OBSERVATOIRE DEPARTEMENTAL - Orne

OBSERVATOIRE DEPARTEMENTAL

Lutte contre l’Habitat Indigne:

La lutte contre l’habitat indigne est une priorité absolue de l’État.

Cette action est organisée dans le cadre de pôles départementaux regroupant les administrations et organismes concernés.

Pour l’Orne, il a été dénommé le POLHI.Ce pôle qui regroupe la Délégation territoriale de l’ARS, la DDT, la DDCSPP, la DREAL, le Conseil Général, la CAF, la MSA, l’ADIL, l’Association des Maires de l’Orne et d’autres partenaires conviés selon l’ordre du jour, fonctionne depuis le milieu de l’année 2013. Il a été officialisé par la signature le 26 mai 2014 d’un protocole.

L’objectif principal est, au travers d’un programme d’actions, de sortir les ménages d’un habitat indigne ou de les maintenir au sein du logement en supprimant le risque si possible en réhabilitant ces logements (médiation auprès du propriétaire, aides financières, relogement, travaux d’office le cas échéant).

Il s’agit aussi d’informer les propriétaires et les locataires de leurs droits et devoirs, puis de s’assurer, à la suite du repérage de situations d’habitat indigne et non décent, du suivi des mesures prises et/ou des travaux réalisés.

Il a enfin un rôle de conseil vis-à-vis des élus : choix des procédures, aide dans la rédaction des prescriptions des arrêtés de police, conventions.....

Contexte en 2014 :

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, promulguée le 26 mars dernier, renforce significativement les mesures relatives à la LHI et aux situations de logements non décents.

Ce bilan d’activité a pour vocation d’apporter des éléments sur l’activité du POLHI en 2014 qui a été marqué notamment par l’organisation de la journée interrégionale de lutte contre l’habitat indigne à Alençon le 26 mai 2014 et le premier chantier de travaux d’office dans le département.

124 logements « habitat dégradé » ont été signalés au POLHI en 2014, 35 signalements des années précédentes ont été étudiés et classés au cours de l’année et 16 arrêtés préfectoraux ont été pris en 2014.

AVANT PROPOS

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SOMMAIRE

3

1- Dates clés en 20141.1 Les réunions partenariales1.2 Les réunions d’information et actions mises en place pour développer le champ d’action

du POLHI1.3 Bilan de la journée inter régionale LHI du 26 mai 2014

2- Les partenaires2.1 Organigramme avec les rôles de chacun

3- Repérage des situations d’habitat dégradé3.1 La fiche de pré-repérage3.2 Le Guide de repérage et de traitement des situations d’habitat

dégradé3.3 Organismes ayant signalés les logements suivis au POLHI en 2014

4- Situation géographique des logements signalés4.1 Répartition des logements suivis au POLHI par EPCI en 2014

5- Traitement des signalements5.1 Le signalement5.2 Qualification de l’état du logement (habitat indigne / non décent)5.3 Statut des occupants5.4 Les arrêtés5.5 L’hébergement / le relogement des occupants5.6 La commission de conciliation5.7 Statut des dossiers au 31.12.20145.8 Premier chantier de travaux d’office dans l’Orne

5.8.1 Contexte de l’opération5.8.2 Maître d’œuvre5.8.3 Engagements des crédits5.8.4 L’exécution d’office5.8.5 Réception du chantier et arrêté de main levée5.8.6 Paiement des factures, recouvrement des créances, inscription PSI5.8.7 Coût global de l’opération

6- Budget LHI utilisé en 2014

7- Perspectives pour 2015

SynthèseAnnexe 1 : fiche de pré-repérageAnnexe 2 : fiche de l’ANILAnnexe 3 : guide habitat dégradéAnnexe 4 : cartes en format paysageAnnexe 5 : Le protocole Ornais


1- Dates clés en 2014

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1.1 Les réunions partenariales : une volonté partagée d’agir pour le logement digne.

Le traitement des situations d’habitat dégradé nécessite l’intervention de nombreux professionnels. Les acteurs susceptibles d’intervenir sont multiples, spécialisés chacun dans leur domaine et agissant de façon complémentaire. La connaissance réciproque et la proximité des acteurs sont des éléments essentiels pour la réussite du traitement des situations concrètes.

