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Je vous souhaite une très belle année 2019 et à bientot dans notre Groupe.

Olivier ALONSOPrésident de Nestenn

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7 BAROMÈTRE

8 ACTUALITÉ IMMOBILIÈRES

9 NOMINATIONS -AliceRichard-PhilippeCalmon-JulienJamot FOCUS -NouveauCNTGI:quandsera-t-ilconstitué? 10 LOI - LaloiElanetlaclauserésolutoired’unbail

- CequelaloiElanchangepourlescopropriétés 12 FÉDÉRATION - ISFetIFI:perseverarediabolicum

14 ALERTE - Ledroitàcommissiondel’agentcommercial

15 OPINION - L’immobilierseporte-t-iltropbien?

16 TENDANCE -Coliving:uneautremanièred’habiterlaville TECHNOLOGIE -365jourspourconquérirlemarchédelagestionlocative

18 SUCCÈS - Logicielsdetransaction:pourses10ans,LaBOÎTEIMMOconfirmesapositiondeleader

20 TÉMOIGNAGE - Rétro2018/Unœilsur2019

22 ÉTUDE - MeilleursAgents:quelimpactlavuesurlaTourEiffela-t-ellesurlesprixdel’immobilier?

24 FISCALITÉ - Uneplus-valueimmobilière,combienderedevables?

26 AILLEURS - L’îleMaurice,paradistropicalpourinvestisseurs

27 ACTUALITÉ - Unnouveaudispositiffiscaldansl’ancien

28 POINT DE VUE - Lelogementest-ilunfermentdelacontestationdesgiletsjaunes?

30 TRIBUNE - 2019,l’annéeinternationale!

2019, ATTERRISSAGE EN DOUCEUR ?C’estl’heuredubilan.Etilestbon.Excellentmême.Et le secteur de l’immobilier s’en réjouit, à l’imagede Laforêt dont l’étude sur le marché, sortie le26décembredernier,qualifiel’année2018d’excep-tionnelle.Ainsi,lestransactionsn’onteudecessedetutoyerlessommets,aupointd’atteindrepresquelerecordde2017etlesprixontcontinuéleurascension.Et dire que certains prédisaient, après une année2017historique,unralentissementdumarché!Iln’enarienété.Mieuxmême,selonleréseauLaforêt, lequatrièmetrimestredel’année2018aétédynamiquecar les Français ont été pressés de concrétiser leurprojetd’achatimmobilier.Lapressiondelademandes’estdonc confirmée toutau longde l’année,grâceenpartieàdesconditionsdecréditfavorablesetdestauxd’intérêthistoriquementbas.Dansleurdécisiond’achat, lesménagesonteu laconvictiondedevoirimpérativementenprofiteravantquecelachange.

Pour autant, l’année 2019, qui vient de débuter,n’inspirepasdegrandes inquiétudes.Elles’annoncerassurante.Après trois ansdeprogression continue,l’atterrissage se feraendouceur. Eneffet,même sila montée des prix se poursuit, les professionnelsobservent une décélération de la hausse. De plus,comme le marché se normalise et se détend, lesdélais de vente s’allongent à Paris, comme partouten France. Enfin, le retrait des primo-accédants seconfirme. Les jeunes couples, désireux d’accéder àla propriété, ont de plus en plus été dissuadés parlahausse immodéréedesprix, demoinsenmoinscompenséeparlestauxbas,etlerecentrageduprêtàtauxzéro.Danslemarchéduneuf,lalimitationdesaidesdel’Etat(limitationduPTZauxzonestendues)aprovoquéunreculdesmisesenchantieretunechutedesventesen2018.

Norbert AlvarezDirecteurdelapublication

Édité par lasociétéACHETER-LOUER.FRSAaucapitalde2453084,53eRCSEVRYB394 052 211SIRET394 052 211 00031

Président du directoireLaurentCampagnolo

Directeur généralNorbertAlvarez

Directeur de la publicationNorbertAlvarez

Siège socialParcTechnopolis-ZAdeCourtaboeuf3avenueduCanadaBâtAlpha-91940LESULISTél :0160929600Fax :0160929601Email :[email protected]

Création/conception/réalisation/diffusion acheter-louer.fr

Rédacteur en chefNorbertAlvarez

Ont collaboréJean-FrançoisBuetHenryBuzy-CazauxBernardCadeauIsabelleDahanMarieHéraultChristopheHéryRéginaldLegenreFrançoisMoerlenGillesRicourDeBourgiesFranckSeguinJeanMarcTorrollion

Graphiste maquettisteSophieBretonAssistante de fabricationVéroniqueGauer

Diffusion25000exemplaires

N° ISSN 1964-9940

ÉDITO SOMMAIRE

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BAROMÈTRE

ANCIEN

Lemarchédel’ancienn’apasfailliencettefind’année2018.Bienaucontraire,l’immobilierancienmaintient son insolentebonne santé.Aprèsuneannée2017qualifiéed’historiqueetquiabattudesrecords,l’immobilieranciena déjoué les pronostics en 2018 et n’a pasfaibli, tant en nombre de transactions qu’enprix. Ce marché a continué sur la lancée de2017 et est resté très dynamique en 2018avec un nombre de ventes à hauteur de956000surdouzemois,entreoctobre2017et septembre 2018, ce qui représente unehausse de 0,8% par rapport à 2017, selonle bilan annuel rendu par les notaires, in-diquant toutefois que la barre du million detransactions ne devrait pas être franchie surl’ensembledel’année2018.Celan’empêche:2018 restera une année exceptionnelle pourl’immobilierancien,favoriséepardestauxbasmalgréunehaussedesprixmoins soutenuequ’en2017.Lestauxd’intérêt,quiontencorereculéen2018pouratteindreenmoyenneunniveau inférieurà l’inflation,onteuuneffetincitatifpour lesménagesdésireuxdefinan-cerleursachats.

NEUF

Le ralentissement dumarchédes logementsneufs se confirme avec une baisse de prèsde 10%. L’observatoire national de la Fé-dération des Promoteurs Immobiliers (FPI)vient d’annoncer une baisse de 9,7% de laventedeslogementsneufssurles9premiersmois de l’année 2018. Ce ralentissements’accentue d’ailleurs au cours du 3ème tri-mestre.Cettebaissesechiffreà5,2%surles12 mois glissants. En terme de volumes, 83481 logements neufs ont été vendus durantces 9 premiers mois de l’année, un nombrelégèrement inférieur à 2016 et 2017, maissupérieur à 2015. Ces volumes demeurentimportantsetlesventesauxaccédantsrestentprochesdel’équilibre(-1,7%sur9mois).S’ilreprésente la moitié des ventes au détail,l’investissement locatif a baissé de 17% surlestroispremierstrimestresdel’année2018,une tendance qui s’explique notamment parlafindudispositifPineldanslazoneB2.«Sil’accessionàlapropriétérestestableets’ilestencore trop tôtpour tirer lesenseignementssurl’évolutiondesventesenbloc,labaissedel’investissementlocatifseconfirme»,analysepour sa part la présidente de la FPI France,AlexandraFrançois-Cuxac.

TAUX FIXES DES PRÊTS NÉGOCIÉS PAR CAFPI CONSTATÉ AU 4 JANVIER 2019

Source : CAFPI – www.cafpi.fr

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À NE PAS MANQUER !

RETOUR DU CITE POUR LES FENÊTRESLeremplacementdesfenêtresdonne,denouveau,droitàdesavantagesfiscauxdepuisle1erjanvierdernier. Le ministre de la Transition énergétiqueet solidaire, François de Rugy, vient d’annoncerle retour de cette mesure : le remplacement desfenêtrespardeschâssisàdoubleoutriplevitragepermetdebénéficierduCITE.Avantsasuppressionenjuindernier,lecréditd’impôtfenêtreavaitdéjàétébaisséà15%.Depuisle1erjanvier2019,leCITEnedonneplusdroitàuntauxderemboursement,mais est plutôt plafonnéà100eurospar fenêtre.Deplus,ilneconcernequelestravauxpermettantdepasserd’unsimplevitrageàundoubleoutriple.

L’ENCADREMENT DES LOYERS DE RETOURAnnulécesderniersmoispardesdécisionsdejusticeadministrative, à Lille puis à Paris, le dispositif del’encadrementdesloyers,crééparlaloiAlur,vientd’êtreréintroduitparlaloiElanàtitreexpérimentalpouruneduréedecinqans.Toutefois,cettemesurene s’appliquera que sur la base du volontariat etpourras’appliquerdansuneouplusieursvillesseule-mentoumêmedansunouplusieursquartiers.DansParisintra-muros,l’encadrementdesloyersferasonretouraucoursdupremiertrimestre2019.Eneffet,sanssurprise,leConseildeParisavotéleretourdecettemesurevisantàfixerunplafonddeloyerdit«loyerderéférencemajoré»le11décembre2018.

LÉGÈRE HAUSSE DE L’ASSURANCE EMPRUNTEURL’assurance emprunteur, dans le cadre d’un créditimmobilier, va augmenter en janvier 2019. Lesdéputés de l’Assemblée Nationale ont voté, fin2018, en faveur de cette mesure malgré l’aviscontraire du Sénat. L’article 52 du projet de loidefinance2019prévoit la suppressionde la taxespéciale sur les conventions d’assurances (TSCA)

sur la garantie décès des contrats d’assuranceemprunteur. Obligatoires pour contracter un prêtimmobilier, les contrats d’assurance emprunteursouscritsàpartirdejanvier2019sontsoumisàunetaxede9%surtouteslesgaranties,dontlagarantiedécès.L’applicationdecettetaxedevraitreprésenterunsurcoûtde2ou3eurosparmoissuruncontratclassique.

CAUTION : FIN DE LA MENTION MANUSCRITEFinielamentionmanuscritepourl’actedecaution.Aujourd’hui, une simple signature sur l’acte decaution suffit comme engagement pour payerle loyer et les charges en cas de défaillance dulocataire.Cettemesure,quientredanslecadredela loi Elan, simplifie l’acte de cautionnement. Legouvernementindiqued’ailleurs«qu’ensupprimantleformalismedelamentionmanuscrite,lamesuretend à simplifier les démarches administrativespour la caution et le bailleur, et, à faciliter l’accèsau logement du candidat locataire ». En résumé,lapersonne,quiseportecaution,doitjustesignerendessousdesélémentsquifigurentsurl’actedecautionnement.Auparavant,elledevaitlesrecopieràlamain.

