Observatoire immobilier des entreprises (OBIE77)

SEINE-ET-MARNE DÉVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILER DES ENTREPRISES

2


LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRESDEMANDE PLACÉE AUPRÈS D’UTILISATEURS FINAUX

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR ACTIF EN NOMBRE DE TRANSACTIONS

ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS

* Définition de l’actif “activité“ : les locaux TPE/PME généralement équipés d’un ou plusieurs accès de plain-pied, d’une hauteur d’au moins 3,5 m et de bureaux d’accompagnement, les ateliers et petits entrepôts ainsi que les laboratoires.

TRANSACTIONS RECENSÉES

EN NOMBRE DE m² COMMERCIALISÉS

TRANSACTIONS PAR ACTIFS

Si le 1er semestre annonçait des chiffres en deçà des années précédentes le 2nd semestre, qui enregistre +66 % de transactions, permet à l’année 2015 d’afficher le plus grand nombre de transactions recensées. Ce chiffre est dû essentiellement au meilleur recensement des transactions réalisées par les membres d’OBIE.

Si le nombre de transactions de locaux d’activités est assez constant on constate que les bureaux, et dans une moindre mesure les locaux logistique, boostent l’année 2015.

Près de 800 000 m² commercialisés grâce, essentiellement, aux résultats de l’actif logistique qui représente près de 72 % du total de m² commercialisés.

Bureau Activité Logistique

1

2

3

2010 2011 2012 2013 2014 2015

372 396354 373

427

520

2010 2011 2012 2013 2014 2015

577 371 591 518

508 089 518 137

604577

784 002

BUREAU LOGISTIQUE

52 % 38 % 10 %ACTIVITÉ*

0

100

200

300

400

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Cita

lium

: ©

Epa

mar

ne /

Arc

hite

cte

: SC

AU

Mac

ary

/ pho

to :

Emile

Lui

der

Parc

Spi

rit ©

Spi

rit /

Arc

hite

cte

: Cab

inet

Pas

tia

SM

D/Y

annp

iriou

.com

3


VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE EN NOMBRE DE TRANSACTIONS

VENTE / LOCATION

INDICATEURS CLÉS

ÉTAT DES LOCAUX: NEUF / SECOND MARCHÉ

PAR ACTIF EN m² COMMERCIALISÉS DES TRANSACTIONS

Les résultats de l’année confirment la tendance du 1er semestre : l’augmentation du nombre de transactions à la vente avec 28 % au lieu de 25 % en 2014 et 21 % l’année précédente. La demande des utilisateurs à l’achat a fortement augmenté pour des locaux existants, voire des clés-en-main.

L’augmentation des clés-en-main (logistique et activité essentiellement) et une nouvelle offre ont accru la part des transactions dans le neuf, qui est passée de 25 % en 2014 à 32 % en 2015.

Un second semestre qui compense un début d’année difficile.

Les locaux d’activités et les bureaux restent dans la moyenne enregistrée ces six dernières années, seul l’actif logistique est bien au-dessus (+ 184 206 m² transactés).

Vente Location

Neuf Second marché

4

1

2

Bureau Activité Logistique

Demande placée (par rapport à 2014)

m² transactés (moyenne des six dernières

années : 600 000 m²) grâce aux très bons résultats de la logistique

Vente / Location, une inversion

de tendance pour l’activité et la logistique

+ 22 % 784 002 M²

2010

2011

2011

2012

2012

2013

2013

2014

2014

2015

2015

0

2010 2011 2012 2013 2014 2015

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

600 000

500 000

400 000

300 000

200 000

100 000

4


BUREAU


ÉVOLUTION DU NOMBRE DE m² COMMERCIALISÉS

VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE (VENTE / LOCATION)

Un marché porté par le secteur de Marne-la-Vallée

DÉTAIL DES TRANSACTIONS depuis 2011


79 % des transactions sont inférieures à 200 m². Au regard des années précédentes, les transactions supérieures à 500 m² se maintiennent, mais essentiellement soutenues par le secteur public.

L’augmentation du nombre de transactions recensée est souvent due à une nouvelle offre qui rencontre un rapide et important succès. La première offre du Carré Haussmann sur Lieusaint en avait été un 1er exemple. Cette année il s’agit de l’offre de Stop and Work, à Fontainebleau, qui dans l’année a atteint 85 % de remplissage.

