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Directives concernant l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier

Octobre 2011

Directives sur les crédits garantis par gage immobilier – ASB – Octobre 2011 1

Sommaire Préambule..................................................................................... 2 1. Principes régissant l’élaboration de règlements internes par

les banques ............................................................................ 3 2. Risques inhérents à l’octroi de crédits garantis par gage

immobilier ............................................................................. 3 3. Solvabilité et capacité financière ............................................. 4

3.1 Généralités ....................................................................... 4 3.2 Logement en propriété à usage propre ............................... 4 3.3 Immeubles de rapport ....................................................... 5 3.4 Immeubles commerciaux à usage propre ............................ 5

4. Evaluation du gage immobilier ............................................... 5 4.1 Généralités ....................................................................... 5 4.2 Logement en propriété à usage propre ............................... 6 4.3 Immeubles de rapport ....................................................... 6 4.4 Immeubles commerciaux à usage propre ............................ 7 4.5 Autres immeubles ............................................................. 7

4.5.1 Terrains à bâtir ........................................................... 7 4.5.2 Promotion immobilière ................................................ 7 4.5.3 Immeubles non négociables .......................................... 7

5. Nantissement ......................................................................... 8 5.1 Valeur de nantissement ..................................................... 8 5.2 Taux de nantissement ....................................................... 8

6. Amortissement ...................................................................... 8 7. Surveillance des crédits........................................................... 9

7.1 Généralités ....................................................................... 9 7.2 Réexamen de la solvabilité et de la capacité financière ........ 9 7.3 Surveillance et contrôle des immeubles ............................ 10

8. «Exceptions to policy» (ETP) ............................................... 10 9. Reporting ............................................................................ 11

9.1 Généralités ..................................................................... 11 9.2 Reporting ETP ................................................................ 11

10. Documentation .................................................................... 12 11. Entrée en vigueur ................................................................. 12 Glossaire .................................................................................... 13

2 Directives sur les crédits garantis par gage immobilier – ASB – Octobre 2011

Préambule

Les présentes directives ainsi que le glossaire (►), qui en fait partie intégrante, sont des règles de conduite de l’Association suisse des ban-quiers (ASB) et régissent les principes applicables aux crédits garantis par gage immobilier (crédits hypothécaires (►)). Les membres de l’ASB sont tenus, sur la base des principes ci-après, de définir et documenter par écrit l’octroi de crédit, la surveillance du crédit ainsi que le repor-ting, et ce de manière contraignante, clairement structurée, transpa-rente et vérifiable. A cet effet, la banque édicte des règlements contrai-gnants et/ou adapte en conséquence les règlements existants, en tenant compte de sa politique de crédit («policy») (►). Outre le traitement organisationnel de l’octroi de crédit, ces règlements régissent les as-pects majeurs afférents au risque ainsi que les éventuelles exceptions. Les présentes directives prescrivent des standards minimaux et exigent des membres des règlements détaillés, mais elles n’entendent ni uni-formiser la politique de crédit des membres, ni entraver leur autono-mie en matière de politique commerciale. Il n’est possible de déroger à ces règles de conduite que dans des cas exceptionnels et justifiés. Les présentes directives ont été reconnues par la FINMA conformé-ment à la Circ.-FINMA 2008/10 «Normes d’autorégulation reconnues comme standards minimaux» et sont réputées constituer un standard minimal prudentiel. Les sociétés d’audit vérifient le respect des normes d’autorégulation reconnues comme standards minimaux conformé-ment à la Circ.-FINMA 2008/41 «Sociétés d’audit» et consignent le résultat d’éventuelles opérations d’audit dans leur rapport d’audit. Les présentes directives ont valeur de règles de conduite. Elles n’ont pas d’effets directs sur les rapports de droit civil entre les banques et leurs clients. Ces rapports restent régis par les prescriptions légales (notamment le Code des obligations et le Code civil) ainsi que par les dispositions contractuelles applicables entre les banques concernées et leurs clients (notamment les Conditions générales des banques, etc.).