BIEN’ICI.COM LÈVE 10 MILLIONS D’EUROSQuatrième site immobilier de France, Bien’ici.comvientderéaliserunelevéedefondde10millionsd’euros. Après trois ans d’existence, le sited’annonces immobilières nouvelle générationaccélère sa croissance et vient de dévoiler sastratégiededéveloppement sur troisans intitulée«Perspectives2021».Avecdesobjectifsambitieux:enrichir les fonctionnalités que cette plateformefrançaise propose, et accentuer la recherche et ledéveloppementsurleplantechnologique.Cesfondsontété levésauprèsd’OpéraFinanceInternational(OFI),unesociétéfamilialed’investissement.

C’est une réelle avancée dans le secteurimmobilier ! Le parcours de formationCentury21FranceestdésormaisreconnuBac+3/+4parl’Etat.Délivréeenpartenariatavecl’ESG Exécutive Education, cette certificationpermettrad’obtenir un titredeniveau2de«Responsablemarketing&commercial»,autermed’unparcoursdetroisannéesalternantformationausiègeCentury21Franceettra-vailenentreprise,auseind’uneagenceim-mobilièreCentury21.Peuimportentl’âge,lediplômeetlestatut(agentcommercialousa-larié),touteslespersonnes,quitravaillentauseinduréseauCentury21,peuventprétendreàcettecertification.Pour lespersonnes,quinesontpastitulairesdubaccalauréatàl’issuedeceparcoursde formationde3ans,ellesdevront justifier d’une expérience de cinqans,dansuneactivitécommerciale.


JULIEN JAMOT DIRECTEUR COMMERCIAL FRANCE DE BNP PARIBAS IMMOBILIER RÉSIDENTIELA37ans,ilprendenenchargel’ensembledes équipes de vente, ainsi que dumarketing et communication du métierRésidentiel.Suiteàl’obtentiond’unMasterspécialisé IMPI (Patrimoine & Immobilier)à l’ESC Bordeaux (KEDGE Business School),il a rejoint BNP Paribas Immobilier en2007 au poste de Consultant ImmobilierPatrimonialàStrasbourg.Ilarejointensuitel’équipe parisienne en tant que DirecteurConsultingParis-IledeFrance.Depuis2011,il était Directeur Consulting France.AdjointimmobilierrésidentielchezPrimonial.

ALICE RICHARDDG ADJOINTE CHEZ IKORYAgée de 34 ans, Alice Richard rejoint Ikory,conseil spécialisé dans l’immobilier résidentiel,en tant que Directrice Générale Adjointe.Titulaired’unmasterenImmobilier,Constructionet Aménagement à Euromed Marseille, elle aégalement suivi une formation commercialeau sein du Groupe Edhec et en finances àSheffieldHallamUniversity.Aprèsunepremièreexpérience chez Immochan, elle a rejoint BNPParibasRealEstateen2008commeresponsabledeprogrammes,avantd’yprendreenchargelesrelationsGrandsComptesetMarchandsdeBiens.Chez Ikory, elle occupe le poste de directricegénérale adjointe, et a lamission d’animer lesactivités de services immobiliers en termes deconseil, asset management, vente en bloc etventeparlot.

PHILIPPE CALMONDIRECTEUR DU PÔLE SERVICES DE FONCIA GROUPEDiplôméd’HECen1989,PhilippeCalmon,53ans,aessentiellementtravaillédansdegrandsgroupesdeservices immobiliers. En 1995, il rejoint la brancheimmobilière du groupe Caisse des Dépôts et Consi-gnations, en organisation et contrôle de gestion.Il intègre par la suite Saggel Gestion, filiale d’AxaImmobilierspécialiséedanslepropertymanagement.CettesociétérejoindralegroupeNexitypourdevenirNexityPropertyManagement, quePhilippe Calmondirige jusqu’en 2007 avant de devenir secrétairegénéral puis DGA du pôle services de Nexity. Puis,PhilippeCalmondevienten2013directeurgénéraldeJohnTaylorFrance,réseauspécialisédansl’immobilierdeprestige.En2017,ilrejointFonciaGroupeentantqueconseillerdeladirectiongénérale,puisdevientdirecteur général de Foncia Suisse. Depuis le 1erdécembre2018, iloccupelesfonctionsdedirecteurdupôleservicesGroupe.

NOUVEAU CNTGI :QUAND SERA-T-IL CONSTITUÉ ?

CNTGI

LOI ELAN

PRATIQUES ABUSIVES

Créé par la loi « Alur », modifié par la loi « Égalité et citoyenneté », le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) est à nouveau réformé par la loi « Élan ». Mais pourquoi il a donc fallu encore une fois revoir la copie ?

LaloiAluravaitpourtanttransforméleCNTGIenuneautoritépublique comportant, outre une instance consultative, uneinstancedisciplinaire.Undécretdu10mai2017avaitmêmeprévulesmodalitésdesonfonctionnement.Toutefois, les travaux préparatoires ontlaisséapparaîtredenombreusesdifficultésquant à son fonctionnement pratique etson financement par les cotisations desprofessionnelsdel’immobilier.

L’instance disciplinaire devait pouvoirprononcer des sanctions légales allantjusqu’à l’interdiction d’exercer, et uncollège de personnalités qualifiées amêmefaitsonapparitionenrichissantainsilecercled’experts.Cependant,lenouveauConseiln’a jamaisétéconstituéet iln’estbiensûrplusconsultésurcequiestdesacompétence.

Ilaétédecefaitpratiquementsuppriméalorsqu’ilreprésenteunevraiechancepour lesprofessionsqu’il incarnedegagner

en rigueur. De nombreux professionnels ont réclamé cetteévolutiondetouteurgenceetc’estpourquoileGouvernementafinalementmodifiéànouveauleCNTGIàl’occasiondel’examen

delaloiElan.

Ilestcettefoisconstituéenunecommissionconsultativeauseinde laquelleest crééeune commission de contrôle en charged’examiner les cas de pratiques abusivesdes professionnels de l’immobilier. Ilest important de noter qu’il détient unenouvelle compétence en copropriété. Deplus,ilconservesonrôledansl’élaborationet lamiseà jourdesrèglesconstituant leCodededéontologie.

Dèslapublicationdudécretdevantdéfinirles modalités de fonctionnement du

nouveauCNTGIetdel’arrêtédenominationdesesmembres,leCNTGIpourrapoursuivresesactivités.Alorsqu’attend-t-onpourlepublier,jevousledemande?

Rédaction | Isabelle DAHANSource | Monimmeuble.comCrédit Photo | DR

NOMINATIONS

FOCUS


LA LOI ELAN ET LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE D’UN BAIL

CE QUE LA LOI ELAN CHANGE POUR LES COPROPRIÉTÉS

BAIL

IMPAYÉS

LOI ELAN

COPROPRIÉTÉ

SYNDIC

LOI ELAN

L’article 137 de la loi Elan vient d’apporter des modifications au contenu obligatoire du commandement de payer en cas d’impayés de loyers. Explications.

L’entrée en vigueur de la loi Elan impacte le droit des copropriétés, dont voici les principales mesures.

Dans le cadre de la clause résolutoire d’un bail de location,l’article137delaLoiElanvientdemodifiercertainspointsaucontenuobligatoireducommandementdepayer.

QU’EST-CE QUE LE COMMANDEMENT DE PAYER ?

Dans un bail de location d’un logemententre lebailleuretun locataire, la clauserésolutoire est une donnée importanteentrelesdeuxparties.Cetteclauseentraîneautomatiquement la résiliation du baildans4 casprécis : troublesduvoisinage,impayésdulocataire,absenced’assurancehabitation ou non-paiement du dépôt degarantie (dans certains cas seulement).Touscescasdoivent impérativementêtreénoncésdanslaclauserésolutoirerédigéedanslecontratdebail.Sans que la justice puisse s’y opposer,le bail de location peut être résilié au-tomatiquement grâce à la clause résolutoire. Toutefois, lelocataire bénéficie d’un délai pour respecter son obligationcontractuelle. Et en cas d’impayés de loyer, le bail ne peutêtrerésilié,avantundélaide2moissuivantlaréceptiond’uncommandement de payer inefficace et infructueux. Avantla loi Elan, le commandement de payer devait reproduire,

à peine de nullité, les douze alinéas de l’article 24 de la loin°89-462du6 juillet 1989 tendantà améliorer les rapportslocatifs et les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loin°90-449du31mai1990visantlamiseenœuvredudroitaulogementetmentionnerlafacultépourlelocatairedesaisirle

fondsdesolidaritépourlelogement,dontl’adressedesaisinedevaitêtreprécisée.

CE QUE LA LOI ELAN CHANGE

Modifié par l’article 137 de la loi Elan, lecommandementdepayerdoitimpérative-mentcontenir lamentionquelelocataireaundélaide2moispourpayersadette(loyermensueletcharges) ; ledécomptedeladette;l’avertissementqu’àdéfautdepaiementoud’avoirsollicitédesdélaisdepaiement,lelocataires’exposeàunepro-cédurejudiciairederésiliationdesonbailetd’expulsion;lamentiondelafacultépour

lelocatairedesaisirlefondsdesolidaritépourlelogementdesondépartement,dontl’adresseestprécisée,auxfinsdesollici-teruneaidefinancière;etenfinlamentiondelafacultépourlelocatairedesaisir,àtoutmoment,lajuridictioncompétenteauxfinsdedemanderundélaidegrâcesurlefondementdel’article1343-5ducodecivil.

LE CONSEIL SYNDICAL

Chargé de faire le lien entre les copropriétaires et le syndic,le conseil syndical est composé de plusieurs copropriétairesdésignés par l’assemblée générale. Son rôle est d’assister etde contrôler le syndic dans sa gestion. Pour une meilleurecommunication d’éléments ou dedocumentsimportants,laloiElanimpose,en cas d’absence de transmission despièces, au-delà d’un délai d’un moisà compter de la demande du conseilsyndical, des pénalités par jour de retardimputées sur les honoraires de base dusyndic,dontlemontantminimalserabienfixépardécret.

UNE LISTE UNIFIÉE POUR L’ACCÈS AUX DOCUMENTS EN LIGNE

L’intranet permet aux copropriétairesd’avoirunaccèsenlignesécuriséauxdocu-mentsdématérialisésquiconcernentlagestiondel’immeuble.Dansl’attentedepublicationdudécret,laloiElanprévoitd’im-poserunelistequidétaillelecontenuminimaldesdocumentsaccessibles.

PROVISION ET RETARD DE PAIEMENT

Encasd’impayédesprovisionsdubudgetprévisionnel,etunemiseendemeuresanseffetdeplusde30jours,lecoproprié-tairedéfaillantdoits’acquitterdesprovisionsdues,maisaussi

decellesdestrimestresàvenir.LaloiElanétend désormais cette procédure aux ap-pelsdechargespourtravauxnoncomprisdanslebudgetprévisionnel.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE, VOTE...

