proportions harmonieuses.

La partie logement est souvent préservée et bien entretenue. Toutefois, certaines

annexes agricoles anciennes sont parfois dégradées et sont laissées pour compte, faute

d’entretien. De plus, de nombreuses couvertures sont désormais en tôle, ce qui tend à

accentuer l’aspect vétuste de ces constructions.

Une exploitation agricole au Thieul à

Saint Denis De Méré Une habitation et ses annexes agricoles aux Grillettes

à La Chapelle Engerbold

Les corps de ferme se distinguent par la présence d’annexes à vocation agricoles souvent moins bien entretenues que les batiments principaux


61

RESULTATS DES ENQUETES

EXHAUSTIVES

III. Résultats des enquêtes exhaustives


62

UN TAUX DE RETOUR IMPORTANT

Des enquêtes ont été distribuées à l’ensemble des foyers de la Communauté de

Communes. 3.502 foyers ont ainsi été destinataires du questionnaire d’enquête sur le

territoire.

Au 25 février 2014 le nombre d’enquêtes restituées est de 412, soit environ 12 % des

ménages concernés (pour 17 des questionnaires, la commune n’a pas été précisé). Ce taux

de réponse est assez significatif pour donner une vision réaliste du territoire.

Taux de réponse – CdC du Pays de Condé et de la Druance – Enquêtes ARIM 2014

Nbre enquête

reçues

Nbre foyers

enquêtés Taux de réponse

Condé Sur Noireau 216 1774 12,2%

Saint Denis De Méré 25 314 8,0%

La Villette 13 72 18,1%

Le Plessis Grimoult 11 136 8,1%

La Chapelle Engerbold 3 46 6,5%

Lassy 13 139 9,4%

Lénault 8 78 10,3%

Périgny 3 22 13,6%

Pontécoulant 5 40 12,5%

Proussy 21 157 13,4%

Saint Germain Du Crioult 44 350 12,6%

Saint Jean Le Blanc 17 130 13,1%

Saint Pierre La Vieille 6 145 4,1%

Saint Vigor Des Mézerets 10 99 10,1%

Sans réponse 17

TOTAL 412 3502 11,8%

Les taux de réponse les plus importants ont été enregistrés par les communes de La

Villette, Périgny, Proussy et Saint Jean Le Blanc, avec respectivement, 18, 14, 13,5 et 13%

des ménages qui ont répondu à l’enquête. La ville centre Condé-sur-Noireau n’est pas en

reste avec un taux raisonnable de 12,2%.

Dans la plupart des communes, le taux de réponse est également supérieur à 10 %,

seules 5 communes sur 14 enregistrent des taux de retour inférieurs.

Dans l’ensemble, les ménages de la Communauté de Communes du Pays de Condé et

de la Druance se sont donc montrés intéressés dans la démarche de l’OPAH.


63

1.1 UNE MAJORITE D’HABITATIONS ANCIENNES

Rappel FILOCOM 2011 :

Une part importante de logements anciens :

41 % datent d’avant 1949,

36 % ont été construits entre 1949

et 1974, période de la

reconstruction

Seulement 10 % des logements ont

été construits depuis 1990.

Les enquêtes ARIM viennent

confirmer la prédominance des logements

anciens.

Ainsi, sur les 412 questionnaires

traités, 38 % concernent des habitations

datant d’avant 1949.

Néanmoins, les enquêtes intègrent

l’évolution récente de la construction,

puisque 7% des habitations ont été

construites après 1996, soit 31 logements.

Une grande majorité des foyers

enquêtés peut toutefois prétendre aux aides

de l’Anah (le logement doit avoir plus de 15

ans), sous conditions de ressources pour les

propriétaires occupants.

1. Les caractéristiques du bâti

avant 1949 41% 1949-1974

36%

1975-1989 13%

1990-2010 10%

Avant 1949 38%

1949-1974 31%

1975-1996 17%

Sans rép 8%

Après 1996 7%


64

1.2. TYPOLOGIE DU BATI

UNE PREPONDERANCE DE L’HABITAT INDIVIDUEL

L’habitat individuel (maisons de bourg et pavillons) reste largement majoritaire sur le

territoire de la Communauté de Communes : 67 %, qui se partagent de manière assez

équitable entre pavillons (36,4 %) et maisons de bourg (30,6 %).

Nombre

d’enquêtes %

Nombre

d’enquêtes %

Immeuble d’habitation 50 23,1% 51 12,4%

Maison de bourg 58 26,9% 126 30,6%

Pavillon 93 43,1% 150 36,4%

Autres 12 5,6% 76 18,4%

Sans réponse 3 1,4% 9 2,2%

TOTAL 216 100% 412 100%

Type d’habitation

Ville de Condé-sur-NoireauCdC du Pays de Condé et de la

Druance

Toutefois, les données pour la ville

de Condé-sur-Noireau peuvent être

analysées séparément. En effet, sur la ville

centre, l’habitat collectif représente 23% des

enquêtes, pour seulement 12 % à l’échelle

de l’intercommunalité. Le poids de l’habitat

individuel n’est toutefois pas négligeable, en

particulier le pavillon qui représente 43 %

des enquêtes de la ville de Condé-sur-

Noireau.

Si l’habitat collectif est un peu plus présent sur le territoire condéen, il s’agit souvent

d’immeubles de petite hauteur. Dans le cadre de l’OPAH, des aides spécifiques pourront être

attribuées pour les parties communes des immeubles collectifs.

DES MATERIAUX DE CONSTRUCTION VARIES

Si une majorité des façades est en pierre, on retrouve également sur le secteur de

nombreuses maisons en enduit (ciment ou peint). Le reste des constructions sont en

briques, matériaux caractéristiques de l’architecture locale, et en bois ou agglos. Certaines

façades associent en outre plusieurs matériaux, notamment la brique pour les modénatures.

Une attention particulière sera donc portée aux habitations construites en matériaux

traditionnels dans le cadre de l’OPAH.

Enduit

cimentPierre Briques Autres

188 211 12 16Matériaux des façades


65

UN BATI PEU DEGRADE MAIS DES AMELIORATIONS A ENVISAGER

L’état du bâti est évalué selon 4 indicateurs : le gros œuvre, le revêtement des

façades, la toiture et les menuiseries.

Une majorité des foyers interrogés estime qu’au moins un des éléments du bâti est

dans un état moyen voire vétuste. Néanmoins, près de 81 % des résidents enquêtés se montrent satisfaits de leur

logement tandis qu’ils souhaitent, pour 46 % d’entre eux, réaliser des travaux.

Etat des éléments du bâti par commune – Enquêtes ARIM 2014

Moyen Vétuste Cumul Moyen Vétuste Cumul Moyen Vétuste Cumul Moyen Vétuste Cumul

Condé Sur Noireau 17% 3% 20% 27% 6% 33% 15% 12% 27% 26% 9% 35%

Saint Denis De Méré 20% 0% 20% 28% 12% 40% 20% 8% 28% 36% 4% 40%

La Villette 15% 8% 23% 31% 15% 46% 15% 16% 31% 15% 8% 23%

Le Plessis Grimoult 9% 9% 18% 36% 18% 54% 0% 9% 9% 27% 27% 54%

La Chapelle Engerbold 0% 0% 0% 33% 0% 33% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Lassy 23% 0% 23% 46% 0% 46% 38% 0% 38% 46% 8% 54%

Lénault 12% 13% 25% 25% 13% 38% 12% 13% 25% 13% 12% 25%

Périgny 0% 0% 0% 33% 0% 33% 0% 0% 0% 67% 0% 67%

Pontécoulant 20% 20% 40% 20% 0% 20% 40% 0% 40% 40% 0% 40%

Proussy 14% 0% 14% 28% 5% 33% 28% 5% 33% 14% 5% 19%

Saint Germain Du Crioult 16% 0% 16% 18% 9% 27% 14% 2% 16% 16% 2% 18%

Saint Jean Le Blanc 23% 12% 35% 18% 17% 35% 35% 0% 35% 35% 12% 47%

Saint Pierre La Vieille 50% 0% 50% 50% 17% 67% 0% 17% 17% 33% 17% 50%

Saint Vigor Des Mézerets 20% 10% 30% 40% 10% 50% 30% 20% 50% 20% 20% 40%

TOTAL 17% 4% 21% 27% 8% 35% 17% 9% 26% 25% 9% 34%

Gros Œuvre Menuiseries ToitureFaçades

De façon globale, le bâti n’apparaît pas particulièrement détérioré. Dans certaines

communes, les pourcentages peuvent sembler élevés. Cependant, le nombre restreint de

répondants au questionnaire peut l’expliquer. L’état dégradé des habitations concerne en

premier lieu les façades (35 %) et la toiture (34 %).

Concernant les menuiseries, 26 % des habitations présentent des dégâts.

Seules 21 % des habitations présentent des dommages de gros œuvre, dont 4% sont

dans un état de vétusté avancée.

Enfin, pour 24 % des habitations enquêtées (97 ménages), les façades nécessiteraient

des travaux


66

2.1. LA TYPOLOGIE DES LOGEMENTS

Rappel INSEE 2011 :

Le parc de résidences principales de la Communauté de Communes du Pays de

Condé et de la Druance est constitué d’une majorité de grands logements : les 4

pièces et plus représentent près de 70 % du parc,

Les petits logements sont sous représentés : 11,6 % de T1 et T2, dont une large

majorité est située dans la ville de Condé-sur-Noireau,

Les très grands logements (T5 et plus) sont sous représentés dans la ville centre

(30 % pour 41 % dans la Communauté de Communes).

UNE MAJORITE DE GRANDS LOGEMENTS PARFOIS SOUS-OCCUPES

Typologie des logements enquêtés – Enquêtes ARIM 2014

2. Les caractéristiques des logements

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces etplus

1,5%

10,1%

20,1%

27,4%

40,8%

2,2%

14,7%

26,1% 27,0% 30,1%

CDC Condé Sur Noireau

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

T1 T2 T3 T4 T5 T6 etplus

CDC du Pays de Condé et de laDruane

1,3% 7,6% 16,2% 32,2% 32,7% 9,9%

Ville de Condé Sur Noireau 1,4% 8,5% 18,9% 28,8% 32,1% 10,4%

1,3%

7,6%

16,2%

32,2% 32,7%

9,9%

1,4%

8,5%

18,9%

28,8%

32,1%

10,4%


67

Nous remarquons que le type de logement le plus fréquent chez les ménages

interrogés est celui de 4 pièces principales et plus. En effet 75 % des ménages enquêtés

occupent ce type de logement.

Les petits logements viennent eux aussi confirmer les données INSEE. Ils sont en effet

très peu présents parmi les enquêtes collectées avec seulement 8,9 % pour ce type de

logement.

Les logements de taille moyenne (T3) concernent quant à eux près de 16 % des

enquêtes et 19% sur la ville centre. En effet, ce type de logement est assez recherché, y

compris par les petits ménages (1 et 2 personnes).

Toutefois, les logements les plus représentés restent les T4 et T5. Les très grands

logements (T6 et plus) constituent une part d’environ 10 %.

Le périmètre de l’étude est un secteur à dominante rurale dans lequel l’habitat

individuel est majoritaire, ce qui explique le nombre important de grands logements

recensés lors de l’enquête.

Néanmoins, le développement d’une offre de logements de taille moyenne,

notamment dans la ville centre et les principaux bourgs, constitue souvent un enjeu pour

le maintien des personnes âgées à domicile et l’installation de jeunes disposant d’un

emploi ou d’une formation sur place.

DE NOMBREUX LOGEMENTS SOUS-OCCUPES

1 pers. 2 pers. 3 pers. 4 pers. 5 pers. 6 pers. et + TOTAL

1 pièce 1 2 0 0 0 0 3

2 pièces 15 7 2 0 1 0 25

3 pièces 27 26 4 2 0 0 59

4 pièces 27 61 15 13 3 0 119

5 pièces 19 66 13 11 9 1 119

6 pièces et + 4 16 4 3 7 2 36

TOTAL 93 178 38 29 20 3 361

Calcul de la sous-occupation et de la sur-occupation selon l’INSEE :

Sur occupation : Nb de pers.>ou=Nb de pièces + 2

Sous occupation : Nb de pers.<ou=Nb de pièces - 2 La sous occupation apparaît comme une des problématiques majeures, avec 241

foyers concernés. En effet, 82 % des T5 et 75 % des T6 et plus sont sous occupés.

Ce phénomène concerne aussi bien la ville centre (136 foyers sur 200, soit 68 % des

foyers enquêtés) que les autres communes du territoire.

Dans 92 % des cas, il s’agit de personnes seules ou en couple et dans 68,5 % des cas

de personnes âgées de plus de 60 ans qui occupent dorénavant un logement devenu trop

grand après le départ des enfants.

Les situations de sur-occupation restent très marginales. En effet, seul 1 foyer est

concerné par cette problématique. Il s’agit d’un ménage étant propriétaire occupant,

résidant à Lénault avec trois enfants à charge.

T1 T2 T3 T4 T5 T6 et +

Nombre moyen de

personnes par foyer1,66 1,65 1,68 2,2 2,4 3,1


68

2.2. UN CONFORT PARFOIS PRECAIRE DES LOGEMENTS

L’inconfort d’un logement se mesure à l’absence d’au moins un des éléments

suivants selon l’INSEE :

WC intérieur,

Salle de bain (baignoire ou douche)

Chauffage central (appareil fixe et conforme : chaudière ou convecteurs fixes

installés dans toutes les pièces)

Rappel INSEE 2011 :

Les données INSEE montrent que la part de résidences principales sans confort sur

le territoire de la CdC, est légèrement supérieure à la moyenne départementale. La

tendance est la même en ce qui concerne la ville centre,

Le confort partiel est aussi bien plus élevé sur le territoire d’étude qu’à l’échelle du

Calvados, presque du simple au double pour la CDC. Ce n’est pas le cas en revanche

pour Condé-sur-Noireau.

Ces logements inconfortables sont souvent des constructions anciennes datant du

début du siècle.

CDC Condé Intercom 162 3,8% 651 15,4%

Condé Sur Noireau 87 3,5% 129 5,3%

Département du Calvados 9 357 3,1% 31 015 10,4%

Sans confort Confort partiel

Le confort des logements - Enquêtes ARIM 2014

Ville de Condé Sur Noireau 10 4,9% 4 1,9% 2 1%

Autres communes 29 15,5% 1 0,5% 2 1%

CdC du Pays de Condé et de la Druance 39 9,9% 3 0,7% 6 1,5%

Sans Chauffage central Sans salle de bain Sans WC

Le taux d’inconfort issu de l’enquête apparaît globalement inférieur aux chiffres de

l’INSEE. Depuis le recensement, de nombreuses habitations ont en effet pu faire l’objet de

travaux. Il apparaît par ailleurs que 10% des habitations sont équipées d’une salle de bains

vétuste et 6 % d’un WC vétuste. La même donnée est de 10% pour le chauffage central.

Afin d’affiner notre étude sur les éléments de confort, nous étendons la liste de

critères à la présence ou non d’isolation thermique et phonique ainsi qu’à l’état de vétusté

des installations électriques et sanitaires :


69

Il apparaît donc que l’isolation phonique ou thermique est un problème dans les

constructions du secteur d’étude.

19 foyers ne disposent pas d’isolation phonique. Ils résident pour une grande partie à

Condé-sur-Noireau mais pas seulement. Ces foyers peuvent être incommodés par les bruits

extérieurs, notamment émanant de la circulation, mais également par les nuisances sonores

intérieures pour les ménages résidant dans des immeubles collectifs.

Par ailleurs, les installations électriques sont obsolètes pour 15 % des ménages

enquêtés. Une révision de ces installations apparaît donc nécessaire.

UNE ISOLATION THERMIQUE SOUVENT ABSENTE OU INSUFFISANTE

De nombreux foyers ne disposent pas d’une isolation thermique dans leurs

logements (104 foyers sur les 412 enquêtes retournées, en sachant que 70 personnes n’ont

pas répondus à cette question).

Par ailleurs, parmi les 259 habitations isolées sur le plan thermique, dans seulement

10 des cas il s’agit d’une isolation complète, à savoir menuiseries extérieures double vitrage

ou survitrage, doublage des murs ou isolation par l’extérieur et isolation des combles.

OUI 106 25,7%

NON 288 69,9%

Sans réponse 18 4,4%

TOTAL 412 100%

Problème d’humidité

Source : enquête ARIM 2014

L’absence d’isolation thermique, souvent combinée à un mode de chauffage

inadéquat engendre des problèmes annexes comme l’humidité.

Ainsi, dans les résultats de l’enquête il apparaît que 106 constructions sont

concernées par des problèmes d’humidité, soit 25,7 % des constructions.

Ces résultats viennent confirmer la nécessité d’un volet énergétique dans la future

OPAH. En effet, la réduction de la facture d’énergie mais également l’amélioration du

« confort thermique » dans les logements apparaît comme un enjeu fort.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Sansisolation

thermique

Sansisolationphonique

Installationélectriquevétuste

WC vétuste Salle debain vétuste

29%

57%

18%

6% 10%


70

Rappel INSEE 2011 :

Selon les données INSEE,

les propriétaires sont

majoritaires sur le

secteur d’étude. En effet

60 % des occupants sont

propriétaires de leur

logement,

Les locataires représentent tout de même près de 39 % des occupants, dont près de

43,5 % de locataires du parc social, surtout présent à Condé-sur-Noireau.

