L’immobilier de bureau en Ile-de-FranceExpertise et approches prospectivesÉtude réalisée par le BIPE - Auteurs : Catherine BARUCQ, Karima EL’HANI, Jean-Louis GUERIN, Marie RODRIGUEZ, Michel VIVINIS

Pilotée par Serge Sadler et Pascale RohautJanvier 2009

note deë ó å í Ü ≠ ë É

l'automne 2007, période particulièrement dynamique pour l'immobilier d'entreprises, laDREIF a confié au Bipe une étude visant à

expertiser les perspectives de développement de l'immobilier tertiaire en Île-de- France, que ce soit entermes de production nouvelle, ou de renouvellement.

Il s'agissait, également et plus largement de faire des propositions pour améliorer la connaissance de ce marché,et comprendre ses dynamiques, les outils statistiquesexistants ne permettant pas réellement de vérifier l'adéquation de l'offre à la demande des entreprises.

Les exercices de prospective sont en effet limités pardeux types de difficultés : d'une part du coté del'offre, le parc n'est pas connu précisément, et lessources statistiques des différents acteurs méritentd'être améliorées et mieux mobilisées ; d'autre partdu coté de la demande, si les prévisions à long termesont évidemment basées sur des hypothèses d'évo-lution de l'emploi tertiaire, de nombreuses autres variables peuvent également jouer, conjoncturelles etliées aux cycles de l'économie et de l'immobilier, ouplus structurelles et concernant les modes d'occupationde ces bureaux et les types de produits recherchés.

L'étude menée par le Bipe permet notammentd'éclairer la sensibilité des besoins en surfaces de bureaux, aux modes d'occupation du parc, si et c'est

son hypothèse, les surfaces par emploi n'ont pas diminué comme on l'avait supposé. Si le niveau decréation d'emploi reste un indicateur important, desévolutions jusqu'ici considérées comme mineurespourraient ainsi devenir essentielles pour déterminerla demande ; on pense évidemment aux économiesd'énergie, dans le parc mais aussi dans l'offre detransport et plus largement dans l'ensemble de l'économie, qui pourraient modifier la demande des entreprises et accélérer l'obsolescence de certainssegments du marché. Ces travaux complètent utile-ment les démarches de l'Observatoire Régional del'Immobilier d'Entreprise (ORIE).

Depuis la réalisation de cette étude, la crise qui frappel'ensemble des économies a eu un impact beaucoupplus profond et brutal que ce qui avait pu être pressentien 2008. Ce nouveau contexte aura, sans nul doute,des effets importants sur le processus d'obsolescencedu parc du fait des mutations économiques qu'il vaprovoquer (regroupements d'entreprises, relocalisa-tions, transformations, etc.) et sur la demande d'immobilier d'entreprises tant en qualité qu'en volume.

C'est sur ces phénomènes qu'il va falloir, à présent,porter l'attention.

Pascal LelargePréfet, Directeur Régional de l'Equipement d'Île-de-France

È

L’étude s’est déroulée en deux phases, avec les objectifs suivants :

Phase 1 : faire une évaluation des scénarios d’évolu-tion du marché des bureaux en Ile-de-France actuel-lement proposés, appuyée sur une approche critiquedes indicateurs et données utilisés, puis dégager les principaux scénarios qui doivent être envisagés.

Phase 2 : faire des propositions pour la mise en placed’un dispositif permettant l’expertise régulière dumarché des bureaux, en améliorant la transparence,facilitant ainsi l’implantation des bureaux dans une organisation optimale de l’espace (planification, régulation)

2 l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives

a) Évaluation des scénarios existants :ceux de l’ORIE

Le groupe de travail « Tertiarisation de l’économiefrancilienne » de l’ORIE a livré en janvier 2006 troisscénarios prospectifs du marché des bureaux en Ile-de-France à l’horizon 2015.

1re phase : évaluation des scénarios existantset proposition de scénarios alternatifs

Or, le niveau élevé des mises en chantier de bureauxen 2006 et 2007 en Ile-de-France (1,2 million de m²SHON par an en moyenne) a conduit l’Etat à s’inter-roger sur les scénarios de l’ORIE : ce niveau était celuiretenu dans un scénario de croissance du PIB nationalà 3 % par an, alors qu’elle était de l’ordre de 2 % seu-lement. Y avait-il un excès d’offre (avec les risquesque cela impliquait pour les investisseurs et les col-lectivités locales) ou avait-on sous-estimé les besoins(liés à la création nette d’emplois de bureaux en Ile-de-France et/ou à l’obsolescence technique et/ou delocalisation du parc de bureaux franciliens) ? La DREIFa donc demandé au BIPE, dans un premier temps,d’évaluer les scénarios existants et éventuellementd’en proposer d’autres.