1.2 Les réunions d’information et actions mises en place pour développer le champ d’action du POLHI

- 17 février : présentation du POLHI à la circonscription d’action sociale de Flers.- 17 mars : présentation du POLHI et de la fiche de pré-repérage à la MSA.- 24 mars : présentation du POLHI au comité de direction de la DDT 61.- 31 mars : présentation du POLHI à la circonscription d’action sociale d’Alençon.- 26 mai : journée inter-régionale LHI à Alençon en présence de M. le préfet et M. Polge, directeur du pôle national LHI à la DIHAL.- 13 juin : présentation du POLHI et de la fiche de pré-repérage à la CARSAT.- juillet : édition du guide habitat dégradé.- septembre : Mise en place et mises à jour régulières du site internet de la DDT sur le POLHI.- 6 octobre : diffusion aux présidents d’EPCI et au SDIS du protocole Ornais et du guide habitat dégradé.25 novembre : présentation à la DREAL d’un dossier avec travaux d’office.

27 janvier 2014

24 mars 20142 juin 2014

8 septembre 2014

1er décembre 2014

Les réunions partenariales

Orne Manche Mayenne Calvados Eure Seine Maritime0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

Représentation par départements

no

mb

re d

e p

art

icip

an

ts

Nombre de participants / Structures

DDT/M

MSA

CG

ADIL

Services communaux

Opérateurs

CAF

DDCSPP-DDCS

ARS

Bailleurs sociaux

DREAL

DDFIP


5

1.3 Bilan de la journée inter régionale LHI du 26 mai 2014 :

La journée s’est articulée autour de M. Polge. 73 personnes ont participés à cette première édition, venant des 6 départements environnants.

Plusieurs thèmes ont été traités, notamment le signalement, le repérage, portée et limites de l’action administrative, les travaux d’office et l’incurie.


6

Pro

gram

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Lieu

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5

10

15

20

Enquête de satisfaction

Journée LHI 26 mai 2014

Très satisfaisant

satisfaisant

Peu satisfaisant

Pas satisfaisant

Signature du Protocole Ornais par M. MORAUD, préfet de l’Orne.


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2.1 Organigramme avec les rôles de chacun

2- Les partenaires

DDT de l’Orne :

- Animation et pilotage du POLHI.- Observatoire départemental ORTHI.- Application du CCH.- Renseigner les particuliers et professionnels.- Mobiliser les crédits.- Incitation à la prise en charge de la compétence « habitat » par les structures intercommunales.- gestion des travaux d’office.

DDCSPP de l’Orne :

- Utilisation des outils à sa disposition pour l’hébergement ou le relogement des ménages en situation d’habitat indigne.- Information et échanges sur les dossiers DALO.- signalement de dossiers de logements potentiellement indignes.- Commission de conciliation.- Information éventuelle sur la réglementation.

DREAL :

- Coordinatrice du dispositif LHI sur la région.- Programmation et gestion des crédits LHI.


8

- Visites des logements potentiellement indignes.- Application du CSP.- Participation à l’animation du pôle, notamment en informant les membres du pôle sur la réglementation sanitaire et ses évolutions.- Suivi des arrêtés préfectoraux.- renseigne la base de données @riane BPH- relations avec les autorités locales.

CG de l’Orne :

- Mobilisation des services sociaux dans le repérage et signalement d’habitat indigne.- Mise en place d’outils adaptés à la situation tel que : FSL, accompagnements sociaux liés au logement.- Aide au relogement.- Participation au COPIL.

ADIL de l’Orne :

- Informations destinées aux particuliers et aux professionnels sur tous les aspects juridiques, financiers et fiscaux relatifs au logement.- Assurer des actions de formation au bénéfice des partenaires et des maires.


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- Signalement de logements potentiellement non décents ou indignes.- Étudier toutes les informations relatives à la non décence, avec possibilité de suspension de versement du tiers payant des aides au logement.- visites sur place pour les dossiers relevant de la non décence.