1. Principes régissant l’élaboration de règlements internes par les banques

Les dispositions des présentes directives doivent être transposées par les banques dans des règlements internes (►). En d’autres termes, chaque banque doit définir dans des dispositions internes le déroule-ment des opérations de crédit – examen, octroi et surveillance du cré-dit, reporting – en tenant compte de la politique de crédit qui lui est propre. Ces dispositions régissent les aspects organisationnels et pres-crivent des processus, des contrôles, des calculs et des évaluations, de manière exhaustive ou à l’aide d’exemples selon les possibilités. La banque veille à ce que les collaborateurs concernés connaissent et appliquent les principes de l’octroi de crédit ainsi que les règlements internes correspondants. Les présentes directives sont sans incidence sur la politique de crédit, qui est déterminée par l’organe compétent. Propre à chaque établisse-ment, la politique de crédit encadre non seulement les principes géné-raux, mais aussi les aspects essentiels des opérations de crédit garanti par gage immobilier. La structure des présentes directives est calquée sur le déroulement d’une opération de crédit, lequel doit aussi être pris en compte dans les règlements internes.

2. Risques inhérents à l’octroi de crédits garantis par gage immobilier

S’agissant de crédits immobiliers, le risque de défaillance comprend principalement: • le risque de crédit (►), • le risque d’insuffisance du gage (►) et • le risque opérationnel (►).


Dans ce contexte, toute banque doit prendre sa décision de crédit sur la base d’un contrôle de solvabilité ( ►) de l’emprunteur, de la valeur de marché ( ►) du gage immobilier et de processus internes établis. La capacité financière ( ►), le nantissement (et le taux de nantissement (► )) ainsi que l’amortissement (► ) sont à coordonner entre eux au cas par cas.

3. Solvabilité et capacité financière

3.1 Généralités

Avant tout octroi de crédit, la banque est tenue de procéder à un exa-men du crédit. Celui-ci comprend à la fois le contrôle de solvabilité (honorabilité et capacité de crédit) et l’évaluation des sûretés. Il permet d’assurer la pérennité du financement et ainsi de limiter le risque de crédit. L’engagement doit être réexaminé à intervalles réguliers déter-minés ou lorsque la banque a connaissance d’événements susceptibles d’avoir un impact sur la solvabilité. Les principes du contrôle de sol-vabilité doivent être définis par la banque dans des règlements in-ternes. En cas de reprise de crédit, la banque repreneuse examine soigneuse-ment les motifs de l’emprunteur, en particulier dans la perspective d’identifier un éventuel crédit problématique. La reprise constitue une nouvelle opération pour la banque et fait l’objet d’un contrôle appro-prié.

3.2 Logement en propriété à usage propre

La capacité financière doit être assurée à long terme et doit donc repo-ser sur des revenus et des charges (►) pérennes. Pour les logements en propriété à usage propre (►), le calcul de la capacité financière s’effectue sur la base des revenus et des charges durables de l’emprunteur. Ceux-ci doivent être définis de manière transparente et exhaustive par la banque dans des règlements internes.


Il incombe à la banque de garantir que la capacité financière est calcu-lée systématiquement et de définir la procédure y relative dans des règlements internes. Ces derniers précisent en outre les modes de preuve et de documentation de la capacité financière. La banque fixe également le taux hypothécaire théorique à long terme (►) à appliquer pour le calcul de la capacité financière. Enfin, elle définit les limites maximales dans lesquelles doit s’inscrire le ratio revenus/charges.

3.3 Immeubles de rapport

Pour les immeubles de rapport (►), le contrôle de la solvabilité et de la capacité financière s’effectue au premier chef sur la base du résultat dégagé par l’immeuble. Les éléments de produits et de charges à prendre en compte à cet effet, ainsi que le taux hypothécaire théorique à appliquer, doivent être définis par la banque dans des règlements internes.

3.4 Immeubles commerciaux à usage propre

Pour les immeubles commerciaux à usage propre, c’est l’évaluation de l’emprunteur qui constitue la base du contrôle de la solvabilité et de la capacité financière.

4. Evaluation du gage immobilier

4.1 Généralités

La banque évalue ses sûretés immobilières de manière prudente, sys-tématique et périodique, en appliquant des principes uniformes et en intégrant tous documents pertinents. L’évaluation doit tenir compte du caractère de l’immeuble ainsi que de son usage économique actuel et futur. Sauf raison particulière, il convient de se baser sur la valeur de marché. Les immeubles destinés à être nantis doivent être inspectés. Demeurent réservées les règles applicables en cas de recours à des modèles


d’évaluation. Ces exceptions doivent toutefois être justifiées, selon le type d’immeuble concerné, dans des règlements internes ou au cas par cas. La banque fixe les exigences imposées aux experts immobiliers chargés des évaluations (compétences et indépendance). Les opérations hors rayon doivent être régies spécifiquement par la banque dans ses règlements internes.