Les copropriétaires peuvent désormaisparticiper à l’assemblée générale parprésencephysique,parvisioconférenceoupar tout autre moyen de communicationélectroniquepermettantleuridentificationet le vote électronique. Ils peuvent aussivoter par correspondance avant la tenuede l’assemblée générale, au moyen d’un

formulaire.LaloiElanaégalementprofondémentmodifiélesdélégationsdudroitdevote(article59bisM),lanotificationduprocès-verbal,l’actionenjusticeetdélaideprescription,etlespartiescommunesdelacopropriété.

Rédaction | Franck SeguinCrédit Photo | LD Pixabay

Rédaction | Franck SeguinCrédit Photo | LD Pixabay

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CE QUE LA LOI ELAN CHANGE POUR LES COPROPRIÉTÉSL’entrée en vigueur de la loi Elan impacte le droit des copropriétés, dont voici les principales mesures.


FÉDÉRATION

ISF ET IFI : PERSEVERARE DIABOLICUM

FISCALITÉ

POLITIQUE

IMPÔT

Notrepayssouffre.Cequel’ondécritcommeunmouvement,les«Giletsjaunes»,commes’ilnerécapitulaitpaslesentimentgénéral de la nation, est-il si peu représentatif ? Il ne s’agitévidemmentpasd’yinclurelescasseurs,coupablesd’exactionsquin’ontpourobjectifquededestabilisélesinstitutionsrépu-blicainesetdeleursubstituerlechaos.Ilrestequelacolèreestlargement partagée par les ménages, notamment venue durejetdupoidsdelafiscalitéetdelacontributioncitoyennesanscessecroissanteaubudgetdel’État.

Lorsquelesdirigeantspolitiquesontdûimaginerdesréponsesapaisantes à la population révoltée, l’hypothèse de rétablirl’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a ressurgi, pour lesymbole. Une partie de notre classe politique, tous bords

confondus, a expliqué quedansl’imaginairefrançais,lesplusaisésdevaientenquelquesorte se faire pardonner del’être, nonobstant le faiblerapport de cet impôt etles risques que des richesquittent le territoire national.C’était une erreur d’analyseet on rendra cette justice auPrésident de la Républiqued’avoir évité l’écueil. Il s’esten revanche précipité surun autre : lorsque dans sondiscours du 10 décembre,que les Français ont suiviplus nombreux que la finalede la Coupe du monde defootball, Emmanuel Macronjustifie lucidement et coura-geusement le maintien de

lasuppressionde l’ISF, il secroitobligé,pour laénièmefois,dedisqualifier l’investissementdans l’immobilier. Ildistinguel’épargneinvestiedansl’entrepriseparlamédiationdesvaleursmobilières,etl’immobilierquiseraitstérilepourl’économie.

IlesttristepourleChefdel’Étatqu’aumomentdedémontrersa capacité d’écoute et son aptitude au repentir il retombedans lesmêmeségarements.Commentexpliquerà l’exécutifque le secteur de l’immobilier en général et du logementen particulier est générateur de richesse pour la collectivitéplusqu’aucunautre?Ilestàl’originedeprèsde30pointsde

croissance. La filière représente 2,5 millions d’emplois, del’amontavecl’aménagementetlaconstructionetenavalaveclesactivitésdeservice.Lerapportdesachatsetdel’entretiende logements est presque le double du montant des aidesfinancières et fiscales : 74 milliards d’euros contre 41. Sanscompterque laplupartdesassujettisà l’impôtsur lafortuneimmobilières’ysonttrouvésdufaitdelavalorisationdeleurbienaufildutemps,etqueleurconditionnelesdésignepascommedesnantis. L’erreurd’appréciationduPrésidentetdugouvernementestinsupportable.

Ledébatactuel sur lesdroitsde successiondoitnousalerterquandonsaitquepourl’essentiel,lepatrimoinedesFrançaisestconstituéd’immobilier.Aujourd’huionhéritedesesgrandsparents et non plus de ses parents. C’est donc au contrairela transmission inter générationnelle qu’il faut favoriser,permettant d’aider et de solvabiliser en amont une classemoyenne sans doute moins bien lotie que ses ainés. Bienévidemment le démembrement ne doit pas être fiscalisé. Ilresteuninstrumentremarquabled’organisationpatrimonialeetdesécurisationdelarelationentrelesmembresd’unefamille.Monsieur le Président, vous n’avez pas nié avoir pu blesserpar certains de vos propos. Vous persévérez quand vousassimilezl’immobilieràunsecteurquinecréepasderichessepour lepays.Puisquevous semblezvouloirdésormais consi-dérer autrement les corps intermédiaires, il n’est que tempsd’écouterlesorganisationsprofessionnellesreprésentativesetdeprendre lamesurede l’apportdu logementà lasantédupays.S’obstinerànepaslefaireseraitcoupable.

Par Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM

Rédaction | Jean-Marc TorrollionCrédit Photo | DR

LORSQUE LES DIRIGEANTS POLITIQUES ONT DÛ

IMAGINER DES RÉPONSES APAISANTES À LA

POPULATION RÉVOLTÉE, L’HYPOTHÈSE DE RÉTABLIR

L’IMPÔT DE SOLIDARITÉ SUR LA FORTUNE (ISF)

A RESSURGI


ALERTE

LE DROIT À COMMISSION DE L’AGENT COMMERCIAL

AGENT COMMECIAL

COMMISSION

FAIT GÉNÉRATEUR

Les agents immobiliers font deplus enplus souventappelàdesagentscommerciauxafindeconstituerleurforcecommerciale.

Lestatutdel’agentcommercialestrégiparlesdispo-sitions des articles L 134–1 et suivants du Code decommerce.C’estmandataireprofessionnelindépendantquiestmandatépouragiraunometpourlecomptedesonmandant,l’agentimmobilier.

En contrepartie de l’exécution de sa mission, l’agentcommercial a droit à une commission, constituéed’unpourcentagedelarémunérationverséeàl’agentimmobilier.

L’arrêtrenduparlaCourd’appeldeParisle6septembre2018(n°16/25.839,affaireagenceBonneEtoile)metenlumièrelesconditionsdanslesquellesnaîtledroitàcommission.Lefaitgénérateurdelacommissionestrégi, sauf mention contraire stipulée dans le contratd’agentcommercial,parlesrèglesdesarticlesL134–6etL134–7duCodedecommerce.

Selonl’articleL134-6,l’agentcommercialadroitàunecommission sur touteopération commerciale concluependant la durée du contrat d’agence, lorsque cetteopération a été conclue grâce à son intervention. Enoutre,lorsquel’argentestchargéd’unsecteurgéogra-phiqueoud’ungroupedepersonnesdéterminés(sansqu’ilnesoitnécessairedeluiaccorderuneexclusivité)l’agentadroitàunecommissionpourtouteopérationconclueavecunepersonneappartenantà ce secteurouàcegroupe,quellequesoitlanaturedesoninter-vention.

De son côté l’article L 134–7 pose les règles d’attri-butiondecommissionautitredesopérationsconcluesaprès la fin du contrat d’agence. L’agent a droit àunecommissionsoit (i) lorsque l’ordredu tiersaétéreçupar lemandantavant lafinducontratd’agence(même si cet ordre n’est accepté qu’après), soit(ii) lorsque l’opération a été conclue dans un délairaisonnablesuivantlafinducontratd’agence(etgrâceàl’activitédel’agentaucoursdesoncontrat).Cedélai«raisonnable»estappréciéaucasparcasenfonctionducyclecommercialdesproduitsouservicescouvertsparlecontratd’agent(unesemaineàtroismois).

En l’occurrence, l’agent commercial s’était vu confierparuneagence immobilièreunmandatnonexclusif,sans secteur géographique ni groupe de clientèleattribué.Ilrevendiquaitundroitàcommissionsurunetransactionimmobilièreàlaquelleilavaitparticipéenfaisantvisiterlebienconfiéàl’agenceimmobilière.

La Cour d’appel rejette cette demande en relevantquelecontratd’agentcommercialstipulequeledroitàcommissionn’estouvertqu’encasdetraitementdel’intégralité de la transaction, ou a minima d’entréedu mandat ou de sortie de celui-ci par l’agent. LaCour prend soin également de relever que l’agentcommercialn’établitpas l’existenced’unusageentreles parties consistant à le rémunérer en cas d’inter-ventiondanslaphaseintermédiaire,entrelasignaturedumandatetlaréalisationdelavente.

Enl’occurrence,fairevisiter lebienimmobiliern’étaitpas, selon les termes du contrat, une interventiondécisivegénératriced’unecommission.Cependantunagentcommercialetsonmandantpeuventtoutàfaitdéfinir un droit à commission particulier pour cetteinterventionlimitée.

Ilestimportantégalementdereleverqu’enl’occurrencel’agentcommercialn’avaitnisecteurgéographiquenigroupedepersonnesdéterminéàdémarcher.Or,sitelavaitétélecas,l’agentcommercialauraiteuipsofactodroitàunecommission,sansavoiràprouverlaréalitédesonentremise.

Les parties à un contrat d’agent commercial ont unecertaine liberté dans la rédaction des conditions derémunérationdel’agent,autantpourlescommissionsnéespendantlecontratd’agentquepourcellesnéesaprès safin. Eneffet, ni l’article L 134–6ni les deuxcasdefiguresvisésparl’articleL134–7nesontd’ordrepublic. Dès lors, l’agent et son mandant peuventconvenird’amender,d’écarteroud’étendrelesrèglesposéespascesarticles,sousréservededéfinirpréci-sémentlefaitgénérateursurvenantpendantlecontratd’agentcommercialetaprèssafin.

Christophe Héryavocat associé

Crédit Photo | Vincent Walker

La commission due à l’agent commercial missionné par un agent immobilier est régie par les règles propres au statut d’agent commercial et par le contrat d’agent


L’IMMOBILIER SE PORTE-T-IL TROP BIEN ?

PRÉVISION

PART DE MARCHÉ

PARC DES BIENS

Eneffetunarticlesurlesprixdel’immobilieretsestendances,faittoujoursaugmenterlesventesdupapier.Etcommenombreuxsontlesacteursquisouhaitentprendrelaparolesurlesujet,lesconférencesdepressesontpléthoresencettepériodedeprévisions.Maiséconomistes,politiques,entreprisesdubâtiment,experts,investisseurs, fonds de pension, promoteurs, notaires, agentsimmobiliers,voyantesextralucides,nesontpastouségalementlégitimesàs’exprimersurcesujetsidélicatetpourlequeltoutlemondeaunavis.Les premiers sont forcément tentés d’évoquer des difficultésàvenir s’ils veulentêtrepris au sérieux.D‘ailleurs il suffitdereprendreleursdéclarationssurcesdixdernièresannéespours’enconvaincre.

Aprèsunebonneannée, lesoptimistes craignentquecelanedure qu’un temps, et les pessimistes envisagent toujours unretournement,unebullespéculative,voireunefindecycle.