Le nombre de petites, voire très petites, surfaces de transactions réalisées, justifie les 87 % de location.

Les valeurs locatives : sur le secteur de Marne-la-Vallée, la valeur locative “prime“ fin 2015 est de 220 € HT HC/m²/an (Source : Epamarne/Epafrance) ; sur Sénart, elle se situe entre 160 et 190 € HT HC/m²/an (Source Grand Paris Sud – Territoire de Sénart)

Deux transactions à remarquer : l’extension d’EDF au sein du Citalys (4 900 m²) à Marne-la-Vallée et une location de 1 700 m² d’un bâtiment neuf par BALLESTERO à Sénart.

2015

2015

m²Nombre de transactions

2011 2012 2013 2014 2015

< 50 52 44 47 55 137

51 à 99 36 44 29 33 33

100 à 199 37 40 24 33 45

200 à 499 31 21 27 32 36

500 à 999 7 11 12 7 10

> 1000 6 7 7 12 10

Total 169 167 146 172 271

m²Surface cumulée en m2

2011 2012 2013 2014 2015

< 50 1 669 1 230 1 307 1 567 2 423

51 à 99 2 468 3 066 2 103 2 380 2 351

100 à 199 4 857 5 628 3 287 4 440 5 931

200 à 499 9 018 6 588 8 298 9 687 10 408

500 à 999 4 599 8 361 8 795 5 475 6 836

> 1000 17 420 20 234 9 945 40 642 20 188

Total 40 031 45 107 33 735 64 191 48 137

2011 2012 2013 2014 2015

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Vente Location

< 50

50%

12%

17%

13%

4% 4%

271

51 à 99 100 à 199 200 à 499 500 à 999

< 50 51 à 99 100 à 199 200 à 499 500 à 999 > 1000

> 1000

5%

5%

12%

22%

14%

42% 48 137m2

5


ACTIVITÉ




Un actif encore dynamique avec plus de 163 000 m²



85 % des transactions ont concerné des biens inférieurs à 1000 m² contre 75 % en 2014. C’est la tranche des 200 à 500 m² qui concerne le plus de transactions (44 %).

À l’image du bureau, l’activité a connu un bien meilleur second semestre tant en termes de demandes placées que de m² transactés.

La vente, qui représentait 35 % des transactions en 2014 et 27 % en 2013, atteint 51 %. 26 % des transactions ont eu lieu dans le neuf contre 14 % en 2014.

L’inversion de ces deux tendances s’explique par le contexte économique avec des taux planchers, et par l’existence d’une offre à vente et quelques clés-en-main.

Les valeurs locatives : sur le secteur de Marne-la-Vallée, la valeur locative “prime“ fin 2015 est de 130 € HT HC/m²/an (Source : Epamarne/Epafrance) ; sur Sénart, elle se situe entre 75 et 95 € (Source Grand Paris Sud – Territoire de Sénart)

Deux transactions à remarquer : acquisitions par Time France de 8 953 m² de locaux à Ferrières-en-Brie et location par Acrelec de 6 230 m² à Saint-Thibault-des-Vignes. Vente Location

2015

2015


2011 2012 2013 2014 2015

< 199 30 27 41 43 39

200 à 499 87 73 81 83 81

500 à 999 36 29 47 38 34

1000 à 1499 13 17 15 18 15

1500 à 1999 7 10 5 7 10

2 000 à 2 999 12 3 11 14 5

3 000 à 3 999 3 0 2 7 6

4 000 à 4 999 3 4 0 3 5

5 000 à 9 999 5 3 2 6 3

> 10 000 1 2 1 0 0

Total 197 168 205 219 198

m²Surface cumulée en m2

2011 2012 2013 2014 2015

< 199 3 764 3 493 4 847 5 234 5 143

200 à 499 27 995 23 820 25 487 26 322 25 108

500 à 999 24 305 20 955 32 396 26 318 23 954

1000 à 1499 15 529 19 619 18 036 20 880 17 552

1500 à 1999 11 716 16 703 8 165 11 873 15 992

2 000 à 2 999 15 237 6 265 26 605 34 677 10 761

3 000 à 3 999 10 098 0 6 946 23 805 22 070

4 000 à 4 999 12 113 17 768 0 13 483 22 398

5 000 à 9 999 30947 23747 12756 38260 20223

> 10 000 17 500 28 300 10 000 0 0

Total 184 043 160 670 145 238 205 852 163 201

2011 2012 2013 2014 2015

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

< 199 200 à 499 500 à 999 1000 à 1499 1500 à 1999 2 000 à 2 999 3 000 à 3 999 4 000 à 4 999 5 000 à 9 999 > 10 000