UNE MAJORITE DE PROPRIETAIRES MOBILISES PAR L’ENQUETE

Les enquêtes réalisées viennent confirmer la prépondérance des propriétaires sur le

secteur d’étude, et les propriétaires occupants sont même largement majoritaires parmi les

réponses enregistrées (83,7 % contre 60 % pour l’INSEE en 2011).

Répartition des enquêtes par statut d’occupation – Enquête ARIM 2014

Les locataires ne représentent que 14,5 % des enquêtes retournées. Ce chiffre, très

inférieur aux données du recensement INSEE, est en grande partie dû au fait que ces

derniers se montrent souvent moins intéressés par la procédure d’OPAH, n’ayant pas de

pouvoir de décision en terme de réhabilitation.

Le potentiel d’aides à l’amélioration de l’habitat, compte tenu des statuts

d’occupation, se définira donc essentiellement pour les propriétaires occupants (324 sur 412

enquêtes).

3. Les caractéristiques des occupants

Propriétaire occupant

60% Locataire HLM 17%

Locataire secteur

privé 22%

Logé à titre gratuit

1%

Propriétaires occupants

83,7%

Locataires 14,5%

Résidences secondaires

0,8%

Logés à titre gratuit 1,0%


71

DES PLUS DE 60 ANS INTERESSES PAR UNE PERSPECTIVE D’AMELIORATION DE LEUR

LOGEMENT

Rappel INSEE 2011 :

Les données INSEE permettent de dégager plusieurs observations :

Les chefs de familles âgés de 45 à 59 ans représentent la classe d’âge majoritaire sur

le secteur de l’étude (19,6 %),

Cette donnée est quasi-équivalente aux moyennes départementale (20,5%) et

régionale (20,7 %).

La part de seniors (60 ans et plus) est plus importante sur la Communauté de

Communes qu’aux échelles départementale et régionale, respectivement de 4 et 2

points de pourcentage.

0-14 ans 15-29 ans 30-44 ans 45-59 ans 60-74 ans 75-89 ans90 ans et

plus

CDC Pays de Condé et

de la Druance17,9% 16,1% 18,2% 19,6% 16,2% 11% 1%

Condé Sur Noireau 15,8% 16,9% 16,1% 18,8% 17,3% 13,8% 1,4%

Calvados 18,3% 18,8% 18,8 20,2% 14,6% 8,5% 0,9%

Basse-Normandie 17,9% 17,1% 18,3 20,7% 15,6% 9,6% 0,9%

Age du chef de famille – Enquête ARIM 2014

20-29ans 30-39 ans 40-59 ans 60-74 ans 75 ans et

plus

Condé Sur Noireau 4 20 53 61 55

Saint Denis De Méré 2 1 10 9 0

La Villette 1 2 4 5 1

Le Plessis Grimoult 0 1 4 3 2

La Chapelle Engerbold 0 0 1 1 0

Lassy 0 2 4 3 2

Lénault 0 0 4 2 2

Périgny 0 0 1 1 1

Pontécoulant 0 2 0 1 1

Proussy 2 3 6 4 5

Saint Germain Du Crioult 5 0 12 21 4

Saint Jean Le Blanc 0 3 5 5 2

Saint Pierre La Vieille 0 0 3 2 2

Saint Vigor Des Mézerets 0 2 3 2 2

Total 14 36 110 120 79

Sur les 412 enquêtes traitées, les 60 à 74 ans représentent 33,4 % des ménages et

sont les plus représentés. Parallèlement, la part 40-59 ans est également importante (30,6

%), ce qui montre un intérêt plus poussé de cette tranche d’âge pour l’amélioration de leurs

conditions de logement et notamment l’adaptation au vieillissement.


72

Seules 3 ménages de moins de 25 ans ont répondu à l’enquête et les ménages de 20

à 29 ans ne représentent que 3,9 % des enquêtes traitées. Souvent locataires, les ménages

les plus jeunes montrent moins d’intérêt à l’opération d’amélioration de l’habitat. De plus, il est à noter que 79,5% des ménages souhaitant réaliser des travaux ont plus

de 40 ans. Si l’on s’intéresse aux plus de 60 ans uniquement, ce taux est de 40 %. Le coût

financier d’une opération de réhabilitation peut expliquer la faible représentation des

classes d’âges les plus jeunes qui doivent assumer des charges de remboursement lourdes

pour un budget parfois modeste.

Répartition par statut d’occupation et classes d’âges – Enquête ARIM 2014

Ce graphique fait apparaître de grandes disparités entre locataires et propriétaires

occupants. Ainsi, près de 21,5 % des locataires ont moins de 40 ans tandis que les

propriétaires sont plus âgés : 54,7 % ont plus de 60 ans. Les locataires de plus de 60 ans

représentent tout de même 41 %.

Cette tendance se retrouve dans les classes d’âges extrêmes. En effet, près de 7 %

des locataires ont moins de 30 ans contre 2 % des propriétaires.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

20-29ans

30-39ans

40-59ans

60-74ans

75ans etplus

Sansrépon

se

Locataires 7,1% 14,3% 28,6% 19,6% 21,4% 8,9%

Propriétaires occupants 2,2% 8,6% 29,6% 34,9% 19,8% 4,9%


73

UNE PREPONDERANCE DES RETRAITES

Rappel INSEE 2011 :

o L’analyse des données de l’INSEE montre une forte proportion de retraités dans

l’intercommunalité et la ville de Condé-sur-Noireau, qui est supérieure aux taux

observés sur le département et la région.

o La catégorie des ouvriers est par ailleurs plus importante sur la Communauté de

Communes que sur le département (6,4 points de pourcentage en plus).

o Enfin, les agriculteurs sont très peu nombreux sur le territoire d’étude, mais toutefois

plus nombreux que dans les espaces de références.

Agriculteurs

explo itants

Artisans,

commerçant

s, chefs

d’entreprise

Cadres et

professions

intellectuelles

Professions

intermédiairesEmployés Ouvriers Retraités Sans activité

CDC du Pays de Condé et

de la Druance 2,2% 2,8% 3,5% 9,1% 12,9% 20,7% 34,9% 13,8%

Condé Sur Noireau 1,0% 2,8% 2,9% 7,4% 12,1% 19,6% 39,1% 15,2%

Calvados 1,0% 3,5% 6,8% 13,5% 17,0% 14,3% 28,3% 15,5%

Basse-Normandie 1,6% 3,5% 5,6% 12,4% 16,2% 15,3% 31,1% 14,2%

Catégorie socio professionnelle du chef de famille – Enquêtes ARIM 2014

Nombre % Nombre %

Agriculteurs 8 1,90% 0 0%

Artisans, commerçants 9 2,20% 6 2,80%

Cadres, professions libérales 30 7,30% 20 9,30%

Professions intermédiaires 0 0% 0 0%

Employés 64 15,50% 36 16,70%

Ouvriers 28 6,80% 10 4,60%

Retraités 205 49,80% 116 53,70%

Demandeurs d’emploi 11 2,70% 2 0,90%

Sans profession 18 4,40% 7 3,20%

Autres 13 3,20% 6 2,80%

Sans réponse 26 6,30% 13 6%

TOTAL 412 100% 216 100%

CDC du Pays de Condé

et de la Druance

Ville de Condé Sur

Noireau

L’analyse des enquêtes de l’ARIM souligne l’intérêt des retraités pour l’amélioration

de leur logement. Des disparités territoriales apparaissent toutefois : leur proportion est plus

importante dans la ville-centre, où ils représentent 53,7 % des enquêtes, tandis qu’à

l’échelle communautaire hors Condé-sur-Noireau, ils constituent 49,8 % des enquêtes.

La mise en place de l’OPAH, dans le cadre du maintien à domicile des personnes

âgées, apporte un service indispensable à l’élaboration des demandes auprès des différents

organismes, pour l’octroi d’aides à l’amélioration de l’habitat.

Parallèlement, la part des demandeurs d’emplois en dehors de la ville centre est plus

élevée (2,70 % contre 0,90 %).


74

UNE MAJORITE DE PETITS MENAGES

Rappel INSEE 2011 :

La part des petits ménages (1 et 2 personnes) est moins prégnante sur le territoire

d’étude que dans la ville-centre, mais légèrement plus qu’au niveau départemental

ou régional : 69,5 % sur la CdC pour des taux de 68 et 69,2 % dans le département

et la région et de 75,9 % à Condé-sur-Noireau.

Parallèlement, les ménages de 4 et 5 personnes sont plus nombreux sur le Calvados

et la Basse Normandie : 16,7 % et 16,1 % pour 15,8% à l’échelle intercommunale et

seulement 9,1% dans la ville centre; les très grands ménages (6 personnes et plus)

sont bien plus nombreux à Condé-sur-Noireau (4.1%) que sur le reste des échelles

de comparaison.

1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes6 personnes

et plus

CdC du Pays de Condé et

de la Druance 34,0% 35,5% 13,2% 10,9% 4,9% 1,5%

Condé Sur Noireau 42,3% 33,6% 10,9% 8,0% 1,1% 4,1%

Calvados 34,3% 33,7% 13,9% 12,1% 4,6% 1,4%

Basse-Normandie 34,1% 35,1% 13,3% 11,7% 4,4% 1,3%

Nbre de

ménages%

1 personne 94 22,8%

2 personnes 188 45,6%

3 personnes 40 9,7%

4 personnes 31 7,5%

5 personnes 23 5,6%

6 personnes et plus 4 1%

Sans réponse 32 7,8%

7,1%

1,2%

1,9%

41,1%

8,9%

10,7%

5,4%

49,7%

10,5%

7,7%

21,9%

Total Propriétaires

occupants Locataires

33,9%

Enquêtes ARIM 2014

Nous constatons une majorité de ménages composés de 1 et 2 personnes (68,5 % des

enquêtes). La structure des ménages par taille confirme la forte proportion de ménages âgés

de plus de 60 ans et vivant seul ou en couple.

65 % des foyers composés d’une seule personne font partie de la tranche d’âge des

plus de 60 ans, et ils sont, pour 89 % d’entre eux âgés de plus de 40 ans.

Il en va de même pour les ménages composés de 2 personnes : les plus de 60 ans

représentent 72 % de cette catégorie et les plus de 40 ans 91 %.


75

0 enfant 1 enfant 2 enfants 3 enfants 4 enfants Sans réponse Total

1 adulte 93 9 3 - - 1 106

2 adultes 179 30 31 23 4 2 269

3 adultes 7 1 - - - - 8

Sans réponse - - - - - 29 29

Total 279 40 34 23 4 32 412


Si l’on considère la structure des familles enquêtées, il apparaît qu’une majorité des

ménages ayant répondu à l’enquête sont des familles sans enfants (67,8 %). Parmi les 131

familles avec enfants, seul 20,6 % d’entre elles sont des familles nombreuses (3 enfants ou

plus).

Par ailleurs, on dénombre dans les enquêtes 9 familles monoparentales.

DES MENAGES MODESTES ELIGIBLES AUX AIDES DE L’ANAH

Revenu Fiscal de

Référence 2010

moins de 5 000€ 14 4% 5 9%

5 000-10 000 € 5 2% 2 4%

10 000-15 000 € 8 2% 3 5%

15 000-20 000 € 18 6% 2 4%

20 000-25 000 € 17 5% 1 2%

25 000-30 000 € 15 5% 0 0%

30 000-40 000 € 22 7% 1 2%

plus de 40 000 € 22 7% 1 2%

Sans réponse 203 63% 41 73%

TOTAL 324 100% 56 100%

Propriétaires

occupantsLocataires


Le taux de réponse en ce qui concerne le montant des revenus du foyer est de 35,8 %

(soit 136 enquêtes). Parmi les questionnaires traités, seules 15 foyers sont locataires.

Pour près de 49,8 % des ménages, les revenus sont des pensions de retraite.

De plus, 121 propriétaires occupants nous ont indiqué leur revenu fiscal de

référence ainsi que leur composition familiale. Au vu de leur ressources, 66 sont éligibles

aux subventions de l’Anah, soit 54,5 %.


76

UNE MOBILITE RESIDENTIELLE VARIABLE SELON L’AGE ET LE STATUT

Rappel INSEE 2011 :

Moins de 2

ans De 2 à 4 ans De 5 à 9 ans

10 ans et

plus

CDC du Pays de Condé et

de la Druance 10,5% 19% 17,2% 53,3%

Condé Sur Noireau 12,2% 21,3% 17,3% 49,2%

Calvados 14,0% 20,4% 17,5% 48,0%

Basse-Normandie 12,8% 19,3% 17,1% 50,7%

Les enquêtes auprès des occupants permettent d’évaluer le parcours résidentiel des

ménages, aussi bien les propriétaires occupants que les locataires.

Source : enquêtes ARIM 2014

De façon globale, les ménages sont peu mobiles sur le secteur d’étude. En effet, plus

de 58 % occupent leur logement depuis 10 ans ou plus, alors que moins de 10 % vivent dans

leur logement depuis moins de 2 ans. Si l’on élargit à moins de 5 ans, les ménages mobiles

atteignent 20 %.

On constate seulement de faibles disparités sur le territoire. Ainsi, sur la ville-centre

de Condé-sur-Noireau, les ménages sont légèrement plus mobiles : 21,3 % occupent leur

logement depuis moins de 5 ans. La population de la ville centre reste assez sédentaire

puisque 55 % des répondants au questionnaire occupent leur logement depuis 10 ans ou

plus. Bien que l’espace condéen soit plus urbain que les communes voisines, ces chiffres

traduisent une situation de ruralité ancrée.

La mobilité résidentielle peut être rapprochée de l’âge des occupants. En effet, 46 %

des ménages mobiles ont moins de 40 ans, tandis que 65,7 % des ménages occupant leur

logement depuis plus de 10 ans ont plus de 60 ans.

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

Moins de 2 ans De 2 à 4 ans De 5 à 9 ans 10 ans et plus Sans réponse

CDC du Pays de Condé et de la Druance 9,5% 10,4% 11,7% 58,7% 9,7%

Condé Sur Noireau 12,0% 9,3% 14,8% 55,1% 8,8%

9,5% 10,4% 11,7%

58,7%

9,7% 12,0%

9,3%

14,8%

55,1%

8,8%


77

Mobilité par statut d’occupation – Enquête ARIM 2014

Locataires 14 25% 8 14,3% 10 17,9% 21 37,5%

Propriétaires 23 7,1% 33 10,2% 38 11,7% 217 67%

moins de 2 ans De 3 à 5 ans De 6 à 9 ans 10 ans et plus

Ces données reflètent des comportements nettement différenciés face au logement

selon le statut d’occupation. La stabilité dans le logement varie en effet en fonction du

statut. Les propriétaires occupants, compte tenu de leur âge plus élevé et de l’attachement

qu’ils portent à leur résidence, sont beaucoup plus stables.

Ainsi, on note que les logements occupés depuis plus de 10 ans concernent 67 % des

propriétaires occupants et seulement 37,5 % des locataires. Inversement, le taux de mobilité

résidentielle est beaucoup plus important chez les locataires avec 25 % d’entre eux qui

occupent leur logement depuis moins de 2 ans, taux qui est ramené à 7,1 % chez les

propriétaires.

Ce taux de rotation important chez les locataires peut exprimer un sentiment

d’insatisfaction face au logement occupé. A l’inverse, l’attachement au logement est

fortement exprimé chez les propriétaires occupants : 91 % sont satisfaits de leurs

habitations. D’où l’importance pour les propriétaires mal logés de réaliser les travaux de

confort et de mises aux normes durant l’OPAH.

Parallèlement, 21 locataires, soit 37,5 % d’entre eux, se montrent insatisfaits vis-à-vis

de leur logement. Les raisons les plus souvent invoquées sont le manque de confort, le prix

du loyer ou encore le manque d’isolation.

L’OPAH sera donc l’occasion de mettre sur le marché des logements locatifs

réhabilités à loyer modéré permettant aux familles les plus modestes de se loger dans de

bonnes conditions.

Enfin, il est important de préciser que 88,9 % des personnes âgées de plus de 60 ans

restent attachées au logement dans lequel elles vivent souvent depuis plus de 10 ans.

L’OPAH est alors une opportunité pour faciliter le maintien à domicile de ces personnes en

adaptant leur logement.


78

4.1. DES PROPRIETAIRES OCCUPANTS INTERESSES PAR LA REALISATION DE TRAVAUX

59 % des propriétaires occupants ayant répondu à l’enquête (190 sur 324) se

déclarent favorables à la réalisation de travaux dans leur logement.

Intérêt des propriétaires occupants pour les travaux – Enquêtes ARIM 2014

Certain Probable RefusSans

réponseTotal

69 105 124 26 324

Ce graphique permet de préciser que la classe d’âge la plus intéressée est celle des

40-59 ans avec 44.4 % des propriétaires demandeurs dans cette tranche d’âge. Souvent

propriétaires de leur logement depuis de nombreuses années et ayant soldé les prêts

contractés pour l’accession, ces ménages peuvent dorénavant envisager de réaliser des

travaux devenus nécessaires et dont ils avaient parfois repoussé la réalisation.

Les plus de 75 ans sont moins nombreux à être intéressés par la réalisation de

travaux dans leur logement (9,4 %), ainsi, plus l’âge est avancé et plus les refus sont

importants. En effet, 43 personnes mettent en avant leur âge pour justifier le refus.