Le secteur du bâtimentpoursapartcrainttoujoursune baisse des demandesou des obtentions depermisde construire, alorsque 54% de leur chiffred’affairesvientde la réno-vationetdel’entretiendesconstructions existantes.Le leitmotiv est toujoursle même, « quand lebâtimentva,toutva».Les promoteurs aimentà évoquer la dichotomieentre la noblesse duneuf et l’obsolescence de« l’ancien ». Pratiquantainsi par opposition auxconstructions en cours,un amalgame entre desimmeubles Haussman-niens, des bâtisses moye-nâgeuses, des logementslivrés il y a 5 ans, des

pavillons des années 80, ou des copropriétés des années del’après-guerre.Ce qui est improprement dénommé « logements anciens »devrait donc plutôt recouvrir la terminologie de « logementsexistants».

Par ailleurs comment donner des conseils sans écouter lesbesoins des clients, sans constater l’évolution des délais devente,sansconnaitrelaqualitéduparcetdesbiens,etenfaisantfidesdisparitésterritoriales,enfinsansêtresurleterrain?Une récente étude du CGEDD de Monsieur Friggit en dated’octobre 2018, confirme que la part de marché des agencesimmobilièresdanslestransactionsdelogements«existants»quiétaitpresquenulleà laLibérationadepuis lorsaugmentéd’environunpointparanetatteintprèsde70%dorénavant.

Parallèlement la part de marché des ventes de particulierseffectuéesparpetitesannoncesatteintenviron20%.Enfin la part des notaires a décru tendanciellement et estdésormaisinférieureà5%.(sourceCGEDDd’aprèsFilocom)

Pourneciterque l’activitédeventedes logements,qui,dansla classe politique connait le nombre de logements existantsdansleparc,etquipeutdémontreraveccertitudelebesoindelogementsàconstruirechaqueannée?Dans un pays de plus de 67 millions d’habitants, un parc delogements de 35 millions qui augmentent en moyenne de340000unitésparan,peutêtresuffisantsilesconstructionssontconcentréessurleszonestendues.Lenombredetransactionsdelogementsquichangentdemain,serapour2018del’ordredeprèsdumillion,alorsqu’ilétaitde700000ilya5ans.Noshabitudesdevie(2à3personnesparlogementcontre3à4ilya50ans,pourdessurfacesquiontprogresséde10%enmoyenne)participentàcebesoindeplusdelogements.Pourautant,cenombredeventesannuellesnereprésenteque2,6%derotationduparcexistant.

Alors,lelogementseporte-t-iltropbien?Une augmentation des volumes précède généralement uneaugmentationdesprix,maispaspartout.Heureusement car les augmentations intempestives de prix,commelesbaisses,nesontpassouhaitables.Faut-ilrappelerquelesdeuxcrisesmajeuresrécentes(1993et2008)ontétélaconséquenced’élémentsexogènes?Laseulevraiquestionestl’évolutiondelapartdubudgetdesménages consacrée au logement qui comprend les dépensesd’investissement, et les dépenses courantes comme le loyer,l’énergie, l’eau les assurances, 23,6% en moyenne nationale.(chiffreINSEE)Ce chiffre révèle des inégalités en fonction du statut del’occupant.Ainsiilvarieàlahaussepourlespropriétairesquiremboursentencoreunprêtetconsacrentjusqu’à33%deleurbudget,celareprésente26%pourleslocatairesduparcprivé,etàlabaissepour les locatairesdusecteursocial (environ20%dubudget)alorsquelespropriétairesn’ayantplusdeprêtdépensent10%deleurbudgetpourleurlogement.Aussiavecunmarchésoutenupardestauxtoujoursattractifs,enprenantlaprécautiondesurveillerlapartdubudgetquenosconcitoyens consacrent à leur habitat, et en concentrant nosconstructionssurlesseuleszonesquienontréellementbesoins,lemarchédevraitrestersainen2019.

La période des vœux est l’occasion de faire des pronostics sur la conjoncture en s’appuyant sur une analyse exhaustive de l’année passée.En langage crypté des médias, l’immobilier est ce qu’il est de coutume d’appeler un « marronnier ».

Rédaction | Jean-François Buet Crédit Photo | DR

OPINION

20 %LE NOMBRE DE PART DE MARCHÉ

DES VENTES DE PARTICULIERS EFFECTUÉES PAR PETITES ANNONCES


TENDANCE

TECHNOLOGIE

COLIVING : UNE AUTRE MANIÈRE D’HABITER LA VILLE

365 JOURS POUR CONQUÉRIR LE MARCHÉ DE LA GESTION LOCATIVE

SOCIÉTÉ

VILLE

TENDANCE

DIGITAL

INNOVATION

SECURISATION

Coworking, tiers-lieux… l’économie de partage a le vent en poupe dans le monde du travail. Dans l’immobilier aussi, il faudra désormais compter avec le coliving, un concept à mi-chemin entre la colocation et l’immeuble de services.

Face aux startups qui rêvent de capter le marché de l’administration de biens, Locagestion dote les agents immobiliers des services les plus innovants pour répondre aux attentes des investisseurs.

L’idéen’estpasnouvelleetadéjàvécusousd’autresformes,comme les familistères ou les Cités radieuses inspirées pardesarchitectesoudeschefsd’entreprisessoucieuxd’unmieuxvivreensembleetd’unmieuxvivretoutcourt.Utopie?Non,puisqu’àchaqueépoques’imaginentdenouvelles façons de cohabiter. Le coli-ving, lui propose d’habiter à plusieurs,sans les inconvénients de la colocationoude la communauté : «Chaquehabi-tantdisposedesonpropreappartementmeublé et décoré avec chambres, cui-sineetsalledebainprivatives,expliqueFrançois Roth, l’un des fondateurs deColonies, une start-up française propo-santdesimmeublesdecolivingpartouten Franceet en Europe. Enparallèle, ildisposed’espacespartagés–espacedetravail,rooftop,salledesport,etc.»Lesavantages : autonomie (les locatairespartagentlesespacesmaisnesontpascautionlesunsdesautres);flexibilité(avecunpréavisfixéàquelquesjours)etservicesinclusdansleloyer.

UNE AUTRE IDÉE DE LA VILLE

Mais le plus gros intérêt du coliving repose sans doute surl’idée même qu’il se fait de la ville et de ses habitants :

«Deplusenplusdepersonnesattendentderetrouverdupartage,noteFrançoisRoth.C’est compliqué en milieu urbain, commeàParis.Avec lecoliving,ona lechoixderesterchezsoioudepartagerdesmomentsaveclesautreslocataires.»Etsipourlemo-mentcetypedeproduits’adressesurtoutàdejeunesactifs,ilséduitdeplusenplusdefamilles,séduitesparsaflexibilité.

EnFrance,Colonies,Lime,Hackerhouse,theBable Community se sont lancées sur cenouveaucréneau.Quantauxacteurshisto-riquesdel’immobilier:«Beaucoupyvoientunintérêt,indiqueFrançoisRoth.Ceuxqui

hiern’avaientpascomprislatendanceducoworkingpensentaujourd’huiqu’ilsdoiventsaisirlaballeaubond.»

La fin d’année a été riche en annonces provenant d’acteursdigitaux, ayant développé des services de gestion en lignedans le but de disrupter l’offre, et de capter les 4 millionsde logements loués de particulier àparticulier. Certains d’entre eux sontsoutenus financièrement par desinvestisseursprivésetinstitutionnelsdepremierplan,etnefontpasmys-tèredevouloirincarnerl’avenirdecemétier,enremplacementdesagentsimmobiliers.Silabatailles’annoncerude,lespro-fessionnels ont toutes leurs chancespourréussirlaconquêted’unmarchéstratégique : outil de fidélisation,riche en data qualifiée, pourvoyeurdemandatsexclusifs,lagestionn’estplus un service optionnel. Il est aucœurdespréoccupationsdetouteslesgrandesfranchises,etdesindépendantsenrecherchededéveloppement.L’organisationd’unservicedegestiondans lesagencesévo-lue : autrefois réservé auxporteurs de carteG, capables deconstituerdesportefeuillesimportants,lesagentsimmobiliers

choisissentaujourd’huidel’externaliser,viaunservicecléenmain,transparentetnumérique.Locagestion,partenairederéférencedesindépendantetdes

grands réseaux, voit ainsi grandir lacommunauté de ses agences, quicomptera 1000 membres en 2019.Fort de ce succès, la plateforme degestion locative en ligne réservéeauxprofessionnels,vientdedévelop-perunenouvelleversion,quipermetà la foisde suivreen temps réel ledéveloppement de son portefeuilleclient, mais aussi de réaliser unelocation en ligne, de A à Z. Ainsi,l’agencebénéficied’uneinterfaceluipermettant de générer un mandat,deconstituerundossierdesolvabili-

té,unbailnumériqueetuneentréedansleslieux,demanièresimple,automatiséeetsécurisée.Dotéesdecetoutil, lesagencesbénéficientà lafoisde leurexpertisedeterrain,deleurencragelocal,toutenapportantunservicedegestionetdelocationàlapointedel’innovation.

Rédaction | Marie HéraultCrédit Photo | DR

Rédaction | François MoerlenCrédit Photo | DR

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LOGICIELS DE TRANSACTION : POUR SES 10 ANS, LA BOÎTE IMMO CONFIRME SA POSITION DE LEADER

La Boîte Immo fête ses dix ans. Et durant cette décennie, l’agence de webmarketing spécialisée dans les métiers de l’immobilier a connu une croissance exponentielle. Avec la création d’Hektor, le logiciel destiné aux agences, des partenariats structurants et une croissance organique soutenue, la société s’est en effet imposée comme le leader du marché des logiciels de transaction. Rétrospectives et perspectives avec son fondateur et PDG Olivier Bugette.

Rédaction | Marie HéraultPhoto | DR

CROISSANCE

LOGICIELS

SERVICE

QUEL REGARD PORTEZ-VOUS SUR LA PREMIÈRE DÉCENNIE DE LA BOÎTE IMMO ?