< 199 200 à 499 500 à 999 1000 à 1499 1500 à 1999 2 000 à 2 999 3 000 à 3 999 4 000 à 4 999 5 000 à 9 999 > 10 000

198

20%

41%

17%

8%

5%2%3%2%1%

163 201m2

15%

15%

11%

10%7%

13%

14%

12% 3%

6


LOGISTIQUE573 000 m² de demande placée, soit +67 % par rapport à 2014


ÉVOLUTION DU NOMBRE DE m² COMMERCIALISÉS




Deux semestres dynamiques pour l’année 2015.

La tranche supérieure à 10 000 m² recueille 35 % des transactions. Huit transactions sont supérieures à 25 000 m².

2015

2015

La part des clés-en-main pour les grandes surfaces atteint un niveau inégalé par rapport aux années précédentes étudiées, en cause la pénurie d’offres des segments supérieurs à 30 000 m². Si le marché peut être pénalisé par le manque d’offres et de fonciers disponibles de grande taille, dédiés à la logistique, une offre en blanc semble se dessiner sur le territoire.

Les valeurs locatives : elles s’établissent dans une fourchette allant de 40 à 53 €/m² HT/HC/m²/an. Aucune valeur locative pour les clés-en-main ne nous a été communiquée.

Deux transactions à remarquer et portée par Prologis : construction de deux clés-en-main, l’un pour Carrefour Supply Chain à Presles-en-Brie (49 415 m²) et l’autre pour Action à Moissy-Cramayel pour 70 000 m² à terme.


2011 2012 2013 2014 2015

< 999 4 0 1 5 13

1 000 à 4 999 11 6 6 7 14

5 000 à 9 999 3 2 5 13 6

10 000 à 49 999 11 10 7 10 17

> 50 000 1 1 3 1 1

Total 30 19 22 36 51


2011 2012 2013 2014 2015

< 999 2 449 0 900 2 790 6 242

1 000 à 4 999 27 899 11 890 13 490 18 623 27 300

5 000 à 9 999 17 303 14 048 42 285 92 622 44 667

10 000 à 49 999 224 794 226 374 110 489 174108 424 455

> 50 000 95 000 50 000 172 000 51549 70 000

Total 367 445 302 312 339 164 339 692 572 664

2011 2012 2013 2014 2015

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Vente Location

51

26%

27%12%

33%

2%

572 664m2

74%

12% 1%5%

8%

< 999 1 000 à 4 999 > 50 0005 000 à 9 999 10 000 à 49 999

< 999 1 000 à 4 999 > 50 0005 000 à 9 999 10 000 à 49 999

7


FOCUS SUR LES TERRITOIRES

BUREAU LOGISTIQUEACTIVITÉ

ProvinsEst

Orly

Melun

Sénart

Francilienne

Fontainebleau

Marne-la-Vallée

MeauxRoissy CDG

44 % 41 % 15 %

52 48 18

11 630 30 035 334 361

Sénart / Melun : ce secteur compte 15 communes concernées par des transactions.

Nombre de transactions

Répartition des transactions

Surface cumulée en m²

Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Lieusaint, Moissy-Cramayel et Vaux-le-Pénil.

8 % 54 % 38 %

3 21 15

567 24 193 85 183

Paris-CDG / Meaux : ce secteur compte 13 communes concernées par des transactions.




Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Mitry-Mory, Meaux et Le Mesnil-Amelot.

22 % 43 % 35 %

5 10 8

542 5 888 108 303

Francilienne : ce secteur compte 9 communes concernées par des transactions.




Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Brie-Comte-Robert, Gretz-Armainvilliers et Ozoir-la Ferrière.

82 % 16 % 1 %

65 13 1

1 731 10 929 800

Sud : ce secteur compte 9 communes concernées par des transactions.




Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Fontainebleau, Orvanne - Moret - Écuelles et Montereau-Fault-Yonne.