4.2 Logement en propriété à usage propre

Si la banque évalue à l’aide de modèles (approche hédoniste ou équiva-lente) des logements en propriété à usage propre négociables, elle s’engage à utiliser des modèles validés. En outre, elle définit une pro-cédure de validation pour ses modèles propres. L’organe compétent choisit les modèles d’évaluation et en fixe les modalités d’utilisation dans des règlements internes, y compris la marche à suivre si l’utilisation de différents modèles aboutit à des résultats distincts. En-fin, la banque définit des règles pour les corrections de valeur ma-nuelles (à la hausse ou à la baisse) et documente de manière appropriée la méthode utilisée pour le modèle d’évaluation concerné ainsi que les bases statistiques.

4.3 Immeubles de rapport

La valeur de nantissement (►) d’immeubles de rapport se détermine au regard de la valeur de rendement (►). Les risques inhérents à l’immeuble considéré (►) sont pris en compte de manière appropriée. La banque définit par écrit la méthode et/ou la logique de détermina-tion des taux de capitalisation (►) par type d’immeuble et fixe des règles quant à la surveillance de ces taux et à leur adaptation en cas de changement de situation économique. S’agissant d’immeubles à usage mixte, leur valeur de rendement est égale au total des valeurs de rendement partielles, lesquelles résultent des rendements de chaque type d’usage et des taux de capitalisation applicables.


La banque régit séparément, dans des règlements internes, l’utilisation de modèles pour l’évaluation d’immeubles de rapport.

4.4 Immeubles commerciaux à usage propre

La valeur de nantissement d’immeubles commerciaux à usage propre se détermine au regard de la valeur de rendement. Cette dernière ré-sulte des rendements usuels sur le marché et des taux de capitalisation applicables. Les risques inhérents à l’immeuble considéré sont pris en compte de manière appropriée, de même que le lien de dépendance entre l’immeuble et l’exploitant et/ou le modèle d’affaires de ce der-nier.

4.5 Autres immeubles

4.5.1 Terrains à bâtir

Les évaluations de terrains à bâtir s’effectuent au regard de la situation actuelle du marché, en prenant en compte l’utilisation future poten-tielle du terrain concerné ainsi que les éléments spécifiques externes et internes.

4.5.2 Promotion immobilière

En cas de financement d’un projet de logements en propriété destinés à la vente (promotion immobilière (►)), il convient de prendre en compte dans l’évaluation non seulement l’évaluation potentielle de chacun des immeubles selon l’approche hédoniste, mais aussi la négo-ciabilité du projet dans son ensemble.

4.5.3 Immeubles non négociables

Les immeubles non négociables sont à analyser et à évaluer au cas par cas, en fonction de leur profil de risque. L’utilisation de modèles d’évaluation est à proscrire pour ces immeubles.


5. Nantissement

5.1 Valeur de nantissement

La valeur de nantissement (►) correspond au maximum à la valeur de marché. La banque fixe les méthodes de détermination de la valeur de marché et de la valeur de nantissement pour les différents types d’immeubles.

5.2 Taux de nantissement

La banque fixe également dans des règlements internes les taux de nantissement applicables à chaque type d’immeubles, en tenant compte de sa propre capacité de risque. Outre les types d’immeubles, elle prend en considération l’objet et l’utilisation des immeubles. S’agissant de l’application des taux de nantissement, il convient de prendre en compte de manière appropriée des critères liés aux im-meubles concernés (►) ainsi que des aspects inhérents aux débiteurs. Doivent également être intégrées de façon adéquate les hypothèques de rang antérieur ou de même rang ainsi que les créances d’intérêts en résultant. La banque fixe dans des règlements internes les conditions applicables au nantissement de gages immobiliers spéciaux (►) ainsi que le traite-ment réservé aux gages immobiliers et charges foncières de rang anté-rieur et de même rang.

6. Amortissement

La banque fixe dans des règlements internes les taux d’amortissement applicables aux différents types de gages immobiliers, en tenant compte du type d’immeuble ou de la durée d’utilisation économique prévue.


7. Surveillance des crédits

7.1 Généralités

Dans le cadre de sa gestion des risques, la banque détermine les procé-dures et les principes de surveillance de ses crédits garantis par gage immobilier, la fréquence des examens périodiques concernant la quali-té des immeubles et des débiteurs, ainsi que la documentation à pro-duire. La banque surveille aussi ses crédits au regard du portefeuille hypothé-caire dans son ensemble. Elle définit et applique des méthodes appro-priées pour effectuer des analyses de risque spécifiques. Les procédures ainsi que le respect des principes sont contrôlés réguliè-rement par des personnes non impliquées dans l’acquisition. La banque définit des procédures adéquates pour l’identification, le traitement et la surveillance des crédits en souffrance («non-performing loans») (►) et des crédits compromis («impaired loans») (►).

