OIB 2ème semestre 2009

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tendancéco > Point de vue P. 1 > Évènements et implantations P. 1 > L’offre de bureaux P. 2 > La commercialisation P. 3 > Les prix P. 4 Sommaire n°32 -2 nd semestre 2009 Évènements et implantations Observatoire de l’Immobilier de Bureaux Rouen Dieppe Le Havre Rouen Dieppe Le Havre Périmètre d’étude : La CREA Point de vue Dans un contexte économique difficile en 2009, le marché de l’immobilier de bureaux sur l’agglomération rouennaise a constaté une baisse avec 34 700 m 2 transactés par rapport aux 38 000 m 2 réalisés sur l’année 2008. Les cessions et les locations actées en 2009 ont davantage été motivées par des stratégies de rationalisation et d’optimisation des entreprises pour mieux faire face à la conjoncture que par de vrais projets de développement. Par ailleurs, l’offre de bureaux a atteint en 2009 un record historique avec 84 000 m 2 disponibles. Cependant, il est impératif de modérer ce chiffre car 44 % des bureaux vacants résultent essentiellement de trois sites : livraison de l’immeuble Vauban (11 000 m 2 ) réalisé par la MATMUT, libération des locaux de cette dernière à Saint-Etienne-du-Rouvray (15 000 m 2 ) et la libération d’un immeuble par FRANCE TELECOM de 11 000 m 2 sur Saint-Sever. Après une attente certaine, une offre réelle de bureaux neufs existe en 2009 avec 18 000 m 2 disponibles. Les valeurs locatives de bureaux en 2009 sont restées relativement stables avec des loyers moyens de 100 € ht/m 2 /an pour des bureaux de seconde main et de 145€ ht/m 2 /an pour le neuf. Au cours de l’année 2010, le déséquilibre entre l’offre et la demande risque de s’accentuer et de donner lieu à des négociations sur la valeur faciale des loyers. Cette situation pourrait profiter au marché en lui donnant une nouvelle orientation et un nouveau dynamisme via des arbitrages. La concurrence devenant plus sévère pour les biens à la location, cela pourrait inciter les propriétaires à vendre et ainsi rééquilibrer une offre de bureaux à l’acquisition toujours très faible sur Rouen, tant pour les investisseurs que pour les utilisateurs. Lucie ROY AIC - Arthur Loyd - La direction régionale de la compagnie d’assurance Generali, s’implante sur 321 m 2 sur l’immeuble le Vauban, livré ce semestre. Cet immeuble est situé sur la ZAC Luciline Rive de Seine à Rouen. Il s’agit de la première implantation sur cet immeuble. - Sur la zone d’activités de la Bretèque (Bois Guillaume) les deux derniers immeubles destinés aux entreprises KPMG et FIDAL ont été livrés, pour une surface totale de 2 500 m 2 . Chiffres clés 2009 en m 2 Comparaison avec l’année 2008 Stock immédiatement disponible de bureaux neufs 17 727 + 9 451 Surfaces en construction commercialisables 29 386 + 656 Stock disponible seconde main 66 735 + 22 341 Commercialisation 34 747 - 9 %

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Page 1: OIB 2ème semestre 2009

tendancéco > Point de vue P. 1

> Évènements et implantations P. 1

> L’offre de bureaux P. 2

> La commercialisation P. 3

> Les prix P. 4

Sommaire

n°32 - 2 n d s e m e s t r e 2 0 0 9

Évènements et implantations

Observatoire de l’Immobilier de Bureaux

Rouen

Dieppe

Le Havre

Rouen

Dieppe

Le Havre

Périmètre d’étude : La CREA

Point de vueDans un contexte économique difficile en 2009, le marché de l’immobilier de bureaux sur l’agglomération rouennaise a constaté une baisse avec 34 700 m2 transactés par rapport aux 38 000 m2 réalisés sur l’année 2008.

Les cessions et les locations actées en 2009 ont davantage été motivées par des stratégies de rationalisation et d’optimisation des entreprises pour mieux faire face à la conjoncture que par de vrais projets de développement.

Par ailleurs, l’offre de bureaux a atteint en 2009 un record historique avec 84 000 m2 disponibles. Cependant, il est impératif de modérer ce chiffre car 44 % des bureaux vacants résultent essentiellement de trois sites : livraison de l’immeuble Vauban (11 000 m2) réalisé par la MATMUT, libération des locaux de cette dernière à Saint-Etienne-du-Rouvray (15 000 m2) et la libération d’un immeuble par FRANCE TELECOM de 11 000 m2 sur Saint-Sever.