4. La demande face à la réhabilitation et l'intérêt des propriétaires pour les travaux

0

10

20

30

40

50

60

De 20 à 29ans

De 30 à 39ans

De 40 à 59ans

De 60 à 74ans

Plus de 75ans

5 10

28

14

6 2

9

20

52

37

Certain, probable Refus


79

Principaux travaux souhaités – Enquêtes ARIM 2014

Les travaux liés au « développement durable » sont les premiers travaux souhaités

par les propriétaires. Il s’agit notamment de l’isolation des combles et des façades, ainsi que

de la récupération d’eau de pluie. Comme il a été vu précédemment, de nombreux

logements du secteur ne sont pas isolés sur le plan thermique et parmi ceux qui le sont,

cette isolation est souvent incomplète. Les ménages se montrent donc également intéressés

par l’utilisation de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude écologiques

(panneaux solaires notamment).

Les « autres travaux » viennent en seconde position avec 74 foyers concernés par des

travaux sur l’électricité par exemple. La mise aux normes des dispositifs d’assainissement

individuel est également citée par 64 ménages. L’instauration récente des Services publics

d’Assainissement Non Collectif (SPANC) qui ont un rôle de contrôle des assainissements et le

coût élevé engendré par leur mise aux normes est souvent à l’origine de cette demande.

WC (création ou remplacement) 31 7,5% 23 3,7%

Salle de bain (création ou

remplacement)73 17,7% 50 15,4%

Chauffage central 73 17,7% 52 16,0%

0,0% 0,0%

Ravalement de façade 97 23,5% 83 25,6%

Toiture 83 20,1% 67 20,7%

Mise en sécurité 25 6,1% 14 4,3%

0,0% 0,0%

Isolation combles 128 31,1% 106 32,7%

Isolation façades 59 14,3% 44 13,6%

Récupération eaux de pluie 60 14,6% 50 15,4%

Chauffage écologique 29 7,0% 20 6,2%

Chauffage eau solaire 82 19,9% 63 19,4%

Isolation phonique 61 14,8% 35 10,8%

Electricité 74 18,0% 53 16,4%

Agrandissement logement 35 8,5% 29 9,0%

Plomberie 34 8,3% 22 6,8%

Assainissement 64 15,5% 55 17,0%

Elimination du plomb 21 5,1% 15 4,6%

Adaptation au handicap 20 4,9% 14 4,3%

Développement

durable

Autres travaux

Total ménages dont propriétaires

Equipement de

confort

Gros travaux


80

Les gros travaux reviennent aussi souvent dans les souhaits de travaux des foyers

enquêtés. Ainsi :

97 aimeraient faire un ravalement des façades,

83 des travaux sur la toiture,

25 des travaux de mise en sécurité.

Enfin, la création ou le remplacement d’un élément de confort est aussi, dans une

moindre mesure, une donnée à prendre en compte. Les ménages intéressés par la création

ou le remplacement de salle de bains sont au nombre de 73, tout comme pour le chauffage

central. Cet effectif chute à 31 en ce qui concerne les WC.

4.2. DES LOCATAIRES DANS L’ATTENTE DE TRAVAUX

Les 56 locataires qui nous ont retourné l’enquête, même s’ils refusent

majoritairement d’entreprendre des travaux, nous indiquent néanmoins l’état de leur

logement et les travaux à réaliser.

Principaux travaux cités par les locataires – Enquêtes ARIM 2014

Isolation phonique 24

Menuiseries 22

Salle de Bains (création et remplacement) 19

Chauffage (création et remplacement) 18

Isolation des combles 18

Electricité 17

Isolation des façades 16

Toiture 11

Ravalement 10

Plomberie 9

Mise en sécurité 9

Chauffage écologique 8

Assainissement 7

WC (création et remplacement) 6

Adaptation handicap 6

Les travaux les plus souvent cités par les locataires sont les travaux d’isolation

(phonique et des combles), suivis par les travaux sur les menuiseries et ceux à valoir sur le

chauffage. En effet, les coûts de plus en plus élevés de l’énergie pèsent sur les charges des

locataires, notamment les plus modestes.

La création ou remplacement de la salle de bains ainsi que l’isolation des façades et la

mise aux normes électriques sont également récurrents.


81

Les enquêtes auprès des foyers de la Communauté de Communes nous permettent

de mesurer l’intérêt des propriétaires pour la réalisation de travaux dans leur logement et

d’identifier les volets prioritaires à mettre en place dans la phase opérationnelle de

l’OPAH.

Ainsi, il apparait que les propriétaires se montrent majoritairement motivés pour la

réalisation de travaux dans leur logement : 190 propriétaires occupants sur les 324 ayant

répondu à l’enquête souhaitent réaliser des travaux, soit 59%.

Les principaux travaux envisagés par les ménages sont :

Les travaux liés aux économies de charges de chauffage : isolation

thermique, changement des menuiseries, travaux de chauffage….

Les travaux sur le gros œuvre : toiture, ravalement…

Les travaux liés au confort du logement : remplacement de la salle de

bains…

Les travaux de mise aux normes : électricité, assainissement, ….

Le volet « précarité énergétique » apparait donc comme prioritaire sur le secteur

d’étude, tout comme la mise aux normes des systèmes d’assainissement individuel.

Plus généralement, un travail sur la dégradation des logements, aussi bien occupés

par leurs propriétaires que locatifs, devra être engagé dans le cadre de l’OPAH


82

Etat des lieux du

territoire

parc de logements et

marché immobilier Résultats des enquêtes

PROBLEMATIQUES

SPECIFIQUES

IV. Problématiques spécifiques


83

Au-delà des approches démographique et socio-économique du territoire, l’étude

pré-opérationnelle d’OPAH répond également à des problématiques plus ciblées, liées au

contexte local. Ainsi, dans ce chapitre, plusieurs thématiques sont-elles abordées :

LA PRECARITE ENERGETIQUE : elle est le plus souvent la conséquence de logements mal

chauffés et peu ou pas isolés, elle touche principalement les ménages les plus modestes.

La lutte contre cette précarité énergétique est également le thème majeur de la

politique actuelle du logement. Une approche de l’ampleur de ce phénomène sur le

territoire d’étude est donc indispensable pour mettre en place les outils et financements

adaptés dans le cadre de la future OPAH.

L’HABITAT INDIGNE : l’exploitation du fichier FILOCOM, les données INSEE et les

enquêtes réalisées par l’ARIM mettent en évidence la présence de nombreux logements

très dégradés et potentiellement indignes sur le territoire d’étude. La lutte contre

l’habitat indigne constitue aujourd’hui un des axes majeurs de la politique de l’Anah et

constitue par conséquent un des objectifs prioritaires de l’OPAH.

LES POPULATIONS PRECARISEES : ce public est très souvent confronté à des situations de

« mal logement », puisque fragilisé. Il est donc souhaitable d’analyser les situations

logement de ces personnes afin de proposer des solutions adaptées à chaque cas dans le

cadre de l’OPAH.

LE LOGEMENT DES PERSONNES AGEES : face au vieillissement général de la population, il est

important d’anticiper les situations d’inadaptation des logements et d’informer plus

largement le public des personnes âgées durant l’OPAH.

LA VACANCE : les données FILOCOM mettent en évidence un parc de logements

vacants significatif. L’OPAH est l’occasion de remettre ces logements sur le marché,

notamment en créant des logements à loyers maîtrisé, l’offre de logements locatifs.

LE PARC DE LA RECONSTRUCTION EN COPROPRIETE : exclusivement présent dans la ville-

centre de Condé-sur-Noireau, ce parc constitue aujourd’hui un enjeu fort pour le

territoire. En effet, le manque d’attractivité de ce parc et son inadaptation aux besoins et

normes actuels ont engendré une défection au profit du parc neuf, notamment le

logement individuel.


84

La conjonction de l’intérêt manifesté pour le développement durable et la

profondeur de la crise économique a placé la précarité énergétique au cœur des

préoccupations.

La question énergétique est ainsi au centre des problématiques de l’habitat et la

maîtrise de la consommation demeure un dilemme quotidien pour de très nombreux

ménages : comment consommer bien en dépensant peu ?

Il s’agit donc d’un enjeu majeur des politiques de l’habitat, qui associe fortement le

volet social et le volet économique.

Aussi, une définition de la précarité énergétique a-t-elle été intégrée dans la loi

Besson : « Est en précarité énergétique, une personne qui éprouve dans son logement des

difficultés particulières à disposer de la fourniture d’énergie nécessaire à la satisfaction de

ses besoins élémentaires en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses

conditions d’habitat ».

1.1. LA PRECARITE ENERGETIQUE : UN CONCEPT RECENT ET DE PLUS EN PLUS RECONNU

Bien que récent, le concept de précarité énergétique est de plus en plus reconnu.

Selon le rapport établi par Philippe Pelletier, la précarité énergétique constitue une « spirale

complexe et multiforme résultant de la combinaison de trois facteurs principaux : faiblesse

des revenus, mauvaise qualité thermique des logements occupés, difficulté de s’acquitter

des factures énergie ».

Le rapport précise que « contrairement aux idées reçues, les personnes en précarité

énergétique sont le plus souvent dans le parc privé. Ce sont des propriétaires avec de faibles

ressources qui sont les victimes de cet engrenage ». 3,4 millions de ménages seraient

concernés, dont 87 % dans le parc privé. 62 % d’entre eux sont propriétaires et 55 % ont plus

de 60 ans.

Selon l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), « la part

(…) des dépenses énergétiques dans le revenu des ménages les plus pauvres est passée de

10 à 15 % entre 2001 et 2006 (…) Les ménages les plus pauvres consacrent 15 % de leur

revenu aux dépenses énergétiques contre 6 % pour les plus riches ».

1. La précarité énergétique


85

UN PHENOMENE D’AMPLEUR CONSIDERABLE

Des études récentes tendent à montrer que près de 7,5 millions de ménages ont des

dépenses énergétiques (transports inclus) supérieures à 10 % de leurs revenus.

L’opérateur historique EDF estime que 3 millions de ménages sont en situation de

précarité énergétique. Ils bénéficient pour certains d’entre eux de tarifs d’électricité et du

gaz à prix réduit. 500 000 ménages bénéficient du tarif de première nécessité (mais près de

40 % des ménages éligibles ne le demandent pas par méconnaissance) et 300 000

bénéficient du Fonds de Solidarité pour le Logement au titre des impayés d’énergie.

Par ailleurs, ce sont environ 150 millions d’euros qui sont dépensés annuellement par

les services sociaux (conseils généraux, CAF, CCAS…) pour aider les familles à payer leur

facture d’énergie.

LE LOGEMENT DEGRADE, FACTEUR DE PRECARITE ENERGETIQUE

Si le faible niveau de revenu des ménages et l’augmentation rapide du prix de

l’énergie sont à la base du phénomène de précarité énergétique, il convient de souligner le

rôle majeur tenu par les mauvaises conditions d’habitat empêchant les ménages de se

chauffer suffisamment et d’atteindre des conditions normales de santé et de confort.

Les conséquences de ces mauvaises conditions d’habitat sont les suivantes : L’impossibilité, malgré la nécessité, d’engager des travaux ou d’acheter des

équipements performants,

Le sous-chauffage du logement qui conduit à de nombreux désordres dans le

logement (humidité, insalubrité, inconfort) avec des conséquences sur la

santé,

L’utilisation de systèmes précaires (poêles à pétrole, réchaud…) qui augmente

l’insécurité dans les logements (risques d’incendie ou d’intoxication).

Par ailleurs, la plupart des bâtiments sont très mal isolés au niveau thermique. On

estime ainsi que 15 % des logements construits à l'heure actuelle seraient étiquetés dans la

catégorie G en termes de performances énergétiques. Ce chiffre s'élève à 95 % pour les

logements construits avant 1975. C'est pourquoi l'Anah a décidé de traiter en priorité le

problème de l'isolation thermique.


86

1.2. LA PRISE EN COMPTE DE LA PRECARITE ENERGETIQUE DANS LES POLITIQUES DE L’ETAT

Dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique, la loi de finance rectificative

du 9 mars 2010 a créé le Programme « Rénovation thermique des logements » au sein de la

mission « Ville et Logement » et l’a doté de 500 millions d’euros.

L’objectif est de réduire les dépenses d’énergie d’un parc de logement

particulièrement énergivore. Fondé sur les conclusions du groupe de travail précarité

énergétique, ce plan a donc pour objectif principal de réhabiliter sur la période 2010-2017

les logements de 300 000 propriétaires occupants modestes en situation de précarité

énergétique.

Le programme repose pour l’essentiel sur : La définition d’un cadre d’action dans la loi Grenelle 2,

La mise en place d’un « Fonds national d’aide à la rénovation thermique

des logements privés »,

La conclusion au niveau départemental de « contrats locaux

d’engagement contre la précarité énergétique »,

La mise en place d’un observatoire de la précarité énergétique.

Le gouvernement a chargé l’Anah de mettre en œuvre ce programme d’aide à la

rénovation thermique des bâtiments. La mission de lutte contre la précarité énergétique fait

partie de la vocation traditionnelle d’aide à l’amélioration du logement de l’Anah, renforcée

par les conclusions du Grenelle de l’Environnement.

LE CADRE D’ACTION DE LA LOI GRENELLE 2

Adoptée le 11 mai 2010, la loi portant Engagement National pour l’Environnement

dite « Grenelle 2 » fixe des objectifs pour l’amélioration des performances énergétiques des

logements anciens et impose notamment : L’obligation de réaliser un Diagnostic de Performance Energétique dans les

petites et moyennes copropriétés,

La création d’une attestation obligatoire vérifiant la prise en compte des normes

énergétiques à la fin des travaux de rénovation d’un logement,

L’information des occupants d’un bâtiment sur sa performance énergétique et

l’affichage des performances énergétiques dans les annonces immobilières.


87

LE FONDS NATIONAL D’AIDE A LA RENOVATION THERMIQUE DES LOGEMENTS

PRIVES

Ce fonds a pour vocation d’aider les propriétaires occupants à faibles revenus à

mener des travaux pour améliorer les performances énergétiques de leur logement dans la

perspective d’une économie moyenne de 25 % par l’octroi d’une aide de solidarité

écologique (ASE). A cette aide, viennent s’ajouter les aides de l’Anah pour la réhabilitation

des logements.

Au-delà de cette aide spécifique, d’autres actions publiques sont mises en œuvre

pour l’amélioration de la performance énergétique : le crédit d’impôt dédié au

développement durable et aux économies d’énergie et l’éco-prêt à taux zéro destiné à

financer les travaux d’amélioration de la performance thermique des résidences principales

antérieures à 1990.

LES « CONTRATS LOCAUX D’ENGAGEMENT CONTRE LA PRECARITE ENERGETIQUE »

Des contrats locaux d'engagement contre la précarité énergétique seront élaborés

dans chaque département sous l'autorité du préfet de département après la réunion de

tables rondes associant tous les partenaires.

Cette contractualisation avec les acteurs locaux doit permettre de mobiliser les

différentes sources de financement et de mettre en place un accompagnement individualisé:

repérage des situations à traiter, diagnostic énergétique et financier, montage du projet de

rénovation thermique, mise en œuvre des travaux.

Le Contrat Local d’Engagement contre la précarité énergétique du Calvados a été

signé le 18 novembre 2011. Un premier avenant a par ailleurs été signé le 30 décembre 2013.

Il associe les partenaires suivants : Anah, Conseil Général du Calvados, CAF du Calvados,

MSA, CARSAT Normandie, PROCIVIS Calvados, SDEC Energie, ADEME et FBTP du Calvados.

LE ROLE DES DISPOSITIFS OPERATIONNELS

Parallèlement à la mise en place des contrats locaux d’engagement contre la

précarité énergétique, les collectivités territoriales sont incitées à développer au sein des

OPAH le volet rénovation thermique des logements privés, en cohérence avec les autres

actions promues par l’Anah (habitat indigne, maintien de l'autonomie, mesures

d’accompagnement pour les propriétaires bailleurs et les copropriétés).


88

1.3. LA PRECARITE ENERGETIQUE SUR LE TERRITOIRE D’ETUDE

Si la politique nationale s’oriente en priorité vers les propriétaires occupants

modestes vivant en milieu rural, il n’en reste pas moins que la précarité énergétique touche

également de nombreux locataires de logements mal ou non isolés.

Néanmoins, le repérage de cette précarité énergétique reste une difficulté à l’heure

actuelle, la confidentialité des sources rendant leur diffusion parfois difficile.

Différentes données peuvent être analysées lorsqu’elles sont disponibles : Les bénéficiaires du tarif EDF de première nécessité,

Les bénéficiaires du Fonds Solidarité Energie,

Les bénéficiaires d’aides de la CAF.

Il ne nous a pas été possible d’obtenir l’ensemble les données sollicitées. Nous

analyserons donc la précarité énergétique des logements à l’aide des données de FILOCOM

et de la CAF complétées par les résultats de l’enquête exhaustive diffusée dans tous les

foyers du secteur d’étude.

DES AIDES POUR LES CHARGES LIEES A L’ENERGIE

Dans le cas de logements énergivores, le paiement des charges pèse lourdement sur

le budget des ménages les plus modestes. C’est une des raisons pour lesquelles la lutte

contre la précarité énergétique est une des principales attentes de la CAF par rapport à

l’OPAH. Ainsi, en 2012, la CAF comptait 1 634 ménages dont les ressources étaient

inférieures au seuil de bas revenus (fixé à 982 € par mois) parmi les allocataires domiciliés

sur le territoire d’étude, soit autant de ménages susceptibles d’éprouver des difficultés à

acquitter leurs charges.

La CAF apporte bien souvent par le biais de son Prêt Amélioration de l’Habitat un

complément indispensable aux aides financières existantes (Anah et conseil général

notamment) pour apporter des améliorations, notamment en termes d’isolation des

logements.