7.2 Réexamen de la solvabilité et de la capacité finan-cière

Lorsque la banque a connaissance d’événements susceptibles d’influer sur la solvabilité, il lui incombe de procéder à un réexamen et d’en déduire les mesures adéquates. La banque détermine en outre selon quelle périodicité ou dans quelles circonstances la solvabilité, la capa-cité financière et le nantissement doivent être réexaminés. La périodici-té des réexamens et/ou les circonstances dans lesquelles ils doivent intervenir sont à définir au regard de critères relatifs à l’immeuble et au risque.


7.3 Surveillance et contrôle des immeubles

La banque fixe le rythme selon lequel les immeubles nantis doivent être réévalués en définissant des intervalles maximaux. Ces intervalles dépendent du type d’immeuble, du montant du nantissement ainsi que de la situation du marché. En cas d’évolutions défavorables du mar-ché, la banque évalue le potentiel de risque et définit les mesures re-quises. Dans le cadre d’analyses de risque spécifiques à effectuer pério-diquement, elle évalue les répercussions de ces évolutions sur la valeur du portefeuille hypothécaire. Ce faisant, elle examine plus particuliè-rement les immeubles évalués à l’aide de modèles. La banque fixe des règles en matière de gestion des crédits de construc-tion. Elle surveille notamment avec attention le versement des fonds propres ainsi que l’utilisation du crédit en fonction de l’avancement des travaux.

8. «Exceptions to policy» (ETP)

Les «exceptions to policy» (ETP) (►) sont des exceptions et corres-pondent à des crédits octroyés par la banque en dérogeant à ses règle-ments internes. De telles dérogations, de même que la conclusion d’opérations dites ETP, sont possibles dans des cas justifiés mais elles doivent être dûment documentées. En outre, la décision doit être transparente et vérifiable. Les ETP au sens des présentes directives se limitent au financement de logements en propriété à usage propre, d’immeubles de rapport et de terrains à bâtir destinés à ces deux usages. Ne sont pas à considérer comme des ETP au sens des présentes directives les crédits commer-ciaux à des entreprises dès lors que le financement d’exploitation est prépondérant – notamment dans le cas d’immeubles commerciaux à usage propre. Il appartient à la banque de définir, dans ses règlements internes, des seuils à partir desquels ou des situations dans lesquelles des crédits garantis par gage immobilier pour des logements en propriété à usage propre, des immeubles de rapport ou des terrains à bâtir destinés à ces


deux usages doivent être considérés comme des ETP, et ce, notamment en termes de capacité financière, de nantissement et d’amortissement. La banque régit en outre les compétences en ce qui concerne l’autorisation d’opérations ETP. Toute opération nouvelle constituant une ETP doit être identifiée en tant que telle au début de la relation de crédit, surveillée en fonction des risques y afférents et réévaluée périodiquement ou lorsque la banque a connaissance d’événements susceptibles d’avoir un impact sur la solvabilité. Tant les conseillers à la clientèle que les personnes compétentes doivent voir qu’il s’agit d’une opération ETP. Si les para-mètres évoluent au cours de la relation de crédit, il convient d’ajouter ou de supprimer l’identification ETP dans le cadre de réexamens pé-riodiques ou en cas d’événements susceptibles d’avoir un impact sur la solvabilité.

9. Reporting

9.1 Généralités

La banque doit veiller à disposer d’un aperçu conforme à la réalité des risques agrégés inhérents au portefeuille hypothécaire. L’organe com-pétent détermine dans des règlements internes les composantes du reporting telles que son contenu, sa forme et sa périodicité. Le repor-ting intègre en outre les résultats pertinents des analyses de risque.

9.2 Reporting ETP

L’organe chargé de la politique de crédit doit être informé périodi-quement sur l’évolution des opérations ETP. A cet effet, la banque met en place un reporting ETP (►) adapté et transparent. Outre des aspects quantitatifs, celui-ci contient des éléments qualitatifs sur l’évaluation des risques ainsi que des explications en cas d’évolutions significatives.