Après une attente certaine, une offre réelle de bureaux neufs existe en 2009 avec 18 000 m2 disponibles.

Les valeurs locatives de bureaux en 2009 sont restées relativement stables avec des loyers moyens de 100 € ht/m2/an pour des bureaux de seconde main et de 145€ ht/m2/an pour le neuf. Au cours de l’année 2010, le déséquilibre entre l’offre et la demande risque de s’accentuer et de donner lieu à des négociations sur la valeur faciale des loyers.

Cette situation pourrait profiter au marché en lui donnant une nouvelle orientation et un nouveau dynamisme via des arbitrages. La concurrence devenant plus sévère pour les biens à la location, cela pourrait inciter les propriétaires à vendre et ainsi rééquilibrer une offre de bureaux à l’acquisition toujours très faible sur Rouen, tant pour les investisseurs que pour les utilisateurs.

Lucie ROYAIC - Arthur Loyd

- La direction régionale de la compagnie d’assurance Generali, s’implante sur 321 m2 sur l’immeuble le Vauban, livré ce semestre. Cet immeuble est situé sur la ZAC Luciline Rive de Seine à Rouen.Il s’agit de la première implantation sur cet immeuble.

- Sur la zone d’activités de la Bretèque (Bois Guillaume) les deux derniers immeubles destinés aux entreprises KPMG et FIDAL ont été livrés, pour une surface totale de 2 500 m2.

Chiffres clés 2009 en m2

Comparaison avec l’année

2008

Stock immédiatement disponible de bureaux neufs

17 727 + 9 451

Surfaces en construction commercialisables

29 386 + 656

Stock disponible seconde main

66 735 + 22 341

Commercialisation 34 747 - 9 %

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L’offre de bureaux

2 | OIB n°32 - 2nd semestre 2009

Construction et projets en m2

Offre en m2 immédiatement disponible

L’offre en bureaux de seconde main, bien qu’importante, est en légère diminution par rapport au semestre précédent passant de 71 101 m2 à 66 735 m2. Cette valeur est nettement supérieure à la moyenne du stock de seconde main de ces 10 dernières années, lequel s’est élevé en moyenne à 44 800 m2.Avec une offre supérieure à 2 années de commercialisation, le marché est considéré en situation de suroffre. Elle est néanmoins temporaire car liée à la libération au semestre précédent de deux immeubles (11 500 m2 sur Rouen Gauche et 15 650 m 2 sur le secteur Sud Est).Les surfaces neuves immédiatement disponibles sont elles aussi en augmentation (+167 %) et sont localisées notamment sur les secteurs de la Rive Sud ainsi que sur la ville centre. Cependant, cette offre se concentre sur peu d’immeubles. On compte notamment une surface de 10 400 m2 disponible sur Rouen Rive Droite, dans l’immeuble neuf « le Vauban ».Les immeubles en construction ou dont le permis a été déposé sont, pour la quasi-totalité, des projets d’immeubles en R+1 ou R+2 situés en zones d’activités tertiaires. On ne compte aucun programme en bureaux de centre-ville à court terme. Cette tendance devrait s’accentuer dans les années à venir avec le développement des zones d’activités tertiaires existantes (Vente Olivier, Technopôle du Madrillet, Plaine de la Ronce…) et l’émergence de nouveaux parcs dédiés (Pôle Santé, Parc de la Villette sur Cléon). Signalons tout de même que ces surfaces en construction ne représentent que 3 000 m2, les prochains programmes n’arriveront sur le marché qu’à partir de 2012, notamment le développement du quartier Luciline (secteur Rouen Rive Droite) qui permettra de réalimenter le marché du neuf en « bureaux centre-ville ».