Pour pallier les difficultés rencontrées par de plus en plus de locataires modestes

pour régler leurs factures d’énergie, le Fonds Solidarité Energie aide les usagers en

situation de précarité en réglant ponctuellement leurs dépenses d’électricité et de gaz

naturel et en garantissant le maintien de la fourniture d’énergie. Une aide préventive

« habitat » pour la réalisation de travaux liés à la maîtrise des consommations d’énergie peut

être octroyée.

EDF intervient également dans ce champ de la précarité énergétique par le bais du

Tarif de Première Nécessité (TPN). Le TPN est une tarification spéciale de l’électricité

pratiquée par EDF à l’intention des foyers à faibles ressources dont les revenus ne dépassent

pas 874 € par mois pour une personne seule.


89

Avec ce tarif social de l’énergie, l’abonné bénéficie d’une réduction sur

l’abonnement, valable pour les abonnements de 3 à 9 kW et d’une réduction sur la

consommation, appliquée sur les 100 premiers kWh consommés par mois.

En fonction de la composition familiale (personne seule, en couple, avec enfants…),

ce tarif permet une économie de 10 à 33 % sur la facture annuelle d’électricité. Cette

économie s’élève en moyenne à 70 € TTC par an pour une personne seule ayant souscrit un

abonnement de 6 kW.

UN POTENTIEL DE LOGEMENTS DEGRADES FACTEUR DE PRECARITE ENERGETIQUE

Si la précarité énergétique touche prioritairement les ménages les plus modestes, on

sait que les logements les plus dégradés sont aussi ceux dont le coût en charges est le plus

élevé et qui favorisent donc la déstabilisation financière des ménages à faibles revenus.

Ainsi, si l’on s’intéresse au classement cadastral des logements, on dénombre 212

résidences principales en catégories 7 et 8 dans le parc privé, dont 134 à Condé-sur-Noireau,

qui correspondent aux logements médiocres et très médiocres.

Ce chiffre est un premier indicateur du potentiel de logements facteur de précarité

énergétique et que l’OPAH devrait permettre de repérer et de traiter.

Instauré le 1er novembre 2006 (décret du 15 septembre 2006), le diagnostic

immobilier de performance énergétique (DPE) est issu de la directive européenne 2002/91

du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments. Le DPE vise à dresser

un bilan complet de la consommation énergétique d'un bien immobilier.

Consommations énergétiques (en énergie primaire) pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement Consommation conventionnelle : kWhEP/m².an

http://www.valoggia.fr/Infos-Conseils/News-de-l-immobilier/News-nationales/reduire-facture-electricite-20091027


90

Etiquette énergétique des logements – presse immobilière 2014

Etiquette DPE

A 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%

B 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%

C 4 14,8% 15 18,1% 19 17,3%

D 8 29,6% 22 26,5% 30 27,3%

E 8 29,6% 22 26,5% 30 27,3%

F 5 18,5% 16 19,3% 21 19,1%

G 2 7,4% 8 9,6% 10 9,1%

TOTAL 27 100% 83 100% 110 100%

Ventes TotalLocations

L’analyse des étiquettes énergétiques des biens mis en ventes et en location nous

permet d’appréhender la consommation énergétique des logements.

Le parc privé de résidences principales du territoire d’étude est constitué à près de

77% de logements datant d’avant 1975 et la première réglementation thermique selon les

données FILOCOM. Ce pourcentage est quasi identique pour la ville centre de Condé-sur-

Noireau (78%).

On retrouve donc logiquement une majorité de logements classés en énergie

supérieure ou égale à « D » (82.7%), aussi bien pour les locations que pour les ventes.

Une action spécifique sur la précarité énergétique apparait donc souhaitable sur le

territoire d’étude.

DES CHARGES QUI PESENT SUR LE BUDGET DES OCCUPANTS

L’enquête exhaustive réalisée auprès des occupants nous renseigne sur leur

perception du poids des charges de chauffage dans leur budget.

Sur les 412 occupants ayant répondu au questionnaire, 217, soit 52,7 %, estiment

que leurs charges sont trop élevées : Locataires 39

Propriétaires occupants 167

Sans réponse 11

Coût moyen des charges selon la taille des logements - Enquêtes ARIM 2014

1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces6 pièces et

plus

97 € 86 € 123 € 146 € 166 € 227 €


91

En fonction de la taille du logement, les charges varient entre 25 € par mois pour un

T2 avec un mode de chauffage électrique et 400€ par mois pour une maison de bourg à

Condé-sur-Noireau, rue Saint Martin, de 10 pièces principales, datant d’avant 1948 et ne

disposant pas d’isolation thermique. Ces chiffres peuvent être rapprochés des éléments

d’information concernant le niveau d’isolation des logements et de leurs modes de

chauffage.

Sur les 412 logements enquêtés, 105 n’ont aucune isolation thermique. Par ailleurs,

parmi les 259 habitations isolées sur le plan thermique, il s’agit d’une isolation complète

dans seulement 62 des logements.

Parmi les modes de chauffage central, c’est le chauffage au gaz et le chauffage

électrique qui dominent : 122 logements chauffés au gaz dont le prix est en constante augmentation

111 logements chauffés par convecteurs électriques

94 logements chauffés au fuel

59 logements chauffés au bois

12 logements bénéficiant d’un chauffage bi-énergie (géothermie, pompe à

chaleur)

Au vu de l’ensemble de ces données, il apparaît primordial d’intervenir sur la qualité

énergétique des logements. En effet, des charges trop élevées sont un facteur important de

précarité énergétique pour les ménages les plus modestes.

Dans de nombreux cas, ils se trouvent dans l’obligation de renoncer à se chauffer.

Outre la dégradation évidente des conditions de vie et les risques pour la santé que cela

implique, l’absence de chauffage ou l’usage de moyen de chauffage inadapté contribue à la

dégradation du logement.

Les cas de non décence des logements signalés auprès de la Caisse d’Allocations

Familiales sont souvent liés à un mode de chauffage inadapté conjugué à une occupation du

logement par un ménage modeste.

En outre, si le niveau de loyer est un facteur déterminant dans le choix du logement,

celui des charges fait l’objet de plus en plus d’attention de la part des locataires.

Toutefois, une clientèle captive du fait de ces bas revenus est plus exposée à louer un

logement dont les mauvaises performances énergétiques ne manqueront pas d’impacter un

budget déjà contraint.


92

Malgré une amélioration significative en matière de confort dans l’habitat ancien, il

demeure une part de logements indécents, voire indignes, dans le parc de logements

français qui joue encore le rôle d’habitat social pour des ménages défavorisés. La lutte

contre l’habitat indigne est une priorité de l’Etat et constitue un enjeu majeur pour : Protéger la santé et la sécurité des occupants, propriétaires ou locataires,

Rechercher des solutions adaptées et améliorer leurs conditions d’habitat,

Conduire à terme des actions adaptées sur le bâti.

Il y a en France entre 400 000 et 600 000 logements partiellement indignes. L’OPAH

constitue un vecteur privilégié et doit permettre d’analyser ce sous-marché et ses

populations afin de lutter le plus efficacement possible avec des outils appropriés.

Désormais, toute OPAH doit contenir dans son étude pré-opérationelle, un volet de

repérage de l’habitat indigne pour bénéficier des aides de l’Anah. Toutefois, cette démarche

suppose une mobilisation des différents services concernés et sous-tend des modes

organisés de travail en partenariat et en concertation.

2.1. L’HABITAT INDIGNE, UN ENJEU MAJEUR DES POLITIQUES PUBLIQUES

CONTEXTE LEGISLATIF ET REGLEMENTAIRE

C’est la lutte contre l’habitat insalubre qui constitue le fondement des politiques du

logement à objectif social, ainsi que celui des premières opérations publiques

d’aménagement (assainissement, nouvelles voiries, puis équipement collectifs). La première

loi de lutte contre l’habitat insalubre date du 13 avril 1850. Ce premier texte fondateur vise

à diminuer considérablement le nombre d’immeubles et d’îlots insalubres.

Il faudra ensuite attendre la loi Vivien, du 10 juillet 1970, pour que la lutte contre

l’habitat indigne soit réellement prise en compte. Cette loi, orientée principalement vers le

thème de la santé, offre les moyens juridiques et financiers pour lutter contre les marchands

de sommeil et l’habitat insalubre. Sont ainsi définis, les critères d’insalubrité, les travaux ou

démolitions qui s’imposent aux propriétaires.

Une refonte des dispositifs juridiques de lutte contre l’insalubrité fut édictée dans le

cadre de la loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain

(SRU). Cette nouvelle loi modernise radicalement les anciens textes de loi relatifs à

l’insalubrité afin de renforcer l’efficacité des outils juridiques en les adaptant aux problèmes

actuels (statuts de propriété, insolvabilité).

Ce texte place la problématique de l’habitat indigne au cœur des priorités des

politiques publiques et renforce les moyens d’actions pour résorber l’habitat ancien

dégradé.

2. L'habitat indigne


93

En décembre 2000, le gouvernement décide de lancer un plan d’action pour

l’élimination progressive de l’habitat indigne, qui s’intègre à un plan national d’action pour

l’inclusion sociale adopté lors du sommet européen de Nice. Ainsi, c’est en septembre 2002

que le pôle national de lutte contre l’habitat indigne est créé avec pour mission d’appuyer

la mise en œuvre de la lutte contre l’habitat indigne. Son rôle est également de favoriser la

mise en réseau des services de l’Etat, des opérateurs, des associations et des autres acteurs

engagés dans cette lutte.

La loi portant Engagement National sur le Logement (ENL), du 13 juillet 2006,

impose la prise en compte de l’habitat indigne dans les Programmes Locaux de l’Habitat

(P.L.H), ainsi que dans les Plans Départementaux d’Action pour le Logement des Personnes

Défavorisées (P.D.A.L.P.D) et met en place des observatoires départementaux de l’habitat

indigne afin d’agir plus efficacement sur la décence des logements.

En 2009, des moyens supplémentaires ont été apportés pour lutter contre l’habitat

indigne suite à la loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion, dite loi

« MOLLE » du 25 Mars 2009. Ainsi, 50 millions d’euros ont été destinés à renforcer les

actions d’amélioration de l’habitat en matière de lutte contre l’habitat indigne dans les

quartiers ou villes faisant l’objet d’un programme d’OPAH.

La lutte contre l’habitat dégradé sous ses différentes formes (habitat indigne, non

décence lourde) constitue aujourd’hui la priorité assignée à l’Anah.

UNE PLURALITE DE SITUATIONS

La loi « MOLLE » définit ainsi la notion d’habitat indigne : « constituent un habitat

indigne, les locaux et installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet

usage ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés,

expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité

physique ou à leur santé ».

Cette notion englobe toutes les situations dont le traitement relève des pouvoirs de

police exercés, par les maires et les préfets, au titre de la salubrité et de la sécurité et

recouvre l'ensemble des situations d'habitat qui sont un déni au droit au logement et

portent atteinte à la dignité humaine.

L’habitat indigne recouvre : Les logements, immeubles et locaux insalubres,

Les locaux où le plomb est accessible (saturnisme),

Les immeubles menaçant ruine,

Les hôtels meublés dangereux,

Les habitats précaires.

Il ne recouvre donc pas la totalité des logements inconfortables, c'est-à-dire ne

disposant pas d'une salle d'eau, de toilettes intérieures et d'un chauffage central, ni la

totalité des logements vétustes - notion qui renvoie à l'entretien - ni les logements non

"décents " au sens de la loi " SRU " et de son décret d'application du 30 janvier 2001.


94

L’OPAH, UN DISPOSITIF INCITATIF DE LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE

Depuis juillet 2009, les OPAH doivent progressivement et systématiquement

comporter lors de la phase d’étude pré-opérationnelle un volet de repérage de l’habitat

indigne pour bénéficier des aides de l’Anah. Des actions en faveur du repérage et de

l’éradication du logement indigne sont donc impératives pour renforcer la qualité des

logements et préserver la santé des résidents. Il est donc nécessaire de détecter les

situations préoccupantes et d’intervenir sur les logements indignes.

Afin de repérer et diagnostiquer les situations d’insalubrité, d’insécurité et de

précarité dans l’habitat, différentes sources de données ont été exploitées. Les données

FILOCOM 2007 et 2011, le fichier du Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI), celles de la

CAF concernant les diagnostics décence, les enquêtes auprès des habitants et des

communes laissent apparaître la persistance de situations de « mal logement » sur le

territoire de la communauté de communes.

Par ailleurs, nos rencontres avec les différents acteurs locaux, élus, travailleurs

sociaux, associations de soutien à domicile, professionnels de l’immobilier, ont confirmé

l’intérêt de faire de cette question du confort du parc une priorité. Le rôle de l’OPAH est

d’offrir la possibilité de remédier à ces situations prioritaires par la mise en place d’un

dispositif financier adapté.

LE PARC PRIVE POTENTIELLEMENT INDIGNE : UNE METHODE DE REPERAGE

Pour permettre le repérage de l’habitat potentiellement indigne, une méthode dite

« Square » a été mise en place par la Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la

Construction (D.G.U.H.C.).

Cette méthode amalgame le fichier des logements par communes (FI.LO.COM.) de la

Direction Générale des Impôts (D.G.I.) aux fichiers existants et aux expertises locales. Le but

de ce croisement systémique a vocation à délimiter le P.P.P.I. sur un territoire donné. Cette

source d’information apparaît effectivement déterminante lors de la mise en place d’une

OPAH, afin d’approcher au plus juste la problématique du « mal logement ».

Dès lors, la qualité d’un logement est appréhendée par le classement cadastral établi

par la Direction Générale des Impôts. Ce dernier tient compte du caractère architectural, de

la qualité de la construction, de la distribution du local et de son équipement (toilettes,

chauffage central…). Ce classement s'applique aux résidences principales du secteur privé

occupées par des propriétaires ou des locataires.


95

Les catégories du classement cadastral s’échelonnent de « 1 » (grand luxe) à « 8 »

(très médiocre), mais en ce qui concerne la délimitation du PPPI, ne sont retenues que les

catégories 6, 7 et 8. Leurs caractéristiques sont les suivantes : Catégorie cadastrale 6 : logement « ordinaire » (qualité de construction

courante, faible développement des pièces, absence de confort : fréquent dans

les immeubles anciens),

Catégorie cadastrale 7 : logement « médiocre » (qualité de construction

médiocre, matériaux bon marché, logement exigu, avec des vices et une absence

de confort),

Catégorie cadastrale 8 : logement « très médiocre » (aspect délabré, proche de

l’insalubrité irrémédiable et qui ne présente pas les caractères élémentaires

d’habitabilité).

LE FICHIER PPPI 2011 :

Au regard de la fluctuation aléatoire des plafonds HLM, l'Anah, le ministère du

logement (DHUP) et le Pôle National de Lutte contre l’Habitat Indigne souhaitent

déconnecter l'indicateur PPPI de ces plafonds, en observant les revenus des ménages par

unité de consommation (UC) au regard du seuil de pauvreté FILOCOM. Ce seuil correspond

à 50% du revenu médian par UC. En 2011, le revenu médian annuel des ménages français

par unité de consommation est de 19 550€ (c'est-à-dire que la moitié des ménages français

gagne plus de 19 550€ par unité de consommation par an, l'autre moitié gagne moins). Le

seuil de pauvreté français calculé à partir de FILOCOM en 2011 est donc de 9 775€ par

unité de consommation et par an.

L'indicateur PPPI est par ailleurs déconnecté du zonage PLI 2001, référence obsolète,

et est construit à partir du zonage De Robien.

Après le premier repérage de l’état du logement, il est ensuite considéré que plus

l’occupant d’un logement est modeste et plus il y a des risques que l’état de son logement le

soit aussi.

Sont ainsi retenus dans le PPPI : Les logements de catégorie 6, occupées par un ménage au revenu fiscal de

référence inférieur à 70% du seuil de pauvreté,

Les logements de catégories 7 et 8, occupées par un ménage au revenu fiscal de

référence inférieur à 150% du seuil de pauvreté.

L’analyse de ces données doit permettre dans un premier temps d’évaluer le

potentiel de logements indignes du territoire et de les caractériser au mieux.


96

2.2. DES SITUATIONS D’HABITAT INDIGNE PERSISTANTES

L’analyse des données du Parc Privé Potentiellement Indigne souligne la persistance

de nombreuses situations de « mal logement » sur le territoire d’étude. Nos rencontres avec

les différents acteurs locaux et les élus ont confirmé l’intérêt de se pencher plus

particulièrement sur cette question du parc très dégradé.

UN POTENTIEL DE LOGEMENTS INDIGNES A REHABILITER

En 2011, le territoire d’étude comptait 377 logements dans le PPPI soit 10,8 % de

l’ensemble des résidences principales du parc privé.

La part du Parc Privé Potentiellement Indigne au sein du parc des résidences

principales privées du territoire d’étude est donc supérieure à celle du Département du

Calvados (6 %).

Certaines communes sont par ailleurs plus touchées par le mal logement. C’est

notamment le cas des communes suivantes : Lénault (18,8%), Saint-Vigor-Des-

Mézerets (15,5%), Le Plessis Grimoult (14,3%), Lassy (12,2%) et Condé-sur-Noireau (12,3%).