Après recherche, les scénarios de l’ORIE sont apparuscomme les seuls disponibles à un horizon de moyenterme qui soient à la fois transparents, complets etaboutis. L’analyse menée par le BIPE sur ces scénariosa montré :

une grande richesse de l’analyse qualitative(menée selon la méthode de l’école française deprospective) des facteurs favorables et défavorablesau développement du marché, qui sont autant deleviers d’action pour les acteurs publics et privés ;

une évaluation détaillée et pertinente des emploisde bureaux franciliens par départements et par sec-teurs d’activités (estimés à 2 106 000 en 1999, soit42 % de l’emploi total) ;

des difficultés à transposer au niveau régional, au-trement que par simple extrapolation des tendancespassées, les scénarios DARES d’évolution nationalede l’emploi par secteurs et qualifications à l’horizon2015, faute de disposer d’un modèle de prévisionrégionale ;

l’obsolescence du scénario macroéconomique na-tional sous-jacent (daté de 2005) dans le nouveaucontexte mondial ;

des confusions entre concepts de surface utile et deSHON (surface hors œuvre nette) ;

un risque de surestimation des besoins créé parl’addition des restructurations, des démolitions-reconstructions et des constructions additionnelles,seules les dernières nécessitant le développementde nouveaux espaces urbains consacrés aux activitéstertiaires.

70 000 m2

200 000 m2

230 000 m2

200 000 m2

200 000 m2

100 000 m2

NS200 000 m2

NS300 000 m2

NS200 000 m2

100 00 m2

150 000 m2

500 000 m2

150 000 m2

400 000 m2

100 000 m2

(*) Dont décomptés : 220 000 m2 300 000 m2 180 000 m2

D’où mises en chantier SITADEL : 720 à 820 000 m2 400 000 m2 1 180 à 1 280 000 m2

Parc fin 2005 : 49 millions de m2 (p.m.)

Croissance du PIB 2 % 1,5 % 3 %Création annuelle d’emploide bureau + 25 000 0 + 50 000

“Le long fleuve tranquille” “Les occasions manquées” “Une île au top”

Parc fin 2015 53 à 54 millions de m2 49 millions de m2 58 à 59 millions de m2

Construction additionnelleen remplacement*restructurationstotal par an

400 000 à 500 000 m2

100 000 m2

500 000 m2

1 à 1,1 million de m2

0 100 000 m2

700 000 m2

800 000 m2

900 000 à 1 million de m2

100 000 m2

400 000 m2

1,4 à 1,5 million de m2

Paris neufrestructuré

1re périphérie neufrestructuré

Reste IdF neufrestructuré

l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives 3

b) Les scénarios proposés par le BIPE :macroéconomie et emplois de bureaux

Dans le contexte macroéconomique mondial actuel,caractérisé par des tensions durables sur les prix desmatières et produits de base liées à l’émergence denouvelles puissances économiques : Chine, Inde, etc.(indépendamment des phénomènes conjoncturels detension et de détente récemment constatés), les pro-jections réalisées fin 2007 par le BIPE à l’horizon 2017avec le modèle DIVA II conduisent à ne retenir quedeux scénarios de moyen terme : « Réformes molles »,scénario central, et « Dynamisme mondial », variantehaute.

Pour la France, le scénario Réformes molles peut êtrerésumé dans les termes suivants :

le PIB national croît à un rythme de 1,9 % par and’ici à 2017, légèrement inférieur au potentiel delong terme ; la croissance du PIB par tête est de1,5 % par an (TCAM de la population : 0,45 %) ;

la fragmentation des ménages, le développementdu crédit et la poursuite de la tendance à la baissede la durée de vie des produits soutiennent unecroissance de la consommation privée, de 2 % paran en moyenne ;

la contrainte de maîtrise des déficits pèse sur lacroissance des dépenses publiques ; tous les départsà la retraite dans le secteur public au sens large nesont pas remplacés ;

les entreprises, confrontées à un environnementconcurrentiel exigeant, cherchent à minimiser coûtset prix de vente, ne remplacent pas tous les départset substituent capital et travail (l’investissementprivé augmente de 3,4 % par an en moyenne) ;

l’ouverture de l’économie au commerce extérieurse poursuit, mais la croissance des exportations etimportations est équilibrée.

Le scénario Dynamisme mondial (plus forte croissancedes pays émergents) se traduit pour la France par unecroissance annuelle moyenne du PIB de 2,1 % à l’ho-rizon 2017 et par des écarts notables de croissancerelative des secteurs, et donc de créations d’emplois.