Un stock équivalent à plus de 2 ans de commercialisation

Stock disponible total en m2

Espace d’observation*

Evolution du stock disponible en m2

SecteurNord Ouest

SecteurCaux

Plateaux Nord

Plateaux Est

SecteurSud Est

SecteurElbeuf

SecteurSud Ouest

Rouen Droite

RouenGauche

Grand-Couronne

Petit-Couronne

Canteleu

Maromme

N.D. deBondeville

Le Houlme

Oissel

Bonsecours

Darnétal

Bihorel

Bois-Guillaume

Mont-St-Aignan

Isneauville

St-Etiennedu-Rouvray

Franqueville-St-Pierre

Le Mesnil-EsnardSotteville-

lès-Rouen

Le Petit-Quevilly

Déville-lès-

Rouen

Le Grand-Quevilly

Malaunay

Houppeville

St-Martin-du-Vivier

Fontaine-sous-Préaux

Roncherolles-sur-le-Vivier

St-Jacques-sur-Darnétal

St-Léger-du-Bourg-Denis

St-Aubin-Epinay

Amfreville-la-mi-voie

Belbeuf

Boos

La Neuville-Chant-d’Oisel

Montmain

St-Aubin-Celloville

Gouy

Ymare

Quevreville-la-Poterie

Les Authieux-sur-le-Port-St-Ouen

Val-de-la-Haye

Sahurs

La Londe

Orival

Cléon

Freneuse

Tourville-la-Rivière

Sotteville-sous-le-Val

Elbeuf Caudebec-lesElbeuf

Saint Aubin-lesElbeuf

Saint-Pierre-lesElbeuf

Hautot-sur-Seine

St-Pierre-de-Manneville

Le Trait

Yainville

Jumieges

Le Mesnil-sous-Jumièges

Yville-sur-Seine

Anneville-Ambourville

Bardouville

Henouville

Saint-Martinde Bocherville

Quevillon

Ste-Marguerite-sur-Dulair

Dulair

Berville-sur-Seine

Epinay-sur-Dulair

Saint-Paer

Saint-Pierre deVarengeville

Moulineaux

La Bouille

En construction Permis déposé En projet

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000

Secteur Elbeuf

Secteur Nord Ouest

Secteur Sud Ouest

Secteur Sud Est

Rouen Rive Gauche

Rouen Rive Droite

Plateau Nord

Plateau Est

0

20000

40000

60000

80000

100000

2009200820072006S1 S2 S1 S2 S1 S2 S2S1

Seconde main Neuf

Stock disponible neuf 17 727

Stock disponible seconde main * 66 735

Stock disponible total 84 462

*recensement non exhaustif

*L’espace d’observation couvrele périmètre de la CREA

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La commercialisation

OIB n°32 - 2nd semestre 2009 | 3

Offre en m2 immédiatement disponible Commercialisation totale en m2

Commercialisation neuf/seconde main en m2 du semestre

Durant ce semestre, 18 841 m2 ont été commercialisés, portant le total de l’année 2009 à 34 747 m2. Ce niveau reste faible au regard des surfaces écoulées ces dernières années. Il faut remonter à 2003 pour retrouver ce niveau.

Ce semestre, les secteurs les plus dynamiques sont ceux de la ville centre et des Plateaux Nord. Sur le Parc de la Bretèque, deux immeubles clefs en main ont été livrés pour un total de 3 500 m2. Hormis ces deux commercialisations, seuls 501 m2 ont été transactés sur des immeubles neufs, signe d’attentisme et de recherche d’économies de la part des utilisateurs.

Le nombre de transactions de ce semestre est de 67, soit 120 transactions sur l’année.

Il en résulte une médiane faible et en diminution à 140 m2. Les petites et moyennes surfaces (moins de 500 m2) constituent, plus que jamais, le cœur du marché de l’immobilier rouennais avec 74 % en nombre des surfaces totales commercialisées.

Répartition des transactions en m2 Historique de l’offre et de la commercialisation

Une tendance à l’économie et à la rationalisation

Evolution de la commercialisation en m2

0

5000

10000

15000

20000

25000

2009200820072006S1 S2 S1 S2 S1 S2 S2S1

Seconde main Neuf

20000

40000

60000

80000

100000

200920082007200620052004200320022001

CommercialisationOffre

40 %

9 %

20 %

11 %5

10

24

26

En nombre de transactions En % de m2 transactés

100 et moins

101 - 250

251 - 500

501 - 1000

Plus de 10002

20 %

Neuf Seconde main Total Tendance*

Plateaux Est 0 68 68

Plateaux Nord 3 500 3 387 6 887

Rouen Rive Droite 501 5 301 5 802

Rouen Rive Gauche 0 2 434 2 434

Secteur Sud Est 0 606 606

Secteur Sud Ouest 0 2 368 2 368

Secteur Nord Ouest 0 220 220

Secteur Elbeuf 0 456 456 -

Secteur Caux 0 0 0 -

Total 4 001 14 840 18 841

*sur l’année écoulée

Page 4: OIB 2ème semestre 2009

Editeur : CCI de Rouen – Quai de la Bourse – BP 641 – 76007 Rouen cedex 1Directeur de publication : Alain BOISSIÈRERédacteur en chef : François NAITALIRédacteur en chef adjoint : Camille DESCHÈRESMise en page et cartographie : Emmanuel ROBERTSecrétariat de rédaction : Isabelle GALLARDOCréation graphique et maquette : Mad’line communicationRéalisation : CCI de Rouen, Département Observation et Etudes Economiques Impression : ETC – Avenue des Lions – 76196 YVETOT ISSN 1962-2112, dépôt légal : avril 2010