Le pôle peut solliciter ponctuellement d’autres partenaires, non membres du pôle, selon l’ordre du jour : les collectivités locales, EPCI et communes, sous-préfets, magistrats, le corps médico social, médecins, opérateurs.

AUTRES PARTENAIRES :


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3.1 La fiche de pré-repérage :

Le POLHI peut être saisi directement par les locataires. Après mise en demeure du propriétaire restée vaine, le locataire peut adresser un courrier au POLHI, précisant les désordres rencontrés au sein de son logement.

Pour les acteurs de terrain (collectivités, travailleurs sociaux, opérateurs …), il existe une fiche de pré-repérage.

3- Repérage des situations d’habitat dégradé


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5

3.2 Le guide habitat dégradé :

L’objectif de ce guide est d’aider les acteurs de terrains (collectivités, travailleurs sociaux, opérateurs,...) à repérer et traiter les situations d’habitat dégradé et de les orienter vers le bon interlocuteur.

Guide disponible sur le site internet des Services de l’État dans l’Orne :

http://www2.services-etat-orne.intranets.developpement-durable.ader.gouv.fr/lutte-contre-l-habitat-indigne-r2167.html


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3.3 Organismes ayant signalés les logements suivis au POLHI en 2014 :

CAF

Locataires

CG

ss préf

Mairie

Propriétaire

SDIS

ATMPO

C.Hospitalier

OPAH

MSA

Voisins

Police municipale

SMPM

UDAF

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

nbre signalements

En 2014, 124 logements ont été signalés potentiellement indignes. Les trois sources principales de ces signalements sont les locataires, le conseil général et la caisse d’allocations familiales.


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4.1 Répartition des logements suivis au POLHI par EPCI en 2014 :

4- Situation géographique des logements signalés

Carte au format paysage en annexe.


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5.1 Le signalement :

Chaque signalement enregistré au POLHI est traité et des suites sont données à chaque dossier.

5- Traitement des signalements


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5.2 Qualification de l’état du logement (indigne / non décent) :

5.3 Statut des occupants :

Non décence

Concerne les logements présentant un défaut de confort et de sécurité.La décence s’appuie sur le décret d’application 2002-120 du 30janvier 2002 et le Code de la sécurité sociale.

Indignité

Logement impropre par nature à cet usage, son état ou celui du bâtiment dans lequel il est situé expose les occupants à des risques manifestes pour leur santé et leur sécurité. Cette notion recouvre l’ensemble des situations de mal logement pouvant porter atteinte à la dignité humaine. Il s’agit des situations repérées dans lesquelles l’état des locaux, installations ou logements, exposent leurs occupants à des risques manifestes pour leur santé ou leur sécurité, et dont le traitement relève des pouvoirs de police des maires et des préfets, selon la nature des désordres.

Qualification des logements

Dossiers en cours et classés en 2014

Indigne (insalubre / péril)

Non décent / RSD

17,22 % des signalements en 2014 ont été classés indignes (insalubrité / péril) et un ou plusieurs arrêtés préfectoraux ont été pris sur ces dossiers.27,05 % des dossiers ont été classés non décents.

44,27 % des signalements 2014 ont donné lieu à une visite de l’Agence Régionale de Santé.

55,73 % des signalements :- En majorité, le signalement ne nécessite pas de visite de l’Agence Régionale de Santé mais plutôt des organismes payeurs des aides au logement (non décence) - ont été classés suite au déménagement des locataires- ne concernaient pas le POLHI (problèmes de bruit, de voisinage...)

Statuts des occupantsLocataires

Propriétaires occupants

Autre 88,53 % des occupants des logements signalés « habitat dégradé » sont des locataires, se répartissant de la façon suivante :

- 87,7 % du parc privé- 12,3 % du parc social.

10,66 % sont des propriétaires occupants.Dans la catégorie « autre » (1 dossier) est un occupant sans droit ni titre.