Ne sont étudiés ici que les grands territoires où ont été recensées plus de 20 transactions par les partenaires de l’Observatoire

57 % 40% 3 %

147 104 8

47 667 86 806 42 832

Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Noisiel, Croissy-Beaubourg et Lognes.




Marne-la-Vallée / Paris-Vallée de la Marne : une sectorisation plus large que la ville nouvelle de Marne-la-Vallée, composée de 26 communes concernées par des transactions.

PARIS

Les territoires sont classés par ordre décroissant de surface totale commercialisée (en m²).

8


Avec + 7 % d’emplois et + 6,5 % d’habitants gagnés en cinq ans, Marne-la-Vallée est désormais l’un des territoires les plus dynamiques d’Île-de-France. Résultat de son attractivité pour les activités économiques, ce dynamisme se retrouve sur le marché des locaux d’activités et petits entrepôts, où Marne-la-Vallée enregistre une demande placée de 130 000 m2 en moyenne par an depuis 2010. Après une année 2014 record, au cours de laquelle le territoire est devenu leader au niveau régional (11 % de parts de marché), Marne-la-Vallée est resté en 2015 le deuxième marché offreur d’Île-de-France, grâce notamment à des parcs PME-PMI de grande qualité.

Le territoire est également reconnu sur le marché des bureaux, grâce à un volume annuel de transactions d’environ 45 000 m2. Il s’appuie sur une gamme complète d’offre, destinée aussi bien aux PME endogènes qu’à de grands utilisateurs exogènes, qui s’articule autour de deux polarités d’envergure métropolitaine : Noisy - Champs (quartier des affaires de la ville durable) et Montévrain - Val d’Europe (destination internationale). Des fonciers prime, adossés en particulier aux futurs nœuds du Grand Paris Express, y sont développés pour des opérations clés-en-main.

Afin de conforter ce dynamisme, EPAMARNE / EPAFRANCE a engagé une démarche visant à accroître la notoriété de Marne-la-Vallée, tout en améliorant la lisibilité de son offre territoriale. Cette démarche pragmatique, centrée sur les attentes des utilisateurs, donnera lieu à la mise en place d’une boîte à outils marketing ouverte à l’ensemble des partenaires des EPA (acteurs immobiliers, collectivités, institutionnels, etc.) et d’un plan d’actions à construire collectivement d’ici à l’été 2016.

Un territoire incontournable pour les locaux d’activités en Île-de-France

Un acteur confirmé sur le marché tertiaire

Vers un plan d’actions pour une attractivité renouvelée

Hôtel du Département -- 77010 MELUN Cedex

Tél. : 01 64 14 19 00 -- Fax : 01 64 14 19 29

27, Place d’Ariane -- 77700 Chessy

Tél. : 01 83 61 62 40 -- Fax : 01 64 14 19 29

www.seine-et-marne-invest.com

OBIE77 : l’Observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne est composé, autour de Seine-et-Marne Développement, des principaux acteurs de l’immobilier actifs sur le territoire : Advenis RES, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Century 21 Businessity, Century 21 Egérie, Cushman & Wakefield, Data Immo, DBX Conseil, DTZ, Euro Disney Associés S.C.A, JLL, EOL, Evolis, GSA Immobilier, Karea, Logicor, Nexity et Sergic et nos partenaires territoriaux comme les Communautés de Communes de Fontainebleau/Avon, Moret Seine-et-Loing, Marne et Gondoire, les Etablissements Publics d’Aménagement de Marne-la-Vallée et de Sénart, le SAN du Val d’Europe, les Communautés d’Agglomération Paris - Vallée de la Marne , Grand Paris Sud - Territoire de Sénart et Melun Val de Seine. Un très grand merci à chacun pour sa contribution.

MARNE-LA-VALLÉE

Tous les détails de l’étude et plus encore, en devenant membre de l’Observatoire immobilier des entreprises de Seine-et-Marne : contact Lydie BENKO – tél. 01 64 14 19 17 – Email : l. [email protected]

Parc Spirit © Spirit / Architecte : Cabinet Pastia

Casden : © Les Nouveaux Constructeurs / Architectes : Colboc Franzen et associés

Observatoire immobilier des entreprises (OBIE77)

Documents

Transcript of Observatoire immobilier des entreprises (OBIE77)