Répartition du PPPI selon le niveau de ressources des occupants – FILOCOM 2011

Nbre % du PPPI Nbre % du PPPI

Condé-sur-Noireau 83 38% 134 62%

CdC du Pays de Condé et de la Druance 165 44% 212 56%

Calvados 7 872 59% 5 427 41%

Basse-Normandie 19 069 54% 16 324 46%

PPPI Catégorie cadastrale

6

PPPI Catégories

cadastrales 7 et 8

Au sein du PPPI du territoire d’étude, ce sont les résidences principales classées en

catégorie 7 et 8 occupées par des ménages dont les revenus sont inférieurs à 150% du seuil

de pauvreté qui sont plus nombreuses. Cette catégorie représente près de 56 % du PPPI.

La Ville de Condé-sur-Noireau se distingue des autres espaces par une part

nettement plus importante de ménages aux revenus inférieurs à 150% du seuil de pauvreté

(62%). Les données des autres communes tenues secrètes, il n’a pas été possible de détailler

selon les catégories hormis Condé-sur-Noireau.


97

Répartition du Parc Privé Potentiellement Indigne - FILOCOM 2011

PPPI * RPPP **PPPI dans

RPPP

La Chapelle-Engerbold S *** 37 -

Condé-sur-Noireau 217 1764 12,3%

Lassy 17 139 12,2%

Lénault 13 69 18,8%

Périgny S 20 -

Le Plessis-Grimoult 18 126 14,3%

Pontécoulant S 26 -

Proussy S 142 -

Saint-Denis-de-Méré 19 324 5,9%

Saint-Germain-du-Crioult 22 373 5,9%

Saint-Jean-le-Blanc 12 131 9,2%

Saint-Pierre-la-Vieille 13 145 9,0%

Saint-Vigor-des-Mézerets 16 103 15,5%

La Villette S 63 --

Condé intercom 377 3 490 10,8%

Calvados 13 299 239 216 6%

* Parc privé Potentiellement Indigne

** Résidences Principales du Parc Privé

*** donnée <11, secrétisée

PHENOMENE QUI TOUCHE MAJORITAIREMENT LES PROPRIETAIRES OCCUPANTS

Tout comme sur les espaces de référence (Département du Calvados et Région Basse-

Normandie), la part des propriétaires occupants est plus importante sur le territoire

communautaire et s’élève à près de 49,3%, pour 46,2% de locataires du parc privé.

Ces chiffres sont sensiblement les mêmes que ceux enregistrés à l’échelle

départementale. La tendance se poursuit également au niveau de la région, de manière un

peu plus marquée.

Statut d’occupation du PPPI – FILOCOM 2011

nbre % du PPPI nbre % du PPPI

CONDE Intercom 186 49,3% 174 46,2%


Région de Basse-Normandie 18 044 51,0% 14 706 41,6%

Propriétaire occupant Locataire du parc privé


98

UNE PART PREPONDERANTE DE MENAGES AGES AU SEIN DU PPPI

Le Parc Privé Potentiellement Indigne accueille une forte proportion de ménages

âgés de plus de 60 ans (44,8% du PPPI).

Age des ménages du PPPI – FILOCOM 2011

nbre % du PPPI nbre % du PPPI

Condé-sur-Noireau 89 41,0% 16 7,4%

CONDE INTERCOM 169 44,8% 22 5,8%

Département du Calvados 5 342 40,2% 838 6,3%

Région Basse-Normandie 15 848 44,8% 1 826 5,2%

Ménages âgés (≥ 60 ans) Jeunes ménages ( ≤ 25 ans)

La Ville centre de Condé-sur-Noireau est dans la même situation que

l’intercommunalité, quoique dans une moindre mesure, avec 41% des logements du PPPI

occupés par des ménages de 60 ans et plus.

Les personnes âgées sont donc les premières touchées par le mal logement.

Par ailleurs, une majorité des ménages âgés du PPPI (124 des 169) occupe des

logements « médiocres », voire « très médiocres » (classement cadastral 7 et 8).

UNE MAJORITE DE GRANDS LOGEMENTS CONSTRUITS AVANT 1949

Près de 75% des logements classés dans le PPPI sont des maisons individuelles, ce qui

explique la forte proportion de grands logements. La ville de Condé-sur-Noireau fait

toutefois exception car 58% des logements du PPPI ont des surfaces inférieures à 55 m²,

pour 47% dans l’espace communautaire.

Au sein de ce parc de grands logements, les propriétaires sont majoritaires.

Date de construction des résidences principales du PPPI – FILOCOM 2011

nbre % nbre %

Condé-sur-Noireau 122 56,2% 95 43,8%

CONDE INTERCOM 248 65,8% 129 34,2%


Région Basse-Normandie 26 360 74,5% 9 033 25,5%

Avant 1949 Après 1949

Près de 66 % des logements du PPPI ont été construits avant 1949 sur le territoire

d’étude, ce qui correspond également à la part départementale. Pour autant, les logements

du PPPI de Condé-sur-Noireau sont moins anciens, avec seulement 56% construits avant

1949, cela s’explique par la forte proportion de logements datant de la Reconstruction.

Parmi les 248 logements anciens du PPPI, 160 sont classés en catégories cadastrales 7

et 8, soit près de 65%.


99

LE RISQUE DE SATURNISME

La présence de plomb dans les logements a des conséquences extrêmement

dangereuses sur la santé. En particulier les anciennes peintures au plomb, lorsque leur

dégradation rend ce plomb accessible, présentent un risque important pour les jeunes

enfants. Le fichier 2011 du PPPI nous donne des indications à ce sujet.

Risque saturnin dans le PPPI – FILOCOM 2011

Cat. 6 cat. 7 et 8nbre nbre nbre %

Condé Sur Noireau NF NF 12 5,5%

CONDE INTERCOM 17 14 31 8,2%

Département du Calvados 693 439 1 132 8,5%

Total

1 556

44

16

nombre

d'enfants

Le parc de logements ancien du territoire d’étude (39% des résidences principales)

est particulièrement propice à d’éventuels problèmes d’accessibilité au plomb.

Ainsi, le PPPI ancien où logent des enfants de moins de 6 ans représente 8,2% du

PPPI sur le territoire d’étude et 5,5% à Condé-sur-Noireau, pour 8,5% dans le département

de la Calvados.

En conclusion de cette approche du Parc Privé Potentiellement Indigne sur la

communauté de communes de Condé Intercom, nous pouvons retenir les points suivants : Un potentiel de 377 logements très dégradés sur le territoire dont près de 58%

se situent dans la ville centre de Condé-sur-Noireau,

Une majorité de grands logements construits avant 1949,

Des occupants plutôt âgés aux revenus modestes et propriétaires de leurs

logements.

Cette approche reste cependant empirique, et le repérage sur le terrain de ces

logements nécessitera la création d’un partenariat actif avec l’ensemble des acteurs

concernés par cette problématique, au premier rang desquels les élus locaux, souvent

confrontés à des situations de mal logement.

Au cours des tables rondes, la difficulté d’aborder ces situations lorsqu’elles touchent

notamment des propriétaires occupants a d’ailleurs souvent été évoquée, et l’OPAH

constitue un des outils permettant de les traiter.


100

2.3. LE REPERAGE VISUEL DE L’HABITAT INDIGNE

L’analyse qualitative sur le bâti s’inscrit dans une finalité opérationnelle de repérage

des situations d’habitat potentiellement indigne. Il s’agit de repérer les immeubles qui, de

par leur état de dégradation visible depuis l’extérieur, sont susceptibles de receler des

situations relevant de l’habitat indigne.

Dans ce sens, l’habitat à l’apparence la plus dégradée a été répertorié, photographié

et cartographié. Le centre-ville de Condé-sur-Noireau, dans lequel on retrouve le plus grand

nombre de logements potentiellement indignes, a ainsi fait l’objet d’un repérage visuel.

BILAN DU REPERAGE

Dans le centre-ville de Condé-sur-Noireau, 20 immeubles en mauvais et très mauvais

état ont été identifiés comme susceptibles d’abriter des situations d’habitat indigne.

Toutefois, certains sont vacants. Les fiches suivantes localisent les immeubles repérés

comme étant en mauvais et très mauvais état, cette liste n’est néanmoins pas exhaustive.

Immeuble n°1 5-7, place de l’Hôtel de Ville Section AB - Parcelle n°4

Immeuble n°2 10 Ront point de la Victoire Section AM - Parcelle n°11


101

Immeuble n°3 1 bis rue Motte de Luttre Section AM - Parcelle n°145

Immeuble n°4 9 rue Motte de Luttre Section AM - Parcelle n°409

Immeuble n°5 Rue de la Conterie Section AN - Parcelle n°199


102

Immeuble n°6 180, rue Saint Martin Section AN - Parcelle n°206

Immeuble n°7 5, rue de la Cavée Section AE - Parcelle n°65

Immeuble n°8 52, rue Pierre de Ronsard Section AR - Parcelle n°313


103

Immeuble n°9 3-5, rue Molière Section AR - Parcelle n°91 et 85

Immeuble n°10 95, rue Saint Martin Section AO - Parcelle n°5


104

Immeuble n°11 13 rue du Moulin Section AO - Parcelle n°9

Immeuble n°12 5, rue du Moulin Section AO - Parcelle n°14

Immeuble n°14 80, rue Saint Martin Section AN - Parcelle n°57


105

Immeuble n°13 134, rue Saint Martin Section AN – Parcelle n°63

Immeuble n°15 Route de Bouilly Section AH - Parcelle n°463


106

Immeuble n°16 Rue Saint Clair Section AH- Parcelle n°152

Immeuble n°17 27-29, rue du Chêne Section AC- Parcelle n°189

Immeuble n°18 26, rue du Chêne Section AE- Parcelle n°46


107

Immeuble n°19 9, route de Condé-sur-Noireau Saint-Germain-Du-Crioult Section AB- Parcelle n°32

Immeuble n°20 Route de Flers Saint-Denis-De-Méré Section OB- Parcelle n°34

Ce repérage visuel a permis de repérer des immeubles présentant des désordres

extérieurs, notamment sur les façades et les toitures, mais il est loin d’être exhaustif. La

phase opérationnelle de l’OPAH devra s’attacher à identifier et traiter les situations de mal

logements sur l’ensemble du territoire.


108

2.4 DES OUTILS DE LUTTE CONTRE LE MAL LOGEMENT Face aux situations de mal logement auxquelles sont confrontés les acteurs, des

outils de repérage et des dispositifs opérationnels permettent une action ciblée.

LE POLE DEPARTEMENTAL DE LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE

En 2000, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite « Loi SRU »

modernise de façon radicale les textes relatifs à l’insalubrité et créé un droit des occupants

des locaux insalubres et dangereux.

Afin de mettre en œuvre la politique nationale de lutte contre le mal logement, une

cellule interministérielle est créée en 2001 : le Pôle National de Lutte contre l’Habitat

Indigne. Ce Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne a ainsi pour mission : d’appuyer la mise en œuvre de la lutte contre l’habitat indigne, notamment sur

les plans technique et juridiques ;

d’assurer, de soutenir ou de participer à des actions de formation ;

de favoriser la constitution de réseaux notamment par la mise en place d’un

réseau de formateurs et de personnes ressources et à l’appui aux réseaux

régionaux qui se structurent

Il se décline au niveau départemental dans le cadre d’un partenariat entre tous les

acteurs. Dans le département du Calvados, une déclinaison locale de ce pôle a été créée en

2004 qui recense les situations d’habitat indigne et propose des actions pour y remédier.

Il est composé des différents acteurs locaux agissant dans le domaine de l’habitat :

Anah, DDTM, ARS, Sous-préfectures, Conseil Général, SHS des Villes, CAF, opérateurs

locaux,…

Lors des dernières commissions, plusieurs signalements ont été faits sur le territoire

d’étude.

42, rue du Chêne CONDE SUR NOIREAU

mars 2012 : prise en charge au PHI (Pôle de l’Habitat Indigne) Logements locatifs appartenant à une SCI, qui possède d’autres

biens dans la même rue Logements anciens (après-guerre) non entretenus Suite à un dégât des eaux (effondrement du plafond),

signalement des pompiers et gendarmes Maire a des difficultés à utiliser son pouvoir de police Aucune plainte des locataires car ils ont de faibles revenus. Il n’y

a plus de locataires dans les logements ayant subis les dégâts, seuls deux résident au rez-de-chaussée

D’abord aucun signe du propriétaire malgré les demandes de rendez-vous, puis visite réalisée

Suite à la visite, pas de risque d’effondrement de l’immeuble, si des travaux de réfection et séchage sont réalisés. Si séchage pas fait rapidement, risques de développement de champignons

Le propriétaire s’est engagé à demander des devis. L’option d’un dossier Anah Propriétaire Bailleur est envisagée.

Dossier suivi par Le PACT ARIM


109

La Huardière PONTECOULANT

CREP positif adressé à l’ARS avec risque (plancher et plafond menaçant de s’écrouler)

La DDTM a contacté la mairie pour des précisions ; le logement est inhabitable et inhabité, le propriétaire domiciliant au Royaume-Uni

Aucun risque pour les passants

UNE VOLONTE DE PREVENTION EN REMEDIANT AUX SITUATIONS D’INDECENCE

La loi SRU a établi que tout propriétaire d'un logement doit louer celui-ci dans des

conditions décentes.

Dans le cadre de la de la convention d’objectif et de gestion (COG) signée entre l’Etat

et la Caisse Nationale d’Allocations Familiales, il est précisé que la politique d’action sociale

familiale est guidée par deux grandes priorité : Améliorer la vie quotidienne des familles par une offre adaptée de services et

d’équipement,

Mieux accompagner les familles, en particulier lorsqu’elles sont confrontées à des

difficultés à des moments spécifiques de leur vie.

En particulier, l’article 11 de la COG concerne l’accompagnement des familles et,

entre autres, les aides aux familles ayant des difficultés liées à leur logement et à leur

habitat.

Afin de lutter contre l’indécence des logements, la Caisse d'Allocations Familiales du

Calvados et les opérateurs locaux, dont l’ARIM des Pays Normands, ont signé une

convention de partenariat depuis pour la réalisation de diagnostics « domodécence ».

Ce diagnostic gratuit permet au locataire d'effectuer un bilan détaillé de son

logement. Il a pour objectif principal d'inciter les propriétaires bailleurs à effectuer les

travaux nécessaires pour rendre le logement décent et conforme à la loi SRU.

Le diagnostic « domodécence » est effectué suite à la saisine de la CAF par le

locataire. La CAF mandate alors un opérateur privé pour vérifier la décence du logement. Un

technicien qualifié intervient et opère un diagnostic du logement grâce à une grille

d'évaluation prenant en compte : Le gros œuvre du logement (présence d'humidité, amiante…),

L'installation électrique (mode de chauffage, état des prises…),

Les éléments de la cuisine (évier, point d'eau potable, évacuation des eaux…),

Les éléments présents dans les pièces principales (éclairage, fenêtres qui

s'ouvrent, superficie supérieure à 9 m²…).

Suite au diagnostic, la décence sera avérée ou non. Si le logement ne présente pas les

critères de décence définis par la loi SRU, le versement des aides au logement est suspendu,

le propriétaire est alors contacté et invité à mettre en conformité son logement dans les six

mois qui suivent le diagnostic.


110

Au terme des six mois, le prestataire privé effectue un bilan (vérification de la

réalisation des travaux ou de l'évolution de la situation en cas de refus, envoi du diagnostic à

la CAF pour enregistrement de l'indécence du logement), pour envisager la levée ou non de

la non-décence du logement.

Si le propriétaire n'effectue pas les travaux, il n'y a pas de poursuite, ce diagnostic

restant purement incitatif et n'ayant aucun pouvoir coercitif. Cependant, si le logement est

qualifié d'insalubre, un signalement est effectué aux services de l’ARS qui viennent constater

l'état du logement, ce qui permet d’engager la procédure d'insalubrité.

Toutefois, dans le cadre de cette mission engagée, aucun dossier n’a été réalisé sur le

territoire d’étude.

Détruit en grade partie durant la Seconde Guerre Mondiale, le parc de logements

de la Ville de Condé-sur-Noireau est donc relativement récent, ce qui explique en partie le

faible nombre d’immeuble identifié par le repérage visuel comme abritant des logements

potentiellement indignes.

Néanmoins, le traitement du mal logement doit constituer un volet prioritaire de

l’OPAH. En effet, au-delà de ce repérage visuel dans le centre-ville, les différentes sources

de données ont montré qu’un potentiel de logements dégradés est présent sur le territoire

d’étude.


111

Quels que soient les territoires, c’est parmi les populations les plus précaires que les

situations de mal logement sont les plus nombreuses. Avec un parc social privé offrant peu

d’opportunités, les solutions offertes aux familles modestes sont restreintes au parc HLM. La

mise en place d’une OPAH peut donc constituer un outil opérationnel permettant

l’émergence d’un rééquilibrage.

Aussi, il est important dans le cadre de cette étude préalable d’évaluer au plus près le

potentiel de personnes concernées soit par l’amélioration du logement dont elles sont

propriétaires, soit par le développement d’une offre locative privée sociale.

Différentes sources d’information permettent cette évaluation : les services sociaux

du conseil général par leur implantation sur la communauté de communes, les services de la

Caisse d’Allocations Familiales du Calvados, les données statistiques de l’INSEE et FILOCOM.

3.1. DES MENAGES MODESTES SUR L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE

En 2013, le niveau de revenu moyen des foyers fiscaux sur la communauté de

communes (19 255 €) est bien inférieur à la moyenne départementale (24 235 €) ou même

régionale (22 826 €). Si le niveau moyen des revenus issus des salaires et traitements varie

entre la Communauté de Communes (21 698 €) et le Département (25 051 €), on note

également un écart net concernant les revenus issus des retraites et pensions : 18 200 €

dans la Communauté de Communes, pour 20 945 € dans le Département.