Ilyadixans,nousn’étionsquedeux…aujourd‘hui,noussommes 115 avec une forte croissance ces dernièresannées. Nous n’avons eu de cesse de recruter lescompétences dont nous avions besoin pour développernotre société, notamment sur les axes technique etcommercial, auxquels sont ensuite venus s’agréger desaspects marketing, administratif, etc. L’entreprise, enautofinancementdepuissesorigines,atteintcetteannéeunchiffred’affairesdequasiment11millionsd’euros.Aufil des ans, ce développement organique s’est ponctuéde partenariats forts, tels que la FNAIM. Cette dernièrenousad’abordfaitconfianceautraversdesesdifférenteschambres, jusqu’à aboutir il y a quelques mois, à unpartenariatexclusifd’uneduréedetroisansetdemiaveclafédérationnationale.Jepenseaussiàl’accompagnementdecertainsdenospartenaires,commelepôleimmobilierde Pages Jaunes (groupe Solocal) qui nous a confié sonactivitélogicielAptalisetl’intégralitédesaclientèle;ouEnova (plus spécialisée en location saisonnière). Cettecroissance externe s’illustre aussi par nos acquisitions,

avec le souhait d’intégrer des compétences connexes àcelledeLABOÎTEIMMO:Previsite–unacteurhistoriqueleadersurlemarchéduwebmarketingimmobilier–puis,

Smartvisite et Visitou, des start-up spécialisées dans lavisitevirtuellepourprofessionnelsde l’immobilier,de la3Doudelapublicationd’annoncesenvidéo.Enparallèle,nousavonsportéunestratégiedecroissanceexterneavecl’acquisitiondeportefeuillesdanslelogicieldetransaction:Immovision (unefililaledu Figaro), ImmostoreainsiqueFNAIM Connect – né du rapprochement d’Elephant Birdet de Goventis – l’activité logiciel de la FNAIM. Grâce à

SUCCÈS

18%DE CROISSANCE

ENTRE 2017 ET 2018


cettestratégie,nousdépassonsaujourd’huiles6500agences équipées par notre logiciel Hektor, ce quinousplaceenpositiondeleadersurlesegmentdesagencesindépendantes.

DE QUELLE MANIÈRE LA BOÎTE IMMO MARQUE-T-ELLE LE SECTEUR DEPUIS SA CRÉATION ?

je ne suis pas un technicien mais un homme deterrain disposant d’une réelle connaissance del’immobilier. J’entends donc être en phase avec lesprofessionnels du secteur et leurs métiers. Cettephilosophie,cetteexpérience,cesouhaitdecréerunecommunautéd’utilisateurs laplus satisfaitepossiblesontaucentredetouslesaxesdel’entrepriseetontconduitàl’élaborationd’outilsdifférents,conviviaux,ergonomiquesetaccessibles.Cetteambition–quianécessitédenombreuxinvestissementsenrechercheet développement et le recrutement d’experts – anotamment donné naissance à Hektor, notre logiciel. Cette solutionergonomiqueetadaptéeàtouslessupportsesttrèsappréciéedesprofes-sionnels.Nousproposonsaussi deswebinar, des formations interactives,àtoutesnosagencesclientessurlesdifférentesthématiquesdontl’agentimmobilierabesoin.Quantànotreserviceclient,noussouhaitionsàtraverslui apporter une expérience client aboutie et conviviale, adaptée auxhorairesdesagences -à savoir tôt lematinet tard le soir,disponible lesamedi–aveclapossibilitépourlesagentsdesuivrelarésolutiondeleurproblème,entoutetransparence.SiLABOÎTEIMMOareçudenombreusesrécompenses,maplusgrandefiertérestedevoirlasatisfactiondetoutesnosagencesclientes,notammentlorsquejelesrencontre.

VOUS VOUS DÉMARQUEZ ÉGALEMENT PAR VOTRE ENGAGEMENT ÉCORESPONSABLE…

L’engagement RSE résonne fortement avec nos valeurs. Nous nousengageonsparexemplesurdesactionsdeplantations,denettoyagedesrivières ou des plages. En 2016, l’adoption d’une charte, dite EKO’Res-ponsable,apermisdedéfinirdesaxesd’améliorationauseindel’entreprisepourréduirenotreimpactenvironnemental:réductiondenosimpressions,baisse de nos consommations, recyclage, valorisation d’initiatives decertainscollaborateursvisantàfaireévoluerlescomportements,etc.Notreavenirsedessineaussiàtraverscetengagementpuisquenousemména-

gerons bientôt à Hyères dans de nouveauxbâtiments HQE à énergie positive, avec desespacespartagés,unesalledesport,unjardincitoyen,desruchespourfabriquernotrepropremiel.Unespacedecoworkingde400m2seradédiéàl’incubationd’entreprisesetdestart-upde l’immobilier et permettra de créer denouvellessynergies.

COMMENT ENVISAGEZ-VOUS L’AVENIR ?

Je nourris de nombreuses ambitions et debeauxprojetspourLABOÎTE IMMO !A l’instardesdixdernièresannées,laprochainedécenniesera celle du développement en continuant àdiversifiernoscompétencesetnosoutilsdansle domaine de l’immobilier. Nous avons cette

annéeétéélus114eauclassementduFW500,établissantunpanoramadessociétésde laTech française,avecuneprogressionde47placesparrapport à l’an dernier. Nous continuerons donc à gravir les échelons, àpousser notre leadership sur le marché et à rayonner nationalement ausein de l’écosystème de la Frenchtech. Et si nous entendons poursuivrenotreascensionsur lemarchéfrançais,notreambitionestégalementdepoursuivrenotreprésenceàl’international,enplusdenotreimplantationactuelleenBelgiqueetauLuxembourg.

J’espèreaussicontinuerdevoirnoscollaborateurss’investiret fairevivrel’entreprise.Jeressensunetrèsgrandefiertéàlesvoirs’engager,prendredesdécisionspourelleetàpartagerunfortsentimentd’appartenance.Jesuistrèshumble lorsquejeconsidère lecheminparcourudepuisdixans.C’est ensemble, grâce à leurs compétences et à leur connaissance desmétiers,queLABOÎTEIMMOestdevenueuneentitévivante.

SUCCÈS

35 000UTILISATEURS DES LOGICIELS

DÉVELOPPÉS PAR LA BOÎTE IMMO


TÉMOIGNAGE

RÉTRO 2018 / UN ŒIL SUR 2019

REGROUPEMENTS

NOUVEAU PAYSAGE PROFESSIONNEL

LA DATA

L’année qui vient de s’achever, aura été très active avec unvolumeélevédes ventes, autourdeneuf cent soixantemille,desprixquiont(auglobal)continuéd’augmenterautourde3%,mêmesinousrestonsencoreendeçàdesniveauxde2011.Les stocksdebiensàvendreontdiminué, consécutivementàl’activitésoutenuedesAnnées20162017et2018etlatensionsur les prix demeurera sans doute, malgré une stabilisationprobable. Il n’y a pas de bulle spéculative, contrairement àcertaines idéesreçues,mais lesprixontsansdouteatteintunplafonddeverre,et,l’effetamortisseurdestauxhistoriquementbas,nejoueplus.Lepouvoird’achatréeldenosclientsredevientlaclédestransactions.

LE CHOC DE L’OFFRE VIENDRA-T-IL CHANGER LA DONNE ?

Legouvernementl’apromis,maisonnevoitpasencored’effetsconcrets.Certes il fautdutempsetriennesedécrètecommeparenchantement,maisonpeut légitimementregretterqu’auvolontarismeinitialaffichédansleprojetdeLoiElan,aitsuccédé

unesériedemesurescontradic-toires,tellesl’encadrementdesloyersqui revient, lemaintiendel’IFIsanspossibilitéd’optionà la Flat Tax pour les revenusfonciers, pour ne citer quecelles-ci. Quel dommage den’êtrepasalléplusloin!Etquel’onnem’avancepasderaisonsbudgétaires : le logementreprésente un investissementde l’état à auteur de deuxpoints de PIB environ maisrapporte,infinetroispointsdePIBenplus!La politique du logement doitmarcher sur ses deux jambes,l’uneditetechnique,danslaloi,etl’autre,incitative,surleplanfiscal, les deux allant de pairpour instaurer une confiancedurable dans l’investissementimmobilier.Lesbailleursprivés,nous le savons bien, sontles seuls à pouvoir remettremassivement et rapidement

(vialarénovationdel’existant)leslogementsutilesàsatisfairela demande toujours aussi forte. A défaut de voir revenir lesinvestisseurs institutionnels vers le logement intermédiaire,notamment,ledéficitdel’offresecreusera.Iln’estpourtantpasutopiquedecroirequelelogementpuisse,demain,deveniruneclassed’actifsaccessibleàtous,particulierscommeinstitution-nels.L’avenirledira,maisl’industrieimmobilièredanssonensembledoitagirdanscesens.

OUTRE CES CONSIDÉRATIONS POLITIQUES, L’ANNÉE 2018 AURA ÉTÉ MARQUÉE, SELON MOI, PAR TROIS PHÉNOMÈNES

Le premier tient aux mouvements de regroupement et deconcentration, auxquels nous avons assisté tout au long de

l’année,dansnotreindustrie,et,concomitamment,l’interventionmarquéedefondsetoudefamilyoffices.Desgroupesexistantsont changé de mains, des enseignes se sont rapprochées etontfusionné,desholdingsontétévendues.Cestendances,seconfirmerontsansdoutedansl’année,tantl’industrialisationdenosmétiersrequièredegrosinvestissementspouratteindrelataille critique et opérer la diversification des métiers de basedu logement, transaction, location, administration de biens,syndicdecopropriété.Cesmodèlesseront-ilslesseulsàexisterà l’avenir ? Non sans doute : les Réseaux indépendants, lesCoopératives,nonopéablespardéfinition,poursuiventunebelleprogressiondansladiversification,etseconsolident,attirantdeplusenplusdeprofessionnelsisolés.

Le second phénomène concerne l’émergence et ou la confir-mation, de nouveaux modèles d’organisation de la professionetplusgénéralementcequ’ilconvientd’appelerladistributionimmobilière. 2018 a vu l’accentuation de ces pratiques ; ceuxquebeaucoupnommentàtortdesmandataires(touslesagentsimmobiliers sont en effet des mandataires de leurs clients)ontvuleurnombrecroitresignificativement;ilsseraiententreQuinzeàVingtmillesurleterrain.Àmi-cheminentrel’agenceimmobilière traditionnelle et des modèles hybrides, tel KellerWilliams, sont organisés en différentes Market places, d’oùopèrentdenombreusesetnombreuxcollaborateurs.Feindred’ignorercesréalitésseraitcommettreunegraveerreurd’analyse:lamutationestbienréelle,maischacundesacteursdoit être soumis aux mêmes contraintes règlementaires etadministratives:unerègledujeucommune!Leclientfinalseraseul jugede laqualitédes services rendus,de ladiversitédel’offreetdelacompétencedesesinterlocuteurs.Lacompétencenes’improvisepas;c’estunsavantdosaged’expérienceetdeformation.C’estàcoupsûrl’enjeumajeurdenosprofessions.Parailleurs,detrèsnombreusesStart-Up,proposentdessolutionsutilisablesendirectparleclientparticulier.