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5.4 Les arrêtés :

Relevant de la salubrité publique (CSP), les arrêtés pris en 2014 portent sur des désordres liés au bâti :

Désordres Ponctuels :- Procédure d’urgence ( L 1311-4) = 3 arrêtés

Désordres Multiples :- Procédure ordinaire, insalubrité remédiable ( L 1331-26 et suivants) = 5 arrêtés, 7 amiables.- Urgence L 1331-26-1 = 8 arrêtés

Relevant de la sécurité publique (CCH), un arrêté a été pris en 2014 relevant de la stabilité du bâti ou de ses éléments :- Procédure de péril ordinaire ( L 511-2) = 1 arrêté

Carte au format paysage en annexe.


18Carte au format paysage en annexe.


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5.6 La commission de conciliation :

Le rôle de la Commission De Conciliation 61 est d’aider à résoudre les litiges ou difficultés portant sur les logements locatifs dans le parc privé ou social, opposant, un locataire, une association de locataires et leur bailleur.

Une conciliation permet d’éviter des poursuites judiciaires auprès du tribunal d’instance compétent sur la commune.

La DDCSPP de l’Orne en assure le secrétariat.

5.5 L’hébergement / le relogement des occupants :

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a sensiblement modifié les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Elle a notamment renforcé le rôle des commissions départementales de conciliation afin de favoriser un mode de règlement amiable des litiges.

3 dossiers POLHI recevables ont été examinés en Commission de Conciliation en 2014 :

- 1 dossier a été concilié,- 2 dossiers reportés en 2015.

La mise en œuvre des mesures de « polices spéciales » de l’habitat indigne par le maire et par le préfet sur des locaux d’habitation prend en compte la protection des occupants et l’obligation de relogement ou d’hébergement à la charge du propriétaire ou du bailleur.

L’autorité publique (le préfet ou le maire) est expressément tenue à l’obligation de reloger ou d’héberger les occupants en cas de défaillance du propriétaire ou du logeur

84 81

Dossiers classés

En cours

5.7 Statut des dossiers au 31.12.2014 :

Durant l’année 2014, 124 nouveaux signalements ont été suivis par le POLHI :- 49 dossiers ont été classés (travaux réalisés, départ des occupants...).- 75 dossiers sont toujours en cours de traitement au terme de l’année.- 6 dossiers signalés en 2013 sont toujours en cours d’instruction.- 30 dossiers signalés en 2013 et 5 dossiers signalés en 2012 ont été classés en 2014.

Dans le cadre d’un arrêté de péril ordinaire, la maire de la commune de Pontchardon a trouvé un hébergement à un propriétaire occupant.

En substitution à des propriétaires défaillants, la DDCSPP a procédé à l’hébergement d’un locataire (rédaction d’une convention tripartite d’occupation précaire pour une durée de trois mois pour un montant de 1127€ actuellement en recouvrement auprès du trésor public avec inscription d’un privilège spécial immobilier) et à 23 relogements sur des dossiers 2014 ainsi que 2 relogements sur des dossiers 2013.


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5.8 Premier chantier de travaux d’office dans l’Orne :

- Locataires (mère + fils) ont saisis le POLHI le 02/01/2014 pour signaler des problèmes d’humidité et électriques au sein du logement qu’ils occupent.

- Suite à l’étude du signalement conjointement entre la DDT et l’ARS, une visite de l’ARS est programmée le 21 janvier 2014.

- Compte tenu des constats effectués ( installation électrique dangereuse notamment ...), il a été proposé à M. le Préfet d’engager une procédure d’insalubrité avec danger imminent telle que définie à l’article L. 1331-26-1 du Code de la Santé Publique.

5.8.1 Contexte de l’opération :

- L’arrêté a été pris en date du 24 janvier 2014 avec délai d’un mois laissé au propriétaire pour réaliser les travaux. La notification a été envoyé au propriétaire en A/R et en parallèle la police municipale a affiché l’arrêté sur le portail ainsi que sur la porte d’entrée de la maison.

- La DDCSPP a trouvé un hébergement aux locataires pendant la durée des travaux. Une convention tripartite a été rédigée entre les locataires, un bailleur privé et le propriétaire privé tenu à l’obligation d’hébergement. Cependant, après 15 jours d’hébergement les locataires ont souhaités réintégrer leur logement.