Les projections sectorielles régionales issues du mo-dèle DIVA II – Régions débouchent sur des créationsnettes d’emplois en Ile-de-France, tous secteursconfondus, de 6 200 en moyenne par an dans le scé-nario Réformes molles et 15 500 dans le scénario Dy-namisme mondial au cours de la période 2005-2017(à comparer aux 18 500 observés entre 1989 et2004). Ces données brutes (moyennes sur longue pé-

riode) ont ensuite été corrigées pour tenir compte dufort dynamisme des créations d’emplois en 2006 et2007, le modèle DIVA II ne captant pas les décalagesconjoncturels entre le cycle de l’emploi et le cycle duPIB. On aboutit ainsi aux chiffres corrigés de créationsnettes d’emplois en Ile-de-France sur la période2006-2017 (emplois salariés et non salariés, mar-chands et non marchands) suivants :

9 000 par an en moyenne dans le scénario Ré-formes molles ;

18 000 par an dans le scénario Dynamisme mondial.

Le modèle DIVA II – Régions fournit en outre des pro-jections d’emplois par secteurs en Ile-de-France, fon-dées sur les séries rétrospectives des enquêtesrégionales sur l’emploi (ERE-INSEE). Les projections dece modèle reposent sur la prise en compte des por-tefeuilles d’activités régionaux (structure sectorielle)et des spécificités régionales. Les spécificités régio-nales expliquent l’écart entre l’évolution effective del’emploi total dans une région donnée et celle due àla seule structure sectorielle de son portefeuille d’ac-tivités, écart dû aux caractéristiques spécifiques decette région : effets de gamme, d’organisation, de dy-namisme entrepreneurial, de proximité, de caracté-ristiques géographiques, etc. S’agissant del’Ile-de-France, l’effet « Structure sectorielle » a étéglobalement favorable relativement à la moyennedes régions françaises au cours de la période 1990-2003 (environ quatre dixièmes de points de crois-sance annuelle en plus), tandis que l’effet« Dynamisme régional » a été globalement défavo-rable (environ huit dixièmes de points en moins), lesecond l’emportant donc sur le premier.

Ensuite, avec une méthode comparable à celle miseen œuvre par l’ORIE en 2004 [utilisation des DADS(Déclarations Annuelles de Données Sociales) pour ré-partir l’emploi de chaque secteur par PCS (Professionset Catégories Socioprofessionnelles), puis répartitiondes PCS entre emplois de bureaux et emplois hors bu-reaux], les deux scénarios retenus ont été traduits entermes de créations nettes d’emplois de bureaux aucours de la période 2006-2017 :

11 600 par an en moyenne dans le scénario Ré-formes molles ;

16 200 dans le scénario Dynamisme mondial.

Ces scénarios tiennent compte des déformations sec-torielles au cours de la période et font par ailleursl’hypothèse d’une baisse significative des créationsd’emplois administrés (18 000 par an entre 2005 et2017, contre 95 000 par an au cours de la période1978-2004). De plus, ils prennent en compte le dy-namisme exceptionnel des créations d’emplois en2006 et 2007.

4 l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives

Les chiffres obtenus sont nettement inférieurs à ceuxretenus dans le scénario « Une Ile au top » de l’ORIE(50 000 emplois par an pour un PIB national à 3 %),et même dans le scénario « Le long fleuve tranquille »(25 000 emplois pour un PIB à 2 %).

Par ailleurs, les tests d’élasticité effectués à l’aide dumodèle DIVA II – Régions et de l’outil de traductionde l’emploi total en emplois de bureaux montrentqu’un supplément de croissance nationale de 0,1point de PIB par an génère 1 500 à 2 000 emplois debureaux supplémentaires par an en Ile-de-France (et5 000 à 7 000 au niveau national).

c) La modélisation du marché des bureaux

Afin d’anticiper l’évolution des mises en chantier debureaux et du parc total de bureaux en Ile-de-Francerésultant des prévisions de croissance des emplois debureaux issues des scénarios précédemment décrits,l’étape suivante a consisté à construire un modèle ex-plicatif de l’équilibre offre-demande de bureaux enIle-de-France, calé sur les évolutions observées aucours de la période 1990-2007.

Pour ce faire, le BIPE a d’abord établi une base dedonnées homogènes (exprimées en SHON) des sériesrétrospectives nécessaires à la reconstitution, annéepar année de 1990 à 2005, des équilibres comptablesdu marché des bureaux en Ile-de-France.

(1) livraisons neuves – sorties nettes = absorptionnette – évolution de la vacance immédiate = variationdu parc total ;

(2) parc total = parc occupé + parc vacant ;

avec, pour chacune de ces séries, les sources etmodes de calcul suivants :

les livraisons neuves sont approximées par déca-lage de deux ans des mises en chantier (source SI-TADEL) et application d’un abattement de 10 %(permis de construire sans création de surface) ;

l’évolution de la vacance immédiate est fournie parle GIE Immostat ;

l’absorption nette correspond à la variation annuelledu parc occupé : parc total (estimé à partir de la taxesur les bureaux ; source DREIF/ORIE) – parc vacant(Immostat) ;

les sorties nettes, déduites de l’équation précitée,réunissent le solde (désaffectations – affectations)et le solde (retrait du marché pour rénovation – re-mise sur le marché après rénovation), sans qu’onpuisse les distinguer.