Troisième et dernier phénomène : les grandes manœuvresautourdelafameusedata!Certes,ellesavaientdébutéavant2018,mais l’annéeécouléeaura vu l’accélération de ces projets, conformes bien sûr à laRGPD; ladonnée, lesalgorithmesdopésà l’IntelligenceArtifi-cielle,confèrentdeplusenplusdepertinenceà l’analysefinedeszonesdechalandise,desprix,etlesestimateursfleurissent.Les contacts qualifiés deviennent une monnaie d’échange quiprendrabeaucoupdevaleuraufildutemps.Demain,lesrendez-vousclientspourvendreouachetersepaieront.Alors me direz-vous, quoi de plus naturel ? Les données,massives,accumuléesdepuislongtemps,lesnouvellestechnolo-gies,l’intelligencehumaineetartificielle,sontlesingrédientsdelabonnerecette,non?Oui,enfinpresque…Surunplantechniquec’estoui,maissurunplanstratégiquequiconcernetoutenotre industrie, faisonsunpasdecôtéetdemandons-nousquicollecte,pourqui,etàquelprix?Ne serait-il pas temps que les professionnels de l’immobilier,à l’originedecenouvelornoirqu’est ladata, s’organisent, seregroupent, mettent en commun leurs moyens, par exemplesous forme d’une plateforme commune, afin de collecter etd’exploitercettedonnée,gagedeleurindépendanceréellepourlefutur?Aucundesacteursnepeutprétendre,àluiseulavoirl’exhaustivité…Maispardéfinition,laréuniondetousoui!

Je ne saurais débuter cette première chronique 2019, sans souhaiter à chacune et chacun d’entre vous, une très belle Année ! Puisse-t-elle, tant sur le plan privé que professionnel, voir la réalisation de tous vos projets et vous apporte le succès commercial que vous méritez.

Rédaction | Bernard CadeauCrédit Photo | DR

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Nestenn souhaiteune très bonne année 2019

à tous les Agents Immobilierset Administrateurs de Biens.

En 2019, Nestenn est là pour vous aider à faire grandir votre entreprise.


ÉTUDE

MEILLEURSAGENTS : QUEL IMPACT LA VUE SUR LA TOUR EIFFEL A-T-ELLE SUR LES PRIX DE L’IMMOBILIER ?

PRIX IMMOBILIERS

DATA SCIENCE

MACHINE LEARNING

MEILLEURSAGENTS AIDE LES AGENCES IMMOBILIÈRES À SE RENDRE PLUS VISIBLES DANS LE PARCOURS DU PARTICULIER-VENDEUR, NOTAMMENT AU MOMENT OÙ INTERVIENDRA LA QUESTION DU PRIX D’UN BIEN. COMMENT RÉPONDRE À LA QUESTION DU PRIX DE MANIÈRE PRÉCISE ?

Souvenons-nousqu’il yadixans, les seules informations surlesprixquiétaientaccessibleslibrement,étaientdiffuséesparles notaires.À Paris par exemple, les prix étaient définis pararrondissement alors même que l’hétérogénéité du marchénous enseigne que c’était trop peu pour pouvoir prendre

une décision immobilièreéclairée. Depuis sa création,MeilleursAgents a justementœuvré pour aider les particu-liers à vendre ou acheter leurbien immobilier au bon prixavecl’aidedesmeilleursoutilsd’estimation. Pour cela, nousavons massivement investien R&D en créant un pôledata science de premier plan.Toute la forcedecetteéquipede 20 personnes résulte dansl’association de compétencesmultiples:desmathématicienset économètres, spécialistesde lamodélisationdumarchéde l’immobilier travaillentmain dans la main avec desingénieursdataspécialistesdel’extractionetdutraitementdel’information, de l’architecture

système, du traitement du signal, de la géomatique et dumachine learning. Cette équipe - dont les compétences endata science sont inégalées en Europe avec de nombreusesinteractionsaveclemondeacadémique-illustreparfaitementlapluridisciplinaritéquiexistechezMeilleursAgents.

PEUT-ON PARLER DE DÉVELOPPEMENT ET D’AMÉLIORATION CONTINUS ?

Tout à fait, notre équipe de data scientists a développé desalgorithmes basés sur du machine learning : la mise à jourmensuelle de datas permet à notre modèle d’estimation des’améliorer de façon continue, et de développer des prix deplusenplusprécis.Avec10ansdedatasetdemodélisationmacro-économique,nousavonsaujourd’huibeaucoupd’avancesur le marché : nous avons l’outil d’estimation le plus fiable,

et nous innovons en permanence pour rendre le marché del’immobilier plus transparent. Il suffit de regarder nos réali-sations de l’année 2018. La dernière en date, en décembredernier, nous avons amélioré notre outil d’estimation sur lesegmentdesmaisons-actifspluscomplexesàestimerquedesappartements car plus hétérogènes - et sommes parvenus àréduirelamarged’erreurdesestimationsde20%.Toutescesinnovations nous ont permis de devenir le site ayant la plusforteaudiencequalifiéedeparticuliersvendeurs.Aujourd’hui,nousavons81%departd’audienceparmilessitesoffrantdesestimationsenligneet1vendeursur2commencesonprojetchezMeilleursAgents.Ainsi,nouspouvonsremplirnotremission:rendrenosagencespartenairesvisiblessurnotresite,etrecommanderlesagenceslespluspertinentespourleprojetdesparticuliersvendeurs.

LES TECHNOLOGIES UTILISÉES PAR MEILLEURSAGENTS VOUS PERMETTENT MÊME DE TRAVAILLER SUR DES DONNÉES QUI NE SONT HABITUELLEMENT PAS PRISES EN COMPTE. VOUS AVEZ AINSI DERNIÈREMENT RÉALISÉ UNE ÉTUDE SUR L’IMPACT DE LA VUE SUR LA TOUR EIFFEL SUR LE PRIX D’UN LOGEMENT. COMMENT AVEZ-VOUS PROCÉDÉ ?

NousavonsmodéliséParis en3Dafindedéterminer si l’im-meubledisposed’unevuedégagéesurlatourEiffel,etàpartirdequelétage.Environ10%deslogementsparisiensdisposenteneffetd’unevuesurcemonument…Maislasituationdiffèreentre un appartement du 16e avec une vue dégagée et unappartementdansle19eavecunevuepartielle,entreunevuesur l’ensemblede l’édificedepuis le salonouunevue sur ledernierétagedepuislasalledebains.Commeaucunebasededonnéesimmobilièresnerecenselaqualificationdelavuedeslogements,nousdevionscréercettedonnéepourenquantifierl’effetsurlesprixdeslogements.Nousavonsdoncprojetéseptvecteurs entre chaque bâtiment parisien et différents pointsde latourEiffeletregardécombiend’entreeuxn’étaientpasinterceptéspard’autresbâtiments.

ET QUELS SONT LES RÉSULTATS DE CETTE ÉTUDE ?

Après ce travail de modélisation, nous avons développé desmodèles statistiques spécifiquespermettantd’isoler l’effetdelavuesurlatourEiffelsurleprixd’unlogementens’appuyantsur les données de transactions immobilières remontées parnos agences immobilières partenaires. L’effet se mesure à2%surl’ensembledelacapitale.Ilestleplusfortdansle1erarrondissementavecunimpactde9%etdécroitàmesurequel’ons’éloignedel’édifice.

Leader de l’estimation en ligne, et véritable allié digital des agences immobilières, MeilleursAgents a dernière-ment réalisé une étude mesurant l’impact de la vue sur la tour Eiffel sur le prix d’un logement à Paris. Une analyse rendue possible grâce à la pluridisciplinarité de l’équipe data de MeilleursAgents et à une approche originale combinant la modélisation de Paris en 3D aux données des transactions immobilières. Décryptage avec Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de MeilleursAgents.

Journaliste | Marie Hérault Photo | Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de MeilleursAgents ©DR


FISCALITÉ

UNE PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE, COMBIEN DE REDEVABLES ?

SCI

PLUS-VALUE

REDRESSEMENT

Les compléments d’imposition notifiés à une société civile immobilière soumise au régime fiscal des sociétés de personnes au titre de la réalisation d’une plus-value immobilière ne peuvent être mis en recouvrement qu’aux noms des associés soumis à l’impôt sur le revenu présents à la date de cession de l’immeuble, seuls redevables légaux des impositions.

LES FAITS

A l’issue d’une vérification de comptabilité, une SCIreçoit une proposition de rectification portant surl’impôtsurlerevenuafférentàlaplus-valuedecessiondesonbienimmobilierdûparsesassociéspersonnesphysiques.Lessupplémentsd’impositionsontmisàlachargedelaSCIparunavisdemiseenrecouvrementémis à son nom.Considérant quel’administration n’étaitpas fondée à luiadresser l’avis de miseen recouvrement desommes dues par sesassociés au titre d’uneplus-value immobilière,la SCI conteste lesr e d r e s s e m e n t s .Déboutée en appelau motif qu’elle seraittenue à une obligationaupaiementde l’impôtsur le revenuaumêmetitrequesesassociés,laSCIportel’affairedevantleConseild’Etat.

LA SCI VERSE L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE DANS LE MOIS DE LA CESSION DE L’IMMEUBLE

Laplus-valueréaliséeparuneSCIsoumiseaurégimedes sociétésdepersonnesest calculéeà sonniveaumais l’impôt est dû par chaque associé présent àla date de cession de l’immeuble au prorata de sesdroits sociaux. L’impôt est versé par la société dansle mois de la cession de l’immeuble, ce versementétantlibératoirepourlesassociés,lorsdudépôtd’unedéclarationn°2048-IMM.

SEULS LES ASSOCIÉS PAIENT LES COMPLÉMENTS D’IMPÔT

Encasderedressement,l’avisdemiseenrecouvrementdoit-ilêtreadresséàlaSCIquiainitialementacquitté

l’impôtdeplus-valueouauxassociésenleurqualitéde redevables légaux de l’impôt ? A cette question,le Conseil d’Etat répond clairement que l’adminis-trationnepeutmettreen recouvrementd’éventuelscompléments d’imposition qu’au nom des associésprésents à la date de cession de l’immeuble (CE 11avril2018n°409827,SCIVanvesSolférino).

Cette solution nousparaît évidente. Eneffet,l’article150VFduCGI,selonlequell’impôtacquitté par la sociétéde personnes estlibératoiredel’impôtsurle revenu afférent à laplus-value immobilière,constitue une modalitéparticulière derecouvrement, et nerendpas cettedernièreredevable légal del’impôt. En outre,contrairement à ceque soutenait la Couradministrative d’appel,qui avait bien relevé

que les associés étaient les seuls redevables légauxdes impositions, l’article 150 VF du CGI n’établit pasdesolidaritéentrelasociétéetsesassociéspersonnesphysiques.