10. Documentation

La relation de crédit doit être documentée de manière complète, à jour, transparente et vérifiable dans un dossier électronique ou physique. Doivent figurer au dossier et, au besoin, être accessibles, tous les do-cuments sur lesquels la banque s’est basée pour l’octroi du crédit ainsi que pour sa surveillance et son renouvellement, c’est-à-dire tant les pièces concernant la situation personnelle de l’emprunteur que des informations concernant le gage immobilier (y compris la méthode d’évaluation et le résultat obtenu). Les résultats du contrôle de solvabilité de l’emprunteur, ainsi que de l’évaluation périodique des gages immobiliers, doivent être consignés par écrit et transparents. En cas de sous-participations et de crédits consortiaux, il incombe à chaque banque participante d’évaluer le crédit en toute autonomie et d’effectuer sa propre surveillance. Les documents doivent notamment permettre à la société d’audit de se forger une opinion fiable sur l’activité, la décision de crédit et la sur-veillance du crédit.

11. Entrée en vigueur

Les présentes directives ont été arrêtées par le Comité du Conseil d’administration de l’Association suisse des banquiers le 29 août 2011 et approuvées par la FINMA le 27 octobre 2011. Elles entrent en vi-gueur au 1er janvier 2012 et doivent être mises en œuvre pour le 1er juillet 2013 au plus tard. Elles remplacent les anciennes directives concernant l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier, entrées en vigueur le 30 juin 2005. Bâle, le 28 octobre 2011


Glossaire

Amortissement

Remboursement régulier, à échéances fixes, du crédit garanti par gage immobilier. Capacité financière dans le cas d’immeubles de rapport

S’agissant d’immeubles de rapport, la capacité financière se calcule à partir du cash-flow généré par l’immeuble (loyers nets diminués des coûts (annexes) liés à l’immeuble et des coûts de financement et amor-tissements). Capacité financière dans le cas de logements en propriété à usage propre (y compris les revenus et les charges durables)

S’agissant de logements en propriété à usage propre, la capacité finan-cière est le rapport, exprimé en pourcentage, entre les revenus dura-blement disponibles et les charges de l’immeuble (ainsi que, le cas échéant, d’autres charges significatives non liées à l’immeuble nanti). La prise en compte de revenus et charges durables vise à évaluer avec prudence la situation financière de l’emprunteur et à réduire le risque de crédit. Les revenus et les charges sont réputés «durables» si, à moyen terme et avec une probabilité raisonnable, ils peuvent être qualifiés d’assurés. Parmi les éléments de revenu qu’il incombe aux banques de spécifier dans leurs règlements internes, on peut citer notamment les rémunéra-tions fixes et variables issues d’une activité professionnelle salariée ou indépendante, les revenus de la fortune, les rentes et les revenus acces-soires. Quant aux charges, il s’agit notamment des frais récurrents liés à l’immeuble nanti (p. ex. intérêts, amortissements et coûts annexes) ou encore d’autres engagements significatifs non liés à l’immeuble nanti (p. ex. pensions alimentaires ou crédits privés).


Contrôle de solvabilité (contrôle de l’honorabilité et de la capacité de crédit)

Le contrôle de solvabilité comprend le contrôle de l’honorabilité (si-tuation personnelle de l’emprunteur) et le contrôle de la capacité de crédit (situation financière de l’emprunteur). Crédits compromis («impaired loans»)

Définition et évaluation selon la Circ.-FINMA 2008/2 «Comptabilité – banques» dans sa version en vigueur. Crédit hypothécaire

Financement d’immeubles garanti par un droit de gage inscrit au re-gistre foncier (p. ex. cédule hypothécaire, hypothèque). Le gage doit être juridiquement saisissable. Crédits en souffrance («non-performing loans»)

Définition et évaluation selon la Circ.-FINMA 2008/2 «Comptabilité – banques» dans sa version en vigueur. Critères ou risques inhérents à l’immeuble

Critères ou risques liés à l’immeuble et indépendants de l’emprunteur: p. ex. l’usage, la cessibilité ou la constructibilité d’un terrain à bâtir ou, s’agissant d’immeubles de rapport, la réaffectation, le risque d’inoccupation ou les moins-values (frais de rénovation et d’entretien, dépréciation due à l’âge, etc.). «Exceptions to policy» (ETP)

Exceptions spécifiques à la banque, et autorisées par elle, à ses prin-cipes en vigueur en matière de crédit. Gages immobiliers spéciaux

Il peut s’agir par exemple de parts de copropriété indivises ou de droits de superficie.