L’analyse rétrospective conduit à constater d’impor-tantes fluctuations conjoncturelles du ratio de surfacemoyenne par emploi de bureau sur l’ensemble duparc, mais, en revanche, une absence de tendanced’évolution à moyen terme de cette surface moyenne,qui oscille autour de 23,5 m² SHON par emploi, soit20 m² de SU (en excluant la période de « retour à lanormale » du début des années 90, après le déficitd’offre de la fin des années 80 dans un contexte detrès forte croissance des emplois de bureaux).

SHON paremploide bureauen Ile-de-France

On observe par ailleurs que, partant d’estimations1999 presque identiques de la part de l’ORIE et duBIPE, l’évolution récente a contredit l’hypothèse d’unebaisse de la surface moyenne par emploi entre 1999

et 2005 qui avait été formulée par l’ORIE. En effet, lescréations d’emplois ont été moins nombreuses queprévu, tandis que le parc de bureaux a augmenté plusque prévu et la vacance immédiate moins que prévu.

l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives 5

La stabilité sur longue période de la SHON par emploide bureau, qui semble contredire la perception d’uneréduction de cette surface qu’en ont les intéressés,tient notamment à deux facteurs :

- la compensation partielle de la réduction de la sur-face par poste de travail par la création d’espacescommuns en plus grand nombre (salles de réunionsnotamment) ;

- la tendance centrifuge de la localisation des activi-tés de bureaux en Ile-de-France (les back officesétant notamment renvoyés vers des zones périphé-riques où l’espace est moins rare).

Une autre conclusion de l’analyse rétrospective estque les sorties nettes subissent également des varia-tions conjoncturelles importantes, avec une moyennes’établissant à faible niveau : 100 000 m² SHON paran. Ce chiffre peut paraître étonnamment faible pourun parc de près de 60 millions de m² SHON. Il ne peutêtre expliqué que par trois facteurs dont l’étude n’apas permis, faute de données disponibles, de mesu-rer les poids respectifs :

- un flux non négligeable d’affectations (notamment,transformation de logements et d’anciens locauxd’activités en bureaux) ;

- une possible surestimation de la croissance du parc(données issues de la taxe sur les bureaux) ;

- une sous-estimation des opérations de démolition-reconstruction par le système SITADEL (12 000 m²construits sur place en remplacement de 10 000 m²démolis n’étant, semble-t-il, décomptés dans cer-tains cas que pour 2 000 m²).

Ces deux types de fluctuations conjoncturelles sontplutôt pro-cycliques (par rapport aux livraisonsneuves), aussi bien la surface moyenne par emploi(augmentation dans les périodes de suroffre, avec uneffet retard), que les sorties nettes (accélération desdestructions et des retraits pour restructuration dansles périodes de suroffre, avec un an d’anticipation).Elles tendent donc à modérer les fluctuations de lavacance immédiate et contribuent à réguler le mar-ché (prix et loyers), sans empêcher toutefois des dé-rives dans les périodes de brusque accélération(1998-2000) ou ralentissement (1991-1992, 2001-2002 et probablement 2009-2010) des créationsd’emplois de bureaux.

Le graphique ci-dessous résume l’évolution des prin-cipales composantes du marché au cours des quinzedernières années.

Le marché des bureauxen Ile-de-FranceÉvolution 1992/2006des principalescomposantes

Unité SU SHON SU SHON SU SHON SU SHON

Emplois de bureaux milliers 2 200 2 200 2 390 2 390 2 136 2 136 2 192 2 192Source IEIF IEF BIPE BIPE

Parc de bureaux milliers de m2 45 043 52 992 49 051 57 707 42 751 50 295 48 063 56545Source IEIF IEF DREIF/ORIE DREIF/ORIE

Vacance immédiate milliers de m2 2 227 2 620 3 950 4 647 1 780 2 094 2 715 3 194Source AtisReal AtisReal Immostat Immostat

Parc occupé milliers de m2 42 816 50 372 45 101 53 060 40 971 48201 45 348 53351

Surface par emploiy compris parc vacant m2/emploi 20,5 24,5 20,5 24,1 20,0 23,5 21,9 25,8

Surface par emploihors parc vacant m2/emploi 19,5 22,9 18,9 22,2 19,2 22,6 20,7 24,3

Rapport ORIE (janvier 2006) BIPE (mai 2008)

31/12/1999 31/12/2005 31/12/1999 31/12/2005

6 l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives

Enfin, après une série de tentatives et de tests éco-nométriques, le BIPE a construit un modèle de prévi-sion du marché des bureaux fondé sur trois équationsde comportement :

une équation centrale qui lie -sans surprise- le ni-veau de la vacance immédiate à la croissance del’emploi de bureaux au cours de l’année précédente[V(t) = C - a x ΔE(t-1)], la constante C correspondantà la vacance d’équilibre (en principe croissante àlong terme, à proportion de la taille du parc) ;

une première équation secondaire qui relie les sorties nettes aux livraisons nettes (SN = k x LN,avec k > 0) ;

une deuxième équation secondaire qui relie égale-ment la surface moyenne de bureau par emploi auxlivraisons nettes (s = k’ x LN, avec k’ > 0).