Cettesolutionnevautquepourl’impôtsurlerevenuetnepourrapasêtreétendueauprélèvementdel’article244 bis A du CGI. Dans ce cas, c’est bien la sociétéquiest redevable légalduprélèvementàproportionducapitaldétenuparsesassociésnon-résidents.Unemêmeplus-valueimmobilièrepeutainsigénérerdesimpositionsdontlesredevableslégauxsontdifférents.

Réginald Legenre Avocat

Crédit Photo | PxHere


AILLEURS

L’ÎLE MAURICE, PARADIS TROPICAL POUR INVESTISSEURS

OCÉAN INDIEN

FISCALITÉ

LUXE

“One island, many people, all mauritians“, soit “Une île, différents peuples, tous mauriciens“… Cette citation reprise en cœur par bien des Mauriciens décrit à merveille leur mode de vie et leur sens de l’hospitalité. Située à onze heures de Paris en avion, la perle de l’Océan indien propose aussi de nombreux avantages fiscaux pour les ressortissants étrangers qui souhaitent investir dans l’immobilier.

Français,Belges,Britanniques,Sud-AfricainsetSuissesl’adorentetconstituentlamajeurepartiedesaclientèled’investisseursimmobiliers étrangers. L’île Maurice plaît pour son climat –douxtoutel’année–sespaysagesetsavégétationquiysontexceptionnels.Maisplusqu’unlieudevacances,l’îleestaussiune terredegrandesopportunitéspour ceuxqui souhaitents’y installerouy investir durablement. La stabilitépolitique,ledynamismedesonéconomie,lefaibledécalagehoraire,lasécuritédesonsystèmejuridique,etc.enfontunlieusûrpourl’investissementimmobilier.Autreatout,lepaysoffreunefiscalitétrèsavantageuse: lestaxesfoncièreetd’habitationn’yexistentpas,mêmepourles

ressortissants propriétaires duterrainbâti.Quantauprincipedenon-doubleimposition,ilpermetàtoutinvestisseurétrangerd’êtreimposableuniquementsurlesolmauricien et de n’y payer qu’unimpôt sur les revenusàun tauxfixede15%.

DES PROGRAMMES DÉDIÉS AUX INVESTISSEURS ÉTRANGERS

SelonDavidKushma,négociateurpour Émeraude Immo sur l’île :«L’acquisitiond’unbienest toutsaufdifficilepourlesinvestisseursétrangers, le gouvernementayant mis au point plusieursprogrammespourleurpermettred’investir:lepremier,leRES(Realestatescheme)estdestinéàdesacheteursaubudgetmoyen–car

sansseuild’achatminimum-etpermetd’obteniruneautori-sationderésidenceprovisoireoupermanenteselonlavaleurdubien.L’IRS(Integretedresortscheme)concernequantàluilesvillasou lesappartementsde luxeoudegrandstandingconstruits avant 2016 pour un investissement d’au moins500000$(soit428000€),surunterrainsupérieurouégalà10hectares.Enplusdel’achatdeleurpropriétéincluantsouventdenombreusesprestations(piscines,services,jardin,marina,sallesdesports,terrainsdegolf,etc.),l’acheteuretsafamillebénéficientd’unstatutderésidentpermanentetprofitentdela flexibilité du régime fiscal mauricien. Sur la même baserèglementaire, le PDS (Property development scheme) estle nouveau cadre en vigueur depuis 2016, pour des biensconstruits après cette date sans restriction de superficie. Là

aussi,lavaleurdubienachetédoitêtresupérieureouégaleà500000$pourquel’investisseurprofitedustatutderésident.»Enplusdecesdeuxschémas,existentégalement leR+2et

leSmartCity,pourdesvillasetappartementsdeluxedevants’inscriresurunesuperficiespécifique.Etbonnenouvellepourlesrichesinvestisseurs,L’OCDEarevuesacopieenmodifianten octobre sa liste noire des pays proposant un passeportouunvisaenéchanged’investissements.Mauricen’yfiguredésormaisplusaprèslesdémarchesengagéesparlegouver-nementpourdémontrerqu’iladhèreauxprincipesdel’OECD/G20,visantàaméliorerlatransparenceetl’échangeautoma-tiqued’informationsfiscales.

A L’OUEST, DU NOUVEAU...

Si Grand Baie a été la première région de l’île à séduire,les régions avoisinantes plaisent aujourd’hui tout autant,commme le nord qui dispose de nombreux avantages : demagnifiques plages telles que Péreybère, un “night life”réputé, de nombreux commerces et attractions de loisirs,ainsiquelegolfdeMontChoisy.«L’ouestdel’îleattireaussibeaucoup, notamment Flic en Flac, ajoute David Kushma.Cette région possède un cachet verdoyant, des montagneset la plage de Tamarin, un endroit idéal pour le surf. Denombreuse résidencesd’appartements y sont sortis de terreetbientôtuneSmartCityverra le jouràTamarin.» Enfin, laBaliseMarinaàRivièreNoireoffreencoredenouveauxattraitspourlesinvestisseursquienontlesmoyens,lespropriétairespouvantdiposerd’unmouillagepourleurbateaudirectementdevantleurmaison.«Désormais,toutbienimmobilierattirel’attention des investisseurs, conclue David Kushma. Et ce,même si ces biens sont assez éloignés des plages. Les prixdivergentd’ailleursbeaucoup,entredesbienstrèsaccessiblesplutôt traditionnels et familiaux aux alentours de 300000€voiremoins,etdesvillasluxuseusesàtrèsluxueusesdontlesprixnesontpastoujourscommuniquéssurannonce.»


15%SEULEMENT D’IMPÔT

SUR LES REVENUS


UN NOUVEAU DISPOSITIF FISCALDANS L’ANCIEN

ANCIEN

INVESTISSEMENT LOCATIF

DÉFISCALISATION

Présenté par Julien Denormandie – le ministre délégué à la ville et au logement auprès de Jacqueline Gourault, la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales - en novembre dernier, le dispositif « Denormandie » a été adopté en première lecture par l’Assemblée nationale. La mesure qui complète le régime défiscalisant Pinel, est destinée à favoriser l’investissement dans les logements anciens à rénover et permettra de redynamiser certains centres-villes dégradés.

Sauf surprise, le nouveau dispositif, déjà baptisé « Denor-mandieancien»,devraitentrerenvigueurcemois-ci.Cettenouvellemesured’investissementlocatifpermettrad’accélérerlarénovationduparcdelogementsanciens,notammentdansles centres-villes et vient compléter les mesures de la stra-tégie logementdugouvernementvisantà résorber l’habitatinsalubre, à améliorer la qualité énergétique des bâtimentsetàredynamiserlescentres-villesdesvillesmoyennes.Autreobjectif:remettresurlemarchédeslogementsvacantsafind’augmenter l’offre de logements en mobilisant l’ensembledesbailleurs,qu’ils’agissedeparticuliersoudeprofessionnels.

Selon l’Insee en effet, troismillionsdelogementsseraientvacants en France avec parmieux,unnombredebiensetdecopropriétés en très mauvaisétat, voire même potentielle-ment dangereux en raison deleurtropgrandevétusté.

PAS D’OBLIGATION DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

«C’estunemesureaudacieusepour le logement ancien,salue Jean-Marc Torrollion, leprésident de la FNAIM. Nousdevons conforter un secteurlocatif privé homogène etpuissant, avec une offre delogements accessibles afin depermettreuneplusgrandemo-

bilitédespopulations,clédevoûtedelacohésionterritorialeetdel’implantationd’activitéséconomiques.EncomplémentduPinelneuf–quiattiraitplutôtlespopulationsenpériphériedescœursdevilles-cedispositifpermettradésormaisdedrai-nerdel’épargneprivéeversunetypologied’immeublesetdequartiersplusanciens,quipouvaientsedéclasserd’annéeenannée.Grâceàcesréhabilitations,lesinvestisseurscontribue-rontàredynamisercesquartiersdecentre-villeetparticiperontàmaintenirl’équilibredespopulations.»

Accordée pour les acquisitions réalisées entre le début del’année 2019 et le 31 décembre 2021, cette aide fiscaleconcernera les logements faisant l’objet de travaux d’amé-

liorationfacturésparuneentreprise,etdontlemontantdoitreprésenteraumoins25%dutotaldel’opération(plafonnéeà300000€),avecunnetavantagesurlePinelancien:«Laré-habilitationdeslogementsn’estpasassujettieàdesconditionsdeperformancesénergétiques,expliqueJean-MarcTorrollion.Ellepermettradoncdansunpremiertempsderevitaliserlesbâtiments, avec des propriétaires en capacité d’entretenirleur immeuble et de réaliser les travaux de copropriété quis’imposent.»

INCERTITUDE SUR LES ZONES ÉLIGIBLES

CommepourlePinelancien,lepropriétairebailleurbénéficierad’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% selon la duréed’engagementdelocation,maislecoupdepoucefiscalporterasurlemontanttotal(achatettravauxplafonnésà300000€)etnonplussurlefoncierseul.Seulesconditions:louerpendantsix, neuf ou douze ans en tant qu’habitation principale, etrespectercertainesconditionsdeloyeretderessourcesdeseslocataires.

Quelques zones d’ombre subsistent cependant, le texte nedéfinissant pas encore avec certitude les zones éligiblesconcernées. Julien Denormandie a toutefois annoncé quel’amendementviseraitàminima l’ensembledesvillesayantconclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT)définiesdanslaloiElan,ainsiqueles222villesretenuesdanslePlanactioncœurdeville.«Cezonagedoitêtrelepluslargepossible,indiqueJean-MarcTorrollion.L’idéeestdeparveniràcréerunschémad’homogénéitéetnondecontinueràcreuserl’écartentrelesterritoires.»


LE NOUVEAU DISPOSITIF, DÉJÀ BAPTISÉ

DENORMANDIE ANCIEN

DEVRAIT ENTRER ENVIGUEUR CE MOIS-CI

ACTUALITÉ


POINT DE VUE

LE LOGEMENT EST-IL UN FERMENT DE LA CONTESTATION DES GILETS JAUNES ?

LOGEMENT

JUSTICE SOCIALE

COMPLEXITÉ

On le voyait vêtu de ce gilet fluorescent, recouvrant soncostumechic,etsesproposétaientlessuivants:«C’estmoche,çanevaavecrien,maisçapeutvoussauverlavie».Lechoixdecesignecommunàcellesetceuxquiréclamentpêlemèledésormais plus de justice sociale, unemoindrefiscalité, uneexpressiondirectedescitoyenssurlesgrandssujetspolitiques,lerétablissementdel’impôtdesolidaritésurlafortune,ettantd’autreschoses,n’estpasindifférent:lapremièrerevendicationrenvoyaitbienàl’automobileetconsistaitàbaisserleprixdescarburants, par priorité le diesel, condamnépar les pouvoirspublicscommepolluantetencoreutiliséparlesdeuxtiersdesménages.