Les arrêtés de police ont pour objet d’obliger le propriétaire de locaux insalubres ou dangereux à mettre fin aux désordres touchant à la salubrité ou à la sécurité des bâtiments ou locaux et à exécuter les mesures prescrites.

En cas de carence du propriétaire, l’autorité publique doit mettre en œuvre les moyens dont elle dispose pour assurer l’exécution de son propre arrêté et ainsi mettre fin aux désordres constatés, notamment par l’exécution d’office des mesures prescrites, lorsque celle-ci est prévue par la Loi.

RETOUR

D’

EXPERIENCE

A la suite du délai imparti, la DDT a essayé de prendre contact avec le propriétaire pour savoir si le chantier était terminé : pas de réponse.

7 mars 2014 : le propriétaire a fait parvenir une attestation de conformité d’un artisan qui n’était pas inscrit au registre du commerce, information vérifiée par l’ARS.

Le 26 mars 2014, l’ARS a demandé par courrier un certificat de conformité se rapportant à la réalisation des travaux électriques prescrits dans l’arrêté : pas de réponse.


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Des travaux ont bien été réalisés mais n’ont pas permis d’écarter le danger (ex : pas de terre...)

29 juillet 2014 : nouvelle demande de la DDT, sans succès.

15 septembre 2014 : l’ARS a reçu une attestation d’un électricien certifiant la conformité électrique (CONSUEL).

Les locataires ont confirmé qu’aucun électricien s’était rendu sur place pour réaliser les travaux électriques.

Le bureau d’études a effectué une visite et a confirmé qu’aucuns travaux n’avait permis d’écarter le danger électrique pour les occupants.

Par conséquent, il a été décidé d’enclencher la procédure des travaux d’office.

RETOUR

D’

EXPERIENCE

5.8.2 Maître d’œuvre :

En interne à la DDT le bureau constructions durables a conseillé pour le choix du maître d’œuvre.

C’est le maître d’œuvre qui a missionné l’électricien.

L’article 35-II 1° du CMP, permet de déroger partiellement aux règles relatives à la publicité et à la mise en concurrence en cas d’urgence.

Dans notre dossier, c’est la capacité à intervenir en urgence qui a déterminé le choix du bureau d’étude et pour le bureau d’étude le choix de l’électricien.

Mission demandée au maître d’œuvre :

- Élaboration d’un diagnostic.- Réalisation d’un descriptif des travaux nécessaires à la mise en conformité électrique du logement.

- Consultation d’entreprises.- Assistance à l’analyse des devis.

- Suivi des travaux.- réception.

5.8.3 Engagements des crédits :

Dès lors que la DDT a connu le montant des frais exacts à engager, un mail a été adressé à la DREAL (coordinatrice du dispositif LHI sur la région et en charge de la programmation et de la gestion des crédits) avec copie au responsable financement de la DDT.

L’engagement juridique a été réalisé par le responsable financement de la DDT ( demande d’achat sous chorus avec l’original des devis).

En plus des devis, sont demandés :- RIB,- Kbis,- attestation d’assurance et de qualification des entreprises.


5.8.4 L’exécution d’office :

5.8.5 Réception du chantier et main levée :

L’exécution est de droit dans une procédure d’urgence et les travaux urgents en cours de procédure d’insalubrité ne nécessitent aucune mise en demeure préalable.

L’autorisation préalable à l’exécution d’office par décision de justice n’était pas requise, car aucun travaux de démolition n’était envisagé ainsi l’entrée dans le logement était de plein droit pour exécuter les travaux de mise en sécurité de l’installation électrique prescrits dans l’arrêté.

Le bureau d’étude a fait parvenir à la DDT un ordre de démarrage des travaux et l’électricien est intervenu sur le chantier une semaine plus tard.

Les travaux ont duré 10 jours.

Compte tenu du contexte difficile ( propriétaire agressif, conflits entre les locataires et le propriétaire), il a été demandé à la police municipale de venir régulièrement sur le chantier afin de garantir la sécurité des occupants ainsi que celle des artisans.

28 octobre 2014 : réception du chantier en présence de la DDT, du bureau d’études, des locataires et de l’électricien : la réception a été prononcée sans réserve.