Revenus des foyers fiscaux de la CdC– DGI 2013 (revenus 2012)

Nbre de foyers

fiscaux

Nbre de foyers

imposables

Taux de foyers

imposables

Revenu fiscal de

référence moyen

Condé-sur-Noireau 3 088 1 422 46,0% 18 324 €

Condé Intercom 5 443 2 674 49,1% 19 255 €

Calvados 381 481 217 904 57,1% 24 235 €

Basse-Normandie 818 800 439 500 53,7% 22 826 €

On relève, selon les communes, des variations de revenus relativement importantes :

les revenus fiscaux de référence moyens pour 2013 s’échelonnent entre 16 102 € pour la

commune de Saint-Vigor-des-Mézerets et 23 165 € sur la commune de Proussy.

Ces disparités de revenus se retrouvent dans le pourcentage de foyers fiscaux non

imposables sur le revenu qui représentent 60 % des foyers fiscaux dans la commune du

Plessis-Grimoult et seulement 37% dans la commune de Saint-Denis-de-Méré.

3. La prise en compte des populations précarisées


112

Revenus des foyers fiscaux de la CdC– IRCOM 2013 (revenus 2012)

Enfin, il faut noter qu’en 2011 (données FILOCOM), la communauté de communes

totalise 2 316 ménages dont les revenus sont inférieurs aux plafonds HLM dans le parc privé,

soit 66,7% des ménages résidant dans le parc privé et 298 dont les revenus sont inférieurs à

30% des plafonds HLM.


113

3.2. DES MENAGES MODESTES ET PRECAIRES A PRENDRE EN COMPTE

Les données de la Caisse d’Allocations Familiales du Calvados se rapportant à leurs

allocataires au titre des aides au logement ou des minima sociaux sont un des indicateurs de

précarité que nous avons retenus.

Total allocataires 1 616

Allocataires bas revenus 586

Allocataires fragiles 254

Allocataires de minima sociaux 400

Sur le territoire de la communauté de communes du Pays de Condé et de la Druance, la

Caisse d’Allocations Familiales du Calvados recense 1 616 allocataires au 31 décembre 2013,

dont 400 bénéficiaires de minima sociaux.

Parmi ces allocataires : 586 sont classés parmi les populations à bas revenus qui perçoivent moins de

1021€ par mois et par unité de consommation.

254 sont des allocataires fragiles, c'est-à-dire vivant au-dessus du seuil de bas

revenus grâce aux prestations.

DES PROFILS CONTRASTES ENTRE LOCATAIRES ET ACCEDANT BENEFICIAIRES DES AIDES

AU LOGEMENT

La majorité des allocataires d’aides au logement sont locataires, les aides au logement

pour l’accession ne concernant que 89 ménages. C’est logiquement parmi les locataires que

l’on dénombre le plus de ménages modestes.

Ainsi, les locataires représentent 88 % des allocataires d’aides au logement et les

locataires du parc privé 36,5%.

Répartition des allocataires d’aides au logement – CAF 2013

Aide au logt parc locatif public 413 52,2%

Aide au logt parc locatif privé 289 36,5%

Aide accession 89 11,3%

TOTAL 791 100,0%


114

DES LOCATAIRES DU PARC LOCATIF PRIVE JEUNES ET SOUVENT ISOLES

Les allocataires d’aides au logement dans le parc locatif privé sont assez jeunes : 48%

ont moins de 40 ans. Ils représentent une frange de locataires aux revenus modestes dont il

conviendra de tenir compte dans le cadre de l’OPAH, notamment en termes d’offre locative

sociale privée.

Répartition des allocataires par classes d’âges – CAF 2013

0-19 ans 6 2,1% - -

20-24 ans 46 15,9% 25 6,1%

25-29 ans 20 6,9% 37 9,0%

30-39 ans 68 23,5% 82 19,9%

40-49 ans 57 19,7% 109 26,5%

50-59 ans 43 14,9% 68 16,5%

60 ans et + 49 17,0% 91 22,1%

TOTAL 289 100,0% 412 100,0%

PARC PRIVE PARC PUBLIC

Age des

allocataires

Le profil des bénéficiaires d’une aide au logement dans le parc public se distingue de

celui des locataires du parc privé notamment pour la composition des familles. Les bénéficiaires

plus jeunes, les moins de 30 ans ne représentent en effet que 15% des allocataires dans le parc

public, pour 24% dans le parc privé.

Répartition des allocataires par composition familiale – CAF 2013

Isolés 169 64,8% 215 52,1%

Monoparentale 1 enfant 30 11,5% 49 11,9%

Monoparentale 2 enfants 13 5,0% 32 7,7%

Monoparentale 3 enfants - - 11 2,7%

Monoparentale 4 enfants ou plus 6 2,3% 6 1,5%

Couple sans enfant 18 6,9% 20 4,8%

Couple avec 1 enfant 12 4,6% 24 5,8%

Couples avec 2 enfants 6 2,3% 31 7,5%

Couple avec 3 enfants - - 19 4,6%

Couple avec 4 enfants ou plus 7 0,6% 6 1,5%

PARC PRIVE PARC PUBLIC

La composition familiale des allocataires fait apparaître une part importante de

personnes seules, notamment dans le parc privé où elles représentent près de 65% des

ménages allocataires.

On note toutefois la présence de familles, d’où sans doute la nécessité de développer

une offre adaptée de grands logements locatifs individuels et à loyer accessible.


115

3.2. UNE DEMANDE SPECIFIQUE INSATISFAITE ET DES REPONSES LOGEMENT ADAPTEES A APPORTER

La réflexion sur les populations les plus démunies, concernées en priorité par l’OPAH, ne

peut se limiter à une approche statistique et quantitative. La rencontre des acteurs de terrain

est en effet déterminante pour cerner où se situent les principales difficultés et quelles sont les

réponses à y apporter dans le cadre du dispositif opérationnel à venir.

L’ATTRACTIVITE DE LA VILLE CENTRE

Compte tenu de la concentration du parc locatif social et privé sur la Ville de Condé-sur-

Noireau, c’est essentiellement là que s’exprime la demande des plus précaires. La présence des

services et commerces favorise par ailleurs cette attractivité pour des ménages souvent limités

dans leur possibilité de déplacements.

Les réponses apportées par le parc privé sont cependant insatisfaisantes. De nombreux

logements sont dégradés et les loyers surévalués par rapport à la prestation offerte par le

bailleur.

UNE OFFRE EXISTANTE MAIS INADAPTEE

Aujourd’hui, l’élément faisant principalement défaut sur l’ensemble du territoire

d’étude est une offre de logements de qualité, économes en charges et adaptés aux ressources

des ménages modestes.

En dehors du parc social, l’offre accessible pour les ménages à faibles revenus concerne

effectivement les logements les plus dégradés. Ainsi, ces ménages sont parfois locataires de

maisons individuelles avec jardin, très dégradées et relativement isolées. Faute d’un mode de

chauffage adapté et d’une isolation thermique suffisante, ces logements sont très coûteux en

charges, ce qui alourdit considérablement le budget déjà restreint de ces ménages.

Par ailleurs, si la présence d’un jardin s’avère bénéfique notamment sur le plan

économique (possibilité de potager), il faut prendre en compte les incidences en termes de

coût de transport et d’entretien du véhicule (souvent de vieux véhicules coûteux en entretien).

Enfin, l’isolement social de familles sans moyen de transport est à craindre (beaucoup de

familles monoparentales). Il apparaît par conséquent nécessaire d’offrir un habitat sécurisant

aux plus précarisés.

UNE SECURISATION NECESSAIRE DES PROPRIETAIRES BAILLEURS

Au-delà de l’inadaptation de l’offre sur le plan qualitatif, il convient de souligner les

réticences rencontrées face aux ménages les plus modestes de la part des propriétaires

bailleurs. Ceux-ci se montrent souvent très exigeants envers les locataires par crainte de leur

non solvabilité et de leur comportement dans le logement.


116

On constate en effet une grande prudence des bailleurs privés face aux risques

d’impayés qu’ils peuvent encourir et un accroissement de leurs exigences en termes de

garanties. Certains propriétaires craignent par ailleurs de ne pas pouvoir se défaire de

locataires indélicats.

La mise en place de la Garantie des Risques Locatifs (GRL) a pour objectif de sécuriser les

relations entre les propriétaires et tous ceux qui rencontrent des difficultés spécifiques dans

leur recherche de logement. C’est un dispositif qui conjugue les avantages d’un contrat

d’assurance contre les impayés de loyer avec la garantie d’un traitement social de l’impayé du

locataire en difficulté. Il a été conçu par les partenaires sociaux du 1 % Logement et avec l’Etat.

La GRL assure le recouvrement des impayés de loyers, la remise en état du logement en cas de

dégradation par le locataire et la prise en charge des frais en cas de procédure contentieuse.

Dans le cadre de l’OPAH, il sera nécessaire de s’appuyer sur ce dispositif pour inciter

les propriétaires bailleurs au conventionnement de leur logement, et développer ainsi une

offre sociale privée, facteur de mixité et répondant aux besoins d’une frange non négligeable

de la population.

UNE OFFRE ADAPTEE A DEVELOPPER

Le constat établi d’une offre de logements adaptée insuffisante souligne la nécessité de

se pencher dans le cadre de l’OPAH sur la question de l’offre de logements locatifs de qualité et

aux loyers maîtrisés. La mise en place d’aides financières, conjuguée avec les avantages fiscaux

et la garantie des risques locatifs, sont autant d’atouts pour mobiliser les propriétaires bailleurs

du secteur, notamment les propriétaires bailleurs de logements vacants.

Une réflexion doit également être menée sur la localisation de ces logements à vocation

sociale. En effet, les personnes à faibles ressources recherchent des logements situés à

proximité des commerces et services afin de limiter les déplacements dans la mesure où

beaucoup ne sont pas motorisés.

Enfin, concernant les propriétaires occupants, il semble que, là aussi, des améliorations

soient nécessaires notamment pour les occupants âgés, sans que pour autant cela soit vécu

comme une priorité par des personnes confrontées à de nombreuses difficultés. C’est plus par

le biais de l’information, de l’accompagnement et du partenariat avec les travailleurs sociaux et

les acteurs de terrain, associations d’aide à domicile notamment, que l’OPAH pourra ici jouer

pleinement son rôle.

En conclusion de cette approche des ménages précaires logés sur le secteur d’étude, il

apparaît qu’une prise en compte de la demande spécifique de ce public est nécessaire dans le

cadre de l’OPAH.

L’incitation au conventionnement des loyers après travaux, accompagnée d’une

volonté de limitation des charges, est effectivement une des réponses que l’on peut apporter

pour développer une offre adaptée, notamment en termes de prix.


117

L’adaptation du logement au handicap et au vieillissement constitue aujourd’hui un des

axes fort de la politique du logement. Dans ce cadre, il s’agit notamment de garantir

l’accessibilité et l’adaptation des logements de droit commun. L’action de l’Agence nationale de

l’habitat (Anah) s’inscrit dans cette dynamique à l’échelle de l’ensemble du territoire national. A

ce titre, elle s’est positionnée sur le principe du maintien à domicile et de l’autonomie dans le

logement des personnes en situation de handicap et vise un double objectif : Produire une offre de logements adaptés et accessibles dans le parc privé en

incitant les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de préadaptation ou

d’adaptation au handicap et/ou au vieillissement pour de futurs occupants,

Adapter l’immeuble ou le logement aux difficultés de la personne occupant le

logement, qu’elle soit handicapée et/ou âgée, et le rendre accessible.

A fortiori, l’OPAH est une opportunité pour développer sur le territoire d’étude une

politique de rénovation et d’amélioration de l’habitat en faveur de l’accessibilité et de

l’adaptation des logements pour les personnes à mobilité réduite et handicapées.

4.1. UNE NECESSAIRE ADAPTATION DES LOGEMENTS

Depuis plusieurs années le souhait des différents gouvernements a été de définir une

politique nationale sur le vieillissement, influant à la fois sur la prise en charge de la

dépendance (PSD, APA) et sur l’encadrement de l’accueil en structure (réforme de la

tarification des établissements).

C’est dans ce nouveau cadre que se pose la question de l’habitat et de l’hébergement

des personnes âgées. Même en situation de dépendance, les personnes âgées expriment

habituellement le vœu de rester à leur domicile le plus longtemps possible. Toutefois,

accessibilité de l’habitat et adaptation du logement sont des conditions indispensables du

maintien à domicile.

Or, la conception des logements anciens n’intègre pas toujours les normes répondant à

la perte d’autonomie que peuvent connaître les personnes au cours de leur vie. Les

aménagements sont souvent réalisés dans l’urgence et par une minorité de personnes âgées.

La mise en place d’une OPAH est une des réponses, par le biais de l’amélioration des

conditions d’habitat, au problème du maintien à domicile des personnes en perte

d’autonomie liée à l’âge.

4. Le logement des personnes âgées et/ou handicapées


118

4.2. UN TERRITOIRE QUI S’INSCRIT DANS UN CONTEXTE GENERAL DE VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION

Le département du Calvados s’inscrit dans une dynamique de regain de croissance

démographique qui s’accompagne corrélativement d’un vieillissement de population

résidante.

Part des plus de 60 ans et des moins de 20 ans dans la population – INSEE 2011

Sur le territoire d’étude, on constate un même phénomène d’augmentation des plus de

60 ans. Depuis 1982, le taux de personnes âgées de plus de 60 ans a augmenté de plus de

10 points, passant de 18,4% à 28,5 % en 2010. Le territoire est donc particulièrement

vieillissant. On dénombre d’ailleurs plus de moins de 60 ans que de moins de 20ans.

32,7%

28,9%

29,2%

28,2%

18,4%

21,5% 24,5% 24,4%

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

1982 1990 1999 2011



119

La situation est toutefois contrastée selon les communes. Dans trois communes du

territoire la part de seniors est supérieure à la moyenne du secteur d’étude et notamment : Condé-sur-Noireau : 32,5%

Saint Pierre La Vieille : 32,6%

Pontécoulant : 28,3 %

Le vieillissement important de la population concerne donc notamment la ville centre

qui compte environ près d’un tiers de personnes âgées de 60 ans ou plus. La concentration des

commerces et services en font un lieu de résidence attractif pour les plus âgés.

Enfin, ce vieillissement du territoire se conjugue à une inadaptation des logements au

handicap, ce qui constitue un obstacle certain au maintien à domicile des plus âgés et à l’accès

au logement autonome pour les personnes handicapées.

L’offre locative privée de logements adaptés au handicap est très rare et correspond le

plus souvent à quelques aménagements consentis par un propriétaire pour permettre le

maintien d’un locataire dans les lieux.

La question de l’adaptation des logements apparaît donc comme une problématique

prioritaire du territoire.

4.3. UN POTENTIEL DE LOGEMENTS A ADAPTER

Les enquêtes réalisées auprès des occupants permettent une analyse relativement fine

des conditions de logement des personnes âgées et de leur souhait en matière d'amélioration

de l'habitat.

207 foyers, soit plus de 50% de ceux ayant répondu à cette enquête, sont âgées de 60

ans et plus : La grande majorité est propriétaire occupant (85 %) de leur logement, quand

seulement 11,6 % est locataire, 1,4% est logé gratuitement et 0,5% résident

secondaire (soit un seul ménage)

65,2 % d’entre eux vivent en couple pour 29,5 % de personnes seules,

30 % ne sont pas imposables sur le revenu.

Les trois quarts (74,4 %) des ménages âgés de 60 ans ou plus vivent dans des grands

logements (4 pièces et plus), dont certains nécessitent des travaux d’amélioration et

d’adaptation.

Une très faible proportion de personnes âgées de plus de 60 ans réside dans des

logements de deux pièces (4 %) et 1 personne âgée vit dans un logement d’une pièce. La quasi-

totalité occupent de grands, voire de très grands logements.

Cette réalité suppose parallèlement une sous-occupation notable des logements (240

logements sous-occupés) qui n’est pas sans poser de problèmes en termes d’entretien et de

coût des charges, notamment de chauffage.


120

Ainsi, 100 des 207 ménages ayant répondu à l’enquête estiment leurs charges de

chauffage trop élevées pour leur budget.

Nombre de pièces T1 T2 T3 T4 T5 T6 et plusSans

réponse

Nombre de ménages 1 8 37 67 70 17 7

Dans un contexte d’inflation et d’augmentation des prix (fuel, gaz, électricité), on assiste

aujourd’hui à l’amplification à grande échelle de la précarité énergétique. Devenue une réalité

pour tous, elle touche notamment les personnes âgées ayant de faibles revenus (retraite

agricole, pension de réversion).

Plus de 50 % de la population des plus de 60 ans réside dans des logements construits

avant 1960 qui constituent souvent le parc le plus dégradé et le moins adapté.

Avant

1949

1949 -

1959

1960 -

1974

1975 -

1996

Après

1996

Sans

réponseTotal

Nombre de ménages 72 38 35 43 9 10 207

En outre, pour des personnes, dont certaines connaissent de réelles difficultés liées au

vieillissement et parfois à la perte d’autonomie, ces logements n’offrent pas toujours le

minimum de confort requis pour vivre dignement.