Le fait que k et k’ soient positifs correspond au carac-tère pro-cyclique de l’évolution des sorties nettes etde la surface moyenne par emploi, constaté histori-quement.

Avec ce modèle, dont les tests statistiques confirmentla validité, les équations d’équilibre permettent dedéduire l’évolution de toutes les variables du marchéà partir des seules prévisions d’emplois : vacance immédiate, absorption nette, parc, livraisons neuves.

Les évolutions conjoncturelles de la surface par emploi(deuxième équation secondaire) ont un impact faiblesur les résultats cumulés 2006-2017, car cette périodecouvre un cycle complet. Elles ont donc été négligéespour la traduction des scénarios macroéconomiques enbesoins de construction neuve.

S’agissant des moyennes annuelles, les résultats ob-tenus, comparés à ceux de la période passée et à ceuxissus des travaux de l’ORIE sont présentés dans le tableau suivant.

Résumé des scénarios de l’ORIE et du BIPE (moyennes annuelles)

Comme indiqué précédemment, avec des hypothèsesde croissance du PIB comparables (environ 2 %), lesprojections de créations nettes d’emplois de bureauxen Ile-de-France du BIPE se situent nettement en-des-sous de celles du scénario « Long fleuve tranquille »de l’ORIE. Cependant, les travaux effectués par le BIPEconduisent à prévoir des niveaux d’absorption nette etde livraisons neuves assez proches de ceux de l’ORIEpour une même croissance du PIB. Ceci résulte notam-ment d’hypothèses plus favorables du BIPE sur la sur-face moyenne par emploi, moins en rupture que cellesde l’ORIE avec l’évolution constatée au cours des 10années écoulées (23,5 m² au lieu de 20 m² de SHON).

Partant d’un parc estimé à 56,5 millions de m² SHONau 31/12/2005, le cumul, année par année du soldedes livraisons neuves et des sorties nettes au coursde la période 2006-2017 conduit aux estimations suivantes des besoins cumulés d’accroissement duparc à l’horizon 2017 :

Réformes molles : 4,7 millions de m², pour atteindre61,2 millions de m² SHON en 2017 ;

Dynamisme mondial : 5,8 millions de m², pour atteindre 62,3 millions de m² SHON en 2017.

Sources : ORIE et BIPE

l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives 7

Quant aux évolutions cycliques, les trois graphiquesci-dessous illustrent l’impact sur les différentes com-posantes du marché des bureaux en Ile-de-France del’introduction d’un cycle de créations d’emplois sur lapériode 2006-2017 (sans modification des moyennesannuelles), avec :

un point bas en 2009 (créations nettes nulles dansle scénario Dynamisme mondial et négatives dansle scénario Réformes molles : -5 000) ;

un point haut en 2013 (30 000 emplois créés dansle scénario Dynamisme mondial et 20 000 dans lescénario réformes molles).

Croissance de l’emploisalarié en Ile-de-France

Le marché des bureauxen Ile-de-Franceà l’horizon 2017

Scénario “Réformes molles”avec cycle macro

Le marché des bureauxen Ile-de-Franceà l’horizon 2017

Scénario “Dynamisme mondial”avec cycle macro

8 l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives

Dans le scénario Réformes molles, comme dans lescénario Dynamisme mondial, après plusieurs annéesmarquées par un dynamisme soutenu, les livraisonsneuves et la croissance du parc francilien de bureauxdevraient se modérer, en ligne avec les créationsnettes d’emplois de bureaux en Ile-de-France. Lestock vacant ne connaîtra pas d’évolution tendancielle(ni à la hausse, ni à la baisse) et, sauf lenteur exces-sive de réaction des acteurs de l’offre au ralentisse-ment de la demande en début de période(conduisant éventuellement à un excès d’offre), sesfluctuations devraient être plus modérées qu’au coursde la période récente, du seul fait de la moindre am-plitude du cycle des créations d’emplois dans les scé-narios retenus.

Des variations cycliques notables des livraisonsneuves transparaissent entre 2009-2011 (point bas)et 2013-2015 (point, avec près de 500 000 m² sup-plémentaires, aussi bien dans le scénario Réformesmolles que dans le scénario Dynamisme mondial.

L’introduction d’un cycle plus violent d’évolution àvenir des créations nettes d’emplois dans le modèleconduirait à prévoir des livraisons neuves négativescertaines années. Ceci veut concrètement dire que les

équations de comportement intégrées dans le mo-dèle, calées sur les comportements antérieurs, ne se-raient plus valables, du fait notamment del’incapacité du système d’offre à réagir suffisammentvite à une baisse trop rapide de la demande. On as-sisterait ainsi à un fort gonflement de la vacance endébut de période, non modélisable faute de précé-dent permettant de caler des équations de compor-tement.