Le logement a-t-il un rapportavec les gilets jaunes ? Oui,sansconteste.Lepostelepluslourd du budget des famillesfrançaises est devenu il y avingt ans celui du logement,tous statuts confondus, quel’onsoitaccédantàlapropriétéou locataire, et il s’alourditd’année en année. Certes, lasituationdes accédants ayantsouscrit un prêt immobilierdans lescinqannéespasséesest plus favorable, avec desmensualités allégées... enthéorie:enpratique,lachertédu mètre carré dans toutesles grandes agglomérationsavait conduit les ménagesà sacrifier la superficie ou lalocalisation désirées, et labaissedestauxapermisd’en

reveniràdesproduitsplusprochesdeleursattentes.Etlorsquel’onvoitlesduréesserallongerencore,s’envolantversles25,30et35ans,lapreuvequeleprixdeslogementspèsejusqu’àl’insupportableenzonetendueestfaite.Or,d’oùvientlachertédeslogements?Largementdel’excessivefiscalité,dénoncéepar la communauté professionnelle depuis des lustres, envain.Onafinipars’habitueràcequel’immobilierrésidentielneufsoitassujettiàuneTVAà20%,alorsquec’estunbiendepremièrenécessité.Pourquoi?Onafinipars’habitueràcequelesdroitsdemutationàtitreonéreux,appelésindûment«fraisdenotaire», auxquels sont soumis lesachatsde logementsexistants-quinesontplussousrégimedeTVA,flirtentavecles9%.Onafinipartrouvernormalquelataxationdesplus-

valuesdecessiondeterrainsoienttellementlourdesqu’ellesencouragentlespropriétairesàvendrepluscherpourqu’illeuren reste davantage à l’arrivée. Quant à la fiscalité locale, lasuppressionpromisedelataxed’habitationestbienlapreuvequelePrésidentMacronacomprisqu’ellecommençaitàpesertroplourd.Leseulproblèmeestquelefinancementdecetteannulationd’unimpôtquivaauxcommunesetqu’ilvafalloirleur compenser n’est pas assurée et que les Français voientarriverunevictoireàlaPyrrhus: ilestprobablequeleséluslocaux soient tentés d’augmenter d’autres taxes et que l’ondéshabillePierrepourhabillerPaul.Ondevraitaussiparlerdel’évolutiondeschargesd’entretien,liéeàlahausseduprixdel’énergie, desmatièrespremièreset des taxes applicables àcesproduits.Le logement est aussi coupable de trop de complexité. Leprincipe de précaution y culmine et les empilements d’obli-gations juridiques et techniques y ont atteint des niveauxpathologiques.LaloiELANaainsidisposéquelesnormesdeconstructionferaientl’objetd’unnettoyage:àcejour,cesont6000normesquipèsentparexemplesurunpromoteur!Lesobligationsdiagnostiquesnecessentdesemultiplierdepuislapremièrequiaitvulejour,laloiCarrez,en1996...Onenestàunedouzaineaujourd’hui,pourlesventescommepourleslocations.Toutcelaenchéritlescoûtspourleclientfinal.

Quantauxprofessionnelsde laproductionetdesservicesaulogement, ils croulent sous les contraintes, pour certainesirréalistesouexcessives.Ladernière,aufondinattaquabletantelleestsous-tendueparuneintentionnoble,faitobligationauxsyndicsdecopropriétédedénoncerlesmarchandsdesommeillorsqu’ils soupçonnent cette activité dans un immeuble. Lelégislateura-t-ilsongéauxrisquesencourus?Onentendd’icilesmenacesdemortoul’onvoitlesmanœuvresd’intimidationdontleprofessionnelferal’objet.

Commentmême,faceàcetteénumérationbien loinde l’ex-haustivité,nepaspenserquelelogementestpeut-êtresinonlacauseefficiente,dumoinslacausepremièredelarévoltequigronde?Entoutcas,ilimportequeceuxquinousgouvernentprennentlamesuredelachargelogementsurlesépaulesdesFrançais,etqu’ilsn’aientdecessequ’ilslaréduisentauprofitdecescontribuablesencolère.

Redaction | Henry Buzy-CazauxPhoto | Henry Buzy-Cazaux Président de l’institut du management des services immobiliers Président du think tank « République et logement »© DR

La France vit des heures sombres, qui durent au-delà de ce qu’on avait pu imaginer. Un mouvement spontané est né, qui porte un nom dérisoire, celui d’un vêtement de sécurité rendu obligatoire il y a quelques années pour tous les automobilistes en panne sur les routes ou les autoroutes. On se rappelle d’ailleurs que le grand styliste Karl Lagerfeld, en outre figure emblématique de la jet set, en avait fait pour l’État une publicité drolatique.

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Bien loin de disparaitre face à la dématérialisation grandissante des activités de service, le métier d’agent immobilier se développe en part de marché sur tous les créneaux, transaction, gestion et syndic de copropriété.Les Cassandre ne sont donc plus audibles pour autant que nous resterons attentifs aux évolutions de notre société et que nous garderons notre ancrage dans les territoires qui nous permet de rester les acteurs incontournables en matière de logement, bureaux, commerce et activité.

Nousdevonsvoirmaintenantlamondialisationetlamobilitécomme une véritable opportunité pour développer deuxpiècesmaîtressesdenosentreprises:leurimageetleurchiffred’affaire.C’estpourquoi laChambreFNAIMduGRANDPARISacréé leWORLD PROPERTY BUSINESS CLUB, ouvert à tous les profes-sionnels de l’immobilier, FNAIM ou non, exerçant en Franceouàl’étranger.Reprenons les chiffres* : les acheteurs étrangers ont réalisé61.339acquisitionsenFranceen2017(nonrésidents17486et43853pour lesrésidentsétrangers),enhaussede15%surunan.Cela représente6.2%des986000 transactions réalisées autotalen2017enFrance.Lemontantmoyendestransactionsréaliséesparlesétrangersnon-résidentsestde303.000euros.Laclientèleinternationale

n’est donc pas du tout celleréservée à une catégorie deprofessionnels spécialisée dansl’immobilierdeluxe:l’acquéreurétrangerchercheleplussouventun logement qui lui servira depiedà terreetqu’ilpeutmettrefacilementenlocation.Parailleurs,notrepropreclientèlefrançaise investit à l’étranger :elle est donc aussi un gisementdeCApournosagencesquenousnepouvonsplusignorer.Autre argument majeur pourdécider de positionner sonagenceàl’international:l’imaged’ouverture et de moderniténous facilite alors la prise demandat exclusif de vente ou delocation. Pouvoir proposer laparutiondubiensurunsiteBtoCinternational est un argumentmajeurpourjustifierlasignatured’uneexclusivité.Pourautant,etnotammentpour

lespetitesetmoyennesstructures,nousavonsconstatéquelevirageàl’internationalnesedécrétaitpas!Faceàcesenjeux,commentunagentimmobiliertraditionnelpeut-ilprendreuntelvirage?LaréponseàcettequestiontientdanslelancementduWordPropertiesBusinessClub(WPBC),présidéparIngridDamoiseau,pouraccompagnernosconfrèresdansleurconquêtedumarchéimmobilierinternational.Il faudra en effet savoir jouer collectif pour de multiplesraisons:Jouer collectif car nous devons apprendre à travailler avecdes partenaires. On ne peut se déplacer sur la planète à larecherched’unbienpoursonclient :« local isglobal» ! LeWPBC nous fournit la plate-forme BtoB qui vous permet dechoisiretdeconstituervotrepropreréseaud’intercabinet.C’est

enrestantchezsoi,plusquejamaisspécialistedesonmarché,mais avec les meilleurs outils de communication que l’onpourrarépondreefficacementauxdemandesdelaclientèle.

Jouer collectif, ce n’est pas faire confiance aveuglément auxpossibilités que nous offre le net : le professionnel devradéfinir, aidé par le WPBC, les marchés sur lesquels il va sespécialiser, lespays, les régionset lesvillesdans lesquels ilvachoisirdedéveloppersesrelationsd’affaires.L’imageetlaqualitédel’offreinternationaledesonagenceendépendent.Jouer collectif, c’est aussi apprendre à travailler avec lespartenairesjuridiques,bancairesetfiscauxduWPBC:ilexisteautant de réglementations que de pays et le service ne selimitepasàtrouverunbienmaisàassurerlaréalisationdelatransactionavectoutelasécuritéjuridiqueetfiscalerequise.Jouercollectifc’estapprendreàchangernotrecomportement:laqualitédel’accueilduclientétrangercommeceluiduclientfrançaisquenousadressonsàunconfrèreàl’étrangerdoitsefaireselondesrèglesprécisesetrespectéespartous.GrâceàlaformationenelearningdélivréeparleWPBC,vousconnaîtrezlesrèglesdebaseàsuivrepourmenerunetransactionjusqu’àsontermeentoutesécurité.

Il fallait toute l’expérience acquise par la FNAIM pour aiderles créateursduWPBC : aucuneorganisationprofessionnelleen France n’est allée aussi loin dans l’action internationale,enEuropeetdans lemonde,etceladepuisdenombreusesannées. Le WPBC a ainsi pu bénéficier de l’historique, desmoyens, des déplacements, des partenariats noués par laFNAIMdepuisdelonguesannéesàl’international.Grâceàelle,leWPBCapupenserlesoutilsquenousfinalisonsaujourd’huiavecl’ESI.Notrepropositionestmaintenantconcrèteetréalistecarelleestissued’unevolonténéeilya15ansdéjà.RejoindreleWPBC,ouvertàtouslesagentsimmobiliers,c’estpouvoirbénéficier:•deformationsenelearning•d’unsiteBtoC,lewordproperties.com•d’une plate-forme BtoB, réunissant 700 000 professionnels

danslemonde•desinformations,delanewsletter•desmissionsàl’étranger•deslogo,vitrophanieetargumentairesduWPBC•despartenairesduWPBCSivoussouhaitezavoirdesinformationscomplémentairesetconnaîtrelesmodalitésd’inscriptionauWPBC,contactez-nousàl’adresseci-dessous:[email protected]éritablesacteursdanslaCitéetnouslaisserons au triste destin de la fille de Priam les oiseauxde mauvais augure qui s’empressaient de sacrifier, un peuhâtivement, la fin des agents immobiliers sur l’autel de lamodernité.

Rédaction | Gilles Ricour de BourgiesPhoto | Gilles Ricour de BourgiesMembre du Word Property Business ClubPast Président de la Chambre Fnaim du Grand Paris ©DR

*Source : les données sont estimées par BNPParibas International Buyers d’après les transac-tions immobilières enregistrées dans la base dedonnéesPerval,source«NotairesdeFrance.

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