T1 : 0,5%

T2 : 4%

T3 : 18,5%

T4 : 33,5%

T5 : 35%

T6 et + : 8,5%

Avant 1949 : 36,5%

1949 - 1959 : 19,3%

1960 - 1974 : 17,8%

1975 - 1996 : 21,8%

Après 1996 : 4,6%


121

Eléments de confort

défaillantWC vétuste

Salle de bains

vétuste

Sans

chauffage

central

Chauffage

vétuste

Nombre de ménages 6 13 17 14

Source : Enquêtes ARIM 2013

Ainsi, selon les enquêtes ARIM, 17 logements ne disposent pas de chauffage central et

14 possèdent un équipement vétuste. Quelques logements ont un équipement sanitaire

vétuste ou obsolète et des travaux de remplacement sont souhaitables.

On peut par ailleurs rappeler que 169 ménages de plus de 60 ans sont logés dans le Parc

Privé Potentiellement Indigne.

Ainsi, dès lors que le domicile offre un confort restreint, le maintien à domicile devient

difficile malgré le désir de la personne de rester le plus longtemps possible chez elle. A cet

inconfort s’ajoute dans certains cas la vétusté de l’installation électrique (29 logements) ou bien

encore des problèmes d’humidité (50 logements) qui sont autant de facteurs constitutifs

d’obstacles à une bonne occupation du logement.

4.4. DES SOUHAITS DE TRAVAUX MAIS UNE ADAPTATION DU LOGEMENT TROP RAREMENT ANTICIPEE

Face à ces carences, 76 ménages âgés de plus de 60 ans souhaitent réaliser des

travaux au sein de leur logement :

0 10 20 30 40 50 60

Wc - création ou remplacement

Salle de bains - création ou remplacement

Chauffage - création ou remplacement

Ravalement

Toiture

Mise en sécurité

Isolation combles

Isolation façade

Isolation phonique

Menuiseries

Assainissement

Chauffage écologique

Chauffe eau solaire

Récup eaux pluies

8

28

27

36

32

12

58

30

23

49

25

15

7

16


122

Au total, 37% des ménages âgés de 60 ans et plus ayant participé à l’enquête ont le

souhait d’améliorer leur habitat et par là même leurs conditions de vie.

Au-delà des travaux de mise aux normes de confort et de sécurité, ceux concourant à

des économies d’énergie et par conséquent de charges sont les plus cités.

Seulement 10 des ménages âgés de plus de 60 ans envisagent des travaux d’adaptation

au handicap, ce qui confirme la difficulté à anticiper l’adaptation du logement au vieillissement.

Toutefois, le changement des menuiseries souhaité par 49 ménages âgés de plus de 60

ans est souvent l’opportunité, outre d’améliorer le confort thermique du logement, de

bénéficier de commandes électriques des fermetures ce qui constitue déjà une adaptation du

logement.

4.5. UN MAINTIEN A DOMICILE RENDU PARFOIS DIFFICILE PAR L'INCONFORT ET L’INADAPTATION DES LOGEMENTS

Compte tenu du vieillissement de la population, le territoire d’étude dispose aujourd’hui

de services qui contribuent au maintien à domicile des personnes âgées ou en perte

d’autonomie.

Face à une demande d’aide au maintien à domicile avérée et en progression, les

intervenants, qu’ils soient auxiliaires de vie, aides ménagères ou professionnels de la santé,

sont régulièrement confrontés à des conditions de logements peu compatibles avec leur

intervention. Dès lors, se pose inévitablement la question du maintien possible ou non de la

personne dans son logement.

Parallèlement, certaines personnes âgées ayant toujours connu des conditions de vie

particulièrement rudes et précaires, sont parfois réticentes à engager des travaux qui

amélioreraient leur quotidien, mais aussi et surtout celui des professionnels qui les prennent en

charge.

Afin de pallier l’écueil de l’inconfort des logements occupés par des personnes âgées

en situation de dépendance, l’OPAH a pour vocation l’apport de réponses à la fois techniques

(conseil pour l’adaptation du logement) et financières (recherche de financements adaptés

aux ressources de la personne et assistance au montage du dossier) et ce dans le cadre d’un

partenariat à construire avec l’ensemble des acteurs concernés : CLIC, associations de

maintien à domicile, SSIAD, CCAS, collectivités locales.


123

Depuis plusieurs années, le parc vacant, inoccupé, suscite un intérêt tout particulier.

Dans un contexte de pénurie de logements causée par une croissance démographique forte et

un desserrement des ménages, ce parc, auparavant délaissé, est apparu comme une réponse à

ces nouveaux besoins. En 2011, le nombre de logements vacants représente 10,7 % du parc

total. S’il est vrai qu'après avoir stagné jusque dans les années 1990 à 7,7%, la part des

logements vacants dans le parc total a régressé. Néanmoins, depuis quelques années une

augmentation importante est à noter. En effet, en 2006, le pourcentage n’était encore de

seulement 8%.

La vacance, phénomène essentiellement urbain, n’est pas à négliger en milieu rural dans

la mesure où la reconquête de logements vacants constitue un enjeu de développement

durable et s’inscrit donc au cœur des préoccupations actuelles. Dans un contexte d’étalement

urbain et de consommation d’espace en progression, la réintroduction du parc vacant sur le

marché est essentielle afin de produire une offre immobilière alternative à la construction

neuve et donc économe d’espace.

Dans le cadre d’une OPAH, la réappropriation de ce parc inhabité est également

l’occasion, par la pratique de loyers conventionnés et la diversification de l’offre, de

réintroduire de la mixité sociale au sein de communes ou de quartiers où le marché libre exclut

les plus démunis.

5.1. LA VACANCE : UNE PLURALITE DE SITUATIONS

Les causes de la vacance sont diverses et se réfèrent à une pluralité de situations. Il est

difficile de dresser un portrait type du phénomène, l’état du logement ou les moyens dont

dispose le propriétaire pour son entretien peuvent expliquer une situation de vacance.

Néanmoins, les problèmes sont parfois aussi d’ordre juridique ou même sociologique.

Il est alors nécessaire d’aborder les principales causes de la vacance pour avoir une vue

globale du problème posé par le phénomène. L’Agence nationale de l’habitat distingue deux

types de vacance : la vacance de rotation et la vacance de transformation urbaine.

LA VACANCE DE ROTATION

Elle correspond à des logements destinés à la location ou à la vente qui sont en état de

transition, en attente d’acquisition. En temps général, c’est une vacance de courte durée

nécessaire pour l’entretien du parc de logements, l’aération et le bon fonctionnement du

marché (un taux de vacance entre 5 et 7 % est nécessaire pour un fonctionnement convenable

du marché). Elle peut néanmoins durer si le propriétaire peine à relouer ou à vendre.

Cette période de vacance peut être une occasion pour le propriétaire d’engager des

travaux de rénovation du logement avant une relocation ou une vente de celui-ci, suite

généralement à un départ du précédent occupant.

5. Des logements vacants à remettre sur le marché


124

LA VACANCE DE TRANSFORMATION URBAINE

Elle recouvre trois situations distinctes : Les logements sont provisoirement indisponibles car en attente de travaux,

affectés à la démolition ou faisant l’objet d’une succession ou d’une indivision.

Les cas d’indivisions multiples peuvent déboucher dans certains cas sur des

temps de vacance prolongés, le bien peut alors ne pas être entretenu et poser

des problèmes de sécurité,

La vacance de projet : le logement est retenu par le propriétaire pour un usage

futur. Cela peut correspondre à un temps de réflexion de la mise en place d’un

projet concernant le bien immobilier ou à la volonté de réserver le logement

pour soi ou pour un proche dans une logique patrimoniale et familiale,

La vacance d’inadaptation ou d’obsolescence : Les logements sont hors marché

car ils ne correspondent pas à la demande et aux attentes du marché pour des

raisons de vétusté, d’inconfort ou parce qu’ils sont situés dans des lieux

défavorisés. Elle peut être le résultat d’une volonté de ne pas agir (une faible

valeur économique du logement qui n’incite pas le propriétaire à réaliser des

investissements), d’une incapacité à agir (un propriétaire trop âgé, une situation

financière ne permettant pas d’assurer les travaux de rénovation ou de

réhabilitation) ou d’une indécision quant à l’avenir du bien. Ce sont ces

logements vacants qui sont principalement et prioritairement ciblés dans le

cadre des OPAH.

5.2. APPROCHE DU NOMBRE DE LOGEMENTS VACANTS

Apprécier avec exactitude, sur le plan quantitatif et qualitatif, la vacance sur un

territoire n’est pas chose aisée. L’identification du nombre de logements vacants et la

localisation précise des situations de vacance n’est pas possible dans le seul cadre d’une étude

d’OPAH. Le croisement de différentes sources de données (INSEE, FILOCOM) complétées par

une validation de terrain et une enquête auprès des propriétaires permet néanmoins de

dresser un portrait assez réaliste du phénomène de vacance à l’échelle du territoire étudié.

LES DONNEES INSEE

L’INSEE, à l’issue des recensements de population, offre une approche du nombre de

logements vacants qu’il définit comme étant des « logements disponibles pour la vente ou la

location ou des logements neufs achevés mais non encore occupés à la date du recensement ».

En 2011, 536 logements étaient vacants sur le territoire d’étude selon les données de

l’INSEE soit 10,7% du parc total de logements ce qui est supérieur à la moyenne

départementale (5,6 % pour le Calvados).

On constate une accentuation du phénomène de vacance sur le territoire puisque 151

nouveaux logements sont apparus parmi les logements vacants entre 2006 et 2011.


125

Au sein du territoire, les situations sont contrastées : 11 communes sur les 14 composants l’intercommunalité ont vu leur nombre de

logements vacants augmenter entre 2006 et 2011 dont Condé-sur-Noireau qui

enregistre l’augmentation la plus élevée du territoire (+111 logements vacants

en 5 ans).

Seules trois communes n’ont pas vu leur parc vacant augmenté. En revanche,

leur nombre de logements vacants n’a pas diminué mais a simplement stagné. Il

s’agit de Lénault, La Villette et Le Plessis Grimoult

Dans certaines communes, le taux de vacance est nettement supérieur à la

moyenne du territoire d’étude (10,7 %). Ainsi, il atteint : 13,5 % à Condé-sur-

Noireau, 12,3 % à Périgny, 11,7 % à Saint-Vigor-des-Mézerets et Lassy

Inversement, des communes telles que Saint-Germain-du-Crioult (3,7%) et La

Villettes (3,2%) ne sont que peu ou pas touchées par ce phénomène.


126

Répartition par communes des logements vacants entre 2006 et 2011 (INSEE)

Nombre %

Condé 389 13,5% 278 39%

St Denis De Meré 21 5,5% 11 91%

La Villette 3 3,2% 3 0%

Le Plessis Grimoult 18 11% 18 0%

La Chapelle Engerbold 4 7,4% 3 33%

Lassy 21 11,7% 19 11%

Lénault 6 5,7% 6 0%

Périgny 4 12,3% 2 100%

Pontécoulant 4 8,1% 3 33%

Proussy 12 6,5% 9 33%

St Germain Du Crioult 15 3,7% 12 25%

St Jean le Blanc 12 7,3% 8 50%

St Pierre la Vieille 11 5,9% 6 83%

St Vigor Des Mézerets 16 11,7% 7 128,6%

CDC Condé Intercom 536 10,7% 385 39,2%

LOGEMENTS VACANTS - INSEE 2011 Evolution 2006-

2011

Nbre logements

vacants 2006Communes

Ces données INSEE doivent cependant être prises avec précaution. En effet, les

difficultés de repérage des logements vacants lors d’un recensement ne sont pas à négliger.

La qualification « logement vacant » n’est pas une qualification de fait mais une qualification

par défaut. Pour les agents recenseurs, un logement vacant est d’abord une porte

obstinément fermée sans savoir ce qu’elle dissimule : un logement principal, un local

professionnel, des toilettes d’étage, un logement secondaire ou occasionnel…

Faute de renseignements sérieux fournis par le voisinage, l’agent recenseur cochera

en définitive et sans trop de certitude la case « logement vacant » et au final ces décisions

augmenteront le volume global de la vacance.

LES DONNEES FILOCOM

Fourni par la Direction Générale des Impôts, le système d’observation statistique

FILOCOM est une source d’information intéressante pour quantifier et caractériser le parc de

logements vacants sur un territoire donné. Il correspond à un traitement automatisé des

données issues des fichiers fiscaux et fonciers et est constitué à partir du fichier de la taxe

d’habitation, le fichier des propriétaires et le fichier de l’impôt sur le revenu des personnes

physiques. Un logement est considéré vacant par la DGI lorsqu’il est vide de meubles et qu’il

n’est pas habité au 1er janvier.


127

UNE HAUSSE DU PARC DE LOGEMENTS VACANTS :

Evolution du nombre de logements vacants entre 2007 et 2011- FILOCOM

nbre % nbre % nbre %

Condé Sur Noireau 298 10,1% 412 13,8% 114 38,3%

CONDE INTERCOM 463 9,2% 560 10,8% 97 21,0%

Département du Calvados 22 073 5,9% 27217 7,0% 5 144 23,3%

2007 EVOLUTION 2007-20112011

Le territoire d’étude comptait en 2011, selon FILOCOM, 560 logements vacants. Une

hausse du nombre de logements en situation de vacance est observable entre 2007 et 2011

avec presque 100 logements vacants s’ajoutant. Le taux de vacance sur le territoire d’étude

est bien supérieur à celui observé dans le Département du Calvados : 10,8 % en 2011 pour 7

% à l’échelle départementale.

La ville centre est particulièrement touchée par le phénomène de vacance puisque

Condé-sur-Noireau réuni sur son territoire 73,6% des logements vacants de l’espace

communautaire. Ce phénomène est à mettre en relation avec la structure générale du parc

de logements puisque cette commune accueille à elle seule 57% du parc total de logements

en 2011.

Entre 2007 et 2011 le nombre de logements vacants a connu une hausse assez forte

sur le territoire d’étude. Cependant cette augmentation est légèrement plus faible que celle

enregistrée par le département, à savoir 23,3 %.

A l’image du parc immobilier communautaire, les logements vacants situés au sein du

territoire d’étude prennent essentiellement la forme de logements collectifs (57 % des

logements vacants en 2011 sont des logements collectifs).

En ce qui concerne le parc privé, parc où s’applique le dispositif d’OPAH, le territoire

d’étude comptait en 2011, selon FILOCOM, 404 logements vacants dans le parc privé. Que ce

soit à l’échelle de la CDC ou de la ville centre, la tendance est la même à savoir une

augmentation de la vacance dans le parc privé entre 2007 et 2011, avec respectivement des

évolutions de 8% (30 logements) et 18,3% (40 logements). Néanmoins, il faut préciser que le

phénomène est moins accru qu’au niveau du département du Calvados où l’augmentation

est de plus de 25%.

Condé-sur-Noireau réuni sur son territoire 64% des logements vacants du parc privé

de l’espace communautaire. D’ailleurs, la ville centre a vu son parc vacant progresser de 40

logements contre 30 pour l’ensemble de la CDC. Il apparaît donc que plusieurs communes

ont quant à elles, vu leur vacance diminué.


128

29 % DU PARC DE LOGEMENTS VACANTS EST INOCCUPE DEPUIS 3 ANS OU PLUS

CONDE-SUR-NOIREAU DEPARTEMENT DU CALVADOS

CONDE INTERCOM

En 2011, 59% du parc de logements vacants au sein du territoire d’étude est inoccupé

depuis une courte durée (moins de 1 an ou de 1 à 2 ans).

A l’inverse, 29% du parc de logements vacants est inoccupé depuis 3 ans ou plus. Ce

sont ces situations de vacance prolongée que l’OPAH pourra cibler en priorité.

La structure du parc vacant du secteur d’étude est donc assez proche (malgré une

différence de 10 points de pourcentage) de celle du Département dans lequel la vacance de

courte durée, qui peut correspondre à une vacance de projet ou une période d’attente entre

deux locations, est de 70%.

moins de 1 an

38%

1 à <2 ans 23%

2 à <3 ans 10%

3 à <4 ans 10%

4 à <10 ans 15%

10 ans et plus 4%

moins de 1 an

53%

1 à <2 ans 17%

2 à <3 ans 9%

3 à <4 ans 6%

4 à <10 ans 10%

10 ans et plus 5%

moins de 1 an

36%

1 à <2 ans 23%

2 à <3 ans 12%

3 à <4 ans 9%

4 à <10 ans 15%

10 ans et plus 5%


129

Au terme de cette analyse de la vacance, il apparaît que ce phénomène est une

problématique sur le territoire d’étude, en particulier dans la ville centre de Condé-sur-

Noireau.

Les entretiens avec les personnes ressources, notamment avec les élus nous

permettent de mieux qualifier ce parc. Il apparaît ainsi que les maisons de ville et de bourg

sont des biens peu demandés. En effet, la configuration de ces maisons, souvent sur

plusieurs étages, et l’absence de jardin sont des facteurs de blocage pour l’occupation de

ces biens. Les ménages avec enfants préfèrent ainsi une maison indépendante avec jardin

en campagne. De plus, dans la ville-centre, les logements situés aux étages supérieurs sont

bien souvent inoccupés du fait de l’absence d’ascenseurs, ce qui est problématique étant

donné l’aspect vieillissant de la population.

La résorption de ce phénomène n’est plus une priorité affirmée de l’Anah qui

privilégie actuellement des actions menées en faveur des réductions de la consommation

énergétique et de la lutte contre l’habitat indigne.

Néanmoins, ce parc de logements vacants reste un levier intéressant à prendre en

compte et à investir dans le cadre de l’OPAH pour notamment diversifier l’offre de

logements en centre bourg. Aussi, le repérage des situations de vacance peut, par

exemple, être un moyen de détection de l’habitat indigne qui gagne souvent ce parc

délaissé.