Par ailleurs, les scénarios présentés sont fondés surune évolution tendancielle de l’obsolescence des im-meubles de bureaux, qui pourrait notamment être re-mise en cause par le renforcement des exigencesliées à la réduction des émissions de CO2 et desconsommations d’énergie fossile (Protocole de Kyotoet Grenelle de l’Environnement). L’accélération desdémolitions-reconstructions (et donc du nombre an-nuel de mises en chantier) qui en résulterait n’auraittoutefois pas d’impact sur la consommation d’espaceurbain ; elle ne modifierait pas non plus l’équilibre dumarché (égalité du supplément de retraits du marchépour démolition-reconstruction et du supplément delivraisons neuves), sauf en période de transition.

2e phase : propositions pour un dispositif d’expertise régulière du marchéRappelons que l’objectif de la 2e phase de l’étudeétait de faire des propositions de mise en place d’undispositif d’expertise régulière du marché des bureaux en Ile-de-France, qui permette, en amélio-rant sa transparence, de faciliter l’implantation desbureaux dans une organisation optimale de l’espacefrancilien.

La démarche mise en œuvre a reposé sur :

les conclusions tirées par le BIPE et le Comité de Pilotage de l’étude des résultats de la premièrephase ;

une série d’entretiens auprès d’un échantillon deprofessionnels et d’organismes publics ou parapu-blics actifs sur le marché francilien des bureaux :huit investisseurs et promoteurs, deux organismesd’études et de conseil, un représentant des utilisa-teurs (Association des Directeurs Immobiliers), troisacteurs publics et une chambre de commerce ;

un benchmark international sur trois villes choisiespar le Comité de Pilotage pour leur probable exem-plarité : Londres, Munich et New-York.

Il ressort des entretiens un consensus des acteurs quipeut être résumé, indicateur par indicateur, de la ma-nière suivante :

Parc total : évaluation insuffisante du parc, tant entermes quantitatifs que qualitatifs ;

Parc vacant en fin de période : besoin d’une esti-mation plus précise de la vacance réelle, sous-esti-mée par les indicateurs disponibles ;

Offre future : nécessité d’informations comparablessur les livraisons de surfaces neuves et sur les li-vraisons de surfaces restructurées ;

Parc sortant définitivement : absence de suivi sys-tématique des destructions et désaffectations ;

Loyers : insuffisance d’information sur les loyers ef-fectivement pratiqués ;

Demande : estimation empirique des besoins im-mobiliers des entreprises, faute d’enquêtes systé-matiques.

Le benchmark international a fait apparaître le GrandLondres comme la métropole la plus riche d’ensei-

l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives 9

gnements utiles pour le marché francilien. Les auto-rités publiques londoniennes ont mis en place, enconcertation avec les acteurs concernés, et suiventquartier par quartier, avec l’appui de consultants pri-vés, une série originale d’indicateurs d’équilibre dumarché ayant quatre objectifs :

maîtriser le développement de l’offre neuve (seuild’alerte : permis de construire d’une année trois foissupérieurs à la moyenne des mises en chantier destrois dernières années) ;

s’assurer de la capacité de l’offre à répondre à lademande (niveau d’équilibre : stock de projets desurfaces neuves et restructurées égal à 3,25 fois lademande placée annuelle) ;

surveiller la tension du marché (analyse comparéede l’évolution du niveau des loyers les plus élevéset du taux de vacance (seuil d’alerte : 8%) ; suivide la part des pré-commercialisations (seuild’alerte : 50%)) ;

diversifier les implantations et la gamme de loyers(vérification de l’existence, dans l’agglomération,de loyers inférieurs de moitié aux loyers les plusélevés de Londres).

À noter également que l’amélioration de l’évaluationdes besoins de la demande est passée à Londres parune révision complète de la nomenclature des em-plois de bureaux, et s’alimente d’enquêtes régulièreset systématiques auprès des utilisateurs, sur unéchantillon diversifié d’entreprises (secteurs, tailles).En revanche, des défauts identiques et parfois supé-rieurs à ceux constatés en Ile-de-France apparaissent :mesure de la demande placée et non de l’absorptionnette, méthodologies peu transparentes, faible fiabi-lité des séries historiques longues.

Les analyses et entretiens menés au cours de ladeuxième phase de l’étude conduisent à formuler lespropositions suivantes, classées par ordre de prioritédécroissante au yeux des acteurs publics et privésrencontrés.