03 novembre 2014 : visite ARS + DDT pour réaliser la Mainlevée de l’arrêté.

5.8.6 Paiement des factures, recouvrement des créances, inscription PSI :

- Paiement des factures : L’original des factures a été adressé au responsable financement de la DDT pour procéder au paiement dans CHORUS.

- Recouvrement des créances : il est indispensable de procéder au recouvrement des fonds avancés par l’État. Pour ce faire, une fiche navette a été adressé au CPCM afin d’émettre un titre de perception.

22

RETOUR

D’

EXPERIENCE

- Inscriptions PSI : permet de garantir la créance engagée par l’État ( articles 2374, al 8° et 2384-1 du code civil). Susceptible de faire l’objet d’une vente forcée (saisie immobilière) ou d’un paiement prioritaire en cas de mutation. La durée de validité est de 10 ans, il est renouvelable sans limite mais pas automatiquement. L’inscription a été faite au moment de l’émission du titre de recouvrement. (Il est possible également de faire l’inscription au moment de la prise de l’arrêté avec le montant sommaire de la dépense prévisionnelle).

5.8.7 Coût global de l’opération :- bureau d’études 3720,00€ TTC- Électricien ( mise en sécurité de l’installation électrique ) 6227,36€ TTC- Frais financiers conformément à l’article 84 de la LOI ALUR,+ L. 542-2 du CCH (8 %) = accompagnement social des travaux et mesures prescrites par l’arrêté 795,79€ TTC

TOTAL : 10 743,15€ TTC


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6- Budget LHI utilisé en 2014

Montant des crédits engagés / payés :

- Travaux d’office : 9947,36 €- Hébergement : 1127,55 €- Banderoles POLHI : 378€

Montant du recouvrement prévu en 2015 :

- Travaux d’office : 10743,15 €- Hébergement : 1217,76 €

7- Perspectives pour 2015 :

● Développement du repérage de l’habitat indigne● Information des maires (RSD, Péril)et président d’EPCI (polices

spéciales), sensibilisation des nouveaux élus à la LHI● Toilettage des anciens arrêtés● Développement de l’utilisation d’ORTHI● Mise en place de nouvelles procédures de travail pour le traitement

de la non décence avec les organismes payeurs des aides au logement

● Développement du travail partenarial avec les opérateurs de l’ANAH● Priorisation de l’étude des dossiers LHI lors des réunions du POLHI● Bilan du transfert des polices spéciales aux présidents d’EPCI● Prise de contact avec la brigade de recherche financière des impôts

(article L.124-B : demande officielle du patrimoine d’un propriétaire)● Rencontre avec les magistrats référents en matière de LHI,

développement du lien avec les parquets, travail partenarial avec le service juridique de l’ARS sur cette thématique.

● Développement du réseau inter-régional LHI.

TOTAL : 11 960,91€ TTC

TOTAL : 11 452,91€ TTC


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Synthèse

● 124 logements signalés « habitat dégradé » au POLHI en 2014.

● 30 dossiers signalés 2013 et 5 dossiers signalés en 2012 ont été classés en 2014.

● 6 dossiers signalés en 2013 sont toujours en cours.

● 3 sources principales des signalements :- locataires,- conseil général,- caisse d’allocations familiales.

● 44,27 % des signalements ont donné lieu à une visite de l’Agence Régionale de Santé.

● 17,22 % des visites ont aboutit à la prise d’un arrêté préfectoral et 27,05 % des logements ont été classés non décents.

● 88,53 % des occupants des logements signalés « habitat dégradé » sont des locataires dont 87,7 % du parc privé.


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ANNEXES

Annexe 1 : fiche de pré-repérage

Annexe 2 : fiche de l’ANIL

Annexe 3 : guide habitat dégradé

Annexe 4 : cartes format paysage

Annexe 5 : Le protocole Ornais

ANNEXE 1 : Fiche de pré-repérage

ANNEXE 2 : Fiches de l’ANIL

ANNEXE 3 : GUIDE HABITAT DEGRADE

ANNEXE 4 : CARTES FORMAT PAYSAGE

ANNEXE 5 : LE PROTOCOLE ORNAIS DE LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE

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