130

Détruite à 95% durant la seconde guerre mondiale, la majeure partie de la ville

ancienne de Condé-sur-Noireau a disparue. Pas moins de 952 sinistres avaient été recensés

suite aux bombardements. Comme de nombreuses villes bas-normandes, Condé-sur-Noireau

a donc été presque entièrement reconstruite entre 1945 et 1963 avec plus de 500

logements. Ali Tur, un architecte de l’Etat a été l’un des grands artisans de la reconstruction

condéenne, la ville lui doit notamment la mairie, le marché et le théâtre.

Rue Saint Martin (Condé-sur-Noireau) avant la destruction – Archives du Calvados

Rue Saint Martin (Condé-sur-Noireau) aujourd’hui

6. Le parc de la Reconstruction en copropriété


131

Cette architecture, née dans l’urgence, est influencée par l’industrialisation. Il s’agit

pour les architectes d’inventer de nouveaux espaces urbains empreints de fonctionnalisme

et d’hygiénisme.

Les Projet de Reconstruction et d’Aménagement des villes du Calvados ont été mis à

l’étude à partir de 1945.

Deux grandes périodes peuvent être différenciées dans la Reconstruction : jusqu’en 1949, l’architecture est empreinte de régionalisme, des matériaux de

constructions locaux sont utilisés, la pierre et l’ardoise à Condé-sur-Noireau. Les

constructions de cette période reprennent les procédés constructifs traditionnels du

mur porteur et massif.

A partir de 1950, des techniques plus « industrielles » sont utilisées : le recours au

béton armé et à la préfabrication se généralise.

Si les façades présentent une apparence simple, un soin particulier est apporté à

l’écriture des façades, notamment dans la symétrie de l’ordonnancement des ouvertures et

modénatures.

Immeubles de la Reconstruction – centre-ville de Condé-sur-Noireau


132

6.1. LE PARC DE LA RECONSTRUCTION : UN PARC A ENJEUX

A Condé-sur-Noireau, le parc de la reconstruction constitue aujourd’hui un enjeu

urbain important. En effet, le devenir de ce parc se confond avec celui du centre-ville.

La majorité des quartiers reconstruits souffrent de leur homogénéité : tous les

immeubles datent de la même période, possèdent les mêmes caractéristiques, des

équipements sanitaires obsolètes, des montées d’escaliers étroites et l’absence

d’ascenseurs, des cœurs d’ilots manquant parfois d’entretien.

Les signes de vieillissement les plus répandus sont les bétons qui se fendillent au

niveau des arêtes des corniches, appuis de fenêtres, balcon ou fers, laissant apparaitre les

fers, mais en, général le gros œuvre n’est pas en péril.

Ce qui, au moment de leur conception, constituait les qualités des immeubles ou des

quartiers reconstruits joue parfois aujourd’hui en leur défaveur :

Principales problématiques rencontrées dans le parc de la reconstruction

Reconstruction Aujourd’hui

Logements neufs

Travaux d’entretien indispensables

Constructions à étages

Absence d’ascenseur

Industrialisation des techniques du bâtiment, mise ne œuvre de matériaux négligeant l’aspect énergétique

Besoin en isolation thermique et acoustique

Nouveaux matériaux (parquet sur béton…)

Nuisances sonores

Priorité donnée au logement Abords, entrées, escaliers souvent

négligés

Confort moderne pour l’époque

Equipements des cuisines et salles de bain obsolètes, inadaptés aux besoins actuels

Le bâti de la reconstruction était ce qu’il y avait de mieux à l’époque, de plus récent en centre-ville

Aujourd’hui l’ancien réhabilité a une meilleure côte que le bâti de la reconstruction qui vieillit Concurrence avec le neuf et le pavillonnaire

Ce parc est par ailleurs majoritairement en copropriété, ce qui n’est pas sans poser

de problème pour la réalisation de travaux dans les parties communes et notamment les

travaux d’isolation.


133

6.2 UN PARC EN COPROPRIETE AVEC UN POTENTIEL DE LOGEMENT EN MAUVAIS ETAT:

Le parc de logements condéen est fortement marqué par le bâti de la Reconstruction.

Ainsi, près de 40% du parc de la ville a été construit entre 1949 et 1967, soit 923 logements.

Périodes de construction des logements à Condé-sur-Noireau –FILOCOM 2011

Selon les données Filocom de 2011, le parc de résidences principales collectif

représente 1 126 logements sur le territoire de la communauté de communes du pays de

Condé et de la Druance, dont 1 107 logements sont situés à Condé-sur-Noireau, soit 98,3%

du parc collectif communautaire.

Parc Privé Potentiellement Indigne en copropriété –PPPI 2011

nbre % du RPP nbre % du PPPI

CdC du Pays de Condé

et de la Druance377 7,0% 37 9,0%

Condé Sur Noireau 217 8,0% 32 14,0%

Calvados 13 299 4,0% 1 941 14,0%

PPPI en copropriétéTOTAL PPPI

Au sein du parc privé potentiellement indigne (PPPI 2011), 9% des logements sont

situés dans des copropriétés sur le territoire communautaire.

Là encore, la ville de Condé-sur-Noireau se différencie de l’intercommunalité par une

part nettement plus importante de logements potentiellement indignes : 14% du PPPI de

Condé-sur-Noireau est situé dans une copropriété.

avant 1915 18% 1915-

1948 8% 1949-

1967 38%

1968-1974 16%

1975-1981 10%

1982-1999 6%

2000 et après

4%


134

6.3 UN OUTIL D’AIDE AU REPERAGE DES COPROPRIETES FRAGILES

Les fichiers infra-communaux d’aide au repérage des copropriétés fragiles (FICARCF)

communiqués par la DREAL de Basse-Normandie constituent un outil d’aide au repérage des

copropriétés fragiles.

Source : FILOCOM 2009,

Données à l’échelle de la section cadastrale

Limites des données : absence d’informations sur la gestion, le niveau des loyers

et les prix de ventes

Évaluation des copropriétés à partir de critères de difficultés :


135

L’évaluation de chaque copropriétés au regard de ces critères de difficulté avec

système de notation aboutit à une classification des copropriétés en 4 familles de potentiel

de fragilité (A, B, C, D).

Le fichier identifie les copropriétés des familles B, C et D.

Sur le territoire communautaire, 51 copropriétés sont identifiées dans ce fichier, dont

31% appartiennent à la famille D, soit le plus fort potentiel de fragilité.

Répartition des copropriétés par familles – FICARCF 2009

Une large majorité de copropriétés de petite taille en particulier dans les

copropriétés de la famille C et D.

Répartition des copropriétés par familles et par taille– FICARCF 2009

Nbre de logements Famille B Famille C Famille D

2 à 11 17 85% 15 100% 16 100%

12 à 25

26 à 50 3 15%

51 à 100

TOTAL 17 100% 15 100% 16 100%

Une majorité de copropriétés datant de la reconstruction : 60% datent de la période

1949-1960. Ensuite, 27% datent d’avant 1949. Seulement 3 copropriétés ont été construites

après 1960.

Répartition des copropriétés par familles et période de construction – FICARCF 2009

Famille B : 20

39%

Famille C : 15

29%

Famille D : 16

31%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

famille B famille C famille D

4 3 7

15 9

7

1 1 1

après 1993

1975-1993

1961-1974

1949-1960

avant 1949


136

Répartition des copropriétés par familles et évolution entre 2005 et 2009 – FICARCF2009

Entre 2005 et 2009, une majorité des copropriétés a connu une stabilité : 27 sur 51,

soit 52% d’entre elles.

Pour les copropriétés de la famille D, les situations de dégradation représentent

environ un tiers des copropriétés de cette famille.

Le ratio est le même pour les copropriétés de la famille C : un tiers ont connu une

dégradation entre 2005 et 2009.

Globalement, sur les 51 copropriétés identifiées dans les fichiers : 16 ont connu une dégradation, soit 31%

27 sont restées stables, soit 52%

4 ont connu une amélioration de leur situation, soit 7%

Notes sur les critères de difficulté par familles de copropriétés - FICARCF 2009

Globalement, sur le territoire d’étude, certains critères sont décisifs par rapport au

classement final des copropriétés et notamment :

10 10 8,8

10 10

8,8 9

6,3 7,3

9,5 10

4

7,9 8,3 7,5 7,4

9

7,1

1,6 0,5

-2,6

5,2

0,9

5,6

-1,5

-3,2

-7,3

-1,3

-2,7

-7,2

1,8

-0,1

-3,6

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

famille B famille C famille D

tx familles nombreuses tx mutation pers. moralestx vacance >=3ans suroccupationpart pers. Morales propriétaires tx familles monoparentalesqualité logement seuil pauvreté POseuil de pauvreté revenu brut annuel moyenNote globale sur critères de difficulté

Amélioration Dégradation Stabilité (vide) Total

Famille B 1 6 11 2 20

Famille C 3 5 6 1 15

Famille D 5 10 1 16

Total 4 16 27 4 51

Evolution 2009/2005-Appréciation sur les critères de difficulté


137

Le revenu annuel brut moyen des ménages qui varie de- 1,3 pour les

copropriétés de la famille B, à – 7,2 pour celles de la famille D.

Le taux de ménages dont les revenus sont situés sous le seuil de pauvreté,

critère pour lequel la note moyenne varie de -1,5 pour les copropriétés de la

famille B à -7,3 pour celle de la famille D.

La qualité du logement, critère pour lequel la note moyenne varie de 1,6 pour les

copropriétés de la famille B à -2,6 pour celle de la famille D.

Le taux de propriétaires occupants sous le seuil de pauvreté, pour lesquels il est

plus difficile de faire face aux charges de copropriété.

On note par ailleurs que le taux de familles monoparentales est plus élevé dans

les copropriétés de la famille D (note de 8,8 pour 10 dans les autres familles)

Au total, les notes globales moyennes obtenues sur ces critères de difficulté varient

de +1,8 pour les copropriétés de la famille B, à -3,6 pour celle de la famille D.

Ce fichier permet en outre de localiser les copropriétés à la section cadastrale.

Ce sont les sections cadastrales correspondant à l’hyper centre de Condé-sur-Noireau

qui concentrent le plus grand nombre de copropriétés (sections AB, AC, AL et AM) : 36 des

51 copropriétés identifiées dans le fichier soit plus de 70% dont 10 des 16 copropriétés

appartenant à la famille D, soit les copropriétés les plus susceptibles d’être dégradées.


138

Entre 2005 et 2009, 13 des 16 copropriétés ayant connu une dégradation se situent

dans les quartiers centraux de Condé-sur-Noireau (sections cadastrales AB, AC, AL et AM).

Une large majorité des copropriétés, à savoir 31 sur 50 (60,8%) du centre de Condé-

sur-Noireau ont été construites entre 1949 et 1960. A noter que 14 copropriétés datent

d’avant 1949. En revanche, seulement 5 sont postérieur à 1960.

Part de propriétaires selon la famille – FICARCF 2009

Famille B Famille C Famille D Total

>=0 à <=20 % 9 5 12 26

>20 à <=40 % 2 1 - 3

>40 à <=60 % 6 2 - 8

>60 à <=80 % 1 2 - 3

>80 % 2 5 4 11

Total 20 15 16 51

La part de propriétaires occupants dans une copropriété constitue un facteur de

potentielle dégradation. Les propriétaires occupants sont en effet souvent plus enclins à

réaliser des travaux. Ainsi, moins ils sont nombreux et plus le potentiel de dégradation est

important.

Le tableau ci-dessus montre que les propriétaires occupants sont souvent

minoritaires au sein des copropriétés. Ainsi, dans 51% des copropriétés identifiées les

propriétaires occupants représentent moins de 20% du peuplement des copropriétés et

dans seulement 22% des copropriétés ils représentent plus de 80% du peuplement.

Pour les copropriétés de la famille D cette part est encore plus significative : 12 des

16 copropriétés de cette famille sont occupées par moins de 20% de propriétaires occupant,

soit 75%.

6.4 UNE FAIBLE PROPORTION DE COPROPRIETES POTENTIELLEMENT DEGRADEES MAIS DES TRAVAUX A ENVISAGER

Il ressort de l’analyse des données, des entretiens avec les professionnels de

l’immobilier et du repérage visuel réalisé dans la ville de Condé-sur-Noireau, que le territoire

est peu concerné par la présence de copropriétés potentiellement dégradées.

Néanmoins, le parc de la Reconstruction, majoritairement collectif, constitue un

enjeu fort pour le territoire. En effet, s’il avait été conçu pour offrir à ses occupants le

confort nécessaire, il apparait aujourd’hui qu’il est en inadéquation avec les besoins actuels

et normes actuels.

Si de nombreuses copropriétés de cette période ont d’ores et déjà fait l’objet de

mises aux normes, des travaux sont encore à envisager, notamment pour réduire les charges

énergétiques des occupants, rendre ce parc attractif et le préserver d’une dévalorisation

immobilière liée à l’évolution des normes et des modes de vie.


139

Compte tenu des caractéristiques de ce bâti, les principaux travaux à envisager sont

donc : L’amélioration des performances énergétiques Le traitement des façades L’amélioration des prestations communes et des logements (ascenseur,

accessibilité, salles de bains…)

De plus, il apparait que de nombreuses copropriétés ne sont pas du tout organisées

et ne disposent pas de syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, ce qui complique

considérablement la prise de décision pour d’éventuels travaux.

Les espaces extérieurs notamment ne sont que rarement entretenus :


140

Une étude de l’Anah intitulée « les copropriétés des années 50 à 80 : un parc à

enjeux », a identifié les enjeux par typologie de logements. Ainsi, pour les copropriétés de la

reconstruction (1950-1959) correspondant à la reconstruction des centres villes bombardés,

à l’éradication des taudis et à la densification des villes, les enjeux suivant sont identifiés :

Il ressort de cette étude que les coûts de travaux moyens sont nettement plus élevés

pour les immeubles construits avant 1975 et plus particulièrement ceux de la

Reconstruction.


141

Ainsi, le coût moyen de travaux par logement en « rénovation de base » s’élèvent à : 14.970 €/ logement pour les immeubles construits entre 1950 et 1959,

13.470 €/logement pour les immeubles construits entre 1960 et 1974

7.070 € pour ceux construits entre 1975 et 1984.

Le coût des travaux en « rénovation avec plus-value énergétique » se monte à : 23.550 €/logement pour les immeubles construits entre 1950 et 1959,

22.510 €/logement pour les immeubles construits entre 1960 et 1974

13.330 €/logement pour ceux construits entre 1975 et 1984.

Si l’on considère les 16 immeubles du territoire classés dans la famille « D », et donc

au plus fort potentiel de dégradation, dont le nombre de logements est compris entre 2 et

11, on peut estimer à une petite centaine de logements à réhabiliter sur le territoire.

En se référant au montant des travaux ci-dessus le montant global des travaux à

réaliser serait de : 1.497.000 € en « rénovation de base »

2.355.000 € en « rénovation avec plus-value énergétique ».

Au terme de cette analyse, il apparaît que 16 copropriétés sont potentiellement

plus fragilisées parmi les 51 copropriétés analysées (soit 31,4%), dont la totalité est située

dans le centre-ville de Condé-sur-Noireau.

Néanmoins, des besoins en termes d’amélioration se font ressentir dans les

copropriétés de la Reconstruction pour adapter les logements et immeubles aux besoins

des ménages.

La phase opérationnelle de l’OPAH devra donc poursuivre le repérage des

copropriétés montrant des signes de fragilité notamment en nouant un partenariat actif

avec les syndics, professionnels et bénévoles, et les conseils syndicaux.


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CONCLUSION : VERS UN DISPOSITIF OPERATIONNEL PERTINENT

Cette étude s’est attachée à analyser les caractéristiques du parc de logements et

de ses occupants sur l’ensemble des communes de la Communauté de Communes du Pays

de Condé et de la Druance afin de définir les objectifs qualitatifs et quantitatifs de la future

OPAH.

Au-delà d’un l’état des lieux du territoire, ce diagnostic s’est attaché à approfondir

certaines thématiques, notamment celles qui constituent aujourd’hui les priorités de

l’Agence nationale de l’habitat (Anah) à savoir la lutte contre l’habitat indigne et contre la

précarité énergétique, cette dernière constituant aujourd’hui une préoccupation pour de

nombreux ménages.

En effet, à travers l’enquête exhaustive distribuée à l’ensemble des habitants du

secteur d’étude, il apparaît que la réduction des charges est un des principaux souhaits

recensé.

De plus, la lutte contre la précarité énergétique est devenue aujourd’hui une

priorité de l’Etat à travers la mise en œuvre du Grenelle2 (Loi ENE de juillet 2010) et du

programme national « Habiter Mieux ».

Au-delà de ces priorités, l’étude a mis en avant des besoins en termes de

réhabilitation sur d’autres thématiques qui sont autant d’objectifs qualitatifs et

quantitatifs à mettre en œuvre dans la phase de suivi-animation de l’OPAH.

Ainsi, les objectifs qualitatifs issus du diagnostic sont les suivants :

Lutter contre la précarité énergétique

Traiter prioritairement les situations de mal logement

Agir sur le parc dégradé ou très dégradé

Adapter les logements au vieillissement et/ou au handicap afin de favoriser le

maintien à domicile

Produire des logements à loyers maîtrisés

Lutter contre la vacance, notamment dans le centre-ville de Condé-sur-Noireau

Améliorer le parc de copropriétés de la Reconstruction

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