Proposition n°1 : Quantifier et qualifier le parc existant(stock) de bureaux en Île-de-France

Enjeu :- la seule source exploitée actuellement (fichier DGI

de la taxe sur les bureaux) ne permet pas deconnaître de manière satisfaisante l’adéquation duparc francilien existant aux besoins des entreprises :volume total du parc (cf. les doutes exprimés à cesujet dans la première phase de l’étude, lors de

l’analyse des sorties nettes du parc), répartition géo-graphique et par produits.

Pistes d’action : - définir une typologie opérationnelle des immeubles

(état, surface, localisation, etc.) et du statut d’occu-pation (location versus propriété) ;

- réaliser un recensement des immeubles en croisantles sources disponibles (taxes sur les bureaux, ca-dastre, enquêtes de terrain, etc.), comme cela a étéfait pour le Grand Lyon grâce à la forte mobilisationde l’ensemble des acteurs concernés (DGI, Collecti-vités territoriales, DRE, etc.) ;

- appréhender la vacance réelle (y compris celle liéeaux restructurations en cours) ;

- mesurer et qualifier l’accessibilité par les transportsindividuels et collectifs.

Proposition n°2 : Quantifier et qualifier les besoins desentreprises en Île-de-France

Enjeu :- au-delà des approches macroéconomiques du type

de celle développée dans la première phase del’étude, les besoins spécifiques de surfaces de bu-reaux par CSP et par secteur sont inconnus ; ce quirend difficile la prévision à court et moyen termesdes besoins quantitatifs globaux. Il en est de mêmepour les localisations et types d’immeubles recher-chés par les entreprises.

Piste d’action :- concevoir et conduire une enquête récurrente bien-

nale auprès des entreprises pour estimer, par sec-teur d’activité, leurs besoins immobiliers en termesquantitatifs, qualitatifs et géographiques.

Proposition n°3 : Améliorer le suivi de l’absorptionnette

Enjeu : - Le suivi de la demande placée donne une image dé-

formée de l’évolution de l’absorption nette (uniqueindicateur valable de l’accroissement des besoins),puisqu’elle comporte une composante de demande« déplacée », laissant derrière elle des immeublesvacants.

Piste d’action :- organiser un suivi des m² libérés lors de chaque

transaction (ou diffuser les données du GRECAM surles libérations).

10 l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives

La demande placée n’est pas un bon indicateur de ladynamique de la demande de bureaux pour les investisseurs et les responsables du développement urbain. Par exemple, une entreprise en difficultés quiabandonne 10 000 m² et en reprend 5 000 ailleursest comptée pour + 5 000 m² dans le suivi de la de-mande placée, tandis qu’elle est comptée pour - 5 000 m² dans le suivi de l’absorption nette. Ainsi,alors que la période récente a été marquée par undébut de ralentissement de l’absorption nette (niveaumoyen 2005-2006-2007 nettement inférieur à celuide 2003-2004), le suivi du seul indicateur de de-mande placée à pu faire croire à une croissance fortedes besoins sur la même période (alors qu’une bonnepartie de la demande placée en 2006 correspondait àdes déménagements d’entreprise profitant de condi-tions de marché plus favorables pour dénoncer lesbaux 3/6/9 signés en 2000).

Proposition n°4 : Mieux connaître les flux entrants etsortants qui modifient le parc

Enjeux : - les reports et annulations perturbent la relation

entre les autorisations, les mises en chantier et leslivraisons, et donc le suivi de l’offre neuve effective ;

- la balance annuelle des retraits du marché pour re-structuration et des livraisons d’immeubles restruc-turés est inconnue ;

- le solde des désaffections (dont les démolitions) etdes affectations (ex : parcs d’activités transformésen bureaux) est inconnu ;

- toutes ces lacunes perturbent le suivi conjoncturel dumarché, en particulier dans les périodes de retourne-ment du cycle (cf. la première phase de l’étude).

Pistes d’action :- fiabiliser et/ou enrichir le système SITADEL : enre-

gistrer les dates de livraison, distinguer clairementles opérations neuves et les opérations de restruc-turation (avec ou sans création de surface supplé-mentaire), suivre les annulations et les permismodificatifs ;

- analyser les décalages temporels entre permis deconstruire, mises en chantier et livraisons, ainsi queles taux d’abandon (moyennes, évolutions conjonc-turelles) ;

- généraliser le dispositif de suivi des démolitions misen place à Paris et dans les Hauts-de-Seine à l’ensemble du territoire francilien.

Proposition n°5 :Approfondir les travaux sur l’obsoles-cence du parc

Enjeu : - l’obsolescence du parc de bureaux, dont la consé-

quence concrète est l’augmentation de la vacance,peut résulter de deux facteurs : l’obsolescence tech-nique (inadaptation des immeubles à l’évolutiondes besoins) et/ou l’obsolescence de localisation(quartier dévalorisé, mal équipé ou mal desservi).Or ces facteurs sont tous deux très mal connus, et ilest en particulier nécessaire :

- d’estimer l’impact du Grenelle de l’environne-ment sur le parc immobilier francilien : besoins derestructuration et/ou de démolition-reconstruction ;

- de disposer d’une cartographie des territoires ex-posés à une problématique d’obsolescence (dé-valorisation, reconversion) ;

- d’apprécier les difficultés économiques et finan-cières inhérentes au traitement de l’obsolescence.