4 | OIB n°32 - 2nd semestre 2009

Les prix

Les informations figurant ci-contre concernent les prix d’offres,

c’est-à-dire les prix affichés tels que communiqués aux preneurs

potentiels. En aucun cas il ne s’agit de prix de transactions, qui eux se

forment au cours de la négociation entre les parties au contrat.

Il faut noter, par ailleurs, que les prix moyens, tant à la vente qu’à la

location, ainsi que les fourchettes de prix mentionnées portent sur

les bureaux neufs et de seconde main, en stock au 31 décembre

2009.

Prix moyen à la location en €

0

30

60

90

120

150

0

30

60

90

120

150

Valeur Top Centre ville Périphérie

BOUYGUES IMMOBILIERFrançois BOURDET / Damien RENARD

119, rue Jean MermozBP 435 76235 BOIS-GUILLAUME CEDEX

Tel : 02 32 76 80 [email protected]

ICADEBruno FUSCO

Le Normandie 1 - 98 av de Bretagne76042 ROUEN Cedex 1

Tel : 02 32 81 43 [email protected]

CAP HORN PROMOTIONChristophe DEMOUILLIEZ

14 rue Pierre Gilles de Gennes76130 MONT SAINT AIGNAN

Tel : 02 76 51 05 [email protected]

A.I.C. - Arthur LoydLucie ROY - Nadia THOREL

1, rue Grand Pont76000 ROUEN

Tel : 02 32 08 16 [email protected]

ALLAN BEKERThierry DEMEILLIERS

10, rue de Crosne76000 ROUEN

Tel : 02 35 88 01 [email protected]

CEDRESylvie FLEURY36, rue Henry

76500 ELBEUF SUR SEINETel : 02 35 87 59 50

[email protected]

BNP PARIBAS REAL ESTATEStéphanie RENET

57, avenue de Bretagne76108 ROUEN CEDEX

Tel : 02 35 72 15 [email protected]

LEM CB Richard Ellis Brigitte AUVRÉ

57, Boulevard des Belges76006 ROUEN CEDEX

Tel : 02 35 70 73 [email protected]

LUDOVIC HAUGUEL24, rue Jeanne d’Arc

76000 ROUENTel : 02 35 15 16 17

[email protected]

Comité de rédaction

Prix de vente de bureaux neufs et seconde mainen € HT/m2/an hors parking

Prix de location de bureaux neufs et seconde mainen € HT/m2/an hors parking

Moyennepondérée Fourchette

Neuf Seconde main Neuf Seconde

main

Plateaux Est - 72 - 58-90

Plateaux Nord - 107 - 95-125

Rouen Rive Droite 150* 113 150* 82-135

Rouen Rive Gauche 138 101 135-145 95-125

Secteur Sud Est - 93 - 80-120

Secteur Sud Ouest 130 93 120-135 75-115

Secteur Nord Ouest 110* 90 110* 80-100

Secteur Elbeuf - 93 - 69-109

Secteur Caux - - - -

Moyennepondérée Fourchette

Neuf Seconde main Neuf Seconde

main

Plateaux Est - 589* - 589*

Plateaux Nord 1 850* 1 327* 1 850* 1327

Rouen Rive Droite - 1423 - 1 066-1 785

Rouen Rive Gauche - 1155 - 1 024-1 658

Secteur Sud Est - 916* - 916*

Secteur Sud Ouest 1 850* 834* 1 850* 834*

Secteur Nord Ouest - 798 - 777-820

Secteur Elbeuf - 1 101* - 1 101*

Secteur Caux - - - -

*Ne renvoie qu’à un seul programme

Pour contribuer à éclairer vos réfl exions, la CCI de Rouen propose une gamme de produits d’information, accessible sur simple clic :

Baseco : une base de données sur les entreprises, les parcs d’activités et les territoires Profi leco : des présentations synthétiques de l’économie des territoires et des secteurs d’activités Tendanceco : l’essentiel de la conjoncture sectorielle vue par les chefs d’entreprises Mapeco : le portail cartographique des entreprises et des territoires Guideco : des présentations détaillées de l’économie des territoires Retrouvez toutes ces informations sur

Le portail des entreprises et des territoires