Immeuble de rapport

Immeuble détenu à des fins de rendement et loué à des tiers (immeuble autre qu’à usage propre). Il s’agit en règle générale d’immeubles d’habitation, d’immeubles commerciaux et de bureaux ou d’immeubles à usage mixte (immeubles d’habitation avec une partie commerciale). Logement en propriété à usage propre

Il peut s’agir d’une propriété par étages, d’un immeuble en propriété exclusive ou en copropriété, ou encore d’un droit de superficie auto-nome et durable. Politique de crédit («policy»)

La politique de crédit régit les principes d’octroi de crédit de la banque compte tenu de la stratégie de risque fixée par l’organe compétent. Promotion immobilière

Financement de projets de logements en propriété destinés à la vente (p. ex. propriété par étages ou maison individuelle). Règlements internes de la banque

Les règlements internes de la banque s’appuient sur la politique de crédit de cette dernière. S’agissant du crédit hypothécaire, ils régissent notamment les points clés suivants: • les procédures applicables pour le calcul systématique de la capaci-

té financière ainsi que les limites maximales correspondantes; • le taux hypothécaire théorique pour le calcul de la capacité finan-

cière; • la périodicité des révisions de crédit selon des critères basés sur le

risque ou la définition des événements déclencheurs d’une révision de crédit;

• la définition des types d’immeubles et de leur nantissement poten-tiel;

• les principes d’amortissement et de nantissement (limites de nan-tissement, amortissements minimaux, etc.);


• les compétences et les méthodes en matière d’évaluation, par types d’immeubles;

• la méthode de détermination du taux de capitalisation; • les procédures d’autorisation, de reporting et de surveillance des

«exceptions to policy». Reporting ETP

Le reporting ETP doit contenir par exemple des informations sur: • la part des opérations ETP dans les nouvelles opérations; • les opérations ETP identifiées (pour des affaires préexistantes)

dans le cadre de réexamens ou en cas d’événements susceptibles d’avoir un impact sur la solvabilité;

• le nombre et le volume des opérations ETP; • l’évolution des opérations ETP dans le temps. Risque de crédit

Risque que l’emprunteur ne s’acquitte pas ou ne soit pas en mesure de s’acquitter de ses obligations. Risque d’insuffisance du gage

Risque que le produit de la réalisation de la sûreté ne couvre pas le montant des dettes. Risque opérationnel

Risque qu’une déficience ou un dysfonctionnement de processus et de systèmes internes, une défaillance humaine ou un événement externe génère des pertes. Taux de capitalisation

La capitalisation des produits réalisables à long terme s’effectue en fonction d’un taux de capitalisation composé en général d’un taux d’intérêt de base, des majorations pour coûts de gestion (p. ex. entre-tien courant, frais administratifs, taxes, primes d’assurance et impôts) et pour investissements de remplacement (ou amortissements requis le cas échéant), ainsi que de surprimes de risque suffisantes reflétant les


caractéristiques propres à l’immeuble (p. ex. usage, état, situation) ainsi que des aspects économiques et régionaux (situation économique et fiscale dans la région, taux de logements vacants dans la région). Taux hypothécaire théorique

Taux d’intérêt appliqué pour le calcul de la capacité financière à long terme. Il doit être déterminé avec prudence. On peut s’appuyer sur des valeurs moyennes à long terme comme base de calcul. Taux de nantissement («loan to value ratio»)

Pourcentage défini de la valeur de nantissement d’un gage permettant de déterminer le montant maximal de crédit qu’un client est autorisé à utiliser. La banque spécifie ce taux ainsi que les valeurs sous-jacentes dans ses règlements internes et en contrôle le respect. Des exceptions sont possibles, mais le processus d’autorisation ainsi que des indica-tions sur le contrôle périodique doivent être consignés par écrit. Valeur de marché (valeur vénale)

Prix prévisible pouvant être obtenu sur un an dans des conditions normales et en supposant le libre jeu de l’offre et de la demande. Valeur de nantissement

Valeur d’un gage immobilier sur laquelle la banque se base pour dé-terminer le nantissement et octroyer le crédit garanti par gage immobi-lier. Valeur de rendement

La valeur de rendement d’un immeuble représente le revenu locatif / la valeur locative capitalisé(e) qui est durablement réalisable à l’avenir. Elle correspond à la somme de tous les revenus locatifs / toutes les valeurs locatives futur(e)s, actualisé(e)s à la date de l’évaluation. Le calcul de la valeur de rendement doit s’effectuer sur la base des loyers nets (hors coûts annexes).

Association suisse des banquiersAeschenplatz 7Case postale 4182CH-4002 Bâle

[email protected]://twitter.com/swissbankingsba

T +41 61 295 93 93F +41 61 272 53 82

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