Le marché des bureauxen Ile-de-France

Absorption nette et demande placée

Pistes d’action : - poursuivre les travaux sur l’obsolescence du parc en-

trepris par l’ORIE : Comment définir et estimer l’ob-solescence à l’aune des critères du Grenelle del’environnement ? Quels sont les enjeux financiersen termes de dépréciation potentielle du parc et lesenjeux physiques en termes de surfaces à rénoverou à démolir et reconstruire ?

- collecter et diffuser les bilans de patrimoine desgrands investisseurs.

Proposition n°6 (vœu pieux ?) : fiabiliser l’évaluation de l’attractivitéfinancière du marché des bureauxfranciliens

Enjeu : - en dehors du cercle des investisseurs institutionnels

qui disposent des indicateurs issus du traitement parIPD de leurs propres données, les données en accèslibre sur le marché francilien des bureaux (prix,loyers, vacance) donnent une image biaisée du ren-dement des investissements, qui peut induire dessous- ou sur-investissements.

Pistes d’action :- lever le caractère confidentiel des données sur les

transactions (prix et loyers effectifs), puis faire trai-ter les données individuelles par un organisme ha-bilité au secret statistique, qui ne publierait que desdonnées agrégées ;

- améliorer le suivi de la vacance (cf. la propositionn°1).

Le défi que visent à relever ces différentes proposi-tions est la mise en place d’un dispositif indépendantet performant au service des professionnels et despouvoirs publics, améliorant la transparence du mar-ché par la diffusion d’informations fiables et réguliè-rement actualisées.

Cela passe par la normalisation des concepts (de-mande placée, vacance, taux de rendement, loyerséconomiques, etc.) et des méthodes de mesure, ainsique par l’encouragement des échanges d’informa-tions entre acteurs et la mise en réseau les diversesinitiatives et/ou sources d’information.

Reste à faire émerger un « chef d’orchestre » au cœurde ce dispositif (l’ORIE en raison de sa légitimité parrapport aux acteurs concernés : professionnels, amé-nageurs, utilisateurs ?), puis à préciser et promouvoirsa mission consistant à :

vulgariser les concepts, définir des standards, nor-maliser les méthodes en s’appuyant sur les initia-tives d’observation existantes ;

diffuser et rendre accessible la connaissance sur lesecteur auprès des décideurs ;

favoriser et multiplier les échanges entre les acteurs du secteur.

Un « chef d’orchestre » qui devra être doté de moyenshumains et financiers suffisants, tout en respectant leprincipe de subsidiarité.

La mise en œuvre des propositions ci-dessus permet-trait un pilotage plus fin des investissements réels (ausens de la FBCF, pas des transactions) en immobilierde bureau en Ile-de-France, qui suivraient ainsi auplus près les fluctuations quantitatives de la de-mande, à condition qu’elles restent modérées, et ré-pondraient mieux aux attentes des entreprises enmatière de qualité et de localisation des immeubles.À contexte macroéconomique inchangé, le change-ment de comportement de l’offre réduirait donc lesfluctuations de la vacance constatées antérieurement.La contrepartie serait toutefois des à-coups éventuel-lement plus forts pour la production neuve, et les ac-tivités de promotion et de construction qui leur sontliées.

Mais il faut rester conscient du fait que le vrai pro-blème de la régulation du marché des bureaux en Ile-de-France réside ailleurs : tant que les cyclesmacroéconomiques et financiers mondiaux resterontprofondément marqués, le rythme des livraisons debureaux, quelle que soit sa souplesse de réaction, neparviendra pas à s’ajuster immédiatement aux fortesfluctuations de la création nette d’emplois du tertiairede commande hébergé par les grandes métropoles(holdings, services financiers et services aux entre-prises). C’est le prix que celles-ci, même les mieux pi-lotées, ont à payer pour être au sommet de lapyramide de l’économie mondiale. Londres en estsans doute le meilleur exemple.

11l'immobilier de bureaux en Ile-de-France - Expertise et approches prospectives

Maquette, mise en page : G. Caviglioli (PoD-DAF)

Le comité de pilotage réunissait : Alain Bechade, Hervé Dupont, Philippe Lemoine, Françoise Chevalier, Chantal Niassou, Adeline Louis,François Graille, Julien Fontaine, Serge Sadler, Pascale Rohaut, Olivier Milan.

Direction Régionale de l’Equipement d’Ile-de-France

21/23 rue Miollis

75015 PARIS

Tél. 01 40 61 80 80

Fax 01 40 61 89 39

Division de l’Urbanisme et du Schéma Directeur